TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE (SA) ESECUZIONI IMMOBILIARI

Relazione di Consulenza Tecnica d’Ufficio eseguita dall’arch. Biagio Andrea Barra residente in Via V. Russo n° 293, iscritto all’Albo dell’Ordine degli Architetti Paesaggisti, Pianificatori e Conservatori della provincia di Salerno al n° 1828 CAUSA : Banca della Campania S.p.A. vs Omissis Procedura Esecutiva n° 185/05 R.E

Ill.mo G.E. Maria Elena Del Forno

Tribunale Ordinario di Nocera Inferiore(SA)

1.PREMESSA La S.V.I. nominava me sottoscritto arch. Biagio Andrea Barra, con residenza in Via V.

Russo n.293, già civico 117, 84015 Nocera Superiore (SA), iscritto all’albo degli Architetti di

Salerno al n.1828, Consulente Tecnico d’Ufficio nel Procedimento Esecutivo n° 185/05 promosso

dalla Banca della Campania S.p.A. in danno della sig.ra Omissis invitandomi a comparire

all’udienza del 20/04/2009 per il giuramento di rito ed il conferimento dell’incarico che si articola

nei seguenti quesiti:

1) identificare e descrivere, con precisi dati catastali, l’immobile pignorato, verificando la

corrispondenza con i dati riportati nell’atto del pignoramento e con la superficie ivi

indicata, nonché indicando il regime patrimoniale del debitore, se coniugato;

2) descrivere l’attuale concreta destinazione dell’immobile, in particolare dicendo se

l’immobile è libero ovvero occupato, e specificando – in quest’ultimo caso – da chi, e se

occupato dal debitore, riferendo sulla consistenza del nucleo familiare medesimo;

3) verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l’esistenza della

dichiarazione di agibilità dello stesso;

4) determinare il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine della

determinazione del prezzo base di vendita, anche formando, al principale fine di

conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei

beni, lotti separati;

5) corredare la relazione – da presentare in formato informatico(e segnatamente in

formato testo o Word per Windows Microsoft, anche su supporto informatico o floppy

disk) – di un riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto,

indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati

catastali (limitati, peraltro, per i terreni alla partita, foglio, particella ed eventuali

subalterni, estensione in are e tipo di coltura, e per i fabbricati alla partita, foglio,

particella ed eventuali subalterni, numero di camere ed accessori, numero civico, piano

e numero interno);

6) estragga reperto fotografico – anche in formato digitale – dello stato dei luoghi:

Per l’espletamento del mandato la S.V.I. mi ha concesso il termine di 180 giorni dalla data del

giuramento.

2.SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI DI CONSULENZA

Dopo un accurato esame della pratica da parte del sottoscritto, il sopralluogo peritale, previo invio

di avviso alle parti tramite Raccomandata A.R., è stato effettuato il giorno 13/05/2009 come

certificato da verbale (Allegato E).

In questa occasione si è provveduto alla visione ed al rilievo dell’ immobile.

3.RISPOSTA AI QUESITI DEL MANDATO

1 identifichi e descriva, con precisi dati catastali, l’immobile pignorato, verificando la

corrispondenza con i dati riportati nell’atto del pignoramento e con la superficie ivi

indicata, nonché indicando il regime patrimoniale del debitore, se coniugato;

Gli immobili oggetto di vertenza sono ubicati alla via Lo Porto n°182 in Scafati, in zona decentrata,

consistente in un fabbricato che consta in 3 livelli fuori terra, avente struttura portante in muratura

per la parte vecchia, e in c.a. per quella più recente, la cui costruzione è stata eseguita con

Concessione n. 141 del 17.02.1986, oltre che da un appezzamento di terreno attiguo.

La consistenza catastale è definita al NCEU con i seguenti dati:

• destinazione abitativa A/3, identificato al Foglio 6, part. 457 sub 2 con R.C. pari ad €

333,11;

• destinazione descritta in corso di costruzione, piano primo, identificato al Foglio 6, part. 457

sub 3 senza R.C.;

• destinazione descritta lastrico solare, piano secondo, identificato al Foglio 6, part. 457 sub 4

senza R.C.

• inoltre appezzamento di terreno seminativo irriguo di classe 2, identificato al Foglio 6, part.

458, con superficie pari ad are 23 e ca 73, con Reddito Dominicale pari a € 77,21 e Reddito

Agrario pari a € 30,03(Allegato F).

