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arch. Elia Morandi Subb.F Comandini,50 - 47521 Cesena – FC 1 e-mail [email protected] TRIBUNALE CIVILE DI FORLI'- CESENA Procedura: n. 28/2016 C.P. Giudice: Dott.ssa Barbara Vacca RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA SUI BENI IMMOBILI CONCORDATO PREVENTIVO “XXXXXXX” P. IVA xxxxxxxxxxx INDICE
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TRIBUNALE CIVILE DI FORLI'- CESENA
Procedura: n. 28/2016 C.P.
Giudice: Dott.ssa Barbara Vacca
RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA
SUI BENI IMMOBILI
CONCORDATO PREVENTIVO
“XXXXXXX”
P. IVA xxxxxxxxxxx
INDICE
arch. Elia Morandi
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BENI IMMOBILI OGGETTO DI PERIZIA A. IMMOBILE SITO A CESENA FC)
A.1 DESCRIZIONE DEL BENE PAG. 4
A.1.1 FOTO PAG. 8
A.2 DATI CATASTALI PAG. 10
A.3 INTESTAZIONE DEI BENI PAG. 10
A.4 TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI NEL VENTENNIO PAG. 10
A.5 DESTINAZIONE URBANISTICA PAG. 11
A.6 PRECEDENTI EDILIZI, ABITABILITA' E REGOLARITA'EDILIZIA PAG. 11
A.7 STIMA DEL BENE PAG. 14
B. IMMOBILI SITI IN LOC. ACQUA PARTITA DEL COMUNE DI BAGNO DI ROMAGNA (FC) B.1 DESCRIZIONE DEL BENE PAG. 17
B.1.1 FOTO PAG. 20
B.2 DATI CATASTALI PAG. 22
B.3 INTESTAZIONE DEI BENI PAG. 22
B.4 TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI NEL VENTENNIO PAG. 23
B.5 DESTINAZIONE URBANISTICA PAG. 24
B.6 PRECEDENTI EDILIZI, ABITABILITA' E REGOLARITA'EDILIZIA PAG. 25
B.7 STIMA DEL BENE PAG 25.
RIEPILOGO VALORI COMMERCIALI PAG. 27
VALORE DI PRONTO REALIZZO PAG. 28
ALLEGATI PAG. 28
RELAZIONE PERITALE SUI BENI IMMOBILI
Io sottoscritta Morandi Arch. Elia, libero professionista con studio tecnico in Cesena in Subb. F.
Comandini, 50, sono stata incaricata in data 08.06.2017 dall'Ill.mo Giudice del Tribunale di Forlì
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Dott.ssa Barbara Vacca di effettuare la stima dei beni immobili di proprietà della società
“XXXXXXX s.n.c. di Xxxxxxx Xxxx & C.” con sede a Cesena.
Eseguite le formalità di rito e presa visione degli atti di causa ho iniziato la perizia richiesta. Al
termine delle operazioni espongo come segue i risultati ai quali sono pervenuta.
Il primo sopralluogo nei beni siti a Cesena di proprietà della soc. “XXXXXXX s.n.c.” è stato fatto in
data 20 giugno 2017 alla presenza dell’Avv. Ruggiero Piazzolla e del sig. Xxxx Xxxxxxx, legale
rappresentante della società, un secondo sopralluogo a Cesena è stato eseguito il 1 settembre
2017, mentre la visita all’immobile sito in loc. Selvapiana ad Acquapartita di Bagno di
Romagna è stata fatta alla presenza del sig. Xxxx Xxxxxxx il 13 luglio 2017.
BENI IMMOBILI OGGETTO DI PERIZIA: A.
Immobile sito in Cesena (Forlì-Cesena):
Capannone ad uso commerciale all’ingrosso, abbinato su un lato, dotato di corte esclusiva e
di uffici e di un appartamento in una palazzina adiacente. I beni sono siti a Cesena (FC) in
Via Ferruccio Parri, 390;
B. Immobili siti in loc. Acquapartita di Bagno di Romagna (Forlì-Cesena)
Casa di civile abitazione, abbinata su un lato, dotata di garage, corte esclusiva e adiacente
piccolo lotto di terreno di 2.594,00 mq, sita in loc. Acquapartita di Bagno di Romagna (FC) in
Via Acquapartita,171.
A. Immobile sito a Cesena (Forlì-Cesena)
Capannone ad uso commerciale all’ingrosso, abbinato su un lato, dotato di corte esclusiva e di
uffici e di un appartamento in una palazzina adiacente. I beni sono siti a Cesena (FC) in Via
Ferruccio Parri, 390.
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A.1 Descrizione del bene
L’immobile oggetto di perizia è stato realizzato in una zona a destinazione artigianale-commerciale
in loc. Torre del Moro, lungo la Via Dismano, nel tratto che collega la Via Emilia con uno degli
ingressi alla strada “Secante” di Cesena dalla quale è poi possibile accedere agevolmente alla E45
Orte-Ravenna e all’autostrada A14 Bologna-Taranto.
Il bene si compone di un capannone prefabbricato, di una palazzina in c.a. realizzata sul fronte
strada e di una corte esclusiva.
La corte di pertinenza circonda il fabbricato su tre lati, è completamente recintata e fornita di
impianto di illuminazione. La recinzione sul lato strada, il cancello pedonale e quello carrabile sono
realizzati in elementi verticali in metallo. Il passo carrabile permette l’ingresso al capannone anche
agli automezzi pesanti e il suo cancello ha apertura automatizzata. La corte è destinata
prevalentemente a verde (numerose sono le piante di oleandro cresciute lungo il confine nord della
proprietà) e in parte al marciapiede perimetrale e ai percorsi pedonali.
Il capannone ha un unico piano ed è costruito con travi e pilastri prefabbricati in cemento armato.
I pilastri poggiano su plinti isolati. Il tamponamento è in pannelli prefabbricati su tre lati e in muratura
non portante sul lato a confine con un’altra proprietà. La copertura è in travi e coppelle prefabbricate
e precompresse. Il fabbricato ha uso deposito commerciale all’ingrosso ed è abbinato su un lato ad
un stabilimento artigianale.
Il capannone misura 432,00 mq e contiene un soppalco in muratura di circa 170,00 mq
realizzato lungo la parete longitudinale nord.
