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,!i,I -,. STUDIO LEGALE

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\.. Defilippi e Associati

ASSOCIAZIONE PROFESSIONALE

Avv. Claudio DefilippiPa1rodnante in CassazioneAvv. Debora BosiAvv. Deborah CianfanelIi

********

La Spezia, 7.5.2012

Avv. Chiara BesanaAvv. Edvina CiccarelIiAvv. Massimiliano Del FiandraAvv. Rosanna FerraraAvv. IIaria FiorettoAvv. Serena GiordanoAvv. Roberto GuadagniAvv. Chiara MalpeliAvv. Elisabetta Pala scianoAvv. Federica RoccaAvv. Teresa SummaAvv. Saverio Francesco SupertiAvv. Marco VenèAbogado Gianna SammicheliAbogado Carmen Zubillaga-AbascalDott.ssa Francesca BresanDott.ssa Marianna CrivaroDott.ssa Eleonora Rizzolo

Spett.1eComune di Grosseto

Piazza Duomo, 158100 Grosseto

.J.:,,-t'~;",.. ,-"""if'w . ..'~

COLLABORATORIDott. Emanuele LoperfidoDott.Comm. e Revisore dei:ContiGeom. Alessandro Borrini

Oggetto: Bruno FaIzea - Comune di Grosseto

Istanza ex L. 241/90 e successive modificazioni\

Spett.1eComune,

scnvo la presente in nome e per conto di Bruno Falzea che mi ha conferito formale

mandato e che sottoscrive l'istanza ex L. 241/90 che allego.

La vicenda che riguarda l'acquisizione degli alloggi edificati in regime di edilizia

convenzionata e siti in Fosso dei Molini in' Grosseto è sicuramente nota all'intestata

Amministrazione Comunale.

Al fine di chiedere il traferimento della proprietà a favore del Falzea dell'alloggio dal

medesimo già pagato alla costruttriceBIEM1ffi Costruzionisi allega istanza ex J..,.241/90, con

richiesta da dare sollecito avvio alla procedura.

Bruno Falzea A:

Si allega: istanza ex L. 241/90 con documentazione inerente alla procedura

LA SPEZIAVia Severino Ferrari, 4 19124

Te!. 0187 - 518833Fax 0187 - 575012

Si riceve Lunedi e Venerdi

PARMAVicolo Mulini, 6 43100

Te!. 0521 - 2388220521-228210

Fax 0521 - 238866Si riceve Mercoledi

-' MILANOCorso di Porta Vittoria, 54 20122

Te!. 02 - 5412215302 - 55190234

Fax 02 - 54139049

Si riceve Martedi e Giovedi.

www.avvdefilippi.come-mail: info(a).avvdefiIiDDi.com

PEC: claudio.defilippi@cert.ordineavvocatimilano.itC.E e P.IVA:02293220345

PROCURAALLE LITIlosottoscritto~\J~O

1=A~A n,to aoral!) CIViM>.if 112- [){, eresidente a

~r~O in Via

~ n. tL,CF. SI,~H 711.11Informato ai sensi dell'art. 4,3° comma, del decreto Igs. N.28/2010 della possibilità diricorrere al procedimento dimediazione Ivi previsto e deibenefici fiscali di cui agli art!.17 e 20 del medesimodecreto, come da attoallegato, delego arappresentarmi e difendermi nelpresente procedimento egiudizio ed in ogni altraprocedura connessa, per ognifase e grado,compreseesecuzioni ed op'posizioni,anche di terzi ~. .........

Falzea Bruno è promissario acquirente di un alloggio edificN~o.in ?~'~rlt~~~~o::""'"''. . ,~~ P'):\ffdvr1<;U.\

regime di edilizia convenzionata nel comune di Grosseto -' Fosso dei' Conferiscotuttii poteriinerential mandato, nonché quelli diinterpellare, chiamare terzi incausa, proporre domandericonvenzionali, transigere o.conciliare giudizialmente estragiudizialmente, rinunciare,incassare somme e rilasciarequietanze, deferire e riferiregiuramenti, presentare reclami,opposizioni, trascrizioni dellacitazione, del pignoramento e diqualsiasi altro atto soggetto allaformalità di pubblicazione,trasmettere via telefax gli atti dicausa, ai sensi della legge n.183/1993, farsi sostituire daaltri awocati ai quali fin da orasono concesse le stessefacoltà. Dichiaro ai sensi e pergli effetti di cui al Dlgs n. 196/03di essere statola edotto/a che idati personali richiestidirettamente o raccolti pressoterzi verranno utilizzati ai finidel presente incarico e prestoCQnseguentemente il mioconsenso alloro trattamento.Con la promessa di rato evalido, salvo gli obblighi dilegge.

. . I ... Eleggo domicilio inSegretanato del ComItato per l EdIlIzIa l:A.~b~..(.Vv.\.S. 'Ft\1.11.d1A

"'- -c.

