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PremessaLe conseguenze dell’indebitamento dei fondi
comuni di investimento immobiliareRendimento e rischio dei fondi immobiliariOttenimento degli introitiIl finanziamento delle operazioni immobiliari:
dal flusso di cassa operativo al flusso di cassa per l’azionista
Agenda
PremessaLe conseguenze dell’indebitamento dei fondi
comuni di investimento immobiliareRendimento e rischio dei fondi immobiliariOttenimento degli introitiIl finanziamento delle operazioni immobiliari:
dal flusso di cassa operativo al flusso di cassa per l’azionista
Premessa
Cambiamento d’ottica nella valutazione del ruolo della gestione patrimoniale
Consapevolezza che il patrimonio immobiliare rappresenta uno strumento dinamico da utilizzare per il
migliore perseguimento delle finalità pubbliche
scarsa conoscenza della consistenza patrimoniale e non corretta gestione e valorizzazione di tali risorse: ciò sia perché il rendimento dell’investimento è estremamente modesto e quasi mai in linea con quello di mercato, sia perché la vetustà, che spesso lo caratterizza, richiede frequenti interventi di manutenzione.
FREQUENTE
SITUAZIONE
ENTI LOCALI
Agenda
PremessaLe conseguenze dell’indebitamento dei
fondi comuni di investimento immobiliare
Rendimento e rischio dei fondi immobiliariOttenimento degli introitiIl finanziamento delle operazioni immobiliari:
dal flusso di cassa operativo al flusso di cassa per l’azionista
Vantaggi del ricorso all’indebitamento nei fondi immobiliari
Numerosi benefici: Aumento del rendimento per i sottoscrittori delle
quote; Aumento più che proporzionale del valore delle quote
conseguente a un aumento del valore degli immobili; Crescita del volume degli investimenti
(diversificazione del portafoglio ed economia di scala); Disponibilità di risorse finanziarie per valorizzare gli
immobili; Riduzione del costo del capitale.
Vantaggi del ricorso all’indebitamento nei fondi immobiliari
LEVA FINANZIARIA
MASSIMIZZAZIONE DEI RENDIMENTI DERIVANTI DALLA GESTIONE DEL PATRIMONIO
IMMOBILIARE
Nella misura in cui il rendimento medio degli immobili supera il costo medio dei debiti, al crescere del grado di indebitamento aumenta proporzionalmente il rendimento per i portatori di capitale proprio,ossia i quotisti (effetto leva finanzaria positivo)
Vantaggi del ricorso all’indebitamento nei fondi immobiliari
La capacità della SGR di valorizzare gli immobili produce un beneficio moltiplicativo sulla performance del fondo, nella misura in cui viene utilizzato l’indebitamento finanziario.
La gestione attiva degli immobili assume un’importanza centrale nei fondi indebitati.
Amplificazione del cambiamento del valore degli immobili in caso di indebitamento
L’indebitamento amplifica a livello delle quote, i cambiamenti di valore degli immobili.
Esempio: leva finanziaria 60%Incremento di valore delle attività (5% -
ipotesi A)Aumento del valore del fondo e quindi delle
quote: 12,50%.Aumento più che
proporzionale
Vantaggi del ricorso all’indebitamento nei fondi immobiliari ad apporto
Utilizzo di strutture operative in grado di massimizzare i benefici economici dell’effetto leva finanziaria;
La riduzione del grado di leverage del soggetto apportante.
Rischi della leva finanziaria
La sostenibilità nel tempo della leva finanziaria richiede un’equilibrata allocazione del capitale, un’analisi dinamica dei rendimenti, dei costi e dei rischi, una stima prudente di tutte le variabili rilevanti interne ed esterne e un continuo monitoraggio ai fini di un’eventuale revisione delle strategie di indebitamento;
La differenza fra il rendimento e il costo delle risorse finanziarie deve essere sufficientemente ampia, e comunque in grado di compensare l’aumento del rischio, che deve essere opportunamente governato;
Il rischio connesso all’utilizzo della leva finanziaria aumenta nel caso di fondi immobiliari che prevedono una distribuzione periodica dei dividendi, con un orizzonte temporale di investimento nel lungo periodo. Il servizio del debito potrebbe infatti ridurre il flusso di cassa libero a disposizione dei quotisti, con evidenti effetti sulla distribuzione dei proventi.
