TRIBUNALE DI Vicenza ESECUZIONE IMMOBILIARE N. … · ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 539/2013 GIUDICE...

GIUPI&CO PROFESSIONISTI RIUNITI

geometra | Giuseppe Antonio Zanotto architetto | Emanuela Sbrissa ingegnere | Sergio Fantinato

GIUSEPPE ANTONIO ZANOTTO | GEOMETRA

T 0424 524593 | F 0424 231631 | E [email protected] Largo Parolini 79 | 36061 Bassano del Grappa (VI)

Zanotto geom. Giuseppe Antonio - Polizza Assicurativa R.C. Professionale Zurich n. 324A6749 con massimale di 1.000.000,00 €.

Tribunale di Vicenza – Esec. Imm. 539-2013 – G.E. Dr. Giulio Borella – (Lotto Unico)

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TRIBUNALE DI Vicenza ESECUZIONE IMMOBILIARE

N. 539/2013

GIUDICE DR. GIULIO BORELLA

Causa promossa da

BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI CAMPIGLIA DEI BERICI SOC.COOP.

Contro

CREDITORE –

LOTTO UNICO

NANTO (VI) – ABITAZIONE P.1°

RELAZIONE DI STIMA (CON RIFERIMENTO ALL’ART. 173 BIS DISP. ATT. C.P.C)

CUSTODE GIUDIZIARIO I.V.G. VICENZA

ESPERTO STIMATORE GEOM. GIUSEPPE ANTONIO ZANOTTO

CF: ZNT GPP 66D23 A703 F con studio in Bassano del Grappa (VI) Largo Parolini, 79

telefono 0424 524593 - fax 0424 231631 – cell. 328 4237647 e-mail: [email protected] – PEC [email protected]

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SCHEDA SINTETICA

01 Diritto (cfr pag. 23 ): piena proprietà 1/1 02 Bene (cfr pag. 26 ): Appartamento P1 con accesso indipendente al piano terra

03 Ubicazione (cfr pag. 25 ): Comune di Nanto – Via Riviera civ. 25 (n. 9 al catasto e già Via Riviera

Berica)

04 Stato (cfr pag. 26 ): Sufficiente

05 Lotti (cfr pag. 25 ): Lotto UNICO (IMMOBILI 01)

06 Dati Catastali attuali (cfr pag. 38 ): Comune di Nanto – Catasto Fabbricati - foglio 10 P.lla 251 sub 6 cat. A/2 cl. 4 vani 6,5 SCT 181 m² SCN 143 m² - Via Riviera n. 9

07 Differenze rispetto ai pignoramenti (cfr pag. 24 ): NO - corrispondono

08 Irregolarità/abusi (cfr pag. 46 e 44): Vi sono interventi da sanare,

Edili: Costo per regolarizzazione € 4.000,00, Catastali: Costo per regolarizzazione € 1.000,00

09 Valore di stima (cfr pag. 71 ): € 88.000,00

10 Valore a base d’asta (cfr pag. 72 ): € 66.000,00

11 Valore Mutuo (cfr pag._59 ): Capitale 93.000,00 € iscrizione per 186.000,00 €

12 Vendibilità (cfr pag. 72 ): Sufficiente

13 Pubblicità (cfr pag. 73 ): Oltre a quelle istituzionali affiggere cartello di vendita su cancello.

14 Occupazione (cfr pag. 58 ): Occupato dal figlio esecutata (chiede di rimanere nell’immobile)

15 Titolo di occupazione (cfr pag. 58 ): Nessun titolo di occupazione

16 Oneri (cfr pag. 60 ) e Vincoli (cfr pag. 58 ): Non rilevati

17 APE (cfr pag. 33 ): Classe energetica G 338,09 kWh/m² anno

18 Data trascrizione pignoramenti (cfr pag. 60 ): 10.12.2013 – trascrizione Pignoramento 19 Problemi e varie (cfr pag. 74 ): Si segnala che l’esecutata (vedova) al momento dell’acquisto in

data 09.07.1975 era sposata (matrimonio contratto nel 1962 e marito deceduto 17.12.2007) ma prima dell’entrata in vigore del nuovo diritto di famiglia (20.09.1975) per cui l’assegnazione da cooperativa edilizia è da intendersi come bene personale.

20 ALLEGATI 1. CARTOGRAFIA STRADALE – ORTOFOTO – FOTO 2. CATASTO 3. URBANISTICA-EDILIZIA 4. IPOTECARIE ED ATTI PROVENIEZA 5. SOPRALLUOGHI, OCCUPAZIONE ED ALTRI DOCUMENTI (APE, condominio, ecc.) 6. STIMA I.V.S. E RELATIVI CONTEGGI ED ALLEGATI

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INDICE SCHEDA SINTETICA ........................................................................................................................ 2

QUESITO............................................................................................................................................. 7

SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI ........................................................................................ 22

Operazioni svolte dall’C.T.U. ............................................................................................................ 22

QUESITO 1 - IDENTIFICAZIONE DIRITTI E BENI PIGNORAMENTI ..................................... 23

IMMOBILI 01 (FABBRICATI) ........................................................................................................ 23

DEFINIZIONE E DESCRIZIONE LOTTO ...................................................................................... 23

IDENTIFICAZIONE CATASTALE BENI E DIRITTI .................................................................... 23

DIRITTO (DA TITOLO DI PROPRIETÀ): ...................................................................................... 23

piena proprietà 1/1 ............................................................................................................................. 23

Esecutata - .......................................................................................................................................... 23

VERIFICA PIGNORAMENTO DIRITTI E BENI RISPETTO A TITOLARITA’ ......................... 24

Confronto titolo-visure-pignoramento: corrispondono ...................................................................... 24

FORMAZIONE DEI LOTTI ............................................................................................................. 25

FORMAZIONE ED IDENTIFICAZIONE LOTTI – LOTTO UNICO ............................................ 25

QUESITO 2 – INDIVIDUAZIONE BENI CHE COMPONGONO CIASCUN LOTTO E

RELATIVA DESCRIZIONE MATERIALE .................................................................................... 25

UBICAZIONE - LOTTO UNICO ..................................................................................................... 25

Comune di Nanto – Via Riviera civ. 25 (n. 9 al catasto e già Via Riviera Berica) ........................... 25

DESCRIZIONE E STATO DEL BENE ............................................................................................ 26

Appartamento P1 con accesso indipendente al piano terra ................................................................ 26

IMPIANTI E RISPONDENZA DEGLI STESSI ALLA VIGENTE NORMATIVA ....................... 26

NECESSITÀ DI INTERVENTI MANUTENTIVI URGENTI: ....................................................... 26

Non necessari ..................................................................................................................................... 26

STATO DELL’IMMOBILE .............................................................................................................. 26

Sufficiente .......................................................................................................................................... 26

CONSISTENZA ................................................................................................................................ 27

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Superfice lorda commerciale (s.l.c.) .................................................................................................. 27

QUOTE MILLESIMALI CONDOMINIALI .................................................................................... 27

FOTOGRAFIE ................................................................................................................................... 27

APE - Attestato prestazione energetica .............................................................................................. 33

Classe energetica G 338,09 kWh/m² anno ......................................................................................... 33

QUESITO 3 – IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E STORICA ................................ 38

IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE ............................................................................. 38

Comune di Nanto – Catasto Fabbricati - foglio 10 ............................................................................ 38

P.lla 251 sub 6 cat. A/2 cl. 4 vani 6,5 SCT 181 m² SCN 143 m² - Via Riviera n. 9 .......................... 38

Esecutata - .......................................................................................................................................... 38

Proprietà per 1/1 ................................................................................................................................. 38

STORIA CATASTALE VENTENNALE ......................................................................................... 38

QUANTIFICAZIONE COSTI PER ELIMINARE DIFFORMITÀ CATASTALI ........................... 44

CONFINI ........................................................................................................................................... 44

QUESITO 4 – SCHEDA SINTETICO-DESCRITTIVO DEL LOTTO ........................................... 44

QUESITO 5 – RICOSTRUZIONE ATTI DI PROVENIENZA ....................................................... 44

La provenienza in capo all’esecutata è già anteriore al ventennio, vedasi quesito 1. ........................ 44

QUESITO 6 – VERIFICA REGOLARITÀ EDILIZIO-URBANISTICA ........................................ 45

Comparazione stato di fatto e stato approvato - difformità riscontrate (SI/NO): SI .......................... 46

Vi sono interventi da sanare ............................................................................................................... 46

Costo per regolarizzazione € 4.000,00 ............................................................................................... 46

QUESITO 7 – STATO DI POSSESSO ED OCCUPAZIONE.......................................................... 58

Occupato dal figlio esecutata (chiede di rimanere nell’immobile) .................................................... 58

Nessun titolo di occupazione. ............................................................................................................ 58

QUESITO 8 – VINCOLI ED ONERI GIURIDICI GRAVANTI SUL BENE ................................. 58

SEZIONE A: Oneri e vincoli a carico dell’acquirente ...................................................................... 58

Non rilevati ........................................................................................................................................ 58

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SEZIONE B: Oneri e vincoli che saranno cancellati o regolarizzati nel contesto della procedura o il

cui prezzo di regolarizzazione è stato detratto dal valore a base d’asta ............................................. 59

1) ISCRIZIONI IPOTECARIE NEL VENTENNIO PRECEDENTE IL PIGNORAMENTO ...... 59

Capitale 75.000,00 € iscrizione per 150.000,00 € .............................................................................. 59

Esecutata – ......................................................................................................................................... 59

Capitale 93.000,00 € iscrizione per 186.000,00 € .............................................................................. 59

Esecutata – ......................................................................................................................................... 59

2) PIGNORAMENTI ED ALTRE TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI;................................. 60

10.12.2013 – trascrizione Pignoramento ............................................................................................ 60

Esecutata – ......................................................................................................................................... 60

QUESITO 9 – VERIFICA BENI PIGNORATI SU SUOLO DEMANIALE ................................... 60

QUESITO 10 – ESISTENZA PESI ED ONERI DI ALTRO TIPO .................................................. 60

QUESITO 11 – SPESE GESTIONE IMMOBILE ED EVENTUALI PROCEDIMENTI IN

CORSO .............................................................................................................................................. 61

QUESITO 12 – VALUTAZIONE DEI BENI ................................................................................... 61

Riepilogo valori di stima in condizioni ordinarie .............................................................................. 71

€ 88.000,00 ......................................................................................................................................... 71

Prezzo a base d’asta ........................................................................................................................... 71

€ 66.000,00 ......................................................................................................................................... 72

GIUDIZIO DI VENDIBILITÀ .......................................................................................................... 72

Sufficiente. ......................................................................................................................................... 72

MOTIVAZIONI SULLA VENDIBILITÀ: ....................................................................................... 73

FORME DI PUBBLICITÀ ................................................................................................................ 73

Oltre a quelle istituzionali affiggere cartello di vendita su cancello. ................................................. 73

QUESITO 13 – VALUTAZIONE QUOTA IN CAPO AGLI ESECUTATI E PROGETTO

DIVISIONALE .................................................................................................................................. 73

CALCOLO QUOTE IN CAPO AGLI ESECUTATI ........................................................................ 73

Il bene è in quota 1/1 proprietà all’esecutato ..................................................................................... 73

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PROGETTO DIVISIONALE: NON NECESSARIO ........................................................................ 73

VALORE INTERO LOTTO PER MESSA ALL’ASTA .................................................................. 73

€ 66.000,00 ......................................................................................................................................... 73

QUESITO 14 – RESIDENZA-STATO CIVILE-REGIME PATRIM.-C.C.I.A.A. .......................... 73

RESIDENZA ..................................................................................................................................... 73

STATO CIVILE E REGIME PATRIMONIALE .............................................................................. 73

CERTIFICATO DELLA CAMERA DI COMMERCIO................................................................... 73

INFORMAZIONI E NOTIZIE VARIE DA SEGNALARE ............................................................. 73

Si segnala che l’esecutata (vedova) al momento dell’acquisto in data 09.07.1975 era sposata

(matrimonio contratto nel 1962 e marito deceduto 17.12.2007) ma prima dell’entrata in vigore del

nuovo diritto di famiglia (20.09.1975) per cui l’assegnazione da cooperativa edilizia è da intendersi

come bene personale. ......................................................................................................................... 74

OSSERVAZIONI DELLE PARTI .................................................................................................... 74

