TRIBUNALE DI CROTONEdocpubblicita.s3.amazonaws.com/201/423211/745066_perizia.pdf · Ctu Arch....

ORIGINALE

TRIBUNALE DI CROTONE Sezione Esecuzioni Immobiliari

ESECUZIONE FORZATA

Promossa da:

BANCO DI NAPOLI SPA Avv. MANCUSO Carlo, Via Firenze n°14 - Crotone

N.Gen.Rep. 0000128/15

Giudice Dr. Emmanuele AGOSTINI

ELABORATO PERITALE N°3 LOTTI

Tecnico incaricato: arch. Francesco Livadoti Iscritto all’Albo della Provincia di Crotone al n°317 Iscritto all’Albo del Tribunale di Crotone R.Es.I. n°39

C.F. LVD FNC 80T11 D122Z – P.IVA 02997950791 cell. 328/6180836 – tel/fax 0962/1922588

con studio in Crotone (Kr) – Via A. Manzoni n°9/A

e.mail [email protected] P.E.C. [email protected]

Crotone li 17/05/2016 il C.t.u. arch. Francesco Livadoti


ESECUZIONE FORZATA

Promossa da:


N.Gen.Rep. 000128/15

Giudice Dr. Emmanuele AGOSTINI Ctu Arch. Francesco LIVADOTI

INDICE FORMAZIONE E VALUTAZIONE DEI LOTTI DI VENDITA

LOTTO 01: (piena proprietà di 1000/1000) - Prezzo a base d’asta: € 101.817,50

pagina 01

MAGAZZINO adibito a deposito al piano seminterrato. OCCUPATO. Composto da un unico vano adibito a deposito. Situato in zona semicentrale nel Comune di CIRO' MARINA, via "Sottopalazzo". Il fabbricato è stato costruito a seguito di concessione edilizia n° 17/85 del 17/06/1985 e successive varianti. Non sono stati rinvenuti i certificati di agibilità, impianti e APE. Censito nel Catasto Fabbricati al: Foglio 27 – Particella 973 - sub. 35. Valore stimato dell' immobile € 121.550,00.


pagina 11

MAGAZZINO adibito a negozio al piano terra. OCCUPATO. Composto da un vano centrale adibito a negozio e da altre stanze adibite ad uffici. Situato in zona semicentrale nel Comune di CIRO' MARINA, via "Roma". Il fabbricato è stato costruito a seguito di concessione edilizia n° 17/85 del 17/06/1985 e successive varianti. Non sono stati rinvenuti i certificati di agibilità, impianti e APE. Censito nel Catasto Fabbricati al: Foglio 27 – Particella 973 - sub. 6. Valore stimato dell' immobile € 288.800,00.


pagina 20

FONDO DI TERRENO AGRICOLO uliveto e vigneto. LIBERO. Composto da particelle contigue, non recintate, raggiungibili da strade interpoderali. Situato in zona periferica nel Comune di CIRO' MARINA, alla "località Carcarelle". Censito nel Catasto Fabbricati al: Foglio 27 – Particelle 3 e 25. Valore stimato dell' immobile € 50.032,44.

Totale Valore stimato degli immobili pignorati: € 460.382,44

Totale Valore del compendio immobiliare a base d’asta: € 379.725,07

pagina 28 INTEGRAZIONE DOCUMENTAZIONE AMMINISTRATIVA MANCANTE

MAGAZZINO adibito a deposito Comune di CIRO' MARINA - via "Sottopalazzo"

LOTTO 01 pagina 01 Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di MAGAZZINO adibito a deposito posto al piano seminterrato - OCCUPATO. Composto da un unico vano adibito a deposito. Situato in zona semicentrale nel Comune di CIRO' MARINA, via "Sottopalazzo". Il fabbricato è stato costruito a seguito di concessione edilizia n° 17/85 del 17/06/1985 e successive varianti. Non sono stati rinvenuti i certificati di agibilità, impianti e APE. Identificato nel Catasto Fabbricati al: Foglio 27 – Particella 973 - sub. 35. ***Valore stimato del compendio € 121.550,00 *** Prezzo a base d’asta: € 101.817,50 ***

FOTO 1 - Esterno: vista del fabbricato. Accesso al piano seminterrato.

FOTO 2 - Interno: Vista dei locali interni al magazzino.

MAGAZZINO adibito a negozio Comune di CIRO' MARINA - via "ROMA"

LOTTO 02 pagina 11 Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di MAGAZZINO adibito a Negozio posto al piano terra - OCCUPATO. Composto da un vano centrale più grande utilizzato per l'esposizione di mobili, e altre piccole stanze, tra cui quelle adibiti ad uffici. Situato in zona semicentrale nel Comune di CIRO' MARINA, via "Roma". Il fabbricato è stato costruito a seguito di concessione edilizia n° 17/85 del 17/06/1985 e successive varianti. Non sono stati rinvenuti i certificati di agibilità, impianti e APE. Identificato nel Catasto Fabbricati al: Foglio 27 – Particella 973 - sub. 6. ***Valore stimato del compendio € 288.800,00 *** Prezzo a base d’asta: € 235.380,00 ***

FOTO 1 - Esterno: vista del fabbricato. Accesso al negozio al piano terra.

FOTO 2 - Interno: Vista dei locali interni al magazzino.

FONDO DI TERRENO AGRICOLO Comune di CIRO' MARINA - via "Sottopalazzo"

LOTTO 03 pagina 20 Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di FONDO DI TERRENO AGRICOLO. adibito a Uliveto e Agrumeto - LIBERO. Situato in zona periferica nel Comune di CIRO' MARINA, "località Carcarelle". Identificato nel Catasto Fabbricati al: Foglio 24 – Particelle 3 e 25.

***Valore stimato del compendio € 50.032,44 *** Prezzo a base d’asta: € 42.527,57 ***

FOTO 1 - Esterno: vista del fondo agricolo.

FOTO 2 - Interno: Vista delle particelle che formano il fondo agricolo.

Esecuzione Forzata N.000128/15 promossa da: BANCO DI NAPOLI SPA

Giudice Dr. Emmanuele AGOSTINI Curatore/Custode: Avv. Gaia FICO Perito: Arch. Francesco Livadoti

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. Beni in Ciro' Marina (Crotone) Via SOTTOPALAZZO snc

Lotto 001 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di MAGAZZINO uso deposito

sito in Ciro' Marina, alla Via Roma snc, posto al piano seminterrato, sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 187,00. (allegato n°1 visura storica fabbricati)

Identificato al catasto fabbricati foglio 27 particella 973 sub. 35, categoria C/6, classe U, superficie catastale mq

187,00, composto da vani mq 180, posto al piano s1, - rendita: euro 278,89, intestata a FRAM S.R.L. UNIPERSONALE con sede in Lamezia Terme.

Rilievo fotografico realizzato durante il sopralluogo del 15/03/2016

Composto da: un unico vano adibito a magazzino e deposito. Non vi sono finiture di

particolare pregio, è dotato di impianti elettrico e idrico, di pavimento in piastrelle, tinteggiato pareti e soffitto, l'ingresso avviene dalla porta in ferro posta nel corridoio condominiale. (allegato n°2 Estratto di mappa)

Coerenze: A Nord confina con terrapieno lato strada via Roma, a Sud confina con corridoio condominiale e con altro immobile sub 36, ad Est con altro immobile sub. 38, ad Ovest con terrapieno lato traversa Via Roma. (allegato n°3 Elaborato planimetrico + planimetria catastale)

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2. DESCRIZIONE SOMMARIA: (allegato n°4 Rilievo fotografico + planimetria attuale) Il fabbricato che include gli immobili in oggetto è situato all'interno del Centro abitato di Cirò

Marina, distante circa 500 mt sia dal lungomare che dalla nota Piazza centrale. L'edificio, è posto ad angolo tra due strade Comunali, Via Roma e Via Sottopalazzo, e si presenta in discreto stato di conservazione e di manutenzione. L'immobile in oggetto, è un magazzino posto al piano SEMITERRATO, ubicato appunto alla Via Sottopalazzo raggiungibile direttamente dall'arteria principale, ovvero dalla Via Roma. Come già detto, si tratta di un magazzino, composta da un unico vano, al quale si accede dal corridoio condominiale, dall’ingresso comune al piano seminterrato.

