Post on 31-Jul-2020
Prof. Paolo Rosato 1
Il mercato immobiliare
Prof. Paolo Rosato
Dipartimento di ingegneria Civile e Archietettura
Università di Trieste
paolo.rosato@dia.units.it
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I fattori che influiscono sul valore degli immobili
1. Le caratteristiche del mercato immobiliare;
2. La situazione congiunturale;
3. Le caratteristiche specifiche dell’immobile.
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Cos’è un bene immobile?
“Sono beni immobili il suolo, le sorgenti e i corsi d’acqua,
gli alberi [….], gli edifici e le altre costruzioni, anche se
unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che
naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo” (art.
812, CC)
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Le caratteristiche del mercato immobiliare
1. Immobilità dei beni scambiati2. Unicità dei dei beni scambiati3. Ipoteticità del mercato (1-5% dello stock)4. Opacità dei prezzi e delle transazioni5. Offerta rigida6. Variabilità delle forme di mercato7. Segmentazione del mercato
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Il mercato immobiliare residenziale
Fonte: Rapporto annuale sul mercato delle abitazioni, OMI – Agenzia del Territorio, 2016
Lo stock immobiliare in Italia
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Il mercato immobiliare residenziale
Fonte: Rapporto annuale sul mercato delle abitazioni, OMI – Agenzia del Territorio, 2016
L’andamento delle NTN - 2015
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L’andamento del mercato nel tempo
Il mercato immobiliare residenziale
Fonte: Rapporto annuale sul mercato delle abitazioni, OMI – Agenzia del Territorio, 2016
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La distribuzione delle transazioni - 2015
Il mercato immobiliare residenziale
Fonte: Rapporto annuale sul mercato delle abitazioni, OMI – Agenzia del Territorio, 2016
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La mobilità immobiliare (Transazioni/Stock)
Il mercato immobiliare residenziale
Fonte: Rapporto annuale sul mercato delle abitazioni, OMI – Agenzia del Territorio, 2016
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Il mercato immobiliare residenziale
Fonte: Rapporto annuale sul mercato delle abitazioni, OMI – Agenzia del Territorio, 2016
La superficie compravenduta
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Il mercato immobiliare residenziale
Fonte: Rapporto annuale sul mercato delle abitazioni, OMI – Agenzia del Territorio, 2016
Il fatturato
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Il mercato immobiliare residenziale
Fonte: Rapporto annuale sul mercato delle abitazioni, OMI – Agenzia del Territorio, 2016
Il ruolo del credito
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Il mercato immobiliare residenziale
Fonte: Rapporto annuale sul mercato delle abitazioni, OMI – Agenzia del Territorio, 2016
Le caratteristiche dei mutui
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Il mercato immobiliare residenziale
Fonte: Rapporto annuale sul mercato delle abitazioni, OMI – Agenzia del Territorio, 2016
L’andamento dei tassi medi
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Indice delle quotazioni OMI 2004=100 a prezzi correnti
Il mercato immobiliare residenziale
Fonte: OMI – Agenzia del Territorio, 2016
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Il mercato immobiliare non residenziale
Fonte: OMI – Agenzia del Territorio.
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Il mercato immobiliare non residenzialeAndamento NTN
Fonte: OMI – Agenzia del Territorio.
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Il mercato immobiliare non residenziale
Fonte: Rapporto Immobiliare 2011, OMI – Agenzia del Territorio.