RISPOSTE ALLE OSSERVAZIONI DELLE PARTI ...................................................................... 74

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QUESITO QUESITO n. 1: IDENTIFICAZIONE DIRITTI E BENI OGGETTO DEL PIGNORAMENTO. L’esperto deve precisare quali siano i diritti reali (piena proprietà; nuda proprietà; usufrutto; intera proprietà; quota di ½, ¼; ecc.) ed i beni oggetto del pignoramento. In ordine al primo profilo (diritti reali pignorati), l’esperto deve precisare se il diritto reale indicato nell’atto di pignoramento corrisponda a quello in titolarità dell’esecutato, in forza dell’atto d’acquisto trascritto in suo favore. Qualora l’atto di pignoramento rechi l’indicazione di un diritto di contenuto più ampio rispetto a quello effettivamente in titolarità dell’esecutato (ad esempio: piena proprietà in luogo della nuda proprietà o dell’usufrutto o della proprietà superficiaria; intera proprietà in luogo della quota di ½; quota di ½ in luogo della minor quota di ¼; ecc.), l’esperto proseguirà nelle operazioni di stima assumendo come oggetto del pignoramento il diritto quale effettivamente in titolarità del soggetto esecutato (anche ai fini della stima); Qualora l’atto di pignoramento rechi l’indicazione di un diritto di contenuto meno ampio rispetto a quello in titolarità dell’esecutato (ad esempio: nuda proprietà in luogo della piena proprietà conseguente al consolidamento dell’usufrutto; proprietà superficiaria rispetto alla piena proprietà; quota di ½ in luogo dell’intera proprietà; quota di ¼ in luogo della maggior quota di ½; ecc.), l’esperto sospenderà le operazioni di stima, dandone immediata comunicazione al G.E. per le determinazioni sul prosieguo. In ordine al secondo profilo (beni pignorati), in risposta al presente quesito l’esperto deve precisare unicamente l’oggetto del pignoramento, assumendo come riferimento i dati di identificazione catastale indicati nell’atto di pignoramento (senza procedere alla descrizione materiale del bene, descrizione alla quale dovrà invece procedersi separatamente in risposta al quesito n. 2). Nell’ipotesi di “difformità formali” dei dati di identificazione catastale (dati indicati nell’atto di pignoramento diversi da quelli agli atti del catasto alla data del pignoramento medesimo), l’esperto dovrà precisare la difformità riscontrata: nel caso in cui l’atto di pignoramento rechi l’indicazione del bene con dati di identificazione

catastali completamente errati (indicazione di foglio catastale inesistente o corrispondente ad altra zona; indicazione di p.lla catastale inesistente o corrispondente a bene non in titolarità dell’esecutato; indicazione di sub catastale inesistente o corrispondente a bene non in titolarità dell’esecutato), l’esperto sospenderà le operazioni di stima, dandone immediata comunicazione al G.E. per le determinazioni sul prosieguo (depositando altresì la documentazione acquisita); nel caso in cui l’atto di pignoramento rechi l’indicazione del bene secondo una consistenza catastale non omogenea rispetto a quella esistente alla data del pignoramento (segnatamente: indicazione del bene con i dati del Catasto Terreni laddove sul terreno vi era già stata edificazione di fabbricato oggetto di autonoma individuazione al Catasto Fabbricati), l’esperto sospenderà le operazioni di stima, dandone immediata comunicazione al G.E. per le determinazioni sul prosieguo (depositando altresì la documentazione acquisita); nel caso in cui l’atto di pignoramento rechi l’indicazione del bene secondo una consistenza catastale omogenea ma difforme rispetto a quella esistente alla data del pignoramento (indicazione di p.lla del C.F. o del C.T. già soppressa e sostituita da altra p.lla; indicazione di sub del C.F. già soppresso e sostituito da altro sub), l’esperto preciserà:

- se la variazione catastale intervenuta prima del pignoramento abbia avuto carattere meramente

nominale (nel senso cioè che non abbia comportato variazione della planimetria catastale corrispondente: ad esempio, variazione per modifica identificativo-allineamento mappe), nel qual caso l’esperto proseguirà nelle operazioni di stima;

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- se la variazione catastale intervenuta prima del pignoramento abbia avuto carattere sostanziale (nel senso cioè che abbia comportato variazione della planimetria catastale corrispondente: ad esempio, fusione e modifica), l’esperto informerà immediatamente il G.E. per le determinazioni sul prosieguo, producendo tutta la documentazione necessaria per la valutazione del caso;

Nell’ipotesi di “difformità sostanziali” dei dati di identificazione catastale (difformità della situazione di fatto rispetto alla planimetria di cui ai dati di identificazione catastale: ad esempio, fabbricato interamente non accatastato al C.F.; vani non indicati nella planimetria; diversa distribuzione di fatto dei vani, ecc.), l’esperto proseguirà nelle operazioni di stima assumendo come oggetto del pignoramento il bene quale effettivamente esistente (rinviando alla risposta al quesito n. 3 per l’esatta descrizione delle difformità riscontrate). In ogni caso, l’esperto deve assumere come dati di riferimento unicamente l’indicazione del comune censuario, foglio, p.lla e sub catastali. I dati di altro tipo (rendita catastale; classamento; ecc.) e le relative modifiche non devono essere presi in considerazione dall’esperto. In particolare, quindi, le variazioni intercorse quanto alla rendita; classamento; ecc. non devono essere riportate nel testo della relazione. Al fine dell’esatta individuazione dei fabbricati e dei terreni oggetto di pignoramento, l’esperto stimatore deve sempre effettuare una sovrapposizione delle ortofoto o delle foto satellitari, reperibili anche sul web, con le mappe catastali elaborate dalla SOGEI. L’esperto deve darne esplicitamente atto nella relazione in risposta al presente quesito ed inserire le sovrapposizioni effettuate sia nel testo della relazione, che negli allegati alla stessa. Nel caso in cui i beni oggetto di pignoramento siano interessati (in tutto od in parte) da procedure di espropriazione per pubblica utilità, l’esperto acquisirà la relativa documentazione presso gli uffici competenti e fornirà adeguata descrizione delle porzioni interessate dalle dette procedure (stralciandole dalla descrizione). In risposta a tale quesito, l’esperto deve poi procedere alla formazione – sulla base delle caratteristiche dei beni pignorati ed in ogni caso in modo da assicurare la maggiore appetibilità sul mercato degli stessi – di uno o più lotti per la vendita, indicando per ciascun immobile compreso nel lotto almeno tre confini ed i dati di identificazione catastale (con indicazione in tal caso, unicamente dei dati di identificazione attuali). I confini del bene devono essere menzionati con precisione, preferibilmente mediante l’esatta indicazione dei dati catastali degli immobili confinanti (foglio, p.lla, sub) od altri elementi certi (ad esempio: via; strada; ecc.). L’esperto non deve limitarsi a riportare genericamente la dizione “immobile confinante con fondo agricolo, con proprietà aliena, ecc.”. Nella formazione dei lotti, laddove sia indispensabile e comunque previa istanza scritta da rivolgersi al G.E. (in cui siano specificamente indicate e motivate le esigenze di indispensabilità) ed autorizzazione dello stesso, procederà altresì alla realizzazione del frazionamento e dell’accatastamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall'Ufficio Tecnico Erariale. Nella formazione dei lotti (unico o plurimi) l’esperto deve assicurare la maggiore appetibilità dei beni. In particolare, la suddivisione in lotti deve essere evitata laddove l’individuazione di un unico lotto renda più appetibile il bene sul mercato. In ogni caso, l’esperto deve evitare nei limiti del possibile la costituzione di servitù di passaggio.

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QUESITO n. 2: INDIVIDUAZIONE DEI BENI CHE COMPONGONO CIASCUN LOTTO E RELATIVA DESCRIZIONE MATERIALE. L’esperto deve procedere alla descrizione materiale di ciascun lotto, mediante l’esatta indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero d’interno), degli accessi, delle eventuali pertinenze (previo accertamento del vincolo pertinenziale, sulla base delle planimetrie allegate alla denuncia di costruzione presentata in catasto, della scheda catastale, delle indicazioni contenute nell’atto di acquisto nonché nella relativa nota di trascrizione e dei criteri oggettivi e soggettivi di cui all’art. 817 c.c.), degli accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni, specificando anche il contesto in cui essi si trovano, le caratteristiche e la destinazione della zona e dei servizi da essa offerti nonché le caratteristiche delle zone confinanti. Con riguardo alle pertinenze ed in linea di principio, l’esperto non procederà alla descrizione di beni dotati di autonomo identificativo catastale che non siano stati oggetto di espressa indicazione nell’atto di pignoramento e nella nota di trascrizione (salvo che si tratti di beni censiti come “beni comuni non censibili”). Con riferimento al singolo bene, devono essere indicate eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni; giardino; ecc.), la tipologia, l’altezza interna utile, la composizione interna, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale medesima, l’esposizione, le condizioni di manutenzione, le caratteristiche strutturali, nonché le caratteristiche interne di ciascun immobile, precisando per ciascun elemento l’attuale stato di manutenzione e – per gli impianti – la loro rispondenza alla vigente normativa e, in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento. In particolare, l’esperto deve verificare se l’immobile sia dotato di attestato di prestazione energetica ed IN MANCANZA provvedere alla redazione dello stesso, personalmente ovvero avvalendosi di un ausiliario. Per i terreni pignorati deve essere evidenziata la loro eventuale situazione di fondi interclusi (laddove circondati da fondi altrui e senza uscita sulla via pubblica) da terreni limitrofi appartenenti a terzi o comunque non oggetto della espropriazione in corso, anche se di proprietà dello stesso esecutato. La medesima circostanza deve essere evidenziata in relazione ad esempio a fabbricati per i quali l’accesso con mezzi rotabili sia possibile solamente attraverso il passaggio su cortile di proprietà esclusiva di un terzo o dell’esecutato medesimo e che non sia stato pignorato. Nella descrizione dello stato dei luoghi in risposta al presente quesito, l’esperto deve sempre inserire già nel corpo della relazione (e non solamente tra gli allegati) un numero sufficiente di fotografie. L’inserimento delle fotografie nel corpo della relazione mira infatti a rendere agevole la comprensione della descrizione fornita. Le fotografie saranno altresì inserite tra gli allegati alla relazione. In risposta al presente quesito, l’esperto deve procedere altresì alla predisposizione di planimetria dello stato reale dei luoghi. Anche la planimetria deve essere inserita sia in formato ridotto nel testo della relazione (in modo da rendere agevole la comprensione della descrizione fornita), sia in formato ordinario in allegato alla relazione medesima.

§§§§§ QUESITO n. 3: IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEL BENE PIGNORATO.

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L’esperto deve procedere all’identificazione catastale dei beni pignorati per ciascun lotto. Al riguardo, l’esperto deve acquisire estratto catastale anche storico per ciascun bene aggiornato all’attualità, nonché la planimetria catastale corrispondente (procedendo SEMPRE al deposito della stessa tra gli allegati alla relazione o precisando eventualmente l’assenza della stessa agli atti del Catasto). In particolare, nell’ipotesi in cui il primo atto d’acquisto anteriore di venti anni alla trascrizione del pignoramento (come indicato nella certificazione ex art. 567, secondo comma, c.p.c.) dovesse risultare antecedente alla meccanizzazione del Catasto, l’esperto dovrà produrre l’estratto catastale storico anche per il periodo precedente la meccanizzazione; L'esperto deve altresì ricostruire la storia catastale del bene, indicando le variazioni intervenute nel tempo e precisando – nel caso di immobili riportati in C.F. – la p.lla del terreno identificato al C.T. sul quale il fabbricato sia stato edificato. A questo proposito, è sempre necessario che l’esperto precisi tutti i passaggi catastali intervenuti dalla originaria p.lla del C.T. alla p.lla attuale del C.F. (producendo sempre la relativa documentazione di supporto). Ancora, deve precisare l’esatta rispondenza formale dei dati indicati nell’atto di pignoramento e nella nota di trascrizione, nonché nel negozio di acquisto, con le risultanze catastali, analiticamente indicando le eventuali difformità (quanto a foglio, p.lla e subalterno); Deve inoltre indicare le variazioni (riguardanti esclusivamente i dati identificativi essenziali: comune censuario, foglio, p.lla e subalterno) che siano state eventualmente richieste dall’esecutato o da terzi o disposte di ufficio e che siano intervenute in un momento successivo rispetto alla trascrizione dei dati riportati correttamente nel pignoramento, precisando: se a tali variazioni corrisponda una modifica nella consistenza materiale dell’immobile (ad

esempio, scorporo o frazionamento di un vano o di una pertinenza dell’unità immobiliare che vengono accorpati ad un’altra; fusione di più subalterni), nel qual caso l’esperto informerà il G.E. per le determinazioni sul prosieguo; se a tali variazioni non corrisponda una modifica nella consistenza materiale dell’immobile (ad esempio, riallineamento delle mappe).

In risposta al presente quesito, l’esperto deve precisare altresì le eventuali difformità tra la situazione reale dei luoghi e la situazione riportata nella planimetria catastale corrispondente. Al riguardo, l’esperto: - in primo luogo, deve procedere alla sovrapposizione della planimetria dello stato reale dei luoghi (predisposta in risposta al quesito n. 2) con la planimetria catastale; - in secondo luogo, nel caso di riscontrate difformità: deve predisporre apposita planimetria dello stato reale dei luoghi con opportuna indicazione

grafica delle riscontrate difformità, inserendo la detta planimetria sia in formato ridotto nel testo della relazione in risposta al presente quesito, sia in formato ordinario in allegato alla relazione medesima; deve quantificare i costi per l’eliminazione delle riscontrate difformità.

