Post on 16-Dec-2018
Committente ROSSI Marco
Codice Fiscale RSS MRC 56T54 J785 R
Lotto
Valutatore incaricato Romano geom. Francesco Redatta il 17/11/2016
Pratica numero 626.2016 CRM numero 3333
Regione Veneto Comune
Provincia Treviso Indirizzo
Tipologia immobile UsatoPiù probabile valore
cauzionale € 238.960,00
Più probabile valore
ATTUALE di mercato € 298.700,00
Più probabile valore
assicurabile244.600,00€
Caratteristiche generali
dell’immobile Villino
Descrizione sintetica
"Giudizio" sulla
commerciabilitàNormale
"Giudizio" sulla immediata
commerciabilità
Legittimità edilizia
Legittimità catastale
Note
Ufficio provinciale di Treviso Comune
Sezione C Foglio 55
RIEPILOGO VALUTAZIONE
NOTE
IDENTIFICAZIONE CATASTALE - FABBRICATI
Nessuna nota
Nessuna nota
Ipotizzata classe energetica "G".
Immediata
UNICO
CERTIFICATO DI VALUTAZIONE
Società Credito Cooperativo
Sede Legale Piazza San Marco, 33, Venezia
Mogliano Veneto
Mogliano Veneto
via San Pio X 45
Trattasi di villetta singola disposta su un piano rialzato fuori terra, garage al piano
seminterrato, ed area scoperta di pertinenza.
Ubicazione Foglio Particella Sub Classamento Classe Consistenza Rendita Partita Altri dati
Volpago del Montello,
via San Pio X, P. S1-TC/2 283 1 A/7 2 Vani 10 € 1.110,38
Volpago del Montello,
via San Pio X, P. TC/2 283 2
Note:
Area urbana di mq 1422
Easystima srl
Sede legale Via A.Da Corona n.1/q, 31100 Treviso (TV) Sede operativa Via Belvedere n.1/a, 31032 Casale sul Sile (TV)
Tel-Fax 0422 820912 P.IVA 04445620265 REA 350541 TV www.easystima.com - info@easystima.com
FAC-SIM
ILE
Rapporto di Valutazione Lotto nr.UNICO
ROSSI Marco nr. 626.2016
A. Anagrafica
1) Committente
2) Valutatore incaricato
3) Immobile (lotto)
RAPPORTO DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE In applicazione agli IVS/EVS, al Codice delle Valutazioni Immobiliari edito da Tecnoborsa
ed alle Linee Guida ABI per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie
Trattasi di villetta singola disposta su un piano
rialzato fuori terra, garage al piano seminterrato,
ed area scoperta di pertinenza.
Società Credito Cooperativo
Sede Legale Piazza San Marco, 33, Venezia
Committente ROSSI Marco
Codice Fiscale/P.IVA RSS MRC 56T54 J785 R
Ubicazione - Indirizzo via San Pio X
Ubicazione - Numero civico/barrato 45
Ubicazione - Provincia Treviso
Ubicazione - Comune Mogliano Veneto
Zona rischio sismico
Zona 3: zona caratterizzata da bassa sismicità,
ma in particolari contesti può vedere amplificati i
propri effetti.
Ubicazione - Località Zerman
Valutatore incaricato Romano geom. Francesco
Lotto nr. UNICO
Descrizione sintetica
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FAC-SIM
ILE
Rapporto di Valutazione Lotto nr.UNICO
ROSSI Marco nr. 626.2016
B. Premessa - Scopo della valutazione
Ispezioni ipotecarie
Il presente Rapporto di Valutazione NON prevede visure presso la Conservatoria dei Registri
Immobiliari al fine di verificare la presenza di trascrizioni od iscrizioni pregiudizievoli (ipoteche,
pignoramenti, ecc.) o a qualsivoglia altro gravame e/o diritto reale (diritto di superficie, l'enfiteusi,
usufrutto, uso, abitazione, servitù prediali, prelazione di terzi, sequestri, riservati domìni e simili)
sull’immobile qui peritato.
Tali ispezioni saranno successivamente compiute dal Notaio incaricato di redigere la relazione
notarile preliminare ventennale.
Si rinvia alla succitata relazione per ogni verifica.
La presente valutazione immobiliare è un rapporto estimativo oggettivo, basato su procedimenti scientifici,
principi e criteri estimativi univoci, che possono condurre a risultati certi, condivisibili e replicabili secondo
gli IVS (International Valuation Standard) ed EVS (European Valuation Standard).
Essa riflette le opinioni personali dei periti estimatori e quindi la presente valutazione è una stima, non un
fatto.
Il presente rapporto di valutazione mira a comunicare al lettore il più probabile valore di mercato
dell’immobile suddiviso in lotti omogenei.
Inoltre il presente rapporto espone il procedimento estimativo adottato ed indica le eventuali assunzioni
alla base della valutazione e le eventuali condizioni limitanti.
L’attività peritale è stata supportata dai due componenti la Direzione Tecnica:
Geom. Romano Francesco, iscritto all’Albo dei Geometri della Provincia di Treviso n. 1856, iscritto Geo.Val. (albo nazionale): n° 1714,
Valutatore Europeo qualificato da TEGoVA al REV-IT/CNGeGL/2020/27.
Geom. Alessandro Benvegnù, iscritto all’Albo dei Geometri della Provincia di Vicenza n. 1295, iscritto Geo.Val. (albo nazionale): n° 1771, Certificato ISO 17024: CRIF Cert. Serv. - n° B01/0278,
Valutatore Europeo qualificato da TEGoVA al REV-IT/CNGeGL/2020/7.
Il titolo REV, in linea con i principi di armonizzazione e di libertà di circolazione propri della Comunità Europea, è garanzia di un elevato standard di qualità e di esperienza dei valutatori dei Paesi membri, al fine di assicurare alla clientela e al mercato in generale valutazioni che rispettino a pieno le linee guida, le regole, le metodologie e le procedure definite dagli EVS – European Valuation Standards.
