TRIBUNALE DI AVELLINO - venditepubbliche.giustizia.it · ‐ risposte ai quesiti ... Nella stessa...

STUDIO TECNICO geom. Giuseppe Spatola Progettazione – Direzione e Coordinamento – Rilievi topografici – Pratiche catastali – Successioni e Volture – CTU e CTP – Gestione

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Piazza Giacomo Matteotti, snc – 83040 Calabritto (AV) - Tel./Fax 082752263 Mobile: 3398687566 – E-Mail: [email protected] – pec: [email protected] - P. IVA 02673160640 – C.F. SPTGPP84T05G039Q

TRIBUNALE DI AVELLINO Sezione II Civile ‐ Esecuzioni Immobiliari

Procedimento n. 29/2013 R. G. E.

(G. E. Dott. G. Guglielmo)

CREDITORE PROCEDENTE: Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A., P.zza Salimbeni

n.3, SIENA – agendo a mezzo dell’avv. Lucio Granata

CREDITORE INTERVENUTO: Release S.p.A. – agendo a mezzo degli avv.ti Dalpiaz

Stefano, Ruggero Camerini e Maria Corona, elettivamente domiciliati alla via Di

Guglielmo, 60 ‐ AVELLINO

DEBITORE ESECUTATO: Sig. Amato Delli Gatti – Contrada Campo 9/TER, NUSCO

PERIZIA DI STIMA Stima dei beni pignorati

L’ Esperto incaricato (geom. Giuseppe Spatola)

posta

Rettangolo


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TRIBUNALE DI AVELLINO Procedimento n. 29/2013 R. G. E.

(G. E. Dott. G. Guglielmo)

DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO DEL FABBRICATO

AD USO CIVILE ABITAZIONE, DI PROPRIETA’ DEL SIG. DELLI GATTI AMATO,

SITO IN NUSCO (AV) ALLA CONTRADA CAMPO N. 9/TER

I N D I C E

RELAZIONE ..................................................................................... pag. 3

‐ premessa/incarico. ....................................................................... “ 3

‐ quesiti ........................................................................................... “ 4

‐ cronologia principali operazioni peritali....................................... “ 8

‐ Svolgimento delle operazioni........................................................ “ 11

‐ inquadramento generale della zona e cenni storici...................... “ 17

‐ risposte ai quesiti.......................................................................... “ 25

‐ quesito n. 01 ................................................................................. “ 25

1.a .................................................................................... “ 26 1.b ..................................................................................... “ 27 1.c ...................................................................................... “ 31

‐ quesito n. 02 ................................................................................ “ 35

2.A ...................................................................................... “ 35 2.B ...................................................................................... “ 40 2.C ...................................................................................... “ 51 2.D ..................................................................................... “ 51 2.E ...................................................................................... “ 68 2.F ...................................................................................... “ 68 2.G ...................................................................................... “ 68 2.H ...................................................................................... “ 70 2.I ...................................................................................... “ 70 2.J ...................................................................................... “ 71 2.K ..................................................................................... “ 71 2.L ..................................................................................... “ 71 2.M .................................................................................... “ 72

‐ Rassegna incarico....................................................................... “ 72

‐ elenco allegati ............................................................................ “ 73


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RELAZIONE

1) Premessa/incarico

Con decreto fuori udienza del 18.02.2014 a firma del Giudice dell’Esecuzione Dr. Gaetano

Guglielmo il sottoscritto geom. Giuseppe Spatola residente in Calabritto (AV) alla Via Nazario

Sauro n. snc, iscritto all’Albo dei Geometri e Geometri Laureati della Provincia di Avellino con il n.

3180, con studio tecnico in Calabritto alla Piazza Giacomo Matteotti snc, veniva nominato quale

Consulente Tecnico d’Ufficio nella procedura n. 29/2013 promossa dalla Banca Monte dei Paschi

di Siena S.p.A, con sede alla Piazza Salimbeni n. 3, 53100 ‐ Siena (SI), rappresentata e difesa

dall’avv. Granata Lucio, via Tagliamento n. 43, 83100 ‐ Avellino (AV), (creditore procedente),

successivamente è intervenuta nella procedura in atto, la Release S.p.A., (creditore intervenuto),

rappresentata dagli avv.ti Dalpiaz Stefano, Ruggero Camerini e Maria Corona, elettivamente

domiciliati alla via Di Guglielmo n. 60, 83100 – Avellino, nei confronti del Sig. Amato Delli Gatti,

Contrada Campo n. 9/TER, 83051 – Nusco (AV) (debitore esecutato).

Nell’udienza per il conferimento di incarico del 03/03/2014, dopo il giuramento di rito, il

sottoscritto riceveva dal G. E. incarico di procedere alle operazioni peritali secondo i quesiti

elencati nel verbale per il conferimento di incarico, cui si rimanda e, che sinteticamente si

riassumono per comodità di lettura.

Nella stessa udienza veniva, altresì, fissato l’anticipo al consulente di € 500,00 da corrispondersi

a carico del creditore procedente.

posta

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QUESITI

Il Giudice pone all’esperto il seguente quesito….

