8.8 Regione Svizzera del Sud - FPRE€¦ · Eco. dom. Quota 1 Rurale tradizionale 14’115 9.4 % 2...

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8.8 Regione Svizzera del Sud

Fig. 8.8.1Regione Svizzera del Sud

Fonte : UST, Fahrländer Partner ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.

Tab. 8.8.2Cifre chiave demografia

Regione Svizzera Sud Svizzera

Livello Variazione Livello Variazione

Popolazione ( 2017 ) 328’411 - 0.2 % ( 2016 ) 8’484’130 0.8 % ( 2016 )

Stranieri ( 2017 )NumeroQuota

92’02228.0 %

- 0.9 % ( 2016 )

- 0.37 * ( 2016 )

2’126’39225.1 %

1.2 % ( 2016 )

0.11 * ( 2016 )

Reddito netto medio ( 2015 ) 76’405 0.7 % ( 2010 ) 81’206 3.5 % ( 2010 )

Ceto sociale ( 2016 )Ceti bassi * *Ceti medi * *Ceti alti * *

33.7 %32.7 %33.6 %

- 9.55 * ( 2000 )

- 5.19 * ( 2000 )

14.74 * ( 2000 )

35.6 %32.4 %31.9 %

1.59 * ( 2000 )

- 8.00 * ( 2000 )

6.41 * ( 2000 )

Nota : anno di riferimento per la variazione tra parentesi, * punti percentuali. * * Ceti bassi : 1 Rurale tradizionale, 2 Lavoratori moderni, 3 Alternativa improvvisata ; Ceti medi : 4 Ceto medio classico, 5 Ceto medio aperto, 6 Alternativa affermata ; Ceti alti : 7 Ceto alto borghese, 8 Ceto alto orientato alla formazione, 9 Avanguardia urbana.Fonte : UST, AFC, Fahrländer Partner & sotomo.

Regione MS :

80 Locarno81 Bellinzona82 Lugano83 Mendrisio

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Fig. 8.8.3 Fig. 8.8.4Evoluzione della popolazione Evoluzione della popolazione straniera

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2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Svizzera Sud Svizzera

Nota : indicizzato (base : 2008 = 100 ).

90

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130

140

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017


Nota : indicizzato ( base : 2008 = 100 ).Fonte : UST. Fonte : UST.

Fig. 8.8.5Evoluzione della popolazione ( 2014 – 2017 )

Bellinzona

Lugano

Nota : evoluzione della popolazione, confronto regionale 2014 – 2017 ; raggio del cerchio in relazione alla popolazione 2017.Fonte : UST ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.

Fig. 8.8.6Evoluzione della popolazione straniera ( 2014 – 2017 )

Bellinzona

Lugano

Nota : evoluzione della popolazione straniera, confronto regionale 2014 – 2017 ; raggio del cerchio in relazione alla popolazione straniera 2017.Fonte : UST ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.

sotto la media medio sopra la media


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Tab. 8.8.7 Fig. 8.8.8Distribuzione dei segmenti di domanda nel Segmenti di domanda nel mercato abitativo – mercato abitativo ( 2016 ) differenza rispetto alla Svizzera ( 2016 )

Regione Svizzera Sud

Eco. dom. Quota

1 Rurale tradizionale 14’115 9.4 %

2 Lavoratori moderni 15’729 10.4 %

3 Alternativa improvvisata 20’967 13.9 %

4 Ceto medio classico 13’019 8.6 %

5 Ceto medio aperto 18’258 12.1 %

6 Alternativa affermata 18’061 12.0 %

7 Ceto alto borghese 12’117 8.0 %

8 Ceto alto orientato alla formazione 12’619 8.4 %

9 Avanguardia urbana 26’005 17.2 %

Totale 150’890 100.0 %

Fonte : Fahrländer Partner & sotomo. Nota : legenda in punti percentuali.Fonte : Fahrländer Partner & sotomo.

Fig. 8.8.9Distribuzione dei segmenti di domanda nel mercato abitativo ( 2016 )

Bellinzona

Lugano

Fonte : Fahrländer Partner & sotomo ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.

Fig. 8.8.10Evoluzione della quota delle economie domestiche di ceto alto ( 2000 – 2016 )

Bellinzona

Lugano

Nota : evoluzione della quota delle economie domestiche di ceto alto, confronto regionale 2000 – 2016 ; raggio del cerchio in relazione alla quota delle economie domestiche di ceto alto 2016 ; Ceti alti : 7 Ceto alto borghese, 8 Ceto alto orientato alla formazione, 9 Avanguardia urbana.Fonte : Fahrländer Partner & sotomo ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.

7 8 9

4 5 6

1 2 3

1 Rurale tradizionale 2 Lavoratori moderni 3 Alternativa improvvisata 4 Ceto medio classico 5 Ceto medio aperto 6 Alternativa affermata 7 Ceto alto borghese 8 Ceto alto orientato alla formazione 9 Avanguardia urbana


Cet

o so

cial

e

Stile di vita

-10 fino - 6 - 6 fino - 2 - 2 fino 2 2 fino 6 6 fino 10 1

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Tab. 8.8.11 Fig. 8.8.12Distribuzione delle fasi di vita ( 2016 ) Fasi di vita – differenza rispetto alla Svizzera ( 2016 )


Eco. dom. Quota

Giovani single ( fino 34 anni ) 9’973 6.6 %

Single età media ( 35 fino 54 a. ) 14’620 9.7 %

Single anziani ( 55 + anni ) 32’904 21.8 %

Giovani coppie ( fino 34 anni ) 4’454 3.0 %

Coppie età media ( 34 fino 54 a. ) 9’030 6.0 %

Coppie anziane ( 55 + anni ) 26’414 17.5 %

Famiglie con bambini * 39’528 26.2 %

Famiglie monoparentali * 9’833 6.5 %

Coabitazione * 4’139 2.7 %

Totale 150’895 100.0 %

Nota : * senza distinzioni di età. Nota : legenda in punti percentuali.Fonte : Fahrländer Partner & sotomo. Fonte : Fahrländer Partner & sotomo.

Fig. 8.8.13Distribuzione delle fasi di vita ( 2016 )

Bellinzona

Lugano

Fonte : Fahrländer Partner & sotomo ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.

Fig. 8.8.14Evoluzione della quota dei single anziani e delle coppie anziane ( 2000 – 2016 )

Bellinzona

Lugano

Nota : evoluzione della quota dei single anziani e delle coppie anziane, confronto regionale 2000 – 2016 ; raggio del cerchio in relazione alla quota dei single anziani e delle coppie anziane 2016.Fonte : Fahrländer Partner & sotomo ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.

Giovani single Single età media Single anziani Giovani coppie Coppie età media Coppie anziane Famiglie con bambini Famiglie monoparentali Coabitazione


Gio

vani

Età

med

iaAn

zian

i

Famiglie con bambini

Single Famiglie monoparent.

Coppie Co- abitazione

-10 fino - 6 - 6 fino - 2 - 2 fino 2 2 fino 6 6 fino 10

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8.8.1 Mercato abitativo Regione Svizzera del Sud

Tab. 8.8.1.1Cifre chiave mercato abitativo

Regione Svizzera del Sud Svizzera


Numero abitazioni ( 2017 ) 216’847 0.9 % ( 2016 ) 4’469’498 1.1 % ( 2016 )

Quota abitazioni non occupate ( 2018 ) 2.14 % 0.47 * ( 2017 ) 1.62 % 0.16 * ( 2017 )

Investimenti nella costruzione abitativa ( 2016 ) 1’484 - 4.5 % ( 2015 ) 31’598 1.0 % ( 2015 )

Nota : anno di riferimento per la variazione tra parentesi, * punti percentuali. Investimenti nella costruzione abitativa in milioni CHF.Fonte : UST.

Fig. 8.8.1.2 Fig. 8.8.1.3Evoluzione del numero di abitazioni Evoluzione del numero di abitazioni non occupate

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2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017


Nota : indicizzato ( base : 2008 = 100 ).

0.0%

0.5%

1.0%

1.5%

2.0%

2.5%

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018


Nota : abitazioni non occupate in % del numero di abitazioni. Fonte : UST. Fonte : UST.

Fig. 8.8.1.4 Fig. 8.8.1.5Evoluzione delle domande e permessi di costruzione Evoluzione degli investimenti nella costruzione abitazioni abitativa

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1'000

2'000

3'000

4'000

2013

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2014

:1

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:2

2014

:3

2014

:4

2015

:1

2015

:2

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:3

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:4

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:1

2016

:2

2016

:3

2016

:4

2017

:1

2017

:2

2017

:3

2017

:4

2018

:1

2018

:2

2018

:3

Domande Svizzera Sud Permessi Svizzera Sud

Nota : numero abitazioni, somma annua mobile.

60

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2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017*


Nota : * dati relativi agli investimenti nella costruzione 2017 vengo- Fonte : Baublatt, calcolo Fahrländer Partner. no pubblicati in luglio 2019 dall’UST. Indicizzato ( base : 2008 = 100 ).

Fonte : UST.

