87 * Silvia Brandodoro Un’esperienza empirica per il ... · Parole chiave: revisione catastale,...

Parole chiave: revisione catastale, classamento catastale, microzone catastali, Milano, OMI.

Abstract Il progetto restituisce il grado di qualità del classamento catastale della città di Milano determi-

nato dall’indice di scostamento tra il valore catastale e il più probabile valore di mercato delle unità immo-

biliari.

L’elaborazione è stata eseguita sull’intero stock edilizio catastale ordinario (categoria A0* e C0*) composto

da oltre 1.200.000 unità immobiliari urbane.

La determinazione, per singola unità immobiliare urbana, dell’indice e del relativo valore di scostamento

ha potuto restituire un modello di analisi massiva e di dettaglio utile per la definizione delle politiche locali

tributarie e degli interventi volti al raggiungimento della perequazione fiscale.

Riveste, dunque, particolare interesse anche la distribuzione geografica dell’indice e la possibilità di rap-

presentare il dato per ambiti territoriali diversificati: l’edificio, il complesso edilizio, l’isolato, il quartiere, la

zona di decentramento o ambiti scelti autonomamente.

INTRODUZIONEIl presente studio ha lo scopo di verificare e quantificare lo scostamento tra il valore catastale dellesingole unità immobiliari urbane (UIU) e il più probabile valore di mercato delle medesime unità cal-colato a partire dai dati pubblicati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI).Al fine di poter monitorare l’andamento del mercato immobiliare l’OMI, in capo all’Agenzia delle En-trate – Ufficio del Territorio (ex Agenzia del Territorio), ha suddiviso la città in 55 ambiti (Figura 1 –Suddivisione di Milano nelle Microzone OMI) con caratteristiche omogenee (Microzone) e per ogniambito ha stimato i più probabili valori di mercato delle singole unità immobiliari distinguendole pertipologia e rifiniture.L’Osservatorio del Mercato Immobiliare, attraverso il campionamento delle transazioni immobiliariintercorse in un ambito territoriale omogeneo (Microzone), determina i valori di mercato minimi emassimi delle diverse tipologie edilizie che compongono lo stock edilizio cittadino. Questi valori sonopubblicati semestralmente e contribuiscono a monitorare il mercato immobiliare di riferimento resti-tuendo una fotografia sull’andamento dei valori di mercato delle unità immobiliari della città.La determinazione e la quantificazione dello scostamento determina di fatto il grado di qualità e diattendibilità dei valori catastali dello stock edilizio ricadente entro i limiti del territorio milanese.La necessità di attuare una profonda ed equilibrata Riforma del Catasto Nazionale è oggi un’esigenza

87

* Silvia Brandodoro** Bruno Monti

*** Fabio Petterini

Un’esperienza empirica per il confrontotra valore catastale e valore di mercato: il caso di Milano

* Comune di Milano - Direttore Centrale Entrate e Lotta all’Evasione** Comune di Milano - Responsabile di Servizio - Direzione Centrale Entrate e Lotta all’Evasione - Servizio SIT e Toponomastica*** Comune di Milano - Responsabile di Servizio - Direzione Centrale Entrate e Lotta all’Evasione - Servizio Polo Catastale

DOI: 10.14609/Ti_1_14_6i

Articolo 6 ITA_Layout 1 02/07/14 15:53 Pagina 87

fondamentale per “regolare” o quanto meno ridurre le sperequazioni esistenti e disporre di una baseimponibile equa e corretta.Il superamento della stima parametrica (vano, mq., mc.) si potrà ottenere solo con l’ausilio di un nuovomeccanismo di allineamento, regolazione e con l’applicazione di algoritmi che riportino entro i confinidell’equità le valorizzazioni economiche ai fini catastali.In effetti, per le categorie catastali ordinarie,1 si dovranno redigere complesse procedure al fine dipoter disporre del dato relativo alla superficie per ogni unità immobiliare e di conseguenza aggior-nare anche il corrispettivo valore catastale.

Figura 1 Suddivisione di Milano nelle Microzone OMI

Tale studio mette in evidenza gli ambiti ter-ritoriali, le categorie catastali e i classamentiche sono indice di sperequazione catastaledeterminata dal valore di scostamento cre-scente o decrescente della relazione tra va-lori catastali e valori economici estimativi.Il compendio restituisce una fotografia sulclassamento catastale cittadino non rile-vando le ampie e profonde trasformazioniurbane che nell’ultimo decennio hanno con-tribuito ad amplificare il superamento dei li-miti delle microzone attuali e portando allaribalta la necessità di intervenire in modopuntuale sulla completa riorganizzazionedelle microzone catastali e, in taluni casi,anche al superamento delle stesse.

Nei successivi paragrafi si riportano i concetti metodologici applicati, la sintesi dell’elaborazione, irisultati e le conclusioni dell’esperienza empirica, mettendo in evidenza la capacità di restituzionepuntuale dell’informazione grazie all’utilizzo di software geografici.Il SIT (Sistema Informativo Territoriale) del Comune di Milano, in carico presso la Direzione CentraleEntrate e Lotta all’Evasione, in stretta collaborazione con il Servizio Polo Catastale, ha elaborato ilvasto set informativo per dotare l’Amministrazione di uno strumento per la verifica cittadina e di det-taglio del grado di qualità del Classamento dello stock edilizio catastale urbano.Al fine di eseguire lo studio delle caratteristiche del classamento catastale di Milano per determinarneindicatori di qualità e dell’effettivo scostamento dalla linea di demarcazione della perequazione ca-tastale e di conseguenza fiscale, la prima linea di produzione della seguente elaborazione ha presoin esame alcune tipologie di categorie catastali2 che saranno oggetto della procedura denominataA). Mentre per le altre unità immobiliari urbane ricadenti sempre nella categoria catastale ordinariala metodologia applicata sarà descritta nella procedura denominata B).3

Questa distinzione si è resa necessaria proprio per la diversa disponibilità dei parametri di confrontoe per le caratteristiche non omogenee delle categorie catastali coinvolte.

88 Silvia Brandodoro, Bruno Monti, Fabio Petterini88

1 Gruppo A, B e C, regio decreto legge 13 aprile 1939 n. 652.2 Categorie catastali: A02, A03, A04, A05, A06, A07, A08. 3 Categorie catastali: A10, C01, C02, C03, C04, C06, C07.