1. Previo controllo della completezza dei documenti di cui all’art. 567 c.p.c., la cui mancanza

o inidoneità sarà segnalata immediatamente al Giudice, provveda l’esperto, esaminati gli

atti del procedimento ed eseguita ogni altra operazione ritenuta necessaria, PREVIA

COMUNICAZIONE SCRITTA A MEZZO RACCOMANDATA CON RICEVUTA DI

RITORNO AL DEBITORE, AL CREDITORE E AI COMPROPRIETARI DELLA DATA E

DEL LUOGO DI INIZIO DELLE OPERAZIONI PERITALI E PREVIO ALTRESI’ ,

ACCESSO ALL’IMMOBILE:

a. Alla esatta individuazione dei beni oggetti di pignoramento ed alla formazione, ove

opportuno e possibile, di uno o più lotti per la vendita, identificando i confini e

provvedendo, previa autorizzazione del Giudice......;

b. Alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico, previa acquisizione ed

aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica, e, in caso di esistenza di

opere abusive, all’indicazione dell’eventuale sanabilità ai sensi delle legge n. 47/85 e

successive modifiche e integrazioni e del condono edilizio in generale, relazioni altresì

in merito ai relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici

comunali competenti;

c. All’identificazione catastale dell’immobile, previo accertamento dell’esatta rispondenza

dei dati specificati nell’atto di pignoramento con le risultanze catastali e con la

sussistenza rilevata, ovvero lo stato di fatto dei luoghi e degli immobili pignorati......,

qualora si riscontrino difformità o mancanza di idonea planimetria del bene alla sua

correzione o relazione.


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2. REDIGA una relazione generale di consulenza che sia esaustiva nei seguenti punti:

A- La elencazione delle pratiche edilizie svolte relative all’immobile, la regolarità dello

stesso sotto il profilo urbanistico e, in caso di esistenza di opere abusive,

all’indicazione dell’eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n. 47/85 e n. 724/94 e succ.

e dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali

competenti.

B- La descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi in ogni singolo lotto, indicando

la tipologia del bene, l’altezza interna utile, la composizione interna;.......precisando

per ciascuno elemento l’attuale stato di manutenzione e, sempre ove possibile e

necessario, per gli impianti idrico sanitario e quindi per il sistema in genere di

smaltimento delle acque reflue, la loro rispondenza alla vigente normativa, rif. D.lgs

152/99 più successive modifiche e integrazioni;

C- Il perito indicherà altresì le eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni,

spazi verdi ad uso giardino e simili ecc.).

D- La valutazione complessiva dei beni e/o del singolo bene facente parte del lotto

individuato, indicando esplicitamente il criterio e/o i criteri di stima utilizzati, le fonti

delle informazioni utilizzate per la stima, esponendo di seguito in forma tabellare il

calcolo delle superfici per ciascuno immobile,........Determini quindi il valore finale del

bene, al netto di tali decurtazioni e correzioni, prefigurando le tre diverse ipotesi in cui

eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale siano assunti dalla

procedura ovvero siano assunti dalla procedura limitatamente agli oneri di

regolarizzazione urbanistico – catastale, ovvero siano lasciati interamente a carico

della parte acquirente;


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E- Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della sola quota,

tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita per le quote

indivise;.....identificando, in caso affermativo, le superfici e i volumi che potrebbero

essere separati in favore della procedura.

F- Alleghi il perito a ciascuna relazione di stima almeno quattro fotografie esterne del

bene e almeno quattro interne;

G- Per la categoria “terreni” , alleghi alla documentazione già depositata in cancelleria,

il solo certificato di destinazione urbanistica con esplicito riferimento a vincoli,

limitazioni e/o piani attuativi vigenti, nonché il certificato di visura catastale, compresa

di estratto di mappa, nonché evidenzi la presenza di limitazioni, vincoli di ogni genere,

cessioni di jus aedificandi, diritti reali e servitù.

H- Per la categoria “costruzioni” e in particolar modo per tutte le costruzioni edificate

prima del 1967, alleghi alla documentazione già depositata in cancelleria, il solo

certificato di destinazione urbanistica con esplicito riferimento a vincoli, limitazioni e/o

piani attuativi vigenti, nonché il certificato di visura catastale, compresa di planimetria

catastale e ove mancante la predisponga secondo le modalità di cui al punto 1.c.

I- Per la categoria “costruzioni” e in particolar modo per tutte le costruzioni edificate

dopo il 1967, oltre alla documentazione di cui al punto H, e in mancanza della stessa la

predisponga secondo le modalità di cui al punto 1.c., alleghi altresì la copia del

certificato di abitabilità agibilità e/o certificato di prevenzione incendi per quelle

categorie di immobili ove richiesto; qualora questi documenti dovessero essere

mancanti alleghi la copia della concessione o licenza edilizia o del permesso a

costruire, più eventuali atti di sanatoria inerenti, nonché dell’avvenuto deposito al


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Genio Civile, con particolare riferimento, ove possibile e necessario, al certificato di

collaudo;

J- Per la categoria “costruzioni” e in particolare modo per tutti gli edifici ancora in fase

di costruzione alleghi, oltre alla documentazione di cui al punto H, la copia della

concessione o licenza edilizia o del permesso a costruire, o ancora della D.I.A. , più

eventuali atti di sanatoria inerenti e in itinere;

K- Per la categoria “costruzioni”, con riferimento al solo involucro edilizio soggetto a

riscaldamento invernale e/o raffrescamento estivo, quindi, ove necessario, indichi

esplicitamente per il bene soggetto a procedura esecutiva l’esistenza o meno

dell’Attestato di Qualificazione Energetica ai sensi dell’art. 2 del D.Lgs. 311/06;

L- Depositi in particolare, ove non in atti, copia dell’atto di provenienza del bene e copia

dell’eventuale contratto di locazione e verbale delle dichiarazioni del terzo occupante,

in caso di occupazione a titolo gratuito provveda a determinare la giusta indennità di

occupazione;

M- Il G.E. autorizza altresì il perito ad accedere ad ogni documento concernente gli

immobili pignorati, entro i termini di cui all’art. 328 c.p., ivi compresi documenti

relativi a rapporti di locazione, in possesso del Comune, dell’ufficio del Registro, della

Conservatoria dei Registri Immobiliari, dell’Ufficio del territorio o del Condominio, ed

a estrarne copia, autorizza altresì l’esperto a richiedere al Comune competente

certificato storico di residenza relativo a qualsiasi occupante dell’immobile pignorato;


