ANCE · ANCE CALABRIA 2 In copertina sketch by Renzo Piano - Schlumberger Facilities Restructuring...

ANCE CALABRIA

Nuovi obblighi e responsabilità

delle imprese costruttrici

− Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n. 122

Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti

di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210. pag. 3

− Legge 2 agosto 2004, n. 210

Delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli

acquirenti di immobili da costruire pag. 31

− Commento ANCE pag. 38

− Schema tipo Atto di Prenotazione pag. 50

− Schema tipo Contratto Preliminare

di compravendita di immobile da costruire pag. 52

studiEdocumenti

dicembre 2005

ANCE CALABRIA 2

In copertina sketch by Renzo Piano - Schlumberger Facilities Restructuring - Montrouge (Paris) - France

ANCE CALABRIA 3

Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n. 122

- Indice -

Art. 1. - Definizioni pag. 6

Art. 2. - Garanzia fideiussoria pag. 7

Art. 3. - Rilascio, contenuto e modalità di escussione della fideiussione pag. 7

Art. 4. - Assicurazione dell'immobile pag. 9

Art. 5. - Applicabilità della disciplina pag. 9

Art. 6. - Contenuto del contratto preliminare pag. 9

Art. 7. - Modificazioni all'articolo 39 del decreto legislativo

1 settembre 1993, n.385 pag. 11

Art. 8. - Obbligo di cancellazione o frazionamento dell'ipoteca

antecedente alla compravendita pag. 12

Art. 9. - Diritto di prelazione pag. 12

Art. 10. - Esenzioni e limiti alla esperibilità dell'azione

revocatoria fallimentare pag. 13

Art. 11. - Introduzione dell'art. 72-bis del regio decreto

16 marzo 1942, n. 267 pag. 14

ANCE CALABRIA 4

Art. 12. - Istituzione e finalità del Fondo di solidarietà per gli acquirenti

di beni immobili da costruire pag. 14

Art. 13. - Requisiti per l'accesso alle prestazioni del Fondo pag. 15

Art. 14. - Struttura e funzionamento del Fondo pag. 15

Art. 15. - Gestione del Fondo pag. 17

Art. 16. - Ulteriore disciplina per la gestione del Fondo pag. 18

Art. 17. - Contributo obbligatorio pag. 18

Art. 18. - Accesso alle prestazioni del Fondo ed istruttoria sulle domande pag. 20

NOTE pag. 21

ANCE CALABRIA 5

DECRETO LEGISLATIVO 20 giugno 2005 n. 122

(pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 155 del 6 luglio 2005)

DISPOSIZIONI PER LA TUTELA DEI DIRITTI PATRIMONIALI DEGLI ACQUIRENTI DI

IMMOBILI DA COSTRUIRE, A NORMA DELLA LEGGE 2 AGOSTO 2004, N. 210.

Il Presidente della Repubblica

Visti gli articoli 76 e 87 della Costituzione;

Vista la legge 2 agosto 2004, n. 210, recante delega al Governo per la tutela dei diritti

patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire;

Vista la preliminare deliberazione del Consiglio dei Ministri, adottata nella riunione del 18

febbraio 2005;

Acquisiti i pareri delle competenti Commissioni della Camera dei deputati e del Senato

della Repubblica;

Ritenuto di accogliere le osservazioni formulate dalle Commissioni parlamentari, ad

eccezione di quelle aventi ad oggetto questioni meramente formali o non conformi con i

principi espressi dalla legge di delegazione;

Vista la deliberazione del Consiglio dei Ministri, adottata nella riunione del 10 giugno

2005;

Sulla proposta del Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro dell'economia e delle

finanze, con il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, con il Ministro del lavoro e delle

politiche sociali e con il Ministro delle attività produttive;

Emana il seguente decreto legislativo:

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Art. 1.

Definizioni

1. Ai fini del presente decreto devono intendersi:

a. per «acquirente»: la persona fisica che sia promissaria acquirente o che

acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto,

compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l'acquisto o

comunque il trasferimento non immediato, a sé o ad un proprio parente in primo

grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un

immobile da costruire, ovvero colui il quale, ancorché non socio di una

cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per

ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale

di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa;

b. per «costruttore»: l'imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano

in vendita o che vendano un immobile da costruire, ovvero che abbiano stipulato

ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per

effetto la cessione o il trasferimento non immediato in favore di un acquirente

della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile

da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai

medesimi, sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto

o comunque eseguita da terzi;

c. per «situazione di crisi»: la situazione che ricorre nei casi in cui il

costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, in

relazione all'immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione

straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa;

d. per «immobili da costruire»: gli immobili per i quali sia stato richiesto il

permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non

risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il

rilascio del certificato di agibilità.

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Art. 2. (note)

Garanzia fideiussoria

1. All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non

immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da

costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente,

il costruttore é obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere

unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una

fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'articolo 1938 del codice civile, di

importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo

che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto,

deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di

altro diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le quali é

pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonché i contributi

pubblici già assistiti da autonoma garanzia.

2. Per le società cooperative, l'atto equipollente a quello indicato al comma 1

consiste in quello con il quale siano state versate somme o assunte obbligazioni con

la cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della

titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa

della stessa.

Art. 3. (note)

Rilascio, contenuto e modalità di escussione della fideiussione

1. La fideiussione é rilasciata da una banca, da un'impresa esercente le assicurazioni

o da intermediari finanziari iscritti nell'elenco speciale di cui all'articolo 107 del testo

unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1°

settembre 1993, n. 385, e successive modificazioni; essa deve garantire, nel caso in

cui il costruttore incorra in una situazione di crisi di cui al comma 2, la restituzione

delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi

e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si

é verificata.

2. La situazione di crisi si intende verificata in una delle seguenti date:

a. di trascrizione del pignoramento relativo all'immobile oggetto del contratto;

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b. di pubblicazione della sentenza dichiarativa del fallimento o del

provvedimento di liquidazione coatta amministrativa;

c. di presentazione della domanda di ammissione alla procedura di

concordato preventivo;

d. di pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o, se

anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o

l'amministrazione straordinaria.

3. La fideiussione può essere escussa a decorrere dalla data in cui si é verificata la

situazione di crisi di cui al comma 2 a condizione che, per l'ipotesi di cui alla lettera

a) del medesimo comma, l'acquirente abbia comunicato al costruttore la propria

volontà di recedere dal contratto e, per le ipotesi di cui alle lettere b), c) e d) del

comma 2, il competente organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la

volontà di subentrare nel contratto preliminare.

4. La fideiussione deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione

del debitore principale di cui all'articolo 1944, secondo comma, del codice civile e

deve essere escutibile, verificatesi le condizioni di cui al comma 3, a richiesta scritta

dell'acquirente, corredata da idonea documentazione comprovante l'ammontare delle

somme e il valore di ogni altro eventuale corrispettivo che complessivamente il

costruttore ha riscosso, da inviarsi al domicilio indicato dal fideiussore a mezzo di

lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

5. Il mancato pagamento del premio o della commissione non é opponibile

all'acquirente.

6. Il fideiussore é tenuto a pagare l'importo dovuto entro il termine di trenta giorni

dalla data di ricevimento della richiesta di cui al comma 4. Qualora la restituzione

degli importi oggetto di fideiussione non sia eseguita entro il suddetto termine, il

fideiussore é tenuto a rimborsare all'acquirente le spese da quest'ultimo

effettivamente sostenute e strettamente necessarie per conseguire la detta

restituzione, oltre i relativi interessi.

7. L'efficacia della fideiussione cessa al momento del trasferimento della proprietà o

di altro diritto reale di godimento sull'immobile o dell'atto definitivo di assegnazione.

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Art. 4. (note)

Assicurazione dell'immobile

1. Il costruttore é obbligato a contrarre ed a consegnare all'acquirente all'atto del

trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a

beneficio dell'acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura

dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai

sensi dell'articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure

da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della

costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto

definitivo di compravendita o di assegnazione.

Art. 5.

Applicabilità della disciplina

1. La disciplina prevista dagli articoli 2, 3 e 4 si applica ai contratti aventi ad oggetto

il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento di

immobili per i quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento

abilitativo sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore del

presente decreto.

Art. 6. (note)

Contenuto del contratto preliminare

1. Il contratto preliminare ed ogni altro contratto che ai sensi dell'articolo 2 sia

comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà

o di altro diritto reale su un immobile oggetto del presente decreto devono

contenere:

a. le indicazioni previste agli articoli 2659, primo comma, n. 1), e 2826 del

codice civile;

b. la descrizione dell'immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo

oggetto del contratto;

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c. gli estremi di eventuali atti d'obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati

per l'ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l'elencazione dei vincoli

previsti;

d. le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla

struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli

infissi ed agli impianti;

e. i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente

correlati alle varie fasi di lavorazione;

f. l'indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in danaro o il valore

di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini e le modalità per il suo pagamento,

la specificazione dell'importo di eventuali somme a titolo di caparra; le modalità di

corresponsione del prezzo devono essere rappresentate da bonifici bancari o

versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dalla parte venditrice

ed alla stessa intestati o da altre forme che siano comunque in grado di assicurare

la prova certa dell'avvenuto pagamento;

g. gli estremi della fideiussione di cui all'articolo 2;

h. l'eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi

tipo sull'immobile con la specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui

favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonché la pattuizione espressa

degli obblighi del costruttore ad esse connessi e, in particolare, se tali obblighi

debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di

vendita;

i. gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora

rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla

costruzione;

l. l'eventuale indicazione dell'esistenza di imprese appaltatrici, con la

specificazione dei relativi dati identificativi.

2. Agli stessi contratti devono essere allegati:

l. il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, individuati

anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonché l'elenco delle

rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti;

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m. gli elaborati del progetto in base al quale é stato richiesto o rilasciato il permesso

di costruire o l'ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla

rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative

pertinenze esclusive e delle parti condominiali.

3. Sono fatte salve le disposizioni di cui al regio decreto 28 marzo 1929, n. 499.

Art. 7. (note)

Modificazioni all'articolo 39 del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385

1. All'articolo 39 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al

decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, e successive modificazioni, sono

apportate le seguenti modificazioni:

a. Il comma 6 é sostituito dal seguente:

«6. In caso di edificio o complesso condominiale per il quale può ottenersi

l'accatastamento delle singole porzioni che lo costituiscono, ancorché in corso di

costruzione, il debitore, il terzo acquirente, il promissario acquirente o

l'assegnatario del bene ipotecato o di parte dello stesso, questi ultimi

limitatamente alla porzione immobiliare da essi acquistata o promessa in acquisto

o in assegnazione, hanno diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e,

correlativamente, al frazionamento dell'ipoteca a garanzia.»;

b. dopo il comma 6 sono inseriti i seguenti:

«6-bis. La banca deve provvedere agli adempimenti di cui al comma 6

entro il termine di novanta giorni dalla data di ricevimento della richiesta di

suddivisione del finanziamento in quote corredata da documentazione idonea a

comprovare l'identità del richiedente, la data certa del titolo e l'accatastamento

delle singole porzioni per le quali é richiesta la suddivisione del finanziamento.

Tale termine é aumentato a centoventi giorni, se la richiesta riguarda un

finanziamento da suddividersi in più di cinquanta quote.

6-ter. Qualora la banca non provveda entro il termine indicato al comma 6-

bis, il richiedente può presentare ricorso al presidente del tribunale nella cui

circoscrizione é situato l'immobile; il presidente del tribunale, sentite le parti, ove

accolga il ricorso, designa un notaio che, anche avvalendosi di ausiliari, redige un

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atto pubblico di frazionamento sottoscritto esclusivamente dal notaio stesso.

Dall'atto di suddivisione del finanziamento o dal diverso successivo termine

stabilito nel contratto di mutuo decorre, con riferimento alle quote frazionate,

l'inizio dell'ammortamento delle somme erogate; di tale circostanza si fa

menzione nell'atto stesso.

6-quater. Salvo diverso accordo delle parti, la durata dell'ammortamento é

pari a quella originariamente fissata nel contratto di mutuo e l'ammortamento

stesso é regolato al tasso di interesse determinato in base ai criteri di

individuazione per il periodo di preammortamento immediatamente precedente. Il

responsabile del competente Ufficio del territorio annota a margine dell'iscrizione

ipotecaria il frazionamento del finanziamento e della relativa ipoteca, l'inizio e la

durata dell'ammortamento ed il tasso relativo.».

Art. 8.

Obbligo di cancellazione o frazionamento dell'ipoteca antecedente alla compravendita

1. Il notaio non può procedere alla stipula dell'atto di compravendita se,

anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla

suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la

cancellazione o frazionamento dell'ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante

sull'immobile.

Art. 9. (note)

Diritto di prelazione

1. Qualora l'immobile sia stato consegnato all'acquirente e da questi adibito ad

abitazione principale per sé o per un proprio parente in primo grado, all'acquirente

medesimo, anche nel caso in cui abbia escusso la fideiussione, é riconosciuto il diritto

di prelazione nell'acquisto dell'immobile al prezzo definitivo raggiunto nell'incanto

anche in esito alle eventuali offerte ai sensi dell'articolo 584 del codice di procedura

civile.

2. Ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione, l'autorità che procede alla vendita

dell'immobile provvede a dare immediata comunicazione all'acquirente, con atto

notificato a mezzo ufficiale giudiziario, della definitiva determinazione del prezzo

entro dieci giorni dall'adozione del relativo provvedimento, con indicazione di tutte le

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condizioni alle quali la vendita dovrà essere conclusa e l'invito ad esercitare la

prelazione.

3. Il diritto di prelazione é esercitato dall'acquirente, a pena di decadenza, entro il

termine di dieci giorni dalla data di ricezione della comunicazione di cui al comma 2

offrendo, con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario all'autorità che procede alla

vendita dell'immobile, condizioni uguali a quelle comunicategli.

4. Qualora l'acquirente abbia acquistato l'immobile, per effetto dell'esercizio del

diritto di prelazione, ad un prezzo inferiore alle somme riscosse in sede di escussione

della fideiussione, la differenza deve essere restituita al fideiussore, qualora

l'immobile acquistato abbia consistenza e caratteristiche tipologiche e di finitura

corrispondenti a quelle previste nel contratto stipulato con il costruttore. Ove non

ricorra tale condizione, l'eventuale eccedenza da restituire al fideiussore deve

risultare da apposita stima.

5. E' escluso, in ogni caso, il diritto di riscatto nei confronti dell'aggiudicatario.

Art. 10. (note)

Esenzioni e limiti alla esperibilità dell'azione revocatoria fallimentare

1. Gli atti a titolo oneroso che hanno come effetto il trasferimento della proprietà o di

altro diritto reale di godimento di immobili da costruire, nei quali l'acquirente si

impegni a stabilire, entro dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione degli

stessi, la residenza propria o di suoi parenti o affini entro il terzo grado, se posti in

essere al giusto prezzo da valutarsi alla data della stipula del preliminare, non sono

soggetti all'azione revocatoria prevista dall'articolo 67 del regio decreto 16 marzo

1942, n. 267, e successive modificazioni.

2. Non sono, altresì, soggetti alla medesima azione revocatoria i pagamenti dei

premi e commissioni relativi ai contratti di fideiussione e di assicurazione di cui agli

articoli 3 e 4, qualora effettuati nell'esercizio dell'attività d'impresa nei termini d'uso.

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Art. 11. (note)

Introduzione dell'articolo 72-bis del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267

1. Dopo l'articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, é inserito il seguente:

«72-bis. (Contratti relativi ad immobili da costruire). In caso di situazione di crisi del

costruttore ai sensi dell'articolo 2, comma 1, lettera c), della legge 2 agosto 2004, n.

