LOCAZIONI...casi si è trattato di contratti ordinari di lungo periodo, seguiti dal 25% di canone...

LOCAZIONI2019

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LOCAZIONI

INDICEHIGHLIGHTS 4

IL REPORT IN SINTESI 5

IL DATABASE LOCAZIONI AGENZIA DELLE ENTRATE 6

TIPOLOGIE CONTRATTUALI 6

DISTRIBUZIONE LOCAZIONI 2019 7

GRANDI CITTÀ - DISTRIBUZIONE LOCAZIONI 2019 9

INDICATORE DI INTENSITÀ DEL MERCATO DELLE LOCAZIONI 10

GRANDI CITTÀ – LE DIMENSIONI 2019 11

GRANDI CITTÀ - CONFRONTO CANONI 2019 - 2018 12

GRANDI CITTÀ – CANONI 2019 13

LOCAZIONI

4

HIGHLIGHTSIl mercato delle locazioni residenziali ha visto nel 2019 un totale di 1.414.350 abitazioni locate per intero. Di queste è stato possibile, sulla base dei dati dell’agenzia delle Entrate,

fornire delle statistiche su 948.289 contratti, che ci restituiscono la fotografia del mercato in termini di mq assorbiti e fatturato totale derivante dalle locazioni.

FATTURATO 2019

NORD55 %

CENTRO26 %

SUD E ISOLE19 %

5,4 Mld di €

CONTRATTI ANALIZZATI

3+

ORDINARIO TRANSITORIO

ORDINARIO LUNGO PERIODO

AGEVOLATO STUDENTI

AGEVOLATO CONCORDATO 54%

25%

17% 4%

948.289

ABITAZIONI LOCATE

1.414.350

per intero nel 2019

5

LOCAZIONI

IL REPORT IN SINTESI

Nel 2019, con oltre 1,41 milioni di abitazioni locate, si è confermata la rilevanza del merca to della locazione nel settore immobiliare residenziale; la tipologia contrattuale prevalente rimane quella ordinaria di lungo periodo, anche se in alcune città, quale Roma, prevale la tipologia del canone concordato.

In questo contesto anche i canoni, mediamente più elevati per la prima tipologia, risultano equilibrarsi in alcuni contesti cittadini, come Palermo, Genova, oltre alla Capitale.

Se il contributo al fatturato totale derivante dalle locazioni è da attribuirsi prevalentemente al Nord Italia, Roma rimane la città ad incidere maggiormente a livello nazionale, seguita da Milano.

Per quanto riguarda le superfici medie locate, si notano sensibili differenze tra le varie città, con Palermo, seguita da Firenze e Bologna, ai primi posti come mq medi locati per unità.

LOCAZIONI

6

IL DATABASE LOCAZIONI AGENZIA DELLE ENTRATE

TIPOLOGIE CONTRATTUALI

Il database dei contratti di locazione, tramite l’identificativo catastale dell’immobile (presente nei modelli di registrazione dei contratti solo dal 2011), è stato integrato con ulteriori dati desumibili dagli archivi catastali e dell’OMI, utili a completare il quadro descrittivo delle unità immobiliari.

In particolare, ai fini delle analisi condotte in tutti i casi nei quali l’identificativo catastale dichiarato è stato incrociato con un identificativo presente negli archivi catastali, è stato possibile corredare l’immobile locato delle informazioni relative alla categoria catastale e alla superficie.

IMMOBILI LOCATI PER INTERO 2016 2017 2018 2019

AD USO ABITATIVO 1.384.328 1.373.091 1.377.364 1.414.350

AD USO NON ABITATIVO 368.892 369.782 363.509 377.002

TOTALE 1.753.220 1.742.873 1.740.873 1.791.352

ABITAZIONI LOCATE INCROCIATE IN CATASTO

948.289

TOT. ABITAZIONI LOCATE PER INTERO

1.414.350

ORD_T: ORDINARIO TRANSITORIO Contratti non agevolati con durata da 1 anno e inferiore a 3 anni. Mercato degli affitti di natura transitoria non agevolato (potrebbero ricadere contratti a studenti laddove l’immobile non fosse ubicato in comuni ad alta tensione abitativa).

ORD_L: ORDINARIO LUNGO PERIODO Contratti non agevolati con durata a partire da 3 anni. A questo insieme di contratti si ipotizza appartenga il mercato degli affitti di lungo periodo (potrebbero ricadere contratti a canone concordato laddove l’immobile non fosse ubicato in comu-ni ad alta tensione abitativa).

AGE_S: AGEVOLATO STUDENTI Contratti agevolati con durata maggiore di 1 anno e inferiore a 3 anni. A questo insieme di contratti si ipotizza appartenga il mercato degli affitti di natura agevolata per studenti relativo ad abitazioni ubicate in comuni ad alta tensione abitativa.