La particella 457 confina a Nord con la Via Lo Porto, a Est con beni di Omissis (così come riferito

dalla sig.ra Omissis), a Ovest con beni di proprietà della Parrocchia di Terzigno, a Sud con la

particella 458, in cui sono allocate alcune serre a cui il terreno è vincolato con il Comune di Scafati.

Gli immobili sono di proprietà della sig.ra Omissis, nata in Omissis, coniugata in regime di

comunione di beni, con il sig. Omissis nato in Omissis come evincesi dall’estratto/riassunto dal

registro degli atti di matrimonio (Allegato G).

Entrambi risiedono in Scafati (SA) alla via Lo Porto n. 182

2 descrivere l’attuale concreta destinazione dell’immobile, in particolare dicendo se

l’immobile è libero ovvero occupato, e specificando – in quest’ultimo caso – da chi, e se

occupato dal debitore, riferendo sulla consistenza del nucleo familiare medesimo

Il fabbricato in oggetto è destinato a civile abitazione, ed attualmente è abitato dal nucleo familiare

della sig.ra Ferrante, costituito da cinque persone, comprendente il coniuge e tre figli.

Si procede alla descrizione dell’immobile, la cui completa comprensione sarà possibile acquisire

tramite la visione dei grafici e delle fotografie (Allegati C, D).

L’appartamento in trattazione si specifica in un ingresso/soggiorno (Foto 1) da cui si accede a una

camera da letto (Foto 2), da un lato, e al cucinino con l’annesso bagnetto dall’altro (Foto 3 e 4); di

fronte all’ingresso, invece, si accede alla parte di più recente costruzione, ossia quella che sarebbe

dovuta essere destinata a porticato, secondo la Concessione 141/85, e che invece è stata destinata ad

abitazione.

Essa consiste in una cucina soggiorno (Foto 5) da cui si accede al corridoio/disimpegno (Foto 7) che

porta alla zona notte della casa (ossia ove sono allocate le altre 3 camere da letto e il

bagno/lavanderia), nonché al vano scala esterno.

Si precisa che attiguamente alla cucina/soggiorno è stato ricavato un vano destinato a garage (Foto

6), al quale è possibile accedere tramite il corridoio/disimpegno.

Tutto quanto descritto ammonta a una superficie complessiva pari a mq. 151,10 e si trova in buone

condizioni sia di impianti che di intonaco, oltre ad avere una buona esposizione.

La parte preesistente, invece, accusa alcuni episodi di umidità su alcune pareti.

Il primo piano, a cui si accede tramite vano scala posizionato sulla parte Est del fabbricato (Foto

14), è allo stato grezzo, ed è il piano su cui la Concessione 141/85 prevedeva l’abitazione (Foto 15);

comprende anche due balconi, uno prospiciente la facciata Sud, l’altro aggettante sulle facciate

Nord e Ovest (Foto 19) del fabbricato.

I depositi (denominati Deposito 1 e Deposito 2 - Foto 12/13, 17/18 e 22) sono anch’essi stati

eseguiti senza permesso o concessione, e si trovano posizionati uno sull’altro, e fungono da

“raccordo” tra la vecchia costruzione e il vano scala, sul lato Est dell’immobile.

Tali depositi prospettano su uno spazio interno alla proprietà cui si accede tramite un cancello in

ferro a due ante, che fa il paio con l’altro cancello, scorrevole che è il principale ed è ubicato sul

versante opposto.

Quest’ultimo cancello prospetta su un cortile che conduce alle serre (a cui il terreno è vincolato con

il Comune di Scafati) inerenti l’attività di Vivaio del sig. Omissis, coniuge della sig.ra Omissis,

ubicate sul fondo attiguo, pari a mq. 2.373, destinato a seminativo irriguo e identificato

catastalmente con la Particella 458 (Foto 20 e 21).

3 verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l’esistenza della

dichiarazione di agibilità dello stesso;

Il fabbricato si divide in una parte più vecchia, risalente presumibilmente agli anni ’60, costituita da

due camere, un cucinino e un piccolo bagno, che dovrebbe essere l’originale costrutto rurale

annesso al terreno di proprietà; in seguito, è stata rilasciata Concessione n. 141 del 17.02.1986 così

come attestato dal Comune di Scafati (Allegato H) con cui si autorizzava alla costruzione di un

fabbricato rurale ad uso deposito e abitazione; tale Concessione permetteva la realizzazione di un

manufatto in c.a. consistente in un porticato a piano terra e un secondo piano destinato a civile

abitazione, oltre al lastrico solare di copertura, il tutto costruito in aderenza al fabbricato

preesistente.

