Comune di: Torino Oggetto: stima dei fabbricati siti in via ......Pagina 4 Questo corpo di fabbrica...

Direzione Risorse Finanziarie Patrimonio

Settore Tecnico e Sicurezza Ambienti di Lavoro

Comune di: Torino

Oggetto: stima dei fabbricati siti in via Petrarca n. 44, di proprietà regionale, al fine della determinazione del valore di mercato.

Data: 28 novembre 2016

STIMA TECNICA

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Indice 1 OGGETTO E SCOPO DELLA VALUTAZIONE......................................................................3

2 UBICAZIONE .............................................................................................................................3

3 DESCRIZIONE ...........................................................................................................................3

4 PROPRIETÀ................................................................................................................................4

5 INQUADRAMENTO URBANISTICO ......................................................................................5

6 DATI CATASTALI.....................................................................................................................6

7 CONSISTENZA ..........................................................................................................................6

8 STATO DI MANUTENZIONE...................................................................................................7

9 SITUAZIONE LOCATIVA ........................................................................................................7

10 VALUTAZIONE DELL’IMMOBILE ........................................................................................7

11 NOTE.........................................................................................................................................11

12 CONCLUSIONI.........................................................................................................................11

ALLEGATI........................................................................................................................................11

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1 OGGETTO E SCOPO DELLA VALUTAZIONE La presente valutazione relativa all’immobile, denominato Villa Javelli, sito in Torino, Via Petrarca n. 44 di

proprietà della Regione Piemonte, ha per scopo la determinazione del valore di mercato per la futura

vendita. Lo stato di fatto e la consistenza sono stati verificati attraverso la documentazione presente presso il

Settore scrivente ed a seguito di opportuni sopralluoghi in loco effettuati da personale del Settore.

2 UBICAZIONE Villa Javelli è stata progettata dall’architetto Raimondo D’Aronco nel 1903 e si trova in Via Petrarca, 44 a

Torino.

3 DESCRIZIONE Descrizione architettonica

Si tratta di un complesso inserito nel contesto urbano, ma indipendente da altri edifici, si contano due

fabbricati principali collegati da un passaggio coperto ai quali si aggiunge un terzo piccolo corpo di fabbrica

ad uso box.

Il primo corpo di fabbrica è composto da una palazzina individuata con la sigla “A” e da un piccolo

fabbricato indicato con la sigla “C” (ex alloggio custode).

La struttura verticale delle palazzine è costituita da muratura portante in laterizio.

La struttura orizzontale è costituita in parte da solai piani in struttura mista e in parte da solai a volta in

laterizio. La copertura è a falde multiple con manto in laterizio.

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Questo corpo di fabbrica si caratterizza inoltre per le numerose decorazioni in stile liberty, in particolare i

balconi hanno ringhiere in ferro battuto ad andamento curvilineo con festoni a fiori e foglie, sulla facciata si

individuano figure ornamentali in gesso oltre ad ornamenti in legno, ferro, ottone e rame.

Il secondo corpo di fabbrica indicato come palazzina “B” ha la struttura verticale realizzata con muratura

portante in laterizio.

Gli orizzontamenti sono costituiti da solai piani in struttura mista.

La copertura è a falde multiple con manto in laterizio.

Il terzo corpo di fabbrica (box auto) ha struttura verticale costituita da elementi puntuali (pilastri) in c.a. La

copertura è piana, con struttura in c.a.

Le facciate di tutti i corpi di fabbrica hanno rivestimento ad intonaco con finitura a pittura e una zoccolatura

inferiore in pietra. Le finestre presentano differenti tipologie: telaio in legno e pannelli in vetrocamera, telaio e

pannelli in ferro, telaio in ferro e pannelli in vetrocamera. Anche le porte interne hanno diverse tipologie:

telaio e pannelli in legno, telaio in alluminio e pannelli in vetro normale, telaio e pannelli in ferro.

La pensilina ha la struttura costituita da elementi in acciaio e la copertura costituita da lastre di

policarbonato. Questo elemento parte dall’atrio del primo corpo di fabbrica e conduce al disimpegno ubicato

nel secondo corpo di fabbrica.

