COMUNE DI ALBANO SANT’ALESSANDRO Provincia di Bergamo

ELABORATO N°

PIANO DI GOVERNO DEL TERRITORIO 2009

Documento di Piano-Relazione IllustrativaCRITERI CULTURALI E URBANISTICI DI RIFERIMENTO

Adozione: Approvazione:

COMUNE DI ALBANO SANT’ ALESSANDRO (BG)Il SindacoAvv. Dario Odelli

L’Assessore all’ UrbanisticaDott. Arch. Anna Gagliardi

Settore Edilizia Privata ed UrbanisticaGeom. Fabio Marchesi

I PROGETTISTIDott. Arch. Gianni Roncaglia

I CollaboratoriMatteo RoncagliaLisa Roncaglia

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COMUNE DI ALBANO SANT’ALESSANDROPROVINCIA DI BERGAMO

Oggetto:Redazione del Piano di Governo del Territorio (P.G.T.) del Comune di Albano Sant’Alessandro (BG).

RELAZIONE TECNICA-ILLUSTRATIVA

CRITERI CULTURALI E URBANISTICI DI RIFERIMENTO PER LA STESURA DEL DOCUMENTO DI PIANO, DEL PIANO DEI SERVIZI E DEL PIANO DELLE REGOLE

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Introduzione

La legge lombarda sul governo del territorio 11 marzo 2005, n. 12 è quella delle leggi urbanistiche regionali della c.d. ultima generazione (1995-2005) che più recentemente è stata approvata.Essa è anche quella dell'indicato gruppo di leggi regionali che presenta diversità di rilievo rispetto al modello di disciplina della pianificazione urbanistica che risulta con le altre mutuato.Si fa riferimento al modello che, quanto meno a grandi linee, è riconducibile alla proposta che l'Istituto nazionale di urbanistica ha avanzato nella prima metà degli anni '90 e che risulta caratterizzato, in particolare, dalla articolazione della pianificazione urbanistica generale dei Comuni in un piano strutturale e in un piano operativo e dalla previsione del ricorso alla perequazione e compensazione al fine di promuovere, per quanto possibile, l'indifferenza delle proprietà a fronte delle scelte di pianificazione ed anche la creazione, senza oneri per le casse dei Comuni, di patrimoni pubblici da usare per la politica dei servizi e ad altri fini.Caratterizza anche la legge regionale, in considerazione, la valorizzazione della "programmazione negoziata" che si configura in forza di quella che può essere indicata come l'assunzione, come disciplina ordinaria, della disciplina speciale in materia già introdotta nell'ordinamento regionale con varie apposite leggi che sono state approvate dal 1986 a11999 (ovverosia la legge n. 22/1986, che in assoluto è stata la prima legge sui programmi integrati di intervento, la legge n. 23/1990 e, da ultimo, la legge n. 9/1999 abrogata da quella in esame).Con la legge in considerazione si ha anche una conferma delle disposizioni in materia di politica dei servizi e dei Piani dei servizi già ritenute dal legislatore regionale necessarie e opportune nel 2001, in applicazione (intensiva) del principio di sussidarietà orizzontale, ovverosia del principio in base al quale l'interesse generale può essere perseguito (anche per quanto riguarda i servizi stessi), mediante iniziative del mondo del volontariato del “no profit” anche di operatori privati. Le novità di maggior rilievo sono quelle cui dà luogo la nuova disciplina della pianificazione urbanistica comunale, ovverosia la disciplina relativa al Piano di governo del territorio e, in particolare, la parte della stessa avente a oggetto il Documento di piano e i rapporti tra lo stesso e le altre componenti di detto PGT e i Piani attuativi.Quello che si può indicare come il testo unico urbanistico-edilizio approvato con la L.R. n. 12/2005 ha a oggetto anche le disposizioni regionali relative ai beni paesaggistici e alla pianificazione paesaggistica.

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PGT: II Documento di piano

Qualificazione da dare al documento

Per quanto riguarda la disciplina della pianificazione comunale, la new entry lombarda, ovverosia il Piano del governo del territorio articolato in tre strumenti, fa configurare diversità di rilievo rispetto alle scelte legislative fatte con diverse leggi urbanistiche regionali dell'ultima generazione.Per lo più risultano previsti, infatti, un piano strutturale e un piano operativo.A1 primo, che non risulta conformativo della proprietà ma del territorio, risulta attribuito il ruolo di strumento con efficacia a tempo indeterminato con il quale vengono decise invarianti, individuati obiettivi strategici e vengono dettate regole per il governo del processo di pianificazione, che a valle della sua approvazione avrà svolgimento.Il piano operativo è invece un piano riferito a un arco temporale breve, per lo più di 5 anni, conformativo della proprietà, cui viene attribuito principalmente il ruolo di programma delle trasformazioni di maggiore rilievo aventi a oggetto ristrutturazioni urbanistiche e i pochi interventi di espansione che ancora vengono in alcuni casi previsti; trasformazioni solo ipotizzate, o previste in linea di larga massima (ma non con effetti conformativi della proprietà) dal piano strutturale, cui il piano operativo stesso deve risultare conforme.In Lombardia abbiamo oggi la triade che costituisce il "Piano di governo del territorio" il quale, come già si è rilevato, non appare riconducibile al modello sopra molto in breve richiamato.A modesto avviso del sottoscritto, è da evidenziare che la new entry non fa configurare una ipotesi di inaspettata irruzione di norme innovative sul proscenio legislativo; ciò in quanto la nuova di-sciplina della pianificazione comunale oggi in esame appare ricognitiva, in misura di rilevanza certo non marginale, di innovative scelte già fatte dal legislatore regionale dal 1999 a oggi, ovverosia con le leggi regionali nn. 9/1999,1/2000 e 1/2001.Il Piano dei servizi e il Piano delle regole fanno pensare, se considerati insieme, a un Piano regolatore di abbastanza tradizionale impostazione e caratterizzato, però, da alcune innovative scelte relative alla politica deiservizi (in parte ispirate al principio della sussidiarietà orizzontale), scelte già anticipate dalla suddetta L.R. n.1/2001.Le relazioni tra i tre strumenti del PGT sono tali da suggerire la contestualità della loro formazione.Precisato ciò, si può aggiungere che la distinzione sopra operata non deve essere "da salto" tra Documenti di piano e Piani e Programmi attuativi.Ciò premesso nella stesura del nuovo P.G.T. , si cercherà di:

• individuare la qualificazione da dare al Documento di piano; • analizzare, anche ai fini della qualificazione stessa, le disposizioni che compongono la sua

disciplina;• individuare i modi della sua possibile applicazione virtuosa.Detto quadro ricognitivo e programmatorio di riferimento e il quadro conoscitivo del territorio comunale e la definizione dell'assetto geologico, idrogeologico e sismico di cui alle lett. a), b) e c) del primo comma dell'art. 8, L.R. n.12/2005, fanno configurare i contenuti del documento di piano.