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C. Quesiti Estimativi
1) determinare il più probabile Valore ATTUALE di libero mercato;
2) determinare il Valore Cauzionale;
3) determinare il Valore di Assicurazione / Valore di Ricostruzione a nuovo;
4) determinare il grado di commerciabilità ATTUALE dell'immobile;
La committenza e l'istituti bancario erogante il finanziamento hanno posto i seguenti quesiti
estimativi
Altro:
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D. Fasi - Accertamenti e date delle indagini
Nella tabella sottostante sono indicate le principali fasi ed accertamenti peritali espletati
dall'esperto valutatore, indispensabili per la stesura del rapporto di valutazione
26 Ottobre 2016 Redazione rapporto di valutazione (prima bozza)
27 Ottobre 2016 Redazione certificato di valutazione
Fase 2: indagine di mercato e eleborazione dei dati
Data Descrizione
18 Ottobre 2016 Richiesta documentazione mancante
26 Ottobre 2016 Ricezione documentazione mancante
Ulteriore sopralluogo presso l'immobile
Accessi agli atti depositati presso la Pubblica Amministrazione 1
18 Ottobre 2016 Incarico
Fase 1: analisi documentale e attività di accertamento e verifica
26 Ottobre 2016 Sopralluogo presso l'immobile
26 Ottobre 2016 Verifica e studio del mercato immobiliare locale e sua segmentazione
26 Ottobre 2016 Verifica dei dati attraverso l'analisi del mercato ed i database online
Fase 3: redazione del rapporto di valutazione
27 Ottobre 2016 Bozza definitiva
Eventuale richiesta di revisione
3 Novembre 2016 Rapporto di valutazione
1 L'accesso agli atti depositati presso la Pubblica Amministrazione si rende obbligatorio solo nel
caso di acclarata mancanza documentale
Firma digitale rapporto di valutazione
4 Novembre 2016 Invio rapporto di valutazione
Note:
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E. Analisi del Segmento di Mercato
Localizzazione
Zona Omi
Tipologia edilizia prevalente nella zona
Destinazione urbanistica dell'immobile
Tipologia edilizia del fabbricato
Tipologia edilizia unità immobiliare
Caratteristiche generali dell'immobile
Dimensione
Caratteri domanda e offerta Lato acquirente
Lato venditore
Intermediari
Forma di mercato
Filtering
Fase del mercato immobiliare
Altro
Concorrenza monopolistica
Up
Recupero
Urbana
Centrale
B1
Mogliano Veneto
Centrale
Residenziale
Residenziale
Fabbricato unifamiliare
Villino
Indipendente
Villino
Grande
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OGGI
OGGI
da 1 a 2 : CRESCITA da 2 a 3: RALLENTAMENTOaumento delle transazioni e dei prezzi; aumento dei prezzi e diminuzione transazioni;
da 3 a 4: STASI da 4 a 5 : DECREMENTO stasi dei prezzi e diminuzione transazioni; calo dei prezzi e diminuzione transazioni;
da 5 a 6: RECUPERO da 6 a 1: RIPRESA diminuzione dei prezzi ed aumento transazioni; stazionarietà dei prezzi e aumento transazioni;
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1) Indagini presso i professionisti locali
Inoltre è stato chiesto ai periti, geometri, ed agli agenti immobiliari il rapporto tra l’asking price ed il
prezzo reale di compravendita (sulla base della loro esperienza).
RISULTATI DELL'INDAGINE
Easystima srl può contare sull’ampio bacino di professionisti che hanno partecipato ai
convegni/seminari di IVS DATA srl durante la presentazione, lo scorso anno, della Banca Dati dei
Geometri Italiani.
Inoltre si è provveduto a contattare alcuni agenti immobiliari locali.
Le domande che sono state poste sono servite a determinare la segmentazione del mercato e la
variazione dei prezzi e delle transazioni.
I prezzi e le compravendite sono rimasti accentuati anche
durante i primi anni di crisi ( 2009-2011).
Tra il 2012 ed il 2013 la crisi immobiliare ha cominciato a gravare
sia sui prezzi che sui tempi di compravendita /aspettativa di
vendita ( calo nelle NTN del 13,8%- Nota Territoriale Agenzia del
Territorio) .
Dal 2015 c’è qualche segnale positivo di inversione di tendenza.
VIENE SEGNALATA L’IMPORTANZA DI CONOSCERE LA
CLASSE ENERGETICA DELL’UNITA’ IMMOBILIARE.
Settembre 2016
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2) Quotazioni OMI
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F. Descrizione dell'unità immobiliare, art. 2826 C.C.
1) Scheda- Quartiere (intorno edificato)
2) Fabbricato
Tipologia immobiliare del fabbricato
Tipologia unità del fabbricato
2
2
1
0
0
Solo in caso di villetta, villino e villa
Pertinenze del fabbricato Ascensore No 0
No 0
Urbana
Centrale
Normale
Residenziale
Traffico medio/intenso
Indicare la posizione dell'immobile rispetto al centro
abitativo cittadino
Fonti di inquinamento
N. Unità edificio
N. Piani edificio
N. abitazioni
Valutare circa la posizione in cui si colloca l'immobile nella
zona, località, quartiereTipologia edilizia prevalente della zona in cui è ubicato
l'immobile
Intensità del traffico
Scale condominiali
Indicare i mezzi pubblici raggiungibili in 5-10 minuti a
piedi dall'immobile
N. uffici
N. Negozi
Usato
Fabbricato unifamiliare
Indipendente
Tram
Autobus
Metropolitana
Treno
Inquinamento atmosferico
Inquinamento acustico
Inquinamento elettomagnetico
Altro
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Tipologia costruttiva fabbricato
Epoca - Anno di costruzione 1981
Epoca - Anno di ristrutturazione
Edificio antisismico No
Tipologia struttura
Finiture del fabbricato
Rivestimenti pareti esterne
Rivestimenti pareti interne
Serramenti
Livello/qualità dell'ingresso che possiede l'edificio
Accessibilità
Stato visibile dell'immobile
3) Unità immobiliare
Epoca - Anno di ristrutturazione
Stato locativo dell'unità immobiliare
Livello di piano
Classe energetica
Stato manutentivo dell'unità immobiliare
Livello manutentivo
Livello finiture
Stato degli impianti Medio
Ante 1990
Nessuna
Nessuna
Struttura in muratura portante
Normali
Normali
Legno
Medio livello
Assente
Medio
Occupato dal proprietario
S1-T
N.P.
