Corso di Estimoa.a. 2001/02

CATASTO TERRENIE CATASTO FABBRICATI

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IL CATASTO

! E linventario dei beni immobili di uno Stato, di cui definisce ipossessi dei singoli e degli enti;

! E la base per le imposizioni fiscali;

! Conserva le informazioni relative a: individuazione univoca del bene;

localizzazione geografica, estensione e consistenza; destinazione duso del bene;

caratteristiche delle unit immobiliari;

grado di produttivit e relativi redditi;

possessori e titolari di altri diritti reali.

IL CATASTO: DEFINIZIONE

Larticolo 1 della Legge Fondamentale del 1886 definisce ilCatasto Italiano quale:

Catasto GEOMETRICO PARTICELLARE, fondato sullaMISURA e sulla STIMA, non probatorio, allo scopo diaccertare la propriet immobiliare, evidenziarne le mutazionie determinare le imposte

In Italia presente in due sezioni complementari:

Catasto dei Terreni

Catasto dei Fabbricati.

IL CATASTO DEI TERRENI

Il CATASTO DEI TERRENI inventaria tutti i suoli agricoli, ifabbricati rurali al loro servizio, i terreni incolti, le stradepubbliche e le acque esenti da estimo, e, per mezzo dellemappe, offre una rappresentazione cartografica completa delterritorio nazionale.

Il Catasto Terreni, istituito con legge n.3682 del 1886, aggiornato (conservato) dalla Seconda Sezione dellUfficioTecnico Erariale (UTE), che ha sede nel capoluogo di provinciae dipende dal Dipartimento del Territorio del Ministero delleFinanze.

IL CATASTO DEI TERRENI: DEFINIZIONE

Il CATASTO DEI TERRENI si definisce: geometrico,

particellare

non probatorio.

LIDENTIFICAZIONE dei beni fondata sulla particella,ovverouna porzione continua di terreno situata in un solo Comune,appartenente ad un unico possessore ed assoggettata adununica specie di coltura (qualit) con uniforme grado diproduttivit (classe).

IL CATASTO DEI TERRENI: LE FASI

Secondo quanto sancito dal T.U. approvato con il R.D.n 1572 dell8 ottobre 1931, le fasi del catasto sonoessenzialmente quattro:

1 la FORMAZIONE:- OPERAZIONI TOPOGRAFICHE

- OPERAZIONI DI STIMA (DEFINIZIONE DEGLIESTIMI)

2 la PUBBLICAZIONE

3 lATTIVAZIONE

4 la CONSERVAZIONE

LA FORMAZIONE E REVISIONE DEGLI ESTIMI

Gli estimi del catasto terreni sono costituiti da:

- reddito dominicale

- reddito agrario

La formazione di tali redditi si basa sul principiodellordinariet, cio sullattribuzione ad ogni particella diun reddito medio ordinario (cio pi frequente e piprobabile) relativamente a beni omogenei per qualit dicoltura e redditivit delle aziende.

LE FASI PER LA FORMAZIONE DEGLI ESTIMI

- QUALIFICAZIONE: individuazione delle qualit di colturapraticate in un comune

- CLASSIFICAZIONE: per ciascuna qualit di colturaindividuazione delle classi (che esprimono diversi livelli diredditivit)

- CLASSAMENTO: attribuzione ad ogni particella dellaqualit e della rispettiva classe

- FORMAZIONE DELLE TARIFFE: determinazione deiredditi imponibili per particella, cio del Reddito dominicalee del Reddito agrario

LA DETERMINAZIONE DELLE TARIFFE

! Il Reddito Dominicale (Rd) il reddito attribuibile allapropriet, ed pari a:

Rd = Plv - (Qagr + Sv + Sa + St + Ice + Qfond)

! Il Reddito Agrario (Ra) il reddito attribuibile allimprenditoreagricolo, ed pari a:

Ra = St + Ice

Plv= Produzione lorda vendibile

Qagr = spese per il mantenimento del capitale di esercizio

Sv= spese varie

Sa= salari

St= stipendi

Ice= interessi sul capitale di esercizio

Qfond= spese per il mantenimento del capitale fondiario

LE TARIFFE DI REDDITO DOMINICALEE REDDITO AGRARIO

La tariffa di Reddito dominicale esprime il reddito dominicaleper unit di superficie (ettaro), per qualit di coltura e classe.

