li il CONSULENTE

PATRIZIA CLEMENTI

L'Agenzia del territorio ha pro-ceduto nell' attività - iniziata nel2007e disciplinata dall'articolo 2,comma 36delD.L. 2692/2006 -vol-ta alla regolarizzazione dei co-siddetti fabbricati fantasma,quelli, cioè, che non erano maistati dichiarati al Catasto o cheavevano subito variazioni nondenunciate. Attraverso un pro-cesso basato sulla sovrapposizio-ne delle ortofoto aeree ad alta ri-soluzione alla cartografia cata-stale, sono state individuate oltredue milioni di particelle del Ca-tasto-terreni, nelle quali risulta-va l'esistenza di fabbricati nonpresenti nelle banche dati cata-stali. Gli elenchi dei comuni neiquali è stata accertata la presen-za di immobili o di ampliamentidi èostruzioni non dichiarati so-no stati via via pubblicati nellaGazzetta Ufficiale ed entro settemesi dalla pubblicazione i pro-prietari degli immobili identifi-cati dovevano provvedere a re-golarizzare la propria posizionepresentando la denuncia in cata-sto; i termini per la regolarizza- .zione erano poi stati prorogati fi-no al 30 aprile 2011 (cfr. art. 19,D.L. 78/2012 e art. 2, D.L.225/2010).Scaduti i termini per la rego-

larizzazione l'Agenzia del terri-torio doveva provvedere àd attri-buire una rendita presunta (etransitoria) agli immobili i cuiproprietari erano rimasti inerti.L'Agenzia ha completato questafase e ha reso noto che, a partiredal 3 maggio e fmo al z luglio gliatti relativi all'attribuzione dellarendita presunta dei fabbricati inquestione sono pubblicati all'Al-bo pretorio dei comuni.1. La consultazione delle

particelle. La lista delle parti-celle di terreno sulle quali risul-tano fabbricati non dichiaratipuò essere consultata, oltre chepresso l'Ufficio provinciale del-l'Agenzia del territorio compe-tente e presso la sede del comuneinteressato, anche StÙ sito dell' A-genzia del territorio, attraversoil servizio di consultazione onli-ne. Inserendo gli identificativi ca-tastali si può infatti appurare se,con riferimento alla particella diinteresse, sono state attribuiterendite presunte e, in caso posi-

- tivo, è possibile conoscere il pro-tocollo del relativo avviso di ac-certamento e l'elenco delle unitàimmobiliari oggetto di attribu-zione di rendita presunta.2. La notifica dell'accerta-

mento. In considerazione dellagrande quantità di rendite pre-sunte attribuite è stata prevista u-na particolare modalità per la no-tifica dei relativi avvisi di accer-tamento; essi sono notificati a cu-ra degli uffici dell' Agenzia delterritorio mediante affissione al-l'Albo pretorio dei comuni in cuisono ubicati gli immobili (cfrart.2, c.5-bis, D.L. 22512010; si ve-da anche il Provvedimento del-l'Agenzia 19.4.2011, n. 24826 e la

~ L'Agenzia del territorio ha attribuito ivalori presunti agli edifici

Una «rendi -sicuper ifabb ·eatì fantasma

Circolare 18.11.2011, n. 7). E inol-tre stabilito che dell'avvenuta af-fissione sia data notizia con uncomunicato da pubblicare nellaGazzetta Ufficiale, sul sito inter-net dell' Agenzia del territorio,presso gli uffici provinciali del-l'Agenzia del territorio e pressoil comune interessato.Gli identificativi catastali del

fabbricato oggetto di attribuzio-

accatastamento dell'immobile, inquanto le sue caratteristiche loconnotano come non accatasta-bile;- quando è stata presentata u-

na dichiarazione di aggiorna-mento catastale, sia essa una nuo-va iscrizione o una variazione;- quando la quantificazione

delle sanzioni, dei tributi e deglioneri risultano errati.