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Le politiche di intervento

Il processo che con il Documento di piano viene avviato ha ad oggetto:• in primo luogo chiare scelte programmatiche di interventi pubblici e privati e previsioni di

massima di impegni finanziari pubblici e di possibili impegni di risorse private;• anche previsioni di incentivi di azioni finalizzate al perseguimento, nel breve periodo, degli

obiettivi strategici.

Detti obiettivi di valore strategico devono essere corredati agli obiettivi quantitativi di sviluppo complessivo.Gli obiettivi, comunque, per non risultare onirici o solo vaghi e per presentare credibilità, debbono risultare operativi e, quindi da piano-programma operativo; essi possono, anzi debbono, però, essere promossi considerando gli obiettivi di valore strategico di mediolungo periodo e, comunque, con occhio attento al prossimo futuro, nel quale si auspica trovino attuazione.

L'individuazione degli ambiti di trasformazione

La disposizione sulla individuazione degli ambiti di trasformazione è l'unica che espressamente contempla rappresentazioni grafiche che debbono essere in scala adeguata.E da ritenere che altre rappresentazioni grafiche occorrano; per esempio quelle relative ai quadri ricognitivi di cui al primo comma dell'art. 8, ma non solo esse.Detta individuazione, fatta con riferimento all'arco temporale di 5 anni ha finalità operative; ciò anche se essa non ha effetti conformativi della proprietà a fini edificatori.Trattasi degli ambiti la cui trasformazione dovrebbe almeno essere avviata nel periodo di efficacia del Documento di piano mediante l'approvazione di Piani attuativi o programmi integrati o negoziati, con i quali solo dovrebbe aversi la conformazione edificatoria.A tal proposito, si può rilevare che, nella sostanza, ricorre l'ipotesi di una conformazione progressiva che, comunque, si perfeziona solo con l'approvazione di detti Piani o programmi attuativi.L'infruttuoso decorso del termine quinquennale non fa venire meno alcuna conformazione perché, quanto meno, la stessa non può considerarsi in essere in assenza di un Piano o programma attuativo approvato. Dovranno altresì:• essere individuati i modi di perseguimento, nel singolo ambito di uno o più obiettivi di valore

strategico, eventualmente, anche per quanto riguarda lo stesso, configurabili;• essere individuati, almeno in linea di massima, pesi insediativi e funzioni la cui determinazione

non sembra che possa essere rimessa, nella sua interezza, né certo agli operatori che presenteranno progetti di piani o programmi attuativi né alle negoziazioni con gli stessi, le quali ultime possono, semmai, valere solo a fini di definizione e di approfondimento delle scelte;

• almeno essere individuati, infine, i modi di integrazione delle iniziative di trasformazione nei processi relativi alle politiche di intervento.

Ovviamente, occorre anche evitare di prospettare un movimento da "pendolo pazzo", ovverosia un movimento che va da un'individuazione accompagnata da criteri molto vaghi e poco impegnativi e non correlati chiaramente con gli obiettivi di sviluppo a una individuazione accompagnata, invece, da dettagliate previsioni relative a pesi insediativi, funzioni e assetti da promuovere.

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Perequazione, compensazione e incentivazione – Rinvio

Si fa in particolare riferimento all'attribuzione alle aree vincolate per attrezzature pubbliche di diritti edificatori suscettivi di trasferimento.Il legislatore regionale ha voluto rimettere ai Comuni ogni scelta relativa all'adesione al modello perequativo, in altri termini, non ha voluto precludere il ricorso a pragmatiche negoziazioni che non risultano però agevoli in caso di intensiva applicazione del principio della perequazione (a fini di soluzione del problema della indifferenza delle proprietà a fronte delle scelte di pianificazione).

Una possibile qualificazione del Documento

Per quanto superfluo, si aggiunge, che il pericolo di un’applicazione non virtuosa della legge puòconfigurare concessioni agli operatori privati aventi, nella sostanza, a oggetto l'esercizio di funzioni urbanistiche che competono all'Amministrazione, tale pericolo sarà da considerare molto contenuto se:• risulteranno forti le pur possibili anzi, in parte, necessarie componenti strutturali del Documento

di piano (e anche del Piano delle regole); • il Documento si configurerà anche come uno strumento di organica pianificazione-

programmazione operativa;• esso conterrà regole atte a garantire un governo pubblico del passaggio ai Piani attuativi e, quindi,

un governo pubblico delle negoziazioni oppure, in subordine, alcune regole tali da far asserire che ricorre l'ipotesi di un rilevante contributo alla soluzione del problema da affrontare nel dare risposta, almeno parziale, alla domanda di governo del processo che con il Documento di piano stesso viene avviato.

Opportuno può essere considerato il superamento di alcune tutele, qualche volta pesanti, cui spesso risultavano sottoposti i Comuni. Poiché, però, non si può vivere e governare alla giornata, alcune "reti" occorrono.Il Documento di piano ben può essere uno strumento con il quale il Comune provvede a dotarsi di dette reti, oltre che a individuare "invarianti" e obiettivi di rilevanza strategica cui preordinare il processo da governare nell’ interesse pubblico; ciò in applicazione del metodo della pianificazione che non sembra proprio possa essere considerata un optional.

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PGT, il Piano dei servizi e la nuova disciplina degli standard

Piano dei servizi:un nuovo strumento per il governo del territorio

Il Piano dei servizi, in quanto autonomo e differenziato, è un nuovo strumento di governo del territorio volto a programmare i servizi in funzione della domanda e delle linee di sviluppo dei singoli territori, superando la tradizionale disciplina degli standard urbanistici.Fa parte degli strumenti della pianificazione comunale che sono:• il Piano di governo del territorio (PGT) articolato nel "Documento di piano" di validità

quinquennale, nel "Piano dei servizi" e nel "Piano delle regole", entrambi di durata indeterminata;• i Piani attuativi e gli atti di programmazione negoziata.

Il Piano dei servizi è normato dall'art. 9 della L.R. n. 12/2005 a esso interamente dedicato, e da specificazioni complementari poste all'interno di altri articoli, in particolare di quelli concernenti PGT e PTC (artt. 8, 10,15), Perequazione (art. 11), Piani attuativi e varianti (art. 14), Oneri e convenzioni (artt. 44 e 46), Cambi d'uso e reperimento standard (art. 51), Attrezzature religiose (artt. 70, 71, 72), PII (art. 90) e nelle Norme transitorie (art. 25).

