CONTRODEDUZIONI ALLE OSSERVAZIONI€¦ · GRUPPO DI LAVORO Sindaco e Assessore all’Urbanistica:...

Febbraio 2020

CONTRODEDUZIONI ALLE OSSERVAZIONI

Adozione Delibera C.C. n. 25 del 09.04.2019; riadozione Del. C.C. n.81 del 28.11.2019 Approvazione Delibera C.C. n………………. del ………….….

GRUPPO DI LAVORO Sindaco e Assessore all’Urbanistica: Fabrizio Fè (fino all’aprile 2019), Manolo Garosi

Responsabile Unico del Procedimento: Elisabetta Marcellini (fino all’aprile 2019), Alessandro Valtriani

Garante della Comunicazione: Alessandro Caferri

Ufficio di Piano: Claudio Bertoneri, Luca Cortonesi, Giuseppina Ferrigno, Claudia Frangiosa, Antonella Verna

Coordinamento generale e per la VAS: Silvia Arnofi

Collaboratori per la VAS: CRAS s.r.l.

SIT Sistema Informativo Geografico: Paola Loglisci, Renata Giavara

I

I N D I C E

1 OSSERVAZIONI E CONTRIBUTI DEGLI ENTI PUBBLICI (E) ALLA PRIMA ADOZIONE ................... 2

Oss. E1 – Regione Toscana Dir. Urbanistica e Politiche abitative – Settore pianificazione del territorio ........................................................................................................................................... 2

Oss. E2 – Provincia di Siena ......................................................................................................................... 12

Oss. E3 – Comune di Pienza – Ufficio Tecnico – Servizio Edilizia privata (Dott. C. Bertoneri, Dott. Marco Crocchi) .................................................................................................................... 13

Oss. E4 – Comune di Pienza - Ufficio di Piano ............................................................................................ 13

2 OSSERVAZIONI PERVENUTE DA PARTE DI CITTADINI (C) ALLA PRIMA ADOZIONE ................. 14

Oss. C1: Anselmi Stefano .............................................................................................................................. 14

Oss. C2: Machetti Caterina ............................................................................................................................ 15

Oss. C3: Nuova Coop Popolare (Canestrelli Daniela) ................................................................................. 15

Oss. C4: Formichi Rodolfo ............................................................................................................................ 16

Oss. C5: Benocci- Ravagni ............................................................................................................................ 16

Oss. C6: Soc. Daluema................................................................................................................................... 17

Oss. C7: Don Pietro Sanivarapu ................................................................................................................... 17

Oss. C8: Carnesecchi Vittorio (Soc. di Esecutori di Pie disposizioni Onlus) .......................................... 18

Oss. C9: Geom. Ceschi Michele .................................................................................................................... 18

Oss. C10: Armellini Ernello ........................................................................................................................... 19

Oss. C11: Sorbino ........................................................................................................................................... 19

OSS. C12: TRABALZINI MASSIMO 1 ............................................................................................................ 20

Oss. C13: Arch. Bianchini Dominga ............................................................................................................. 21

Oss. C14: Trabalzini Massimo 2 .................................................................................................................... 23



Oss. C17: Angheben Lucia ............................................................................................................................ 31

Oss. C18: Giomarelli Gianni 1 ....................................................................................................................... 31

Oss. C19: Giomarelli Gianni 2 ....................................................................................................................... 32

Oss. C20: Consorzio Agrario Siena .............................................................................................................. 32

Oss. C21: Bertherat Philippe ......................................................................................................................... 33

Oss. C22: Nardi Enzo ..................................................................................................................................... 33

Oss. C23: Arch. Barni Federica ..................................................................................................................... 34

Oss. C24: Grappi Laura .................................................................................................................................. 36

Oss. C25: Ponti Luca ...................................................................................................................................... 36

Oss. C26: Fregoli Marilena 1 ......................................................................................................................... 37



Oss. C29: Consorzio Agrario Siena 2 ........................................................................................................... 38

II

Oss. C30: Formichi Renata ............................................................................................................................ 39

Oss. C31: Quinti Marco .................................................................................................................................. 39

Oss. C32: Geom. Rossi Federico 1 ............................................................................................................... 40

Oss. C33: Geom. Rossi Federico 2 ............................................................................................................... 40

Oss. C34: Don Antonio Canestri ................................................................................................................... 40

Oss. C35: Boscagli Gianpaolo ...................................................................................................................... 41

3 OSSERVAZIONI E CONTRIBUTI DEGLI ENTI PUBBLICI (E) ALLA SECONDA ADOZIONE .......... 42

Oss. E5 – Regione Toscana Dir. Urbanistica e Politiche abitative – Settore pianificazione del territorio ......................................................................................................................................... 42

P I AN O O PE R AT I VO Controdeduz ion i a l le osservaz ion i

Comune d i P ienza 1

PREMESSA

Dopo l’adozione del PO (DCC n. 25 del 09.04.2019) sono pervenute 39 osservazioni: quattro da parte di Enti Pubblici (E) e 35 pervenute da privati cittadini.

Tra le osservazioni di Enti Pubblici:

Oss. E1 – Regione Toscana Dir. Urbanistica e Politiche abitative – Settore pianificazione del territorio

Oss. E2 – Provincia di Siena

Oss. E3 – Comune di Pienza – Ufficio Tecnico – Servizio Edilizia privata (Dott. C. Bertoneri, Dott. Marco Crocchi)

Oss. E4 – Comune di Pienza – Autosservazione Ufficio di Piano

Delle 35 osservazioni dei privati (C):

- 12 sono state accolte;

- 12 sono state parzialmente accolte;

- 11 sono risultate non accoglibili.

- 1 impropria

Con DCC n.81 del 28.11.2019 il PO è stato parzialmente riadottato. A seguito di questa seconda adozione è pervenuta una sola osservazione:

Oss. E5 – Regione Toscana Direzione Urbanistica e Politiche abitative – Settore pianificazione del territorio.



1 OSSERVAZIONI E CONTRIBUTI DEGLI ENTI PUBBLICI (E) ALLA PRIMA ADOZIONE

Oss. E1 – Regione Toscana Dir. Urbanistica e Politiche abitative – Settore pianificazione del territorio

SINTESI Controdeduzioni e modifiche al PO

In relazione alla variante al Piano Strutturale si osserva:

1. Per quanto riguarda gli interventi produttivi ovvero industriali/artigianali sarebbe stato opportuno coordinarsi con le strategie dell'erigendo Piano Strutturale Intercomunale della Valdichiana Senese; stessa osservazione per i perimetri ex art. 4 LR

2. Richiami normativi sul dimensionamento del PS/PO. Richiesto computo delle superfici utili lorde complessivamente deruralizzate nel quinquennio trascorso

3. Ai sensi dell'art. 5 co. 4 del D.P.G.R. 32/R/2017 la documentazione trasmessa sembra mancante di una relazione di monitoraggio che descriva le previsioni attuate dai previgenti strumenti urbanistici per singole U.T.O.E. e per singole funzioni al fine di poter valutare il dimensionamento utilizzato dai precedenti strumenti urbanistici. A tal fine occorre riportare anche l'elenco dei piani attuativi convenzionati sempre vigenti.

1. Si concorda certamente con l’auspicio, ma il documento di avvio del procedimento per la redazione del PSI è stato concluso ben 6 mesi dopo l’adozione del PO, dunque tale livello di coordinamento su scelte caratteristiche della fase pianificatoria come il trattamento delle aree industriali non è stato possibile. E’ stato invece possibile coordinarsi, nell’autunno 2019, sui perimetri ex art. 4 LR, in quanto oggetto – in una prima formulazione – dell’Avvio del procedimento del PSI

2. Inserito il computo delle superfici utili lorde complessivamente deruralizzate nel quinquennio trascorso nel par. 1.2 della Relazione Generale del PO

3. Lo stato di attuazione del precedente RU e relative Varianti è oggetto del par. 1.1 della Relazione Generale del PO, mentre i conteggi relativi alle quantità già prelevate o disponibili dal PS sono oggetto del cap. 3 della RG “il quadro previsionale strategico del PO". Non esistono Piani Attuativi convenzionati sempre vigenti.

In relazione al Piano Operativo si osserva:

4. Il dato espresso sempre in SUL in alcune schede dovrà essere riconvertito in SE al fine di adeguarsi al Regolamento sulle definizioni tipo.

4. Si tratta di refusi che sono stati corretti

5. Il piano deve individuare l'intorno territoriale, ovvero gli ambiti di pertinenza, dei centri, nuclei ed aggregati storici cosi come indicato all'art. 10 della Disciplina del PIT. In riferimento a tali ambiti dovrà poi essere declinata una apposita disciplina che dovrà recepire tutte le indicazioni delle specifiche direttive della scheda di vincolo.

5. In recepimento dell’osservazione sono stati modificati gli articoli 66, 67, 68, 69 delle NTA ed esplicitata la dizione richiesta accanto ai perimetri già individuati nelle Tavv. Po2a e Po2b.

6. Tenuto conto poi delle classificazioni usate per disciplinare il Sistema Insediativo ed il Territorio Rurale, si ritiene opportuno verificarne la corrispondenza con quelle espresse dalla LR 65/2014 con particolare riferimento alla definizione dei nuclei rurali (art. 65), degli ambiti di pertinenza dei centri e nuclei storici (art. 66) e degli ambiti periurbani (art. 67).

6. Verifica effettuata



7. Manca nella documentazione di PO un elenco dei piani attuativi vigenti e convenzionati che vengono fatti salvi.

7. Perché non ci sono piani attuativi vigenti e convenzionati

8. Alla luce del decremento demografico della popolazione residente nel comune di Pienza dal 2010 ad oggi, parzialmente equilibrato dalla componente migratoria estera e del decremento delle presenze turistico ricettive dal 2015 al 2016, oggi in leggera ripresa ma per periodi di permanenza sempre più corti, - dati pubblicati dall'Osservatorio Territoriale dell'IRPET 2017/2018 - appare eccessivo il dimensionamento residenziale e turistico ricettivo utilizzato nel primo PO.

8. Vedi controdeduzione 11

9. Nella redazione del Piano Operativo si sono utilizzate le perimetrazioni del territorio urbanizzato di cui all'art. 224 della L.R. 65/2014, mentre nel Piano Strutturale Intercomunale avviato e di prossima adozione verranno utilizzate le perimetrazioni del territorio urbanizzato di cui all'art. 4 della L.R. 65/2014. Al fine di evitare possibili incoerenze tra piani realizzati con differenti perimetrazioni, occorre verificare e valutare fin d'ora la presenza e la consistenza di quelle previsioni, in particolare residenziali, poste ai margini dei perimetri di cui all'art. 224 e che, seppur legittime oggi, potrebbero presentare criticità con l'adozione del Piano Strutturale Intercomunale, mettendo cosi a rischio di ricorsi l'Amministrazione Comunale.

9. Il Coordinamento con il gruppo che sta redigendo il PSI, sull’argomento, è stato effettivamente realizzato nell’autunno 2019, prima della presentazione del documento di avvio del procedimento del PSI

SCHEDE PROGETTO DELLE AREE DI TRASFORMAZIONE

10. PA2 - Completamento PIP Fornacino - (PA) artigianale industriale /Depositi all'ingrosso - PUC5 - Completamento Produttivo zona Ponticino - (PUC) artigianale industriale/ Depositi all'ingrosso.

L'area PA2 è attualmente utilizzata quale deposito materiale dell'attività adiacente mentre l'area PUC5 risulta incolta. In considerazione degli interventi previsti di recupero e riqualificazione di aree ex industriali/ artigianali dismesse, al fine di incentivarne il riutilizzo e limitare cosi nuovo consumo di suolo, si ritiene necessario vincolare gli interventi di completamento di cui sopra al previo recupero delle aree dismesse.

10.Per essere utilizzate, le aree industriali relative alle due fornaci + cave dismesse ex Crestini (PUC R4) ed ex Cherubini (PUC R5) richiedono operazioni preventive di bonifica, sgombero e infrastrutturazione piuttosto impegnative sotto i profili sia organizzativo, sia economico; questo è il motivo per cui i PUC R4 ed R5 si presentano particolarmente flessibili in merito alle destinazioni d’uso, che potrebbero anche non comprendere affatto la destinazione produttiva, sebbene resa possibile. Si ritiene infatti assolutamente prioritario eliminare questi due importanti detrattori ambientali nella periferia di Pienza piuttosto che imporre le destinazioni preferite dalla Amministrazione, che pertanto si limita ad imporre dei paletti (ad es. quota residenziale non superiore al 10%). Eliminare gli interventi PA2 e PUC5 equivale dunque a impedire la localizzazione nel comune di Pienza anche di una sola azienda che ne facesse richiesta, essendo il PIP Podere Trieste ormai esaurito.



11. PUC R4 - Recupero ex fornace Crestini - (PUC) - turistico-ricettivo - PUC R5 - Recupero ex fornace Cherubini - (PUC) - Ricettività turistica; Direzionale e di servizio; Artigianale industriale PUC R6 - Recupero ex KRES - (PUC) - Ricettività turistica; Direzionale e di servizio; Artigianale industriale

11.La controdeduzione richiede la gentile attenzione del lettore ad una ricapitolazione preventiva della storia di questa previsione urbanistica.

Il territorio a nord di Pienza, lungo il percorso di avvicinamento da Montepulciano, è, com’è noto, pesantemente deturpato da due aree di cava di argilla con relative fornaci e impianti industriali dismessi: la ex Fornace Crestini, dismessa ormai da decenni, e la ex Fornace Cherubini di più recente dismissione e che era ancora in attività all’epoca della redazione del primo RU. Si aggiunge ad esse un ulteriore edificio di pessima fattura (ex KRES) situato in adiacenza all’area della ex fornace Crestini e da tempo abbandonato, anche per complicate vicende legali della proprietà.

All’epoca della redazione del PS - licenziato definitivamente proprio alle soglie della crisi economica globale (luglio 2007) - l’area dismessa paesaggisticamente più impattante delle 3 (ex Fornace Crestini) era stata pianificata come l’operazione più ricca di potenzialità per lo sviluppo della città, utilizzando lo strumento del Piano Complesso di Intervento, anche confidando sui vantaggi offerti dal fatto che la proprietà era ed è tuttora unica.

In tale progetto le quantità edilizie erano le stesse di adesso (ovvero il 60% della cubatura dismessa) ma a differenza di ora erano state distribuite con estrema precisione tra interventi di Servizi privati (centro benessere richiesto dalla proprietà), case-laboratorio per artigiani (essendo esaurito ormai il PIP Podere Trieste), un piccolo albergo, servizi consortili per la promozione dei prodotti tipici della zona, un camping, e grandi quantità di servizi pubblici, tra i quali una nuova piazza, un parcheggio per pullman turistici e molto verde pubblico. Ovviamente il tutto procedendo contemporaneamente alla bonifica e al ripristino ambientale delle aree escavate e non.

Il RU procedette ad una diligente implementazione del PS, arricchendo la scheda progetto (PCI 1) con dettagliatissime regole di impianto urbanistico, definendo criteri insediativi, visuali privilegiate, altezze massime, trattamento degli spazi verdi, rapporti degli edifici con gli spazi pubblici, la giacitura dei principali percorsi ciclopedonali, ecc.,

Il PCI 1 rimase però nel cassetto dei sogni: ridotte dalla crisi generale a zero le ambizioni della proprietà, che si concentrò sulla valorizzazione di Palazzo Massaini, l’AC inaugurava una fase di incontri con imprenditori privati disposti a intervenire nell’area ma sempre infine scoraggiati dalla rigidità delle previsioni in termini di destinazioni d’uso. L’amministrazione corse allora ai ripari con la variante n. 1 al RU, con la quale si cercò di allargare le maglie dell’intervento, grazie alle possibilità rese disponibili dalla nuova legge sul governo del territorio (come l’art. 99, che consentiva di non considerare cambio rilevante di destinazione d’uso quello da Artigianale-industriale a Sevizi privati), mentre su altri fronti cercava di contrastare la crisi globale ormai scoppiata con misure anticicliche a sostegno delle attività produttive esistenti ma in sofferenza.

Tuttavia, i nuovi imprenditori del benessere e dello sport, che ora potevano operare, avevano pur sempre bisogno di una quota di turistico-ricettivo, per poter sperare di competere con gli altri importanti impianti della Val d’Orcia (in continua espansione, in realtà). E le quantità di cubature turistico ricettive (TR) a disposizione non bastava neanche ad ospitare un pullman di turisti.

Va da sé che all’epoca dell’avvio del procedimento per il nuovo PO, tecnici e amministratori – istruiti dalla passata esperienza - si sono posti l’obiettivo di consentire la massima flessibilità possibile nello spazio ricavato tra pur rigidi paletti, onde poter intercettare tutte le possibili operazioni private diverse dalla residenza e benefiche anche per la città. Lo strumento è stato individuato nel PUC R ossia nel Progetto Unitario Convenzionato di Recupero, in quanto tale non ricompreso nel dimensionamento di un PS ormai certamente datato in quanto ad aspettative di sviluppo territoriale ritagliate su misura delle migliori intenzioni politiche e professionali di allora degli amministratori e relativi tecnici.

Tutto ciò premesso, si procede alla controdeduzione delle pur comprensibili eccezioni di dettaglio sollevate.



11a. Il recupero delle aree ex industriali dismesse è una specifica strategia degli strumenti urbanistici del comune di Pienza. Occorrono pertanto chiarimenti in merito, al fine di poter stabilire con certezza la specifica destinazione urbanistica dell'area, sulla base della quale verranno effettuate le valutazioni di sostenibilità a VAS e saranno determinate le relative imposizioni fiscali.

11b Inoltre la destinazione turistico ricettiva appare del tutto decontestualizzata rispetto all'ambito di riferimento caratterizzato da una presenza di edifici ex industriali/artigianali e dalla presenza di cave di argilla.

11c Infine la previsione di ulteriori cambi d'uso a destinazione turistico ricettiva appare eccessiva rispetto all'andamento delle presenze turistiche nel comune di Pienza, in calo dal 2015 secondo i dati pubblicati dall'Osservatorio Territoriale dell'IRPET 2017/2018.

11a Il principale obiettivo del PO, come già del PS, per le aree dismesse che tanto impattano sul paesaggio a nord di Pienza, è quella di favorirne il recupero ambientale, urbanistico e paesaggistico. A fronte di diverse strategie rivelatesi infruttuose in passato (vedi sopra), la strategia oggi prescelta dal PO per perseguire sempre lo stesso obiettivo è quella di consentire la massima flessibilità possibile nella combinazione delle diverse destinazioni d’uso, entro le soglie ritenute compatibili dal PO, per i motivi sopra precisati.

Sotto il profilo normativo, tale scelta di proporre un ventaglio di destinazioni d’uso possibili (o non possibili) in luogo di una sola per una determinata trasformazione urbana è da tempo accettata dalla prassi e dalla giurisprudenza (vedi ad esempio: T.A.R. Toscana, Sezione III, 1 ottobre 2013 SENTENZA N. 1329; T.A.R. Lombardia Brescia, Sezione I, 9 dicembre 2010 SENTENZA N. 4809). Sotto il profilo fiscale si ricorda invece che non si tratta di aree libere, bensì di aree con una precisa destinazione industriale, che pertanto pagano le imposizioni come tali, fino al loro definitivo recupero, a valle del quale sarà certamente possibile identificare la destinazione d’uso delle singole parti del progetto realizzato per impostare i nuovi regimi fiscali.