§§§§§

QUESITO n. 4: PREDISPOSIZIONE DELLA SCHEDA SINTETICA L’esperto stimatore deve procedere alla predisposizione – per ciascun lotto individuato e descritto in risposta ai precedenti quesiti – del seguente prospetto sintetico, secondo lo schema disponibile sul sito del tribunale

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Nella predisposizione del prospetto, l’esperto deve fornire le informazioni sopra indicate in via di estrema sintesi e secondo i criteri della pubblicità commerciale, atteso che il prospetto è destinato ad essere inserito nell’ordinanza di autorizzazione alla vendita ed a costituire lo schema per la pubblicazione di avviso per estratto sulla testata giornalistica. L’esperto deve quindi evitare descrizioni di carattere discorsivo od eccessivamente lunghe. (cfr. SCHEMA DESCRIZIONE IMMOBILE da allegare alla ordinanza di vendita)

§§§§§ QUESITO n. 5: RICOSTRUZIONE ATTI DI PROVENIENZA. L’esperto stimatore deve procedere alla ricostruzione di tutti i passaggi di proprietà relativi ai beni pignorati intervenuti fra la trascrizione del pignoramento e risalendo, a ritroso, al primo passaggio di proprietà trascritto in data antecedente di venti anni alla trascrizione del pignoramento. A questo riguardo, l’esperto: - deve sempre acquisire in via integrale l’atto o gli atti di acquisto del bene in favore del soggetto

esecutato (ad esempio: compravendita; donazione; permuta; cessione di diritti reali; assegnazione a socio di cooperativa; ecc.), atto od atti che devono essere inseriti tra gli allegati alla relazione;

- può procedere ad acquisire in via integrale altresì gli atti d’acquisto precedenti laddove ne sussista l’opportunità (ad esempio: laddove sia dubbio se determinate porzioni del bene siano state oggetto di trasferimento; laddove sia opportuno verificare – specie ai fini della regolarità urbanistica – la consistenza del bene al momento di un determinato passaggio di proprietà; ecc.), procedendo in tal caso all’inserimento degli stessi tra gli allegati alla relazione.

In ogni caso, l’esperto NON DEVE MAI limitarsi alla pedissequa ripetizione degli accertamenti già riportati nella documentazione ipocatastale o nella certificazione sostitutiva depositate ex art. 567 c.p.c. dal creditore procedente. Qualora nella ricostruzione dei passaggi di proprietà dovesse risultare che la consistenza catastale del bene sia diversa da quella attuale (ad esempio: indicazione di una p.lla o sub diversi da quelli attuali), l’esperto segnalerà anche i frazionamenti e le variazioni catastali via via eseguiti, incrociando i dati risultanti dagli atti di alienazione con le risultanze dei registri catastali. A questo riguardo, la ricostruzione dell’esperto dovrà consentire di comprendere se il bene pignorato corrisponda ai beni oggetto dei passaggi di proprietà. In ogni caso, poi, nell’ipotesi di pignoramento di fabbricati, l’esperto deve specificare in termini esatti su quale originaria p.lla di terreno insistano i detti fabbricati, allegando altresì foglio di mappa catastale (con evidenziazione della p.lla interessata). Nella ricostruzione dei trasferimenti, l’esperto non deve limitarsi ad indicazioni di carattere generico ed in particolare riferire che l’atto riguarderebbe “i beni sui quali è stato edificato il fabbricato” senza ulteriori specificazioni, occorrendo al contrario documentare i passaggi catastali intervenuti. Nell’ipotesi di beni pignorati in danno del debitore esecutato, ma appartenenti allo stesso in regime di comunione legale con il coniuge, l’esperto stimatore eseguirà visura ipotecaria anche sul nominativo del coniuge non debitore dalla data dell’atto di acquisto. L’esperto segnalerà tempestivamente al G.E. l’esistenza di atti di disposizione compiuti dal coniuge non debitore e/o l’esistenza di iscrizioni ipotecarie od altre formalità pregiudizievoli (ad esempio, trascrizione di sequestro conservativo; trascrizione di sentenza dichiarativa di fallimento; ecc.), producendo copia della nota di iscrizione e/o di trascrizione.

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Ipotesi particolari: 1) Atto anteriore al ventennio avente natura di atto mortis causa. Nel caso in cui il primo atto antecedente di venti anni la trascrizione del pignoramento abbia natura di atto mortis causa (trascrizione di denunzia di successione; trascrizione di verbale di pubblicazione di testamento), l’esperto dovrà eseguire autonoma ispezione presso i registri immobiliari sul nominativo del dante causa, individuando l’atto d’acquisto in favore dello stesso e risalendo ad un atto inter vivos a carattere traslativo (ad esempio: compravendita; donazione; permuta; cessione di diritti reali; ecc.). Qualora l’atto individuato abbia parimenti natura di atto mortis causa oppure si tratti di atto inter

vivos ma a carattere non traslativo (ad esempio: divisione), l’esperto dovrà procedere ulteriormente a ritroso sino ad individuare un atto inter vivos a carattere traslativo nei termini sopra precisati. Qualora l’ispezione non sia in grado di condurre all’individuazione di un atto inter vivos a carattere traslativo sebbene condotta a ritroso per un considerevole lasso di tempo, l’esperto darà conto di tale circostanza nella relazione. In tal caso, l’esperto preciserà comunque se quantomeno l’intestazione nei registri del Catasto corrisponda al nominativo del soggetto indicato dai Registri Immobiliari. 2) Atto anteriore al ventennio avente natura di atto inter vivos a carattere non traslativo. Nel caso in cui il primo atto antecedente di venti anni la trascrizione del pignoramento abbia natura di atto inter vivos a carattere non traslativo (ad esempio: divisione), l’esperto dovrà parimenti eseguire ispezione presso i registri immobiliari sui nominativi dei danti causa, individuando l’atto d’acquisto in favore degli stessi e risalendo ad un atto inter vivos a carattere traslativo nei termini anzidetti (ad esempio: compravendita; donazione; permuta; cessione di diritti reali; ecc.). 3) Terreni acquisiti con procedura di espropriazione di pubblica utilità. Nel caso di fabbricati edificati su terreni acquisiti con procedura di espropriazione di pubblica utilità (ad esempio, nel caso di convenzioni per l’edilizia economica e popolare), l’esperto acquisirà presso la P.A. competente la documentazione relativa all’emissione dei decreti di occupazione d’urgenza e/o di esproprio, precisando – in difetto dell’adozione di formale provvedimento di esproprio – se sia intervenuta irreversibile trasformazione dei suoli e comunque fornendo ogni informazione utile al riguardo (anche con riguardo ad eventuali contenziosi in atto). 4) Beni già in titolarità di istituzioni ecclesiastiche. Nel caso di beni in origine in titolarità di istituzioni ecclesiastiche (Istituti diocesani per il sostentamento del clero; mense vescovili; ecc.), l’esperto preciserà se l’intestazione nei registri del Catasto corrisponda al nominativo del soggetto indicato dai Registri Immobiliari. 5) Situazioni di comproprietà. L’esperto avrà sempre cura di riscontrare la eventuale situazione di comproprietà dei beni pignorati, anche con riferimento al dante causa del debitore esecutato, con la specificazione della sua natura (comunione legale tra coniugi oppure ordinaria) e della misura delle quote di ciascuno dei partecipanti. 6) Esistenza di diritto di usufrutto sui beni pignorati. Laddove poi l’atto di acquisto del bene in capo all’esecutato contenga una riserva di usufrutto in favore del dante causa o di un terzo, l’esperto dovrà avere cura di verificare sempre e se tale riserva sia stata trascritta e se l’usufruttuario sia ancora in vita. A tale scopo acquisirà il certificato di esistenza in vita ed eventualmente di morte di quest’ultimo.

§§§§§ QUESITO n. 6: REGOLARITA' EDILIZIA E URBANISTICA.

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L’esperto deve procedere alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo edilizio ed urbanistico, indicando: - l’epoca di realizzazione dell’immobile; - gli estremi esatti del provvedimento autorizzativo (licenza edilizia n. _____ ; concessione

edilizia n. ______ ; eventuali varianti; permesso di costruire n. ______ ; DIA n. ______ ; ecc.); - la rispondenza della costruzione alle previsioni del provvedimento autorizzativo. Al riguardo, l’esperto deve procedere all’acquisizione presso il competente ufficio tecnico comunale di copia del provvedimento autorizzativo, nonchè prendere visione dei grafici di progetto allegati. Tale documentazione deve essere sempre allegata alla relazione di stima (se trattasi di documentazione molto voluminosa, quanto meno gli atti o documenti ritenuti più importanti) Si sottolinea al riguardo come, in risposta al presente quesito, l’esperto NON DEVE MAI limitarsi a ripetere pedissequamente quanto riferito dagli uffici tecnici comunali, dovendo procedere autonomamente agli opportuni accertamenti di seguito indicati (specie con riguardo alla verifica della rispondenza della costruzione alle previsioni del provvedimento autorizzativo). Nell’ipotesi in cui l’ufficio tecnico comunale comunichi l’assenza di provvedimenti autorizzativi sotto il profilo edilizio-urbanistico per il fabbricato pignorato, l’esperto preciserà anzitutto la presumibile epoca di realizzazione del fabbricato. A questo riguardo ed a mero titolo esemplificativo, l’esperto potrà utilizzare ai fini della datazione dell’epoca di costruzione: i) schede planimetriche catastali; ii) aerofotogrammetrie acquisibili presso gli uffici competenti e società private; iii) informazioni desumibili dagli atti di trasferimento (ad esempio, qualora l’atto contenga l’esatta descrizione del fabbricato); iv) elementi desumibili dalla tipologia costruttiva utilizzata; v) contesto di ubicazione del bene (ad esempio: centro storico della città). In nessun caso l’esperto stimatore potrà fare affidamento esclusivo sulla dichiarazione di parte contenuta nell’atto di acquisto secondo cui il fabbricato sarebbe stato edificato in data antecedente al 1.9.1967. Laddove l’esperto concluda – sulla base dell’accertamento sopra compiuto – per l’edificazione del bene in data antecedente al 1.9.1967, il cespite sarà considerato regolare (salvo che per le eventuali accertate modifiche dello stato dei luoghi che siano intervenute in data successiva, in relazione alle quali l’esperto procederà ad un autonoma verifica della legittimità urbanistica delle stesse e – in difetto – all’accertamento della sanabilità/condonabilità di cui in prosieguo). Laddove l’esperto concluda – sulla base dell’accertamento sopra compiuto – per l’edificazione del bene in data successiva al 1.9.1967, in difetto di provvedimenti autorizzativi il cespite sarà considerato abusivo e l’esperto procederà agli accertamenti della sanabilità/condonabilità di cui in prosieguo. Nell’ipotesi in cui l’ufficio tecnico comunale comunichi l’esistenza di provvedimenti autorizzativi sotto il profilo edilizio-urbanistico per il fabbricato pignorato, ma non sia in grado di consegnare all’esperto copia del detto provvedimento od anche delle sole planimetrie di progetto (ad esempio: per smarrimento; inagibilità dell’archivio; sequestro penale; ecc.), l’esperto deve richiedere al relativo dirigente certificazione in tal senso (contenente altresì l’indicazione delle ragioni della mancata consegna), certificazione che sarà inserita tra gli allegati alla relazione. Nell’ipotesi di difformità e/o modifiche del fabbricato rispetto al provvedimento autorizzativo, in risposta al presente quesito l’esperto deve precisare analiticamente le difformità tra la situazione reale dei luoghi e la situazione riportata nella planimetria di progetto. Al riguardo, ai fini dell’opportuna comprensione l’esperto:

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- deve procedere alla sovrapposizione della planimetria dello stato reale dei luoghi (predisposta in risposta al quesito n. 2) con la planimetria di progetto; - nel caso di riscontrate difformità: deve predisporre apposita planimetria dello stato reale dei luoghi con opportuna indicazione

grafica delle riscontrate difformità, inserendo la detta planimetria sia in formato ridotto nel testo della relazione in risposta al presente quesito, sia in formato ordinario in allegato alla relazione medesima; deve poi precisare l’eventuale possibilità di sanatoria delle difformità riscontrate ed i costi della medesima secondo quanto di seguito precisato.