Finalità e contenuti del Piano dei servizi

Il Piano dei servizi, secondo i disposti dell'art. 9, ha il fine di assicurare:« • una dotazione globale di aree per attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale;• eventuali aree per l'edilizia residenziale pubblica;• dotazioni a verde, corridoi ecologici e sistema del verde di connessione tra territorio rurale e quello

edificato;• una loro razionale distribuzione sul territorio comunale, a supporto delle funzioni insediate e

previste»;

considerando servizi pubblici o di interesse pubblico quelli:« • realizzati direttamente o ceduti al Comune;• privati regolati da atto di asservimento, da regolamento d'uso o da atto di accreditamento

dell'organismo competente in base alla legislazione di settore e conformi alle indicazioni del Piano dei servizi».

Criteri e indicazioni per la redazione del Piano e per soddisfare le esigenze dell'utenza

Per determinare la domanda di servizi, il Piano (art. 9) definisce gli utenti in base alla popolazione:• stabilmente residente, gravitante sulle diverse tipologie di servizi anche in base alla distribuzione

territoriale;• da insediare, come prevista dal Documento di piano ed articolata territorialmente e per tipologia

insediativa;• gravitante nel territorio, da stimare in base agli occupati nel Comune, agli studenti e agli utenti dei

servizi di livello sovracomunale, ai turisti;

e per corrispondere a essa il Piano:

• valuta prioritariamente l'adeguatezza delle attrezzature esistenti, anche con riferimento a fattori di qualità, fruibilità e accessibilità;

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• indica le necessità di integrazione, prefigurandone le modalità di attuazione, i costi (esplicitandone la sostenibilità in relazione al POP, alle risorse comunali e a quelle derivanti dalla realizzazione degli interventi privati);

• individua la dotazione di servizi da assicurare nei Piani attuativi e indica quelli da assicurare negli ambiti di trasformazione, con particolare riferimento a quelli caratterizzati da rilevante affluenza di utenti;

• assicura la dotazione minima di 18 mq/ abitante, insediato o da insediare; • prevede, per i Comuni individuati dal PTC come poli attrattori, servizi aggiuntivi per la popolazione

fluttuante e servizi di interesse sovracomunale a soddisfacimento della domanda espressa dal bacino di gravitazione.

Gli standard urbanistici e i rapporti pubblico-privato

La L.R. n. 12/2005 stabilisce gli standard minimi da assicurare nel Piano dei servizi in 18 mq/abitante, conformemente al D.M. n. 1444/1968 e in riduzione rispetto ai 26,5 mq/ab. della L.R. n. 51/1975; non è fissato un minimo per le attrezzature pubbliche di interesse generale (le precedenti zone F).Il fabbisogno di aree e servizi si valuta però con modalità diverse dalle precedenti, non solo quantitative, ma qualitative, funzionali e specifiche dei contesti locali, per rispondere in modo flessibile alle esigenze diversificate delle città, dei territori e dei paesaggi della Regione.Per gli ambiti in cui principalmente si reperiscono nuove aree e attrezzature pubbliche, quelli di trasformazione, gli attuali meccanismi di acquisizione (di comparto, negoziali o perequativi) permangono sostanzialmente in essere e in capo all'Amministrazione.La L.R. n.12/2005 favorisce la «incentivazione regionale per il coordinamento e la collaborazione interistituzionale», comprese le aggregazioni tra Comuni per formare Piani dei servizi congiunti e condivisi a livello operativo e gestionale (in particolare per i Comuni inferiori a 20.000 abitanti e implicitamente tra questi e Comuni maggiori); istituisce il SIT («al fine di disporre di elementi conoscitivi necessari alla definizione delle scelte di programmazione generale e settoriale, di pianificazione del territorio e all'attività progettuale»), strumento fondamentale per un organico sviluppo territoriale in genere e dei servizi in particolare.Innovativa, per gli standard, è la possibilità di realizzazione dei servizi previsti da parte dei privati, previo consenso dell'amministrazione e stipula di un accordo convenzionale, norma che è stata oggetto di eccezione di legittimità, per le aree in cui sia preordinato il vincolo espropriativo, ma che può essere comunque applicata se già in origine demandata dal Piano alla proprietà privata in alternativa esplicita all'intervento pubblico. In questo caso, non sussiste vincolo espropriativo e di conseguenza non si avrà decadenza quinquennale delle previsioni.I rapporti pubblico privato sono correlati anche ai temi della partecipazione poiché il governo del territorio (art. 2) si caratterizza per:

« • la pubblicità e la trasparenza delle attività che conducono alla formazione degli strumenti;• la partecipazione diffusa dei cittadini e delle loro associazioni;• la possibile integrazione dei contenuti della pianificazione da parte dei privati».

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Prospettive di un approccio di sistema al tema dei servizi

Il Piano offre l'opportunità di ripensare i servizi come un sistema, di valutarne la necessità in funzione della domanda e delle linee di sviluppo dei singoli territori.Una volta lasciato il sentiero degli standard (sicuramente per la parte eccedente i 18 mq/abitante, ma più in generale nello spirito della legge e del Piano dei servizi) sorgono inevitabilmente questioni rilevanti in merito a cosa sia da considerare "servizio" e quali di essi, perché e con quali priorità debbano essere oggetto di attenzione e intervento da parte della comunità tramite il mandato amministrativo.I criteri generali ispiratori della legge per il governo del territorio: sussidiarietà, adeguatezza, differenziazione, sostenibilità, partecipazione, collaborazione, flessibilità, compensazione ed efficienza sono da tener sempre presenti nel considerare il sistema dei servizi.I servizi sono centrali per delineare la strategia pubblica e per definire il ruolo e le politiche della pubblica amministrazione.Negli ultimi decenni, il peso economico dei servizi, nella loro accezione più estesa, è cresciuto, il loro ruolo nella società si è complicato e arricchito di soggetti diversi in un contesto tendenzialmente non più monopolista, il ruolo della pubblica amministrazione si sta di conseguenza modificando da fornitore di servizi a:• garante, in modo diretto o indiretto, dei servizi ad accesso non esclusivo e concorrenziale,

corrispondenti ai principi costituzionali e ai diritti di cittadinanza (dignità, libertà, uguaglianza, cittadinanza, giustizia come sanciti dalla Costituzione europea e italiana; accesso ai beni liberi e pubblici, alle infrastrutture di base);

• di sostegno per l'ammodernamento e la funzionalità dei servizi pubblici e/ o a finalità non di lucro;

• di attenzione alle interazioni tra servizi (in particolare pubblici e di interesse generale) e sviluppo (inefficienza e suoi costi sociali, ruolo dei servizi nella qualità competitiva territoriale).

