Variante San Marco San Giusto

Comune di PisaVariante al Regolamento Urbanistico

- per la definizione delle schede norma relative al recupero e riqualificazione urbana dell’area dismessa delle ferrovie e delvillaggio delle case popolari di via Fra Mansueto poste nel quartiere di San. Giusto-San Marco

- per l’approvazione della norma di tutela ai sensi dell’art. 4 della L.R. 57/13 “Disposizioni per il gioco consapevole e per laprevenzione della ludopatia”o

PREMESSA

• Il Regolamento Urbanistico ha subordinato tutte le trasformazioni che implicano unriferimento progettuale ed un coordinamento degli interventi più ampio della singolaunità di spazio, (quelli che determinano spostamento di pesi e valori fondiari,demolizioni e ricostruzioni, assunzione di vincoli pubblici, ecc.) alla preventivaformazione di piano attuativo, di un programma complesso o comunque al rilascio diun titolo abilitativo convenzionato.

• In molti casi al fine di orientare la formazione dei piani attuativi e di regolare lemodalità di convenzionamento degli interventi, il Regolamento Urbanistico si è dotatodi apposite “Schede Norma” aventi la finalità di integrare le Norme Tecniche diAttuazione con uno specifico “dispositivo normativo”. Le schede contengono, per ogniunità di spazio, gli elementi prescrittivi e di indirizzo volti a definire gli obbiettivifisici e funzionali, il dimensionamento insediativo, le condizioni di natura ambientalealle trasformazioni, il dimensionamento di spazi pubblici e standard, le infrastruttureda realizzare.

LE AREE OGGETTO DELLA VARIANTE

• L’area Ferroviaria

• Con il Piano Strutturale, approvato nel 1998, l’Amministrazione Comunale aveva indicatotra gli obiettivo quello di procedere al recupero urbano delle aree che le Società del GruppoFerrovie, non ritenendole più funzionali all’esercizio della loro attività, stavano via viadismettendo lasciandole in uno stato di abbandono e di degrado.

• Tra queste aree vi sono quelle poste a sud della stazione, nel quartiere di S. Giusto-S.Marco, comprese tra i fasci dei binari e l’edificato di via dei Cappuccini e di via A. daMorrona.

• Per tale ragione il Piano Strutturale le aveva inserite in massima parte nel sistemaresidenziale, demandando al successivo regolamento urbanistico di individuare lemodalità del loro recupero urbanistico e di intervento edilizio.

• Nel 2011 l’Amministrazione Comunale nell’accordo di programma sottoscritto nel 2011con la Società del Gruppo Ferrovie per la realizzazione del collegamento Stazione-Aeroporto denominato People Mover, aveva indicato la possibilità, in alternativa allaacquisizione a titolo oneroso delle aree necessarie alla realizzazione del collegamento,quello della trasformazione e valorizzazione urbana delle aree ferroviarie (compreso quelleprima citate) in linea con gli obiettivi già espressi nel Piano Strutturale approvato nel1998 e tutt’ora vigente.

S. Giusto – S. Marco (aree a margine della stazione ferroviaria)

LE AREE OGGETTO DELLA VARIANTE

• Il villaggio delle case popolari di via Fra Mansueto

• Nel 2009 l’Amministrazione Comunale, ha seguito della decadenza delle schede norma, ha approvato unavariante al regolamento urbanistica, delibera di C.C. n. 73 del 11.12.2009, nella quale ha introdotto alcunenuove schede finalizzate al recupero di aree edificate segnate dalla presenza di elementi di degrado urbanoe sociale. In particolare l’Amministrazione Comunale, favorita dalla disponibilità di fondi regionali perl’edilizia pubblica, ha approvato con la variante la scheda norma 30.3 “S. Ermete-Via Emilia-Via Socci”finalizzata al recupero urbano dell’ex villaggio delle case popolari di S. Ermete. Ad oggi l’interventoprevisto dalla scheda è in corso.