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Fig. 8.8.1.6Evoluzione del numero di abitazioni ( 2016 – 2017 )

Bellinzona

Lugano

Nota : evoluzione del numero di abitazioni, confronto regionale 2016 – 2017 ; raggio del cerchio in relazione al numero di abitazioni 2017.Fonte : UST ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.

Fig. 8.8.1.7Evoluzione delle abitazioni non occupate ( 2017 – 2018 )

Bellinzona

Lugano

Nota : evoluzione del numero di abitazioni non occupate, confronto regionale 2017 – 2018 ; raggio del cerchio in relazione alla quota di abitazioni non occupate 2018.Fonte : UST ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.

Fig. 8.8.1.8Indice della qualità d’abitazione e di vita ( IQAV ) ( 2018 )

Bellinzona

Lugano

Nota : indice della qualità d’abitazione e di vita ( IQAV ) ( indice totale ) 2018 ; raggio del cerchio in relazione alla popolazione 2017.Fonte : IQAV Fahrländer Partner ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.



fortemente sotto la media sotto la media medio sopra la media buono molto buono

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8.8.2 Proprietà abitativa Regione Svizzera Sud

Fig. 8.8.2.1Appartamento di proprietà (PPP) medio : prezzo di transazione in CHF ( 4° trimestre 2018 )

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Bellinzona

Lugano

Specificazione : 4.5-locali, nuova costruzione, 1° piano, superficie abitabile 115 m2 SUP SIA 416, standard medio, con balcone/terrazza, buona posizione abitativa, nessuno standard minergie, valore di mercato in CHF.Fonte : modelli edonici Fahrländer Partner ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.

Fig. 8.8.2.2Casa unifamiliare (CU) media : prezzo di transazione in CHF ( 4° trimestre 2018 )

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Bellinzona

Lugano

Specificazione : nuova costruzione, indipendente, terreno 500 m2, volume 750 m3 SIA 416, standard medio, buona posizione abitativa, nessuno standard minergie, valore di mercato in CHF.Fonte : modelli edonici Fahrländer Partner ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.

Fig. 8.8.2.3 Fig. 8.8.2.4Prezzi di transazione PPP segmento inferiore Prezzi di transazione CU segmento inferiore

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:1

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:1

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Nota : indicizzato ( base : 1° trimestre 2000 = 100 ).

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:1

2013

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:1

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Nota : indicizzato ( base : 1° trimestre 2000 = 100 ).Fonte : indici dei prezzi di transazione Fahrländer Partner. Fonte : indici dei prezzi di transazione Fahrländer Partner.

< 660’000 660’000 fino 730’000 730’000 fino 790’000 790’000 fino 860’000 860’000 fino 950’000 950’000 fino 1’040’000 > 1’040’000

< 730’000 730’000 fino 900’000 900’000 fino 1’010’000 1’010’000 fino 1’120’000 1’120’000 fino 1’230’000 1’230’000 fino 1’460’000 > 1’460’000

1

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Fig. 8.8.2.5 Fig. 8.8.2.6Prezzi di transazione PPP segmento medio Prezzi di transazione CU segmento medio

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:1



Fig. 8.8.2.7 Fig. 8.8.2.8Prezzi di transazione PPP segmento superiore Prezzi di transazione CU segmento superiore

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:1

2018

:1



Fig. 8.8.2.9Prezzi di transazione PPP segmento medio – Regioni MS

0

50

100

150

200

250

300

2000

:1

2000

:3

2001

:1

2001

:3

2002

:1

2002

:3

2003

:1

2003

:3

2004

:1

2004

:3

2005

:1

2005

:3

2006

:1

2006

:3

2007

:1

2007

:3

2008

:1

2008

:3

2009

:1

2009

:3

2010

:1

2010

:3

2011

:1

2011

:3

2012

:1

2012

:3

2013

:1

2013

:3

2014

:1

2014

:3

2015

:1

2015

:3

2016

:1

2016

:3

2017

:1

2017

:3

2018

:1

2018

:3

Locarno (MS) Bellinzona (MS) Lugano (MS) Mendrisio (MS)

Nota : indicizzato ( base : 1° trimestre 2000 = 100 ) ; serie temporali aggiustate (smoothing tramite media mobile su tre trimestri).Fonte : indici dei prezzi di transazione Fahrländer Partner.

9

Alm

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mob

ilia

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Fa

hrl

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rtn

er

Fig. 8.8.2.10Prezzi di transazione CU segmento medio – Regioni MS (selezione)

0

50

100

150

200

250

2000

:1

2000

:3

2001

:1

2001

:3

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:1

2002

:3

2003

:1

2003

:3

2004

:1

2004

:3

2005

:1

2005

:3

2006

:1

2006

:3

2007

:1

2007

:3

2008

:1

2008

:3

2009

:1

2009

:3

2010

:1

2010

:3

2011

:1

2011

:3

2012

:1

2012

:3

2013

:1

2013

:3

2014

:1

2014

:3

2015

:1

2015

:3

2016

:1

2016

:3

2017

:1

2017

:3

2018

:1

2018

:3

Locarno (MS) Bellinzona (MS) Lugano (MS) Mendrisio (MS)

Nota : indicizzato ( base : 1° trimestre 2000 = 100 ) ; serie temporali aggiustate (smoothing tramite media mobile su tre trimestri).Fonte : indici dei prezzi di transazione Fahrländer Partner.

Fig. 8.8.2.11 Fig. 8.8.2.12Prezzi terreno edificabile per case plurifamiliari Prezzi terreno edificabile per CU ( allacciato )con PPP ( allacciato )

0

200

400

600

800

1000

1200

2000

:1

2001

:1

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:1

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:1

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:1

2011

:1

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:1

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:1

2014

:1

2015

:1

2016

:1

2017

:1

2018

:1

inferiore medio superiore

Nota : valore intrinseco, indicizzato ( base : 1° trimestre 2000 = 100 ).

0

100

200

300

400

500

2000

:1

2001

:1

2002

:1

2003

:1

2004

:1

2005

:1

2006

:1

2007

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2008

:1

2009

:1

2010

:1

2011

:1

2012

:1

2013

:1

2014

:1

2015

:1

2016

:1

2017

:1

2018

:1

inferiore medio superiore

Nota : valore intrinseco, indicizzato ( base : 1° trimestre 2000 = 100 ).Fonte : indici dei prezzi di terreno edificabile Fahrländer Partner. Fonte : indici dei prezzi di terreno edificabile Fahrländer Partner.

Fig. 8.8.2.13 Fig. 8.8.2.14Evoluzione quota PPP non occupate Evoluzione quota PPP non occupate

0.0%

0.2%

0.4%

0.6%

0.8%

1.0%

1.2%

1.4%

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018


Nota : abitazioni non occupate in % del numero di abitazioni.

0.0%

0.1%

0.2%

0.3%

0.4%

0.5%

0.6%

0.7%

0.8%

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018


Nota : abitazioni non occupate in % del numero di abitazioni.Fonte : UST, calcolo Fahrländer Partner. Fonte : UST, calcolo Fahrländer Partner.

1

2

3

4

5

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7

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8.1

8.2

8.4

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8.8

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Fig. 8.8.2.15 Fig. 8.8.2.16Durata d’inserzione PPP Durata d’inserzione CU

0

20

40

60

80

100

120

2016

:2

2016

:3

2016

:4

2017

:1

2017

:2

2017

:3

2017

:4

2018

:1

2018

:2

2018

:3


Nota : numero di giorni.

0

20

40

60

80

100

120

2016

:2

2016

:3

2016

:4

2017

:1

2017

:2

2017

:3

2017

:4

2018

:1

2018

:2

2018

:3


Nota : numero di giorni.Fonte : portali di annunci immobiliari, calcolo Fahrländer Partner. Fonte : portali di annunci immobiliari, calcolo Fahrländer Partner.

Fig. 8.8.2.17Evoluzione della durata d’inserzione PPP ( 2017 – 2018 )

Bellinzona

Lugano

Nota : evoluzione della durata d’inserzione PPP in numero di giorni dal 1° fino al 3° trimestre 2017 – 1° fino 3° trimestre 2018 ; raggio del cerchio in relazione alla durata d’inserzione PPP in numero di giorni dal 1° fino al 3° trimestre 2018. Fonte : portali di annunci immobiliari, calcolo Fahrländer Partner ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.

Fig. 8.8.2.18Evoluzione della durata d’inserzione CU ( 2017 – 2018 )

Bellinzona

Lugano

Nota : evoluzione della durata d’inserzione PPP in numero di giorni dal 1° fino al 3° trimestre 2017 – 1° fino 3° trimestre 2018 ; raggio del cerchio in relazione alla durata d’inserzione PPP in numero di giorni dal 1° fino al 3° trimestre 2018. Fonte : portali di annunci immobiliari, calcolo Fahrländer Partner ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.

in forte aumento in aumento stabile in calo in forte calo


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Fig. 8.8.2.19 Fig. 8.8.2.20Evoluzione domande e permessi di costruzione CPF Evoluzione domande e permessi di costruzione CU

0

500

1'000

1'500

2'000

2'500

3'000

3'500

2013

:4

2014

:1

2014

:2

2014

:3

2014

:4

2015

:1

2015

:2

2015

:3

2015

:4

2016

:1

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:2

2016

:3

2016

:4

2017

:1

2017

:2

2017

:3

2017

:4

2018

:1

2018

:2

2018

:3


Nota : numero di abitazioni, somma annua mobile.