In caso di opere abusive l’esperto procederà come segue: anzitutto, verificherà la possibilità di sanatoria c.d. ordinaria ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. n. 380 del 2001 e gli eventuali costi della stessa; in secondo luogo ed in via subordinata, verificherà l’eventuale avvenuta presentazione di istanze di condono (sanatoria c.d. speciale), precisando: il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza di condono sia stata presentata

(segnatamente, indicando se si tratti di istanza ai sensi degli artt. 31 e seguenti della legge n. 47 del 1985; oppure ai sensi dell’art. 39 della legge n. 724 del 1994; oppure ai sensi dell’art. 32 del D.L. n. 269 del 2003 convertito in legge n. 326 del 2003); lo stato della procedura presso gli uffici tecnici competenti (pareri; deliberazioni; ecc.); i costi della sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte e/o ancora da corrispondersi; la conformità del fabbricato ai grafici di progetto depositati a corredo dell’istanza (segnalando, anche in tal caso graficamente, le eventuali difformità);

in terzo luogo ed in via ulteriormente subordinata, verificherà inoltre – ai fini della domanda in sanatoria che l’aggiudicatario potrà eventualmente presentare – se gli immobili pignorati si trovino o meno nelle condizioni previste dall’art. 40, comma 6, della legge n. 47 del 1985 o dall’art. 46, comma 5 del D.P.R. n. 380 del 2001 (già art. 17, comma 5, della legge n. 47 del 1985). A quest’ultimo riguardo, l’esperto deve: determinare la data di edificazione dell’immobile secondo le modalità sopra indicate; chiarire se – in ragione della data di edificazione come sopra determinata o comunque delle

caratteristiche delle opere abusive – l’immobile avrebbe potuto beneficiare di una delle sanatorie di cui alle disposizioni di seguito indicate:

i artt. 31 e seguenti della legge n. 47 del 1985 (in linea di principio, immobili ed opere abusivi ultimati entro la data del 1.10.1983 ed alle condizioni ivi indicate);

ii art. 39 della legge n. 724 del 1994 (in linea di principio, opere abusive ultimate entro la data del 31.12.1993 ed alle condizioni ivi indicate);

iii art. 32 del D.L. n. 269 del 2003 convertito in legge n. 326 del 2003 (in linea di principio, opere abusive ultimate entro la data del 31.3.2003 ed alle condizioni ivi indicate); verificare la data delle ragioni del credito per le quali sia stato eseguito il pignoramento o

intervento nella procedura espropriativa. Al riguardo, l’esperto deve far riferimento al credito temporalmente più antico che sia stato fatto

valere nella procedura espropriativa (sia dal creditore pignorante, sia da uno dei creditori intervenuti), quale risultante dagli atti della procedura; concludere infine – attraverso il combinato disposto delle verifiche sopra indicate – se ed eventualmente in base a quali delle disposizioni di legge sopra indicate l’aggiudicatario possa depositare domanda di sanatoria.

In tutte le ipotesi di sanatoria di immobili od opere abusive, l’esperto deve indicare – previa assunzione delle opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti – i relativi costi.

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Ove l’abuso non sia in alcun modo sanabile, l’esperto deve precisare se sia stato emesso ordine di demolizione dell’immobile, assumendo le opportune informazioni presso i competenti uffici comunali e quantificare gli oneri economici necessari per l’eliminazione dello stesso. Infine, l’esperto deve verificare l’esistenza della dichiarazione di agibilità ed acquisire certificato aggiornato di destinazione urbanistica. Nel caso di mancata risposta da parte degli uffici tecnici competenti entro un tempo ragionevole dalla richiesta inoltrata o comunque di risposta incompleta, l’esperto stimatore depositerà istanza al giudice dell’esecuzione per l’emissione del provvedimento di cui all’art. 213 c.p.c.

§§§§§ QUESITO N. 7: STATO DI POSSESSO E OCCUPAZIONE. L’esperto stimatore deve precisare se l’immobile pignorato sia occupato dal debitore esecutato o da soggetti terzi. Nel caso di immobile occupato da soggetti terzi, l’esperto deve precisare il titolo in forza del quale abbia luogo l’occupazione (ad esempio: contratto di locazione; affitto; comodato; provvedimento di assegnazione della casa coniugale; diritto di abitazione del coniuge ex art. 540 c.c., ecc.) oppure – in difetto – indicare che l’occupazione ha luogo in assenza di titolo. In ogni caso, laddove l’occupazione abbia luogo in forza di uno dei titoli sopra indicati, l’esperto deve sempre acquisire copia dello stesso ed allegarlo alla relazione. Laddove si tratti di contratto di locazione o di affitto, l’esperto deve verificare la data di registrazione, la data di scadenza, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio. Nel caso di immobile occupato da soggetti terzi, l’esperto deve inoltre acquisire certificato storico di residenza dell’occupante. Nel caso di immobile occupato da soggetti terzi con contratto di locazione opponibile alla procedura (ad esempio, contratto di locazione registrato in data antecedente al pignoramento), l’esperto verificherà se il canone di locazione sia inferiore di un terzo al valore locativo di mercato o a quello risultante da precedenti locazioni al fine di consentire al giudice dell’esecuzione ed all’eventuale aggiudicatario di procedere alle determinazioni di cui all’art. 2923, terzo comma, cod. civ. Nel caso di immobile occupato da soggetti terzi senza alcun titolo o con titolo non opponibile alla procedura (ad esempio, occupante di fatto; occupante in forza di contratto di comodato; ecc.), l’esperto procederà alle determinazioni di seguito indicate: in primo luogo, quantificherà il canone di locazione di mercato di un immobile appartenente al segmento di mercato dell’immobile pignorato; in secondo luogo, indicherà l’ammontare di una eventuale indennità di occupazione da richiedersi al terzo occupante (tenendo conto di tutti i fattori che possano ragionevolmente suggerire la richiesta di una indennità in misura ridotta rispetto al canone di locazione di mercato, quali a titolo di esempio: la durata ridotta e precaria dell’occupazione; l’obbligo di immediato rilascio dell’immobile a richiesta degli organi della procedura; l’esigenza di assicurare la conservazione del bene; ecc.).

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Nel caso di immobile occupato da soggetti terzi in forza di contratto d'affitto d'azienda, nella quale sia appunto ricompreso l'immobile pignorato, l'esperto determinerà la quota del canone d'affitto d'azienda da imputare all'immobile e che il conduttore dovrà versare al custode.

§§§§§ QUESITO n. 8: VINCOLI E ONERI GIURIDICI GRAVANTI SUL BENE. L’esperto deve procedere alla specificazione dei vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene. In particolare ed a titolo esemplificativo, l’esperto stimatore deve: a) verificare – in presenza di trascrizioni di pignoramenti diversi da quello originante la presente

procedura espropriativa – la pendenza di altre procedure esecutive relative ai medesimi beni pignorati, riferendo lo stato delle stesse (assumendo le opportune informazioni presso la cancelleria del Tribunale).

Nel caso in cui sia ancora pendente precedente procedura espropriativa, l’esperto ne darà immediata segnalazione al giudice dell’esecuzione al fine dell’adozione dei provvedimenti opportuni relativi alla riunione;

b) verificare – in presenza di trascrizioni di domande giudiziali sugli immobili pignorati – la pendenza di procedimenti giudiziali civili relativi ai medesimi beni pignorati, acquisendo copia dell’atto introduttivo e riferendo circa lo stato del detto procedimento (assumendo le opportune informazioni presso la cancelleria del Tribunale).

La documentazione così acquisita sarà allegata alla relazione; c) acquisire copia di eventuale provvedimento giudiziale di assegnazione al coniuge della casa

coniugale; d) acquisire copia di provvedimenti impositivi di vincoli storico-artistici; e) verificare – per gli immobili per i quali sia esistente un condominio – l’esistenza di regolamento

condominiale e la eventuale trascrizione dello stesso; f) acquisire copia degli atti impositivi di servitù sul bene pignorato eventualmente risultanti dai

Registri Immobiliari. In particolare, nell’ipotesi in cui sul bene risultino essere stati eseguiti provvedimenti di sequestro penale (anche in data successiva alla trascrizione del pignoramento), l’esperto acquisirà – con l’ausilio del custode giudiziario – la relativa documentazione presso gli uffici competenti, depositando copia del provvedimento e del verbale di esecuzione del sequestro (nonché, eventualmente, copia della nota di trascrizione del provvedimento di sequestro), informandone tempestivamente il G.E. per l’adozione dei provvedimenti circa il prosieguo delle operazioni di stima. In risposta al presente quesito, l’esperto deve inoltre indicare in sezioni separate gli oneri ed i vincoli che restano a carico dell’acquirente e quelli che sono invece cancellati o comunque regolarizzati nel contesto della procedura. In particolare, l’esperto indicherà: SEZIONE A: Oneri e vincoli a carico dell’acquirente. Tra questi si segnalano in linea di principio: 1) Domande giudiziali; 2) Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura; 3) Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge; 4) Altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione,

ecc.), anche di natura condominiale; 5) Provvedimenti di imposizione di vincoli storico-artistici e di altro tipo.

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SEZIONE B: Oneri e vincoli cancellati o comunque regolarizzati nel contesto della procedura. Tra questi si segnalano: 1) Iscrizioni ipotecarie; 2) Pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli (sequestri conservativi; ecc.); 3) Difformità urbanistico-edilizie (con indicazione del costo della regolarizzazione come determinato

in risposta al quesito n. 6 e la precisazione che tale costo è stato detratto nella determinazione del prezzo base d’asta laddove non si sia proceduto alla regolarizzazione in corso di procedura);

4) Difformità Catastali (con indicazione del costo della regolarizzazione come determinato in risposta al quesito n. 3 e la precisazione che tale costo è stato detratto nella determinazione del prezzo base d’asta laddove non si sia proceduto alla regolarizzazione in corso di procedura).

§§§§§

QUESITO n. 9: VERIFICARE SE I BENI RICADANO SU SUOLO DEMANIALE. L’esperto deve procedere alla verifica se i beni pignorati ricadano su suolo demaniale (in particolare per quelli ubicati nei comuni limitrofi alle zone costiere ad. Comune di Ostia), precisando se vi sia stato provvedimento di declassamento o se sia in corso la pratica per lo stesso.

§§§§§ QUESITO n. 10: ESISTENZA DI PESI E ONERI DI ALTRO TIPO. L’esperto deve procedere alla verifica se i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero se il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà o di natura concessoria in virtù di alcuno degli istituti richiamati. In particolare, l’esperto verificherà laddove possibile – per il tramite di opportune indagini catastali – il titolo costitutivo e la natura del soggetto a favore del quale sia costituito il diritto (se pubblico o privato). All’uopo, laddove il diritto sia costituito a favore di soggetto privato (es. persone fisiche; istituti religiosi privati quali mense vescovili e relativi successori) l’esperto verificherà – acquisendo la relativa documentazione – se sussistano i presupposi per ritenere che vi sia stato acquisto della piena proprietà per usucapione (ad es., laddove l’originario enfiteuta o livellario, od un suo successore, abbia ceduto ad altri per atto tra vivi la piena proprietà del fondo senza fare alcuna menzione degli oneri su di esso gravanti o comunque garantendo l’immobile come libero da qualunque gravame e siano decorsi almeno venti anni dall’atto di acquisto). Laddove il diritto sia costituito a favore di soggetto pubblico, l’esperto verificherà se il soggetto concedente sia un’amministrazione statale od un’azienda autonoma dello Stato (nel qual caso verificherà se sussistano i presupposti per considerare il diritto estinto ai sensi degli artt. 1 della legge n. 16 del 1974 o 60 della legge n. 222 del 1985) oppure a favore di ente locale in forza di provvedimento di quotizzazione ed assegnazione, eventualmente ai sensi della legge n. 1766 del 1927 (acquisendo la relativa documentazione sia presso l’ente locale che presso l’Ufficio Usi Civici del settore B.C.A. della Regione Lazio). In tale ultima ipotesi, laddove dovesse risultare l’assenza di atti di affrancazione del bene, l’esperto sospenderà le operazioni di stima e depositerà nota al G.E. corredata della relativa documentazione.

§§§§§ QUESITO n. 11: SPESE DI GESTIONE DELL'IMMOBILE ED EVENTUALI PROCEDIMENTI IN CORSO.

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L’esperto deve fornire ogni informazione concernente: 1) l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); 2) eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute; 3) eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della

perizia; 4) eventuali procedimenti giudiziari in corso relativi al cespite pignorato.

§§§§§ QUESITO n. 12: VALUTAZIONE E STIMA DEI BENI. L’esperto deve indicare il valore di mercato dell’immobile nel rispetto delle definizioni e dei procedimenti di stima di cui agli standard di valutazione internazionali (in particolare: International Valuation Standard IVS; European Valuation Standard EVS) e di cui al Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa. In particolare ed in linea di principio, l’esperto deve utilizzare i metodi del confronto di mercato (Market Approach), di capitalizzazione del reddito (Income Approach) e del costo (Cost Approach), secondo le modalità precisate negli standard sopra citati e giustificando adeguatamente il ricorso all’uno od all’altro metodo in riferimento alle condizioni del caso di specie. A questo riguardo, l’esperto deve OBBLIGATORIAMENTE procedere alla esplicita specificazione dei dati utilizzati per la stima e delle fonti di acquisizione di tali dati, depositando in allegato alla perizia copia dei documenti utilizzati (ad esempio: contratti di alienazione di altri immobili riconducibili al medesimo segmento di mercato del cespite pignorato; decreti di trasferimento emessi dal Tribunale ed aventi ad oggetto immobili riconducibili al medesimo segmento di mercato del cespite pignorato; dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate; ecc.). Nel caso di dati acquisiti presso operatori professionali (agenzie immobiliari; studi professionali; mediatori; ecc.), l’esperto deve: indicare il nominativo di ciascun operatore interpellato (ad esempio: agenzia immobiliare _______

con sede in _______ ); precisare i dati forniti da ciascun operatore (con indicazione dei valori minimo e massimo comunicati da ciascuno di essi);

precisare in maniera sufficientemente dettagliata le modalità di determinazione dei dati forniti dall’operatore (attraverso il riferimento ad atti di compravendita; alla data degli stessi; alla tipologia degli immobili oggetto di tali atti; ecc.).

