COMUNE DI NOVARA UNITA’ IMMOBILIARI IN CORSO … LC3_Sub104_105_14.pdf · capo al fallimento...

ING. MAURIZIO RIBONI STUDIO DI INGEGNERIANOVARA VIA GIOVANETTI 5 TEL-FAX 0321-39 96 89

TRIBUNALE DI NOVARA

FALLIMENTO N. 63/2014

ALCIONE S.R.L.

COMUNE DI NOVARA

UNITA’ IMMOBILIARI

IN CORSO CAVALLOTTI 29-31

LOTTO C3

APPARTAMENTO SUB.104, 105, 14

RELAZIONE DI PERIZIA TECNICA

DI CONSISTENZA ED ESTIMATIVA

UNITA’ IMMOBILIARI IN CORSO CAVALLOTTI 29-31

LOTTO C3 – APPARTAMENTO sub.104, 105, 14

RELAZIONE DI PERIZIA TECNICA DI CONSISTENZA ED ESTIMATIVA


REDAZIONE PRELIMINARE

Beni in Novara, corso Felice Cavallotti n.31

Lotto C3

APPARTAMENTO PIANO QUARTO/QUINTO (sub. 104, 105, 14)

1 IDENTIFICAZIONE DEL BENE IMMOBILE OGGETTO DELLA PERIZIA

Comune di Novara corso Felice Cavallotti n°31

Foglio 164, particella 9218, sub. 104, 105, 14

Appartamento al piano quarto/quinto

Vista esterna su Largo San Lorenzo da

Corso Cavallotti/B.do Lamarmora

I beni immobili sono per la quota di 1000/1000 di piena proprietà di Alcione S.r.l., trattasi di:

A - appartamento sito al piano quarto in Comune di Novara, corso Felice Cavallotti n.31, e

così censito al N.C.E.U.: foglio 164, particella 9218, subalterni 104, 105, categoria A/10;

B - locale al piano quinto in Comune di Novara, corso Felice Cavallotti n.31, e così censito

al N.C.E.U.: foglio 164, particella 9218, subalterni 14 categoria D/1;

N.B.: parte del pianerottolo comune ai subalterni 104 e 105, censito al N.C.E.U.: foglio 164,

particella 9218, subalternio108, è inglobato all'interno dell'appartamento di cui al sub. 105 (vedasi

punto 5.3)





2. DESCRIZIONE SOMMARIA

APPARTAMENTO PIANO 4°/5° – sub 104, 105, 14

Il lotto oggetto della presente relazione, viene individuato quale parte delle unità immobiliari in

capo al fallimento Alcione S.r.l. nello stabile “Condominio Corso Cavallotti n°29-31” in Corso

Cavallotti, 29-31 in Novara.





L’edificio condominiale ad uso misto, è costituito nel suo complesso da due edifici realizzati in

epoche diverse, uno prospettante sulla via Gallarati/angolo corso Cavallotti, l’altro in continuità su

corso Cavallotti e affacciato su largo San Lorenzo – Baluardo Partigiani.

Il complesso edilizio formante il condominio è composto da 7 piani fuori terra, di cui un sottotetto

in parte mansardato oltre ad un piano entro terra destinato a locali di deposito e cantine.

Il piano terra è destinato ad attività terziarie e i piani superiori sono destinati ad abitazioni e uffici

privati. Le caratteristiche architettoniche del corpo di fabbrica rivolto ad Ovest, sono tipiche

dell’epoca costruttiva risalente verosimilmente a fine 1800 mentre il corpo di fabbrica del

complesso rivolto ad Est verso Largo San Lorenzo risale alla prima metà del 1900 (circa 1930). La

pianta del complesso ha una conformazione articolata a formare due aree cortilizie distinte e relative

ai civici 29 e 31; i collegamenti verticali sono realizzati tramite vani scale dotati di impianto

ascensore.