AGE_C: AGEVOLATO CONCORDATO Contratti agevolati con durata a partire da 3 anni. Affitti di natura agevolata a canone concordato relativo ad abitazioni ubicate in comuni ad alta tensione abitativa, (potrebbero ricadere alcuni contratti per studenti in comuni ad alta tensione abitativa con durata pari a 3 anni).

7

LOCAZIONI

L’analisi prende in considerazione 948.289 con-tratti di locazione riferiti al 2019 distribuiti per tipologia contrattuale, che rappresentano tra l’89% e il 95% del tot. abitazioni locate (la par-te restante sono immobili con valori dei canoni anomali o non incrociati con i dati catastali).

Come si più notare dal grafico, per il 54% dei casi si è trattato di contratti ordinari di lungo periodo, seguiti dal 25% di canone concordato e dal 17% di transitorio e solo un 4% di canoni per studenti.

Si notano differenze a livello territoriale per cui al Centro, il contratto ordinario di lungo periodo rappresenta il 40% del totale, mentre il concor-dato il 38%. Considerando il Nord nel suo com-plesso, il peso dei contratti ordinari di lungo pe-riodo sale al 59%, mentre considerando Sud e Isole siamo al 54%.

Distribuzione locazioni

17%

4%

25%54%

Fonte Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate

■ Concordato

■ Ordinario lungo periodo

■ Agevolato studenti

■ Ordinario Transitorio

Fonte Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate ■ Concordato ■ Ordinario lungo periodo■ Agevolato studenti ■ Ordinario Transitorio

Distribuzione locazioni

350000

200000

150000

300000

250000

100000

50000

0

Centro

18.394

35.518

16.253

Nord Est

56.872

95.064

22.576

Sud

33.788

88.639

27.895

Nord Ovest

207.602

51.469

64.036

Isole

81.721

34.182

76.720

DISTRIBUZIONE LOCAZIONI 2019

2.742

11.675

8.792

6.508

7.843

LOCAZIONI

8

Fatturato totale locazioniIl fatturato totale nel 2019 derivante dalle loca-zioni analizzate è stato di 5,43 Mld €, rispetto ai 5,19 MId € del 2018.

A livello di distribuzione si vede come l’insieme di Nord est e ovest copra il 55% del totale. Se-gue il Centro, con una quota del 26%, mentre Sud e Isole coprono circa il 19%.

Guardando alle differenti tipologie contrattuali, la quota più rilevante in termini di fatturato è determinata dai contratti ordinari di lungo pe-riodo dell’area Nord-Ovest, pari a 1.246 Mln €, seguono quelli concordati del Centro (548 Mln €) e quelli ordinari di lungo periodo della stessa area (547 Mln €).


Fonte Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate ■ Concordato ■ Ordinario lungo periodo■ Agevolato studenti ■ Ordinario Transitorio

Distribuzione fatturato locazioni per area e contratto (Mln €)

1800

800

600

1600

1000

1200

1400

400

200

0

Centro

90

94

156

71

Nord Est

316

60

523

133

Sud

171

34

385

116

Nord Ovest

1.246

271

48

380

Isole

547

548

224

14

13%

26%

19%

36% 6%

■ Isole ■ Nord Ovest■ Centro ■ Sud■ Nord Est

DISTRIBUZIONE FATTURATO LOCAZIONI 2019

9

LOCAZIONI


GRANDI CITTÀ DISTRIBUZIONE LOCAZIONI 2019Nelle principali città, sono stati analizzati 205.649 contratti di locazione. Dal grafico si può notare come Milano abbia la quota maggiore di contratti ordinari di lungo periodo (34.326), seguita da Roma (19.666). La Capitale è invece al primo posto per numero di contratti a canone concordato (28.103) e contratti per studenti (4.427).

Il fatturato totale realizzato nel 2019 derivante dalle locazioni analizzate per le grandi città è stato di 1.716,5 MIn €. A livello di distribuzione si vede come circa il 34% di questo fatturato sia rappresen-tato da Roma, seguita da Milano con il 29%.In termini di numero di contratti, il 29% dei 205.649 contratti stipulati è rappresentato da Roma (59.123), mentre il 23% da Milano (47.794); segue al terzo posto Torino con 32.396 contratti.

■ Napoli ■ Bologna ■ Palermo ■ Genova■ Torino■ Roma ■ Milano ■ Firenze

Distribuzione fatturato locazioni per cittàDistribuzione locazioni per città

16%6% 6%

6%

4%

4%

29%34%

11%7%

6%

7%

5%

8%

29%23%

Distribuzione locazioni 2019 per città e contratto

40.000

30.000

60.000

50.000

20.000

10.000

0

Bologna Firenze Milano Napoli Roma TorinoPalermoGenova

9.002

28.103

5.9384.223

2.176

7.962

1.834

3.522

5.475

6.927

2.048

1.597

10.658

1.620

2.574

1.044

2.917

4.427

632408

634

1.017999

461 15.002

19.666

5.7059.710

34.326

3.508

4.6436.891

Fonte Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate ■ Concordato ■ Ordinario lungo periodo ■ Studenti ■ Ordinario Transitorio

TOT. 205.649 € 1,7 mld

LOCAZIONI

10

INDICATORE DI INTENSITÀ DEL MERCATO DELLE LOCAZIONIAnalizzando l’indicatore di intensità del mercato delle locazioni, rapporto percentuale tra il nume-ro di nuove locazioni e l’ammontare di unità immobiliari non destinate ad abitazione principale (stock), si possono notare sensibili differenze nell’ambito delle diverse città. Al primo posto, come media non ponderata tra le diverse tipologie contrattuali, abbiamo Torino (3,6%), seguito da Milano (3,2%) e Firenze (3%).