fattispecie per le quali la Circo-lare 712011 prevede l'istituto del-l'autotutela; sembrerebbe quin-di che per alcuni errorila rettifi-ca sarà abbastanza automatica.L'Agenzia esclude invece che pos-sa darsi corso al riesame in au-totutela degli avvisi di accerta-mento quando le eccezioni ri-guardino aeueruuali errori o ine-sattezze di elementi, dati o para-metri utilizzati per la determina-zione della rendita presunta»(Circ. 7/2011). Ciò «in considera-zione della peculiare natura delprocedimento di attribuzione del-la rendita presunta, nonché del ca-rattere presuntioo e transitorio»della rendita attribuita, che è in-dividuata, a seguito di sopral-luogo, in base a criteri semplifi-cati defmiti dal Provvedimento19.4.2011, n. 24826. In questi casiil rimedio suggerito è quello del-la presentazione della dichiara-zione di aggiornamento catasta-le, con la procedura DOCFA, pre-via presentazione dei necessariatti di aggiornamento cartogra-fico, da effettuare con PREGEO.Resta sempre possibile presenta-re ricorso innanzi la Commis-sione tributaria provinciale com-petente entro il termine ordina-rio di sessanta giorni, che decor-rono trascorsi i sessanta giornidalla data di pubblicazione sullaGazzetta Ufficiale del comunica-to dell' Agenzia che dà notizia del-l'avvenuta affissione degli avvisidi accertamento all' Albo preto-rio comunale (quindi i sessantagiorni per impugnare l'atto de-corrono dal 2 luglio ).4. La regolarizzazione dei

fabbricati accertati. L'attribu-zione della rendita transitorianon fa venir meno la necessitàdell'iscrizione in catasto del fab-bricato non dichiarato, attraver-so la predisposizione della di-chiarazione di aggiornamentocon procedura DOCFA.Al riguardo l'articolo 11, com-

ma 7 delD.L. 1612012 ha dispostoche i proprietari degli immobilioggetto di pubblicazione ai qua-li è stata attribuita la rendita pre-sunta, sono comunque tenuti apresentare le relative dichiara-zioni di aggiornamento catasta-le. entro 120 giorni dalla data dipubblicazione nella Gazzetta Uf-ficiale del comunicato che da at-to dell'àffissìone degli elenchi al-l'Albo pretorio comunale. Inmancanza le procedure sarannoeseguite d'ufficio con oneri a ca-rico dei proprietari e si rende-ranno applicabili le ulteriori san-zioni ammìnìstratìve (in misuraquadruplicata dall'articolo 2 delD.Lgs. 2112011)che vanno da 1.032a 8.264 euro.5. Efficacia della rendita

presunta. La rendita attribuitaagli immobili fantasma, in dero-ga alle ordinarie disposizioni,produce effetti fiscali retro atti-vamente; l'articolo 2, comma 5-

bis prevede infatti che, sia dellarendita catastale presunta, siaquella successivamente dichia-rata dal proprietario come ren-dita proposta o attribuita d'uffi-cio come rendita catastale defi-nitiva decorra, agli effetti fiscali,a partire dal 2007. È fatta salva lapossibilità per il contribuente difornire, in sede di autotutela, pro-ve' idonee a dimostrare una di-versa decorrenza.La retroattività dell'efficacia

della rendita comporta la neces-sità di liquidare le imposte (IRESe rCI) a partire da 2007 e di effet-tuare i relativi versamenti, au-mentati degli interessi e dellesanzioni per omesso o insuffi-ciente versamento e/o per di-chiarazione infedele (con la pos-sibilità di aderire, ove ancora pos-sibile, al ravvedimento operoso).Nel caso in cui gli immobili nonacca tastati fossero esenti dall'u-na e/o dall'altra imposta, non sa-rebbero dovuti versamenti di im-poste, ma sarebbero comunqueapplicabili le sanzioni per la man-cata dichiarazione ai fini rcr, in-trodotta per i fabbricati esenti,dal 2008. L'efficacia retroattivadella rendita presunta cessa di a-vere effetto con la formale attri-buzione della rendita defmitiva,che, come abbiamo visto, a suavolta ha effetto retroattivo a fardata dal 2007. Per questo motivol'articolo 2, comma 5-bis del D.L.255/2010 stabilisce che (li tributi,erariali e locali, commisurati al-la base imponibile determinatacon riferimento alla rendita cata-stale presunta, sono corrisposti atitolo di acconto e salvo congua-glio». La rendita presunta, quin-di, serve a determinare la baseimponibile su cui calcolare e ver-sare i tributi per gli anni 2007e se-guenti, nelle more dell'accata-stamento definitivo. Una voltache ciò sia avvenuto sarà neces-sario riliquidare i tributi sullabase della rendita defmitiva.6. Profili di irregolarità ur-

