Domus Profit s.a.g.l. Via Al Forte, 3 Lugano CH IL ... · Il mensile per comprare o vendere casa...

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L’editoriale di Roberto Spalti

Pre-delibera: che cos’è, a cosa serve e perchè è importante che tu la conosca Analisi di Francesca Romano – pag. 6

Scoprili a pagina 2!

Il mensile per comprare o vendere casa facendo i salti di gioia

IL CORRIERE DELLA CASA

Anno 1 - N° 6 - Mensile: Luglio-Agosto 2018 - €5,20 - Copia OMAGGIO Domus Prof it s.a.g.l. Via Al Forte, 3 Lugano CH

La tua prima “seconda casa” Approfondimento di Andrea Sammarco– pag. 10

I 9 ERRORI CHE DEVI ASSOLUTAMENTE EVITARE DI COMMETTERE NELMOMENTO IN CUI COMPRI CASA

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Il Corriere della Casa - Luglio - Agosto 2018

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[ Comprare la prima casa: i 9 errori che non devi

assolutamente commettere]

L’EDITORIALE DI ROBERTO SPALTI

AGENTE IMMOBILIARE E FONDATORE DI DOMORIA

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Comprare la tua prima casa è un momento emozio-nante nella vita, ma è an-

che l’acquisto in cui è più facile commettere errori dal momento che non hai nessuna esperienza precedente.

Avere un professionista immo-biliare che lavora nel tuo inte-resse ti metterebbe al riparo da questi problemi ma, purtroppo, in Italia sono pochissimi coloro che hanno deciso di mettere la propria esperienza a vantaggio di chi vuole acquistare casa, in-vece di limitarsi a vendere quelle che gli vengono affidate dai pro-prietari.

Quando cerchi una casa e sei alla prima esperienza è possibile che tu possa incappare in nume-rosi errori; in questo articolo ti illustrerò i più comuni e ti darò qualche suggerimento su come evitarli o perlomeno attenuarne le conseguenze.

Purtroppo se sbagli quando tratti l’acquisto della tua prima casa ne pagherai le conseguenze per anni, quindi devi prestare la massima attenzione.

Un ottimo inizio sicuramente è scaricare la guida gratuita che trovi su domoria.com, il blog dei professionisti immobiliari Domoria.

Acquistare un immobile per la prima volta è diverso da com-

prarlo per la seconda; iniziamo ad analizzare gli errori che ven-gono commessi più spesso da chi compra la sua prima casa:

Errore n. 1: non compren-dere ciò che è necessario e ciò che si desidera.

Dai priorità alle tue necessità di base prima ancora di iniziare a guardarti intorno, in modo da non comprare la casa sbagliata. Lo so che hai anche dei deside-ri, e che vorresti vederli realiz-zati, ma la prima volta che riesci a comprare casa pensa a cosa ti serve davvero; quando la cambie-rai cercherai di soddisfare anche qualche desiderio.

Questa è la tua prima casa quindi, probabilmente, non sarà la casa in cui vivrai per il resto della tua vita. (1) Sappi anche che potresti dover scendere a un compromesso.

Ad esempio: lo so che ti piace-rebbe comprare una casa com-pletamente ristrutturata, ma non devi spaventarti se dovrai fare qualche lavoro per renderla più accogliente. Fai un piccolo sacrificio per evitare di pagarla tanti soldi; se ne avrai la possi-bilità potrai decidere se assume-re un’impresa edile e realizzare qualche lavoro più importante che non sei in grado di fare da solo.

Ecco di cosa devi tenere conto:

1. Fascia di prezzo

2. Dimensioni

3. Quartiere

4. Numero di camere

5. Palazzo

6. Esposizione

7. Comodità per le tue esigenze

8. La cosa migliore che puoi fare è parlare con un agente immobiliare, a cui spiegherai in maniera dettagliata le tue esigenze.

Errore n. 2: non sapere che cosa puoi permetterti pri-ma di guardare le case.

Se non hai chiarezza riguardo alla tua situazione finanziaria, soprattutto nel caso in cui tu debba vendere la casa dove vivi per comprarne una nuova, per-derai tempo a guardare immobili che potrebbero essere fuori dalle tue possibilità.

L’agente immobiliare miglio-re è colui che, prima di portar-ti a vedere case a caso, analizza insieme a te le spese che dovrai sostenere per capire esattamente quanto potrai spendere per l’ac-quisto.

Errore n. 3: non avere una pre-delibera prima di an-dare a caccia di case.

In breve: una pre-delibera è un documento, basato unicamente sul tuo reddito, con cui la ban-ca si rende disponibile ad ero-garti una somma per acquistare casa; è svincolata dall’abitazione, quindi non importa che tipo di casa comprerai.