210, il contratto si intende sciolto se, prima che il curatore comunichi la scelta tra

esecuzione o scioglimento, l'acquirente abbia escusso la fideiussione a garanzia della

restituzione di quanto versato al costruttore, dandone altresì comunicazione al

curatore. In ogni caso, la fideiussione non può essere escussa dopo che il curatore

abbia comunicato di voler dare esecuzione al contratto.».

Art. 12.

Istituzione e finalità del Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da

costruire

1. E' istituito presso il Ministero dell'economia e delle finanze il Fondo di solidarietà

per gli acquirenti di beni immobili da costruire, di seguito denominato: «Fondo», al

fine di assicurare un indennizzo, nell'ambito delle risorse del medesimo Fondo, agli

acquirenti che, a seguito dell'assoggettamento del costruttore a procedure implicanti

una situazione di crisi, hanno subito la perdita di somme di denaro o di altri beni e

non hanno conseguito il diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento su

immobili oggetto di accordo negoziale con il costruttore ovvero l'assegnazione in

proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su immobili da

costruire per iniziativa di una cooperativa.

2. Ai fini dell'accesso alle prestazioni del Fondo, devono risultare nei confronti del

costruttore, a seguito della sua insolvenza, procedure implicanti una situazione di

crisi non concluse in epoca antecedente al 31 dicembre 1993 né aperte in data

successiva a quella di emanazione del presente decreto.

3. L'accesso alle prestazioni del Fondo é consentito nei casi in cui per il bene

immobile risulti richiesto il permesso di costruire.

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Art. 13. (note)

Requisiti per l'accesso alle prestazioni del Fondo

1. Per l'accesso alle prestazioni del Fondo devono ricorrere congiuntamente i

seguenti requisiti oggettivi:

a. aver subito, a seguito dell'insorgenza di una situazione di crisi per effetto

dell'insolvenza del costruttore, perdite di somme di denaro versate o di altri beni

trasferiti dall'acquirente al costruttore medesimo come corrispettivo per l'acquisto

o l'assegnazione dell'immobile da costruire;

b. non aver acquistato la proprietà o altro diritto reale di godimento

sull'immobile da costruire ovvero non averne conseguito l'assegnazione.

2. Il requisito di cui al comma 1, lettera b), non viene meno per effetto dell'acquisto

della proprietà o del conseguimento dell'assegnazione in virtù di accordi negoziali con

gli organi della procedura concorsuale ovvero di aggiudicazione di asta nell'ambito

della medesima procedura ovvero, infine, da terzi aggiudicatari.

3. Nei casi di cui al comma 2 l'indennizzo spetta solo qualora l'importo complessivo

delle somme versate e del valore dei beni corrisposti al costruttore e delle somme

versate per l'effettivo acquisto del bene sia superiore al prezzo originariamente

convenuto con il costruttore ed é determinato in misura pari alla differenza tra il

predetto importo complessivo ed il prezzo originario, fino comunque a concorrenza

delle somme versate e dei beni corrisposti al costruttore.

4. Danno luogo alle prestazioni del Fondo le situazioni di perdita della proprietà del

bene per effetto del successivo positivo esperimento dell'azione revocatoria, soltanto

nel caso in cui essa sia stata promossa ai sensi dell'articolo 67, secondo comma, del

regio decreto 16 marzo 1942, n. 267.

Art. 14.

Struttura e funzionamento del Fondo

1. Il Fondo si articola in sezioni autonome corrispondenti ad aree territoriali

interregionali individuate con il decreto di cui all'articolo 16, sulla base della quantità

e della provenienza territoriale delle richieste di indennizzo presentate entro il

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termine di decadenza stabilito nell'articolo 18, comma 1, in modo da assicurare una

gestione equilibrata delle sezioni. L'articolazione in sezioni non comporta un

decentramento territoriale del Fondo.

2. Per ciascuna sezione autonoma é tenuta dal Fondo una distinta contabilità, anche

ai fini della rendicontazione periodica.

3. Gli oneri di gestione del Fondo sono contabilmente ripartiti fra le sezioni

autonome, in proporzione dell'ammontare delle risorse di cui ciascuna di esse

dispone in virtù dei contributi che le sono imputati ai sensi dell'articolo 17, comma 5.

4. Le risorse di ciascuna sezione, al netto degli oneri di gestione, sono destinate alla

soddisfazione delle richieste di indennizzo dei soggetti aventi diritto in relazione agli

immobili ubicati nel territorio di competenza della sezione medesima. A tale fine il

gestore del Fondo, entro sei mesi dalla data di scadenza del termine di presentazione

delle richieste di indennizzo da parte degli aventi diritto, salve le risultanze della

successiva attività istruttoria, determina per ciascuna sezione l'ammontare massimo

complessivo delle somme da erogare a titolo di indennizzo e, quindi, sulla base delle

risorse globalmente imputate a ciascuna sezione per effetto del versamento della

prima annualità del contributo obbligatorio di cui all'articolo 17, la prima quota

annuale di indennizzo da erogare.

5. Le ulteriori quote annuali di indennizzo sono determinate in funzione delle

variazioni della misura annua del contributo, stabilita con il decreto di cui all'articolo

17, comma 4, e del suo gettito effettivo, oltre che del decrescente ammontare

residuo degli indennizzi da corrispondere.

6. In caso di integrale soddisfazione delle richieste degli aventi diritto, anche prima

della scadenza del termine massimo di operatività del Fondo, le eventuali somme

residue di una sezione sono attribuite alle altre sezioni, che non abbiano risorse

sufficienti, proporzionalmente all'ammontare residuo degli indennizzi da

corrispondersi da parte di ciascuna di queste.

7. Il Fondo ha azione di regresso nei confronti del costruttore per il recupero

dell'indennizzo corrisposto all'acquirente. A tale fine il Fondo si surroga nei diritti

dell'acquirente nell'ambito della procedura implicante la situazione di crisi aperta nei

confronti del costruttore, progressivamente in ragione e nei limiti delle somme

corrisposte a titolo di indennizzo, nonché dei relativi interessi e spese. L'indennizzato

ha facoltà di agire nell'ambito della procedura per l'eventuale residua parte del

credito non soddisfatta dall'indennizzo ricevuto dal Fondo.

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8. Le somme recuperate dal Fondo ai sensi del comma 7 sono imputate alla sezione

autonoma del Fondo che ha erogato l'indennizzo.

Art. 15.

Gestione del Fondo

1. La gestione del Fondo é attribuita alla CONSAP - Concessionaria di servizi

assicurativi pubblici s.p.a., che vi provvede per conto del Ministero dell'economia e

delle finanze sulla base di apposita concessione, approvata con decreto del

medesimo Ministero.

2. La concessione si conforma al principio di affidare alla CONSAP, quale

concessionaria, la gestione di cassa e patrimoniale del Fondo, la conservazione della

sua integrità, la liquidazione delle relative spese, nonché al principio di garantire la

verifica periodica, da parte dell'amministrazione concedente, della corrispondenza

della gestione del Fondo alle finalità indicate dal presente decreto. Ai relativi oneri e

alle spese di gestione si provvede nell'ambito delle risorse finanziarie del Fondo,

senza nuovi o maggiori oneri per la finanza pubblica.

3. Ai fini di cui al comma 2, la concessione definisce, tra l'altro, le modalità di

esercizio concernenti:

a. iniziative informative da assumersi ad opera del Fondo, con oneri a suo

carico, al fine di garantire l'effettiva fruizione dei benefici previsti dal presente

decreto da parte dei destinatari;

b. la rilevazione dei dati necessari per la definizione delle aree territoriali e

delle corrispondenti sezioni autonome del Fondo, ai sensi dell'articolo 14, comma

1, nonché per la determinazione annua della misura del contributo obbligatorio, di

cui all'articolo 17, comma 4;

c. l'istruttoria delle richieste di indennizzo;

d. la liquidazione degli indennizzi e la loro erogazione, anche tramite apposite

convenzioni con le banche;

e. la ripetizione delle somme già erogate, nei casi di revoca o riforma

dell'attribuzione, nonché l'esercizio del diritto di surroga previsto dall'articolo 14,

comma 7;

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f. la previsione dell'ammontare complessivo delle somme da destinare

all'erogazione degli indennizzi, nonché al sostenimento degli oneri di gestione;

g. la destinazione ad investimenti a redditività certa ed adeguata delle

somme disponibili, compatibilmente con le esigenze di liquidità del Fondo;

h. la presentazione al Ministero dell'economia e delle finanze, per il successivo

inoltro alla Corte dei conti, del rendiconto annuale, approvato dal Consiglio di

amministrazione della concessionaria, accompagnato dalla situazione patrimoniale

del Fondo e da una relazione sull'attività svolta.

4. La concessione stabilisce, altresì, le modalità di accreditamento alla CONSAP delle

somme che affluiscono al Fondo.

Art. 16.

Ulteriore disciplina per la gestione del Fondo

1. Con decreto di natura non regolamentare del Ministro della giustizia, di concerto

con il Ministro dell'economia e delle finanze, sono definite le aree territoriali e le

corrispondenti sezioni autonome del Fondo, tenuto conto dei dati raccolti ed elaborati

dal gestore del Fondo medesimo.

2. Possono altresì essere stabiliti ulteriori criteri e modalità per la concreta gestione

del Fondo, con particolare riferimento all'attuazione di quanto previsto dall'articolo

14.

Art. 17. (note)

Contributo obbligatorio

1. Per reperire le risorse destinate al Fondo, é istituito un contributo obbligatorio a

carico dei costruttori tenuti all'obbligo di procurare il rilascio e di provvedere alla

consegna della fideiussione di cui all'articolo 2; il contributo é versato direttamente

dal soggetto che rilascia la fideiussione.

2. Il contributo obbligatorio é dovuto per un periodo massimo di quindici anni a

decorrere dalla data di entrata in vigore del presente decreto ovvero, se

antecedente, sino alla data nella quale risultino acquisite al Fondo risorse sufficienti

ad assicurare il soddisfacimento delle richieste di indennizzo presentate dagli aventi

ANCE CALABRIA 19

diritto. L'eventuale ricorrenza della predetta condizione per l'anticipata cessazione

della debenza del contributo é accertata con decreto del Ministero dell'economia e

delle finanze.

3. Per la prima annualità la misura del contributo é fissata nel quattro per mille

dell'importo complessivo di ciascuna fideiussione ed il versamento é effettuato, entro

il mese successivo a quello di rilascio della fideiussione, con le modalità stabilite e

rese pubbliche dal soggetto gestore del Fondo.

4. Per le annualità successive, la misura del contributo é stabilita con decreto del

Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, entro

il limite massimo del cinque per mille dell'importo complessivo di ciascuna

fideiussione; con il medesimo decreto possono essere stabilite, altresì, modalità per il

versamento diverse o ulteriori rispetto a quelle fissate nel comma 3.

5. Le somme versate a titolo di contributo obbligatorio sono imputate alla sezione

autonoma del Fondo nel cui ambito territoriale é ubicato l'immobile oggetto di

fideiussione.

6. Qualora il versamento del contributo obbligatorio non avvenga entro il termine di

cui al comma 3, sono dovuti interessi di mora calcolati, a decorrere dal giorno della

scadenza del termine fino a comprendere quello dell'effettivo versamento, al saggio

di interesse legale.

7. I soggetti che rilasciano fideiussioni ai sensi dell'articolo 2 sono tenuti a

trasmettere entro il 31 dicembre di ogni anno al soggetto gestore del Fondo una

dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, ai sensi dell'articolo 47 del testo unico

delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione

amministrativa, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000,

n. 445, recante attestazione delle fideiussioni rilasciate, con indicazione dei dati dei

soggetti interessati, degli importi e degli estremi identificativi degli atti fideiussori.

ANCE CALABRIA 20

Art. 18.

Accesso alle prestazioni del Fondo ed istruttoria sulle domande

1. La domanda di accesso alle prestazioni del Fondo deve essere presentata dagli

aventi diritto, a pena di decadenza, entro il termine di sei mesi dalla data di

pubblicazione del decreto di cui al comma 6.

2. Ciascun soggetto può ottenere dal Fondo l'indennizzo una sola volta, anche nel

caso in cui abbia subito più perdite in relazione a diverse e distinte situazioni di crisi.

Gli importi delle perdite indennizzabili sono rivalutati, in base alle variazioni

dell'indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, alla data

di entrata in vigore del presente decreto.

3. Il richiedente deve fornire la prova della sussistenza e dell'entità della perdita. A

tale fine costituisce prova anche il provvedimento che ha definitivamente accertato il

credito in sede concorsuale.

4. Nello svolgimento dell'attività istruttoria il gestore del Fondo, al fine di

determinare criteri di valutazione uniformi in merito a situazioni e documentazioni

ricorrenti, può acquisire il parere di un apposito comitato, costituito con il decreto di

cui al comma 6 e composto da rappresentanti del Ministero della giustizia, del

Ministero dell'economia e delle finanze, del Ministero delle attività produttive e delle

categorie interessate.

5. Il gestore del Fondo, all'esito dell'istruttoria, nei termini stabiliti in sede di

concessione, delibera il riconoscimento dell'indennità e la relativa liquidazione ovvero

la reiezione della richiesta.

6. Con decreto del Ministero della giustizia, di concerto con il Ministro dell'economia

e delle finanze, sono dettate disposizioni relative alle modalità, anche telematiche, di

presentazione della domanda ed al contenuto della documentazione da allegare a

questa, nonché in merito allo svolgimento dell'attività istruttoria di cui al presente

articolo.

Il presente decreto, munito del sigillo dello Stato, sarà inserito nella Raccolta ufficiale

degli atti normativi della Repubblica italiana. E' fatto obbligo a chiunque spetti di

osservarlo e di farlo osservare.

ANCE CALABRIA 21

NOTE

Avvertenza: Il testo delle note qui pubblicato é stato redatto dall'amministrazione

competente per materia, ai sensi dell'art. 10, commi 2 e 3, del testo unico delle

disposizioni sulla promulgazione delle leggi, sull'emanazione dei decreti del Presidente

della Repubblica e sulle pubblicazioni ufficiali della Repubblica italiana, approvato con

D.P.R. 28 dicembre 1985, n. 1092, al solo fine di facilitare la lettura delle disposizioni di

legge modificate o alle quali é operato il rinvio. Restano invariati il valore e l'efficacia

degli atti legislativi qui trascritti.

Note alle premesse:

• L'art. 76 della Costituzione regola la delega al Governo dell'esercizio della funzione

legislativa e stabilisce che essa non può avvenire se non con determinazione di

principi e criteri direttivi e soltanto per tempo limitato e per oggetti definiti.

• L'art. 87, comma quinto, della Costituzione conferisce al Presidente della

Repubblica il potere di promulgare le leggi e di emanare i decreti aventi valore di

legge e i regolamenti.

Nota all'art. 2:

• Si riporta il testo dell'art. 1938 del codice civile: «Art. 1938 (Fideiussione per

obbligazioni future o condizionali). - La fideiussione può essere prestata anche per

un'obbligazione condizionale o futura con la previsione, in questo ultimo caso,

dell'importo massimo garantito.».

Note all'art. 3:

• Si riporta il testo dell'art. 107 del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385

(Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia):

«Art. 107 (Elenco speciale).