Nella dichiarazione d’idoneità statica a firma dell’ing. Stefano Lucchi, timbrata datata 29.11.1996,
consegnata al CTU dalla proprietà, è scritto che il solaio del soppalco è in parte prefabbricato,
costituito da pannelli tipo ‘Bausta’ e poggiante su muri di laterizio cordolati in sommità, e in parte
realizzato con solaio in SAP poggiante su due travi di spessore di circa h 24 cm e con base di 6070
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cm. L’ing. Lucchi sottoscrive inoltre che il soppalco è atto a sopportare un carico accidentale di
350kg/mq.
Sotto il soppalco vi sono alcuni locali destinati a ripostiglio, uno spogliatoio con annesso servizio
igienico, una cella frigorifera e un vano con la scala in metallo di accesso al piano soppalcato.
Alcuni locali sono aperti sul capannone e altri sono tamponati da pareti o da vetrate con infissi in
alluminio.
L’altezza del capannone è 6,80 m mentre i locali situati sotto il soppalco sono alti 2,60 m. L’interno
riceve luce naturale da 12 finestre rettangolari con apertura a vasistas e inferriate. Queste finestre
sono collocate prevalentemente nella parte alta della parete est e di quella a nord mentre le finestre
dello spogliatoio e del bagno si aprono nella parte bassa del prospetto est. Si entra nel capannone
attraverso due grandi portoni in metallo e vetro del tipo scorrevole posti uno sul fronte (prospetto
ovest) e l’altro sul retro (prospetto est). Entrambi i portoni permettono l’accesso carrabile al
capannone e hanno al loro interno una porta per il passaggio pedonale.
La pavimentazione del capannone è stata eseguita in cemento mentre nello spogliatoio e nel bagno
sono state utilizzate piastrelle in gres. Il bagno e lo spogliatoio hanno le pareti rivestite con
mattonelle quadrate di colore bianco.
Nel bagno ci sono un wc, un lavabo con colonna, una doccia e un boiler per la produzione di acqua
calda, nello spogliatoio sono montati un altro lavabo con colonna e un asciugacapelli
elettrico.
La palazzina adiacente al capannone ha struttura in c.a., copertura a falde, tamponamento in
laterizio intonacato ed è in parte tinteggiata di colore bianco.
L’edificio si eleva per due livelli fuori terra e un piano seminterrato, al piano terra rialzato contiene
vani ad uso ufficio e al piano primo un’abitazione. Il piano seminterrato è destinato a locali di
servizio, in parte di pertinenza degli uffici e in parte dell’abitazione.
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Il piano terra rialzato e il piano primo hanno vani scala di uso esclusivo con distinti portoncini
d’accesso dall’esterno.
Il piano con gli uffici ha un’altezza di m 2,70 ed è così composto: un locale open-space di mq 27,88,
una sala riunioni di mq, 29,33, un vano ufficio di mq 12,58 con annesso archivio, un bagno, un wc
di servizio e due disimpegni. I pavimenti del piano con gli uffici sono in mattonelle di ceramica di
colore chiaro (nei vani principali dim.50x50cm e nei servizi igienici dim. 33x33cm e 20x20cm) con
battiscopa dello stesso materiale.
Nel bagno di servizio ci sono un lavabo con colonna e apertura dell’acqua a pedale, un wc e un
bidè; nell’altro bagno sono montati un lavabo inserito in un mobile con specchiera, un wc, un bidè
e un box doccia con muretto laterale e porta in materiale plastico trasparente.
Entrambi i servizi igienici hanno le pareti rivestite sino ad un’altezza di 2,50m con piastrelle in
ceramica decorate nella parte alta con una fascia di listelli.
Le finestre hanno infissi in alluminio con vetrocamera, zanzariere, tapparelle in plastica e banchine
in marmo di Trani. Le porte interne sono in legno del tipo tamburate e in alluminio con pannelli in
vetro. Il locale archivio ha una porta a soffietto in materiale plastico.
L’appartamento sito al piano primo ha un’altezza di m 2,70 ed è composto di un soggiorno di mq
19,00, una cucina/pranzo, due camere da letto matrimoniale (17,16 e 20,80mq), due bagni di oltre
6,00 mq l’uno, un corridoio/disimpegno, una loggia sul fronte strada e un terrazzo di mq 72,75 sul
retro. Il terrazzo è chiuso a ovest dalla palazzina e dalla parete del capannone a est. I pavimenti
dei vani dell’abitazione sono in listelli di legno ‘afromosia’ ancora da levigare e sono privi di
battiscopa, nei bagni sono state utilizzate mattonelle di ceramica di colore chiaro (dim. 20x20 cm),
nel corridoio/disimpegno piastrelle in granito (dim. 40x32cm) e lastre dello stesso materiale nelle
scale. Nel terrazzo e nella loggia i pavimenti sono in mattonelle di gres di colore grigio chiaro (dim.
12x25cm).
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In un bagno ci sono un lavabo inserito in un mobile con specchiera, un wc, un bidè e una vasca e
nell’altro un lavabo con mobile e specchiera, un wc, un bidè e un box doccia con muretto laterale
e porta in materiale plastico trasparente. Nel terrazzo è montato, addossato alla parete della
palazzina, un lavello a vasca.
I due bagni hanno le pareti rivestite con piastrelle in ceramica (dim. 30x25cm) e nella parte alta
sono decorati con una fascia di listelli.
Le finestre e le portefinestre dell’appartamento hanno infissi in legno con vetrocamera, tapparelle
in plastica e banchine in marmo di Trani. La finestra del corridoio-disimpegno è posta sulla scala,
ha infisso in alluminio con vetrocamera ed è dotata di inferriata. Le porte interne sono lisce, in legno
del tipo tamburate e hanno maniglie di serie.
Nel soffitto del corridoio/disimpegno si apre una botola dotata di scala retrattile per l’accesso al
sottotetto. Nel terrazzo è montata una struttura in metallo che regge una tenda in PVC che copre
tutta la sua superficie e che può essere raccolta elettricamente sotto lo sporto di gronda. Il piano
seminterrato ha un’altezza di 2,50 m ed è in parte di pertinenza dell’appartamento e in parte degli
uffici. Le due zone hanno accesso indipendente e sono comunicanti tra di loro. La parte di
pertinenza degli uffici è composta di un locale adibito a tavernetta con un bel camino ad angolo
rivestito in mattoni a vista, un termosifone e una cucina in nicchia. La finestra del vano si apre nella
parte alta della parete della cucina, è a nastro e protetta da un’inferriata. I locali sono intonacati e
tinteggiati di colore bianco e hanno pavimento in piastrelle di ceramica di color cotto (dim.30x30cm).