All’interno del cortile originario, che verrà denominato “cortile 1”, ubicato con il lato a nord in

aderenza ad un complesso immobiliare di proprietà di terzi, è in corso di realizzazione una

autorimessa con accesso dall’androne carraio prospiciente Corso Cavallotti al civico n°29 della

stessa, un primo stralcio risulta costruttivamente sostanzialmente completato. E’ altresì prevista la

realizzazione di ulteriori spazi a destinazione autorimessa al piano ammezzato ove risulta già

realizzato un ulteriore solaio con copertura piana in parte impermeabilizzata con finiture

attualmente in fase di completamento; il solaio piano a copertura delle autorimesse del piano

ammezzato secondo le specifiche progettuali deve essere dotato di una superficie di completamento

ed arredo a verde estensivo ed arbustivo a basso sviluppo.

La copertura del fabbricato lato Ovest è a tetto a falde con manto di coppi ed abbaini. Quella del

corpo di fabbrica lato Est, in parte con tetto a falde in parte con coperture piane a formare ampi





terrazzi e lastrici solari di pertinenza delle unità ad attico.

Il lotto C3 è composto da:

A – Sub.104, 105 – L'unità immobiliare in oggetto è un appartamento a destinazione terziaria, di

sette vani, cinque servizi igienici, due ripostigli e un locale lavanderia. L'appartamento è in buone

condizioni di manutenzione in quanto ristrutturato recentemente, necessitando solo di modesti

interventi di riparazione. L'unità è occupata con contratto di locazione con scadenza 1/9/2019, con

utilizzo come residenza. Coerenze:

Nord: altra proprietà; affaccio su cortile intero,

Est: largo San Lorenzo

Sud: Corso Felice Cavallotti

Ovest: altra u.i.u. F.164 P.9218 Sub.210 di proprietà Alcione, e affaccio su cortile interno

B – Sub 14 - L'unità immobiliare in oggetto è un locale al piano quinto accessibile solo mediante

scala interna dall'appartamento di cui al punto A. Coerenze:

Nord: adiacenza con tetto copertura F.164 P.9218 Sub.105 di proprietà Alcione

Est: affaccio su tetto. F.164 P.9218 Sub.105 di proprietà Alcione

Sud: locale tecnico vano ascensore

Ovest: affaccio su cortile interno e u.i. F.164 P.9218 Sub.176 di proprietà Alcione

3. STATO DI POSSESSO

Il bene immobile, soggetto a procedura fallimentare, è per la quota di 1000/1000 di piena proprietà

di Alcione S.r.l.. Attualmente i locali sono locati con contratto di locazione con scadenza 1/9/2019.

N.B.: parte del pianerottolo comune ai subalterni 104 e 105, censito al N.C.E.U.: foglio 164,

particella 9218, subalternio108, è inglobato all'interno dell'appartamento di cui al sub. 105 (vedasi





punto 5.3)

4. FORMALITA’ PREGIUDIZIEVOLI

L'unità immobiliare di proprietà della società "ALCIONE S.R.L." risulta gravata delle seguenti

formalità:

- Iscrizione di ipoteca volontaria iscritta a Novara in data 22 aprile 2008 ai nn. 7024/1301 per

Euro 5.250.000,00 a favore di INTESA SANPAOLO S.P.A., con sede in Torino, in dipendenza di

contratto di mutuo in data 21 aprile 2008 n. 26067/9880 di repertorio Notaio Fabio Auteri di

Novara, gravante le unità immobiliari di cui al foglio 164 mappale 9218 subalterno 104, 105 e altri

beni;

- sentenza dichiarativa di fallimento trascritta a Novara in data 3 dicembre 2014 ai nn.