51iuM ~~ 0eJo/yu' d-Jd3jociatt' .. tA oc ia zione profe5sA'far<> §TRAGIUDIZIALE

5S MILANLA SPEZIA - PARMA - "-~~2;.IA

, Via S. Ferrari. 412 - F191 ~~~E DI GROS~ETO .870;18833 - ax ~. Te!. 01 :-j.. fo(@avvd§filiQ.oi.COm

fstr;;~~B'(:'1?!J!t~!/~'/$j!f!czg 7.8.1990, n.O 241 esuccessivemodificazioni~:i::r:;. j'Zl~

BRUNO FALZEA (C.f. FLZBRN56B08H224A), nato a Reggio

Calabria il 8.2.1956, residente a Grosseto - via Mozart, 23, rappresentato

e difeso, congimitamente e disgiuntamente, dall'Avv. Claudio Defilippi

del Foro di Milano e dall'Avv. Deborah Cianfanelli del Foro di La

Spezia, professionisti appartenenti all'associazione professionale

"Defilippi & Associati", ed ai fini del presente atto elettivamente

domiciliato presso il di loro studio sito in La Spezia - Via Severino

Ferrari, n.o 4, in forza di procura a margine del presente atto,

Premesso infatto che

Molini, lotto n.o 9, su area in cui era stato adottato un Piano per

l'Edilizia Economica e Popolare (P.E.E.P.);

l'appartamento è sito allo ,piano, scala D, distinto con l'interno n.o 1,\

composto da ingresso-soggiorno, cucina, rispostiglio, disimpegno, tre

camere da lettÒ, bagno principale con vasca, bagno di servizio con

doccia, confinante con l'appartamento n.° 2 D e vano scale, con box

ad uso autorimessa al piano terra, distinto con il n.° 16, con adiacente

rispostiglio. L'immobile è distinto al NCEU fg. 92, parto617, sub 18 e

sub 37 per l'autorimessa;

al fine di consentire l'acquisizione dell'alloggio, il Falzea è stato

ammesso ad usufruire di un mutuo agevolato ai sensi della L. 11.3.88,

n.o 67 (art. 22/3° comma) come risulta da decreto del Ministero dei

Lavori Pubblici

Resideliziale del-7.7.1992 (v. dòc. n.o 1);

la costruttrice dell'alloggio e promittente venditrice è la "BIEMME .(f N l'iì~ ~~l")\~').

CostruzioniSnc di Mi/anié Bardi"con sede in Grosseto; ~Q ~;Wv .

2

.

J

la BIEMME era divenuta assegnataria della costruzione di n.° 16 alloggi del lotto n.° 9

del comprensorio PEEP - Fosso dei Molini in Grosseto in forza del provvedimento

della Giunta Municipale del Comune di Grosseto del 9.1.90, n.O 94 (doc. n. 2) e

concessionaria del diritto di superficie in forza di convenzione stipulata con il

medesimo Comune di Grosseto del 6.9.91 (doc. n. 3);

la convenzione disciplina i criteri, le procedure e i presupposti per la concessione del

diritto di superficie e per la cessione del diritto di proprietà all'interno dei piani di

edilizia economica e popolare di cui alla L. 18.4.62, n.o 167 e successive modificazioni

o delle aree a questo assimilate, ai sensi dell'art. 51 legge 22.10.71 n.O865 e della L.R.

30.6.84, n.o 41;

il prezzo di vendita dell'appartamento veniva fissato pari a Lire 122.000.000, da

intendersi a corpo e non a misura (Iva esclusa), da corrispondersi in lO rate, e veniva

stabilito che l'immobile dovesse essere ultimato presumibilmente entro 16 mesi

dall'inizio dei lavori, e quindi, dato che i lavori iniziarono nel mese di ottobre 1991, nel

marzo 1993 (v. contratto preliminare del 25.10.91 doc. n. 4);

in una lettera della BIEMME allegata al preliminare l'impresa costruttrice dichiarava

esplicitamente, tra l'altro, che "il prezzo stabilito resterà inalterato e non subirà quindi

variazione alcuna per effetto dell'aumento dei costi di costruzione intervenuti nel

periodo compreso tra la sottoscrizione dell'atto in oggetto e la consegna

dell'immobile" (doc. n. 5);

per quanto attiene alle rate, le prime 5 e mezzo -pari a complessivi 67.000.000 di Lire-

sarebbero state corrisposte direttamente dal Falzea, mentre le ultime 4 e mezzo -pari a

complessive Lire 55.000.000-, dovevano essere pagate dall'istante tramite accollo del

mutuo erogato alla ditta costruttrice dal Ministero dei Lavori Pubblici con decreto n.°

1344 del 15.5.1990 ed in applicazione della L. 11.3.88, n.o 67 e della L. 5.8.78, n.o 457

(il mutuo avrebbe dovuto pagarsi dopo la' stipula del contratto definitivo di

compravendita dell'alloggio con rate semetrali, nell'arco di 15 anni e con interessi

agevolati per il contributo -delMinistero dei Lavori Pubblici - Segretariato del-C.E.R.);

al momento della stipula del preliminare il rappresentante della BIEMME Costruzioni,

Geom.MauroCoccodi Grosseto,informaval'attoreche egli avrebbedovutoanticipare

anche la somma di Lire 55.000.000 già durante il corso dei lavori, affermando che la

ditta avrebbe avuto l'erogazione del mutuo solo a fine lavori;

3

--.