0

200

400

600

800

1'000

2013

:4

2014

:1

2014

:2

2014

:3

2014

:4

2015

:1

2015

:2

2015

:3

2015

:4

2016

:1

2016

:2

2016

:3

2016

:4

2017

:1

2017

:2

2017

:3

2017

:4

2018

:1

2018

:2

2018

:3


Nota : numero di abitazioni, somma annua mobile.Fonte : Baublatt, calcolo Fahrländer Partner. Fonte : Baublatt, calcolo Fahrländer Partner.

Fig. 8.8.2.21 Fig. 8.8.2.22Evoluzione superficie abitabile 3.5-locali PPP Evoluzione superficie terreno e volume CUin base all’anno di costruzione in base all’anno di costruzione

60

80

100

120

1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015


Nota : superficie utile principale mediana in m2 SIA 416 in base all’anno

0

300

600

900

1'200

1'500

1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015

Sup. terreno Svizzera Sud Sup. terreno SvizzeraVolume Svizzera Sud Volume Svizzera

Nota : superficie mediana del terreno in m2 rispettivamente volumedi costruzione. in m3 SIA 416 in base all’anno di costruzione.Fonte : Fahrländer Partner. Fonte : Fahrländer Partner.

Fig. 8.8.2.23 Fig. 8.8.2.24Distribuzione superficie abitabile 2.5-locali PPP Distribuzione superficie abitabile 4.5-locali PPP

0%

5%

10%

15%

20%

20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120

Nuova costruzione Vecchia costruzione

Nota : uperficie utile principale in m2 SIA 416,

0%

5%

10%

15%

20%

60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160


Nota : uperficie utile principale in m2 SIA 416, nuova costruzione = anno di costruzione 2013 o più recente. nuova costruzione = anno di costruzione 2013 o più recente.Fonte : Fahrländer Partner. Fonte : Fahrländer Partner.

1

2

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Fig. 8.8.2.25Prezzi attesi PPP ( prossimi 12 mesi )

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2008:4 2009:2 2009:4 2010:2 2010:4 2011:2 2011:4 2012:2 2012:4 2013:2 2013:4 2014:2 2014:4 2015:2 2015:4 2016:2 2016:4 2017:2 2017:4 2018:2 2018:4

Punt

i ind

ice

Perc

entu

ale

delle

risp

oste

in calo in forte calo in aumento in forte aumento indice dei prezzi attesi (scala di destra)

Fonte : sondaggio immobiliare Fahrländer Partner, indice dei prezzi attesi HEV Svizzera / FPRE.

Fig. 8.8.2.26Paragone prezzi attesi e retrospetiva PPP

-200

-150

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-50

0

50

100

150

200

2008:4 2009:2 2009:4 2010:2 2010:4 2011:2 2011:4 2012:2 2012:4 2013:2 2013:4 2014:2 2014:4 2015:2 2015:4 2016:2 2016:4 2017:2 2017:4 2018:2 2018:4

Punt

i ind

ice

aspettative troppo pessimistiche aspettative troppo ottimistiche indice a posteriori indice dei prezzi attesi HEV-FPRE


Fig. 8.8.2.27Previsione sull’evoluzione del valore di mercato per PPP ( 2017 – 2021 )

Bellinzona

Lugano

Nota : previsione sull’evoluzione del valore di mercato per case plurifamiliari degli appartamenti in proprietà, confronto regionale 2017 – 2021 ; raggio del cerchio in relazione al volume stimato delle transazioni PPP ( nuova costruzione ) 2013 in Mio CHF.Fonte : RESC Fahrländer Partner, scenario di base novembre 2018 ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.


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Fig. 8.8.2.28Prezzi attesi CU ( prossimi 12 mesi )

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0

40

80

120

160

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0%

20%

40%

60%

80%

100%

2008:4 2009:2 2009:4 2010:2 2010:4 2011:2 2011:4 2012:2 2012:4 2013:2 2013:4 2014:2 2014:4 2015:2 2015:4 2016:2 2016:4 2017:2 2017:4 2018:2 2018:4

Punt

i ind

ice

Perc

entu

ale

delle

risp

oste



Fig. 8.8.2.29Paragone prezzi attesi e retrospetiva CU

-200

-150

-100

-50

0

50

100

150

200

2008:4 2009:2 2009:4 2010:2 2010:4 2011:2 2011:4 2012:2 2012:4 2013:2 2013:4 2014:2 2014:4 2015:2 2015:4 2016:2 2016:4 2017:2 2017:4 2018:2 2018:4

Punt

i ind

ice

aspettative troppo pessimistiche aspettative troppo ottimistiche indice a posteriori indice dei prezzi attesi HEV-FPRE


Fig. 8.8.2.30Previsione sull’evoluzione del valore di mercato per CU ( 2017 – 2021 )

Bellinzona

Lugano

Nota : previsione sull’evoluzione del valore di mercato delle case unifamiliari, confronto regionale 2017 – 2021 ; raggio del cerchio in relazione al volume stimato delle transazioni CU ( nuova costruzione ) 2013 in Mio CHF.Fonte : RESC Fahrländer Partner, scenario di base novembre 2018 ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.


1

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Fig. 8.8.2.31Evoluzione della domanda prospettica della proprietà abitativa – segmento inferiore ( 2017 – 2035 )

Bellinzona

Lugano

Nota : evoluzione della domanda prospettica della proprietà abitativa nel segmento inferiore, confronto regionale 2017 – 2035 ; raggio del cerchio in relazione al numero di proprietà abitative del segmento inferiore 2017 ; scenario «Trend» / «Pianificazione territoriale inalterata».Fonte : modello prospettico Fahrländer Partner ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.

Fig. 8.8.2.32Evoluzione della domanda prospettica della proprietà abitativa – segmento medio ( 2017 – 2035 )

Bellinzona

Lugano

Nota : evoluzione della domanda prospettica della proprietà abitativa nel segmento medio, confronto regionale 2017 – 2035 ; raggio del cerchio in relazione al numero di proprietà abitative del segmento medio 2017 ; scenario «Trend» / «Pianificazione territoriale inalterata».Fonte : modello prospettico Fahrländer Partner ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.

Fig. 8.8.2.33Evoluzione della domanda prospettica della proprietà abitativa – segmento superiore ( 2017 – 2035 )

Bellinzona

Lugano

Nota : evoluzione della domanda prospettica della proprietà abitativa nel segmento superiore, confronto regionale 2017 – 2035 ; raggio del cerchio in relazione al numero di proprietà abitative nel segmento superiore 2017 ; scenario «Trend» / «Pianificazione territoriale inalterata».Fonte : modello prospettico Fahrländer Partner ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.




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8.8.3 Appartamenti in affitto Regione Svizzera Sud

Fig. 8.8.3.1Appartamento in affitto (AA) 3.5-locali : affitti di mercato netti in CHF / mese ( 4° trimestre 2018 )

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Bellinzona

Lugano

Specificazione : 3.5-locali, nuova costruzione, CPF con 11–15 appartamenti, 1° piano, superficie abitabile 85 m2 SUP SIA 416, standard medio, con balcone/terrazza, posizione abitativa media, involucro isolato, nessuno standard minergie, affitti di mercato in CHF / mese.Fonte : modelli edonici Fahrländer Partner ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.

Fig. 8.8.3.2 Fig. 8.8.3.3Affitti di mercato AA ( nuova costruzione ) Affitti di mercato AA ( vecchia costruzione )

0

20

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140

160

180

2008

:120

08:3

2009

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09:3

2010

:120

10:3

2011

:120

11:3

2012

:120

12:3

2013

:120

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2014

:120

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2015

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:120

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2008

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08:3

2009

:120

09:3

2010

:120

10:3

2011

:120

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2012

:120

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:120

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2014

:120

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:120

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2016

:120

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2017

:120

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2018

:120

18:3


Nota : indicizzato ( base : 1° trimestre 2008 = 100 ). Fonte : indici degli affitti di mercato Fahrländer Partner. Fonte : indici degli affitti di mercato Fahrländer Partner.

Fig. 8.8.3.4 Fig. 8.8.3.5Prezzi terreno edificabile per CPF con AA ( allacciato ) Evoluzione domande e permessi di costruzione CPF

0

100

200

300

400

2008

:120

08:3

2009

:120

09:3

2010

:120

10:3

2011

:120

11:3

2012

:120

12:3

2013

:120

13:3

2014

:120

14:3

2015

:120

15:3

2016

:120

16:3

2017

:120

17:3

2018

:120

18:3


Nota : valore intrinseco, indicizzato ( base : 1° trimestre 2008 = 100 ).