UN APPROCCIO EMPIRICO PER IL CONFRONTO TRA VALORE CATASTALE E VALORE DI MERCATOLo studio eseguito ha riguardato l’intero stock edilizio catastale rientrante nelle categorie catastaliordinarie e coinvolge circa 1.200.000 (Grafico 1 – distribuzione delle UIU per Zona Censuaria) unitàimmobiliari censite.

Grafico 1 Distribuzione delle UIU per Zona Censuaria

Al fine di disporre di un sotto-campione rappresentativo si è proceduto alla bonifica degli errori ealla eliminazione dallo stesso delle UIU prive di riferimenti utili all’iter procedurale.

Si è proceduto all’elaborazione dell’attribuzione delle Microzone alle UIU ricadenti nelle stesse e alladefinizione del sotto-campione oggetto dello studio.

Determinazione del valore catastaleLa determinazione, invece, del valore catastale delle singole unità immobiliari urbane segue un merocalcolo di coefficiente di rivalutazione che variano a seconda della Categoria Catastale attribuita insede di accatastamento e/o variazione.

Calcolo del valore catastaleIl valore catastale viene determinato sulle stesse UIU valide con la seguente formula:VALCATUIU = [RENDITA]*1,05*1004

Dove:• VALCATUIU è il valore catastale rivalutato• RENDITA è la consistenza per la tariffa d’estimo riferita alla classe e categoria catastale• 1,05 è il coefficiente di rivalutazione ai fini ICI• 100 è il coefficiente di rivalutazione per la determinazione dell’imponibile catastale all’attualità

- per un valore complessivo di Euro 54.152.762.428,70;- per un valore medio Euro 75.180,63;

89Un’esperienza empirica per il confronto tra valore catastale e valore di mercato: il caso di Milano

4 Per le unità immobiliari rientranti nella categoria catastale A10 (Uffici) il coefficiente è pari a 50 mentre per la categoria cata-stale C01 (Negozi e botteghe) il coefficiente è pari a 34.

Nu

me

ro U

IU

Zone Censuarie


- per una superficie complessiva 62.004.960,01 mq.;- una superficie media UIU di 86,08 mq.Si è resa necessaria la stima del più probabile valore di mercato, secondo i parametri disponibili nelletabelle di riferimento dell’OMI, di ogni singola unità immobiliare residenziale secondo i seguenti pas-saggi:

Stima del più probabile valore di mercatoIl valore di mercato si basa sul valore economico a mq., si è reso, quindi, necessario attribuire adogni singola Unità Immobiliare Urbana la relativa superficie applicando i dettami del D.P.R. 23 marzo1998 n. 138 “Regolamento per la revisione delle zone censuarie e delle tariffe d’estimo in esecuzionealla Legge 23 dicembre 1996 n. 662”.

Calcolo del Valore OMIValore secondo i parametri OMI, con la seguente formula:VALOMIUIU = [SUDPR]*[VALOMI]

Dove:• VALOMIUIU è il valore OMI calcolato al secondo semestre 2004• SUDPR è la superficie calcolata ai sensi del DPR 138/98• VALOMI è il valore al mq. determinato dalla Microzona di riferimento

- per un valore complessivo di Euro 156.637.253.572,00;- per un valore medio Euro 217.460,53;- per una superficie complessiva 62.004.960,01 mq.;- una superficie media UIU di 86,08 mq.

Grafico 2 Comparazione Valori Intero Stock Residenziale

La metodologia applicata al presente studio è conforme alle direttive utilizzate dall’Agenzia delle En-trate – Ufficio del Territorio e prevede sostanzialmente per alcune tipologie di unità immobiliari ladeterminazione di un indice soglia di normo classamento oltre il quale si determina il sovra o il sottoclassamento della medesima unità.Il valore dell’indice soglia è il rapporto esistente tra il più probabile Valore di Mercato, calcolato se-condo i valori OMI della relativa Microzona, e il Valore Catastale della medesima Unità ImmobiliareUrbana, calcolato applicando i coefficienti di rivalutazione appropriati. L’indice soglia di tale rapporto



è 3,5 ovvero per il mantenimento del concetto perequativo il più probabile Valore di Mercato è iltriplo del Valore Catastale.La metodologia (procedura A) si applica per le Unità Immobiliari Urbane ricadenti nelle Categorie chesi possono definire residenziali (A02, A03, A04, A05, A06, A07 e A08) mentre per le altre Unità Immo-biliari Urbane, che identificano altre tipologie (es. uffici, negozi, box, magazzini, ecc.), la determinazionedello scostamento si rileva con altra metodologia (procedura B): ovvero si confrontano i classamenti(attribuzione della classe) tra il reale accatastamento presente nel Censuario Catastale e il classamentoatteso per quell’ambito territoriale forniti dall’Agenzia delle Entrate – Ufficio del Territorio.Lo scostamento identifica quante sono le classi di differenza e quindi una diversa applicazione dellatariffa d’estimo di riferimento: maggiore è la diversificazione del classamento maggiore è la determi-nazione del differenziale tra il Valore Catastale Effettivo e il Valore Catastale Atteso.Le unità immobiliari urbane sono state elaborate senza tener conto di due fattori ad oggi conosciutima di difficile risoluzione nella elaborazione intrapresa, ovvero:- le unità immobiliari urbane ricadenti nelle microzone e nei fogli interessati dal “comma 335”;6

- e unità immobiliari urbane ricedenti in aree di confine tra le diverse zone censuarie.7

Per rendere agevole la lettura dei risultati, si sono formulati degli indici di normalizzazione che ri-guardano il numero delle unità immobiliari urbane sotto classate e quelle sovra classate; tale indiceè stato pertanto calcolato nel seguente modo:

K =Num UIU sottoclassate____________________Num UIU sovraclassate

Il K calcolato è stato successivamente normalizzato sul parametro del ranking risultante da 1 a 55(numero delle microzone).