11b La destinazione turistico-ricettiva è solo una di quelle possibili. Potrebbe trattarsi anche di un centro sportivo con una piscina aperta al pubblico, o di altre attrezzature di rango elevato, o di una combinazione di queste; non ci sarebbe rischio di “decontestualizzazione” perché l’attuale contesto, inteso quale ruderi industriali e le tracce di escavazione, sarebbero ovviamente bonificati e cancellati prima dell’intervento. Peraltro, anche le aree che seguono e precedono il PUC R4 dallo stesso lato della sulla strada provinciale sono oggetto di intervento di riqualificazione nel PO

11c Evidentemente il rapporto IRPET cui si riferisce l’osservazione registra una situazione negativa che non figurava né nei numerosi dati di supporto al PO (vedi Avvio del procedimento e soprattutto Rapporto Ambientale, cap. 6.7, Profilo socio-economico del territorio) né nel rapporto IRPET successivo1, secondo il quale (v. anche figura di seguito):

“Anche l’ambito delle Terre di Siena realizza quest’anno una crescita ragguardevole delle presenze turistiche (+5,5%) quasi interamente dovuta

1 IRPET - REGIONE TOSCANA - Settore Sistemi informativi e servizi - Ufficio Regionale di Statistica, Rapporto Sul Turismo In Toscana. La Congiuntura 2018 http://www.irpet.it/wp-content/uploads/2019/06/rapporto_turismo_toscana_2019-1.pdf



11d Oltre alle operazioni di bonifica delle aree occorre ricordare che nell'area è presente una cava di argilla. L'art. 57 della L.R. 35/2015 dice che qualora sia necessario prevedere nuove localizzazioni non conformi alle prescrizioni localizzative già contenute nel PAERP, o in mancanza nel PRAE, o modificare quelle esistenti, occorre procedere mediante accordo di pianificazione ai sensi dell’art. 41 della l.r. 65/2014.

all’aumento degli stranieri (+8,4%) mentre gli italiani crescono in misura limitata (+1,4%). (…) Nel 2018 l’ambito della Val d’Orcia è il terzo più dinamico tra quelli rurali (+11,1% le presenze) con una crescita doppia degli stranieri (+14,3%) rispetto agli italiani (+6,9%). Sono dunque gli agriturismo la tipologia ricettiva top della crescita quest’anno con un +9,4% di presenze che segue un altrettanto importante +8,6% dell’anno precedente. (…) Il segmento alberghiero di fascia elevata si conferma in ogni caso anche quest’anno come uno dei più dinamici. Gli hotel a 4 stelle realizzano infatti una crescita del 5,3%, che segue quella altrettanto rilevante dello scorso 2017 (5,8%) mentre i 5 stelle fisiologicamente crescono un po’ di meno (+3,4%) sia per l’aumento in doppia cifra dello scorso 2017 (+10,7%) sia perché risentono della frenata relativa di alcune componenti del turismo extra-europeo di nuovo conio (…)”

11d Stante la irreversibile crisi del settore delle cave di argilla nella Val d’Orcia, si ritiene che la ennesima riconferma della localizzazione di un sito estrattivo nei dintorni della ex Fornace Cherubini (codice 921 V4) prevista dal PAERP (nonché dal nuovo Piano Regionale Cave, adottato con DCR n° 61 del 31/07/2019), e come tale già recepita nel PS e nel RU, condanni il luogo ad uno stato di degrado sine die, caratterizzato da:

1. strutture industriali della ex fornace sempre più fatiscenti;

2. aree già escavate senza possibilità di essere sottoposte al definitivo recupero ambientale e paesaggistico;

3. potenziale escavazione di una nuova collina molto visibile dalla strada provinciale (vedi immagine qui sotto) e al momento occupata da aree boscate tutelate ai sensi del codice del paesaggio (…) e da aree coltivate tutelate dal PTCP a titolo di emergenze (tessitura agraria a maglia media: seminativi collinari) e censiti quali elementi di criticità paesaggistica, culturale ed ambientale nella scheda del PAERP stesso.

Per questo motivo il PO propone di non riconfermare la prescrizione localizzativa dell’attività di cava nell’area circostante la ex fornace Cherubini, prevedendone piuttosto il recupero ambientale (vedi “Area di ripristino ambientale della superficie escavata” in Scheda PUC R5) nell’ambito di un progetto di parziale recupero e cambio di destinazione d’uso dei volumi esistenti (circa il 60%).

D’altra parte, l’area di intervento PUC R5 aveva già una destinazione industriale-artigianale nel vecchio PRG, così come nel RU, anche permanendo l’attuale perimetro della previsione localizzativa. L’Amministrazione intenderebbe ridurre a zero la previsione di escavazione in applicazione della LR 35/2015 Art. 10 “Disposizioni per la previsione di nuove aree a destinazione estrattiva. Ampliamento o riduzione delle aree esistenti”, secondo il quale “Il comune prevede nel piano operativo nuove aree a destinazione estrattiva all'interno dei giacimenti di cui all'articolo 7, comma 1, lettera b), l'ampliamento o la riduzione

Capannoni dismessi ex fornace Cherubini Nuova collina escavabile



di quelle esistenti in relazione agli obiettivi di produzione stabiliti dal PRC e tenendo conto delle autorizzazioni alla coltivazione in essere, assicurando in particolare la coerenza con il proprio statuto del territorio”.

L’AC confida inoltre nel fatto che, trattandosi di annullamento di previsioni in essere, non sia necessaria “la definizione di una proposta condivisa tra i comuni del comprensorio (comprensorio 37 “Argille della Val d’Orcia”, che include Montalcino, Pienza e San Quirico, secondo il PRC adottato), attraverso accordi conclusi ai sensi dell'articolo 15 della legge 7 agosto 1990 n. 241, al fine di ripartire le quote di produzione sostenibile determinate dal PRC” (in totale al massimo 647.878 mc dal 2019 al 2038, secondo il PRC adottato). Tuttavia, se necessario a perseguire i propri obiettivi di riqualificazione ambientale e riconversione economica dell’area, l’AC stessa propone di procedere all’accordo di pianificazione ai sensi dell’art. 41 della l.r. 65/2014.

A fronte di questa osservazione è stato riformulato con maggiore chiarezza l’art. 97 delle NTA e aggiunto il perimetro del giacimento in questione nella Tav. Po2a.

12. PA1 - Approdo nord, polo logistico informativo del museo diffuso della Val d'Orcia e spazi ricreativi - PA .

L'intervento (che prevede la realizzazione di un Polo logistico informativo del museo diffuso della Val d'Orcia con annesso centro servizi-turistico ricreativo polivalente, un ostello per cicloturisti, un ristorante ed un bar) si configura come una saldatura tra le ultime propaggini dell'abitato di Pienza (Santa Caterina) e l'area cimiteriale.

12.a In particolare occorre evidenziare che la previsione ricade all'interno dei 200 mt del vincolo cimiteriale di inedificabilità ex lege e che pertanto occorre verificarne adeguatamente la realizzabilità.

12.b In considerazione dell'elevato valore paesaggistico dell'area oggetto d'intervento, sottoposta al vincolo paesaggistico di cui alla scheda relativa al DM 27/02/1970 del PIT/PPR, occorre verificare adeguatamente l'intervento rispetto alle prescrizioni di cui ai punti, 3.c.4, 3.c.5 3.c.6, 3.c.7, 4.c.1, 4.c.2 e 4.c.3 e rispetto alle direttive di cui ai punti 3.b.3, 3.b.4, 3.b.5, 3.b.6, 3.b.7, 4.b.1 e 4.b.2. Occorre quindi declinare specifiche indicazioni e criteri progettuali per l'attuazione dell'intervento medesimo.

12.c. Tra le criticità evidenziate nella scheda di vincolo vi è proprio la perdita di coltivi a causa dell'espansione del tessuto insediativo di Santa Caterina. Tale espansione si distribuisce sfrangiata in particolare sul lato nord del nucleo della città di Pienza. In particolare dovranno essere quindi individuati (direttiva 3.b.7) le aree caratterizzate dalla permanenza di assetti agrari tradizionali definendo per essi specifici interventi di conservazione e miglioramento dell’ambito rurale.

Per le aree che invece non dovessero rientrare nella fattispecie sopra indicata, e che potrebbero essere oggetto di trasformazione, le previsioni dovranno essere coerenti, rapportate e

12.a Il limite del vincolo cimiteriale è sempre stato quello che appare con campitura puntinata nella Tav. 02c, per via dell’applicazione delle deroghe ammesse al limite dei 200 m, dalla normativa specifica ancora vigente.

12.b Inserita verifica nella scheda progetto, unitamente a specifiche indicazioni e criteri progettuali in co.4

12.c In merito alla criticità contenuta nella sezione B della scheda di vincolo nei termini di “Perdita di coltivi a causa dell'espansione del tessuto insediativo di Santa Caterina. Tale espansione si distribuisce sfrangiata in particolare sul lato nord del nucleo della città di Pienza”. Si evidenzia che:

1) Qualsiasi cosa si intenda per “tessuto insediativo di Santa Caterina”, si evidenzia che tutta la espansione residenziale di Pienza situata tra via della Madonnina e il bordo della rupe percorso da Via di Santa Caterina non ha subito alcun accrescimento né densificazione degna di nota dagli anni Settanta. L’intervento PA1 inoltre si colloca in un’area da sempre inclusa nel territorio urbano e non interessata da “assetti agrari di pregio” quali quelli di cui si denuncia la progressiva sparizione; ma, soprattutto, si evidenzia che questa area è strategica per perseguire gli obiettivi e la progettualità del PS, che il PO intende pedissequamente realizzare, per i motivi riportati nella Sezione II della scheda progetto, cui si rimanda.

2) Qualsiasi cosa si intenda per “tessuto insediativo di Santa Caterina” esso non può essere in nessun caso esteso fino al capo opposto della città, ossia quel “lato nord del nucleo della città di Pienza” dove



proporzionate col contesto di riferimento; in tal senso la superficie territoriale e la SE prevista di 2081 mq sembrano fuori scala.

Per quanto sopra si prende atto della necessità di fornire un landmark dello snodo intermodale gomma bici ma in considerazione della presenza di un contesto caratterizzato dalla presenza di edifici con h max di gronda pari a circa 6/7 mt (2 piani fuori terra) appare eccessiva l'altezza max indicata in 10 ml (3 piani fuori terra) possibile anche di deroga.

effettivamente sussistono fenomeni di sfrangiamento insediativo, al quale il PO intende porre rimedio con l’intervento: S3 – “Rammagliamento Via Fontanelle e parcheggio pubblico” e con la riorganizzazione delle strutture spontanee di servizio agli orti urbani informali che caratterizzano l’area in questione, visualizzata nella Tav. Po2c, e normata all’art. 89 delle NTA.

13. S1 - Ampliamento Scuola Elementare; PP1 - ex zona B4 di PRG, ampliamento Piano Particolareggiato; PUC 7 - Foro Boario, completamento residenziale ed ampliamento parcheggio pubblico; PUC R2 - Riqualificazione area ex consorzi agrari; CR3 - completamento residenziale; PUC 8 - Ex foro Boario; S5 - Ampliamento parcheggio Foro Boario

13.a Il piano deve individuare l'intorno territoriale del centro storico di Pienza, ovvero gli ambiti di pertinenza, dei centri, nuclei ed aggregati storici cosi come indicato all'art. 10 della Disciplina del PIT. In riferimento a tali ambiti dovrà poi essere declinata una apposita disciplina che dovrà recepire tutte le indicazioni delle specifiche direttive della scheda di vincolo

13.a In recepimento dell’osservazione sono stati modificati gli articoli 66, 67, 68, 69 delle NTA ed esplicitata la dizione richiesta accanto ai perimetri già individuati nelle Tavv. Po2a e Po2b.

13.b In particolare per l'intervento S1 di ampliamento della scuola, e per l'intervento S5 di ampliamento del parcheggio del Foro Boario, dove sulle aree sono presenti olivete, si dovrà verificare la fattibilità del medesimo rispetto alla prescrizione 3.c.1 laddove:

- evidenzia la necessità di assicurare la tutela e la conservazione (dei caratteri storici e morfologici n.d.r) degli spazi aperti;

e la prescrizione 3.c.2 laddove chiede:

A - di incentivare il mantenimento delle colture promiscue presenti nel basamento collinare del centro storico di Pienza;

B - la coerenza e compatibilità dell'intervento con il contesto sul piano delle forme architettoniche che della qualità costruttiva, prevedendo anche una apposita valutazione di impatto visivo finalizzata a effettuare interventi di mitigazione dell'impatto visivo;

C - di assicurare il mantenimento delle aree libere ed a verde che qualificano il tessuto urbano storico nonché quello rurale situato a margine dell'edificato storico in stretta relazione funzionale e percettiva con lo stesso;

D - di assicurare la qualità progettuale degli interventi.

13.b. In recepimento dell’osservazione tutte le prescrizioni pertinenti del gruppo 3.c.1 sono state inserite esplicitamente nell’articolato delle NTA, e non più solo come rimando alle stesse norme già contenute all’art. 103.

Quanto alla prescrizione 3.c.2, quella che si riporta è in realtà la direttiva 3.b.2, in merito alla quale va precisato che:

A - l’area di intervento S1, così come la PUC 9, non si trova nel basamento collinare del centro storico di Pienza ma in cima alla piattaforma calcarea dove si adagia la città, ben all’interno del centro urbano. L’Area S5 è invece sita sul lato opposto, dove il margine urbano ha caratteri decisamente meno forti, ma è praticamente interna al centro urbano.

B – la valutazione di impatto visivo è già prevista dalla Relazione paesaggistica redatta ai sensi DPCM 12 dicembre 2005, in applicazione dell’art. 146, co. 3, del d.lgs. 42/2004, e richiamata al co. 6 dell’articolato delle NTA nella Scheda progetto.

C – S1/PUC9 Pur non essendo in centro storico, in effetti una minima parte dell’area di pertinenza di una Villa di fine Ottocento sarà edificata (tessuto T2 - Persistenze storiche dell'intorno della città murata); S5 In accoglimento dell’osservazione è prevista la conservazione delle eventuali alberature di pregio come ombreggianti nel parcheggio.

D - Si ritiene che le prescrizioni della scheda



13.c. Occorre infine verificare l'intervento rispetto ai contenuti della scheda d'ambito del PIT/PPR n. 17 "Val d'Orcia e Val d'Asso" in particolare rispetto ai seguenti indirizzi per le politiche:

11. al fine di tutelare l’integrità morfologica e percettiva del sistema insediativo storico di eccellenza, rappresentato dai centri, nuclei e complessi di valore architettonico-testimoniale e dei loro intorni paesaggistici, è opportuno:

- limitare ulteriori processi di urbanizzazione diffusa lungo i crinali e sui versanti e garantire che le nuove trasformazioni non alterino i caratteri percettivi dell’insediamento storico e del suo intorno paesaggistico ma si pongano in continuità e coerenza con essi;

- promuovere, ove possibile, il mantenimento delle fasce di oliveti o di altri coltivi d’impronta tradizionale che circondano nuclei come Pienza, San Quirico d’Orcia, Castiglione d’Orcia e ne sottolineano la presenza nel paesaggio

1.6 - assicurare che i nuovi interventi siano coerenti per tipi edilizi, materiali, colori ed altezze, e opportunamente inseriti nel contesto paesaggistico senza alterarne la qualità morfologica e percettiva;

progetto siano in grado di favorire tale qualità, la quale però non potrà che essere verificata definitivamente sulla base del progetto esecutivo, e dunque direttamente dalla Soprintendenza, nel rispetto delle prerogative e funzioni proprie di questa istituzione, anche se ciò dovesse implicare la rinuncia alla procedura abbreviata.

13.c L’intervento è coerente con obiettivo e direttive; si ricorda infatti che l’indirizzo 1.1 si riferisce allo spazio esterno al territorio urbanizzato e che le regole di trasformazione dell’intervento S1 ed S5 prevedono il mantenimento della maggior parte possibile degli olivi esistenti, così come il mantenimento dei caratteri tipologici e architettonici di impianto storico degli edifici, assicurando ai nuovi l’armonia per forma, dimensione, orientamento, con le caratteristiche morfologiche proprie del contesto territoriale;

14. PUC 3 - Ampliamenti seminario vescovile

La scheda d'ambito del PIT/PPR n. 17 Val d'Orcia e Val d'Asso indica per quest'area le seguenti direttive:

1.1 - limitare la realizzazione di nuove espansioni ..... ai soli interventi che possano qualificare i margini di recente urbanizzazione, predisponendo forme di riqualificazione di interventi edilizi non correttamente inseriti nel contesto o dissonanti rispetto ai valori storici di riferimento;

1.2 - salvaguardare le visuali panoramiche che traguardano gli insediamenti storici ed i rapporti di reciproca intervisibilità .......mantenendo le fasce di coltivi d'impronta tradizionale che circondano i nuclei di Pienza ....

1.6 - assicurare che i nuovi interventi siano coerenti per tipi edilizi, materiali, colori ed altezze, e opportunamente inseriti nel contesto paesaggistico senza alterarne la qualità morfologica e percettiva;

In considerazione dell'elevato valore paesaggistico dell'area oggetto d'intervento, sottoposta al vincolo paesaggistico di cui alla scheda relativa al DM 27/02/1970 del PIT/PPR, occorre verificare adeguatamente l'intervento rispetto alle prescrizioni di cui ai punti, 3.c.2, 3.c.4, 4.c.1, 4.c.2, 4.c.3, e rispetto alle direttive di cui ai punti 3.b.2, 3.b.3, 4.b.1 e 4.b.2.

A - In particolare si dovrà verificare la fattibilità del medesimo rispetto alla prescrizione 3.c.1 laddove

Verifica della compatibilità dell’intervento in relazione alle indicazioni fornite:

Direttive Scheda d’Ambito.

1.1 La direttiva è perseguita in quanto l’intervento tende a recuperare, anche grazie all’ampliamento concesso, un manufatto recente con copertura piana alquanto incongruo e di nessun valore architettonico;

1.2 Proprio per salvaguardare le visuali panoramiche non è stata concessa l’elevazione di un piano richiesta dalla Curia, limitandosi ad una estensione laterale in un’area già riservata a parcheggio, esterna al giardino, anch’essa coperta con lo stesso nuovo tetto a doppia falda con tegole anticate.

1.6 Le NTA, co. 3, prescrivono che la nuova copertura sia realizzata con tecniche tradizionali, quali orditura in travi di legno a doppia falda e copertura con tegole di terracotta anticate

Vincolo paesaggistico DM

Le direttive e prescrizioni richiamate, nelle parti pertinenti l’intervento, sono state inserite nel comma 4 della parte normativa.

A – di fatto siamo in pieno tessuto urbano, senza tracce di coltivazioni rurali, e l’ampliamento di 80



evidenzia la necessità di assicurare la tutela e la conservazione degli spazi aperti;

e la prescrizione 3.c.2 laddove chiede:

B - la coerenza e compatibilità dell'intervento con il contesto sul piano delle forme architettoniche che della qualità costruttiva, prevedendo anche una apposita valutazione di impatto visivo finalizzata a effettuare interventi di mitigazione dell'impatto visivo;

C - di assicurare il mantenimento delle aree libere ed a verde che qualificano il tessuto urbano storico ... nonché quello rurale situato a margine dell'edificato storico in stretta relazione funzionale e percettiva con lo stesso;

D - di assicurare la qualità progettuale degli interventi.

mq occuperà solo una minima porzione dell’ampio parcheggio sterrato esistente.

B – la valutazione di impatto visivo è già prevista dalla Relazione paesaggistica redatta ai sensi DPCM 12 dicembre 2005, in applicazione dell’art. 146, co. 3, del d.lgs. 42/2004, e richiamata al co. 6 dell’articolato delle NTA nella Scheda progetto.

C – (vedi A)

D - Si ritiene che le prescrizioni della scheda progetto siano in grado di favorire tale qualità, che però non potrà che essere verificata definitivamente sulla base del progetto esecutivo, e dunque direttamente dalla Soprintendenza, nel rispetto delle prerogative e funzioni proprie di questa istituzione, anche se ciò dovesse implicare la rinuncia alla procedura abbreviata.

15. PUC 6 - Ampliamento edificio a servizio area sosta camper + S3 - Viabilità e nuovo parcheggio

Nell'area PUC 6 è prevista la realizzazione di un'area sosta camper con 200 mq di SE per servizi TR2, in corso di realizzazione. Il PO amplia la SE concessa con 80 mq per alloggio custode. L'area è esterna al vincolo paesaggistico di cui al DM 27/02/1970 del PIT/PPR. Inoltre è previsto l'allungamento di via degli Archi e la realizzazione del parcheggio pubblico. Un ulteriore parcheggio è in corso di realizzazione gestito privatamente poi sarà ceduto al comune.

Quando si dice in corso di realizzazione non è chiaro se sull'area siano già stati approvati e convenzionati i relativi piani attuativi o progetti unitari. Manca nella documentazione di PO un elenco dei piani attuativi vigenti e convenzionati che vengono fatti salvi.