La pre-delibera è un’arma po-tente quando si tratta di nego-ziare il prezzo di acquisto, per-ché rende molto più veloce il processo di erogazione del mu-tuo e il venditore ha la certezza che otterrai il denaro necessario per comprare.

Dimostra la tua serietà.

Un professionista immobiliare Domoria ha la possibilità di farti conoscere un mediatore credi-tizio che si occuperà di farti ot-

(1) Questa è la tua prima casa quindi, probabilmente, non sarà la casa in cui vivrai per il resto della tua vita.

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Il Corriere della Casa - Maggio 2018

tenere il documento di pre-de-libera, in modo che tu abbia la possibilità di vedere soltanto case che, se ti piacciono, sarai in gado di acquistare.

Errore n. 4: trascurare di considerare i costi com-plessivi di possedere una casa.

Quando sei seduto di fronte ad un professionista serio, questi ol-tre al piano finanziario per l’ac-quisto dovrebbe informarti an-che riguardo a tutte quelle spese accessorie che dovrai affrontare quando diventerai il proprietario della casa.

Se vivi in una casa di proprietà, oltre a dover pagare regolarmen-te le rate del mutuo, dovrai anche pianificare le spese per l’assicu-razione, le tasse di proprietà, i costi delle utenze, oltre alle spe-se condominiali e accantonare qualcosa per eventuali riparazio-ni e manutenzioni impreviste.

Errore n. 5: pagare troppo per una casa ben presen-tata.

Per presentare una casa al me-glio molto spesso vengono rea-lizzati lavori di abbellimento, il cosiddetto home staging. (2)

Premetto: sono molto favore-vole a questo tipo di miglioria perché, se fatto nella maniera

corretta, consente di presentare al meglio la casa ai visitatori e valorizza ogni ambiente, dando anche la possibilità di “vede-re” come potrebbe essere la tua prossima casa invece di doverla immaginare.

Però ci sono due aspetti di cui tenere conto quanto vedi una casa allestita per la vendita:

• Alcuni proprietari alzano il prezzo di vendita della casa pensando che, ben presen-tata, possa avere un valore maggiore.

• Alcuni proprietari utilizzano l’home staging per nascon-dere alcuni difetti

In entrambi i casi avere un pro-fessionista al tuo fianco, che la-vora nel tuo interesse, ti aiuterà ad analizzare in maniera obietti-va tutti gli aspetti positivi e ne-gativi della casa che ti piace.

Non vorrai mica comprare la carrozza di Cenerentola per poi scoprire che in realtà quella che hai veramente acquistato non è altro che una grandissima zucca?

Errore n. 6: non pensare al futuro.

Quanto a lungo pensi di vive-re nella casa che ti interessa? Se vuoi trasferirti tra cinque anni, va bene. (3)

Ma se non riesci a vederti vi-vere lì per più di un paio di anni, non comprare la casa perché po-tresti non ottenere alcun vantag-gio dall’acquisto, dato che i prez-zi non risaliranno certamente in un periodo così breve e potresti trovarti a rimettere parecchi sol-di nel caso in cui tu dovessi, o vo-lessi, rivenderla.

Se il periodo in cui pensi di cambiare casa è così breve, con-tro il mio interesse dato che in

Domoria ci occupiamo di com-pravendite, ti consiglio di pen-sare ad andare a vivere in affitto.

Se invece pensi di vivere parec-chi anni nella tua prossima abi-tazione ti suggerisco di pensare anche a questi aspetti, che non sono affatto secondari:

• Come sarà il quartiere tra cinque anni?

• Quali sono i piani per lo svi-luppo futuro?

• E come influenzeranno il valore della tua rivendita se non vuoi continuare a vivere in questa casa?

• La tua famiglia si allar-gherà?

• La casa sarà abbastanza grande?

• Le scuole dove sono?

Questi, e tanti altri, sono aspetti di cui tenere conto quan-do pianifichi la tua vita.

Errore 7: non fare un con-trollo approfondito.

Far controllare la casa da un tecnico per verificare che non ci siano problemi a livello urbani-stico è un passo fondamentale da compiere prima di far passare la caparra al venditore.

Purtroppo negli anni passa-ti tante case sono state vendute senza che le pratiche fossero de-finite completamente:

condoni edilizi ancora aperti dal 1985, sanatorie mai chiuse, case prive di abitabilità ma con-formi ai progetti… e te ne potrei raccontare a decine.

Mettere sul piatto una caparra importante e poi scoprire che la casa che volevi comprare non ha i documenti in regola e dovrai aspettare mesi perché tu possa

(2) Per presentare una casa al meglio molto spesso vengono realizzati lavori di abbellimento, il cosiddetto home staging.