• Con questa operazione l’Amministrazione Comunale ha inteso dare avvio ad una serie di interventi sulterritorio di di riqualificazione urbana di aree e di insediamenti non recenti di origine pubblica, che tenutoconto dello stato di conservazione, dei costi di manutenzione degli edifici esistenti, consentano diraggiungere migliori qualità ambientali e prestazioni energetiche degli edifici e di rispondere alla domandadel fabbisogno di edilizia popolare, evitando di ricorrere a nuove aree nell’ottica ormai consolidata del riusodegli spazi già trasformati e per un risparmio del consumo di suolo.

• Questa scelta è stata ulteriormente confermata nella variante, approvata con delibera di C.C. n.11 del04.04.2013, la quale ha introdotto nell’art. 1.2.1.1 delle norme del regolamento urbanistico il seguentecomma: la sostituzione edilizia anche per i villaggi unitari negli ambiti della conservazione costituiti dainterventi unitari di proprietà pubblica e/o discendenti da interventi ERP con destinazione d’usoresidenziale.

• L’area del villaggio delle case popolari di via Fra Mansueto rientra tra questo tipo di interventi, per i qualiè possibile proporre di procedere ad un suo recupero e miglioramento in ordine alla qualità insediativa efunzionalità nell’ambito dell’assetto urbano complessivo del quartiere.

Villaggio case popolari di via Fra Mansueto e di via S.Benedetto

Scheda norma 27.8 S. Giusto – S. Marco (aree a margine della stazione ferroviaria)

• Trattasi della fascia compresa tra la zona ferroviaria della stazione e le vie dei Cappuccini e A.da Morrona confinante ad ovest con l’area del complesso conventuale dei Cappuccini e ad estdall’edificato terminale di via A. da Morrona. Impegnata in parte da manufatti di proprietàdelle ferrovie in stato di abbandono, in parte da un parcheggio di circa n. 230 posti auto e inparte da un supermercato di quartiere per un volume complessivo (stimato) di circa mc. 42.000ed una superficie edilizia (stimata) complessiva di circa mq. 7.000.

• Il Piano Strutturale ha inserito l’area nel sistema insediativo residenziale e il vigenteRegolamento Urbanistico in conformità al Piano Strutturale, ha destinata l’area:

• - in parte ad ambito ferroviario e relativi servizi complementari (compreso quello dell’attualeparcheggio di via da Morrona dotato di circa n. 230 posti auto); in parte ad ambiti a servizi(pubblici e privati) “SQ1” dove attualmente è insediato il supermercato di quartiere ed “SQ2”con possibilità di nuova edificazione; ed infine una piccola porzione ad ambito residenzialeC1bA. Queste due ultime porzioni dell’area oggetto della nuova scheda norma, ambito a servizi“SQ2” ed ambito residenziale “C1bA” sono in prevalenza di proprietà comunale;


• La scheda norma si articola in due comparti per una superficie complessiva (stimata)di circa mq. 38.600. Il Comparto 1 interessa la quasi totalità dell’area (di proprietàdelle ferrovie) ed è destinato ad interventi di tipo privato, al recupero di aree astandard e alla realizzazione di un collegamento viario, pedonale e ciclabile checonsenta di migliorare i collegamenti interni tra i due quartieri.

• Il Comparto 2, su area prevalentemente di proprietà comunale, riguarda invece larealizzazione di un edificio condominiale destinato all’edilizia residenziale economicae popolare che può svolgere anche la funzione di edificio volano per i successiviinterventi di sostituzione edilizia (demolizione e ricostruzione degli edifici esistentidel villaggio) previsti dalla scheda norma 27.9 di via Fra Mansueto.


• Il primo comparto si suddivide a sua volta in due unità minime di intervento (UMI A e B nonprescrittive), nella prima la zona di concentrazione volumetrica (Zcv) si attesta sull’angolo trala via dei Cappuccini e il prolungamento della via S. Agostino, la destinazione prevalente èquella residenziale, nella seconda unità minima di intervento, sono state individuate due zonedi trasformazione (Zcv) una che interessa parzialmente l’attuale parcheggio, dove potrebbetrovare collocazione un edificio anche di una certa altezza, senza per altro interferire con il conodi volo e lo skyline della città, con destinazione residenziale e/o turistico-ricettiva, l’altra Zcv,riguarda l’area su via A. da Morrona impegnata da un edificio di scadente qualità, utilizzatocome supermercato, per la quale si prevede un intervento di sostituzione edilizia, da destinarein massima parte alla medesima funzione commerciale, molto utile per il quartiere, dotandolaanche di un adeguato parcheggio di relazione e in misura minore a residenza.