Detto ciò le previsioni riproposte nel PO devono rispettare i contenuti del PIT/PPR approvato con DCR n.37 del 27 marzo 2015. Occorre evidenziare che l'area, sulla quale è attualmente presente un vigneto, è classificata come morfotipo n. 16 "Del seminativo e oliveto prevalenti di collina" nell'Abaco della IV invariante del PIT/PPR come E' uno dei morfotipi classici che ricorda l'immagine della Toscana e pertanto riveste importanza anche ai fini della promozione del territorio. Occorre pertanto verificare la previsioni rispetto agli indirizzi ed alle direttive di cui sopra, declinando poi appositi criteri e prescrizioni alla successiva fase attuativa

All’epoca della adozione del PO non era ancora stato stipulato l’atto d’obbligo previsto dalle NTA per il Progetto Unitario della Variante al RU “Parcheggio ed area sosta camper San Gregorio”, del quale il PUC 6 costituisce una integrazione, anche se la presentazione del Progetto unitario stesso sembrava molto prossima.

Per precauzione, tuttavia, all’articolato delle NTA che regolano l’attuazione del PUC 6 fu aggiunto il comma 6. “Ai sensi dell’art. 95, co.11 della LR 65/2014, le previsioni del presente PUC 6 sono valide solo qualora sia stato rilasciato il titolo edilizio per l’intervento da ampliare (intervento A8 della Variante al RU) entro la scadenza della Variante al RU stessa (22.06.2020).”

Dal momento però che non sembrano più sussistere le condizioni per cui tale intervento venga attuato, si considera decaduto anche il suo ampliamento. Viene dunque soppresso l’intervento PUC 6 sostituendolo con un parcheggio solo pubblico, su una parte dell’area, che recepirà tutte le indicazioni paesaggistiche fornite.

Quanto alla classificazione dell’area come morfotipo n. 16 "Del seminativo e oliveto prevalenti di collina" della IV invariante del PIT/PPR, si rileva innanzitutto che si tratta di una classificazione non specifica di questa area, ma comune a tutto il territorio circostante l’abitato di Pienza.

Si rileva inoltre che, a fronte del sacrificio del vigneto, di fatto, la scheda progettuale mantiene il disegno della maglia agraria nella quale si inserisce l’area di intervento, comunque ridotta di almeno un terzo rispetto alla precedente per via dell’eliminazione dell’area sosta Camper. Per quello che può valere a fini paesaggistici, il nuovo parcheggio sarà con pavimentazione permeabile e ombreggiato da alberature tipiche della zona.



16. S8 - Edilizia sociale a Monticchiello

L'intervento prevede la realizzazione di alloggi per i residenti di Monticchiello, in particolare quella eventualmente conseguente la soppressione di previsioni per tre ampliamenti (280 mq SE) e tre nuove costruzioni bifamiliari (per 620 mq di SE) conseguente l'apposizione del vincolo di tutela Indiretta delle Mura di Monticchiello. L'AC intende verificare l'interesse da parte dei 6 proprietari danneggiati a recuperare quantomeno la possibilità edificatoria perduta in un'area pubblica esterna al vincolo indiretto, fermo restando che il bando di assegnazione sarà pubblico e che chiunque abbia i requisiti può accedervi (…)

Elemento valoriale è "L'eccezionale valore paesistico della viabilità principale e secondaria per la percezione visiva degli assetti figurativi che contraddistinguono l’area di vincolo. Da segnalare la strada provinciale di Monticchiello (SP N°88), e la strada bianca che da Monticchiello conduce a Montepulciano. Numerosi punti di vista sulle strade che conducono a Monticchiello e da Monticchiello verso la campagna circostante".

16.a Detto ciò permangono criticità rispetto all'intervento previsto che va ad ampliare ulteriormente l'insediamento di cui sopra (espansioni recenti di Monticchiello N.d.R.) e va ad influire ulteriormente sulle visuali e sulla percezione visiva dalla strada provinciale di Monticchiello n. 88 verso Monticchiello in particolare da quei 500 mt circa di strada che va dalle case del Podere Apparita fino alla successiva curva a sx.

16.b - Occorre verificare quindi l'intervento rispetto alle direttive 3.b1 e 3.b2 ….

16.c. - ….e alle prescrizioni di cui ai punti, 3.c.1, 3.c.2, 3.c.3, 3.c.4.

16.d - Fin da adesso emergono criticità rispetto al rispetto delle prescrizione di cui ai punti n. 4.c.1, 4.c.2 e 4.c.3.

16.a e 16.d - La Fig. 1 qui sotto riporta la veduta dalla SP n. 88 verso Monticchiello in particolare dal punto più delicato di quei 500 mt circa di strada che va dal Podere Apparita fino alla successiva curva a sinistra, ossia dove il nuovo intervento avrebbe le mura sullo sfondo. Come si può constatare, l’inserimento di un edificio a due piani a completamento del quartierino PEEP, dove peraltro già esistono edifici di 3 piani, non interferisce neanche con la linea di basamento delle mura.

Ciò premesso, sarà ovviamente compito dello studio di impatto visivo - che com’è noto è parte integrante della Relazione Pesaggistica prevista dal TU Paesaggio nelle aree vincolate - a verificare opportunamente questa prima rilevazione empirica e a suggerire all’occorrenza misure e criteri localizzativi per la minimizzazione dell’impatto visivo.

16.b. In recepimento dell’osservazione sono stati modificati gli articoli 66, 67, 68, 69 delle NTA ed esplicitata la dizione richiesta accanto ai perimetri già individuati nelle Tavv. Po2a e Po2b.

16.c. In recepimento dell’osservazione il co. 5 dell’articolato normativo che regola la trasformazione è stato integrato con indicazioni esplicite rispetto alle modalità di rispetto della scheda di vincolo

Fig. 1 Visuale dal tratto di SP 88 segnalato nell’osservazione

17. PUC R1 - Recupero Fattoria Angheben

Il PO in recepimento della direttiva di cui al punto 3.b.1. deve:

17. In recepimento dell’osservazione sono stati modificati gli articoli 66, 67, 68, 69

Ingombro del nuovo volume (2 piani, rispetto ai 3 dell’edificio limitrofo)

Linea di imposta delle mura di Monticchiello



- individuare, anche sulla base delle indicazioni del Piano paesaggistico, il centro murato di Monticchiello e il basamento collinare - caratterizzato dalla presenza di oliveti terrazzati e colture promiscue;

- individuare il relativo intorno territoriale, ovvero ambito di pertinenza paesaggistica, da intendersi quale area fortemente interrelata al bene medesimo, sul piano morfologico, percettivo, identitario e storicamente su quello funzionale;

delle NTA ed esplicitata la dizione richiesta accanto ai perimetri già individuati nelle Tavv. Po2a e Po2b.

18. PUC R3 - Recupero area produttiva a Monticchiello

L'intervento è comunque coerente con quanto espresso nella medesima scheda d'ambito dall'obiettivo n. 6 “Promuovere progetti e azioni finalizzati alla valorizzazione del territorio compreso all’interno del Sito Unesco nelle sue componenti ambientali e antropiche, salvaguardando i valori storico-culturali e le tradizioni locali" in particolare con la direttiva 6.3 laddove evidenzia la necessità di "..... Riqualificare le espansioni residenziali e industriali/artigianali che interferiscono negativamente con la generale elevata qualità del paesaggio" assicurando "......che il recupero degli insediamenti industriali/artigianali e dei complessi zootecnici dismessi non alteri il contesto di elevato valore paesaggistico"

18 (nessuna modifica /integrazione richiesta)

19. S6 - Recupero paesaggistico espansione Monticchiello

La demolizione del pollaio è già prevista dal Vincolo di Tutela Indiretta. La previsione di realizzazione del verde pubblico della lottizzazione Aia del Popolo, incompiuta per il fallimento dell'impresa costruttrice, e la rimodellazione del suolo, dovrà essere verificata rispetto alle prescrizioni di cui ai punti n. 4.c.1, 4.c.2 e 4.c.3. della scheda di vincolo relativa al DM 30/04/1973 del PIT/PPR.

19. In recepimento dell’osservazione il co. 1 dell’articolato normativo che regola la trasformazione è stato integrato con indicazioni esplicite rispetto alle modalità di rispetto della scheda di vincolo

Oss. E2 – Provincia di Siena

LOCALITA’

Aree di pertinenza dei Beni Storici Architettonici

SINTESI

1. Aree di pertinenza dei Beni Storici Architettonici - P.O. art..100 NTA:

sebbene il contenuto della disciplina per le aree di pertinenza dei Beni Storici Architettonici sia sviluppato in modo condivisibile, si ritiene che il procedimento di cui allrt.100 co.7 necessiti di alcune puntualizzazioni affinché sia correttamente riconducibile alla impostazione dell'art. 13.14 co.6 della disciplina del P.T.C.P., da svolgersi secondo le modalità di cui alla D_ .G.P. n. 95 del 17 Aprile 2012 successivamente modificata e integrata.

Il co. 7 dell’art. 100 è stato opportunamente integrato in recepimento dell’Osservazione

2. NUOVE PREVISIONI PUC 3 - Seminario vescovile. Ampliamento locali di servizio al campo da gioco e della foresteria:

“Nell'area PUC 3, così come indicata nella Tav. Po2c, è consentito l'ampliamento di due locali appartenenti al seminario vescovile. In particolare si tratta della foresteria (80 mq attuali, + ampliamento per 150 mq di SE) e dei locali di servizio al campo da gioco (10 mq attuali, +ampliamento per 30 mq di SE). L'intervento sarà attuato tramite un Progetto Unitario Convenzionato, così

Il co. 6 della Scheda Progettuale è stato opportunamente integrato in recepimento dell’Osservazione



come definito e regolato all'Art. 16 delle presenti NTA, redatto a cura e spese del proprietario e coerente con le indicazioni di cui ai successivi commi.”

La valutazione di coerenza della previsione, per l'ammissibilità dell'intervento, proprio per il contenuto dell'art.100 co.7 delle NTA del POC adottato, deve seguire la procedura concertativa e le condizioni indicate all'art.13.14 co.6 della disciplina del P.T.C.P., da svolgersi secondo le modalità di cui alla D.G.P. n. 95 del 17 Aprile 2012 successivamente modificata e integrata.

Oss. E3 – Comune di Pienza – Ufficio Tecnico – Servizio Edilizia privata (Dott. C. Bertoneri, Dott. Marco Crocchi)


1. Dare per scontata l’adozione delle definizioni dei parametri urbanistici del DPGR 39/R 2018 senza riportarle all’art. 9

Accolta. Mantenute in art. 9 solo definizioni provenienti da altre fonti. Integrata la definizione di Superficie di vendita (Sv)

2. Art. 41.: sul patrimonio edilizio esistente il PO deve già essere dimensionato per la verifica degli standard pubblici, tali standard dovrebbero essere richiesti solo per ambiti soggetti a pianificazione attuativa o comunque dove è richiesta nuova urbanizzazione

Non accolta. Di fatto le esigenze cambiano (ad es. le superfici commerciali richiedono + parcheggi) e il comune ha facoltà di richiedere spazi per servizi non dovuti a tutolo di standard per migliorare la situazione, - specie nei comuni turistici, caratterizzati da visitatori maggiori degli abitanti residenti - in quanto l’adesione è volontaria (tanto è vero che è necessario firmare un Atto d’obbligo). Lo standard è utilizzato solo come modo collaudato per quantificare le necessità (vedi sentenza Cons. di stato e ulteriori pronunciamenti legali a sostegno elencati in controdeduzione ad oss. C16/4)

Il resto delle osservazioni sono state esaminate a lungo e dettagliatamente di comune accordo con l’osservante. Da tale lavoro ricognitivo – che non era stato possibile fare prima dell’adozione per insufficienza di personale all’interno dell’Ufficio tecnico – sono derivate una serie di modifiche coordinate di ampio respiro. Stante la loro pervasività e la minuzia si rimanda al testo delle NTA controdedotto con modifiche evidenziate per commenti esplicativi specifici.

Oss. E4 – Comune di Pienza - Ufficio di Piano

SINTESI DELL’AUTOSSERVAZIONE E CONSEGUENTI MODIFICHE AL PO

1. Eliminati interventi CP1 e CP2 - Completamenti del tessuto produttivo del PIP Podere Trieste - a seguito di approfondimenti negli studi di pericolosità idraulica richiesti dal Genio Civile sul fosso della Bandita.

2. Per il resto, si tratta di una serie di revisioni diffuse di ordine formale, consistenti principalmente di modifiche per:

– Correzione refusi nel testo.

– Correzione di refusi cartografici, in particolare il perimetro dell’intervento S8 (nella Tav. Po2c, che è maggiore di quello riportato nella Scheda progetto S8 in Allegato 1 alle NTA, per un errore di caricamento dello shp file nella finestra dedicata a Monticchiello.

– Semplificazioni del testo e precisazioni utili a intendere la norma.

Le diverse tipologie sono direttamente identificate all’interno del testo delle NTA con modifiche e commenti evidenziati



2 OSSERVAZIONI PERVENUTE DA PARTE DI CITTADINI (C) ALLA PRIMA ADOZIONE

Oss. C1: Anselmi Stefano

LOCALITA’

Territorio urbanizzato (TU) – CI6 - PUC R4 e Fornace Crestini

SINTESI

Secondo l’osservante, “attualmente i due edifici ancora in piedi occupano una superficie di circa 3.750 mq ed il loro impatto visivo è enorme: una superficie di 10.875 mq (circa 3 volte tanto) non avrebbe un impatto insostenibile per la Città di Pienza? Si consideri a tal proposito che: o tale superficie, da un punto di vista visivo, avrebbe lo stesso ingombro in pianta di circa metà del Centro Storico di Pienza”; Inoltre:

1. a causa dei vincoli geologici presenti gli edifici ammessi sorgerebbero in una superficie ridotta della particella catastale amplificando ulteriormente l’impatto visivo della nuova edificazione;

2. il noto vincolo ministeriale tuttora in vigore su Monticchiello e i danni di immagine e sociali che ne sono conseguiti sono stati causati da un’attività edilizia, seppur con destinazioni d’uso diverse, di dimensioni e proporzioni minori rispetto a quella prevista dal PUC R4 oggetto della presente osservazione;

3. una struttura ricettiva turistica su una superficie di 10.875 mq potrebbe ospitare con molta probabilità oltre 250 posti letto (teoricamente anche molti di più). Tale attività non potrebbe essere dannosa per il tessuto economico della Città di Pienza composto da piccole strutture ricettive, agriturismo, affittacamere ecc.?

CONTRODEDUZIONE

OSSERVAZIONE NON ACCOLTA Dalle misurazioni effettuate con il programma di disegno utilizzato (Arc-GIS) la attuale superficie coperta dagli edifici della fornace non ammonta a circa 3.750 mq, ma a circa 8.200 mq, che, moltiplicati per una altezza media dei volumi di circa 7, 8 ml da luogo ai 63.400 mc di volume attualmente insistente nell’area PUC 4 (dato proveniente dal rilievo fornito dalla proprietà all’epoca della redazione del PS). Il PS ha deciso di recuperare solo circa i due terzi di tale volume (41.300), che disposto sui due piani consentiti (H max di 7 mt) produrrà una superficie coperta di circa 5.440 mq, ossia il 66% della attuale superficie coperta. Dunque l’impatto visivo dei volumi semmai sarebbe ridotto di un terzo, e non certo triplicato come sostiene l’osservante. Vengono meno di conseguenza anche le preoccupazioni in ordine alla presunta concentrazione dei volumi per via dei vincoli idrogeologici. Quanto al confronto delle superfici in pianta dell’intervento e del Centro storico di Pienza, si fa presente che quest’ultimo occupa un’area di 61.262 mq, pertanto la superficie coperta impegnata dall’intervento (5440 mq) ammonterebbe al 9% di quella del centro storico (ossia circa un paio di isolati), ben lontano dal 50% ipotizzato. Quanto alla concorrenzialità di una eventuale struttura turistica, va detto che la destinazione turistico-ricettiva è solo una di quelle possibili. Potrebbe invece auspicabilmente trattarsi di un centro sportivo e/o ricreativo privato, con magari una piscina aperta al pubblico, o di altre attrezzature di rango elevato o ancora di una combinazione di queste. Tali servizi costituirebbero piuttosto – specie d’estate - un grande incentivo all’allungamento del tempo di permanenza nelle piccole strutture delle quali giustamente ci si preoccupa. Inoltre, anche nel caso in cui l’operazione andasse in porto con la ricettività turistica, con ogni probabilità si tratterebbe di alberghi di alto e altissimo standard, che non sono mai in concorrenza con il tessuto della ricettività minore e/o ricavata nelle residenze. Quanto al timore di danni di immagine e sociali indotti da operazioni immobiliari consistenti, si ribadisce che gli attuali volumi industriali diroccati sono del 50% maggiori di quelli che li dovrebbero sostituire, e certamente di peggiore qualità, costituendo un pessimo biglietto da visita per chi viene da Montepulciano.



Oss. C2: Machetti Caterina

LOCALITA’

Territorio urbanizzato (TU) – UTOE 3 – CI3 - Via Mangiavacchi

SINTESI

Non potendo realizzare una rimessa per giardinaggio richiede la possibilità di poter collocare nel giardini un box prefabbricato di circa 12 mq.

CONTRODEDUZIONE

OSSERVAZIONE ACCOLTA

Ritenendo non opportuna la collocazione di box prefabbricati nella componente insediativa CI3 (art. 38) - Tessuti residenziali del primo Novecento, ma comprendendo al contempo la necessità evidenziata dall’osservante, è stata introdotta una modifica alle regole per la gestione della CI3, inserendo tra gli interventi consentiti anche l’Ampliamento pertinenziale Ap così come definito all’art. 28, che le consentirà di realizzare una vera rimessa.

Oss. C3: Nuova Coop Popolare (Canestrelli Daniela)

LOCALITA’

Territorio urbanizzato (TU) - UTOE: 3 – CI 3 - via della madonnina 8 – giardino dei lecci

SINTESI

Si propone che al medesimo edificio e resede, vista la particolare funzione di pubblica utilità che riveste, venga mantenuta la categoria di intervento della Ristrutturazione Edilizia Conservativa comprendendo la possibilità di eseguire addizioni funzionali al fabbricato principale nell’area pertinente.

La motivazione della proposta risiede nel fatto che l’immobile in questione è attualmente utilizzato dalle associazioni locali per la organizzazione ed allestimento di eventi quali sagre e feste paesane, che coinvolgono l’intera cittadina ed alle quali partecipano visitatori provenienti dalle cittadine limitrofe, nonché turisti che fanno visita alla storica cittadina. La mancanza di manufatti secondari per il rimessaggio delle attrezzature e dei materiali necessari ed indispensabili alla buona riuscita degli eventi sopradescritti, renderebbe infatti difficoltoso il portare avanti quelle che si possono ormai definire tradizioni popolari, con finalità esclusivamente pubbliche e che si basano unicamente sul volontariato; da qui che nasce la particolare esigenza di avere a disposizione degli annessi di cui alla proposta.

La possibilità di realizzare dei volumi secondari funzionali alle attività ludico, ricreative, politico-culturali, completerebbe l’insediamento edilizio e consentirebbe una migliore gestione di tali eventi, ottimizzando tempi, forza lavoro e conseguentemente si assisterebbe ad un miglioramento globale della qualità offerta auspicando dunque l’incremento della partecipazione a detti festeggiamenti

CONTRODEDUZIONE


Pertanto è stata introdotta una modifica alle regole per la gestione della CI3 (art. 38), inserendo tra gli interventi consentiti anche l’Ampliamento pertinenziale Ap così come definito all’art. 28 ed è stato integrato lo stesso art. con il seguente comma 9.

9. Nel resede degli edifici destinati a servizi pubblici, servizi privati e/o commerciali è possibile realizzare interventi pertinenziali Ap funzionali allo svolgimento del servizio. L’altezza massima è di 3 ml, le regole per i distacchi quelle generali di cui all’Art. 47. Il Vtot massimo realizzabile non può comunque eccedere i 100 mc.



Oss. C4: Formichi Rodolfo

LOCALITA’

Territorio urbanizzato (TU) – Podere Rodi

SINTESI

Il Podere in oggetto ricade nel Perimetro del Territorio Urbanizzato così come provvisoriamente definito dall’art. 224 della LR 65/2014, Componente Insediativa CI2 “Persistenze del paesaggio storico periurbano”. Trattandosi di un’area di fatto agricola, sebbene prossima alla città.