Nella parte di seminterrato di pertinenza dell’appartamento ci sono, un vano lavanderia, una
centrale termica e un ampio locale cantina nel quale si trovano attrezzature per cucina
professionale. Il locale ha le caratteristiche del vano di servizio non è idoneo ad essere utilizzato
come cucina professionale.
Tutti i vani sono illuminati da finestre con infissi in alluminio e vetrocamera, dotate di zanzariere e
inferriate. Il pavimento della cucina è formato da mattoni montati di piatto e le pareti sono solo in
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parte rivestite con piastrelle di ceramica di colore bianco. Nella lavanderia il pavimento è in piastrelle
di ceramica di colore grigio chiaro (dim. 20x20cm) e la porta in metallo. Tutti vani sono illuminati da
finestre con infissi in alluminio e vetrocamera, dotate di zanzariere e inferriate. Il complesso di
fabbricati ha i seguenti impianti tecnologici: termoidraulico, elettrico, citofonico, per il gas metano,
telefono e TV (gas, acqua e luce hanno un contatore unico).
I termosifoni degli uffici, dell’abitazione e della tavernetta sono in prevalenza di ghisa del tipo
tradizionale, solo alcuni sono in metallo montati in altezza lungo la parete.
Gli impianti, ad un esame a vista, appaiono in normali condizioni di manutenzione ed eseguiti
rispettando le norme vigenti al momento della costruzione dell’immobile. Nelle pratiche edilizie non
risultano certificazioni di conformità degli impianti.
Nell’insieme lo stato di manutenzione del bene e delle sue pertinenze è discreto.
A.1.1. Rappresentazione e foto significative
Lo stato attuale dell'immobile risulta dalle planimetrie catastali (v. all. ) e dal rilievo fotografico
degli esterni e degli interni (v. all.). A titolo esemplificativo si inseriscono di seguito alcune delle foto
del bene.
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Interno capannone e soppalco
Interno palazzina: uffici al piano rialzato
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Interno palazzina: appartamento e terrazzo al piano primo
A.2 Dati Catastali
All’UTE di Forlì la ditta intestataria degli immobili risulta:
XXXXXXX s.n.c. di Xxxxxxx Xxxx e C. (p. iva xxxxxxxxxxx), proprietà per 1.000/1.000. Le unità
immobiliari sono censite al Catasto Fabbricati di Forlì, al Foglio 94 del comune di
Cesena con i seguenti mappali e subalterni:
Part.lla 229 sub. 1, categoria D/8, R.C. € 5.850,17;
Part.lla 229 sub. 2, cat. A/3 di classe 3, consistenza 6 vani, sup. catastale mq 173, R.C. €
511,29;
Part.lla 229 sub. 3, BCNC (corte) comune ai sub 1 e 2.
Il terreno di sedime e pertinenza è distinto al Catasto Terreni a Partita 1, al fg 94, part. 229,
superficie mq 1.097, qualità: Ente urbano.
A.3 Intestazione dei beni
La società “XXXXXXX s.n.c. di Xxxxxxx Xxxx e C” con sede a Cesena è proprietaria del bene per
aver acquistato il terreno edificabile e successivamente costruito su di esso, a propria cura e spese,
gli immobili pignorati.
Il terreno, in precedenza intestato alla ditta Edilnova snc di Alessandri Bruno & C., è stato acquisito
dalla società “XXXXXXX s.n.c.” con decreto di trasferimento immobili del Tribunale di
Forlì, n. rep.1247 del 10.07.1987, trascritto il 12.10.1987 con l’art. 6155.
A.4 Trascrizioni e iscrizioni nel ventennio
All’Agenzia delle Entrate di Forlì – Servizio di Pubblicità Immobiliare si rileva che alla data del
08.06.2017 gli immobili pignorati sono gravati dalle seguenti iscrizioni e trascrizioni:
- Iscrizione n. 2680 del 09.11.2012 ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia
di apertura di credito, Pubblico ufficiale notaio Paolo Giunchi di Cesena, rep. 171782/63570 del
16.10.2012, soggetto a favore di Banca Romagna Coop.va Credito Coop.vo Romagna Centro e
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Macerone con sede in Cesena.
- Iscrizione n. 2681 del 09.11.2012 ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia
di apertura di credito, Pubblico ufficiale notaio Paolo Giunchi di Cesena, rep. 171783/63571 del
16.10.2012, soggetto a favore di Banca Romagna Coop.va Credito Coop.vo Romagna Centro e
Macerone con sede in Cesena.
- Iscrizione n. 2682 del 09.11.2012 ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia
di mutuo fondiario, Pubblico ufficiale notaio Paolo Giunchi di Cesena, rep. 171784/63572 del
16.10.2012, soggetto a favore di Banca Romagna Coop.va Credito Coop.vo Romagna Centro e
Macerone con sede in Cesena.
- Iscrizione n. 2675 del 29.09.2016 ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo,
Pubblico ufficiale: Tribunale, rep. 2057/16 del 21.06.2016, soggetto a favore Industria Italiana
Integratori
Trei SPA con sede in Rio Saliceto (RE)
Si allegano le visure ipotecarie eseguite.
A.5 Destinazione urbanistica
Nel PRG vigente nel territorio comunale, i beni di proprietà della società “XXXXXXX” sono
ricompresi in zona destinata al “tessuto produttivo polifunzionale” (art. 39 delle NdA).
Gli interventi edilizi ammessi dalla normativa urbanistica comprendono:
- nuove costruzioni su lotto libero e ampliamento degli edifici esistenti: Uf = 0,6 mq/mq;
- demolizione e ricostruzione Uf = 0,6 mq/mq ovvero pari alla Sul esistente se superiore a Uf =
0,6 mq/mq.
