UNIVERSITA’CA’ FOSCARIDI VENEZIA

Ottobre 2000

UN CONFRONTO TRA POLITICHE PER L’EDILIZIA PUBBLICA NELLA REGIONE

Giuliano Petrovich

Nota di lavoro 2000.11

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UN CONFRONTO TRA POLITICHE PER L’EDILIZIA PUBBLICA NELLA REGIONE

VENETO.

Giuliano Petrovich, Università di Venezia.

ABSTRACT.

Le politiche sociali per l’edilizia residenziale pubblica in Italia hanno per decenni assunto criteri digiustizia egualitari, secondo funzioni di benessere pauperiste del tipo Rawls. Sono stati privilegiatipertanto gli interventi a sostegno delle famiglie a minor reddito e delle zone a più elevatadisoccupazione. In qualche modo è stato rifiutato per tutto il settore edilizio il criterio paretiano deivantaggi reciproci degli operatori in libera contrattazione. Forse il mercato veniva ritenuto incapacedi comporre realisticamente il caso di preferenze individuali e sociali contrastanti, secondo il nototeorema dell’impossibilità di Sen. Un criterio efficientista di intervento (secondo una funzione dibenessere benthamiana) potrebbe accrescere la flessibilità del mercato del lavoro e del mercato deglialloggi (nel caso perverso di Oswald). Strategie diverse, ipotizzate anche al di fuori delle attualinormative ed esemplificate su alcuni indicatori riferiti alla Regione Veneto, possono proporredifferenti alternative in controtendenza con i criteri tradizionalmente accettati. Quest’indicazioneaprirebbe difficili scelte di tipo politico e normativo.

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0.- PREMESSA1.

Il settore della proprietà immobiliare è stato in quest’ultimo decennio oggetto di notevoli

innovazioni fiscali ed agevolazioni creditizie in Italia, come in altri paesi occidentali2. Il valore degli

immobili nei paesi maggiormente industrializzati ne è stato solo parzialmente coinvolto. Non

sempre l’elevata inflazione è stata la causa prevalente della dinamica dei valori, ne farebbe testo il

confronto tra gli anno ‘70 e quella degli anni ‘903. Né il livello degli affitti avrebbe offerto il motivo

principale della mobilità delle residenze4.

La recente legislazione italiana in materia di contratti d’affitto e di edilizia abitativa pubblica ha

riproposto ricerche, riflessioni e polemiche sulla rispondenza e sulla funzionalità del mercato nel

settore delle abitazioni.

Le Regioni italiane sono state spinte a ripensare in termini nuovi alle politiche sociali per la casa. Le

nuove strategie si sono in parte rivolte ad una maggior fiducia nella flessibilità del mercato (parziale

liberalizzazione dei contratti di affitto, possibile alienazione di almeno una parte del patrimonio

edilizio degli ex-IACP, costituzione di agenzie con compiti di informazione e monitoraggio,

1Il testo seguente riporta l’ intervento presentato al convegno “Politica fiscale, flessibilita’ dei mercati e crescita”, SIEP,Pavia, 6-7 Ottobre, 2000. Si ringrazia l’On. Luciano Falcier e il Dott. Italo Pilla dell’Ater di Venezia, il Dott. PieroRizza della Regione Veneto, il Dott. Paolo Trevisanato dell’Associazione Dottori Commercialisti di Venezia esoprattutto il Prof Dino Rizzi dell’Università di Venezia per i preziosi suggerimenti e commenti forniti. Il testodefinitivo resta ovviamente di piena responsabilità dell’autore.2Il riferimento particolare in Italia è all’ICI, alle agevolazioni creditizie per l’acquisto delle prime case, alle esenzionifiscali per ristrutturazioni, alla più generale revisione delle stato sociale e del decentramento tributario in sensofederalista. G. BARDINO, G. PETROVICH, D. RIZZI, Problemi di accentramento e decentramento istituzionale nellacostituzione del livello infraregionale: la Città Metropolitana di Venezia, in E. GIARDINA, F. OSCULATI, M. REY,Federalismo, F. Angeli, Milano, 1996.(pp221-243); G. PETROVICH, Il federalismo contrastato, Il Diritto dellaRegione, 5, 1996 (pp781-804); V. DARDANONI, G. SOBBRIO, Istituzioni politiche e finanza pubblica, F. Angeli,Milano, 2000.3BANCA DEI REGOLAMENTI INTERNAZIONALI, Relazione annuale, Basilea, vari anni; ECONOMICCOMMISSION FOR EUROPE, Annual Bulletin of Housing and Building, Geneva, vari anni; EUROSTAT, GeneralHousehold Survey, Bruxelles, vari anni; INTERNATIONAL MONETARY FUND, World Economic Outlook,Washington, vari anni.4AAVV, Housing Policy in Europe, Paul Balch, London, 1996; L. CANNARI, F. NUCCI, P. SESTITO, Mobilitàterritoriale e costo delle abitazioni: un’analisi empirica per l’italia, Temi di discussione, Banca d’Italia, 308 , Roma,1997; G. GALLI, La mobilità della società italiana, Sipi, Roma, 1996; NOMISMA, Osservatorio sul mercatoimmobiliare, Bologna, 1-2000, 2000 e altri numeri; M. MISITI, V. BURATTA, La mobilità residenziale delle famiglieitaliane nell’indagine multiscopo dell’ISTAT, in L. CIUCCI, F. RACIOPPI, Studi di popolazione. Nuovi approcci per ladescrizione e l’interpretazione, Università La Sapienza, Roma, 1994.

3

collaborazioni e deleghe ai Comuni per coordinare le funzioni di assistenza abitativa) 5. In parte si

sono riconsiderati gli interventi di correzione del mercato stesso.

Le esperienze di riferimento in Europa, per l’edilizia agevolata e sovvenzionata, sono le più

disparate. Le Regioni in Italia hanno risposto con progetti e leggi diverse senza seguire un modello

unitario.

Le alternative astrattamente proponibili potrebbero tuttavia inserirsi in strategie di vario tipo e

parzialmente conflittuali tra loro.

Schematicamente anche la Regione Veneto ha focalizzato la sua attenzione sullo studio di alcune

strategie-tipo, con diverse dosature tra pubblico e privato, tra controllo del mercato e

liberalizzazione, tra gestione degli affitti del patrimonio pubblico (prezzi d’uso) e privatizzazione6.

Il problema è stato affrontato con molti riferimenti politici, sociali ed economici e si trova al centro

di una nuova difficoltà non ancora del tutto recepita in termini di flessibilità, mobilità, adattamento.