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2) Cronologia principali delle operazioni peritali

• 25/02/2014: La cancelleria del Tribunale di Avellino, comunicava tramite telefono al sottoscritto

la data e l’ora di presentazione c/o gli uffici della cancelleria del Tribunale, per il giuramento di

rito‐verbale di conferimento di incarico di stima;

• 03/03/2014: Nomina Esperto, giuramento di rito‐verbale di conferimento di incarico di stima,

comunicazione della data dell’udienza fissata per il giorno 27.10.2014, acquisizione della

documentazione presente agli atti, estraendone le copie dal fascicolo e riconsegnando gli originali

in cancelleria, presa visione dell’indirizzo del debitore e dell’avvocato rappresentante del creditore

pignorante presso Ufficio cancelleria (allegato alla presente);

• 24/03/2014: invio comunicazione data 1° sopralluogo, tramite posta PEC al rappresentante

legale del creditore procedente e tramite raccomanda A/R e fax al debitore esecutato e al suo

legale, agli indirizzi reperiti in cancelleria (allegato alla presente);

• 24/03/2014: Il sottoscritto esperto CTU, riceveva al proprio numero di fax, da parte dell’avv.

D’Agostino Giuseppe, legale incaricato dal Sig. Delli Gatti Amato (esecutato) e indirizzata all’avv.

Granata Lucio legale della Banca MPS (creditore procedente) una lettera di proposta di risoluzione

del debito, effettuato dal suo assistito contro la Banca MPS, nello stesso giorno l’avv. Granata

Lucio mi comunicava per conoscenza tramite pec mail, l’esito negativo dell’accordo risolutorio

proposto dal debitore esecutato e dal suo legale (allegato alla presente);

• 27/03/2014: Consegna della restante documentazione originale in mio possesso e, dello schema

di verifica dei documenti preliminari e della completezza delle notificazioni ex art. 498 c.p.c. ai

creditori iscritti, come previsto dal “vademecum dello svolgimento dell’incarico” consegnatomi al

momento della nomina e, da restituire compilato in ogni sua parte entro i 30 gg dalla nomina;

• 28/03/2014: Il Giudice dell’esecuzione, vista l’istanza da me formata in data 27‐03‐2014,

comunicava l’effettiva mancanza dell’atto di notificazione ai creditori iscritti anche se non

intervenuti e, che ciò doveva essere notificato per il prosieguo della procedura entro il termine del

14‐05‐2014 (allegato alla presente);

• 14/04/2014: al primo tentativo d’accesso all’immobile oggetto di esecuzione, sito in Nusco (AV)

alla Contrada Campo n. 9/TER, riportato al Catasto urbano al foglio 31 particella 333 sub 1, 2 e 3,

dopo aver preventivamente avvisato le parti con raccomandata A/R e pec, all’ora e alla data


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stabilita, era presente solo l’esecutato, il Sig. Delli Gatti Amato, si procedeva all’accesso presso

l’immobile oggetto di esecuzione e, si redigeva regolare verbale. Una volta effettuato l’accesso,

sempre e costantemente in presenza dell’esecutato, si dava inizio alle operazioni peritali,

mediante il rilievo metrico e fotografico digitale di parte dell’immobile, perché alle ore 11:00 il Sig.

Delli Gatti Amato, per urgenti motivi personali dovette andare via, per cui si rimandò di comune

accordo al 30‐07‐2014 per completare le operazioni peritali (allegato alla presente);

• 13/06/2014: invio comunicazione data 2° sopralluogo, tramite posta PEC al rappresentante

legale del creditore procedente e tramite raccomanda A/R e fax al debitore esecutato e al suo

legale, agli indirizzi reperiti in cancelleria (allegato alla presente);

• 18/06/2014: Acquisizione telematica, dell’elaborato planimetrico, delle planimetrie catastali e

delle visure catastali sia al catasto terreni che fabbricato (allegato alla presente);

• 30/06/2014: al secondo sopralluogo presso l’immobile oggetto di esecuzione, sito in Nusco (AV)

alla Contrada Campo n. 9/TER, riportato al Catasto urbano al foglio 31 particella 333 sub 1, 2 e 3,

dopo aver preventivamente avvisato le parti con raccomandata A/R e pec, all’ora e alla data

stabilita, era presente solo l’esecutato, il Sig. Delli Gatti Amato, per cui si procedeva all’accesso

presso l’immobile oggetto di esecuzione e a redigere regolare verbale d’accesso. Una volta

all’interno dell’immobile si completavano le operazioni peritali, mediante il rilievo metrico e

fotografico digitale della parte di immobile non rilevata la volta precedente (allegato alla

presente);

• 17/07/2014: la cancelleria del Tribunale di Avellino comunica tramite pec all’esperto, il deposito

dell’intervento di “RELEASE S.P.A.” precedentemente iscritta ma non intervenuta (allegato alla

presente);

• 08/08/2014: consegna al protocollo del Comune di Nusco, della richiesta di verificare dei

documenti presenti agli atti e di eventuali varianti al progetto iniziale, di concessioni e/o

autorizzazioni (S.C.I.A., D.I.A.), della presenza o meno del Certificato di agibilità o abitabilità

(allegato alla presente);

• 01/09/2014: ritiro della documentazione presente agli atti, presso l’archivio dell’Ufficio Tecnico

del Comune di Nusco e rilascio del Certificato di destinazione Urbanistica (allegato alla presente);

• 05/09/2014: invio istanza al G. E. di richiesta proroga, dell’udienza del 27/10/2014 (allegato alla

presente);

Chiara

Casella di testo


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• 08/09/2014: concessione della proroga, in risposta all’istanza del sottoscritto in data 05‐09‐2014

di richiesta proroga per il deposito della perizia CTU, udienza rinviata di 60 gg (allegato alla

presente);

• 14/10/2014: Ricerca atti mancanti presso gli uffici del Genio Civile di Avellino e, controllo della

pratica di accatastamento effettuato sull’immobile in oggetto a firma dall’Arch. De Simone, presso

l’Agenzia del Territorio di Avellino.

