Valutazioni di convenienza nella rivalutazione degli immobili

2851

18/2009

fascicolo 1

APPROFONDIMENTO

Valutazioni di convenienza nella rivalutazione degli immobili

di Alberto Lanzavecchia(*) e Giulio Tagliavini(**)

La rivalutazione degli immobili deve essere contabilizzata nel bilancio chiuso al 31 di-cembre 2008, ma a quali condizioni l’opera-zione è conveniente dal punto di vista finan-ziario? A fronte di un costo fiscale discrezio-nale immediato, si posticipano benefici fiscali eventuali. La valutazione di convenienza si basa allora sul valore attuale dei benefici ri-venienti dai maggiori ammortamenti e dall’i-potesi di futura cessione dei beni rivalutati o del loro utilizzo in operazioni di sale and lea-se back.

1. Premessa(*)(**)

L’art. 15 del D.L. n. 185 del 29 novembre 2008, convertito, con modificazioni, dalla L. n. 2 del 28 gennaio 20091 (in seguito il “decreto”), a sua volta modificato dall’art. 5 del D.L. n. 5 del 10 febbraio 20092 (c.d. “decreto incentivi”), disci-plina la rivalutazione dei beni immobili del-le imprese che non adottano i principi contabili internazionali per la redazione del proprio bi-lancio di esercizio3. (*) Università degli Studi di Padova, Facoltà di Economia. (**) Università degli Studi di Parma, Facoltà di Economia. 1 Testo coordinato in www.ilfisco.it, alla voce “documenta-

zione on line”. 2 Convertito, con modificazioni, dalla L. 9 aprile 2009, n.

33, testo coordinato in www.ilfisco.it, alla voce “documen-tazione on line”.

3 Sull’argomento si vedano F. Dezzani-L. Dezzani, Rivaluta-zione degli immobili: decorrenza fiscale degli ammorta-

In particolare, sulla base delle disposizioni di cui all’art. 15, comma 16, del decreto, sono oggetto di rivalutazione i beni immobili, ad esclusione dei terreni edificabili e degli “immobili merce”4 iscrit-ti sia nel bilancio di esercizio chiuso al 31 dicem-bre 2007 che in quello successivo, detenuti da so-cietà di capitali, cooperative ed europee residenti nel territorio nazionale, società di persone e per-sone fisiche che svolgono attività produttive, enti pubblici e privati diversi dalle società e trust che non hanno per oggetto esclusivo o principale l’e-sercizio di attività commerciali per i beni relativi

menti e imposte anticipate, in “il fisco” n. 15/2009, pag. 1-2337; F. Dezzani-L. Dezzani, Rivalutazione dei beni im-mobili: scritture contabili, in “il fisco” n. 14/2009, fascico-lo n. 1, pag. 2177; G. Odetto, Circolare n. 11/E del 19 mar-zo 2009: rivalutazione degli immobili. Chiarimenti del-l’Agenzia delle Entrate, in “il fisco” n. 13/2009, fascicolo n. 2, pag. 2120; L. Del Federico, D.L. n. 5 del 10 febbraio 2009 - La rivalutazione degli immobili “salva-bilanci”, in “il fisco” n. 13/2009, fascicolo n. 1, pag. 2001; C. Pessina-C. Bollo, Decreto anti-crisi (D.L. 29 novembre 2008, n. 185): rivalutazione degli immobili posseduti dalle impre-se, in “il fisco” n. 2/2009, fascicolo n. 1, pag. 177.

4 Dal combinato disposto del Principio Oic n. 16, lettera C e della circ. n. 1/E del 19 gennaio 2007 (in “il fisco” n. 4/2007, fascicolo n. 2, pag. 535), sono inclusi anche i “beni impianto” qualora siano iscritti al Catasto e dotati di rendita catastale. Per contro, la circ. dell’Agenzia del-le Entrate n. 11/E del 2009, in “il fisco” n. 13/2009, fa-scicolo n. 1, pag. 2098, comprende nella categoria degli immobili ammortizzabili solo i “fabbricati strumentali”, escludendo implicitamente la rivalutabilità dei cespiti in questione. Un ulteriore problema riguarda, infine, la rivalutazione delle cave (terreni non edificabili), di cui la prassi am-ministrativa (si veda la R.M. n. 9/082 del 2 maggio 1977, in banca dati “fisconline”) considera però legittimo l’ammortamento come oneri pluriennali, e la loro iscri-zione in bilancio nella categoria degli immobili ammor-tizzabili.