Le diverse chiavi di lettura riguardano il calcolo dell’indice K in prima istanza sul totale delle UIU persingola microzona e successivamente si riporta il Kp come ricostruzione dell’indice all’interno dellamedesima categoria catastale, applicando la seguente formula:

Kp =Num UIU sottoclassate (Categoria Catastale N. ma)____________________________________________Num UIU sovraclassate (Categoria Catastale N. ma)

Le elaborazioni di seguito riportate sono state eseguite facendo riferimento alla categoria catastale.Si evidenzia però che a partire dal Sistema Informativo Territoriale utilizzato è possibile, all’occorrenza,fornire elaborazioni facendo riferimento ai singoli fogli catastali o ai singoli fabbricati.Risulta evidente la portata della capacità elaborativa necessaria a valorizzare lo studio con la com-ponente territoriale, per poter analizzare e individuare gli ambiti urbani di maggior scostamento eportatori di forti disallineamenti con il concetto di perequazione. Solo, quindi, con l’utilizzo di strumentigeografici (Geographical Information System) di analisi massive si è potuto corredare lo studio condiverse metodologie di rappresentazione e restituzione, aumentando notevolmente la qualità infor-mativa che una rappresentazione tradizionale tabellare non è in grado di ottenere. Grazie alle elaborazioni eseguite, si possono effettuare delle analisi sull’opportunità di intraprendereeventuali cicli di rivisitazione massiva del classamento attuale di alcune unità immobiliari urbane che


5 Applicazione su Milano della Legge n. 311/2004, art. 1, comma 335 “Disposizioni per la formazione del Bilancio annuale e plu-riennale dello Stato – Legge Finanziaria 2005”.6 Cfr.7 In via del tutto indicativa queste unità immobiliari risultano già sottoposte alle regole del “comma 335” mentre per quelle acavaliere tra zone censuarie la compensazione potrebbe annullare l’effettivo riclassamento e quindi il relativo scostamentodella classe attesa per le medesime unità immobiliari urbane.


evidenziano uno scostamento più o meno notevole rispetto al classamento atteso per la categoriacatastale corrispondente e la microzona di appartenenza.Evase le dovute premesse e precisazioni si riportano di seguito le risultanze tecniche emerse dalleelaborazioni.

APPLICAZIONE DELLA PROCEDURALa verifica del classamento ha riguardato 1.226.289 unità immobiliari urbane di categoria ordinaria,di cui 720.302 unità immobiliari ricadenti nella categoria residenziale, con l’esclusione della categoriaB e delle categorie speciale (D ed E) con rendita calcolata con stima diretta.Di seguito si riporta l’iter di elaborazione relativo alla procedura A, ovvero riferita alle Unità ImmobiliariUrbane residenziali.

La procedura A ha riguardato i seguenti step di elaborazione:

1. Descrizione e pulitura del campione (Banca dati catastale - UIU censite in categorie A02, A03,A04, A05, A06, A07 e A08);

2. Attribuzione ad ogni UIU della microzona catastale di riferimento;3. Definizione del sotto campione;4. Calcolo del valore catastale di ogni UIU;5. Stima del più probabile valore di mercato di ogni UIU;6. Calcolo per ogni UIU dell’indice di scostamento tra valore catastale e del più probabile valore di mercato;7. Raggruppamento delle UIU sulla base dell’indice di scostamento (soglia) e mappale;8. Analisi puntuale (rappresentazione geografica per categoria, per soglia e per fabbricato.

Step 1 - Descrizione e pulitura del campione.Le fasi di normalizzazione e della selezione informativa hanno riguardato diverse campagne di boni-fica e di verifica per disporre di una base dati il più vicino possibile alla realtà. Infatti il database cen-suario catastale sconta una serie di anomalie che ne abbassano notevolmente il valore dicorrispondenza se non si provvede alla sua “pulizia”.Dallo scarico di partenza si sono effettuate diverse campagne di bonifica al fine di eliminare le in-congruenze o gli errori, tali passaggi si possono così riassumere:


STEP RECORD INIZIALI

RECORD FINALI

SCARTI

Record di partenza: 832.990 832.990 0 Eliminazione Cessato Catasto 832.990 829.424 3.566 Eliminazione fogli non validi 829.424 829.420 4 Eliminazione categorie non valide 829.420 829.230 190 Eliminazione zone censuarie non valide 829.230 829.028 202 Eliminazione classe catastale non valida 829.028 828.950 78 Eliminazione delle UIU con mappale superiore al massimo mappale per foglio

828.950 825.695 3.255

Query di selezione per scarto categoria catastale A10

825.695 783.857 41.838

Query di selezione per scarto categoria catastale A01

783.857 781.359 2.498

Eliminazione delle consistenze non valide 781.359 781.057 302 Eliminazione delle UIU con superficie DPR 138/98 = 0 781.057

726.322

54.375

Eliminazione delle UIU con rapporto MQ/VANO inferiore a 7 mq. 726.322

724.565

1.757

Eliminazione delle UIU con rapporto MQ/VANO superiore a 40 mq. 724.565

720.302 4.263

Totali scarti per errori 67.992 * (8,63% su 788.654) Totali scarti per selezione 44.336


Da tale elaborazione rimangono ancora inserite le UIU che hanno mappale inferiore al massimo map-pale per foglio ma che sono ancora censite con il cessato catasto e con sezione catastale nulla.Ogni UIU è stata popolata con la superficie calcolata secondo i criteri del DPR 138/1998. I dati ripor-tano una mancanza del dato per le UIU normalizzate di 54.735 pari al 7,01% dell’intero stock ediliziocatastale in categoria residenziale.Si è proceduto successivamente alla verifica delle superfici incongruenti alimentando un campo dicontrollo [MQVANO] per eliminare e sottoporre ad ulteriore bonifica le UIU inconsistenti, la maggiorparte delle quali lamentano un errore di scala nelle fasi di poligonazione delle stesse. Per maggior cautela si sono eseguite le selezioni su rapporto mq./vano maggiori di 7 mq. e minoridi 40 mq.8

Tale fase ha rilevato quanto segue:

I sopra descritti rilievi producono due linee di bonifica: - correzione per errori di poligonazione della planimetria;- mancata poligonazione della UIU con la conseguente superficie ai sensi del DPR 138/98 nulla.

