INDICE

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Chi è AUDIS Rigenerazione Urbana: inquadramento

La rincorsa impossibile

Il rischio amministrativo

Nuove frontiereIl dilemma della fiducia

I limiti del mercato e del settore privato

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CHI E’ AUDIS

RIGENERAZIONE URBANA

AUDIS Associazione indipendente per la Rigenerazione Urbana

25 anni di impegno alla ricerca del dialogo tra pubblico e privato e delle buone pratiche per lo sviluppo sociale, economico, ambientale e culturale delle città e del territorio

AUDIS: quando, chi, come, perché

Quando: AUDIS nasce a metà anni 90, quando le aree dismesse hanno invaso il cuore delle città e nessuno sapeva come affrontare i vuoti fisici e il disagio sociale creato dalla perdita di funzioni, di posti di lavoro e di identità.

Chi: l’idea è di Dionisio Vianello, consulente di Cimimontubi(poi Fintecna) incaricato di vendere o trasformare le aree ex-IRI di Torino, Napoli, Venezia, Sesto San Giovanni, Modena…

Perché: per mettere insieme il punto di vista di due soggetti storicamente contrapposti, il pubblico e il privato, “obbligati” a parlarsi e a capirsi di più per imparare a risolvere i propri, inediti, problemi.

Come: facendo un’Associazione indipendente composta da enti locali, proprietari di aree e operatori, appoggiati da alcuni centri di ricerca e poche università.

RIGENERAZIONE URBANA

Torino: Lingotto, Mirafiori, Spine

Napoli: Bagnoli

Venezia: Porto Marghera

Sesto San Giovanni: Aree Falck e Breda

RIGENERAZIONE URBANA

AUDIS: con chiI comuni: Torino, Venezia, Milano, Roma, Napoli, Firenze, Genova, Modena, Sesto San Giovanni, Monza, Bergamo, Ravenna, Forlì, Padova, Verona, Caserta, Crotone, Rho, Rieti

I privati proprietari e sviluppatori: Cimi Montubi-Fintecna, Aareal Bank, Auchan-Rinascente, Bagnoli Futura, Metropolis-FS Sistemi Urbani, Kuwait Petroleum Italia, Pirelli Real Estate, Sviluppo Sistema Fiera Milano, Acen, Arsenale di Venezia, Acer Ferrara, Aler Milano, Altarea Italia, Risorse per Roma, CMC Ravenna, Europrogetti & Finanza, Sviluppo Italia Aree Produttive, Tecnologie industriali e ambientali, Gruppo TRS, Dentons, Sorgente Group, DLA Piper, Legacoop E.R, Valdadige costruzioni, Seci Real Estate, Golder Associates, Kcity, Rebuilding Network, Lama, Open Project, Coop Ansaloni, Aster, Ingegneri Riuniti, John Lang Lasalle, Ambiente, Cervelli in Azione, Ifel

La ricerca: Censis, Cresme, Nomisma, Enea, ITC-CNR, Oikos, Ervet, Arter, Centro Internazionale Città d’Acqua, Coses, Politecnico di Torino, Università IUAV, Università Federico II, Università Pegaso, SiTI, INU, Aipai

RIGENERAZIONE URBANA

Torino

Firenze, 2003

Sesto San Giovanni, 2010

Milano, 2013

Padova, 2007

Roma, 2006

Milano, 2017

Milano

Le attività

RIGENERAZIONE URBANA

AUDIS: un nuovo ruolo

AUDIS ha maturato nel tempo una riconosciuta esperienza nell’ambito della Rigenerazione Urbana che le ha consentito di costruire una solida rete di relazioni.

Il suo ruolo di ponte tra i soggetti in campo l’ha portata a essere vicina al lavoro dei suoi associati -sia pubblici, sia privati - rafforzando il suo profilo di istituzione “saggia” (o think-tank).

Oggi AUDIS costituisce un soggetto unico nel panorama italiano che non si propone come consulente, ma aiuta a mettere nei giusti binari i processi di rigenerazione urbana, anche attraverso una maggiore consapevolezza da parte degli attori in campo, nei diversi contesti.