ANCE CALABRIA 22

1. Il Ministro dell'economia e delle finanze, sentite la Banca d'Italia e la

CONSOB, determina criteri oggettivi, riferibili all'attività svolta, alla dimensione e

al rapporto tra indebitamento e patrimonio, in base ai quali sono individuati gli

intermediari finanziari che si devono iscrivere in un elenco speciale tenuto dalla

Banca d'Italia.

2. La Banca d'Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, detta agli

intermediari iscritti nell'elenco speciale disposizioni aventi ad oggetto

l'adeguatezza patrimoniale e il contenimento del rischio nelle sue diverse

configurazioni nonché l'organizzazione amministrativa e contabile e i controlli

interni. La Banca d'Italia può adottare, ove la situazione lo richieda, provvedimenti

specifici nei confronti di singoli intermediari per le materie in precedenza indicate.

Con riferimento a determinati tipi di attività la Banca d'Italia può inoltre dettare

disposizioni volte ad assicurarne il regolare esercizio.

3. Gli intermediari inviano alla Banca d'Italia, con le modalità e nei termini da

essa stabiliti, segnalazioni periodiche, nonché ogni altro dato e documento

richiesto.

4. La Banca d'Italia può effettuare ispezioni con facoltà di richiedere

l'esibizione di documenti e gli atti ritenuti necessari.

4. bis. La Banca d'Italia può imporre agli intermediari il divieto di intraprendere

nuove operazioni per violazione di norme di legge o di disposizioni emanate ai

sensi del presente decreto.

5. Gli intermediari finanziari iscritti nell'elenco speciale restano iscritti anche

nell'elenco generale; a essi non si applicano i commi 6 e 7 dell'art. 106.

6. Gli intermediari finanziari iscritti nell'elenco speciale, quando siano stati

autorizzati all'esercizio dei servizi di investimento ovvero abbiano acquisito fondi

con obbligo di rimborso per un ammontare superiore al patrimonio, sono

assoggettati alle disposizioni previste nel titolo IV, capo I, sezioni I e III, nonché

all'art. 97-bis in quanto compatibile; in luogo degli articoli 86, commi 6 e 7, e 87,

comma 1, si applica l'art. 57, commi 4 e 5, del decreto legislativo 24 febbraio

1998, n. 58.

7. Agli intermediari iscritti nell'elenco previsto dal comma 1 che esercitano

l'attività di concessione di finanziamenti sotto qualsiasi forma si applicano le

disposizioni dell'art. 47.».

ANCE CALABRIA 23

• Si riporta il testo dell'art. 1944 del codice civile:

«Art. 1944 (Obbligazione del fideiussore).

Il fideiussore é obbligato in solido col debitore principale al pagamento del

debito.

Le parti però possono convenire che il fideiussore non sia tenuto a pagare prima

dell'escussione del debitore principale. In tal caso, il fideiussore, che sia

convenuto dal creditore e intenda valersi del beneficio dell'escussione, deve

indicare i beni del debitore principale da sottoporre ad esecuzione.

Salvo patto contrario, il fideiussore é tenuto ad anticipare le spese necessarie.».

Nota all'art. 4:

• Si riporta il testo dell'art. 1669 del codice civile:

«Art. 1669 (Rovina e difetti di cose immobili).

Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro

natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per

vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero

presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore é responsabile nei

confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia

entro un anno dalla scoperta.

Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.».

Note all'art. 6:

• Si riporta il testo degli articoli 2659 e 2826 del codice civile:

«Art. 2659 (Nota di trascrizione).

Chi domanda la trascrizione di un atto tra vivi deve presentare al

conservatore dei registri immobiliari, insieme con la copia del titolo, una nota in

doppio originale, nella quale devono essere indicati:

ANCE CALABRIA 24

1. il cognome ed il nome, il luogo e data di nascita e il numero di codice

fiscale delle parti, nonché il regime patrimoniale delle stesse, se coniugate,

secondo quanto risulta da loro dichiarazione resa nel titolo o da certificato

dell'ufficiale di stato civile; la denominazione o la ragione sociale, la sede e il

numero di codice fiscale delle persone giuridiche, delle società previste dai capi II,

III e IV del titolo V del libro quinto e delle associazioni non riconosciute, con

l'indicazione, per queste ultime e per le società semplici, anche delle generalità

delle persone che le rappresentano secondo l'atto costitutivo;

2. il titolo di cui si chiede la trascrizione e la data del medesimo;

3. il cognome e il nome del pubblico ufficiale che ha ricevuto l'atto o

autenticato le firme o l'autorità giudiziaria che ha pronunziato la sentenza;

4. la natura e la situazione dei beni a cui si riferisce il titolo, con le indicazioni

richieste dall'art. 2826, nonché, nel caso previsto dall'art. 2645-bis, comma 4, la

superficie e la quota espressa in millesimi di cui a quest'ultima disposizione.

Se l'acquisto, la rinunzia o la modificazione del diritto sono sottoposti a termine o a

condizione, se ne deve fare menzione nella nota di trascrizione. Tale menzione non

é necessaria se, al momento in cui l'atto si trascrive, la condizione sospensiva si é

verificata o la condizione risolutiva é mancata ovvero il termine iniziale é

scaduto.».

«Art. 2826 (Indicazione dell'immobile ipotecato).

Nell'atto di concessione dell'ipoteca l'immobile deve essere specificamente

designato con l'indicazione della sua natura, del comune in cui si trova, nonché

dei dati di identificazione catastale; per i fabbricati in corso di costruzione devono

essere indicati i dati di identificazione catastale del terreno su cui insistono.».

• Il regio decreto 28 marzo 1929, n. 499, reca: (Disposizioni relative ai libri fondiari

nei territori delle nuove province).

Note all'art. 7:

• Si riporta il testo dell'art. 39 del citato decreto legislativo 1° settembre 1993, n.

385, come modificato dal decreto legislativo qui pubblicato:

ANCE CALABRIA 25

«Art. 39 (Ipoteche).

1. Ai fini dell'iscrizione ipotecaria le banche possono eleggere domicilio presso

la propria sede.

2. Quando la stipulazione del contratto e l'erogazione del denaro formino

oggetto di atti separati, il conservatore dei registri immobiliari, in base alla

quietanza rilasciata dal beneficiario del finanziamento, esegue, a margine

dell'iscrizione già presa, l'annotazione dell'avvenuto pagamento e

dell'eventuale variazione degli interessi convenuta dalle parti; in tal caso

l'ipoteca iscritta fa collocare nello stesso grado gli interessi nella misura

risultante dall'annotazione stessa.

3. Il credito della banca relativo a finanziamenti con clausole di indicizzazione

é garantito dall'ipoteca iscritta fino a concorrenza dell'importo effettivamente

dovuto per effetto dell'applicazione di dette clausole.

L'adeguamento dell'ipoteca si verifica automaticamente se la nota

d'iscrizione menziona la clausola di indicizzazione.

4. Le ipoteche a garanzia dei finanziamenti non sono assoggettate a

revocatoria fallimentare quando siano state iscritte dieci giorni prima della

pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento. L'art. 67 della legge

fallimentare non si applica ai pagamenti effettuati dal debitore a fronte di

crediti fondiari.

5. I debitori, ogni volta che abbiano estinto la quinta parte del debito

originario, hanno diritto a una riduzione proporzionale della somma iscritta.

Essi hanno inoltre il diritto di ottenere la parziale liberazione di uno o più

immobili ipotecati quando, dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per

le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia

sufficiente ai sensi dell'art. 38.

6. In caso di edificio o complesso condominiale per il quale può ottenersi

l'accatastamento delle singole porzioni che lo costituiscono, ancorché in

corso di costruzione, il debitore, il terzo acquirente, il promissario acquirente

o l'assegnatario del bene ipotecato o di parte dello stesso, questi ultimi

limitatamente alla porzione immobiliare da essi acquistata o promessa in

acquisto o in assegnazione, hanno diritto alla suddivisione del finanziamento

in quote e, correlativamente, al frazionamento dell'ipoteca a garanzia.

ANCE CALABRIA 26

6. bis. La banca deve provvedere agli adempimenti di cui al comma 6 entro il

termine di novanta giorni dal ricevimento della richiesta di suddivisione del

finanziamento in quote corredata da documentazione idonea a comprovare

l'identità del richiedente, la data certa del titolo e l'accatastamento delle

singole porzioni per le quali é richiesta la suddivisione del finanziamento.

Tale termine é aumentato a centoventi giorni se la richiesta riguarda un

finanziamento da suddividersi in più di cinquanta quote.

6. ter. Qualora la banca non provveda entro il termine indicato al comma 6-bis,

il richiedente può presentare ricorso al presidente del tribunale nella cui

circoscrizione é situato l'immobile; il presidente del tribunale, sentite le parti,

ove accolga il ricorso, designa un notaio che, anche avvalendosi di ausiliari,

redige un atto pubblico di frazionamento sottoscritto esclusivamente dal

notaio stesso. Dall'atto di suddivisione del finanziamento, o dal diverso

successivo termine stabilito nel contratto di mutuo decorre, con riferimento

alle quote frazionate, l'inizio dell'ammortamento delle somme erogate; di

tale circostanza si fa menzione nell'atto stesso.

7. quater. Salvo diverso accordo delle parti, la durata dell'ammortamento é pari

a quella originariamente fissata nel contratto di mutuo e l'ammortamento

stesso é regolato al tasso di interesse determinato in base ai criteri di

individuazione per il periodo di preammortamento immediatamente

precedente. Il responsabile del competente Ufficio del Territorio annota a

margine dell'iscrizione ipotecaria il frazionamento del finanziamento e della

relativa ipoteca, l'inizio e la durata dell'ammortamento ed il tasso relativo.

8. Agli effetti dei diritti di scritturato e degli emolumenti ipotecari, nonché dei

compensi e dei diritti spettanti al notaio, gli atti e le formalità ipotecarie,

anche di annotazione, si considerano come una sola stipula, una sola

operazione sui registri immobiliari e un solo certificato. Gli onorari notarili

sono ridotti alla metà.».

ANCE CALABRIA 27

Nota all'art. 9:

• Si riporta il testo dell'art. 584 del codice di procedura civile in vigore fino all'11

settembre 2005:

«Art. 584 (Offerte dopo l'incanto).

Avvenuto l'incanto possono ancora essere fatte offerte d'acquisto entro il

termine di dieci giorni, ma non sono efficaci se il prezzo offerto non supera di un

sesto quello raggiunto nell'incanto.

Tali offerte si fanno a norma dell'art. 571 e, prima di procedere alla gara di cui

all'art. 573, il cancelliere dà pubblico avviso dell'offerta più alta a norma dell'art.

570.».

Note all'art. 10:

• Si riporta il testo dell'art. 67 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 (Disciplina

del fallimento, del concordato preventivo, dell'amministrazione controllata e della

liquidazione coatta amministrativa).

«Art. 67 (Atti a titolo oneroso, pagamenti, garanzie).

Sono revocati, salvo che l'altra parte provi che non conosceva lo stato

d'insolvenza del debitore:

1. gli atti a titolo oneroso compiuti nell'anno anteriore alla dichiarazione di

fallimento, in cui le prestazioni eseguite o le obbligazioni assunte dal fallito

sorpassano di oltre un quarto ciò che a lui é stato dato o promesso;

2. gli atti estintivi di debiti pecuniari scaduti ed esigibili non effettuati con

danaro o con altri mezzi normali di pagamento, se compiuti nell'anno anteriore

alla dichiarazione di fallimento;

3. i pegni, le anticresi e le ipoteche volontarie costituiti nell'anno anteriore

alla dichiarazione di fallimento per debiti preesistenti non scaduti;

4. i pegni, le anticresi e le ipoteche giudiziali o volontarie costituiti entro sei

mesi anteriori alla dichiarazione di fallimento per debiti scaduti.

ANCE CALABRIA 28

Sono altresì revocati, se il curatore prova che l'altra parte conosceva lo stato

d'insolvenza del debitore, i pagamenti di debiti liquidi ed esigibili, gli atti a titolo

oneroso e quelli costitutivi di un diritto di prelazione per debiti, anche di terzi,

contestualmente creati, se compiuti entro sei mesi anteriori alla dichiarazione di

fallimento.

Non sono soggetti all'azione revocatoria:

a. i pagamenti di beni e servizi effettuati nell'esercizio dell'attività d'impresa

nei termini d'uso;

b. le rimesse effettuate su un conto corrente bancario, purché non abbiano

ridotto in maniera consistente e durevole l'esposizione debitoria del fallito nei

confronti della banca;

c. le vendite a giusto prezzo d'immobili ad uso abitativo, destinati a costituire

l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo

grado;

d. gli atti, i pagamenti e le garanzie concesse su beni del debitore purché

posti in essere in esecuzione di un piano che appaia idoneo a consentire il

risanamento della esposizione debitoria dell'impresa e ad assicurare il

riequilibrio della sua situazione finanziaria e la cui ragionevolezza sia attestata

ai sensi dell'art. 2501-bis, quarto comma, del codice civile;

e. gli atti, i pagamenti e le garanzie posti in essere in esecuzione del

concordato preventivo, dell'amministrazione controllata, nonché dell'accordo

omologato ai sensi dell'art. 182-bis;

f. i pagamenti dei corrispettivi per prestazioni di lavoro effettuate da

dipendenti ed altri collaboratori, anche non subordinati, del fallito;

g. i pagamenti di debiti liquidi ed esigibili eseguiti alla scadenza per ottenere

la prestazione di servizi strumentali all'accesso alle procedure concorsuali di

amministrazione controllata e di concordato preventivo.

Le disposizioni di questo articolo non si applicano all'istituto di emissione, alle

operazioni di credito su pegno e di credito fondiario; sono salve le disposizioni delle

leggi speciali.».

ANCE CALABRIA 29

Note all'art. 11:

• Il regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, reca: (Disciplina del fallimento, del

concordato preventivo, dell'amministrazione controllata e della liquidazione coatta

amministrativa).

• Per opportuna conoscenza, si riporta il testo dell'art. 2 della legge 2 agosto 2004,

n. 210: (Delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di

immobili da costruire):

«Art. 2 (Definizioni).

1. Ai fini della presente legge devono intendersi:

a. per «acquirente», la persona fisica che sia promissaria acquirente o

che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro

contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto

l'acquisto o comunque il trasferimento non immediato, a sé o ad un proprio

parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di

godimento su di un immobile da costruire, ovvero colui il quale, ancorché non

socio di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa

medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di

un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della

stessa;

b. per «costruttore», l'imprenditore o la cooperativa edilizia che

promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire, ovvero che

abbiano stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o

possa avere per effetto la cessione o il trasferimento non immediato in favore

di un acquirente della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento

su di un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga edificato

direttamente dai medesimi sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione

sia data in appalto o comunque eseguita da terzi;

c. per «situazione di crisi», la situazione che ricorre nei casi in cui il

costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, in

relazione all'immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento,

amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta

amministrativa.».

ANCE CALABRIA 30

Nota all'art. 13:

• Per il testo dell'art. 67 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, vedi note

all'art.10.

Note all'art. 17:

• Si riporta il testo dell'art. 47 del decreto del Presidente della Repubblica 28

dicembre 2000, n. 445 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in

materia di documentazione amministrativa. (Testo A).).

«Art. 47 (R) (Dichiarazioni sostitutive dell'atto di notorietà).

1. L'atto di notorietà concernente stati, qualità personali o fatti che siano a

diretta conoscenza dell'interessato é sostituito da dichiarazione resa e

sottoscritta dal medesimo con la osservanza delle modalità di cui all'art. 38.