Condizioni per l’utilizzo della leva finanziaria
CONDIZIONE ESSENZIALE PER
LA SOSTENIBILITA’
DELLA LEVA
Offerta di proprietà adatte all’investimento, in grado di produrre redditi stabili nel tempo e con buone potenzialità di rivalutazione
Profilo qualitativo degli immobili = variabile
cruciale nei mercati poco maturi (es. Italia)
I benefici derivanti dall’indebitamento potrebbero essere, in realtà, decrescenti al crescere della leva finanziaria, perché all’aumentare del livello di debito richiesto è probabile che cresca proporzionalmente anche il costo del finanziamento.
Condizioni per il ricorso alla leva finanziaria
Fondi ad apporto: la conoscenza ex ante degli immobili favorisce la
valutazione di convenienza della leva finanziaria; lo sfruttamento della leva finanziaria viene favorito
dalla migliore programmazione dei flussi finanziari connessi alla gestione e alla valorizzazione degli immobili.
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comuni di investimento immobiliareRendimento e rischio dei fondi
immobiliariOttenimento degli introitiIl finanziamento delle operazioni immobiliari:
dal flusso di cassa operativo al flusso di cassa per l’azionista
Il rendimento nel comparto immobiliare
Rendimento nel comparto immobiliare:Canoni periodici di locazione, qualora
decidesse di affittarlo (componente periodica);
Capital gain, ossia spread tra prezzo di acquisto e vendita (componente unica).
ATTENZIONE: IL RENDIMENTO E’ PROPORZIONALE
AL RISCHIO
Il rischio immobiliare16
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Rischio massimo
Rischio immobile
Rischio conduttore
Rischio contestoRischio endogeno
La situazione congiunturale: cambia il rischio di un immobile?
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Rischio massimo
Rischio immobile
Rischio conduttore
Rischio contestoRischio endogeno
Possibile insolvenza
della controparte
La situazione congiunturale: cambia il rischio di un immobile?
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Rischio massimo
Rischio immobile
Rischio conduttore
Rischio contestoRischio endogeno
Incremento del vacancy
rate: i conduttori
non sono più in grado di sostenere
elevati canoni di affitto
Approcci di valutazione del rendimento
OBIETTIVOIdentificare il valore creato dall’investimento confrontando i flussi in entrata e in uscita derivanti dall’investimento
TIR
MV0 = ∑ ATCF t
(1+TIR U)t
+ATRn
(1+TIRU)n
Dove:MV0= valore di mercato dell’immobileATCFt=flussi di cassa (After Tax Cash Flows) derivanti principalmente dai canoni di locazione al netto delle spese operative legate all’immobileATRn= prezzo di vendita del bene a scadenza, al netto dei relativi costi di vendita (After Tax Reversion)
Approcci di valutazione del rendimento
La scelta di ricorrere all’indebitamento rende necessaria la revisione della formula precedente, in modo da modificare i termini al numeratore considerando il minore esborso sostenuto inizialmente e gli impieghi periodici assunti per la remunerazione e il rimborso del prestito e calcolare il risultato dell’operazione utilizzando i flussi di cassa netti dell’operazione (TIR levered - TIRL).
MV0 – MD0 = ∑ATDCFt
(1+TIRL)t
+
ATDERN
(1+TIRL)n
MV0 = valore di mercato dell’immobileMD0 = valore di mercato del debitoATDCFt = flussi di cassa (After Tax and Debt Service Cash Flows) derivanti principalmente dai canoni di locazione al netto delle spese operative legate all’immobile e del servizio sul debitoATDERn = prezzo di vendita del bene a scadenza, al netto dei relativi costi di vendita e del rimborso del debito residuo (After Tax and Debt Service Equity Reversion
Cash flow attesi dall’investimento (ATDCF): un esempio
T1 T2 T3
Flussi di cassa in entrata
36.000 36.500 37.000
- Flussi di cassa in uscita
14.400 14.600 14.800
= Flussi di cassa netti della gestione immobiliare
21.600 21.900 22.200
- Uscite per il servizio sul debito
13.500 13.500 13.500
Cash flow (ATDCF)
8.100 8.400 8.700
Origine dei flussi di cassa di un fondo immobiliare: tipologie di costi e ricavi
Un fondo immobiliare presenta una struttura di costi e di ricavi relativa a: portafoglio immobiliare; struttura del fondo.I ricavi del fondo dipenderanno dalla strategia immobiliare adottata: investimento in
immobili a reddito (locazione e capital gain), frazionamento e dismissione di portafogli (capital gain) o sviluppo (ricavi dalla vendita della produzione).