RIGENERAZIONE URBANA

TRE fili conduttori di questa relazione:

• La necessità di lavorare per un ritorno alla città come luogo di costruzione del capitale sociale ed economico e quindi di sviluppo di tutto il paese, dopo quattro decenni di cultura sostanzialmente anti-urbana;

• La centralità del rapporto tra pubblico (inteso come istituzione e come bene comune) e privato (impresa, proprietari, terzo settore e cittadini) come elemento essenziale (collaborativo econflittuale) per individuare (insieme) e realizzare (ognuno per la propria parte) le migliori soluzioni.

• Il nodo della domanda: oggi non è l’offerta a condurre il mercato (siamo pieni di aree e di volumi che nessuno vuole), ma la domanda; una domanda nuova e in gran parte sconosciuta

RIGENERAZIONE URBANA

02RIGENERAZIONE URBANA: INQUADRAMENTO

Rigenerazione Urbana: una pratica antica quanto la città

RIGENERAZIONE URBANA

Cos’è cambiato nella seconda metà del 900?

RIGENERAZIONE URBANA

Dalla lentezza del cambiamento all’accelerazione

RIGENERAZIONE URBANA

La nostra rigenerazione urbana, con le sue regole, attori e modelli E’ GIOVANE

RIGENERAZIONE URBANA

Un’attività di scala urbana che coinvolgendo gli interessi collettivi trasforma il territorio assicurando impatti positivi a livello:

• sociale (servizi, lavoro, residenze);

• economico (economie di scala degli interessi collettivi);

• ambientale (bonifiche, efficienza energetica, lotta al consumo di suolo);

• culturale (la positività della città: complessità, flessibilità, promiscuità, contaminazione umana, efficienza).

COS’È LA RIGENERAZIONE URBANA?Una definizione sintetica

Schema K-City – www.kcity.it

RIGENERAZIONE URBANA

Un’attività di lungo periodo che richiede:

• chiarezza delle condizioni (territoriali, infrastrutturali, economiche, sociali, culturali);

• chiarezza di obiettivi condivisi (generali, raggiungibili, desiderabili);

• capacità di coordinamento (enti pubblici diversi, privati diversi, cittadini diversi);

• capacità di adattamento (tenuta dell’obiettivo, adattamento degli strumenti);

• capacità di gestione (la tenuta nel tempo, la considerazione dei cambiamenti);

COS’È UN PROCESSO RIGENERAZIONE URBANA?Una definizione sintetica

RIGENERAZIONE URBANA

PERCHÉ OGGI VA TANTO DI MODA?Tre cicli di evoluzione delle città italiane nel dopoguerra

1951-1971: tutti pazzi per lei

La città rappresenta la ricostruzione, il riscatto sociale ed economico, il progresso.9 milioni di italiani si spostano dalle campagne alle città capoluogo.Nella città crescono case, infrastrutture, servizi

RIGENERAZIONE URBANA

1951-1971: tutti pazzi per lei

1971-2008: la cultura anti-urbana

I costi crescenti delle aree centrali e una cultura urbanistica che ha dichiarato guerra a traffico e densità espellono residenti e funzioni. La classe media e i servizi popolano territori sempre più vasti inseguendo i bassi costi al mq e il mito della tranquillità. Gli sprechi e i costi indiretti non sono contabilizzati

1971-2008: la cultura anti-urbana

2008-2019: nuovi equilibri, nuove opportunità

La città diffusa perde appeal: • la crisi fa emergere i costi per le famiglie • la sensibilità ambientale fa emergere i costi

collettivi (suolo, energia)

La città torna a essere attrattiva:• restituisce tempo libero• risponde a una nuova domanda di abitare• offre spazi e reti adatti all’innovazione