In una nuova ottica più ampia di politiche sociali coerenti si potrebbero introdurre considerazioni

più complete. I mercati delle proprietà immobiliari e quelli delle affittanze non sono forse del tutto

indipendenti dal mercato del lavoro. E’ stata analizzata ampiamente l’ipotesi di una rigidità del

mercato degli alloggi in presenza di un’abbondanza di offerta di lavoro flessibile. Ne è scaturita

un’ampia letteratura alla ricerca di offrire ragioni per la costruzione di alloggi sovvenzionati ed

agevolati nelle aree ad elevata disoccupazione. Meno approfondita forse l’ipotesi contraria: la

rigidità dell’offerta di lavoro in un mercato degli alloggi selezionato dall’offerta e fortemente

5 Si fa qui riferimento alla legislazione sulla revisione delle normative sulle affittanze (L. 392/78; L. 359/92; L.431/98),sulla cartolarizzazione dei crediti (L. 130/99); alle norme per l’alienazione del patrimonio edilizio pubblico (L.560/93;L. 136/99); al decentramento delle competenze per l’edilizia residenziale pubblica per il Dgls 112/98 e le leggiregionali della Regione Veneto in materia di edilizia agevolata e convenzionata LR 9/3/1995 n 10; 2 aprile 1996 n 10;16 maggio 1997 n 14; 18 gennaio 1999 n.2.ATER VENEZIA, L’edilizia residenziale pubblica verso il 2000, Atti Convegno 13-14 dicembre 1999, Venezia, 2000.6 F. BRESOLIN, G. PETROVICH, Politiche per l’edilizia residenziale pubblica nel Veneto , in UNIVERSITA’ DEGLISTUDI DI VENEZIA, Verso una riforma delle politiche di edilizia residenziale pubblica nel Veneto, Giunta Regionaledel Veneto, Convegno 17/03/2000, Camera di Commercio di Verona, 2000; REGIONE VENETO, Politiche regionalinel campo dell’edilizia residenziale pubblica,: problematiche emergenti e possibili linee di intervento, Rapporto diRicerca, (in corso di pubblicazione).

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differenziato nella domanda. Non è stata ancora ben esplorata la politica di offerta di alloggi sociali

in aree con elevate vacancies.

Un recente dibattito, lanciato dalle provocatorie misure di Oswald7, ha proposto un nuovo

interrogativo legato alla compatibilità tra politiche sociali per l’occupazione e politiche per la

residenza. Si richiameranno qui brevemente le ipotesi del modello ed i risultati, per la verità non

molto convincenti, delle sue misure per l’Europa.

Si tenterà poi di fare riferimento alla nota critica di Sen per accogliere l’impossibilità di una

soluzione di mercato liberista pareto-efficiente nel settore abitativo.8 Il riferimento a questo teorema

– forse meno elaborato di quello di Arrow e di molti contributi successivi – risponde ai quesiti di

semplicità ed immediatezza dei risultati.

Si riconsidereranno poi le alternative proponibili alle politiche regionali per l’edilizia abitativa

pubblica, con qualche riferimento per il Veneto e con indicazioni di possibili percorsi in strategie

coerenti all’interno delle attuali normative o con loro revisioni.

7A.J. OSWALD, A Conjectur on the Explanation for High Unemployment Rate in Industrialized Nations, da sitoInternet, 1996; The Missing Piece of the Unemployment Puzzle-An Inaugural Lecture, Journal of EconomicPerspectives, 1997; The Housing Market and Europe’s Unemployment: A Non-technical Paper, da sito Internet, 1999;Why Tax People for Moving? A Non-Technical Paper Stamp Duty, University of Warwick, 2000; J.P. GARDNER, G.PIERRE, A.J. OSWALD, Moving for Job Reasons, University of Warwick, 2000.8N. ACOCELLA, Fondamenti di Politica Economica, Carocci, Roma, 2000; FOSSATI, Economia Pubblica, F. Angeli,Milano, 2000; G. PETROVICH, D. RIZZI, Teoria delle decisioni pubbliche e dei beni pubblici, in Lezioni di Scienzadelle Finanze, Giappichelli, Torino, 1995 (volume a cura di G. MOSSETTO).

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1.- L’INTERROGATIVO DELLA COMPATIBILITA’ TRA INTERVENTI SOCIALI: OSWALD.

In una serie di contributi Oswald ha suggerito una relazione originale tra tassi di disoccupazione e

proprietà dell’alloggio. I riscontri econometrici per l’Europa e per l’Italia in particolare

metterebbero in evidenza una relazione positiva tra le due variabili. Regioni a più elevati tassi di

disoccupazione, paradossalmente, sarebbero quelle anche a più elevato numero relativo di

proprietari di case. Si aprirebbe così il sospetto che una persona in cerca di lavoro sia in grado di

mantenere una più elevata resistenza temporale in tale condizione, se si tratta di proprietario di

alloggio o di familiare di questo. La minor flessibilità e la minor adattabilità (territoriale e

professionale) dell’offerta di lavoro verrebbe spiegata con diverse ragioni tra cui la disponibilità di

favorevoli condizioni di residenza9. Non mancano considerazioni neppure sulla domanda di lavoro,

che accentuerebbe le caratteristiche di stagionalità ed instabilità nelle aree con maggior livello di

vita e più diffusa proprietà degli alloggi.

L’attendibilità di tale relazione appare tuttavia limitata. Le stime econometriche delle osservazioni

cross-section per 12 paesi industrializzati, danno risultati poco robusti, con indicatori deboli e

sistemi fortemente diversificati ad elevata dispersione.

L’intuizione di Oswald, anche se debolmente provata, solleva una questione di non poco rilievo e di

decisa originalità. Non vengono solo riproposti i molti e conclamati dubbi sui limiti e l’efficacia

delle politiche sociali tra Market Failure e State Failure. Si inserisce un sospetto di trade-off tra gli

stessi obiettivi sociali. Una politica di sostegno dei settori a maggior disagio sociale potrebbe

alimentare conflitti tra abitabilità agevolata o sovvenzionata e misure per accrescere l’occupazione

attraverso la mobilità.

9 Altre cause sono state individuate nell’effetto di reddito nelle famiglie, attese dei possessori dei titoli di studio piùelevati, dinamiche demografiche, presenze di doppie case, impegni finanziari dei mutui per l’acquisto della prima casa eatteggiamenti sociali di vario tipo. L. PADOVANI, Italy, in Housing Policy in Europe, cit; G. PETROVICH, Unariconsiderazione delle politiche di edilizia pubblica, Università di Venezia, 2000 (in preparazione).

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La sua proposta tuttavia apre un’analisi di sicuro interesse: la domanda di abitazioni segnalerebbe

caratteristiche molto differenziate per tipologie, localizzazioni e valori.

Delle politiche sociali attente sono coinvolte a considerare non solo situazioni articolate, ma misure

complesse delle stesse. Gli indicatori delle scelte di edificazione, sostegno ed assegnazione degli

alloggi sono chiamati a rispondere ad un’informazione più ricca per poter operare scelte

d’intervento selezionate e compatibili.

Le politiche per l’edilizia pubblica, come correttivo sociale del mercato, in altri termini si

potrebbero trovare in conflitto parziale con altre politiche sociali e tra queste con le politiche di

promozione occupazionale. La stessa offerta di abitazioni agevolate e sovvenzionate dovrebbe poter

convenientemente venir legata alla domanda di lavoro delle imprese.

In termini formali si assuma una funzione di benessere sociale welfarista W, in un’area di

riferimento V, del tipo:

W = W( I U , A U, S ) [1]

dove si considerano le utilità U, dei gruppi I (imprese originanti la domanda di lavoro), dei gruppi A

(abitanti originanti l’offerta di lavoro) e dei criteri di giustizia assunti dall’operatore pubblico S.

Siano inoltre le funzioni di utilità del tipo:

I U = I U ( A, w, ρ ) [2]

A U = A U ( I, d, ψ ) [3]

rispondenti alle canoniche condizioni delle funzioni di utilità a più variabili, tra cui la derivabilità

parziale ed in particolare I UA‘ > 0 ed I Uw‘ < 0 (dove w è un indicatore delle condizioni di costo

del lavoro e ρ un indicatore delle altre variabili influenti sulle condizioni di profitto-obiettivi di

impresa) e con A U I‘ > 0 ed A Ud ‘ > 0 (dove d è un indicatore delle condizioni di costo-comodità

della residenza, ψ un indicatore delle altre variabili di benessere del residente).