Al termine delle elaborazioni per la normalizzazione del dato del database catastale il campione rap-presentativo delle UIU residenziali è composto come dalla seguente tabella:

Dettaglio per Zona Censuaria delle UIU residenziali valide:


8 Per questo gruppo il conteggio deve avvenire mediante il calcolo dei vani utili, misura teorica, che si calcola come segue:• per ogni locale principale, dotato di luce diretta, regolare agli effetti igienici, con superficie maggiore della superficie

minima prevista per la categoria, ai sensi dell'art. 46 del D.P.R. 1142/49, si considera 1 vano utile;• per ogni cucina di almeno 1 mq. di superficie con luce diretta, si considera 1 vano utile;• per ogni accessorio diretto: ingresso, corridoio, ripostiglio, bagno, disimpegno e simili ed anche per ogni vano di super-

ficie inferiore alla minima prevista per la categoria - si considera 1/3 di vano utile;• per ogni accessorio complementare: cantina, soffitta, rustico, pollaio, legnaia, ecc. si considera 1/4 di vano utile;• per i locali di ampie dimensioni, superiori ai massimi della categoria, si calcola l'eccedenza dividendo la superficie ecce-

dente per quella massima del vano principale.A tale proposito, si rendono note le superfici minime e massime relative ai comuni della provincia di Milano, al netto di muri esterni:

• Categoria A/1 - A/8 - A/10: min. mq. 10 max mq. 30;• Categoria A/2 - A/3 - A/7: min. mq. 9 max mq. 27;• Categoria A/4 - A/5: min. mq. 8 max mq. 24.

N.B. - Nel caso di unità con struttura anomala o uffici open-space, il calcolo della consistenza deve essere effettuato dividendo lasuperficie complessiva (compresi muri esterni), per la superficie media dei vani (circ. 14/3/92 n. 3/1100 ), rilevata dallo studiodelle unità tipo della zona e che ordinariamente sono le seguenti:

• A/1 e A/8: mq. 24;• A/2 e A/7: mq. 19;• A/3: mq. 18;• A/4 e A/5: mq. 19;• A/10: mq. 22;

TIPO INCONGRUENZA NUMERO CODICE DI CONTROLLO

UIU con MQVANO < a 7 mq. e 0 1.757 5

UIU con MQVANO > 40 mq. 4.263 3

UIU non trattabili SUDPR = 0 54.735 99

UIU valide MQVANO >7 mq. e < 40 mq. 720.302 1

ZONA A02 A03 A04 A05 A06 A07 A08 Totale

001 20.158 26.116 8.358 2.627 0 21 4 57.284

002 65.817 244.679 89.236 12.817 0 1.041 40 413.630

003 27.230 181.843 33.720 5.277 152 1.165 1 249.388

Totale 113.205 452.638 131.314 20.721 152 2.227 45 720.302


Step 2 - Attribuzione ad ogni UIU della microzona catastale di riferimento.L’associazione tra microzone catastali e UIU è stata eseguita con l’ausilio di software geografici ditipo GIS9 sfruttando le potenzialità di associazione tra i mappali dei fabbricati e le microzone.Le microzone sono rappresentate da poligoni costruiti per somma di fogli catastali e quindi perfet-tamente iscrivibili nelle regole di cardinalità tra:

mappali fogli microzone e reverso

con la funzionalità di join spaziale10 si sono potuti trasferire gli elementi e attributi delle microzone alfoglio e di conseguenza al singolo mappale e le relative UIU ad esso appartenenti.

Step 3 - Definizione del sotto campione. Al fine di determinare il Valore OMI si sono ripartite le UIU in due grandi categorie11 secondo l’algo-ritmo di verifica del classamento che di seguito si riporta:

Vengono accorpate le categorie A/02 – A/07 – A/08 – A/09I valori presi in considerazione sono quelli OMI riferiti per la civile abitazione

Denominate [AC]Vengono accorpate le categorie A/03 – A/04 – A/05 – A/06

I valori presi in considerazione sono quelli OMI riferiti per la civile abitazione + abitazione economicoDenominate [AP]

NUOVA COSTRUZIONEPer le categorie A/02 – A/07 – A/08 – A/09 vengono utilizzati i valori “OTTIMI” della tipologia civileabitazione:

ValoreNCac = (ValoreMin + ValoreMax) ⁄ 2

Per le categorie A/03 – A/04 – A/05 – A/06 vengono utilizzati i valori “OTTIMI” della tipologia civileabitazione sommati ai valori “OTTIMI” della tipologia economica:

ValoreNCap = [(ValoreMin + ValoreMax)⁄2ottimoAC] + [(ValoreMin + ValoreMax)/2ottimoAP]

VARIAZIONEPer le categorie A/02 – A/07 – A/08 – A/09 vengono utilizzati i valori “NORMALI” della tipologia civileabitazione:

ValoreVARac = (ValoreMin+ValoreMax) ⁄ 2

Per le categorie A/03 – A/04 – A/05 – A/06 vengono utilizzati i valori “NORMALI” della tipologia civileabitazione sommati ai valori NORMALI della tipologia economica:

ValoreVARap ={[ValoreMin + ValoreMax] + [ ValoreMin + ValoreMax ]} /2____________________ ____________________2normaliAC 2normaliAP


9 Geographical Information System10 Funzionalità dei software GIS di aggregazione degli attributi di layer che condividono la loro posizione geografica.11 L’accorpamento proposto è frutto di un’analisi delle tipologie edilizie e della relativa distribuzione geografica delle UIU del da-tabase catastale. Tale ripartizione si è resa necessaria al fine di prendere in considerazione l’intero stock edilizio catastale valu-tando la non perfetta congruenza con la classificazione delle tipologie elencate dall’OMI e l’effettivo set del database catastaledi Milano.


Per il presente studio si sono considerati i valori delle Variazioni al secondo semestre 2004.12 Comerappresentato dalla seguente tabella:


12 Annualità corrispondente all’applicazione del comma 335.

MICROZONA TIPO VALORI MINIMI

ABITAZIONE CIVILE [AC]

VALORI MASSIMI ABITAZIONE CIVILE

[AC]

VALORI MINIMI ABITAZIONE POPOLARE

[AP]