il promissario acquirente pagava regolarmente a mezzo di assegni le prime sette rate

corrispondendo un importo complessivo di Lire 100.000.000 oltre Iva (e pagando

altresì Lire 3.880.000 per tasse di registro e bolli del contratto preliminare) cui si

devono aggiungere Lire 17.000.000 in contanti e percepiti dalla costruttrice al

momento della stipula del compromesso, cioè il 25.10.1991 e senza che venisse

rilasciata fattura (l'effettivo versamento della somma è poi stato riconosciuto dalla

costruttrice in un secondo momento con il rilascio della fattura);

più specificatamente il Falzea versava al momento della stipula del preliminare,

oltre alla somma di Lire 17.000.000 in contanti, l'importo di Lire 20.680.000

tramite assegno per caparra e primo acconto d'impianto del cantiere, I.V.A.,

Registro e Bolli atto preliminare) e provvedeva successivamente a pagare le altre 4

rate e mezzo del prezzo che erano direttamente a suo carico corrispondendo

complessivamente Lire 67.000.000;

il Falzea provvedeva quindi ad anticipare la somma di Lire 55.000.000 (che si

ripete non avrebbe dovuto essere pagata in anticipo in quanto l'attore aveva chiesto

l'accollo del mutuo che, secondo la normativa, doveva pagarsi dopo la stipula del

contratto definitivo di compravendita dell'alloggio) sborsando in un primo momento

Lire 33.000.000, oltre Iva 4% così distinti:

lire 13.000.000, oltre Iva nel luglio 1992;

lire 10.000.000 oltre Iva nel novembre 1992;

Lire 10.000.000 oltre Iva nel gennaio 1993;

il Falzea dunque ha già provveduto a versare all'impresa Lire 117.000.000

(100.000.000 + 17.000.000) per cui mancano per pagare interamente il prezzo della

compravendita solo Lire 5.000.000;

tutto questo nonostante che il mutuo agevolato pari a Lire 900.000.000 fosse stato

ugualmentecorrispostodallaBNLalla ditta costruttriceconattotrascrittoal n.o 623 del

10.4.1992 per una quota pari a Lire 720.000.000 (la somma è stata regolarmente

quietanzata ed incassata dalla-società BIEM.ME);

il 15.12.93 veniva dichiarata l'ultimazione dei lavori;

essendo venuto a conoscenza del doppio finanziamento ricevuto dalla BIEM11E (cioè

dal promissario acquirente e dalla BNL) il Falzea chiedeva la restituzione di quanto

4

.

anticipato in conto mutuo -ovvero di Lire 33.000.000- ed invitava al tempo stesso la

società costruttrice alla stipula del definitivo;

a mezzo del proprio legale, la BIEM:ME non adempieva a nulla di quanto

legittimamente richiesto dal Falzea rivelandosi ancora gravemente inadempiente sia in

ordine alle modalità di pagamento del prezzo previste dalla convenzione stipulata con

il Comune di Grosseto il 6.9.1991 sia in ordine alla stipulazione e sottoscrizione del

contratto definitivo ed anzi, per tutta risposta, minacciava il Falzea che sarebbe stato

citato in giudizio per la divulgazione di notizie false;

l'odierno istante, con atto di citazione del 27.5.1994 conveniva dinanzi l'intestato

Tribunale la società BIEM:ME perchè venisse restituita la somma anticipata di Lire

55.000.000, frazionato il mutuo erogato dalla BNL sull'intero complesso di cui al

Lotto n. 9 del Fosso dei Molini al fine di consentire l'accollo della parte di pertinenza

dell'appartamento del Falzea e pronunciata sentenza ex art. 2932 c.c. di esecuzione del

preliminare ed in sostituzione del definitivo;

in corso di causa, al fine di addivenire alla stipula del definitivo, il Falzea provvedeva

a offrire ripetutamente, prima a mezzo di trattative dirette poi bancojudicis all'udienza

del 16.1.96, la sonuna di Lire 7.815.820 sommando al residuo del prezzo ancora

dovuto -Lire 5.000.000- i costi dovuti per alcuni oneri accessori (accatastamento,

allacciamento Enel e del gas);

la BIEM:ME, per contro, pretendeva illegittimi ed arbitrari aumenti del prezzo di

vendita dell'alloggio;

successivamente, ancora in pendenza del processo, la soc. BIEM:MEveniva dichiarata

fallita con sentenza del Tribunale di Grosseto del 5.12.2002, n.O956;

si costituiva per la società fallita la Curatela chiedendo lo scioglimento del preliminare

ai sensi dell'art. 72 della Legge Fallimentare;

con sentenza del 25.7.2005, n.O692 il Tribunale di Grosseto dichiarava non legittimo

l'esercizio della facoltà di scioglimento dal contratto esercitato dalla Curatela del

Fallimento della BIEMME ed il trasferimento a favore del- Falzea del diritto di

superficie per la durata di 99 anni dell'immobile, subordinando l'avvenuto

trasferimento del cespite immobiliare al pagamento da parte del Falzea della somma di

€ 8.407,08;

5

avverso la sentenza n. 692/05 del Tribunale di Grosseto la Curatela del Fallimento

BIEMME proponeva appello che si concludeva con la sentenza della Corte di Appello

di Firenze del 22.5.2009 n.o 1358 che annullava i capi della sentenza del giudice di

primo grado nei quali si dichiarava l'illegittimità dell'esercizio della facoltà di

scioglimento dal preliminare e si disponeva il trasferimento a favore del Falzea del

diritto di superficie sull'alloggio;

avverso la sentenza n.O1358/05 il Falzea ha proposto ricorso per Cassazione rubricato

al R.G. n.o 11784/10e tuttora in attesa di decisione.