A.6 Precedenti edilizi, abitabilita' e regolarita'edilizia
La costruzione del fabbricato di proprietà della società “XXXXXXX” è stata autorizzata con
Concessione edilizia n. 526 del 27.10.1982 rilasciato alla ditta Edilnova di Alessandri Bruno e C.
snc per la “costruzione di un capannone ad uso deposito materiali e attrezzature edili in loc. Torre
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del Moro, nella lottizzazione artigianale – lotto n. 18” e successiva variante del 10.12.1987
rilasciata dal Comune di Cesena società “XXXXXXX”, per la “modifica di destinazione d’uso, da
deposito materiali edili a commerciale all’ingrosso”
L’autorizzazione di abitabilità/usabilità della parte di fabbricato ad uso deposito commerciale e di
due ripostigli al piano terra è stata rilasciata in data 26/01/1988 (reg. n. 16).
La società “XXXXXXX” ha inoltre ottenuto dal Comune di Cesena la Concessione edilizia n. 469
del 18.11.1988 per la “costruzione del corpo di collegamento e di abitazione in ampliamento a
capannone ad uso deposito sito nella zona artigianale di Torre del Moro in Via F. Parri,390” e
successiva variante del 28.06.1989
La parte di fabbricato in ampliamento ha ottenuto l’autorizzazione di abitabilità/usabilità parziale,
per gli uffici e la cantina nel corpo di collegamento, in data 16/12/1989 (reg. n. 360 e finale al
completamento del progetto in data 03.12.1991.
La società “XXXXXXX” ha presentato in data 30 marzo 1992 una Comunicazione di inizio lavori
(prat. n. 11582) ai sensi della L 45/1985 art. 26 per opere interne nel fabbricato destinato a
deposito. Nella comunicazione sono elencati i seguenti lavori:
“ - Rifacimento totale impianto elettrico;
- rifacimento totale impianto idraulico;
- formazione di nuove murature;
- formazione di nuovi intonaci interni;
- formazione di nuove pavimentazioni;
- formazione di nuove tinteggiature interne. ”
Nella comunicazione è scritto: “..si allegano la foto del fabbricato in cui saranno eseguiti i lavori e
la relazione del tecnico Ing. Lucchi Stefano” ma il personale dell’edilizia privata del Comune di
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Cesena addetto alle ricerche ha comunicato verbalmente al CTU che in archivio non è stato trovato
alcun allegato.
Conformità dello stato di fatto alle autorizzazioni edilizie
Dal sopralluogo è emerso che il bene in oggetto non è conforme ai progetti allegati alle pratiche
edilizie sopracitate e qui allegate.
Risultano non autorizzate le seguenti opere:
a) modifiche di lieve entità alla posizione dei muri tramezzi interni dell’appartamento.
b) montaggio di struttura leggera in metallo, coperta con telo impermeabile, addossata al
capannone sul lato est.
c) realizzazione di un soppalco all’interno del capannone;
Dai colloqui intercorsi con i tecnici dell’Edilizia Privata del Comune di Cesena è risultato possibile
regolarizzare le modifiche ai tramezzi interni dell’appartamento e la struttura leggera in metallo
addossata al capannone e sanare la realizzazione del soppalco all’interno del capannone.
Infatti:
a) Le modifiche ai tramezzi interni dell’appartamento sono da considerarsi, ai
sensi dell’art. 16 bis della L.R. n. 23 /2004 con le modifiche apportate dalla LR 12/2017,
tra le tolleranze esecutive di cui ai commi 1, 1 bis e 1 ter realizzate nel corso di
precedenti interventi edilizi e non costituendo violazioni edilizie, sono da dichiarare dal
tecnico abilitato nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e
segnalazioni edilizie e vanno rappresentate nei relativi elaborati progettuali, secondo
le modalità definite dall’atto di coordinamento tecnico assunto ai sensi dell’articolo 12,
comma 4, lettera a), della legge regionale n. 15 del 2013.
b) La struttura in metallo addossata al capannone deve essere rimossa.
c) Per la regolarizzazione del soppalco costruito in assenza di autorizzazione
occorre presentare una SCIA in sanatoria e nel contempo una richiesta di sanatoria
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sismica per le sue opere strutturali, ma se le strutture eseguite risulteranno non
conformi alla normativa si dovrà procedere anche al loro adeguamento.
Per quantificare gli oneri e le spese necessari alla sanatoria occorre:
- eseguire il rilievo delle strutture del soppalco e, dato che alcune parti sono intonacate e
tinteggiate, effettuare alcuni sondaggi;
- procedere alla verifica della conformità alle norme sismiche delle strutture rilevate;
- determinare gli eventuali lavori da eseguire nel caso fosse necessario l’adeguamento sismico; -
- redigere il computo metrico estimativo delle opere necessarie.
Dato che senza la predisposizione della documentazione sopra elencata non è possibile
quantificare la spesa necessaria per rendere l’immobile regolare, si procederà alla stima del
capannone ricercando il più adeguato coefficiente di riduzione da applicare per lo scomodo dovuto
all’irregolarità urbanistica del bene.
Il coefficiente di riduzione scelto in funzione del tipo di sanatorie da presentare, dell’oblazione,
degli onorari per i tecnici incaricati e della possibilità di dover sostenere costi per l’adeguamento
alla normativa sismica del soppalco risulta 0,90.
A.7 Stima del bene
Fra i diversi aspetti economici che possono essere valutati con i differenti criteri di stima suggeriti
dalla dottrina estimativa per la ricerca del valore di un bene, si ritiene opportuno scegliere per
l'immobile da stimare il valore di mercato con il metodo tradizionale come quello più rispondente al
nostro caso, senza tralasciare il confronto con i dati pubblicati dall’Osservatorio del Mercato
Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate e con il valore derivato da altri metodi.
Il valore di mercato si calcola moltiplicando il costo unitario per i metri quadrati complessivi dei
singoli beni ubicati nel complesso commerciale. Il costo unitario da utilizzare si ricava dalla media
dei costi unitari noti di immobili con caratteristiche ubicative, posizionali, di vetustà e di destinazione
d’uso analoghe a quelle previste dagli strumenti urbanistici per i beni da stimare. La valutazione
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tiene conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell'immobile in oggetto e della
situazione attuale del mercato immobiliare e di quant'altro può influire la corretta determinazione
del valore di stima.