L’esperto potrà inoltre acquisire informazioni ai fini della stima anche presso soggetti che abbiano svolto attività di custode giudiziario e/o professionista delegato alle vendite forzate. In tal caso, l’esperto procederà a reperire i documenti di riferimento (segnatamente, i decreti di trasferimento rilevanti ai fini della stima). IN NESSUN CASO L’ESPERTO PUO’ LIMITARSI A FARE RICORSO A MERE FORMULE DI STILE QUALI “IN BASE ALLE PERSONALE ESPERIENZA, ALLA DOCUMENTAZIONE ACQUISITA, ECC.” Nella determinazione del valore di mercato l’esperto deve procedere al calcolo delle superfici per ciascun immobile, con indicazione della superficie commerciale, del valore al mq e del valore totale, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima.

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A questo riguardo, l’esperto deve precisare tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, nonché per eventuali spese condominiali insolute. L’esperto NON DEVE MAI detrarre dal valore di mercato il costo delle cancellazioni delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli a carico della procedura (segnatamente: iscrizioni ipotecarie; trascrizioni di pignoramenti; trascrizioni di sequestri conservativi). Nella determinazione del valore di mercato di immobili che – alla luce delle considerazioni svolte in risposta al quesito n. 6 – siano totalmente abusivi ed in alcun modo sanabili, l’esperto procederà come segue: nell’ipotesi in cui risulti essere stato emesso ordine di demolizione del bene, l’esperto quantificherà il valore del suolo e dei costi di demolizione delle opere abusive; nell’ipotesi in cui non risulti essere stato emesso ordine di demolizione del bene, l’esperto determinerà il valore d’uso del bene. Sulla scorta del valore di mercato determinato come sopra, l’esperto proporrà al giudice dell’esecuzione un prezzo base d’asta del cespite che tenga conto delle differenze esistenti al momento della stima tra la vendita al libero mercato e la vendita forzata dell’immobile, applicando a questo riguardo una riduzione rispetto al valore di mercato come sopra individuato nella misura ritenuta opportuna in ragione delle circostanze del caso di specie (misura in ogni caso compresa tra il 15% ed il 30% del valore di mercato) al fine di rendere comparabile e competitivo l’acquisto in sede di espropriazione forzata rispetto all’acquisto nel libero mercato. In particolare, si osserva all’attenzione dell’esperto come tali differenze possano concretizzarsi: - nella eventuale mancata immediata disponibilità dell’immobile alla data di aggiudicazione; - nelle eventuali diverse modalità fiscali tra gli acquisiti a libero mercato e gli acquisti in sede di

vendita forzata; - nella mancata operatività della garanzia per vizi e mancanza di qualità in relazione alla vendita

forzata; - nelle differenze indotte sia dalle fasi cicliche del segmento di mercato

(rivalutazione/svalutazione), sia dalle caratteristiche e dalle condizioni dell’immobile (deperimento fisico, obsolescenze funzionali ed obsolescenze esterne) che possano intervenire tra la data della stima e la data di aggiudicazione;

- nella possibilità che la vendita abbia luogo mediante rilanci in sede di gara.

§§§§§ QUESITO n. 13: VALUTAZIONE DELLA QUOTA. Nel caso il pignoramento abbia ad oggetto una quota indivisa, l’esperto deve procedere alla valutazione della sola quota. L’esperto deve precisare inoltre se la quota in titolarità dell’esecutato sia suscettibile di separazione in natura (attraverso cioè la materiale separazione di una porzione di valore esattamente pari alla quota). L’esperto deve infine chiarire già in tale sede se sia possibile la separazione in natura della quota del debitore esecutato, oppure se l’immobile risulti comodamente divisibile in natura in porzioni di valore similare per ciascun comproprietario, predisponendo se del caso una bozza di PROGETTO DI DIVISIONE.

§§§§§

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QUESITO n. 14: ACQUISIRE LE CERTIFICAZIONI DI STATO CIVILE, DELL'UFFICIO ANAGRAFE E DELLA CCIAA E PRECISARE IL REGIME PATRIMONIALE IN CASO DI MATRIMONIO. In risposta al presente quesito, l’esperto stimatore deve anzitutto indicare la residenza anagrafica del debitore esecutato alla data del pignoramento, nonché alla data attuale, acquisendo e depositando certificato di residenza storico rilasciato dal competente ufficio comunale. L’esperto deve inoltre acquisire SEMPRE certificato di stato civile dell’esecutato. In particolare, in caso di esistenza di rapporto di coniugio, l’esperto deve acquisire certificato di matrimonio per estratto presso il Comune del luogo in cui è stato celebrato il matrimonio, verificando l’esistenza di annotazioni a margine in ordine al regime patrimoniale prescelto. Il regime patrimoniale dell’esecutato deve essere SEMPRE verificato alla luce di tali certificazioni. L’esperto non può invece fare riferimento ad elementi quali la dichiarazione di parte contenuta nell’atto d’acquisto del cespite. In ogni caso, in ordine al regime patrimoniale dell’esecutato, qualora dagli elementi complessivamente in atti risulti essere intervenuta sentenza di annullamento del matrimonio oppure di scioglimento o cessazione degli effetti civili oppure di separazione personale e tale sentenza non risulti essere stata annotata a margine dell’atto di matrimonio, l’esperto procederà – laddove possibile – ad acquisire tale sentenza e a verificarne il passaggio in giudicato. Infine, laddove il debitore esecutato sia una società, l’esperto acquisirà altresì certificato della Camera di Commercio.

FORNISCA

1. altresì le seguenti informazioni, utili ai soggetti eventualmente interessati (vademecum esperto –

quesito 11):

a. l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie);

b. eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute;

c. eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia;

d. eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino, ecc.);

e. eventuali cause in corso;

ALLEGHI

2. il Perito alla relazione di stima ampio compendio fotografico del bene, nonché la documentazione

raccolta di cui sopra (tra cui la planimetria del bene, la visura catastale attuale, la copia della

concessione o licenza edilizia e gli atti di sanatoria e la restante documentazione necessaria, la

documentazione inerente il regime patrimoniale familiare, integrando, se del caso, quella

predisposta dal creditore; depositi in particolare, ove non in atti, copia dell’atto di provenienza del

bene e copia dell’eventuale contratto di locazione);

DEPOSITI

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3. la perizia in PCT ALMENO 30 GIORNI PRIMA DELL’UDIENZA, contestualmente depositando

copia di cortesia cartacea per il Giudice in Cancelleria, INVIANDO contestualmente al deposito

della perizia una copia della stessa alle parti, presso i rispettivi difensori, all’indirizzo PEC dagli

stessi dichiarato all’atto della costituzione, nonché al Custode;

RIFERISCA

4. immediatamente al Giudice di ogni richiesta di sospensione del corso delle operazioni peritali,

informando contestualmente la parte che l’esecuzione potrà essere sospesa solo con

provvedimento del Giudice su ricorso della medesima parte, cui aderiscano tutti gli altri creditori;

FORMULI

5. tempestiva istanza proroga e contestuale rinvio dell’udienza in caso di impossibilità di osservanza

del termine di deposito, provvedendo altresì a darne comunicazione alle parti (tenendo conto che

potrà essere concessa, salvo casi eccezionali, una sola proroga, per massimo 60 giorni; per le

proroghe successive si applicherà al compenso la decurtazione di cui all’art. 52 DPR 115/2002).

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SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI Data nomina: 26.05.2016

Data Giuramento: 26.05.2016

Deposito relazione: entro 25.10.2016

Data udienza: 25.10.2016

Operazioni svolte dall’C.T.U.

1. studio documenti di causa;

2. acquisizione documentali (anagrafiche, ipotecarie, catastali e notarili, ecc.) per verifiche

preliminari.

3. verifiche anagrafiche, ipotecarie, catastali, urbanistiche, condominiali, georiferimenti su immobili

per acquisizione documenti necessari alla relazione di stima con I.V.S. e alla verifica della

conformità edilizia e catastale dell’immobile; accesso agli uffici comunali per richiesta C.D.U.,

altri atti notarili e documenti acquisiti tramite canali informatici e postali.

4. Invio inizio operazioni peritali.

5. sopralluogo agli immobili con esecuzione rilievo fotografico e rilievo planimetrico;

6. ricerca immobili comparabili a quelli oggetti di stima con verifiche ipotecarie, catastali,

documentali, notarili, geolocalizzazione e foto di immobili simili; relazione di stima con

riferimento agli I.V.S. (International Valuation Standards).

7. invio della relazione di stima alle parti.

8. deposito della relazione finale con eventuali osservazioni e risposte se richieste.

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QUESITO 1 - IDENTIFICAZIONE DIRITTI E BENI PIGNORAMENTI

IMMOBILI 01 (FABBRICATI) DEFINIZIONE E DESCRIZIONE LOTTO

Trattasi di appartamento al P1 su edificio di 2 piani fuori terra con area di pertinenza composto da 6

unità, due commerciali/direzionali (bar e banca), due appartamenti e due autorimesse, con relative

parti comuni. Ubicazione in Via Riviera, 25, nella frazione di Ponte di Nanto.

(vai a SCHEDA SINTETICA)

IDENTIFICAZIONE CATASTALE BENI E DIRITTI

Comune di Nanto – Catasto Fabbricati - foglio 10

P.lla 251 sub 6 cat. A/2 cl. 4 vani 6,5 SCT 181 m² SCN 143 m² - Via Riviera n. 9

Esecutata -

DIRITTO (DA TITOLO DI PROPRIETÀ):

piena proprietà 1/1

Gli immobili sono pervenuti a seguito dei seguenti passaggi:

Trascrizione in data 15.07.1975 ai NN. 5.319/4.411 presso la Conservatoria RR.II. di Vicenza

Atto di assegnazione di porzione d’immobile da parte di società cooperativa edilizia del Notaio

Todescan Alessandro di Bassano del Grappa in data 09.07.1975 rep. 12.938

Contro

COOPERATIVA EDILIZIA MONTE CIMONE – SOC.COOP.RESP.LIMIT. con sede in Vicenza -

proprietà per 1/1

Favore

Esecutata -

Porzione di fabbricato insistente sulle p.lle 251 e 252 appartamento al piano T e 1° e garage al PT

così catastalmente identificati:

Comune di Nanto – sez. A foglio 10

Appartamento al piano T-1 di complessivi 6 vani più i servizi e corrispondente alla planimetria

registrata all’U.T.E. di Vicenza il 21.06.1975 al n. 44 – garage nel Piano T di m² 24 corrispondente

alla planimetria registrata all’U.T.E. di Vicenza il 21.06.1975 al n. 42.

Spettano inoltre alle due unità 1/2 della quota di comproprietà sulle parti comuni.

Nota: Il garage scheda 42/1975 non è pignorato; la scheda dell’alloggio n. 44 del 21.06.1975 a seguito

di variazioni catastali è diventato poi prot. 16/81 del 04/04/1981 registrata con n. 13/1984 ed in atti

dal 20.10.1999 e censita definitivamente come foglio 10 particella 251 sub 6.


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Dati da visura catastaleComune di Nanto atto nota tr. atto nota tr.Catasto Fabbricati 09/07/75 15/07/75 01/10/13 10/12/13

n. FG. P.LLA sub natura vani diritto quota01 10 251 6 A/2 6,5 proprietà 1/1 SI* SI* SI SI

Note su differenze immobili: su atto provenienza e relativa trascrizione l'immobile è indicato come planimetria registrata U.T.E. di Vicenza il 21/06/1975 n. 44 che corrisponde all'attuale particella 251 sub 6

Gruppo immobili 1 di 1 - Catasto di Vicenza - Conservatoria RR.II. Di Vicenzatitolo proprietà Pignoramento

IDENTIFICAZIONE IMMOBILI E CONFRONTO CON TITOLO PROVENIENZA E PIGNORAMENTO

verifica corrispond. verifica corrispond.