Per le proprie competenze, sia dirette sia indirette, la scala delle priorità del decisore pubblico può considerare i criteri:• di efficienza, considerando la distinzione tra componente materiale e immateriale dei servizi, tra

capitale fisso e prestazione, ad esempio promovendo:- un'efficiente gestione e programmazione di interventi immobiliari e sul capitale fisso;- efficienti modalità di produzione dei servizi;- lo sviluppo di aggregazioni territoriali di servizi ottimizzate per tipologie;

• di efficacia, per migliorare il rapporto tra input e output, tra investimenti effettuati e benefici sociali o economici conseguibili, anche indiretti o esterni al sistema dei servizi, ad esempio tramite:- attenzione privilegiata ai servizi che massimizzano questo rapporto come quelli immateriali e

di e-government, quelli di "secondo livello" di coordinamento e comunicazione pubblica;- ricorso a forme innovative di produzione e gestione interne ed esterne o partecipate;- determinazione dei requisiti qualitativi e prestazionali, da applicare per convenzioni ed

equiparazione di soggetti erogatori diversi.Rispetto a queste tematiche, brevemente richiamate, i1 Piano dei servizi si situa in una posizione trasversale, tra breve e lungo orizzonte temporale, tra dimensione strategica, operativa e gestionale, tra materiale e immateriale.All'interno di queste complessità, il Piano dei servizi va strutturato in modo differenziato e adeguato alle diverse scale dei Comuni e delle città e alle loro priorità, poiché la struttura socio-economica e del territorio, la domanda sociale, la sostenibilità dei servizi e le risorse attivabili concorrono alle scelte e alla determinazione degli obiettivi.Le inevitabili interazioni con gli altri documenti di governo del territorio (con il Documento di piano per gli indirizzi generali, il Piano delle regole per l'uso e la gestione della città esistente)

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suggeriscono che nel Piano dei servizi si ponga particolare attenzione al quadro delle coerenze da mantenere nello spazio e nel tempo per assicurare un governo flessibile, ma effettivo del territorio.

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Il Piano delle regole

Caratteristiche e contenuti del Piano delle regole

Il Piano delle regole è definito, dalla L.R. n. 12/2005 e dalle successive modalità per la pianificazione comunale emanate ai sensi dell'art. 7, quale «strumento di controllo della qualità urbana e territoriale», che disciplina, cartograficamente (indicativamente in scala 1:2.000, e comunque non inferiore alla scala 1:10.000), nonché normativamente, l'intero territorio comunale, eccetto le aree di trasformazione previste dal Documento di piano, che si realizzano attraverso strumenti attuativi (sulla base dei criteri insediativi e morfologici individuati direttamente dal Documento di piano).Il Piano riguarda quindi sia il territorio edificato (da conservare, integrare, completare), sia le parti del territorio non urbanizzate e non urbanizzabili (destinate all'agricoltura o non suscettibili di trasformazione urbanistica).Il Piano delle regole deve innanzitutto recepire i contenuti prescrittivi di natura sovraordinata, basandosi anche sul quadro conoscitivo definito dal Documento di piano, relativamente a:• le previsioni sovraordinate, prevalenti e vincolanti, contenute nel Piano territoriale regionale, nei

PTCP, nei piani di settore;• gli immobili assoggettati a tutela in base a norme statali e regionali (Codice urbani, aree protette

ai sensi della L.R. n. 86/1983);• i Siti di interesse comunitario (SIC), ai sensi della Direttiva n. 92/43/CEE;• le aree e gli edifici a rischio di incidente rilevante, ai sensi del D.M. 9 maggio 2001 e D.G.R. n.

7/16320/2004;• i vincoli in materia geologica, idrogeologica e sismica derivanti dalla normativa nazionale, dalla

pianificazione di bacino e dalle prescrizioni regionali e provinciali;• gli altri vincoli sovraordinati che eventualmente interessano il territorio comunale.

Sempre facendo riferimento al quadro conoscitivo del Documento di piano, il Piano delle regole individua:a) gli ambiti del tessuto urbano consolidato (comprese le aree libere intercluse o di

completamento), identificando in particolare:• i nuclei di antica formazione e i beni ambientali e storico-artistico-monumentali oggetto di tutela

secondo il D.Lgs. n. 42/2004;• le caratteristiche fisico-morfologiche che connotano l'esistente, i caratteri distintivi inerenti alla

forma, alla tipologia, alla natura, alla caratterizzazione funzionale;• gli immobili assoggettati a tutela in base alla normativa statale e regionale;• le aree e gli edifici a rischio di compromissione o degrado, che richiedono una particolare

attenzione manutentiva e una disciplina degli interventi di recupero e valorizzazione.

In particolare, per i nuclei di antica formazione e per i beni oggetto di tutela, identifica alcuni parametri da rispettare negli interventi di nuova edificazione o sostituzione:• caratteristiche tipologiche, allineamenti, orientamenti e percorsi;• consistenza volumetrica o superfici lorde di pavimento esistenti e previste;• rapporti di copertura esistenti e previsti;• altezze massime e minime;• modi insediativi che consentano continuità di elementi di verde e continuità del reticolo

idrografico superficiale;• destinazioni d'uso non ammissibili;• interventi di integrazione paesaggistica, per ambiti compresi in zone soggette a vincolo

paesaggistico;• requisiti qualitativi degli interventi previsti.

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b) le aree destinate all'esercizio dell'attività agricola, sulla base dei criteri e delle modalità dettatedal Piano territoriale di coordinamento provinciale (PTCP); in particolare:

• detta la disciplina d'uso, di valorizzazione e di salvaguardia;• recepisce i contenuti dei piani di assestamento, di indirizzo forestale e di bonifica;• individua gli edifici esistenti non più adibiti a usi agricoli, dettandone le normative d'uso.

c) le aree di valore paesaggistico e ambientale ritenute meritevoli di valorizzazione locale, dettando ulteriori regole di salvaguardia e di valorizzazione in attuazione dei criteri di adeguamento e degli obiettivi stabiliti dal PTR e dal PTCP;

d) le aree non soggette a interventi di trasformazione urbanistica (esterne sia alle aree consolidate sia alle aree destinate all'agricoltura), che per ragioni oggettive e/o per scelte di piano sono sottratte a qualunque scelta di utilizzazione (cave, aree a rischio geologico e idraulico ecc.);

e) le aree a pericolosità e vulnerabilità geologica, idrogeologica e sismica, nonché le norme e le prescrizioni a cui le medesime aree sono assoggettate, recependo e verificando la coerenza con gli indirizzi e le prescrizioni del PTCP e del piano di bacino per queste componenti.