(R)

2. La dichiarazione resa nell'interesse proprio del dichiarante può riguardare

anche stati, qualità personali e fatti relativi ad altri soggetti di cui egli abbia

diretta conoscenza. (R)

3. Fatte salve le eccezioni espressamente previste per legge, nei rapporti con

la pubblica amministrazione e con i concessionari di pubblici servizi, tutti gli

stati, le qualità personali e i fatti non espressamente indicati nell'art. 46 sono

comprovati dall'interessato mediante la dichiarazione sostitutiva di atto di

notorietà. (R)

4. Salvo il caso in cui la legge preveda espressamente che la denuncia

all'Autorità di Polizia Giudiziaria é presupposto necessario per attivare il

procedimento amministrativo di rilascio del duplicato di documenti di

riconoscimento o comunque attestanti stati e qualità personali dell'interessato,

lo smarrimento dei documenti medesimi é comprovato da chi ne richiede il

duplicato mediante dichiarazione sostitutiva. (R).».

ANCE CALABRIA 31

Legge 2 agosto 2004, n. 210

- Indice -

ART. 1 Delega al Governo per la tutela degli acquirenti

di immobili da costruire pag. 33

ART. 2 Definizioni pag. 34

ART. 3 Principi e criteri direttivi della delega legislativa pag. 34

.

ANCE CALABRIA 32

ANCE CALABRIA 33

Legge 2 agosto 2004, n. 210

pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 189 del 13 agosto 2004

"Delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da

costruire"

ART. 1.

Delega al Governo per la tutela degli acquirenti di immobili da costruire

1. Il Governo è delegato ad adottare, entro sei mesi dalla data di entrata in vigore della

presente legge, con l'osservanza dei princípi e criteri direttivi di cui all'articolo 3, uno o

più decreti legislativi recanti norme per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di

immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da

edificare o la cui costruzione non risulti essere ultimata versando in stadio tale da non

consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità, anche apportando alla legislazione

vigente le modifiche e le integrazioni necessarie per il coordinamento della medesima con

le disposizioni contenute nei predetti decreti legislativi.

2. I decreti legislativi di cui al comma 1 sono emanati, ai sensi dell'articolo 14 della legge

23 agosto 1988, n. 400, su proposta del Ministro della giustizia, di concerto con i Ministri

delle infrastrutture e dei trasporti, dell'economia e delle finanze e del lavoro e delle

politiche sociali.

3. Gli schemi dei decreti legislativi di cui al comma 1 sono trasmessi alla Camera dei

deputati e al Senato della Repubblica affinché su di essi sia espresso, entro sessanta

giorni dalla data di trasmissione, il parere delle Commissioni parlamentari competenti per

materia; decorso tale termine, i decreti sono emanati anche in mancanza di tale parere.

Qualora il termine previsto per l'espressione del parere delle Commissioni parlamentari

scada nei trenta giorni che precedono la scadenza del termine previsto al comma 1 o

successivamente, quest'ultimo è prorogato di centoventi giorni.

4. Entro un anno dalla data di entrata in vigore dell'ultimo dei decreti legislativi di cui al

comma 1, nel rispetto dei princípi e dei criteri direttivi fissati dalla presente legge, il

Governo può emanare, con la procedura indicata nei commi 2 e 3, disposizioni integrative

e correttive dei medesimi decreti legislativi.

ANCE CALABRIA 34

ART. 2.

Definizioni

1. Ai fini della presente legge devono intendersi:

a) per "acquirente", la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un

immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di

leasing, che abbia o possa avere per effetto l'acquisto o comunque il trasferimento non

immediato, a sé o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità

di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, ovvero colui il quale,

ancorché non socio di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la

cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità

di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa;

b) per "costruttore", l'imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o

che vendano un immobile da costruire, ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto,

compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto la cessione o il

trasferimento non immediato in favore di un acquirente della proprietà o della titolarità di

un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso

venga edificato direttamente dai medesimi sia nel caso in cui la realizzazione della

costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi;

c) per "situazione di crisi", la situazione che ricorre nei casi in cui il costruttore sia

sottoposto o sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, in relazione all'immobile

oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato

preventivo, liquidazione coatta amministrativa.

ART. 3.

Principi e criteri direttivi della delega legislativa

1. I decreti legislativi di cui all'articolo 1 sono informati ai seguenti principi e criteri

direttivi:

a) prevedere, ferme restando le disposizioni contenute negli articoli 2645-bis, 2775-bis e

2825-bis del codice civile, e apportando, se del caso, le opportune modifiche ed

integrazioni alla disciplina dei procedimenti di cui all'articolo 2, comma 1, lettera c),

ANCE CALABRIA 35

l'equa ed adeguata tutela dei diritti dell'acquirente discendenti dalla stipula del contratto

diretto all'acquisto o al trasferimento di un immobile da costruire;

b) prevedere, ai fini di cui alla lettera a), la limitazione della esperibilità delle azioni

revocatorie nei confronti dell'acquirente e la modifica dell'articolo 72 del regio decreto 16

marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni;

c) prevedere l'obbligo del costruttore di procurare il rilascio e di provvedere alla

consegna, prima della stipula del contratto preliminare d'acquisto o dell'atto equipollente

ai sensi dell'articolo 2, di fideiussione di importo pari alle somme e al valore di ogni altro

eventuale corrispettivo che complessivamente ha riscosso e deve ancora riscuotere prima

della stipula del contratto definitivo di compravendita o dell'atto definitivo di

assegnazione, comunque escluse quelle che è pattuito debbono essere erogate da un

eventuale soggetto mutuante;

d) prevedere che la fideiussione di cui alla lettera c) sia rilasciata da una banca, da

un'assicurazione o da altro soggetto autorizzato; prevedere che la stessa sia a garanzia,

nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi, dell'eventuale restituzione

delle somme riscosse, del valore di ogni altro eventuale corrispettivo, dei relativi interessi

maturati e delle eventuali spese effettivamente sostenute e strettamente necessarie, per

conseguire la detta restituzione, ove la stessa non sia immediatamente offerta ed

eseguita; disciplinare il contenuto e le modalità di escussione della garanzia fideiussoria

al fine di assicurare all'acquirente la sollecita restituzione di quanto indicato alla lettera

c), indipendentemente dalla durata dei procedimenti implicanti una situazione di crisi,

escludendo il beneficio della preventiva escussione del debitore principale di cui

all'articolo 1944, secondo comma, del codice civile;

e) prevedere forme di tutela dell'acquirente, imponendo l'obbligo che il costruttore

fornisca altresì garanzie per il risarcimento al quale sia tenuto ai sensi della vigente

disciplina per vizi e difformità che si siano manifestati successivamente alla stipula del

contratto definitivo di compravendita o dell'atto definitivo di assegnazione;

f) istituire un Fondo di solidarietà a beneficio dell'acquirente che, a seguito dell'insolvenza

del costruttore a fronte della quale, in un periodo compreso tra il 31 dicembre 1993 e la

data di entrata in vigore della presente legge, siano o siano state in corso procedure

implicanti una situazione di crisi, dichiara di aver subito la perdita delle somme versate o

di ogni altro bene eventualmente corrisposto e il mancato conseguimento della proprietà

o dell'assegnazione del bene;

ANCE CALABRIA 36

g) prevedere che le risorse destinate ad alimentare il Fondo siano reperite, senza alcun

onere per il bilancio dello Stato, delle regioni o delle province autonome di Trento e di

Bolzano o degli altri enti territoriali, attraverso la previsione e l'istituzione, per un periodo

massimo di quindici anni dalla data di entrata in vigore dell'ultimo dei decreti legislativi

emanati in attuazione della presente legge, di un contributo obbligatorio posto a carico

dei costruttori tenuti a quanto previsto dalla lettera c), individuando lo stesso in misura

non superiore al 5 per mille delle fideiussioni di cui alla medesima lettera c); prevedere

che il versamento sia direttamente assunto dal soggetto che rilascia la fideiussione;

prevedere che la misura del contributo e le modalità del versamento siano determinate

annualmente con decreto del Ministro della giustizia di concerto con il Ministro

dell'economia e delle finanze entro il limite massimo indicato e che, per il primo anno, la

misura del contributo e le modalità del versamento siano indicate nell'ultimo dei decreti

legislativi emanati in attuazione della presente legge;

h) individuare il soggetto gestore del Fondo, disponendo che tutti i relativi oneri di

gestione siano a carico del Fondo medesimo;

i) prevedere che il Fondo sia articolato in sezioni autonome definite in corrispondenza di

ambiti territoriali determinati su base provinciale, regionale o interregionale in modo da

assicurare una gestione tendenzialmente equilibrata delle sezioni, tenuto conto delle

finalità del Fondo; prevedere che i contributi siano imputati alle sezioni autonome del

Fondo sulla base del criterio della provenienza delle risorse tenendo conto della

ubicazione degli immobili in relazione ai quali le fideiussioni sono richieste; prevedere

che, soddisfatti gli oneri di gestione, ciascuna sezione sia gestita autonomamente e le

relative risorse siano dirette in via primaria alla soddisfazione delle pretese restitutorie

dell'acquirente di cui alla lettera f) degli immobili ubicati nel territorio di competenza della

sezione medesima ed in via successiva siano utilizzate per soddisfare le richieste relative

alle altre sezioni nei casi in cui le medesime non abbiano risorse sufficienti; prevedere

che le ulteriori modalità di gestione del Fondo siano stabilite con decreto del Ministro

della giustizia, di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze; prevedere che

l'ente gestore del Fondo, che abbia corrisposto l'indennizzo nei casi previsti, abbia diritto

di regresso nei confronti del costruttore per il recupero dell'indennizzo pagato nonché dei

relativi interessi e spese;

l) disciplinare i requisiti e le modalità di accesso ai contributi del Fondo di cui alla lettera

f) prevedendo che ciò possa avvenire per una sola volta da parte di un singolo soggetto;

m) disciplinare i contenuti del contratto preliminare e di ogni altro contratto comunque

diretto al successivo acquisto di un immobile da costruire, prevedendo in particolare che

ANCE CALABRIA 37

debbano ivi indicarsi analiticamente le caratteristiche tecniche della costruzione, la

tipologia dei materiali impiegati, le modalità e le fasi di esecuzione, le modalità e i tempi

di pagamento del prezzo, l'esistenza di iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli,

gli estremi del permesso di costruire, la planimetria dell'immobile da costruire e delle sue

pertinenze di uso esclusivo nonché l'indicazione dell'appaltatore;

n) prevedere norme dirette a rendere effettivo il diritto dell'acquirente al

perfezionamento degli atti indicati all'articolo 39, comma 6, del testo unico delle leggi in

materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, e

all'eventuale cancellazione dell'ipoteca o del pignoramento gravante sull'immobile da

costruire, assicurando che gli atti che permettono l'esecuzione delle formalità nei registri

immobiliari siano posti in essere prima della stipula dell'atto definitivo di compravendita,

o contestualmente alla stessa.

ANCE CALABRIA 38

COMMENTO ANCE

TUTELA ACQUIRENTI IMMOBILI DA COSTRUIRE:

LE INDICAZIONI DELLA LEGGE 210/04 E DEL DECRETO LEGISLATIVO

Premessa

Innanzitutto la legge 210 per quanto nel titolo faccia riferimento alla tutela degli

acquirenti di immobili da costruire in realtà contiene norme che si applicano alle

compravendite immobiliari in genere e cioè le disposizioni relative al frazionamento dei

mutui ed alla cancellazione delle ipoteche, la prelazione in caso di vendita forzata che

sono di portata più generale poiché la delega richiama rispettivamente il testo unico delle

norme sul credito (D.Lgs. 1 settembre 1993 n. 385) e la

legge fallimentare (art. 72 R.D. 16 marzo 1942 n. 267).

Nell'ambito di una lettura ragionata della nuova normativa è altresì opportuno tenere

presenti alcune

indicazioni contenute nella Relazione di accompagnamento al Decreto legislativo redatta

dal Governo per il Parlamento.

Entrata in vigore

Per l’entrata in vigore della nuova normativa valgono i principi generali previsti dalla

Costituzione (art. 73) e quindi dopo la firma del decreto legislativo da parte del Capo

dello Stato, entrerà in vigore il quindicesimo giorno successivo alla pubblicazione nella

Gazzetta Ufficiale poiché non vi è

una espressa e diversa previsione.

Si applicherà ai permessi di costruire o alle DIA presentate successivamente all'entrata in

vigore del

decreto legislativo per gli aspetti relativi alla fideiussione a garanzia degli acconti ricevuti

ed alla polizza postuma, mentre i contenuti del contratto preliminare sono obbligatori a

decorrere dall'entrata in vigore del decreto (art. 5 del decreto).

Ambito di applicazione

Caratteristiche immobili

Il titolo della legge è sufficientemente preciso nel definire l’ambito di applicazione che

sono gli “immobili da costruire” e che poi viene ulteriormente circoscritto dall’art. 1 della

legge 210.

Si tratta sicuramente di almeno due tipologie di immobili e cioè:

- quelli per i quali il permesso di costruire è stato richiesto e sono ancora da edificare

(queste sono le due condizioni fondamentali);

ANCE CALABRIA 39

- quelli la cui costruzione non è ancora ultimata e comunque non sono in condizione di

ottenere il certificato di agibilità (si ritiene che anche in questo caso il presupposto di

base sia quello comunque di trovarsi di fronte ad una nuova edificazione).

La terza ipotesi, per altro dubbia, riguarda gli immobili soggetti ad interventi di

ristrutturazione edilizia. In tale definizione l'art. 3 del DPR 380/01 (Testo Unico Edilizia)

ricomprende un'ampia tipologia di opere alcune delle quali possono rientrare a pieno

titolo nel campo di applicazione della

legge 210 mentre in altri casi la situazione è più articolata. Se il caso di demolizione e

ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma è assimilabile alla nuova costruzione

(art. 3 lett. e DPR 380/01), altrettanto non si può dire, con la medesima sicurezza, per

gli interventi volti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di

opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal

precedente (art. 3 DPR 380/01). In questa ultima ipotesi l’organismo edilizio esiste sin

dall’inizio e non è totalmente da costruire come invece sembrerebbe richiedere la legge

210 e pertanto la nuova disciplina potrebbe non essere applicabile.

Comunque non si può ritenere che l’esecuzione tramite denuncia di inizio attività anziché

permesso di costruire possa costituire l’unico elemento utile per decidere l’applicabilità o

meno della nuova normativa visto che sia nel DPR 380/01 che in numerose leggi regionali

alcune tipologie di intervento, comprese le nuove costruzioni, sono soggette a DIA

piuttosto che a permesso di costruire. Infatti l'art. 5 del decreto non si riferisce

esclusivamente al permesso di costruire, ma al titolo abilitativo in genere visto che

perché l'obiettivo generale è quello di tutelare coloro i quali acquistano un immobile da

costruire.

Per altro l'art. 1 del decreto legislativo, oltre a riportare tal quali le definizioni di

"costruttore" ed "acquirente" (art. 2 della legge 210) inserisce anche quella di "immobili

da costruire" ossia quegli "immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire

e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata

versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità" (art.

1 legge 210).

E' opportuno rilevare che, se la legge 210 ha disciplinato con precisione la fattispecie di

un immobile da costruire con permesso richiesto, ma anche non rilasciato, ovvero

rilasciato e con lavori iniziati, non lo ha fatto per almeno tre possibili ulteriori

fattispecie e cioè:

a) permesso di costruire rilasciato, ma lavori non iniziati;

b) permesso di costruire non richiesto e lavori non iniziati;

c) immobile ultimato, ma ancora senza agibilità.