Considerato che

L'impresa costruttrice ha reiteratamente violato gli obblighi derivanti dalla Convenzione

del 6.9.91 con la quale il Comune di Grosseto ha concesso alla BIEMME Costruzioni snc

il diritto di superficie per il periodo di 99 anni.

In particolare, gravi e profondamente ingiuste -viste le conseguenze che si sono riversate

sul Falzea e su tutti gli altri promissari acquirenti nella medesima posizione- sono le

violazioni delle clausole della Convenzione, in particolare dell'art. 8, che determina la

risolvibilità della stessa Convenzione ai sensi dell'art. 12.

GRAVI E REITERATE VIOLAZIONI DELLA CONVENZIONE DEL 6.9.91

IN PARTICOLARE DELL'ART. 8

Dispone l'art. 8 della Convenzione del 6.9.91: "£' facoltà del concessionario stipulare

contratti preliminari di vendita e di locazione futura dei singoli alloggi Qualora il

concessionario stipuli contratti preliminari di vendita, il promittente acquirente dovrà

essere garantito per eventuali insolvenze del concessionario, da una jìdejussione

bancaria o assicurativa corrispondente all'importo delle somme versate a titolo di

acconto e/o di caparra; ove vengano versati ulteriori anticipi, l'importo della jìdeiussione

dovrà essere conseguentemente elevato.

Copia della jìde iussione deve essere inviata al Comune, il quale ne valuterà la congruità e

la corrispondenza allapresente convenzione.

Il ver-samentodi acconti e/o di caparra è subordinato alla preventiva approvazione delle

jìdeiussioni daparte dell'amministrazione comunale."

L'obbligo di cui all'art. 8 è stato previsto proprio per ovviare all'eventualità che il

promissario acquirente che versi una caparra od un acconto rischi di perdere la

caparra o l'acconto anticipato.

6

.

Non risulta che sia mai stata rilasciata fideiussione alcuna a garanzia delle somme versate a

titolo di caparra e/o di acconto da parte del Falzea quale promissario acquirente.

Dall'esposizione dei fatti emerge chiaramente come l'inadempienza di tale obbligo abbia

procurato al Falzea ingenti danni e la completa pretermissione del suo diritto

all'assegnazione dell'allogio di Fosso dei Molini.

Ne consegue che la Convenzione dovrà essere risolta od anche revocata e/o annullata da

parte del Comune per grave inadempienza dell'art. 8.

RISOLVIBILITA' DELLA CONVENZIONE DEL 6.9.91 AI SENSI DELL'ART. 12

DELLA CONVENZIONE MEDESIMA

E DELL'ART. 35 DELLA L. 365/71

Del resto è la stessa Convenzione del 6.9.91 a prevedere l'obbligo della risoluzione della

stessa in determinati casi.

L'art. 12 della Convenzione prevede altresì: "La violazione o l'inadempimento da parte

del concessionario o i suoi aventi causa, degli obblighi di cui ai precedenti articoli,

determina, in aggiunta all'applicazione delle sanzioni penali e amministrative previste

dalle vigenti leggi e dai regolamenti comunali, le seguenti sanzioni:

A) Risoluzione dell'atto di concessione con conseguente estinzione del diritto di

superficie: (..)

3 - qualora si riscontrino gravi inadempimenti delle clausole circa la vendita o

la locazione degli alloggi;

4 - qualora si verifichino reiterate e/o gravi violazioni degli obblighi di cui alla

presente convenzione;

5 - qualora il concessionario venga dichiarato fallito prima della integrale

realizzazione dell'iniziativa e quando venga ammesso a concordato preventivo

senza che sia garantita la realizzazione degli alloggi secondo le clausole della

convenzione. "

Non solo non è stata rilasciata alcuna fideiussione a garanzia dei pagamenti effettuati dal

Falzea, ma il concessionario è stato dichiarato fallito prima dell'integrale realizzazione

dell'iniziativa, cioè prima che venisse assegnato l'alloggio di cui trattasi al Falzea.

7

La giurisprudenza amministrativa si è già più volte occupata di vicende analoghe a quelle

del Falzea ed ha richiamato nella fattispecie i principi sanciti dall'arto 35 della L. 22.10.71

n.o 365.

Così ha statuito la sentenza del TAR -Friuli Venezia Giulia del 11.4.96,n.o 283:

H(..) il regime complessivo degli interventi di edilizia convenzionata, come quello per cui

si controverte, quale definito dall'art. 35 della L. 22.10.71, n.o 865, prevede il potere dei

Comuni di acquisire coattivamente aree nell'ambito dei piani di zona, da destinarsi a

fini di edilizia residenziale, le quali vanno a far parte del patrimonio indisponibile

dell'ente, il quale, per la realizzazione degli scopi suindicati, con deliberazione

consiliare e successiva stipulazione di convenzione attuativa, costituisce su di esse un

diritto di superficie, affinchè possano essere costruiti alloggi di edilizia economica e

popolare.

