IL SETTIMANALEde il Quotidiano Immobiliare

4002 NOVEMBRE 2013

Le cattedrali dello shopping

Centri commerciali alla ricerca di una nuova identità

03REALITALIANSTYLE

ITALIANREALESTATE

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• Roma Piazza Ungheria, 6 • Milano Galleria San Babila, 4/B • Torino C.so Matteotti, 32/A • Genova Piazza de Ferrari, 4 • Firenze Via Por Santa Maria, 8

Per info: 02 76028395

Alcuni mesi fa, definii i centri commerciali come moderne catte-drali della fede consumistica. Qui arriva il popolo dei devoti dello shopping o, più in generale, delle anime in cerca di luce (al neon). In realtà se dobbiamo guardare agli edifici come simbolo del mo-mento storico e sociale di un popolo, nessuno è più attuale di que-sti enormi conglomerati di cemento e vetro che accolgono ogni anno centinaia di migliaia di persone in paziente processione con le loro autovetture cariche di borse e bambini. È una migrazione che, in certi giorni di festa comandata, ha il senso dell’esodo di un popolo verso la terra promessa (di sconto dal listino).Ma il centro commerciale è anche il simulacro di una cultura, un luogo di passaggio e di transito, di un nomadismo moderno che ha i suoi cicli precisi di riferimento e di appuntamento. Siamo un popolo errante che vuole incontrare le sue sicurezze (insegne) in ogni tratto del percorso: ecco, allora, che il caravanserraglio della festa dei consumi si sposta dentro le città penetrando nei vec-chi cinema abbandonati, nelle stazioni ferroviarie ammodernate, proiettandosi nelle vetrine tradizionali dove l’e-commerce fa dello spazio un’esigenza ormai minima.Tu chiamali se vuoi centri commerciali. Ma sai che non è così. Essi hanno un nome proprio che li fa diventare ‘genius loci’ di ex area abbandonata, di una ex radura brulla di periferia. E si va agli Orsi, alle Acciaierie, alle Gru, ai Gigli, alla Mongolfiera come una volta si transumava alla Madonna delle Lacrime, alla Chiesetta dello Spa-smo, alla Vergine delle Rose. Il sacro e il profano si aggiustano e si accomunano perdendo ognuno un po’ di sacralità come segno dei tempi. Ma non è peccato barattare una novena a Santa Bar-bara con una camicetta griffata: tutto sta a distinguere non tanto il luogo quanto l’intensità del sentimento. Si può pregare in un centro commerciale o far del mercimonio dentro un Santuario. Ce l’ha insegnato il Signore quando ha scacciato i mercanti dal tem-pio senza assolutamente rinnegarli o maledirli. Forse a nessuno verrebbe in mente di costruire una piccola cappella in un centro commerciale così come esistono invece negli aeroporti, nelle sta-zioni ferroviarie e negli ospedali. O vendere libri sacri di fianco alle saponette profumate. Se vi sembra una provocazione, scusateci!

Una provocazioneTu chiamali, se vuoi, centri commerciali

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Guglielmo Pellicciolifondatore ed editorialista de

il Quotidiano Immobiliare

editoriale

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CONVEGNO

CON IL PATROCINIO DI PARTNER SCIENTIFICO

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07Giovedì

novembre

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FONDI IMMOBILIARIRETAIL&COMMERCIALMILANO - via Agnello 12 ore 08:45

CORRADO VISMARA CNCC

CARMEN CHIEREGATO Cogest Retail

MARIO PELLòHenderson G.I. SGR

LUIGI CROCENCTM Studio Legale

I RELATORI

DAILY REAL ESTATEil Quotidiano Immobiliare®

LUIGI PISCHEDDAIPD

MAURO PULEGAEstCapital SGR

GIULIANO MONTAGNINISECI Real Estate

MASSIMO TIVEGNAUnicredit

presenta: 05

GIOVANNI DENTIIDeA Fimit SGR

05 Per maggiori informazioni consulta direttamente la rubrica Appuntamenti de il Quotidiano Immobiliare

AGENDAagenda della settimana

TORINO urbanpromo 2013Organizza: Istituto Nazionale di Urbanistica e Urbit

Torino: presso il Circolo dei Lettori a Palazzo Graneri della Roccia -via Gianbattista Bogino 9, dal 6 all’8 novembre con inizio alle ore 9.00

06mercolEDì

TORINO IL GOVERNO DEI PATRIMONI IMMOBILIARI:CONFRONTO SU QUATTRO TEMIOrganizza: Agenzia del Demanio, Agenzia delle Entrate e Comune di Bologna

Torino: presso Urbanpromo 2013 - via Gianbattista Bogino 9,con inizio alle ore 9.30

06mercolEDì

milano FONDI IMMOBILIARI RETAIL & COMMERCIALOrganizza: il Quotidiano Immobiliare

Milano: presso NCTM Studio Legale Associato - Via Agnello 12,con inizio alle ore 8.45

07giovEDì

Testata Giornalistica Registratapresso il Tribunale di Arezzo.Registrazione nr.1/13 del 03/01/2013

Direttore responsabileMarco Luraschi

il settimanale dE IL quotidiano immobiliare Foto e immagini di Shutterstock adeccezione di quelle fornite dagli autori.