2852 APPROFONDIMENTO – Immobili

18/2009

fascicolo 1

all’attività commerciale esercitata, siano essi in contabilità ordinaria o semplificata5. Contabilmente, la rivalutazione del costo sto-rico dei beni immobili può avvenire secondo una delle seguenti modalità alternative6: 1) rivalutazione del costo storico e del fondo di

ammortamento, a parità di durata del piano di ammortamento originario. Ne deriva un aumento della quota annuale di ammorta-mento del bene;

2) rivalutazione del solo costo storico del bene. Ne deriva un allungamento della durata del pi-ano di ammortamento (a parità di coefficiente di ammortamento) ovvero un aumento della quota annuale di ammortamento (a parità di durata del piano di ammortamento originario);

3) riduzione del fondo di ammortamento. Ne de-riva un allungamento (anche molto pronuncia-to) della durata del piano di ammortamento7.

Va da sé che, qualunque sia il metodo adottato, il limite massimo della rivalutazione è rappre-sentato dal valore economico del bene. Ciò premesso, perché sarebbe opportuno proce-dere con la rivalutazione degli immobili? Le op-portunità, implicite o esplicite, offerte dal legi-slatore sono le seguenti: • rivalutazione dei beni solo a fini civilistici

(bilancio di esercizio), senza alcun riconosci-mento fiscale dei maggiori valori. L’adegua-mento ai valori “di mercato” dei beni immobi-li produce, dunque, una mera ricapitalizza-zione “sulla carta” del patrimonio netto azien-dale. Ciò, in particolare, agevolerebbe l’acces-so al credito a favore delle Pmi, alla luce dei parametri di valutazione del merito creditizio adottati dalle banche, anche a seguito dell’en-trata a regime dei sistemi interni di valutazio-ne del rischio di credito. Come noto8, i model-

5 Per gli enti in contabilità semplificata, la rivalutazione è

consentita a condizione che venga redatto un apposito prospetto, vidimato e bollato, dal quale risultino il costo storico e la rivalutazione compiuta.

6 F. Dezzani-L. Dezzani, Rivalutazione dei beni immobili: scritture contabili, cit., pag. 2177.

7 Nelle modalità sub 1 e 2, la citata circ. n. 11/E del 2009 individua nel “costo di sostituzione del bene” il valore massimo del costo del bene rivalutato. A tal fine, si pone, tuttavia, il dubbio metodologico se sia possibile confron-tare il valore lordo complessivo dell’immobile post rivalu-tazione (terreno non rivalutato più fabbricato) con il costo a nuovo di un immobile similare venduto tipicamente uni-tamente ad un terreno.

8 Cfr. il modello “RiskCalc 3.1 Italy”, sviluppato da Moody’s KMV per le imprese italiane, illustrato in “Guida pratica a Basilea 2”, anno I, n. 2, dicembre 2006. Per contro, è noto

li di rating interni adottati dalle banche si ba-sano, fra le altre informazioni, su indici di ca-pitalizzazione (patrimonio netto/totale passi-vo) e di struttura finanziaria (patrimonio net-to/debiti finanziari): maggiore risulta il patri-monio netto, migliore sarà il giudizio sul me-rito creditizio dell’impresa;

• riconoscimento del maggior valore attribuito ai beni (e dei relativi effetti su quote annuali di ammortamento, plafond per il calcolo delle spese di manutenzione, plus e minusvalenze da cessione, eccetera), ai fini della deter-minazione delle imposte sui redditi e del-l’imposta regionale sulle attività produttive. A fronte del pagamento anticipato9 di un’impo-sta sostitutiva10, nella misura del 3%, per gli immobili ammortizzabili, e del 1,5%, per i non immobili ammortizzabili11, a decorrere dal quinto esercizio successivo a quello nel quale è avvenuta la rivalutazione12, si potran-no dedurre dal reddito i maggiori ammorta-menti calcolati sul costo del bene oggi rivalu-tato nonché, a decorrere dal sesto esercizio successivo13, riconoscere i maggiori valori an-che ai fini del calcolo del reddito imponibile derivanti da plusvalenze da cessione;

• in aggiunta, a fronte del pagamento anticipa-to14 di un’ulteriore imposta sostitutiva15, nella misura unica del 10%, il contribuente può o-perare anche l’affrancamento fiscale del

che gli indici di bilancio basati sul patrimonio netto non discriminano efficacemente la probabilità di default (quindi il rating) dell’impresa.

9 Per i contribuenti con esercizio coincidente con l’anno so-lare, il termine per il versamento, ovvero la compensazio-ne ai sensi del D.Lgs. 9 luglio 1997, n. 241, dell’imposta sostitutiva, è il 16 giugno 2009, ovvero entro il trentesimo giorno successivo con una maggiorazione dello 0,40% a ti-tolo di interessi, ovvero rateizzata in tre rate annuali, cia-scuna scadente il 16 giugno, maggiorate del tasso di inte-resse legale maturato nel periodo.

10 Dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, dell’imposta sul reddito delle società, dell’imposta regionale sulle atti-vità produttive e di eventuali addizionali.