L’atrio posto in corrispondenza dell’ingresso principale, in via Petrarca, ha pavimento in pietra naturale,

rivestimento pareti e soffitto ad intonaco con finitura a pittura e solaio piano ad uso terrazza praticabile. Si

tratta di un corpo esterno, al quale si accede tramite un ampio cancello a due battenti, con una porta inserita

nel battente destro, per garantire il passaggio senza dover aprire completamente il cancello. Dall’atrio si

accede alla pensilina ubicata nel cortile interno tramite un cancello metallico.

Esiste un secondo accesso da via Chiabrera.

Descrizione storica

Questo villino è uno degli esempi migliori del liberty torinese. L’architettura di D’Aronco contrappone ai

prototipi dell’Art Nouveau francese un gusto Sezession, ma arricchito di particolari apporti. Quasi spoglio di

ornamenti floreali, è tutto giocato sul nitore delle superfici, degli incastri di volume che ne rompono la

simmetria, sulle corrispondenze tra eleganza del disegno di prospetto e modellazione degli spazi interni, sul

libero taglio delle finestre. Oltre ad essere un importante documento dell’attività di Raimondo D’Aronco,

questo villino è anche l’unica opera torinese a noi pervenuta. Architetto geniale, egli era stato il progettista

della maggior parte dei padiglioni, demoliti, all’Esposizione Internazionale di Arte Decorativa Moderna

tenutasi al Valentino nel 1902 che segnò il trionfo italiano dell’Art Nouveau.

4 PROPRIETÀ L’immobile è in proprietà alla Regione Piemonte (Legge Regionale 23 febbraio 1995 n. 18 scioglimento

dell’Ente di Sviluppo Agricolo del Piemonte dal quale è pervenuto il bene).

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5 INQUADRAMENTO URBANISTICO

Il complesso ricade in parte in:

– ZONA NORMATIVA - “Zona Urbana Consolidata Residenziale Mista (art. 12 N.U.E.A);

– AREA NORMATIVA – “Servizi pubblici S, altre attrezzature di interesse generale” (artt. 8 –19

N.U.E.A);

– INDICE DI EDIFICABILITÀ FONDIARIA 0.60 mq SLP/mq SF,

e per una minor parte in :

– ZONA NORMATIVA - “Zona Urbana Consolidata Residenziale Mista (art. 12 N.U.E.A);

– AREA NORMATIVA – “Residenza R1 Ville” (art. 8 N.U.E.A);

– INDICE DI EDIFICABILITÀ FONDIARIA 0.60 mq SLP/mq SF

Nell’area normative descritta, contraddistinta dalla lettera Z le destinazioni d’uso ammesse dalle N.U.E.A.

del PRG sono:

– attività di interesse pubblico generale e sono compatibili tutte le attività incluse nei seguenti gruppi f

(uffici pubblici) e z (attrezzature di interesse generale).

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6 DATI CATASTALI Il complesso risulta così accatastato:

DENOMINAZIONE GRAFFATO TIPOLOGIA F PART SUB

VILLA JAVELLI T 1352 85

VILLA JAVELLI (VILLA) F 1352 85 5

VILLA JAVELLI (TERRAZZO DI COPERTURA E COLLEGAMENTO TRA GLI EDIFICI VILLA E CASA CUSTODE) G F 1352 85 9

VILLA JAVELLI (AREA VERDE; SPAZI DI MANOVRA/PARCHEGGIO SCOPERTO;SPAZIO PER ACCESSO

AL SEMINTERRATO DELLA VILLA E INGRESSO PEDONALE SU STRADA)(TERRENO PROSPICIENTE CASA DEGLI OSPITI )

F 1352 85 6

VILLA JAVELLI (AREA VERDE; SPAZI DI MANOVRA/PARCHEGGIO SCOPERTO;SPAZIO PER ACCESSO

AL SEMINTERRATO DELLA VILLA E INGRESSO PEDONALE SU STRADA)(TERRENO PROSPICIENTE CASA DEGLI OSPITI )