info@ilqi.it - www.ilqi.it

EditoreDAILY REAL ESTATE S.R.L.Via Pascoli 7, 24121 BergamoP IVA 03276200163 - Iscrizione ROC N.22163

ContattiTel.: +39 035/211356 Fax: +39 035/4131217

06 agenda della settimana

milano IL PIANO ‘DESTINAZIONE ITALIA’ E IL RILANCIODELLE SIIQ PER ATTRARRE GLI INVESTIMENTI ESTERIOrganizza: AGIDI

Milano: presso l’Hotel Scala - Via dell’Orso 7,con inizio alle ore 9.00

08venErDì

milano PRESENTAZIONE GLOBAL CITY REPORT 2013Organizza: Scenari Immobiliari e Generali Immobiliare Italia SGR

Milano: presso l’Hotel Principe di Savoia - Piazza della Repubblica,con inizio alle ore 9.30

07giovEDì

ROMA SEMINARIO GBC ITALIA ALLA CAMERA DEI DEPUTATIOrganizza: Green Building Council Italia

Roma: presso la Sala delle Colonne di Palazzo Marini - Via Poli 19,con inizio alle ore 16.30

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07Scambi con l’estero per modalità di trasporto (%) - Flussi quantitativi

Per la prima volta dal 2004, positivo il saldo economicodell’interscambio merci con l’estero

NOMISMAOUTLOOK FLASH

nomisma outlook flash

Nel 2012, l’interscambio di merci dell’Italia con l’estero ha registrato una contrazione dei volumi trasportati (-4%) più ampia rispetto al 2011 (-2%) e di segno opposto al recupero dei traffici del 2010 (+11%). È la significativa riduzione dell’import (-7%) a trainare verso il basso il volume degli scambi nel 2012, dato che le merci in uscita sono in crescita (+4% annuo).Tale dinamica rende positivo il saldo economico dell’interscambio, per la prima volta dal 2004. Si conferma la prevalenza del settore marittimo nelle quantità di merce in ingresso e in uscita (55%), ma con un peso inferiore rispetto al 2011. In lieve aumento la quota stradale (24%); l’incidenza della ferrovia (11%) conferma la dinamica positiva dal 2005.Espressa in termini economici, la ripartizione modale ribadisce il tradizionale primato della strada (41%), seguita dal trasporto marittimo (34%), ferroviario (14%) e aereo (8%). La domanda internazionale di trasporto merci resta prevalentemente servita dagli operatori stranieri.Nel 2012 si arresta la riduzione della quota trasportata dai vettori italiani su strada (27%) registrata tra il 2005 e il 2011. L’incidenza della modalità aerea (19%) è superiore a quella del 2009 (15%). Il ruolo dei vettori italiani nel marittimo continua a ridursi nel 2012 (13%).

Fonte: Federtrasporto-Nomisma, "L’internazionalizzazione del trasporto:la posizione dell’impresa italiana", Scenari dei trasporti n. 15, Luglio 2013

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Scambi con l’estero per modalità di trasporto (%) - Flussi economici

I fondi immobiliari possono essere uno strumentoper lo sviluppo dei centri commerciali in Italia

a cura di Elena Curnis

shopping con i fondi

Prosegue il ciclo di convegni organizzati da ilQI dedicati ai fondi immobiliari. Martedì si è svolto il primo incontro sul tema dei Fondi Immobiliari e il Patrimonio Pubblico (vedi ar-ticolo a pag. 23), mentre la prossima settimana il protagoni-sta sarà il settore retail. È infatti in calendario giovedì 7 no-vembre, presso lo Studio Legale Associato NCTM di Milano, il convegno Fondi Immobiliari Retail & Commercial. L’obiettivo dell’incontro è quello di individuare quale sia il ruolo di fondi nello sviluppo del comparto retail, che, nonostante la trasfor-mazione degli ultimi anni, continua a essere al centro dell’in-teresse degli investitori. Il relatori analizzeranno sia l’aspetto immobiliare del settore retail italiano, sia quello finanziario, individuando come i fondi possano essere uno strumento per lo sviluppo futuro degli spazi commerciali.

08 Shopping con

i fondi09

09Dell’evoluzione del retail real estate in Italia ne parlerà Car-men Chieregato, Amministratore Delegato Cogest Retail. “Il processo evolutivo del retail in Italia è stato caratterizza-to, negli ultimi anni da una forte accelerazione intersecata dall’emersione di nuovi modelli di consumo, dalla spinta dei brand internazionali, dalla diversificazione dei canali distribu-tivi, dall’innovazione dei format e delle tecnologie. Ma anche dall’ingresso sulla scena di una nuova classe di investitori, portatori di enormi risorse e di dinamismo, legati a logiche di redditività non esclusivamente speculative che nel nostro Paese hanno contribuito a una rivoluzione del settore. Mentre la ripresa tarda a venire, l’impegno collettivo deve essere la ricerca di un nuovo punto di equilibrio, in cui tutti gli operatori della filiera offrano il loro contributo di professionalità e risor-se, con una visione chiara e condivisa che possa portare alla creazione di un sistema più moderno ed efficace per il retail real estate”.