Il CTU, al fine di determinare il valore unitario per metro quadrato dell'immobile, ha raccolto dati e
informazioni, direttamente o presso operatori del settore (agenzie immobiliari e\o immobiliari di
costruzione in genere) su immobili ad uso abitativo in fabbricati in zona o in zone similari. Le
informazioni e i prezzi così ottenuti sono stati rapportati per analogia al caso di specie.
Le ricerche effettuate fanno ammontare il costo unitario medio per capannoni corrispondenti a €
600,00/mq .
Gli ultimi dati pubblicati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (2° semestre 2016) indicano per
i capannoni ubicati nella zona D3 di Cesena (che comprende la loc. Torre del Moro) un costo
unitario che varia da € 550,00 a € 780,00 al mq.
La superficie commerciale dell’immobile - rettificata da coefficienti di differenziazione - è stata
computata al lordo delle murature dividendo le superfici utili dalle superfici accessorie (misurate
sui progetti autorizzati). I coefficienti di differenziazione utilizzati per il calcolo delle superfici
rettificate della parte ad uso abitazione e per gli uffici equivalgono a quelli usati per la
determinazione delle quote millesimali, per la determinazione dell'equo canone, nonché quelli di
consuetudini ed usi locali. La loro utilizzazione permette di adattare quotazioni medie riferite ad
immobili simili scendendo da un valore di massima ad un valore più dettagliato e più vicino al reale.
Per gli immobili in oggetto sono stati applicati i coefficienti di differenziazione: 0,50 alla loggia e alle
cantine; 0,25 al terrazzo, 0,40 al soppalco e 0,20 al terreno di pertinenza.
Le superfici rettificate del bene ammontano a:
Capannone = mq 432,00 x 1,00 = mq 432,00 Soppalco
= mq 170,40 x 0,40 = mq 68,16
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Totale superficie rettificata capannone mq 500,16
========
Abitazione = mq 120,00 x 1,00 = mq 120,00
Cantina dell’abitazione= mq 80,00 x 0,50 = mq 40,00
Loggia = mq 24,74 x 0,50 = mq 12,37
Terrazzo = mq 72,75 x 0,25 = mq 18,19
----------------
Totale superficie rettificata abitazione mq 190,56
========
Uffici = mq 130,00 x1,00 = mq 130,00
Cantina degli uffici= mq 50,00 x 0,50 = mq 25,00
---------------
Totale superficie rettificata uffici mq 155,00
Terreno di sedime e pertinenza
=========
mq.1.097,00 x 0,20 = mq 219,40
---------------
Totale superficie rettificata terreno mq 219,40
=========
Date le caratteristiche di costruzione del capannone, la tipologia, lo stato di manutenzione e la sua
ubicazione si ritiene equo utilizzare il costo unitario medio rilevato sul mercato (€/mq 600,00) e
applicare al costo unitario il coefficiente di maggiorazione 1,50 per l’ abitazione e gli
uffici.
Moltiplicando le superfici rettificate, i coefficienti di maggiorazione e il costo unitario, il valore di
mercato attuale dei beni ammonta a:
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Capannone = mq 500,16 x €/mq 600,00 = € 300.096,00.
Abitazione = mq 190,56 x €/mq 600,00 x 1,50 = € 171.504,00. Uffici
= mq 155,00 x €/mq 600,00 x1,50 = € 139.500,00. Terreno = mq
219,40 €/mq 600,00 = € 131.640,00.
--------------------
Totale valore ordinario del bene € 742.740,00.
===========
Detrazioni al valore ordinario per la sanatoria di abusi edilizi
La presenza di abusi edilizi nel capannone influisce negativamente sul valore ordinario dei beni e
deve essere considerata un’adeguata detrazione. La detrazione applicata ammonta a € 32.510,40
ed è stata calcolata applicando la percentuale del 10% al valore di stima del capannone. Applicando
la detrazione al valore ordinario dei beni si ottiene:
€ 742.740,00 - € 32.510,40 = € 710.229,60 arrotondato a € 710.000,00.
Il valore di stima finale del bene sito a Cesena risulta € 710.000,00.
(Euro settecentodiecimila)
B. Immobili siti in loc. Acquapartita del Comune di Bagno di Romagna (FC)
Casa di civile abitazione abbinata da un lato, dotata di garage, corte esclusiva e adiacente piccolo
lotto di terreno di 2.594,00 mq, sita in loc. Acquapartita di Bagno di Romagna (FC) in Via
Acquapartita,171.
B.1. Descrizione del bene
L’immobile oggetto di perizia, una casa abbinata da un lato, è una porzione di un fabbricato più
ampio che si trova poco distante dal nucleo abitato della località Acquapartita di Bagno di Romagna,
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a monte del piccolo lago, sulle pendici della collina che lo sovrasta, a quota 677 m slm, immersa in
un paesaggio caratterizzato dall’alternanza di formazioni boschive e di terreni coltivati a seminativo.
Il fabbricato che comprende la casa abbinata è di antica fattura - già presente nelle mappe del
catasto Toscano del 1826 - è realizzato lungo un pendio e si sviluppa su tre piani nel prospetto a
valle e su due in quello a monte (lato strada).
L’edificio ha struttura in pietra arenaria a vista con cantonali in conci squadrati e porte e finestre
riquadrate. I solai sono in latero-cemento al piano seminterrato e in legno ai piani superiori. Il tetto
è a falde con manto di copertura in coppi di laterizio alla romana e ha gronde e pluviali in rame a
sezione tonda.
La casa abbinata occupa la zona a sud del fabbricato e dispone di un garage al piano
seminterrato, di una corte esclusiva e di un adiacente piccolo lotto di terreno.
La corte è recintata sul lato strada e lungo il confine sud e quasi completamente destinata a verde
(prato, fiori, siepi e alberi sparsi ad alto fusto). La recinzione sul lato sud è realizzata con una siepe
continua e quella sul lato strada è una staccionata in legno dotata di una parte apribile per il passo
carrabile e pedonale.
La casa abbinata, ampliata e ristrutturata di recente, è così composta:
- piano seminterrato un garage e una cantina
- piano terra: una loggia, un piccolo ingresso/disimpegno, una cucina (sup. 4,91 mq), un
soggiorno/pranzo (sup. 18,85 mq) e un servizio igienico ricavato nel sottoscala;
- piano primo: un disimpegno zona notte, una camera matrimoniale (sup. 14,33 mq), una camera
per letto singolo (sup. 10,00 mq) e un bagno (sup. 3,69 mq).