VALORI MASSIMI ABITAZIONE POPOLARE

[AP] MEDIA

B01 AC 3.850,00 5.450,00 - - 4.650,00

B01 AP 3.850,00 5.450,00 3.600,00 5.350,00 4.562,50

B02 AC 3.600,00 4.850,00 - - 4.225,00

B02 AP 3.600,00 4.850,00 2.700,00 3.450,00 3.650,00

B03 AC 3.950,00 5.400,00 - - 4.675,00

B03 AP 3.950,00 5.400,00 3.300,00 4.250,00 4.225,00

B04 AC 5.100,00 6.000,00 - - 5.550,00

B04 AP 5.100,00 6.000,00 4.450,00 5.550,00 5.275,00

B05 AC 3.750,00 4.450,00 - - 4.100,00

B05 AP 3.750,00 4.450,00 3.150,00 4.100,00 3.862,50

B06 AC 2.850,00 4.050,00 - - 3.450,00

B06 AP 2.850,00 4.050,00 2.650,00 3.150,00 3.175,00

B11 AC 6.500,00 9.500,00 - - 8.000,00

B11 AP 6.500,00 9.500,00 5.400,00 6.400,00 6.950,00

B12 AC 4.900,00 6.050,00 - - 5.475,00

B12 AP 4.900,00 6.050,00 4.500,00 5.550,00 5.250,00

B13 AC 4.100,00 4.850,00 - - 4.475,00

B13 AP 4.100,00 4.850,00 3.850,00 4.500,00 4.325,00

B14 AC 4.800,00 5.650,00 - - 5.225,00

B14 AP 4.800,00 5.650,00 4.200,00 5.050,00 4.925,00

C01 AC 1.900,00 2.500,00 - - 2.200,00

C01 AP 1.900,00 2.500,00 1.700,00 2.250,00 2.087,50

C02 AC 2.700,00 3.550,00 - - 3.125,00

C02 AP 2.700,00 3.550,00 2.350,00 3.100,00 2.925,00

C03 AC 2.800,00 3.800,00 - - 3.300,00

C03 AP 2.800,00 3.800,00 2.500,00 3.450,00 3.137,50

C04 AC 4.100,00 4.600,00 - - 4.350,00

C04 AP 4.100,00 4.600,00 3.400,00 4.250,00 4.087,50

C05 AC 2.750,00 3.550,00 - - 3.150,00

C05 AP 2.750,00 3.550,00 2.400,00 3.050,00 2.937,50

C06 AC 2.500,00 3.300,00 - - 2.900,00

C06 AP 2.500,00 3.300,00 2.200,00 3.050,00 2.762,50

C07 AC 2.400,00 3.400,00 - - 2.900,00

C07 AP 2.400,00 3.400,00 2.150,00 3.150,00 2.775,00

C08 AC 2.300,00 2.950,00 - - 2.625,00

C08 AP 2.300,00 2.950,00 2.000,00 2.600,00 2.462,50

C09 AC 2.850,00 3.850,00 - - 3.350,00

C09 AP 2.850,00 3.850,00 2.500,00 3.300,00 3.125,00


96 Silvia Brandodoro, Bruno Monti, Fabio Petterini




[AC]


[AP]


[AP] MEDIA

C10 AC 2.850,00 3.550,00 - - 3.200,00

C10 AP 2.850,00 3.550,00 2.500,00 3.350,00 3.062,50

C11 AC 2.650,00 3.150,00 - - 2.900,00

C11 AP 2.650,00 3.150,00 2.200,00 2.800,00 2.700,00

C12 AC 2.700,00 3.300,00 - - 3.000,00

C12 AP 2.700,00 3.300,00 2.200,00 2.850,00 2.762,50

D01 AC 1.750,00 2.350,00 - - 2.050,00

D01 AP 1.750,00 2.350,00 1.500,00 2.000,00 1.900,00

D02 AC 1.750,00 2.250,00 - - 2.000,00

D02 AP 1.750,00 2.250,00 1.500,00 2.050,00 1.887,50

D03 AC 1.450,00 1.900,00 - - 1.675,00

D03 AP 1.450,00 1.900,00 1.250,00 1.600,00 1.550,00

D04 AC 1.850,00 2.350,00 - - 2.100,00

D04 AP 1.850,00 2.350,00 1.600,00 1.950,00 1.937,50

D05 AC 1.700,00 2.300,00 - - 2.000,00

D05 AP 1.700,00 2.300,00 1.550,00 2.100,00 1.912,50

D06 AC 1.800,00 2.400,00 - - 2.100,00

D06 AP 1.800,00 2.400,00 1.600,00 2.150,00 1.987,50

D07 AC 1.950,00 2.350,00 - - 2.150,00

D07 AP 1.950,00 2.350,00 1.750,00 2.150,00 2.050,00

D08 AC 1.800,00 2.350,00 - - 2.075,00

D08 AP 1.800,00 2.350,00 1.700,00 2.150,00 2.000,00

D09 AC 2.000,00 2.700,00 - - 2.350,00

D09 AP 2.000,00 2.700,00 1.700,00 2.250,00 2.162,50

D10 AC 1.750,00 2.350,00 - - 2.050,00

D10 AP 1.750,00 2.350,00 1.500,00 2.050,00 1.912,50

D11 AC 1.900,00 2.500,00 - - 2.200,00

D11 AP 1.900,00 2.500,00 1.650,00 2.150,00 2.050,00

D12 AC 2.450,00 3.150,00 - - 2.800,00

D12 AP 2.450,00 3.150,00 2.150,00 2.650,00 2.600,00

D13 AC 1.850,00 2.300,00 - - 2.075,00

D13 AP 1.850,00 2.300,00 1.600,00 1.950,00 1.925,00

D14 AC 1.950,00 2.650,00 - - 2.300,00

D14 AP 1.950,00 2.650,00 1.900,00 2.550,00 2.262,50

D15 AC 1.650,00 2.000,00 - - 1.825,00

D15 AP 1.650,00 2.000,00 1.400,00 1.800,00 1.712,50

D16 AC 1.800,00 2.250,00 - - 2.025,00

D16 AP 1.800,00 2.250,00 1.700,00 2.000,00 1.937,50

D17 AC 1.850,00 2.250,00 - - 2.050,00

D17 AP 1.850,00 2.250,00 1.750,00 1.950,00 1.950,00

D18 AC 1.750,00 2.250,00 - - 2.000,00

D18 AP 1.750,00 2.250,00 1.650,00 1.900,00 1.887,50

D19 AC 1.750,00 2.250,00 - - 2.000,00

D19 AP 1.750,00 2.250,00 1.650,00 2.000,00 1.912,50


Step 4 - Calcolo del valore catastale di ogni UIU.Per ogni UIU si è proceduto alla determinazione del Valore Catastale secondo le formule e i coeffi-cienti appropriati.Tale Valore rappresenta una sostanziale componente della verifica dello scostamento essendo parteintegrante del rapporto tra la valorizzazione economica ai fini catastali e la più probabile valorizza-zione economica riferita al mercato immobiliare.Applicando la formula seguente:

ValoreCATUIU = [RENDITA] *1,05*100

Si riportano i valori raggruppati per categoria catastale:





