004IT2MC AVALÚO COMERCIAL RURAL CORPORATIVO

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AVALÚO COMERCIAL RURAL CORPORATIVO

PREDIO 004IDT2MC VEREDA PIEDECUESTA

PIEDECUESTA SANTANDER

Solicitado por:

LATINOAMERICANA DE CONSTRUCCIONES S.A. LATINCO, URGENCIA MANIFIESTA PARA LA ATENCIÓN DE LAS SITUACIONES DE EMERGENCIA ACAECIDAS ENTRE EL PR117+0700 AL

PR122+0050 DE LA VÍA LOS CUROS- MÁLAGA, EN EL DEPARTAMENTO DE SANTANDER.

Bogotá, D.C., noviembre de 2020

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TABLA DE CONTENIDO

Página

1. INFORMACIÓN GENERAL .............................................................................................................................................. 3

2. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS ................................................................................................................................. 4

3. INFORMACIÓN JURÍDICA .............................................................................................................................................. 4

4. DESCRIPCIÓN DEL SECTOR ......................................................................................................................................... 5

5. REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA.............................................................................................................................. 8

6. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE O PREDIO ................................................................................................................ 11

7. MÉTODO DEL AVALÚO ................................................................................................................................................ 14

8. INVESTIGACIÓN ECONÓMICA INDIRECTA: .............................................................................................................. 14

9. INVESTIGACIÓN DIRECTA ........................................................................................................................................... 18

10. CÁLCULOS VALOR TERRENO .................................................................................................................................... 18

11. CÁLCULOS VALOR CONSTRUCCIÓN........................................................................................................................ 19

12. CÁLCULOS VALOR ANEXOS ...................................................................................................................................... 19

13. CÁLCULO VALOR CULTIVOS Y/O ESPECIES: ......................................................................................................... 20

14. CONSIDERACIONES GENERALES ............................................................................................................................. 23

15. AVALÚO COMERCIAL RURAL CORPORATIVO PARCIAL ...................................................................................... 24

16. REGISTRO FOTOGRÁFICO .......................................................................................................................................... 25

17. CALCULO DAÑO EMERGENTE GASTOS NOTARIALES ......................................................................................... 27

18. AVALÚO COMERCIAL RURAL CORPORATIVO TOTAL .......................................................................................... 28

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1. INFORMACIÓN GENERAL

1.1. SOLICITUD: El presente avalúo fue solicitado por Latinoamericana De Construcciones S.A.

1.2. TIPO DE INMUEBLE: El bien inmueble objeto del presente informe, corresponde a la franja de terreno de lote, identificado como Lote de Terreno en la vereda Piedecuesta del Municipio de Piedecuesta en el Departamento del Santander.

1.3. TIPO DE AVALÚO: Comercial rural corporativo. 1.4. MARCO JURÍDICO: Enajenación voluntaria y/o Expropiación, Ley 9 de 1989, Ley 388 de 1997,

Decreto 1420 de 1998, Resolución IGAC 620 de 2008, Ley 1682 de 2013, Ley 1742 de 2014, Ley 1882 de 2018, Resoluciones IGAC 898 de 2014, 1044 de 2014, 316 de 2015.

1.5. DEPARTAMENTO: Santander. 1.6. MUNICIPIO: Piedecuesta. 1.7. VEREDA: Piedecuesta. Nota: Según la información suministrada en la ficha predial menciona que el predio objeto de estudio se encuentra ubicado en la vereda Piedecuesta, sin embargo al realizar la localización del inmueble dentro del plano veredal se establece que este pertenece a la vereda los

curos, razón por la cual será esta la vereda tomada para efectos del presente avalúo.

1.8. ABSCISADO DEL ÁREA REQUERIDA:

Área requerida 1 Área requerida 2

ABSCISA INICIAL: K 118+311 ABSCISA INICIAL: K 118+500

ABSICISA FINAL: K 118+336 ABSICISA FINAL: K 118+512







1.9. USO ACTUAL DEL INMUEBLE: Agroforestal.

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1.10. INFORMACIÓN CATASTRAL:

Departamento:

Al realizar la consulta en el Geoportal el día 20 de noviembre de 2020, no se encuentra información reportada.

Municipio:

Código predial nacional:

Código predial :

Destino económico:

Dirección:

Área de terreno:

Área construida:

1.11. FECHA DE LA VISITA: 30 de octubre de 2020.

1.12. FECHA DEL INFORME: 20 de noviembre de 2020.

2. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS

a) Ficha predial de fecha 06 de octubre de2020.

b) Plano de localización predial de fecha 06 de octubre de2020

c) Estudio de títulos de fecha del 08 de octubre de2020.