La deliberazione e la convenzione compongono entrambe la fattispecie complessa della

concessione amministrativa, nel caso avente ad oggetto il diritto di superficie su beni del

patrimonio indisponibile dell'ente locale, al fine di costruire e quindi di alienare o locare

alloggi di edilizia residenziale pubblica, in cui la posizione delle parti non è paritaria,

spettando al provvedimento unilaterale della P.A. ai sensi del settimo comma del citato

art. 35 difissare l'intero contenuto dell'atto convenzionale.

Detto atto ai sensi del successivo ottavo comma deve in ogni caso disciplinare i rapporti

fra P.A. concedente e privato concessionario in tutti gli aspetti fondamentali

(corrispettivo, esecuzione delle opere e relativo controllo, termini di inzio e ultimazione

dei lavori, canoni di locazione o prezzo dic essione degli alloggi, sanzioni e casi in cui il

concessionario decade dalla concessione eperde il diritto di superficie ecc.).

Attraverso il meccanismo della previa approvazione da parte del Comune, con

deliberazione consiliare dello schema della convenzione cui dovrà intermente adeguarsi il

contenuto dell'atto, stipulato tra le parti, si può attribuire soltanto latu sensu a

quest'ultimo la qualifìca di negoziale (..)

Invero l'annullabilità o la revocabilità per motivi di pubblico interesse sono immanenti

quali espressioni della potestà di autotutela della RA. alla natura stessa della

concessione amministrativa, qualora risulti impossibile, per vizi originari o per ragioni

8

sopravvenute, conseguire le finalità pubblicistiche che con essa l'amministrazione

intendeva raggiungere (...)

In virtù di quanto previsto dall'art. 12 nonché dall'art. 35 della L. 365/71 la Convenzione

del 6.9.91 dovrà essere risolta o comunque revocata e/o annullata dal Comune di

Grosseto.

I COMPENDI IMMOBILIARI DI EDILIZIA PUBBLICA E CONVENZIONATA

NON POSSONO ESSERE ACQUISITI AL FALLIMENTO

A queste considerazioni strettamente inerenti la Convenzione del 6.9.91 occorre

aggiungere che per consolidato principio della giurisprudenza amministrativa è

incompatibile con la natura degli organi fallimentari e le finalità della procedura

l'acquisizione alla massa fallimentare di un compendio immobiliare di edilizia

convenzionata e pubblica, posto che gli alloggi che ne fanno parte devono essere assegnati

solo ai soggetti in possesso di determinati requisiti che non possono certo equipararsi ed

individuarsi nella generalità dei creditori partecipanti al fallimento.

Così ancora è stato sancito nella sentenza del TAR Friuli - Venezia Giulia testè citata:

"Il fallimento, che succede all'impresa concessionaria, non può pertanto ormai sottrarsi

ad un obbligo, che non deriva da un negozio di diritto privato, ma da un provvedimento

concessorio e dalla convenzione di esso attuativa.

Se invero così facesse, com'è avvenuto nella specie con la risoluzione del contratto

preliminare, per conferire gli alloggi alla massa fallimentare, il fallimento violerebbe gli

obblighi derivanti dalla concessione con la conseguenza che, sottraendo in tal modo i beni

che ne sono oggetto, dalla destinazione stabilita sarebbe di pieno diritto destinatario del

provvedimento di revoca impugnato (:.)

(..) il fallimento non può, per sua essenza, divenire un soggetto di edilizia residenziale

pubblica avendo la finalità diversa di soddisfare coattivamente, nei modi di legge, i

creditori dell'imprenditore fallito nella misura più ampia possibile.

Non è dato pertanto comprendere come i suoi organi potrebbero portare a termine il

programmato intervento di edilizia convenzionata che ne occupa, che è finalizzato non

solo alla vendita tout court degli alloggi realizzati, ma, ai sensi dell'art. 35/8° comma letto

9

E) della L. 865/71 e dell'art. 12 della convenzione, alla loro cessione solo a soggetti aventi

i requisiti prescritti e per giunta, a prezzo prefissato.

Tale regime non è compatibile con quello stabilito dall'art. 108 del R.D. n.o 267/42 che

prevede la regola della vendita mediante pubblici incanti degli immobili acquisiti alla

massafallimentare, per sua natura non limitata ai soli soggetti predetti. (..)

Detta procedura contrasta perciò con il regime di prezzi prefissati previsto in convenzione.

Si può pertanto verificare come la logica dell'edilizia convenzionata (vendere a soggetti

predeterminati ad unprezzo non maggiore di quelloprestabilito) sia radicalmente opposta

a quella del fallimento (vendere a chiunque possa assicurare il prezzo più elevato

possibile) per cui se il conferimento degli alloggi alla massa fallimentare è incompatibile

con la conservazione dellafinalità pubblica per la quale essi sono stati realizzati, onde la

P.A. è tenuta ad intervenire per la conservazione della destinazione previste con il

provvedimento di revoca che, trattandosi di manufatti realizzati sul patrimonio

indisponibile del Comune in diritto di superficie, comporta l'estinzione al suolo del diritto

di proprietà superficiaria sui medesimi.