13180/9923 a favore di "MASSA DEI CREDITORI FALLIMENTO SOCIETA' ALCIONE",

gravante tutte le sopra descritte unità immobiliari, gravante le unità immobiliari di cui al foglio 164

mappale 9218 subalterni 190, 33, 57, 58, 60, 61, 62, 63, 118, 116, 135, 137, 138, 139, 140, 141,

142, 143, 72, 117, 127, 128, 129, 130, 131, 145, 149, 150, 151, 152, 153, 158, 159, 160, 161, 194,

195, 196, 197, 198, 199, 184, 167, 169, 92, 109, 111, 113, 18, 97, 98, 100, 210, 104, 105, 108, 176,

14;

- servitù di elettrodotto - relativamente al fabbricato di corso Cavallotti 29, 31 in Novara del quale

le proprietà Alcione S.r.l. fanno parte, (in nota individuato al foglio 162 C mappale 9218 sub 10 e

sub 11) è stata trascritta a Novara in data 09/05/2005 ai numeri 9849/5333, servitù di elettrodotto a

favore di Enel Distribuzione Spa con sede in Roma (RM) Cf 05779711000, in forza di atto in data

01/07/2004 n. 60982 di rep. notaio Alberto Vladimiro Capasso di Roma.





5 GIUDIZIO DI CONFORMITÀ URBANISTICO-EDILIZIA E CATASTALE

5.1. Conformità urbanistico edilizia:

Le caratteristiche architettoniche del corpo di fabbrica rivolto ad Ovest, sono tipiche dell’epoca

costruttiva risalente verosimilmente a fine 1800 mentre il corpo di fabbrica del complesso rivolto ad

Est verso Largo San Lorenzo di cui fa parte l’unità immobiliare in oggetto, risale alla prima metà

del 1900 (circa 1930).

Successivamente vennero chiesti i seguenti permessi di costruire:

P.d.C. prot. 39185 del 26/06/2006.

P.d.C. prot. 46021 del 26/07/2006;

P.d.C. prot. 69898 del 15/11/2006;

P.d.C. prot. 46861 del 28/06/2007;

P.d.C. prot.61248 del 31/08/2007;

P.d.C. prot. 84853 del 22/11/2008;

P.d.C. prot. 82335 del 10/11/2009;

P.d.C. prot. 77429 del 29/12/2009;

P.d.C. prot. 94603 del 29/12/2009;

P.d.C prot. 46178 del 24/06/2011.

Attualmente la situazione in sito dell'unità immobiliare NON è conforme a quanto autorizzato, in

quanto si riscontrano alcune difformità nella distribuzione degli spazi interni. In particolare si

evidenzia che al piano quarto le unità immobiliari su. 104 e 105 costituiscono di fatto un unico

appartamento la cui distribuzione interna è significativamente diversa da quanto riportato nel

progetto autorizzato. Inoltre circa metà del sub.108, pianerottolo, comune ai subalterni 104 e 105, è





inglobato all'interno dell'appartamento; anche l'ascensore accede direttamente all'appartamento

mediante pulsante con chiave; si evidenzia inoltre che il bagno presente nel sub.105 non è dotato di

locale antibagno.

Il locale al piano quinto (sub.14) al quale si accede mediante una scala interna dal sub.105 è di

dimensioni differenti rispetto a quanto riportato nel progetto autorizzato (superfici ridotta di circa la

metà).

Si evidenzia che l'appartamento ha chiaramente una destinazione residenziale contrariamente a

quanto riportato nel progetto autorizzato, dove è indicata come destinazione d'uso quella di ufficio.

5.2 Conformità Catastale

La situazione in sito risulta NON conforme rispetto alle planimetrie catastali che dovranno essere

aggiornate per rispondere alla reale situazione. Inoltre si evidenzia che le unità 104 e 105 sono

accatastate come A/10 (uffici privati) e il locale al piano quinto (sub.14) come D/1 (opifici) mentre

la reale destinazione d'uso è quella residenziale. Dovrà essere ridefinita la perimetrazione dei sub

105 e 108 per rispondere alla reale situazione in essere.