3. INFORMACIÓN JURÍDICA

3.1 PROPIETARIO: Pedro Antonio Lamus.

3.2 CEDULA DE CIUDADANÍA: 2.096.089 3.3 TÍTULO DE ADQUISICIÓN: Compraventa protocolarizada mediante la Escritura pública N° 514

del 12 de septiembre de 1973 de la Notaria Única de Piedecuesta.

3.4 DERECHO DE VIA: Una vez analizados los títulos que conforman la tradición del inmueble, no hay resolución de baldíos dentro de la tradición, razón por la cual dicha área colindante con la actual vía y que de conformidad con el informe técnico se afecta por el desarrollo vial que se está realizando, debe ser adquirida por el INVIAS.

3.5 MATRÍCULA INMOBILIARIA: 314-4636.

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3.6 OBSERVACIONES JURÍDICAS: De conformidad con el folio de matrícula inmobiliaria y los títulos estudiados, no se registran limitaciones de dominio, ni gravámenes, ni títulos de tenencia y ni medidas cautelares vigentes sobre el predio que impidan la enajenación del mismo.

FUENTE: Estudio de títulos realizado el 08 de octubre de2020.

4. DESCRIPCIÓN DEL SECTOR

4.1 DELIMITACIÓN DEL SECTOR: El área de terreno, construcciones, cultivos y/o especies objeto

de estudio se encuentra sobre un inmueble rural hace parte de la vereda rural denominado Los curos, enmarcada por los siguientes límites. POR EL NORTE : Con la Vereda San Francisco. POR EL ESTE : Con el Municipio de Santa Bárbara. POR EL SUR : Con las veredas San Miguel, San Pio y Manco. POR EL OESTE : Con la vereda El Recreo.

Fuente: PBOT Municipio de Piedecuesta División veredal. Localización de la vereda

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4.2 ACTIVIDAD PREDOMINANTE: La agricultura es el principal pilar de la economía del Municipio debido a la variedad del relieve y por consiguiente a los pisos térmicos, existe diversidad de productos. Su situación topográfica cuenta con partes altas, en donde se cultiva el maíz, la arveja, el trigo, la cebolla, las hortalizas, la arracacha, distintos pastos, verduras y algunos frutales. La parte baja rica en caña de azúcar, maíz, tabaco y plátano. En la parte templada se cultiva yuca, tomate, caña y tabaco.

Los productos básicos de la economía son el café, el cacao y las hortalizas su principal actividad económica es la agricultura, ganadería y turismo, actualmente se encuentran afectadas en el desarrollo económico de la región, ya que no se encuentra habilitado el corredor vial que comunica los municipios de la provincia con la capital de Santander

4.3. TOPOGRAFÍA: El terreno cuenta con topografía ligeramente empinado a Fuertemente escarpado con inclinaciones desde 25% a 80% en algunos sectores, también se encuentran zonas planas generalmente a borde de vía.

4.4. CARACTERÍSTICAS CLIMÁTICAS:

ALTURA DE LA CABECERA MUNICIPAL : 997 msnm. TEMPERATURA MEDIA : 23 °C. PRECIPITACIÓN : 124 mm/año PISO TÉRMICO : Tropical.

Fuente: https://es.climate-data.org/america-del-sur/colombia/santander/piedecuesta-718356/

4.5. CONDICIONES AGROLÓGICAS:

Subclase MQBf2.

Fuente: Geoportal IGAC. Mapa Digital de Suelos del Departamento de Santander, República de Colombia. Escala 1:100.000

Localización del inmueble objeto de estudio

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Relieve moderado a fuertemente escarpado con pendientes mayores del 50%; moderadamente profundos y profundos; texturas franco arcillo arenosa, franco arenosa, franco arcillosa, arcillosa y franca; reacción extremada a moderadamente ácida; alta saturación, paisaje de montaña, clima Medio, húmedo y muy húmedo, litología Granodioritas, cuarzomonzonitas, caraneis, granitos y ceniza volcánica. CLASE VII – VIIs-2

Fuente: Geoportal IGAC.

Mapa Digital de Capacidad de Uso de las Tierras del Departamento de Santander, República de Colombia. Escala 1:100.000.

Localización del inmueble objeto de estudio

Practicas: Ganadería extensiva con pastos naturales (nudillo-grama dulce), semiextensiva en pastos manejados (gordura) y cultivos comerciales de caña para producción de panela, cacao, café, fique y mixtos (maíz, yuca) y además en cítricos. Uso potencial: Pendientes pronunciadas, poca profundidad efectiva, niveles tóxicos de aluminio en algunos suelos, erosión actual. Recomendaciones de manejo: Reforestación con bosques protector y productor; protector, conservación y sostenimiento de la vida silvestre. Fuente: INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI. Clasificación de las tierras por su capacidad de uso. Subdirección de Agrología. Bogotá: IGAC. 2000. GEOPORTAL IGAC. http://geoportal.igac.gov.co:8888/siga_sig/Agrologia.seam

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4.6. SERVICIOS PUBLICOS: El sector cuenta con red de energía eléctrica suministrada por la ESSA Electrificadora del Santander, El Acueducto es suplido por el acueducto veredal o algunas mangueras tomadas de quebradas adaptadas por los propietarios, el alcantarillado es suplido por pozo séptico.