Inquadramento cartografico. Localizzazione dell’immobile dall’alto. Fonte googlemaps Il fabbricato è composto complessivamente da quattro piani fuori terra.

Al piano seminterrato è situato l'immobile di proprietà del debitore, mentre ai piani superiori, non oggetto di pignoramento sono presenti abitazioni adibiti a civile abitazione.

Caratteristiche zona: semicentrale residenziale (normale) a traffico locale con parcheggi buoni.

Servizi della zona: Farmacia, municipio, negozi al dettaglio, Ospedale e clinica privata, Supermercato, Bar e Pizzerie, Verde attrezzato.

la zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria

Caratteristiche zone limitrofe: Residenziali. I principali centri limitrofi sono: Crotone - Cirò – Strongoli Marina. Le attrazioni paesaggistiche presenti sono: Litoraneo e Colline adibite ad uliveti; Le attrazioni storiche presenti sono: Castelli e Centri storici.

Collegamenti pubblici (km): Linea urbana ed interurbana autobus, strada statale 106, ferrovia, Porto, Aeroporto “S.Anna” di Isola C.R.



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Inquadramento cartografico. Localizzazione dell’immobile dall’alto. Fonte googlemaps 3. STATO DI POSSESSO: (allegato n° 5 Verbale di sopralluogo) Occupato da: Soc. FRAM SRL, in qualità di proprietario del bene.

Al momento del sopralluogo, svolto in data 10/03/2016, congiuntamente al custode giudiziario già nominato nella persona dell'Avv. Gaia FICO, si è svolto il primo sopralluogo, alla presenza del Sig. MAZZEI Salvatore, fratello del Sig. MAZZEI Francesco Amministratore Unico della società "FRAM SRL UNIPERSONALE", riconosciuto a mezzo di documento carta d’identità n° AS2847241 rilasciata dal Comune di Cirò Marina, in corso di validità.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: (allegato in atti: certificazione notarile ventennale) 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 4.2.1. Iscrizioni: Iscrizione legale (Attiva) derivante da norma art.77 DPR 29/09/1973 n.602 a

favore di E.TR. UFFICIO PROVINCIALE DI CROTONE, contro SCARAMUZZINO Luigi, a firma di Tribunale di Crotone in data 26/04/2007 ai nn. rep. n° 6900/133 iscritto a C.RR.II. di Crotone in data 23/05/2007 ai nn. RG 3049 - RP 773. Importo ipoteca: euro 172.901,96 - Importo capitale: euro 86.450,98 Nota: Dalla lettura degli atti di causa, si evince che ad essere gravati dall'IPOTECA LEGALE risultano tra gli altri immobili, quelli oggetto del presente lotto di vendita, identificato nel N.C.T. del Comune di Cirò Marina al foglio 24, particelle 3, e 25, per la quota di 1000/1000 di proprietà della soc. FRAM SRL UNIPERSONALE, per la quota di 1000/1000.

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Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da decreto ingiuntivo a favore diBANCO DI NAPOLI SPA, contro FRAM SRL UNIPERSONALE, a firma di Notaio CAPOCASALE Giulio in data 15/09/2008 ai nn. rep. n° 77392/25215 iscritto a C.RR.II. di Crotone in data 19/09/2008 ai nn. RG 3049 - RP 773 Importo ipoteca: euro 608.000,00 - Importo capitale: euro 304.000,00 Nota: Dalla lettura degli atti di causa, si evince che ad essere gravati dall'IPOTECA VOLONTARIA risultano tra gli altri immobili, quelli oggetto del presente lotto di vendita, identificato nel N.C.T. del Comune di Cirò Marina al foglio 24, particelle 3, e 25, per la quota di 1000/1000 di proprietà della soc. FRAM SRL UNIPERSONALE, per la quota di 1000/1000.

4.2.2. Pignoramenti: (allegato n° 6 Nota di trascrizione) Pignoramento derivante da Verbale di Pignoramento immobili a favore di

BANCO DI NAPOLI contro FRAM SRL, UNIPERSONALE p.iva 02897620791,, a firma di Tribunale di Crotone in data 25/11/2015 ai nn. Rep. n° 875, trascritto alla C.RR.II. di Crotone in data 17/12/2015 ai nn. RG 6345 - RP 5197. Nota: Dalla lettura della presente nota, si evince che ad essere gravati dal pignoramento risultano tra gli altri immobili, quello oggetto del presente lotto di vendita, identificati nel N.C.E.U. del Comune di Cirò Marina al foglio 27, particella 973, sub. 35, per la quota di 1000/1000 di proprietà della soc. FRAM SRL UNIPERSONALE per la quota di 1000/1000.

4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna 4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale 4.3.1. Conformità urbanistico edilizia: Nessuna difformità riscontrata.

4.3.2. Conformità catastale: Nessuna difformità riscontrata.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: € 0,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora

scadute al momento della perizia: € 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: € 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1 Attuali proprietari: (allegato n° 7 visura CCIAA) FRAM SRL UNIPERSONALE p.iva 02897620791

proprietario dal 15/09/2008 ad oggi, in forza di atto di compravendita a firma di Notaio CAPOCASALE Giulio in data 15/09/2008 ai nn. Rep. n° 77391/25214, registrato all’ U.RR.II. di Cirò Marina in data 18/09/2008 ai nn. 3707, trascritto alla C.RR.II. di Catanzaro in data 19/09/2008 ai nn. RG 5447 - RP 4101. (allegato n° 8 atto notarile) Nota: Dalla lettura del presente atto si evince che la soc. FRAM SRL, ha acquistato dalla Sig.ra BOSSIO Maria Teresa " un vano al piano seminterrato della superficie di circa mq 180, sito in Cirò Marina alla via Sottopalazzo - angolo Via Roma [...] riportata nel catasto fabbricati, al foglio 27, particella 973, sub. 35.

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BOSSIO Maria Teresa, nata a Stoccarda (Germania) il 15/05/1972 proprietaria dal 27/06/2008 al 15/09/2008 in forza di atto di divisione a firma di Notaio CAPOCASALE Giulio in data 04/07/2008 ai nn. Rep. n° 77120/25034, registrato all’ U.RR.II. di Crotone in data 11/07/2008 ai nn. 2819 trascritto alla C.RR.II. di Crotone in data 14/07/2008 ai nn. RG 4252 - RP 3119. (allegato n° 9 atto notarile). Nota: Dalla lettura del presente atto di divisione si evince che alla Sig.ra BOSSIO Maria Teresa viene attribuita la quota de "l'intero vano al piano seminterrato della superficie di circa mq 180, sito in Cirò Marina alla via Sottopalazzo - angolo Via Roma [...] riportata nel catasto fabbricati, al foglio 27, particella 973, sub. 35.

SWIERCZYNA CHRISTINA MAGDALENE, nata a Konigshutte (polonia) il 26/08/62

SCARAMUZZINO Luigi, nato a Umbriatico il 02/11/1954 OLIVERIO Giuseppe, nato a Cirò il 03/06/1972 PERFETTI Luigi Nicodemo, nato a Cirò Marina il 15/09/1954 MASOTTA Tommaso, nato a San Lorenzello il 22/11/1954 BOSSIO Maria Teresa, nata a Stoccarda (Germania) il 15/05/1972 comproprietari dal 19/01/2007 al 27/06/2008 in forza di atto di divisione a firma di Notaio CAPOCASALE Giulio in data 19/01/2007 ai nn. Rep. n° 74445/23401, registrato all’ U.RR.II. di Crotone in data 30/01/2007 ai nn. 332, trascritto alla C.RR.II. di Crotone in data 30/01/2007 ai nn. RG 646 - RP 482. (allegato n° 10 atto notarile). Nota: Dalla lettura del presente atto di compravendita si evince che la Sig.ra BOSSIO Maria Teresa, insieme ad altri soggetti acquistano, dal Sig. SAPORITO Mario, nella sua qualità di commissario liquidatore del concordato preventivo di PORTI DIEGO, " un ampio vano al piano seminterrato, suddiviso in più ambienti della supercie di circa mq 660, sito in Cirò Marina alla via Sottopalazzo - angolo Via Roma [...] riportato nel catasto fabbricati, al foglio 27, particella 973, sub. 35,36,37,38,39,40 e 41.