Mario Pellò, Head of Portfolio Management Henderson Glo-bal Investors SGR, analizzerà in dettaglio la situazione de-gli investimenti nazionali e internazionali nel retail italiano. “Il mercato immobiliare in Europa sta subendo una continua contrazione dei ritorni, al punto che molti osservatori pa-ventano per taluni mercati nuovi rischi di bolle speculative. Comprare un immobile prime in Germania oggi, data la spin-ta competitiva e la quantità di denaro riversata, da diverse parti del mondo, sta diventando difficile e sempre più spesso non sufficientemente profittevole, nemmeno nelle usualmen-te rosee previsioni degli interessati. La crisi dell’euro aveva spaventato molto gli investitori, facendo sprofondare i Paesi più deboli in un percepito simile a quello che era riservato ai Paesi sul confine orientale dell’Unione. Da quando la mo-neta unica sembra aver riacquistato fiducia, i Paesi che ne beneficiano rientrano nei papabili target d’investimento. Que-sto potrebbe succedere, o sta avvenendo, nel nostro Paese. Il mercato immobiliare commerciale potrebbe essere il vola-no della ripresa: la presenza straniera è consolidata; le regole

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commerciali sono simili in tutti i Paesi e cambiano solo le applicazioni normative; il mercato è indietro rispetto ad altre realtà, c’è quindi spazio per ulteriori sviluppi”.

“Il prodotto retail è quello più ambito nel corrente mercato immobiliare: la diversificazione/attenuazione del rischio in-vestimento tipica di questo prodotto unita alla propensione al consumo ne fanno un prodotto trainante”, afferma Luigi Croce, Head of Real Estate Department NCTM Studio Le-gale Associato. “Oggi i cd centri prime sono anche in grado di attrarre luxury brands: la presenza in un centro di livello può rappresentare, soprattutto per visibilità e presenza pres-so varie fasce di clientela, una più che valida alternativa alla singola boutique. Il retail italiano, a determinate condizioni, può certamente rappresentare una valida opportunità di in-vestimento: lo stock di prodotto in termini di mq/pro capite presenti è certamente inferiore alla media europea; inoltre la presenza di strutture in linea con gli standard internazionali è ancora tra le più basse d’europa e quindi potenzialmente in grado di essere migliorata e oggetto di investimento. In tale scenario, l’investimento è sempre più spesso realizzato attraverso fondi immobiliari: il veicolo fondo, infatti, pur non essendo il solo strumento, per le efficienze che consente di realizzare, è certamente quello più in voga per questa tipolo-gia di investimento”.

L’analisi sui fondi immobiliari entrerà nel vivo con la relazio-ne di Luigi Pischedda, Senior Associate - Head of Italy IPD. “Nel mio intervento cercherò anzitutto di fornire alcuni dati di contesto sull'esposizione dei fondi al settore commerciale, in prima battuta per i principali mercati europei. Poi, seppure similitudini e differenze rispetto al resto del mondo verran-no evidenziate, la trattazione si sposterà sul mercato italiano: uno sguardo all'asset allocation dei fondi per chiarire il ruolo del settore retail, come diversificatore o come ‘passione’ cui dedicarsi completamente divenendo specialisti. Infine espor-rò i dati più interessanti, cioè quelli relativi alla performance

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dei fondi, tramite i quali tenterò di isolare l'effetto dell'elemen-to retail sul rendimento dei fondi”.

Fondi speculativi, fondi pensione e fondi retail saranno i pro-tagonisti dell’esposizione di Giuliano Montagnini, Ammini-stratore Delegato SECI Real Estate. “Il segmento di mercato retail è da sempre considerato il più difensivo, probabilmen-te più di ogni altro offre prospettive di crescita interessanti. Questo è possibile poiché i canoni relativi ai contratti di affitto spesso sono costituiti da due componenti: la prima il minimo garantito, l’altra la percentuale sul giro d’affari. Tale peculia-rità, in caso di crescita dell’economia e ripresa dei consumi, consente di poter offrire la possibilità agli investitori di be-neficiare in modo molto reattivo degli incrementi di canone connessi alla parte reddituale variabile. La parte di reddito variabile, oggi assolutamente trascurata dai fondi speculativi e dai fondi pensione, agli occhi di un investitore retail può co-stituire un valore, in quanto non è trascurabile se paragonata a ordinarie rendite del capitale derivanti da prodotti finanziari standard di pari durata. Tuttavia, non è tutto oro quel che luc-cica. Il retail è un mercato specialistico; il prodotto per esse-re vendibile e considerato sicuro, deve avere caratteristiche di localizzazione, bacino d’utenza e capacità di attrazione di indubbia valenza. È poi fondamentale analizzare il rating dei conduttori degli spazi, la tipologia dei contratti sottostanti e il livello di garanzie prestate. La riflessione che si pone è quindi se il retail sia o meno il segmento di mercato che consentirà all’industria immobiliare di ripartire. Io penso di si! Ma occorre una revisione della normativa sulle locazioni, certezza sulla fiscalità applicabile ed anche onestà intellettuale da parte de-gli operatori poiché la fiducia dei mercati è passo fondamen-tale per la ripresa”.

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Nathalie Depetro: mi aspetto un’Italia grande protagonista

a cura di Marco Luraschi

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Alla vigila della prossima edizione di MAPIC a Cannes, la fiera dell’immobiliare commerciale, abbiamo chiesto alla Direttrice Nathalie Depetro di indicarci le linee guida della manifesta-zione e le aspettative per la partecipazione del contingente italiano, che come al solito, sarà uno dei più rappresentati e attivi sulla Croisette. Non è un mistero infatti che in questi tre giorni quasi tutti i players italiani del settore sono facilmente avvistabili in Costa Azzurra.