L’effetto di concentrazione territoriale a “polo” di imprese-domanda di lavoro, con opportuno

sistema di trasporti in riferimento agli abitanti-offerta di lavoro, può risultare compatibile nelle

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utilità dei due gruppi I ed A. Possono crearsi tuttavia difficili componibilità per la disponibilità di

lavoro, costo del lavoro, condizioni abitative inadeguate. In particolare se la domanda di lavoro

soddisfatta è del tipo L(A) diversa dall’offerta di lavoro disponibile xA (con x la quota di abitanti

costituenti le forze di lavoro10), l’aggiustamento dei prezzi (w,d) nelle condizioni (ρ,ψ) può

comportare effetti contrastanti.

Si considerino due casi distinti con squilibrio sul mercato del lavoro e degli alloggi e carenza di

flessibilità dei prezzi e mobilità dei fattori in grado di ricomporre l’equilibrio.

Nell’ipotesi di validità della relazione di Oswald se L(A) < xA (compatibile con l’esistenza di

disoccupazione) si dovrebbe causare un ridimensionamento di w e di d. Quindi una politica di

promozione dell’occupazione con accordi concertati su w (patti d’area) e senza minor disagio

abitativo (che tenderebbe a ridurre la mobilità del lavoro verso altre aree).

Max W(.) As.t. L(A) ≤ xA

Nel caso opposto di L(A) > xA (compatibile con l’esistenza di vacancies) si dovrebbe poter

consentire un aumento di d, sia per ottenere una offerta più abbondante di lavoro, sia per contenere

eventuali tensioni su w.

In questa rappresentazione semplificata della realtà, sarebbero le condizioni strutturali del mercato

del lavoro e delle abitazioni, le preferenze dei gruppi A e I, date dalle [2] e [3], ma soprattutto e le

scelte politico-sociali (che esplicitano i criteri di giustizia S) a suggerire le condizioni di ottimo

della funzione di benessere sociale [1].

Si potrebbe quindi riportare la condizione di ricerca di un livello abitativo ottimale nelle condizioni

esposte e derivante dalla:

Max W(.) As.t. L(A) > xA

10 In termini statistici x è il tasso di attività se A è la popolazione residente.

8

per una politica di pieno impiego localizzata in un’area di riferimento V.

Mentre in caso di politiche sociali abitative senza riferimenti al mercato di lavoro totale in un Urban

Daily System non opera il vincolo del pieno impiego.

In questo schema non vengono inoltre considerate le politiche per la mobilità del lavoro attuate

dagli interventi sui trasporti che possono variare un’area di riferimento V del sistema residenza-

lavoro.

Data la relazione posta tra le variabili si tratta quindi di pervenire ad una nuova formulazione della

funzione di benessere del tipo:

W1(w, d, ρ, ψ, S) [1a]

dove determinati i criteri di obiettivo sociale voluto, secondo i criteri di giustizia S, ed accettato il

livello retributivo w, e le condizioni ρ e ψ, sia manipolabile la variabile d.

Ne risulta investita una complessità di fenomeni di difficile dominio11.

La difficoltà si riflette inoltre nella scelta di indicatori per determinare la variabile S, che genera

spesso nella pratica, un insieme di obiettivi-vincoli molto ampio.

La definizione della [1a] e le soluzioni delle condizioni di massimo della stessa rispetto ad a

vengono quindi comunque rese complicate dalla scarsa possibilità di semplificazione e spesso dalla

discontinuità e variabilità delle preferenze dichiarate o percepite.

11 Si richiamano frequentemente variabili demografiche, dinamiche migratorie, problemi di localizzazione delle imprese,mercato di costruzioni edilizie, mercato dei capitali più in generale, contratti di acquisto e agevolazioni per la casa,compatibilità ambientali, servizi urbani, sostenibilità ambientali, comportamenti psicologici e culturali, atteggiamenti esistemi valoriali di riferimento ....

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2.- POLITICHE PER LA RESIDENZA E GRUPPI SOCIALI: L’IMPOSSIBILITA’ DI SEN.

Si semplifichi il problema della residenza, supponendo di poter influire sulle condizioni di costo-

comodità della residenza d, con politiche di edilizia agevolata o sovvenzionata a.

Sia quindi d k = d 1 , d 2 , d 3 ... , l’insieme { d} , che riporta le condizioni iniziali di costo-comodità

della residenza, sulle quali poter inserire in parte interventi per contributi-benefici alla residenza.

Sia { ag } l’insieme delle ag , con ag = 1 ag , 2 ag , 3 ag , ... dove le i ag, sono le posizioni di d

modificate con una parte di interventi di edilizia agevolata o sovvenzionata con azioni specifiche del

tipo a12.

Una scelta di politiche sociali che accolga le condizioni di compatibilità tra preferenze sociali venga

impostata nell’approccio della teoria delle scelte.

La formulazione si basi sugli ordinamenti ed esprima preferenze non necessariamente interpretate

con funzioni di utilità di tipo canonico.

Sia Ri l’ordinamento dell’i-esimo individuo sull’insieme E di tutti gli stati di natura possibili,

ciascuno di questi sia una rappresentazione completa della società, riferente la posizione di ciascun

individuo privato e pubblico.

Sia NA il numero degli individui residenti-forze di lavoro nell’area V con Σ k NA = N A ≤ A.

Sia NI il numero degli individui - imprese I , che operano nell’area di riferimento V, domandando

forza lavoro per L (A) non necessariamente coincidente con xA.

Sia NV il decisore pubblico dell’area V.

Venga ricercata la regola R che determina la preferenza sociale.

Al fine di individuare tale regola R devono valere gli assunti della teoria delle scelte per determinare

gli ag nelle condizioni poste, con le manovre di tipo a.

1) La relazione di preferenza sociale deve essere un ordinamento univocamente determinato.

12 L’agenda di interventi { a} tende quindi a modificare l’insieme { d} nell’insieme { ag} .

10

Dati i vari Ri ⇒ ∃ un unico R.

2) La funzione di benessere sociale deve essere costituita dalla scelta collettiva il cui dominio è

ristretto agli ordinamenti.

Deve valere l’assunto che ∃ un R (a ) con { a } agenda delle scelte riferite agli ordinamenti.

3) La funzione di decisione sociale deve riportare una regola di scelta il cui codominio è ristretto a

relazioni di preferenza sociale che generano una funzione di scelta.

Cioè deve esserci la condizione: ∃ una funzione di scelta Φ riferita alla regola R.

Si può facilmente ricorrere alla ricerca di una soluzione che non può essere di tipo paretiano,

ricordando il noto teorema dell’impossibilità del liberista paretiano di Sen13.

Se l’operatore sociale assumesse come preferenze della società quelle in grado di soddisfare le

preferenze di ogni singolo individuo non sarebbe in grado di decidere14.

Nelle ipotesi precedenti se si traducono le funzioni di utilità di tipo canonico in semplici

ordinamenti, esprimenti preferenze tra scelte alternative, e si assume che per gli stati di natura E:

1) ∀ k ∈ NA ; ∀ a g ∈ { a g } si ha k: E( ag) f E( d k ) se si tratta di abitante non proprietario o a

reddito basso, ma k: E( ag) p E( d k ) se proprietario o affittuario con reddito elevato.