PORTI Diego, nato a Cirò Marina il 18/09/1922

proprietario dal 15/02/1956 al 19/01/2007 (ante ventennio) in forza di atto di divisione a firma di Notaio BELCASTRO Luigi in data 15/02/1956 ai nn. Rep. n° 4302/3134, registrato all’ U.RR.II. di Cirò in data 23/02/1956 ai nn. 325 trascritto alla C.RR.II. di Catanzaro in data 02/07/1956 ai nn. RG 8077 - RP 7584. (allegato n° 11 atto notarile). Nota: Dalla lettura del presente atto di divisione si evince che al Sig. PORTI DIEGO, è stato assegnato , " parte di agrumeto in Cirò Marina di mq 3989 riportato nel catasto terreni, al foglio 27, particella 17, oltre ad altri immobili. In seguito, al di sopra del predetto fondo di terreno è stato poi realizzato il fabbricato che ospita gli immobili oggi oggetto di pignoramento.

7. PRATICHE EDILIZIE: (allegato n° 12 istanza Comune di Cirò Marina). P.E. n. 17/85 + VARIANTE N° 38/87. (allegato n° 12 copia Variante n°38/87 ).

Concessione Edilizia rilasciata in data 17/06/1985. Nota: Ad oggi, nessuna certificazione e/o copia di atti è stata rilasciata dal Comune di Cirò Marina.

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Il sottoscritto CTU, con istanza al Comune di Cirò Marina, del 03/03/2016 prot. n° 3285, richiedeva la documentazione relativa al fabbricato in oggetto, circa la presenza o meno di titolo abilitativo o certificato di agibilità. Dalle ricerche svolte è stata riscontrata la presenza della concessione per eseguire attività edilizia o di trasformazione urbanistica. Inoltre, relativamente all'immobile in oggetto, non sono state rinvenute sanatorie, pratiche DIA - SCIA e nessuna pratica edilizia circa l'agibilità dei locali, cosi come nessun'altra documentazione è stata riscontrata circa l'adozione di provvedimenti sanzionatori. Dall'esame della documentazione acquisita dal sottoscritto, si evince che il piano seminterrato e dunque l'immobile in oggetto ivi posto, è stato realizzato a seguito di rilascio della concessione edilizia n°17 del 16/06/1985 e successiva variante n°38 del 05/06/1987.

Descrizione MAGAZZINO deposito di cui al punto A

Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di MAGAZZINO uso deposito sito in Ciro' Marina, alla Via Roma snc, posto al piano seminterrato, sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 187,00. (allegato n°1 visura storica fabbricati) Identificato al catasto fabbricati foglio 27 particella 973 sub. 35, categoria C/6, classe U, superficie catastale mq 187,00, composto da vani mq 180, posto al piano s1, - rendita: euro 278,89, intestata a FRAM S.R.L. UNIPERSONALE con sede in Lamezia Terme. L'edificio è stato costruito presumibilmente a ridosso dei primi anni del 1960, e non risulta ristrutturato di recente. L'unità immobiliare è identificata alla Via SOTTOPALAZZO senza numero civico, l’unità immobiliare ha un'altezza interna di circa mt 2,90. Destinazione urbanistica: Nello strumento Urbanistico P.A.U. vigente: in forza di delibera del Consiglio Comunale n°28/05 - Deposito e pubblicazione PAU 09/01/06 - Parere ex legge 64/74 - art. 13 N° 88/94 del 26/04/06 - Parere di conformità Ass. Reg. Urbanistica N° 2151 del 19.09.06. L'immobile è identificato nella zona B3 - sub.4 Norme tecniche ed indici: Il sottoambito B3 è di caratteristiche simili al B2 ma si rileva una minore densità territoriale in quanto sono presenti molteplici lotti ancora inedificati. La densità fondiaria è comunque generalmente alta e la tipologia edilizia utilizzata è l’edificio multipiano con struttura portante in cemento armato. La sottozona B3 corrisponde al naturale ampliamento del centro abitato secondo localizzazioni spontanee che spesso sono mal collegate con la viabilità urbana. Il P.A.U. traccia linfrastruttura viaria e il recupero urbano dei contesti in fase di completamento. Il sottoambito B3 viene suddivisa nei sub 1 - 2 - 3 - 4 - 5 - 6, con i seguenti indici urbanistici: a) - IF = indice fabbric. Fond. 4.50 mc/mq b) - H = altezza max 15.00 m c) - N = numero dei piani 4 d) - P = sup. di parcheggio 1 mc/100mc + 1 mq/20 mc

Destinazione Parametro Valore reale/potenziale Coefficiente Valore

equivalente Magazzino - DEPOSITO Sup. reale lorda 187,00 1,00 187,00

Sup. reale lorda 187,00 187,00

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Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Strutture verticali: materiale: Misto muratura e cemento armato, condizioni: buone. Travi: materiale: cemento armato, condizioni: buone. Solai: tipologia: solaio misto con travetti prefabbricati precompressi e

completamento in opera, condizioni: buone. Copertura: tipologia: a falde, materiale: c.a., condizioni: buone. Scale: tipologia: a rampe parallele, materiale: c.a., ubicazione: interna a vano

scale, condizioni: buone. Balconi: non presenti


Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni: non presenti Infissi interni: non presenti Manto di copertura: solaio piano terra. Pareti esterne: materiale: muratura di mattoni pietrame, rivestimento: intonaco di

cemento, condizioni: buone. Pavim. Interna: materiale: piastrelle di ceramica smaltata, condizioni: buone. Rivestimento: non pesente Portone di ingresso: tipologia: saracinesca, materiale: lamiera, accessori: senza maniglione

antipanico, condizioni: buone. Scale: vano scale.


Impianti: Antenna collettiva: non presente. Antifurto: non presente. Antincendio: non presente. Ascensore: non presente. Citofonico: non presente. Condizionamento: non presente.



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Gas: non presente. Diffusione: non presente. Elettrico: tipologia: sottotraccia, tensione: 220V. Energia solare: non presente. Fognatura: tipologia: mista, recapito: collettore o rete comunale, condizioni:

buone. Idrico: tipologia: sottotraccia, alimentazione: diretta da rete comunale, rete di

distribuzione: non rilevato, condizioni: buone. Telefonico: non presente. Termico: non presente.. Ventilazione: non presente. . 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1. Criterio di Stima Per quanto concerne il criterio di stima adottato, si è tenuto conto principalmente dei

principi logici e metodologici che regolano e consentono la motivata, oggettiva e generalmente valida formulazione del giudizio di stima del più probabile valore di mercato dei beni economici, espresso in moneta, sulla base di dati economici e tecnici relativi sia all’oggetto della stima che ai beni che con esso hanno rapporti. Il metodo con cui verrà effettuata la stima è quello comparativo, che consiste nello stabilire una relazione analogica tra i valori dei beni noti e le loro caratteristiche con l’oggetto della stima. Sulla base delle considerazioni di cui sopra, della puntuale indagine di mercato condotta nella stessa zona, per fabbricati adibiti ad abitazione, presenti numerosi nella zona Centrale del Comune di Cirò Marina , per immobili con caratteristiche simili a quelle dei beni oggetto della presente stima, sulla scorta dei numerosi dati forniti dalle contrattazioni di compravendita, elementi tutti necessari, per la stima del valore dei beni; tenuto conto che si tratta di un immobile adibito ad uso residenziale, in buono stato d'uso, di conservazione e manutenzione. Tenuto conto, ancora, dei vari aspetti che influenzano il mercato, quale: le caratteristiche estrinseche della zona (posizione, sviluppo commerciale, sevizi della zona), le caratteristiche ambientali (accessibilità, orientamento, luminosità, salubrità della zona), le caratteristiche tipologiche, lo stato di conservazione, la vetustà fisica, l'eventuale necessità di adeguamento normativo degli impianti. Tenuto conto, inoltre, delle finiture con caratteristiche medie, per gli interni dei locali, ritenuto di non discostandosi dalla realtà, tenuto conto anche delle quotazioni immobiliari della banca dati dell'O.M.I., dell'Agenzia del Territorio della Provincia di Crotone per il Comune di Cirò Marina "che non possono intendersi sostitutivi della stima", ma soltanto di ausilio alla stessa, riferiti all'ordinarietà degli immobili ed, in particolare, allo stato conservativo prevalente nella zona omogenea, si è stabilito il più probabile valore venale per ogni mq di superficie lorda commerciale, e cioè euro/mq 650,00. (allegato n° 13 Scheda OMI).