Nell'ipotesi a) si ha motivo di ritenere che le promesse di vendita sottoscritte in questa

fase debbano essere soggette alle garanzie della legge 210 in quanto il permesso di

ANCE CALABRIA 40

costruire oltre che essere stato richiesto (ipotesi prevista dalla legge) è stato anche

rilasciato e quindi la costruzione può iniziare.

L'ipotesi b) configura una fase ben antecedente alla realizzazione dell'immobile nella

quale, secondo un orientamento interpretativo, vi sarebbe addirittura l'impossibilità di

sottoscrivere un contratto preliminare in quanto sono assenti gli elementi essenziali del

contratto preliminare previsti dall'art. 6 del decreto.

L'ipotesi c) configura un immobile i cui lavori sono stati ultimati e vi è stata la relativa

comunicazione allo Sportello unico dell'attività edilizia del comune, ma non è stata ancora

definita l'agibilità. E' opportuno ricordare che gli artt. 24 e 25 del D.P.R. 380 prevedono

che la richiesta di agibilità con la relativa documentazione debba essere presentata entro

15 giorni dalla dichiarazione di ultimazione dei lavori. In questo caso l'immobile va

considerato come ultimato se in condizioni tali da ottenere l'agibilità e pertanto non si

applicheranno le garanzie della legge 210.

Tipologie di immobili e beneficiari

Il sistema delle garanzie si applica agli immobili in genere e cioe` sia agli edifici

residenziali che a quelli ad uso diverso (es. box, negozi, uffici ecc.) purchè acquisiti da

persona fisica.

I beneficiari sono le persone fisiche (art. 2 della legge) che acquistano per se`, o per

persona da nominare (ma nei limiti dei parenti in primo grado), i soci di cooperative

edilizie, le persone non socie di cooperativa, ma che abbiano iniziato a corrispondere

somme per l’acquisizione del godimento di un immobile alla cooperativa.

Definizione di costruttore

L'art. 2 della legge individua genericamente come costruttore l'imprenditore e cioè colui

che esercita un'attività di impresa. Si tratta non solo dell'impresa edile, o della società

immobiliare, ma anche di una società diversa dalle precedenti, che occasionalmente

esercita un'attività di vendita di immobili da costruire.

Tra i soggetti obbligati al rilascio delle garanzie vi sono anche le cooperative di abitazione

(art. 2 comma 1 legge 210) non solo nei confronti dei soci, ma anche di coloro che, non

essendo soci, effettuano comunque dei versamenti a favore delle cooperative per

acquisire la disponibilità di un immobile da costruire.

Fideiussione

Quando si applica

L'obbligo della fideiussione a garanzia degli acconti e alla polizza postuma si applicherà

solo a quegli interventi per i quali i permessi di costruire saranno stati richiesti dopo

l'entrata in vigore del decreto legislativo.

ANCE CALABRIA 41

Fideiussione a garanzia degli acconti

Il testo del decreto, prevede l'obbligo della consegna all'acquirente di una sola

fideiussione di importo corrispondente a tutte le somme che saranno versate sino

all'atto di vendita (con eccezione

del saldo prezzo e della quota oggetto di un mutuo) e ciò anche ai sensi dell'art. 1938

Cod. Civ. (fideiussione per un'obbligazione futura con la previsione dell'importo

massimo).

Come specificato nella Relazione di accompagnamento al Decreto redatta dal Governo,

tale formula

accoglierebbe le osservazioni delle Commissioni parlamentari che ritenevano necessaria

l'introduzione del sistema della fideiussione progressiva anche perché i pagamenti

avvengono, nella prassi corrente, dilazionati in varie scadenze e quindi vanno garantiti

solo quelli realmente effettuati (art. 3 comma 1 lett. d legge 210).

Poiché si tratta di una fideiussione che, di fatto, è a "prima richiesta" da parte del

soggetto beneficiario ma limitatamente alle somme effettivamente versate per assicurare

il fideiussore sull'avvenuto pagamento, nel decreto legislativo è stato previsto,

nell'ambito dei contenuti obbligatori del contratto preliminare (art. 6 decreto legislativo),

l'obbligo alla "canalizzazione" dei versamenti a favore del venditore.

Ciò significa che dovranno essere indicate non solo le date concordate per i

pagamenti, ma anche le modalità di pagamento escludendo i versamenti per

contanti. Conseguentemente è ipotizzabile che nei contratti di fideiussione il soggetto

garante richieda delle modalità predefinite di pagamento a favore del costruttore da parte

del promissario acquirente che si possono individuare, ad esempio, nei bonifici bancari

ecc.

E' opportuno ricordare che, ai sensi della legge n. 197/91, i pagamenti di somme

superiori a 12.500,00 € non possono essere effettuati se non tramite bonifico bancario o

assegni circolari e/o bancari con la clausola non trasferibile.

Tra l'altro l'art. 2 comma 1 del decreto legislativo prevede che la fideiussione sia relativa

alle somme riscosse ed a quelle ancora da riscuotere "secondo i termini e le modalità

stabilite nel contratto". Tale formula delinea un meccanismo sostanzialmente rigido che

comporterà il rispetto delle clausole contrattuali relative al pagamento del prezzo (termini

di pagamento, entità degli acconti) al quale sarà difficilmente possibile derogare anche

perché il fideiussore ha necessità di avere la certezza degli effettivi versamenti in quanto

dovrà corrispondere, al verificarsi dello stato di crisi del costruttore, le somme a semplice

richiesta del promissario acquirente entro i successivi 30 giorni.

ANCE CALABRIA 42

Oggetto della fideiussione

La fideiussione garantirà tutte le somme riscosse ed ancora da riscuotere, con esclusione

di quelle oggetto di mutuo e di ogni altro corrispettivo versato sino all'atto del

trasferimento della proprietà (art. 3 comma 1 lett. c legge 210).

Per somme riscosse e da riscuotere si debbono intendere i versamenti, previsti nel

contratto preliminare e/o nella proposta unilaterale di acquisto accettata dal costruttore,

che il promissorio acquirente effettuerà sino all'atto del trasferimento della proprietà.

Dalla garanzia sono escluse le somme oggetto di mutuo in quanto a carico di un soggetto

terzo (l'istituto mutuante), nonché l'eventuale "saldo prezzo" corrisposto in sede di

stipula dell'atto di compravendita poiché, essendovi in quel momento il trasferimento

della proprietà, viene meno la necessità di una garanzia per l'esecuzione

dell'obbligazione.

L'efficacia della fideiussione (art. 3 comma 7 decreto legislativo) cessa al momento del

trasferimento della proprietà.

L'espressione "a garanzia di ogni altro corrispettivo" contenuta nella legge 210,

sottintende invece ipotesi nelle quali vi può essere, ad esempio, la cessione (permuta) di

aree contro porzione di edificio da costruire.

In questo caso l'importo della fideiussione dovrà essere pari al valore attribuito al bene

oggetto della

permuta. Se la controprestazione è data da un'attività (es. prestazione di attività

professionale o mano d'opera) la garanzia fideiussoria è altrettanto dovuta ed il suo

valore dovrà essere calcolato con riferimento alla prestazione complessiva, salvo

individuare gli eventuali momenti temporali in cui essa matura.

Nell'ambito delle somme oggetto della fideiussione occorre prendere in esame l'ipotesi

della cambiale precisando che, in assenza di diversa ed esplicita previsione, la garanzia

per la somma in essa indicata decorrerà solo dalla data in cui ne è previsto il pagamento.

Le somme in conto IVA, in quanto versate dal promissario acquirente al costruttore,

debbono essere

garantite con la fideiussione.

Il corrispettivo di intermediazione non è oggetto di fideiussione, a condizione che venga

regolato con atto distinto tra mediatore e promissario acquirente, ovvero che nel

contratto preliminare vi sia l'impegno a trasferirlo al mediatore il quale rilascerà apposita

quietanza.

Il mancato rilascio della fideiussione e quindi la nullità del contratto potrà essere fatta

valere solo su

richiesta del promissario acquirente (art. 2 decreto legislativo). Poiché l'efficacia della

fideiussione cessa con la sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita,

l'interpretazione prevalente ritiene che non vi siano conseguenze (es. nullità) né per

ANCE CALABRIA 43

questo contratto né per quello definitivo, se non è stata rilasciata la fideiussione per le

somme versate a seguito del contratto preliminare.

Rilascio della fideiussione

L'art. 3 comma 1 lett. b) della legge 210 prevede che la fideiussione debba essere

rilasciata prima della sottoscrizione del contratto preliminare o dell'atto equipollente.

L'art. 2 del decreto legislativo ha interpretato, in via estensiva, tale principio della legge

di delega ammettendo la possibilità che ciò possa avvenire anche contestualmente alla

sottoscrizione dei ricordati atti e non solo in un momento precedente.

Atto equipollente

L'art. 3 comma 1 lett. c) della legge 210 oltre al contratto preliminare individua la

fattispecie dell'atto equipollente.

Tra di essi va ricordata la proposta unilaterale di acquisto (o atto di prenotazione) assai

diffusa nella

prassi commerciale, con la quale un soggetto propone al costruttore l'acquisto di un

immobile senza

però che vi sia un obbligo di questi a vendere.

Perché questo atto concretizzi la fattispecie di "atto equipollente" e quindi dia diritto alle

garanzie della legge 210 è necessario che vi sia l'incontro della volontà contrattuale delle

parti e cioè che il costruttore accetti espressamente, o per fatti concludenti, la proposta.

Accettazione che si verifica, ad esempio, con l'incasso della somma di denaro ricevuta,

ovvero con l'invito del costruttore al promissario di sottoscrivere un contratto

preliminare.

Nel caso di accettazione tacita sarà però necessario integrare l'atto con tutti quegli

elementi eventualmente mancanti nella proposta di acquisto, ma ritenuti indispensabili

per la validità del contratto preliminare (art. 3 comma 1 lett. m della legge 210 e art. 6

del decreto legislativo).

Gli altri contratti a cui si applica la legge 210

L'art. 2 comma 1 lett. a) individua oltre al contratto preliminare ed agli atti equipollenti,

anche i contratti diretti all'acquisto o al trasferimento di un immobile da costruire e

conseguentemente le garanzie della legge 210 si applicano, ad esempio, nei seguenti casi

(elencazione non esaustiva):

- contratto di vendita di fabbricato da costruire (vendita di cosa futura art. 1472 cod.

civ.);

- contratto di vendita di fabbricato in corso di costruzione e di proprietà di terzi (art.

1478 cod. civ.);

- permuta di area (o edificio esistente) con immobile da costruire;

ANCE CALABRIA 44

- vendita di un immobile il cui corrispettivo è dato dall'obbligo assunto dal costruttore di

costruire a proprie spese un edificio su diversa area di proprietà del venditore;

- vendita di quota indivisa di area il cui corrispettivo è dato dall'obbligo del costruttore di

costruire a sue cure e spese anche la porzione di edificio di competenza del venditore;

- contratto di vendita soggetto a condizione sospensiva;

- contratto di vendita con previsione di termine.

La vendita di un immobile non ultimato, senza obblighi per il costruttore al suo

completamento, non comporta l'applicazione della legge 210.

Garanzia postuma

Premesso che l'art. 3 lett. e) della legge 210 prevede la definizione di "forme di garanzia

per i vizi e i difetti che si dovessero verificare successivamente all'atto di compravendita

o di assegnazione dell'immobile", l'art. 4 del decreto legislativo ha elaborato questi

principi in modo da tenere conto, per quanto possibile, sia degli orientamenti

interpretativi oggi prevalenti che dei prodotti assicurativi esistenti sul mercato. Infatti

nell'attuazione della delega è stata effettuata una scelta che individua nella polizza

assicurativa l'unica forma di garanzia a favore dell'acquirente per i vizi e le difformità

(art. 4 decreto legislativo).

L'art. 4 del decreto ha ulteriormente rafforzato la portata della norma precisando che la

polizza dovrà essere consegnata all'acquirente all'atto del trasferimento della proprietà.

Questa puntualizzazione, introdotta successivamente alla prima versione del decreto,

comporterà l'accertamento, da parte del notaio, della fattispecie di compravendita di un

immobile il cui contratto (preliminare) sia stato sottoscritto prima della ultimazione dei

lavori, nonché la rispondenza dei contenuti della polizza rispetto alle indicazioni dell'art. 4

del decreto.

Per gli immobili eseguiti tramite contratto di appalto la Relazione di accompagnamento al

decreto, trasmessa dal Governo al Parlamento, precisa che l'obbligo potrà essere assolto

anche mediante la consegna all'acquirente di una polizza sottoscritta dal costruttore-

appaltatore e non dal costruttore come definito dall'art. 2 della legge 210 e dall'art. 1 del

decreto.

Contenuti della polizza

La polizza:

- sarà di tipo indennitario;

- avrà durata decennale dall'ultimazione dell'immobile;

- garantirà i danni materiali e diretti all'immobile a seguito di rovina totale o parziale o

gravi difetti costruttivi derivanti da vizio del suolo e difetto di costruzione che si

manifesteranno successivamente alla vendita/assegnazione dell'immobile.

ANCE CALABRIA 45

La polizza prevede anche l'obbligo al risarcimento dei danni a terzi, ma nel decreto non

sono indicati i massimali.

Il premio dovrà essere interamente versato dal costruttore.

Sembrerebbe essere esclusa la possibilità di contrarre polizze con franchigia per

l'indennizzo/risarcimento.

Inoltre visto che la polizza è riferita all'immobile ed ha effetti dalla ultimazione dello

stesso e che il costruttore ha già pagato l'intero premio, essa opererà anche a favore di

coloro i quali acquisteranno l'immobile dal primo acquirente.

Si sottolinea che l'obbligo alla stipula ed alla consegna della polizza è comunque

limitato alla fattispecie della vendita di un immobile il cui contratto preliminare

sia stato sottoscritto prima della sua ultimazione. Tale limitazione è conseguente al

fatto che la norma è inserita nell'ambito dei principi generali della legge 210 senza

richiamare invece specifiche normative, come avviene nel caso del frazionamento del

mutuo, dalle quali deriverebbero invece obblighi generalizzati per tutti i contratti di

compravendita.

Contratto preliminare

L'art. 3 comma 1 lett. m) della legge 210 e l'art. 6 del decreto legislativo individuano una

serie di elementi minimi da indicarsi nel contratto preliminare o nell'atto equipollente.

Innanzitutto è bene ricordare che tutte queste indicazioni, per quanto espressione di

trasparenza, sono obbligatorie solo nel caso di cessione di immobili in corso di

costruzione ovvero per i quali è stato richiesto il permesso di costruire.

Si evidenzia, come già detto in precedenza, che i contenuti del contratto preliminare

sono obbligatori con l'entrata in vigore del decreto.

Gli elementi obbligatori che dovranno essere inseriti nel contratto preliminare sono i

seguenti:

- identificazione dell'immobile e sua descrizione (comprese le pertinenze);

- indicazione eventuali atti d'obbligo o di altri atti che possono limitare il godimento

dell'immobile;

- indicazione permesso di costruire (o altro titolo abilitativo) e delle successive varianti o

data della richiesta o presentazione della DIA nonché degli atti necessari per il rilascio del

titolo abilitativo;

- caratteristiche tecniche generali della costruzione;

- termine di fine lavori;

- indicazione prezzo e modalità di pagamento (bonifici ecc.) che assicurino la prova certa

dell'avvenuto pagamento;

- estremi della fideiussione;

- eventuale indicazione di ipoteche, trascrizioni ecc.;

ANCE CALABRIA 46

- eventuali imprese appaltatrici (i subappaltatori non vanno indicati);

- capitolato materiali e finiture dell'immobile;

- planimetria dell'immobile oggetto della compravendita.