Medio
Medio
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Qualità dell'unità immobiliare
Esposizione
Ubicazione
Funzionalità
Panorama
Scuri esterni
Sanitari
Vetri e finestre
Pavimentazione zona giorno
Pavimentazione zona notte
Serramenti interni
Serramenti esterni
Rivestimenti pareti interne - zona giorno
Rivestimenti pareti interne - zona notte
Livello complessivo finiture e impianti
Parquet di legno - legno
Legno
Legno
Normale
Normale
Con vetrocamera
Piastrelle
Medio
Medio
Medio
Legno
Medio
Medio
Normali
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4) Impianti speciali
5) Note al sopralluogo
6) Descrizione dell'immobile
L'immobile oggetto di stima è un villino disposto su su due piani di cui uno interrato, con garage e
scoperto di pertinenza sito a Mogliano Veneto, località Zerman, in via San Pio X, n. 45. Localizzato
in zona urbana centrale, l'immobile ha una dimensione grande ed è costituito da ingresso,
soggiorno, cucina, 3 camere da letto, bagno, corridoio, vano scale, cantina, lavanderia, centrale
termica, ed un portico. Per la misurazione della superficie è stato usato il metodo SEL. Il fabbricato
risale all'anno 1981 e presenta ad oggi uno stato manutentivo normale con delle finiture di medio
livello. Risultano essere installati scuri esterni in legno, sanitari normali, vetri con vetrocamera e
pavimenti in piastrelle e parquet. La classe energetica non è stata pervenuta, ma è stata ipotizzata
una classe "G"; non sono presenti fonti di energia rinnovabile e non sono presenti fonti di
inquinamento esterne.
0 0
Impianti speciali
Climatizzazione a split
Climatizzazione su canalizzazione
Illuminazione Termocamino
Impianto d'allarmeImpianto d'allarme perimetrale
Videosorveglianza Piscina
Solare termico FotovoltaicoImpianto geotermico
Domotica
Impianto TV satellitare
Altro (indicare)
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7) Composizione unità immobiliare
L'unità immobiliare, NEL SUO STATO ATTUALE, è composta da:
Numero piani interni: 2
Tipologia di misurazione: SEL
1817
Altre pertinenze esclusive comunicanti a servizio
dell'u.i.Giardino
1369 0,15 205,35
Altre pertinenze esclusive non comunicanti a
servizio dell'u.i.Posti auto
Locali o accessori autonomiGarage
68 0,50 34
Locali o vani accessori diretti (SNR)Taverna e sottotetto
0 0,50 0
Pertinenze esclusive di ornamentoTerrazze, balconi, portici, patii, verande e logge
30 0,25 7,5
Locali o accessori direttiAngolo cottura, bagni e w.c., corr., disimp., rip., vano scale, mansarde
0 1,00 0
Locali o vani accessori indiretti comunicantiMag., soff., cantine, lav., legnaie, c.t.
140 0,40 56
Locali o vani accessori indiretti non comunicantiMag., soff., cantine, lav., legnaie, c.t.
0 0,30 0
Misura il perimetro dell'immobile, mura comprese, compreso le mura confinanti con altri immobili
conteggiate al 50%. Ogni piano va conteggiato a se. Si conteggiano le superfici che hanno un
altezza minima di 1,50 cm, per la soffitta vale l'altezza media considerata l'altezza massima quella
del vertice del tetto e la minima quella del muro perimetrale.
Descrizione MQ. Indici
mercantili
Superficie
commerciale
Locali o vani principaliIngresso, soggiorno, pranzo, cucina, studio e camere da letto
210 1,00 210
Altri locali 0 0,00 0
0 0,10 0
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8) Numero e descrizione vani unità immobiliare
Cosi suddivisi
1
0
1
0
3
VANI PRINCIPALI ACCESSORI DIRETTIACCESSORI INDIRETTI
COMUNICANTI
ACCESSORI INDIRETTI
NON COMUNICANTI
1 0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
1
1
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
ACC. DIRETTI SUP.
NON RESIDENZIALI
0
0
0
0
2
0
0 0
0 0 NON COMUNICANTI
0 0
1 0 0
1
0
PERTINENZE ESCL. DI
ORNAMENTO
0
0
LOCALI ACCESSORI
AUTONOMI
ALTRE PERTINENZE
ESCL. COMUNICANTI
0 1 1
0 0
0 0
0 0 0
0
0
0
Ingresso Angolo cottura Magazzino Magazzino
Soggiorno
Pranzo
Cucina
Studio
Camera da letto
Disimpegno
Bagni e w.c.
Mansarda abitabile
Corridoi
Ripostigli
Vano scale
Mansarda e soppalchi
Soffitta
Cantine
Lavanderie
Legnaie
Centrale termica
Soffitta
Cantine
Lavanderie
Legnaie
Centrale termica
Taverna
Sottotetto
Terrazze
Balconi
Portici
Patii
Verande
Logge
Garage Giardino
Posti auto
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G. Audit documentale e Due Diligence
1) Legittimità Edilizia - Urbanistica
Verifica degli atti di provenienza per riscontro eventuali
limitazioni, servitò, vincoli e/o gravami
Confini
Note
Vincoli urbanistici
Vincoli ambientali
Vincoli paesaggistici
Situazione urbanistica (indicare)
Anno di costruzione Ante 1990 - 1981
Nessuna -
Titoli autorizzativi Licenza di Costruzione prot. n. , n.
del 25/05/1976; Concessione per
l'esecuzione di opere edili pratica
n. di Variante a concessione in
data 04/06/1976 n. del
20/09/1978; Permesso di
Abitabilità n. - del 16/04/1981.
Concessione per l'esecuzione di
opere edili per costruzione di
recinzione prot. n. 3204 pratica n.
del 22/12/1986.