Come procede l'avvicinamento a MAPIC in termini di espo-sitori e visitatori previsti?Ci attendiamo circa 8.400 partecipanti da 70 Paesi, oltre a 2.400 retailers tra cui Descamps (Francia), Womo (Italia), Dockers (Spagna), Vero Moda (UK) e Kardashian Kollection (USA) che parteciperà alla fiera per la prima volta, come tutta una nuova generazione di retailers che arriva a MAPIC. La ri-voluzione nelle abitudini dei consumatori ha spinto l’industria a pensare a nuovi modelli di business innovativi. MAPIC ospi-terà questa nuova generazione di players che si sta specia-lizzando in nuovi format che vanno oltre la tradizionale shop-ping experience. Questi includono Storefront (USA) e Appear Here (UK), due start-ups che cavalcano I più recenti trend nei pop-up shops semplificando le relazioni di business tra retai-lers e proprietari. I loro fondatori spiegheranno il loro concept durante la manifestazione. Il MAPIC Innovation Forum, che comprende un exhibition e conference nel Palais des Festi-vals, mostrerà anche nuovi operatori nel mondo del commer-cio digitale come Cykomm (USA), Attraktion (Austria), Fidzup (Francia) e Euro CS Group (Francia).

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Per l'Italia avete fatto delle stime di partecipazione ap-prossimative? Le sembra che gli operatori italiani si stia-no aprendo maggiormente verso i mercati internazionali ri-spetto al passato?Come al solito l’Italia conferma il suo forte interesse per il MAPIC con tutti i key players dell’industria italiana presen-ti. La partecipazione sarà simile a quella dello scorso anno con oltre 300 società rappresentate e pronte a promuove-re il proprio know-how sui mercati internazionali, come per esempio Larry Smith che ha annunciato l’attività di commer-cializzazione dell’aeroporto Sheremetyevo poche settimane fa. Eataly mostrerà il suo concept di high-end food market chain sviluppato con successo in Italia, New York e Tokyo. Andrea Illy, chairman & CEO di Illy Caffe, condividerà la sua strategia di sviluppo del brand nel mondo in una conferenza chiamata The State of Luxury Retail Worldwide. Il valore dei retailers italiani è riconosciuto in tutto il mondo con brands come Liu-Jo che hanno appena aperto in Arabia Saudita e lo scorso giugno Fendi che ha inaugurato uno store in Brasile a San Paolo. I retailers Chateau d’Ax e Terranova e lo shopping centre Sicilia Outlet Village sono stati selezionati dalla giuria di Speed Matching per rivelare ai partecipanti di MAPIC i loro innovativi concepts. Infine il progetto di Sicilia Outlet Village è tra i finalisti dei MAPIC Awards. Chiaramente l’Italia sarà molto ben rappresentata durante la tre giorni di fiera.

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Dal 1995, MAPIC riunisce i leader dell’immobiliare retail del mondo sotto lo stesso tetto per favorire l'in-novazione, realizzare par-tnership e accordi durante i 3 giorni di conferenze de-dicate, mostre, ed eventi di networking.

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15Quale pensa saranno i focus che avranno più successo al prossimo MAPIC?L’espansione internazionale e l’innovazione sono certamen-te le parole chiave per definire questa edizione di MAPIC. L’espansione internazionale è più importante che mai per i professionisti del settore alla ricerca di nuovi mercati dove crescere. L’innovazione è cruciale per restare al passo con le aspettative dei consumatori.Entrambi i topics saranno al centro del palco a MAPIC con Retail Rising stars - Cina, India, Brasile e Russia come 4 Paesi d’onore – e il MAPIC Innovation Forum che permetterà a tutti i partecipanti di scoprire innovative idee per incrementare il traffico e il valore negli stores. In più, in linea con l’importanza dello sviluppo del retail online, il Digital Summit – lanciato a MAPIC lo scorso anno – esplorerà trend e opportunità nell’in-dustria digitale.

Malgrado il commercio e la comunicazione siano sempre più on-line, si consolida la necessità di avere manifesta-zioni come la vostra dove gli operatori si incontrano per tre giorni?MAPIC resta sempre il business place dove i professionisti del real estate retail si incontrano per fare affari. Un evento come MAPIC è una grande opportunità di networking, scam-bio di idee e nuovi contatti. La comunicazione on-line non significa che i contatti umani non siano più necessari. Al con-trario questo tipo di eventi permette ai partecipanti di incon-trare in pochi giorni un grande numero di business partners a potenziali contatti.

Nel corso della manifesta-zione vengono consegnati i MAPIC Awards, suddi-visi in diverse categorie. Quest’anno, tra i finalisti è presente un progetto ita-liano: il Sicilia Outlet Vil-lage, presentato da Arcus Real Estate, in gara nella sezione ‘Best factory outlet centre’. I vincitori saranno annunciati nel corso della cena di gala al Martinez Hotel, la sera del 14 novem-bre.

scarica la lista finalisti

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il futuro dei centri commerciali è anticipare il... futuro!

di Guglielmo Pelliccioli

Il settore è in cerca di nuovi format

Il futuro deicentri commerciali

è anticipare il... futuro!

