E’ possibile per l’acquirente dispensare il venditore dalla consegna dei libretti degli impianti di cui al DPR 16 aprile 2013 n. 74 ?

QUADRO NORMATIVO

Le norme di riferimento per dare un inquadramento sistematico al problema sono rappresentate:

- D. Lgs. 19 agosto 2005 n. 192 e segnatamente dall’art. 7 che prevede: (Esercizio e manutenzione degli impianti termici per la climatizzazione invernale e estiva) 1. Il proprietario, il conduttore, l’amministratore di condominio, o per essi un terzo, che se ne assume la responsabilità, mantiene in esercizio gli impianti e provvede affinché siano eseguite le operazioni di controllo e di manutenzione secondo le prescrizioni della normativa vigente. 2. L’operatore incaricato del controllo e della manutenzione degli impianti per la climatizzazione invernale ed estiva, esegue dette attività a regola d’arte, nel rispetto della normativa vigente. L’operatore, al termine delle medesime operazioni, ha l’obbligo di redigere e sottoscrivere un rapporto di controllo tecnico conformemente ai modelli previsti dalle norme del presente decreto e dalle norme di attuazione, in relazione alle tipologie e potenzialità dell’impianto, da rilasciare al soggetto di cui al comma 1 che ne sottoscrive copia per ricevuta e presa visione.E dall’art. 15, comma 5°, che prevede: 5. Il proprietario o il conduttore dell’unità immobiliare, l’amministratore del condominio, o l’eventuale terzo che se ne è assunta la responsabilità, che non ottempera a quanto stabilito dell’articolo 7, comma 1, del presente decreto è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 500 euro e non superiore a 3000 euro. - D.P.R. 16 aprile 2013, n. 74 (Regolamento recante definizione dei criteri generali in materia di esercizio, conduzione, controllo, manutenzione e ispezione degli impianti termici per la climatizzazione invernale ed estiva degli edifici e per la preparazione dell'acqua calda per usi igienici sanitari, a norma dell'articolo 4, comma 1, lettere a) e c), del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192) e segnatamente dall’art. 7 (Controllo e manutenzione degli impianti termici) comma 5° che prevede 5. Gli impianti termici per la climatizzazione o produzione di acqua calda sanitaria devono essere muniti di un "Libretto di impianto per la climatizzazione". In caso di trasferimento a qualsiasi titolo dell'immobile o dell'unita' immobiliare i libretti di impianto devono essere consegnati all'avente causa, debitamente aggiornati, con gli eventuali allegati”;e dall’art. 11 (Sanzioni) che prevede: 1. In relazione agli adempimenti di cui al presente decreto vigono le sanzioni previste dall'articolo 15, comma 5, del decreto legislativo, a carico di proprietario, conduttore, amministratore di condominio e terzo responsabile, e comma 6, a carico dell'operatore incaricato del controllo e manutenzione.

- DM 10 febbraio 2014 e DM 20 giugno 2014 del Ministero per lo Sviluppo che hanno rispettivamente approvato i modelli di libretto dell’impianto per la climatizzazione ed i modelli di rapporto di efficienza

energetica e fissato il termine di entrata in vigore dei relativi obblighi al 15 ottobre 2014;

- Art 1477, comma 3 c.c. che dispone:  Il venditore deve pure consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta”,

- Art. 1490 c.c. che dispone “Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa.

SOLUZIONE

Dalle norme sopra evidenziate emerge che dal 15 ottobre 2014 il proprietario, il conduttore, l’amministratore di condominio, o per essi un terzo, hanno l’obbligo di mantenere in esercizio gli impianti e di provvedere affinché siano eseguite le operazioni di controllo e di manutenzione secondo le prescrizioni della normativa vigente e devono altresì munire gli impianti termici per la climatizzazione o produzione di acqua calda sanitaria di un "Libretto di impianto per la climatizzazione”. Il suddetto DPR, prevede ancora che in caso di trasferimento a qualsiasi titolo dell'immobile o dell'unità immobiliare i libretti di impianto devono essere consegnati all'avente causa, debitamente aggiornati, con gli eventuali allegati.

La norma che impone controllo, manutenzione e dotazione del relativo libretto attenendo alla sicurezza è norma di ordine pubblico inderogabile dalle parti e la sua violazione comporta la sanzione pecuniaria amministrativa prevista dall’art. 11 comma 5° del d. Lgs. 192/2005, non inferiore a 500 euro e non superiore a 3000 euro richiamata dal DPR 74/2013.

L’interrogativo che ci si deve porre riguarda la valenza dell’obbligo di consegna del libretto relativo ai suddetti impianti termici e la possibilità per le parti di regolamentare pattiziamente l’eventuale mancata consegna dei libretti stessi, secondo quanto consentito in via generale dagli artt. 1477, comma 3° c.cc. e dall’art. 1490 c.c.