Anno di ristrutturazione
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2) Dichiarazione di rispondenza Urbanistico/Edilizia
€
SI PRECISA CHE LE INDICAZIONI QUI FORNITE RELATIVE ALLA CONFORMITA'
DELL'IMMOBILE, AD EVENTUALI ABUSI EDILIZI PRESENTI ED ALLA LORO SANABILITA' (IVI
COMPRESI I COSTI EVIDENZIATI) DERIVANO ESCLUSIVAMENTE DALLA VERIFICA
COMPIUTA SULLA DOCUMENTAZIONE FORNITA DALLA COMMITTENZA E/O
DALL'ISTITUTO BANCARIO E DURANTE IL SOPRALLUOGO, SALVI I CASI ESPRESSAMENTE
INDICATI NELL'INCARICO; DI CONSEGUENZA SI RINVIA AD ULTERIORI
APPROFONDIMENTI, DA COMPIERE DA TERZI SOGGETTI RISPETTO AD EASYSTIMA srl,
PRESSO I COMPETENTI UFFICI COMUNALI ED ENTI TERRITORIALE COMPETENTI
Il sottoscritto perito in qualità di esperto valutatore incaricato, in
funzione alla documentazione visionata presso la pubblica
amministrazioneNo
ed in base a quanto rilevato in lo, con la presente DICHIARA
la REGOLARITÀ edilizio - urbanistica della costruzione e la conformità
della stessa ai titoli abilitativi edilizi citatiSi
Nel caso di accertata irregolarità, specificare se le difformità edilizie ed
urbanistiche sono sanabili
ed i costi per la pratica in sanatoria e l’oblazione sono quantificati in €. :
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H. Identificazione Catastale
Immobile così censito presso l'Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di:
del Territorio.
Catasto dei Fabbricati
Comune di Mogliano Veneto
Sezione: C
Foglio: 2
Note:
Catasto dei Terreni
Comune di
Sezione:
Foglio:
Treviso
Note:
Ubicazione Foglio Particella Sub Classamento Classe Consistenza Rendita Partita Altri dati
Volpago del Montello,
via San Pio X, P. S1-TC/2 283 1 A/7 2 Vani 10 € 1.110,38
Volpago del Montello,
via San Pio X, P. TC/2 283 2
Note:
Area urbana di mq 1422
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1) Dichiarazione di rispondenza Catastale
Si
Note:
Il sottoscritto perito in qualità di esperto valutatore incaricato, in
funzione alla documentazione visionata presso l’Agenzia delle
Entrate - Ufficio provinciale del Territorio
ed in base a quanto rilevato in loco, con la presente
DICHIARA
la REGOLARITÀ catastale rispetto allo stato attuale dell’immobile Si
Visura telematica
Nel caso di accertata irregolarità, i costi per la variazione della
pratica catastale, compresi i diritti catastali e le eventuali sanzioni
sono quantificati in €. :
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I. Analisi estimativa
Utilizzo della valutazione
L’utilizzo della valutazione è un postulato estimativo fondamentale che stabilisce che il valore di
stima dipende, o se si vuole è in funzione, dello scopo per il quale è richiesta la valutazione, avendo
ogni valutazione un proprio movente o ragione pratica che la promuove, in relazione al complesso
dei rapporti che intercorrono tra i soggetti, i fatti e il bene, il servizio o il diritto oggetto di
valutazione.
Il presente rapporto di valutazione è finalizzato alla determinazione dei seguenti valori :
1. Il “più probabile valore in libero mercato”
2. il “valore di assicurazione”
3. il “valore cauzionale” .
Il più probabile valore di mercato secondo gli standard internazionali (IVS 2007 – IVS 1, nota 3.1)
ed il Codice di Tecnoborsa (IV edizione, capitolo 4, 2.2) viene definito come segue:
“Il valore di mercato è l’ammontare stimato per il quale un determinato immobile può essere
compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i
soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un’adeguata attività di
marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza
alcuna costrizione.”
Secondo le Linee guida ABI per le valutazioni degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie
– (edizione 05/2011 – R.1.2) il valore di mercato viene così definito:
“L’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione
svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo
un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con
cognizione di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione.”
Il valore di assicurazione secondo gli EVS (European Valuation Standard, settima edizione 2012)
viene definito come segue:
"l’ importo dichiarato nel contratto di assicurazione relativo all’immobile per il quale l’assicuratore è
responsabile nel caso in cui l’assicurato subisca un danno o una perdita pecuniaria causati da un
rischio specifico nel contratto di assicurazione e verificatosi per l’immobile. Il valutatore che riceve
istruzioni di determinare il valore assicurabile deve determinare l’importo che garantisce una
copertura assicurativa adeguata all’immobile in esame."
Secondo le Linee guida ABI per le valutazioni degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie
– e Tecnoborsa, Codice delle Valutazioni, III Edizione, capitolo 5, nota 2.10.1:
“Il valore assicurabile è talvolta definito con stima del costo di riproduzione di un nuovo bene
identico a quello esistente, come definito nella polizza assicurativa, meno il costo di riproduzione
di eventuali elementi o parti del bene, considerati identici e nuovi, specificatamente esclusi dalla
polizza.”
Nel caso specifico l’Istituto Bancario erogante il credito/finanziamento non ha posto a conoscenza
il Valutatore su particolari rischi, particolari elementi, esclusi dalla copertura assicurativa.
Il valore cauzionale come indicato nella nota esplicativa sul valore cauzionale (mortgage lending
value, MLV) dell’European Mortgage Federation può essere utilizzato dal settore dei servizi
finanziari nell’ambito dell’attività di finanziamento garantito da proprietà immobiliari.
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1) Assunzioni limitative
2) Condizioni limitative
Il MLV fornisce un limite al valore sostenibile a lungo termine, che guida le scelte decisionali interne
alle banche in merito alla concessione dei crediti (a titolo esemplificativo: loan to value, struttura di
finanziamento, durata dei prestiti) o nel settore del risk-management);
Assunzioni limitative Nessuna nota
Condizioni limitative Nessuna nota
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L. Valore di Mercato
1) Verifica del migliore e più conveniente uso (HBU)
2) Scelta del criterio di valutazione
L’attuale valore di mercato dell’immobile
rappresenta il massimo valore tra il valore di
mercato nell’uso attuale ed i possibili valori di
trasformazione degli usi prospettati
SI
Il corretto criterio di valutazione, in caso di immobili a destinazione residenziale è il Metodo del
confronto comparativo al mercato.
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M. Metodo del confronto - Approccio comparativo al mercato
1) Dati immobiliari puntuali
2) Tabella dei dati
Subject A B C
mq. 31,00
Locali o vani accessori indiretti
comunicantiMag., soff., cantine, lav., legnaie, c.t.
mq. 140,00 mq. 27,00 mq. 90,00
Locali o vani accessori diretti
(SNR)Taverna e sottotetto
mq. 21,00
Pertinenze esclusive di ornamentoTerrazze, balconi, portici, patii, verande e logge
mq. 30,00 mq. 4,00
Locali o vani accessori indiretti
non comunicantiMag., soff., cantine, lav., legnaie, c.t.
