comune di carlofortePOLO NAUTICO TURISTICO NEL COMUNE DI CARLOFORTE IN LOCALITA' LA PUNTA

POLO NAUTICO TURISTICO NEL COMUNE DI CARLOFORTE IN LOCALITA’ LA PUNTA

STUDIO DI FATTIBLITA’

STUDIO DI FATTIBILITA’

Comune di Carloforte, Isola di San Pietro, Sardegna

Antica tonnara

A. INTRODUZIONE

1. Premesso

- che il “Consorzio turistico di Carloforte”, a capitale prevalentemente pubblico, risulta

proprietario di un complesso immobiliare, già antica tonnara, posta nell’isola di San

Pietro, in prossimità della località “calalunga”, lato nord est, in aderenza al mare,

raggiungibile dal centro della cittadina di Carloforte (il porto) attraverso un’agevole strada

asfaltata in 15 minuti, e raggiungibile in barca dalla costa della Sardegna (Portovesme) in

20/30 minuti;

- che il volume totale risulta di 18.300 mc. costituito da un grande edificio principale, su due

piani e da altri immobili quali depositi, magazzini, foresteria, cappella, residenze per il

personale, tettoie, ecc;

- che la superficie totale costituita da ampi cortili, depositi all’aperto, ecc. e dal sedime degli

edifici risulta di 26.500 mq;

- che il “Consorzio turistico di Carloforte” risulta intenzionato a rendere produttiva la sua

proprietà percorrendo tutte le vie di legge possibili, anche prefigurando, a parziale

compenso all’esecutività dell’opera, la eventuale cessione di immobili, attraverso la

pubblicazione di necessario bando, la regolamentazione dei rapporti con una

convenzione, ecc.

2. Premesso tutto quanto sopra

il “Consorzio turistico di Carloforte”, nel confermare la necessità della trasformazione della

struttura descritta, dopo approfondite valutazioni, logistiche, economiche, di interesse generale,

ecc., ha individuato quale possibile destinazione d’uso delle proprietà la realizzazione di un:

“grande centro velico” di livello internazionale, insieme alla rivalutazione delle tradizioni legate alla pesca e a tutte le attività legate al tonno.

B. CONTENUTO DELLO “STUDIO DI FATTIBILITÀ” Di seguito si descrivono i contenuti principali dell’ operazione

Il progetto deve contenere:

- Centro velico con sede di rappresentanza, segreteria, aule didattiche ecc.

- Servizi tecnici relativi ai natanti attraverso:

creazione di un’area a mare per la sosta (pontili ecc.)

sistemazione dell’esisente area di alaggio.

- Aree protette a terra per il rimessaggio, le riparazioni ecc.

- Centro “tematico” a memoria e rivalutazione dell’antica attività della tonnara attraverso il

recupero e la messa in pristino di una attività di pesca, trattamento, conservazione, ecc. del

tonno.

- Bar, self service, ristorante, ecc. (di tipo tematico legato principalmente al tonno e al

territorio, inteso anche come momento di educazione e scuola).

- Spaccio alimentare e con prodotti ed attrezzature mirate al tipo di intervento (rivolte sia al

tonno che alla vela).

- Foresteria e alloggi / residence

- Abitazioni

Il tutto, evidentemente, con un attento recupero ed esaltazione dell’antica funzione dell’immobile (pur

gravemente rovinato dagli ultimi avvenimenti) e di tutti gli elementi ancora esistenti (barche, ancore,

cordami ecc.) che devono far risaltare il luogo come un “unicum” nel suo genere, abbinando

qualità paesaggistiche, tradizione e valore intrinseco ad estrema funzionalità in un complesso

che, anche con l’introduzione di nuove destinazioni d’uso rispetto al passato, dovrà risultare

coerente ed integrato nell’ambiente.

C. DESCRIZIONE PROGETTUALE

Il progetto è volto, pur attraverso uno studio di fattibilità, ad evidenziare le qualità architettoniche

esistenti quale patrimonio di storia e tradizione ed insieme esaltarle con interventi moderni e

funzionali alle nuove destinazioni d’uso.

Per quanto sopra, quale premessa, l’insieme tiene conto del grande edificio di forma regolare, posto

parallelamente al mare, che per la sua importanza viene mantenuto quale elemento catalizzante di

tutto il progetto. Purtroppo i recenti avvenimenti, con la perdita di tutti gli elementi lignei,

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costringeranno ad un maggior impegno nella loro ricostruzione; l’edificio rimane, comunque, un

elemento imprescindibile.