Attualmente a piano terra l’immobile è destinato invece a civile abitazione (quindi in difformità

dalla Concessione rilasciata), mentre il secondo livello è ancora allo stato grezzo.

4 determinare il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine della

determinazione del prezzo base di vendita, anche formando, al principale fine di conseguire

una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti

separati;

La superficie dell’appartamento a piano terra va quindi calcolata dividendo la parte preesistente da

quella successiva costruita però in difformità: ossia mq. 45,50 (preesistente) e mq. 105,60

(difforme).

Inoltre si specificano le altre aree esistenti:

1. la superficie del garage (anch’esso costruito a piano terra, in difformità dalla Concessione

rilasciata), pari a mq. 26,42;

2. le superfici del Deposito 1 e Deposito 2 (così come denominate negli allegati C e D),

corrispondenti a mq. 48,38 e mq. 39.75; tali depositi, da quanto sì è potuto evincere, sono

stati costruiti abusivamente;

3. la superficie del piano primo, attualmente allo stato grezzo (che in effetti è proprio quella

oggetto di Concessione ad ospitare i vani destinati a civile abitazione), pari a mq. 140,00 a

cui vanno aggiunti i due balconi, la cui superficie complessiva consta in mq. 51,17;

4. il lastrico solare, consistente in mq. 189,71;

5. il terreno attiguo, con superficie pari a mq. 2.373 e attualmente sede dei vivai su cui si basa

l’attività lavorativa di famiglia.

Criterio di Stima

Per la stima del valore dell’immobile si è usato il criterio di stima sintetico che consiste nel

determinare il valore di mercato dell’immobile tenendo conto dei prezzi commerciali praticati in

zona per immobili aventi analoghe caratteristiche, del grado di urbanizzazione e della disponibilità

dei servizi; basato su leggi di mercato e riscontri oggettivi, è il metodo più attendibile.

Stima dei Beni

Scelto il criterio, si è provveduto ad effettuare le necessarie indagini e ricerche di mercato che

permettono di definire il valore di mercato dell’appartamento pari a € 900,00/mq

pertanto:

Appartamento:

la stima viene eseguita scorporando la parte preesistente dalla parte eseguita in difformità alla

Concessione 141/85, dalla parte ancora allo stato grezzo;

si precisa che, causa l’illegittimità della parte eseguita diversamente da quanto assentito dalla

Concessione, questa non sarà oggetto di valutazione in quanto abusiva, per cui si ottiene:

mq. 45,50 a € 600,00/mq = € 27.300,00 – parte preesistente-

mq. 105, 60 (oltre il garage e i depositi) in difformità da Concessione 141/85 –non oggetto

di stima-

mq. 152,79 (ossia 140,00 + 12,79) a € 500,00/mq = € 76.395,00 – piano primo allo stato

grezzo-

VALORE COMPLESSIVO: € 103.695,00

Precisazione: nella valutazione dell’immobile la superficie dei balconi, pari a mq. 51.17 è stata

computata, in aggiunta alla superficie dell’appartamento (mq. 140.00), al 25% ovvero (mq.

51.17:4)= mq. 12.79

Terreno:

mq. 2.373 a € 15,00/mq = € 35.595,00

VALORE TERRENO: € 35.595,00

CONCLUSIONI

Ritenendo di aver bene e fedelmente assolto l’ incarico conferitogli, il sottoscritto rassegna

la presente relazione corredata dalla documentazione di seguito elencata:

ELENCO ALLEGATI:

Allegato A) STRALCIO PLANIMETRICO/PRG SCALA 1:5.000

Allegato B) STRALCIO CATASTALE SCALA 1:2.000

Allegato C) PLANIMETRIA SCALA 1: 100

Allegato D) DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA

Allegato E) VERBALE

Allegato F) DOCUMENTAZIONE CATASTALE

Allegato G): ESTRATTO/RIASS. ATTO MATRIM.

Allegato H): ATTESTAZIONI EDILIZIE COMUNE SCAFATI

Nocera Superiore, 25/06/2009

Il CTU arch. Biagio Andrea Barra

RIEPILOGO DATI ESSENZIALI DEI LOTTI

LOTTO N° 1

composto da appartamento

Ubicazione dell’immobile:

L’immobile oggetto di vertenza è ubicato alla via Lo Porto n°182 in Scafati (SA).