11 Così come modificata dall’art. 5 del “decreto incentivi”. 12 Per i contribuenti con esercizio coincidente con l’anno so-

lare 2008, il riconoscimento fiscale è differito all’esercizio che inizierà il 1° gennaio 2013.

13 Per i contribuenti con esercizio coincidente con l’anno so-lare 2008, il riconoscimento fiscale è differito all’esercizio che inizierà il 1° gennaio 2014.

14 I termini di versamento sono gli stessi già indicati nella precedente nota 8.

15 Dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, dell’imposta sul reddito delle società, dell’imposta regionale sulle atti-vità produttive e di eventuali addizionali.

Immobili – APPROFONDIMENTO 2853

18/2009

fascicolo 1

saldo attivo risultante dalla rivalutazio-ne. In tal caso, la conseguente riserva patri-moniale da rivalutazione diventa liberamente distribuibile, senza concorrere a formare il reddito imponibile del soggetto che effettua la distribuzione, ferma restando la sua imponi-bilità in capo al socio secondo le regole ordi-narie previste per la tassazione dei dividendi.

È opinione di chi scrive che, qualora si riscontri-no i presupposti sostanziali per la rivalutazione dei beni immobili (ad esempio, il valore corrente è superiore al valore iscritto in bilancio), la prima opportunità offerta dal decreto sia prontamente da cogliere. Le banche, gli assicuratori del credito commerciale e i fornitori più attenti valutano la bontà della controparte basandosi sugli indici del suo bilancio di esercizio. Per questo, la rivaluta-zione civilistica degli immobili, migliorando al-cuni degli indicatori presi in considerazione da costoro, è sempre conveniente. Per inciso, dato che la sola rivalutazione civili-stica non produrrà alcun effetto fiscale, da un la-to, il patrimonio netto beneficerà dei maggiori valori rivalutati, dall’altro, è pur vero che il con-to economico registrerà maggiori oneri per am-mortamenti e una maggiore incidenza delle im-poste di esercizio sul reddito lordo, ma a parità di flusso di cassa operativo16. Il giudizio basato sui flussi di cassa dell’impresa rimane, quindi, inalterato, mentre il grado di rating dell’impresa basato sugli indici di bilan-cio, adottato in primis dalle banche nelle proprie pratiche di fido, produrrà effetti migliorativi17.

16 Sulla necessità di operare, in sede di analisi finanziaria,

una riclassificazione delle imposte di esercizio, al fine di far emergere nel rendiconto finanziario il disallineamento tra imposte operative e imposte effettive, si veda A. Lanza-vecchia, L’impatto della parziale deducibilità fiscale degli oneri finanziari sull’analisi finanziaria, 2008, in G. Taglia-vini (a cura di), Il costo e la sostenibilità del debito, Trevi-so, EIF-e.book, www.lulu.com.

17 A dire il vero, gli Autori sostengono la convenienza della ri-valutazione senza rilievo fiscale solo in un contesto in cui le banche valutino veramente in modo positivo questo com-portamento e da ciò ne derivi un aumento della capacità di indebitamento dell’impresa. Su un piano di analisi, che pre-scinde da comportamenti bancari di questo tipo, ammesso che esistano, la rivalutazione di una posta dell’attivo non modifica i flussi di cassa, migliora gli indici patrimoniali, ma peggiora gli indici di performance economica. Tra le re-gole importanti della finanza d’impresa ve n’è una che so-stiene che il miglioramento della performance economica passa per la contrazione del capitale investito. Secondo tale approccio, il capitale investito non viene visto come una consistenza patrimoniale su cui poggia un valore più eleva-to del capitale economico, ma viene visto come un coacervo di costi capitalizzati da recuperare. Secondo questa logica,

La seconda e la terza opportunità offerte dalla nuova norma non sono sempre convenienti, ma dipendono da alcune variabili da valutare caso per caso. Infatti, posto che, a fronte di un costo fiscale discrezionale sopportato oggi (eventual-mente rateizzato), si posticipano benefici fiscali eventuali, per esprimere un giudizio sulla conve-nienza dell’operazione si dovranno preliminar-mente quantificare i benefici futuri.