Già in altre occasioni (citiamo ad esempio il progetto de “ la Manifattura dei Marinati” a Comacchio,

che, attraverso il restauro della vecchia fabbrica per la marinatura del pesce, ha esaltato volumi

storici ed il lavoro della pesca e del processo di preparazione dell’anguilla), si è provveduto al

recupero di edifici legati ad antiche attività produttive, a volte esaltandone solo storia e tradizione, a

volte affiancando anche destinazioni d’uso diverse pur con matrici affini (come si propone in questa

occasione).

Il presente “studio di fattibilità” rispetta tale filosofia.

1. L’organizzazione distributiva

La distribuzione generale dei volumi di stato attuale viene mantenuta. Si prevede un accesso

all’estremità nord dell’edificio principale, in corrispondenza a quello esistente, che consente l’entrata

allo spazio / “la piazza” centrale.

Una parte del volume, sarà destinato a spazi di “accoglienza”, recupero e rivalutazione di quello

che nel passato era la tonnara.

L’edificio conterrà aree a carattere museale e volumi a destinazione plurima, da sale per meeting /

manifestazioni/ incontri, ecc., a luoghi di lavoro e studio per il “centro velico”.

Altri spazi saranno destinati a servizio del centro velico con la parte direzionale, aule e una prima

destinazione a “foresteria”.

Possono trovare collocazione aree per il trattamento, la conservazione e lavorazione del tonno,

attività che risulta necessario reintrodurre quale elemento determinante nella filosofia del recupero e

valorizzazione dell’intera proprietà.

Un volume verrà destinato a micro-attività commerciali (“spaccio”, “corner” ecc.), illustranti le tipicità,

anche gastronomiche, del comprensorio, legate al passato e al presente;si potranno trovare

pubblicazioni sui prodotti e sulle caratteristiche del territorio, t-shirt ed altri gadget, tutti rigorosamente

selezionati e legati al luogo (anche al vicino Sulcis).

Risulta evidente che alcuni “spazi/aula”, dovranno considerarsi ad utilizzo plurimo, da aula didattica

per centro velico, ad aule da utilizzare per scuola di cucina (relativa ad esempio all’utilizzo del

tonno) ed, infine, quali spazi per accogliere meeting, conferenze, ecc.

Per quanto sopra riportato, i progetti esecutivi dovranno tener conto di questa pluralità di utilizzo attraverso la massima razionalizzazione e flessibilità degli spazi.

Dovranno trovare collocazione anche spazi per la ricettività anche turistica.

In un altro corpo troveranno destinazione magazzini, aree per la manutenzione ed il riparo degli

scafi, delle vele, dei motori, ecc.

All’esterno del perimetro della tonnara stessa, troveranno collocazione una serie di modesti volumi a

destinazione residenziale, a servizio sia di chi costantemente opererà nel centro, sia di possibili

operatori che, a turno per qualche periodo dell’anno, vorranno utilizzare le strutture previste nel

centro velico o visitare l’isola e il comprensorio sull’isola madre, facilmente raggiungibile (il

Cagliaritano o il Sulcis).

Questa soluzione definisce una ulteriore “piazza” a carattere più “intimo”, con accesso diretto al mare

e alla relativa spiaggia e collegata, attraverso percorsi dedicati, alle altre piazze “fulcro” del centro

stesso.

Risulta infine necessario prevedere un comodo approdo a mare, completo di pontili e servizi, a

completamento dell’alaggio esistente. La costruzione di questa nuova struttura, oltre al recupero di

quanto esistente (debitamente ristrutturato) dovrà essere implementata attraverso l’inserimento di

pontili galleggianti attrezzati.

Risulta infine previsto il ripascimento della piccola spiaggia subito a ridosso della “tonnara”, inserito

in un complessivo recupero funzionale di tutto il fronte mare della proprietà.

I parcheggi per le auto risultano previsti lato strada provinciale con un investimento che prevede

terreno vegetale e l’inserimento di essenze di tipo autoctono, adatti a resistere al sito.

In queste aree potranno trovare collocazione spazi, sapientemente inseriti, per attività all’aperto

come campi da tennis e pallacanestro.