Mentre è legittima la revoca da parte del Comune della concessione del diritto di

superficie per la realizzazione di edilizia convenzionata, ad un ex concessionario nel

frattempo dichiarato fallito con conseguente dichiarazione di accessione degli alloggi al

suolo, non è invece consentita la risoluzione del fallimento al concessionario ai sensi

dell'art. 72 r.d. 16.3.42, n. o 267 del contratto preliminare di vendita degli alloggi stessi al

comune in quanto l'atto autoritativo della p.a. che unilateralmente stabilisce il contenuto

della convenzione della concessione ex art. 35 l. 22.10.71, n.o 865, affievolisce la

situazione giuridica dell'impresa concessionaria, di talchè la stessa non è titolare nei

confronti del Comune stesso del diritto potestativo di di risoluzione, mirante per lo più a

sottrarre i ridetti alloggi alla destinazione di edilizia residenziale pubblica" (v. Tar Friuli

V. Giulia 11.4.96,n.o 283).

In altra sentenza, stavolta del Cons. di Stato - Sez. V, sono stati ripetuti i prindpi appena

espressI.

"il fallimento del concessionario attuatore di interventi costruttivi di edilizia economica e

popolare, ancorchè non costituito in forma di società cooperativa, costituisce legittimo

presupposto per la risoluzione del rapporto concessorio e per la decadenza del diritto di

lO

..

superficie, a nulla rilevando la circostanza che le clausole della convenzione stipulata dal

comune recassero solo un generico richiamo al fallimento delle cooperative, atteso che il

fallimento è pur sempre una situazione pregiudizievole per la cura dell'interesse pubblico

in materia, che la convenzione fu stipulata sulla base di uno schema tipo usualmente

adoperato con le cooperative e che le clausole di risoluzione automatica fu inserita nella

convenzione e liberamente accettata dal soggetto attuatore fallito" (v. Cons. St. Sez. V

25.9.95, n.o 1342).

Sulla base delle decisioni pronunciate in seno alla giurisprudenza amministrativa, ne

deriva che l'alloggio del Falzea non può in ogni caso essere acquisito alla massa del

fallimento BIEMME per cui quanto sta avvenendo in sede civile e fallimentare è

illegittimo e arbitrario.

A maggior ragione, la Convenzione del 6.9.91 dovrà essere risolta e/o revocata e/o

annullata dal Comune di Grosseto.

ACQUISIZIONE DA PARTE DEL COMUNE DI GROSSETO DELLA

PROPRIETA' SUL COMPENDIO IMMOBILIARE DI FOSSO DEI MOLINI-

LOTTO N. 9

Una volta risolta e/o revocata e/o annullata la Convenzione del 6.9.91 il compendio

immobiliare di Fosso dei Molini edificato dalla BIEtviME Costruzioni deve considerarsi di

proprietà del Comune in virtù dei principi sanciti dal codice civile in materia di accessione

e di estinzione della proprietà superficiaria, nonché in materia di contratto a favore

di terzi, quale si deve intendere la Convenzione del 6.9.91.

In base a quanto disposto dall'art. 934 c.c. qualunque costruzione o opera esistente

sopra il suolo appartiene al proprietario di questo.

Inoltre, l'art. 954/10 comma statuisce che estinto il diritto di superficie i diritti

gravanti sul suolo si estendono alla costruzione.

Sotto il profilo contrattuale_appare incontestabile che la convenzione del 6.9.91 stipulata

tra il Comune di Grosseto (in qualità di stipulante) e la BIEMME Costruzioni (in qualità di

promittente) possa essere inquadrata nello schema del contratto a favore di terzo (artt.

1411 e segg. c.c.).

Il

.

La stessa previsione, più volte richiamata, di cui all'art. 8 e diretta a garantire tramite

fideiussione bancaria o assicurativa il pagamento al promittente venditore di caparra e/o

acconti da parte dei promissari acquirenti, la preventiva determinazione del prezzo di

vendita (v. art. 9 della Convenzione) e dei criteri per la revisione del prezzo (art. lO)

nonché dei requisiti degli alloggi e degli utenti (artt. 6 e 7) determinano degli incontestabili

vantaggi a favore di soggetti estranei al contratto e che rivestono appunto la qualità di terzi

beneficiari.

Il quadro normativo testè descritto è in linea con la disciplina pubblicistica dettata dall'arto

35 della L. 865/71 allorchè si dispone che la convenzione stipulata tra comune e

concessionario debba necessariamente prevedere le caratteristiche costruttive e tipologiche

degli edifici da realizzare, il prezzo per la vendita degli alloggi, le sanzioni a carico del

concessionario per l'inosservanza degli obblighi stabiliti nella convenzione ed i casi di

maggior gravità in cui tale inosservanza determina la decadenza dalla convenzione e

l'estinzione del diritto di superficie.