• 28/10/2014: sottoposto il problema al G.E., il sottoscritto depositava presso gli uffici della

cancelleria del Tribunale dell’istanza di autorizzazione alle correzioni e/o aggiornamento della

banca dati catastale per delle difformità riscontrate sull’immobile da periziare (allegato alla

presente);

• 28/10/2014: in risposta all’istanza depositata dal sottoscritto per l’autorizzazione

all’aggiornamento dei dati nella banca dati catastale, il Giudice autorizza quanto richiesto e

rettifica la data fissata dell’udienza al 16‐03‐2015 (allegato alla presente);

• 29/10/2014: si trasmette tramite pec all’avv. Granata Lucio rappresentante della banca MPS,

l’autorizzazione del Giudice alla modifica della banca dati catastale e all’aggiornamento della

stessa, compresa la nota di spesa per la sistemazione di tale difformità (allegato alla presente);

• 19/12/2014: l’avv. Granata Lucio risponde tramite pec per conferma dell’incarico al sottoscritto

e autorizza a procedere (allegato alla presente);

• 30/12/2014: il sottoscritto rettifica la situazione catastale dell’immobile oggetto di

pignoramento (allegato alla presente);

• 14/01/2015 : Ricognizione presso agenzie immobiliari della zona;

• 15/01/2015 : Indagine internet al sito www.agenziaterritorio.it;

• 24/02/2015 : invio istanza al G. E. di richiesta proroga, dell’udienza del 16/03/2015 (allegato alla

presente);

• 26/02/2015: concessione della proroga per il deposito della CTU, in risposta all’istanza del

sottoscritto datata 24‐02‐2015, il G.E. concede gg 45 gg per il deposito della stessa (allegato alla

presente);

• 07/03/2015: Richiesta per via telematica delle ispezioni ipotecarie aggiornate sull’immobile in

oggetto;

• 11/03/2015 : Invio copie alle parti e consegna relazione in cancelleria (allego dichiarazione);


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3) Svolgimento delle operazioni

Ottenuto l’incarico dal Giudice dell’Esecuzione ed effettuato il giuramento di rito il 03 marzo

2014, il sottoscritto si recava presso gli uffici della cancelleria per esaminare i documenti presenti

agli atti ed i documenti allegati al procedimento de quo, per cui procedevo nell’acquisizione della

documentazione in originale al fine di estrarne copia e, a prendere visione delle “indicazioni per lo

svolgimento dell’incarico” o meglio di un “Vademecum” su come procedere nell’incarico

affidatomi e dei moduli da compilare e riconsegnare in cancelleria, come il prospetto di verifica

della documentazione e, la dichiarazione del terzo occupante, in caso che l’immobile in oggetto

fosse occupato da una terza persona.

In data 05 marzo 2014 come richiesto nel “Vademecum” di svolgimento incarico, provvedevo a

contattare l’esecutato tramite telefono e a portarlo a conoscenza della procedura in atto e della

nomina del sottoscritto quale CTU e del compito dello stesso, comunicandogli già in via preventiva

la data per il sopralluogo, allorché il Sig. Delli Gatti (esecutato) mi comunicava che lo stesso fosse

rappresentato dall’avv. D’Agostino Giuseppe di Castelvetere sul Calore (AV), la quale mi

comunicava i suoi contatti telefonici. Il sottoscritto successivamente alla telefonata con il Sig. Delli

Gatti, procedeva con il contattare l’avv. D’Agostino per metterlo a conoscenza della procedura e

della nomina del sottoscritto, lo stesso mi comunicava i suoi recapiti telefonici/fax e pec, per

eventuali comunicazioni da inviare all’atto del sopralluogo.

In data 24 marzo 2014, provvedevo a fissare l’inizio delle operazioni peritali per il giorno 14

aprile 2014 alle ore 10.00, rientrando nei primi 45 gg dalla nomina dell’incarico come da

“Vademecum” , con avviso inoltrato alle parti a mezzo pec e raccomandate A/R, nella stessa

giornata ricevevo un fax presso il mio studio, seguito da una telefonata dell’avv. D’Agostino


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Giuseppe (rappresentante e difensore dell’esecutato) , ove mi portava a conoscenza della proposta

del suo assistito, il Sig. Delli Gatti, inviata all’avv. Granata Lucio (creditore procedente), proposta

per tentare di addivenire al debito che ha portato a tale procedura esecutiva immobiliare, visto

ciò, il sottoscritto si metteva subito in contatto con l’avv. Granata, il quale mi comunicava l’esito

negativo della proposta fatta dall’esecutato e, mi spiegava che la Banca aveva rifiutato la proposta

perché ritenuta poco congrua.

In data 27 marzo 2014 il sottoscritto consegnava come previsto dal “Vademecum” entro 30 gg

dall’incarico, la documentazione in originale presso la cancelleria del Tribunale di Avellino e,

depositavo insieme al prospetto di verifica della documentazione, una istanza ove comunicavo al

G. E., di aver riscontrato l’assenza di notificazione ai creditori iscritti come previsto dall’ex art. 498

c.p.c. , con la stessa comunicavo inoltre, che avevo già avvisato tramite pec l’avv. Granata Lucio

(creditore procedente) , per cui, da lettura della documentazione ritirata presso la cancelleria del

Tribunale e in modo più accurato della certificazione Notarile, notavo che, risultavano due

“iscrizioni” , una IPOTECA VOLONTARIA in favore della BANCA 121 SpA, con sede in Lecce (LE)

incorporata nel gruppo Banca MPS e l’altra IPOTECA GIUDIZIARIA in favore della MERCANTILE

LEASING SpA, con sede in Firenze (FI); mentre invece risultava nelle “trascrizioni” soltanto la Banca

Monte Paschi di Siena, con sede in Siena (SI), con verbale di pignoramento immobili notificato, per

cui la Mercantile Leasing SpA, essendo iscritta ma non intervenuta, non gli era stata notificata la

trascrizione della Banca MPS.

