1BUSINESS LINE NAME – 00/00/00 1

Select and click ‘AddPic’ to insert

optional client logo

Giuditta De Micheli

LA VALORIZZAZIONE E LO SVILUPPO DEI CENTRI

COMMERCIALI 28 OTTOBRE 2010

2BUSINESS LINE NAME – 00/00/00 2

Giuditta De Micheli

INVESTIRE NEL MERCATO DEGLI IMMOBILI COMMERCIALI:

IL PUNTO DI VISTA DELL’INVESTITORE

-I CRITERI PER LA VALUTAZIONE DELLA REDDITIVITA’ DEI CENTRI COMMERCIALI

- LA VALORIZZAZIONE DEI CENTRI COMMERCIALI ESISTENTI

- LE POTENZIALITA’ DEI FONDI IMMOBILIARI PER LO SVILUPPO DEI CENTRI COMMERCIALI

3Giuditta De Micheli 3

I Fondi immobiliari di diritto italiano

I Fondi Immobiliari chiusi di diritto italiano di prima generazione (1999–2002).

Si può affermare che la maggioranza di questi fondi ha caratteristiche omogenee:

Origine bancaria

Bassa diversificazione di destinazione d’uso e area geografica;

Investimenti di tipo Core.

Destinati ad un utenza retail (obbligo di quotazione in borsa)

Soggetti al potere ispettivo di Banca d’Italia e CONSOB se quotati.

L’approccio al mercato immobiliare dei fondi che rispondono a queste caratteristiche è caratterizzato da una prevalenza degli investimenti in immobili di pregio, già a reddito,

adibiti ad uffici e localizzati a Roma e Milano.

4Giuditta De Micheli 4

Fondi Immobiliari

I Fondi immobiliari “non speculativi” hanno storicamente svolto attività di mero investimento in immobili a reddito negli immobili cosiddetti “core”.

La strategia prevalente dei fondi immobiliari era di investire nei primi anni di vita in immobili a reddito, incassare i canoni e rivendere alla scadenza del fondo (mediamente 10 anni).

Anno 01999-2003

Richiamo degli impegni

Holding periodvendite

Anno 10

5Giuditta De Micheli 5

Fondi Immobiliari

Centro Commerciale considerato investimento “core” nel 2000:

-Anno di costruzione: anni ’90

-Dimensione: varie

-Location: Nord Italia - Capoluoghi di regione

L’obsolescenza di immobili inseriti nei portafogli immobiliari di proprietà dei fondi tradizionali ha di fatto dimostrato che è quasi impossibile definire “core” un immobile “CENTRO COMMERCIALE” che viene detenuto in portafoglio per quasi 10 anni.

L’obsolescenza di immobili inseriti nei portafogli immobiliari di proprietà dei fondi tradizionali ha di fatto dimostrato che è quasi impossibile definire “core” un immobile “CENTRO COMMERCIALE” che viene detenuto in portafoglio per quasi 10 anni.

6Giuditta De Micheli 6

VALORIZZAZIONE DEL CENTRO COMMERCIALE

Per mantenere la competitività Centro Commerciale è indispensabile un intervento di valorizzazione ma:

Le assumptions per gli investimenti “core” prevedevano:

crescita costante del valore degli affitti dell’immobile

Cap in = Cap out

Accantonamenti per valorizzazioni intorno al 1% del Valore di ricostruzione

7

Analisi di un restyling

Bologna

1 DATI STRUTTURALI

8

DATI STRUTTURALI

2 LAY-OUT A CONFRONTO

10

2005: COME ERAVAMO

Locale: 1

Free-Flow

642,50 mq

Locale: 52

Abbigliamento

1249,27 mq

Locale: 6

Bigiotteria

33,05 mq

Locale: 45-46

Ristorazione

212,56 mq

Locale: 5

Tacchi & Chiavi

31,61 mq

Locale: 4

Abbigliamento

58,10 mq

Locale: 2+3

Abbigliamento

131,76 mq

Locale: 51

Ristorazione

189,06 mq

Locale: 7

Calzature

57,76 mq

Locale: 32

Calzature

409,34 mq

Locale: 12

Art.Sportivi

680,07 mq

2010: COME SIAMO OGGI

Locale: 1+1/B/C

Free-Flow

769,17 mq

Locale: 51+52

Abbigliamento

1438,33 mq

Locale: 12+32

Elettrodomestici

1089,41 mq

Locale: 45+46

Profumeria

212,56 mq

Locale: 2….7

Calzature

312,88 mq

3 IMMAGINI A CONFRONTO

13

14

DOPOPRIMA

IMMAGINI A CONFRONTO

DOPOPRIMA

4 CANONI A CONFRONTO

15

DIFFERENZA CANONI ANNUI 2005 - 2010

Locale: 51+52

- 69%

Locale: 1+B/C

- 30%

Monte affitti totale

-11%

Locale: 45+46

- 6%

Locale: 2….7

- 45%

Locale: 12+32

- 14%

17

Intervento di valorizzazione

Previsione BP di costi straordinari: 1% del valore di ricostruzione a nuovo

Costi sostenuti per l’intervento di restyling: 10%del valore di ricostruzione a nuovo

I costi extra dell’intervento sono stati sostenuti dal fondo:

La galleria commerciale valorizzata rappresenta l’8% del valore del portafoglio immobiliare del fondo.

L’intervento di restyling ha accresciuto il valore immobiliare/commerciale dell’asset

Giuditta De Micheli

18

Intervento di valorizzazione

Previsione BP di crescita degli affitti: la minima prevista da incremento ISTAT

Monte affitti post intervento di restyling: - 11% dovuto all’accorpamento di piccole superfici trasformate in medie superfici ed alle modifiche del mix merceologico.

Si prevede che l’intervento di valorizzazione dell’immobile permetterà di ricommercializzare a valori più alti nei prossimi anni

Giuditta De Micheli

Previsione BP : Cap IN = Cap OUT

Si dovrà programmare temporalmente l’intervento in modo tale che al momento della vendita dell’asset il monte affitti sia già ritornato a regime dopo il decremento dovuto alle modifiche del lay out

19

Conclusioni

I fondi immobiliari possono avere un ruolo significativo per il rilancio del settore ma:

Giuditta De Micheli

Le attività di valorizzazione devono essere previste a monte dell’acquisto dell’immobile ed inserite nel BP in modo che la valutazione del loro rischio/rendimento sia confrontato con gli obiettivi promessi ai sottoscrittori delle quote.

Le attività di valorizzazione necessitano quindi di un consolidato intreccio di “know how” del settore immobiliare commerciale e della gestione dei veicoli che si intende utilizzare (Fondi Immobiliari) .

20

La Valorizzazione e lo sviluppo dei Centri Commerciali

Grazie per la vostra attenzione