5.3 Situazione sub.108

Necessita di sanatoria edilizia al fine di regolarizzare la diversa perimetrazione dei sub 108-105

ove allo stato reale dei luoghi rilevato, parte del sub 108 (pianerottolo comune ai sub 104 e 105) è

stato inglobato nel sub 105 (circa m 1.00x1.70), ciò a parere dello scrivente non è in contrasto con

le possibilità di definizione finale delle parti comuni stabilite sia negli atti di compravendita di

provenienza, sia del regolamento di condominio vigente annesso agli stessi che prevedono

Stralcio Atto “Le parti convengono quanto segue:





- le parti comuni del fabbricato di cui fa parte quanto compravenduto con il presente atto verranno

definite, a cura e spese della società "ALCIONE S.R.L.", entro la fine dei lavori di ristrutturazione

che interesseranno in fasi successive l'intero stabile, con la formazione delle strutture delle

autorimesse. Nella definizione delle parti comuni dovrà essere comunque garantita esclusivamente

l'accessibilità alle proprietà singole;

- a partire dal quarto piano, (quinto fuori terra), il vano scala con i relativi muri perimetrali e

pianerottoli annessi restano esclusi dalle parti comuni, costituendo, di fatto, porzioni esclusive ai

subalterni afferenti;”

Regolamento di condominio stralcio





6. ATTI DI PROVENIENZA

* in forza di Decreto del Presidente della Repubblica in data 29 marzo 1963 n. 340 (relativo a

trasferimento di beni immobili ad imprese esercenti industrie elettriche - Legge 6 dicembre 1962 n.

1643) e successivo verbale di consegna di beni dalla Dinamo - Società Italiana per Imprese

Elettriche S.p.A. con sede in Milano, redatto in data 28 maggio 1963 alla presenza e con l'intervento

dell'Intendenza di Finanza, trascritto a Novara in data 18 ottobre 1973 ai nn. 9581/7886,

l'intero patrimonio della predetta società (nel quale era ricompreso l'intero fabbricato dal quale

deriva quanto in oggetto) è stato trasferito a Ente Nazionale per l'Energia Elettrica - ENEL, con

sede in Roma;

* in forza di atto relativo a conferimento in società in data 29 ottobre 1999 n. 39934 di

repertorio del Notaio Alberto Vladimiro Capasso di Roma, depositato in pari data in atti del

medesimo Notaio n. 39935/11689 di repertorio, registrato a Roma (Ufficio 2) in data 18 novembre

1999 al n. 047151 Serie 1B e trascritto a Novara in data 4 dicembre 1999 ai nn. 17843/10574

(successivamente annotato per rettifiche, tutte estranee alle unità che qui interessano, in data 19

ottobre 2001 ai nn. 14597/9301, in data 13 aprile 2002 ai nn. 5624/3843, in data 15 maggio 2003 ai

nn. 10349/7154, in data 5 marzo 2004 ai nn. 4497/2663 ed in data 30 settembre 2004 ai nn.

20510/11851) l'intero fabbricato del quale fanno parte le unità immobiliari in oggetto (allora

mappale 9218 subalterni 10 e 11 del foglio 162/C Catasto Fabbricati di Novara) è pervenuto alla

società SEI S.P.A., con sede in Roma, C.F. 04478061007;

* in forza di atto in data 9 maggio 2002 n. 51939/15563 di repertorio del Notaio Alberto

Vladimiro Capasso di Roma, ivi registrato (Ufficio 2) in data 14 maggio 2002 al n. 1/005549 e

trascritto a Novara in data 5 agosto 2002 ai nn. 14727/10127 la predetta società SEI S.P.A. ha





modificato la propria denominazione sociale in ENEL REAL ESTATE S.P.A., con sede in Roma,

C.F. 04478061007;

* in forza di atto relativo a conferimento in società in data 24 dicembre 2003 n. 58535 di

repertorio del Notaio Alberto Vladimiro Capasso di Roma, ivi registrato (Ufficio 2) in data 12

gennaio 2004 al n. 1V/000085 e trascritto a Novara in data 5 marzo 2004 ai nn. 4498/2664