C’è una nuova domanda di cittàLa RU come speranza del mercato

2008-2019: nuovi equilibri, nuove opportunità

La Rigenerazione Urbana: sempre più NECESSARIA, sempre più DIFFICILE

RIGENERAZIONE URBANA

03

LA RINCORSA IMPOSSIBILE

LE AREE DISMESSE SONO IN CONTINUA CRESCITA

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RIGENERAZIONE URBANA

LA TERRA DI MEZZO: LA CITTÀ DIFFUSA

RIGENERAZIONE URBANA

QUALITÀ DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE

RIGENERAZIONE URBANA

COMPETITIVITÀ TRA AREE DISMESSE E VERDI

RIGENERAZIONE URBANA

I SITI ORFANI E I DARKFIELD

RIGENERAZIONE URBANA

SINTESI

IL CORAGGIO E LA NECESSITA’ DI FARE DELLE SCELTE CONGIUNTE TRA PUBBLICO E PRIVATO PER SCEGLIERE ALCUNE AREE STRATEGICHE E:

- SMETTERE DAVVERO DI CONSUMARE SUOLO IN AREE NON ADEGUATE (NON INFRASTRUTTURATE, FUORI CONTESTO, …)

- CONCENTRARE GLI INVESTIMENTI SULLE AREE A MAGGIORE VALORE AGGIUNTO (GIA’ INFRASTRUTTURATE, INSERITE NEI TESSUTI URBANI E SOCIALI…)

- ACCETTARE LA NECESSITA’ DI RICONOSCERE IL VALORE REALE DELLA AREE, A PRESCINDERE DALLA LORO ISCRIZIONE A BILANCIO, COME ELEMENTO ESSENZIALE PER INNESCARE UNA OPPORTUNITA’ DI RIGENERAZIONE

- ATTIVARE LA PUBBLICA AMMINISTRAZIONE COME SOGGETTO PROATTIVO E NON COME MERO CONTROLLORE

RIGENERAZIONE URBANA

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IL RISCHIO AMMINISTRATIVO

IL RISCHIO AMMINISTRATIVO: TEMPI LUNGHI

MANCATA TENUTA DEGLI OBIETTIVI PUBBLICI

RIGENERAZIONE URBANA

QUADRO IN CONTINUA EVOLUZIONE, ANCHE RETROATTIVA = RISCHI E INCERTEZZE

IL RISCHIO AMMINISTRATIVO: FISCO

RIGENERAZIONE URBANA

UNA GIUSTIZIA LENTA È UNA GIUSTIZIA NEGATA

(ARTHUR BLOCH)

IL RISCHIO AMMINISTRATIVO: GIUSTIZIA

LENTA E SPESSO NON ADEGUATA

RIGENERAZIONE URBANA

RISCHIO AMMINISTRATIVO: INADEGUATEZZA TECNICA DELLA PA

RIGENERAZIONE URBANA

RISCHIO AMMINISTRATIVO:DIFFICOLTA’ DELLA PUBBLICA AMMINISTRAZIONE NEL DEFINIRE E TENERE FEDE NEL TEMPO AGLI OBIETTIVI (ANCHE PUBBLICI)

RIGENERAZIONE URBANA

RISCHIO AMMINISTRATIVONORME: DISAGGREGATE, DISOMOGENEE, NON ADEGUATE

RIGENERAZIONE URBANA

SINTESI

SERVE UNA NUOVA CULTURA AMMINISTRATIVA CHE PASSI:

- DALL’IDEA DEL CONTROLLO ALLA PRATICA DELLA COLLABORAZIONE

- DALL’OSSESSIONE PER LE NORME ALLA DEFINIZIONE DI STRUMENTI DI LAVORO CHE INCENTIVINO LA TRASPARENZA E LA CHIAREZZA DEI FINI

- INTEGRARE LE COMPETENZE MANCANTI (PER ESEMPIO IN CAMPO ECONOMICO-FINANZIARIO) E ADOTTARE PROCEDURE TRAVERSALI ALL’INTERNO DEGLI ENTI (CONFERENZE DEI SERVIZI)

RIGENERAZIONE URBANA

05

I LIMITI DEL MERCATOE DEL SETTORE PRIVATO

MERCATO: DOMANDA DEBOLE E CAMBIATA

RIGENERAZIONE URBANA

INVESTITORI: SCAPPATI GLI STRANIERI, SCOMPARSI GLI ITALIANI

RIGENERAZIONE URBANA

INCENTIVI TRADIZIONALI: NON FUNZIONANO PIU’