“Noi non abbiamo pianificato nessuna azione di acquisto ne di sviluppo progettuale, anche se monitoriamo in continua-zione il mercato”. Questa la dichiarazione di una delle più im-portanti società italiane di real estate. ‘Stiamo alla finestra’ è il refrain che sta sulla bocca di tutti. Ma attenzione ai colpi d’aria o alle insolazioni da troppa siesta sotto il sole, perché l’attendismo non sempre paga. Lo sanno bene i fondi specu-lativi esteri (vedi Blackstone) che fanno man bassa di edifici, ivi compresi i centri commerciali, con sconti che a volte (di uno abbiamo assoluta certezza) raggiungono il 70%.Nel numero della rivista cartacea FocusQI, che accompa-gnerà la nostra presenza al MAPIC di quest’anno, abbiamo raccolto i pareri dei principali operatori del settore commer-ciale italiano, compresi quelli di origine estera.“In Italia” dichiara il presidente di CNCC, associazione di ca-tegoria dei gestori e sviluppatori di centri commerciali, Pie-tro Malaspina “i fatti più significativi che registriamo sono l’interesse del gruppo Westfield per lo sviluppo di uno shop-ping mall a Milano, le acquisizioni di asset diversi da parte di Blackstone, il consolidamento della presenza di ECE, la re-cente acquisizione da parte di GWM di un retail park a Roma e di un portafoglio di high-street retail da Optimum Asset Ma-nagement”.

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Certo permane un clima di diffuso pessimismo se si vanno a vedere i consumi nei centri commerciali, con punte davvero preoccupanti per le grandi aree e l’elettronica. “Siamo in pre-senza di un mercato maturo” commenta Corrado Vismara, vice presidente del CNCC. “In Italia contiamo 950 centri com-merciali, ma solo un quarto hanno una superficie superiore ai 20 mila mq, mentre quelli superiori ai 50 mila mq sono quasi esclusivamente in mano a operatori stranieri. Per attirare gli investitori esteri occorre pensare a strutture di queste dimen-sioni, con un buon contenuto architettonico e un’offerta spe-cifica di nicchia. Servono inoltre nuovi marchi e nuovi format”.C’è soprattutto un termine che spaventa i gestori: si chiama e-commerce. Tradotto in soldoni significa riduzione delle su-perfici di vendita che vengono parificate a una sorta di show room. Perché un conto è affittare spazi da 500 mq, un altro è sezionare le gallerie commerciale in negozi da max 150 mq di area.Un altro tema che affligge gli operatori è quello del credito o, meglio, della mancanza del credito: dall’inizio di questa crisi economica il mondo delle banche ha sempre più ridotto la sua predisposizione a finanziare operazioni di sviluppo e, sin-ceramente, non si vedono prospettive migliori per i prossimi anni.Forse è il momento che il settore dei centri commerciali più che sviluppare nuove iniziative si concentri a sviluppare nuo-ve idee o modelli di business. Anche molto specializzati e di nicchia. Pensiamo, ad esempio, alle stazioni ferroviarie o agli aeroporti ma, perché no, anche gli autogrill. In questa nuo-va fascia di proposta vanno calibrate le offerte in funzione del target di visitatori che sono molto segmentate ma anche ben identificabili. Un altro aspetto, a nostro avviso non tra-scurabile, sarà quello di guardare anche all’estero, cercando di esportare il fascino dell’Italia non solo del prodotto di lusso, ma anche della struttura immobiliare disegnata e imprezio-sita dal genio dei nostri grandi architetti. Il futuro nel settore commerciale è... anticipare il futuro!

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18 il futuro dei centri commerciali è anticipare il... futuro!

Giovedì 14 novembre alle ore 17.00 ilQI e CNCC presenteran-no un convegno all’interno della manifestazione internazionale del MAPIC (Champs-Elysées Room Level - 1, Aisle 11) dal titolo "Italy, a will to restart" (Italia, voglia di ripartire).Saranno presenti: Giovanni Cobolli Gigli, presidente di Feder-distribuzione, Mario Pellò di Henderson Global Investor SGR,Mario Miano, direttore generale di Parsitalia, Diego Valazza di Cogest Retail, Corrado Vismara CEO di Larry Smith Italy e Pietro Malaspina presidente del CNCC. L’intervento introduttivo sarà te-nuto da Guglielmo Pelliccioli.L’obiettivo del convegno è illustrare agli ospiti alcuni progetti ma, soprattutto, fare il punto sullo stato dell’arte del settore. Il confron-to tra gli operatori e il pubblico in sala è finalizzato a individuare, attraverso le esperienze professionali di ciascuno, la strada che il settore dovrà prendere per il futuro. Una strada che, contraria-mente al passato, diventa più accidentata ma anche ramificata in quanto le esigenze dei consumatori stanno diventando sempre più diversificate e segmentate. Il vero tema sarà come intercetta-re la domanda e, soprattutto, come farlo più in fretta possibile e con i minori costi di struttura. Di conseguenza bisognerà studiare modelli dedicati a specifici prodotti e per precisi target di utenti occupando spazi ridotti che verranno resi multimediali con la tec-nologia digitale.Su queste sfide si gioca il futuro del centro commerciale e gran parte delle 950 strutture già esistenti in Italia dovranno tenerne conto. Forse, ma è solo una supposizione che deve essere con-fermata dagli esperti e dal mercato, sopravviveranno i grandi cen-tri con oltre 50 mila mq e quelli specializzati e molto caratterizzati, non importa dove ubicati (forse anche in città).