G F 1352 88 102

VILLA JAVELLI (PORTICATO DI INGRESSO / PASSAGGI PEDONALI COPERTI IN CORTILE )(PASSAGGIO PEDONALE

PROSPICIENTE CASA DEGLI OSPITI ) F 1352 85 7

VILLA JAVELLI (PORTICATO DI INGRESSO / PASSAGGI PEDONALI COPERTI IN CORTILE )(PASSAGGIO PEDONALE

PROSPICIENTE CASA DEGLI OSPITI ) G F 1352 88 103

VILLA JAVELLI (VILLA - CENTRALE TERMICA AL PIANO SEMINTERRATO) 1352 85 8

VILLA JAVELLI (CASA CUSTODE) F 1352 85 10

VILLA JAVELLI (CASA CUSTODE) F 1352 85 11


VILLA JAVELLI (AUTORIMESSA) F 1352 86


VILLA JAVELLI (CASA DEGLI OSPITI) F 1352 88 101

VILLA JAVELLI (CASA DEGLI OSPITI PASSAGGIO CARRAIO VERSO VIA CHIABRERA) F 1352 88 104

7 CONSISTENZA Le superfici lorde sono state ricavate dagli elaborati grafici in possesso del Settore Tecnico e Sicurezza

Ambienti di Lavoro.

Superficie pertinenze esterne: 1504,6 mq

posti auto: 10

Edificio mq lordi

A 1338,2

B 152,86

C 119,6

D 43,18

Totali 1653,84

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8 STATO DI MANUTENZIONE Recentemente sono state effettuate alcune opere di manutenzione ordinaria consistenti nella verifica della

stabilità dei cornicioni, pulizia delle gronde, parziale impermeabilizzazione della pensilina di collegamento tra

gli edifici e pulizia dei fregi decorativi.

9 SITUAZIONE LOCATIVA Attualmente il bene risulta libero e non locato.

10 VALUTAZIONE DELL’IMMOBILE Si ritiene di scegliere il criterio valutativo del valore di mercato per comparazione diretta.

10.1 Valore di mercato per comparazione diretta

Questo criterio valutativo è, come riportato in tutta la letteratura estimale, il criterio principe e si basa

sulla comparazione diretta del bene oggetto di stima con beni ad esso similari, venduti nel recente

passato, nel medesimo mercato immobiliare ed in regime di libero mercato.

Elementi principali:

1. epoca di riferimento

2. consistenza ragguagliata (virtualizzata)

3. mercato omogeneo di riferimento

4. beni affini

5. prezzo unitario rilevato dal mercato

Procedimento di stima:

Vmb = v0 * Sp

Dove:

Vmb = valore di mercato di vendita del bene oggetto di stima

v0 = valore unitario di mercato preso a riferimento

Sp = superficie ragguagliata del bene oggetto di stima

10.2.a Epoca di riferimento di redazione perizia

La perizia è stata redatta nel periodo settembre-novembre 2016.

10.2.b Consistenza ragguagliata (virtualizzata).

Per permettere di avere una lettura omogenea dei dati è necessario riferirsi a dei parametri di misura

che tengano conto dell’utilizzo delle superfici rispetto all’utilizzo principale e di ogni altro fattore che si

ritenga rilevante. Ciò si ottiene, come da prassi, applicando dei coefficienti di virtualizzazione alle

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superfici lorde precedentemente indicate. Tali coefficienti possono riferirsi a quelli dettati dal D.P.R. 23

marzo 1998 n.138, ad altra fonte di settore riconosciuta (ad esempio Appendice per le stime del

Consulente immobiliare) ovvero alla prassi dettata dalla peculiarità del mercato immobiliare di

riferimento. È fondamentale tuttavia evidenziare, piano per piano, diversificando anche la destinazione

d’uso e il parametro di virtualizzazione utilizzato.

CALCOLO SUPERFICIE COMMERCIALE E COMMERCIALE PONDERATA EDIFICIO A

Piano Destinazione Sup lorda Sup comm.le

Coeff. di omogen.