• Le Zcv sono state individuate nelle UMI nelle parti contigue all’edificato esistente. Le restantiparti delle aree delle due UMI (oltre il 60%) per una superficie complessiva stimata di circa mq.24.170, sono destinate a standard (verde e parcheggi pubblici) e alla realizzazione deicollegamenti viario e ciclo-pedonali tra i due quartieri.

• La superficie utile lorda (Sul) complessiva prevista per il comparto è di mq. 8.000.


• Il Comparto 2 è un lotto di circa mq.1.100/1.200, di proprietà prevalentementecomunale, posto sulla via A. da Morrona, in parte già edificabile con destinazione aservizi pubblici e/o privati (ambito SQ2) e in parte destinato ad ambito residenziale.Su questo lotto la schede prevede, in variante al regolamento urbanistico, larealizzazione di un edificio condominiale residenziale di quattro piani fuori terra inaderenza e in linea con l’edificio esistente posto alla sua sinistra sulla via da Morrona.

• La superficie utile lorda (Sul) complessiva prevista per il comparto 2 è di mq. 2.100.

Scheda norma 27.8 S. Giusto – S. Marco (aree a margine della stazione ferroviaria) COMPARTO 1 UMI A

Scheda norma 27.8 S. Giusto – S. Marco (aree a margine della stazione ferroviaria) COMPARTO 1 UMI B

Scheda norma 27.8 S. Giusto – S. Marco (aree a margine della stazione ferroviaria) COMPARTO 1 UMI B – COMPARTO 2

Scheda norma 27.8 S. Giusto – S. Marco (aree a margine della stazione ferroviaria) COMPARTO 1

Scheda norma 27.8 S. Giusto – S. Marco (aree a margine della stazione ferroviaria) IL PARCHEGGIO ATTUALE

Scheda norma 27.8 S. Giusto – S. Marco (aree a margine della stazione ferroviaria) L’INGRESSO AL PARCHEGGIO

Scheda norma 27.8 S. Giusto – S. Marco (aree a margine della stazione ferroviaria) COMPARTO 1 UMI A

Scheda norma 27.9 villaggio case popolari di via FraMansueto e di via S. Benedetto

• La scheda prevede per il villaggio delle case popolari di via Fra Mansueto e di via S. Benedettoun intervento di riqualificazione urbana di iniziativa pubblica che prevede progressiviinterventi di sostituzione edilizia analogamente a quanto già posto in essere dallaAmministrazione Comunale per il villaggio delle case popolari in S. Ermete.

• Attualmente il villaggio interessa un’area di circa mq. 25.700 ed è composto da edificicondominiali di tre piani fuori terra, oltre al seminterrato per complessivi n. 216 alloggi, lasuperficie edilizia stimata è di circa mq. 12.900 (comprensiva degli spazi condominiali)

• La scheda prevede la realizzazione di nuovi edifici condominiali di 4/5 piani fuori terra conpossibilità al piano terra di realizzare anche su piloti i posti auto e ciò per favorire un minoreimpegno di suolo a favore di spazi condominiali a verde. La superficie utile lorda complessivaprevista dalla scheda è mq. 14.200, che consente un incremento del numero degli alloggi (24/30)rispetto a quello attuale, così da soddisfare in parte la domanda del fabbisogno di ediliziaresidenziale pubblica (uno degli obiettivi perseguiti dalla Amministrazione Comunale con lavariante). I nuovi edifici inoltre rispondono alla esigenza di avere una migliore qualità ediliziaed una più efficiente tipologia costruttiva ai fini del risparmio energetico e del comfort per chivi abita.