Spetta inoltre al Piano delle regole:• l'eventuale applicazione, sulla base dei criteri definiti dal Documento di piano, del meccanismo

della perequazione urbanistica, anche al di fuori dei comparti di trasformazione;• la definizione delle tipologie di edifici o di intervento escluse dall'applicazione delle disposizioni

inerenti il recupero abitativo dei sottotetti esistenti (ai sensi dell'art. 65);• disciplinare i comparti di trasformazione pregressi, attuati o in corso di attuazione.

Il Piano delle regole delineato dalla nuova legge regionale - ancora un piano e non un regolamento dei "catasti" e dei diritti esistenti, come da molti auspicato -, si configura in sintesi come la dimensione regolativa della città esistente e delle zone agricole, individuate dal Documento di piano ma disciplinate dal Piano delle regole.

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La formazione del Documento di piano

È chiaro fin dall'inizio che il Documento di piano non può essere, come si è sentito a volte dire, un semplice documento di tipo politico-amministrativo ma, al contrario, trattasi di un documento in cui le politiche territoriali devono essere sostenute e verificate da dati oggettivi e, conseguentemente, il ruolo tecnico-disciplinare è primario nella sua compilazione. Dopo la raccolta di «suggerimenti e proposte» come previsto dall'art. 13, comma 2, «il quadro ricognitivo e programmatorio di riferimento per lo sviluppo economico e sociale del comune» effettuando la "ricognizione delle precondizioni", presupposto necessario per definire le scelte strategiche del Documento di piano. Impiegando i materiali contenuti nella relazione preliminare e ne-gli studi di analisi che costituivano il patrimonio conoscitivo del PRG vigente, si potranno produrre tre elaborati:

1) il quadro della situazione socio-economica del Comune attraverso l'u-so delle informazioni convenzionali (dati statistici, studi di settore ecc.);

2) TAV. 1- Sintesi delle trasformazioni territorialiLegenda

- Edifici e ambiti a prevalente uso residenziale- Edifici e ambiti con attività commerciali al piano terra - Edifici e ambiti a prevalente uso produttivo- Edifici e ambiti a prevalente uso direzionale - Edifici rurali- Edifici con altra destinazione- Servizi pubblici esistenti- Verde pubblico esistente- Parcheggi pubblici esistenti- Destinazioni residenziali in PA vigenti - Destinazioni produttive in PA vigenti - Verde pubblico in PA vigenti- Parcheggi pubblici in PA vigenti - Ambiti a prevalente uso agricolo - Aree residuali- Poli attrattivi sovracomunali - Barriere della mobilità- Industrie a rischio di incidente rilevante - Elettrodotti

3) TAV. 2 - Sintesi delle invarianti di livello sovracomunale e locale Legenda

Aree con forti limitazioni per ambiti di rispetto - Industrie a rischio di incidente rilevante- Ambiti di rispetto rotte aeree (due esistenti)- Ambiti di rispetto ferroviario (due esistenti)- Ambiti di rispetto della viabilità- Ambiti di rispetto cimiteriale- Ambiti di rispetto dei pozzi- Ambiti di rispetto degli elettrodotti

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Aree di criticità per motivi paesistico-ambientali - Aree con vincolo ambientale- Edifici di interesse storico-ambientale- Ambiti del paesaggio agrario- Sistema irriguo- Percorrenze del sistema agrario- Vegetazione d'alto fustoPrevisioni di livello sovracomunale - Parchi- Previsioni Piano delle attività estrattive- Alta capacità ferroviaria ove esistente

Il passaggio successivo sarà concretizzato nella individuazione dei contenuti strategici del Documento di piano, ricavati anch'essi dalle linee di indirizzo fornite dall'Amministrazione comunale e contenute nella relazione preliminare, valutate e verificate alla luce dei risultati di sintesi degli studi di analisi.Le azioni del Documento di piano vengono riassunte nei seguenti elaborati grafici:

a) TAV. 3 - Sintesi delle azioni strategicheLa tavola costituisce una sorta di master plan in cui sono schematicamente rappresentati gli obiettivi strategici delle azioni di piano e gli ambiti finalizzati alle riduzioni degli impatti e/o gli ambiti che producono impatto.Si tratta pertanto di un elaborato che non "disegna" la forma urbana, né mette in gioco aree edificabili individuando gli interventi possibili; più semplicemente indica gli obiettivi con cui misurare le trasformazioni urbane.LegendaObiettivi strategici delle azioni di piano

- Riqualificazione delle porte della città - Interventi di riconnessione urbana- Eliminazione delle barriere- Interazione dei sistemi ambientali - Ricostruzione delle reti ecologiche

Riduzione dell'impatto ambientale- Ambiti di riqualificazione paesistico-ambientale - Parco sud- Poli attrattivi sovracomunali- Industrie a rischio di incidente rilevante- Interventi di riduzione dell'effetto barriera - Riduzione dei campi elettromagnetici

b) TAV. 4 - Sintesi delle azioni programmatiche

La tavola completa le azioni strategiche indicando:

• gli ambiti e le "politiche" che questi sono chiamati a esplicare. «Sono gli ambiti di possibile espansione e/o di trasformazione urbana da attuarsi attraverso piani attuativi»;

• gli ambiti governati attraverso il Piano dei servizi. «Sono gli ambiti destinati genericamente ai servizi pubblici o di interesse pubblico, esistenti o di progetto, per i quali il Piano dei servizi dovrà precisare destinazioni e modalità attuative»;

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• gli ambiti normati dal Piano delle regole. «Sono gli ambiti della città costruita, storica e moderna, ai quali vanno applicate le regole, anche di dettaglio, per un suo miglioramento cheavviene attraverso "fisiologici" interventi continui, spesso di modesta entità».