0

500

1'000

1'500

2'000

2'500

3'000

3'500

2013

:4

2014

:1

2014

:2

2014

:3

2014

:4

2015

:1

2015

:2

2015

:3

2015

:4

2016

:1

2016

:2

2016

:3

2016

:4

2017

:1

2017

:2

2017

:3

2017

:4

2018

:1

2018

:2

2018

:3


Nota : numero di abitazioni, somma annua mobile. Fonte : indici dei prezzi di terreno edificabile Fahrländer Partner. Fonte : Baublatt, calcolo Fahrländer Partner.

< 1’460 1’460 fino 1’540 1’540 fino 1’610 1’610 fino 1’660 1’660 fino 1’750 1’750 fino 1’810 > 1’810

1

2

3

4

5

6

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8.1

8.2

8.4

8.5

8.6

8.7

8.8

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Fig. 8.8.3.6 Fig. 8.8.3.7Evoluzione quota abitazini non occupate AA Durata d’inserzione AA

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018


Nota : abitazioni non occupate in % del numero di abitazioni.

0

20

40

60

80

2016

:2

2016

:3

2016

:4

2017

:1

2017

:2

2017

:3

2017

:4

2018

:1

2018

:2

2018

:3


Nota : numero di giorni.Fonte : UST, calcolo Fahrländer Partner. Fonte : portali di annunci immobiliari, calcolo Fahrländer Partner.

Fig. 8.8.3.8Evoluzione della durata d’inserzione AA ( 2017 – 2018 )

Bellinzona

Lugano

Nota : evoluzione della durata d’inserzione AA in numero di giorni dal 1° fino al 3° trimestre 2017 – 1° fino 3° trimestre 2018 ; raggio del cerchio in relazione alla durata d’inserzione AA in numero di giorni dal 1° fino al 3° trimestre 2018.Fonte : portali di annunci immobiliari, calcolo Fahrländer Partner ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.

Fig. 8.8.3.9 Fig. 8.8.3.10Distribuzione superficie abitabile 2.5-locali AA Distribuzione superficie abitabile 4.5-locali AA

0%

5%

10%

15%

20%

25%

20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120


Nota : uperficie utile principale in m2 SIA 416,

0%

5%

10%

15%

20%

25%

60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160


Nota : uperficie utile principale in m2 SIA 416,nuova costruzione = anno di costruzione 2013 o più recente. nuova costruzione = anno di costruzione 2013 o più recente.Fonte : Fahrländer Partner. Fonte : Fahrländer Partner.


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Fig. 8.8.3.11Affitti di mercato attesi AA ( prossimi 12 mesi )

-200

-160

-120

-80

-40

0

40

80

120

160

200

-100%

-80%

-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2008:4 2009:2 2009:4 2010:2 2010:4 2011:2 2011:4 2012:2 2012:4 2013:2 2013:4 2014:2 2014:4 2015:2 2015:4 2016:2 2016:4 2017:2 2017:4 2018:2 2018:4

Punt

i ind

ice

Perc

entu

ale

delle

risp

oste



Fig. 8.8.3.12Macro-rating della posizione attuale AA ( 4° trimestre 2018 )

Bellinzona

Lugano

Nota : attrattività di un’ubicazione dal punto di vista dell’investitore ; raggio del cerchio in relazione al numero di appartamenti in affitto 2017.Fonte : macro-rating Fahrländer Partner ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.

Fig. 8.8.3.13Macro-rating della posizione prospettico AA ( 4° trimestre 2018 )

Bellinzona

Lugano

Nota : attrattività a lungo termine di un’ubicazione dal punto di vista dell’investitore ; raggio del cerchio in relazione al numero di appartamenti in affitto 2017.Fonte : macro-rating Fahrländer Partner ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.

pessimo medio buono molto buono eccellente


1

2

3

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5

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8

8.1

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8.4

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Fig. 8.8.3.14Evoluzione della domanda prospettica di AA del segmento inferiore ( 2017 – 2035 )

Bellinzona

Lugano

Nota : evoluzione della domanda prospettica di appartamenti in affitto del segmento inferiore, confronto regionale 2017 – 2035 ; raggio del cerchio in relazione al numero di appartamenti in affitto del segmento inferiore 2017 ; scenario «Trend» / «Pianificazione territoriale inalterata».Fonte : modello prospettico Fahrländer Partner ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.

Fig. 8.8.3.15Evoluzione della domanda prospettica di AA del segmento medio ( 2017 – 2035 )

Bellinzona

Lugano

Nota : evoluzione della domanda prospettica di appartamenti in affitto del segmento medio, confronto regionale 2017 – 2035 ; raggio del cerchio in relazione al numero di appartamenti in affitto del segmento medio 2017 ; scenario «Trend» / «Pianificazione territoriale inalterata».Fonte : modello prospettico Fahrländer Partner ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.

Fig. 8.8.3.16Evoluzione della domanda prospettica di AA del segmento superiore ( 2017 – 2035 )

Bellinzona

Lugano

Nota : evoluzione della domanda prospettica di appartamenti in affitto del segmento superiore , confronto regionale 2017 – 2035 ; raggio del cerchio in relazione al numero di appartamenti in affitto del segmento superiore 2017 ; scenario «Trend» / «Pianificazione territoriale inalterata».Fonte : modello prospettico Fahrländer Partner ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.




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8.8.4 Mercato delle superfici commerciali Regione Svizzera Sud

Tab. 8.8.4.1Cifre chiave mercato delle superfici commerciali



Aziende ( 2016 ) 36’872 680’100

Equivalenti a tempo pieno ( 2016 ) 177’836 10.2 % ( 2008 ) 4’001’093 5.9 % ( 2008 )

Fabbisogno superfici commerciali SP ( 2016 ) 18’170’425 6.5 % ( 2008 ) 404’696’773 2.7 % ( 2008 )

Investimenti nella costruzione commerciale ( 2016 ) 280 3.8 % ( 2015 ) 9’637 -1.2 % ( 2015 )

Nota : anno di riferimento per la variazione tra parentesi. Investimenti nella costruzione commerciale in Mio CHF. Fonte : UST, modello prospettico Fahrländer Partner.

Fig. 8.8.4.2Struttura economica : equivalenti a tempo pieno secondo il settore economico ( 2016 )

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Svizzera

Svizzera Sud

Cambiamento strutturale : contributo alla crescita secondo il settore economico ( 2008 – 2016 )

-4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16%

Svizzera

Svizzera Sud

Industria tradizionaleTrasporto e logisticaServizi finanziari e alle imprese

Industria di puntaCommercio al dettaglioServizi amministrativi, sociali e para-pubblici

CostruzioneCommercio all’ingrosso Tempo libero, settore alberghiero, ristorazione

Fonte : UST, calcolo Fahrländer Partner.

Fig. 8.8.4.3Struttura economica regionale : equivalenti a tempo pieno in base al settore economico ( 2016 )

Bellinzona

Lugano

Fonte : UST, calcolo Fahrländer Partner.

Industria tradizionale Industria di punta Costruzione Trasporto e logistica Commercio al dettaglio Commercio all’ingrosso Servizi finanziari e alle imprese Servizi amministrativi, sociali e para-pubblici Tempo libero, settore alberghiero, ristorazione

1

2

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4

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Fig. 8.8.4.4 Fig. 8.8.4.5Evoluzione degli equivalenti a tempo pieno (ETP) Evoluzione degli equivalenti a tempo pieno nel

settore classico del mercato per superfici d’ufficio, commercio al dettaglio, artigianato / industria

60

80

100

120

140

160

2005 2008 2011 2012 2013 2014 2015 2016


Nota : indicizzato ( base : 2005 = 100 ).

60

80

100

120

140

160

2005 2008 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Mercato uffici classico Commercio al dettaglioArtigianato / industria

Nota : indicizzato ( base : 2005 = 100 ).Fonte : UST. Fonte : UST, Fahrländer Partner.

Fig. 8.8.4.6Evoluzione degli equivalenti a tempo pieno ( 2008 – 2016 )

Bellinzona

Lugano

Nota : evoluzione degli equivalenti a tempo pieno, confronto regionale 2008 – 2016 ; raggio del cerchio in relazione al numero di equivalenti a tempo pieno 2016.Fonte : UST, Fahrländer Partner ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.

Fig. 8.8.4.7Quota degli equivalenti a tempo pieno nel settore classico del mercato per superfici d’ufficio ( 2008 – 2016 )

Bellinzona

Lugano

Nota : evoluzione delle quote di equivalenti a tempo pieno settore classico del mercato per superfici d’ufficio, confronto regionale 2008 – 2016 ; raggio del cerchio in relazione alla quota di equivalenti a tempo pieno del settore classico del mercato per superfici d’ufficio 2016 ; settore classico del mercato per superfici d’ufficio : finanza e assicurazioni, immobiliare, informatica, ricerca e sviluppo, studi di architettura ed ingegneria, servizi alle imprese.Fonte : UST, Fahrländer Partner ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.