153.720,80€
mq. 96,00
Locali o accessori direttiAngolo cottura, bagni e w.c., corr., disimp., rip.,
vano scale, mansarde
Tipo Zona
Locali o vani principaliIngresso, soggiorno, pranzo, cucina, studio e
camere da letto
mq. 210,00 mq. 137,00 mq. 150,00
Urbana Extraurbana Urbana
Centrale Residenziale Centrale Agricola
Prezzo
9 8 8
170.300,00€ 205.000,00€ 151.300,00€
Prezzi e caratteristica
Differenza mesi
0,20% 0,20% 0,20%
173.365,40€ 208.280,00€ 153.720,80€
Extraurbana
173.365,40€ 208.280,00€
marzo-16 aprile-16 aprile-16
17/11/2016
Data
Comparabili
Riferim.
Subject A B C
232.2016 S 275.2016 S 254.2016 S
Prezzo
Saggio mensile di
rivalutazione/svalutazione
Prezzo attualizzato
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3 3 3 3
Normale Normale Normale Normale
1 4 5 1
G D C G
Livello di piano
Luminosità
Medio Medio Massimo Medio
MedioEsposizione Medio
3
Impianti pannelli solari
Medio Medio
Funzionalità Medio Medio
Ubicazione
Inquinamento acustico
Panorama Medio Medio Medio Medio
Medio
Impianto fotovoltaico
Massimo
Numero di affacci
Inquinamento atmosferico
Inquinamento elettromagnetico
Ascensore
2Servizi igienici (bagni e w.c.) 2 2
Altre pertinenze esclusive
comunicanti a servizio dell'u.i.Giardino
mq. 1.369,00 mq. 100,00 mq. 200,00 mq. 1.072,00
mq. 68,00 mq. 38,00 mq. 20,00 Locali accessori autonomiGarage
Stato di manutenzione
Classe energetica
Ascensore
Altri localiIndicare
Altre pertinenze esclusive non
comunicanti a servizio dell'u.i.Posti auto
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2 1 2 1
Impianto elettrico
960,00€ 1.250,00€ 780,00€
Impianto di climatizzazione Presente Presente Assente
Livello complessivo finiture e
impiantiMedio Minimo Medio
Prezzo medio a Mq
Minimo
Impianto geotermico
Impianto antifurto
Impianto termo sanitario
Impianto idraulico
Il prezzo marginale unitario scelto per la comparazione è il minore dei prezzi medi
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3) Prezzi e rapporti mercantili
Funzionalità 15.000,00€
Numero di affacci
Ubicazione 15.000,00€
Luminosità
Panorama
Stato di manutenzione 20.000,00€
Classe energetica 10.000,00€
Esposizione 10.000,00€
Ascensore A B C
Livello di piano 1,00% 1.730,00€ 2.080,00€ 1.540,00€
Altri locali 0,10 78,00€
Altre pertinenze esclusive comunicanti (giardino)
Caratteristica Prezzo unitario
40,00€
Altre pertinenze esclusive non comunicanti 0,15 117,00€
Locali o vani accessori diretti SNR 0,50 390,00€
Perrinenze esclusive di ornamento 0,25 195,00€
Locali accessori autonomi 0,50 390,00€
Locali o vani accessori indiretti comunicanti 0,40 312,00€
Locali o vani accessori indiretti non
comunicanti0,30 234,00€
RAPPORTO
MERCANTILI
PREZZO MARGINALE
UNITARIO
Locali o vani principali 1,00 780,00€
Locali o vani accessori diretti 0,50 390,00€
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Livello complessivo di
finiture e impianti25.000,00€ 30 35 3.570,00€
Impianto di
climatizzazione3.000,00€ 30 35 430,00€
Impianto idraulico -€
Impianto antifurto -€
Impianto termo
sanitario-€
Impianto elettrico -€
Impianto fotovoltaico -€
Impianto geotermico -€
Servizi igienici 3.500,00€ 30 35 500,00€
Impianti pannelli
solari-€
Costo deprezzato
Ascensore -€
Impianti Costo Anni (t) Durata (n)
Inquinamento acustico
Inquinamento elettromagnetico
Inquinamento atmosferico
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4) Tabella di valutazione
Numero di affacci -€ -€ -€
Ubicazione -€ 15.000,00-€ -€
Luminosità -€ -€ -€
Classe energetica (n) 30.000,00-€ 40.000,00-€ -€
Inquinamento atmosferico -€ -€ -€
Panorama -€ -€ -€
Funzionalità -€ 15.000,00-€ -€
Esposizione -€ -€ -€
Livello di piano -€ -€ -€
Stato di manutenzione STM (n) -€ -€ -€
Altre pertinenze esclusive non comunicanti -€ -€ -€
Altri locali -€ -€ -€
Locali accessori autonomi 11.700,00€ 18.720,00€ 26.520,00€
Altre pertinenze esclusive comunicanti (giardino) 50.760,00€ 46.760,00€ 11.880,00€
A B C
Prezzo attualizzato 173.365,40€ 208.280,00€ 153.720,80€
Locali o vani accessori indiretti non comunicanti -€ -€ 7.254,00-€
5.070,00€
Locali o vani principali 56.940,00€ 46.800,00€ 88.920,00€
Locali o vani accessori diretti -€ -€ -€
Locali o vani accessori indiretti comunicanti 35.256,00€ 43.680,00€ 15.600,00€
Locali o vani accessori diretti (SNR) 8.190,00-€ -€ -€
Pertinenze esclusive di ornamento 5.850,00€ 5.850,00€
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Divergenza % assoluta 0,38%
Inquinamento acustico -€ -€ -€
Valore di stima
298.700,00€
Valore unitario al mq. 970,00€
Più probabile valore ATTUALE di mercato
Livello complessivo finiture ed impianti 3.570,00€ -€ 3.570,00€
Prezzi corretti (€uro) 298.821,40€ 299.160,00€ 298.026,80€
430,00-€ Impianto di climatizzazione 430,00-€ -€
Impianto idraulico -€ -€ -€
Impianto antifurto -€ -€ -€
Impianto termo-sanitario -€ -€ -€
Impianto elettrico -€ -€ -€
Impianto fotovoltaico -€ -€ -€
Impianto geotermico -€ -€ -€
Servizi igienici (bagni e w.c.) -€ 500,00-€ -€
Impianti pannelli solari -€ -€ -€
Inquinamento elettromagnetico -€ -€ -€
Ascensore -€ -€ -€
Peso 33,33% 33,33% 33,33%
Grado di similarità 1 1 1
Grado di affidabilità 1 1 1
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N. Income Approach - Metodo reddituale finanziario
Non necessaria.