LegendaObiettivi programmatici delle azioni di piano

- Ambiti di potenziamento del sistema residenziale - Ambiti di riequilibrio del sistema produttivo- Ambiti di riqualificazione paesistico-ambientale- Piani attuativi e atti di programmazione negoziata- Interventi sulla viabilità

Ambiti normati dal Piano dei servizi- Servizi pubblici esistenti- Ambiti di potenziamento del sistema dei servizi- Ambiti per la formazione della rete ecologica

Ambiti normati dal Piano delle regole- Ambiti produttivi multifunzionali- Ambiti residenziali multifunzionali- Ambiti agricoli di ricostruzione del sistema paesistico-ambientale

La stesura del Documento di piano si conclude con la definizione di alcuni criteri di compensazione e di incentivazione.La possibilità di applicare la perequazione urbanistica sia ai Piani attutivi o atti di programmazione negoziata, sia alle aree del territorio comunale governate dal Piano delle regole ha richiesto innanzi tutto l'individuazione delle stesse attraverso un elaborato grafico:

c) TAV. 5 - Ambiti soggetti a perequazione Legenda

- Aree per servizi pubblici o per opere di urbanizzazione - Aree edificabili- Aree comprese in Piani attuativi

Il modello da elaborare si basa sulla convinzione che l'equità di trattamento dei proprietari coinvolti non si risolve nella definizione di un identico indice, ma si raggiunge solo se si adotta la "redditività di ogni intervento" quale parametro di confronto, e cioè, più semplicemente, la differenza fra ricavi e costi sostenuti. Ciò significa che l'indice che determina i diritti edificatori non può essere identico per tutti i comparti, ma, al contrario, deve essere determinato in funzione delle variabili che inter-vengono in ogni specifico Piano attuativo o processo di trasformazione della città e deve essere tale da garantire un identico risultato finale, intendendo per ciò una identica redditività degli interventi.I parametri adottati nel modello sono stati i seguenti:

• SP C - Superficie perequativa complessiva; comprende tutte le aree di trasformazione (servizi e aree edificabili) che concorrono a definire la superficie complessiva;

• PEC - Potenzialità edificatoria complessiva; comprende le singole potenzialità edificatorie delle aree di trasformazione che concorrono a definire la potenzialità edificatoria complessiva;

• CCU - Costi complessivi di urbanizzazione; comprendono gli importi per opere di urbanizzazione primaria e secondaria previsti nelle singole aree e quelli di aree a servizi in genere che concorrono a definire i costi complessivi di nuova urbanizzazione;

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• vi sarebbero poi altri parametri correttivi che tengono conto di altre variabili come, per esempio, la rendita di posizione o il diverso valore immobiliare della destinazione urbanistica.

Semplificando, si può dire che il modello si basa su due costi: le aree e le opere di urbanizzazione e su un ricavo, il valore della potenzialità edificatoria. L'indice è conseguentemente calcolato in funzione della PEC, della SPC e dei CCU. Equivale perciò all'incidenza delle aree e delle opere per unità di edificabilità (€/mc o €/mq). La distribuzione e lo scambio dei diritti edificatori potrebbe avvenire così in funzione di un parametro "costo" dato dalla somma delle opere "pubbliche" e delle aree edificabili e non semplicemente in funzione della superficie di proprietà, tenendo conto anche delle altre variabili, quando significative. Per quanto riguarda l'impiego di criteri di incentivazione da introdurre per le aree di trasformazione, è utile premettere che ha senso se finalizzato al raggiungimento e al miglioramento degli obiettivi del PGT, tenendo conto che le situazioni variano da piano a piano, da una realtà territoriale a un'altra.Si propongono tre modalità diverse, fra loro non alternative e non esaustive delle soluzioni possibili.

1) La prima modalità definisce gli incentivi ponendo uno schema di progetto come parametro di confronto:• Le aree di trasformazione vengono accompagnate con schemi di progetto che

rappresentano le "soluzioni conformi" o minime.• Il proponente ha la possibilità di avanzare soluzioni che, se portatrici di «[...] rilevanti

benefici pubblici, aggiuntivi rispetto a quelli dovuti[...]», potrebbero ottenere incentivi (come previsto all'art. 11, comma 4.)

2) La seconda modalità lega gli incentivi all'impiego di soluzioni inerenti ai principi di sostenibilità ambientale:• Nel caso si preveda l'impiego di impianti, materiali o cicli produttivi finalizzati ad un

risparmio energetico superiore agli obblighi di legge, o l'impiego di fonti di energie alternative, la capacità edificatoria prevista potrà essere aumentata fino al 10%, in rapporto alla reale efficacia dell'intervento previsto. Gli impianti e le relative opere potranno essere realizzati, se necessario, in deroga ai parametri urbanistico-edilizi previsti.

• Per beneficiare dell'incremento di cui al precedente comma, il proponente depositerà apposita documentazione a firma di tecnici abilitati, che ne assumeranno la responsabilità agli effetti di legge.

• L'Amministrazione comunale, con apposito provvedimento, provvederà a regolamentare la concessione di tale incremento.

• Nel caso al termine dei lavori quanto dichiarato per poter beneficiare dell'incremento edificatorio non fosse stato realizzato o non risultasse veritiero, la quota di edificio realizzata beneficiando dell’incremento sarà considerata a tutti gli effetti variazione essenziale e sanzionata in base alle leggi vigenti.

3) La terza modalità introduce il criterio del concorso per l'individuazione delle trasformazionida attuare. Questo caso è applicabile quando il numero dei sostanziali interventi compatibili con le strategie del piano è superiore a quello degli interventi realmente necessari per il soddisfacimento dei fabbisogni.• Il Comune valuterà l'opportunità di attuare non più di "n" Comparti, che potranno essere

realizzati dopo l'espletamento di una procedura concorsuale finalizzata a valutare «[...] rilevanti benefici pubblici, aggiuntivi rispetto a quelli dovuti [...]».

• Le condizioni per la selezione degli interventi potrebbero ad esempio essere le seguenti:- predisposizione da parte dei proponenti di un programma di intervento completo degli

elementi progettuali, temporali ed economico-finanziari;- esplicitazione dei vantaggi pubblici offerti;

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- realizzazione di un progetto unitario per l'intero comparto, finalizzato alla creazione di un luogo urbano compatibile con le esigenze di salvaguardia dei caratteri paesistici e ambientali dell'area;

- dimensione dell'intervento: Slp ecc., realizzabili anche a mezzo di successivi lotti funzionali.

Fino alla conclusione della procedura concorsuale le previsioni non producono effetti diretti sul regime giuridico dei suoli interessati dal progetto.

