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li il CONSULENTE PATRIZIA CLEMENTI L'Agenzia del territorio ha pro- ceduto nell' attività - iniziata nel 2007e disciplinata dall'articolo 2, comma 36delD.L. 2692/2006 -vol- ta alla regolarizzazione dei co- siddetti fabbricati fantasma, quelli, cioè, che non erano mai stati dichiarati al Catasto o che avevano subito variazioni non denunciate. Attraverso un pro- cesso basato sulla sovrapposizio- ne delle ortofoto aeree ad alta ri- soluzione alla cartografia cata- stale, sono state individuate oltre due milioni di particelle del Ca- tasto-terreni, nelle quali risulta- va l'esistenza di fabbricati non presenti nelle banche dati cata- stali. Gli elenchi dei comuni nei quali è stata accertata la presen- za di immobili o di ampliamenti di èostruzioni non dichiarati so- no stati via via pubblicati nella Gazzetta Ufficiale ed entro sette mesi dalla pubblicazione i pro- prietari degli immobili identifi- cati dovevano provvedere a re- golarizzare la propria posizione presentando la denuncia in cata- sto; i termini per la regolarizza- . zione erano poi stati prorogati fi- no al 30 aprile 2011 (cfr. art. 19, D.L. 78/2012 e art. 2, D.L. 225/2010). Scaduti i termini per la rego- larizzazione l'Agenzia del terri- torio doveva provvedere àd attri- buire una rendita presunta (e transitoria) agli immobili i cui proprietari erano rimasti inerti. L'Agenzia ha completato questa fase e ha reso noto che, a partire dal 3 maggio e fmo al z luglio gli atti relativi all'attribuzione della rendita presunta dei fabbricati in questione sono pubblicati all'Al- bo pretorio dei comuni. 1. La consultazione delle particelle. La lista delle parti- celle di terreno sulle quali risul- tano fabbricati non dichiarati può essere consultata, oltre che presso l'Ufficio provinciale del- l'Agenzia del territorio compe- tente e presso la sede del comune interessato, anche StÙ sito dell' A- genzia del territorio, attraverso il servizio di consultazione onli- ne. Inserendo gli identificativi ca- tastali si può infatti appurare se, con riferimento alla particella di interesse, sono state attribuite rendite presunte e, in caso posi- tivo, è possibile conoscere il pro- tocollo del relativo avviso di ac- certamento e l'elenco delle unità immobiliari oggetto di attribu- zione di rendita presunta. 2. La notifica dell'accerta- mento. In considerazione della grande quantità di rendite pre- sunte attribuite è stata prevista u- na particolare modalità per la no- tifica dei relativi avvisi di accer- tamento; essi sono notificati a cu- ra degli uffici dell' Agenzia del territorio mediante affissione al- l'Albo pretorio dei comuni in cui sono ubicati gli immobili (cfr art.2, c.5-bis, D.L. 22512010; si ve- da anche il Provvedimento del- l'Agenzia 19.4.2011, n. 24826 e la ~ L'Agenzia del territorio ha attribuito i valori presunti agli edifici Una «rendi -sicu per i fabb · eatì fantasma Circolare 18.11.2011, n. 7). E inol- tre stabilito che dell'avvenuta af- fissione sia data notizia con un comunicato da pubblicare nella Gazzetta Ufficiale, sul sito inter- net dell' Agenzia del territorio, presso gli uffici provinciali del- l'Agenzia del territorio e presso il comune interessato. Gli identificativi catastali del fabbricato oggetto di attribuzio- accatastamento dell'immobile, in quanto le sue caratteristiche lo connotano come non accatasta- bile; - quando è stata presentata u- na dichiarazione di aggiorna- mento catastale, sia essa una nuo- va iscrizione o una variazione; - quando la quantificazione delle sanzioni, dei tributi e degli oneri risultano errati. fattispecie per le