8.2. Fonti di informazione Uffici pubblici: Catasto di Crotone, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Crotone e

Catanzaro, ufficio tecnico di Cirò Marina, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Crotone e Cirò Marina, Ufficio Anagrafe di Cirò e Cirò Marina. - Ufficio Stato civile di Cirò e Cirò Marina, Archivio Notarile di Catanzaro. Siti web: www.stimabeni.it, www.Agenziadelterritorio.it, www.Autoritalavoripubblici.it, www.Borsaimmobiliare.com. Riviste: consulente immobiliare (il sole 24 ore) quotazioni semestrali.



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8.3. Valutazione corpi A. MAGAZZINO deposito (foglio 27, particella 973, sub.35) Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1

Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Destinazione Superficie

equivalente Valore unitario valore complessivo

Magazzino - DEPOSITO 187,00 € 650,00 € 121.550,00

- Valore corpo: € 121.550,00 - Valore accessori: € 0,00 - Valore complessivo intero: € 121.550,00 - Valore complessivo diritto e quota: € 121.550,00 Riepilogo: ID Immobile Superficie

lorda Valore intero medio

ponderale Valore diritto e quota

A MAGAZZINO

uso deposito 187 € 121.550,00 € 121.550,00

8.4. Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15%

per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: € 18.232,50

Riduzione monetaria: Assenza dell'Attestato di prestazione Energetica A.P.E., ai sensi della L. 63/2013 ex DLgs 192/2005 e s.m.i. e dei Certificati di conformità degli impianti elettrici ex L. 46/90, idrico e altri € 1.000,00

Riduzione monetaria: Assenza del Certificato di agibilità € 500,00

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 0,00

Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno

Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna

8.5. Prezzo base d'asta del lotto Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in

cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico dell'acquirente: € 101.817,50

Relazione lotto 001 creata in data 07/05/2016 Codice documento: E042-15-000128-001



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. Beni in Ciro' Marina (Crotone) Via ROMA, n°325, n° 327 e n° 329

Lotto 002 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di MAGAZZINO negozio

sito in Ciro' Marina alla Via Roma n° 325-327-329, posto al piano terra sviluppa una superficie lorda commerciale complessiva di circa mq 312,00. (allegato n° 14 visura storica fabbricati).

Identificato al catasto fabbricati foglio 27 particella 973 sub. 6, categoria C/1, classe 1, superficie catastale mq

312,00, composto da vani mq 300, posto al piano T, - rendita: euro 2.463,50, intestata a FRAM S.R.L. UNIPERSONALE con sede in Lamezia Terme.


Composto da: Un vano più grande adibito a negozio, ed altri vani più piccoli adibiti ad esposizione, deposito ed uffici. Non vi sono finiture di particolare pregio, ma comunque risulta finito e completo di impianti elettrico e idrico, di pavimento in piastrelle, di tinteggiatura sulle pareti e sul soffitto. L'ingresso avviene dalla strada principale Via Roma, attraverso porte in alluminio e vetro. (allegato n°15 Estratto di mappa)

Coerenze: A Nord confina con la strada Comunale via Roma, a Sud confina con vano scala condominiale, ad Est con altro immobile sub. 5, ad Ovest con cortile interno lato traversa Via Roma. (allegato n° 16 Elaborato planimetrico + planimetria catastale)

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2. DESCRIZIONE SOMMARIA: (allegato n° 17 Rilievo fotografico + planimetria attuale) Il fabbricato che include gli immobili in oggetto è situato all'interno del Centro abitato di Cirò

Marina, distante circa 500 mt sia dal lungomare che dalla nota Piazza centrale. L'edificio, è posto ad angolo tra due strade Comunali, Via Roma e Via Sottopalazzo, e si presenta in discreto stato di conservazione e di manutenzione. L'immobile in oggetto, è un magazzino posto al piano TERRA, ubicato appunto alla Via ROMA, ovvero dall'arteria principale. Come già detto, si tratta di un magazzino, composta da un unico vano, al quale si accede dal corridoio condominiale, dall’ingresso comune al piano seminterrato.

Inquadramento cartografico. Localizzazione dell’immobile dall’alto. Fonte googlemaps Il fabbricato è composto complessivamente da quattro piani fuori terra.

Al piano TERRA è situato l'immobile di proprietà del debitore, mentre ai piani superiori, non oggetto di pignoramento sono presenti abitazioni adibiti a civile abitazione.

Caratteristiche zona: semicentrale residenziale (normale) a traffico locale con

parcheggi buoni.

Servizi della zona: Farmacia, municipio, negozi al dettaglio, Ospedale e clinica privata, Supermercato, Bar e Pizzerie, Verde attrezzato.

la zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria

Caratteristiche zone limitrofe: Residenziali. I principali centri limitrofi sono: Crotone - Cirò – Strongoli Marina. Le attrazioni paesaggistiche presenti sono: Litoraneo e Colline adibite ad uliveti; Le attrazioni storiche presenti sono: Castelli e Centri storici.

Collegamenti pubblici (km): Linea urbana ed interurbana autobus, strada statale 106, ferrovia, Porto, Aeroporto “S.Anna” di Isola C.R.



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3. STATO DI POSSESSO: (allegato n° 5 Verbale di sopralluogo) Occupato da: Soc. FRAM SRL, in qualità di proprietario del bene.

Al momento del sopralluogo, svolto in data 10/03/2016, congiuntamente al custode giudiziario già nominato nella persona dell'Avv. Gaia FICO, si è svolto il primo sopralluogo, alla presenza del Sig. MAZZEI Salvatore, fratello del Sig. MAZZEI Francesco Amministratore Unico della società "FRAM SRL UNIPERSONALE", riconosciuto a mezzo di documento, carta d’identità n° AS2847241 rilasciata dal Comune di Cirò Marina, in corso di validità.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: (allegato in atti: certificazione notarile ventennale) 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna 4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 4.2.1. Iscrizioni: Iscrizione legale (Attiva) derivante da norma art.77 DPR 29/09/1973 n.602 a

favore di E.TR. UFFICIO PROVINCIALE DI CROTONE, contro SCARAMUZZINO Luigi, a firma di Tribunale di Crotone in data 26/04/2007 ai nn. rep. n° 6900/133 iscritto a C.RR.II. di Crotone in data 23/05/2007 ai nn. RG 3049 - RP 773. Importo ipoteca: euro 172.901,96 - Importo capitale: euro 86.450,98 Nota: Dalla lettura degli atti di causa, si evince che ad essere gravati dall'IPOTECA LEGALE risultano tra gli altri immobili, quelli oggetto del presente lotto di vendita, identificato nel N.C.T. del Comune di Cirò Marina al foglio 24, particelle 3, e 25, per la quota di 1000/1000 di proprietà della soc. FRAM SRL UNIPERSONALE, per la quota di 1000/1000.

Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da decreto ingiuntivo a favore diBANCO DI NAPOLI SPA, contro FRAM SRL UNIPERSONALE, a firma di Notaio CAPOCASALE Giulio in data 15/09/2008 ai nn. rep. n° 77392/25215 iscritto a C.RR.II. di Crotone in data 19/09/2008 ai nn. RG 3049 - RP 773 Importo ipoteca: euro 608.000,00 - Importo capitale: euro 304.000,00 Nota: Dalla lettura degli atti di causa, si evince che ad essere gravati dall'IPOTECA VOLONTARIA risultano tra gli altri immobili, quelli oggetto del presente lotto di vendita, identificato nel N.C.T. del Comune di Cirò Marina al foglio 24, particelle 3, e 25, per la quota di 1000/1000 di proprietà della soc. FRAM SRL UNIPERSONALE, per la quota di 1000/1000.