Il Piano delle regole

Occupandosi della città costruita, il Piano delle regole è lo strumento che ha maggiori affinità con alcuni aspetti del vecchio PRG.Il risultato è rappresentato da un elaborato grafico che funge da riferimento di un apparato normativo.• TAV. 6 - Piano delle regole

LegendaEdifici di valore storico-culturale: modalità di intervento

- Restauro- Ristrutturazione di grado 1- Ristrutturazione di grado 2- Ristrutturazione di grado 3- Ristrutturazione di grado 4- Edifici civili moderni- Edifici produttivi moderni- Piani di recupero

Tessuti consolidati: modalità di intervento- Tessuti saturi prevalentemente residenziali- Tessuti di completamento prevalentemente residenziali- Tessuti di completamento: ambiti normativi- Tessuti residenziali in trasformazione- Edifici da riconvertire- Tessuti di completamento prevalentemente produttivi- Tessuti di completamento prevalentemente terziari- Attività a rischio di incidente rilevante- Tessuti produttivi in trasformazione

Ambiti di ricostituzione del patrimonio paesistico-ambientale- Ambiti di riqualificazione dell'attività agricola- Ambiti di riqualificazione del sistema ambientale- Ambiti per l'edilizia rurale- Perimetro del Parco delle Cascine- Perimetro del Parco in generale

Altre prescrizioni - Fasce di rispetto

Tessuti in fase di trasformazione- Aree soggette a Piani attuativi vigenti

Sistema dei servizi- Aree del Piano dei servizi soggette a perequazione urbanistica

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COMUNE DI ALBANO SANT’ALESSANDROPROVINCIA DI BERGAMO

Oggetto:Redazione del Piano di Governo del Territorio (P.G.T.) del Comune di Albano Sant’Alessandro (BG).

RELAZIONE TECNICA-ILLUSTRATIVA

MODALITÀ DI CONDUZIONE DEL PROCESSO PARTECIPATIVO

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L'apertura alla partecipazione

Val la pena di capire se il previsto "processo negoziale" pubblico-privato sia un fatto nuovo ed eventualmente in che cosa non lo sia.La legge attuale mantiene la distinzione fra normali Piani attuativi, definiti dai tradizionali parametri quantitativi e morfologici - per i quali la negoziazione, teoricamente esclusa, di fatto avverrà, come sempre, forzando gli spazi disponIbili all'interno delle procedure - e i progetti e piani per le grandi trasformazioni; per questi ultimi le proposte dovrebbero nascere dallo stesso processo di partecipazione dei cittadini (singoli e associati) così come nel passato e, come nel passato, gli interessi e le finalità dei diversi soggetti risultano teoricamente "alla pari", con la differenza che, avendo il Documento di piano lo scopo di definire le strategie di sviluppo, la voce degli operatori importanti diventa determinante, praticamente la sola pertinente.In questo processo di partecipazione c'è il rischio che la voce dei cittadini sia "fuori scala", perché interessata alle piccole cose, oppure troppo genericamente rivolta a richiamare esigenze generali di benessere e di qualità dell'abitare. Occorre quindi che questa fase di consultazione sia bene organizzata e orientata dalla enunciazione esplicita degli obiettivi da parte della Pubblica Amministrazione.Sarebbe almeno opportuno definire anche uno spazio ampio di partecipazione dei cittadini nella formazione del Piano dei servizi, che invece viene intesa come una operazione prevalentemente tecnica, ove la conoscenza dei bisogni è affidata agli esperti, agli amministratori pubblici e a soggetti privilegiati, eventualmente interpellati con questionari o altri strumenti analogamente asettici.Il Documento di piano è, se si segue senza fantasia la linea della legge per la partecipazione, soprattutto lo strumento con cui la Pubblica Amministrazione dialoga con i "poteri forti", che possono proporre dove e che cosa fare fin dall'origine del Piano, incidendo sulle scelte dello sviluppo insediativo a impari titolo dei cittadini; tanto più questo può succedere se, come già si sostiene, l'individuazione delle aree di trasformazione in cui operare avverrà con una certa abbondanza e gli operatori saranno "messi in concorso", e il cosiddetto "standard qualitativo" detterà le scelte e le decisioni.Un'ipotesi che rischia di resuscitare la quantità come criterio base di valutazione - anche se si tratterà di una quantità di servizi, di verde, di interventi di riqualificazione - e che può servire a nobilitare operazioni di trasformazione secondarie, a scapito di altre importanti e prioritarie, ma più difficili da avviare. Né conforta l'intenzione di non determinare effetti sul regime giuridico dei suoli, perché sarà comunque difficile scrollarsi di dosso il peso di previsioni in eccesso, ritenute virtuali, ma che possono, anzi sicuramente daranno luogo a operazioni di mercato.

Come arrivare a una nuova idea di Piano

Conclusivamente, a parere di chi scrive, ciò che può essere utile a un'idea di piano in cui la programmazione si costruisce con un piano di forma concreta e proficua (non vaga indicazione di intenzioni episodiche, oltretutto modificabile in ogni momento), a beneficio della qualità della vita dei cittadini, senza troppo contare su monitoraggi regionali, indicatori di qualità dettati dalla Regione, o verifiche formali nel contesto del PTCP della Provincia:• la partecipazione non deve essere solo la fase di apertura formale del procedimento di piano: alcune

enunciazioni di indirizzo e di volontà da parte della Pubblica Amministrazione paiono necessarie per poter mettere subito a confronto, possibilmente sullo stesso piano le proposte private e le istanze dei cittadini.L’ amministrazione locale deve soprattutto recuperare un sentimento partecipativo forte e consapevole, cioè progettuale, simile a quello che ha caratterizzato molti episodi del passato (anni '60-70), portando l'attenzione sui temi da cui emergono le "ragioni collettive";

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• il Documento di piano deve essere considerato, sia pure con spirito laico, un "a priori" che, se pure tiene conto degli spunti offerti dai soggetti sociali ed economici, resta fermo e chiaro nei suoi elementi ordinatori, nelle "invarianti", non solo ambientali e di pura tutela, ma che riguardano piuttosto il funzionamento complessivo degli insediamenti e le priorità d'intervento rispetto alle aspettative dei cittadini; così la corretta attuazione non riguarderà singoli e circoscritti elementi di disegno, uscendo dall'angusto limite che attribuiva a ciascun intervento il compito di provvedere alle opere di stretta pertinenza, per adottare un concetto di pertinenza più esteso e integrale (sostenibilità);

• nel Documento di piano le previsioni di trasformazione devono essere dimensionate con senso della misura (l'idea di mettere in "concorso" un numero esuberante di ipotesi localizzative rischia di premiare, ancora una volta, le convenienze economiche, piuttosto che le convenienze strutturali, cioè di lungo periodo, e di lasciare impronte indelebili sul territorio), con riferimento a obiettivi esplicitamente dichiarati, perché il Piano è lo strumento strategico con cui l'Amministrazione comunale manifesta le sue intenzioni e sul quale s'impegna; occorre quindi dare un significato pieno alla frase introduttiva del comma 2, art. 8 della legge: «Sulla base degli elementi di cui al comma 1, il documento di piano individua gli obiettivi di sviluppo, ecc. ... » che quindi non devono essere una vaga indicazione, ma il vero scopo e contenuto del Piano. Del resto, la possibilità di rifare il DP tutte le volte che sia necessario, motivando le ragioni del cambiamento e gli aggiustamenti strategici e localizzativi necessari, tranquillizza circa il timore di aver trascurato utili opportunità operative;