Questo intervento procede, dunque, nel seguente modo: nel secondo paragrafo si analizza la conve-nienza al pagamento dell’imposta sostitutiva sulla rivalutazione dei beni immobili ai fini del ricono-scimento fiscale dei maggiori ammortamenti. Nel terzo paragrafo, si aggiunge alla precedente analisi l’ipotesi di valutazione legata alla plusva-lenza da cessione. Nel quarto paragrafo si affronta l’ipotesi nella quale l’impresa, che non intenda affatto perde-re l’uso del bene immobile (in quanto stretta-mente connesso alla gestione aziendale in con-dizioni di economicità), eppure lo utilizzi in operazioni di finanziamento tramite contratti di vendita e successivo utilizzo in leasing (sale and lease back). Non verrà, invece, affrontata in questa sede la convenienza dell’operazione di affrancamento della riserva di rivalutazione in quanto concerne le modalità di remunerazione dei soci, le quali, per forma e sostanza, sono troppo eterogenee per essere qui affrontate in breve. Peraltro, è nostra opinione che la politica finan-ziaria più opportuna nello scenario di mercato attuale debba mirare al rafforzamento patri-moniale dell’impresa e ciò lo si può ottenere senza affrancamento della riserva. La pianifica-zione finanziaria, oggi, deve mirare ad obiettivi di rafforzamento degli equilibri finanziari d’im-presa, piuttosto che ad obiettivi di efficienza fi-scale per i soci.

2. La convenienza della rivalutazione per effetto dei maggiori ammortamenti

L’imposta sostitutiva in esame, in quanto calco-lata sul maggior valore del bene rivalutato, de-

che si pone su un piano di maggiore soddisfazione intellet-tuale, gli Autori avrebbero sconsigliato la rivalutazione del-l’attivo, o perché del tutto ininfluente, o perché scatenante il peggioramento degli indici di performance economica. Ma se effettivamente i sistemi di rating in uso premiano le im-prese con maggiore attivo patrimoniale, allora anche gli Au-tori sono dell’idea che conviene rivalutare i beni senza ulte-riori finalità fiscali.


18/2009

fascicolo 1

termina un maggior costo fiscale direttamente proporzionale alla percentuale di rivalutazione del bene. A fronte di questo pagamento imme-diato (o rateizzato) discrezionale, i benefici fu-turi (dal quinto esercizio successivo) si misura-no in termini di maggiori ammortamenti fi-scalmente riconosciuti e, quindi, di minori im-poste sui futuri redditi. Da ciò si possono ricavare gli elementi chiave per la valutazione di convenienza del pagamento dell’imposta sostitutiva: • la percentuale di rivalutazione del bene; • le aliquote marginali delle imposte “sosti-

tuite”; • la durata residua del piano di ammorta-

mento del bene rivalutato; • il tasso bancario lordo pagato dal contri-

buente (usato come tasso di attualizzazione).

Al fine di formulare un giudizio oggettivo sulla convenienza dell’operazione in esame, applichia-mo due criteri largamente noti e diffusi nella prassi operativa: i) il tempo di recupero dell’imposta sostitutiva

versata; ii) il valore attuale netto dei benefici attesi.

Il primo criterio indica il numero di esercizi, successivi alla data di pagamento dell’imposta sostitutiva, necessari affinché la somma dei be-nefici nominali (non attualizzati) attesi, eguagli

l’importo dell’imposta sostitutiva versata in an-ticipo. Il secondo criterio indica la somma dei benefici attesi e attualizzati, al netto dell’imposta sostitu-tiva versata. Mentre il primo criterio non fornisce un dato oggettivo di convenienza (ad esempio, non esiste una regola generale per fissare il numero di anni limite oltre il quale l’operazione non può qualifi-carsi come conveniente), il secondo, invece, sug-gerisce di procedere con l’operazione ogniqual-volta il valore attuale netto dei benefici presenti un valore positivo18. Il criterio del tempo di recupero (payback pe-riod), pur nella sua semplicità, fornisce alcune chiare linee-guida (Tabella 1): a) il “rientro dall’investimento” si avvicina nel

tempo all’aumentare della percentuale di riva-lutazione del costo storico del bene;

b) al diminuire del valore percentuale delle impo-ste marginali “sostituite”, il rientro dall’inve-stimento si protrae sensibilmente nel tempo;

c) fra le tre modalità di rivalutazione ammesse, elencate in apertura al presente articolo, la se-conda è sempre preferibile – migliore nella sua opzione “a parità di durata” – la terza non lo è mai (la quota di ammortamento non aumenta);

d) il ritorno dell’imposta sostitutiva volontaria-mente versata è atteso, in media, attorno al decimo anno.

Tabella 1 - Il tempo di recupero (anni) in relazione alla percentuale di rivalutazione e alle imposte “sostituite”

Percentuale di rivalutazione Opzione 1: Rivalutazione costo storico e Fondo Ammortamento 50% 100% 200% 300%

50,0% 11,0 9,0 8,0 7,7 30,9% 14,7 11,5 9,9 9,3 Aliquota complessiva imposte sostituite12,5% 28,9 20,9 17,0 15,6

Percentuale di rivalutazione Opzione 2: Rivalutazione solo costo storico (stesso coefficiente di ammortamento) 50% 100% 200% 300%


Percentuale di rivalutazione Opzione 2 bis: Rivalutazione solo costo storico (stessa durata con adeguamento coefficiente) 50% 100% 200% 300%


N.B. Ipotesi coefficiente di ammortamento del 3%. 18 18 Per necessità espositive, si adottano le seguenti ipotesi sem-

plificatrici: a) l’imposta sostitutiva è versata in unica soluzio-ne entro il termine di pagamento delle imposte sui redditi; b) durante il piano di ammortamento il contribuente presenta

un reddito lordo positivo; c) il fabbisogno finanziario del contribuente è finanziato a un tasso lordo interamente dedu-cibile. Va da sé che le conclusioni qui proposte possono su-bire modificazioni, migliorative o peggiorative, in relazione all’abbandono di una o più ipotesi semplificatrici adottate.