(successivamente annotato per rettifiche, entrambe estranee alle unità che qui interessano, in data 11

maggio 2004 ai nn. 9405/5545 ed in data 30 settembre 2004 ai nn. 20511/11852) l'intero fabbricato

del quale fanno parte le unità immobiliari in oggetto (allora mappale 9218 subalterni 10 e 11 del

foglio 162/C Catasto Fabbricati di Novara) è pervenuto alla società NEWREAL S.P.A., con sede

in Roma, C.F. 07732181008;

* in forza di atto di compravendita in data 10 novembre 2004 n. 63329/21520 di repertorio del

Notaio Alberto Vladimiro Capasso di Roma, ivi registrato (Ufficio 2) in data 15 novembre 2004

al n. 23608 Serie 1T, trascritto a Novara in data 18 novembre 2004 ai nn. 24410/14112, l'intero

fabbricato del quale fanno parte le unità immobiliari in oggetto (allora mappale 9218 subalterni 10 e

11 del foglio 162/C Catasto Fabbricati di Novara e mappale 151 del foglio 164 Catasto Terreni) è

pervenuto alla ZETA LAND S.R.L., con sede in Milano, C.F. 13054960151, successivamente

trasformata, in forza di atto in data 7 dicembre 2004 n. 63826 di repertorio del Notaio Alberto

Vladimiro Capasso di Roma, ivi registrato (Ufficio 2) in data 10 dicembre 2004 al n.

e trascritto a Novara in data 14 dicembre 2004 ai nn. 26431/15043 nella società ZETA LAND

S.N.C. di TI ERRE UNO S.R.L., con sede in Milano, C.F. 13054960151;

* in forza di atto di compravendita in data 21 dicembre 2004 n. 13778/4679 di repertorio

Notaio Fabio Auteri di Novara, ivi registrato in data 22 dicembre 2004 al n. 8450 Serie 1T e

trascritto a Novara in data 22 dicembre 2004 al n. 27149/15478 la predetta società ZETA LAND





S.N.C. di TI ERRE UNO S.R.L. ha venduto l'intero fabbricato del quale fanno parte le unità

immobiliari in oggetto (allora mappale 9218 subalterni 10 e 11 del foglio 162/C Catasto Fabbricati

di Novara e mappale 151 del foglio 164 Catasto Terreni) alla società "ALCIONE S.R.L." con sede

in Novara, attuale proprietaria.

7. DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE

A – sub.104, 105:

L'unità immobiliare oggetto della presente perizia di stima è un appartamento a destinazione

terziaria, di sette vani, cinque servizi igienici, due ripostigli e un locale lavanderia. L'appartamento

è in buone condizioni di manutenzione in quanto ristrutturato recentemente, necessitando solo di

modesti interventi di riparazione. Dall'ingresso di corso Cavallotti n.31, si accede all'atrio comune e

poi sulla destra per un corridoio si arriva al vano scale e ascensore di recente installazione.

L'appartamento si trova al quarto piano (sesto fuori terra) e l'ascensore vi sbarca direttamente.

Entrando dalla porta blindata ci si trova di fronte allo sbarco dell'ascensore, mentre alla sinistra

tramite un disimpegno si accede di fronte ad un corridoio formato a elle sul quale affacciano tre

camere da letto, un bagno e un balcone di circa 2.7 m2; due delle tre camere sono dotate di bagno

privato. Sempre dal disimpegno all'ingresso sulla sinistra si trova un ripostiglio mentre a destra si

accede ad un ampio soggiorno e cucina, con un bagno, ripostiglio e locale lavanderia. Sulla parete

sud del soggiorno è presente una scala d'arredamento in acciaio tramite la quale si accede ad un

locale al piano quinto (B – sub.14); sempre sulla parete sud tramite una porta si accede a due

camere comunicanti e ad un bagno di generose dimensioni. Un ampio terrazzo circonda

l'appartamento sui lati nord, est e sud. L'appartamento è locato e la destinazione d'uso è quella

residenziale anche se sia sulla planimetria e visura catastale che sulla pratica autorizzativa comunale





,è indicata come destinazione d'uso quella di ufficio.