Si entra nell’abitazione attraverso un portoncino d’ingresso protetto da una piccola loggia che
affaccia direttamente sulla Via Acquapartita, che è un tratto della strada comunale n. 34. Il piano
terra (h. 2,70 e 2,45) ha soffitto con travi e tavolato in perline di legno a vista. Nei muri ai lati degli
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scalini tra l’ingresso e il soggiorno, sotto le travi del solaio, sono montate due mensole in pietra
serena. Il pavimento di tutta la zona giorno è in mattonelle di ceramica di color cotto.
Il piano primo (h. media 2,85m) è del tipo mansardato con le travi e il tavolato a vista e il pavimento
in parquet di legno a listelli. La scala interna è in cemento con alzate e pedate rivestite in legno
trattato con impregnante scuro.
Nel garage e nella cantina il soffitto è piano e tinteggiato di bianco e il pavimento in cemento.
In entrambi i bagni, i pavimenti sono in mattonelle di ceramica di color cotto e i rivestimenti in
piastrelle, al piano terra di colore bianco (dim. 20x30 cm) e al piano primo di colore beige (dim
20x20 cm).
Nel servizio igienico al piano terra ci sono un wc, un bidè e un lavabo con colonna, in quello al piano
primo un wc, un bidè in vetrochina di colore bianco, un lavabo con colonna e una doccia con box
in alluminio con pannelli in materiale plastico trasparente.
Le finestre dell’abitazione hanno scuri a doghe in legno al naturale, infissi in legno e zanzariere. Le
porte interne e il portoncino che chiude l’accesso principale sono in legno. Le pareti interne della
casa sono intonacate e tinteggiate di colore bianco. .
L’abitazione è dotata degli impianti: TV, elettrico (comprensivo di faro per l’illuminazione esterna),
idrico, termo-idraulico e del gas. L’impianto di riscaldamento, fornito di caldaia murale alimentata a
gas metano, è autonomo e completo di termosifoni e di termoarredo.
Gli impianti, ad un esame a vista, appaiono in normali condizioni di manutenzione ed eseguiti
rispettando le norme vigenti al momento della ristrutturazione del fabbricato. Le certificazioni di
conformità degli impianti elettrico, termoidraulico e per il gas sono allegate alla pratica edilizia di
ristrutturazione.
Il garage di pertinenza si trova al piano seminterrato, vi si accede dall’esterno attraverso un portone
basculante in metallo. Le pareti sono in parte tinteggiate e in parte in cemento a vista Il vano è
dotato di impianto elettrico.
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La cantina, realizzata a fianco del garage, ha l’ingresso chiuso con una porta in legno e ha il
pavimento in cemento solo in piccola parte rivestito di piastrelle. Nella zona piastrellata un muretto
delimita lo spazio per una doccia. Il locale è dotato di impianto elettrico e idrico e di attacco per la
lavatrice.
Nell’insieme lo stato di manutenzione del bene e delle sue pertinenze è buono.
Il piccolo lotto di terreno agricolo di proprietà si trova a breve distanza dall’abitazione e confina
con la sua corte, è composto di due particelle di terreno della superficie totale di 2.594,00 mq. Una
particella misura 2.380,00 mq ed è destinata a castagneto e orto e l’altra di 214,00 mq è quasi
completamente occupata da un viottolo sterrato.. Il viottolo, che dalla corte dell’abitazione conduce
alla parte coltivata, inizia dall’accesso carrabile sul lato strada. La particella occupata dal viottolo
ha forte pendenza mentre il terreno con il castagneto e l’orto è più pianeggiante.
La parte coltivata del terreno è completamente recintata con rete metallica e pali in ferro infissi nel
terreno e ha un accesso chiuso con un cancello in metallo ad un’ anta, sorretto da pali in legno. Il
castagneto, l’orto e il viottolo sono in buone condizione.
B.1.1. Rappresentazione e foto significative
Lo stato attuale dell'immobile risulta dalle planimetrie catastali (v. all. ) e dal rilievo fotografico
degli esterni e degli interni (v. all.). A titolo esemplificativo si inseriscono di seguito alcune delle foto
del bene.
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Corte esclusiva e lotto di terreno di pertinenza
Soggiorno e bagno piano terra
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Camera da letto e interno del garage
B.2 Dati Catastali
All’UTE di Forlì la ditta intestataria degli immobili risulta:
- Xxxxxxx Xxxxxxx n. a Bagno di Romagna il 25.07.1945 proprietà per 1/2.
- Xxxxxxx Xxxx n. a Roncofreddo il 02.08.1946 proprietà per 1 /2.
I beni sono così censiti:
- Casa con garage e corte esclusiva al Catasto Fabbricati di Forlì, al Foglio 101 del comune
di Bagno di Romagna con i seguenti mappali e subalterni:
Part.lla 607 sub. 1, BCNC (corte) comune ai sub 2 e 3;
Part.lla 607 sub. 2, zona censuaria 2, cat. C/6, classe 2, consistenza mq 15, R.C. € 53,45.
Part.lla 607 sub. 3, zona censuaria 2, cat. A/4, classe 2, vani 5, sup. catastale mq 105, R.C. €
244,03;
Il terreno di sedime e pertinenza è distinto al Catasto Terreni a Partita 1, al fg 101, part. 607,
superficie mq 954, qualità: Ente urbano.
- Lotto di terreno confinante con la corte del fabbricato al Catasto Terreni di Forlì, al Foglio
101 del comune di Bagno di Romagna con i seguenti mappali:
Part.lla 256 qualità castagneto da frutto, classe 3, superficie ha 0.23.80 R.D € 2,21 R.A. € 0,61
Part.lla 706 qualità bosco alto, classe 1, superficie ha 0.02.14 R.D € 0,44 R.A. € 0,07
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B.3 Intestazione dei beni
I sig.ri Xxxxxxx Xxxxxxx e Xxxxxxx Xxxx sono proprietari del bene, per la quota di ½ ciascuno, per:
- atto di compravendita del notaio Renzo Macherozzi di Bagno di Romagna del 01.10.1980
registrato a Cesena il 15.10.1980 e trascritto a Forlì il 21.10.1980 art. 8472;
- atto di convenzione matrimoniale di separazione dei beni del notaio Paolo Giunchi di
Cesena del 28.12.1983 rep. n. 26.880 trascritto a Forlì il 25.01.1984 art. 1033;
. atto di divisione della sola area scoperta del notaio Renzo Macherozzi del 23.12.1991 rep. n.