4.7. VIAS IMPORTANTES DEL SECTOR: Al sector en general, se accede por que la vía que Los

Curos conduce a Málaga Vía que se encuentra pavimentada en algunos tramos, en regular estado de conservación y soporta medio flujo vehicular.

4.8. TRANSPORTE: El servicio es prestado por varias empresas de transporte público a través de

buses intermunicipales con frecuencia permanente estándar, colectivos y taxis, con frecuencia permanente.

5. REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA

Conforme al PBOT del Municipio de Piedecuesta Acuerdo 028 de 2003 Por El Cual Se Adopta El Plan Básico De Ordenamiento Territorial del municipio de Piedecuesta Santander y los mapas temáticos R15 zonificación ambiental, parte integrante del mismo, se puede determinar la siguiente clasificación del uso del suelo y zonificación ambiental rural.

Fuente: Plano R13 PBOT Piedecuesta Santander. Localización del inmueble objeto de estudio

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Fuente: Plano R15 PBOT Piedecuesta Santander. Localización del inmueble objeto de estudio

Artículo 71. Suelo Rural de Producción. Esta categoría corresponde a terrenos no aptos para el uso urbano, por razones de oportunidad para su explotación y desarrollo de actividades análogas como también los dedicados a la protección para la conservación ó restauración de recursos naturales. Este suelo no afecta el perímetro urbano ni el área de expansión urbana, e incluye todos los elementos físicos, bióticos y socio – económicos permitiendo usos agrícolas y/o forestales garantizando su equilibrio y sostenibilidad. Artículo 74. Suelo de Protección. Los suelos de protección son suelos que tienen restringida la posibilidad de urbanizarse y/o aprovecharse y pueden localizarse dentro de los suelos urbano, suburbano o rural. Son suelos que por sus características geográficas, paisajistas o ambientales, o por formar parte de las zonas de utilidad pública para la ubicación de infraestructuras para la provisión de servicios públicos domiciliarios o suelos sobre áreas de riesgo no mitigables para la localización de asentamientos humanos, tienen restringido su uso y ocupación.

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5. Zonas con tendencia a la aridez Localización: se ubica al sur del casco abarcando las veredas de Holanda, Los Cacaos, San Francisco, El Mangle, Rionegro, El Recreo, San Miguel, Pescadero, Umpalá, Colombiana, La Aguada, Cabrera, Lugencio, El Salado, Urgua, El Fical, San Pío, Manco, Alto de Vacas, Chorreras y Pavas. Las veredas con mayor superficie con este tipo de suelo son: Alto de Vacas con 680 has, El Fical con 626 has, Pavas con 627 has y Pescadero con 638 has. Descripción: Se encuentran asociadas al gran ecosistema natural del “Cañón del Chicamocha”. Su estado actual se puede considerar de alto grado de criticidad ambiental con tendencia a empeorar, por el establecimiento de actividades pecuarias de pastoreo extensivo de grandes poblaciones caprinas que propician la eliminación de la escasa vegetación protectora de laderas.

USO PRINCIPAL

Adecuación de suelos y restauración ecológica con fines de manejo integral

USOS COMPATIBLES

Ecoturismo. Agricultura biológica Recreación pasiva. Forestal protector-productor y agroforestería. Infraestructura básica del uso principal.

USOS CONDICIONADOS

Recreación activa. Agropecuarios y agroindustrias. Aprovechamiento productos maderables de bosques plantados. Vías. Minería y explotación de material de arrastre.

USOS PROHIBIDOS

Industriales. Urbanos. Caza de fauna silvestre.

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6. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE O PREDIO

6.1. UBICACIÓN: El predio objeto de estudio se ubica en la vereda Los Curos a 118.31 km aproximadamente del punto 0 (cero) del inicio de obra, de la vía que Los Curos conduce a Málaga Vía que se encuentra pavimentada en algunos tramos, en regular estado de conservación y soporta medio flujo vehicular.

6.2. AREAS:

ÍTEM ÁREAS (m2)

Área total del predio 82.500 m2

Total para compra 4.104,96 m2

Área Requerida por diseño geométrico 4.104,96 m2

En zona de carretera 0,00 m2

En ronda de río 0,00 m2 FUENTE: Ficha predial con fecha de elaboración de 06 de octubre de2020.