Il Convegno de ilQI e CNCCal MAPIC di Cannes

ITALY,a will torestart

L'arch. Grassi chiede venga tutelato l'interesse collettivo

Fate pista al nuovo Vigorelli!a cura di Marco Luraschi

Il Vigorelli è una struttura storica, se ce n’è una, di Milano. Una pista per il ciclismo che ha visto correre i più grandi interpreti delle due ruote e non per niente si chiama per esteso Ma-spes-Vigorelli, in onore del grande campione italiano. Inoltre, nel tempo ha ospitato moltissime manifestazioni collatera-li, pensiamo al concerto dei Beatles del 1965, passato alla storia. L’impianto però è ormai completamente inadeguato e quindi all’interno del progetto di riqualificazione di CityLife, uno dei più importanti di Milano e d’Italia, è stata inserita dal Comune come onere pubblico la riqualificazione della strut-tura, un plus notevole anche per lo sviluppo residenziale. Il concorso istituito dal Comune lo scorso aprile ha visto la vit-toria del progetto dell’Architetto Vittorio Grassi, a capo di un team specializzato in strutture sportive composto da John Barrow, Knut Goppert, Marija Golubovic, Giuseppe Gaspa-re Amaro e Giorgio Veronelli. Alla pubblicazione del proget-to anche l’allora Presidente di CityLife Claudio Artusi aveva espresso il suo entusiasmo. Il progetto prevede una struttura mixed-use (con del commerciale) con 5.570 posti a sedere per lo sport e molti spazi dedicati al pubblico (palestre, ac-cademie, servizi, ristorazione). Una vera struttura aperta alla città, moderna e utilizzabile 7 giorni su 7 quasi 24 ore al gior-no. Pronta nel 2016. Tutto bello, vero? Certo se solo non ci fosse un piccolo pro-blema, ovvero la storica pista da gara per il ciclismo. Nel pro-getto si è pensato a una pista più corta (250 metri invece dei 400 attuali) rimodulabile per ogni tipo di manifestazione, ma

FATE PISTA AL NUOVO VIGORELLI!

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VGA & PARTNERS

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anche adeguata agli standard delle gare internazionali. Il pro-blema, ecco l’inghippo, è che la vecchia e storica pista è con-siderata come un monumento e per i ciclisti è come un tem-pio intoccabile. Anche se cade a pezzi. Alcune associazioni hanno quindi scritto al Ministero ed è scaturito un intervento della Soprintendenza (vedi box a lato) che ha bloccato tut-to. A nulla è servito il fatto che la nuova pista potrà ospitare Mondiali e gare internazionali (cosa che la vecchia non può fare) o che sarà realizzato anche un Museo del Vigorelli, dove verrà conservata parte della storica pista. Tutto fermo, come spesso succede in Italia. E la rabbia monta. Insomma, meglio un “cadavere” che cade a pezzi o nuova struttura moderna e polifunzionale per tutti? Fortunatamente il nuovo presidente del CONI, Giovanni Mala-gò ha appoggiato il Comune di Milano che chiede l’avvio dei lavori malgrado lo stop dei Beni Culturali. “L’appoggio pubbli-co del presidente Malagò è stato importante – ci spiega l’ar-chitetto Grassi – perché il Ministero non dico che abbia fatto un passo indietro ma perlomeno ha detto di essere disponi-bile a sedersi a un tavolo per parlarne. Al momento però la si-tuazione per noi è ferma nel senso che attendiamo notizie dal Comune di Milano, il quale però è molto determinato poiché ha dichiarato di aver fatto appositamente un concorso per avere uno spazio multidisciplinare e di aver quindi raggiunto il suo obbiettivo”. In questo caso c’è molta fiducia nell’Asses-sore all’Urbanistica Ada Lucia De Cesaris e nella sua nota de-terminazione. “Quello che dispiace della vicenda – ci confida deluso Grassi – è che questo progetto è a vantaggio di una collettività di persone, studenti, sportivi o semplici cittadini che vengono però scavalcati dall’interesse personale di po-chi gruppi. Si pensa sempre all’intervento immobiliare come il diavolo in persona, ma in questo caso proprio non ha senso.Se esiste uno sviluppo immobiliare che porta vantaggi a tutti perché fermarlo? Tra l’altro le posso dire che personalmente questa estate ho parlato con l’ex campione Francesco Moser, che sulla pista storica ha conquistato svariate Sei Giorni, e lui stesso mi ha detto che ormai la pista è inservibile”.

21 FATE PISTA AL NUOVO VIGORELLI!

Il Ministero dei Beni Cul-turali si è così espresso sul progetto vincitore: "Il pro-getto per il recupero del Ve-lodromo Vigorelli, vincitore del concorso bandito dal Comune di Milano in data 8 ottobre 2012 presenta al-cuni punti di contrasto con le linee di indirizzo fornite dalla Soprintendenza per i Beni Architettonici e Pae-saggistici di Milano, finaliz-zate a coniugare la trasfor-mazione dell'impianto nel rispetto dei suoi caratteri storici, in quanto prevede: la completa demolizione della pista storica e quindi elemento essenziale per la permanenza dei valori storico-documentali rap-presentati dall'edificio; la sostituzione di parti consi-stenti dei corpi che ospita-no le tribune, gli spogliatoi e gli altri locali accessori".