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Fig. 8.8.4.8Quota degli equivalenti a tempo pieno nel commercio al dettaglio ( 2008 – 2016 )

Bellinzona

Lugano

Nota : evoluzione delle quote di quivalenti a tempo pieno commercio al dettaglio, confronto regionale 2008 – 2016 ;raggio del cerchio in relazione alla quota di equivalenti a tempo pieno del settore del commercio al dettaglio 2016.Fonte : UST, Fahrländer Partner ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.

Fig. 8.8.4.9Quota degli equivalenti a tempo pieno artigianato / industria ( 2008 – 2016 )

Bellinzona

Lugano

Nota : evoluzione della quoata di equivalenti a tempo pieno artigianato / industria, confronto regionale 2008 – 2016 ; raggio del cerchio in relazione alla quota di equivalenti a tempo pieno del settore artigianato / industria 2016.Fonte : UST, Fahrländer Partner ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.

Fig. 8.8.4.10 Fig. 8.8.4.11Domande e permessi di costruzione per superfici Evoluzione degli investimenti nella costruzione commerciali commerciale

0

100

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300

400

2013

:4

2014

:1

2014

:2

2014

:3

2014

:4

2015

:1

2015

:2

2015

:3

2015

:4

2016

:1

2016

:2

2016

:3

2016

:4

2017

:1

2017

:2

2017

:3

2017

:4

2018

:1

2018

:2

2018

:3


Nota : in Mio CHF, somma annua mobile.

60

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100

120

140

160

180

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017*


Nota : * dati sugli investimenti nella costruzione 2017 verrano pub- Fonte : Baublatt, calcolo Fahrländer Partner. blicati da UST nel luglio 2019. Indicizzato ( base : 2008 = 100 ).

Fonte : UST.



1

2

3

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6

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8.2

8.4

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Tab. 8.8.4.12 Fig. 8.8.4.13Distribuzione dei segmenti di domanda nel mercato Segmenti di domanda mercato sup. ad uso ufficio – delle superfici ad uso ufficio ( 2015 ) Differenza rispetto alla Svizzera ( 2015 )


ETP Quota

1 Centrali di servizi 4’016 6.3 %

2 Fornitori di servizi locale 14’493 22.8 %

3 Pensiero creativo 6’216 9.8 %

4 Back-offices 4’316 6.8 %

5 Aziende vicine al pubblico 17’335 27.3 %

6 Consulenti privato 7’044 11.1 %

7 Performer specializzati 6’990 11.0 %

8 Sede principale 2’896 4.6 %

9 Front-offices esclusivi 301 0.5 %

Totale 63’607 100.0 %

Fonte : Fahrländer Partner & CSL Immobilien. Nota : legenda in punti percentuali.Fonte : Fahrländer Partner & CSL Immobilien.

Fig. 8.8.4.14Distribuzione dei segmenti di domanda nel mercato delle superfici ad uso ufficio ( 2015 )

Bellinzona

Lugano

Fonte : Fahrländer Partner & CSL Immobilien ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.

Fig. 8.8.4.15 Fig. 8.8.4.16Segmenti di domanda mercato sup. ad uso ufficio Segmenti di domanda mercato sup. ad uso ufficio ( 2015 ) – centro città Bellinzona ( 2015 ) – centro città Lugano

Nota : 1 Centrali di servizi, 2 Fornitori di servizi locale, Nota : 1 Centrali di servizi, 2 Fornitori di servizi locale, 3 Pensiero creativo, 4 Back Offices, 3 Pensiero creativo, 4 Back Offices, 5 Aziende vicine al pubblico, 6 Consulenti privati, 5 Aziende vicine al pubblico, 6 Consulenti privati, 7 Performer specializzati, 8 Sede principale, 7 Performer specializzati, 8 Sede principale, 9 Front-offices esclusivi ; rappresentazione in reticoli da 100 metri 9 Front-offices esclusivi ; rappresentazione in reticoli da 100 metri-

con un minimo di 5 impiegati nel settore ufficio. on un minimo di 5 impiegati nel settore ufficio. Fonte : Fahrländer Partner & CSL Immobilien ; Fonte : Fahrländer Partner & CSL Immobilien ; mappa : UST Geostat / Swisstopo. mappa : UST Geostat / Swisstopo.

1 Centrali di servizi 2 Fornitori di servizi locale 3 Pensiero creativo 4 Back Offices 5 Aziende vicine al pubblico 6 Consulenti privati 7 Performer specializzati 8 Sede principale 9 Front-offices esclusivi

Valo

re a

ggiu

nto

Intensità della clientela


7 8 9

4 5 6

1 2 3

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Tab. 8.8.4.17 Fig. 8.8.4.18Distribuzione dei segmenti di domanda nel mercato Segmenti di domanda mercato superfici di vendita delle superfici di vendita ( 2016 ) Differenza rispetto alla Svizzera ( 2016 )


ETP Quota

1 Venditori di servizi 3’681 27.5 %

2 Distr. di servizi agli automobilisti 560 4.2 %

3 Distributori locali 2’245 16.8 %

4 Negozi specializzati 1’760 13.1 %

5 Generalisti locali 1’457 10.9 %

6 Centri dello shopping tradizionale 954 7.1 %

7 Centri dello shopping a filiali 1’323 9.9 %

8 Mercati per addetti ai lavori 609 4.5 %

9 Grandi magazzini 810 6.0 %

Totale 13’398 100.0 %

Fonte : Fahrländer Partner & CSL Immobilien. Nota : legenda in punti percentuali.Fonte : Fahrländer Partner & CSL Immobilien.

Fig. 8.8.4.19Distribuzione dei segmenti di domanda nel mercato delle superfici di vendita ( 2016 )

Bellinzona

Lugano

Fonte : Fahrländer Partner & CSL Immobilien ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.

Fig. 8.8.4.20 Fig. 8.8.4.21Segmenti di domanda mercato superfici di vendita Frequenze passaggi di pedoni ( 2018 ) ( 2016 ) – centro città Bellinzona centro città Bellinzona

Nota : 1 Venditori di servizi, 2 Distributori di servizi agli automobilisti, Nota : 10 – 60 persona per ora ( pers./h ), 3 Distributori locali, 4 Negozi specializzati, 60 – 120 pers./h, 120 – 300 pers./h, 300 – 600 pers./h, 5 Generalisti locali, 6 Centri dello shopping tradizionale, 600 – 1200 pers./h, 1’200 – 3’000 pers./h, > 3’000 pers./h ; 7 Centri dello shopping a filiali, 8 Mercati per addetti ai lavori, numero medio di pedoni per ora nel corso del giorno dalle 07 :00 9 Grandi magazzini ; rappresentazione in reticoli da 25 metri. fino alle ore 20 :00 ; rappresentazione in reticoli da 25 metri ;

Fonte : Fahrländer Partner & CSL Immobilien ; Fonte : Fahrländer Partner ; mappa : UST Geostat / Swisstopo. mappa : UST Geostat / Swisstopo.

1 Venditori di servizi 2 Distributori di servizi agli automobilisti 3 Distributori locali 4 Negozi specializzati 5 Generalisti locali 6 Centri dello shopping tradizionale 7 Centri dello shopping a filiali 8 Mercati per addetti ai lavori 9 Grandi magazzini

tipo

di a

zien

da

motivazione del consumo


7

8

9

4

5

6

1 3

2

1

2

3

4

5

6

7

8

8.1

8.2

8.4

8.5

8.6

8.7

8.8

9

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8.8.5 Mercato delle superfici ad uso ufficio Regione Svizzera Sud

Fig. 8.8.5.1Superfici ad uso ufficio : affitti di mercato in CHF al m2 e all’anno ( 4° trimestre 2018 )

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Bellinzona

Lugano

Specificazione : nuova costruzione, 1° piano, 200 m2 SU SIA 416, costruzione grezza nobile, standard medio, posizione per uffici media, affitti di mercato in CHF / m2 anno ( senza considerare gli incentives).Fonte : modelli edonici Fahrländer Partner ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.

Fig. 8.8.5.2 Fig. 8.8.5.3Affitti di mercato superfici ad uso ufficio Prezzi terreno edificabile per immobili con uffici ( nuova costruzione ) ( allacciato )

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

2008

:120

08:3

2009

:120

09:3

2010

:120

10:3

2011

:120

11:3

2012

:120

12:3

2013

:120

13:3

2014

:120

14:3

2015

:120

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2016

:120

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2017

:120

17:3

2018

:120

18:3



0

50

100

150

200

250

2008

:120

08:3

2009

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Nota : valore intrinseco, indicizzato ( base : 1° trimestre 2008 = 100 ).Fonte : indici degli affitti di mercato Fahrländer Partner. Fonte : indici dei prezzi di terreno edificabile Fahrländer Partner.

Fig. 8.8.5.4Affitti di mercato attesi nel mercato dell superfici ad uso ufficio ( prossimi 12 mesi )

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Inde

xpun

kte

Perc

entu

ale

delle

risp

oste

Sinkend in forte calo in aumento in forte aumento indice dei prezzi attesi (scala di destra)


< 160 160 fino 175 175 fino 195 195 fino 200 200 fino 210 210 fino 220> 220

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Fig. 8.8.5.5Macro-rating della posizione attuale ufficio ( 4° trimestre 2018 )

Bellinzona

Lugano

Nota : attrattività di un’ubicazione dal punto di vista dell’investitore ; raggio del cerchio in relazione al numero di superfici ad uso ufficio 2016.Fonte : macro-rating Fahrländer Partner ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.