• il DP non può limitarsi a indicare graficamente le aree di trasformazione, lasciando le previsioni di contesto in secondo piano, o su altri elaborati, come se avessero valore in sé e non in relazione con le trasformazioni più rilevanti. Se l'art. 8 non dice se debba essere rappresentato sulla stessa tavola, ed eventualmente con quale effetto condizionante, il sistema della mobilità, il disegno strutturale degli insediamenti esistenti e dei servizi ecc., non c'è dubbio che il tracciato di una strada, in quanto condizione esterna ma pertinente al progetto di sviluppo, deve apparire, anche graficamente, come un elemento contestuale alla indicazione di trasformazione; lo stesso si può dire per gli altri elementi del quadro strutturale che eventualmente possono essere rappresentati nel DP in una scala di valori diversi. Pare, riguardo a questo punto, molto preoccupante l'interpretazione secondo la quale la VAS avrebbe come proprio e specifico oggetto di osservazione il Documento di piano; sappiamo infatti quanto abbia contato nel disastro del nostro territorio la diffusione pervasiva degli interventi minuti di trasformazione e quindi quanto possa essere equivoco un giudizio sulla qualità dello sviluppo che non tenga conto di questo flusso minuto di trasformazioni;

• definire gli obiettivi di sviluppo significa assegnare alle aree individuate come ambiti di possibile trasformazione dei ruoli precisi: occorre quindi che si definiscano con sufficiente precisione le destinazioni d'uso appropriate al luogo e al sistema di relazioni che si vuole attivare, lasciando agli operatori solo la libertà di proposte integrative e compatibili, cioè un ampio spazio di progetto e una limitata possibilità di interferire nelle scelte di piano: nei cosiddetti criteri d'intervento deve essere, quindi, ben chiaro quello che si esclude, ma anche, in positivo, quello che si vuole ottenere riguardo all'identità funzionale e alle auspicabili sinergie di contesto;

• il meccanismo degli incentivi è utile se è chiaro il limite fra ciò che è pertinente e dovuto e ciò che in più può essere ottenuto nel contratto, con un calcolo equilibrato, ma senza limitazioni pregiudiziali, delle convenienze; il terreno è scivoloso e non privo di rischiose applicazioni; un calcolo classico di compatibilità economica (fattibilità), secondo i valori correnti e le logiche del mercato, può impedire di vedere le prospettive di "valore aggiunto" che l'incentivo ha il compito di promuovere.I "rilevanti benefici pubblici" ottenuti dovrebbero corrispondere, più che a vantaggi quantitativi, a un aumento della qualità ottenuta dal pieno utilizzo del valore di posizione e dalle sinergie con le strategie del Piano;

• nelle condizioni sopra indicate, la negoziazione ha binari precisi su cui incanalarsi; diventa un modo collaborativo di ricerca delle soluzioni, avendo chiari gli obiettivi, e persino un modo per riflettere su-gli obiettivi stessi, assegnando a ciascun intervento il proprio compito specifico e generale. II progetto urbanistico può essere il risultato di un percorso di concertazione, ma non un terreno di conquista dove

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tutto è possibile. La legittimazione del percorso non è data solo dalla pubblicità degli atti né, a posteriori, da qualche procedimento di validazione delle scelte quando sono fatte, e se la partecipazione degli operatori è un aiuto importante alle decisioni sarà bene non attribuire a essa un valore eccessivo, mitico, ideologico. Il Piano è un patto fra l'Amministrazione Pubblica, i soggetti attuatori e la città, in cui i ruoli diversi si devono poter riconoscere.

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INDICE del Documento di PianoPremessa al Documento di Piano

.1 Obiettivi generali

.1.1 Documento di intenti per una sostenibilità dello sviluppo locale

.1.2 I principali contributi del processo di partecipazione degli attori locali1.2.1 Principali obiettivi indicati nel processo di partecipazione1.2.2 Contenuti di merito, aspetti di metodo del processo di partecipazione degli attori locali.1.3 Finalità e obiettivi del Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale.1.4 Gli obiettivi formulati dalla Regione Lombardia.2 Obiettivi territoriali, limiti e condizioni per la sostenibilità: le Grandi Tutele del Documento di Piano.2.1 Tutela storica.2.2 Tutela vegetazionale.2.3 Tutela della rete irrigua.2.4 Tutela paesistica.2.5 Tutela naturalistica.2.6 Tutela del sistema dei servizi pubblici.2.7 Tutela del suolo non urbanizzato.2.8 Tutela democratica.3 Obiettivi e criteri di intervento per gli ambiti di trasformazione Criteri di compensazione, perequazione ed incentivazione.3.1 Criteri di perequazione per la definizione dei diritti edificatori nelle trasformazioni.3.2 Criteri di compensazione.3.3 Criteri di incentivazione.3.4 Le grandi riformeIL PARCO – PLIS delle Valli d’ ArgonIL POTENZIAMENTO DEI SERVIZILA NUOVA RESIDENZAIL CENTRO DEI SERVIZI PER ALBANO SANT' ALESSANDRO .3.5 Le trasformazioni diffuseAMBITI DI TRASFORMAZIONE DEI PIANI ATTUATIVI VIGENTI ED IN ITINEREAMBITI DI RICONFIGURAZIONE FISICA NEL CENTRO STORICOAmbito del centro storico di Albano Sant' AlessandroTRASFORMAZIONE DI AMBITI CON ATTIVITÀ IN ZONA AGRICOLAAmbito Agricolo StrategicoATTIVITÀ PRODUTTIVE INSEDIATE IN AREE NON IDONEEATTIVITÀ INSEDIATE IN AMBITI NON IDONEIATTIVITÀ PRESENTI NEL SISTEMA INSEDIATIVO.4 Politiche territoriali.4.1 Politiche territoriali di intervento settorialeSETTORE RESIDENZIALESETTORE PRODUTTIVOIL SETTORE DEI SERVIZI - DOTAZIONI TERRITORIALIL'AGRICOLTURALA MOBILITÀIL PAESAGGIOL'AMBIENTE.4.2 Quantità generali per settoreASPETTI QUANTITATIVI DELLE POLITICHE PER LA RESIDENZAASPETTI QUANTITATIVI DELLE POLITICHE PER LE ATTIVITÀ PRODUTTIVE.5 Modalità di recepimento delle previsioni dei piani sovracomunali.6 Compatibilità con le risorse economiche.7 Tavola di sintesiCENNI STORICI