6.3. LINDEROS Y DIMENSIONES:

Área Requerida 1

LINDERO COLINDANTE LONGITUD

NORTE Ana María Bueno Puntos 1 al 13 21,32 m

NOR-ORIENTE

ORIENTE Pedro Antonio Lamus Puntos 3 al 4 16,00m

SUR-ORIENTE

SUR Pedro Antonio Lamus Puntos 4 al 5 18,40 m

SUR-OCCIDENTE

OCCIDENTE Vía Málaga- los Curos Puntos 5 al 1 21,88 m

NOR-OCCIDENTE

Área Requerida 2


NORTE

NOR-ORIENTE Pedro Antonio Lamus Puntos 12 al 13 25,51 m

ORIENTE

SUR-ORIENTE Pedro Antonio Lamus Puntos 13 al 14 8,02 m

SUR

SUR-OCCIDENTE Pedro Antonio Lamus Puntos 14 al 10 25,26 m

OCCIDENTE

NOR-OCCIDENTE

Vía Málaga- los Curos Puntos 10 al 12 9,61 m

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Área Requerida 3


NORTE


ORIENTE


SUR


OCCIDENTE

NOR-OCCIDENTE


Área Requerida 4


NORTE


ORIENTE


SUR


OCCIDENTE

NOR-OCCIDENTE


Área Requerida 5


NORTE


ORIENTE


SUR Pedro Antonio Lamus Puntos 43 al 44 5,76 m

SUR-OCCIDENTE Vía Málaga- los Curos Puntos 44 al 46 32,92 m

OCCIDENTE

NOR-OCCIDENTE


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Área Requerida 6


NORTE


ORIENTE

SUR-ORIENTE Saul Solano Buitrago Puntos 54 al 56 44,85 m

SUR

SUR-OCCIDENTE

OCCIDENTE Vía Málaga- los Curos Puntos 56 al 52 52,14 m

NOR-OCCIDENTE

FUENTE: Anexo áreas y linderos con fecha de elaboración de 06 de octubre de2020. 6.4. VÍAS DE ACCESO AL PREDIO: La principal vía es la denominada Los Curos - Málaga Vía que

se encuentra pavimentada en algunos tramos, en regular estado de conservación y soporta medio flujo vehicular.

6.5. SERVICIOS PÚBLICOS: Durante la visita de inspección técnica no se evidenciaron acometidas de servicios públicos.

6.6. UNIDADES FISIOGRÁFICAS: El inmueble objeto de avalúo cuenta con una sola unidad

fisiográfica, corresponde a suelos clase agrológica VII, pendiente entre el 25% y el 50%. En esta unidad encontramos rastrojos y algunos árboles de la región.

UNIDAD FISIOGRÁFICA TOPOGRAFÍA USO ACTUAL NORMA

1. CLASE DE SUELO VII ESCARPADA FORESTAL

RURAL DE

PRODUCCIÓN

PROTECCION

6.7. ÁREAS CONSTRUIDAS: El predio no cuenta con construcciones levantadas sobre la franja de afectación.

6.8. MEJORAS, OTRAS CONSTRUCCIONES: El predio no cuenta con mejoras levantadas sobre la franja de afectación.

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6.9. CULTIVOS, ESPECIES:

CULTIVO / ESPECIE DESCRIPCION CANTIDAD UNIDAD

Bosque Natural Bosque Natural , estado fito sanitario Bueno 522 M2

Café Café , estado fito sanitario Bueno 100 Arboles

Aguacate Aguacate , estado fito sanitario Bueno 50 Arboles

7. MÉTODO DEL AVALÚO

Para la determinación de valor comercial del bien inmueble se utilizó el siguiente método establecidos por la Resolución Nº 620 de fecha 23 de septiembre de 2008, expedida por el IGAC: Para la valoración de cultivos y especies, se tuvo en cuenta el estudio realizado por Ingeaval Ingeniería Inmobiliaria y Corporación Lonja de Colombia, de fecha 15 de noviembre de 2020, nombrado valoración de especies forestales y árboles frutales presentes en el Proyecto “Urgencia manifiesta para la atención de las situaciones de emergencia acaecidas entre El PR117+0700 AL PR122+0050 de la vía Los Curos- Málaga, En El Departamento De Santander”. Artículo 1º.- Método de comparación o de mercado. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo.

8. INVESTIGACIÓN ECONÓMICA INDIRECTA:

8.1. RELACIÓN DE OFERTAS OBTENIDAS: Para la determinación de valor de m2 de terreno, se

realizó una investigación de mercado inmobiliario en la zona objeto de estudio y por medios electrónicos encontrando cuatro ofertas de mercado inmobiliario ubicados en los Municipios de Piedecuesta y Santa bárbara, los cuales fueron base y sustento para la determinación de valor de mercado y se describen así:

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No. DIRECCIÓN OBSERVACIONES Norma VALOR PEDIDO