Il giorno successivo il 28 marzo 2014, il G. E. mi portava a conoscenza tramite pec, dell’avviso

inviato al creditore procedente, ove gli comunicava quanto sopra detto e, lo sollecitava, vista la

data già fissata per l’udienza 27.10.2014, ad effettuare la notificazione all’altro creditore iscritto


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come previsto per Legge, entro la data del 14.05.2014, permettendo successivamente alla

Cancelleria di notificare il Decreto di fissazione dell’udienza.

Il sottoscritto CTU, comunicata la data dell’inizio delle operazioni peritali, il giorno 14 aprile

2014, con avviso inoltrato alle parti a mezzo pec, fax e raccomandate A/R, il 24 marzo 2014, data

del sopralluogo, intervenivano oltre allo scrivente CTU, il:

1) Sig. DELLI GATTI Amato – proprietario (esecutato);

Giunto sul luogo, all’ora stabilita e precisamente in Nusco (AV), alla Contrada Campo n. 9/TER,

ove si trova l’immobile in oggetto, che è riportato al Catasto urbano del Comune di Nusco al foglio

31 particella 333 sub 1, 2 e 3, ad aspettarmi trovavo come innanzi detto solo il Sig. Delli Gatti, che

gentilmente mi faceva accedere nella sua proprietà, successivamente ci accingevamo ad

immettermi all’interno dell’immobile da periziare. Sempre alla presenza dell’esecutato,

provvedevo a redigere regolare verbale e, davo così inizio alle operazioni peritali. Prima di

accingermi a prendere visione dell’immobile, il Sig. Delli Gatti mi forniva copia di vari documenti

richiestogli, all’atto della telefonata effettuata dal sottoscritto come chiamata preventiva, per cui,

l’esecutato mi forniva copia della Concessione edilizia, del progetto originale, della relazione

tecnica e dell’atto di proprietà. Proseguivo così nell’ispezione dei luoghi al fine di verificarne lo

stato d’uso e di manutenzione, oltre che la verifica della conformità catastale ed urbanistica, nello

stesso tempo veniva rilevato anche graficamente. Nel corso del sopralluogo è stata data maggiore

attenzione alla verifica della conformità dello stato di fatto attuale, con le opere autorizzate e con

la planimetria catastale presentata (fornitaci dall’esecutato) e, visto lo stato di difformità è stato

effettuato un accurato rilievo fotografico dell’esterno dell’immobile in oggetto e un rilievo

planimetrico e fotografico dettagliato di parte dell’interno, inoltre si notava la presenza di una


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tettoia/box in legno, posta a sud/ovest e non riportata nella mappa catastale e, non citata tra i

documenti fornitoci dall’esecutato. Le necessarie misurazioni sono state eseguite con l’ausilio di

rollina metrica tradizionale, metro laser “Leica DISTO A5”, successivamente sviluppate in rilievo

metrico digitale in versione Autocad, il rilievo fotografico è stato effettuato con macchina

fotografica reflex digitale Canon EOS 1100D di proprietà dell’ esperto. Alle ore 11:00 il Sig. Delli

Gatti Amato, per urgenti motivi personali dovette andare via, per cui si rimandò di comune

accordo al 30.06.2014 per completare le operazioni peritali, per cui chiusi il verbale di sopralluogo

alle ore 11:10.

In data 13 giugno 2014, provvedevo ad inviare gli avvisi, inoltrandoli alle parti interessate a

mezzo pec, fax e raccomandate A/R, la data del secondo sopralluogo viene fissata per il giorno

30.06.2014 alle ore 10.00.

in data 18 giugno 2014, il sottoscritto, visto che i documenti catastali non erano presenti presso

la Cancelleria e, che l’esecutato non aveva tali documenti al completo in suo possesso da potermi

mostrare, ne estraevo copia, per cui il sottoscritto provvedeva, in vista dell’avvicinarsi della data

fissata per il secondo sopralluogo, a richiedere telematicamente, tramite piattaforma “Sister”,

copia delle planimetrie catastali e dell’elaborato planimetrico.

Il 30 giugno 2014 data stabilita di comune accordo con l’esecutato preventivamente alla data

del primo sopralluogo effettuato, che a causa di imprevisti dell’esecutato si decise di rimandare

alla data del 30.06.2014, intervenivano nonostante aver preventivamente contattato le parti

tramite pec, fax e raccomandata A/R, alla stessa intervenivano oltre allo scrivente CTU, il:

1) Sig. DELLI GATTI Amato – proprietario (esecutato);


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Giunto sul posto ove si trova l’immobile da periziare, sito in Nusco (AV) alla Contrada Campo n.