Ogni individuo residente preferisce interventi a per garantire un sistema di residenza agevolata a g.

13Infatti se si riportano le tre condizioni di Sen:1) (U) Ogni insieme logicamente possibile di ordinamenti individuali è incluso nel dominio della regola di sceltacollettiva (dominio non ristretto).La società considera nella sua regola di preferenza le preferenze individuali.Vale la condizione: Dominio R considera Dominio R i.2) (P) se ogni individuo preferisce l’alternativa x all’alternativa y, allora la società deve preferire x ad y (condizioneparetiana debole).Tra due alternative viene assunta dalla società quella che riscuote la preferenza generale da tutti condivisa.Vale la condizione: if i: x y R: x y∀ ⇒f f . 3) (L) Per ogni individuo i, se esiste almeno una coppia di alternative, siano (x,y), con una sua preferenza di x su y,allora la società deve preferire x ad y, se invece questo individuo preferisce y ad x, allora la società deve preferire y adx (condizione individualista-anarchica di tipo assoluto).La società deve assumere tutte le preferenze espresse dagli individui.Vale la condizione: if i: x f f y R: x y⇒ .La dimostrazione di Sen notoriamente prova l’inesistenza di soluzioni della funzione di scelta Φ in grado di comporrele condizioni (U, P, L). Non esiste cioè alcuna funzione di decisione sociale che possa soddisfare simultaneamente lecondizioni U, P, L. A. K. SEN, Scelta, benessere ed equità, Il Mulino, Bologna, 1986; D. DA EMPOLI, G. MURARO,Verso un nuovo stato sociale, Il Mulino, Bologna, 1997.

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2) per NV invece sia: E( ag) f E( d k ), oppure E( ag) p E( d k ), oppure ancora E( ag) f E( d k )

in base al consenso sociale tra assistenza e spesa per essa da un lato e sacrificio fiscale per

finanziarla dall’altro.

3) ∀ ∈ i N I ; ∀ d k ∈ { d } , sia E (ag )p E (d k) se ritrova abbondanza di offerta di lavoro nella sua

zona, ma E (ag ) f E (d k ), se constata carenza della stessa.

Le imprese risultano ostili o favorevoli al sistema di interventi a, in base alle loro specifiche

condizioni di reperibilità di lavoro.

Non esiste pertanto l’unanimità paretiana sulla preferenza E { ag } f E { d k } .

Le azioni a, per determinare le ag , non ritrovano un consenso sociale unanime. Nelle condizioni

poste, l’approccio paretiano non è in grado di soddisfare simultaneamente le preferenze dei vari

individui degli insiemi N.

Com’è noto occorre violare l’unanimità con il passaggio ad una funzione di scelta Φ, in analogia

con la funzione welfarista del tipo [1] e [1a], con un criterio di giustizia S, che sia in grado di

operare una selezione di alternative di intervento per interpretare le preferenze individuali,

collettive, sociali15.

Le stesse finalità sociali (W nel caso della [1a], R nel caso degli ordinamenti di preferenza) devono

superare eventuali conflitti di obiettivi.

Nel caso infatti di trade-off tra obiettivi sociali si pone una ulteriore complicazione all’interno delle

stesse finalità pubbliche, oltre a quelle tra pubblico e privato.

Se si accetta l’indicazione di Oswald sull’effetto di una riduzione della mobilità del lavoro nelle

aree a disoccupazione positiva si potrebbe porre un conflitto tra l’obiettivo di migliorare la qualità

della vita (offrendo residenze in condizioni agevolate) e l’obiettivo del pieno impiego (nel caso di

offerta di lavoro abbondante nei mercati locali e ridotta mobilità del lavoro verso altre aree).

14 In realtà appare forse utile distinguere la diversificazione delle preferenze. Se omogenee l’insieme degli individuiesprimerebbe un identico ordinamento in analogia ad un insieme sigleton. G. PETROVICH, Politiche di accentramentoe decentramento istituzionale nelle scelte economiche collettive, Cedam, Padova, 1996.

12

Il dibattito tenutosi in Italia sui contratti d’area nel mercato del lavoro o sull’offerta di residenza agli

immigrati sono tentativi di risposta a questo punto.

La difficoltà di fondo resta sempre la stessa. Da un lato si percepiscono le difficoltà di attrezzare

una politica sociale completa tenendo conto della complessità delle variabili in gioco (lavoro,

qualità della vita, ambiente..), dall’altra si riscontrano le difficoltà di interloquire con

comportamenti liberi degli individui e delle famiglie, dove ogni strategia ipotizzata risulta

facilmente aggirata e inefficace.

La ovvia tentazione è quella di abbandonare ogni velleità di regolazione dei fenomeni, demandando

ogni scelta alla libera contrattazione oppure all’estremo opposto ricorrere a sistemi sempre più

flessibili dove ogni proposta è soggetta a continui e veloci correzioni16.

15 G. PETROVICH, cit.16 Le relazioni con il mercato del lavoro sono in parte state studiate. REGIONE VENETO, La domanda di lavoro nelsettore privato dell’economia veneta, GIUNTA REGIONALE DEL VENETO, Osservatorio Excelsior, Venezia, 2000.Per tale approccio la Regione Veneto sta studiando ancora un modello basato sulle reti neurali. M. CORAZZA, G.PETROVICH, Progetto per un osservatorio dell’edilizia abitativa pubblica nel Veneto, Venezia, (in corso dipubblicazione).

13

3.- ALCUNE STRATEGIE REGIONALI TEORICHE PER L’ EDILIZIA PUBBLICA.

Si ipotizzino quattro possibili strategie teoriche di una Regione per affrontare il problema

dell’edilizia pubblica. Vengono qua presentate, a titolo esemplificativo, alcune proposte del tutto

estremizzate comportanti modifiche della legislazione vigente. Il celato riferimento al dibattito della

Regione Veneto, a legislazione attuale, è stato intenzionalmente radicalizzato in alternative-tipo17.

La prima tenda ad assumere come riferimento il mercato edilizio privato. Si accetti la dismissione di

buona parte del patrimonio edilizio pubblico degli ex-IACP (nel Veneto trasformati in ATER). Si

preveda come correttivo sociale un sistema di sussidi alle famiglie in condizioni più disagiate in

alloggi in affitto. Si programmano incentivi a singoli privati ed a cooperative per la costruzione di

nuovi alloggi nel mercato a canoni liberi.

La seconda tenda a sollecitare la ricomposizione del patrimonio edilizio pubblico delegando ai

Comuni l’intera gestione delle politiche abitative pubbliche. Gli ex-IACP (ATER) possano

trasformarsi ed assumere il ruolo di agenzie dei Comuni o di enti di pura gestione senza compiti di

costruzione di nuovi alloggi o venir del tutto soppressi

La terza tenda ad assumere come riferimento una agenzia regionale. Questa provvede, con garanzie

sul patrimonio edilizio pubblico in suo possesso, a reperire capitali sul mercato finanziario,

attraverso prestiti ed alla costruzione di nuovi alloggi direttamente, per appalto o attraverso un

sistema di Fondi di Rotazione e di contributi su interessi per la costruzione di alloggi.