2. Le superfici utilizzate

Le superfici previste possono sintetizzarsi , di massima, nelle seguenti:

CENTRO VELICO: segreteria, direzione, ecc.

aule didattiche, servizi, ecc.

foresteria, self/service, ecc.

officine, rimessaggio, magazzini mq. 6.550

SPAZI PLURIFUNZIONALI con preminente matrice dedicata all’antica tradizione del tonno

esposizione / memoria, negozi, ecc.

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ristorazione, svago, accoglienza, ecc. mq, 1.800

RESIDENZA appartamenti per il personale,

residence di tipo alberghiero, residenza ecc. mq. 2.600

per un totale di circa 11.000 mq. utili

La superficie totale della proprietà nella quale investire risulta di circa 26.000 mq., con il recente

ampliamento verso sud, supera i 40.000 mq.

3 Valutazioni economiche, investimenti, addetti

3.1 costruzioni

CENTRO VELICO: segreteria, direzione, ecc.

aule didattiche, servizi, ecc.

foresteria, self/service, ecc.

officine, rimessaggio, magazzini

Si tratta del completo rifacimento dei già esistenti volumi e superfici, ora fatiscenti, con gli incrementi

che le esigenze prevedono, in parte si estendono su più piani, mentre le zone da utilizzarsi a servizi

tecnici, risulteranno ad un unico piano di grande altezza

Mq. 5.030 x 1000 Euro/mq Euro 5.030.000

Mq. 1.520 x 700 “ “ 1.064.000

Euro 6.094.000 SPAZI PLURIFUNZIONALI con preminente matrice dedicata all’antica tradizione del tonno

esposizione /memoria, negozi, ecc.

ristorazione, svago, accoglienza, ecc

Le superfici risultano previste nell’antica tonnara, purtroppo recentemente danneggiata

Mq. 1.800x950 Euro/mq. Euro 1.710.000

RESIDENZA appartamenti per il personale,

residence di tipo alberghiero, residenza ecc

Si tratta di utilizzare parte degli spazi dell’antica tonnara e di provvedere alla costruzione di nuovi

Mq. 1.800 x 1.100 Euro/mq. Euro 1.980.000

Mq. 800 x 1.000 “ “ 800.000

Euro 2.780.000 -SPAZI ESTERNI E A MARE Verde attrezzato e a destinazione sportiva

mq. 4.500 x Euro/mq. 200 Euro 900.000

mq. 5.000 x “ 70 “ 350.000 Pontili galleggianti, ecc. “ 180.500

Euro 1.430.500

TOTALE GENERALE INVESTIMENTO PRESUNTO Euro 12.014.500

4 Tempi e modalità a. I tempi per le procedure legali ed amministrative possono considerarsi presumibilmente della

durata di 6/8 mesi

b. I tempi di inizio, esecuzione e termine dei lavori possono ritenersi (considerando la

completezza di tutte le fasi – circolo velico, centro plurifunzionale, residence) intorno a 4/5

anni, considerando la possibilità di completare stralci funzionali

c. La forza lavoro impegnata nell’operazione consisterà di squadre occupate in quantità

successivamente varia a seconda della tipologia di lavoro, con personale diversamente

specializzato.

Nella prima fase, la preparazione di cantiere e le demolizioni occuperà una squadra di 8

operai, con successive quantità diverse che aumenteranno il numero degli addetti in

concomitanza dei lavori di murature con quelli impiantistici , per giungere ad una media di

24/30 presenze giornaliere.

Ad oggi si può valutare che le ore lavorative in cantiere saranno intorno alle 200.000.

In merito infine alla possibile valutazione sul futuro personale occupato si può

realisticamente prevedere un minimo di 35 persone in bassa stagione per arrivare a punte di

60/70.

Arch. Giorgio Dagna (dagnagaygay/3Sstudio/mP.Settanta)

INQUADRAMENTO TERRITORIALE documentazione fotografica

LA TONNARA

CARLOFORTE

INQUADRAMENTO TERRITORIALE carta tecnica scala 1:5000

area intervento

mappa catastale

INQUADRAMENTO TERRITORIALE carta tecnica + catastale scala 1:2000

DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA

VISTA DI PROGETTO

AREA DI INTERVENTO planimetria di stato attuale

strada provincialeCARLOFORTE - LA PUNTA

area di intervento LA TONNARA

cen

tro d

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orto

ga

llo

museo dell’artiginato, Paesi Bassi

manifattura marinati, Comacchio

RIFERIMENTI