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andare a viverci non sarebbe bel-lo né piacevole.

Tutte le proposte di acquisto che vengono firmate con la con-sulenza di un professionista im-mobiliare Domoria ti mettono al riparo da questi possibili proble-mi.

Errore 8: Non fare atten-zione al contratto.

Su una cosa voglio essere mol-to chiaro:

la proposta di acquisto, una volta accettata dal venditore, è un vero e proprio contratto e ti vincola ad adempiere.

Spesso vedo proposte di acqui-sto molto scarne, con poche cose, con la scusa da parte dell’agente immobiliare che poi verrà stipu-lato il compromesso e in quella sede si definiranno meglio tutti gli accordi.

Il problema è che un contratto firmato da entrambi può essere modificato soltanto se c’è l’ac-cordo fra acquirente e venditore quindi devi fare molta attenzio-ne su cosa c’è scritto nel primo documento che firmi. Perché po-tresti non poterlo modificare.

Alla firma della proposta è normale lasciare una caparra di diverse migliaia di Euro, che po-trebbe essere consegnata al ven-ditore quando la controfirma per accettazione, se la proposta non è completa e sorgono problemi per questo potresti rischiare di perdere i tuoi soldi.

Errore 9: scegliere l’agente sbagliato.

O meglio: scegliere la casa e non l’agente immobiliare.

In Italia, fino a un paio d’anni fa, le case si compravano facendo il giro delle agenzie immobiliari

che avevano pubblicato un an-nuncio interessante per te.

Questo rappresentava un limi-te enorme per due motivi:

• Sceglievi la casa ma non l’agente immobiliare che ti avrebbe aiutato a fare l’ac-quisto più importante della tua vita

• Compravi la casa dovendoti avvalere dell’agente immo-biliare scelto dal venditore, quindi lo subivi.

E’ un po’ come andare all’A-genzia delle Entrate per chiede-re se puoi risparmiare sulle tasse.

Per questo è nata Domoria, e il metodo “Lasciaci trovare la casa che amerai”, per dare la possi-bilità alle persone che vogliono comprare casa di poter sceglie-re l’agente immobiliare con cui farlo, avere un professionista che lavora per te, avere uno speciali-sta che trova la tua casa ideale e ti aiuta a comprarla alle migliori condizioni possibili.

Ecco, ne concreto, cosa può fare per te un professionista im-mobiliare Domoria:

• Aiutarti a trovare la casa per-fetta al giusto prezzo ... quindi non devi preoccuparti di aver comprato la casa sbagliata o di aver pagato troppo.

• Fornirti indicazioni e con-tatti per ottenere l’approvazio-

ne preventiva per un mutuo per la casa ... quindi non ti perderai mai cercando di trovare il finan-ziamento più conveniente per la tua situazione.

• Negozia il miglior accordo con i venditori ... in modo da evi-tare costose trappole in cui cadi perché ti mancano informazioni importanti.

• Coordina tutte le ispezio-ni, le valutazioni, i controlli, le pratiche per il notaio e la banca; così non ti devi preoccupare di tutti gli aspetti burocratici in cui non hai competenza e puoi con-centrarti su altre attività mentre l’iter di compravendita procede in maniera fluida.

Ricordati di una cosa impor-tante: quando compri casa l’af-fare lo fai quando acquisti, non quando la vendi.

(3) Quanto a lungo pensi di vivere nella casa che ti interessa? Se vuoi trasferirti tra cinque anni, va bene.

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PRE-DELIBERA: CHE COS’È, A COSA SERVE E

PERCHÈ È IMPORTANTE CHE TU LA CONOSCA

Sono Francesca Romano, Con-sulente del Credito dal 2002, oggi titolare di un Ufficio Fi-nanziario “Punto Finanziario” specializzato nella valutazione di finanziamenti alle famiglie e nello specifico operazione di Mutuo Acquisto Casa.

Il dramma costante che da sempre accompagna chi deve comprare casa e avvalersi di un mutuo è il dubbio sulla possibili-

tà di ottenere o meno il finanzia-mento (4), oltre all’indecisione di impegnarsi in un acquisto che potrebbe alla fine concludersi in un nulla di fatto se la banca si ri-fiuta di concedere la cifra neces-saria per portarlo a termine.

La ricerca di soluzioni che mettessero il cliente nella con-dizione di avere certezze fin da subito è sempre stato il mio pri-mario obbiettivo.