4.2.2. Pignoramenti: (allegato n° 6 Nota di trascrizione) Pignoramento derivante da Verbale di Pignoramento immobili a favore di

BANCO DI NAPOLI contro FRAM SRL, UNIPERSONALE p.iva 02897620791,, a firma di Tribunale di Crotone in data 25/11/2015 ai nn. Rep. n° 875, trascritto alla C.RR.II. di Crotone in data 17/12/2015 ai nn. RG 6345 - RP 5197. Nota: Dalla lettura della presente nota, si evince che ad essere gravati dal pignoramento risultano tra gli altri immobili, quello oggetto del presente lotto di vendita, identificati nel N.C.E.U. del Comune di Cirò Marina al foglio 27, particella 973, sub. 35, per la quota di 1000/1000 di proprietà della soc. FRAM SRL UNIPERSONALE per la quota di 1000/1000.

4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna

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4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale 4.3.1. Conformità urbanistico edilizia: Sono state riscontrate le seguenti difformità:

- Non è stata fornita alcuna documentazione dall'Ufficio Tecnico Comunale, dietro richiesta del Ctu, relativamente agli immobili in oggetto.

- Non sono state fornite le necessarie certificazioni di conformità degli impianti. - Non è stata rinvenuta alcuna pratica amministrativa (DIA o SCIA) per lavvenuta

variazione della distribuzione interna del magazzino, rilevata durante il sopralluogo, rispetto alla planimetria catastale.

Regolarizzabili mediante: SCIA in sanatoria, per la regolarizzazione della diversa distribuzione interna dei locali. Oneri totali: circa: € 1.500,00 Redazione ed Istruzione della pratica SCIA, oneri sanzionatori e oblazione, diritti di segreteria, spese tecniche.

4.3.2. Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti difformità:

E' stata rilevata un'incongruenza della distribuzione interna dei locali, rinvenutanella realtà, rispetto alla planimetria catastale. Regolarizzabili mediante: Docfa, per variazione catastale regolarizzabili mediante DOCFA, per la variazione della distribuzione interna. Oneri totali: € 500,00 Spese per istruttoria pratica Docfa, per diritti di segreteria, Oneri amministrativi e Spese Tecniche.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: € 0,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora

scadute al momento della perizia: € 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: € 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1 Attuali proprietari: (allegato n° 7 visura CCIAA) FRAM SRL UNIPERSONALE p.iva 02897620791


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BOSSIO Maria Teresa, nata a Stoccarda il 15/05/1972 proprietario dal 10/11/2003 al 15/09/2008 (ante ventennio) in forza di atto di compravendita a firma di Notaio PROTO Riccardo in data 10/11/2003 ai nn. Rep. n° 119347/24626, registrato all’ U.RR.II. di Crotone in data 24/11/2003 ai nn. 285, trascritto alla C.RR.II. di Catanzaro in data 26/11/2003 ai nn. RG 23032 - RP 16561. (allegato n° 18 atto notarile) Nota: Dalla lettura del presente atto si evince che la Sig.ra BOSSIO Maria Teresa ha acquistato dal commissario liquidatore Avv. Mario SAPORITO, del concordato preventivo di PORTI DIEGO,"un magazzino della superficie di mq 312, sito in Cirò Marina alla Via Sotto palazzo [...] riportato nel catasto fabbricati, al foglio 27, particella 273, sub.6.

7. PRATICHE EDILIZIE: (allegato n° 12 istanza Comune di Cirò Marina). P.E. n. 17/85 + VARIANTE N° 38/87. (allegato n° 12 copia Variante n°38/87 ).

Concessione Edilizia rilasciata in data 17/06/1985. Nota: Ad oggi, nessuna certificazione e/o copia di atti è stata rilasciata dal Comune di Cirò Marina. Il sottoscritto CTU, con istanza al Comune di Cirò Marina, del 03/03/2016 prot. n° 3285, richiedeva la documentazione relativa al fabbricato in oggetto, circa la presenza o meno di titolo abilitativo o certificato di agibilità. Dalle ricerche svolte è stata riscontrata la presenza della concessione per eseguire attività edilizia o di trasformazione urbanistica. Inoltre, relativamente all'immobile in oggetto, non sono state rinvenute sanatorie, pratiche DIA - SCIA e nessuna pratica edilizia circa l'agibilità dei locali, cosi come nessun'altra documentazione è stata riscontrata circa l'adozione di provvedimenti sanzionatori. Dall'esame della documentazione acquisita dal sottoscritto, si evince che il piano seminterrato e dunque l'immobile in oggetto ivi posto, è stato realizzato a seguito di rilascio della concessione edilizia n°17 del 16/06/1985 e successiva variante n°38 del 05/06/1987.

Descrizione MAGAZZINO adibito a negozio di cui al punto A

Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di MAGAZZINO negozio sito in Ciro' Marina alla Via Roma n° 325-327-329, posto al piano terra sviluppa una superficie lorda commerciale complessiva di circa mq 312,00. (allegato n° 14 visura storica fabbricati). Identificato al catasto fabbricati foglio 27 particella 973 sub. 6, categoria C/1, classe 1, superficie catastale mq 312,00, composto da vani mq 300, posto al piano T, - rendita: euro 2.463,50, intestata a FRAM S.R.L. UNIPERSONALE con sede in Lamezia Terme. L'edificio è stato costruito presumibilmente a ridosso dei primi anni del 1960, e non risulta ristrutturato di recente. L'unità immobiliare è identificata alla Via SOTTOPALAZZO senza numero civico, l’unità immobiliare ha un'altezza interna di circa mt 2,90. Destinazione urbanistica: Nello strumento Urbanistico P.A.U. vigente: in forza di delibera del Consiglio Comunale n°28/05 - Deposito e pubblicazione PAU 09/01/06 - Parere ex legge 64/74 - art. 13 N° 88/94 del 26/04/06 - Parere di conformità Ass. Reg. Urbanistica N° 2151 del 19.09.06. L'immobile è identificato nella zona B3 - sub.4

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Norme tecniche ed indici: Il sottoambito B3 è di caratteristiche simili al B2 ma si rileva una minore densità territoriale in quanto sono presenti molteplici lotti ancora inedificati. La densità fondiaria è comunque generalmente alta e la tipologia edilizia utilizzata è l’edificio multipiano con struttura portante in cemento armato. La sottozona B3 corrisponde al naturale ampliamento del centro abitato secondo localizzazioni spontanee che spesso sono mal collegate con la viabilità urbana. Il P.A.U. traccia l’infrastruttura viaria e il recupero urbano dei contesti in fase di completamento. Il sottoambito B3 viene suddivisa nei sub 1 - 2 - 3 - 4 - 5 - 6, con i seguenti indici urbanistici: a) - IF = indice fabbric. Fond. 4.50 mc/mq - b) - H = altezza max 15.00 m c) - N = numero dei piani 4 - d) - P = sup. di parcheggio 1 mc/100mc + 1 mq/20 mc

Destinazione Parametro Valore reale/potenziale Coefficiente Valore

equivalente Magazzino: uso NEGOZIO

Sup. reale lorda 312,00 1,00 312,00

Sup. reale lorda 312,00 312,00 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Strutture verticali: materiale: telai in cemento armato, condizioni: buone. Travi: materiale: cemento armato, condizioni: buone. Solai: tipologia: solaio misto con travetti prefabbricati precompressi e

completamento in opera, condizioni: buone. Copertura: tipologia: a falde, materiale: c.a., condizioni: buone. Scale: tipologia: a rampe parallele, materiale: c.a., ubicazione: interna a vano

scale, condizioni: buone. Balconi: materiale: c.a., condizioni: buone.


Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni: tipologia: anta singola e doppia a battente, materiale: in alluminio,

condizioni: buone. Infissi interni: tipologia: a battente, materiale: legno, condizioni: buone. Manto di copertura: materiale: pannelli, condizioni: non verificate Pareti esterne: materiale: muratura di mattoni, rivestimento: intonaco di cemento,

condizioni: buone. Pavim. Interna: materiale: piastrelle di ceramica smaltata, condizioni: buone. Rivestimento: ubicazione: bagno, materiale: piastrelle di ceramica tipo monocottura,

condizioni: buone. Portone di ingresso: tipologia: doppia anta a battente, materiale: in alluminio anodizzato,

accessori: senza maniglione antipanico, condizioni: buone. Scale: posizione: vano scala.



