La Qualità Urbana nella costruzionedel Piano Urbanistico

a cura di: Luca Biancucci 10 novembre 2011

POC

Due esempi concreti e recenti di Pianificazione Operativa

il POC di Castenaso (BO)(accordi sottoscritti e strumento approvato) esempio semplice di efficacia e consistenza dei risultati ottenibili

il POC di Ozzano dell’ Emilia (BO)(emanato il bando, raccolte le proposte,

accordi sottoscritti e strumento adottato): esempio della possibilità di sviluppare una

competizione concorrenziale fra privati a vantaggio della collettività.

PSC in Forma Associata

Due esempi diversi che derivano da una esperienza comune

La formazione in Forma Associata dei nuovi strumenti urbanistici dell’ Associazione di Comuni “Valle dell’Idice”• Castenaso• Ozzano dell’ Emilia• San Lazzaro di Savena

I 3 PSC e i 3 RUE sono stati approvati nel 2009, Il POC di Castenaso approvato nel 2010Il POC di Ozzano adottato nel 2011Il POC di San Lazzaro adottato nel 2011

Perequazione Urbanistica

I tre PSC impostano il metodo della Perequazione Urbanistica e definiscono in modo fra loro uniforme le principali regole applicative:

“Il PSC prevede l’ attribuzione di diritti edificatori uniformi a tutti gli immobili che si trovano nelle medesime condizioni di fatto e di diritto.

L’entità dei diritti edificatori assegnabili dal POC per unità di superficie (IP), è definita secondo i criteri che seguono in relazione alle seguenti casistiche di condizioni di fatto (collocazione nel territorio urbanizzato o urbanizzabile, area edificata o non edificata) e di diritto (presenza di vincoli all’utilizzazione derivanti da disposizioni legislative o regolamentari o da piani sovraordinati al PSC, preesistenza di una condizione di edificabilità ai sensi del PRG previgente):

.

Entità dei Diritti Edificatori

A) Aree libere esterne al territorio urbano ( aree agricole): IP: da 0,07 a 0,10 mq/mq di Su;

B) Piccole aree libere residuali interne al perimetro del territorio urbanizzato o piccole aree marginali immediatamente esterne ad esso : IP: da 0,10 a 0,14 mq/mq di Su;

C) Aree non urbane, non vocate all’urbanizzazione, ma utilizzabili esclusivamente per parchi urbani e territoriali e altre attrezzature pubbliche: IP: da 0,02 a 0,05 mq/mq di Su;

D) Aree del tipo A) o B) o C) soggette a vincoli sovraordinati di inedificabilità IP: ridotto alla metà di quanto sopra;

E) Aree entro ambiti edificati da riqualificare IP costituito dalla somma di due componenti: una quota proporzionata alla superficie fondiaria da trasformare (fra 0,12 e 0,15 mq/mq), e una quota proporzionata alla Su esistente da demolire (fra 0,25 e 0,50 mq/mq)”

Edilizia Residenziale Sociale (Housing Sociale)

Altro obiettivo comune dei tre PSC:

deve essere costituito da ERS non meno del 20% del dimensionamento complessivo programmato della nuova offerta abitativa e non meno del 25% di quanto realizzabile negli ambiti di nuova urbanizzazione

estratto dello schema di assetto

PSC di Castenaso (14.300 abitanti)

Carta degli ambiti: in quadrettato arancione le aree potenzialmente urbanizzabili (sovrabbondanti rispetto al dimensionamento massimo stabilito), in quadrettato verde le aree potenzialmente urbanizzabili solo per servizi

Per raggiungere gli obiettivi della “Città Pubblica”:intenzioni precise, niente bando, trattative dirette

Dimensionamento del POC per circa 350 alloggi (su 970 del PSC),

25% ERS (Housing Sociale)

con perimetro nero e blu le due porzioni prescelte per un comparto arcipelago

POC di Castenaso

Il principale obiettivo per l’Amministrazione Comunale è stato quello di completare il Parco Urbano lungo il Torrente Idice con l’acquisizione di aree per circa 12 ettari lungo tutta la sponda sinistra del fiume fra il centro abitato e il ponte della ferrovia

In tali aree si intende:- sistemare la parte prevalente come area a verde con attrezzature esclusivamente leggere come si addice a un parco lungo- fiume;- realizzare un centro servizi a disposizione dell’utenza del parco con il recupero della piccola casa colonica al centro dell’area;- realizzare un nuovo plesso scolastico nell’unica porzione non interessata dal vincolo di tutela fluviale, a ridosso delle aree già edificate.