Con questo scopo, voglio con-dividere un nuovo strumento oggi a disposizione di chi è in-teressato ad acquistare casa e deve farlo attraverso la richiesta di un mutuo ipotecario... ovvero voglio parlare della “Pre - Delib-era Bancaria”.

Con la Pre-Delibera acquisti la casa che desideri, avendo i soldi già in tasca, anche se hai bisogno di chiedere un Mutuo.

Oggi si parla tanto di Tassi sui Mutui al minimo storico, di quanto sia conveniente com-prare casa e di come dopo tanto tempo le Banche abbiano ripreso ad “elargire denaro”...

Sono un Consulente del Cre-dito con un’esperienza di quasi vent’anni nel settore dei Mutui Casa e confermo che i Tassi di interesse sui mutui in questo momento sono davvero a livelli bassissimi.

Rispetto agli anni d’oro 2002-2007, anni in cui ottenere un mutuo era davvero alla portata di chiunque, oggi il costo del dena-ro si è davvero ridotto.

(4) Il dramma: il dubbio sulla possibilità di ottenere o meno il finanziamento

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(5) Chi deve comprare casa avvalendosi di un mutuo spesso si trova bloccato in un vortice di dubbi

Analisi di Francesca Romano

Attenzione però... perchè per ottenere credito dalle banche la strada non è sempre in discesa.

Per chi vuole acquistare casa mai momento è stato più pro-pizio, ma quali sono i fattori da monitorare e gestire?

Voglio condividere le espe-rienze dei miei clienti e metter-le a disposizione di chi sogna di raggiungere lo stesso obbiettivo, ovvero “Acquistare Casa attra-verso un Mutuo”.

Chi deve comprare casa avva-lendosi di un mutuo spesso si trova bloccato in un vortice di dubbi (5), domande e incertezze che gli impediscono di portare avanti la scelta desiderata e fir-mare con tranquillità una propo-sta di acquisto.

Le perplessità che ho incon-trato più di frequente in questi anni, che nella maggior parte dei casi impediscono ai clienti di prendere delle decisioni con serenità, sono:

1. Ho i requisiti per accedere ad un Mutuo?

2. Quale importo potrò ottenere dalla Banca?

3. La cifra che la Banca è dispo-sta a concedermi sarà suffi-ciente per acquistare la casa che ho scelto?

4. Come posso avere la certezza di ottenere il mutuo prima an-cora di firmare una Proposta di acquisto?

A questo punto tutto gira in-torno ad un quesito: “Quale

prezzo deve avere l’immobile che posso permettermi?”.

In quale fascia di prezzo devo restare per non ritrovarmi poi di fronte ad un immobile troppo costoso per le mie tasche?

Prova ad immaginare di dover comprare un abito da cerimonia per l’evento della tua vita, vuoi davvero che sia il vestito perfetto per te, perciò inizi a guardare ca-taloghi e vetrine, con in testa un budget che sai di poter spendere per questo acquisto.

Improvvisamente ti rendi con-to che eviti di guardare o soffer-marti troppo su tutti quei vestiti che vanno oltre la cifra che ti sei prefissato.

Ecco, più o meno succede la stessa cosa a chi cerca casa e si

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limita a guardare le abitazioni che rientrano nel budget che si è assegnato.

Attenzione non c’è nulla di male, anzi dovrebbe essere pro-prio così, ovvero fare una scelta proporzionata alle proprie pos-sibilità, con la certezza di poter portare a termine l’acquisto sen-za fare il passo più lungo della gamba...

Ma cosa succede quando il budget non è ancora definito ed è vincolato alle decisioni di una Banca?

Quotidianamente riscontro che i motivi che portano gli Isti-tuti di Credito a “Respingere” le richieste di finanziamento, quindi, al rifiuto di un Mutuo o ad approvarlo per importi infe-riori rispetto a quanto necessa-

rio all’acquisto, possono essere svariati.

Una banca nella valutazione tiene conto di vari fattori perso-nali, quali reddito, età, risparmi, impegni in essere, storicità pre-gressa, ma anche del numero dei componenti del proprio nucleo familiare.

Così tante variabili non pos-sono essere lasciate al caso ed è impensabile avventurarsi in un acquisto così importante come quello di una casa, prendendo impegni e poi incrociare le dita in attesa che la Banca emetta il verdetto...

Perché rischiare di illud-ersi se si può affrontare questo evento nella mas-sima serenità e con i soldi già in tasca? (6)

Non si tratta di supposizioni, oggi con il prodotto di Pre-De-libera, è possibile ottenere - an-cora prima di aver individuato l’immobile da acquistare - l’ap-provazione del Mutuo e quindi avere la certezza di:

• Importo massimo ottenibile

• Accettazione della richiesta

• Condizioni di stipula definite

• Immobile da scegliere

La Banca attraverso questo tipo di richiesta emetterà una Delibera Ufficiale, anche detta “Delibera Reddituale”, che ha una validità di sei mesi e che consentirà, una volta ottenuta, di poter individuare l’im-mobile desiderato, con la certezza di avere una cifra già accordata, pronta ad essere svincolata, non appena si è definita la trattativa con il venditore.