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Impianti: Antenna collettiva: non presente. Antifurto: non presente. Antincendio: non presente. Ascensore: non presente. Citofonico: non presente. Condizionamento: tipologia: impianto esterno con motori e split a vista. Gas: non presente. Diffusione: non presente. Elettrico: tipologia: sottotraccia, tensione: 220V. Energia solare: non presente. Fognatura: tipologia: mista, recapito: collettore o rete comunale, condizioni:

buone. Idrico: tipologia: sottotraccia, alimentazione: diretta da rete comunale, rete di

distribuzione: non rilevato, condizioni: buone. Telefonico: tipologia: sottotraccia, centralino: assente, condizioni: buone. Termico: non presente. Ventilazione: non presente.


8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1. Criterio di Stima Per quanto concerne il criterio di stima adottato, si è tenuto conto principalmente dei

principi logici e metodologici che regolano e consentono la motivata, oggettiva e generalmente valida formulazione del giudizio di stima del più probabile valore di mercato dei beni economici, espresso in moneta, sulla base di dati economici e tecnici relativi sia all’oggetto della stima che ai beni che con esso hanno rapporti.



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Il metodo con cui verrà effettuata la stima è quello comparativo, che consiste nello stabilire una relazione analogica tra i valori dei beni noti e le loro caratteristiche con l’oggetto della stima. Sulla base delle considerazioni di cui sopra, della puntuale indagine di mercato condotta nella stessa zona, per fabbricati adibiti ad abitazione, presenti numerosi nella zona Centrale del Comune di Cirò Marina , per immobili con caratteristiche simili a quelle dei beni oggetto della presente stima, sulla scorta dei numerosi dati forniti dalle contrattazioni di compravendita, elementi tutti necessari, per la stima del valore dei beni; tenuto conto che si tratta di un immobile adibito ad uso residenziale, in buono stato d'uso, di conservazione e manutenzione. Tenuto conto, ancora, dei vari aspetti che influenzano il mercato, quale: le caratteristiche estrinseche della zona (posizione, sviluppo commerciale, sevizi della zona), le caratteristiche ambientali (accessibilità, orientamento, luminosità, salubrità della zona), le caratteristiche tipologiche, lo stato di conservazione, la vetustà fisica, l'eventuale necessità di adeguamento normativo degli impianti. Tenuto conto, inoltre, delle finiture con caratteristiche medie, per gli interni dei locali, ritenuto di non discostandosi dalla realtà, tenuto conto anche delle quotazioni immobiliari della banca dati dell'O.M.I., dell'Agenzia del Territorio della Provincia di Crotone per il Comune di Cirò Marina "che non possono intendersi sostitutivi della stima", ma soltanto di ausilio alla stessa, riferiti all'ordinarietà degli immobili ed, in particolare, allo stato conservativo prevalente nella zona omogenea, si è stabilito il più probabile valore venale per ogni mq di superficie lorda commerciale, e cioè euro/mq 900,00. (allegato n° 13 tabelle OMI)

8.2. Fonti di informazione Uffici pubblici: Catasto di Crotone, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Crotone e

Catanzaro, ufficio tecnico di Cirò Marina, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Crotone e Cirò Marina, Ufficio Anagrafe di Cirò e Cirò Marina. - Ufficio Stato civile di Cirò e Cirò Marina, Archivio Notarile di Catanzaro. Siti web: www.stimabeni.it, www.Agenziadelterritorio.it, www.Autoritalavoripubblici.it, www.Borsaimmobiliare.com. Riviste: consulente immobiliare (il sole 24 ore) quotazioni semestrali.

8.3. Valutazione corpi A. MAGAZZINO negozio (foglio 27, particella 973, sub. 6) Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1



Magazzino - NEGOZIO 312,00 € 900,00 € 280.800,00

- Valore corpo: € 280.800,00 - Valore accessori: € 0,00 - Valore complessivo intero: € 280.800,00 - Valore complessivo diritto e quota: € 280.800,00 Riepilogo: ID Immobile Superficie

lorda Valore intero medio

ponderale Valore diritto e quota

A MAGAZZINO

uso negozio 312 € 280.800,00 € 280.800,00



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8.4. Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15%


Riduzione monetaria: Assenza dell'Attestato di prestazione Energetica A.P.E., ai sensi della L. 63/2013 ex DLgs 192/2005 e s.m.i. e dei Certificati di conformità degli impianti elettrici ex L. 46/90, idrico e altri € 1.000,00

Riduzione monetaria: Assenza del Certificato di agibilità € 300,00

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 2.000,00

Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente 0,00

Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: 0,00


cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico dell'acquirente: € 235.380,00

Relazione lotto 002 creata in data 07/05/2016 Codice documento: E042-15-000128-002



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. Beni in Ciro' Marina (Crotone) LOCALITA’ “CARCARELLE”

Lotto 003 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di terreno agricolo sito in Ciro' Marina,

alla Località “Carcarelle”. Superficie complessiva di circa mq 7.600. Identificato in catasto Terreni: (allegato n° 19 estratto di mappa)

intestati a FRAM S.R.L. UNIPERSONALE con sede in LAMEZIA TERME. - foglio 24 particella 3 sub. AA, qualità Uliveto, classe 1, superficie catastale 100, -

reddito agrario: Euro 0,36, - reddito domenicale: Euro 0,72. Coerenze: Confina ad Est con particella di terreno 25 dello stesso proprietario, a Nord, a Sud e ad Ovest confina con altre particelle di terreno di uguali caratteristiche.

- foglio 24 particella 3 sub. AB, qualità Vigneto, classe 2, superficie catastale 60, -reddito agrario: Euro 0,37, - reddito domenicale: Euro 0,90. Coerenze: Confina ad Est con particella di terreno 25 dello stesso proprietario, a Nord, a Sud e ad Ovest confina con altre particelle di terreno di uguali caratteristiche.

(allegato n° 20 visura storica terreni)

Rilievo fotografico realizzato durante il sopralluogo del 15/03/2016 - foglio 24 particella 25 qualità Uliveto, classe 2, superficie catastale 10110, - reddito

agrario: Euro 31,33, - reddito domenicale: Euro 44,38. Coerenze: Confina ad Ovest con particella di terreno 3 dello stesso proprietario, A nord, a Sud e ad Est confina con altre particelle di terreno di uguali caratteristiche. (allegato n° 21 visura storica terreni)

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2.DESCRIZIONE SOMMARIA: (allegato n° 22 Rilievo fotografico) L'appezzamento di terreno, costituito dagli immobili in questione risulta, è situato all'interno di una

zona agricola, località denominata "Carcarelle" composta da altri lotti simili a quello in questione. Il fondo agricolo NON è recintato e non risulta coltivato, nonostante la destinazione d'uso catastale di pregio. Il fondo è accessibile esclusivamente dalla strada interpoderale che confina con altraparticella, attraverso una serie di servitù costituite per il passaggio della strada interpoderale, che si collega con la Strada Provinciale 9.

Inquadramento cartografico. Localizzazione dell’immobile dall’alto. Fonte googlemaps

Inquadramento cartografico. Localizzazione dell’immobile dall’alto. Fonte googlemaps Caratteristiche zona: Periferica e Agricola.

Produttiva (normale) a traffico limitato con parcheggi buoni.

Servizi della zona: non presenti la zona NON E’ provvista dei servizi di urbanizzazione

primaria e secondaria



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Caratteristiche zone limitrofe: Residenziali - Agricole. I principali centri limitrofi sono Cirò e Cirò Marina. Le attrazioni paesaggistiche presenti sono: Vigneti delle colline del cirotano. Le attrazioni storiche presenti sono: Centro Storico, Chiese e Palazzi dei Comuni di Cirò e Cirò Marina.

Collegamenti pubblici (km): Porto, Linea urbana e interurbana autobus, Strada Statale 106, Aeroporto “S. Anna” di Isola Capo Rizzuto, Crotone.

3.STATO DI POSSESSO: (allegato n° 5 Verbale di sopralluogo) Occupato da: Soc. FRAM SRL, in qualità di proprietario del bene.