La tariffa di reddito agrario esprime il reddito agrario per unitdi superficie (ettaro), per qualit di coltura e classe.

La tariffa pubblicata sulla Gazzetta ufficiale per comune,qualit di coltura e classe.

Le qualit di coltura sono attualmente 105, le classi di reddito,per ogni qualit di coltura, sono 5 (la prima indica la migliorequalit colturale).

LA CONSERVAZIONE

Una volta formato ed attivato, il Catasto viene aggiornato dalpubblico tramite:!verificazioni periodiche (lustrazioni);!verificazioni straordinarie;dal privato tramite:

tipo di frazionamento;tipo mappale (trasferimento di fabbricati rurali)tipo particellare (trasferimento immobiliare a misura e non acorpo)modello 26: cambiamenti di qualit di colturavoltura catastale (aggiornamento delle ditte intestate)

LA CONSERVAZIONE

Gli atti ufficiali del catasto (informatizzato) sono riconducibilia:

- LA MAPPA;- LO SCHEDARIO DELLE PARTITE;- LO SCHEDARIO DEI POSSESSORI;- LO SCHEDARIO DEI NUMERI DI MAPPA (PARTICELLE)

LA MAPPA

La MAPPA suddivisa in fogli numerati progressivamente eognuno di essi comprende un certo numero di particellecontraddistinte da un numero detto anche mappale.

Per individuare sulla mappa una particella di numero noto occorreconoscere sia il nome del Comune sia il numero del foglio di mappaa cui essa appartiene.

Nei fogli di mappa sono anche rappresentati fiumi, strade, ecc.

LA MAPPA: QUADRO DUNIONE

Il QUADRO DUNIONEraccoglie, per ognicomune censuario,linsieme dei fogli dimappa in modo da coprirelintero territorio comunale

Il FOGLIO DI MAPPA

Il FOGLIO DI MAPPA,originariamente in formatocartaceo 50x70, rappresentacon perimetro chiusolinsieme delle particellecostituenti la porzione diterritorio interessata dal fogliostesso:

perimetro chiuso

foglio orientato

numerazione crescente edautonoma per ogni foglio

LO SCHEDARIO DELLE PARTITE

Lo schedario delle partite numerato progressivamente e riportalelenco delle particelle appartenenti a ciascuna ditta(possessore), con indicati:

- i dati catastali: numero del foglio di mappa e mappale;

- superficie;

- qualit di coltura e classe;

- redditi imponibili;

- eventuali variazioni.

LO SCHEDARIO DEI POSSESSORIE IL PRONTUARIO DEI NUMERI DI MAPPA

Lo SCHEDARIO DEI POSSESSORI un elenco in ordinealfabetico delle persone giuridiche che risultano intestate inCatasto, con controindicato il numero di partita.

Lo SCHEDARIO DEI NUMERI DI MAPPA un elenco ordinato perfoglio di mappa dei numeri di particella con lindicazione dellecaratteristiche censuarie (qualit di coltura, classe, reddito, numerodi partita).

Conoscendo i dati della particella possibile risalire alla partita equindi alla denominazione della ditta intestataria.

VISURA CATASTALE

LE VISURE E LE INFORMAZIONI CENSUARIE

Per ogni particella la banca dati del catasto terreni conserva leseguenti informazioni censuarie:

- lidentificazione del bene (comune, foglio, mappale ed eventualesubalterno)

- la superficie espressa in ettari;

- la destinazione colturale (qualit) e il grado di produttivit (classe)

- i redditi (dominicale e agrario)

- i nominativi dei possessori e dei titolari di altri diritti reali

La visura dei dati catastali viene effettuata tramite terminali posti intutti gli Uffici del Catasto.

IL CATASTO DEI FABBRICATI: DEFINIZIONE

Il CATASTO DEI FABBRICATI inventaria tutte lecostruzioni sia urbane (dal 1939) che rurali (dal 1994).

Unita di misura di riferimento delle costruzioni rappresentata, in tale ambito, dallunit immobiliareurbana, ovvero una porzione di fabbricato, un interofabbricato od un insieme di fabbricati che, nello stato in cuisi trova, di per s stesso utile e atto a produrre un redditoproprio.