1. L’osservante richiede l’applicabilità dell’art. 71, co d, lett. c della LR 65/2014, che consentirebbe la realizzazione di interventi pertinenziali Ap senza le limitazioni imposte dal PO nella CI2 (ovvero la condizione che si tratti di un podere deruralizzato), cosa che il Podere Rodi non è al momento, sebbene l’osservante dichiari che la deruralizzazione dell’edificio principale (ma non degli annessi) è sua intenzione in un prossimo futuro.

2. Richiede in particolare la possibilità di procedere al trasferimento e presumibile accorpamento della volumetria esistente onde utilizzarla come rimessa attrezzi o ricovero prodotti, indipendentemente dalla deruralizzazione.

CONTRODEDUZIONE


Le limitazioni nell’applicabilità dell’art. 71 in realtà non sussistono, essendo detto articolo non applicabile alle Componenti Insediative per definizione, in quanto riguarda il territorio non urbanizzato, come del resto l’intero Titolo IV della parte seconda della LR 65/2014 cui appartiene.

Ciò premesso, quando il podere sarà stato deruralizzato, sarà possibile procedere alla realizzazione di interventi pertinenziali Ap (pari al 20% del Vtot residenziale esistente) previa demolizione di quelli esistenti, come già previsto all’art. 28 che definisce gli Ap stessi, in coerenza con la legge regionale (cosa che rende superflua la richiesta n.2 dell’osservante). Tutto ciò grazie al co. 5 dell’art. 37, inerente le regole di gestione della CI2, appositamente introdotto proprio in accoglimento del contributo dell’osservante all’epoca della redazione del PO, riconoscendone la opportunità. Qualora invece l’osservante non intendesse procedere alla deruralizzazione come pare e pareva, effettivamente sussisterebbe un vuoto normativo, che si intende risolvere, in accoglimento dell’istanza, eliminando questa limitazione nel disposto del co.5.

Qualora infine l’osservante volesse non solo realizzare interventi di Ap ma utilizzare tutte le possibilità offerte dal PO per gli annessi in area agricola, non ha che da attendere l’entrata in vigore del nuovo perimetro del territorio urbanizzato in corso di definizione da parte del Gruppo di lavoro incaricato della redazione del nuovo Piano Strutturale Intercomunale, che certamente escluderà - in applicazione dei criteri di cui all’art. 4 della LR 65/2014 - buona parte delle aree non edificate ricomprese tra la SP 146 e il by-pass del centro urbano di recente realizzazione dal perimetro del territorio urbanizzato.

Oss. C5: Benocci- Ravagni

LOCALITA’

Territorio urbanizzato (TU), UTOE 3

SINTESI

Richiedono di inserire un PUC sul loro terreno per renderlo edificabile

CONTRODEDUZIONE

OSSERVAZIONE NON ACCOLTA

Considerata le difficoltà cui, con l’entrata in vigore della LR 65/2014, è già soggetta la stessa riconferma di previsioni di espansione residenziale pregresse del RU, non si ritiene opportuno introdurre una nuova area edificabile.



Oss. C6: Soc. Daluema

LOCALITA’

Territorio non urbanizzato (TNU)

SINTESI

1) Sarebbe opportuno inserire i numeri nelle aree individuate dall’art. 98 delle N.T.A., numero che era stato inserito anche nelle tavole di Regolamento Urbanistico, che nel caso in oggetto, era il 5;

2) Si chiede la corretta perimetrazione di Vincolo Paesaggistico, come suggerito dalla Regione Toscana nelle controdeduzioni alle osservazioni al Piano di Indirizzo Territoriale con valenza di Piano Paesaggistico di cui in premessa; tale correzione grafica collocherebbe parte dell’impianto al di fuori dell’area di Vincolo Paesaggistico

3) Vista la particolare ed esclusiva attività svolta nell’insediamento in oggetto, si riterrebbe opportuna la formulazione di specifica schedatura normativa, con individuazione degli indirizzi e dei parametri, volti alla definizione della capacità edificatoria dell’impianto e alla sua eventuale riqualificazione.

CONTRODEDUZIONE

OSSERVAZIONE PARZIALMENTE ACCOLTA

1. Osservazione accolta. Si è trattato di un refuso si ringrazia per la segnalazione.

2. Osservazione accolta. Effettivamente la perimetrazione (creata come buffer cartografico di 150 m a partire da ciglio di sponda) risente della presenza, a livello di C.T.R., di un’ansa relitta del Fiume Orcia, che ad oggi non risulta più presente. Si trasmette pertanto l’osservazione alla Regione, in quanto esclusiva titolare della carta dei vincoli di cui all’Art. 142, comma 1 del Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio - perché la corregga in base alle metodologie per l’esatta definizione della fascia di rispetto contenute negli Allegati 7B e 8B al PIT-PPR.

3. Osservazione non accolta. Il PO, come già il PS, a tutela dei valori paesaggistici della Val d’Orcia, non intende creare un’area industriale nel fondovalle dell’Orcia né potrebbe, anche volendo, essendo tenuto ad osservare la Disciplina per le Pianure di Fondovalle del PS, che all’art. 80 recita “Nei territori ricompresi nelle Pianure di Fondovalle non sono da prevedersi ulteriori impegni di suolo per insediamenti residenziali o produttivi – ivi comprese le cave - con l’eccezione delle trasformazioni consentite nei resede degli edifici dal RU.”

Oss. C7: Don Pietro Sanivarapu

LOCALITA’

Territorio urbanizzato (TU), UTOE3

SINTESI

Intende apporre una edicola votiva su pubblica strada

CONTRODEDUZIONE

OSSERVAZIONE NON PERTINENTE AL PO

In ogni caso l’area prescelta è pubblica, dunque l’intervento è ammissibile salvo concordare con l’AC l’esatto posizionamento in sede progettuale.



Oss. C8: Carnesecchi Vittorio (Soc. di Esecutori di Pie disposizioni Onlus)

LOCALITA’

Territorio urbanizzato (TU) UTOE 1 – Palazzo Piccolomini

SINTESI

Palazzo Piccolomini. Chiede la riclassificazione in classe di pericolosità G3 (da G4)

CONTRODEDUZIONE

OSSERVAZIONE NON ACCOGLIBILE

In merito alla classificazione della pericolosità geologica del territorio, a seguito della pubblicazione del decreto del Ministro dell’Ambiente e della Tutela del Territorio e del Mare n. 294 del 25 ottobre 2016 (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 27 del 2 febbraio 2017) in materia di Autorità di Bacino Distrettuali, le competenze dell’ex Autorità di Bacino del Fiume Ombrone sono confluite all’Autorità di Bacino Distrettuale dell’Appennino Settentrionale. La stessa Autorità di Bacino Distrettuale dell’Appennino Settentrionale, organo sovraordinato alla scrivente Amministrazione Comunale, si è fatta carico della redazione della carta della Pericolosità Geologica basata sui criteri estesi all’intero distretto, previa anche esecuzione di sopralluoghi in situ. La scrivente Amministrazione non ha quindi nessuna facoltà di riclassificazione del territorio e pertanto l’osservazione non può essere accolta.

Eventuali proposte di riclassificazione, redatte secondo i criteri dettati dagli Artt. 13 e 25 delle Norme di Piano del P.A.I. Ombrone ed indirizzate all’Autorità di Bacino Distrettuale dell’Appennino Settentrionale, potranno essere trasmesse, al di fuori delle procedure del P.O., alla Amm.ne Comunale, che provvederà all’inoltro presso L’Autorità di Bacino Competente.

Oss. C9: Geom. Ceschi Michele

LOCALITA’


SINTESI

1. Richiede una modifica dell’art. 71, c. 5 delle NTA eleminando la parte che vieta la realizzazione di volumi sotterranei in prossimità o al di sotto di edifici o annessi esistenti ad eccezione di serbatori interrati e centrali termiche connesse all’utilizzo di fonti rinnovabili

2. Richiede una modifica dell’art. 78, c. 12 delle NTA onde eliminare la limitazione del cambio di destinazione d’uso da AG1 (annessi agricoli) a residenze (RES3) solo se non accompagnata da interventi di RC (o di RER e RR con atto d’obbligo a non cambiare la destinazione per 15 anni)

3. Art. 82, co. 4. Modifiche consequenziali a quella richiesta al punto: Art. 82, co.5. Si propone l’abolizione dell’obbligo – finalizzato ad impedire l’uso abitativo degli annessi agricoli - di pavimentare i nuovi annessi agricoli o in terra battuta o in cemento, dal momento che tale divieto di cambio d’uso sarebbe garantito, in generale, dalla LR 65/2014; Art. 82, co.6: eliminare per lo stesso motivo “Non è consentito l’allacciamento all’acquedotto comunale per utilizzi diversi dalla conservazione e trasformazione dei prodotti agricoli oppure per l’allevamento;” e co. 7: “Non è consentita la costruzione di servizi igienici, salvo nelle cantine ove è prevista presenza del pubblico (ovvero dove sono previste aree per la visita e la degustazione) e negli ambienti connessi alla manipolazioni dei prodotti agricoli”

4. Art. 90, co. 2. Per favorire la demolizione degli annessi agricoli non più utilizzati, chiede di equiparare il trattamento il PO riserva agli annessi agricoli di cui all’art. 94 Interventi sul patrimonio edilizio che comportano il mutamento della destinazione d’uso agricola (art. 83 LR 65/2014), co. 10, al patrimonio edilizio esistente con destinazione d’uso non agricola (art. 79 LR 65/2014) di cui all’art. 90, ovvero consentire interventi di demolizione e parziale ricostruzione (RER) un’unica volta (una tantum) e alle condizioni seguenti. Se saranno demoliti edifici con volume interamente chiuso da



pareti, la volumetria ricostruibile sarà pari: all’80% di quella demolita, fino a un massimo di 150 mq, nel caso di edifici con SE fino a 1000 mq; al 15% di quella demolita, fino a un massimo di 200 mq, nel caso di SE tra 1001 e 2000 mq; al 10% di quella demolita, fino a un massimo di 300 mq, nel caso di SE maggiore di 2000 mq.

CONTRODEDUZIONE


1. Osservazione parzialmente accolta. Resta il divieto di realizzazione di volumi sotterranei in prossimità o al di sotto di edifici o annessi esistenti ad eccezione di serbatori interrati, centrali termiche connesse all’utilizzo di fonti rinnovabili, ma vengono aggiunte alle eccezioni anche “altri locali tecnici”;

2. Osservazione non accolta. Il comma 12 in oggetto, che peraltro è stato integrato con il comma 7, ha lo scopo di evitare che gli annessi agricoli si trasformino in case a schiera.

3. Osservazione non accolta (vedi 1)

4. Osservazione accolta.

Oss. C10: Armellini Ernello

LOCALITA’

Territorio urbanizzato (TU) – UTOE 5 - CI6

SINTESI

Chiede chiarimenti in art. 41, co. 5 sulla possibilità di ampliamento Av della sua attività produttiva e di specificare che la distanza dai confini può essere derogata con convenzione con il confinante.

CONTRODEDUZIONE


Introdotti i chiarimenti richiesti nell’art. 41 co. 5, che rimandano ad un comma appositamente modificato nelle regole generali (art. 47).

Oss. C11: Sorbino

LOCALITA’

Territorio non urbanizzato (TNU) – Castelluccio di Pienza (UTOE 8)

SINTESI

1. Richiede la attivazione di un percorso alternativo per bypassare Castelluccio nel percorso dalla Foce alla SP 88 Via della Montagna, per il disturbo causato dal traffico locale sulla SP 88 in termini di polverosità e rumore.

2. Richiede una variante al PS e una modifica al PO adottato finalizzata di individuare il nucleo rurale esistente a Castelluccio (3.007 m) come area di tipo turistico-ricettivo con servizi connessi incluso un ampliamento per 2000 mq ipogei.

CONTRODEDUZIONE


1. Osservazione non pertinente. La S.P. 88 è indicata dal PS come Invariante strutturale di tipo a, ossia



per la quale deve essere garantita la fruibilità pubblica anche motorizzata. Il motivo risiede nel fatto che, secondo il PS, “la via Francigena ed i percorsi selezionati nella Tav. PS01 sono rappresentativi della rete di fruizione storica del territorio pientino, costituendo opportunità di conoscenza del patrimonio territoriale e ambientale nonché espressione di elevati livelli di armonia ed equilibrio con i contesti paesaggistici attraversati. Pertanto le prestazioni non negoziabili sono costituite:

- Dalla intangibilità dei tracciati, da mantenersi nella configurazione attuale; deroghe a tale intangibilità sono consentite esclusivamente per il ripristino del tracciato originario in base alla documentazione storica, oppure, in casi di accertata necessità, per realizzare limitate modifiche coerenti alle prescrizioni di cui all’art. 113. La possibilità di tali limitate modifiche resta comunque esclusa per i tracciati di interesse paesistico europeo di cui al precedente comma;

- Dalla garanzia della fruizione pubblica (…)” (in questo caso motorizzata).

L’art. 113 del PS, co.2, stabilisce che “Modifiche alle strade extraurbane locali, anche individuate dal PS come invarianti strutturali dall’art. 38, sono consentite esclusivamente nei casi di necessità comunque corrispondenti a rilevanti e preminenti interessi pubblici, quali la riduzione di comprovati rilevanti fenomeni di disturbo per i residenti (stabili o temporanei) degli edifici limitrofi ai tracciati stessi, legati in particolare all’inquinamento dell’aria (polveri, emissioni di veicoli e a motore, rumore), alla riduzione della sicurezza, e ad eventuali danni alla stabilità degli edifici.

Mentre tra gli elementi da valutare nell’apposito studio di compatibilità paesaggistica da redigere figura “la progettazione preliminare del o dei tracciati alternativi proposti, in termini di minimizzazione dell’entità della deviazione stessa (con indicazione della lunghezza della deviazione e dell’intero tracciato di appartenenza), e di qualità paesaggistico-ambientale. Tale adeguatezza, da valutarsi anche in termini di mantenimento delle pendenze originali, sarà supportata da opportune documentazioni fotografica e cartografica, relative al tracciato esistente e a quelli alternativi proposti;

Infine si ricorda, “nel caso la parte di tracciato interessata dalle variazioni consentite dal presente articolo sia classificato come di “invariante di tipo a”, ai sensi dell’art. 38, esso sarà automaticamente riclassificato come “invariante di tipo b” ai sensi dello stesso articolo”, dunque fruibile a piedi, in bici o a cavallo.

Dunque in linea teorica l’intervento proposto è possibile, ma non sarà ovvio dimostrare l’effettivo disturbo per i residenti, dal momento che Castelluccio è per l’appunto un Castelluccio cinto da mura di altezza tale da garantire, apparentemente, un completo isolamento di quanto si trova al suo interno. In secondo luogo la deviazione appare davvero troppo consistente. In ogni caso non è questa la sede per autorizzare o meno l’intervento, che dovrà seguire, per essere ammesso, le procedure e gli approfondimenti appositamente indicati appunto all’art. 113 del PS.

2. Osservazione non accoglibile. L’intervento è esplicitamente vietato dal PS, che non consente di destinare a ricettività diversa da quella agrituristica gli immobili siti nel territorio rurale, né tento meno di realizzare superfici con le destinazioni richieste, ancorché ipogei. E’ pur vero che il PO è accompagnato da una variante al PS, ma si tratta di una variante semplificata, limitata all’eliminazione del divieto di realizzare piscine, la cui procedura di approvazione è molto diversa di quella richiesta da una variante ordinaria al PS, come quale quella che qui servirebbe. Inoltre, è in corso di redazione un Piano Strutturale Intercomunale dei 10 comuni della Val di Chiana, che include il comune di Pienza, e sarebbe impossibile, anche volendo, procedere ora ad una variante ordinaria al PS che dovrà poi immediatamente adeguarsi al Nuovo PSI. Si suggerisce, pertanto, sospendendo il giudizio sulla opportunità del progetto, che pure presenta diversi elementi di interesse, di inoltrarlo rapidamente all’Ufficio di Piano che si occupa della redazione del PSI a titolo di contributo alla redazione del Piano stesso. Qualora il progetto fosse accolto, e inserito nel dimensionamento del PSI, sarebbe poi possibile procedere e con una variante puntuale al PO che includesse un apposito Piano Attuativo e poi alla realizzazione di questo, una volta approvato.

Oss. C12: Trabalzini Massimo 1

LOCALITA’


SINTESI



Chiede la riclassificazione della pericolosità geologica

CONTRODEDUZIONE



Eventuali proposte di riclassificazione, redatte secondo i criteri dettati dagli Artt. 13 e 25 delle Norme di Piano del P.A.I. Ombrone ed indirizzate all’Autorità di Bacino Distrettuale dell’Appennino Settentrionale, potranno essere trasmesse alla scrivente Amm.ne Comunale, al di fuori delle procedure del P.O., che provvederà all’inoltro presso L’Autorità di Bacino Competente.

Oss. C13: Arch. Bianchini Dominga

LOCALITA’

Non localizzata

SINTESI

Si propongono modifiche alle schede degli interventi PUC R2 e PUC 8 destinate a rendere più gli interventi appetibili e dunque attuabili. In particolare:

Scheda progettuale del PUC R2 - Riqualificazione area dei Consorzi Agrari

1. Sezione III. 1- Risulta improbabile una concreta attuazione delle previsioni se si esclude la 'residenza' delle Destinazioni d'Uso ammesse. Si richiede, quindi, di considerare la reintroduzione della destinazione residenziale, oltre alle destinazioni commerciali (in genere, oltreché di ristorazione), e di quelle direzionali

2. Sezione IV – Al c. 1 chiede di sostituire “interventi di R.E.R.” con interventi fino alla D.R. (sostituzione Edilizia senza ampliamenti)'.

3. co.3 e 4 – Propone integrazioni basate sul presupposto che il comune non possa richiedere parcheggi pubblici, e che il reperimento degli standard privati e pubblici di competenza di questa porzione di territorio (Zona B- di completamento), debba essere cura del Comune nel P.O., come prescritto dal DM 1444/68.'

4. co. 4 Propone lo stralcio della frase “cui corrisponderà una precisazione della SE ceduta al comune per ciascuno di essi, in base al regolamento per la monetizzazione dei parcheggi vigente.”

5. c. 5 propone di fissare l’H max degli edifici non già come gli attuali bensì come “quella massima degli edifici esistenti sul comparto (2 piano F.T.) con l'aggiunta del Piano Interrato.” realizzando di fatto quasi un raddoppio della cubatura fuori terra.

6. Introdurrebbe il c. 5bis che segue: '5bis. Gli interventi ammessi sono quelli di M.O., R.E., R.I., D.R. e A.S. (Sostituzione Edilizia senza aumento di Volume e SE).'

7. c.6- Sostituirebbe “documentazione necessaria alla verifica della compatibilità paesaggistica degli interventi proposti” con Relazione paesaggistica.

Scheda progettuale PUC 8 - Spazi multifunzionali, uffici comunali ed esercizio commerciale nell'ex Foro Boario

8. Sezione IV A margine dei comma 4 e 5 propone di specificare che l'area di risulta, oltre alla 'piazza



pubblica' evocata al c. 5, dovrà prevedere idonea e ponderata sistemazione dei parcheggi pubblici e privati qui esistenti e/o previsti (a servizio di una area a ridosso del Centro Storico, ormai in maniera consolidata, pena aggravamento la sua congestione). A tale scopo, propone di meglio precisare anche il c. 6, in riferimento sia ai parcheggi pubblici (esistenti, che vanno quantitativamente mantenuti) che privati.

CONTRODEDUZIONE


1. Osservazione non accolta. Le diverse destinazioni d’uso dell’area che si sono succedute dal RU, alla variante 1 al PO, così ben sintetizzate dall’osservante, in realtà corrispondono a richieste dei Consorzi agrari, avanzate nel normale processo di ascolto della popolazione e degli operatori economici che inizia con la redazione del piano, e che consta di contributi scritti, incontri collettivi, per categorie, dei singoli operatori, ecc.. La scelta di destinazioni commerciali in luogo delle residenziali dipende anch’essa da una richiesta della proprietà che l’AC ha trovato condivisibile e che non è mai stata sconfessata, come dimostra l’osservazione n.20, nella quale i Consorzi Agrari chiedono solo minime modifiche alla Scheda PUC R2, niente affatto riguardanti la necessità di reintrodurre la destinazione residenziale.