L'assenza di una o più di questi elementi non dovrebbe portare alla nullità del contratto

preliminare, ma va valutata caso per caso a seconda della sua importanza nell'ambito del

contratto comunque con la possibilità di integrare gli elementi mancanti.

Qualora non fosse possibile indicare gli elementi richiesti dal decreto (es. impresa

appaltatrice) all'atto della sottoscrizione del contratto preliminare, il costruttore potrà

comunque farlo successivamente possibilmente mediante apposita clausola da inserire

nel contratto.

Si ritiene che la stipula dell'atto definitivo di compravendita sani l'eventuale assenza di

uno o più elementi previsti dalla legge e dal decreto per il contratto preliminare.

Lo stato di crisi

Il pagamento della fideiussione potra` essere richiesto dalla data in cui si e` verificato lo

stato di crisi del costruttore (art. 3 del decreto legislativo) e cioe`:

- trascrizione del pignoramento relativo all`immobile (o unita` immobiliare) oggetto del

contratto;

- pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento;

- presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo;

- pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o, se anteriore, del

decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l`amministrazione

straordinaria.

Nel caso di trascrizione del pignoramento, l'acquirente, prima di escutere la fideiussione,

ai sensi dell'art. 3 del decreto, dovrà comunicare al costruttore la propria volontà di

recedere dal contratto.

Negli altri casi la fideiussione potrà essere escussa solo se il competente organo della

procedura concorsuale (es. curatore), non abbia comunicato la volontà di subentrare nel

contratto preliminare.

Fondo di solidarietà

L’art. 3 comma 1 lett. f) – l) della legge 210 prevede l’istituzione di un Fondo di

solidarietà per i soggetti rimasti coinvolti in fallimenti di imprese, società immobiliari e

cooperative nel periodo compreso tra il 31 dicembre 1993 (procedura non conclusa a

questa data) e l’entrata in vigore dei decreti legislativi.

Il fondo sarà alimentato, per un periodo massimo di 15 anni da un contributo obbligatorio

che, per il primo anno, il decreto legislativo individua nella misura del 4/1000

ANCE CALABRIA 47

dell’importo complessivo di ciascuna fideiussione. Il contributo sarà versato direttamente

dal fideiussore al Fondo il cui soggetto gestore sarà CONSAP SpA.

Le domande per l’accesso al Fondo dovranno essere presentate entro i sei mesi

successivi alla pubblicazione del decreto del Ministro della giustizia, di concerto con quello

dell’economia, con cui vengono definite le modalità di presentazione della domanda (art.

18 del decreto legislativo).

Ciascun soggetto danneggiato, secondo una scelta di dubbia legittimità, potrà accedere al

Fondo una sola volta indipendentemente dal fatto che abbia subito più perdite a seguito

dello stesso fallimento o di fallimenti diversi. Gli importi delle stesse sono rivalutate con

le variazioni dell’indice ISTAT per famiglie di operai ed impiegati maturate sino alla data

di entrata in vigore del decreto legislativo. È da ritenersi, sulla base della formulazione

utilizzata nel decreto, che non si possa fare riferimento al metodo della variazione

assoluta quanto piuttosto a quella della variazione relativa a ciascun anno.

Per accedere alle prestazioni del Fondo (art. 13 del decreto legislativo) debbono ricorrere

congiuntamente le seguenti condizioni:

- avere subito, a seguito della situazione di crisi del costruttore, perdite di somme di

denaro o di altri beni versate come corrispettivo per l’acquisto di un immobile da

costruire (sembrerebbero essere esclusi gli acquisti di immobili ultimati);

- non avere acquistato la proprietà o altro diritto reale di godimento sull’immobile da

costruire;

- regolarità urbanistica dell’immobile (con il rilascio del permesso di costruire o della

concessione edilizia).

Il Fondo è articolato su aree interregionali che saranno individuate successivamente in

base alle richieste di indennizzo presentate e ciascuna sezione avrà una distinta

contabilità.

Il contributo obbligatorio previsto sulle fideiussioni viene versato alla sezione autonoma

del Fondo nel cui ambito territoriale si trova l’immobile per il quale è stata rilasciata la

fideiussione.

Il Fondo ha il diritto di regresso nei confronti del costruttore per il recupero

dell’indennizzo erogato al promissario acquirente (vittima di una situazione di crisi) al

quale si surroga nell’ambito della procedura di crisi aperta nei confronti del costruttore.

È prevista (art. 18 comma 4 del decreto legislativo) la costituzione di un Comitato tecnico

di supporto all’attività del gestore del Fondo per la formulazione di linee di indirizzo

nell’attività di esame delle istanze di indennizzo. Del Comitato saranno chiamati a fare

parte oltre ai rappresentanti

ministeriali anche quelli delle organizzazioni di categoria.

ANCE CALABRIA 48

Revocatoria fallimentare

L'art. 3 comma 1 lett. b) della legge 210 individuava, tra i principi della delega, la

limitazione della esperibilità dell'azione revocatoria nei confronti dell'acquirente e la

modifica dell'art. 72 della legge fallimentare (R.D. n. 267/42) relativo alla possibilità per

il curatore del fallimento di agire in revocatoria nei confronti di coloro che hanno stipulato

atti a titolo oneroso nei due anni precedenti al fallimento.

Questa indicazione della delega è stato esercitata, nel decreto legislativo, in modo

limitato a seguito della contemporanea trattazione della riforma del diritto fallimentare

sia nell'ambito di uno specifico disegno di legge in discussione in Parlamento, che nella

recente legge n. 80/05. Per altro quest'ultima legge, all'art. 2 comma 1, modificando

l'art. 67 del R.D. 267/42 stabilisce che, in genere, non sono soggette a revocatoria le

vendite a giusto prezzo di immobili ad uso abitativo destinati a costituire l'abitazione

principale dell'acquirente, dei suoi parenti ed affini entro il terzo grado.

Ciò premesso si evidenzia che l'art. 10 del decreto legislativo, con dubbi profili di

legittimità costituzionale, detta norme speciali e cioè gli atti di trasferimento della

proprietà di immobili da costruire, non sono soggetti a revocatoria a condizione che:

- l'acquirente si impegni a trasferirvi la propria residenza o dei suoi parametri o affini

entro il terzo grado, entro 12 mesi dall'acquisto o dall'ultimazione (questa è l'innovazione

rispetto all'art.67 come modificato dalla legge 80/05);

- sia stato pagato il giusto prezzo.

L'art. 11 del decreto legislativo introduce l'art. 72 bis al R.D. 267/42 e cioè una

"normativa speciale" per gli immobili da costruire.

Il contratto si intende sciolto se il promissario acquirente abbia escusso la fideiussione a

garanzia della restituzione di quanto versato al costruttore prima che il curatore

comunichi la scelta tra esecuzione del contratto o suo scioglimento.

Se invece il curatore vorrà dare esecuzione al contratto, la fideiussione non potrà più

essere escussa.

Procedura fallimentare – diritto di prelazione

L'art. 9 del decreto si applica sia alle procedure fallimentari in corso che a quelle future e

prevede che se l'immobile è stato consegnato all'acquirente ed utilizzato quale "prima

casa" questi avrà il diritto di prelazione nella vendita dell'alloggio in sede di esecuzione.

Il diritto di prelazione potrà essere esercitato anche se è stata escussa la fideiussione (in

questo caso si tratta di immobile da costruire) e l'autorità delegata alla vendita dovrà

dare comunicazione all'acquirente della determinazione definitiva del prezzo di vendita

indicando tutte le condizioni alle quali la vendita sarà conclusa.

ANCE CALABRIA 49

Nel caso in cui il prezzo pagato sia inferiore alla somma riscossa a seguito dell'escussione

della fideiussione, l'acquirente che si è avvalso del diritto di prelazione dovrà restituire al

fideiussore la differenza se l'immobile ha consistenza, caratteristiche e finiture

corrispondenti a quelle contrattualmente a suo tempo pattuite.

Per altro questa disposizione appare, come quella relativa ai limiti di esperibilità

dell'azione revocatoria fallimentare, di dubbia legittimità costituzionale in quanto limitata

alla sola "prima casa" con esclusione sia delle altre abitazioni che degli immobili ad uso

non residenziale delineando così una palese disparità di trattamento.

Frazionamento/cancellazione dell'ipoteca

L'art. 8 del decreto legislativo impone al notaio di non procedere alla stipula dell'atto di

compravendita se anteriormente o contestualmente ad esso non si sia proceduto alla

suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento del titolo per la

cancellazione o frazionamento dell'ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante

sull'immobile.

Iscrizione ipoteca/frazionamento mutuo

L'art. 3 comma 1 lett. n) della legge 210 è relativo al diritto dell'acquirente, di ottenere il

frazionamento del mutuo o la cancellazione delle iscrizioni ipotecarie.

Questa disposizione, che vale per tutte le compravendite di immobili, è attuata dall'art. 7

del decreto legislativo che ha, a sua volta, modificato l'art. 39 del decreto legislativo n.

385/93 Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia.

E' stato esteso, anche agli immobili in corso di costruzione e non solo a quelli ultimati,

purché in grado di essere accatastati dalle singoli porzioni, il diritto del debitore, del terzo

acquirente o del promissario acquirente di ottenere la suddivisione del finanziamento ed il

frazionamento della relativa ipoteca per la porzione immobiliare acquistata o promessa in

acquisto. La banca dovrà provvedere al frazionamento dell'ipoteca ed alla suddivisione

del finanziamento entro 90 giorni dalla richiesta o 120 giorni se la richiesta riguarda un

finanziamento maggiore di cinquanta quote.

Se la banca non provvede il richiedente ha diritto a presentare ricorso al Presidente del

Tribunale che può designare un notaio e procedere nella suddivisione.

ANCE CALABRIA 50

ATTO DI PRENOTAZIONE

Alla Spett.le

Impresa...........…………………

Via..............……………………..

Città.............……………………

Cod. Fisc......….…………………..

Part. IVA........…………………..

Il sottoscritto......................,nato a................. il..............,residente

in.............................., Via.................(cod.fisc..................) essendo a conoscenza che

codesta Impresa ha in corso di costruzione nel Comune di .........., località ............,

Via............, e precisamente sulle aree distinte in catasto al foglio ......particelle ....., la

costruzione di un edificio a destinazione ............ in forza di permesso di costruire n.....

rilasciato dal Comune di.....in data ......., nonché di successive varianti n.. e n..,

rispettivamente rilasciate dal medesimo Comune in data..... e in data..... ovvero d.i.a.

presentata in data ..... prot. n. .. ; ed essendo altresì a conoscenza che codesta

Impresa è proprietaria di (ovvero titolare di diritto di superficie in forza di convenzione

stipulata il ………………………. ai sensi dell'art.35 della legge n.865/71 e successive

modifiche ed integrazioni, con il Comune di ………………………….. con atto in data

……………………………. n………….. repertorio, ovvero ai sensi dell'art………… della legge

regionale …………..su) detta area per averla acquistata da ........ in forza di [citare il titolo

(atto pubblico, scrittura privata autenticata o sentenza passata in giudicato) con tutti i

suoi estremi di registrazione e trascrizione]

Propone

di acquistare una porzione ultimata del predetto edificio e precisamente l'appartamento

di civile abitazione sito al piano....della scala.... e distinto con l'interno n......., composto

di ..........., confinante con l'appartamento interno, vano scale, ecc.; nonché cantina

posta al piano seminterrato di detto edificio e distinta al numero..........., confinante con

........... - dette unità sono meglio raffigurate nella planimetria che si allega alla presente

proposta sub A - alle seguenti condizioni:

1) PREZZO OFFERTO: euro ................, da regolarsi come segue:

a)quanto a euro ....... a mezzo assegno circolare/bancario non trasferibile intestato alla

impresa destinataria della presente proposta a titolo di caparra

confirmatoria/penitenziale contestualmente alla stipula del contratto preliminare che,

ANCE CALABRIA 51

in caso di accettazione della presente proposta, dovrà avvenire entro il ........

b) quanto a euro......a titolo di integrazione della caparra (ovvero acconto prezzo) con le

stesse modalità di cui al punto precedente ovvero con le diverse modalità che

verranno comunicate successivamente dall'impresa destinataria della presente

proposta e che potranno consistere in versamento o bonifico su conto corrente

bancario o postale dell'impresa stessa, entro (a data fissa ovvero a stato avanzamento

lavori);

c), d), e), f) prevedere eventuali ulteriori tranches di pagamento;

g) quanto alla residua somma di euro .... mediante pagamento, con le modalità di cui

sopra, alla consegna dell'immobile e contestuale stipula dell'atto notarile definitivo di

vendita1;

2) CONTRATTO PRELIMINARE:

le condizioni della compravendita saranno stabilite con contratto preliminare di

compravendita da sottoscrivere entro il......., in conformità alla schema che, siglato

dal sottoscritto proponente, viene allegato al presente atto.

3) IRREVOCABILITA' E ACCETTAZIONE DELLA PROPOSTA:

La presente proposta è irrevocabile fino al2 .....

Entro tale data le parti dovranno sottoscrivere il contratto preliminare. In difetto, la

presente proposta perderà ogni efficacia.

4)TUTELA DELL'IMPRESA DESTINATARIA DELLA PROPOSTA

A garanzia della presente proposta viene versata, [a mani dell'agenzia di mediazione

(citare estremi),] la somma di euro ………………………. a mezzo3 assegno intestato

all'impresa destinataria della proposta, somma che costituirà l'importo del

risarcimento del danno, in tal misura forfetariamente determinato, in caso di mancata

sottoscrizione del contratto preliminare per rifiuto del proponente.

data, .....

1 il pagamento a saldo finale in tutto od in parte potrà essere previsto anche sotto forma di rilascio di cambiali

da rendersi anche ipotecarie da garantirsi sull'immobile in oggetto, o su altro di proprietà del proponente, effetti i cui importi, scadenze ed eventuale calcolo di interessi andranno qui riportati. Nel caso di rilascio di cambiali ipotecarie, prevedere, che il costo dell'iscrizione e della cancellazione dell'ipoteca e per tutte le relative formalità sarà a carico del proponente.

2 prevedere un termine congruo per addivenire, senza accettazione della proposta, direttamente alla stipula del

contratto preliminare; ciò perché, qualora si accettasse la proposta, scatterebbe l'obbligo di produrre la fideiussione in quanto si concluderebbe il contratto preliminare.

3 descrivere titolo

ANCE CALABRIA 52

CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

DI IMMOBILE DA COSTRUIRE*

Con la presente scrittura privata da valere ad ogni effetto di legge tra:

- IMPRESA (sia essa persona fisica ditta individuale che società, da indicarsi con tutti i

suoi dati identificativi quali la denominazione o ragione sociale, la sede, codice fiscale e

partita iva, nonché con quelli del suo rappresentante che dovrà essere munito dei relativi

poteri per questo atto);

di seguito anche "promittente";

- persona fisica (da indicarsi con tutte le sue complete generalità, domicilio e codice

fiscale, situazione di stato civile e regime patrimoniale della stessa se coniugata);

di seguito anche "promissario";

premesso

A) che la promittente, in forza di [citare il titolo (atto pubblico, scrittura privata

autenticata o sentenza passata in giudicato) con tutti i suoi estremi di registrazione e

trascrizione] è proprietaria di (ovvero: titolare di diritto di superficie in forza di

convenzione stipulata il ………………………. ai sensi dell'art.35 della legge n.865/71 e

successive modifiche ed integrazioni, con il Comune di ………………………….. con atto in data

……………………………. n………….. repertorio, ovvero ai sensi dell'art………… della legge

regionale ………… su) un appezzamento di terreno4 sito nel Comune di ........., loc.