18/2009

fascicolo 1

Il criterio del tempo di recupero, come noto19, presenta alcuni limiti, a dire il vero avvertiti più dagli studiosi che dagli operatori aziendali, solo in parte valicabili, fra cui la mancata considera-zione del valore finanziario del tempo e dell’am-montare dei benefici netti. A tali limiti pone ri-medio (non senza introdurne ulteriori), il secon-do criterio in esame – il valore attuale netto. Il criterio del valore attuale netto, infatti, misura l’importo (in valuta di conto) della sommatoria dei benefici monetari futuri, come se fossero già oggi disponibili, al netto dell’imposta sostitutiva pagata anticipatamente. I benefici annuali futuri sono pari alle minori imposte sul reddito, a seguito dei maggiori am-mortamenti fiscalmente riconosciuti. I benefici maturano, quindi, decorso il termine iniziale di cinque esercizi successivi e si protraggono lungo la durata residua del piano di ammorta-mento. A questi si contrappone il pagamento in via anticipata dell’imposta sostitutiva. Va da sé che, in così lungo periodo di analisi, il valore finanziario del tempo gioca un ruolo deter-minate nella valutazione di convenienza. A tal fine, come già ampiamente noto in lettera-tura e utilizzato nella prassi, usiamo il costo net-to del debito bancario quale tasso di attualizza-zione dei benefici futuri (ad esempio, l’imposta sostitutiva è finanziata attingendo dagli affida-

menti bancari attuali e le minori imposte dovute nei futuri esercizi produrranno una diminuzione degli utilizzi dei fidi bancari). Il criterio del valore attuale netto fornisce così alcune linee-guida chiarificatrici (Tabella 2): a) la convenienza dell’operazione si presenta

pronunciata nei casi di durata residua del pi-ano di ammortamento prolungato, ma diven-ta anche negativa (non conveniente) nei casi di beni quasi completamente ammortizzati;

b) nei casi in cui l’operazione sia conveniente, questa cresce al crescere della percentua-le di rivalutazione operata (e viceversa);

c) l’anzianità del cespite oggetto di rivalutazione è un parametro di valutazione fuorviante, in quanto la durata del piano di ammortamento può essere modificata;

d) nei casi in cui il costo del debito bancario si presenti elevato (pari o superiore al 7% lordo) e nel caso di ridotte percentuali di rivalutazio-ne (inferiori al 50%), la convenienza può ri-sultare negativa (Tabella 3);

e) la modalità di rivalutazione del costo storico, a parità di durata del piano di ammortamento (adeguamento del coefficiente di ammorta-mento), è sempre quella preferibile;

f) la modalità di adeguamento del fondo di am-mortamento, a parità di durata e quota di am-mortamento, non è mai conveniente.

Tabella 2 - Il valore attuale netto dell’imposta sostitutiva al variare della durata residua e della per-centuale di rivalutazione

Percentuale di rivalutazione Opzione 1 : Rivalutazione costo storico e Fondo Ammortamento 50% 100% 200% 300%

5 -45,0 -60,0 -90,0 -120,0 10 -28,5 -27,0 -24,1 -21,1 15 -15,2 -0,4 29,1 58,7 20 -4,5 21,0 72,0 123,0

Durata residua ammortamento (anni)

25 4,2 38,3 106,7 175,0 Percentuale di rivalutazione Opzione 2 : Rivalutazione solo costo storico

(stesso coefficiente di ammortamento) 50% 100% 200% 300% 5 -45,0 -60,0 -90,0 -120,0 10 -28,5 -27,0 -24,1 -21,1 15 -15,2 -0,4 29,1 58,7 20 -4,5 21,0 72,0 123,0


25 4,2 38,3 106,7 175,0 Percentuale di rivalutazione Opzione 2 bis : Rivalutazione solo costo storico

(stessa durata con adeguamento coefficiente) 50% 100% 200% 300% 5 -45,0 -60,0 -90,0 -120,0 10 -21,5 -12,9 4,2 21,2 15 -2,5 25,1 80,1 135,2 20 12,9 55,7 141,5 227,2


25 25,2 80,5 191,0 301,5

N.B. Ipotesi: costo storico 1.000, anzianità cespite 10 anni, quota ammortamento 3%, imposte sostituite al 30,9%.