RIGENERAZIONE URBANA

ACCESSO AL CREDITO: PIU’ DIFFICILE, PIU’ COMPLESSO

RIGENERAZIONE URBANA

PRIVATI: POCO DINAMICI

• Attaccamento ai vecchi modelli di businnes

• Scarsa capacità di innovare i processi

• Scarsa capacità di immaginare e creare nuova domanda

• Scarsa capacità di collaborazione con soggetti esterni

• Scarsa capacità di attivare nuovi strumenti finanziari

• Scarsa capacità di attingere a risorse europee

RIGENERAZIONE URBANA

LIMITI CULTURALI

• NON abbiamo davvero deciso di investire nella Rigenerazione Urbana come attività indispensabile per lo sviluppo del paese

• NON abbiamo capacità di gerarchizzare le scelte di investimento (le aree strategiche e i darkfield)

• È difficile invertire la rotta dopo 40 anni di sostanziale cultura anti urbana: la densità, la complessità creano elasticità indispensabili alla crescita sostenibile

RIGENERAZIONE URBANA

SINTESI

• LA QUESTIONE CENTRALE E’ LA RICERCA E LA COSTRUZIONE DELLA DOMANDA, NON DELL’OFFERTA

• LA NUOVA FRONTIERA DEGLI INCENTIVI CORRE SUGLI STRUMENTI FISCALI E SULLA LOTTA AI TEMPI AMMINISTRATIVI

• VANNO ADOTTATI NUOVI MODELLI DI BUSINESS PLAN CHE PREVEDANO UN USO PIU’ ADEGUATO DEGLI STRUMENTI ESISTENTI (FONDI DI FONDI, FONDI EUROPEI, BEI…)

• VANNO STUDIATE FORME DI COMPENSAZIONE URBANISTICATRA I SITI DA RINATURALIZZARE E I SITI DA RIGENERARE A FINI URBANI E/O PRODUTTIVI

RIGENERAZIONE URBANA

06

IL DILEMMA DELLA FIDUCIA

FIDUCIA?

RIGENERAZIONE URBANA

LA PA NON SI FIDA DEL PRIVATOIL PRIVATO NON SI FIDA DELLA PAI CITTADINI NON SI FIDANO DI NESSUNO DEI DUE

07

NUOVE STRADE

Le città: dall’industria ai servizi

• Torino: le Spine, le Olimpiadi, dalla città fordista alla città del terziario e della cultura

• Venezia: l’archeologia industriale per la nuova industria, l’università, la residenza, l’ospitalità

• Milano: l’aggancio all’Europa, la “resistenza” alla crisi

• Firenze, Sesto San Giovanni, Brescia, Modena, …

L’evoluzione dei temi

• dalle questioni urbanistiche, ai temi ambientali, sociali, economici

• la dismissione: dalle aree industriali, al terziario, ai servizi, ai quartieri residenziali

• dal recupero fisico delle aree alla rigenerazione della città

Non è impossibile

Torino: il “nuovo” Lingotto

Venezia: il Parco scientifico

Genova: il Porto antico

RIGENERAZIONE URBANA

GLI STRUMENTIDalla divisione netta delle competenze alla collaborazione (o gestione dei conflitti)

1. Perdono rilevanza i Piani (generali e dettagliati) e prendono piede i progetti (prima) e i processi (ora). Una città media italiana se vuole attivare e far arrivare in porto un processo di rigenerazione deve:

• cercare di avere una visione condivisa del suo ruolo nel contesto regionale e nazionale (infrastrutture e funzioni adeguate al ruolo);

• dotarsi di una classe dirigente (pubblica e privata) capace di pensare in termini di sviluppo, di collaborazione e di rete;

• dotarsi di una struttura tecnica trasversale e competente, capace soprattutto di togliere ostacoli senza perdere l’obiettivo.