2. Osservazione non accolta. Gli “interventi fino alla D.R. (sostituzione Edilizia senza ampliamenti)” sono appunto gli interventi di RER, così come definiti dal PO e dalla LR 65/2014. Si ricorda che quando è ammesso un tipo di intervento sono ammessi anche tutti i precedenti.

3. Osservazione non accolta. Il presupposto che il Comune non possa richiedere standard per gli interventi diretti in zona B e/o di recupero urbano è infondato. Tale convinzione appartiene all’epoca precedente la cosiddetta urbanistica negoziata apparsa alla fine degli anni 80 e da allora in continua evoluzione e consolidamento. Si vedano in particolare:

- Cons. Stato IV n. 4842/2007, Cons. Stato VI n. 1995/2013, Cass. Civ. II. 5741/2008 (l’art. 41-sexies trova applicazione anche per le ristrutturazioni ricostruttive comportanti aumento del carico urbanistico)

- Cons. di Stato V n. 2053/2014 (La monetizzazione degli standard viene quantificata in genere con gli importi necessari per acquisire con esproprio i suoli, oltre ai costi aggiuntivi di trasformazione necessari. Quanto sopra, a prescindere dalla mancanza di obbligo di piano attuativo, e quindi in caso di interventi edilizi diretti il rispetto degli standard deve essere comunque rispettato);

- Cons. di Stato IV n. 644/2013 (La diversa individuazione degli standard urbanistici, la loro quantificazione e la possibilità che gli stessi vengano individuati con modalità alternative a quelle previste dal D.M. del 1968 è integralmente rimessa al piano regolatore generale, tenendo conto anche di eventuali legislazioni regionali in materia)

- Cons. Stato, sent. n. 4545/2010 (sulla legittimità delle norme sulla perequazione stante la natura “facoltativa” degli istituti perequativi)

- T.A.R. Lombardia, Milano, Sezione I, 23 febbraio 2018 (sulla legittimità della richiesta di standard compensativi e relativa monetizzazione nel caso di interventi convenzionati)

4. Osservazione parzialmente accolta. Si ritiene che la frase non debba essere stralciata, ma espressa in modo più chiaro ed articolato. Pertanto si apportano le seguenti modifiche al co. 4 “Il PUC dovrà dunque essere accompagnato da un elaborato che quantifichi esattamente le nuove funzioni insediabili ed i relativi parcheggi, evidenziando la localizzazione di quelli reperiti, e la quantità di quelli non reperiti, cui corrisponderà una precisazione della SE ceduta al comune per ciascuno di essi, che saranno monetizzati in base al regolamento per la monetizzazione dei parcheggi vigente. Resta a discrezione del comune – in base alle necessità di spazi che avrà al momento in cui si concretizzerà il PUC - la scelta di rinunciare ad introiettare del tutto o in parte gli importi di monetizzazione calcolati in cambio dell’acquisizione dei 240 mq della testata nord dell’edificio orientale.

5. Osservazione non accolta. Non si ritiene opportuno raddoppiare in altezza i volumi esistenti come suggerito. La realizzazione del piano interrato è già consentita per i parcheggi.



6. Vedi controdeduzione n. 2

7. Osservazione parzialmente accolta. Si aggiunge la locuzione “Relazione Paesaggistica” senza eliminare quella che ne illustra il senso: “Relazione Paesaggistica necessaria alla verifica della compatibilità paesaggistica degli interventi proposti

8. Osservazione non accolta. La sostituzione dei parcheggi esistenti sottratti dalla implementazione del PUC 8 è affidata alla realizzazione del limitrofo parcheggio previsto dal PUC 7 e del parcheggio pubblico di Via degli Archi (S9). Sarà cura dell’AC procedere all’intervento in tempi e modalità congrui al reperimento di valide alternative all’attuale parcheggio del Foro Boario.


LOCALITA’

Territorio urbanizzato (TU) UTOE 5, CI6, KRES

SINTESI

Al fine di incrementare ulteriormente la flessibilità d’uso propone – a titolo personale - modifiche ed integrazioni alla Sezione IV-NTA dell’intervento e misure di riqualificazione urbanistica e ambientale contenuta della Scheda progettuale di riferimento, contenuta nel P.O. (ALL. 1):

1. c. 1: dopo ‘.... sono ammessi interventi', la frase 'di Sostituzione Edilizia (As)’ va sostituita con ' fino alla Ristrutturazione Edilizia Ricostruttiva- RER '.

2. c.2 dopo ‘... nelle seguenti misure', va eliminata la riga ‘ TR1 Ricettiva turistica (alberghi), fino al 100% della SE disponibile

3. c.2 ad integrazione di 'DS Direzionale e di servizio privato, anche ad alto carico urbanistico (sedi universitarie, servizi, servizi avanzati in genere, centro benessere, centro sportivo con piscina olimpionica,', e prima di 'ecc.’, aggiungere ‘ poli espositivi e di stoccaggio prodotti tipici locali, @-commerce ';

4. c.2 modificare dal 30% al 40% la quantità di SE per la destinazione ammessa ‘CD1 Esercizi commerciali al dettaglio di piccola distribuzione';

5. modificare dal 10% al 20% la quantità di SE per la destinazione ammessa 'RES Residenziale'.

6. c. 3: critica la legittimità della richiesta di standard pubblici per un “'intervento di completamento edilizio'

7. il c. 6 va stralciato, perché ripetizione del c.4;

8. c.7 va eliminato completamente perché b. è inconferente con l'area ed a. non sussiste, per la tipologia di intervento prevista (si veda punto 6 che precede); al loro posto si introduce il nuovo c.6, che diventa come segue: '6. Lo schema di convenzione del PUC definisce puntualmente le modalità di eventuale monetizzazione dei parcheggi privati, le modalità e i tempi di attuazione dell’intervento'.

9. Si lamenta la dimenticanza dell’obiettivo 4 del PO nella tabella a pag. 11 delle NTA.

CONTRODEDUZIONE



2. Osservazione non accolta. La modifica non riflette le intenzioni della PA., espresse con gli obiettivi di PO richiamati nella Scheda progetto Sezione III.

3. Osservazione non necessaria. Nello spirito della norma c’è la chiara intenzione di flessibilizzare al massimo le possibilità di destinazione d’uso, infatti il co. 2 consente tutte le sottocategorie della destinazione Direzionale e Servizi privati (DS, senza ulteriore sottocategoria), ribadendo, forse in modo ridondante, che sono ammessi anche quelli ad alto carico urbanistico.

4. Osservazione non accolta. Vedi punto 2 qui sopra.




6. Osservazione non accolta. Il presupposto che il Comune non possa richiedere standard per gli interventi diretti in zona B e/o di recupero urbano è infondato. Tale convinzione appartiene all’epoca precedente la cosiddetta “urbanistica negoziata” apparsa alla fine degli anni 80 e da allora in continua evoluzione e consolidamento. Si vedano in particolare:







8. Osservazione non accolta. Si veda punto 6 che precede. Quanto al resto, non è necessario integrare il testo perché le modalità di monetizzazione sono già contenute nel Titolo II della Parte Seconda cui esplicitamente rimanda il co. 4

9. Osservazione accolta. L’osservante si riferisce probabilmente alla pag. 11 non delle NTA bensì della RG. L’obiettivo 4 recita. “Perseguire le politiche per la diversificazione delle attività produttive e la fruizione turistica già individuate nel PS, con le Linee di Intervento B”, che effettivamente è in parte perseguito dall’intervento, anche se in disaccordo con l’opinione dell’osservante (v. oss. 3 qui sopra). Nella scheda progettuale, Sezione III comunque questo obiettivo di PO è elencato tra quelli perseguiti dal PUC R6.


LOCALITA’

Territorio urbanizzato (TU), UTOE 3, CI4, Complesso ed area S. Gregorio

SINTESI

1. Tav. Po01: ritiene necessario inserire in categoria T5-Tessuti residenziali realizzati con Piani Attuativi del P.R.G. dal 1983 in poi anche l’edificio più antico del Complesso ed area S. Gregorio, con accesso da Via Mangiavacchi, per via del fatto che anch’esso ricadeva nel Piano Attuativo, approvato con Del. C.C. n. 106 del 24.10.1990,

2. Stessa operazione andrebbe a parere dell’osservante ripetuta rispetto alla TAV. PO-02c

3. art. 38 – propone di aggiungere il seguente c. 7: “Negli ambiti individuati come “T3” e “T5” della TAV. PO-01, compresi e realizzati all’interno di Piani Attuativi dei P.R.G. dal 1983 in poi, sono ammessi gli interventi di eventuale completamento e trasformazione in essi previsti, senza determinare aumenti di volumetria, modificando le destinazioni d’uso tra quelle previste nell’ambito dei Piani Attuativi decaduti, anche in rapporto agli standard privati (e, se necessario) pubblici ivi previsti. E’ inoltre ammesso, per tali ambiti derivati da Piani Attuativi decaduti anche nella Convenzione, la possibilità della loro nuova adozione e nuovo convenzionamento, ai sensi dell’art. 17 c. 1-2 della L. n. 1150/1942 e da c. 3 introdotto con la L. 106/2011 e s. m. ed i., nell’ambito delle previsioni originarie del Piano Attuativo generatore, relativamente a volumetrie, destinazioni d’uso, sagome, sedimi, standard privati e pubblici.



4. art. 39 – al c. 3 aggiungere lett. e): Nell’ambito di quanto classificato “T3” e “T5” della TAV. PO-01 sono ammessi interventi di completamento o trasformazione in coerenza con quanto previsto nei Piani Attuativi decaduti. - aggiungere il c. 13, in fondo: 13. Negli ambiti individuati come “T3” e “T5” della TAV. PO-01, compresi e parzialmente realizzati all’interno di Piani Attuativi dei P.R.G. dal 1983 in poi, sono ammessi gli interventi di eventuale completamento e trasformazione in essi previsti, senza determinare aumenti di volumetria, modificando le destinazioni d’uso nell’ambito di quelle ammesse dal Piano Attuativo decaduto

CONTRODEDUZIONE


1. Osservazione non accolta. Quella di Tav. Po1 è la “Classificazione del patrimonio edilizio esistente in funzione del suo valore storico e testimoniale” prevista dalla LR 65/2014 e dunque prescinde dalla eventuale inclusione, nei piani attuativi inclusi nel T5, di edifici più antichi, precedentemente realizzati.

2. Osservazione non accolta. Vedi punto 1 qui sopra Le componenti insediative (CI) – riportate nella Tav. Po2 - derivano direttamente dalla classificazione in Tessuti della Tav. Po1, dunque l’edificio più antico ricade correttamente in CI3 “Tessuti residenziali del primo Novecento” (coincidente con il T3) e la parte recente in CI4 “Tessuti residenziali recenti di Pienza” (coincidente con la somma di T4 e T5).

3. Osservazione non accolta. Il P.d.R. dell’area San Gregorio è decaduto sin dall’anno 2003 (come definitivamente accertato anche dal Giudice Amministrativo con le sentenza TAR Toscana, sez. III, n.348/2008, Cons. Stato sez.IV, n.2868/2018 e n. 8802/2019) e con esso l’attualità dei contenuti riproposti dall’osservante.

4. Osservazione non accolta. Vedi Controdeduzione al Punto 3.


LOCALITA’

Non localizzata

SINTESI

1. Art. 6, introducendo pertinenti riferimenti alla L. 1150/42;

2. Art. 9, riferendomi (e succederà spesso, a seguire, poiché in ciò ravviso come una grave carenza del P.O., che si ripete spesso, nell'articolato delle NTA) alla inutile ridondanza della citazione di contenuti di leggi sovraordinate a tutti note, senza invece evidenziare chiaramente eventuali elementi di novità introdotti rispetto a quelle;

3. Art. 10, in riferimento a carenze ed illogicità rispetto alla eventuale presenza di errori o contrasti tra elaborati;

4. Art. 14, in riferimento al contraddittorio trattamento dei PUC rispetto agli altri Interventi Edilizi Diretti, per i quali, a mio avviso illegittimamente, si fa ricorso in seguito all'obbligo di rispetto degli standard pubblici di cui al DM 1444/68, nonché per l'omissione della descrizione degli altri Interventi Edilizi Diretti possibili per l'attuazione del P.O.;

5. Art. 15, riguardo al c. 17 che dovrebbe essere riscritto ed al c. 2, che andrebbe integrato;

6. Art. 16, in riferimento alle contraddizioni ed abnormità che si introducono, in merito al reperimento e sistemazione di spazi pubblici riferiti al DM 1444/68, accennati anche per l'art. 14;

7. Art. 17, in riferimento alla maggior necessità di specificazione rispetto alla parte del Codice dei Beni Culturali (a mio avviso la II, ma non è del tutto chiaro), cui l'articolo si riferisce;

8. Art. 18, in riferimento ad un ingiustificabile aggravio dei procedimenti indebitamente introdotto;

9. Art. 19, in riferimento alla inutile ridondanza della citazione di contenuti di leggi sovraordinate note,



senza invece evidenziare chiaramente eventuali elementi di novità introdotti rispetto a quelle;

10. Art. 20 (e fino all'art. 29), in riferimento a quanto sopra sulla ridondanza;

11. Art. 21, in riferimento (e ciò vale, in generale, per gli artt. dal 21 fino all'art articolo all'Art. 32), alla inutile ridondanza della citazione di contenuti di leggi sovraordinate note, senza invece evidenziare chiaramente eventuali elementi di novità introdotti rispetto a quelle;

12. Art. 22, oltre a quanto sopra, si ravvisano alcune 'impertinenze di alcune contenuti, nonché all'inappropriatezza dei comma 7-8;

13. Art. 24, oltre a quanto sopra, si ravvisano alcune 'impertinenze di alcune contenuti;

14. Art. 25, in riferimento a forti contraddizioni rilevabili rispetto ad alcuni contenuti di cui all'Art. 94 seguente;

15. Art. 27, oltre a quanto sopra, in riferimento ad un refuso;

16. Art. 28, oltre a quanto sopra, in riferimento ad un refuso;

17. Art. 31, in riferimento ad integrazioni indispensabili ed a probabili contrasti con le leggi sovraordinate da superare;

18. Art. 35, in riferimento a precisazioni ed integrazioni necessarie;

19. Art. 36 e 37 in riferimento a precisazioni ed integrazioni necessarie

20. Art. 38 in riferimento a precisazioni ed integrazioni necessarie;

21. Art. 39 co.4 in riferimento a precisazioni ed integrazioni necessarie;

22. Art. 39 co.6 in materia di distanze, è opportuno adeguarsi al c.d. Decreto 'Sblocca cantieri', recentemente approvato, che introduce novità in particolare per questi ambiti edilizi.

23. Art. 39, co.8: Oltre a rilevare un refuso proprio per la citazione del c. 8, propone che per gli edifici privi delle caratteristiche di cui all'art. 35, sia prevista la possibilità di addizione volumetrica e interventi pertinenziali senza le limitazioni di cui al c. 11 e 12.

24. Art. 41, in merito a varie contraddizioni ed inadeguatezza contenute, nonché a precisazioni ed integrazioni necessarie;

25. Art. 42, in riferimento all'inibizione del cambio d'uso per gli edifici precari legittimi;

26. Art. 43, in riferimento al dubbio rispetto, da parte del P.O., degli standard imposti dal DM 1444/68;

27. Art. 44, poiché ritengo illegittima (ed in alcuni elementi anche inopportuna) l'impalcatura alla base di questo e degli articoli che seguono (45, 48, 61, 62, 64, 100), riguardo agli standard in sé stessi, ed al loro rapporto con le destinazioni d'uso e le loro trasformazioni;

28. Art. 45, oltre a quanto sopra, anche per alcune approssimazioni ed imprecisioni che contiene;

29. Art. 47, relativamente ad alcune imprecisioni ed inadeguatezze che contiene, in merito agli ultimi sviluppi in materia di distanze (Decreto 'Sblocca cantieri');

30. Art. 48, in quanto è paradigmatico (con gli altri già citati) dell'equivoco principale in cui l'impalcatura del P.O. è precipitata, riguardo agli standard in sé stessi, ed al loro rapporto con le destinazioni d'uso e le loro trasformazioni;

31. Art. 49, in riferimento alla necessità di introduzione di espliciti riferimenti alle deroghe in area cimiteriale, di cui al RD 1265/34;

32. Art. 54, in merito alle carenze rispetto alla LR n. 62/2018, in materia di distribuzione di carburanti;

33. Art. 58-59-60, in riferimento alle stesse argomentazioni di cui all'art. 44;

34. Artt. 61-62, in riferimento ai più volte citati profili di illegittimità riguardo agli standard in sé stessi, ed al loro rapporto con le destinazioni d'uso e le loro trasformazioni;

35. Art. 63, in riferimento ad improbabili, assurde ed illogiche limitazioni introdotte (insieme a quelle degli artt. 92-94-100);

36. Art. 64, in riferimento sempre alle contraddizioni intrinseche relative a standard, destinazioni ed oneri concessori, molte volte già segnalate;



37. Art. 65, in riferimento alla inutile ridondanza della citazione di contenuti di leggi sovraordinate note, senza invece evidenziare chiaramente eventuali elementi di novità introdotti rispetto a quelle;

38. Artt. 67-68, in ferimento ad alcune precisazioni, specificazioni ed integrazioni ritenute necessarie;

39. Art. 71, in riferimento ad alcune precisazioni necessarie;

40. Art. 76, in riferimento ai rischi paesaggistici connessi con la possibilità di una ricostruzione di un solo piano F.T. (che non trova riscontri nelle tipologie locali);


42. Art. 78, in riferimento alla inutile ridondanza della citazione di contenuti di leggi sovraordinate note, senza invece evidenziare chiaramente eventuali elementi di novità introdotti rispetto a quelle, nonché alle limitazioni introdotte agli interventi senza PAPMAA, laddove la LR li ammette;


44. Artt. da 85 a 87 e 89, in riferimento alla inutile ridondanza della citazione di contenuti di leggi sovraordinate note, senza invece evidenziare chiaramente eventuali elementi di novità introdotti rispetto a quelle;

45. Art. 90, in riferimento a quanto sopra, oltre alla scarsa articolazione degli interventi previsti (come la mancanza di RER tra quelli ammessi, o la Sostituzione Edilizia);

46. Artt. 92-93, in riferimento alla inutile ridondanza della citazione di contenuti di leggi sovraordinate note, senza invece evidenziare chiaramente eventuali elementi di novità introdotti rispetto a quelle, introducendo oltretutto procedure che rendono farraginoso e complesso il procedimento, aggravandolo indebitamente;

47. Art. 94, in riferimento alla inutile ridondanza della citazione di contenuti di leggi sovraordinate note, senza invece evidenziare chiaramente eventuali elementi di novità introdotti rispetto a quelle; ancor più importante è la necessità di rimuovere la contraddittorietà, rispetto agli interventi sugli annessi, con il già citato Art. 25 (vedi comma da 7 a 16);

48. Art. 96, in riferimento alla inutile ridondanza della citazione di contenuti di leggi sovraordinate note, senza invece evidenziare chiaramente eventuali elementi di novità introdotti rispetto a quelle. In più, qui (al c. 10), anziché normare quanto indicato dalla legge, si cita la legge che norma!;

49. Art. 100, in riferimento alla inutile ridondanza della citazione di contenuti di leggi sovraordinate note, senza invece evidenziare chiaramente eventuali elementi di novità introdotti rispetto a quelle, nonché sulle forti ed ingiustificate limitazioni introdotte per alcuni interventi, che rischiano di danneggiare paesaggisticamente, piuttosto che apportare benefici;

50. Art. 103, in riferimento alla inutile ridondanza della citazione di contenuti di leggi sovraordinate note, senza invece evidenziare chiaramente eventuali elementi di novità introdotti rispetto a quelle, oltre alla necessità di una a mio avviso rilevante integrazione. Oltretutto, omettendo (per fortuna) le prescrizioni delle Schede d'Ambito;

51. Artt. da 144 a 147, come affrontato anche in una apposita e distinta Osservazione, in riferimento alla necessità di maggiore specificazione (in termini edilizi/urbanistici più affini) degli interventi contenuti nelle tre Tabella/Matrici di Fattibilità.