L'appartamento presenta alcune irregolarità edilizie da sanare, riguardanti una diversa distribuzione

degli spazi interni e si segnala in particolare che le unità immobiliari su. 104 e 105 costituiscono di

fatto un unico appartamento la cui distribuzione interna è completamente diversa da quanto

riportato nel progetto autorizzato. Inoltre circa metà del sub.108, pianerottolo comune, è conglobata

all'interno dell'appartamento; anche l'ascensore accede direttamente all'appartamento mediante

pulsante con chiave.

I pavimenti sono in legno a listoni in normali condizioni di conservazione e necessitanti solamente

di alcuni piccoli interventi localizzati di riparazione.

La porta d'ingresso è blindata e di recente installazione, così come le porte interne in legno laccato

color bianco con modanature di decorazione.

I serramenti esterni, installati di recente, sono dotati di vetrocamera e sono in legno di colore grigio

chiaro, invece le tapparelle avvolgibili, sempre di colore grigio chiaro, sono in materiale plastico.

Sono presenti dei ventilconvettori (uno in ogni stanza) che garantiscono la climatizzazione estiva ed

invernale, alimentati dalla caldaia e dal gruppo frigorifero dedicati all'appartamento.

Non sono disponibili le dichiarazioni di conformità degli impianti. Si rammenta che non risultando

dichiarati ultimati i lavori di concessione, sarà necessario ottenere delle dichiarazioni di rispondenza

degli impianti e procedere alla chiusura parziale dei lavori e alla richiesta del certificato di agibilità.

B – sub.14:

Il locale al piano quinto (sub.14) al quale si accede unicamente mediante una scala interna dal

sub.105 è di dimensioni differenti rispetto agli elaborati catastali ed autorizzativi (superficie ridotta

circa alla metà rispetto a quanto autorizzato). È un locale di circa 5,80 m per 3,80, con altezza

interna che va da 2,12m verso cortile interno a 2,50 verso largo San Lorenzo; è presente inoltre un





bagno di servizio.

Consistenza superficiaria

Il principio adottato fa riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138 che assume metro quadrato di

superficie catastale quale unità di misura della consistenza degli immobili urbani a destinazione

ordinaria.

La superficie commerciale è pari alla somma:

della superficie dei vani principali e degli accessori diretti, comprensiva della quota delle

superfici occupate dai muri interni e perimetrali;

della superficie omogeneizzata delle pertinenze di uso esclusivo;

◦ di ornamento (terrazze, balconi, patii e giardini);

◦ di servizio (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, etc.).

A - Sub.104 - Metodo di misura Rilievo sul posto

Caratteristica Acronimo Sup. Misurata m² Indice Sup. Commerciale m²

Superficie principale S1 111,00 1,00 111,00

Superficie accessoria SUB 165,06 0,25 41,27

Totale Sup. Commerciale m² 152,27

A - Sub.105 – (incluso 108 –parte ) Metodo di misura Rilievo sul posto

Caratteristica Acronimo Sup. Misurata m² Indice Sup. Commerciale m²


Superficie accessoria SUB 134,35 0,25 33,59






B - Sub.14 - Metodo di misura Rilievo sul posto

Caratteristica AcronimoSup. Misurata m² Indice Sup. Commerciale m²



Caratteristiche Superficiarie

Le caratteristiche di tipo superficiario assolvono alla necessità di descrivere l'immobile nella

consistenza superficiaria.