Al momento del sopralluogo, svolto in data 10/03/2016, congiuntamente al custode giudiziario già nominato nella persona dell'Avv. Gaia FICO, si è svolto il primo sopralluogo, alla presenza del Sig. MAZZEI Salvatore, fratello del Sig. MAZZEI Francesco Amministratore Unico della società "FRAM SRL UNIPERSONALE", riconosciuto a mezzo di documento, carta d’identità n° AS2847241 rilasciata dal Comune di Cirò Marina, in corso di validità.

4.VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: (allegato in atti: certificazione notarile ventennale) 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: 4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 4.2.1. Iscrizioni: Iscrizione legale (Attiva) derivante da norma art.77 DPR 29/09/1973 n.602 a favore

di E.TR. UFFICIO PROVINCIALE DI CROTONE, contro SCARAMUZZINO Luigi, a firma di Tribunale di Crotone in data 26/04/2007 ai nn. rep. n° 6900/133 iscritto a C.RR.II. di Crotone in data 23/05/2007 ai nn. RG 3049 - RP 773. Importo ipoteca: euro 172.901,96 - Importo capitale: euro 86.450,98 Nota: Dalla lettura degli atti di causa, si evince che ad essere gravati dall'IPOTECA LEGALE risultano tra gli altri immobili, quelli oggetto del presente lotto di vendita, identificato nel N.C.T. del Comune di Cirò Marina al foglio 24, particelle 3, e 25, per la quota di 1000/1000 di proprietà della soc. FRAM SRL UNIPERSONALE, per la quota di 1000/1000.

Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da decreto ingiuntivo a favore di BANCO DI NAPOLI SPA, contro FRAM SRL UNIPERSONALE, a firma di Notaio CAPOCASALE Giulio in data 15/09/2008 ai nn. rep. n° 77392/25215 iscritto a C.RR.II. di Crotone in data 19/09/2008 ai nn. RG 3049 - RP 773 Importo ipoteca: euro 608.000,00 - Importo capitale: euro 304.000,00 Nota: Dalla lettura degli atti di causa, si evince che ad essere gravati dall'IPOTECA VOLONTARIA risultano tra gli altri immobili, quelli oggetto del presente lotto di vendita, identificato nel N.C.T. del Comune di Cirò Marina al foglio 24, particelle 3, e 25, per la quota di 1000/1000 di proprietà della soc. FRAM SRL UNIPERSONALE, per la quota di 1000/1000.

4.2.2. Pignoramenti: (allegato n° 6 Nota di trascrizione)

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Pignoramento derivante da Verbale di Pignoramento immobili a favore di BANCO DI NAPOLI contro FRAM SRL, UNIPERSONALE p.iva 02897620791,, a firma di Tribunale di Crotone in data 25/11/2015 ai nn. Rep. n° 875, trascritto alla C.RR.II. di Crotone in data 17/12/2015 ai nn. RG 6345 - RP 5197. Nota: Dalla lettura della presente nota, si evince che ad essere gravati dal pignoramento risultano tra gli altri immobili, quello oggetto del presente lotto di vendita, identificati nel N.C.E.U. del Comune di Cirò Marina al foglio 27, particella 973, sub. 35, per la quota di 1000/1000 di proprietà della soc. FRAM SRL UNIPERSONALE per la quota di 1000/1000.

4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna 4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale 4.3.1. Conformità urbanistico edilizia: Non è stata riscontrata alcuna difformità. 4.3.2. Conformità catastale: Non è stata riscontrata alcuna difformità. 5.ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: € 0,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora

scadute al momento della perizia: € 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: € 0,00 6.ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1 Attuali proprietari: (allegato n° 7 visura CCIAA) FRAM SRL UNIPERSONALE p.iva 02897620791


BOSSIO Maria Teresa, nata a Stoccarda (Germania) il 15/05/1972

proprietario dal 13/02/2002 al 15/09/2008 in forza di atto di compravendita a firma di Notaio CILIBERTO Guglielmina in data 13/02/2002 ai nn. Rep. n° 50321/14686 registrato all’ U.RR.II. di Crotone in data 28/02/2002 ai nn. 534, trascritto alla C.RR.II. di Catanzaro in data 07/03/2002 ai nn. RG 4687 - RP 3669. (allegato n° 23 atto notarile)

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Nota: Dalla lettura del presente atto si evince che la Sig.ra BOSSIO MARIA TERESA ha acquistato dal sig. BENEVERNTO SALVATORE, " l'appezzamento di terreno agricolo in Cirò Marina località "Carcarelle" superficie ettari uno, are due e centiare settanta, [...] riportata nel catasto terreni, al foglio 24, particelle 3 e 25. Nota 2: Successivamente, è stata trascritta l'ACCETTAZIONE TACITA DI EREDITA' in data 03/02/2016 ai nn. RG 480, RP 380, relativamente alla successione leggittima in favore del Sig. BENEVENTO Salvatore contro il De Ciuius BENEVENTO Francesco, deceduto in data 22/07/1996," l'appezzamento di terreno agricolo in Cirò Marina località "Carcarelle" superficie ettari uno, are due e centiare settanta, [...] riportata nel catasto terreni, al foglio 24, particelle 3 e 25.

BENEVENTO Salvatore, nato a Cirò Marina il 29/07/1941

proprietario dal 22/07/1996 al 13/02/2002 (ante ventennio) in forza di denuncia di successione a firma di al De Cuius BENEVENTO Francesco in data 22/07/1996, registrato all’ U.RR.II. di Crotone in data 03/12/1996 ai nn. 785/152, trascritto allaC.RR.II. di Catanzaro in data 15/05/1997 ai nn. RG 9401 - RP 7991. (allegato n° 24 nota di trascrizione) Nota: Dalla lettura della presente nota si evince che il Sig. BENEVENTO Salvatore, ha ricevuto a seguito di successione legittima dal Sig. BENEVENTO Francesco, deceduto in data 22/07/1996, " l'appezzamento di terreno agricolo in Cirò Marina località "Carcarelle" superficie ettari uno, are due e centiare settanta, [...] riportata nel catasto terreni, al foglio 24, particelle 3 e 25. Nota 2: Successivamente, è stata trascritta l'ACCETTAZIONE TACITA DI EREDITA' in data 03/02/2016 ai nn. RG 480, RP 380, relativamente alla successione leggittima in favore del Sig. BENEVENTO Salvatore contro il De Ciuius BENEVENTO Francesco, deceduto in data 22/07/1996," l'appezzamento di terreno agricolo in Cirò Marina località "Carcarelle" superficie ettari uno, are due e centiare settanta, [...] riportata nel catasto terreni, al foglio 24, particelle 3 e 25.

BENEVENTO Francesco, nato a Cirò Marina il 13/10/1915

proprietario dal 20/11/1990 al 22/07/1996 (ante ventennio) in forza di atto di compravendita con patto di riservato dominio a firma di Notaio Dr. CILIBERTO Guglielmina in data 20/11/1990 ai nn. Rep. n° 29301/7834, registrato allaU.RR.II. di Crotone in data 04/12/1990 ai nn. 2613, trascritto a C.RR.II. di Catanzaro in data 10/12/1990 ai nn. RG 21935 - RP 18237. (allegato n° 25 atto notarile) Nota: Dalla lettura del presente atto di evince che il sig. BENEVENTO Francesco, ha acquistato con patto di riservato dominio, l'appezzamento di terreno agricolo in Cirò Marina località "Carcarelle" superficie ettari uno, are due e centiare settanta, indicato col n° 61 (ex18) [...] riportata nel catasto terreni, alla partita 3070, foglio 24, particelle 3 e 25. Si legge, che detto appezzamento viene acquistato in sostituzione del precedente appezzamento acquistato con contratto a firma del Notaio BELCASTRO Luigi del 27/09/1956, identificato nel catasto terreni alla partita 3090, foglio 24, particella 34 e 103.

7.PRATICHE EDILIZIE: NESSUNA.

A seguito di formale richiesta rivolta dal sottoscritto CTU all'ufficio competente del Comune di Cirò Marina al momento non è stato ancora rilasciato il certificato di destinazione urbanistica dei terreni identificati con il foglio 33, particelle 19 e 22. Dalle indagini svolte, è possibile comunque riferire che i terreni in questione ricadono fuori dalla perimetrazione del PRG e pertanto sono da considerarsi in zona E, Agricola.