La quarta infine punta a ritocchi del sistema finora in vigore nell’ambito della normativa vigente,

riconsegnando agli ex-IACP (ATER) nuovi ruoli di progettazione al servizio di privati ed Enti

Locali e mantenendo un controllo sulla tipologia della costruzione ed assegnazione degli alloggi.

17UNIVERSITA’ DEGLI STUDI DI VENEZIA, Verso una riforma delle politiche di edilizia residenziale pubblica nelVeneto, Giunta Regionale del Veneto, Convegno 17/03/2000, Camera di Commercio di Verona, Verona, 2000.

14

Si vorrebbe qui tentare un modello semplificato di stima degli impegni finanziari e delle

conseguenze diverse di tali strategie-tipo per la Regione Veneto e di misurarle con una funzione di

benessere sociale mirata ad obiettivi diversi.

I dati raccolti fanno riferimento alle banche dati degli ex-IACP (ATER) ed alle ricerche in corso

presso l’Università di Venezia.

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4.- QUALCHE CONSIDERAZIONE SULLE ALTERNATIVE POSSIBILI.

Si semplifichino ulteriormente le alternative, complessamente considerate dalla Regione Veneto, in

uno schema di agile applicazione.

Si prendano in considerazione cinque categorie di soggetti:

1) Famiglie alla ricerca di un alloggio con bassi redditi: A1 °.

2) Famiglie alla ricerca di un alloggio con medi redditi: A2 °.

3) Famiglie alla ricerca di un alloggio con elevati redditi: A 3 °.

4) Operatori produttivi: I

5) Decisore pubblico: R.

Il decisore pubblico R si trovi ad assumere un criterio di scelta Φ tra varie alternative possibili di

intervento (ai = a1, a2 , ....an ), formanti per gruppi scelte di strategia (I, II, III, IV).

Sia il criterio di scelta Φ = Φ ( WB , WR ) un confronto tra gli effetti di efficienza allocativa

misurati da una benthamiana (W B = Uin

1∑ ) e gli effetti di equità misurati da una rawlsiana (W R =

Min [Ui]), valutabili in prima approssimazione in un approccio statico ed esplorabili

successivamente con sistemi di analisi più sofisticati (tra questi l’analisi con reti neurali).

Siano inoltre individuate le Ui = Yi + b, composte da un indicatore dei redditi Yi (individui in

famiglie, imprese) e da un indicatore di qualità della vita b, semplificato nel solo contributo per una

residenza agevolata per le famiglie e per attrarre lavoratori immigrati nell’area

Le strategie, dal punto di vista del tutto teorico e prescindendo in parte dalle normative attuali come

indicato in precedenza, siano:

I) Il privilegio al mercato, realizzato dalle seguenti azioni: a 1 I = assegnazione di fondi a costruttori

privati (imprese e cooperative specifiche) , a 2 I = sussidi ad affittuari in condizioni di disagio, a 3 I

= liquidazione di una quota elevata del patrimonio edilizio pubblico.

16

II) Il decentramento ai Comuni realizzato dalle seguenti azioni: a 1 II = unificazione a livello

comunale delle politiche assistenziali per la casa, a 2 II = politiche di programmazione e criteri di

indirizzo ai Comuni da parte della Regione, a 3 II = ricalibratura dei criteri di assegnazione dei fondi

regionali per l’edilizia residenziale pubblica.

III) La regionalizzazione, realizzato dalle seguenti azioni: a 1 III = costituzione di una agenzia

regionale per la casa con possibilità di interventi, a 2 III = reperimento di capitali sul mercato

finanziario con garanzie sugli immobili di proprietà regionale (ex-IACP o ATER, altri), a 3 III =

attività diretta di costruzione di alloggi per particolari esigenze ed in località definite.

IV) La situazione attuale a legislazione data con aggiustamenti dell’attività degli ex-IACP ( ATER)

e del loro ruolo, realizzato dalle seguenti azioni: a 1 IV = mantenimento degli ex-IACP (ATER)

accentuandone la funzione di agenzie regionali e di Enti con disponibilità autonome di servizio

locale, a 2 IV = coordinamento degli ex-IACP (ATER) provinciali a livello regionale, a 3 IV =

alienazione di una parte del patrimonio edilizio ex-IACP ( ATER).

17

5 - ALCUNE IPOTESI DEL FABBISOGNO AGGIUNTIVO DI EDILIZIA PUBBLICA.

Si ragioni quindi in termini differenziali di intervento sulle grandezze della domanda di alloggio in

un calcolo puramente indicativo, senza alcuna pretesa di risolvere in forma rigorosa e definitiva

tutte le opzioni proposte dalla Regione Veneto e gli effetti delle varie strategie considerate.

Si prendano, per la considerazione degli interventi “a”, gli effetti di prima valutazione sui valori di

A1 °, A2 °, A3 ° (famiglie) con l’obiettivo di modificare la situazione originaria di partenza.

Siano A*1, A*2 , A*3 (alloggi-obiettivo) le stime dei valori, assunti come obiettivi degli interventi

indicati, in alloggi da fornire o sovvenzionare in varie forme18.

Si raffrontino inoltre due funzioni di benessere di riferimento.

La WR (Rawlsiana) sia considerata in funzione dell’utilità dei richiedenti alloggi per famiglie con

determinate condizioni di disagio per assistere inquilini degli insiemi degli A1 (abitanti residenti

con bassi livelli di reddito ed elevato bisogno) e degli A2 (abitanti non residenti con medi livelli di

reddito e bisogno da richiamare per soddisfare la domanda di lavoro).

Sia:

WR = U (A 1) = Y(A°1) - d(A°1 ) - T (A °1 ) [2]

Dove U sono le utilità, Y i redditi, d i costi-alloggio, e T è il prelievo fiscale per i soggetti A delle

famiglie A° caratterizzate dal maggior disagio e residenti in A*.

Nel caso siano dati Y, e T , le azioni a (interventi) per determinare le ag , che pongono nuove

condizioni alle d, comportano variazioni di WR configurabili con:

WR ‘ = ∆WR /∆ a = W1R (ag) [3]

La WB (Benthamiana) sia considerata funzione del precedente aggregato più una stima

dell’attrazione utile sulle forze di lavoro non presenti nell’area per coprire posti di lavoro richiesti e

non occupati.

18

WB = U (A 1) + U (A 2) + U (A3 ) + U I + U R =

= Y(A°1)-d(A°1)-T (A°1)+Y(A°2)-d(A°2)-T(A°2)+Y(A°3)-d (A°3)-T (A°3)+Y(I)-T(I)+G [4]

Dove Y, T, d riportino lo stesso significato per i soggetti A, I (imprese), R(regione) e G sia la spesa

regionale per questi interventi.

Sempre nell’ipotesi di Y(A°) immutati e di Y(I) = Y* - g ( Vc) dove g è la spesa per alloggio

sociale al fine di attirare nell’area forze di lavoro e Vc è il numero dei lavoratori richiesti dalle

imprese e non mobilitati da altre aree per ragioni di disagi abitativi, le variazioni di WB si possono

configurare:

WR‘= ∆WR/∆a = W1R (ag ) [5]

Per il valore dell’intervento, stimato nei due casi, si ipotizzano interventi su di un arco di tempo

indefinito distinguendo – ove possibile – il costo totale dell’intervento e l’onere annuale netto a

carico della Regione per un certo numero di anni.