Gli Obiettivi del POC

Parco Lungo-Fiume

Comparto Edificatorio

Il Parco Lungo - Fiumeacquisire tutto gratuitamente trasferendo l’edificabilità altrove

Carta delle proprietà

Il Parco Lungo - Fiume

ProprietàSuperficie Catastale

(mq)

Indice Perequativo

(mq/mq)

Diritti edificatori

da trasferire

Su (mq)

95% per uso res. (mq)

alloggi (media 70 mq)

5% per uso non

res. (mq)

Comune di Castenaso 35.286 0,05 1.764 1.676 24 88

Privato 35.115 0,05 1.756 1.668 24 88

Privato46.547 0,05 2.327 2.211 32 116

5.539 0,10 554 526 8 28

Privato /

recupero edificio esistente

(400 mq di Su) + (900 mq di Su

per i costi di ristrutturazione)

1.300 1.235 18 65

Totale Area Parco Fluviale 122.487 / 7.701 7.316 105 385

IP = 0,05 mq/mq di Su per tutte le aree soggette a vincolo di inedificabilità (rischio idraulico)IP = 0,10 mq/mq di Su per la sola porzione non soggetta a vincoli

Il Parco Lungo – Fiume e la Manovra Perequativa

Comparto Edificatorio dell’Ambito ANS_C2.1

Comparto Edificatorio e Parco – Lungo Fiume

ST = 83.592 MQ UT = 0,30

SU Uso res. (mq)

alloggi (media 70 mq)

Usi non res. (mq)

A Su edificabile complessivamente 25.078 24.144 345 933di cui:

Bper diritti edificatori privati del suolo (IP = 0,10 mq/mq di SU) 8.359 7.941 113 418

Cper diritti edificatori da trasferire dal Parco lungo fiume 7.701 7.316 105 385

Drestano a disposizione del Comune: (A) meno (B,C) 8.597

EPer ERS (= 25% della Su residenziale edificabile complessivamente)

6.000+ 420

6.000+ 420

86+ 6

0

F Restano disponibili al Comune: (D) meno (E) 2.597 2.467 35 130

Comparto Edificatorio di espansione

I soggetti privati si impegnano a realizzare nell’ambito del comparto un intervento di Edilizia Residenziale Sociale per una Su complessiva di mq 6.000, così articolata:

a) una quota pari al 45% (mq 2.700) in forma di alloggi di edilizia con prezzo di vendita convenzionato: circa 39 alloggi convenzionali;

b) una quota pari al 30% (1.800 mq) in forma di alloggi con vincoli di affitto a canone convenzionato per 10 anni con patto di futura vendita: circa 17 alloggi convenzionali;

c) una quota pari al 20% (1.200 mq) in forma di alloggi con vincoli di affitto a canone convenzionato permanente (o per 25 anni): circa 26 alloggi convenzionali;

d) una quota pari al 5% (300 mq) in forma di 5 alloggi convenzionali costruiti e ceduti gratuitamente al Comune.

Edilizia Residenziale Sociale (Housing Sociale)

Completamento della riqualificazione del centro del capoluogo dal Ponte Nasica e Piazza Zappelloni, fino agli edifici comunali. Gli interventi realizzati in questi anni hanno posto le basi per la nascita di una nuova centralità urbana.

Tale progetto è complesso e prevede un sistema di piazze e di spazi aperti collegati, compreso il ridisegno del giardino scolastico della scuola, funzionali alla valorizzazione degli elementi fondativi del paese: il ponte, il fiume e le strade, intorno a cui sono stati individuati luoghi, funzioni e servizi catalizzanti.