9/TER, il sottoscritto si apprestava ad effettuare il secondo sopralluogo, per concludere le

operazioni di rilievo planimetrico grafico e rilievo fotografico dell’immobile. Alla presenza costante

dell’intervenuto, si proseguiva nell’ispezione dei restanti luoghi e/o vani da controllare e rilevare,

al fine di verificarne lo stato d’uso e di manutenzione, oltre che la verifica della conformità

catastale ed urbanistica, nello stesso tempo veniva rilevato anche graficamente, nel corso del

sopralluogo dando sempre maggiore attenzione alla verifica della conformità dello stato di fatto

attuale, con le opere autorizzate e con la planimetria catastale presentata e, visto lo stato di

difformità è stato effettuato un accurato rilievo fotografico dell’esterno dell’immobile in oggetto e

un rilievo planimetrico e fotografico dettagliato dell’interno, le necessarie misurazioni sono state

eseguite con l’ausilio di rollina metrica tradizionale, metro laser “Leica DISTO A5”,

successivamente sviluppate in rilievo metrico digitale in versione Autocad, il rilievo fotografico è

stato effettuato con macchina fotografica reflex digitale Canon EOS 1100D di proprietà

dell’esperto. Veniva inoltre controllato l’esterno, cioè la corte esclusiva del bene immobile e, si

notava subito una difformità tra la mappa catastale e l’elaborato planimetrico richiesto al catasto,

in pratica al momento dell’accatastamento dell’immobile in oggetto fu effettuato un “tipo

mappale”, lo stesso non risultava modificato e/o aggiornato nella banca dati dell’ufficio Catasto di

Avellino. Una volta completate le operazioni di sopralluogo, venivano dichiarate concluse alle ore

11:20, sempre in presenza dell’intervenuto.

In data 17 luglio 2014 lo scrivente riceveva tramite pec dalla cancelleria del Tribunale di

Avellino, la notifica dell’avvenuto deposito dell’intervento da parte della “RELEASE S.P.A.” .


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Consegna presso il protocollo del Comune di Nusco, la richiesta di verifica documentazione

presente agli atti dell’ufficio tecnico del Comune di Nusco , in data 08 agosto 2014, il suddetto

Ufficio mi restituiva copia di tutti i documenti richiesti e presenti agli atti, in data 01 settembre

2014.

In data 05 settembre 2014 visto l’avvicinarsi del termine ultimo per il deposito della perizia,

vista l’incompletezza dei documenti recuperati presso l’ufficio tecnico del Comune di Nusco, il

sottoscritto esperto CTU, con istanza inviata al G. E. richiede una proroga per il deposito della

stessa perizia per mancanza di documentazione rinvenuta, ove in un primo momento mi viene

concessa il 08.09.2014 la proroga di 60 gg per il deposito della perizia, successivamente mi viene

comunicata la nuova data del rinvio dell’udienza fissata già per il 27.10.2014 per il 16.03.2015 .

In data 14 ottobre 2014 , mi recai presso gli uffici del Genio Civile di Avellino per effettuare una

ricerca più approfondita della documentazione trovata mancante presso gli uffici del Comune di

Nusco, conclusa la ricerca al Genio Civile, mi recai presso l’Agenzia del Territorio per verificare la

pratica di accatastamento depositata in data 24.02.2000 per verificare la difformità riscontrata

all’atto del sopralluogo e, notavo una discordanza nella banca dati della stessa, per cui in data 28

ottobre 2014 con istanza depositata presso la cancelleria del Tribunale sottoponevo il problema al

G.E. e ne richiedevo l’autorizzazione ad effettuarne l’aggiornamento e/o modifica della stessa, che

nella stessa data mi autorizzava rispondendomi tramite pec, ad effettuare tale operazione presso

l’Agenzia del Territorio di Avellino.

Il 29 ottobre 2014 trasmettevo tramite pec all’avv. Granata Lucio l’autorizzazione del G.E. ad

effettuare le modifiche e/o aggiornamento della banca dati del Catasto e, ne trasmettevo copia


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della nota di spesa a carico del creditore procedente, che quest’ultimo mi rispondeva e dava

incarico tramite pec in data 19 dicembre 2014.

In data 30 dicembre 2014 mi recavo presso l’Agenzia del Territorio di Avellino per effettuare le

modifiche e/o aggiornamento e richiedevo copia del nuovo estratto di mappa rettificato come da

accatastamento.

Nel corso delle operazioni peritali sono state richieste ed ottenuta, vista la complessità del caso

e la problematica riscontrate nella ricerca della documentazione occorrente per la stesura della

perizia, n. 02 proroghe per il deposito della Consulenza. in data 27 ottobre 2014 (prima udienza)

veniva rinviata al 16 marzo 2015 (seconda udienza) e, in data 16 marzo 2015 veniva rinviata, fino

alla data di consegna degli elaborati di stima.

4) Inquadramento generale della zona e cenni storici

‐ Inquadramento generale della zona

Il Comune di Nusco si trova in Provincia di Avellino, adagiato sulla cima di un monte a 914 metri

s.l.m., e conta 4.240 abitanti circa, esso si estende per una superficie di 53,46 Km quadrati. Il

centro di Nusco è sito su un monte tra Montella e Lioni, lungo la linea spartiacque appenninica, tra

le valli dell'Ofanto e del Calore (affluente del Volturno) nei loro corsi superiori. È definito balcone

dell'Irpinia, poiché dagli spalti del suo castello diruto o dai viali che costeggiano il paese si può

ammirare un panorama stupendo il cui vasto orizzonte spazia dal massiccio del Vulture alla cima

del Montagnone di Nusco, al Terminio, al Partenio, al Taburno, al Matese e verso i Dauni. È il terzo

tra i comuni più alti della Provincia di Avellino (dopo Trevico e Guardia Lombardi). L’abitato di

Nusco, non più racchiuso nella breve cerchia delle vetuste mura medioevali, si adagia sulla cima

del monte, che porta il suo stesso nome. Le grondaie delle case, che si elevano dal lato Nord, e del


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N.E., inviano le loro acque all’Ofanto, tributario dell’Adriatico. I rivoli, in cui si scaricano i tetti degli

altri lati, confluiscono in vari torrenti, che vanno a gettarsi nel Calore, affluente del Volturno, che

mette foce nel Mare Tirreno. Non lontano dalle ultime case del lato N.O. sorgono le rovine del

castello edificato dai Longobardi. Scorrendo ad Ovest, e poi a mezzogiorno, spazia sui diversi rilievi

dell’estesa giocaia che prende il nome dal Terminio e si estende da un lato al Tuoro di Chiusano, e

dall’altro fino alla Celica . Di là, piegando quasi ad angolo retto, corre sino al Cervialto di Bagnoli