NOMBRE Y FUENTE

OFERTA 1 Km 8 vía Málaga

Hermosa finca ubicada sobre el km 8 de la vía a Málaga, completamente pavimentada; son sólo 45 minutos desde Bucaramanga, sin peaje alguno. Cuenta con 650 árboles de aguacate en producción de las siguientes variedades: Hass, Lorena y Pinkerton; 100 árboles cítricos; abundante agua (río Manco). Asimismo, cuenta con dos casas amobladas, un establo pequeño, picapasto y demás herramientas agrícolas. Es totalmente privada

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bárbara

Parcela de 1 ha en la vereda Santa barbara actualmente arrendada para los de la via,

cuenta con 3500 matas de café y 80 arboles de aguacate en produccion

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dos alcobas, capacidad de 16 personas en total para toda la casa, cuenta con un pozo pequeño para los patos, altar de virgen, parquesito para

niños en madera, bbq independiente, lo atraviesa un rio que separa las dos casas, el

puente que cruza el rio esta recien remodelado, no hay peajes y esta muy cerca de

Bucaramanga, excelente para descanso.

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$750.000.000 316 6246796 3125927945

Info tomada en campo

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8.2. PLANO DE LOCALIZACION DE LAS OFERTAS

Fuente: Imagen satelital Google Earth Localización de las ofertas

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8.3. DEPURACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO: Para la depuración del estudio de mercado, se tuvo en cuenta la negociación proyectada con el ofertante y se descontaron los valores de las construcciones y de las especies dando un estimado de las mismas, obteniendo la siguiente información:

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9. INVESTIGACIÓN DIRECTA

9.1. PROCESAMIENTO ESTADÍSTICO ENCUESTAS: De acuerdo con el artículo 9 de la Resolución

Nº 620 de 2008 del IGAC, como se encontraron ofertas de comparables y con base en la investigación indirecta se pueden adoptar valores, no es necesario realizar la investigación directa.

10. CÁLCULOS VALOR TERRENO

10.1. PROCESAMIENTO ESTADÍSTICO MÉTODO COMPARATIVO: Para la determinación de valor

de m2 de terreno se consideraron cuatro ofertas en venta de fincas rurales en el sector las cuales fueron confirmadas, analizadas y depuradas, y sirvieron de base y sustento para la asignación de valor. Las ofertas fueron verificadas, localizadas y estudiadas con respecto a la localización, vías, topografía del predio objeto de estudio y todas las ofertas se encuentran sobre la vía que de Los Curos conduce a Málaga, con topografía escarpada a fuertemente escarpada y a aproximadamente 40 minutos del centro poblado de Piedecuesta. A estas ofertas se le descontaron las construcciones y cultivos en ellas levantadas para que por residuo obtener el valor de m2 de terreno y se realiza el siguiente análisis normativo así: La oferta No 1 y 2 son ofertas encontradas por internet que pertenecen al Municipio de Piedecuesta; La oferta No 1 se encuentra dentro del polígono de clasificación del suelo como rural de producción con zonificación agroforestal y la oferta No 2 se encuentra dentro del polígono de protección, sin embargo los suelos de protección en el Municipio de Piedecuesta cuentan con suelos de uso compatible de agroforesteria y forestal protector productor dentro de los establecidos en el PBOT, que si bien su vocación es tener suelos para la restauración ecológica, también le permite aprovechamientos económicos para así tener un sistema productivo que integre árboles, cultivos, ganado y pastos en la misma unidad, por lo tanto y dado que este sistema está orientado a mejorar la productividad de las tierras y al mismo tiempo ser ecológicamente sustentable, se toma la oferta No 2 para ser analizada dentro del estadístico por ser comparable con el predio objeto de estudio. La oferta No 3 se localiza en el Municipio de Santa Bárbara en límites con el Municipio de Piedecuesta y tiene norma de áreas de desarrollo agropecuario tradicional y forestal sin restricciones ambientales, pero debe dedicar por lo menos el 20% del predio para uso forestal protector – productor a fin de promover la formación de bosques protectores – productores, la oferta No 4 se ubica en el Municipio de Piedecuesta y se encuentra dentro del polígono de suelos de protección tendiente a la aridez que al igual que la oferta No 2 cuenta con uso compatible de agroforesteria y forestal protector productor dentro de los usos establecidos en el PBOT.

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Por lo tanto a pesar de que las ofertas cuenten con usos principales diferentes, los usos compatibles son similares con los usos principales y viceversa, por lo tanto todas las ofertas encontradas son comparables en cuanto a normatividad urbanística, topografía y localización dentro del eje vial Los Curos Málaga y serán tenidas en cuenta todas para determinar el valor de m2 de terreno. Ahora bien, dado que el predio objeto de estudio cuenta con USO PRINCIPAL RURAL DE PRODUCCION PROTECCION se adopta el promedio de la estadística como el valor más probable del bien, dadas sus condiciones físicas de acceso, localización, topografía y normatividad similares al comportamiento inmobiliario de los predios sobre la vía tal como lo establece el artículo 11 de la resolución 620 de 2008. Dado que se está valorando franjas de terreno pretendidas dentro del diseño de vía y no el predio completo, y como no existen ofertas con áreas comparables a las solicitadas, se analizaran las ofertas de mercado inmobiliario como una unidad pero para efectos del presente avalúo se liquidaran únicamente las áreas requeridas.