CONTRODEDUZIONE


1. Osservazione non accolta. La citazione di una legge sovraordinata in vigore in questo caso è solo ridondante e non si vuole appesantire ulteriormente il testo, anche per non incorrere in critiche come quelle del successivo punto 2.

2. Osservazione accolta. Art. 9 ridotto al minimo indispensabile.

3. Osservazione non accolta. Si tratta di una norma cautelativa nei confronti di eventuali incongruenze improbabilmente sfuggite all’esame degli osservanti al PO, che contribuisce a evitare



un vuoto normativo nelle more del discernimento puntuale delle incongruenze, con eventuale modifica del dispositivo del PO.

4. Osservazione non accolta. Il presupposto che il comune non possa richiedere standard per gli interventi diretti in zona B e/o di recupero urbano è infondato. Tale convinzione appartiene all’epoca precedente la cosiddetta urbanistica negoziata apparsa alla fine degli anni 80 e da allora in continua evoluzione e consolidamento. Si vedano in particolare:






Quanto all’idea che il Progetto di restauro che deve accompagnare gli interventi su immobili di valore storico sia solo un inutile aggravio del procedimento, essa non è affatto condivisa dall’AC, che lo ritiene un utile strumento, data la delicatezza del contesto pientino.

5. Osservazione non accolta. Le contestazioni riguardo alla illegittimità del co.17 - “Decorso il termine di cui al co. 15, il piano diventa inefficace per la parte non ancora attuata” – avrebbero dovuto essere avanzate a suo tempo alla LR 65/2014, visto che il co. 17 riporta pedissequamente il co. 3 dell’art. 110 della LR 65/2014.


7. Osservazione accolta. Sostituita parte in grassetto. “per gli interventi edilizi consentiti sugli immobili di valore storico-architettonico e documentario di cui all’art. 35, tutelati dal Codice del Paesaggio.

8. Osservazione non accolta. L’idea che il Progetto di resede che deve accompagnare ogni intervento che riguardi l’edificazione di nuove volumetrie in territorio rurale sia solo un inutile aggravio del procedimento non è affatto condivisa dall’AC, che lo ritiene invece un utile strumento, data la delicatezza del contesto pientino.

9. Osservazione non accolta. L’articolo contiene evidentemente ulteriori limitazioni rispetto alla Legge Regionale da evidenziarsi appunto in questa sede.

10. Osservazione non accolta. I ripetuti richiami alla semplificazione del testo evitando di riportare riferimenti alle norme sovraordinate vigenti non sono stati sempre accolti per agevolare i lettori non professionisti della materia, che in questo modo non sono costretti a reperire continuamente i testi cui si rimanda per intendere la norma. Quanto al rischio che la norma sovraordinata vari, contrastando con le sue versioni obsolete contenute nel PO, le NTA si sono già premunite all’art. 4, co 8, che recita “Qualora gli articoli del PO riportino, per comodità di chi lo consulta, i testi di norme sovraordinate, resta fermo l’adeguamento automatico delle presenti NTA ad eventuali successive modifiche e integrazioni di tali norme sovraordinate, senza necessità di variante il PO. L’adeguamento automatico delle presenti NTA alle norme sovraordinate di riferimento vige a prescindere dal fatto che siano riportate o esplicitamente citate nel prosieguo.”

11. Osservazione non accolta. Vedi Punto 10 qui sopra

12. Osservazione accolta. I commi 7 e 8 sono stati trasferiti negli articoli 71 co.10 e 26, co.2.



13. Osservazione non accoglibile. Non sono state specificate impertinenze di contenuti;

14. Osservazione non accoglibile. Non è stata specificata la contraddizione con l’art. 94 rilevata. Si fa presente ad ogni buon conto che l’art. 25 si riferisce alla RR di immobili sottoposti ai vincoli di cui al Codice del paesaggio.


16. Osservazione accolta. Modificato art. 28 co.1 lett c specificando che gli interventi pertinenziali (Ap) sono riservati alle aree già edificate alla data di adozione del PO, ossia quelle per le quali la Superficie utile lorda concessa (Sul, ora SE) non comprendeva la superficie non residenziale (Snr, ora superficie accessoria SA).

17. Osservazione parzialmente accolta. Sostituito co. 6 con commi 7, 8, 9 e 10. Quanto alle piscine a sfioro, esse in realtà non sono impedite dal co. 5, che si riferisce al profilo naturale una volta concluso il posizionamento della vasca.

18. Osservazione accolta. Eliminata prima frase del co. 2 perché i tipi di intervento sono fissati nelle singole CI.

19. Osservazioni non accolta per dissenso AC;

20. Osservazione non necessaria perché già assolta;

21. Osservazioni non accolta. Solo edifici residenziali possono completarsi e cambiare destinazione d'uso e non viceversa perché la CI4 è nata e cresciuta sostanzialmente come espansione residenziale.

22. Osservazioni non accolta. L’AC non ritiene opportuno applicare a Pienza le regole dello sblocca-cantieri. Si coglie però l’occasione per specificarlo, a scanso di equivoci, con una integrazione al co. 1 dell’art. 47 1. “In materia di limiti di altezza degli edifici e distanza tra i fabbricati il PO fa proprie le regole di cui al DM 2 aprile 1968, n. 1444, senza le modifiche ad esso apportate dalla L n. 55 del 14 giugno 2019, cd. “Sblocca cantieri”.

23. Osservazione parzialmente accolta. In merito al solo refuso. Gli interventi di Ampliamento volumetrico Av sono già indicati al co. 4 e per quelli di Ampliamento pertinenziale Ap l’AC non ritiene opportuno eliminare le limitazioni dei commi 11 e 12.

24. Osservazioni parzialmente accolta. Co. 5: v. controdeduzione 22; co. 7: si respinge la spiacevole insinuazione di “misura ad personam”. Il motivo del provvedimento, che viene dalla variante al RU del 2015, risiede, come specificato nel comma stesso, nel “suo carattere di misura anticiclica di sostegno alle attività produttive in crisi”, segnatamente tutte le attività del PIP Podere Trieste e della CI6 tutta, non certo “ad personam”; co.9 accolta: si tratta di un refuso; commi 13-14 vedi controdeduzione n. 4 qui sopra.

25. Osservazione non accolta per dissenso AC, nella prospettiva di riqualificare gli edifici precari, sebbene legittimi.

26. Osservazione non accolta. La verifica degli standard ex DM 1444/68 è contenuta nel PS. Essi risultavano già sufficienti in partenza. L’AC è libera di ritenere comunque troppo bassi tali standard e di richiederne ancora, per via volontaria e convenzionale, anche perché Pienza non è “utilizzata” solo da suoi abitanti, ma da una moltitudine di turisti (o city users, se si preferisce). Ad ogni buon conto, per sgomberare il campo dalle eccezioni continuamente solevate in merito al concetto di standard, si inserisce il seguente co. 8 all’Art. 110. ” Obiettivi, criteri e parametri della disciplina della compensazione urbanistica”: 8. I presupposti giuridici per la richiesta di standard di compensazione SC e per la relativa monetizzazione sono ascrivibili ai meccanismi della urbanistica negoziata, indipendentemente dalla necessità o meno, per l’intervento, di corrispondere aree a titolo di standard urbanistici pubblici. In altri termini, nella Tabella Allegata alla Relazione generale, la scelta di calcolarli per tutte le operazioni sottoposte alla firma di un atto convenzionale (ad esempio PUC e PA), come componente dello standard di Compensazione SC dipende talvolta dall’obbligo, talvolta invece dalla volontà di provvedere comunque alla acquisizione degli spazi necessari alle nuove funzioni - in particolare ai parcheggi pubblici - quand’anche si trattasse di operazioni di recupero o di completamento di tessuti già edificati che normalmente non richiederebbero la cessione di aree a standard. Nei dispositivi normativi contenuti nei Dossier progettuali, dunque, tale scelta è espressa con la formula generale “si dovranno rispettare le prescrizioni per gli standard di servizi pubblici e privati e i limiti di cui al precedente Titolo II della Parte Seconda delle presenti NTA, per quanto



possa attenere all’intervento e per quanto non in contrasto con il presente articolo”.

27. Osservazione non accolta. La giurisprudenza (cfr. Consiglio di Stato n. 4056 del 2010) riconosce un ampio potere discrezionale al Comune, nell’esercizio della propria potestà di pianificazione del territorio, di individuare categorie di destinazione d’uso ulteriori e diverse rispetto a quelle predefinite dalla legislazione nazionale e regionale, che “costituiscono un semplice riferimento per l’attività pianificatoria”. “Deve, quindi, ritenersi legittima la suddivisione delle categorie di destinazione d’uso in più sottocategorie o sottofunzioni, laddove – come evidenziato dall’Amministrazione comunale nel presente giudizio – ciò sia giustificato da significative diversità del carico urbanistico implicato dall’una o dall’altra di esse”.

28. Osservazione accolta. Si ringrazia per la segnalazione dei refusi al co. 1 e nelle ultime 2 righe della Tab. 3.

29. Osservazione accolta. Si coglie l’occasione della segnalazione per precisare che non si tratta di una dimenticanza ma che l’AC, nell’esercizio delle sue facoltà, intende applicare, in materia di limiti di altezza degli edifici e distanza tra i fabbricati, le regole di cui al DM 2 aprile 1968, n. 1444 senza le modifiche ad esso apportate dalla L n. 55 del 14 giugno 2019, cd. “Sblocca cantieri”. Si coglie l’occasione anche per semplificare il co.1, riducendolo all’essenziale;

30. Osservazione non accolta. Sull’infondatezza dell’ “equivoco principale in cui l’impalcatura del PO” sarebbe precipitata vedi le precedenti controdeduzioni.

31. Osservazione non accolta. Si preferisce infatti evitare, quando possibile, la “inutile ridondanza della citazione di contenuti di leggi sovraordinate a tutti note”, come già suggerito dall’osservante al punto 2.

32. Osservazione accolta. Introdotto appositamente nuovo art. 32 “Criteri, requisiti e caratteristiche delle aree per impianti di distribuzione dei carburanti”

33. Osservazione non accolta. Si veda controdeduzione 27.

34. Osservazione non accolta. Si vedano le precedenti controdeduzioni.

35. Osservazione non accolta. L’AC non considera opportuno accettare il suggerimento dell’osservante in merito alla necessità di consentire la trasformazione di accessori in residenze rurali.

36. Osservazione non accolta. Si vedano le precedenti controdeduzioni.

37. Osservazione non accolta. Vedi controdeduzione 10.

38. Osservazione non accolta. Perché l’ambito di pertinenza di Pienza, per definizione è esterno al perimetro del territorio urbanizzato. Coincide infatti con la UTOE 6. Lo stesso equivoco rende privo di senso il co. 5 proposto. Stessa identica situazione si verifica a Monticchiello (art. 68)

39. Osservazione accolta. Inserito richiamo a normative sovraordinate per gli invasi antincendio al co. 3, come richiesto. Le regole per i locali tecnici delle piscine sono invece state inserite all’art. 31.

40. Osservazione non accolta. L’AC dissente dalle convinzioni dell’osservante sull’altezza dei volumi ricostruiti in caso di assenza di riferimenti certi. Quanto alle modalità di intervento esse sono chiarite all’art. 25 delle NTA.





45. Osservazione parzialmente accolta. Sono state precisate le categorie di intervento anche alle luce di altre modificazioni introdotte nelle NTA.

46. Osservazione non accolta. Vedi controdeduzione 10. Inoltre, molti dei procedimenti ritenuti farraginosi sono richiami alla legislazione regionale vigente (evidentemente non così inutili come l’osservante ritiene).

47. Osservazione parzialmente accolta. Sono stati corretti i refusi. Si ringrazia per la segnalazione.

48. Osservazione parzialmente accolta. Rimosso il co. 10.





51. Si rimanda alla Controdeduzione C12.

Oss. C17: Angheben Lucia

LOCALITA’

Territorio non urbanizzato (TNU), UTOE 7 Area pertinenza centro urbano Monticchiello

SINTESI

Chiede di poter edificare all'interno della UTOE 7, ed in particolare nella porzione della particella 120 del foglio 70, edifici rurali ad uso abitazione e rimessa attrezzi necessari per la conduzione dell'azienda agricola, previa presentazione ed approvazione del Programma Aziendale Pluriennale di Miglioramento Agricolo Ambientale.

CONTRODEDUZIONE


Il PS, all’art. 128 co.3, non consente la costruzione di nuove residenze e annessi agricoli nelle UTOE 6 e 7.

Oss. C18: Giomarelli Gianni 1

LOCALITA’


SINTESI

Chiede la rimodulazione delle regole di intervento nell’area a sud del centro storico di Pienza tramite la riclassificazione di dettaglio della pericolosità geologica.

CONTRODEDUZIONE



Eventuali proposte di riclassificazione, redatte secondo i criteri dettati dagli Artt. 13 e 25 delle Norme di Piano del P.A.I. Ombrone ed indirizzate all’Autorità di Bacino Distrettuale dell’Appennino Settentrionale, potranno essere trasmesse alla scrivente Amm.ne Comunale, al di fuori delle procedure del P.O., che provvederà all’inoltro presso L’Autorità di Bacino Competente.



Oss. C19: Giomarelli Gianni 2

LOCALITA’

Territorio urbanizzato (TU), UTOE 5

SINTESI

Ritenendo le condizioni poste nella Scheda progettuale del PUC 4 “Nuovo distributore, con area di servizio e parcheggio pullman turistici (ex A9)” eccessivamente onerose anche rispetto ad eventuali concorrenti che potrebbero liberamente operare al di fuori di esse, a norma di legge, l’osservante propone di:

1. Eliminare vincoli alla distribuzione interna dell’area, nel solo rispetto delle norme nazionali e regionali

2. Ridimensionare la richiesta di parcheggi pullman

3. Eliminazione obbligo di cessione dei parcheggi alla PA

4. Eliminazione della strada di accesso al parcheggio pullman ad uso esclusivo degli stessi.

CONTRODEDUZIONE


In accoglimento dell’osservazione, il PO si limiterà a individuare, ai sensi dell’articolo 2, commi 1 e 2, del d.lgs. 32/1998, i criteri, i requisiti e le caratteristiche delle aree per impianti di distribuzione dei carburanti. L’intervento sarà pertanto eliminato in quanto PUC 4, ma sarà possibile realizzarlo in tutta la UTOE 5 seguendo le sole regole generali di cui al nuovo art. 32, per quello che concerne le competenze del PO. La prevista cessione del parcheggio per 8 pullman sarà facoltativa ed avverrà eventualmente a fronte della rinuncia, da parte dell’AC, degli oneri di urbanizzazione per le superfici a commerciali, artigianali o di servizio eventualmente realizzate ai sensi dell’art. 65 della LR 62/2018.

Oss. C20: Consorzio Agrario Siena

LOCALITA’

Territorio urbanizzato (TU), UTOE 3, CI3 e CI4

SINTESI

Si chiede di:

1. Poter identificare diversamente l’area e la porzione di fabbricato da cedere alla AC. Modifiche interne a intervento PUC R2;

2. Lasciare alla proprietà la scelta – in accordo con la AC – di trasformare lo spazio tra i due capannoni in un percorso pedonale pubblico, con accesso sia da Via Mangiavacchi, sia dal parcheggio

CONTRODEDUZIONE


1. Osservazione parzialmente accolta. Accolto lo scambio di edifici ma non il dimezzamento dei 240 a mq previsti da cedere alla PA.

2. Osservazione parzialmente accolta. Si specifica l’opzionalità della creazione di un percorso pubblico (o di uso pubblico) tra i due capannoni dei consorzi agrari. Tuttavia, essendo importante per l’amministrazione creare un percorso pedonale che unisca in sicurezza il parcheggio di Foro Boario con Via Mangiavacchi, nel caso la proprietà scegliesse di non consentire un passaggio di uso pubblico trai due capannoni, dovrà comunque essere realizzato un marciapiede tra l’edificio orientale e il confine di proprietà lungo Via Mencattelli.



Oss. C21: Bertherat Philippe

LOCALITA’

Territorio non urbanizzato (TNU) – BSA n. 21 del PS

SINTESI

1. Il Piano Operativo classifica nella tavola Tav. Po2a gli immobili di cui sopra come “Beni Storico architettonici del territorio aperto di rilevante valore”. Si segnala che il PTC nella scheda 011 V citata classifica gli immobili sia dal punto di vista architettonico che paesaggistico con “valore medio”, pertanto classe di valore minima per la schedatura Provinciale. Si chiede di rivedere tale classificazione dell’immobile, congruentemente a quanto previsto nel PTC.

2. Si segnala inoltre che gli interventi previsti ai commi 5) 6) 7) (in realtà 9., 10., 11) dell’art. 94 del P.O. erano consentiti indipendentemente dal cambio di destinazione d’uso nelle NTA del Regolamento Urbanistico vigente. Pertanto si propone, anche per un principio di equità e non discriminazione dei proprietari degli immobili precedentemente deruralizzati, di riproporre l’articolato come formulato nel Regolamento Urbanistico vigente e coerentemente a quanto previsto dalla L.R. 65/2014.

CONTRODEDUZIONE


1. Osservazione non accolta. Il Piano Operativo non ha il potere di classificare/riclassificare i BSA del Territorio aperto e pertanto si limita a riportare la classificazione del PS e a normare l’uso degli immobili secondo tale classificazione e secondo le prescrizioni del PS. L’osservante dovrebbe piuttosto rivolgersi agli estensori del nuovo Piano Strutturale Intercomunale, in corso di redazione, ed eventualmente osservare una eventuale riconferma della classificazione dell’attuale PS.

2. Osservazione accolta. Modificato Art. 91, co.3 aggiungendo all’elenco degli interventi consentiti la lett. “e) gli interventi di RER di cui al successivo art. 94, co.8” (ossia parziale recupero volumetrico degli annessi demoliti una tantum).

Oss. C22: Nardi Enzo

LOCALITA’

Territorio non urbanizzato (TNU) – Palazzo di papa

SINTESI

Propone che il rudere in questione venga assoggettato dal nuovo Piano Operativo ad un Progetto Unitario Convenzionato (PUC), o ad altro tipo di intervento diretto che cotesta Amministrazione ritenga più appropriato al caso, avente per oggetto la fedele ricostruzione dello stesso e la cessione in comodato ad uso gratuito di circa 50 mq dell’immobile per la promozione e valorizzazione della Riserva di Lucciolabella.

CONTRODEDUZIONE


Secondo il PO adottato l’intervento è già attuabile ai sensi dell’art. 78, co.1, lett. g.. Il PO tuttavia prevederà uno specifico intervento RR1 che contenga le condizioni già concordate dall’osservante con l’ente gestore della riserva di Lucciolabella, per esplicita richiesta di questo. Integrato allo scopo il co. 1 dell’intervento 109.

1. Nel territorio non Urbanizzato il Po prevede tre interventi: (…)

- RR1 Recupero rudere nella riserva naturale. In località Palazzo di Papa l’intervento di ricostruzione del rudere esistente è subordinato, oltre che al rispetto delle regole di cui all’art. 25, alla firma di un apposito atto d’obbligo (permesso di costruire convenzionato) con il quale il proprietario si impegna a cedere in comodato d’uso gratuito all’Ente gestore della riserva 50 mq dell’immobile recuperato, da utilizzarsi per attività



finalizzate alla promozione e valorizzazione della riserva stessa.

Oss. C23: Arch. Barni Federica

LOCALITA’

Non localizzata

SINTESI

1) Art. 22 comma 8) delle NTA del Piano Operativo. Si propone di valutare la realizzazione di nuove aperture anche non connesse all’introduzione di nuovi servizi igienici e di consentire lievi modifiche e/o trasformazioni delle aperture esistenti nel rispetto del disegno compositivo, delle simmetrie e proporzioni dei fronti. Si propone di valutare l’attuazione della limitazione del primo capoverso dell’art 22 c. 8) ai BSA con caratteristiche architettoniche intrinseche di “rilevante valore”, ed agli immobili notificati ai sensi del Codice dei Beni Culturali.