1) Dati immobiliari
Non necessaria.
2) Tabella dei dati
Non necessaria.
3) Determinazione saggio di capitalizzazione / GRM
Non necessaria.
4) Tabella di valutazione
Non necessaria.
O. Cost Approach - Metodo dei costi
Non necessaria.
1) Identificazione dei lavori e del metodo (CME o sintetico)
a) Computo metrico estimativo
Non necessaria.
b) Tipologie edilizie
Non necessaria.
2) Tempistica presunta
Non necessaria.
3) Diagramma di Gantt (sintetico)
Non necessaria.
4) Altri lavori od opere
Non necessaria.
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P. Valore di Assicurazione / Ricostruzione
Stima del costo di ricostruzione complessivo A NUOVO, delle eventuali spese tecniche e di sgombero del lotto. E’ chiaro che i costi dello sgombero devono essere attentamente valutati in funzione del costo di lievo e trasporto a rifiuto di tutti gli arredi e le macerie.Ai fini del rapporto di valutazione si deve considerare quanto stabilito dagli EVS :EVA4 , la valutazione del valore assicurabile ,
punto 3.3 la reintegrazione nel caso in cui l’immobile è stato distrutto significa la ricostruzione dell’immobile in condizioni uguali a quelle che aveva quando era nuovo, ma non condizioni migliori…
punto 3.5 nel contesto del concetto di reintegrazione, per ricostruzione, riparazione e restauro, si intende il ripristino ottenuto mediante l’utilizzo di tecniche e materiali che soddisfano gli attuali requisiti di legge in materia di edifici, incendi ed altri eventuali regolamenti.
punto 3.8 l’importo deve comprendere anche la stima del costo di demolizione, sgombero del sito, puntellamento e sostegno oltre agli oneri professionali e di legge dovuti per la ricostruzione.
punto 3.9 se occorre utilizzare il costo di riproduzione deprezzato, ….il valutatore stima il costo di sostituzione per un nuovo edificio e poi sottrae un importo che riflette l’usura e l’invecchiamento della struttura…..
punto 5.7 occorre inoltre prevedere i costi di rimozione dei detriti e del materiale di scarto prima della ricostruzione. I costi di depositi in discarica o negli eco-centri sono aumentati in misura notevole negli ultimi anni, particolarmente nel caso di materiali nocivi o contaminati.
punto 6.3 quando si determina il costo di ricostruzione deprezzato bisogna pensare solo al deprezzamento dovuto all’usura fisica ma non all’obsolescenza funzionale o economica, dato che la finalità è quella di sostituire ciò che è andato fisicamente perduto.
Si sono utilizzati i prezzi delle Tipologie edilizie , come da pubblicazione del Collegio Ingegneri ed Architetti di Milano, edito da Tipografie del Genio Civile DEI (A-edilizia residenziale) o dalla Regione Veneto, di cui alla L.R. 27/2003 (A-edilizia residenziale civile).
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1) Costo dell'opera a nuovo
Strutture Finiture Impianti
50,00% 35,00% 15,00%
50,00% 35,00% 15,00%
COSTO dell'OPERA (a nuovo)
Percentuale d'incidenza
354.000,00€
Altre pertinenze esclusive non
comunicanti a servizio dell'u.i.0,00 0,15 170,00 -€
1150 €./mq
Altre pertinenze esclusive
comunicanti a servizio dell'u.i.1369,00 0,00 0,00 -€
Altri locali 0,00
Locali o vani accessori indiretti
non comunicanti0,00 0,30 350,00 -€
0,10 120,00 -€
Locali o vani accessori diretti
(SNR)0,00 0,50 580,00 -€
Locali accessori autonomi 68,00 0,50 580,00 39.440,00€
Pertinenze esclusive di ornamento 30,00 0,25 290,00 8.700,00€
Locali o vani accessori diretti 0,00 0,50 580,00 -€
Locali o vani accessori indiretti
comunicanti140,00 0,40 460,00 64.400,00€
Tipologia edilizia DEI A7
Tipologia Superficie Rapp.
Mercantile
Costo
ragguagliato
Costo
Costo unitario
Locali o vani principali 210,00 1,00 1150,00 241.500,00€
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Deprezzamento % 55,00%
Costo deprezzato FINITURE 55.800,00€
Categorie di lavoro: FINITURE
C=costo di costruzione a nuovo 123.900,00€
T=Vetustà media (anni) 35,00
N=vita economica (anni)
Categorie di lavoro: IMPIANTI
C=costo di costruzione a nuovo 53.100,00€
Deprezzamento % 100,00%
Costo deprezzato IMPIANTI -€
T=Vetustà media (anni) 35,00
N=vita economica (anni) 35
C=costo di costruzione a nuovo
T=Vetustà media (anni)
N=vita economica (anni)
Deprezzamento %
Costo deprezzato STRUTTURE
177.000,00€
35,00
100
18,75%
143.800,00€
50
Categorie di lavoro: STRUTTURE
35; 18,75%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
0 20 40 60 80 100
STRUTTURE
ANNI
de
pre
zza
me
nto
(%
)
35; 55,00%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
0 10 20 30 40 50
FINITURE
ANNI
de
pre
zza
me
nto
(%
)
35; 100,00%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
0 5 10 15 20 25 30 35
IMPIANTI
ANNI
de
pre
zza
me
nto
(%
)
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VALORE ASSICURABILE 244.600,00€
Note:
Puntellamento ed altri interventi 15.000,00€
Costo deprezzato 199.600,00€
Progettazione, DL, spese ed oneri vai 15.000,00€
COSTO DI RICOSTRUZIONE DEPREZZATO 199.600,00€
Sgombero delle macerie 15.000,00€
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Q. Valore cauzionale
Ai fini del rapporto di valutazione si deve considerare che gli IVS 2007 al capitolo “Valutazioni ai
fini della concessione del credito” (IVA2, nota 2.5) stabiliscono che il Valore Cauzionale (MLV
Mortgage Lending Value) è “il valore di un immobile determinato mediante una stima prudenziale
della commerciabilità futura dell’immobile, tenendo conto degli aspetti di sostenibilità a lungo
termine dell’immobile, delle ordinarie condizioni del mercato locale, dell’uso corrente dell’immobile
stesso e dei suoi appropriati usi alternativi. Gli elementi speculativi non devono essere presi in
considerazione per la stima del valore cauzionale. Il valore cauzionale deve essere stabilito in maniera
trasparente e chiara ”.