.........., Via ............, distinto in Catasto Terreni al Foglio ...., particella ....., e confinante

con (indicare almeno tre confini);

B) che su detto terreno la promittente intende costruire (ovvero: ha in corso di

costruzione/ultimazione/rifinitura) un fabbricato ad uso5…….. in forza di6:

permesso di costruire richiesto al Comune di ......... in data .......... con istanza prot. n.

.........., non ancora rilasciato (ovvero permesso di costruire n. ........... rilasciato dal

Comune di ........... in data ........... e sue varianti7)

ovvero di d.i.a. presentata al Comune di …………… in data ……………… con prot. n.

…………………… e sue varianti8;

in merito il promittente precisa che il compendio in questione è stato oggetto di

convenzione urbanistica stipulata con atto a rogito ..... rep. n. ... del ... registrato a ... il

4 eventualmente si potrà specificare se trattasi di terreno mai edificato o terreno di risulta da demolizione di

precedente manufatto 5 specificare la destinazione del fabbricato in costruzione; nel caso che sia mista indicare tutte le destinazioni

comprese nel fabbricato anche se non oggetto del preliminare 6 qui debbono essere citati gli estremi di ogni titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione 7 se esistenti debbono essere citate con i relativi estremi 8 se esistenti debbono essere citate con i relativi estremi

ANCE CALABRIA 53

... al n.... e trascritto a .... il ... al n.... di formalità, che il promissario dichiara di

conoscere ed accettare, dando atto che nella stessa sono in particolare previsti i seguenti

vincoli9:…………………………………………………………..

ovvero in merito il promittente precisa che per detto compendio è stato stipulato atto

d'obbligo edilizio a rogito ..... rep. n. ... del ... registrato a ... il ... al n.... e trascritto a

.... il ... al n.... di formalità, che il promissario dichiara di conoscere ed accettare, dando

atto che nello stesso sono in particolare previsti i seguenti vincoli:

segue elencazione principali prescrizioni dell'atto d'obbligo e vincoli dettati dallo stesso.

ovvero:

A) che la promittente, in forza di [citare il titolo (atto pubblico, scrittura privata

autenticata o sentenza passata in giudicato) con tutti i suoi estremi di registrazione e

trascrizione] è proprietaria di (ovvero: titolare di diritto di superficie su) un complesso

edilizio attualmente ad uso .......... sito in Comune di ........., loc. .........., Via ............,

distinto in Catasto Fabbricati al Foglio ...., particella ....., e confinante con (indicare

almeno tre confini);

B) che relativamente a detto complesso edilizio la promittente intende effettuare

(ovvero: ha in corso di costruzione/ultimazione/rifinitura) lavori di completa

ristrutturazione comportanti anche cambio di destinazione d'uso al fine di trasformarlo in

fabbricato ad uso10……….. in forza di11:

permesso di costruire richiesto al Comune di ......... in data .......... con istanza prot. n.

.........., non ancora rilasciato (ovvero permesso di costruire n. ........... rilasciato dal

Comune di ........... in data ........... e sue varianti e successive d.i.a.12); in merito il

promittente precisa che il compendio in questione è stato oggetto di convenzione

urbanistica stipulata con atto a rogito ..... rep. n. ... del ... registrato a ... il ... al n.... e

trascritto a .... il ... al n.... di formalità, che il promissario dichiara di conoscere ed

accettare, dando atto che nella stessa sono in particolare previsti i seguenti vincoli13:

ovvero in merito il promittente precisa che per detto compendio è stato stipulato atto

d'obbligo edilizio a rogito ..... rep. n. ... del ... registrato a ... il ... al n.... e trascritto a

.... il ... al n.... di formalità, che il promissario dichiara di conoscere ed accettare, dando

9 segue elencazione principali prescrizioni della convenzione e vincoli dettati dalla stessa. 10 specificare la destinazione del nuovo fabbricato; nel caso che sia mista indicare tutte le destinazioni comprese

nel fabbricato anche se non oggetto del preliminare 11 qui debbono essere citati gli estremi di ogni titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla ristrutturazione 12 anche queste, se esistenti, debbono essere citate con i relativi estremi 13 segue elencazione principali prescrizioni della convenzione e vincoli dettati dalla stessa.

ANCE CALABRIA 54

atto che nello stesso sono in particolare previsti i seguenti vincoli:

segue elencazione principali prescrizioni dell'atto d'obbligo e vincoli dettati dallo stesso.

C) che i lavori di cui sopra sono in corso di realizzazione e sono conformi al progetto

assentito (ovvero saranno realizzati conformemente al progetto assentito);

D) che il promissario ha manifestato il proprio interesse ad acquistare le porzioni

immobiliari meglio in seguito precisate;

E) che il promissario ha preso visione presso gli uffici del promittente dei titoli abilitativi

alla costruzione come sopra indicati;

F) che il promittente ha precisato al promissario che potrebbe verificarsi, nel corso della

realizzazione dell'intervento edilizio e per la migliore esecuzione dell'opera, la necessità di

realizzare varianti, di costituire servitù e rilasciare atti d'obbligo e/o vincoli (anche

ulteriori rispetto a quelli eventualmente qui elencati) a favore di Enti gestori di utenze di

pubblica utilità occorrenti per l'allacciamento dell'immobile alle reti dei servizi medesimi,

nonché a favore del Comune per il rilascio o la conferma dei permessi di costruire e degli

altri titoli abilitativi tutti inerenti il complesso immobiliare; varianti, servitù atti d'obbligo

e/o vincoli che ad oggi non è possibile predeterminare in considerazione dell'attuale stato

di avanzamento dei lavori;

G) che il promittente ha illustrato al promissario quali delle superfici come meglio

individuate al successivo art. 1 lett.c) si prevede allo stato attuale saranno destinate a

proprietà condominiale; questa infatti potrà essere definitivamente e precisamente

individuata solo successivamente al termine dei lavori con il deposito del regolamento di

condominio;

H) che le caratteristiche tecniche della costruzione sono (saranno) le seguenti14: ………..

I) che il promittente non intende/intenderà affidare i lavori edilizi in questione (o parte di

essi limitatamente a ...... specificare quali di essi) in appalto:

- alla ditta (indicare denominazione, sede e cod. fisc.) per quanto riguarda ............;

- alla ditta ........ per quanto riguarda .............

ovvero a ditte non ancora individuate; il promittente comunicherà al promissario prima

dell'inizio dei lavori affidati in appalto, l'esistenza di eventuali imprese appaltatrici con

l'indicazione dei relativi estremi identificativi e dei lavori a ciascuna appaltati15.

La scelta delle eventuali imprese appaltatrici è riservata esclusivamente al promittente e

14 riportare le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante alle

fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti, in ottemperanza a quanto previsto alla lett. d dell'art. 6 del d.lgs. n. 122 del 20 giugno 2005.

15 Si segnala l'opportunità di prevedere nei contratti di appalto l'autorizzazione delle imprese appaltatrici alla comunicazione dei loro dati ai sensi del d. lgs. 30 giugno 2003 n. 196 (Codice in materia di protezione dei dati personali).

ANCE CALABRIA 55

nessun diritto alla risoluzione del contratto o a risarcimento a qualsiasi titolo deriva al

promissario per il solo effetto di detta scelta.

Il promittente si riserva la facoltà di sostituire e/o integrare le imprese appaltatrici; in tal

caso comunicherà al promissario le variazioni operate.

Tutto ciò premesso

si conviene e stipula quanto segue:

1. OGGETTO

Il promittente promette di vendere al promissario che promette di acquistare, per sè e/o

persona fisica da nominare entro il termine fissato per la stipula del contratto notarile

definitivo di vendita, alle condizioni in appresso meglio specificate, le seguenti porzioni

immobiliari, facenti parte del complesso in premessa descritto sito in .... , via ..... n. ... e

precisamente16:

L'erigendo complesso non è ancora stato censito al catasto fabbricati, essendo ancora in

corso di costruzione, e l'area su cui esso insiste non è stata fatta ancora oggetto di

denuncia di cambiamento (tipo mappale). I dati catastali identificativi dell'area come

rappresentata al catasto terreni sono i seguenti:...........

(ovvero: per l'area su cui insiste il complesso è stata presentata la denuncia di

cambiamento al catasto terreni - tipo mappale approvato in data ...... prot. n. ...... - ed il

fabbricato che insiste su di essa e conseguentemente le porzioni immobiliari in oggetto

hanno assunto i seguenti dati identificativi: ................);

dette porzioni immobiliari risultano meglio individuate per essere contornate in colore

celeste nella/e planimetria/e che corrisponde, per la parte qui allegata, a stralcio degli

elaborati del progetto presentato (ovvero da ultimo assentito), e che firmata/e dalle

parti, qui si allega/no sub .....

Le parti si danno reciproco atto del fatto che la quota riferita alle porzioni immobiliari in

oggetto in proporzione all'intero complesso di cui esse fanno parte, allo stato attuale può

approssimativamente essere determinata nella misura di ..... millesimi.

Considerato che lo stabile, di cui fanno parte le porzioni immobiliari promesse in vendita,

è attualmente ancora in via di costruzione le parti convengono:

a) che le indicazioni risultanti nella planimetria potranno subire modificazioni in relazione

a necessità costruttive suggerite dalla regola dell'arte ai fini della migliore esecuzione

dell'opera e/o conseguenti ad indicazioni del Comune od altri enti pubblici o gestori di 16 descrivere tutte le porzioni immobiliari oggetto del preliminare e quindi sia la porzione principale che le

porzioni accessorie ed annesse (pertinenze di uso esclusivo), con tutte le indicazioni di rito quali destinazione, consistenza, confini, scala, piano, interno, superficie utile, ecc... e con quelle di cui all'art. 2826 c.c. e quindi con l'indicazione della loro natura o destinazione, del Comune in cui si trova, e dei dati di identificazione catastale se disponibili.

ANCE CALABRIA 56

pubbliche utenze; le eventuali modifiche non potranno comunque comportare

significative variazioni della superficie disponibile delle porzioni stesse, tali

intendendosi le modifiche che ne diminuissero la superficie in misura superiore ad un

ventesimo e/o ne alterassero in modo rilevante la suddivisione; in ogni caso le parti

convengono che la determinazione del prezzo è stata convenuta con riferimento ad

una vendita "a corpo" e non "a misura".

b) Le porzioni immobiliari verranno trasferite al promissario libere da iscrizioni ipotecarie,

privilegi anche fiscali, o trascrizioni pregiudizievoli, ad eccezione dell'eventuale

iscrizione relativa al mutuo di cui al successivo art. 4 e saranno altresì libere da pesi

ed oneri di qualsiasi genere e da servitù passive, ad eccezione di quelle risultanti dagli

atti d'obbligo o dalle convenzioni urbanistiche citati in premessa o che verranno in

seguito stipulati, nonché di quelle ulteriori servitù ed atti d'obbligo in favore di enti

gestori di utenze di pubblica utilità (ENEL, ACQUEDOTTO, ITALGAS, ecc.)

eventualmente occorrenti per l'allacciamento dell'immobile alle reti dei servizi pubblici

medesimi oppure a favore del Comune e/o altri enti pubblici per il rilascio o la

conferma dei titoli abilitativi tutte inerenti il complesso immobiliare; al riguardo, il

promittente comunicherà al promissario il contenuto degli atti in discorso che

dovessero essere stipulati successivamente al presente contratto.

Con riferimento alla libertà delle porzioni immobiliari da iscrizioni, trascrizioni

pregiudizievoli, il promittente dichiara e garantisce che a tutt'oggi le stesse unità

immobiliari risultano libere da qualsiasi peso o gravame (ovvero gravate da17: )

Con riferimento al mutuo edilizio in corso il promittente dichiara e garantisce che il

rapporto contrattuale di finanziamento di cui sopra è in uno stato di regolare

esecuzione, che gli obblighi dallo stesso assunti verso la banca con tale contratto sono

stati finora regolarmente adempiuti, in particolare per quanto concerne la restituzione

del capitale mutuato ed il pagamento dei relativi interessi, e che non sussiste alcuna

ragione di controversia tra il promittente e la banca in ordine a detto contratto;

c) La proprietà condominiale avrà riguardo agli spazi ed all'area indicativamente

contornati in colore verde nella planimetria generale dell'immobile consistente, per la

parte qui allegata, a stralcio degli elaborati del progetto presentato (ovvero da ultimo

assentito), precisandosi che tali spazi ed area potrebbero subire eventuali modifiche in

conseguenza della migliore esecuzione dell'opera nonché della necessità di dismissioni,

17 citare estremi di eventuali iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli e relativo ammontare, il soggetto a cui

favore risultano ed il titolo dal quale derivano. In caso di esistenza di gravami le parti dovranno espressamente concordare gli obblighi del costruttore ad essi connessi prevedendo in particolare se tali obblighi (che potranno ad esempio anche consistere nel provvedere alla loro cancellazione o restrizione con liberazione delle unità immobiliari in oggetto) debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita.

ANCE CALABRIA 57

costituzioni di servitù, atti d'obbligo a favore del Comune e/o degli enti gestori di

utenze pubbliche.

Le parti convengono espressamente che è fatto divieto al promissario di cedere il

presente contratto senza il preventivo consenso scritto del promittente.

2.REGOLAMENTO DI CONDOMINIO ED AMMINISTRAZIONE

Essendo necessario, ai sensi dell'art. 1138 c.c., procedere alla formazione di un

regolamento di condominio che, allo stato, non è possibile redigere essendo l'immobile

ancora in corso di costruzione e, conseguentemente, non essendo ancora individuabili

eventuali servitù ed obblighi, e/o eventuali varianti, il promissario conferisce espresso

mandato irrevocabile, anche nell'interesse di terzi, al promittente di provvedere alla

redazione ed al deposito dello stesso in conformità alle norme di legge vigenti, con

indicazione delle quote di comproprietà e di concorso spese e compilazione delle tabelle

millesimali, impegnandosi fin d'ora a ratificarne l'operato ed a confermare tale mandato

anche nel contratto definitivo di vendita ove a quella data il regolamento di condominio

non fosse stato ancora redatto e/o depositato. Essendo altresì necessario provvedere

intanto all'amministrazione dell'immobile, il promissario conferisce del pari mandato al

promittente di procedere alla nomina di un amministratore sino a quando non si sia

proceduto alla stipula degli atti notarili di vendita per almeno ....... per cento delle unità

immobiliari formanti parte dell'edificio e comunque non oltre il termine di anni due dalla

stipula del primo atto notarile di vendita.

3. CONSEGNA

Salvo cause di forza maggiore, o per atti od omissioni non imputabili al promittente,

l'ultimazione dei lavori edilizi per l'intervento di cui in oggetto dovrà avvenire entro il ....

e la consegna al promissario delle porzioni immobiliari in oggetto libere da persone e

cose e perfettamente ultimate in ogni loro parte avverrà entro i successivi ... giorni.

(eventuale: a norma della lettera e) dell'art. 6 del d.lgs. n. .... del .... è in facoltà delle

parti altresì prevedere anche termini massimi di esecuzione dei lavori correlati alle varie

fasi degli stessi)

Si conviene espressamente tra le parti che in caso di ritardo superiore a giorni ....... nella

consegna di quanto in oggetto per causa imputabile al promittente, quest'ultimo

corrisponderà al promissario una penale giornaliera nella misura pari ad Euro ......; nulla

sarà dovuto se l'eventuale ritardo nella consegna rimanesse nell'ambito dei suddetti

giorni ......