Fig. 8.8.5.6Macro-rating della posizione prospettico ufficio ( 4° trimestre 2018 )

Bellinzona

Lugano

Nota : attrattività a lungo termine di un’ubicazione dal punto di vista dell’investitore ; raggio del cerchio in relazione al numero di superfici ad uso ufficio 2016.Fonte : macro-rating Fahrländer Partner ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.

Fig. 8.8.5.7Evoluzione della domanda prospettica per superfici ad uso ufficio ( 2016 – 2035 )

Bellinzona

Lugano

Nota : evoluzione della domanda prospettica di superfici ad uso ufficio, confronto regionale 2016 – 2035 ; raggio del cerchio in relazione al numero di superfici ad uso ufficio 2016 ; scenario «Trend» / «Pianificazione territoriale inalterata». Fonte : modello prospettico Fahrländer Partner ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.




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8.8.6 Mercato delle superfici di vendita Regione Svizzera Sud

Fig. 8.8.6.1Superfici di vendita : affitti di mercato in CHF al m2 e all’anno ( 4° trimestre 2018 )

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Specificazione : nuova costruzione, al piano terra, 200 m2 SU SIA 416, costruzione grezza nobile, standard medio, buona posizione per la vendita, affitti di mercato in CHF / m2 anno ( senza considerare gli incentives).Fonte : modelli edonici Fahrländer Partner ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.

Fig. 8.8.6.2Macro-rating della posizione attuale vendita ( 4° trimestre 2018 )

Bellinzona

Lugano

Nota : attrattività di un’ubicazione dal punto di vista dell’investitore ; raggio del cerchio in relazione numero di superfici vendita 2016.Fonte : macro-rating Fahrländer Partner ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.

< 230 230 fino 265 265 fino 285 285 fino 295 295 fino 305 305 fino 315> 315


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Fig. 8.8.6.3Macro-rating della posizione prospettico vendita ( 4° trimestre 2018 )

Bellinzona

Lugano

Nota : attrattività a lungo termine di un’ubicazione dal punto di vista dell’investitore ; raggio del cerchio in relazione numero di superfici vendita 2016.Fonte : macro-rating Fahrländer Partner ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.

Fig. 8.8.6.4Evoluzione futura del potenziale di consumo nel commercio al dettaglio ( 2015 – 2035 )

Bellinzona

Lugano

Nota : evoluzione futura del potenziale di consumo nel commercio al dettaglio, confronto regionale 2015 – 2035 ; raggio del cerchio in relazione al potenziale di consumo nel commercio al dettaglio 2015.Fonte : modello del commercio al dettaglio Fahrländer Partner ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.



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8.8.7 Mercato delle superfici artigianali ed industriali Regione Svizzera Sud

Fig. 8.8.7.1Superfici artigianali ed industriali : affitti di mercato in CHF al m2 e all’anno ( 4° trimestre 2018 )

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Specificazione : nuova costruzione, standard e posizione comuni rispetto al luogo, affitti di mercato in CHF / m2 anno. Fonte : modelli edonici Fahrländer Partner ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.

Fig. 8.8.7.2Macro-rating della posizione attuale industria di punta ( 4° trimestre 2018 )

Bellinzona

Lugano

Nota : attrattività di un’ubicazione dal punto di vista dell’investitore ; raggio del cerchio in relazione al numero ETP nell’industria di punta 2016.Fonte : macro-rating Fahrländer Partner ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.

Fig. 8.8.7.3Macro-rating della posizione prospettico industria di punta ( 4° trimestre 2018 )

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Lugano

Nota : attrattività a lungo termine di un’ubicazione dal punto di vista dell’investitore ; raggio del cerchio in relazione al numero ETP industria di punta 2016.

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Fig. 8.8.7.4Macro-rating della posizione attuale artigianato / industria tradizionale ( 4° trimestre 2018 )

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Lugano

Nota : attrattività di un’ubicazione dal punto di vista dell’investitore ; raggio del cerchio in relazione al numero equivalenti a tempo pieno industria tradizionale 2016.Fonte : macro-rating Fahrländer Partner ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.

Fig. 8.8.7.5Macro-rating della posizione prospettico artigianato / industria tradizionale ( 4° trimestre 2018 )

Bellinzona

Lugano

Nota : attrattività a lungo termine di un’ubicazione dal punto di vista dell’investitore ; raggio del cerchio in relazione al numero equivalenti a tempo pieno industria tradizionale 2016.Fonte : macro-rating Fahrländer Partner ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.

Fig. 8.8.7.6Evoluzione della domanda prospettica di superfici artigianali ed industriali ( 2016 – 2035 )

Bellinzona

Lugano

Nota : evoluzione della domanda prospettica di superfici artigianali ed industriali, confronto regionale 2016 – 2035 ; raggio del cerchio in relazione al numero di superfici artigianali ed industriali 2016 ; scenario «Trend» / «Pianificazione territoriale inalterata». Fonte : modello prospettico Fahrländer Partner ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.




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8.8.8 Turismo Regione Svizzera Sud

Tab. 8.8.8.1Cifre chiave turismo



Strutture alberghiere ( 2017/18 ) 290 - 3.3 % ( 2016 /17 ) 4’281 -1.6 % ( 2016 /17 )

Pernottamenti ( 2017/18 ) 2’243’768 - 3.9 % ( 2016 /17 ) 38’491’238 4.5 % ( 2016 /17 )

Tasso di occupazione ( 2017/18 ) 43.6 % 1.35* ( 2016 /17 ) 44.2 % 1.53* ( 2016 /17 )

Residenze secondarie ( 2017 ) 55’861 704’090

Nota : anno di riferimento per la variazione tra parentesi, * Punti percentuali. 2017/18 : 3. trimestre 2017 – 3. trimestre 2018 ; 2016 /17 : 3. trimestre 2016 – 3. trimestre 2017.Fonte : ARE, UST.

Fig. 8.8.8.2Quota delle residenze secondarie ( 2017 )

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Nota : quota comunale delle residenze secondarie rispetto al numero di abitazioni ( stato al 31.12.2017 ). Fonte : ARE ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.

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Fig. 8.8.8.3Evoluzione del tasso di occupazione alberghiero ( 2016 /17 – 2017/18 )

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Nota : evoluzione del tasso di occupazione alberghiero 2016 /17 – 2017/18 ( tasso di occupazione netto) ; raggio del cerchio in relazione al tasso di occupazione netto 2017/2018.Fonte : UST ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.

Fig. 8.8.8.4Evoluzione dei pernottamenti ( 2016 /17 – 2017/18 )

Bellinzona

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Nota : evoluzione dei pernottamenti 2016 /17 – 2017/18 ; raggio del cerchio in relazione al numero di pernottamenti 2017/18.Fonte : UST ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.

fortemente sotto la media sotto la media medio sopra la media fortemente sopra la media

fortemente sotto la media sotto la media medio sopra la media fortemente sopra la media

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8.8.9 Immobili a reddito Regione Svizzera Sud

Fig. 8.8.9.1Tassi di attualizzazione per case plurifamiliari (CPF / condomini) ( 4° trimestre 2018 )

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Fonte : Modello dei tassi di attualizzazione Fahrländer Partner ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.

Fig. 8.8.9.2Tassi di attualizzazione per immobili commerciali con uffici ( 4° trimestre 2018 )

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Fig. 8.8.9.3Tassi di attualizzazione per immobili commerciali con superfici di vendita ( 4° trimestre 2018 )

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< 3.0 % 3.0 % fino 3.3 % > 3.3 %

< 4.0 % 4.0 % fino 4.4 % > 4.4 %

< 3.8 % 3.8 % fino 4.3 % > 4.3 %

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Fig. 8.8.9.4Previsione sull’evoluzione del valore di mercato delle case plurifamiliari ( 2017 – 2021 )

Bellinzona

Lugano

Nota : previsione sull’evoluzione del valore di mercato delle case plurifamiliari, confronto regionale 2017 – 2021 ; raggio del cerchio in relazione al numero di appartamenti in affitto 2015. Fonte : RESC Fahrländer Partner, scenario di base novembre 2018 ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.

Fig. 8.8.9.5Previsione sull’evoluzione del valore di mercato degli immobili commerciali con uffici ( 2017 – 2021 )

Bellinzona

Lugano

Nota : previsione sull’evoluzione del valore di mercato degli immobili commerciali con superfici ad uso ufficio, confronto regionale 2017 – 2021 ; raggio del cerchio in relazione al numero di superfici ad uso ufficio 2015. Fonte : RESC Fahrländer Partner, scenario di base novembre 2018 ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.