• Superficie principale (S1): La superficie principale è una caratteristica superficiaria relativa alla

superficie dei locali di maggiore importanza componenti l'immobile. Unità di misura: m²;

• Superficie balconi (SUB): La superficie balcone è una superficie secondaria che contribuisce alla

determinazione della superficie commerciale con la propria reale superficie corretta per il relativo

indice mercantile. Unità di misura: m²;

• Superficie commerciale (SUP): La superficie commerciale è una misura fittizia nella quale sono

comprese la superficie principale e le superfici secondarie dell'immobile, che entrano nella

superficie commerciale in ragione di rapporti mercantili noti nella pratica degli affari immobiliari.

Unità di misura: m²;





A - CONSISTENZA CATASTALE sub.104

Comune NOVARA Provincia NO

Catasto Foglio Particella Sub Categoria Classe

Fabbricati 164 9218 104 A/10 -Uffici e studi privati 7

Consistenza (vani) Superficie (m²) Rendita (€) RA (€) RD (€) Quota/1000

5 0 1562,28 0,00 0,00 1000

A - CONSISTENZA CATASTALE sub.105



Fabbricati 164 9218 105 A/10 -Uffici e studi privati 6


5,5 0 1718,51 0,00 0,00 1000

B - CONSISTENZA CATASTALE sub.14



Fabbricati 164 9218 14 D/1 -Opifici


0 162,00 0,00 0,00 1000





8. VALUTAZIONE DELL'IMMOBILE

8.1 Criteri di Stima

Nel presente rapporto di valutazione si applicheranno i seguenti criteri e relativi procedimenti:

Valore di mercato dell'intera proprietà

Il criterio valore di mercato dell'intera proprietà si riferisce concettualmente al prezzo di mercato

come punto d'incontro della domanda e dell'offerta.

Secondo l'International Valuation Standards e l'European Valuation Standards "Il valore di mercato

è il più probabile prezzo di mercato al quale una determinata proprietà immobiliare può essere

compravenduta alla data della stima, posto che l'acquirente e il venditore hanno operato in modo

indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo un'adeguata attività di marketing

durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità e senza alcuna costrizione" (IVS

1 3.1 e EVS S4.10) Capitolo 5 pag. 60 Codice delle Valutazioni di TecnoBorsa III edizione.

Tale definizione è significatamene analoga a quella fornita dalla Banca d'Italia nella lettera n.60299

del 18 marzo 1999 in cui si afferma che "per valore di mercato si intende il prezzo al quale il bene

immobile potrebbe essere venduto alla data della stima mediante contratto privato tra un venditore

ed un acquirente tra loro indipendenti, assumendo che l'immobile sia offerto pubblicamente sul

mercato e che le condizioni del mercato ne consentono l'ordinata alienazione nel periodo di tempo

normalmente necessario per negoziare la vendita, tenuto di conto della natura dell'immobile"

8.2 Fonti d'informazione

La stima viene effettuata in base ai valori di mercato con riferimento alla Banca dati delle

quotazioni immobiliari dell'Agenzia delle Entrate – Territorio – Quotazioni dell'Osservatorio del

Mercato Immobiliare (OMI) relativi al Comune di Novara zona B1-Centrale e soprattutto attraverso





un'indagine comparativa dei prezzi derivanti da vendite di beni analoghi o similari.

Altre fonti di informazione sono stati:

l'Agenzia delle Entrate – Ufficio di Novara – Territorio – Servizio Catasto e Cartografia

(Catasto);

l'Agenzia delle Entrate – Ufficio di Novara – Territorio – Servizio Pubblicità Immobiliare

(Conservatoria dei Registri Immobiliari);

Ufficio Tecnico del Comune di Novara;

Agenzie immobiliari di zona;

8.3 Valutazione corpi.

Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti:

Descrizione Superficie

Equivalente

Valore Unitario Valore Complessivo

A - Appartamento piano quarto sub.104 152,27 € 3.200,00 € 487.264,00

A – Appartamento piano quarto sub.105 146,14 € 3.200,00 € 467.648,00

B – Locale piano quinto sub.14 26,26 € 3.000,00 € 78.780,00

Totale € 1.033.692,00





8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

a) Spese condominiali – Completamento parti comuni

La quota parte di pertinenza degli oneri e spese relativi al completamento delle parti comuni,

stimato in complessivi €122.000,00, è stato addebitato all'unità immobiliare oggetto della presente

perizia sulla base delle tabelle di ripartizione millesimali fornite dall'amministrazione condominiale

55,49 millesimi.