(6) Perché rischiare di illudersi se si può affrontare questo evento nella massima serenità e con i soldi già in tasca?

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Analisi di Francesca Romano

Nessun rischio, quindi, di do-ver perdere tempo e soldi, dietro tentativi vani o proposte al di so-pra delle proprie possibilità: con questo strumento si può puntare dritti all’obiettivo senza incer-tezze.

Infatti, con la Pre-Delibera, la banca ha preso visione di tut-ti gli elementi necessari ed utili per poter valutare quale importo può essere concesso, ha valutato i redditi dei richiedenti, ha con-siderato la possibilità di inserire dei validi garanti, ne ha verificato l’assenza di pregiudizievoli che potrebbero impedire la finanzia-bilità, e ha controllato le soglie di sussistenza che consentono di verificare che il nucleo familiare abbia a disposizione abbastanza reddito per poter continuare una vita dignitosa, evitando ai richie-denti di ritrovarsi poi a dover fare sacrifici immani e continue rinunce per il mutuo.

In passato proprio la mancan-za di attenzione verso questi aspetti ha portato tante famiglie a trovarsi in difficoltà, e tanti fi-nanziamenti sono risultati non pagati, costringendo Banche e

finanziarie a rivedere i criteri utilizzati nella concessione del Credito.

In tanti anni ho avuto modo di assistere molti clienti e accom-pagnarli in questo importante passo, cercando di trovare sem-pre la soluzione che meglio si addicesse alle loro possibilità.

Ho assistito a tante situazioni, in cui forse ci si era spinti un pò troppo oltre la rata massima che ci si sarebbe potuti permettere e si è dovuto ricorrere al rifinan-ziamento di quel mutuo divenuto ormai troppo pesante da soppor-tare per non rischiare.

Ecco perchè come obbietti-vo ho avuto da sempre quello di mettere le famiglie nella con-dizione di poter affrontare la richiesta di mutuo cercando di trasmettere loro la consapevo-lezza che si tratta di un impegno da far convivere con la propria economia familiare e allo stesso tempo rispettare i requisiti ri-chiesti dalla banca per ottenere l’approvazione.

Ad oggi, con i miei collabora-tori, nelle consulenze preventive

(7) Per conoscere la cifra che la Banca è disposta a concederti, richiedi una Consu-lenza preventiva sul prodotto “Mutuo Casa con Pre-Delibera”.

che facciamo a chi si rivolge a noi per una richiesta di finan-ziamento consigliamo, prima di avventurarsi in un percorso che potrebbe risultare pieno di insidie come quello di ottenere un mutuo per l’acquisto casa, di verificare la possibilità di essere finanziati, avvalendosi di tutti gli strumenti che il mercato met-te a disposizione e questo della Pre-Delibera, davvero strepito-so che ci dà la possibilità di de-finire subito quanto Credito si può ottenere.

Per conoscere la cifra che la Banca è disposta a concederti, richiedi una Consulenza preven-tiva sul prodotto “Mutuo Casa con Pre-Delibera”. (7)

Ad esito positivo avrai sei mesi per inviare in banca la documen-tazione della Tua Casa dei Sogni.

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LA TUA PRIMA “SECONDA CASA”L’APPROFONDIMENTO DEL NOSTRO ESPERTO ANDREA SAMMARCO

Ormai l’estate è arrivata, e nuo-ve meravigliose sensazioni solle-ticano il tuo corpo…

Ti svegli con il tepore dell’a-ria mattutina che accarezza la tua pelle, il sole di giugno che ti scalda il viso, il profumo d’estate che inebria il tuo olfatto…

...Avvicinandoti al terrazzino apri le porte della tua camera da letto e ammiri il mare proprio davanti a te.

Prepari la colazione già con un altro spirito, apparecchi il tavoli-no tondo con una finissima tova-glia di seta azzurrina.

Ci appoggi le spremute d’aran-cia, il caffè, i toast bollenti e i croissant appena sfornati.

Tutto è pronto, è tempo di sve-gliare con un bacio la tua dolce metà e affascinarla con questo meraviglioso inizio di giornata.

Come? La tua mattinata non è stata così?

Probabilmente allora non hai fatto come Fabio e Martina, due miei clienti che recentemente mi hanno incaricato di trovargli casa in Liguria.