E’ utile ricordare che un obbligo analogo, anche se più articolato, era stato previsto dall’art.13 del DM 37/2008 il quale prevedeva :“Documentazione 1. I soggetti destinatari delle prescrizioni previste dal presente decreto conservano la documentazione amministrativa e tecnica, nonché il libretto di uso e manutenzione e, in caso di trasferimento dell'immobile, a qualsiasi titolo, la consegnano all'avente causa. L'atto di trasferimento riporta la garanzia del venditore in ordine alla conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza e contiene in allegato, salvo espressi patti contrari, la dichiarazione di conformità ovvero la dichiarazione di rispondenza di cui all'articolo 7, comma 6. Copia della stessa documentazione e' consegnata anche al soggetto che utilizza, a qualsiasi titolo, l'immobile.”

La suddetta disposizione per i problemi interpretativi creati con la sua emanazione fu abrogata, con decorrenza dal 25 giugno 2008, dall’art. 35, comma 2, del D.L. 25 giugno 2008, n. 112 (in Suppl. ord. n. 152 alla G.U. n. 147 del 25.6.2008).

Vigente il cit. art. 13, tuttavia, va ricordato che sia Ufficio legislativo del Ministero dello Sviluppo Economico - "Risposte ai quesiti di Unioncamere del 26 marzo 2008" pubblicate nel sito internet del ministero www.sviluppoeconomico.gov.it del 27 marzo 2008” che il Consiglio Nazionale del Notariato fornirono un’interpretazione della disposizione diretta a ridimensionare la sua portata ed a collocarla in un ambito che non incideva sulla libera commerciabilità degli immobili.

In particolare, il CNN escludeva la possibilità che il disposto dell’art. 13 potesse incidere sulla commerciabilità degli immobili e comportare la nullità del relativo atto in caso di sua violazione, in quanto trattatavasi di norma di natura regolamentare, che non poteva derogare le disposizioni dettate dal codice civile e disciplinanti la garanzia per vizi (artt. 1490 e segg. c.c.), in quanto di fonte legislativa. In pratica, si affermava “se si vuole elevare la “conformità degli impianti” a condizione per il valido trasferimento di immobili, si dovrà agire a livello legislativo, con l’emanazione di un provvedimento normativo che abbia la “forza” di derogare alle disposizioni del codice civile.” (Giovanni Rizzi, La conformità degli impianti e riflessi sul trasferimento degli immobili, in CNN Notizie 2 aprile 2008).

Le stesse considerazioni in ordine alla commerciabilità e garanzia possono ritenersi valide per quanto riguarda l’obbligo di consegna del libretto di impianto introdotto dal DPR 74/2013, trattandosi, anche in questo caso di norma regolamentare. Peraltro, in questo caso è espressamente prevista una sanzione a carico del proprietario, conduttore, amministratore del condominio o terzo responsabile in caso di inottemperanza agli obblighi previsti del Regolamento stesso. Deve verificarsi, pertanto, se la mancata consegna del libretto può considerarsi sanzionabile (con la sanzione pecuniaria di cui si è detto) ai sensi della suddetta disposizione.

La risposta deve essere negativa in quanto per le sanzioni amministrative vige il principio della riserva di legge (art. 1 legge 689/1981) in forza del quale si può affermare che la sanzione amministrativa può essere imposta soltanto mediante una norma di legge in senso proprio.

Nel nostro caso, peraltro, l’art. 11 del DPR 74 del 2013 richiama l’art. 15 comma 5° del d.lgs. 1952 2005 che quanto alle fattispecie sanzionate rinvia all’art. 7 comma 1° che pone a carico del proprietario, del conduttore, dell’amministratore di condominio, o per essi di un terzo, esclusivamente obblighi di manutenzione ma non anche di trasmissione di documentazione tra parti contraenti.

Pertanto, l’obbligo di consegna dei relativi libretti va ricondotto all’interno dei principi generali di cui all’art. 1477, comma 3° e 1490 c.c. con la precisazione che trattandosi di documentazione di cui è espressamente previsto un obbligo di consegna, la sua violazione, in assenza di dispense e pattuizioni specifiche,

comporterà una responsabilità del venditore secondo le regole di cui all’art. 1490 c.c. E’ evidente che il ruolo del notaio sarà quello di informare le parti non solo sull’esistenza della normativa ma anche sulle conseguenze derivanti dalla mancata consegna dagli oneri ed obblighi a carico del proprietario in relazione all’esercizio e manutenzione degli impianti.

Restano ovviamente fuori dalle presenti considerazioni gli obblighi a carico del redattore riguardanti l’Attestato di Prestazione Energetica, i suoi allegati e le relative scadenze.