Irpino, ed al Montagnone di Nusco. Dagli altri lati sull’alta sommità del colle di Sant’Angelo Dei

Lombardi, si profonda verso le regioni attraversate dal medio e basso Calore fin dove questo

penetra nella provincia di Benevento. E di là si eleva a mano a mano oltre il Sannio beneventano e

molisano, sino alla vetta della Maiella. Verso N.E. , dalla parte dove il monte digrada con lieve

pendio per successivi colli e ripiani, fino alle sorgenti dell’Ofanto , si susseguono terre quasi tutte

coltivate. Da questo alto si toccano i confini con Torella Dei Lombardi. A questi si riattaccano quelli

del castello e casale di Monticchio dei Lombardi ( entro i quali sorge il monastero del Goleto che

essendo rimasto disabitato, il suo territorio fu incorporato a quello di Sant’Angelo dei Lombardi.

Dopo il confine santangiolese, il confine prosegue dividendo le terre di Nusco da quelle di

Lioni, a cui rimase aggregata tutta la giurisdizione dell’Oppido, ora diruto, di là dal bosco di

Fiorentino, mentre questo ricade tutt’ora in quel di Nusco. Nel punto ove termina la giurisdizione

di Oppido ( ora di Lioni) comincia la giurisdizione di Bagnoli Irpino. Il confine se ne allontana al

trifinio, in contrada Visciglietta ( non lontano dalla sella di Fontigliano), ove incontra il territorio di

Montella. Con questo per lungo tratto confina Nusco, seguendo quasi sempre la direzione del

torrente Gargone, che viene oltrepassato dove inizia il territorio di Cassano Irpino, finché si

raggiunge la riva destra del fiume Calore. Questo fiume indica la linea divisoria dal territorio di


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Montemarano dal punto, in cui, dalla riva sinistra , vi sbocca il Torrente Montemaranese , e, dalla

destra il Faitano. Il corso di quest’altro torrente, ad ovest, separa il territorio di Nusco da quello

appartenente alCastello e Casale di Baiano, comune di Castelfranci. Tocca, poi, il territorio di un

altro antico maniero, ora diruto, chiamato Girifalco, nel territorio di Torella Dei Lombardi. Il

confine volge poi a Nord‐Ovest lungo la giurisdizione Torella dei L,, per terminare a quello di

Sant’Angelo dei Lombardi. Sparse sul territorio sorgono comode abitazioni ( una volta

dette Masserie poiché attrezzate per l’allevamento di animali domestici ), in cui dimora il

proprietario. Un numero sempre maggiore di abitazioni sono destinate al soggiorno estivo di ospiti

che affluiscono, per trovare ristoro e quiete all’arsura e al caos delle grandi città, specialmente da

Napoli che è la più vicina. Nusco è un centro particolarmente idoneo alla villeggiatura estiva.

Il Comune di Nusco è dotato di due stazioni ferroviarie a servizio della città, una situata ai piedi

del paese, a ben 3 Km circa ed è quella principale, l’altra situata nella zona periferica del paese

nelle frazioni/contrade del paese, è più precisamente in contrada Campo, a un centinaio di metri

dal fabbricato oggetto della stima e, a circa 4 Km dal centro di Nusco, esse sono situata lungo la

ferrovia Avellino ‐ Rocchetta Sant'Antonio a 54 km dal capoluogo, come quasi tutte le stazioni

della linea, è stata ricostruita dopo il terremoto del 1980 e presenta il tipico edificio prefabbricato

a pian terreno. Dal 1987 la stazione è impresenziata, il traffico costituito da tre coppie di treni al

giorno, si svolge sui due binari passanti di cui è dotato questo impianto. La stazione non presenta

problemi di accessibilità, ma la distanza dal centro urbano, che si aggira intorno ai tre km per la

principale e ai 4 Km per la seconda e, la riduzione del numero dei treni, ha fatto sì che l'utenza

preferisca servirsi di altri mezzi, mancando una buona integrazione tra ferro e gomma, unica

strategia per il recupero degli scali minori.


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Il centro di Nusco, dista dall’autostrada Salerno‐Reggio Calabria, uscita Contursi

Terme/Postiglione circa 44 Km percorribili in 42 min circa grazie alla vicina SS7 (strada a

scorrimento veloce denominata Ofantina), per poi immettersi sulla SS691 (strada a scorrimento

veloce denominata Fondo Valle Sele) che finisce all’imbocco dell’autostrada Salerno‐Reggio

Calabria. Mentre decisamente più vicina e più comoda è l’autostrada Napoli‐Bari, uscita Avellino

Est, che dista circa 35 Km dal centro cittadino percorribili in 33 min circa grazie alla vicina SS7

(strada a scorrimento veloce denominata Ofantina). Gli altri mezzi pubblici presenti a Nusco sono

gli autobus, grazie ai quali è possibile raggiungere le varie frazioni del Comune, i Comuni limitrofi, il

capoluogo di Provincia, ecc…).

Vista aerea del Comune di Nusco e della zona dove ricade l’immobile oggetto di stima, con individuazione della stessa

– fonte Google Maps ‐


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L’immobile oggetto di stima, trattasi di fabbricato isolato “villino” posizionato in una zona

periferica del Comune di Nusco a circa 5 Km dalla casa Comunale, dall’ufficio postale e dalla scuola

elementare e medie, guardia medica, campo da calcio e attività commerciali di vario genere.

Vista aerea del percorso dal fabbricato in oggetto al centro del Comune di Nusco – fonte Google Maps ‐

A circa 8 Km dall’immobile oggetto di stima c’è il vicino centro cittadino del Comune di Lioni,

cittadina ricca di commerciali di vario genere e di centri commerciali, cinema e molto altro, dotata

inoltre di uffici, Banche, uffici postali, guardia medica, scuole, asili. L’ospedale più vicino è situato

nel Comune di Sant’Angelo dei Lombardi a circa 10 Km dall’immobile in oggetto.