VERIFICA PIGNORAMENTO DIRITTI E BENI RISPETTO A TITOLARITA’

Confronto titolo-visure-pignoramento: corrispondono


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FORMAZIONE DEI LOTTI

FORMAZIONE ED IDENTIFICAZIONE LOTTI – LOTTO UNICO

IMMOBILI 01 (FABBRICATI) (RIF. PAG. 23)


QUESITO 2 – INDIVIDUAZIONE BENI CHE COMPONGONO CIASCUN

LOTTO E RELATIVA DESCRIZIONE MATERIALE

UBICAZIONE - LOTTO UNICO

Comune di Nanto – Via Riviera civ. 25 (n. 9 al catasto e già Via Riviera Berica)

L’edificio si trova nel centro della frazione di Ponte di Nanto dove vi è la sede comunale, in zona

prevalentemente residenziale ma con attività direzionali-commerciali-artigianali, nei pressi della

Strada della Riviera Berica, servita da servizio bus per Vicenza e a pochi km dal casello autostradale

A31 Valdastico. Nella frazione vi sono i principali servizi (banca, chiesa, scuole, negozi, ecc.)

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DESCRIZIONE E STATO DEL BENE

Appartamento P1 con accesso indipendente al piano terra

(vedi SCHEDA SINTETICA)

Trattasi di appartamento posto al piano primo di un edificio a 2 piani fuori terra di vecchia costruzione

(anno 1974), con accesso indipendente al piano terra, su stesso fabbricato vi sono 2 abitazioni, 2 unità

commerciali e 2 autorimesse, oltre accessori, con centrale termica ed aree comuni di pertinenza

comune, facenti parte di proprietà dell’esecutata e della sua famiglia.

L’edificio ha struttura in muratura e c.a. con solai in laterocemento e pareti esterne intonacate e con

rivestimento in graffiato, tetto in laterocemento e tegole.

L’alloggio si sviluppa con accesso dal piano terra a Sud con breve scale esterna, androne di ingresso

con scala di accesso al piano primo e sottoscala, mentre la C.T. comune ha accesso esterno dal piano

terra ad Ovest.

Al piano primo si accede al vano di ingresso che dà accesso alla zona giorno, con unico vano cucina-

soggiorno e a cui si accede al terrazzo, e poi alla zona notte, con disimpegno da cui si accede alle 3

camere e al bagno.

Le finiture sono quelle dell’epoca, oggi poco apprezzate dal mercato, con alcune migliorie come

inserimento vetrocamera in alcuni vecchi serramenti esterni. I pavimenti sono tutti in piastrelle di

vario tipo ed epoca, scale interne in marmo, soglie esterne serramenti in marmo, serramenti in legno

parte con vetro semplice e parte vetrocamera con avvolgibili in plastica, internamente pareti

intonacate al civile e tinteggiate, bagno completo con vasca e doccia e rivestimento in piastrelle.

L’appartamento ha inoltre diritto alle parti comuni esterne cortile ed orto.

IMPIANTI E RISPONDENZA DEGLI STESSI ALLA VIGENTE NORMATIVA

Dotazione completa di impianti idro-termo-sanitario ed elettrico apparentemente a norma ma da

verificare e da effettuare in particolare i controlli periodici alla caldaia in quanto mancanti.

Riscaldamento autonomo con caldaia a metano, la C.T. è in comune con gli altri sub, radiatori

lamellari e condizionatore con unità esterna posta in terrazza.

E’ stato registrato a cura dell’Esperto Stimatore il libretto al portale regionale al fine di poter redigere

l’attestato prestazione energetica.

NECESSITÀ DI INTERVENTI MANUTENTIVI URGENTI:

Non necessari

STATO DELL’IMMOBILE (ottimo, buono, sufficiente, scarso, usare solo una di queste categorie):

Sufficiente (vai a SCHEDA SINTETICA)

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CONSISTENZA

Superfice lorda commerciale (s.l.c.)

La consistenza è stata calcolata in base alla S.E.L. (superficie esterna lorda) dai rilievi effettuati e con

opportuni coefficienti poi si determina la S.L.C. (Superficie Lorda Commerciale).

Si rimanda alla sezione stima con I.V.S. per le specifiche dei parametri e criteri.

QUOTE MILLESIMALI CONDOMINIALI

NO (N.B. in atto di acquisto alloggio e garage non pignorato hanno 50% diritto sulle parti comuni)

FOTOGRAFIE

Si riportano nel seguito le foto dell’immobile.

Descrizione Sup. rapporto S.L.C.

(m²) mercantile (m²)

Abitazione 150,47 1,00 150,47

Balconi/terrazzi 17,12 0,25 4,28

Porticato/logge 0,00 0,00 0,00

Cantina 2,94 0,30 0,88

Soffitta 0,00 0,00 0,00

Totale alloggio 155,63

Area scoperta 0,00 0,00 0,00

Autorimessa 0,00 0,00 0,00

Totale complessivo 155,63

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Foto n.1: lato Sud - ingresso PT ed alloggio P1

Foto n.2: lato Nord-Ovest (2) alloggio P1 e C.T. comune al PT

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Foto n.3-4-5-6: Camere-ripostiglio-bagno

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Foto n.7-8: cucina e soggiorno

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Foto 9-10 – terrazza a Sud

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Foto 11 a-b-c-d-e-f – particolari finiture e stato immobile (pluviali da sostituire, porte esterne, finestre, radiatori e condizionatore)

Foto da 12 – Locale Caldaia comune

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QUESITO 3 – IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E STORICA

IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE

Gli immobili pignorati sono così censiti all’Agenzia delle Entrate:



Esecutata - Proprietà per 1/1

NOTA: intestatari e quote corrispondono con quanto rilevato in sede di verifica ipotecaria.

Il civico attuale è il n. 25.


STORIA CATASTALE VENTENNALE

Foglio 10 Particella 251 sub 6

Catasto Fabbricati

La particella 251 sub 6 deriva dalla costituzione con planimetria n. 44 del 21.06.1975 poi prot. n.

16/81 del 04/04/1981 registrazione n. 13/1984 in datti dal 20.10.1999.

Per variazione toponomastica da Via Riviera Berica è diventata Via Riviera ed il civ. 9 non

corrisponde a quello attuale che è civico 25.

N.B. si fa presente che una unità non pignorata è stata erroneamente censita come particella

251 senza sub, anziché come particella 251 sub 13 come indicato in una scheda con cui è unita

di fatto. L’unità ha diritto alle parti comuni che però non sono state identificate con elaborato

planimetrico non esistendo tale documento all’epoca.

Foglio 10 Particella 251

Catasto Terreni

La particella 251 fusa assieme alla particella 252 hanno dato origine alla particella 251 di 1.443 ma

che con TIPO MAPPALE del 19/06/1975 protocollo n. 372513 in atti dal 31/08/2001 APPROV

PROT 11454/2001 (n. 950.1/1975) è diventato ente urbano al Catasto Terreni passando il censimento

dell’immobile al Catasto Fabbricati.

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Ingrandimento mappa catastale

Estratto Mappa Catastale – Comune di Nanto – Catasto Terreni - foglio 10 part. 251

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Ortofoto e mappa catastale

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Difformità piano primo: vi sono molte differenze interne e prospettiche tra lo stato rilevato e l’ultima planimetria depositata al catasto e l’altezza è maggiore di 20 cm rispetto a quanto indicato nella scheda catastale Difformità piano terra: vi sono differenze interne e prospettiche tra lo stato rilevato e l’ultima planimetria depositata al catasto e l’altezza è corretta per ingresso invece è diversa su C.T. dove è di 430 cm contro 320 indicati nella scheda catastale

Verifiche conformità tra rilievo ed accatastamento

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H 320

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QUANTIFICAZIONE COSTI PER ELIMINARE DIFFORMITÀ CATASTALI

Per le difformità indicate precedentemente serve dopo sanatoria riaccatastare appartamento.

Costo per regolarizzazione € 1.000,00


CONFINI

P.lla 251 sub 6 Confini N.E.S.O. PT: cortile e muri maestri, altra u.i., muri maestri e cortile, altra u.i.

P.lla 251 sub 6 Confini N.E.S.O. P1: muri maestri, muri maestri, altra u.i., muri maestri

QUESITO 4 – SCHEDA SINTETICO-DESCRITTIVO DEL LOTTO

Lotto UNICO

Appartamento al piano primo con accesso indipendente al piano terra in Comune di Nanto – Via

Riviera civ. 25 (n. 9 al catasto e già Via Riviera Berica) , nel centro della Frazione principale di Ponte

di Nanto dove vi è anche la sede Comunale ed i principali servizi, su fabbricato di vecchia costruzione

(anno 1974) composto da 2 alloggi, 2 unità commerciali e 2 autorimesse oltre a corte comune, con

finiture dell’epoca di tipo medio non più attuali, impianti completi ed apparentemente a norma seppur

datati, con caldaia a metano su C.T. comune al PT e radiatori lamellari. La distribuzione interna

prevede ingresso al piano terra con ampio androne, al piano primo alloggio composto da ingresso,

cucina-soggiorno con terrazzo, disimpegno, 3 camere e bagno, il tutto così censito:



Confini

P.lla 251 sub 6 Confini N.E.S.O. PT: cortile e muri maestri, altra u.i., muri maestri e cortile, altra u.i.

P.lla 251 sub 6 Confini N.E.S.O. P1: muri maestri, muri maestri, altra u.i., muri maestri

VALORE DI STIMA € 88.000,00

VALORE A BASE D’ASTA € € 66.000,00


QUESITO 5 – RICOSTRUZIONE ATTI DI PROVENIENZA

Passaggi di proprietà dal ventennio antecedentemente al 10.12.2013 – trascrizione Pignoramento.

La provenienza in capo all’esecutata è già anteriore al ventennio, vedasi quesito 1.

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QUESITO 6 – VERIFICA REGOLARITÀ EDILIZIO-URBANISTICA

C.D.U. (Certificato di Destinazione Urbanistica) – zona urbanistica B3 - residenziale

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Titoli urbanistici, in ordine cronologico per anno, rilasciati dal Comune di Roana:

1972 – Licenza Edilizia n.232 del 06.07.1972;

1972 – Licenza Edilizia n.232-Variante del 26.03.1973;

1974 – Licenza di Abitabilità del 22.10.1974;

Rispondenza unità immobiliare ai provvedimenti autorizzativi

Comparazione stato di fatto e stato approvato - difformità riscontrate (SI/NO): SI

Descrizione delle difformità: modifiche interne, con demolizione pareti e posizione diverse di porte

e pareti, modifiche prospettiche con posizione diversa dei fori finestra. Altezza piano primo 3.00 m

ed in progetto 2,80 m.

Sanabilità delle difformità

Gli interventi sono (indicare se sanabili / non sanabili):

Vi sono interventi da sanare

Gli interventi sono sanabili con pratica di sanatoria per modifiche interne e prospettiche, quelle

volumetriche e/o che riguardando intero edificio dovranno essere fatte assieme ad altri

comproprietari.

Costi per difformità riscontrate

Costo per regolarizzazione € 4.000,00


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QUESITO 7 – STATO DI POSSESSO ED OCCUPAZIONE

Immobile occupato da (generalità di chi occupa l’immobile):

nominativo –

Occupato dal figlio esecutata (chiede di rimanere nell’immobile)

Titolo di occupazione (sine titulo – senza titolo opponibile alla procedura - ovvero indicare il titolo – es. comodato o locazione o assegnazione coniuge -, affitto d’azienda, ecc., data certa documentata, ammontare eventuale canone, congruità ex art. 2923 co. III c.c. del canone stesso) Nessun titolo di occupazione.


QUESITO 8 – VINCOLI ED ONERI GIURIDICI GRAVANTI SUL BENE

SEZIONE A: Oneri e vincoli a carico dell’acquirente

1) Domande giudiziali: NO

2) Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura: NO

3) Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione casa coniugale al coniuge: NO

4) Altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso,

abitazione, ecc.), anche di natura condominiale:

Non rilevati

5) Provvedimenti di imposizione di vincoli storico-artistici e di altro tipo: NO

6) Esistenza di Regolamento condominiale: SI - Trascritto: NO

7) Sequestri Penali: NO


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SEZIONE B: Oneri e vincoli che saranno cancellati o regolarizzati nel contesto della

procedura o il cui prezzo di regolarizzazione è stato detratto dal valore a base d’asta

1) ISCRIZIONI IPOTECARIE NEL VENTENNIO PRECEDENTE IL PIGNORAMENTO

1) Nota di Iscrizione R.G. 15501 e R.P. 3559 del 22.07.2008

Ipoteca Volontaria - Mutuo Fondiario - Notaio Signorile Pietro del 11/07/2008 rep. 12972

Capitale 75.000,00 € iscrizione per 150.000,00 €

Favore

Banca di Credito Cooperativo di Campiglia dei Berici Società Cooperativa

Contro terzo datore d’ipoteca

Esecutata –Quota piena proprietà 1/1

e debitore non datore d’ipoteca -

Comune di Nanto - Catasto Fabbricati – foglio 10

P.lla 251 sub 6 abitazione cat. A/2 di 6,5 vani;

Comunicazioni Comunicazione n. 369 del 03/02/2010 di estinzione totale dell'obbligazione

avvenuta in data 18/01/2010.