[AC]


[AP]


[AP] MEDIA

D20 AC 1.800,00 2.250,00 - - 2.025,00

D20 AP 1.800,00 2.250,00 1.600,00 2.000,00 1.912,50

D21 AC 1.900,00 2.400,00 - - 2.150,00

D21 AP 1.900,00 2.400,00 1.650,00 2.300,00 2.062,50

D22 AC 1.800,00 2.350,00 - - 2.075,00

D22 AP 1.800,00 2.350,00 1.550,00 2.000,00 1.925,00

D23 AC 2.000,00 2.500,00 - - 2.250,00

D23 AP 2.000,00 2.500,00 1.700,00 2.250,00 2.112,50

D24 AC 2.200,00 2.700,00 - - 2.450,00

D24 AP 2.200,00 2.700,00 2.450,00 3.150,00 2.625,00

D25 AC 1.900,00 2.450,00 - - 2.175,00

D25 AP 1.900,00 2.450,00 1.750,00 2.350,00 2.112,50

D26 AC 1.750,00 2.200,00 - - 1.975,00

D26 AP 1.750,00 2.200,00 1.650,00 1.950,00 1.887,50

D27 AC 2.100,00 2.700,00 - - 2.400,00

D27 AP 2.100,00 2.700,00 1.850,00 2.500,00 2.287,50

D28 AC 2.350,00 3.050,00 - - 2.700,00

D28 AP 2.350,00 3.050,00 1.900,00 2.650,00 2.487,50

D29 AC 1.850,00 2.450,00 - - 2.150,00

D29 AP 1.850,00 2.450,00 1.550,00 2.200,00 2.012,50

E01 AC 1.600,00 1.900,00 - - 1.750,00

E01 AP 1.600,00 1.900,00 1.500,00 1.750,00 1.687,50

E02 AC 1.600,00 2.100,00 - - 1.850,00

E02 AP 1.600,00 2.100,00 1.450,00 1.850,00 1.750,00

E03 AC 1.450,00 1.750,00 - - 1.600,00

E03 AP 1.450,00 1.750,00 1.450,00 1.600,00 1.562,50

E04 AC 1.500,00 1.750,00 - - 1.625,00

E04 AP 1.500,00 1.750,00 1.350,00 1.600,00 1.550,00

CATEGORIA CATASTALE

NUMERO DI UIU VALORE CATASTALE

IN EURO MEDIA PER UIU

IN EURO A02 113.205 17.431.789.996 153.984 A03 452.638 30.641.840.777 67.696 A04 131.314 5.144.614.981 39.177 A05 20.721 431.714.732 19.965 A06 152 2.712.754 17.847 A07 2.227 479.506.525 215.315 A08 45 38.582.663 857.392

TOTALE 720.302 54.152.762.428 75.180


Step 5 - Stima del più probabile valore di mercato di ogni UIU.Grazie all’attribuzione della categorie di rappresentazione del campione (AP o AC) per ogni UIU lacui superficie è nota si è potuto procedere al calcolo del più probabile valore di mercato relativa-mente alle quotazioni desunte dai dati forniti dall’OMI.

Applicando la formula seguente:

- per il raggruppamento denominato AC: ValoreOMlac = ValoreVARac * SupDPR

- per il raggruppamento denominato AP: ValoreOMlap = ValoreVARap * SupDPR

Si riportano i valori raggruppati per categoria catastale

CATEGORIA CATASTALE NUMERO DI UIU PIU’ PROBABILE VALORE DI MERCATO IN EUROStep 6 - Calcolo per ogni UIU dell’indice di scostamento tra valore catastale e del più proba-bile valore di mercato.Rintracciati i valori economici di origine catastale e di rilevazione dell’OMI per ogni singola UIU delsotto campione si è potuto procedere al calcolo effettivo dell’indice di scostamento (NewITEM) ap-plicando la formula:

NewITEM =ValoreOMlac o ap_______________ValoreCATUIU

Step 7 - Raggruppamento delle UIU sulla base dell’indice di scostamento (soglia) e mappale.Disponendo dell’intero sotto campione si è proceduto a riassumere i valori dell’indice di scostamentodi ogni UIU relativamente al fabbricato corrispondente.

Per meglio identificare le UIU sotto, normo o sovra classate si è proceduto alla normalizzazione deivalori di scostamento uniformandoli nelle tre categorie distinte.La rappresentazione dei risultati determinata dai valori netti per l’intero compendio del sotto cam-pione delle UIU secondo l’Indice di scostamento ovvero con l’Indice di riferimento ± Indice di sco-stamento = 0 è così rappresentata:


CATEGORIA CATASTALE

NUMERO DI UIU PIU’ PROBABILE

VALORE DI MERCATO IN EURO

MEDIA PER UIU IN EURO

A02 113.205 47.573.044.099 420.238 A03 452.638 86.932.454.600 192.057 A04 131.314 18.894.914.735 143.891 A05 20.721 2.079.394.811 100.352 A06 152 16.837.416 110.772 A07 2.227 1.068.649.913 479.860 A08 45 71.957.998 1.599.066

TOTALE 720.302 156.637.253.572 271.460


Grafico 3 Ripartizione % dello stato di classamento delle UIU

Al fine di ripartire i risultati si è identificata una “soglia di garanzia” ovvero si è proceduto all’allarga-mento dell’indice di riferimento delle UIU normo classate (pari a 3) a ± 0,5. I risultati riportati si riferiscono, quindi, all’elaborazione con passo di soglia 0,5.Il campo [NewITEM] determina la codifica della soglia secondo una scansione di valori limiti così rap-presentati:


Grafico 4 Ripartizione e relazione tra UIU - Valore Catastale e Valore OMI in %sul Totale


La tabella sopraindicata identifica la ripartizione per soglia (indice di scostamento) dell’intero sottocampione riferito alle UIU a destinazione residenziale e per meglio comprendere il fenomeno si riportaun grafico di sintesi delle risultanze.

Distribuzione delle UIU secondo l’Indice di scostamento passo 0,5:

Grafico 5 Distribuzione delle UIU secondo l’Indice di scostamento

Step 8 - Analisi puntuale (rappresentazione geografica per categoria, per soglia e per fabbri-cato).Disponendo del dato per dettaglio delle singole UIU si possono eseguire delle analisi per mappaleed identificare, anche geograficamente, la distribuzione dell’indice di scostamento analizzando com-plessivamente l’intero territorio cittadino.