banistica. 1'accatastamento deifabbricati non dichiarati non sa-na le eventuali irregolarità ur-banistiche; l'articolo 19 del D.L.78/2010 stabilisce che l'Agenziadel territorio «rende disponibiliai comuni le dichiarazioni di ac-catastamento per i controlli diconformità urbanistico-edilizia,attraverso il Portale per i Comu-ni». Circa la possibilità di sanarel'illecito urbanistico occorre fareriferimento all'articolo 36, com-ma 1 del D.P.R. 380/2001 che su-bordina la possibilità di conse-guire il titolo autorizzativo in sa-natoria alla circostanza che (d 'in-tervento risulti conforme alla di-sciplina urbanistica ed edilizia vi-gente: sia al momento della rea-lizzazione dello stesso, sia al mo-mento della presentazione delladomanda». Sè le condizioni ri-chieste Sono verificate sarà pos-sibile presentare un'istanza, cor-redata dei relativi elaborati tec-nici, volta ad ottenere il titolo insanatoria.

Gli identifìcativi catastali oggetto diattribuzione della rendita presunta sonodisponibili sul sito dell'Agenzia delterritorio e negli uffici provincialine della rendita presunta sono di-sponibili sul sito dell' Agenzia delterritorio e presso gli uffici pro-vinciali dell' Agenzia stessa. È i-noltre possibile chiedere al co-mune lastampadeìl'avvìso dì ac-certamento. Con l'avviso di ac-certamento, oltre all'attribuzio-ne della rendita presunta, ven-gono irrogate le sanzìoni previstedall'articolo 31 del R.D.L. 652/1939e liquidati i tributi speciali e glioneri determinati ai sensi del,Provvedimento dell'Agenzia delterritorio 19.4.2011, n. 24826.3. Il riesame e l'impugna-

zìone dell'accertamento. Con-tro l'avviso di accertamento con-nesso all' attribuzione della ren-dita presunta è possibile avva-lersi dell'istituto dell'autotutela,ma - a parere della Circolare712011- solo in limitati casi:- quando c'è un errore nell'in-

testazione della particella su cuiè edificato il fabbricato non di-chiarato;- quando è necessario verifi-

care la sussistenza dell'obbligo di

Sul sito dell' Agenzia del terri-torio si evidenzia inoltre che glielenchi potrebbero contenereparticelle per le quali non ricor-re l'obbligo di dichiarazione; sitratta dei casi di:-fabbricato/ampliamento già

dichiarato al Catasto,- accatastamento dell'immo-

bile avvenuto dopo la pubblica-zione del comunicato in Gazzet-ta Ufficiale,- fabbricato demolito,- tipologia difabbricato esen-

te da accatastamento,- fabbricato non esistente SlÙ

terreno indicato.In questi casi viene consiglia-

to di fare una specifica segnala-zione mediante il servizio onlineo utilizzando il «Modulo segna-lazioni incoerenze», la. cui bozzapuò essere scaricata dal sito o chesi può ritirare pressi gli Ufficiprovinciali o presso i comuni, daconsegnare a mano o inviare perposta all'Ufficio provinciale com-petente. Si può notare che alcu-ne delle ipotesi rientrano nelle © RIPRODUZIONE RISERVAr"