Non erano in cerca di un ap-partamento enorme, gli bastava un piccolo bilocale con una par-ticolarità unica però…

Un terrazzino con ampia vista mare.

Il mercato Ligure è totalmen-te diverso e i prezzi sono molto confusi, a volte minuscoli mo-nolocali con terrazzo su tre lati costano più di trilocali recente-mente ristrutturati.

È davvero molto difficile, quin-di, per chi arriva da un’altra re-gione stabilire quale sia la solu-zione migliore senza rischiare di prendere fregature. (10)

Prima di dirti però come è andata a finire l’avventura dei nostri due protagoni-sti, vediamo quali sono i punti a favore nell’acqui-sto di una seconda casa

• I prezzi sono calati (8)

Muovendo i primi passi, mi sono reso conto che in questi

(8) I prezzi sono calati

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Approfondimento di Andrea Sammarco

(9) Trasferimento del potere dal venditore all’acquirente

anni anche il mercato della rivie-ra ha patito molto la crisi immo-biliare e i prezzi sono scesi radi-calmente.

Appartamenti che fino a qual-che anno fa arrivavano a costare più di 6.000 euro/mq, oggi vengo-no venduti ad un terzo del vec-chio prezzo.

Questo ovviamente è stato uno dei motivi principali che ha spinto questa straordinaria cop-pia a fare l’investimento della loro casa vacanze.

TRASFERIMENTO DEL POTERE DAL VENDITORE ALL’ACQUIRENTE (9)

Una della diretta conseguenza del cambiamento di mercato è quella del trasferimento del po-tere.

A cosa mi riferisco?

Per chi ha competenze di ven-dita non è una novità sentire la frase: “La vendita sta dalla parte del potere”.

Questa frase spiega in pochis-sime parole una grande verità, ovvero che chi detiene il potere ha la possibilità di decidere le sorti della vendita.

Nel nostro caso si è spostato nel corso degli anni dal vendito-re all’acquirente.

Una volta, essendoci molta più richiesta di case vacanze, era il venditore che deteneva il potere, decidendo il prezzo e le tempi-stiche.

Oggi, invece, questo potere è traslato in mano all’acquirente che, avendo una moltitudine di possibilità di acquisto, può de-cidere di fare il bello e il cattivo tempo.

Ovviamente questo fattore au-menta notevolmente la possibi-lità di rendere l’acquisto un vero affare, sfruttandolo anche come investimento futuro.

L’acquisto come investi-mento

Come dicevo poco fa, una delle possibilità maggiori è quella di sfruttare l’acquisto come uso in-vestimento.

Non che prima non fosse pos-sibile ma, acquistando ad un prezzo decisamente inferiore, è possibile veder crescere notevol-mente anche il ritorno sull’inve-stimento.

Ad esempio:

• Appartamento acquistato 10 anni fa a 300.000 euro ed af-fittato a 700 euro a settimana per i periodi estivi portava ad un ritorno del 3,7% lordo

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(10) È davvero molto difficile, quindi, per chi arriva da un’altra regione stabilire quale sia la soluzione miglio-re senza rischiare di prendere fregature.

• Lo stesso appartamento ac-quistato oggi a 120.000 euro, affittato a meno (400 euro a settimana per i periodi estivi) porta ad un ritorno del 5% lordo.

Una bella differenza, non trovi?

Considera che questi ritorni sono anche superiori a quelli di alcune abitazioni in città affitta-te tutto l’anno.

Qui il calcolo è stato fatto sui 4 mesi buoni di affitto nel perio-do estivo, partendo dal 1 giugno fino al 30 settembre. Tutto il resto dell’anno avresti la possi-bilità di usarlo per prenderti del meritato riposo dallo stress lavo-rativo settimanale.

POSSIBILITÀ di FUTURA RIVENDITA

Concludo la parte sui lati po-sitivi dell’acquisto sulla riviera ligure con uno dei punti di mag-giore importanza negli investi-menti immobiliari… la rivendita.

Il mercato odierno in Italia è vittima della ripercussione del-la grande bolla speculativa del 2008.

Gli altri paesi sono stati mol-to più flessibili e, adattandosi al cambio di prezzo, hanno riporta-to in poco tempo il mercato im-mobiliare alla prosperità.

Noi sfortunatamente non sia-mo stati così svegli e ci abbiamo

impiegato anni per abbassare i prezzi (alcuni si ostinano a non scendere tutt’ora)

ma diciamo che, con il potere spostato dalla parte acquirente, si ha la possibilità di acquistare ad un prezzo comodo per la rivendita.