Analogamente sia la legislazione europea (Direttiva 98/32/CE del Parlamento Europeo e del
Consiglio Europeo in data 22/06/1998) che gli EVS (EVS2 punto 7) che, infine, il Codice delle
Valutazioni Immobiliari forniscono simili definizioni.
In merito al valore cauzionale si evidenzia che:
• è un concetto di valore a rischio ai fini dei prestiti per le proprietà immobiliari;
• si basa sugli aspetti sostenibili e limita la valutazione del valore dell’immobile alle caratteristiche
economiche permanenti dello stesso e al reddito che qualsiasi locatario potrebbe trarne mediante
una corretta gestione;
• la definizione del valore cauzionale introduce, tra l’altro, una nozione che può essere descritta
come attenuazione delle tendenze del mercato, dei canoni e dei tassi di capitalizzazione;
• la sostenibilità del valore cauzionale può richiedere di apportare aggiustamenti all’effettivo
reddito dell’immobile, al tasso di sconto o di capitalizzazione ed ai costi di gestione e
amministrazione dell’immobile;
• per evitare dubbi sull’applicazione del valore cauzionale va osservato che il valore cauzionale non
può essere calcolato con una semplice decurtazione percentuale del valore di mercato;
• le assunzioni utilizzate per la stima del valore cauzionale devono derivare dalla conoscenza
approfondita dell’andamento storico del mercato immobiliare e da un esame critico delle
condizioni attuali e delle tendenze soprattutto sotto il profilo del rischio;
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Incremento/decremento percentuale -10,00%
Incremento/decremento percentuale 0,00%
Determinazione -€
Determinazione 29.870,00-€
Grado di riconvertibilità
Si ritiene che nel medio-periodo l’immobile possa
essere facilmente riconvertibile
Stato di manutenzione
Si ritiene che nel medio-periodo lo stato di
manutenzione dell’immobile possa influire sul
valore di mercato
14.935,00-€
Ubicazione
Si ritiene che nel medio-periodo l’ubicazione
dell’immobile possa influire sul valore di mercato
Incremento/decremento percentuale -5,00%
Valore attuale di Mercato 298.700,00€
Valore di mercato
Si è applicato L'HBU?
Incremento dipeso dall'HBU -€
Determinazione -€
I dati comparabili utilizzati si ritengono nella media
dei valori riscontrati nel mercato locale
Incremento/decremento percentuale 0,00%
Determinazione
Determinazione -€
No
Si
Si
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Redditualità previsionale
Situazione economica del mercato locale
Si ritiene che nel medio-periodo la situazione
economica del mercato locale sarà:
Incremento/decremento percentuale -5,00%
Determinazione 14.935,00-€
Si ritiene che nel medio-periodo la redditività
dell’immobile non influirà sul valore di mercato
(rimanendo stabile)
Si
Uguale
Note:
VALORE CAUZIONALE 238.960,00€
Incremento/decremento percentuale 0,00%
Determinazione -€
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R. Giudizio sulla commerciabilità
1) Grado di commerciabilità
Si ritiene che la commerciabilità dell'immobile sia attualmente Normale
2) Motivi sulla commerciabilità immediata
S. Geolocalizzazione
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T. Dichiarazione di rispondenza
Il sottoscritto perito in qualità di valutatore incaricato, in applicazione agli IVS/EVS , in conformità
al Codice delle Valutazioni Immobiliari ed alle Linee Guida ABI per la valutazione degli immobili in
garanzia delle esposizioni creditizie, con la presente
DICHIARA
• Di non aver agito in modo ingannevole e fraudolento.
• Di non aver agito in conflitto di interesse.
• Di non aver utilizzato ne fatto affidamento su conclusioni non fondate.
• Di aver svolto l’incarico con indipendenza, obiettività ed imparzialità.
• Di sapere che la presente valutazione può essere sottoposta a riesame.
• I fatti qui riportati sono corretti al meglio delle conoscenze dello stesso perito.
• Le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente alle assunzioni e dalle condizioni riportate.
• Non ha alcun interesse verso il bene in questione.
• Ha agito in accordo agli standard etici e professionali.
• E' in possesso dei requisiti formativi previsti.
• Possiede l’esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato e collocato
l’immobile.
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U. Bibliografia
• IVSC : International Valuation Standards. Ottava edizione anno 2007 GEOVAL Associazione
Geometri Valutatori Esperti, Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati.
• Stima dei Beni Produttivi, Graziano Castello, edizioni Grafill, 2013
• Stima dei Beni Residenziali, Graziano Castello, edizioni Grafill, 2013
• EVS : European Valuation Standards. Settima edizione anno 2012 .
• Codice delle valutazioni immobiliari. Italian property valuation standard. Roma, IV edizione,
Tecnoborsa.
• Linee guida ABI – Dic. 2015 - Associazione Bancaria Italiana: Codice per le valutazione degli
immobili in garanzia delle esposizioni creditizie
• Simonotti. M : Manuale delle stime immobiliari.
• Manuale di estimo immobiliare. Stime con applicazione degli IVS. A cura di Geo.Val Associazione
Geometri Valutatori esperti – Editore Utet Scienze tecniche
• La valutazione immobiliare: le basi della valutazione e i metodi di stima – Corso Geo.Val.Esperti ,
Associazione Geometri Valutatori Esperti
• LA VALUTAZIONE IMMOBILIARE Le basi della valutazione e i metodi di stima,(Corso
Geoval)2010 e 2011.