LE FASI DEL CATASTO DEI FABBRICATI

Secondo quanto sancito dalla Legge n 1249 dell11agosto 1939, le fasi del Catasto dei Fabbricati sonoessenzialmente quattro (in analogia con il Catasto deiTerreni):

1 la FORMAZIONE:2 la PUBBLICAZIONE3 lATTIVAZIONE4 la CONSERVAZIONE

LA FASE DI FORMAZIONE

La FORMAZIONE prevede diverse operazioni:

- ACCERTAMENTO

- RILEVAMENTO

- STIMA: qualificazione (categorie) classificazione (classi) classamento determinazione delle tariffe

(rendita e tariffe)

QUALIFICAZIONE E CLASSIFICAZIONE

ZONE CENSUARIE: partidi territorio aventicaratteristiche ambientali,socio-economiche,tendenza eapprezzamento delmercato immobiliare, tipoed epoca delle costruzioniuniformi

QUALIFICAZIONE:

distinzione delle u.i.u. aseconda della

destinazione ordinaria epermanente

CLASSIFICAZIONE:

distinzione delle u.i.u. aseconda della capacit di

reddito

LE CATEGORIE: IMMOBILI A DESTINAZIONEORDINARIA (A, B, C)

A1 Abit di tipo signorile

A2 Abit di tipo civile

A3 Abit di tipo economico

A4 Abit di tipo popolare

A5 Abit di tipo ultrapopol.

A6 Abit di tipo rurale

A7 Abit in villini

A8 Abit in ville

A9 Castelli, palazzi, ...

A10 Uffici e studi privati

A11 Abit tipici dei luoghi

B1 Collegi, ospizi, caserme...

B2 Ospedali, case di cura

B3 Prigioni e riformatori

B4 Uffici pubblici

B5 Scuole, lab. scientifici

B6 Biblioteche, musei

B7 Cappelle e oratori

B8 Magazzini sotterranei

C1 Negozi e botteghe

C2 Magazzini e depositi

C3 Laboratori

C4 Locali per esercizisportivi

C5 Stabilimenti balneari

C6 Stalle, scuderie,autorimesse

C7 Tettoie

LE CATEGORIE: IMMOBILI A DESTINAZIONESPECIALE (D) E PARTICOLARE (E)

D1 Opifici

D2 Alberghi e pensioni

D3 Teatri, sale per concerti espettacoli

D4 Case di cura e ospedali privati

D5 Istituti di credito, cambio eassicurazione

D6 Fabbricati per esercizi sportivi afini di lucro

D7 Fabbricati per attivit industriali

D8 Fabbricati per attivit commerciali

D9 Edifici galleggianti e ponti privati apedaggio

E1 Stazioni di trasporto

E2 Ponti comunali e provinciali apedaggio

E3 Fabbricati per esigenzepubbliche

E4 Recinti per esigenze pubbliche

E5 Fortificazioni

E6 Fari, semafori, torri

E7 Fabbricati per il culto

E8 Fabbricati nei cimiteri

E9 Edifici non compresi nelle altrecategorie del gruppo E

LA FORMAZIONE DELLE CLASSI

Per formare le classi, vengono individuate le principalicaratteristiche che valgono a distinguere una classe da unaltra(tra due classi di reddito successive si riconoscono differenze direddito del 15-20%)CARATTERISTICHE ESTRINSECHE:

- ubicazione;

- salubrit della zona;

- esistenza ed efficienza dei servizipubblici;

- la rispondenza della zona alle esigenzedi specifiche destinazioni;

- il rapporto tra domanda ed offerta delleUIU nel mercato locale;

- il ceto degli abitanti nella zona

CARATTERISTICHE INTRINSECHE:

- esposizione prevalente;

- grado di finitura e stato diconservazione

- caratteristiche igieniche ed estetiche

- dimensioni dei vani rispetto adimensioni medie

- esistenza e funzionalit dei servizicomuni

MODALITA DI CLASSAMENTODEI GRUPPI A, B, CPer ogni categoria e classe dei gruppi A, B, C, viene definitaanche la relativa unit tipo di riferimento, come termine diconfronto per il successivo classamento:

CARATTERISTICHE :

- genere;

- ubicazione;

- collegamento con il trasporto pubblico

- esposizione prevalente

- epoca della costruzione

- qualit delle strutture

- stato di conservazione

- grado delle finiture

- ampiezza media dei vani

- richiesta sul mercato

- impianti

GRADI DI MERITO:

- signorile, civile, popolare

- centrale, periferica, suburbana, ...