Si riportano, di seguito, a puro titolo di esempio le caratteristiche catastali di una Microzona, in questocaso la C09 (Figura 2), restituendo i risultati e le diverse rappresentazioni utili alla comprensione delconfronto tra il valore catastale e il più probabile valore di mercato delle UIU.

Figura 2 Microzona C09 - “Libia - XXII Marzo - Indipendenza”



Dati metrici:

Dettaglio UIU Microzona C09:

Grafico 6 Suddivisione delle UIU Grafico 7 Distribuzione delle UIU nella Microzona

Nella Microzona C09 non esistono UIU ricadenti nella Categoria Catastale A06.Distribuzione Indice di scostamento nella Microzona C09:

Grafico 8 Distribuzione dell’Indice di scostamento nella Microzona


Superficie Microzona Incidenza su totale Milano

Superficie Edificata Catastale

Incidenza Sup. Edificata su Microzona

Mq. 2.714.874,88 1,50 % Mq. 994.435,44 36,63 %

Numero di mappali per la Microzona

Numero UIU valide Microzona

Media UIU per Mappale

Consistenza Media

3.069 31.911 10,40 4,80 vani

Fogli interessati: 393 – 394 – 440 – 441 – 442 – 479 – 480 – 481 – 482 – 483


Nelle successive sezioni si riportano le fasi delle elaborazioni riferite alla procedura denominata B),relativa alle UIU censite nelle categorie A10, C01, C02, C03, C04, C06 e C07.La metodologia adottata osserva lo scostamento dal classamento atteso per ogni singola unità im-mobiliare urbana censita nella categoria di riferimento evidenziando, laddove presente, l’indice discostamento netto.Al fine di ottimizzare l’elaborazione si è costruita una tabella generale che investe tutte le categoriecoinvolte e si è proceduto alla verifica puntuale secondo selezioni dedicate che rilevano lo stato delclassamento reale rispetto a quello ottimale desunto dalle classi attese per foglio e zona censuaria.

A puro titolo di sintesi si riportano i passaggi eseguiti, al fine di rendere il sotto campione delle UIUdi riferimento il più possibile prossimo alle UIU valide. Dallo scarico fisico delle UIU censite in Categoria Catastale C0* e A10 è stato effettuato un proces-samento del dato al fine di escludere le UIU oggetto di verifica che contengono anomalie, nel detta-glio le operazioni hanno riguardato:

Il sotto campione, dunque, è composto da circa 465.000 UIU le quali sono state sottoposte alla ve-rifica del classamento secondo il classamento catastale atteso per il foglio e la zona censuaria di ap-partenenza.13

Di seguito si riportano alcuni risultati dell’elaborazione con diversi raggruppamenti e restituzioni (Fi-gura 3):


STEP RECORD INIZIALI RECORD FINALI SCARTI

Record di partenza: 506.455 506.455 0

Eliminazione record con

categoria anomala

506.455 506.371 84

Eliminazione Vecchio

Catasto

506.371 504.897 1.474

Eliminazione Foglio anomalo 504.897 504.896 1

Eliminazione Classe

anomala

504.896 504.877 19

Eliminazione Particella Vuota 504.877 504.872 5

Eliminazione Consistenza

Nulla

504.872 504.815 57

Eliminazione fogli non

presenti al NCEU

504.815 504.797 18

Eliminazione Particelle non

valide dopo incrocio con

Geometria Fabbricati e Max

mappale x foglio

504.797 481.766 23.031

Eliminazione delle UIU con

zona censuaria valida ma

non corrispondente con la

combinazione ZC FG

481.766 466.367 15.399

Totali scarti 40.088

13 La classe di maggiore frequenza per foglio è stata generata da uno studio dell’ex Agenzia del Territorio in concomitanza conl’introduzione del software di aggiornamento catastale denominato DocFA con l’obiettivo di indirizzare il professionista, in sededi variazione e/o costituzione, verso il classamento atteso.


Distribuzione Geografica su base Microzona:

Figura 3 Distribuzione delle UIU in Categoria C01 per Microzona

Ripartizione delle UIU censite in Categoria Catastale C01 per Microzona:

Grafico 9 Distribuzione delle UIU censite in Categoria Catastale C01 per Microzona


Distribution of UIUs in category C01 in the Microzones


Distribuzione dello scostamento del classamento dalla classe effettiva rispetto alla classe attesa:

Grafico 10 Distribuzione delle UIU in Categoria C01 per Indice di scostamento ITEM

RisultatiAlla conclusione delle elaborazioni definite nelle procedure sopra descritte i dati disponibili possonoessere facilmente letti secondo diverse modalità di aggregazione e restituzione, grazie all’utilizzodegli strumenti software geografici è quindi possibile reperire informazioni che l’acceso alle sole ta-belle renderebbe difficoltoso se non impossibile.

Si considerano, pertanto, per esigenze di sintesi, solo alcuni riepiloghi fondamentali che aiutano adefinire lo stato di fatto del classamento catastale cittadino e la relativa qualità riferita alla valorizza-zione economica del sotto campione esaminato.

Come accennato in precedenza i valori di dettaglio sono stati elaborati al fine di generare un rankingdi dettaglio per singola categoria catastale o, più in generale, riferito all’intero campione dello stockedilizio catastale.

Di seguito si riportano alcuni casi limite.- Caso 1 – Identificazione della Microzona critica per la presenza di Unità Immobiliari Urbane sot-

toclassate censite in categoria definibile “ABITAZIONE”- Caso 2 – Identificazione della Microzona critica per la presenza di Unità Immobiliari Urbane sot-

toclassate censite in categoria definibile “NEGOZIO”- Caso 3 - Identificazione delle situazioni critiche al fine di determinare la priorità d’intervento.


- IT

EM

DI S

CO

STA

ME

NTO

+


Caso 1 - Si riporta, di seguito, la ripartizione su base Kp del ranking delle Microzone sulle categoriecatastali A0*:

Grafico 11 Ranking per Microzona su base Kp A0*

La distribuzione dell’indice rappresenta una sostanziale suddivisione omologa come numero dellemicrozone ma ampiamente orientata in termini di numero di UIU alle microzone che identificano unforte scostamento di sotto classamento.