• - Estimo, Manlio Baccichetto - Domenico Tantulli, 1° Edizione Gennaio 2005.
• - Prontuario di Estimo, Manlio Baccichetto - Domenico Tantulli, 1° Edizione Gennaio 2005.
• - ESTIMO per lezioni (appunti), Tiziano Venturelli.
• - Compendio di Economia ed Estimo, Dino Franchi – Gian Carlo Ragagnin, Prima Edizione
Febbraio 2004.
• - FONDAMENTI DI ESTIMO TEORIA E PRATICA DELLE STIME, D. Franchi – G.C. Ragagnin 1993.
• - L’ESTIMO in esercizi, Paolo Rebasti – Teresio Nardi.
• - ESTIMO rurale, civile e catastale, Igino Micheli.
• - Corso di ESTIMO e STATISTICA, prof. Maurizio Bertoldo.
• PRINCIPI METODOLOGICI PER LA COSTRUZIONE DI INDICI DEI PREZZI NEL MERCATO
IMMOBILIARE, Vincenzo Del Giudice – Maurizio D’ Amato, Settembre 2008.
• VALUTAZIONE VALORIZZAZIONE E SVILUPPO IMMOBILIARE, Oliviero Tronconi - Liala Baiardi,
Giugno 2010.
• La misurazione delle superfici immobiliari, Giampiero Bambagioni, Ottobre 2008.
• - Linee Guida per la Gestione Sistematica della Manutenzione degli Edifici, 2009.
• - Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie, ABI, Maggio
2011.
• - La stima degli immobili urbani “approfondimenti su casi di stima”, Dr.Ing. Antonio Iovine – Dr.
Ing. Massimo Curatolo.
• - Uno standard italiano per la misurazione delle superfici, Nomisma , Dicembre 2007.
• - STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE, Tecnoborsa, Giampiero
Bambagioni.
• MODELLI PER IL MASS APPRAISAL, Paolo Rosasco, Settembre 2010.
• Contibuti e riflessioni economiche, estimative, finanziarie per le professioni immobiliari,
Leopoldo Sdino.
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ROSSI Marco nr. 626.2016
• Manuale della banca dati dell’ osservatorio del mercato Immobiliare e Appendici(Allegati),
Agenzia del Territorio, Area Osservatorio Del Mercato Immobiliare, Versione 1.3 anno 2008.
• Manuale operativo delle stime immobiliari, Agenzia del Territorio, Franco Angeli, 2011.
• Gli investimenti immobiliari nei fondi pensione e nelle casse di previdenza, Claudio Cacciamani,
Novembre 2008.
• PREZZI TIPOLOGIE EDILIZIE, Collegio degli Ingegneri ed Architetti di Milano,Tipografia del
Genio Civile DEI srl, 2010 e 2012.
• DUE DILIGENCE IMMOBILIARE, Analisi e controllo tecnico per la valutazione degli immobili,
Tipografia del Genio Civile DEI, Vincenzo Acunto 2012.
• UNI 11558 , Valutatore immobiliare. Requisiti di conoscenza, abilità e competenza, 2014
• UNI U98000240 :“Stima del valore di mercato degli immobili” , 2015
• UNI U870017 “Valore del credito ipotecario immobiliare”, draft 2014
• UNI EN ISO 9000:2005, GESTIONE PER LA QUALITA’ E TECNICHE DI SU, 13/12/2005.
• UNI EN ISO 9001:2008, CEN Comitè Europèen de normalisation, Novembre 2008.
• UNI EN ISO 9004:2009, UNI Ente Nazionale Italiano di Unificazione, Novembre 2009.
• Organizzare e gestire progetti “Competenze per il project management”, Enzo Baglieri -Alfredo
Coffetti -Claudio Ondoli - Nicola Pecchiari - Massimo Pilati.
• Standard professionali di valutazione, RICS, Marzo 2012
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V. SOMMARIO
A. Anagrafica
1) Committente
2) Valutatore incaricato
3) Immobile (lotto)
B. Premessa – scopo della valutazione
C. Quesiti Estimativi
D. Fasi – Accertamenti e date delle indagini
E. Analisi del Segmento di Mercato
1) indagini presso i professionisti locali
2) Quotazioni OMI
F. Descrizione dell’unità immobiliare, art. 2826 C.C.
1) Quartiere ( intorno edificato)
2) Fabbricato
3) Unità immobiliare
4) Impianti speciali
5) Note al sopralluogo
6) Descrizione dell’immobile
7) Composizione unità immobiliare
8) Numero e descrizione vani unità immobiliare
G. Audit documentale e Due Diligence
1) Legittimità Edilizia – Urbanistica
2) Dichiarazione di rispondenza Urbanistico / Edilizia
H. Identificazione Catastale
1) Dichiarazione di rispondenza Catastale
I. Analisi Estimativa
1) Assunzioni limitative
2) Condizioni limitative
L. Valore di Mercato
1) Verifica del migliore e più conveniente uso (HBU)
2) Scelta del criterio di valutazione
M. Metodo del confronto – Approccio comparativo al mercato
1) Dati immobiliari puntuali
2) Tabella dei dati
3) Prezzi e rapporti mercantili
4) Tabella di valutazione
N. Income Approach – Metodo reddituale finanziario
1) Dati immobiliari
2) Tabella dei dati
3) Determinazione saggio di capitalizzazione /GRM
4) Tabella di valutazione
N. 43 di 44
FAC-SIM
ILE
Rapporto di Valutazione Lotto nr.UNICO
ROSSI Marco nr. 626.2016
O. Cost Approach – Metodo dei costi
1) Identificazione dei lavori e del metodo (CME o sintetico)
a) Computo metrico estimativo
b) Tipologie edilizie
2) Tempistica presunta
3) Diagramma di Gantt (sintetico)
4) Altri lavori od opere
P. Valore di Assicurazione / Ricostruzione
1) Costo dell’opera a nuovo
Q. Valore cauzionale
R. Giudizio sulla commerciabilità
1) Grado di commerciabilità
2) Motivi sulla commerciabilità immediata
S. Geolocalizzazione
T. Dichiarazione di rispondenza
U. Bibliografia
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FAC-SIM
ILE