18/2009

fascicolo 1

Tabella 3 - Il valore attuale netto dell’imposta sostitutiva al variare del costo lordo del debito banca-rio e la percentuale di rivalutazione

Percentuale di rivalutazione Opzione 1 : Rivalutazione costo storico e Fondo Ammortamento 50% 100% 200% 300%

5% 6,1 42,3 114,5 186,8 6% 1,5 33,0 95,9 158,9 7% -2,7 24,7 79,4 134,1 8% -6,4 17,3 64,6 111,9

Tasso bancario lordo

9% -9,7 10,7 51,4 92,0 Percentuale di rivalutazione Opzione 2 : Rivalutazione solo costo storico

(stesso coefficiente di ammortamento) 50% 100% 200% 300% 5% 12,3 60,3 161,3 264,6 6% 6,7 48,0 134,6 223,1 7% 1,7 37,2 111,4 187,1 8% -2,7 27,7 91,2 155,8


9% -6,6 19,4 73,5 128,4 Percentuale di rivalutazione Opzione 2 bis : Rivalutazione solo costo storico

(stessa durata con adeguamento coefficiente) 50% 100% 200% 300% 5% 28,0 86,1 202,2 318,3 6% 21,4 72,8 175,6 278,5 7% 15,5 61,0 152,0 243,0 8% 10,2 50,4 130,8 211,3


9% 5,5 41,0 111,9 182,9

N.B. Ipotesi: costo storico 1.000, anzianità cespite 10 anni, quota ammortamento 3%, imposte sostituite al 30,9%. Dall’unione dei due criteri di valutazione in pa-rola si delinea un quadro di analisi nel quale la convenienza a procedere con l’operazione, se presente, è pronunciata, ma il ritorno è assai differito nel tempo. A tale riguardo, si ricorda che i due metodi di valutazione presuppongo-no la permanenza di un imponibile fiscale po-sitivo lungo l’intero periodo di analisi. Even-tuali esercizi con redditi negativi sposterebbe-ro in avanti nel tempo il periodo di recupero e ridurrebbero il valore attuale netto dei benefici attesi. 19

3. La convenienza della rivalutazione per effetto di cessioni successive

Nel caso di cessione a titolo oneroso, o di asse-gnazione ai soci, dei beni rivalutati in data po-steriore a quella di inizio del sesto esercizio successivo a quello nel cui bilancio la rivaluta-zione è stata eseguita, ai fini della determina-zione della plusvalenza o minusvalenza, il costo

19 Per eventuali approfondimenti metodologici si rimanda, fra

gli altri, ad A. Lanzavecchia, L’analisi degli investimenti in-dustriali, 2006, in E. Pavarani (a cura di), Pianificazione fi-nanziaria, Milano, McGraw-Hill.

fiscalmente riconosciuto è quello del bene riva-lutato. Per contro, in caso di cessione o asse-gnazione in data anteriore a detto termine, ve-nendo meno gli effetti dell’imposta sosti-tutiva, da un lato, le plusvalenze e minusvalen-ze saranno calcolate sul costo storico ante riva-lutazione, dall’altro, sarà riconosciuto, in capo al cedente, un credito d’imposta pari all’am-montare dell’imposta sostitutiva riferibile ai beni ceduti versata.

Il beneficio atteso è, dunque, pari alle minori im-poste sul reddito, per effetto dei maggiori costi storici ammessi. La convenienza al pagamento dell’imposta sostitutiva, in caso di effettiva cessione del bene, in data posteriore al termine indicato, è molto pronunciata (Tabella 4). L’imposta sostitutiva versata è interamente recu-perata dai maggiori benefici conseguiti nello stes-so anno di cessione del bene (il payback period dell’operazione di rivalutazione si riduce all’eser-cizio nel quale avviene la cessione). Contrariamente a quanto si possa intuitiva-mente immaginare, il valore attuale dei be-nefici da cessione non dipende dal prezzo di cessione, ma unicamente dalla data di a-lienazione.


18/2009

fascicolo 1

Tabella 4 - Il valore attuale dei benefici fiscali al variare dell’esercizio in cui avviene la cessione e al costo del debito bancario

Tasso bancario netto Opzione 1 : Rivalutazione costo storico e Fondo Ammortamento 3% 5% 6% 7%

6 375,2 334,3 315,9 298,6 7 386,9 338,2 316,5 296,3 8 397,6 340,9 316,0 293,1 9 407,3 342,6 314,6 289,1

Numero anni per cessione (min 6.)