2) Art. 31 e art. 72 c. 4 delle NTA del Piano Operativo. Si evidenzia che entrambi gli articolati rimandano al Regolamento Edilizio Unificato della Val d’Orcia art. 71. Il contenuto dell’art. 71 è in contraddizione con quanto riportato ai commi 5 e 6 dell’art. 31 e al comma 4 dell’art. 72 delle NTA in merito alle dimensioni del materiale di bordo e della conformazione della piscina.

3) Art. 59 delle NTA del Piano Operativo. In coerenza con la legge regionale 30/2003 “Disciplina delle attività agrituristiche e delle fattorie didattiche in Toscana” art.17 si propone di esplicitare nella sub categoria funzionale RES 3 anche la ricettività agrituristica.

4) Art. 71 delle NTA del Piano Operativo. In merito al comma 5 si evidenzia che negli interventi di recupero e riqualificazione del patrimonio edilizio esistente si manifesta molto frequentemente la necessità di dover realizzare nuovi vani tecnici, soprattutto per adeguare strutture vetuste alle nuove necessità di utilizzo e alle moderne soluzioni impiantistiche. Talvolta la scelta di realizzare tali locali in vani interrati si configura come la soluzione ottimale dal punto di vista paesaggistico. In tal senso proponiamo di meglio esplicitare la possibilità di realizzare vani tecnici interrati, nei limiti delle dimensioni progettuali strettamente necessarie ad accogliere l’allestimento impiantistico, ai fini di consentire miglioramenti e/o adeguamenti impiantistici, anche al di sotto o in prossimità di edifici esistenti adottando soluzioni progettuali che minimizzino gli impatti ambientali e paesaggistici.

5) Art. 72 delle NTA del Piano Operativo e art. 125 del Piano Strutturale. In merito agli articoli citati, in un’ottica di valorizzazione del territorio e della promozione turistica, si propone di prevedere per i Beni Storici Architettonici e per i beni notificati ai sensi del D.Lgs. 42/2004 del territorio aperto la possibilità di accogliere funzioni ricettive alberghiere e di somministrazione di alimenti e bevande, al fine di dare una spinta propulsiva al recupero del patrimonio rurale, in un’ottica di differenziazione dell’offerta turistica non unicamente legata all’attività agricola.

6) Art. 77 e 78 delle NTA del Piano Operativo. In riferimento a tali articoli si segnala che gli interventi previsti agli art. 70 e seguenti della L.R. 65/2014 sono riservati agli Imprenditori Agricoli, non solo alla Imprenditore Agricolo Professionale (IAP). Si propone un allineamento degli articoli a quanto consentito dalla L.R. 65/2014.

7) Art. 78 commi 12 e 13 delle NTA del Piano Operativo e art. 127 del Piano Strutturale. In riferimento a tali commi si rileva che la riconversione di annessi ad uso agricolo ai fini agrituristici risulta nella maggior parte dei casi non attuabile con interventi edilizi limitati al Restauro e Risanamento. Tale fattore oltre a limitare la possibilità di recupero di porzioni significative del patrimonio edilizio rurale esistente, con conseguente abbandono dello stesso, potrebbe apparire in contrasto con le prerogative generale di riqualificazione paesaggistica del Piano Operativo e del PIT, con le previsioni della L.R. 65/2014 e della L. R. 30/2003 riservate agli imprenditori agricoli.

8) Art. 88 delle NTA del Piano Operativo. Si segnala che al comma 2 si rimanda all’art. 90 c.3 delle NTA del PS. Tale co non è presente.

9) Art. 90 delle NTA del Piano Operativo. Si segnala che il comma 2 dell’art.90 risulta fortemente restrittivo rispetto a quanto previsto all’art. 79 c.2 della L.R. 65/2014, limitando così gli interventi possibili sul patrimonio edilizio esistente a destinazione non agricola. Nell’ottica di incentivare le azioni di recupero dell’edificato rurale non agricolo, da attuare minimizzando il consumo del suolo, intento per altro perseguito dagli strumenti di pianificazione regionale, si propone un allineamento dell’articolato a quanto previsto dalla



L.R. 65/2014.

10 a) Art. 94 delle NTA del Piano Operativo. Al comma 1) si cita l’art 96 delle NTA del Piano Strutturale. Tale articolo non risulta pertinente.

10.b) Si segnala che gli interventi previsti ai commi 9, 10, 11 dell’art. 94 del P.O. erano consentiti indipendentemente dal cambio di destinazione d’uso nelle NTA del Regolamento Urbanistico vigente. Pertanto si propone, anche per un principio di equità e non discriminazione dei proprietari degli immobili precedentemente deruralizzati, di riproporre l’articolato come formulato nel Regolamento Urbanistico Vigente e coerentemente a quanto previsto dalla L.R. 65/2014.

10.c) Si segnala che il comma 8. (in realtà 12, per erroneo slittamento di numero) dell’art. 94 del P.O., come formulato, è in contraddizione con quanto previsto all’art. 78 commi 12 e 13 e all’art. 94) comma 15.

11.a) Art. 100 delle NTA del Piano Operativo e 129 delle NTA del Piano Strutturale Si chiede di specificare rispetto alle schede di Quadro conoscitivo del Piano Strutturale a cosa corrisponda la classificazione “valore architettonico intrinseco”: “rilevante valore” e di “valore”.

11.b) Si segnala che non sono presenti sulla legenda e nelle tavole “Tavv. Po2a/b” i BSA e/o gli aggregati classificati di livello inferiore a “rilevante valore” e “valore”.

11.c) Al fine di un recupero strutturale ottimale delle strutture esistenti, anche nell’ottica di una migliore attuazione della nuova normativa antisismica, si propone di rivedere le limitazioni imposte nella MSr e di limitarne l’applicazione agli edifici notificati ai sensi del Codice dei Beni Culturali.

11.d) Si propone di differenziare gli interventi fra i BSA classificati di “rilevante valore” e di “valore”, consentendo per questi ultimi la Manutenzione straordinaria senza limitazioni e la Ristrutturazione Edilizia conservativa, nell’intento di promuovere e favorire il recupero del patrimonio edilizio rurale.

11.e) Si segnala che quanto normato al comma 2) art. 100 contrasta quanto previsto all’art. 35 comma 2).

12) Art. 129 c. 2 delle NTA del Piano Strutturale. Nell’ultimo capoverso sono citati “i successivi commi 2,3,4”. Tali commi non risultano coerenti con l’articolato.

CONTRODEDUZIONE


1) Osservazione parzialmente accolta. Il comma 8 in oggetto è stato eliminato. Restano pertanto valide le regole sulla possibilità di interventi di REC (ossia che rendono possibile la modifica dei prospetti) previste nell’ambito delle componenti insediative e del territorio rurale. Non si ritiene invece opportuno consentire la modifica delle bucature nei BSA, quand’anche ricadenti in classificazioni diverse dal “rilevante valore”.

2) Osservazione accolta. Eliminato riferimento al REU.

3) Osservazione non accolta. Si ritiene importante differenziare, nell’apparato normativo, le abitazioni deruralizzate da quelle usate dall’imprenditore agricolo per se o per i suoi ospiti, anche alla luce della impostazione data alle norme per il territorio rurale della LR 65/2014. In ogni caso l’imprenditore agricolo può utilizzare locali in RES 3 – di proprietà o in affitto - per agriturismo, se in regola con le restanti normative.

4) Osservazione accolta. Modificato comma 5 a ricomprendere anche “altri locali tecnici” generici.

5) Osservazione non accolta. L’esclusione dei nuovi alberghi in territorio rurale è funzionale a sostenere quelle agrituristiche e, attraverso quelle, le attività agricole (che rendono peraltro il territorio così apprezzato dai turisti).

6) Osservazione accolta. Eliminato il termine IAP dal titolo dell’articolo.

7) Osservazione accolta. Eliminati co. 12 e 13 e modificato comma 7 dell’art. 78.

8) Osservazione accolta. Si tratta di un refuso. L’articolo corretto era il 101.

9) Osservazione accolta. Modificato Art. 91, co.3 aggiungendo all’elenco degli interventi consentiti la lett. “e) gli interventi di RER di cui al successivo art. 94, co.8” (ossia demolizione di annessi con parziale recupero volumetrico una tantum).

10a) Osservazione accolta. Si tratta di un refuso. L’articolo corretto era il 101.

10 b) Osservazione accolta. Vedi punto 9.

10.c) Osservazione accolta. Eliminati co. 12 e 13 art. 78. Quanto al co. 15 non si ravvisano contraddizioni con l’Art. 78 (si introduce solo una limitazione alle possibilità di utilizzo della sottocategoria RES 3 per le



nuove deruralizzazioni).

11.a) Osservazione accolta. La dizione corretta è: “il valore dell’edificio (campo 13) sia stato giudicato di “rilevante valore” o “medio valore”.

11.b) Osservazione non accolta. Tali notazioni sono presenti nella Tav. PS04 e non si ritiene di doverle riportare nel PO.

11.c) Osservazione non accolta. Si ritiene importante mantenere le restrizioni alla Manutenzione Straordinaria anche per i BSA.

11.d) Osservazione non accolta. Si ritiene importante mantenere le restrizioni alla MS anche per i BSA di medio valore.

11.e) Osservazione accolta. Eliminata prima frase co, 2 dell’art. 35.

12) Osservazione accolta. Si tratta di un refuso, che è stato corretto.

Oss. C24: Grappi Laura

LOCALITA’

Territorio non urbanizzato (TNU) – Spedaletto

SINTESI

Si richiede una deroga fino a 1/30 della superficie aero-illuminante sulla superficie di pavimento, (come previsto da dall’articolo 26 paragrafo 3 del d.p.g.r. 46/r del 2004) in modo da permettere la creazione di una piccola cucina utile alla degustazione e al consumo di prodotti tipici prodotti dall’azienda e lavorati nella cantina sottostante e la creazione di alcune camere di agriturismo al piano secondo. Nel caso in cui si arrivi ad un RAI di 1/30 saranno adottati tutti gli accorgimenti tecnici utili al miglioramento delle condizioni igieniche e microclimatiche degli ambienti interessati, la ventilazione e l’illuminazione sarà garantita con sistemi di ricambio d’aria meccanizzati che garantiscano un adeguato ricambio d’aria come da norma UNI 10339 ed un idoneo valore di illuminamento come da norma UNI ENI 12464-1.

CONTRODEDUZIONE


Introdotto nell’art. 35 ”Definizione di patrimonio edilizio di valore storico-architettonico e documentario e regole di intervento” il comma 13. Ai sensi dell’art. 26, co.3 del Regolamento 3 agosto 2004, n. 46/R di attuazione della legge regionale 23 giugno 2003, n. 30 (Disciplina delle attività agrituristiche e delle fattorie didattiche in Toscana), e previo parere positivo dell’Azienda Sanitaria Locale, per immobili di particolare pregio storico e architettonico sottoposti a vincoli di non modificabilità delle aperture esterne, nei soli casi in cui siano utilizzati per fini agrituristici, il PO consente deroghe ai limiti nei rapporti areo-illuminanti a condizione che vi sia un progetto di intervento edilizio che garantisca, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico sanitarie dell'alloggio ottenibili prevedendo una maggiore superficie dei vani abitabili ovvero la possibilità di una adeguata illuminazione, con impianti di illuminazione autonomi, e una adeguata ventilazione resa possibile dalla dimensione, tipologia e localizzazione delle finestre, dai riscontri d'aria trasversali e dall'impiego di mezzi di ventilazione ausiliaria.

Oss. C25: Ponti Luca

LOCALITA’

Non localizzata

SINTESI

Chiede che il Po:

- introduca specifica disciplina per la tipologia della vasca idromassaggio, distinguendola da quella della piscina;



- nel contesto di tale disciplina, preveda espressamente l’ammissibilità delle vasche in caso di presenza di piscina nella stessa proprietà;

- regolamenti le caratteristiche qualitative e di coerenza paesaggistica di tali manufatti (ad esempio con riferimento ai requisiti indicati dall’art. 31, comma 6 per le nuove piscine), e ne sancisca le dimensioni massime con riferimento alle caratteristiche standard dei maggiori modelli in commercio per usi privati.

CONTRODEDUZIONE


Non si ritiene opportuno il proliferare di vasche per idromassaggio all’aperto, oltre alle piscine. Pertanto la realizzazione di vasche idromassaggio all’aperto è permessa, ma è alternativa alla piscina, come già specificato all’art. 31, co.16. “Le vasche-idromassaggio ancorché di minima superficie o comunque denominate sono assimilate alle piscine e pertanto ne seguono regole e limitazioni.”

Oss. C26: Fregoli Marilena 1

LOCALITA’

Territorio urbanizzato (TU), UTOE 3, CI 2, Villa Fregoli

SINTESI

Chiede:

1. Ripristino art. 58 co. 4 del RU “4. PU3 – Recupero del Mulino-oliviera di Via di S. Caterina. Allo scopo di poter utilizzare come struttura turistico-ricettiva il complesso del Mulino – oliviera presente nelle pertinenze della villa padronale nota come “Villa Fregoli”, nel perimetro contrassegnato in Tav. RUvar1.02d dalla sigla “PU3” sono concessi interventi di Ristrutturazione edilizia (RI) limitatamente alle fattispecie di cui all’art. 26, co.2, lett. a) e c) per un totale di 2.031 mq di SUL, pari a 6.500 mc di V. Il rilascio dei permessi di costruire è subordinato alla approvazione, da parte della amministrazione comunale, di un Progetto Unitario e di un Progetto di Restauro redatti a cura del proprietario, che preveda anche la realizzazione dei parcheggi pertinenziali privati previsti dall’art. 49 delle presenti NTA.”

2. Di applicare i principi di perequazione/compensazione di cui all’art. 100 e 101 LR 65/2014 o altro strumento legislativo capace di riconoscere una premialità del 35% della SUL (circa 700 mq) per sviluppare villa fregoli quale struttura turistico-ricettiva di alto livello, anche per non entrare in competizione con le restanti strutture ricettive di Pienza.

CONTRODEDUZIONE


1. Osservazione accolta. L’intervento PU3 del RU è comunque realizzabile ai sensi dell’art. 63 del PO, che mette in concorrenza tutti i proprietari intenzionati a realizzare effettivamente trasformazioni in questo senso, e non solo a conservare il diritto acquisito per ulteriori 5 anni, senza che magari sussista una reale intenzione di intervenire (l’intervento di recupero era già previsto dall’epoca del PRG). Tuttavia, in considerazione dell’interesse pubblico ad acquisire una parte dell’area di pertinenza di Villa Fregoli per il giardino della scuola elementare, si ripristina l’intervento del RU in forma di Progetto Unitario Convenzionato consentendo il mutamento di destinazione d’uso del complesso del mulino-oliviera.

2. Osservazione accolta. Concessi 500 dei circa 700 nuovi mq di SE richiesti, in considerazione della delicatezza del luogo e della necessità che non si percepisca da lontano l’impatto visivo del volume della struttura ricettiva, che resta comunque confinato nella parte più interna della proprietà grazie all’apposizione di un filo fisso da non oltrepassare, verso valle.




LOCALITA’

Territorio urbanizzato (TU), UTOE 3, CI 2, Villa Fregoli

SINTESI

Si richiede la riperimetrazione dell’area da espropriare per la scuola in conseguenza della revisione della carta delle pericolosità.

CONTRODEDUZIONE


Inserita cessione area scuola ridotta in nuovo PUC 9


LOCALITA’

Territorio non urbanizzato (TNU) – Impianto bio-digestore fattoria Fregoli

SINTESI

Si richiede che il PO tenga in considerazione la necessità di rettifica del tracciato della SP 71, onde consentire all’impianto di produzione di energia da biomasse possa stare entro i limiti previsti dalla fascia di rispetto stradale.

CONTRODEDUZIONE


Il tratto di SP 71 in questione è una invariante strutturale, per il quale il PS, all’Art. 38. “La via Francigena e la rete dei percorsi storici”, stabilisce la prestazione non negoziabile della intangibilità dei tracciati, da mantenersi nella configurazione attuale; deroghe a tale intangibilità sono consentite esclusivamente per il ripristino del tracciato originario in base alla documentazione storica, oppure, in casi di accertata necessità, per realizzare limitate modifiche coerenti alle prescrizioni di cui all’art. 113 del PS, inerente la contemperazione anche della qualità dell’abitare per gli insediamenti rurali talvolta letteralmente attraversati dalle strade incluse nella invariante, ma tra le quali non ricade l’impianto di produzione energetica in oggetto.

Oss. C29: Consorzio Agrario Siena 2

LOCALITA’

Territorio non urbanizzato (TNU) – Spedaletto, Area di pertinenza della grancia (Aggregato PTCP); presenza vincolo D.Lgs. n.42/2004, art. 136

SINTESI

Chiede la possibilità di destinare l’area ed i fabbricati ivi posizionati ad un utilizzo residenziale, ricettivo, agrituristico, lasciando la possibilità di eseguire tale trasformazione anche con interventi di ristrutturazione urbanistica dei fabbricati presenti con l’eventualità di usufruire di ampliamenti una tantum.

Questa richiesta si rende necessaria a fronte della forte contrazione che da anni si sta verificando nel settore dell’agricoltura, e che di fatto impone di procedere con un riordino dei nostri servizi attualmente in essere in questo settore di attività.

Inoltre consentire questa possibilità di recupero, mediante la riqualificazione tipologica dei volumi esistenti comunque finalizzata ad un utilizzo residenziale, ricettivo, agrituristico, migliorerà sicuramente l’impatto che tale complesso ha sull’intera zona circostante.



CONTRODEDUZIONE


Aggiunto all’Art. 95. “Gestione delle aree in territorio rurale che non ospitano funzioni agricole” il comma 6. “Nel territorio non urbanizzato, i magazzini e gli spacci realizzati per conto di Consorzi Agrari, quale che sia la relativa destinazione d’uso (CI, CD, o DS) sono trattati come Annessi agricoli AG1”.

In tal modo, sarà possibile applicare anche agli immobili in oggetto le regole dell’Art. 94. “Interventi sul patrimonio edilizio che comportano il mutamento della destinazione d’uso agricola (art. 83 LR 65/2014)” e farne un utilizzo agrituristico (AG2) o residenziale (RES3), a seconda che la proprietà sia di un IA o meno.

Con l’occasione sono stati aggiunti altri due commi volti a regolare le funzioni e i cambi di destinazione d’uso ammessi negli immobili in territorio rurale che non ospitano funzioni agricole, diverse dalla residenza.

Oss. C30: Formichi Renata

LOCALITA’

Territorio urbanizzato (TU), UTOE 3, CI4, Via Mangiavacchi

SINTESI

Propone:

1. Che vengano riconfermate le previsioni del vigente regolamento urbanistico per il fabbricato esistente, con la possibilità di un ampliamento di circa mc 1600, in modo tale da poter completare un programma già iniziato ed in fase di presentazione.

2. Propone infine che l’altezza massima del fabbricato esistente sia portata a ml. 7,00 in analogia agli altri fabbricati circostanti, nonché al limitrofo fabbricato previsto nel PUC 7 del P.O. adottato.

CONTRODEDUZIONE


1. Osservazione accolta ma non necessaria. L’ampliamento è già riconfermato, si veda la Scheda progettuale dell’intervento PP1.

2. Osservazione non accolta. Non si ritiene opportuno modificare il PP1, che è stato riconfermato in blocco, per quanto riguarda le parti non ancora edificate.

Oss. C31: Quinti Marco

LOCALITA’

Territorio urbanizzato (TU), CI 1 relativamente alla sola Pienza

SINTESI

Propone due modalità alternative per limitare il proliferare di bar e negozi di alimentari in alcune Vie del centro storico di Pienza, in quanto fonte di disturbo per i residenti e di eccessiva “musealizzazione” del Centro Storico.

CONTRODEDUZIONE


L’obiettivo è certamente condiviso dalla AC. Sono pertanto state introdotte modifiche all’art. 61 tali da perseguirlo, anche in coerenza con la normativa sovraordinata.



Oss. C32: Geom. Rossi Federico 1

LOCALITA’

Non localizzata

SINTESI

1. Si richiede che il P.O. venga adeguato e riallineato con la normativa regionale rivedendo la figura dell’Imprenditore Agricolo (IA) ed attribuendogli tutte le facoltà previste dalla legge.