quali la Circo- lare 712011prevede l'istituto del- l'autotutela; sembrerebbe quin- di che per alcuni errorila rettifi- ca sarà abbastanza automatica. L'Agenzia esclude invece che pos- sa darsi corso al riesame in au- totutela degli avvisi di accerta- mento quando le eccezioni ri- guardino aeueruuali errori o ine- sattezze di elementi, dati o para- metri utilizzati per la determina- zione della rendita presunta» (Circ. 7/2011). Ciò «in considera- zione della peculiare natura del procedimento di attribuzione del- la rendita presunta, nonché del ca- rattere presuntioo e transitorio» della rendita attribuita, che è in- dividuata, a seguito di sopral- luogo, in base a criteri semplifi- cati defmiti dal Provvedimento 19.4.2011, n. 24826. In questi casi il rimedio suggerito è quello del- la presentazione della dichiara- zione di aggiornamento catasta- le, con la procedura DOCFA, pre- via presentazione dei necessari atti di aggiornamento cartogra- fico, da effettuare con PREGEO. Resta sempre possibile presenta- re ricorso innanzi la Commis- sione tributaria provinciale com- petente entro il termine ordina- rio di sessanta giorni, che decor- rono trascorsi i sessanta giorni dalla data di pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale del comunica- to dell' Agenzia che dà notizia del- l'avvenuta affissione degli avvisi di accertamento all' Albo preto- rio comunale (quindi i sessanta giorni per impugnare l'atto de- corrono dal 2 luglio ). 4. La regolarizzazione dei fabbricati accertati. L'attribu- zione della rendita transitoria non fa venir meno la necessità dell'iscrizione in catasto del fab- bricato non dichiarato, attraver- so la predisposizione della di- chiarazione di aggiornamento con procedura DOCFA. Al riguardo l'articolo 11, com- ma 7 delD.L. 1612012ha disposto che i proprietari degli immobili oggetto di pubblicazione ai qua- li è stata attribuita la rendita pre- sunta, sono comunque tenuti a presentare le relative dichiara- zioni di aggiornamento catasta- le. entro 120 giorni dalla data di pubblicazione nella Gazzetta Uf- ficiale del comunicato che da at- to dell'àffissìone degli elenchi al- l'Albo pretorio comunale. In mancanza le procedure saranno eseguite d'ufficio con oneri a ca- rico dei proprietari e si rende- ranno applicabili le ulteriori san- zioni ammìnìstratìve (in misura quadruplicata dall'articolo 2 del D.Lgs. 2112011)che vanno da 1.032 a 8.264 euro. 5. Efficacia della rendita presunta. La rendita attribuita agli immobili fantasma, in dero- ga alle ordinarie disposizioni, produce effetti fiscali retro atti- vamente; l'articolo 2, comma 5- bis prevede infatti che, sia della rendita catastale presunta, sia quella successivamente dichia- rata dal proprietario come ren- dita proposta o attribuita d'uffi- cio come rendita catastale defi- nitiva decorra, agli effetti fiscali, a partire dal 2007. È fatta salva la possibilità per il contribuente di fornire, in sede di autotutela, pro- ve' idonee a dimostrare una di- versa decorrenza. La retroattività dell'efficacia della rendita comporta la neces- sità di liquidare le imposte (IRES e rCI) a partire da 2007 e di effet- tuare i relativi versamenti, au- mentati degli interessi e delle sanzioni per omesso o insuffi- ciente versamento e/o per di- chiarazione infedele (con la pos- sibilità di aderire, ove ancora pos- sibile, al ravvedimento operoso). Nel caso in cui gli immobili non acca tastati fossero esenti dall'u- na e/o dall'altra imposta, non sa- rebbero dovuti versamenti di im- poste, ma sarebbero comunque applicabili le sanzioni per la man- cata dichiarazione ai fini rcr, in- trodotta per i fabbricati