Assumendo ipotesi differenti inoltre è possibile valutare gli effetti del passaggio dalla strategia

dell’operatore pubblico dal ruolo temporaneo (di un singolo intervento una tantum con oneri annui)

o definitivo (ripetuti interventi annuali a regime con altri oneri annui)19.

18 Nel caso si trascurino le tipologie degli alloggi, le “doppie case”, i “doppi lavori”, risulta evidente che per unapolitica di semplice integrazione degli squilibri vale A*1, ≤ A1 ; A*2 ≤ A2 ;A*3 ≤ A319 Il riferimento ovvio è ad un singolo intervento per l’accrescimento del patrimonio abitativo o a ripetuti interventi dinuova costruzione ogni anno.

19

Tabella 1INTERVENTI PER ALLOGGI DI EDILIZIA POPOLARE NEL VENETO,

CON COSTRUZIONE NUOVI ALLOGGI SOCIALI (IP 1: 2000; IP 2: 3200)

STRATEGIE BENEFICIO SPESA REGIONE SPESA MEDIA(ANNO 2000) PER ASSISTITO PER INTERVENTO PER ALLOGGIO

1) MERCATO

*12 MILIARDI/ANNO 8-10 milioni 320 miliardi (328) 7,6 milioni (7,6)A COSTRUTTORIPRIVATI.*SUSSIDI ADAFFITTI DISAGIO*VENDITA40.000 ALLOGGI

2) COMUNI*PATRIMONIO ATER 8-10 milioni 404 (598,2) miliardi 9,6 milioni (13,8)A COMUNI 12,1 milioni (VE) 102,2 miliardi (VE) 11,4 milioni (VE)*RECUPERO PARTECASE VUOTE*CONTRIBUTO A COMUNI

3) REGIONE 8-10 milioni 444 miliardi (662) 10,6 milioni (15,3)

*AGENZIA REGIONALE(ARVEP)*REPERIMENTOFONDI SU MERCATO*COSTRUZIONE NUOVI ALLOGGIE MANUTENZIONE

4) ATER 8-10 milioni 60 miliardi (48) 2 milioni (2)

*AUTONOMIA ATERSPA GESTIONE0*COSTRUZIONENUOVI ALLOGGI* ALIENAZIONE PARTEALLOGGI [12.000; 19.200]

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Tabella 2

VALUTAZIONI DEGLI EFFETTI DIRETTI DELLE POLITICHE INDICATE

CALCOLO DELLA WR ‘ Beneficio complessivo = numero degli assistiti (famiglia) per beneficio medio.

(43.200 *9 = 388,8 miliardi) Strategia 1, 2, 3 Ip.2 (42.000 *9 = 378 miliardi) Strategia 1, 2, 3 Ip 1 (40.000*9 = 360 miliardi) Situazione attuale approssimata (30.000*9 = 270 miliardi) Strategia 4 Ip. 1 (24.000*9 = 216 miliardi) Strategia 4 Ip. 2

CONDIZIONI DI PREFERENZA

1(Ip 2) ≈ 2(Ip 2) ≈ 3(Ip 2) f 1(Ip 1) ≈ 2(Ip1) ≈ 3(Ip1) f 4(Ip 1) f 4(Ip 2)

In questo caso appare determinante il numero degli assistiti non l’efficienza del fornitore pubblico oprivato.

CALCOLO DELLA WB ’ beneficio(+)/sacrificio(-)(miliardi) totale degli assistiti / della regione/ delle imprese.

STRATEGIA 1Ip 1 + 378 - 320 = + 58Ip2 + 388,8 - 328 + 2,4 = + 63,2STRATEGIA 2Ip 1 + 378 - 404 = - 26Ip2 + 388,8 - 598,2 + 2,4 = - 207STRATEGIA 3Ip 1 + 378 -444 = - 66Ip2 + 388,8 -662,2 + 2,4 = - 271STRATEGIA 4Ip 1 + 270 - 60 = +210Ip2 + 216 - 48 + 2,4 = +170

CONDIZIONI DI PREFERENZA

4(Ip1) f 4(Ip2) f 1(Ip2) f 1(Ip1) f 2(Ip1) f 3(Ip1) f 2(Ip2) f 3(Ip2)

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6. – CONSIDERAZIONI FINALI

I risultati delle valutazioni indicative porgono evidenze in parte scontate, in parte più complesse.

Nel caso di una scelta sociale di intervento, ispirata da una funzione di benessere di tipo pauperista,

il risultato più apprezzabile viene individuato dal maggior impiego di risorse regionali per un dato

numero di assistiti. L’ampliamento del numero di assistiti, comporta maggior risorse da dover

destinare e fatalmente maggior benessere.

Questo risultato risponde ad attese scontate, forse banali.

La preferenza tra intervento pubblico o affidamento al mercato non risulta marcata.

Questo potrebbe apparire forse meno intuito.

Nel caso di una funzione benthamiana i risultati indicativi offrirebbero indicazioni ancora più

controverse e tutte da interpretare. La scelta dell’agenzia pubblica efficiente potrebbe risultare

preferibile al mercato, se questo patisce rigidità e distorsioni. Il mercato tuttavia, anche se

iperregolamentato e distorto, potrebbe offrire risultati migliori in determinate circostanze.

Giocherebbero la dimensione della presenza pubblica, la sua efficienza e l’assunzione di obiettivi

sociali in parte conflittuali.

I risultati, in questo scenario di mercati imperfetti, selezionerebbero priorità di efficienza non

sempre evidenti tra privatizzazione (dismissione di una parte o di tutto il patrimonio di edilizia

residenziale popolare), decentramento (ai Comuni o alle Ater) e potenziamento delle strutture

operative pubbliche regionali.

La revisione delle normative e le scelte amministrative per applicarle risultano quindi non del tutto

semplici e conseguenza di scelte politiche non solo di efficienti soluzioni economiche.

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APPENDICE METODOLOGICA

1. -INDIVIDUAZIONE DEGLI OBIETTIVI ABITATIVI SOCIALI

1.1. - PATRIMONIO ABITATIVO GESTITO DALLE ATER (EX-IACP) NEL 1999E STIME DI FABBISOGNO AGGIUNTIVO NEL 2000

ALLOGGI ATTUALI IN GESTIONE ATER VENETO 45.689

DOMANDE DI ALLOGGI IN ATTESA(L.R.10/ 96) (1) 10.600

DOMANDE PER ALLOGGI PER NUOVA MANODOPERA (2) 1.200

1.2. - OBIETTIVI DI NUOVI ALLOGGI SOCIALI DA RENDERE DISPONIBILI NEL 2000

Ipotesi 1 (A*1) = 2000

Ipotesi 2 (A*1 + A*2 ) = 3200

1.3. - VALORE COMPLESSIVO DELL’INTERVENTO NEL CASO DI COSTRUZIONE DINUOVI ALLOGGI 2000 (3):

Ipotesi 1 = 360 miliardi (costruttori privati, Regione); 320 miliardi (Comuni, ATER)

Ipotesi 2 = 576 miliardi (costruttori privati, Regione); 512 miliardi (Comuni, ATER)