23In questo caso poi ci sarebbero anche i finanziamenti pronti, cosa più unica che rara al giorno d’oggi e il Comune potrebbe anche avere un reddito da locazione interessante in questo progetto. “Guardi al posto della vecchia pista, che non ab-biamo eliminato per un nostro capriccio, abbiamo creato due spazi commerciali di 10.000 mq che se locati dal Comune a un prezzo poniamo di 100 euro al mq l’anno potrebbero far ri-cavare alle casse comunali 1 mln di euro l’anno”. La struttura potrebbe diventare la casa permanente del rugby a Milano o del football americano, potrebbe ospitare tornei internazionali di tennis in estate, potrebbe accogliere tutte le nuove discipli-ne che portano molti sponsor (i famosi extremes sports). “Il tempo che passa è un grosso danno. Il team internazionale che ha collaborato con noi è specializzato in questo tipo di impianti, ha lavorato su Londra 2012, ha costruito stadi per il rugby. Il problema delle strutture sportive è che hanno bi-sogno di un aggiornamento costante perché le discipline e i regolamenti mutano in continuazione, quindi i ritardi sono doppiamente controproducenti. Speriamo i lavori possano partire quanto prima”. Tra l’altro sulla vittoria del concorso esiste anche un ricorso al Tar del secondo e terzo classificato e solo a dicembre ci sarà la pronuncia. “Questo mi dispiace molto – ci dice ancora l’architetto - perché ritengo che non ci sia nessun presupposto per un ricorso, ma in Italia le cose vanno spesso così quando c’è la proclamazione di un vincito-re”. Insomma, sembra proprio che qualcuno preferisca guar-dare una vecchia pista che crolla piuttosto che regalare alla città un’area moderna a uso delle fasce più sensibili, studenti, sportivi, giovani. Il mondo va avanti, ma una certa Italia vuole restare ferma a sognare un passato che non tornerà più.

22 FATE PISTA AL NUOVO VIGORELLI!

Il costo complessivo dell’in-tervento tra opere struttu-rali ed edili, sistemazioni interne, impianti e arredi, oneri per la sicurezza, am-monta a circa 13 mln di euro. Per il Comune sono ipotizzati redditi da loca-zione di 1,6 mln di euro l’anno.

23Se non cambia il sistema valorizzare in massa è utopico

Patrimonio Pubblico: un puzzle complicato

di Marco Luraschi

PATRIMONIO PUBBLICO: UN PUZZLE COMPLICATO

Approcciare la valorizzazione del patrimonio pubblico spesso lascia perplessi e anche un po’ disillusi. Almeno se si vuo-le ridurre drasticamente il debito pubblico oppure sviluppare operazioni massificate su tutto il territorio. Un patrimonio che vale 500 mld di euro, di cui il 20% in uso alle amministrazioni centrali e l’80% in sedi secondarie (dunque difficilmente rea-lizzabile in queste condizioni di mercato). Il 60-70% sfitto o sottoutilizzato, con un rendimento medio dello 0,5% che im-putati i costi porta a un contributo in negativo sulla bilancia. Questo il quadro disegnato da Domenico Bilotta di Investire Immobiliare SGR al convegno sui fondi immobiliari e il patri-monio pubblico de ilQI da NCTM a Milano. Quanto ci sarebbe da fare, eppure sembra che gli sforzi degli operatori per ri-qualificare i patrimoni urbani raggiungano ben pochi risultati in termini di sistema. Facciamo un passo indietro e partia-mo dal Piano Città lanciato dall’ANCE e dal Ministero delle Infrastrutture: 457 progetti presentati, 28 vincitori e pronti a partire in diversi comuni d’Italia. Il risultato sconfortante è che in 10 mesi non è partito un cantiere, e di è la colpa? Lo chiedeva giustamente Guglielmo Pelliccioli dopo l’interven-to di Tommaso Dal Bosco dell’ANCI. Forse il Ministero o la sua funzione troppo attendista, si ipotizzava. Pensiamo ai 5 mld di euro di fondi UE che non sono stati utilizzati e che ri-schiano di tornare al mittente senza che siano serviti a far partire neppure un cantiere. È così impensabile pensare che un Ministero organizzi un concorso trasparente (questa l’u-nica condizione essenziale) che possa ridistribuire almeno questi 5 mld tra diversi progetti di riqualificazione urbana? A questo punto forse sarebbe auspicabile un po’ di decisioni-smo politico in più. Qualcuno che si prenda la responsabilità di usarli questi benedetti fondi. Noi pensiamo che lo abbia