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Descrizione Terreno Agricolo di cui al punto A

Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di terreno agricolo sito in Ciro' Marina,alla Località “Carcarelle”. Superficie complessiva di circa mq 7.600. Identificato in catasto Terreni: (allegato n° 19 estratto di mappa) intestati a FRAM S.R.L. UNIPERSONALE con sede in LAMEZIA TERME. - foglio 24 particella 3 sub. AA, qualità Uliveto, classe 1, superficie catastale 100, - reddito

agrario: Euro 0,36, - reddito domenicale: Euro 0,72. Coerenze: Confina ad Est con particella di terreno 25 dello stesso proprietario, a Nord, a Sud e ad Ovest confina con altre particelle di terreno di uguali caratteristiche.

- foglio 24 particella 3 sub. AB, qualità Vigneto, classe 2, superficie catastale 60, - reddito agrario: Euro 0,37, - reddito domenicale: Euro 0,90. Coerenze: Confina ad Est con particella di terreno 25 dello stesso proprietario, a Nord, a Sud e ad Ovest confina con altre particelle di terreno di uguali caratteristiche.

(allegato n° 20 visura storica terreni)

- foglio 24 particella 25 qualità Uliveto, classe 2, superficie catastale 10110, - reddito agrario: Euro 31,33, - reddito domenicale: Euro 44,38. Coerenze: Confina ad Ovest con particella di terreno 3 dello stesso proprietario, A nord, a Sud e ad Est confina con altre particelle di terreno di uguali caratteristiche. (allegato n° 21 visura storica terreni)

Il terreno ha una forma trapezoidale, una orografia pianeggiante. La tessitura è costituita prevalentemente da uliveto. Le sistemazioni agrarie presenti sono uliveto. I sistemi irrigui presenti sono locali. Le colture in atto sono: erbacee: vigneti e arboree: non sono presenti selvicoltura.


Destinazione urbanistica: (allegato n° 26 Istanza C.D.U. Comune di Cirò Marina). Nel piano regolatore vigente: in forza di delibera n°28/05 - Deposito e pubblicazione PAU 09/01/06 - Parere ex legge 64/74 - art. 13 N° 88/94 del 26/04/06 - Parere di conformità Ass. Reg. Urbanistica N° 2151 del 19.09.06, l'immobile è identificato nella zona E – Agricola, fuori dalla perimetro del PRG.

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Norme tecniche ed indici: Art.16 Le zone agricole sono destinate esclusivamente all'esercizio di attività dirette alla coltivazione dei fondi, alla silvicoltura, all'allevamento del bestiame e delle altre attività produttive connesse, ivi compreso l'agriturismo. Nelle zone agricole sono ammesse soltanto le costruzioni necessarie per l'esercizio delle attività agricole; in particolare: a) - abitazioni del conduttore del fondo a titolo principale e della sua famiglia; b) ampliamento e/o ricostruzione di abitazioni preesistenti; c) attrezzature ed infrastrutture necessarie per il diretto svolgimento delle attività agricole, come silos, serbatoi idrici, depositi per attrezzi, macchine, fertilizzanti, sementi ed antiparassitari, ricoveri per il bestiame. d) serre; e) costruzioni da adibire alla lavorazione, conservazione, trasformazione, commercializzazione dei prodotti agricoli.

Destinazione Parametro Valore reale/potenziale Coefficiente Valore equivalente Uliveto, foglio 24 plla 3 (por.AA)

Sup. reale lorda 100,00 1,00 100,00

Vigneto, foglio plla 3 (por.AB)

Sup. reale lorda 60,00 1,00 60,00

Uliveto, foglio plla 25

Sup. reale lorda 10.110,00 1,00 10.110,00

Sup. reale lorda 10.270,00 10.270,00

8.VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1. Criterio di Stima Per quanto concerne i fondi agricoli, la valutazione del compendio immobiliare ha tenuto

conto dello stato di utilizzo di ogni singola porzione di terreno, verificato al momento del sopralluogo effettuato in data 15/03/2016, interfacciando il dato con la destinazione Urbanistica della zona omogenea, della particella interessata, non certificata dal Comune di Cirò Marina ma desunta dal CTU direttamente dalla cartografia del PRG, al fine di accertare una eventuale destinazione diversa da quella agricola. Una volta accertata la destinazione Agricola dell’immobile si procederà a moltiplicare la superficie catastale dichiarata, con il valore medio dei terreni Agricoli della Provincia di Crotone, pubblicati sul B.U.R. della Regione Calabria per l’anno 2014. A seguito di formale richiesta rivolta dal sottoscritto CTU all'ufficio competente del Comune di Cirò Marina al momento non è stato ancora rilasciato il certificato di destinazione urbanistica dei terreni identificati con il foglio 24, particelle 3 e 25. Dalle indagini svolte, è possibile comunque riferire che i terreni in questione ricadono fuori dalla perimetrazione del PRG e pertanto sono da considerarsi in zona E, Agricola. Pertanto, dal momento che la classificazione catastale delle particelle interessate dal pignoramento risulta avere diversi tipi di coltura, di seguito sono stati stralciati ed elencati i singoli valori, relativi alla Regione Agraria n°5 Colline litoranee di Cirò ove i terreni risultano ricadere: (allegato n° 27 Tabelle V.A.M.) Uliveto: € 23.507,47 per Ha. Vigneto: € 48.717,08 per Ha.

8.2. Fonti di informazione Uffici pubblici: Catasto di Crotone, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Crotone.



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Conservatoria dei Registri Immobiliari di Catanzaro, ufficio tecnico di Cirò Marina, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Crotone e Cirò Marina, Ufficio Anagrafe di Cirò e Cirò Marina. - Ufficio Stato civile di Cirò e Cirò Marina, Archivio Notarile di Catanzaro. Siti web: www.stimabeni.it, www.Agenziadelterritorio.it, www.Autoritalavoripubblici.it, www.Borsaimmobiliare.com. Riviste: consulente immobiliare (il sole 24 ore) quotazioni semestrali.

8.3. Valutazione corpi A. FONDO di Terreni agricoli Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1



Uliveto, plla 3 (porAA) 100,00 € 4,87 € 487,17

Vigneto, plla 3 (porAB) 60,00 € 4,87 € 292,30

Uliveto, plla 25 10.110,00 € 4,87 € 49.252,97

10.270,00 € 50.032,44 - Valore corpo: € 50.032,44 - Valore accessori: € 0,00 - Valore complessivo intero: € 50.032,44 - Valore complessivo diritto e quota: € 50.032,44 Riepilogo: ID Immobile Superficie

lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota

A Terreno agricolo 7600 € 50.032,44 € 50.032,44 8.4. Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15%


Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 0,00

Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno

Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna


cui si trova: € 42.527,57 Relazione lotto 003 creata in data 07/05/2016 Codice documento: E042-15-000128-003

il perito Arch. Francesco Livadoti

Crotone li, 17/05/2016 il C.t.u. arch. Francesco Livadoti


ESECUZIONE FORZATA

Promossa da:


N.Gen.Rep. 000128/15

Giudice Dr. Emmanuele AGOSTINI Ctu Arch. Francesco LIVADOTI

INTEGRAZIONE

Successivamente all'invio della Relazione alle parti, ove si evidenziava la mancanza di una parte della documentazione richiesta agli Uffici preposti del Comune di Cirò Marina, il sottoscritto CTU sollecitava il rilascio della stessa. Pertanto, in data 17/05/2016, dopo aver ricevuto la conferma per le vie brevi che la documentazione richiesta era disponibile al ritiro, mi recavo presso il Comune di Cirò Marina a ritirarla; dunque mi veniva consegnata la seguente documentazione:

1. copia della Concessione Edilizia n°17/85, con la planimetria di localizzazione del fabbricato;

2. copia della concessione Edilizia n° 38/87 (già rinvenuta dal CTU);

3. copia del CERTIFICATO DI AGIBILITA' n°361 del 13/07/2015, per il magazzino al piano terra (ex sub.5);

4. copia del CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA del 17/05/2016.

La sopraelencata documentazione è stata integrata ed allegata in prosecuzione alla precedente documentazione sotto la denominazione: "allegato n°28 documentazione amministrativa comune di Cirò Marina" .

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