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NOTE

(1) Nell’ipotesi 1 si è fissato l’obiettivo A*1= 2000. Tale valore è basato su due riferimentiindicativi. Il primo è costituito dal numero di abitazioni di edilizia popolare pubblica realizzate peranno dalle Ater del Veneto nel piano 1995-2000. Il secondo considera il numero di domande peredilizia pubblica ex-Iacp inserite in posizione utile nelle graduatorie vigenti, relative a nucleifamiliari con redditi inferiori (10.642 domande ancora non assegnate ex art. 2 L.R.10/96 nel 1999)indicando un possibile fabbisogno annuale di nuovi alloggi da costruire per il periodo 2001-2005.Nell’ipotesi 2 si sono considerati A*1 + A*2 = 3200. Per A*2 si sono considerati 1200 alloggicalcolati come la componente di domanda di alloggi per coprire la domanda non soddisfatta dilavoratori (vacancies). In questo scenario quindi occorre una forte accelerazione delle costruzioni.Mentre per le due ipotesi è stato deciso A*3 = 0, in quanto A3 viene lasciato all’azione del mercatoprivato. I valori sono indicativi ed approssimati perché le stesse fonti regionali appaionoparzialmente contraddittorie. La Regione per il 1996 riportava il valore ad oltre 13.000 alloggiclassificati con lo stesso criterio (13.260 in attesa di assegnazione ai sensi della L: 10/96 contro i1.293 assegnati su un totale di 21.498 per edilizia agevolata –12.071 e sovvenzionata 9.412). Per ilquinquennio 1995-2000 gli interventi hanno comportato un valore di 1.115 miliardi per 13.493alloggi di cui 12.243 con la legge citata e 1.250 con fondo di rotazione.

FONTE: ATER VENETO, Situazione economico-patrimoniale delle Aziende Territoriali perl’Edilizia Residenziale del Veneto, Ater Venezia, Venezia, 1999.

(2) La domanda aggiuntiva di alloggi derivanti da fabbisogno di importazione di lavoro si è basatasulle stime delle vacancies riportate dalla difficoltà di reperimento di manodopera (50% di operaied apprendisti), dalle nuove assunzioni annue 1999 per le qualifiche inferiori, dalla popolazioneattiva per famiglia.

FONTE: AGENZIA PER L’IMPIEGO DEL VENETO, Solo una grande giostra? La diffusione dellavoro a tempo determinato, F. Angeli, Milano, 2000; BANCA D’ITALIA, Note sull’andamentodell’economia del Veneto nel 1999, Banca d’Italia, Venezia, 2000; R. BONAVOGLIA, Modelli disviluppo locale, Marsilio, Venezia, 2000; REGIONE VENETO, Il mercato del lavoro nel Veneto, F.Angeli, Milano, 2000.

(3) Calcolo del valore totale si è basato sulle stime del partimonio edilizio attuale, differenziato perprovincia e riportato con peso sul totale, in media 180 milioni per abitazione, da stime ATER.

FONTE: REGIONE VENETO, Quadro riassuntivo degli interventi della Regione Veneto nelsettore dell’Edilizia Residenziale Pubblica nel periodo 1995-2000, Direzione Regionale di EdiliziaResidenziale Pubblica, Venezia, 2000.

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2.- FONTI USATE E CRITERI DI CALCOLO

2. 1. - PRIMA STRATEGIA (MERCATO)

STRUMENTI

Assegnazione di fondi a costruttori privati, sussidi ad affittuari in condizioni di disagio,liquidazione di parte del patrimonio edilizio di proprietà pubblica:

INTERVENTO

a) Si parta dall’ipotesi di poter alienare quasi integralmente il patrimonio edilizio Ater del Venetoe liquidare gli Istituti. Si suppone di vendere 40.000 di proprietà pubblica ad un realizzo mediodi 30 milioni per alloggio.

b) Si possa impiegare il ricavo di 1.200 miliardi al 6% ottenendo una rendita di 72 miliardi peranno. Siano considerati trascurabili i costi della conversione da patrimonio edilizio a finanziario.

c) Siano impiegati 12 miliardi per sussidi ai privati ed alle cooperative con finalità di contributialla costruzione e ristrutturazione di nuovi alloggi e 60 miliardi in sussidi agli affitti per coprireuna differenza tra affitto medio fuori equo canone.

CRITERI DI CALCOLO

IL COSTO MEDIO a carico della Regione per alloggio assistito per integrazione fitto al netto dellarendita annua del fondo costituito con impiego del ricavato di una quota delle alienazionipatrimoniali ex-IACP ed altri. Il costo medio Regionale per alloggio assistito/anno tiene conto dellesovvenzioni al netto delle attuali erogazioni per manutenzioni, gestione degli alloggi ATER e delcontributo ai privati per la costruzione di nuovi alloggi al netto della rendita (9 milioni per alloggioall’anno per 42.000 alloggi nell’ipotesi 1 e 43.200 nell’ipotesi 2):

Ip 1 ≅ Ip 2: 7,6 milioni

IL BENEFICIO medio utente assistito/anno. Il benefico medio dell’utente tiene conto del costo inregime fuori equo canone (circa 10–12 milioni/anno) al netto della sovvenzione ai livelli attuali(canone sociale in media 2 milioni/anno).

Ip 1 ≅ Ip 2: 9 milioni

IL COSTO TOTALE ANNUO regionale per affitti da integrare rispetto ai ricavi annui del fondocostituito dalle alienazioni. Il costo totale annuo riporta il valore delle integrazioni per i due insiemidi alloggi considerati delle integrazioni degli affitti a carico della Regione.

Ip 1: 320 miliardi; Ip 2: 328 miliardi

FONTE:Rielaborazioni su dati ed ipotesi ATER VENETO, Situazione Economico-patrimoniale, cit.

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2. 2. - SECONDA STRATEGIA (COMUNI)

STRUMENTI

Decentramento a livello comunale delle politiche assistenziali abitative, con indirizzo eprogrammazione della Regione, ricalibratura dei criteri di assegnazione dei fondi regionali perl’edilizia residenziale pubblica:

INTERVENTO

a) Decentramento della gestione delle politiche sociali per la casa ai Comuni. Il riferimento qui è alComune di Venezia e la spesa poi viene rapportata ai Comuni veneti con un calcolo diponderazione per quantità e valori del patrimonio di edilizia popolare pubblica (ATER).

b) Indirizzo e programmazione della politica per l’edilizia popolare da parte della Regione. Nelcaso del Veneto si assume che si recepiscano in parte anche gli obiettivi di abitabilità deiComuni. Nel caso di Venezia, il fabbisogno edilizio totale viene stimato in circa 2.376 alloggi,parte di questi con finalità sociali, secondo la L.R. 10/96. L’ipotesi del Comune è quella di potercostruire circa 300-400 nuovi alloggi pubblici all’anno per soddisfare la domanda di alloggipubblici in affitto per residenti stabili, studenti, sfrattati, da costruire con contributi statali,regionali, locali. Tenuto conto di una politica di parziale recupero delle case sfitte non occupate(3.880), delle ristrutturazioni e del coordinamento con le varie istituzioni che operanoparzialmente con una politica assistenziale sulla casa (per un totale di 12.072 alloggi di proprietàpubblica rispetto ai 138.600 alloggi in totale esistenti nel territorio) il Comune dovrebbe potergestire almeno 9021 alloggi per fini sociali nella categoria dei redditi più bassi definiti dalla L.R.precedentemente richiamata. Di questi 8.633 sarebbero dati dalla metà dei 4.718 alloggi propri,6.058 dell’Ater, un sesto degli 1.296 delle altre istituzioni Istituto Ricovero e Educazione, OperaPia Coletti, Istituzione Elemosiniere, Fondazione Groggia, Istituto S.Maria della Pietà, FondoClero Veneto, Enel, INPS. Gli altri 388 dal recupero di 1/10 delle case sfitte non occupate.

c) La Regione destina ai Comuni un contributo annuo per le politiche delegate (acquisizione,costruzione di nuovi alloggi e manutenzione, gestione di tutto il patrimonio edilizio popolare).