Per completare il progetto iniziale si dovrà provvedere alla realizzazione dello spazio pedonale dalla piazza Zappelloni fino agli edifici comunali: un sistema di spazi aperti che circondano gli edifici pubblici da dedicare alle iniziative della città per arricchire la qualità del vivere urbano

Potenziare la Qualità Urbana

MunicipioMunicipio

ScuoleScuole

Parco lungoParco lungo--fiumefiume

Piazza Piazza ZappelloniZappelloni

Potenziare la Qualità Urbana

estratto dello schema di assetto

PSC di Ozzano dell’ Emilia (12.850 abitanti)

Carta degli ambiti: in quadrettato arancione le aree potenzialmente urbanizzabili (sovrabbondanti rispetto al dimensionamento massimo stabilito), in quadrettato verde le aree potenzialmente urbanizzabili solo per servizi

Per raggiungere gli obiettivi della “Città Pubblica”:Avviso Pubblico e Selezione delle Proposte

Dimensionamento del POC per circa 514 alloggi (su 1.250 del PSC),

25% ERS (Housing Sociale)

POC di Ozzano

E’ stato emanato un avviso pubblico per la raccolta e la selezione delle proposte di trasformazione urbanistica ed edilizia da programmare nel POC sulla base di un MasterPlan.

L’ Avviso Pubblico e il Master Plan

Un primo obiettivo che si pone il POC, riguarda l’acquisizione di un’area idonea alla realizzazione di un Nuovo Plesso Scolastico

Si ritiene che la collocazione ottimale per l’eventuale nuovo plesso vada individuata anch’essa a nord della Via Emilia, possibilmente nei pressi del Municipio e della materna più nido di recente realizzazione, in modo da realizzare un polo scolastico integrato.

Per questo nuovo plesso scolastico occorre un’area di circa 2,5 ettari in modo da poter programmare uno sviluppo nel tempo e una realizzazione per stralci ma con adeguato respiro, in termini di spazi disponibili.

Gli Obiettivi del POC

Un secondo obiettivo riguarda il completamento della parte occidentale della circonvallazione nord.

L’obiettivo del completamento di quest’opera ha dei risvolti evidenti sulla possibilità di alleggerire il tratto della Via Emilia storica che attraversa il paese e di portare avanti la riqualificazione di questo asse storico attorno a cui il paese è sorto e a cui deve la propria identità.

Gli Obiettivi del POC

Un terzo obiettivo riguarda il proseguimento della riqualificazione delle aree produttive di più vecchio impianto che sono sorte lungo la Via Emilia.

In questi ultimi anni sono stati già avviati primi interventi di trasformazione. Ora si tratta di proseguire, laddove si siano già verificate dismissioni di attività e si siano create le condizioni negoziali per una trasformazione che, a fronte della riqualificazione di beni privati, dia anche luogo ad adeguate contropartite a vantaggio della collettività: queste condizioni si sono avverate per una prima porzione dell’ambito di Riqualificazione (AR).

Riqualificazione delle Aree Produttive Dismesse

Sulla base dell’Avviso pubblico sono pervenute al Comune n. 33 proposte.

Per quanto riguarda le previsioni di sviluppo residenziale, queste proposte nel loro complesso danno luogo ad una sommatoria di interventi per 1.300 alloggi teorici (pari a 91.153 mq di Su) in ambiti di nuovo insediamento/trasformazione e 380 alloggi teorici (pari a 26.712 mq di Su) in ambiti di Riqualificazione.

Il PSC di Ozzano ha previsto un dimensionamento complessivo quindicennale per lo sviluppo residenziale pari a 1.800 alloggi teorici, di cui non più di 1.250 programmabili attraverso i successivi Piani Operativi Comunali

L’ Avviso Pubblico e la Selezione delle Proposte

L’ Avviso Pubblico e la Selezione delle Proposte

Carta degli ambiti: in quadrettato arancione le aree potenzialmente urbanizzabili (sovrabbondanti rispetto al dimensionamento massimo stabilito), in quadrettato verde le aree potenzialmente urbanizzabili solo per servizi