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OFFERTA• Promotori immobiliari• Costruttori• Famiglie• Imprese costruttrici• Società (es. Stu)• Stato • Enti• …
DOMANDA
• Famiglie• Imprese industriali• Investitori• Stato• Società gestione
patrimoni• Fondi immobiliari• …
Gli attori nel mercato immobiliari
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INVESTIMENTO
Redditività e Sicurezza• Tassi di interesse• PIL• Rendimenti alternativi• Risparmio• Fiscalità• Politiche immobiliari
La domanda di immobili
L’andamento del mercato è guidato anche dalle motivazioni dalla domanda
USO DIRETTO
Utilità (DAP)• Reddito• Tassi d’interesse• Risparmio• Demografia• Composizione familiare• Politiche abitative• Preferenze/stili di vita
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Primaria (Promotori e imprese)
Costi di produzione
• Disponibilità e prezzi aree edificabili
• Politiche urbane
•Costi di costruzione
• Tassi di interesse
• Fiscalità
•………
L’offerta di immobili
Secondaria (Famiglie)
Domanda di sostituzione
• Tassi d’interesse
• Risparmio
• Composizione familiare
• Politiche abitative
•………..
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La domanda e l’offerta sono fortemente segmentate
• Destinazione d’uso (agricola, residenziale, commerciale, direzionale, produttiva)
• Localizzazione (centrale, semicentrale, periferica)
• Qualità edilizia (nuovo o ristrutturato, recente, vetusto o da ristrutturare)
• Tipologia edilizia (unifamiliare, a schiera, multipiano,…)
• Disponibilità dell’immobile (libero, locato, diritto reale)
• Fascia di prezzo
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Le forme del mercato immobiliare
• Mercato di concorrenza (im)perfetta (domanda ed offerta espressa direttamente dalle famiglie)
– I beni offerti sono poco omogenei
– La domanda non possiede informazioni complete sul bene
– Numerosi attori dal lato dell’offerta e della domanda
• Mercato di concorrenza monopolistica (costruttori)
– I beni offerti non sono omogenei
– La domanda non possiede informazioni complete sul bene
– Offerta concorrenziale e meno frammentata della domanda
• Oligopolio differenziato (promotori di grosse operazioni)
– Gli offerenti hanno la possibilità di influire sul prezzo o la quantità di mercato offerta
– Possibili comportamenti collusivi
– Uniformità di prezzo
• Monopolio bilaterale (beni di pregio)
– Vincoli e condizionamenti pubblici
– Prezzi aleatori
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La situazione congiunturale
• Ciclo di mercato• Redditività attuale e potenziale• Aspetti demografici• PIL• Inflazione• Credito• Fiscalità
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L'andamento dei valori immobiliari
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500
1000
1500
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4500
1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020
Anno
Val
ore
(€/
mq
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Prezzi correnti Prezzi costanti 2009 Compravendite
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La ciclicità del mercato
• Cause esogene: il ciclo economico• Cause endogene: sfasamento dell’offerta
sulla domanda
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La ciclicità del mercato
t Reddito Domanda Offerta Mercato Prezzo
0 R0 D0=f(R0 ; P0) O0=g(Po) O0=D0 P0
1 R1<R0 D1=f(R1 ; P0) O1=g(Po) O1>D1 P1<P0
2 R2=R1 D2=f(R2 ; P1) O2=g(P1) O2<D2 P2>P1
3 R3=R1 D3=f(R3 ; P2) O3=g(P2) O3>D3 P3<P2
0 1 2 3
P0
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I tassi di interesse per l’acquisto della casa
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Indice del capitale erogato
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Indice del capitale erogato
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Demografia e valori immobiliari
• L’incremento demografico spinge in alto la domanda
• La domanda è spinta dalle formazione di nuove famiglie che dipende da:• Immigrazione• Cambiamento della struttura demografica
(headship rate)• Modifica stili di vita• Fattori economici (redditi familiari)
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Le caratteristiche specifiche dell’immobile
I fattori di ordine particolare che influiscono sul valore dei suoli agrari:
• Produttività• Destinazione colturale• Dimensione• Conformazione• Accessibilità• Suscettività ad usi extra-agricoli• ………
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I fattori di ordine particolare che influiscono sul valore dei suoli agrari