Guardando invece per ogni città l’indicatore differenziato per tipologia contrattuale, si vede come l’lML più alto sia da attribuire al contratto ordinario di lungo periodo di Milano (9,1%), seguito dall’or-dinario di Bolo gna e Torino ( rispettivamente 6,6% e 6,7% ), cui segue il canone concordato di Ge-nova (6,5%).

IML principali città

8%

7%

6%

5%

4%

3%

10%

9%

2%

1%

0%

Firenze

5,5 %

1,2 %

2,2 %

3,1 %

Roma

5,1 %

3,5 %

0,8 %

1,2 %

Genova

0,8 %

6,5 %

2,9 %

1,3 %

Palermo

0,4 %

3,9 %

3,7 %

1,3 %

Milano

9,1 %

2,8 %

0,2 %

0,6 %

Torino

2,4 %

1,3 %

6,7 %

4 %


Bologna

0,4 % 1

%

6,6 %

3,4 %

Napoli

0,2 %

1,9 %

0,7 %

4,4 %

11

LOCAZIONI

Mq totali locatiSul totale dei mq locati, nel 2019 nelle lo-cazioni considerate nella grandi città, pari a 15.834.403mq circa il 30% è da attribuire a Roma (4.747.626mq), seguita da Milano con 3.283.101mq (21%).

Guardando invece le superfici medie locate, Palermo, seguita da Firenze e Napoli, presenta i valori più elevati.

GRANDI CITTÀ – LE DIMENSIONI 2019


■ Napoli ■ Bologna■ Torino■ Roma ■ Milano■ Palermo ■ Genova ■ Firenze

Suddivisione mq medi per tipologia contrattuale

100

80

60

120

40

20

0

Bologna Firenze Milano Napoli Roma TorinoPalermoGenova

80

90

81

73

91

98

82

7672

7881

69

77

90

79

67

89 91

82

71

92

104

8279

83 8480

68

78

88

77

66


14%

9% 8%

21%

7%

5%6%

30%

15,8 mln mq

LOCAZIONI

12

GRANDI CITTÀ CONFRONTO CANONI 2019 - 2018Dal grafico emerge come i canoni medi (non ponderati per le diverse tipologie contrattuali) abbia-no avuto andamenti differenti nelle varie città

Le crescite maggiori si sono registrate a Milano, Firenze, Napoli e Bologna. Genova ha riscontrato invece una riduzione.



■ Media di Canone annuo medio 2018€/mq




€/Mq/anno media tutti contratti

€/Mq/anno media ordinario lungo periodo

140

40

20

120

60

80

100

0

140

160

40

20

120

60

80

100

0

Bologna

Bologna

Firenze

Firenze

Milano

Milano

Napoli

Napoli

Roma

Roma

Torino

Torino

Palermo

Palermo

Genova

Genova

97,8

117,6

79,6

86,7

76,5

69,8

77,6

73,8

54

55,5

109,4

126,6

121,4

152,5

123,5

124

99,6

122,6

80,6

89,1

71,3

48,1

79,2

74,8

54,9

56,3

112,8

130,7

127,9

159,2

124,6

123,5

13

LOCAZIONI

GRANDI CITTÀ – CANONI 2019Dal grafico emerge come da un lato Roma presenti i canoni medi più elevati (come media non ponderata tra le diverse tipologie contrattuali), ma Milano abbia la media più elevata per la tipolo-gia ordinario di lungo periodo.

Nel confronto tra le diverse città emergono anche sensibili differenze nel rapporto tra canone ordinario di lungo periodo e concordato: in alcuni casi (Roma e Palermo) le due tipologie risultano avere poca distanza, mentre in altri, in primis Milano, vi sono forti differenze.

A Napoli e Genova il canone concordato medio risulta invece superiore al canone ordinario di lungo periodo.

€/Mq/anno per tipologia contrattuale

140

120

100

80

60

160

40

20

0

Roma

122 123129

124

Firenze

95

131

102

124

Bologna

88

123

87

101

Torino

68

89

78

88

Genova

71

48

82 84

Napoli

83

75

86

73

Palermo

55 5651

57

Milano

100

159

113

139


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Ufficio Studi Francesca Fantuzzi

[email protected]

Chiara Grandino Analista

Diego Vitello Analista

Roberta Giusto Analista

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