Urbanistici

RIGENERAZIONE URBANA

GLI STRUMENTIDalla divisione netta delle competenze alla collaborazione (o gestione dei conflitti)

Economici 2. La crescente complessità del sistema porta una rapida evoluzione:

• Sono in forte difficoltà gli imprenditori tradizionali e “soli”: progetti “chiavi in mano” e conti basati su entrate e uscite in tempi rapidi;

• Provano a muoversi imprenditori tradizionali consorziati: adottano business plan associati a masterplan che prevedono tempi più lunghi di realizzazione, ma non la gestione unitaria

• Cominciano a presentarsi nuovi soggetti (non immobiliari) che si candidano alla gestione del processo in tutto il tempo di vita, dall’ideazione alla gestione proiettandosi sui 30/50 anni: utilizzano i fondi e i fondi di fondi per gestire una complessità di soggetti che intervengono nel processo in tempi, investimenti e obiettivi diversi.

RIGENERAZIONE URBANA

GLI STRUMENTIDalla divisione netta delle competenze alla collaborazione (o gestione dei conflitti)

Inclusivi 3. Evolve il rapporto tra pubblico e privato

• cresce la centralità della P/P/P e nascono diversi tentativi, ma fino ad oggi non si è trovata la formula giusta per definire e proteggere gli interessi pubblici, senza soffocare le regole del mercato sulle quali agisce (necessariamente) il privato: l’esempio delle STU;

• si moltiplicano e si consolidano gli strumenti per la partecipazione dei cittadini (mano a mano che cala il ruolo di mediazione della politica e delle strutture intermedie).

RIGENERAZIONE URBANA

Tutti gli attori coinvolti sono in evoluzione e nessuno può più giocare solo il proprio ruolo tradizionale:

• Il Pubblico: non può più giocare solo il ruolo di arbitro ed è costretto anche a ragionare in termini di interessi dell’ente;

• Il Privato: non può più giocare da solo e non può più proporre “ricette preconfezionate”. Deve mettersi nelle condizioni di saper costruire e accompagnare la domanda;

• I Cittadini: conquistato il ruolo di interlocutori, non possono più giocare solo in ruolo oppositivo;

• Il Terzo settore: è un soggetto nuovo, che si sta affermando come anello di congiunzione tra l’impresa e la fornitura di servizi pubblici. Stanno diventando un riferimento per gli inneschi.

RIGENERAZIONE URBANA

GLI ATTORI

Necessità, pubblica e privata di INVESTIRE in capitale umano e strumenti

• Formazione • Competenze• Gestione complessa

• Monitoraggio e misurazione degli impatti

• Strumenti di progettazione (BIM, certificazioni, ecc)

• Strumenti di programmazione

RIGENERAZIONE URBANA

SINTESI

- IL QUADRO IN CUI CI MUOVIAMO E’ MOLTO COMPLESSO E NON OFFRE RICETTE SICURE

- NEGLI ULTIMI ANNI LA RIGENERAZIONE URBANA (E TERRITORIALE) HA ASSUNTO I TRATTI DI UN OBIETTIVO STRUTTURALE LEGATO SOPRATTUTTO AL NUOVO CICLO DI SVILUPPO CHE TORNA A VALORIZZARE I NODI DEL SISTEMA CARATTERIZZATI DA: DENSITA’ DI FUNZIONI E COMPETENZE, ECONOMIE DI SCALA, FLESSIBILITA’

- TUTTI GLI ATTORI COINVOLTI (PA, PRIVATI, CITTADINI) DEVONO ESSERE DISPONIBILI A METTERSI IN DISCUSSIONE ED EVOLVERE

- L’ORIENTAMENTO ALLA “FILIERA” CHE STA MATURANDO IN DIVERSI CONTENSTI RAPPRESENTA UN PASSO AVANTI, MA NON SUFFICIENTE: BISOGNA ARRIVARE (TORNARE?) AL CONCETTO DI COMUNITA’

- IN QUEST’OTTICA IL RAPPORTO PUBBLICO/PRIVATO HA BISOGNO DI FARE UN IMPORTANTE SALTO DI SCALA IN CUI OGNUNO FA LA SUA PARTE IN RELAZIONE A UN OBIETTIVO COMUNE

C’E’ BISOGNO DI VOLONTA’, INVENTIVA, CORAGGIO

RIGENERAZIONE URBANA

GRAZIE per l’attenzione!