Cancellazione totale eseguita in data 18/02/2010 (Art. 13, comma 8-decies DL

7/2007 - Art.40 bis D.Lgs 385/1993)

Comunicazione n. 826 del 30/03/2011 di estinzione totale dell'obbligazione

avvenuta in data 18/01/2010.

Cancellazione totale non eseguibile.


2) Nota di Iscrizione R.G. 24.583 e R.P. 5.580 del 27.11.2009

Ipoteca Volontaria - Mutuo Fondiario – Notaio Misomalo Mario del 24.11.2009 rep. 27618

Capitale 93.000,00 € iscrizione per 186.000,00 €

Favore

Banca di Credito Cooperativo di Campiglia dei Berici Società Cooperativa

Contro terzo datore d’ipoteca

Esecutata –Quota piena proprietà 1/1

e debitore non datore d’ipoteca -



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2) PIGNORAMENTI ED ALTRE TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI;

10.12.2013 – trascrizione Pignoramento

1) Nota di Trascrizione R.G. 20.730 e R.P. 14.905 del 10.12.2013

Pignoramento Tribunale di Vicenza del 01.10.2013 rep. 5.383/2013

Favore Banca di Credito Cooperativo Campiglia dei Berici

Contro

Esecutata –

Quota 1/1 piena proprietà




3) DIFFORMITÀ URBANISTICO-EDILIZIE (rif. pag. 46 )

- Costo per regolarizzazione € 4.000,00 da detrarre da prezzo base d’asta

4) DIFFORMITÀ CATASTALI (rif. pag. 44 )

- Costo per regolarizzazione € 1.000,00 da detrarre da prezzo base d’asta

QUESITO 9 – VERIFICA BENI PIGNORATI SU SUOLO DEMANIALE

I beni pignorati ricadono su suolo demaniale: NO

QUESITO 10 – ESISTENZA PESI ED ONERI DI ALTRO TIPO

I beni pignorati son gravati da livelli, censo od uso civico:

Non risultano gravami per livelli, censo od uso civico


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QUESITO 11 – SPESE GESTIONE IMMOBILE ED EVENTUALI

PROCEDIMENTI IN CORSO

Per quanto concerne le spese di gestione ed eventuali procedimenti in corso:

1) l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione ordinarie condominiali

Nessuna;

2) eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute

Nessuna;

3) eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data

della perizia

Nessuna;

4) eventuali procedimenti giudiziari in corso relativi al cespite pignorato:

Nessuno;

QUESITO 12 – VALUTAZIONE DEI BENI

Metodo di valutazione

Il valore di mercato dell’immobile sarà stimato nel rispetto delle definizioni e dei procedimenti di

stima di cui agli standard di valutazione internazionali (in particolare: International Valuation

Standard IVS; European Valuation Standard EVS) e del Codice delle Valutazioni Immobiliari di

Tecnoborsa.

Si utilizzeranno in base alle condizioni di mercato e della tipologia del bene da stimare i metodi del

confronto di mercato (MCA - Market Comparison Approach), di capitalizzazione del reddito (Income

Approach) e del costo (Cost Approach), secondo le modalità precisate negli standard sopra citati.

Nel caso in esame, essendo in presenza di un mercato attivo si procederà con la stima con il metodo

del confronto di mercato (MCA - Market Comparison Approach), che consiste nel confronto del bene

in oggetto con altri immobili simili alienati di recente e riconducibili al medesimo segmento di

mercato del cespite pignorato, allegando copia di tali atti e dei relativi conteggi comparativi e alle

caratteristiche considerate (consistenza, accessori, epoca della compravendita, stato, ecc.).

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FASE 1: INDIVIDUAZIONEDEL CAMPIONE DI DATI IMMOBILIARI Il campione di dati immobiliare è costituito da tre alloggi simili a quello da stimare, siti in zone limitrofe, compravenduti di recente, appartenenti allo stesso segmento di mercato o assimilabili in base alla zona ed al mercato locale.

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Comparabile A

Descrizione dato

Tipologia Alloggio al P1-PS1 con laboratorio al PT e autorimessa PS1

Epoca costruzione/agibilità

Comune NANTO (VI)

Indirizzo Via Riviera n. 51/A

Dati catastali F.8 p.48 s.5 p.S1-T-1 A2 v.8,5 SCN 200m² + s.3 p.S1 C6 m² 21 SCT 26 m²

Superfici (m²) Descrizione Simbolo Valore

superficie principale SUP 132,32

superficie balconi/terrazzi SUB 24,77

superficie portico/veranda/loggia SUO 0,00

superficie soffitta SUS 0,00

superficie cantina/deposito SUC 119,69

superficie autorimessa SUA 27,03

Area scoperta esclusiva superficie esterna esclusiva SUE 0,00

Servizi igienici numero SER 1

Box auto numero BOX 0

Posti auto scoperti numero PAS 0

Posti auto coperti numero PAC 0

Stato di manutenzione vani

principali1 scarso; 2 sufficiente; 3 buono MNP 1


accessori1 scarso; 2 sufficiente; 3 buono MNA 1

Stato di manutenzione

impianti1 scarso; 2 sufficiente; 3 buono MNI 1

Livello di piano =p.t.; =p. ; =p. ; =p. ; … LIV 1

Impianto condizionamento 1=presente; 0=assente CON 0

Data compravendita data o mese dell'atto notarile DAT 13/11/2015

Prezzo pattuito valore in atto o riferito dalla fonte PRZ 74.400,00€ Fonte del dato

Foto immobile

compravendita immobile a destinazione residenziale tra soggetti privati

EDIFICIO ANTE 1967 - APE cl. G 290 kWh/m²

ATTO NOTAIO Dal Maso Michele del 13.11.2015 R.2034

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Comparabile B

Descrizione dato

Tipologia alloggio su due piani con corte ed autorimessa

Epoca costruzione/agibilità EDIFICIO agib. 2007 - APE CL. C 67,14 KWH/M²

Comune NANTO (VI)

Indirizzo via XXV Aprile n. 18/B

Dati catastali






superficie cantina SUC 0,00













Livello di piano =p.t.; =p. ; =p. ; =p. ; … LIV 0,5




Foto immobile


F.10 p.870 s.4 p.T-1 A/2 5,5 v. SCN 129 + p.870 s.3 p.T C/6 14 m² SCT 16

ATTO NOTAIO Mario Misomalo del 18.05.2016 R.34.351

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Comparabile C

Descrizione dato

Tipologia Abitazione indipendente con autorimessa su edificio a schiera


Comune NANTO (VI)

Indirizzo via Vincenzo Scamozzi n. 71

Dati catastali F. p. s. p.T- A , v. SCN ² + p. s. p.T. – C ² Superfici (m²) Descrizione Simbolo Valore





superficie cantina SUC 0,00













Livello di piano =p.t.; =p. ; =p. ; =p. ; … LIV 0,5




Foto immobile


EDIFICIO agibilità 1995 - APE CL. E 135,91 KWH/M²

Atto notaio MARIO MISOMALO del 16.02.2016 R.34.084

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Subject

Descrizione dato

Tipologia Appartamento P1 su edificio con 2 alloggi e negozio


Comune NANTO (VI)

Indirizzo Via Riviera 25

Dati catastali foglio 10 p.lla 251 sub 6 A/2 v.6,5 - PT-1






superficie cantina e C.T. quota 1/3 SUC 2,94













Livello di piano =p.t.; =p. ; =p. ; =p. ; … LIV 1

Impianto condizionamento 1 = presente; 0 = assente CON 1

Data stima data della stima DAT 22/10/2016

Prezzo pattuito valore in atto o riferito dalla fonte PRZ -€ Fonte del dato caratteristiche rilevate con sopralluogo presso l'immobile

Foto immobile

immobile oggetto di stima

Costruzione ante 1975 - classe energetica G 338 KWH/M²

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FASE 2: ANALISI DEL SEGMENTO DI MERCATO E DEI RAPPORTI MERCANTILI

Fase 2.a: analisi del segmento di mercato

Indicatore economico estimativo

Localizzazione

Tipo di Contratto

Destinazione

Tipologia immobiliare

Tipologia edilizia

Dimensione

Caratteri domanda e offerta

Forma di mercato

Livello di prezzo

Filtering

Descrizione indice/dato

Saggio annuo di svalutazione del prezzo 2,0%

Rapporto mercantile balconi/terrazzi 0,25

Rapporto mercantile porticato/loggia 0,40

Rapporto mercantile soffitta 0,60

Rapporto mercantile cantina 0,30

Rapporto mercantile autorimessa 0,60

Rapporto complemetare area edificata 0,15

Saggio del livello di piano 2,00%

Costi u itari i terve to a ute z. va i pri . -> , -> €/ ² 250€/ ²

Costi u itari i terve to a ute zio e va i pri . -> €/ ² 300€/ ²

Costi u itari i terve to a ut. va i a ess. -> , -> €/ ² 125€/ ²

Costi u itari i terve to a ute zio e va i a ess. -> €/ ² 150€/ ²

Costo di realizzazione di un bagno da 6 m² standard 12.000€

- vetustà media bagno (anni) 20

- vita media bagno (anni) 30

Costo impianto di condizionamento 2.500€

Deprezza e to per a utezio e i pia ti -> , -> € 100€/ ²

Deprezza e to per a utezio e i pia ti -> € 200€/ ²

Prezzo edio posto auto s operto € 6.000€

Prezzo edio posto auto operto € 9.000€

Prezzo edio di u ox auto € 12.000€

Unità residenziali medie/grandi dimensioni

La domanda è costituita da un ceto sociale medio, l'offerta da

singoli privati che disinvestono per mobilità

Concorrenza monopolistica: si tratta del "mercato dell'usato"

Prezzi stazionari

zona periferiche e di contrada - Livello di filtering nullo

PBOX

CMNP1

CMNP2

CMNA1

CMNA2

CSER

tSER

vSER

CCON

DMNI1

DMNI2

PPAC

PPAS

Unità su edifici multipiano o a schiera o singoli

Analisi dell'indicatore Economico estimativo

Zona Residenziale

Compravendite immobiliari

Residenziale

Abitazioni in condominio o a schiera usate o singole

Simbolo

Fase 2.c: rapporti mercantili, altri indici e dati

Valore

iLIV

rSUB = p(SUB)/p(SUP)

iDAT

rSUC = p(SUC)/p(SUP)

rSUA = p(SUA)/p(SUP)

rSUE = p(suolo)/p(imm.le)

rSUO = p(SUO)/p(SUP)

rSUS = p(SUS)/p(SUP)

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Fase 2.b: tabella caratteristiche comparabili e subject

Caratteristica Comparabile A Comparabile B Comparabile C Subject

Prezzo totale PR) € 74.400,00€ 180.000,00€ 132.500,00€ -€

Data DAT (gg/mm/aa) 13/11/2015 18/05/2016 16/02/2016 22/10/2016

Superficie principale SUP (m²) 132,32 134,57 125,80 150,47

Superficie balconi/terrazzi SUB (m²) 24,77 1,30 2,96 17,12

Superficie porticato SUO (m²) 0,00 6,85 0,00 0,00

Superficie cantina SUC (m²) 119,69 0,00 0,00 2,94

Superficie soffitta SUS (m²) 0,00 0,00 0,00 0,00

Superficie autorimessa SUA (m²) 27,03 0,00 17,69 0,00

Superfici commerciali locali accessori (m²) totale 58,32 3,07 11,35 5,16

Superficie commerciale SCOM (m²) complessiva (princ.+acc.) 190,64 137,64 137,15 155,63

Superficie esterna esclusiva SUE (m²) 0,00 141,27 0,00 0,00

Livello di piano LIV (num) 1 0,5 0,5 1

Numero di servizi igienici SER (num) 1 2 2 1

Numero posti auto scoperti PAS (num) 0 1 0 0

Numero posti auto coperti PAC (num) 0 0 0 0

Numero box auto BOX (num) 0 0 0 0

Stato di manutenzione vani princ. MNP (1, 2, 3) 1 3 2 1

Stato di manutenzione vani access. MNA (1, 2, 3) 1 3 2 1

Stato di manutenzione impianti MNI (1, 2, 3) 1 3 2 1

Impianto di condizionamento CON (0=assente 1=presente) 0 0 0 1

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FASE 3: ANALISI DEI PREZZI MARGINALI