Lo stesso dicasi per la disciplina dettata dagli artt. 7 e 8 della L. n.o 10/77 che impone agli

obblighi del concessionario quello di applicare un prezzo di vendita degli alloggi realizzati

che è stabilito nel rispetto delle leggi statali e regionali e che deve essere inferiore al valore

di mercato al fine di consentire di immettere sul mercato alloggi a prezzi calmierati, di

ridurre la tensione abitativa e di favorire l'accesso alla casa delle categorie meno abbienti.

Alla luce della disciplina dettata sia dalla Convenzione stipulata tra il Comune di Grosseto

e la BIEM1v1ECostruzioni sia dalla disciplina pubblicistica in materia, Bruno Falzea deve

quindi considerarsi uno dei terzi beneficiari della Convenzione del 6.9.91.

L'art. 1411/3° comma c.c. stabilisce che in caso di revoca della stipulazione la prestazione

rimane a beneficio dello stipulante per cui l'alloggio realizzato a favore di Bruno Falzea -e

da questi già interamente pagato- rimane a favore del Comune di Grosseto.

DIRITTO DI BRUNO FALZEA

AD ACQUISIRE LA PROPRIETA' DELL'ALLOGGIO

Il Falzea con la presente istanza intende chiedere al Comune di Grosseto in primis la

revoca e/o la risoluzione e/o l'annullamento della Convenzione del 6.9.91 stipulata con

la BIEMME Costruzioni -determinando così l'estinzione del diritto di superficie e

12

· l'acquisizione del compendio immobiliare da parte dello stesso Comune di Grosseto-

quindi il trasferimento a suo favore della proprietà dell'alloggio già pagato

all'impresa costruttrice.

Come abbiamo visto, la BIE~ Costruzioni ha violato in maniera grave e reiterata le

clausole di cui alla Convenzione che espressamente prevedono la risolvibilità della

medesima nel caso in cui queste stesse clausole vengano violate e che a loro volta

costitituiscono applicazione della normativa pubblicistica ed inderogabile in materia di

edilizia residenziale e popolare.

Il Comune, una volta acquisita l'area compresa in un piano di edilizia economico-popolare

le assegna ad imprese in concessione del diritto di superficie che ne curano la costruzione e

la destinazione agli aventi diritto in possesso dei requisiti di legge.

Nell'ipotesi in cui alcuni degli alloggi siano rimasti nella disponibilità dell'impresa

concessionaria e che tale soggetto non paghi le rate di mutuo relative a tali alloggi, o come

nel caso de qua, fallisca, il Comune deve pronunziare la decadenza della concessione

prevista dalla convenzione per il mancato pagamento delle rate relative al mutuo e sottrarre

gli immobili alla libera contrattazione di mercato atteso che il fallimento è pur sempre una

situazione pregiudizievole per la cura dell'interesse pubblico.

Il Comune è chiamato ad intervenire per tutelare gli interessi che erano a fondamento e

presupposto della Concessione e della Convenzione e, soprattutto, quelli degli acquirenti e

dei promissari acquirenti che si trovano ad essere stati ingiustamente danneggiati

dall'Impresa costruttrice, per di più rimasti senza quelle garanzie che era compito del

Comune esigere e verificare.

Questo al fine di sottrarre alla procedura fallimentare un patrimonio di edilizia agevolata

convenzionata, esposto al rischio di azione revocatoria fallimentare, liberandolo da

iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli e da ogni altro tipo di gravame che dovesse porsi in

contrasto con gli scopi del P.E.E.P.e con gli effetti che lo stesso deve assicurare.

In altri termini, il Comune di Grosseto deve intervenire a tutela degli acquirenti in regime

di edilizia convenzionata, sul presupposto che un imponente fenomeno di protezione

sociale è quello della provvista dell'alloggio in proprietà ai lavoratori ed alle categorie

meno abbienti con materia regolata da molteplici leggi, quali la n.O865/71 (art. 35) , la n.O

10/77 (artt. 7 e 8) la n.O457/78 etc.

13

Estinto il diritto del superficiario, il Comune acquista la proprietà dell'opera esistente sopra

il suolo ai sensi delle norme di legge sopra richiamate.

A questo punto la finalità del Falzea è quella di fare in modo che il Comune assegni in

proprietà l'alloggio all'odierno istante in quanto legittimo avente diritto.

Sussistono tutti i requisiti stabiliti dalla legge per l'accesso del Falzea ai benefici

dell'edilizia convenzionata: si ricorda che il medesimo a questo fine è stato ammesso a

fruire del tasso di mutuo agevolato concesso decreto del Ministero dei Lavori Pubblici -

Segretariato del Comitato per l'Edilizia Residenziale del 7.7.1992 in applicazione dell' art.

22/3° comma L. 11.3.88, n.O67.

E, fatto altrettanto importante, ha già pagato per l'intero l'alloggio.

Anche sotto il profilo civilistico il Comune di Grosseto, una volta risolta la Convenzione

del 6.9.91, deve ritenersi obbligato a cedere l'alloggio al Falzea.

L'art. 2041 c.c. stabilisce che chi si arrichisca senza giusta causa a danno di un'altra è

tenuta a indennizzare ques'ultima della correlativa diminuzione patrimoniale ed il

secondo comma della norma dice chiaramente che qualora l'arricchimento abbia per

oggetto una cosa determinata colui che l'ha ricevuta è tenuto a restituirla in natura.