- ottimo, buono, scarso

- ottima, buona, mediocre, cattiva

- recentissima, recente, vecchia, antica

- robusta, normale, leggera

- ottimo, buono, mediocre, cattivo

- ricco, ordinario, semplice, rustico

- grande, media, piccola

- ricercata, normale, non richiesta, ...)

- completi, normali, scarsi, mancanti

LA RENDITA CATASTALE PER I GRUPPI D, E

Per i gruppi D ed E la norma prevede invece di procedere alladeterminazione della relativa rendita catastale mediante stimadiretta condotta per ogni singola unit immobiliare.

Quindi non viene fatta alcuna classificazione, n la scelta diunit tipo.

LA DETERMINAZIONE DELLE TARIFFE

Dopo aver attribuito una specifica categoria e classe alle unit immobiliaritipo dei gruppi A, B e C si passati alla determinazione del redditoimponibile catastale attraverso i seguenti procedimenti di stima:

1. Nelle zone in cui praticata la locazione si parte dal canone daffitto (Rl=Reddito lordo):

RI = RL - (Q + S + Sf + I)

Q = quote di integrazione, manutenzione e assicurazione

S = spese per servizi comuni

SF, I = sfitto e inesigibilit quali mancati redditi

2. Nelle zone in cui non praticata la locazione si parte dal beneficiofondiario (Bf), inteso come interesse del capitale fondiario (valore venaleottenuto dal confronto di compravendite) a cui viene aggiunto il carico delleimposte (a= aliquota imposta fabbricati e altri contributi):

R = Bf / (1 - a)

GLI ATTI DEL CATASTO DEI FABBRICATI

! SCHEDARIO DELLE PARTITE

! SCHEDARIO DEI POSSESSORI

! SCHEDARIO DEI NUMERI DI MAPPA

! SCHEDA PLANIMETRICA

LA CONSERVAZIONE DEL CATASTO FABBRICATI

Per conservazione sintende laggiornamento tecnico egiuridico degli atti.

Le operazioni che lo permettono sono:

! domanda di voltura (per le variazioni soggettive);

! dichiarazione di nuova costruzione;

! variazione di fabbricati gi accatastati.

LE VISURE E LE INFORMAZIONI CENSUARIE

Per ogni unit immobiliare la banca dati del catasto fabbricati conserva leseguenti informazioni:

- lidentificazione del bene (comune, foglio, mappale ed eventualesubalterno)

- i dati toponomastici (via, numero civico, piano);

- la destinazione duso (categoria)

- il livello di redditivit (classe)

- la consistenza (vani per abitazioni e uffici, mc per scuole, ufficipubblici, ecc., mq per negozi, autorimesse, ecc.)

- la rendita catastale

- i nominativi dei possessori e dei titolari di altri diritti reali

LA LEGGE 662/96 E LA RIFORMA DEL CATASTO

FEDERALISMO AMMINISTRATIVO

FEDERALISMO FISCALE

DALLE PERSONE ALLE COSE

! NUOVO SISTEMA ESTIMATIVO CATASTALE(DPR 138/98)

! REVISIONE DEI CRITERI DI ACCATASTAMENTO DEI FABBRICATIRURALI

(DPR 139/98)

IL DPR 138/98 EIL NUOVO SISTEMA ESTIMATIVO CATASTALE

! NUOVE ZONE CENSUARIE: MICROZONE

! m2 LORDO COME UNITA DI CONSISTENZA UNICA DISUPERFICIE CATASTALE

! NUOVE CATEGORIE E CLASSI

! IPOTESI DI VALUTAZIONE PLURIPARAMETRICA:

T = Vm * r = [Va * (1+K1) + Vk * (1+K2)] * (1+K3) * rT= tariffa

Va= valore dellarea

Vk= Costo di costruzione

Ki= sommatoria dei coefficienti che esprimono la differenza delle caratteristiche rispetto

allunit di riferimento

r= saggio di fruttuosit

IL DPR 138/98 ELA NUOVA SUDDIVISIONE DEL TERRITORIO

CRITERI DI DETERMINAZIONE omogeneit nei caratteri di posizione, urbanistici, storico -

ambientali, socio - economici, di dotazione di servizi edinfrastrutture urbane;

uniformit delle unit immobiliari per caratteristichetipologiche, epoca di costruzione e destinazioni prevalenti;

mercato immobiliare omogeneo sul piano dei redditi e deivalori, e in particolare per lincidenza su di essi dellecaratteristiche estrinseche delle unit immobiliari.