• Produttività• Destinazione colturale• Dimensione• Conformazione• Accessibilità• Suscettività ad usi extra-agricoli• ………
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I fattori di ordine particolare che influiscono sul valore degli immobili civili
• Caratteristiche posizionali estrinseche
• Caratteristiche posizionali intrinseche
• Caratteristiche tecnologiche
• Caratteristiche produttive
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Caratteristiche posizionali estrinseche
• Qualificazione infrastrutturale1. Prossimità al centro urbano
2. Accessibilità ai servizi pubblici
3. Accessibilità al trasporto pubblico
4. Presenza di servizi commerciali di base
• Qualificazione ambientale1. Salubrità della zona
2. Contesto sociale
3. Assenza di rumori
4. Densità edilizia
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Caratteristiche posizionali intrinseche
• Panoramicità o visibilità
• Orientamento
• Soleggiamento
• Luminosità
• Ventilazione
• Salubrità dei vani
• ……
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Caratteristiche tecnologiche
• Oggetto dell’analisi:1. Fabbricato2. Unità immobiliare
• Aspetti da considerare:1. Dimensioni2. Livello delle finiture3. Stato di conservazione4. Presenza di ascensore5. Dotazioni di servizi6. Impianti7. ……
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Caratteristiche produttive
• Esenzioni fiscali
• Detraibilità/deducibilità delle spese di manutenzione
• Limiti alla locazione
• Vincoli conseguenti alla locazione
• Presenza di diritti di terzi
• Condizioni manutentive delle parti comuni
• Tipo di impianti di riscaldamento e consumi energetici
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Il peso delle caratteristiche dell’immobile nella formazione del prezzo
Caratteristiche Max Min Scarto
Posizionali estrinseche 0,35 0,05 0,30
Posizionali intrinseche 0,25 0,05 0,20
Tecnologiche 0,30 0,10 0,20
Produttive 0,10 0,05 0,05
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I fattori di ordine particolare che influiscono sul valore delle aree edificabili
• Dimensioni• Localizzazione• Destinazione• Indici di edificabilità• Presenza di opere da demolire• Grado di urbanizzazione• Conformazione• Caratteristiche geotecniche• Esistenza di servitù• Condizioni per la libera fruizione • …………
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La rendite urbane
Rendita: compenso che spetta per essere proprietario di una certa risorsa (Ricardo, Von Thunen).
Rendita differenziale: rendita incassata dai proprietari di una risorsa di maggior qualità rispetto a quella marginale.
Rendita assoluta: rendita incassata da proprietari di una risorsa scarsa.
Rendita = Reddito netto annuo derivante da un certo suolo –interesse sul capitale investito nel medesimo.
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Rendita differenziale
P
TerraPa
Dae
Te
Rendita differenziale
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Rendita differenziale e rendita assoluta
P
TerraPa
Dae
TeTep
PepRendita differenziale
Rendita assoluta
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Rendita differenziale e rendita assoluta ed espansione della domanda
P
TerraPa
Dae
Te
Rendita differenziale
Tep
Pep
Rendita assoluta
Dae*
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Valori delle aree, localizzazione e valore del diritto di edificazione
Vm
D0
Va
D0
Ve
Vne
Ve*
D*
Vne*
De = Ve* - Vne*
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Le fonti dirette d’informazione sui valori immobiliari
Fonte ValoreProfessionisti, Notai, Conservatoria RRII
Prezzi di mercato, Valori d’offerta/domanda, Valori di stima
Ministero Finanze, Ministero Grazia e Giustizia
Valori di accertamento
Banche ed S.p.a. Valori cauzionali
Commissioni Provinciali Espropri
Valori agricoli medi, Valori di mercato
Stime giudiziarie Valori di mercato stimati
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Enti e soggetti pubblici e istituzionali e istituti di ricerca
Fonte: Ciaramella, 2003, Il Consulente Immobiliare.
Le fonti indirette sui valori immobiliari
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Enti e soggetti pubblici e istituzionali e istituti di ricerca
Fonte: Ciaramella, 2003, Il Consulente Immobiliare.
Le fonti indirette sui valori immobiliari
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Operatori specializzati
Fonte: Ciaramella, 2003, Il Consulente Immobiliare.
Le fonti indirette sui valori immobiliari