13076 trascritto a Forlì il 18.01.1992 art. 1416.
- atto di compravendita del notaio Renzo Macherozzi di Bagno di Romagna del 12.08.1992 rep.
n. 13.817 trascritto a Forlì il 01.09.1992 art. 7037.
- atto di compravendita del notaio Renzo Macherozzi di Bagno di Romagna del 16.06.1995 rep.
n. 16.633 trascritto a Forlì il 29.06.1995 art. 5937.
Servitù passiva
Insiste sulla corte dell’abitazione oggetto di stima una servitù passiva di passaggio. I coniugi
Xxxxxxx Xxxxxxx e Xxxxxxx Xxxx e i coniugi Bragagni Benito e Xxxxxxx Maria, allora comproprietari
del bene, hanno concesso - con atto del notaio Renzo Macherozzi, rep. 13076/63570 del
23.12.1991 - al signor Bragagni Benito, che ha accettato per sé e per i suoi aventi causa a
qualunque titolo, il diritto perpetuo di passo, da esercitarsi anche con autoveicoli, su una striscia
della larghezza di metri tre della corte e del terreno identificati al NCT con le particelle 607 e 258
del fg 101 del comune di Bagno di Romagna al fine di consentirgli di accedere alla strada comunale
di Cà di Foietta.
B.4 Trascrizioni e iscrizioni nel ventennio
All’Agenzia delle Entrate di Forlì – Servizio di Pubblicità Immobiliare si rileva che alla data del
08.06.2017 gli immobili pignorati sono gravati dalle seguenti iscrizioni e trascrizioni:
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- Trascrizione n. 1417 del 18.01.1992 costituzione di diritti reali a titolo gratuito [servitù di
passaggio sulle part.lle 607 e 258 del fg. 101 di Bagno di Romagna] Pubblico ufficiale notaio Renzo
Macherozzi, rep. 13076/63570 del 23.12.1991, soggetto a favore Crociani Giancarlo e soggetti
contro Bragagni Benito, Xxxxxxx Maria, Xxxxxxx Xxxx e Xxxxxxx Xxxxxxx. - Iscrizione n. 2680 del
09.11.2012 ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di apertura di credito, Pubblico
ufficiale notaio Paolo Giunchi di Cesena, rep. 171782/63570 del
16.10.2012, soggetto a favore di Banca Romagna Coop.va Credito Coop.vo Romagna Centro e
Macerone con sede in Cesena.
- Iscrizione n. 2681 del 09.11.2012 ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia
di apertura di credito, Pubblico ufficiale notaio Paolo Giunchi di Cesena, rep. 171783/63571 del
16.10.2012, soggetto a favore di Banca Romagna Coop.va Credito Coop.vo Romagna Centro e
Macerone con sede in Cesena.
- Iscrizione n. 2682 del 09.11.2012 ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia
di mutuo fondiario, Pubblico ufficiale notaio Paolo Giunchi di Cesena, rep. 171784/63572 del
16.10.2012, soggetto a favore di Banca Romagna Coop.va Credito Coop.vo Romagna Centro e
Macerone con sede in Cesena.
- Iscrizione n. 2675 del 29.09.2016 ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo,
Pubblico ufficiale: Tribunale di Forlì, rep. 2057/16 del 21.06.2016, soggetto a favore Industria
Italiana
Integratori Trei SPA con sede in Rio Saliceto (RE)
Si allegano le visure ipotecarie eseguite.
B.5 Destinazione urbanistica
Nelle tavole dei piani urbanistici vigenti i beni di proprietà dei sig.ri Xxxxxxx e Xxxxxxx sono
ricompresi nel territorio rurale. Il fabbricato che contiene l’abitazione, è considerato di pregio storico-
culturale e testimoniale e sottoposto alla Lr. n. 20/2000 art. A-9 comma 2. Nella scheda n. 327
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allegata al PSC – 2004 si legge che fa parte del territorio comunale ricompreso nell’Unità di
paesaggio 9 (unità di Monte Comero) ed è sottoposto ai seguenti vincoli:
- sistema dei crinali in ambito paesaggistico- ambientale;
- D.lgs 42/2002 (ex-legge 1098/1939)
- vincolo idrogeologico
- viabilità storica 2 Tebro-Romagnola (è il tracciato dell’attuale strada provinciale 43 che interessa
il territorio comunale da San Piero al passo dell’Incisa).
Sul fabbricato, classificato tipo edilizio di pendio derivato dal tipo Di7a, è possibile operare interventi
edilizi di “Restauro e risanamento conservativo d2”
Nell’area di pertinenza è ammessa la realizzazione, previa presentazione del progetto unitario, di
un manufatto di servizio con caratteristiche e parametri edilizi indicati nelle norme del PSC di
Bagno di Romagna.
B.6 Precedenti edilizi, abitabilita' e regolarita'edilizia
Dalle ricerche effettuate presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Bagno di Romagna è risultato che
il fabbricato oggetto di perizia è stato ristrutturato e ampliato in seguito al rilascio della Concessione
edilizia n. 10 del 28.03.1992 e della Concessione edilizia n. 23 del 01.07.1993 quest’ultima
rilasciata ai sig.ri Xxxxxxx Xxxx e Xxxxxxx Xxxxxxx per “variante in ordine a modifiche dimensionali
dell’ampliamento del fabbricato di civile abitazione e variazione di intestazione a seguito di atto
notarile del 12.08.1992”.
L’attestazione di abitabilità dalla data 08/04/2000 è stata rilasciata dal Comune di Bagno di
Romagna con prot. n. 13.812 del 01.08.2000.
Dal sopralluogo è risultato che l’abitazione e il garage di proprietà dei sig.ri Xxxxxxx Xxxx e
Xxxxxxx Xxxxxxx risultano conformi ai progetti allegati alle autorizzazioni sopracitate.