Scheda norma 27.9 villaggio case popolari di via Fra Mansueto e di via S. Benedetto

Scheda norma 27.9 villaggio case popolari di via FraMansueto e di via S. Benedetto

• La scheda prevede altresì di ridisegnare gli spazi esterni pubblici a verde e aparcheggio a favore di una migliore fruizione ed integrazione con il resto delquartiere, in particolare sulla via Quarantola prevede la demolizione degli edificiesistenti, per altro in parte ricadenti in zona di pericolosità idraulica PI4, a favoredella creazione di uno spazio da destinare a verde pubblico, collegato con la bella areadell’ex convento dei frati cappuccini e le aree a verde pubblico della scheda norma27.8. e a parcheggi pubblici, consentendo così un alleggerimento di quelli attualmentecollocati lungo la stessa via Quarantola anche al fine di una migliore percorrenza.

Scheda norma 27.9 villaggio case popolari di via Fra Mansueto e di via S. Benedetto VIA FRA MANSUETO

Scheda norma 27.9 villaggio case popolari di via Fra Mansueto e di via S. Benedetto PERCORSO CICLABILE A FIANCO DEL VILLAGGIO LOTTIZZAZONE EX LIQUIGAS

Standard Urbanistici

• Il Piano Strutturale stabilisce per la UTOE 27 S. Giusto – S. Marco la dotazione di standardurbanistici di 18 mq/ab, attualmente le previsioni del regolamento urbanistico in rapporto allapopolazione presente e agli ulteriori abitanti insediabili (al 31.12.2013) danno una dotazione distandard urbanistici di circa 18,5 mq/ab.

• Le due schede norma, per effetto dell’incremento del carico urbanistico introdotto con lavariante rispetto alle vigenti previsioni del regolamento urbanistico producono un ulteriorefabbisogno di standard urbanistici stimato in mq. 7.200, corrispondente a circa n. 396 nuoviabitanti insediabili, di cui mq. 6.350 della scheda norma 27.8 e mq. 850 della scheda norma27.9.

• L’insieme delle previsioni di aree pubbliche, detratta la quota destinata alla viabilità, dadestinare a standard urbanistici (verde e parcheggi pubblici) delle due schede norma,corrisponde a circa mq. 18.000, che soddisfa ampiamente il fabbisogno richiesto dall’incrementodel carico urbanistico prodotto dalle due schede norma e contribuisce a migliorare il datocomplessivo delle previsioni di standard per l’UTOE (portando il dato da 18,5 mq/ab a 19,9mq/ab).

• Infine si richiama che la legge finanziaria del 2008, art. 1 commi 258 e 259 2008 – L.24.12.2007n.244 ha assimilato l’edilizia residenziale pubblica (sociale) a standard urbanistico.

Norma per il gioco consapevole e la prevenzione della ludopatia

• In attesa anche di definire la materia eventualmente con un regolamento specifico o con unamodifica allo stesso regolamento del commercio, l’Amministrazione Comunale in questa fase, inapplicazione dell’art. 4 della L.R. 57/13, con il fine di perseguire l’obiettivo di tutela e dellaprevenzione della ludopatia, introduce all’art. 04.13 delle norme tecniche di attuazione delregolamento urbanistico un comma aggiuntivo che richiama integralmente l’articolo della leggeregionale e le relative definizioni di “sala da gioco” e “spazi per il gioco”.

• La norma si applica anche alle sale da gioco e agli spazi per il gioco esistenti nei casi in cuil’istallazione di apparecchiature e di videoterminali determino un incremento dell’offerta deigiochi al loro interno rispetto a quella autorizzata.

• La cartografia dello stato di fatto ad oggi dei luoghi sensibili e del raggio minimo della distanzadai medesimi di ml. 500 stabiliti dalla legge regionale, stante che la loro individuazione può neltempo avere delle continue modifiche, ha solo un carattere di ricognizione e potrà essererettificata e aggiornata in conformità alla nuova norma urbanistica.

• Nuove disposizioni di legge nazionale e/o regionali in contrasto con la norme del regolamentourbanistico sono automaticamente recepite senza che ciò costituisca variante urbanistica.

Variante San Marco San Giusto

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