MICROZONA: porzione del territorio comunale o, nel caso dizone costituite da gruppi di Comuni, un intero territorio comunaleche presenta omogeneit nei caratteri di posizione, urbanistici,storico - ambientali, socio - economici, nonch nella dotazione deiservizi ed infrastrutture urbane

IL DPR 138/98 ELA NUOVA SUDDIVISIONE DEL TERRITORIO

NORME TECNICHE ciascuna microzona individuata da uno o pi fogli

contigui della mappa catastale del Comune ed contraddistinta da un numero cardinale progressivo;

allinterno di ciascuna di esse il rapporto tra i valori dimercato massimo e minimo a mq delle u.i. assunte qualiriferimento non deve risultare >2;

lo scostamento percentuale tra i valori medi ordinari amq delle u.i. di riferimento site in due microzonecontigue ed urbanisticamente omogenee non deverisultare < 30%.

IL NUOVO QUADRO DELLE CATEGORIE

UNITA IMMOBILIARI ORDINARIE

P/1 - Unit immobiliari perresidenze collettive e simili

P/2 - Unit immobiliari perfunzioni sanitarie

P/3 - Unit immobiliari perfunzioni rieducative

P/4 - Unit immobiliari perfunzioni amministrative,scolastiche e simili

P/5 - Unit immobiliari perfunzioni culturali e simili

GRUPPO RUnit immobiliari a destinazione

abitativa di tipo privato e locali destinatia funzioni complementari.

R/1 - Abitazioni in fabbricatiresidenziali e promiscui

R/2 - Abitazioni in villino e villaR/3 - Abitazioni tipiche dei

luoghiR/4 - Posti auto coperti, posti

auto scoperti su areeprivate, locali per rimessedi veicoli.

GRUPPO PUnit immobiliari a destinazionepubblica o di interesse collettivo.

T/1 - Negozi e locali assimilabiliT/2 - Magazzini, locali da

deposito e laboratoriartigianali

T/3 - Fabbricati e locali peresercizi sportivi

T/4 - PensioniT/5 - Autosilos, autorimesse e

parcheggi a raso di tipopubblico

T/6 - Stalle, scuderie e similiT/7 - Uffici, studi e laboratori

professionali

GRUPPO TUnit immobiliari a destinazione

terziaria.

IL DPR 138/98 E IL NUOVO QUADRO DELLE CATEGORIE

UNITA IMMOBILIARI SPECIALI

V/1 - Stazioni per servizi di trasportoterrestri, marittimi, aerei ed impiantidi risalita

V/2 - Stabilimenti balneari e di acquecurative

V/3 - Fiere permanenti, recinti chiusi permercati, posteggio bestiame e simili

V/4 - Fabbricati destinati alleserciziopubblico dei culti, cappelle e oratori

V/5 - OspedaliV/6 - Fabbricati, locali, aree attrezzate per

esercizi sportivi e per divertimento, arene eparchi zoo

V/7 - Unit immobiliari a destinazionepubblica o interesse collettivo,non censibili nelle categorie P [ ... ]

Z/1 - Unit immobiliari per funzioni produttiveZ/2 - Unit immobiliari per funzioni produttive

e connesse allagricolturaZ/3 - Unit immobiliari per funzioni terziario -

commercialiZ/4 - Unit immobiliari per funzioni terziario -

direzionaliZ/5 - Unit immobiliari per funzioni ricettiveZ/6 - Unit immobiliari per funzioni culturali e

per lo spettacoloZ/7 - Stazioni di servizio e per la distribuzione

dei carburanti agli autoveicoliZ/8 - Posti barca compresi in porti turisticiZ/9 - Edifici galleggianti o sospesi a punti

fissi del suoloZ/10 - Unit immobiliari a destinazione

residenziale o terziaria, non censibilinelle categorie dei gruppi R e T [ ... ]

GRUPPO RUnit immobiliari speciali a destinazione terziaria,

produttiva e diversa.

GRUPPO VUnit immobiliari speciali per funzioni pubbliche e di

interesse collettivo.

z

RENDITA E VALORE CATASTALE

RENDITA CATASTALE:reddito imponibile per i fabbricati

VALORE CATASTALE:determinato con la capitalizzazione della rendita catastale

AUSPICIO DI UN CATASTO A VALORI