10.2. EJERCICIOS RESIDUALES: Dadas las características del inmueble, no se realizó ejercicio residual.

11. CÁLCULOS VALOR CONSTRUCCIÓN

11.1. COSTOS DE REPOSICIÓN: El predio objeto de estudio no cuenta con construcciones levantadas

sobre la franja de afectación.

11.2. DEPRECIACIÓN: No Aplica.

12. CÁLCULOS VALOR ANEXOS

12.1. COSTOS DE REPOSICIÓN: El predio objeto de estudio no cuenta con anexos y/o mejoras levantadas sobre la franja de afectación.

12.2. DEPRECIACIÓN: No Aplica.

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13. CÁLCULO VALOR CULTIVOS Y/O ESPECIES:

13.1. SOPORTE DE LOS VALORES DE CULTIVOS Y/O ESPECIES: Para la valoración de cultivos y

especies, se tuvo en cuenta el estudio realizado por Ingeaval Ingeniería Inmobiliaria y Corporación Lonja de Colombia, de fecha 15 de noviembre de 2020, nombrado valoración de especies forestales y árboles frutales presentes en el Proyecto “Urgencia manifiesta para la atención de las situaciones de emergencia acaecidas entre El PR117+0700 AL PR122+0050 de la vía Los Curos- Málaga, En El Departamento De Santander”. Por otra parte para la determinación de valor de m2 de Bosque Natural1 se adopta la metodología establecida en el Decreto 900 de 1997 que constituye el incentivo forestal establecido para aquellas áreas donde existan ecosistemas naturales boscosos poco o nada intervenidos. Dentro de dicha metodología se contempla como reconocimiento los costos directos e indirectos en que incurre el propietario por conservar en su predio ecosistemas naturales, teniendo en cuenta un Valor base del incentivo forestal, factor de ajuste regional, factor usuarios beneficiados, factor piso térmico, factor tamaño del predio a adquirir y factor del valor del suelo de la zona investigada. Este incentivo se contempla como metodología para determinar el valor de los Boques Naturales dado que si estas áreas se van a adquirir su valor debe ser igual al valor establecido para su cuidado y conservación y se determina así: El valor hectárea de bosque es igual al valor base (7 SMMLV), por el factor ajuste regional por el factor usuarios beneficiados así:

𝑉𝐻𝐵 = 𝑉𝐵 ∗ 𝐹𝐴𝑅 ∗ 𝐹𝑈𝐵 Donde;

• VB= 7 SMMLV

• FAR = FPT x FTP x FVS

o Factor de piso térmico (FPT). Corresponde al valor asignado en la tabla 1 según el rango de piso térmico, expresado en metros sobre el nivel del mar, m.s.n.m. del área para el cual se define cada Factor de Ajuste Regional (FAR).

1 Bosque Natural: Es un ecosistema arbóreo caracterizado por la presencia de árboles y arbustos de múltiples especies nativas, edades y alturas variadas, regenerado por sucesión natural, con una

asombrosa biodiversidad de vegetales, animales y microorganismos, que viven en armonía (Victorino, 2012). El bosque nativo pr imario es aquel que mantiene su estructura original, de manera inalterada o con diferentes grados de intervención humana

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Tabla 1

PISO TERMICO (PT) m.s.n.m FACTOR PISO TERMICO (FTP)

DE 0 a 1.000 m.s.n.m 0.63

De 1.001 a 2.000 m.s.n.m 0.77

De 2.001 a 2.500 m.s.n.m 0.89

De 2.500 m.s.n.m en adelante 1.00

o Factor de tamaño del predio (FTP). Corresponde al valor de la Tabla 2 según el

tamaño del predio para la cual se define el Factor de Ajuste Regional (FAR), expresada en porcentaje.

Tabla 2

TAMAÑO DEL PREDIO / HAS FACTOR TAMAÑO DEL PREDIO (FTP)

Menos de 3 Ha 2.00

De 3.1 Ha a 10 Ha 1.60

De 10.1 Ha a 20 Ha 1.40

De 20.1 Ha a 30 Ha 1.20

Más de 30 Has 1.00

o Factor Usuarios Beneficiados (FUB). Corresponde al valor de la Tabla 3 según

la cantidad de población del centro poblado más cercado, que beneficia el Bosque Nativo, expresada en porcentaje.