Nella fattispecie, una volta acquisita la proprietà del compendio immobiliare di Fosso dei

Molini, il Comune di Grosseto viene a conseguire un'ingiustificato arricchimento costituito

dall'acquisizione degli alloggi residenziali edificati dalla BIEMME e a danno di chi come

Bruno Falzea ha già pagato per intero il prezzo del proprio appartamento.

Ai sensi dell'art. 2041 c.c. è diritto di Bruno Falzea vedersi restituito in natura

l'appartamento che ha già pagato.

La giurisprudenza statuisce che la restituzione del bene da parte della P.A. è condizionata

dal rilascio della dichiarazione di pubblica utilità dell'opera di cui viene a beneficiare, ma

questo requisito è ritenuto sussistere in maniera anche implicita, cioè ogni qualvolta la P.A.

utilizzi in qualsiasi forma l'opera ricevuta (cfr. ex plurimis Cass. 2.9.05, n.o 17703; Cass.

24.9.07, n.o 19702).

In altri termini, il Comune di Grosseto dall'acquisizione del compendio immobiliare di

Fosso dei Molini viene a ricevere un arricchimento che non è giustificato da alcun titolo,

14

.

essendo stati gli alloggi che ne fanno parte già pagati dalle controparti dell'impresa

concessionaria, cioè dai promissari acquirenti della BIEMME.

I quali invece subiscono un corrispondente depauperamento.

Ne consegue che Bruno Falzea, come ogni altro promissario acquirente degli alloggi, ha

diritto a vedersi restituito l'appartamento costruito dalla BIEMME Costruzioni in Fosso dei

Molini.

Del resto, per quanto già esposto si ricorda che il Falzea deve considerarsi terzo

beneficiario della Convenzione del 6.9.91 stipulata tra il Comune di. Grosseto e la

BIEMME Costruzioni e che gli effetti della convenzione -assegnazione dell'alloggio in

proprietà ai soggetti meno abbienti con minimi di reddito, caratteristiche costruttive e

tipologiche degli edifici da realizzare, prezzo per la vendita calmierato- devono prodursi a

favore del Falzea.

***

Tutto ciò premesso e considerato, Bruno Falzea formula ai sensi della Legge 241/90 e

successive modificazioni formale

ISTANZA

affinchè il Comune di Grosseto Voglia, nel termine fissato per la conclusione del

procedimento, provvedere a:

1) dichiarare che la BIEMME Costruzioni ha violato in modo grave e reiterata la

Convenzione stipulata con il Comune di Grosseto il 6.9.91 (rep. 691 - racc. n.o

169) ed in particolare l'art. ~della Convenzione medesima;

2) per l'effetto, risolvere e/o revocare e/o annullare la Convenzione del 6.9.91

stipulata tra il Comune di Grosseto e la BIEMME Costruzioni s.n.c. in applicazione

dell'art. 12 della Convenzione e di tutte le norme di diritto pubblico vigenti in

materia;

3) dichiarare quindi la pubblica utilità dell'opera costituita dal compendio immobiliare

comprendente n.O 16 alloggi sito nel Comune di Grosseto - Località Fosso dei

Molini - Lotto n.° 9 realizzato dalla BIEMME Costruzioni snc in forza del

provvedimento della Giunta Municipale del Comune di Grosseto del 9.1.90, n.o 94;

4) trasferire in proprietà a Bruno Falzea l'alloggio distinto al NCEU fg. 92, parto617,

sub 18 e sub 37 più ampiamente specificato in premessa.

15

..

Con richiesta di acqui~izione d'ufficio da parte del Comune di Grosseto di ogni altro

documento necessario all'espletamento dell'istruttoria e con riserva di presentazione di

ulteriori memorie e documenti.

Si formula esplicita richiesta di comunicare all'istante la dichiarazione di avvio. del

procedimento con indicazione del termine di conclusione dello stesso.

Si dichiara di voler ricevere l'avviso di avvio del procedimento ed ogni altro avviso o

comunicazione prevista dalla normativa sul procedimento amministrativo di cui alla L.

242/90 al seguente n.o di fax 0187/575012 di cui è provvisto lo studio legale "Defilippi e

Associati" - sede di La Spezia oppure ai seguenti indirizzi di posta eletto cert.:

avvclaud~ippi@pec.it deborahavvocatocianfanelli

Si allegano i seguenti documenti:

1) attestato di accertamento del possesso dei requisiti di Bruno Falzea ai sensi della L.

n. 87/88 del 7.7.92;

2) delibera Giunta Comunale di Grosseto del 2.7.91;

3)

4)

Convenzione Comune di Grosseto/BIEM11E Costruzioni del 6.9.91;

contratto preliminare Falzea/Biemme Costruzuioni del 25.10.91;

5) sentenza del TAR - Friuli Venezia Giulia del Il.4.96, n.° 283;

6) sentenza del Tribunale di Grosseto del 5.12.2002, n.O956 ;

7) sentenza del Tribunale di Grosseto del 25.7.2005, n.O692;

8) sentenza della Corte di Appello di Firenze del 22.5.2009 n.o 1358.:\ L

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Avv. Deborah

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-Via

Località

Data

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