Con perimetro rosso le proposte relative agli ambiti di nuova espansione, in blu quelle relative agli ambiti di riqualificazione

Concorrenza Territoriale

Proposte di Adesione

Selezione

Comparto Edificatorio di espansioneSuperficie

Territoriale (mq)

Indice Perequativo IP

(mq/mq)

Diritti Edificatori

privati

A Comparto di attuazione coinvolto dall'applicazione dell' IP 109.618

A1Proponente: "Parco Centonara" porzione non soggetta a vincoli ( compreso 25.000 per area scolastica )

101.470 0,0893 9.061

A2 Proponente: "Parco Centonara" porzione soggetta a vincoli ( area boscata ) 1.533 0,045 69

A3 Proponente Privato n1: porzione in attuazione ( al netto del lotto edificato stralciato dall'intervento ) 2.306 0,0893 206

A4 Proponente Privato n.2: recupero Su esistente / / 312

A5 Proponente Privato n.2: porzione in attuazione ( al netto del lotto edificato stralciato dall'intervento ) 4.309 0,0893 385

Aree esterne collegate 17.139

B Area della vasca di finissaggio 4.858 0,0893 434

C Area 'gattile' ( per servizi pubblici ) 7.820 0,04 313

D Area di sedime del nuovo tratto di circonvallazione 4.461 0,0893 398

Comparto Edificatorio di espansioneDiritti

Edificatori privati

Uso residenza mq

alloggi (media 70

mq)

Usi non residenziali mq

X Totale diritti edificatori perequativi privati a libero mercato 11.178 9.278 133 1.900

Su mq

Uso residenza mq

alloggi (media 70

mq)

Usi non residenziali mq

Y Su edificabile complessivamente 19.000 17.100 244 1.900

Z Per ERS (minimo 25% della Su residenziale complessivamente edificabile ): lotti ceduti al Comune 4.275 4.275 61

Restano ( Y meno X e Z ) 3.547 3.547 51

Edificabilità compensativa attribuita ai proponenti per la realizzazione a loro cura della circonvallazione, sulla base di un preventivo del costo dell'opera pari a €. 1.938.060,00

2.619 2.619 37

Edificabilità compensativa attribuita ai proponenti per contributo economico di sostenibilità relativo al potenziamento acquedotto, sulla di un preventivo del costo dell'opera pari a €. 500.000,00.

676 676 10

Edificabilità residua nella disponibilità dell'Amministrazione comunale 252 252 4

Comparto Edificatorio di espansione

Manovra Perequativa

Schema di Assetto

Dalla data di sottoscrizione della convenzione urbanistica del PUA:

- cessione dell’area corrispondente ai lotti che ospiteranno la capacità edificatoria attribuita al Comune (E.R.S. 4.275 mq di Su ed edilizia residenziale libera 252 mq di Su)- cessione dell’area afferente il Polo (25.000 mq di ST);- cessione dell’area di manovra di via Olmatello (651 mq di ST);- cessione dell’area ad uso bacino di irrigazione (4.858 mq di ST);- cessione dell’area ad uso oasi felina (7.820 mq di ST);- contributo economico di sostenibilità (€ 540.000,00) per il finanziamento delle opere pubbliche di cui all’accordo ex art. 18.

Definizione tempi certi per procedure di affidamento della viabilità di collegamento ‘lotto b’ nuova circonvallazione.

Comparto Edificatorio di espansione

Il Nuovo Polo Scolastico

Completamento della Viabilità alternativa alla via Emilia

Riqualificazione delle Aree Produttive Dismesse

Ambito AR Su per ERS

11 alloggi

Ambito ANS_C2.1 Su per ERS

61 alloggi

Ambito ANS_C1.3 Su per ERS

21 alloggi

Ambito AUC4 Su per ERS

42 alloggi

135 Alloggi di ERS su 517: 26%

L’elaborazione del Piano Operativo Comunale

San Giovanni in Persiceto - Bologna

Grazie per l’ Attenzione

Luca BiancucciTecnicoop Società di Ingegneriavia San Felice, 21 – 40122 – Bolognat. +39.051.29.12.911m. biancucci@tecnicoop.it

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