Il promissario, tenuto conto che il fabbricato di cui fanno parte le porzioni immobiliari in

oggetto è costituito anche da altre unità immobiliari e dalle parti comuni, dà il proprio

consenso a considerare ultimate le porzioni immobiliari ad esso promesse in vendita

ANCE CALABRIA 58

anche quando non fossero del tutto terminate le opere di rifinitura relative alle parti

comuni ed alle altre unità di proprietà esclusiva, fatta eccezione, per le parti comuni,

delle certificazioni in materia di conformità e sicurezza degli impianti e fermo restando

l'obbligo del promittente all'ultimazione dell'intera opera entro la data ultima del ......

sempre fatte salve cause di forza maggiore o per atti od omissioni non imputabili al

promittente stesso.

Il promissario si impegna a prendere in consegna le porzioni immobiliari in oggetto entro

..... giorni dalla comunicazione scritta del promittente dell'ultimazione come sopra

definita, assumendosi dalla data della consegna o comunque decorso.... giorni da tale

comunicazione tutti gli oneri gravanti sulle porzioni stesse nonché l'onere dell'eventuale

quota di mutuo (interessi anche di preammortamento e capitale) di cui all'art.5, lettera

b).

Contestualmente alla consegna del possesso verrà effettuato un collaudo di tutti gli

impianti e un sopralluogo per la verifica dello stato dei luoghi e della rispondenza del

realizzato a quanto concordato.

Il promittente garantisce fin d'ora che le porzioni immobiliari in oggetto saranno

realizzate e si troveranno alla data della consegna in stadio tale da consentire il rilascio

del certificato di agibilità; eventuali ritardi nel rilascio medesimo da parte della

competente amministrazione comunale non potranno essere addebitati al promittente,

ferma comunque l'obbligazione di quest'ultimo a farne conseguire il rilascio stesso. Il

promittente peraltro si obbliga a presentare al competente Comune, prima della data di

stipula del contratto notarile definitivo di vendita, tutta la documentazione necessaria ai

sensi degli artt. 24 e 25 del d.p.r. 6 giugno 2001 n. 380, affinché, con il decorso del

termine di legge, si intenda attestata l'agibilità del complesso.

Ove la consegna delle porzioni immobiliari avvenisse prima del rilascio della licenza di

agibilità, il promissario potrà disporne ai soli fini della predisposizione delle unità stesse,

assumendo sin d'ora impegno a non utilizzarle ai fini cui sono destinate ed a tenere

manlevato ed indenne il promittente da eventuali sanzioni anche amministrative

conseguenti alla prematura occupazione ed utilizzo delle unità in questione.

Nell'ipotesi in cui il presente contratto dovesse essere risolto successivamente alla

consegna al promissario delle porzioni immobiliari in oggetto senza che sia stato ancora

stipulato il contratto definitivo di vendita, il promissario stesso sarà tenuto a farne

restituzione al promittente, liberi da persone e cose, entro e non oltre giorni ...... dalla

data in cui il promittente ne abbia fatto richiesta; fatto salvo il diritto al risarcimento degli

eventuali maggiori danni, il promissario sarà tenuto a corrispondere una penale di euro

...... per ogni giorno di ritardo nella riconsegna.

Anche contestualmente alla detta riconsegna del possesso verrà effettuato un collaudo di

tutti gli impianti e un sopralluogo per la verifica dello stato dei luoghi.

ANCE CALABRIA 59

4. PREZZO E MODALITA' DI PAGAMENTO

Il prezzo della vendita qui promessa, fatto salvo quanto meglio precisato al successivo

art. 7, Esecuzione delle opere, è stato tra le parti convenuto ed accettato "a corpo" nella

complessiva somma di euro ...., oltre Iva nella misura di legge, e verrà corrisposto, per

le tranches successiva a quella in data odierna, a mezzo bonifico bancario sul conto

corrente n. .... intestato al promittente in essere presso l'agenzia n. .... della banca ....

codice Abi ... Cab ... Cin ... (ovvero versamento sul conto corrente postale n. ....

intestato al promittente ovvero a mezzo assegni bancari/circolari non trasferibili all'ordine

del promittente).

Il promittente si obbliga a comunicare in forma scritta al promissario eventuali variazioni

del numero del conto o delle sue coordinate bancarie o postali.

Si conviene che detto prezzo sia corrisposto come segue18:

a) quanto ad euro ...... a titolo di caparra confirmatoria/penitenziale a mezzo consegna di

assegno (descrivere titolo) non trasferibile all'ordine del promittente che con la

sottoscrizione del presente atto ne rilascia quietanza, salvo il buon fine del titolo

sudddescritto;

b) quanto ad euro ...... a titolo di integrazione della caparra/acconto prezzo entro il

.......... (a data fissa ovvero a stato avanzamento lavori);

c), d), e) quanto ad euro ...... a titolo di integrazione della caparra/acconto prezzo entro

il .......... (a data fissa ovvero a stato avanzamento lavori);

f) quanto ad euro ....... contestualmente alla consegna delle unità immobiliari in oggetto.

Il promissario si riserva di procedere al saldo del residuo prezzo di cui alla presente

lettera f) anche attraverso accollo di una quota da frazionarsi del mutuo edilizio richiesto

(o che dovesse essere richiesto) dal promittente; detto accollo dovrà essere perfezionato

alla stipula del contratto notarile definitivo di vendita; il promissario si obbliga a

comunicare al promittente l'intenzione di accollarsi detta quota di mutuo da frazionarsi

entro la data del ........., specificandone contestualmente l'importo che non potrà essere

in ogni caso superiore a quanto previsto nella presente lettera f).

Il promittente non assume alcuna responsabilità in ordine a eventuali dinieghi dell'istituto

bancario per acconsentire, ove necessario, al richiesto accollo. In tal caso, il promissario

dovrà procedere al saldo del residuo prezzo comunque entro il termine suddetto

eventualmente anche usufruendo di mutuo da richiedersi a sue cura e spese ad altro

istituto di credito.

18 Si ricorda che le somme corrisposte a titolo di caparra non dovranno essere soggette ad IVA a differenza di

quelle ricevute a titolo di acconto prezzo per le quali dovrà essere emessa fattura e quindi le medesime dovranno essere maggiorate dell'IVA da commisurarsi con l'aliquota propria del trasferimento.

ANCE CALABRIA 60

In proposito, il promittente dichiara di aver contratto19 un mutuo edilizio di euro ....

garantito da ipoteca per euro ... gravante sull'intero compendio in oggetto, stipulato con

la banca ..... con atto a rogito Notaio

g) quanto ad euro ..... verranno corrisposti mediante n. .... rate di euro .... ciascuna

scadenti mensilmente/trimestralmente a partire dal .... e fino al ....; a fronte del

pagamento di detto importo dilazionato il promissario si obbliga a rilasciare al

promittente, contestualmente alla stipula del contratto definitivo di vendita,

corrispondenti effetti cambiari che il promittente stesso nella medesima sede si riserva di

richiedere siano da garantirsi ipotecariamente sulle porzioni immobiliari in oggetto.

Il promittente consegna al promissario che la ritira la fideiussione n. ..... rilasciata da

...... in data ..... a norma degli artt. 2 e 3 del d. lgs. n. 122 del 20 giugno 2005; il

promissario dichiara che la fideiussione a lui consegnata presenta tutte le caratteristiche

previste dalla legge e pertanto riconosce con ciò adempiuta l'obbligazione posta a carico

del promittente dal d. lgs. sopra richiamato.

5. SPESE ED ONERI A CARICO DEL PROMISSARIO

Sono a carico del promissario, che dovrà provvedere ai relativi pagamenti

contestualmente alla stipula del contratto definitivo di vendita:

- nell'ipotesi di accollo di mutuo: le spese relative che vengono sin d'ora forfetariamente

fissate nella misura del .... per cento sull'importo nominale della quota accollata che

dovranno essere versate in favore del promittente ;

- nell'ipotesi di rateizzazione con scadenza successiva alla stipula del contratto

definitivo: le spese degli effetti cambiari e dell'iscrizione ipotecaria eventualmente

richiesta; rimarranno altresì a carico del promissario anche le spese della cancellazione

dell'ipoteca da corrispondersi successivamente;

- l'IVA nella misura di legge, che dovrà essere versata in favore del promittente, con

impegno del promissario di conguagliare la maggiore imposta dovuta qualora

l'amministrazione finanziaria lo ritenesse necessario anche in relazione al non

riconoscimento della spettanza di norme agevolative applicate;

- le spese e gli oneri relativi alla stesura, deposito, registrazione e trascrizione del

regolamento di condominio ed all'intera pratica di accatastamento in tutto nella misura

complessiva forfettariamente determinata nel .... per cento del prezzo di vendita.

6. IMPIANTI ED AUTORIZZAZIONI

Il promittente provvederà ad installare impianti a norma di legge (centrale termica,

19 inserire estremi completi contratto di mutuo ed eventuali erogazioni e frazionamento.

ANCE CALABRIA 61

elementi di riscaldamento, ascensore, ecc. ..), assicurandone il loro allacciamento alla

necessaria e relativa rete di servizio. Qualora in corso di esecuzione dello stabile

dovessero intervenire nuove disposizioni, anche tecniche, in forza delle quali si debba

procedere all'installazione di impianti diversi e di maggior costo rispetto a quelli previsti

in sede progettuale ed indicati nella descrizione tecnica di cui al punto H) delle premesse,

detti maggiori costi verranno addebitati al promissario con facoltà per lo stesso di

recedere dal contratto qualora tali maggiori costi dovessero superare il ventesimo del

prezzo originariamente pattuito.

7. ESECUZIONE DELLE OPERE E FACOLTA' DI RECESSO

a) ESECUZIONE DELLE OPERE E MODIFICHE NECESSARIE

Le opere saranno realizzate in conformità alle previsioni del progetto, quale approvato

dall'amministrazione comunale con i provvedimenti di cui alle premesse, ed eventuali

successive varianti che non pregiudichino i locali promessi in vendita, sì come già indicato

all'art. 1 lett. a).

Si allega al presente contratto sotto la lettera ...... il capitolato della costruzione

contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi e l'elenco delle rifiniture e degli

accessori convenuti e compresi nel prezzo sopra indicato.

Il promittente, in considerazione dei motivi illustrati in premessa ed al precedente art. 1,

si riserva la facoltà di apportare al progetto tutte le modifiche che si rendessero

necessarie.

Il promittente garantisce l'esecuzione dei lavori a regola d'arte ed in conformità alle

vigenti norme di legge, regolamentari ed urbanistiche, nonché ai titoli abilitativi alla

costruzione in premessa citati, con le relative prescrizioni ed eventuali varianti

autorizzate.

b) FACOLTA' DI RECESSO

Qualora le modifiche di cui al precedente punto del presente articolo dovessero

comportare un aumento del prezzo, il promittente provvederà a comunicarlo al

promissario, restando inteso che, qualora l'aumento del prezzo dovesse risultare

superiore ad un ventesimo del prezzo totale della vendita, il promissario avrà facoltà di

comunicare, per scritto, entro quindici giorni dal ricevimento della comunicazione del

promittente, la propria decisione di recedere dal contratto; in tale ipotesi, il promittente

sarà tenuto a restituire, senza interessi, le somme percepite previa deduzione del

corrispettivo pattuito per le opere di cui al successivo art. 8, per quanto eseguito.

8. MODIFICHE ONEROSE

a) il promissario potrà richiedere in corso d'opera solo modifiche che non comportino

variazioni del progetto approvato a seguito dei provvedimenti abilitativi alla costruzione

ANCE CALABRIA 62

sopra richiamati;

b) i necessari adempimenti relativi alle opere interne richieste saranno predisposti a

spese del promissario, esonerando espressamente il promittente da ogni responsabilità e

conseguenze patrimoniali al riguardo. La consegna delle porzioni immobiliari si intende di

conseguenza prorogata per il tempo necessario per la presentazione degli adempimenti e

per la realizzazione delle opere da essi previste;

c) le parti dovranno preventivamente concordare per scritto il maggior costo corrente per

la realizzazione delle opere e le relative modalità di pagamento.

9. ATTO NOTARILE DEFINITIVO DI VENDITA

L'atto notarile definitivo di vendita da stipularsi nella forma dell'atto pubblico o della

scrittura privata autenticata verrà ricevuto o autenticato da notaio scelto dalla parte .... e

comunicato all'altra parte almeno un mese prima della ; detto atto dovrà essere stipulato

entro ... mesi dalla (ovvero contestualmente alla) consegna.

Il promittente provvederà, a sue cura e spese, a mettere a disposizione del predetto

Notaio rogante, con congruo anticipo, tutta la documentazione da questo richiesta per la

stipula.

Le parti si danno reciproco atto che in ogni caso, a norma dell'art. 8 del d.lgs. n. 122 del

20 giugno 2005, l'atto notarile definitivo di vendita non potrà essere stipulato prima del

frazionamento in quote del mutuo edilizio di cui in premessa e del perfezionamento di un

titolo idoneo ad ottenere la cancellazione od il frazionamento dell'ipoteca a garanzia del

finanziamento stesso o del pignoramento eventualmente gravante sull'immobile.

A norma dell'art. 4 del d. lgs. n. 122 del 20 giugno 2005 il promittente si obbliga a

consegnare al promissario, contestualmente alla stipula del contratto notarile definitivo di

vendita, una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio del promissario

stesso e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e

diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'art. 1669 c.c.,

derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per

vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente

alla stipula del contratto in argomento.

10. SPESE, IMPOSTE E TASSE

Le spese del presente preliminare e dell'atto di trasferimento, tasse ed oneri fiscali, si

convengono a carico del promissario.

11. INTERESSI

Ferma la facoltà di cui al successivo art. 13, nell'ipotesi di ritardato pagamento al

promittente di qualsivoglia somma di danaro allo stesso dovuta dal promissario in

ANCE CALABRIA 63

dipendenza del presente contratto, verrà applicato un tasso di interesse pari all'euribor a

sei mesi vigente all'epoca dell'inadempimento, maggiorato del ... per cento, in misura

d'anno.

12. MODIFICHE ED INTEGRAZIONI

Qualunque aggiunta o modifica del presente atto dovrà risultare da atto scritto.

13. CLAUSOLA RISOLUTIVA ESPRESSA

La mancata osservanza da parte del promissario di quanto previsto ai precedenti artt. 4,

5 e 8, darà facoltà al promittente di risolvere il presente contratto ai sensi dell'art. 1456

c.c..

14. AUTORIZZAZIONI

Le parti si concedono reciproca autorizzazione al trattamento dei propri dati personali ai

sensi del Codice in materia di protezione dei dati personali di cui al d. lgs. 30 giugno

2003 n. 196, in relazione agli adempimenti posti a loro rispettivo carico dalla legge e dal

presente contratto.

data

IL PROMITTENTE IL PROMISSARIO

firma

Il promissario dichiara, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1341 c.c., di aver esaminato

e di approvare esplicitamente quanto contenuto nei seguenti articoli:

3. Consegna

7. Esecuzione delle opere

14. Clausola risolutiva espressa

IL PROMISSARIO

firma

-----------------------

*N.B. schema da utilizzarsi per le ipotesi di contratto preliminare di compravendita sotto forma di

scrittura privata avente ad oggetto immobili con qualunque destinazione nel quale promittente

venditore è una impresa e promissario acquirente è una persona fisica; il contratto va redatto in

carta regolarizzata nel bollo.

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ANCE · ANCE CALABRIA 2 In copertina sketch by Renzo Piano - Schlumberger Facilities Restructuring...

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