Tabla 3

USUARIOS BENEFICIADOS FACTOR USUARIOS BENEFICIADOS (FUB)

Menos de 500 0.5

De 501.1 a 2.000 0.6

De 2.001 Ha a 5.000 0.7

De 5.001 Ha a 15.000 0.8

De 15.001 Ha a 30.000 0.9

Más de 30.000 1.0

o Factor Valor de Suelo (FVS). Corresponde al valor de la Tabla 4 según el valor

de Ha encontrado en la zona, expresada en porcentaje.

Tabla 4

VALOR / HAS / SMMLV FACTOR VALOR DE SUELO (FVS)

Menos de 5 smmlv 0.8

De 5 a 10 smmlv 0.9

De 10 a 20 smmlv 1.0

Más de 20 smmlv 1.2

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Para el predio objeto de estudio le corresponde la siguiente información:

ITEM INFORMACIÓN FACTOR

Piso térmico 997 msnm FPT 0,63

Área del predio Ha 0,410 FTP 2,00

Cantidad de población (DANE) 186.167 FUB 1,00

Valor Ha $ 106.370.000 FVS 1,20

Aplicando;

𝑉𝐻𝐵 = 𝑉𝐵 ∗ 𝐹𝐴𝑅 ∗ 𝐹𝑈𝐵

𝑉𝐻𝐵 = 𝑉𝐵 ∗ (𝐹𝑃𝑇 ∗ 𝐹𝑇𝑃 ∗ 𝐹𝑉𝑆) ∗ 𝐹𝑈𝐵 Se tiene que:

𝑉𝐻𝐵 = $6.144.621 ∗ (0.63 ∗ 2.00 ∗ 1.00) ∗ 1.20 El valor de incentivo por Ha para el predio objeto de estudio es de;

𝑉𝐻𝐵 = $9.290.667 O $929 por m2, el cual es el valor aplicable al valor de bosque natural del predio objeto de estudio.

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14. CONSIDERACIONES GENERALES

Además de las características descritas en el presente informe, al efectuar la presente Valuación se han tenido en cuenta las siguientes consideraciones generales:

• Una vez revisada la cartografía del Plan Básico de Ordenamiento Territorial y el Esquema de Ordenamiento Territorial de los Municipios de Piedecuesta y Santa Bárbara las ofertas cuentan con usos principales diferentes, sin embargo los usos compatibles son similares con los usos principales y viceversa, por lo tanto todas las ofertas encontradas son comparables en cuanto a normatividad urbanística, topografía y localización dentro del eje vial Los Curos Málaga y serán tenidas en cuenta todas para determinar el valor de m2 de terreno.

• Son suelos productivos en los que se cosecha café, cebolla, maíz, pimentón, legumbres, cacao y pastos, los cuales se comercializan en el mercado mayorista de Piedecuesta sin que cuenten con una actividad económica reconocida, también se tienen cultivos de pan coger.

• Para la depuración del estudio de mercado, se tuvo en cuenta la negociación proyectada con el ofertante y se descontaron los valores de las construcciones y cultivos.

• El predio se encuentra ubicado con frente a la vía que comunica a Los Curos con Málaga.

• El valor del bosque natural es determinado por las condiciones físicas de cada predio dado que corresponde a la metodología de pago de incentivos forestales establecida por el Ministerio de Ambiente y no existe un valor estándar, si no depende directamente del área del predio, valor por ha, cantidad de beneficiarios y piso térmico.

• Debido a los derrumbes presentados en la vía, durante la visita de inspección técnica no se encontraron los elementos permanentes descritos en la ficha predial, por lo tanto se toma la información que reposa en el expediente para efectos del presente avalúo

• Se evidencia que al momento de la visita de inspección técnica, la zona no cuenta con problemas de orden público.

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15. AVALÚO COMERCIAL RURAL CORPORATIVO PARCIAL

ÍTEM UNIDAD DE MEDIDA MEDIDA VALOR UNITARIO VALOR TOTAL

TERRENO

U.F.1 m2 4104,96 $ 10.600 $ 43.512.576,00

SUBTOTAL TERRENO $ 43.512.576,00

CULTIVOS Y/O ESPECIES

Bosque Natural M2 522,00 $ 929 $484.973

Café Arboles 100,00 $ 8.071 $807.100

Aguacate Arboles 50,00 $ 64.000 $3.200.000

SUBTOTAL CULTIVOS Y/O ESPECIES $ 4.492.072,81

VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE $ 48.004.648,81

VALOR REDONDEADO $ 48.005.000,00

SON: CUARENTA Y OCHO MILLONES CINCO MIL PESOS MODENA LEGAL VIGENTE

.