Sup comm.le ponderata

Connettivo Verticale 19,8 0Cavedi Tecnici 43,3 0Locali Tecnici 40,7 0 0Archivi 102,6 30% 30,78Servizi igienici 10,3 100% 10,3Depositi 2,9 30% 0,87

Piano seminterrato

Connettivo Orizzontale 53,5

169,3

100% 53,5

Totale piano seminterrato 273,1 169,3 95,45

Connettivo Verticale 60 0 0Uffici 167,31 100% 167,31Piano rialzato Connettivo Orizzontale 34,69

202100% 34,69

Totale piano rialzato 262 202 202Connettivo Verticale 14,8 0 0Piano ammezzato locali a servizio di uffici 25,9 25,9 100% 25,9

Totale piano ammezzato 40,7 25,9 25,9

Connettivo Verticale 34,4 34,4 100% 34,4Uffici 188,6 100% 188,6Connettivo orizzontale 45 100% 45

Piano primo

Balconi e Terazze 46,8280,4

10% 4,68

Totale piano primo 314,8 314,8 242,96Connettivo Verticale 30,5 0 0Uffici 131,6 100% 131,6Piano secondo Connettivo orizzontale 48,4

180100% 48,4

Totale piano secondo 210,5 180 180Connettivo Verticale 20,5 0 0Uffici 170,3 100% 170,3Connettivo orizzontale 17,1 100% 17,1

Piano terzo

Balconi e Terrazze 2,2189,6

10% 0,22

Totale piano terzo 210,1 189,6 187,62 Piano quarto Balconi e Terrazze 27 27 100% 27

Totale piano quarto 27 27 27

Totale edificio A 1338,2 1108,6 960,93

Pagina 9

CALCOLO SUPERFICIE COMMERCIALE E COMMERCIALE PONDERATA EDIFICIO B

Piano Destinazione Sup lorda Sup comm.le Coeff. di omogen.


Connettivo Verticale 3,6 0 Archivi 31 30% 9,3Piano interrato Deposito 18

49 25% 4,5

Totale piano interrato 52,6 49 13,8Connettivo Verticale 8,3 8,3 100% 8,3Uffici 33,14 100% 33,14Piano terreno Connettivo orizzontale 8,2

41,34 100% 8,2

Totale piano terreno 49,64 49,64 49,64Connettivo Verticale 6,75 0 Uffici 40,67 100% 40,67Piano primo Connettivo Orizzontale 3,2

43,87 100% 3,2

Totale piano primo 50,62 43,87 43,87

Totale edificio B 152,86 142,51 107,31

CALCOLO SUPERFICIE COMMERCIALE E COMMERCIALE PONDERATA EDIFICIO C

Piano Destinazione Sup lorda Sup comm.le Coeff. di omogen.


Connettivo Verticale 2,4 0 Piano interrato Archivi 33,4 33,4 30% 23,38

Totale piano interrato 35,8 33,4 23,38Connettivo Verticale 4,9 4,9 100% 4,9Uffici 67,7 100% 67,7Connettivo orizzontale 8,1 100% 8,1

Piano terreno

Balconi e terrazze 3,178,9

10% 0,31

Totale piano terreno 83,8 83,8 81,01

Totale edificio C 119,6 117,2 104,39

CALCOLO SUPERFICIE COMMERCIALE E COMMERCIALE PONDER ATA EDIFICIO D

Piano Destinazione Sup lorda Sup comm.le

Coeff. di omogen.


Piano terreno box 43,18 43,18 100% 43,18

Totale edificio D 43,18 43,18

Pagina 10

Riepilogo superfici:

Edificio Sup lorda (mq) Sup comm.le ponderata (mq) (Edifici A+B+C)

A 1338,2 960,93

B 152,86 107,31

C 119,6 104,39

(1172,63)

D 43,18 43,18

Totali 1653,84 1215,81

10.2.c Mercato omogeneo di riferimento

La zona di riferimento delle fonti prese in considerazione è:

– Fascia/zona: Semicentrale/VALENTINO

– Codice di zona: C1

– Microzona catastale n.: 9

– Tipologia prevalente: Abitazioni civili

– Destinazione: Terziaria

10.2.d Beni affini a quello da valutare sia per le caratteristiche sia per

l’apprezzamento all’interno del mercato di riferime nto

Sono stati presi in considerazione beni a destinazione terziaria.