esenti, dal 2008. L'efficacia retroattiva della rendita presunta cessa di a- vere effetto con la formale attri- buzione della rendita defmitiva, che, come abbiamo visto, a sua volta ha effetto retroattivo a far data dal 2007. Per questo motivo l'articolo 2, comma 5-bis del D.L. 255/2010 stabilisce che (li tributi, erariali e locali, commisurati al- la base imponibile determinata con riferimento alla rendita cata- stale presunta, sono corrisposti a titolo di acconto e salvo congua- glio». La rendita presunta, quin- di, serve a determinare la base imponibile su cui calcolare ever- sare i tributi per gli anni 2007e se- guenti, nelle more dell'accata- stamento definitivo. Una volta che ciò sia avvenuto sarà neces- sario riliquidare i tributi sulla base della rendita defmitiva. 6. Profili di irregolarità ur- banistica. 1'accatastamento dei fabbricati non dichiarati non sa- na le eventuali irregolarità ur- banistiche; l'articolo 19 del D.L. 78/2010 stabilisce che l'Agenzia del territorio «rende disponibili ai comuni le dichiarazioni di ac- catastamento per i controlli di conformità urbanistico-edilizia, attraverso il Portale per i Comu- ni». Circa la possibilità di sanare l'illecito urbanistico occorre fare riferimento all'articolo 36, com- ma 1 del D.P.R. 380/2001 che su- bordina la possibilità di conse- guire il titolo autorizzativo in sa- natoria alla circostanza che (d 'in- tervento risulti conforme alla di- sciplina urbanistica ed edilizia vi- gente: sia al momento della rea- lizzazione dello stesso, sia al mo- mento della presentazione della domanda». Sè le condizioni ri- chieste Sono verificate sarà pos- sibile presentare un'istanza, cor- redata dei relativi elaborati tec- nici, volta ad ottenere il titolo in sanatoria. Gli identifìcativi catastali oggetto di attribuzione della rendita presunta sono disponibili sul sito dell'Agenzia del territorio e negli uffici provinciali ne della rendita presunta sono di- sponibili sul sito dell' Agenzia del territorio e presso gli uffici pro- vinciali dell' Agenzia stessa. È i- noltre possibile chiedere al co- mune lastampadeìl'avvìso dì ac- certamento. Con l'avviso di ac- certamento, oltre all'attribuzio- ne della rendita presunta, ven- gono irrogate le sanzìoni previste dall'articolo 31del R.D.L. 652/1939 e liquidati i tributi speciali e gli oneri determinati ai sensi del, Provvedimento dell'Agenzia del territorio 19.4.2011, n. 24826. 3. Il riesame e l'impugna- zìone dell'accertamento. Con- tro l'avviso di accertamento con- nesso all' attribuzione della ren- dita presunta è possibile avva- lersi dell'istituto dell'autotutela, ma - a parere della Circolare 712011- solo in limitati casi: - quando c'è un errore nell'in- testazione della particella su cui è edificato il fabbricato non di- chiarato; - quando è necessario verifi- care la sussistenza dell'obbligo di Sul sito dell' Agenzia del terri- torio si evidenzia inoltre che gli elenchi potrebbero contenere particelle per le quali non ricor- re l'obbligo di dichiarazione; si tratta dei casi di: -fabbricato/ampliamento già dichiarato al Catasto, - accatastamento dell'immo- bile avvenuto dopo la pubblica- zione del comunicato in Gazzet- ta Ufficiale, - fabbricato demolito, - tipologia difabbricato esen- te da accatastamento, - fabbricato non esistente SlÙ terreno indicato. In questi casi viene consiglia- to di fare una specifica segnala- zione mediante il servizio online o utilizzando il «Modulo segna- lazioni incoerenze», la.cui bozza può essere scaricata dal sito o che si può ritirare pressi gli Uffici provinciali o presso i comuni, da consegnare a mano o inviare per posta all'Ufficio provinciale com- petente. Si può notare che alcu- ne delle ipotesi rientrano nelle © RIPRODUZIONE RISERVAr"