Bogotá D.C. 22 de noviembre de 2020

Cordialmente,

MARIO ROPERO MUNEVAR JAVIER GUILLERMO CUCAS ORTIZ Representante Legal Lonja de Colombia Representante Legal (S) Ingeaval S.A.S NIDGY PILAR HERRERA GAONA. Perito avaluador comisionado R.A.A. 1032.385.964

ESTE AVALÚO TIENE VIGENCIA DE UN (1) AÑO DE CONFORMIDAD CON LOS DECRETOS 1420/1998, 422 DE 2000 y Ley 1882 de 2018 EXPEDIDOS POR EL MINISTERIO DE HACIENDA Y CRÉDITO PUBLICO Y MINISTERIO DE DESARROLLO ECONÓMICO; SIEMPRE Y CUANDO

LAS CONDICIONES FÍSICAS DEL INMUEBLE AVALUADO NO SUFRAN CAMBIOS SIGNIFICATIVOS, Y EL MERCADO INMOBILIARIO NO PRESENTE VARIACIONES REPRESENTATIVAS.

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16. REGISTRO FOTOGRÁFICO

VISTA GENERAL DEL PREDIO. VISTA GENERAL DEL PREDIO.



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17. CALCULO DAÑO EMERGENTE GASTOS NOTARIALES

ANEXO DAÑO EMERGENTE POR CONCEPTO DE GASTOS POR NOTARIADO Y REGISTRO

PREDIO No. 004IT2MC VALOR BASE LIQUIDACIÓN $ 48.005.000

CONCEPTO COMPRADOR VENDEDOR

DERECHO NOTARIAL

DERECHOS NOTARIALES (COMPRAVENTA) $ 72.968 $ 72.968

ACTO SIN CUANTÍA (DECLARACIÓN PARTE RESTANTE) $ 30.850 $ 30.850

COPIA ORIGINAL (Promedio 100 hojas) $ 190.000 $ 190.000

COPIAS PROTOCOLO (Promedio 15 hojas) $ 28.500 $ 28.500

AUTENTICACIÓN DE COPIAS $ 26.221 $ 26.221

SUBTOTAL DERECHO NOTARIAL $ 322.318 $ 348.539

IVA 19% $ 127.463

RECAUDO FONDO ESPECIAL NOTARIADO $ 4.950 $ 4.950

RECAUDO SUPERINTENDENCIA DE NOTARIADO Y REGISTRO

$ 4.950 $ 4.950

TOTAL DERECHO NOTARIAL $ 818.119

DERECHO DE REGISTRO

BOLETA DE RENTAS $ 120.013 $ 120.013

BOLETA DE RENTAS OTRAS CUANTÍAS $ 55.200 $ 55.200

DERECHO REGISTRO ACTO CON CUANTÍA $ 74.648 $ 74.648

DERECHO REGISTRO OTRAS CON CUANTÍAS $ 20.850 $ 20.850

REPRODUCCIÓN DE SELLOS $ 6.000 $ 6.000

CERTIFICADO DE LIBERTAD $ 16.800

SISTEMATIZACIÓN $ 4.060 $ 4.060

TOTAL DERECHO REGISTRAL $ 578.340

TOTAL DERECHOS DE NOTARIADO Y REGISTRO $ 1.396.459 NOTA: El valor es aproximado, toda vez que el mismo puede cambiar debido al número de hojas,

anexos y copias de cada escritura pública.

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18. AVALÚO COMERCIAL RURAL CORPORATIVO TOTAL

ÍTEM VALOR TOTAL

VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE CORRESPONDIENTE A TERRENO, CONSTRUCCIÓN Y/O CULTIVOS Y/O ESPECIES.

$ 48.005.000,00

VALOR TOTAL INDEMNIZACIÓN, GASTOS NOTARIADO Y REGISTRO $ 1.396.459,25

AVALÚO COMERCIAL $ 49.401.459,25

VALOR REDONDEADO $ 49.401.000,00

SON: CUARENTA Y NUEVE MILLONES CUATROCIENTOS UN MIL PESOS MONEDA LEGAL VIGENTE

Bogotá D.C. 22 de noviembre de 2020

Cordialmente,

MARIO ROPERO MUNEVAR JAVIER GUILLERMO CUCAS ORTIZ Representante Legal Lonja de Colombia Representante Legal (S) Ingeaval S.A.S NIDGY PILAR HERRERA GAONA. Perito avaluador comisionado R.A.A. 1032.385.964

ESTE AVALÚO TIENE VIGENCIA DE UN (1) AÑO DE CONFORMIDAD CON LOS DECRETOS 1420/1998, 422 DE 2000 y Ley 1882 de 2018 EXPEDIDOS POR EL MINISTERIO DE HACIENDA Y CRÉDITO PUBLICO Y MINISTERIO DE DESARROLLO ECONÓMICO; SIEMPRE Y CUANDO

LAS CONDICIONES FÍSICAS DEL INMUEBLE AVALUADO NO SUFRAN CAMBIOS SIGNIFICATIVOS, Y EL MERCADO INMOBILIARIO NO PRESENTE VARIACIONES REPRESENTATIVAS.

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