10.2.e Prezzo unitario rilevato dal mercato

Fondamentale è la determinazione del prezzo unitario da porre alla base del procedimento sintetico-

comparativo. Si dovrebbe giungere al prezzo unitario che più si avvicina al valore di mercato del bene

oggetto della valutazione.

Nella tabella sotto rappresentata si sintetizzano i valori di riferimento dei beni presi dalle offerte

immobiliari. Inoltre vengono riportati i valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare, del Borsino

immobiliare e dell’Osservatorio FIAIP per la zona in cui ricade l’immobile oggetto di valutazione.

Fonte O.M.I.

Osservatorio del Mercato Immobiliare

Fonte Il borsino

immobiliare

Fonte Osservatorio F.I.A.P.

Fonte Ricerca di mercato

Destinazione Periodo di riferimento:

secondo semestre 2015

Periodo di riferimento:

settembre 2016


settembre 2016


settembre 2016

uffici 2000,00 1865,00 2300,00 2239,00

box - - - 1800,00

Pagina 11

I valori derivano dal periodo più recente disponibile per le varie fonti rispetto al momento di redazione

della perizia.

Come prezzo unitario per la presente stima si è considerato il valore pari a 2101,00 €/mq per la parte

uffici e 1800,00 €/mq per la parte adibita a box.

La ricerca di mercato è stata svolta sui siti immobiliare.it, casa.it e idealista.it analizzando vari beni per il

periodo settembre 2016. Per i box si è svolta ricerca di mercato su vari siti internet e si stabilisce un

valore medio pari a 1800,00 €/mq.

Sono stati considerati, rispetto all’area cortile, n.10 posti auto e sulla base delle fonti O.M.I. Osservatorio

del Mercato Immobiliare e Il borsino immobiliare si è stabilito un valore medio pari a 1400,00 €/mq. Si

considera una dimensione standard di uno stallo pari a 2,5mx5m=12,5mq che moltiplicato per il valore

medio riscontrato si ottiene un totale di 17500,00 euro per posto auto.

V = (€/mq uffici x mq)+ (€/mq box x mq)+(valore posto auto x n. posti auto) -5% per vincolo storico =

(2101,00x1172,61)+(1800,00x43,18)+(17500,00x10) = 2.716.451,00-5%= 2.580.629,00 €

11 NOTE Considerato che il bene è soggetto a vincolo storico si è ritenuto congruo stimare un abbattimento, rispetto ai

valori suddetti, pari al 5% per gli edifici oggetto di stima (fonte: Fattori eccezionali di differenziazione

dell’Appendice del Consulente Immobiliare autunno 2014).

Come previsto dal D.P.R. 138/98 allegato C, l'area scoperta non è stata considerata in quanto non eccede il

quintuplo della superficie catastale.

12 CONCLUSIONI Alla luce di quanto emerso dal processo valutativo sopra descritto è possibile indicare il più probabile valore

di mercato ordinario dell’immobile in esame, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, pari a:

€ 2.580.000,00 (euro all’anno duemilionicinquecentottantamila/00)

Torino Lì, 28 novembre 2016 I Funzionari

Arch. Elso Busca Arch Monica Donetto Firmato digitalmente ai sensi dell’art. 21 d.lgs. 82/2005

ALLEGATI Allegato 1 – reportage fotografico Allegato 2 – planimetrie catastali

Allegato 1 Fotografie

palazzina A

palazzina A

palazzina A

palazzina A

palazzina B

palazzina B

palazzina C

palazzina C

palazzina D (box)

palazzina D (box)

Allegato 2 Planimetrie catasto fabbricati

10 metri

Ultima planimetria in atti

Data: 12/02/2016 - n. T67039 - Richiedente: BLDCNZ74T48L219F


Totale schede: 3 - Formato di acquisizione: A3(297x420) - Formato stampa richiesto: A4(210x297)

Cat

asto

dei

Fab

bric

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Situ

azio

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l 12/

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Data presentazione:27/02/1987 - Data: 12/02/2016 - n. T67043 - Richiedente: BLDCNZ74T48L219F

Data presentazione:27/02/1987 - Data: 12/02/2016 - n. T67043 - Richiedente: BLDCNZ74T48L219F


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