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li il CONSULENTE
PATRIZIA CLEMENTI
L'Agenzia del territorio ha pro-ceduto nell' attività - iniziata nel2007e disciplinata dall'articolo 2,comma 36delD.L. 2692/2006 -vol-ta alla regolarizzazione dei co-siddetti fabbricati fantasma,quelli, cioè, che non erano maistati dichiarati al Catasto o cheavevano subito variazioni nondenunciate. Attraverso un pro-cesso basato sulla sovrapposizio-ne delle ortofoto aeree ad alta ri-soluzione alla cartografia cata-stale, sono state individuate oltredue milioni di particelle del Ca-tasto-terreni, nelle quali risulta-va l'esistenza di fabbricati nonpresenti nelle banche dati cata-stali. Gli elenchi dei comuni neiquali è stata accertata la presen-za di immobili o di ampliamentidi èostruzioni non dichiarati so-no stati via via pubblicati nellaGazzetta Ufficiale ed entro settemesi dalla pubblicazione i pro-prietari degli immobili identifi-cati dovevano provvedere a re-golarizzare la propria posizionepresentando la denuncia in cata-sto; i termini per la regolarizza- .zione erano poi stati prorogati fi-no al 30 aprile 2011 (cfr. art. 19,D.L. 78/2012 e art. 2, D.L.225/2010).Scaduti i termini per la rego-
larizzazione l'Agenzia del terri-torio doveva provvedere àd attri-buire una rendita presunta (etransitoria) agli immobili i cuiproprietari erano rimasti inerti.L'Agenzia ha completato questafase e ha reso noto che, a partiredal 3 maggio e fmo al z luglio gliatti relativi all'attribuzione dellarendita presunta dei fabbricati inquestione sono pubblicati all'Al-bo pretorio dei comuni.1. La consultazione delle
particelle. La lista delle parti-celle di terreno sulle quali risul-tano fabbricati non dichiaratipuò essere consultata, oltre chepresso l'Ufficio provinciale del-l'Agenzia del territorio compe-tente e presso la sede del comuneinteressato, anche StÙ sito dell' A-genzia del territorio, attraversoil servizio di consultazione onli-ne. Inserendo gli identificativi ca-tastali si può infatti appurare se,con riferimento alla particella diinteresse, sono state attribuiterendite presunte e, in caso posi-
- tivo, è possibile conoscere il pro-tocollo del relativo avviso di ac-certamento e l'elenco delle unitàimmobiliari oggetto di attribu-zione di rendita presunta.2. La notifica dell'accerta-
mento. In considerazione dellagrande quantità di rendite pre-sunte attribuite è stata prevista u-na particolare modalità per la no-tifica dei relativi avvisi di accer-tamento; essi sono notificati a cu-ra degli uffici dell' Agenzia delterritorio mediante affissione al-l'Albo pretorio dei comuni in cuisono ubicati gli immobili (cfrart.2, c.5-bis, D.L. 22512010; si ve-da anche il Provvedimento del-l'Agenzia 19.4.2011, n. 24826 e la
~ L'Agenzia del territorio ha attribuito ivalori presunti agli edifici
Una «rendi -sicuper ifabb ·eatì fantasma
Circolare 18.11.2011, n. 7). E inol-tre stabilito che dell'avvenuta af-fissione sia data notizia con uncomunicato da pubblicare nellaGazzetta Ufficiale, sul sito inter-net dell' Agenzia del territorio,presso gli uffici provinciali del-l'Agenzia del territorio e pressoil comune interessato.Gli identificativi catastali del
fabbricato oggetto di attribuzio-
accatastamento dell'immobile, inquanto le sue caratteristiche loconnotano come non accatasta-bile;- quando è stata presentata u-
na dichiarazione di aggiorna-mento catastale, sia essa una nuo-va iscrizione o una variazione;- quando la quantificazione
delle sanzioni, dei tributi e deglioneri risultano errati.