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detto chiaramente Gianni Verga, che di politiche urbanistiche e patrimoni pubblici se ne intende avendo lanciato il primo fondo immobiliare di un Comune a Milano: il problema è che il vero colpevole è il sistema, occorre modificare la struttura dello Stato! Occorre, inoltre, costruire la cultura della valoriz-zazione che manca completamente e, aggiungiamo noi, ser-virebbe da parte del pubblico maggior fiducia nel privato, nella sua capacità di valorizzare il bene pubblico o di dismetterlo a giusto valore, se necessario. E invece il pubblico sì partecipa, sì collabora, sì aiuta a finanziare i famosi fondi coinvolti nelle valorizzazioni, ma si tratta di poche operazioni che non fanno massa. Il sistema dei fondi di social housing che per ora con il FIA di CDP Investimenti SGR hanno accreditato 11 SGR, de-liberato 21 fondi immobiliari, realizzato 11.000 alloggi e 3.300 posti letto, può fare sistema? A noi queste cifre sembrano una goccia nel mare del bisogno abitativo italiano. Bene, ma poco. Interessante il FIV Plus, dove la CDP valuta, propone e interviene se l’asta del bene va deserta, sostituendosi al mer-cato che latita. Anche qui però, per ora solo un’operazione di acquisto realizzata; e i rendimenti ipotizzati del 9% (lordo o netto) sono reali o sono possibili solo sui “gioielli” che la CDP si sceglie? Fanno “Cherry Picking” ci diceva un operatore al convegno, pescano solo le “ciliegie” più belle. La proposta che più ci è piaciuta, e che qualcuno ha già cer-cato di mettere in concreto, è quella di un fondo che veda in-sieme più comuni, più realtà territoriali, in grado veramente di fare massa, di fare sistema, là dove una sola piccola am-ministrazione non può nulla. Lo ha proposto Marco Mona-co di NCTM. Questo veramente ci sembra un veicolo giusto, adatto allo scopo, che possa convincere le amministrazioni pubbliche e offrire garanzie.Ma torniamo al colpevole: dopo aver indicato genericamente il “Ministero” qualcuno ha detto che le colpe sono dei Sin-daci che se non hanno un vero commitment sull’operazione mandano tutto in malora. Io penso a un sindaco che ha un’o-

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rizzonte temporale di 5 anni a cui viene proposto un fondo immobiliare a 20 anni in cui apportare i beni della comuni-tà. Come può “vendere” (che brutto termine) questa opera-zione ai suoi elettori? Vogliamo dire che purtroppo questo è un modo di pensare che esiste ed è radicato in molte realtà italiane. Ci vuole tempo. E la neonata Invimit SGR che ruolo ha? Non calpesterà i piedi alla CDP? In teoria no, occupandosi non di social housing, ma di altre operazioni di sostegno ai fondi locali. Insomma, a noi sembra che il patrimonio pubbli-co a volta sia ancora una sorta di muro di gomma che rimbal-za molte delle buone volontà degli operatori, ma siamo certi che non sarà sempre così. La struttura architettonica è ormai costruita, i finanziamenti in linea di massima ci sono anche, adesso occorre mettere in pista in fretta tutte queste opera-zioni territoriali che nell’arco di 10-15 anni dovrebbero cam-biare il volto del nostro Paese. Ma ripetiamo, non ci sembra ci sia invece la base per un’operazione massiva o “sistemica”. Per fare questo bisogna cambiare qualcosa, pensiamo anche ai poteri della Soprintendenza che ragiona su schemi di 50 anni fa mentre il mondo è cambiato. Non possiamo continua-re a rimirare le nostre macerie mentre intorno il Paese rischia di morire d’inedia.

PATRIMONIO PUBBLICO: UN PUZZLE COMPLICATO26Si ringraziano per la loro fondamentalepresenza al convegno:Guglielmo Pelliccioli, ilQI;Tommaso Dal Bosco, ANCI;Giovanni D’Onofrio, CDP Investimenti SGR;Marco Monaco, NCTM;Domenico Bilotta, Investire Immobiliare SGR;Anna Pasquali, Beni Stabili Gestioni SGR;Roberto Busso, Gabetti PS;Paolo Scordino, Prelios SGR;Gianni Verga, già Assessore Urbanistica Milano.

il servizio de ilqiwww.quotidianoimmobiliare.tv.tv

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Introdotto da un'intervista in video a Elisabetta Spitz, nuova AD di Invimit SGR, il convegno ha saputo riassumere tutte le criticità che in questo momento frenano una massiccia valorizzazione del patrimonio pubblico, ma allo stesso tempo ha confermato che lo strumen-to fondo immobiliare è quello più adat-to ad attivare operazioni sul territorio di dimensioni medio-grandi. Il dibattito in platea ha confermato che esistono ancora alcune zone d'ombra soprat-tutto sui ruoli dei diversi attori e sulla mancanza di cultura da parte degli enti locali sulla possibilità loro offerta dal-la normativa. Tuttavia per il comparto delle SGR c'è un grandissimo poten-ziale di crescita nel pubblico.

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FONDI IMMOBILIARI& patrimonio pubblico:le relazioni integrali

Tommaso Dal BoscoANCI

Giovanni D'OnofrioCDP INVESTIMENTI SGR

Marco MonacoNCTM STUDIO LEGALE

Domenico BilottaINVESTIRE IMMOBILIARE SGR

Anna PasqualiBENI STABILI GESTIONI SGR

Roberto BussoABACO TEAM

Paolo ScordinoPRELIOS SGR

Paola Di PasqualeINVESTIRE IMMOBILIARE SGR

convegno

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