2. La nuova disciplina comunale adottata preclude qualsiasi edificazione nella “piattaforma calcarea di Pienza” e nelle “pianure di fondovalle” dando così origine ad una notevole discriminazione tra queste unità di paesaggio ed il resto del territorio extraurbano. Perciò si richiede di estendere la possibilità di edificare anche in queste aree, ancorché in misura ridotta e meno impattante, riconoscendone giustamente l’elevata qualità paesaggistica

CONTRODEDUZIONE


1. Osservazione accolta. Eliminato il termine IAP dal titolo dell’articolo.

2. Osservazione accolta. Nei limiti delle disposizioni del PS, che vieta la realizzazione di nuovi volumi attraverso programmi aziendali, è stato corretto art. 77, co. 7, per consentire la installazione di manufatti temporanei e di ulteriori manufatti ad uso agricolo in assenza di programma aziendale.

Oss. C33: Geom. Rossi Federico 2

LOCALITA’

Territorio non urbanizzato (TNU), UTOE 6

SINTESI

L’art. 77 permette l’installazione di manufatti aziendali per periodi superiori a due anni esclusivamente nella UTOE 8 escludendo invece l’UTOE 6. Si chiede quindi di consentire l’installazione dei suddetti manufatti anche nella UTOE 6, eventualmente impartendo limitazioni dimensionali e prescrizioni sulle caratteristiche costruttive. Si ritiene infatti che il divieto di installazione dei manufatti si possa tramutare, come spesso accade, nella proliferazione di annessi abusivi realizzati con materiali incongrui e di qualità estetica decisamente inferiore a quelli “regolari”.

CONTRODEDUZIONE


La previsione dell’art. 77 non può che applicare le disposizioni del PS, che all’Art. 128. “Limiti alla edificazione nel territorio rurale ricompreso nelle aree di pertinenza paesaggistica dei centri urbani” co. 3. recita “Le trasformazioni ammissibili sono quelle indicate nelle rispettive schede UTOE 6 e 7, contenute nell’art. 147, con esclusione di nuovi annessi agricoli.”

Oss. C34: Don Antonio Canestri

LOCALITA’

Territorio urbanizzato (TU), PUC R3 Seminario vescovile



SINTESI

Chiede di poter mantenere l’attuale altezza di 4,40 m (anziché 3,30 previsti) per il manufatto esistente, onde non dover rifare il solaio e poter utilizzare anche un piano interrato, e di maggiori altezze per l’ampliamento di 150 mq (sempre m 4,40 anziché 3,30)

CONTRODEDUZIONE


Oss. C35: Boscagli Gianpaolo

LOCALITA’

Territorio urbanizzato (TU), UTOE 4 Monticchiello

SINTESI

1. Evidenzia una carenza di parcheggi diffusa in tutte le zone di Monticchiello e Propone 4 localizzazioni per un nuovo parcheggio integrativo a servizio del centro storico e, in aggiunta, propone la creazione – in un terreno incolto prossimo alla lottizzazione Aia del popolo, non meglio identificato (probabilmente l’ultimo lotto non costruito) - di nuovi parcheggi pubblici, lamentandone l’insufficienza anche nella nuova lottizzazione stessa.

2. Approva il tracciato del percorso pedonale previsto dal PO (e dal PS) su Viale Marino Cappelli (intervento S7 – Riprogettazione urbana di Viale Cappelli), ma vorrebbe che ci limitasse alla larghezza di un regolare marciapiede, limitando al minimo la modifica della situazione esistente (max 1/1,2 ml di larghezza.

3. Sconsiglia la realizzazione dell’intervento S8 – “Edilizia con finalità sociale a Monticchiello” in quanto le persone cui l’intervento vorrebbe offrire una possibilità di recuperare quanto sottratto loro dall’apposizione del vincolo VTI avrebbero già soddisfatto le loro esigenze diversamente.

CONTRODEDUZIONE


Si fa innanzitutto presente che la carenza di parcheggi pubblici a Monticchiello è grave, ma solo durante le tre settimane estive del teatro in piazza. Per il resto, possono mancare dei parcheggi privati, ma quelli pubblici, inclusi ovviamente quelli della lottizzazione aia del popolo, sono proporzionati alla popolazione insediata (e insediabile).

Tuttavia per risolvere il problema estivo le aree proposte dall’osservante non sembrano idonee, e/o perché schiettamente agricole, o perché troppo visibili dalla strada provinciale o dalla porta del paese.

Leggendo congiuntamente la prima e la terza osservazione, l’AC propone invece una modifica al progetto S8 tale da garantire – nel caso il bando o le manifestazioni di interesse in previsione di questo andassero deserte – l’utilizzazione dell’area (già pubblica) per la realizzazione di un parcheggio sufficiente a garantire la copertura addizionale estiva dei posti auto mancanti. Sarebbe meno centrale di quello proposto nel lotto inedificato della lottizzazione Aia del Popolo, ma avrebbe il vantaggio di essere meno visibile, esterno al Vincolo di Tutela indiretta, utilizzato soprattutto da visitatori, magari ben disposti a fare due passi in più, e soprattutto già pubblico.

Quanto alla seconda osservazione, l’AC non concorda con la riduzione della riprogettazione in chiave urbana di Viale Cappelli ad un mero allargamento di 20 cm del marciapiede, anche perché la creazione di uno spazio/percorso urbano di qualità appare ancor più necessaria in vista dell’ampliamento del parcheggio nella attuale area S8 di cui sopra.



3 OSSERVAZIONI E CONTRIBUTI DEGLI ENTI PUBBLICI (E) ALLA SECONDA ADOZIONE

Oss. E5 – Regione Toscana Direzione Urbanistica e Politiche abitative – Settore pianificazione del territorio


PUC1 - Parcheggio e rammagliamento viario Pienza Nord L'area è esterna al vincolo paesaggistico di cui al DM 27/02/1970 del PIT/PPR ma ricade parzialmente nel vincolo paesaggistico di cui alla lettera g) "boschi" dell'art. 142 co. 1 del D.Lgs. 42/2004. A tal fine occorre che l'intervento rispetti i contenuti di cui all'art. 12 della Disciplina dei beni Paesaggistici di cui all'allegato 8B del PIT/PPR con particolare riferimento a: 12.1. Obiettivi - Gli strumenti della pianificazione territoriale, gli atti di governo del territorio, i piani di settore e gli interventi devono perseguire i seguenti obiettivi: c - tutelare e conservare gli elementi forestali periurbani e planiziali per le loro funzioni di continuità paesaggistica tra questi e le matrici forestali collinari e montane; e - garantire che gli interventi di trasformazione non alterino i rapporti figurativi consolidati dei paesaggi forestali e non ne compromettano i valori ecosistemici, storico -culturali ed estetico- percettivi; 12.2. Direttive - Gli enti territoriali e i soggetti pubblici, negli strumenti della pianificazione, negli atti di governo del territorio e nei piani di settore, ciascuno per la propria competenza, provvedono a: b - Definire strategie, misure e regole /discipline volte a: 3 - evitare che gli interventi di trasformazione e artificializzazione delle aree e delle formazioni boschive, di cui al presente comma lettera a, riducano i livelli e qualità e naturalità degli ecosistemi e alterino i rapporti figurativi consolidati dei paesaggi forestali e ne compromettano i valori, storico- culturali ed estetico-percettivi; 12.3. Prescrizioni a - Gli interventi di trasformazione, compresi quelli urbanistici ed edilizi, ove consentiti, sono ammessi a condizione che: a1- non comportino l’alterazione significativa permanente, in termini qualitativi e quantitativi, dei valori ecosistemici e paesaggistici (con particolare riferimento alle aree di prevalente interesse naturalistico e delle formazioni boschive che “caratterizzano figurativamente” il territorio), e culturali e del rapporto storico e percettivo tra ecosistemi forestali, agroecosistemi e insediamenti storici. Sono comunque fatti salvi i manufatti

Nell’area effettivamente identificata come “boschi” non si trovano vere e proprie formazioni forestali, ma un coacervo di piante generalmente molto giovani, nate spontaneamente su coltivi abbandonati interessati da ricolonizzazione arbustiva ed ormai arborea, come attesta la perdurante classificazione catastale delle particelle come “seminativi 1”. Qua e la si osserva qualche olivo o piante da frutta che saranno comunque conservati o eventualmente trasferiti, o ripiantati, se coerenti al progetto di inserimento paesaggistico.

A conferma di questa situazione, la stessa carta della invariante strutturale “i caratteri ecosistemici del paesaggio”, nella scheda d’ambito 17 del PIT-PPR, classifica l’area non già nella rete degli ecosistemi forestali, bensì come rete degli ecosistemi agropastorali, nella fattispecie “matrice ecosistemica collinare”.

Si consideri infine che in questa area non saranno realizzate abitazioni, bensì:

1. una indispensabile strada di distribuzione con funzione di rammagliamento urbano (alcune abitazioni esistenti rischiano altrimenti a breve rimanere prive di accessibilità);

2. un parcheggio per 25 pullman turistici con pavimentazione permeabile, e nel quale saranno conservate tutte le alberature possibili, se di pregio;

3. una fascia piuttosto consistente di verde di ambientazione paesaggistica appositamente introdotta per trattare come si conviene il margine urbano della parte nuova della città, e nella quale le alberature esistenti da conservarsi saranno integrate con olivi alternati a macchie di bosco e/o orti urbani.

In tal senso, l’intervento attualizza anche le indicazioni progettuali del PIT-PPR, e in particolare dell’Allegato 2 “Linee guida per la riqualificazione paesaggistica dei tessuti urbanizzati della città contemporanea” che, per il Tessuto puntiforme TR5 nel quale ci troviamo, prevede di “utilizzare lo spazio della campagna periurbana come risorsa per il miglioramento (qualitativo e quantitativo) dello spazio aperto pubblico creando spazi in continuità e connessioni in chiave paesaggistica” in particolare progettando “il margine urbano con azioni di mitigazione paesaggistica, mantenimento e valorizzazione dei varchi visivi e ridefinizione dei retri urbani”.

Si consideri che, in accoglimento del presente rilievo regionale, la scheda dell’intervento PUC



funzionali alla manutenzione e coltivazione del patrimonio boschivo o alle attività antincendio, nonché gli interventi di recupero degli edifici esistenti e le strutture rimovibili funzionali alla fruizione pubblica dei boschi; a2 - non modifichino i caratteri tipologici-architettonici del patrimonio insediativo di valore storico ed identitario, mantenendo la gerarchia tra gli edifici (quali ville, fattorie, cascine, fienili, stalle);a3. - garantiscano il mantenimento, il recupero e il ripristino dei valori paesaggistici dei luoghi, anche tramite l’utilizzo di soluzioni formali, finiture esterne e cromie compatibili con i caratteri del contesto paesaggistico. b - Non sono ammessi: 2 - l’inserimento di manufatti (ivi incluse le strutture per la cartellonistica e la segnaletica non indispensabili per la sicurezza stradale) che possano interferire o limitare negativamente le visuali panoramiche. L'area è inoltre classificata nell'Abaco della IV invariante del PIT/PPR come morfotipo n. 16 "Del seminativo e oliveto prevalenti di collina". E' uno dei morfotipi classici che ricorda l'immagine della Toscana e pertanto riveste importanza anche ai fini della promozione del territorio. Le indicazioni per le azioni sono le seguenti: 1. Preservare la leggibilità della relazione

morfologica, dimensionale, percettiva e - quando possibile - funzionale tra insediamento storico e tessuto dei coltivi mediante:

- la tutela dell’integrità morfologica dei nuclei storici evitando espansioni che ne alterino la struttura d’impianto;

- la limitazione e il contrasto di fenomeni di dispersione insediativa nel paesaggio agrario che compromettano la leggibilità della struttura insediativa storica (spesso d’impronta mezzadrile tipica della gran parte dei contesti dove è presente il morfotipo);

La scheda d'ambito del PIT/PPR n. 17 Val d'Orcia e Val d'Asso indica inoltre le seguenti direttive: 1.1 - limitare la realizzazione di nuove espansioni ..... ai soli interventi che possano qualificare i margini di recente urbanizzazione, predisponendo forme di riqualificazione di interventi edilizi non correttamente inseriti nel contesto o dissonanti rispetto ai valori storici di riferimento; 1.2 - salvaguardare le visuali panoramiche che traguardano gli insediamenti storici ed i rapporti di reciproca intervisibilità .......mantenendo le fasce di coltivi d'impronta tradizionale che circondano i nuclei di Pienza ....

1 è stata arricchita di dettagli circa la sistemazione di suddetta fascia di verde di ambientazione paesaggistica, esplicitando diverse indicazioni provenienti sia dal PIT-PPR, sia dal PS.

Tutto ciò premesso, si effettua nel seguito la verifica puntuale di coerenza richiesta:

12.1. Obiettivi

c. la vegetazione in oggetto non è connessa con le matrici forestali collinari e montane.

e. Non siamo in presenza di rapporti figurativi consolidati dei paesaggi forestali mentre il valore estetico percettivo migliorerà per via della creazione di una fascia di ambientazione paesaggistica appositamente studiata per riqualificare il margine urbano.

12.2. Direttive b.3 (vedi 12.1.e)

12.3. Prescrizioni a1 - (vedi 12.1.e);

a2 – non esistono nelle circostanze manufatti od edifici di valore storico-architettonico, trattandosi della espansione più recente di Pienza;

a.3 – il margine urbano sarà dotato di una fascia di verde di ambientazione paesaggistica pubblica progettata secondo le indicazioni del PIT-PPR e del PS.

Quanto alle indicazioni per il morfotipo n. 16 "Del seminativo e oliveto prevalenti di collina" della IV invariante del PIT/PPR (classificazione comune a tutto lo spazio circostante l’abitato di Pienza), si rileva che l’intervento non interessa in alcun modo il basamento figurativo del centro storico di Pienza, ma le estreme propaggini della sua espansione residenziale, peraltro dal lato opposto al versante meridionale, tutelato paesaggisticamente.

Si rileva come tra le criticità segnalate nel par. 4.2 della Scheda d’Ambito (“4.2. Interpretazione di sintesi-criticità” figurano “criticità derivanti da fenomeni di abbandono degli agroecosistemi, con processi di ricolonizzazione arbustiva e perdita di habitat agricoli e pascolivi, soprattutto di seminativi semplici o prati e pascoli organizzati in tessuti a campi chiusi;”

Il progetto di sistemazione della fascia di ambientazione paesaggistica intende proprio recuperare i valori perduti di questo morfotipo, in coerenza con le indicazioni del PIT-PPR.

Quanto al Capitolo 5 della Scheda d’ambito, cui i richiami regionali si riferiscono, si precisa che:

1.1. Le limitazioni in oggetto sono riferite alla tutela “dell’integrità morfologica e percettiva del sistema insediativo storico, costituito da centri, nuclei e complessi di valore



1.6 - assicurare che i nuovi interventi siano coerenti per tipi edilizi, materiali, colori ed altezze, e opportunamente inseriti nel contesto paesaggistico senza alterarne la qualità morfologica e percettiva; Per quanto sopra occorre verificare la previsione rispetto agli obiettivi, indirizzi, direttive e prescrizioni evidenziate, declinando appositi criteri e condizioni per la successiva fase attuativa.

architettonico testimoniale limitando la realizzazione di nuove” e dunque non applicabile al caso in esame.

1.2. Scopo della fascia di ambientazione paesaggistica è appunto quello di ricreare – su suolo pubblico - fasce di coltivi d'impronta tradizionale, il più possibile simili a quelli che circondano i nuclei di Pienza ... ecc..

1.6. Le specifiche misure intraprese per assicurare che i nuovi interventi siano coerenti per tipi edilizi, materiali, colori ed altezze, e opportunamente inseriti nel contesto paesaggistico senza alterarne la qualità morfologica e percettiva sono state inserite tal quali tra i contenuti che la convenzione del PUC dovrà fissare.

S9 - Parcheggio pubblico di Via degli Archi

Nell'area S9 è prevista la realizzazione di un parcheggio pubblico al posto del precedente PUC 6 che prevedeva un'area sosta camper con 200 mq di SE per servizi. L'area è esterna al vincolo paesaggistico di cui al DM 27/02/1970 del PIT/PPR.

La previsione dovrà rispettare i contenuti del PIT/PPR approvato con DCR n.37 del 27 marzo 2015. In particolare l'area, sulla quale è attualmente presente un vigneto, è classificata nell'Abaco della IV invariante del PIT/PPR come morfotipo n. 16 "Del seminativo e oliveto prevalenti di collina" della IV invariante del PIT/PPR.

E' uno dei morfotipi classici che ricorda l'immagine della Toscana e pertanto riveste importanza anche ai fini della promozione del territorio. Le indicazioni per le azioni sono le seguenti:

1) Preservare la leggibilità della relazione morfologica, dimensionale, percettiva e - quando possibile - funzionale tra insediamento storico e tessuto dei coltivi mediante:

- la tutela dell’integrità morfologica dei nuclei storici evitando espansioni che ne alterino la struttura d’impianto;

- la limitazione e il contrasto di fenomeni di dispersione insediativa nel paesaggio agrario che compromettano la leggibilità della struttura insediativa storica (spesso d’impronta mezzadrile tipica della gran parte dei contesti dove è presente il morfotipo);

La scheda d'ambito del PIT/PPR n. 17 Val d'Orcia e Val d'Asso indica inoltre le seguenti direttive:

- 1.1 - limitare la realizzazione di nuove espansioni ..... ai soli interventi che possano qualificare i margini di recente urbanizzazione, predisponendo forme di riqualificazione di interventi edilizi non correttamente inseriti nel contesto o dissonanti

Rispetto alla versione del progetto contenuto nel PO della prima adozione (PUC 6) questa versione (S9) vede innanzitutto la riduzione di un terzo del terreno impegnato e la eliminazione di qualsiasi volume previsto, stante la eliminazione dell’area di servizio per i camper.

Quanto alla classificazione dell’area come morfotipo n. 16 "Del seminativo e oliveto prevalenti di collina" della IV invariante del PIT/PPR, si rileva innanzitutto che si tratta di una classificazione non specifica di questa area, ma comune a tutto il territorio circostante l’abitato di Pienza e, in secondo luogo, che le indicazioni per le azioni riguardano la leggibilità della relazione tra insediamento storico e tessuto dei coltivi, mentre l’area di intervento è a ridosso delle espansioni residenziali recenti di Pienza.

Si rileva inoltre che, a fronte del sacrificio del vigneto, di fatto, la scheda progettuale mantiene il disegno della maglia agraria nella quale si inserisce perfettamente l’area di intervento, comunque ridotta di almeno un terzo rispetto alla precedente per via dell’eliminazione dell’area sosta camper. Per quello che può valere a fini paesaggistici, il nuovo parcheggio sarà realizzato con pavimentazione permeabile e ombreggiato da alberature tipiche della zona.

Quanto al Capitolo 5 della Scheda d’ambito, cui i richiami regionali si riferiscono, si precisa che:

1.1. Le limitazioni in oggetto sono riferite alla tutela “dell’integrità morfologica e percettiva del sistema insediativo storico, costituito da centri, nuclei e complessi di valore architettonico testimoniale” e dunque non applicabile al caso in esame.

1.2. Scopo della fascia di ambientazione paesaggistica è appunto quello di ricreare – su suolo pubblico - fasce di coltivi d'impronta tradizionale, il più possibile simili a quelli che circondano i nuclei di Pienza ... ecc..

1.6. Nell’articolato normativo dell’intervento, al co.



rispetto ai valori storici di riferimento;

- 1.2 - salvaguardare le visuali panoramiche che traguardano gli insediamenti storici ed i rapporti di reciproca intervisibilità .......mantenendo le fasce di coltivi d'impronta tradizionale che circondano i nuclei di Pienza ....

- 1.6 - assicurare che i nuovi interventi siano coerenti per tipi edilizi, materiali, colori ed altezze, e opportunamente inseriti nel contesto paesaggistico senza alterarne la qualità morfologica e percettiva;

Occorre pertanto verificare la previsioni rispetto agli indirizzi ed alle direttive di cui sopra, declinando poi appositi criteri e prescrizioni alla successiva fase attuativa.

5, è stato introdotta l’obbligo di verifica del rispetto da parte del progetto esecutivo delle indicazioni di cui alla direttiva 1.6.

CONTRODEDUZIONI ALLE OSSERVAZIONI€¦ · GRUPPO DI LAVORO Sindaco e Assessore all’Urbanistica:...

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