fattispecie per le quali la Circo-lare 712011 prevede l'istituto del-l'autotutela; sembrerebbe quin-di che per alcuni errorila rettifi-ca sarà abbastanza automatica.L'Agenzia esclude invece che pos-sa darsi corso al riesame in au-totutela degli avvisi di accerta-mento quando le eccezioni ri-guardino aeueruuali errori o ine-sattezze di elementi, dati o para-metri utilizzati per la determina-zione della rendita presunta»(Circ. 7/2011). Ciò «in considera-zione della peculiare natura delprocedimento di attribuzione del-la rendita presunta, nonché del ca-rattere presuntioo e transitorio»della rendita attribuita, che è in-dividuata, a seguito di sopral-luogo, in base a criteri semplifi-cati defmiti dal Provvedimento19.4.2011, n. 24826. In questi casiil rimedio suggerito è quello del-la presentazione della dichiara-zione di aggiornamento catasta-le, con la procedura DOCFA, pre-via presentazione dei necessariatti di aggiornamento cartogra-fico, da effettuare con PREGEO.Resta sempre possibile presenta-re ricorso innanzi la Commis-sione tributaria provinciale com-petente entro il termine ordina-rio di sessanta giorni, che decor-rono trascorsi i sessanta giornidalla data di pubblicazione sullaGazzetta Ufficiale del comunica-to dell' Agenzia che dà notizia del-l'avvenuta affissione degli avvisidi accertamento all' Albo preto-rio comunale (quindi i sessantagiorni per impugnare l'atto de-corrono dal 2 luglio ).4. La regolarizzazione dei
fabbricati accertati. L'attribu-zione della rendita transitorianon fa venir meno la necessitàdell'iscrizione in catasto del fab-bricato non dichiarato, attraver-so la predisposizione della di-chiarazione di aggiornamentocon procedura DOCFA.Al riguardo l'articolo 11, com-
ma 7 delD.L. 1612012 ha dispostoche i proprietari degli immobilioggetto di pubblicazione ai qua-li è stata attribuita la rendita pre-sunta, sono comunque tenuti apresentare le relative dichiara-zioni di aggiornamento catasta-le. entro 120 giorni dalla data dipubblicazione nella Gazzetta Uf-ficiale del comunicato che da at-to dell'àffissìone degli elenchi al-l'Albo pretorio comunale. Inmancanza le procedure sarannoeseguite d'ufficio con oneri a ca-rico dei proprietari e si rende-ranno applicabili le ulteriori san-zioni ammìnìstratìve (in misuraquadruplicata dall'articolo 2 delD.Lgs. 2112011)che vanno da 1.032a 8.264 euro.5. Efficacia della rendita
presunta. La rendita attribuitaagli immobili fantasma, in dero-ga alle ordinarie disposizioni,produce effetti fiscali retro atti-vamente; l'articolo 2, comma 5-
bis prevede infatti che, sia dellarendita catastale presunta, siaquella successivamente dichia-rata dal proprietario come ren-dita proposta o attribuita d'uffi-cio come rendita catastale defi-nitiva decorra, agli effetti fiscali,a partire dal 2007. È fatta salva lapossibilità per il contribuente difornire, in sede di autotutela, pro-ve' idonee a dimostrare una di-versa decorrenza.La retroattività dell'efficacia
della rendita comporta la neces-sità di liquidare le imposte (IRESe rCI) a partire da 2007 e di effet-tuare i relativi versamenti, au-mentati degli interessi e dellesanzioni per omesso o insuffi-ciente versamento e/o per di-chiarazione infedele (con la pos-sibilità di aderire, ove ancora pos-sibile, al ravvedimento operoso).Nel caso in cui gli immobili nonacca tastati fossero esenti dall'u-na e/o dall'altra imposta, non sa-rebbero dovuti versamenti di im-poste, ma sarebbero comunqueapplicabili le sanzioni per la man-cata dichiarazione ai fini rcr, in-trodotta per i fabbricati esenti,dal 2008. L'efficacia retroattivadella rendita