Fig. 8.8.9.6Previsione sull’evoluzione del valore di mercato degli immobili commerciali con sup. di vendita ( 2017 – 2021 )

Bellinzona

Lugano

Nota : previsione sull’eevoluzione del valore di mercato degli immobili commerciali con superfici di vendita, confronto regionale 2017 – 2021 ; raggio del cerchio in relazione numero di superfici vendita 2015. Fonte : RESC Fahrländer Partner, scenario di base novembre 2018 ; mappa : UST Geostat / Swisstopo.




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Fig. 8.8.9.7Tassi di attualizzazione per immobili commerciali con superfici artigianali ed industriali ( 4° trimestre 2018 )

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Fig. 8.8.9.8Prezzi attesi case plurifamiliari ( prossimi 12 mesi )

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in calo Stark in calo in aumento in forte aumento indice dei prezzi attesi (scala di destra)


Fig. 8.8.9.9Prezzi attesi immobili commerciali ( prossimi 12 mesi )

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< 4.6 % 4.6 % fino 5.3 % > 5.3 %

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8.8.10 Riassunto Regione Svizzera Sud

– La crescita demografica nella regione FPRE Svizzera del Sud risulta leggermente negativa (-0,2%) ed è in controtendenza rispetto all’evoluzione nazionale – la regione Bellinzona fa eccezione con un incremento dell’uno percento. Il fattore principale di questa evoluzione è la diminuzione della popolazione straniera residente. La costruzione di abitazioni rimane ad un livello elevato ma dovreb-be aver superato lo zenit. Lo sfitto è cresciuto negli ultimi anni in modo molto importante e si situa molto al di sopra della media svizzera – toccando in manie-ra particolare le regioni Bellinzona (+40% rispetto al valore del 2017) e Lugano (+50%).

– L’andamento dei prezzi nel segmento inferiore e medio è positivo sia per le case unifamiliari (CU) che per gli appartamenti di proprietà (PPP). I prezzi nel segmen-to elevato mostrano, nonostante un recupero nel 3° trimestre 2018, un trend ne-gativo. FPRE si aspetta che i prezzi per le case unifamiliari abbiano raggiunto il loro punto più basso mentre per gli appartamenti in PPP, dove l’offerta è elevata ma la domanda langue, non si intravede ancora questa possibilità.

– Nel mercato degli appartamenti in affitto i segnali di un’eccedenza d’offerta sono evidenti: lo sfitto aumenta esponenzialmente e le pigioni sono sotto pressione – un trend che dovrebbe perdurare. La costruzione a nuovo dovrebbe tuttavia nel medio termine diminuire permettendo un graduale assorbimento dello sfitto. Secondo FPRE, i prezzi per le case plurifamiliari dovrebbero nonostante ciò diminuire nei prossimi due anni – anche a causa della maggiore pruden-za degli investitori.

– Il mercato delle superfici destinate ad uffici segna, dopo svariati trimestri con pigioni di mercato fortemente in discesa, un certo recupero. Si moltiplicano i segnali di una stabilizzazione: l’evoluzione degli impieghi a tempo pieno nel settore del mercato degli uffici classico rimane positiva (soprattutto nella città di Bellinzona) ma risulta meno dinamica. L’evoluzione della domanda di superfici in altri settori rimane negativa: sia nel commercio al dettaglio che nell’artigianato e nell’industria si assiste ad una diminuzione del personale. Anche da altri settori come per esempio dalla logistica della moda giungono segnali negativi – «Luxury Goods International» trasferirà 150 impieghi in Italia. Nel complesso, FPRE si aspetta ancora prezzi in calo nel segmento delle superfici commerciali.

– Da segnalare in Ticino ci sono anche alcune iniziative e progetti con potenzia-le: l’adesione del Cantone all’agenzia di marketing territoriale «Greater Zurich Area» (GZA) oppure la creazione di un polo per l’innovazione nell’area delle Officine di Bellinzona a partire dal 2026. L’apertura del tunnel di base del Ceneri prevista per il 2020 migliorerà sensibilmente la mobilità con il trasporto pubbli-co tra le città ticinesi ma anche con la Svizzera tedesca e favorirà la buona riuscita dei progetti citati. Segnali positivi giungono da UBS che ha deciso di ampliare il proprio «Business Solution Center» di Manno con un reparto che focalizzerà la sua attenzione sull’intelligenza artificiale e i big data.

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8.8.10.1 Proprietà abitativa

Tab. 8.8.10.1.1Previsioni cicliche appartamenti in proprietà 2019 – 2020

Domanda Offerta Valori di mercato

2018 2019 2018 2019 2019 2020

Segmento inferiore

Segmento medio

Segmento superiore

Simboli : situazione attuale dal punto di vista del venditore : : non problematica, : alcuni problemi, : problematica ; Previsione dal punto di vista del venditore : : forte miglioramento, : miglioramento, : stabilità, : peggioramento, : forte peggioramento. Fonte : Fahrländer Partner.

Tab. 8.8.10.1.2Previsioni cicliche case unifamiliari 2019 – 2020

Domanda Offerta Valori di mercato

2018 2019 2018 2019 2019 2020

Segmento inferiore

Segmento medio

Segmento superiore

Simboli : situazione attuale dal punto di vista del venditore : : non problematica, : alcuni problemi, : problematica ; Previsione dal punto di vista del venditore : : forte miglioramento, : miglioramento, : stabilità, : peggioramento, : forte peggioramento. Fonte : Fahrländer Partner.

8.8.10.2 Appartamenti in affitto e case plurifamiliari

Tab. 8.8.10.2.1Previsioni cicliche case plurifamiliari 2019 – 2020

Domanda superfici Offerta superfici Ricavi Rendimento iniziale Valori di mercato

2018 2019 2018 2019 2018 2019 2018 2019 2019 2020

Vecchia costruzione

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Simboli : situazione attuale dal punto di vista del proprietario : : non problematica, : alcuni problemi, : problematica ; Previsione dal punto di vista del proprietario : : forte miglioramento, : miglioramento, : stabilità, : peggioramento, : forte peggioramento. Fonte : Fahrländer Partner.

8.8.10.3 Immobili commerciali (ufficio e vendita)

Tab. 8.8.10.3.1Previsioni cicliche immobili commerciali (uffici e vendita) 2019 – 2020

Domanda superfici Offerta superfici Ricavi Rendimento iniziale Valori di mercato

2018 2019 2018 2019 2018 2019 2018 2019 2019 2020

Immobili con uffici

Immobili con sup. di vendita

Simboli : situazione attuale dal punto di vista del proprietario : : non problematica, : alcuni problemi, : problematica ; Previsione dal punto di vista del proprietario : : forte miglioramento, : miglioramento, : stabilità, : peggioramento, : forte peggioramento. Fonte : Fahrländer Partner.

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8.8.11 Cifre chiave Regione Svizzera Sud

Tab. 8.8.11.1Cifre chiave

Regione MS Popolazione Stranieri Quota stranieri Ø Reddito medio CHF Ceto sociale

2017 2016 – 2017 2017 2016 – 2017 2017 2016 – 2017 2015 2010 – 2015 basso medio alto

80 Locarno 70’122 - 0.1 % 16’571 -1.0 % 23.6 % - 0.20 %p 70’433 0.9 % 38 % 34 % 27 %

81 Bellinzona 55’135 1.0 % 14’519 0.1 % 26.3 % - 0.23 %p 71’480 2.3 % 35 % 33 % 32 %

82 Lugano 146’682 - 0.4 % 46’659 - 0.9 % 31.8 % - 0.17 %p 82’730 0.2 % 32 % 31 % 38 %

83 Mendrisio 56’472 - 0.8 % 14’273 - 2.0 % 25.3 % - 0.32 %p 73’438 0.0 % 32 % 36 % 32 %

Regione Svizzera Sud 328’411 - 0.2 % 92’022 - 0.9 % 28.0 % - 0.37 %p 76’405 0.7 % 34 % 33 % 34 %

Regione MS Numero di abitazioni Quota di sfitto Quota di sfitto CU Quota di sfitto PPP Quota di sfitto AA

2017 2016 – 2017 2018 2017 – 2018 2018 2017 – 2018 2018 2017 – 2018 2018 2017 – 2018

80 Locarno 63’592 1.0 % 1.92 % 0.07 %p 0.81 % 0.14 %p 1.47 % 0.12 %p 3.09 % 0.00 %p

81 Bellinzona 30’571 1.9 % 2.03 % 0.58 %p 0.46 % 0.11 %p 0.00 % - 0.15 %p 4.17 % 1.28 %p

82 Lugano 89’583 0.7 % 1.96 % 0.65 %p 0.80 % 0.14 %p 0.63 % 0.27 %p 3.31 % 1.14 %p

83 Mendrisio 33’101 0.6 % 3.18 % 0.61 %p 0.49 % - 0.10 %p 0.65 % 0.30 %p 6.12 % 1.20 %p

Regione Svizzera Sud 216’847 0.9 % 2.14 % 0.47 %p 0.71 % 0.11 %p 0.78 % 0.19 %p 3.81 % 0.89 %p

Regione MS Aziende Occupati Equivalenti a tempo pieno Fabbisogno sup. commerciali SP

2016 2016 2008 – 2016 2016 2008 – 2016 2016 2008 – 2016

80 Locarno 7’016 - 34’353 0.9 % 27’181 - 4.5 % 2’740’459 - 8.4 %

81 Bellinzona 4’573 - 31’665 18.5 % 25’505 13.8 % 2’307’387 9.5 %

82 Lugano 18’211 - 107’895 18.1 % 87’167 13.6 % 8’378’851 11.9 %

83 Mendrisio 7’072 - 46’213 19.1 % 37’983 12.7 % 4’743’729 6.1 %

Regione Svizzera Sud 36’872 - 220’126 15.3 % 177’836 10.2 % 18’170’425 6.5 %

Nota : per il numero di aziende non sono disponibili i dati del 2008.Fonte : UST, AFC, Fahrländer Partner & sotomo, Fahrländer Partner.