CRITERI DI CALCOLO

Il COSTO MEDIO Comunale per alloggio assistito/anno tiene conto di una sostituzione dell’attualeregime di sovvenzioni al netto delle attuali erogazioni del Comune di Venezia per alloggio condisagio abitativo (in totale 4.200 milioni all’anno). Si suppone di acquisire e ristrutturare una partedelle case non occupate in condizioni fatiscenti (388 alloggi) e di ristrutturarle con i finanziamenti avari titoli (Legge Speciale, Bandi speciali comunali, altri interventi di edilizia sociale, nuovi fondiacquisiti sul mercato creditizio con un costo finanziario annuo di 7 miliardi). Si tiene inoltre contodei costi di manutenzione e spese varie (misurati sull’8% circa). Si detraggano poi dalle spese leentrate date dal ricavo dei fitti sociali (18,3 miliardi). Le ipotesi 1 e 2 non differisconosignificativamente nel Comune di Venezia per il valore trascurabile delle vacancies. Ne risulta uncosto a carico della Regione per alloggio assistito/anno a Venezia attraverso il Comune tenuto contodei costi di recupero di una parte delle case sfitte e delle ristrutturazioni:

Ip. 1 ≡ Ip 2 19,1 milioni

IL BENEFICO MEDIO dell’utente tiene conto del costo in regime fuori equo canone (14 milionicirca) al netto della sovvenzione ai livelli attuali (canone sociale in media 2.058.000 all’anno senzala parte delle integrazioni di 500.000 lire mensili per situazioni di alto disagio attualmente erogateper alcuni casi).

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Il beneficio medio utente assistito/anno a Venezia 12,1 milioni

IL COSTO TOTALE ANNUO tiene conto della quota in valore ed in numero degli alloggi delComune di Venezia sul totale dei Comuni Veneti (2,2 per Ip 1 e 3,5 per Ip 2).Ip.1: 379 miliardi; Ip2: 604 miliardi

FONTI:

COMUNE DI VENEZIA, Osservatorio casa, Assessorato alle Politiche abitative, Venezia, 2000.

L. FERRARI, Situazione abitativa e povertà nel territorio della Diocesi di Venezia, Venezia, 2000.

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TERZA STRATEGIA (REGIONE)

STRUMENTI

Costituzione di un’agenzia regionale per la casa con possibilità di interventi, reperimento dicapitali sul marcato finanziario con garanzie sugli immobili di proprietà regionale (ex-IACP, altri),attività diretta di costruzione di alloggi per particolari esigenze ed in località definite.

INTERVENTO

a) Costituzione di una Agenzia Regionale Veneta per l’Edilizia Popolare (ARVEP) e liquidazionedegli Ater con assorbimento personale e patrimonio.

b) Costruzione di 2000 alloggi (Ipotesi 1) o di 3200 alloggi (ipotesi 2) attraverso l’ARVEP che sifinanzia sul mercato mobiliare (obbligazioni) o creditizio (prestito con un piano diammortamento trentennale), garantiti dalle proprietà immobiliari della Regione.

c) La Regione Veneto decide di erogare all’ARVEP uno stanziamento di 250 miliardi/anno per lamanutenzione e gestione del patrimonio edilizio pubblico agevolato esistente.

CRITERI DI CALCOLO

IL COSTO della Regione per alloggio ad affitto sociale vien fatto derivare dal costo medioponderato della costruzione dei nuovi alloggi e della gestione di tutti gli alloggi sociali e con ilcontributo fisso come precedentemente definiti. In questo caso il costo di costruzione è statointegralmente caricato in conto considerando il corrispondente accrescimento del patrimonioedilizio, l’onere finanziario corrispondente ed i nuovi costi aggiuntivi di gestione.

Ip. 1: 14,9 milioni; Ip. 2: 20,0 milioni

IL BENEFICIO medio dell’ utente è misurato sulle differenze tra canoni sociali e fitti di mercatocome nel caso precedente: 9 milioni

IL COSTO TOTALE della Regione per gli alloggi viene calcolato sui costi storici del patrimonioesistente e su quelli finanziati da un debito per la costruzione dei nuovi alloggi sulle spese per lacostruzione dei nuovi alloggi e sui costi di manutenzione e gestione degli stessi al di fuori delcontributo annuo fisso .

Ip.1: 389 miliardi; Ip2 : 623 miliardi

FONTE:

REGIONE VENETO, Edilizia Residenziale Pubblica, cit.

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QUARTA STRATEGIA (ATER)

STRUMENTI

Mantenimento degli ex-IACP accentuandone la funzione di agenzie regionali e di Enti condisponibilità autonome di servizio locale, coordinamento degli ex-IACP provinciali a livelloregionale, alienazione di una parte del patrimonio edilizio ex-IACP (12.000 per la ipotesi 1costruendone 2000 ad un costo medio di 160 milioni,; oppure 19.200 consentiti dalle leggi attualiper la nuova costruzione dei 3200 dell’ipotesi 2).

INTERVENTO

a) Riforma degli ex-IACP (trasformazione in SpA) con nuove possibilità di progettazione eservizio ai Comuni.

b) Semplificazione dei rapporti tra ex-IACP (ora ATER) e tra questi e la Regione che fornisce soloindicazioni di programma e una parte di contributi sostitutivi in parte degli ex-fondi Gescal(venuti meno dal 31/12/1998 e riposizionati con L.R. 10/96 art. 18-21)

c) La ipotesi 1 prevede la vendita realistica di 12.000 alloggi e la costruzione di 2000 nuovialloggi; la ipotesi 2 la vendita 19.200 alloggi e la costruzione di 3200. Il riferimento è allasituazione di proprietà edilizia degli Ater del Veneto (45.689 gestiti dalle Ater di cui 36.398 diloro proprietà). Il realizzo attualizzato dell’alienazione di 12.000 (19.200) alloggi possibilisecondo le condizioni di vendita con un ricavo prevedibile di 360 (567) miliardi (all’incirca 30milioni per abitazione), verrebbe impiegato per la costruzione di nuovi alloggi.

CRITERI DI CALCOLO

IL COSTO ANNUO PER alloggio regione per fitto politico su alloggi assistiti attraverso pienodecentramento su Ater-agenzia Il costo totale annuo per alloggio è misurato sul costo storico degliex-IACP per alloggio, corretto dalle nuove normative che riducono i contributi, e rivisto dalleproposte delle Ater del Veneto per recuperare una loro iniziativa di servizio di progetti per iComuni.

Ip. 1 ≡ Ip 2: 3,8 milioni

IL BENEFICIO medio dell’utente assistito viene indicato come dai calcoli precedenti: 9 milioni

COSTO TOTALE ANNUO per affitti della Regione ad integrazione delle politiche delle ATER alnetto delle abitazioni alienate. Il costo totale per la Regione è misurato dalla riduzione dei contributifinora erogati ogni anno e il nuovo costo di contributi.

Ip.1 = 114 miliardi Ip. 2 = 91,2 miliardi

FONTE:

ATER VENETO, cit.