I costi saranno legati alla gestione del portafoglio immobiliare. Inoltre, altri costi saranno costituiti dagli oneri finanziari sull’eventuale finanziamento bancario e da:
la commissione di gestione periodica; la commissione di performance finale; il compenso della banca depositaria; gli oneri fiscali di pertinenza del fondo; le spese di revisione della contabilità e dei rendiconti del fondo; le spese legali e giudiziarie sostenute nell’esclusivo interesse del fondo; il compenso degli esperti indipendenti; il “contributo di vigilanza” versato alla Consob; i costi relativi all’eventuale quotazione dei certificati rappresentativi delle quote.
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dal flusso di cassa operativo al flusso di cassa per l’azionista
Ottenimento degli introiti
L’ente locale dispone in fase preliminare di un’operazione di inventariazione o di censimento, nella quale, oltre agli immobili, vengono definite la funzione economica e sociale assolta dal patrimonio immobiliare, la redditività potenziale, la strategicità rispetto alle prerogative dell’ente pubblico e l’eventuale fattibilità e appetibilità per gli investitori del fondo con apporto pubblico;
L’Ente locale conferisce al fondo una porzione del portafoglio di beni immobili, ricevendo, a fronte del trasferimento, un determinato numero di quote del fondo medesimo (al fine di consentire all’Ente locale di beneficiare della valorizzazione degli immobili e di alcuni diritti di governance volti a fornire allo stesso uno strumento di controllo dell’attività del fondo );
Se l’operazione è fattibile, l’ente locale selezionerà all’interno del proprio portafoglio immobiliare i beni che per le loro caratteristiche si prestano maggiormente a essere conferiti a un fondo, ossia quelli il cui apporto è idoneo a garantire un rendimento appetibile per gli investitori;
Adempimenti di natura amministrativa finalizzati all’individuazione della SGR; Stipulato il contratto, l’ente locale conferirà al fondo gli immobili, ricevendone in
cambio le quote, e si procederà alla sottoscrizione del regolamento promosso dalla società di gestione del risparmio selezionata.
L’ottenimento degli introiti per fondi immobiliare ad apporto pubblico avviene a seguito di una procedura che presenta SPECIFICITA’
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immobiliari: dal flusso di cassa operativo al flusso di cassa per l’azionista
…i flussi di cassa…
Per giungere al Free Cash Flow e poter determinare quanto è possibile distribuire ai quotisti, non va dimenticata la variabile fiscale!
Un esempio…
…i flussi di cassa.
Valutazione al 30 giugno anno 0
0 1 2 3 4 5 6
Affitti da spazi locati attuali
350 711 725 739 750 765 780
Affitti da nuovi locati
70 71 73 74 76
Tasso di variazione annuale (inflazione)
1,5% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0%
Ricavi da canoni di locazione
350 711 795 811 823 839 856
…i flussi di cassa…
0 1 2 3 4 5 6
Rendimento lordo
6,5% 7,2% 7,4% 7,5% 7,6% 7,8%
ICI (2,0%) (23) (47) (48) (49) (50) (51) (52)
Property & Facility management
(11) (21) (24%) (24) (25) (25) (26)
Percentuale dei canoni di locazione
3% 3% 3% 3% 3% 3% 3%
Altri costi operativi
(25) (50) (51) (52) (53) (54) (55)
Reddito operativo (NOI)
292 592 672 685 695 709 723
Rendimento operativo
5% 6% 6% 6% 6% 7%
Percentuale dei ricavi
83% 83% 85% 85% 85% 85% 85%
Cash flow operativo al lordo delle imposte
292 592 672 685 695 709 723
…i flussi di cassa…
0 1 2 3 4 5 6
Cash flow operativo al lordo delle imposte
292 592 672 685 695 709 723
Imposte 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Cash flow operativo al netto delle imposte
292 592 672 685 695 709 723
Prezzo di cessione
0 0 0 0 0 0 11.129
Costi legati alla cessione (1,0%)
0 0 0 0 0 0 (111)
Valore incassato netto di cessione
11.018
Unlevered after tax Free Cash Flow
292 592 672 685 695 709 11.741
Grazie per l’attenzione!
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