Questo non assicura certamen-te di poter guadagnare riven-dendo ma sicuramente riduce di molto la possibilità di perdere denaro in un futuro remoto.

Vediamo invece adesso quali sono i lati negativi nell’acquisto della seconda casa al mare

Mancanza d’esperienza nel mercato immobiliare

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Approfondimento di Andrea Sammarco

Se hai vissuto in una città per molto tempo puoi essere stato influenzato dal suo mercato im-mobiliare, che è completamente diverso da quello di una località turistica.

Per te sarà difficile districarti nella giungla delle proposte delle agenzie immobiliari e orientarti sui prezzi di un mercato per te sconosciuto.

Hai due possibilità:

• cercare la casa dei tuoi sogni su tutti i portali immobiliari per poi andare nelle nelle agenzie di zona per vedere cosa effettivamente potrebbe andare bene per te, rimanen-do con il problema di dover capire se il prezzo richiesto è corretto.

• affidarti al tuo agente per-sonale (se ne hai uno) che si occuperà di testare il mercato prima di indirizzarti verso la soluzione migliore. Se non lo hai ti dò un suggerimento: pri-ma di andare a vedere le case, prenditi qualche minuto per chiedere all’agente immobili-are che hai davanti a te come

lavora e cosa farà per aiutarti a trovare casa. Se non ti con-vince salutalo ed esci dal suo ufficio, ne guadagnerai in ter-mini di tempo, evitando viag-gi a vuoto e giornate perse.

LE IMPOSTE

Le imposte sulla seconda casa sono sicuramente molto alte e costituiscono da sempre un fre-no sulla scelta della residenza estiva.

Anche in questo caso puoi af-fidarti ad un consulente esperto che ti saprà consigliare quale abitazione conviene acquistare sulla base della rendita catastale.

Se invece cerchi un modo per non pagare le imposte sulla se-conda casa non ti posso aiutare: o ti inventi qualche magheggio del quale io non voglio sapere nulla (tipo intestare la casa ad un figlio) o semplicemente rimani con una casa sola.

Nel ricercare l’immobile per Fabio e Martina abbiamo pre-so in considerazione tutti que-sti punti, e nonostante le mille

(11) Adesso Fabio e Martina possono finalmente godersi il loro terrazzo con vista mare nella loro prima seconda casa.

difficoltà di gestire una pratica così lontana, siamo partiti cari-chi d’entusiasmo e, applicando il metodo “Lasciaci trovare la casa che amerai”, sono riuscito in sole due settimane a metterli davan-ti alla soluzione perfetta, sia per la tipologia di appartamento che per il loro budget.

Adesso Fabio e Martina pos-sono finalmente godersi il loro terrazzo con vista mare nella loro prima seconda casa. (11)

E tu? Cosa aspetti?

Vuoi sapere come contat-tare lo specialista Domoria che ti guiderà nell’acquis-to della tua magnifica residenza estiva?

Corri a leggere l’ultima pagi-na di questa newsletter e preno-ta una consulenza gratuita per trovare in sicurezza la casa che amerai.

A presto e buona ricerca

Andrea Sammarco

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Speravo veramente che questa storia dei mutui assurdi fosse finita da un pezzo per-ché è stata la rovina del mercato immobi-liare, e una delle cause che hanno genera-to le centinaia di migliaia di case all’asta in tutta Italia, rovinando le famiglie che avevano fatto ricorso a questa pratica.

In cosa consiste il mutuo gonfiato? (12)

Supponiamo che tu voglia assolutamen-te comprare una casa che costa 100.000 €

Per comprarla nella maniera corretta, ricorrendo ad un mutuo, le cifre sono più o meno queste:

• Mutuo € 80.000

• Capitale personale € 20.000

• Spese notarili, imposte ecc. € 5.000

Questo significa che tu devi avere una disponibilità economica personale di cir-ca 25.000 €.

Mettiamo che tu non abbia questi soldi.

Per recuperare i 25.000 € che ti manca-no ti verrà suggerito da qualche finanzia-tore senza scrupoli di fare un contratto in

cui dichiari che la casa la paghi 135.000 € in modo che la banca possa, erogando comunque l’80% della cifra, darti i 105.000 € che ti servono.

Poi firmi gli assegni e davanti al notaio li consegni al venditore, che poi ti restitu-irà i 35.000 € in più in modo che tu possa pagare la casa i 100.000 € pattuiti.

Questa pratica era molto in voga fino a qualche anno fa: ricordi il periodo in cui i mutui venivano concessi a chiunque e po-tevi comprare la casa che desideravi?