Descrizione prezzo marginale Simbolo e formulazione Valore

Prezzo argi ale data A €/ ese pA(DAT)= -PRZA x iDAT / 12 124,00-€

Prezzo argi ale data B €/ ese pB(DAT)= -PRZB x iDAT / 12 300,00-€

Prezzo argi ale data C €/ ese pC(DAT)= -PRZC x iDAT / 12 220,83-€

Prezzo edio o para ile A €/ ² pMEDA = PRZA / SCOMA 390,27€

Prezzo edio o para ile B €/ ² pMEDB = PRZB / SCOMB 1.307,81€

Prezzo edio o para ile C €/ ² pMEDC = PRZC / SCOMC 966,07€

Prezzo argi ale sup. pri . €/ ² p(SUP) = min (pMEDA; PMEDB; PMEDC) 390,27€

Prezzo marginale sup. balconi p(SUB) = p(SUP) x rSUB 97,57€

Prezzo marginale sup. porticato p(SUO) = p(SUP) x rSUO 156,11€

Prezzo marginale sup. soffitta p(SUS) = p(SUP) x rSUS 234,16€

Prezzo marginale sup. cantina p(SUC) = p(SUP) x rSUC 117,08€

Prezzo marginale sup. autorimessa p(SUA) = p(SUP) x rSUA 234,16€

Prezzo marginale sup. area esterna p(SUE) = p(SUP) x rSUE 58,54€

Prezzo marginale sup. area esterna pA(SUE) = PREZA x rSUE / SUEA -€

Prezzo marginale sup. area esterna pB(SUE) = PREZB x rSUE / SUEB 191,12€

Prezzo marginale sup. area esterna pC(SUE) = PREZC x rSUE / SUEC -€

Prezzo marginale livello piano A pA(LIV) = PRZA x iLIV 1.488,00€

Prezzo marginale livello piano B pB(LIV) = PRZB x iLIV 3.600,00€

Prezzo marginale livello piano C pC(LIV) = PRZC x iLIV 2.650,00€

Prezzo marginale bagno p(SER) = CSER x (1-tSER/vSER) 4.000,00€

Prezzo marginale posto auto scoperto p(PAS) = PPAS 6.000,00€

Prezzo marginale posto auto coperto p(PAC) = PPAC 9.000,00€

Prezzo marginale box auto p(BOX) = PBOX 12.000,00€

Prezzo marg. stato manut. vani princ. 1->2, 2->3 p(MNP1) = CMNP1 250,00€/ ²

Prezzo marg. stato manut. vani princ. 1->3 p(MNP2) = CMNP2 300,00€/ ²

Prezzo marg. stato manut. vani access. 1->2, 2->3 p(MNA1) = CMNA1 125,00€/ ²

Prezzo marg. stato manut. vani access. 1->3 p(MNA2) = CMNA2 150,00€/ ²

Prezzo marginale manut. imp. 1->2, 2->3 p(MNI1) = CMNI1 100,00€/ ²

Prezzo marginale manut. imp. 1->3 p(MNI2) = CMNI2 200,00€/ ²

Prezzo marginale impianto condizionamento p(CON) = CCON 2.500,00€

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FASE 4: TABELLA DI VALUTAZIONE ED AGGIUSTAMENTI

Definizioni

Delta = valore (subject) - valore (comparabile)

Adjust = delta x prezzo marginale

Fase 4.a: tabella di valutazione ed aggiustamenti del valori

Caratteristica

Delta Adjust Delta Adjust Delta Adjust

Prezzo totale PRZ 74.400,00€ 180.000,00€ 132.500,00€ Data compravendita DAT (mesi) 11,47 1.421,87-€ 5,23 1.570,00-€ 8,30 1.832,92-€ Superficie principale SUP 18,15 7.083,39€ 15,90 6.205,28€ 24,67 9.627,95€ Superficie balconi SUB -7,65 746,39-€ 15,82 1.543,52€ 14,16 1.381,55€ Superficie porticato SUO 0,00 -€ -6,85 1.069,34-€ 0,00 -€ Superficie soffitta SUS 0,00 -€ 0,00 -€ 0,00 -€ Superficie cantina SUC -116,75 13.669,58-€ 2,94 343,83€ 2,94 343,83€ Superficie autorimessa SUA -27,03 6.329,39-€ 0,00 -€ -17,69 4.142,32-€ Superficie area esterna SUE 0,00 -€ -141,27 27.000,00-€ 0,00 -€ Livello di piano LIV 0 -€ 0,5 1.800,00€ 0,5 1.325,00€ Numero di bagni SER 0 -€ -1 4.000,00-€ -1 4.000,00-€ Numero posti auto scoperti PAS 0 -€ -1 6.000,00-€ 0 -€ Numero posti auto coperti PAC 0 -€ 0 -€ 0 -€ Numero box o garage BOX 0 -€ 0 -€ 0 -€ Stato di manutenz. vani princ. MNP 0 -€ -2 40.371,00-€ -1 31.450,00-€ Stato di manutenz. vani access. MNA 0 -€ -2 459,75-€ -1 1.419,25-€ Stato di manutenz. impianti MNI 0 -€ -2 27.527,00-€ -1 13.715,40-€ Impianto di condizionamento CON 1 2.500,00€ 1 2.500,00€ 1 2.500,00€ Prezzo corretto 61.816,16€ 84.395,54€ 91.118,44€

Fase 4.b: verifica attendibilità del valore di stima

Calcolo divergenza percentuale assoluta dei prezzi corretti d%

Divergenza assoluta con tre unità: d% = (Pmax - Pmin) / Pmin x 100 47,4% maggiore 10%

Divergenza assoluta con due unità: d% = (Pmax - Pmin) / Pmin x 100 8,0% minore 10%

Fase 4.c: stima del valore di mercato del subject

Il valore di mercato dell'immobile da valutare è calcolato come la media dei prezzi corretti con d min e < 10%

Valore di stima del subject: Vsubject = SPi / n 87.756,99€ Dove Pi sono i prezzi corretti dei comparabili con divergenza minore del 10% ed n è il loro numero (2 o 3)

Valore di stima del subject arrotondato 88.000,00€

Comparabile A Comparabile B Comparabile C

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Valore di mercato ordinario

Sulla base degli atti di compravendita e caratteristiche di immobili comparabili riportati negli allegati,

si riporta di seguito la tabella riassuntiva da cui si rileva il valore di stima ordinario in libero mercato,

con indicazione delle superfici, superfici commerciali, valore al metro quadrato e il valore totale di

stima. (C.T. pro quota equiparata a cantina)

Riepilogo valori di stima in condizioni ordinarie

Valore di stima ordinario in libero mercato:

€ 88.000,00


Prezzo a base d’asta

Per definire il prezzo d’asta si determineranno gli adeguamenti e le correzioni necessarie o indicate

nel quesito o vademecum dal G.E., con riferimento all’art. 568 c.p.c., tenendo conto delle differenze

esistenti al momento della stima tra la vendita al libero mercato e la vendita forzata dell’immobile,

applicando in base alle disposizione presenti nel quesito del G.E., una riduzione rispetto al valore di

mercato sopra individuato, tra un minimo del 15% ed un massimo del 30% del valore di mercato, al

fine di rendere comparabile e competitivo l’acquisto in sede di espropriazione forzata rispetto

all’acquisto nel libero mercato.

Considerate le seguenti situazioni:

- oneri di regolarizzazione urbanistica

- oneri di regolarizzazione catastale

- stato d’uso e manutenzione

- lo stato di possesso

- vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura

Fase 4.d: calcolo superficie commerciale e valori singole unità imm.ri del subject

Descrizione Sup. rapporto S.L.C. Valore unit. Valore

(m²) mercantile (m²) €/m² arrotondato

Abitazione 150,47 1,00 150,47 565,44€ 85.100,00€ Balconi/terrazzi 17,12 0,25 4,28 565,44€ 2.400,00€ Porticato/logge 0,00 0,00 0,00 -€ -€ Cantina 2,94 0,30 0,88 565,44€ 500,00€ Soffitta 0,00 0,00 0,00 -€ -€ Totale alloggio 155,63 88.000,00€ Area scoperta 0,00 0,00 0,00 -€ -€ Autorimessa 0,00 0,00 0,00 -€ -€ Totale complessivo 155,63 Totale Valore 88.000,00€

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- eventuali spese condominiali insolute ultimo biennio.

- eventuale mancata immediata disponibilità dell’immobile alla data di aggiudicazione;

- eventuali diverse modalità fiscali tra gli acquisiti a libero mercato e gli acquisti in sede di vendita

forzata;

- mancata operatività della garanzia per vizi e mancanza di qualità in relazione alla vendita forzata;

- differenze indotte sia dalle fasi cicliche del segmento di mercato (rivalutazione/svalutazione), sia

dalle caratteristiche e dalle condizioni dell’immobile (deperimento fisico, obsolescenze funzionali

ed obsolescenze esterne) che possano intervenire tra la data della stima e la data di aggiudicazione;

- possibilità che la vendita abbia luogo mediante rilanci in sede di gara.

- potenzialità di aumento valore immobile.

si riporta la tabella riassuntiva che dal valore di stima ordinario in libero mercato porta alla definizione

del prezzo a base d’asta.

Per quanto concerne la riduzione del valore in percentuale, in particolare per mancanza della garanzia

per vizi, visto lo stato degli immobili, le riduzioni analitiche già operate, la localizzazione, un mercato

immobiliare che non recepisce immobili all’asta se non con valori inferiori a quelli di mercato, la

mancanza dell’autorimessa, si applica la seguente riduzione:

Riduzione del 20% sul valore stimato al netto delle aggiunte/detrazioni, regolarizzazione ed oneri.

Valore a base d’asta per intero lotto

€ 66.000,00


GIUDIZIO DI VENDIBILITÀ (ottima, buona, sufficiente, scarsa):

Sufficiente.

Fase 5: calcolo valore a base d'asta

Valore

Valore Complessivo di mercato 88.000,00€ oneri di regolarizzazione edilizio-urbanistica 4.000,00-€ oneri di regolarizzazione catastale 1.000,00-€ stato manutenzione ed uso (già considerati nella stima) -€ stato di possesso (nessuna situazione opponibile) -€ vincoli ed oneri giuridici non eliminabili con procedura -€ spese condominiali non pagate nell'ultimo biennio -€

-€ Totale Valore 83.000,00€ mancanza di garanzia per vizi (min 15% a 30% max) -20% 16.600,00-€ Totale Valore a base d'asta 66.400,00€ Totale Valore a base d'asta (arrotondato) 66.000,00€

Descrizione

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MOTIVAZIONI SULLA VENDIBILITÀ: (es. ubicazione, stato di manutenzione o di occupazione, diritto oggetto di esecuzione parziale come beni in quota od usufrutto/nuda proprietà, condizioni socio-ambientali o di degrado, posizione e panoramicità, ecc.): Alloggio al piano primo di buona superficie, finiture datate ed impianti da verificare, ormai prossimo

ad una ristrutturazione, non dotato di garage ma ha diritto a parti comuni per cui può parcheggiare

nella corte

FORME DI PUBBLICITÀ (forme di pubblicità in relazione al tipo di bene):

Oltre a quelle istituzionali affiggere cartello di vendita su cancello.


QUESITO 13 – VALUTAZIONE QUOTA IN CAPO AGLI ESECUTATI E

PROGETTO DIVISIONALE

CALCOLO QUOTE IN CAPO AGLI ESECUTATI

Il bene è in quota 1/1 proprietà all’esecutato

PROGETTO DIVISIONALE: NON NECESSARIO

Immobile non in quota.

VALORE INTERO LOTTO PER MESSA ALL’ASTA

€ 66.000,00

QUESITO 14 – RESIDENZA-STATO CIVILE-REGIME PATRIM.-C.C.I.A.A.

RESIDENZA

Immobile occupato dal figlio dell’esecutata.

STATO CIVILE E REGIME PATRIMONIALE

L’esecutata al momento dell’acquisto in data 09.07.1975 era sposata (matrimonio contratto nel 1962

con Formaggio Giordano - deceduto 17.12.2007) ma prima dell’entrata in vigore del nuovo diritto di

famiglia (20.09.1975) per cui l’assegnazione da cooperativa edilizia è da intendersi come bene

personale.

CERTIFICATO DELLA CAMERA DI COMMERCIO

Il debitore non è una società per cui non è stato acquisito il relativo certificato.

INFORMAZIONI E NOTIZIE VARIE DA SEGNALARE

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Informazioni che il C.T.U. ritiene importanti e aggiuntive da segnalare:

Si segnala che l’esecutata (vedova) al momento dell’acquisto in data 09.07.1975 era sposata

(matrimonio contratto nel 1962 e marito deceduto 17.12.2007) ma prima dell’entrata in vigore del

nuovo diritto di famiglia (20.09.1975) per cui l’assegnazione da cooperativa edilizia è da intendersi

come bene personale.


OSSERVAZIONI DELLE PARTI

(da inserire in caso di osservazioni)

RISPOSTE ALLE OSSERVAZIONI DELLE PARTI

(da completare in case di osservazioni)

* * * * *

Ciò è quanto in mia fede e con serena coscienza posso affermare ad espletamento dell'incarico

ricevuto.

Il C.T.U. Geom. Giuseppe A. Zanotto

Firmato digitalmente

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TRIBUNALE DI Vicenza ESECUZIONE IMMOBILIARE N. … · ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 539/2013 GIUDICE...

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