10 416,2 343,4 312,3 284,3 Tasso bancario netto Opzione 2 : Rivalutazione solo costo storico

(stesso coefficiente di ammortamento) 3% 5% 6% 7% 6 452,9 403,5 381,2 360,3 7 462,3 404,1 378,1 354,1 8 470,8 403,6 374,2 347,1 9 478,4 402,4 369,5 339,5


10 485,1 400,3 364,1 331,4 Tasso bancario netto Opzione 2 bis : Rivalutazione solo costo storico

(stessa durata con adeguamento coefficiente) 3% 5% 6% 7% 6 469,5 418,3 395,2 373,6 7 481,7 421,0 394,0 368,9 8 492,7 422,5 391,6 363,3 9 502,7 422,8 388,3 356,8


10 511,7 422,2 384,0 349,6

N.B. Ipotesi: costo storico 1.000, anzianità cespite 10 anni, quota ammortamento 3%, imposte sostituite al 30,9% Infine, per determinare il valore attuale netto dei benefici conseguiti in sede di cessione, si do-vrà (Tabella 5): • sottrarre il valore dell’imposta sostitutiva pa-

gata;

• sommare i benefici conseguiti sui maggiori ammortamenti fino all’esercizio in cui avviene la cessione;

• sottrarre i mancati benefici futuri connessi al-la prematura interruzione del piano di am-mortamento del bene ceduto.

Tabella 5 - Il valore attuale netto dei benefici fiscali da cessione

Tasso bancario netto Opzione 1 : Rivalutazione costo storico e Fondo Ammortamento 3% 5% 6% 7%

6 226,6 208,6 198,9 189,2 7 259,6 230,3 216,0 202,1 8 290,1 249,0 229,8 211,7 9 318,4 264,9 240,8 218,5


10 344,5 278,2 249,3 223,0 Tasso bancario netto Opzione 2 : Rivalutazione solo costo storico

(stesso coefficiente di ammortamento) 3% 5% 6% 7% 6 282,9 264,9 254,3 243,1 7 313,6 283,3 267,6 251,9 8 342,0 298,9 278,0 257,8 9 368,1 311,8 285,7 261,1


10 392,1 322,3 291,0 262,2


18/2009

fascicolo 1

Tasso bancario netto Opzione 2 bis : Rivalutazione solo costo storico

(stessa durata con adeguamento coefficiente) 3% 5% 6% 7% 6 279,6 261,5 251,3 240,5 7 319,3 287,4 271,3 255,5 8 356,0 309,5 287,6 266,6 9 390,0 328,4 300,5 274,4


10 421,5 344,3 310,4 279,4

N.B. Ipotesi: costo storico 1.000, anzianità cespite 10 anni, quota ammortamento 3%, imposte sostituite al 30,9%.

È appena il caso di evidenziare come la maggio-re convenienza al pagamento dell’imposta sosti-tutiva sia strettamente connessa all’effettiva alie-nazione del cespite una volta maturato il termi-ne del sesto esercizio successivo. Alienazione che potrebbe non essere affatto di interesse per il contribuente, in quanto i beni rivalutati sono strettamente strumentali all’esercizio del-l’attività (capannoni, negozi, filiali bancarie, ec-cetera)20. Qualora l’impresa avesse bisogno di disporre con-tinuativamente del bene, potrebbe, tuttavia, attua-re un’operazione di vendita del bene e il suo con-testuale riacquisto (c.d. “sale and lease back”), al fine di ottenere un finanziamento a medio termine. Nel prossimo paragrafo si analizza, dunque, la valutazione di convenienza dell’operazione fisca-le in parola, nell’ambito delle operazioni di fi-nanziamento di sale and lease back.

4. La convenienza della rivalutazione nelle operazioni di sale and lease back

Come noto21, il lease back fornisce una fonte di

finanziamento conveniente, rispetto al mutuo o al leasing finanziario, solo nel caso in cui la vendita del bene determini una minusvalenza all’atto di cessione del bene. In tutti gli altri casi, il costo finale dell’operazione, al netto de-gli effetti fiscali indotti, risulta superiore al tas-so leasing (Taeg o Irr lordo da imposte). Per contro, il lease back offre opportunità di fi-nanziamento, pur più oneroso, agli imprendito-ri con difficoltà di accesso al credito tradiziona-le a medio termine. Ci si domanda allora in questa sede se il riconoscimento fiscale della rivalutazione dei beni immobili determini una maggiore convenienza all’operazione di finan-ziamento in parola, posto che sia di interesse per l’impresa continuare a godere del bene.

In effetti, il minore onere fiscale sulla plusvalen-za, che si determina in sede di cessione del bene, purché questa avvenga a partire dal sesto eserci-zio successivo a quello in cui è avvenuta la sua rivalutazione, al netto dell’imposta sostitutiva versata anticipatamente, riduce sensibilmente lo svantaggio fiscale proprio delle operazioni di sale and lease back (Tabella 6).