Con l’inizio della crisi del mercato im-mobiliare, che in realtà altro non è sta-ta che un ritorno alla normalità, questa pratica assurda era stata abolita perché le banche avevano deciso di ritornare a prestare denaro soltanto alle persone che fossero in grado di restituirlo senza dover morie di fame.

Oggi, come puoi leggere in questo ar-ticolo, sembra che alcuni istituti siano tornati alle pessime abitudini di qualche anno fa.

Non fare mai una cosa del genere, per-ché se non sei nelle condizioni di poter

acquistare una casa è meglio se non lo fai, davvero, per non rischiare di trovarti in enormi problemi economici al primo piccolo imprevisto che la vita ti mette da-vanti.

Inoltre, se L’agenzie delle Entrate ti scopre a restituire del denaro al vendito-re incorrerai in un mare di problemi che in questo articolo non sono stati messi in luce.

Dichiarare al notaio un prezzo “gonfia-to” per ottenere dalla banca un mutuo di importo maggiore, mostrando al notaio assegni che non vengono incassati o i cui importi vengono restituiti dopo l’incasso, costituisce un duplice reato:

• falsa dichiarazione in atto pubblico (fino a 2 anni di reclusione);

• truffa nei confronti della banca (fino a 3 anni di reclusione).

Ai reati si aggiungono sanzioni ammi-nistrative fino a 10.000 euro e l’assoggetta-mento dell’atto ad accertamento di valore senza più la copertura della tassazione sul valore catastale.

Questo vuol dire che se la casa ha un valore catastale di 50.000 €, ma tu la paghi 100.000 €, lo stato ti consente di pagare le tasse sul valore catastale, ad una condizio-ne: che tu dica la verità.

Se vieni scoperto ad aver dichiarato il falso questo beneficio decade e ti vengo-no calcolate le tasse sul prezzo dichiarato nel contratto, che nel caso di esempio sarà 135.000 €; oltre a sanzioni varie e molto pesanti dal punto di vista economico.

Dato che le dichiarazioni riguardo al prezzo rese nell’atto notarile sono rila-sciate da entrambe le parti di tutto quanto detto sopra risponde non solo l’acquiren-te, ma anche il venditore!

Se l’agente immobiliare che ha in ven-dita la casa ti propone un escamotage come questo per fartela comprare, di so-lito lo fanno dicendo in maniera molto orgogliosa: “non si preoccupi se non ha la disponibilità economica, ho io la soluzio-ne” scappa a gambe levate e non farti mai più vedere da lui.

ALLARME DEI NOTAI IN MERITO AI MUTUI GONFIATI

IL COMMENTO DEL NOSTRO ESPERTO

(12) In cosa consiste il mutuo gonfiato?

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DICONO DI NOI...

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Il Corriere della Casa - Febbraio 2018

IL TUO CONSULENTE IMMOBILIARE

Mi chiamo Roberto Spalti e lavoro come agente immobiliare da oltre 15 anni, dal 2016 ho deciso di specializzarmi nell’aiutare le persone che vogliono comprare casa all’isola d’Elba.

Per evitare alle persone che cercano una casa da comprare lo stress derivante dal fatto che si tratta di un acquisto fondamentale nella vita, e la paura di commettere errori è tanta, ho deciso di aderire a Domoria e utilizzare l’esclusivo metodo di ricerca della tua casa ideale “Lasciaci trovare la casa che amerai”

Cosa posso fare per te?

• Basta dover raccontare le tue esigenze a tutte le agenzie immobiliari della zona, ripetendo all’infinito le stesse cose ad ogni agente immobiliare che incontri e che ti ascolta a malapena perché l’unica cosa che gli interessa è sapere quanto puoi spendere. Io, prima di proporti qualsiasi soluzione, ti chiedo di fare insieme un colloquio approfondito in cui analizzeremo i tuoi bisogni e i tuoi desideri.

• Non rischiare di perdere qualche occasione, magari proprio la tua casa ideale, perché non sei entrato nell’agenzia che ha l’incarico di vend-erla o perché il proprietario la vuole vendere privatamente. Io setaccio il mercato immobiliare, anche fra le case dei privati e quelle in mano ad al-tri professionisti, andando a cercare la miglior soluzione possibile per le te, potrai scegliere fra TUTTE le case in vendita in quel momento.

• Non dovrai più comprare casa al prezzo che ti consiglia l’agenzia immobi-liare del venditore ma avrai un professionista che lavora e ti consiglia sul prezzo più idoneo da offrire. Faccio una valutazione del probabile valore di mercato della casa che ti interessa mediante un confronto fra case simili in vendita e case ven-dute recentemente.

Roberto Spalti

www.domoria.it

328 687 60 90

[email protected]

Isola d’Elba (LI)

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