Il Grafico sottostante riporta il dettaglio delle UIU con destinazione residenziale riferita alla Micro-zona C09 identificata come quella che rappresenta maggiore criticità:

Grafico 12 Distribuzione delle UIU secondo le caratteristiche dello indice di scostamento

La Microzona C09, collocata geograficamente nella fascia cittadina semi-centrale, identifica la mag-gior concentrazione delle UIU sotto-classate con destinazione residenziale. Tale caratteristica po-



trebbe trovare origine dalla omogeneità delle caratteristiche edilizie e dallo sviluppo coevo (primianni del ‘900) dell’impianto urbanistico su tipologie delle unità abitative di medio e alto dimensiona-mento e classate con parametri catastali al di sotto della soglia di riferimento dell’epoca.

Caso 2 - Si riporta, di seguito, la ripartizione su base Kp del ranking delle Microzone sulla categoriacatastale C01:

Grafico 13 Ranking per Microzona su base Kp C01

Il Grafico sottostante riporta il dettaglio delle UIU con destinazione commerciale (C01) riferita allaMicrozona C10 identificata come quella che rappresenta maggiore criticità:

Grafico 14 Distribuzione delle UIU secondo le caratteristiche dello indice di scostamento



Caso 3 – di seguito si riportano le criticità delle Microzone relativamente ad alcune categorie catastali:



Medesime caratteristiche edilizie per le Microzone C09 e C12 mentre per la Microzona B02, posizio-nata nelle immediate vicinanze del Centro Città le caratteristiche edilizie residenziali sono da consi-derarsi di pregio.

Uffici (A10):

Le tre Microzone ai vertici del ranking sono pressoché omologhe per caratteristiche edilizie e persviluppo urbanistico, esse sono collocate nella fascia radiale semi-centrale.



Totale Complessivo:

Analizzando i risultati, con le dovute cautele e limitazioni dettate dall’architettura delle procedureeseguite, si possono definire alcune Microzone che hanno un livello di criticità elevato e che da unaprima rapida analisi si possono definire prioritarie al fine di intervenire sulle Microzone C09, C12 eD20 le quali rappresentano il 20,58 % dello scostamento complessivo cittadino.In termini di “sistema città” le analisi condotte hanno identificato una netta suddivisione dei risultatitra l’ambito territoriale urbano del centro, semi-centro e la periferia ovvero nella fascia centrale, re-lativamente alle tipologie edilizie residenziali, assistiamo a un diffuso sotto-classamento delle UIUmentre nella periferia, sviluppata urbanisticamente a partire dagli anni ’60, si concentrano le UIUsovra-classate.

CONCLUSIONINel presente documento sono stati riportati, per ragioni di sintesi, gli aspetti procedurali e i risultatidello studio nelle diverse modalità di rappresentazione e aggregazione.Lo studio condotto, ha dotato la struttura comunale, deputata alla gestione e controllo delle com-plesse dinamiche tributarie e fiscali, di uno strumento di conoscenza approfondita utile per innescarele dovute azioni volte alla riduzione della sperequazione e nello stesso tempo a garantire l’equilibriocontributivo dei moduli tributari, che poggiano la loro base di calcolo sul classamento catastale esulla conseguente rendita immobiliare relativa.Alcune considerazioni riportano alla necessità di definire nuovi parametri di base d’estimo che do-vrebbero trovare terreno fecondo negli sviluppi del mercato immobiliare, in un dinamismo ancoratoalla variabilità delle condizioni ambientali (nuove infrastrutture urbane, dotazione di servizi, riqualifi-cazione urbanistica, ecc.).Il disegno statico della Microzona riporta ad un concetto di vincolo slegato completamente dalle poli-tiche urbane e la parametrizzazione del classamento delle UIU censite in categorie ordinarie dovrà af-frontare nuovi modelli di calcolo che dovranno basarsi su elementi misurabili, variabili ed aggiornabili.Esistono diverse tipologie e metodi di perimetrazione e campionatura, in contrapposizione ad OMIche rileva il “dichiarato/fiscale”, la Borsa del Mercato Immobiliare della Camera di Commercio OSMIrileva il “venduto/offerto” basato su una rilevazione che interessa una suddivisione sub-comunalediversa (57 zone contro le 55 OMI) e che, in taluni casi, ha recepito le trasformazioni urbane effettuatenel corso del tempo.



Per queste ragioni lo studio non vuole essere esaustivo ma può rappresentare uno strumento di co-noscenza dei valori catastali e, soprattutto, dell’effettivo grado di qualità degli stessi. Un ulteriore ap-profondimento del tema può essere evidenziato nella necessità di effettuare combinazioni e analisicomparate al fine di disporre di una base dati il più possibile aderente alla realtà e di determinare,sotto l’aspetto qualitativo, la parametrizzazione tra il valore di mercato dei singoli beni e il palinsestotributario ad esso associato, evitando, se possibile, coefficienti unici di rivalutazione. Valutando in maniera sistemica la messa in campo di nuove modalità di valorizzazione che potrebberoabbracciare anche ambiti ad oggi poco o per nulla utilizzati, quali, ad esempio: - per il dettaglio dell’immobile: la certificazione energetica, la misurazione della frequenza del ciclo

delle compra/vendite (indice di mobilità), i canoni di locazione, ecc.; - per il dettaglio dell’area corrispondente del “sistema città – metropolitana”: il livello di servizi di

vicinato, la capacità di attrazione, l’indice di competitività, gli indici di ranking internazionali.Questo vuole essere solo un piccolo spunto delle nuove vision cui il tema è chiamato ad affrontare,con nuovi strumenti di indagine e di analisi (location intelligence), con la messa a sistema dei dati atutti i livelli di conoscenza (Codice dell’Amministrazione Digitale) e, soprattutto con un nuovo e rin-novato livello di partecipazione delle diverse forme istituzionali al compito, arduo, della riforma delsistema.I risultati dell’elaborazione possono essere letti con molteplici angoli di analisi che riguardano le sin-gole categorie, i singoli fogli catastali, le singole microzone o più in generale l’opportunità di creareun ranking di intervento rispetto alla ricostruzione della perequazione relativamente al classamentoatteso e quindi intervenire su quelle microzone che scontano un forte valore di scostamento tra leunità immobiliari urbane sovra o sotto classate e le unità immobiliari urbane normo classate.

Bibliografia

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87 * Silvia Brandodoro Un’esperienza empirica per il ... · Parole chiave: revisione catastale,...

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