Tabella 6 - Confronto leasing, sale and lease back e mutuo

Opzione 1 : Rivalutazione costo storico e Fondo Ammortamento

Tasso netto solo leasing 3,4%

Tasso netto lease back ante rivalutazione 7,3%

Tasso netto lease back post rivalutazione 5,9%

VA benefici fiscali sul lease back 365

Costo lordo del mutuo equivalente 8,1%

20 21 20 Sulla pericolosità, da un punto di vista finanziario, delle

operazioni di vendita del patrimonio immobiliare e suc-cessivo riacquisto, invero largamente attuate dalle banche, si veda A. Lanzavecchia-G. Tagliavini, Spin off e renting di capitale immobiliare e operativo, 2007, in S. Monferrà (a

cura di), Il rapporto Banca-Impresa in Italia, Roma, Ban-caria Editrice.

21 Cfr. G. Tagliavini, Il leaseback. Caratteristiche del finan-ziamento e profili di ottimizzazione, 2001, Milano, Etas.


18/2009

fascicolo 1

Opzione 2 : Rivalutazione solo costo storico (stesso coefficiente di ammortamento)






Opzione 2 bis : Rivalutazione solo costo storico (stessa durata con adeguamento coefficiente)






N.B. Ipotesi: costo storico 1.000, anzianità cespite 10 anni, quota ammortamento 3%, imposte sostituite al 30,9%. Permangono, per inciso, tutte le relazioni esi-stenti tra le variabili contrattuali e il loro effetto sul tasso annuale al netto delle imposte legate all’operazione (Tabella 7): • all’aumentare della percentuale di riscatto,

aumenta il costo netto dell’operazione (e vice-

versa); • all’aumentare della durata dell’operazione, au-

menta il costo netto dell’operazione; • all’aumentare del prezzo di cessione, aumenta

il costo netto dell’operazione.

Tabella 7 - Il Tasso netto dell’operazione al variare della percentuale di riscatto e il prezzo di cessione

Percentuale di riscatto Tasso netto leaseback

5% 10% 15% 20% 1% 5,4% 5,6% 5,8% 6,0% 3% 5,5% 5,7% 5,9% 6,1% 5% 5,7% 5,9% 6,1% 6,3%

Rivalutazione annua ulteriore dal valore rivalutato

7% 5,8% 6,0% 6,2% 6,4%

N.B. Durata 18 anni, Taeg leasing 5%, cessione al sesto anno, opzione 2-bis, altre ipotesi già adottate.

5. Conclusioni

Le opportunità offerte dal recente D.L. n. 185/2008 sono di grande interesse per il gestore della finanza aziendale. Da un lato, il decreto consente un riallineamento dei valori di bilancio ai valori mercato in regime di neutralità fiscale. Ne deriva un rafforzamen-to “sulla carta” del patrimonio aziendale che può essere valutato positivamente in primis da banche e assicuratori del credito commerciale. Non essendoci alcun effetto finanziario negativo (l’operazione non modifica in alcun modo i flus-si di cassa dell’impresa) tale opportunità è da co-gliere senza indugio. Un approfondimento ulteriore è necessario in sede di valutazione della convenienza al paga-mento dell’imposta sostitutiva per il riconosci-

mento fiscale dei maggiori valori rivalutati. Dal momento che l’imposta sostitutiva è dovuta in anticipo, mentre i benefici, se presenti, sono dif-feriti nel tempo, la valutazione dovrà prima quantificare i benefici e poi correggerli in fun-zione del fattore tempo.

Le analisi sviluppate in questo contributo con-sentono di concludere che: • la convenienza al riconoscimento fiscale dei

maggiori valori, in assenza di cessione futura del bene, è presente solo ad alcune condizioni e, comunque, i benefici sono molto posticipati nel tempo;

• la convenienza al riconoscimento fiscale in ipotesi di futura cessione del bene, decorso il termine del sesto esercizio, è molto pro-nunciata;


18/2009

fascicolo 1

• in particolare, le minori imposte che si deter-minano in sede di cessione dei beni, rivalutati e assoggettati ad imposta sostitutiva, riducono sensibilmente lo svantaggio fiscale proprio delle operazioni di sale and lease back;

• il profilo sopra analizzato concerne chiara-mente la dimensione economica della decisio-ne. In un contesto di convenienza economica incerta e di quadro macrofinanziario assai perturbato, può diventare di rilievo la perce-

zione che favorisce un comportamento che tende ad evitare uscite di cassa nel periodo più prossimo.

Infine, si sottolinea che le opportunità economi-che sopra descritte si possono incrementare per effetto della possibile rateizzazione dell’imposta sostituiva, ma si riducono o si annullano qualo-ra, nel periodo di analisi, l’impresa non presenti sufficiente redditività.

Valutazioni di convenienza nella rivalutazione degli immobili

Documents

Transcript of Valutazioni di convenienza nella rivalutazione degli immobili