presunta cessa di a-vere effetto con la formale attri-buzione della rendita defmitiva,che, come abbiamo visto, a suavolta ha effetto retroattivo a fardata dal 2007. Per questo motivol'articolo 2, comma 5-bis del D.L.255/2010 stabilisce che (li tributi,erariali e locali, commisurati al-la base imponibile determinatacon riferimento alla rendita cata-stale presunta, sono corrisposti atitolo di acconto e salvo congua-glio». La rendita presunta, quin-di, serve a determinare la baseimponibile su cui calcolare e ver-sare i tributi per gli anni 2007e se-guenti, nelle more dell'accata-stamento definitivo. Una voltache ciò sia avvenuto sarà neces-sario riliquidare i tributi sullabase della rendita defmitiva.6. Profili di irregolarità ur-
banistica. 1'accatastamento deifabbricati non dichiarati non sa-na le eventuali irregolarità ur-banistiche; l'articolo 19 del D.L.78/2010 stabilisce che l'Agenziadel territorio «rende disponibiliai comuni le dichiarazioni di ac-catastamento per i controlli diconformità urbanistico-edilizia,attraverso il Portale per i Comu-ni». Circa la possibilità di sanarel'illecito urbanistico occorre fareriferimento all'articolo 36, com-ma 1 del D.P.R. 380/2001 che su-bordina la possibilità di conse-guire il titolo autorizzativo in sa-natoria alla circostanza che (d 'in-tervento risulti conforme alla di-sciplina urbanistica ed edilizia vi-gente: sia al momento della rea-lizzazione dello stesso, sia al mo-mento della presentazione delladomanda». Sè le condizioni ri-chieste Sono verificate sarà pos-sibile presentare un'istanza, cor-redata dei relativi elaborati tec-nici, volta ad ottenere il titolo insanatoria.
Gli identifìcativi catastali oggetto diattribuzione della rendita presunta sonodisponibili sul sito dell'Agenzia delterritorio e negli uffici provincialine della rendita presunta sono di-sponibili sul sito dell' Agenzia delterritorio e presso gli uffici pro-vinciali dell' Agenzia stessa. È i-noltre possibile chiedere al co-mune lastampadeìl'avvìso dì ac-certamento. Con l'avviso di ac-certamento, oltre all'attribuzio-ne della rendita presunta, ven-gono irrogate le sanzìoni previstedall'articolo 31 del R.D.L. 652/1939e liquidati i tributi speciali e glioneri determinati ai sensi del,Provvedimento dell'Agenzia delterritorio 19.4.2011, n. 24826.3. Il riesame e l'impugna-
zìone dell'accertamento. Con-tro l'avviso di accertamento con-nesso all' attribuzione della ren-dita presunta è possibile avva-lersi dell'istituto dell'autotutela,ma - a parere della Circolare712011- solo in limitati casi:- quando c'è un errore nell'in-
testazione della particella su cuiè edificato il fabbricato non di-chiarato;- quando è necessario verifi-
care la sussistenza dell'obbligo di
Sul sito dell' Agenzia del terri-torio si evidenzia inoltre che glielenchi potrebbero contenereparticelle per le quali non ricor-re l'obbligo di dichiarazione; sitratta dei casi di:-fabbricato/ampliamento già
dichiarato al Catasto,- accatastamento dell'immo-
bile avvenuto dopo la pubblica-zione del comunicato in Gazzet-ta Ufficiale,- fabbricato demolito,- tipologia difabbricato esen-
te da accatastamento,- fabbricato non esistente SlÙ
terreno indicato.In questi casi viene consiglia-
to di fare una specifica segnala-zione mediante il servizio onlineo utilizzando il «Modulo segna-lazioni incoerenze», la. cui bozzapuò essere scaricata dal sito o chesi può ritirare pressi gli Ufficiprovinciali o presso i comuni, daconsegnare a mano o inviare perposta all'Ufficio provinciale com-petente. Si può notare che alcu-ne delle ipotesi rientrano nelle © RIPRODUZIONE RISERVAr"