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B.7 Stima del bene
Fra i diversi aspetti economici che possono essere valutati con i differenti criteri di stima suggeriti
dalla dottrina estimativa per la ricerca del valore di un bene, si ritiene opportuno scegliere per
l'immobile da stimare il valore di mercato come metodo più rispondente al nostro caso.
Il valore di mercato si calcola moltiplicando il costo unitario per i metri quadrati di superficie lorda
rettificata. Il costo unitario da utilizzare si ricava dalla media dei costi unitari noti di immobili con
caratteristiche analoghe a quelle dei i beni da stimare.
Il CTU, al fine di determinare il valore unitario da utilizzare per il calcolo del valore dell’immobile, ha
raccolto dati e informazioni, direttamente o presso operatori del settore (agenzie immobiliari e\o
immobiliari di costruzione in genere) su immobili in zona o in zone similari. Le informazioni e i prezzi
così ottenuti sono stati rapportati per analogia al caso di specie.
Le ricerche effettuate fanno ammontare il costo unitario medio per abitazioni in sasso similari, a
€ 1.000,00/mq.
Gli ultimi dati pubblicati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (2° semestre 2016) indicano per
le abitazioni civili site nella microzana che comprende la località di Acquapartita un costo unitario
che varia da € 1,100,00 a € 1,350,00/mq e per i terreni destinati a bosco alto e castagneto da €
6,000,00 a € 7,000,00/ha.
Il valore unitario medio rilevato presso gli operatori per le abitazioni è inferiore rispetto ai dati
dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia del territorio, ma la stessa Agenzia delle
Entrate considera i valori contenuti nella banca dati dell’OMI non sostitutivi della "stima", ma
soltanto di ausilio alla stessa.
La superficie commerciale dell’immobile - rettificata da coefficienti di differenziazione - è stata
computata al lordo delle murature dividendo le superfici utili dalle superfici accessorie (misurate
sui progetti autorizzati). I coefficienti di differenziazione utilizzati per il calcolo delle superfici
rettificate dell’abitazione equivalgono a quelli usati per la determinazione delle quote millesimali,
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per la determinazione dell'equo canone, nonché quelli di consuetudini ed usi locali. La loro
utilizzazione permette di adattare quotazioni medie riferite ad immobili simili scendendo da un
valore di massima ad un valore più dettagliato e più vicino al reale.
Per gli immobili in oggetto sono stati applicati i coefficienti di differenziazione: 0,50 alla cantina e al
garage (piano seminterrato).
Le superfici rettificate del bene ammontano a:
Abitazione
Piano terra = mq 51,73 x 1,00 = mq 51,73
Piano primo = mq 51,73 x 1,00 = mq 51,73
Piano seminterrato = mq 51,73 x 0,50 = mq 25,87
----------------
Totale superficie rettificata abitazione mq 129,33
=========
Date le caratteristiche di costruzione dell’abitazione, la tipologia (casa abbinata su un lato), lo stato
di manutenzione e la sua ubicazione si ritiene equo utilizzare per il fabbricato il costo unitario
medio rilevato sul mercato (1.000,00€/mq) e per il terreno applicare alla superficie della corte
gravata da servitù di passaggio il costo unitario di 20,00 €/mq e a quella del lotto agricolo che
contribuisce a rendere appetibile la casa il costo unitario di 15 000,00 €/ha.
Moltiplicando le superfici rettificate e il costo unitario, il valore di mercato attuale dei beni ammonta
a:
Abitazione = mq 129,33 x €/mq 1.000,00 = € 129.330,00.
Corte = mq 954,00 x €/mq 20,00 = € 19.080,00.
Terreno = ha 0.25.94 x 15,000,0 €/ha = € 3.891,00.
--------------------
Totale valore ordinario del bene € 152.301,00.
===========
Il valore ordinario totale del bene ammonta a € 152.301,00, arrotondato a € 152.500,00.
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(Euro centocinquantaduemilacinquecento).
RIEPILOGO VALORI COMMERCIALI
A. Immobili siti a Cesena (FC)
Capannone ad uso commerciale, sito a in Via F. Parri, 390, Cesena (FC),
composto di un deposito con soppalco, corte esclusiva e palazzina con uffici
e un appartamento distinti al Catasto Fabbricati al Fg. 94 del Comune di
Cesena,part.lla 229 subb. 1, 2 e 3 € 710.000,00.
B. Immobile sito in loc. Acquapartita di Bagno di Romagna (FC)
Casa di civile abitazione, dotata di garage, corte e lotto di terreno agricolo, sita in loc.
Acquapartita di Bagno di Romagna (FC) in Via Acquapartita,171 distinta al Catasto Fabbricati,
al Fg.101 del Comune di Bagno di Romagna, part.lla 607subb. 1, 2 e 3 e al Catasto Terreni al
Fg.101 part.lle 256 e 706 € 152.500,00.
----------------------
Valore totale commerciale dei beni intestati alla soc. XXXXXXX € 862.500,00.
(Euro ottocentosessantaduemilacinquecento)
VALORE DI PRONTO REALIZZO
In caso di necessità di vendita per un pronto realizzo, data la crisi persistente dell’ nel settore
immobiliare (soprattutto per i fabbricati produttivi artigianali e commerciali e per le seconde case),
la grande quantità di immobili similari offerti è necessario applicare a quanto sin qui calcolato un
coefficiente di diminuzione del 20% per un valore di:
€ 862.500,00 – 20% = € 690.000,00
(Euro seicentonovantamila)
arch. Elia Morandi
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Lì, 14 settembre 2017
Il CTU
Arch, Elia Morandi
ALLEGATI:
all. 1. ispezioni ipotecarie all. 2.
visure catastali aggiornate
A. Immobili siti a Cesena (FC) all. 3.
documentazione fotografica
all. 4. planimetrie catastali ed estratti di mappa
all. 5. autorizzazioni edilizie e progetti allegati
all. 6. estratti di PRG e di NdA
B. Immobile sito in loc. Acquapartita di Bagno di
Romagna (FC)
all. 7. documentazione fotografica
all. 8. planimetrie catastali ed estratti di mappa
all. 9. autorizzazioni edilizie e progetti allegati
all. 10. estratti di PRG e di NdA
all. 11. certificazioni di conformità degli impianti