Tipo di proprietà:

Il bene descritto è di proprietà della sig.ra Omissis, coniugata in regime di comunione di

beni col sig. Omissis.

Breve descrizione del bene:

appartamento a piano terra formato da ingresso/soggiorno, letto, cucinino e wc, oltre che da

cucina/soggiorno, tre camere, bagno/lavanderia, corridoio/disimpegno, oltre a n° 2 depositi e

garage al piano terra;

primo piano allo stato grezzo con n° 2 balconi per una superficie netta complessiva pari a

mq. 140,00 oltre a due balconi aventi una superficie totale pari a mq. 12,79 per complessivi

mq. 152,79.

Terreno consistente in mq. 2373, destinazione uso agricolo, con serre per vivai.

Confini:

confina a Nord con la Via Lo Porto, a Est con beni di Omissis, a Ovest con beni di proprietà

della Parrocchia di Terzigno, a Sud con la particella 458, in cui sono allocate le serre a cui il

terreno è vincolato con il Comune di Scafati.

Dati catastali:

L’ immobile ha le seguenti coordinate catastali:

Appartamento:

• destinazione abitativa A/3, identificato al Foglio 6, part. 457 sub 2 con R.C. pari ad €

333,11;

• destinazione descritta in corso di costruzione, piano primo, identificato al Foglio 6, part. 457

sub 3 senza R.C.;

• destinazione descritta lastrico solare, piano secondo, identificato al Foglio 6, part. 457 sub 4

senza R.C.

inoltre appezzamento di terreno seminativo irriguo di classe 2, identificato al Foglio 6, part.

458, con superficie pari ad are 23 e ca 73, con Reddito Dominicale pari a € 77,21 e Reddito

Agrario pari a € 30,03

Legittimità urbanistica:

Parte degli immobili in argomento sono stati realizzati in difformità dalla Concessione

141/85 rilasciata dal Comune di Scafati il 17.02.1986.

Valore complessivo assegnato ai beni:

VALORE : € 92.709,00

LOTTO N° 2

composto da appezzamento di terreno

Ubicazione dell’immobile:

L’immobile oggetto di vertenza è ubicato alla via Lo Porto n°182 in Scafati (SA).

Tipo di proprietà:

Il bene descritto è di proprietà della sig.ra Omissis, coniugata in regime di comunione di

beni col sig. Omissis.

Breve descrizione del bene:

Terreno consistente in mq. 2.373, destinazione uso agricolo, in cui sono allocate le serre a

cui il terreno è vincolato con il Comune di Scafati..

Confini:

confina a Nord con la particella 457, a Est con beni di Omissis, a Ovest con beni di proprietà

della Parrocchia di Terzigno, a Sud con la particella 98,.

Dati catastali:

L’ immobile ha le seguenti coordinate catastali:

appezzamento di terreno seminativo irriguo di classe 2, identificato al Foglio 6, part. 458,

con superficie pari ad are 23 e ca 73, con Reddito Dominicale pari a € 77,21 e Reddito

Agrario pari a € 30,03

Legittimità urbanistica:

Sull’ immobile in argomento non sono stati realizzati abusi e non vi sono procedimenti di

condono in corso.

Valore complessivo assegnato ai beni:

VALORE : € 35.595,00

il CTU arch. Biagio Andrea Barra

Nocera Superiore, 25/06//2009

Foto 1 Vista ingresso/soggiorno

Foto 2 Camera letto 1

Foto 3 Cucinino

Foto 4 Vista wc

Foto 5 Cucina/soggiorno

Foto 6 Garage

Foto 7 Corridoio/disimpegno con veduta ingresso vano scala

Foto 8 Camera letto 2

Foto 9 Bagno/lavanderia

Foto 10 Camera letto 3

Foto 11 camera letto 4

Foto 12 Ingresso deposito 1

Foto 13 Veduta deposito 1

Foto 14 Vano scala con ingresso al corridoio/disimp.

Foto 15 Piano primo allo stato grezzo

Foto 16 Lastrico solare e torrino vano scale

Foto 17 Veduta deposito 2 dal vano scala

Foto 18 Deposito 2

Foto 19 Facciate Nord e Ovest

Foto 20 Vista serre e terreno (Part. 458)

Foto 21 Cortile prospiciente le serre e il fabbricato

Foto 22 vista della facciata Nord e depositi 1-2