Sulla base di questi criteri risultano oneri corrispondenti ad € 6.769,78

b) Spese condominiali arretrate (annualità corrente e precedente)

L'amministrazione condominiale sino alla data di redazione della presente perizia estimativa non ha

fornito gli oneri e spese relativi alla gestione condominiale a carico della presente U.I. oggetto si

stima.

Tali oneri non possono avere, a parere dello scrivente, una attendibile valutazione attesa anche la

singolarità dello stabile e la fase gestionale di avviamento attualmente in corso, fattori che ne

inficiano anche una ipotetica quantificazione.

Nota bene, anche a questo, riguardo il riparto e l’attribuzione di questi oneri incidenti sul valore

finale della presente stima, non potendosene fornire neppure una ipotetica quantificazione

attendibile, dovranno venire successivamente attribuiti revisionando ed aggiornando i valori finali

della presente perizia.





c) Regolarizzazione Edilizia, Catastale e Certificazioni e lavori ai fini completamento e

ottenimento dell’ agibilità dell’Unità Immobiliare.

Dalle verifiche effettuate e dai relativi riscontri con lo stato di fatto ed autorizzativo, la presente

unità immobiliare, è risultata caratterizzata da carenze e difformità che rendono necessari interventi

relativamente a:

Oneri per la necessità di effettuare una sanatoria per regolarizzare la situazione distributiva

con contestuale opportunità di procedere ad cambio di destinazione d’uso ai fini di un

migliore realizzo di vendita;

oneri per regolarizzazione catastale (distribuzione ambienti e destinazione d’uso);

certificazioni impiantistiche ai fini delle dichiarazioni di conformità propedeutiche

all’ottenimento della agibilità dell’Unità Immobiliare;

Oneri per i lavori di completamento regolarizzazione e manutenzione edilizia e degli

impianti elettrici e meccanici richiedenti riparazioni e manutenzioni;

Oneri per redazione e ottenimento APE.

Sulla base delle analisi e riscontri effettuati presso gli uffici e presso lo stabile in oggetto, gli oneri

di cui sopra sono stati quantificati in € 5.900,00

d) Contratto di affitto.

L'unità immobiliare risulta occupata con contratto di affitto con scadenza settembre 2019. Si riduce

la stima effettuata di € 55.000,00.





8.5 Valore finale di stima del lotto C3 per quota di proprietà

Il valore finale di stima tenuto conte delle precedenti considerazioni generali relative al mercato

immobiliare, alle specifiche condizioni dell’unità immobiliare oggetto della stima e delle deduzioni

dovute ai vari elementi di riduzione del valore più sopra descritti, nello stato di fatto e di diritto in

cui si trova, viene quantificato in € 966.022,22.

Il valore di cui sopra è da ritenersi il più probabile valore di mercato alla data della redazione della

presente perizia e nei limiti di cui alle precedenti notazioni, in particolare quelle riferite alla

ripartizione dei vari oneri costi e spese derivanti dalla partecipazione al condominio sia in termini di

gestione sia di quote per il completamento delle parti comuni non ancora ultimate.

Quanto precede viene formulato per consentire adeguata informativa ai fini della risoluzione delle

riserve e sospensive di stima esposte.

Novara, 19.06.2015

Il Tecnico incaricato

Dr. Ing. Maurizio Riboni





ALLEGATI.

f) Documentazione fotografica

g1) Elaborato Planimetrico

g2) Planimetria catastale

g3) Visure Catastali

g4) Licenze edilizie, Concessioni, Permessi di costruzione e DIA

g5) Contratto di locazione




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