Tab. 8.8.11.2Mercato abitativo : valori di mercato e affitti di mercato di oggetti tipici in località scelte

PPP Terreno edificabile PPP CU Terreno edificabile CU AA Terreno edificabile AA

TessinBellinzona 832’000 1’220 – 1’350 1’073’000 1’650 – 1’825 1’525 910 – 955

Chiasso 744’000 790 – 870 1’054’000 1’165 – 1’290 1’575 530 – 560

Locarno 1’024’000 1’620 – 1’795 1’033’000 2’515 – 2’780 1’775 1’290 – 1’355

Lugano 1’110’000 2’150 – 2’375 1’425’000 2’900 – 3’205 1’885 1’765 – 1’855

Mendrisio 841’000 835 – 925 1’205’000 1’270 – 1’400 1’585 665 – 700

PPP : 4.5-locali, nuova costruzione, 1° piano, superficie abitabile 115 m3 SUP SIA 416, standard medio, con balcone/terrazza, buona posizione abita-tiva, nessuno standard minergie, valore di mercato in CHF.

Terreno edificabile PPP : valori intrinseci di terreno edificabile per case plurifamiliari con PPP ( allacciato ) ; base : casa plurifamiliare con 8 apparta-menti venduti come proprietà per piano. Costruzione con densità specifica per una buona posizione.

CU : nuova costruzione, indipendente, terreno 500 m2, volume 750 m3 SIA 416, standard medio, buona posizione abitativa, nessuno standard minergie, valore di mercato in CHF.

Terreno edificabile CU : valori intrinseci di terreno edificabile per case unifamliari ( allacciato ) ; base : CU indipendente con superficie di terreno tipico, volume dell’edificio e standard di costruzione adatti ad una buona posizione.

AA : 3.5-locali, nuova costruzione, CPF con 11–15 appartamenti, 1° piano, superficie abitabile 85 m2 SUP SIA 416, standard medio, con balcone/terrazza, posizione abitativa media, involuco isolato, nessuno standard minergie, affitti di mercato in CHF / mese.

Terreno edificabile AA : valori intrinseci di terreno edificabile per case unifamiliari con AA ( allacciato ) ; base : casa plurifamiliare con 8 apparta-menti a reddito. Costruzione con densità specifica per una posizione media.

Fonte : IMBAS Fahrländer Partner 4° trimestre 2018.

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Tab. 8.8.11.3Mercato delle superfici commerciali : valori di mercato e affitti di mercato di oggetti tipici in località scelte

Ufficio * Terreno edificabile ufficio Vendita Terreno edificabile

vendita Artigianato / Industria Terreno edificabile artigianato / industria

TessinBellinzona 206 (310) 660 – 695 390 1’875 – 2’070 127 275 – 285

Chiasso 200 (300) 690 – 725 222 370 – 410 143 260 – 270

Locarno 205 (300) 370 – 390 421 1’760 – 1’950 140 230 – 240

Lugano 292 (450) 2’215 – 2’325 493 3’530 – 3’900 217 380 – 400

Mendrisio 207 (310) 520 – 545 325 1’165 – 1’290 128 285 – 295

Ufficio : nuova costruzione, 1° piano, 200 m2 SU SIA 416, costruzione grezza nobile, standard medio, posizione per uffici media, affitti di mercato in CHF / m2 anno ( senza considerare gli incentives).

Terreno edificabile ufficio : valori intrinseci di terreno edificabile per immobili con uffici ( allacciato ) ; base : costruzione con densità specifica per una posizione media; superficie utile totale : 800 m2, altezza piani : 3.2 m in posizione media.

Vendita : nuova costruzione, piano terra, 200 m2 SU SIA 416, costruzione grezza nobile, standard medio, buona posizione per la vendita, affitti di mercato in CHF / m2 anno ( senza considerare gli incentives).

Terreno edificabile vendita : valori intrinseci di terreno edificabile per immobili con sup. di vendita ( allacciato ) ; base : costruzione con densità specifica per una posizione media, superficie utile totale : 2’000 m2, altezza piani : 3.5 m in posizione buona.

Superfici artigianali ed industriali : nuova costruzione, standard e posizione comuni rispetto al luogo, affitti di mercato in CHF / m2 anno.

Terreno edificabile superfici artigianali ed industriali : prezzi di terreno edificabile per superfici artigianali ed industriali modellati.

Nota : * affitti massimi per superfici ad uso ufficio tra parentesi.Fonte : IMBAS Fahrländer Partner 4° trimestre 2018.

Tab. 8.8.11.4Evoluzione delle variabili chiave per mercato abitativo (scenario «Trend», «Pianificazione territoriale invariata»)

Regione MS Popolazione Eco. dom. Appartamenti in affitto Proprietà abitativa

2017 2035 % 2017 2035 % 2017 2035 % 2017 2035 %

80 Locarno 70’122 82’713 18.0 % 33’484 41’588 24.2 % 19’908 22’303 12.0 % 13’576 19’285 42.0 %

81 Bellinzona 55’135 63’411 15.0 % 24’517 29’758 21.4 % 14’268 15’190 6.5 % 10’249 14’568 42.1 %

82 Lugano 146’682 172’654 17.7 % 67’447 83’594 23.9 % 42’362 47’296 11.6 % 25’085 36’299 44.7 %

83 Mendrisio 56’472 66’489 17.7 % 25’835 32’088 24.2 % 15’182 17’259 13.7 % 10’653 14’829 39.2 %

Regione Svizzera Sud 328’411 385’267 17.3 % 151’283 187’028 23.6 % 91’720 102’047 11.3 % 59’563 84’981 42.7 %

Fonte : UST, modello prospettico Fahrländer Partner.

Tab. 8.8.11.5Evoluzione delle variabili chiave per mercato commerciale (scenario «Trend», «Pianificazione terr. invariata»)

Regione MS ETP settore secondario ETP settore terziario Superfici commerciali settore secondario

Superfici commerciali settore terziario

2016 2035 % 2016 2035 % 2016 2035 % 2016 2035 %

80 Locarno 7’497 7’497 0.0 % 19’194 20’764 8.2 % 1’071’139 1’073’122 0.2 % 1’669’320 1’777’759 6.5 %

81 Bellinzona 4’524 4’452 -1.6 % 20’640 22’225 7.7 % 564’209 550’398 - 2.4 % 1’743’177 1’844’021 5.8 %82 Lugano 18’942 18’954 0.1 % 67’749 73’519 8.5 % 2’589’682 2’577’063 - 0.5 % 5’789’168 6’169’736 6.6 %

83 Mendrisio 13’847 13’215 - 4.6 % 23’784 25’780 8.4 % 2’436’404 2’300’156 - 5.6 % 2’307’324 2’442’625 5.9 %

Regione Svizzera Sud 44’810 44’117 -1.5 % 131’367 142’288 8.3 % 6’661’435 6’500’739 - 2.4 % 11’508’990 12’234’140 6.3 %

Fonte : UST, modello prospettico Fahrländer Partner.

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Abbrevviazioni 9AA Appartamento in affitto

AFC Amministrazione federale delle contribuzioni

ARE Ufficio federale dello sviluppo territoriale

CHF Franco svizzero

CPF Casa plurifamiliare (condominio)

CU Casa unifamiliare

Eco. dom. Economia domestica

ETP Equivalenti a tempo pieno (unità di lavoro)

HEV Hauseigentümerverband (Associazione dei proprietari fondiari)

IMBAS Sistema di valutazione ed analisi immobiliare di Fahrländer Partner

IQAV Indice della qualità d’abitazione e di vita

Regione MS Suddivisione della Svizzera in 106 regioni secondo il modello mobilité

spatiale dell’UST

p.a. per anno ( per annum )

PPP Proprietà per piani (appartamento di proprietà)

RESC Real Estate Scenario Cockpit di Fahrländer Partner

SIA Società svizzera degli ingegneri e degli architetti

SP Superficie di piano (lorda)

SU Superficie utile

SUP Superficie utilie principale

UST Ufficio federale di statistica

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8.8 Regione Svizzera del Sud - FPRE€¦ · Eco. dom. Quota 1 Rurale tradizionale 14’115 9.4 % 2...

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