Non molto lontano dal fabbricato in oggetto a poco più di 20 Km, c’è Lago Laceno, frazione del

Comune di Bagno Irpino e, uno dei posti più frequentati nelle stagioni sia estive che invernali,

perché dotata di impianti sciistici, ristorazione, percorsi trekking, passeggiate a cavallo e altro,

Laceno è un luogo frequentato da moltissimi turisti provenienti dalle città importanti della Regione

e non solo ed è un motivo per nella zona c’è una discreta richiesta di immobili da acquistare o da


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fittare come case vacanza, ove i turisti vengono a rilassarsi e a trascorrere giorni di ferie in

tranquillità con la natura.

Mappa dell’area dove ricade il fabbricato (cerchiata) e, della posizione rispetto ai paesi limitrofi – fonte Google Maps ‐

‐ Cenni storici – informazioni estratte da vari siti internet di attività del luogo -

***

“Le origini del Comune di Bisaccia, risalgono al alla seconda metà del secolo XI, Nusco acquistò il titolo

di "civitas" o perché città ducale o perché eretta a sede vescovile. Ne fu primo vescovo sant'Amato, nativo

del luogo, che ancora oggi ne è il Patrono; in cattedrale si conservano le sue sacre ossa e la "Chartula

Iudicati", del settembre 1093, scritta in caratteri longobardi beneventani.

Durante il Medioevo il Castello di Nusco fu una fortezza sicura e diede protezione e riparo a Guglielmo,

ultimo duca di Puglia, nel 1122, e a Manfredi, nel 1254. Ebbe un ruolo storico di primo piano fra le

comunità dell'Alta Irpinia fino alla metà del secolo XVII quando perse il ruolo di centro del feudo.

La peste del 1656, che uccise più di un terzo dei suoi abitanti, diede un duro colpo allo sviluppo della sua

popolazione. Dal secolo XII al 1806 in Nusco si avvicendarono feudatari appartenenti alle famiglie più

illustri delRegno di Napoli, tra le quali i De Tivilla, i D'Aquino, i De Gianvilla e gli Imperiale. La storia


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civile della cittadina, comunque, è strettamente legata a quella ecclesiastica, in quanto, essa, nel complesso,

è strettamente correlata alla presenza di Vescovi piuttosto che a quella dei feudatari. Sulla cattedrale

vescovile, infatti, si sono succeduti almeno 67 Vescovi, tutti storicamente accertati. Grazie alla loro opera vi

è fiorito un prestigioso Seminario diocesano, dove hanno ricevuto la loro istruzione giovani di ogni parte

della Provincia, speso distintisi sia in campo ecclesiastico che civile. Nei locali del Seminario vi è un'antica

Biblioteca, ricca di volumi, aperta a tutti. Di grandissimo interesse storico, inoltre, è l'archivio della Curia

Vescovile. Dell'antico Castello longobardo si conservano soltanto poche mura fra cui spiccano i resti

imponenti della torre e dei lati esposti a settentrione. Recentissimi scavi, voluti fortemente dal nuovo

parroco Don Dino Tisato, hanno portato alla luce affreschi difficilmente databili ed attualmente allo studio

della Sovrintendenza ai Beni Ambientali.

Monumenti e luoghi d'interesse

La Cattedrale di Nusco, presenta una maestosa facciata di stile composito, costituita da grossi massi di

pietra locale, debitamente squadrati e sistemati in epoche diverse nel rispetto del progetto originario. Sul

lato nord sorge la torre dell'orologio (1891), mentre su quello a mezzogiorno si nota una lunga scritta

del 1521; a fianco all'ingresso vi è il Campanile (alto 33 m). L'antico portale (1548), di stile rinascimentale

e finemente lavorato, fu tolto nel1886 per essere adattato sulla facciata della chiesa di S. Antonio fuori le

mura. L'interno della Cattedrale, a tre navate con cappelle laterali e presbiterio e coro sopraelevati, fu

spesso riattato; il suo aspetto attuale, comunque, è tipicamente settecentesco.

Edicola funeraria

Monumento della Santa Croce, all'ingresso del paese si ammira il bel monumento della Santa Croce

(1619) in pietra locale, unico nel suo genere, per le varie raffigurazioni scolpite sulle sue varie parti. Esso

consiste in una croce, su colonna monolitica scanalata sostenuta da quattro leoncini, e di un plinto con gli

angoli in rilievo e le facce istoriate. E, simbolo della fede dei nuscani verso il loro patrono, il monumento a

sant'Amato è situato nella piazza centrale del paese (1893).

Scavi archeologici castello longobardo

Fino al momento del sisma del 1980, oltre alla Cattedrale e ad una cappella privata, già della Famiglia

della Saponara, erano ben cinque le chiese di Nusco nel solo centro urbano: la SS. Trinità, le cui strutture

originarie rimontano alla fine del sec. XIV; e nel cui interno si possono ammirare due pregevoli affreschi dei

quali uno tardo medioevale raffigurante, tra l'altro, un Cristo benedicente e una Annunciazione, l'altro,

forse del sec. XVIII, rappresentante un'originale Deposizione con i santi Cosma e Damiano; Santa Maria

Vetere, una delle parrocchie più antiche; San Giuseppe (1757), con la facciata tardo-barocca e un notevole

altare di marmo intarsiato; San Rocco, con una facciata di stile neoclassico (oggi sconsacrata e sede

dell'associazione "La Misericordia"); San Giovanni Evangelista, l'unica chiesa rimasta distrutta dal sisma.

La chiesa di Sant'Antonio, inoltre, viene ricordata per il portale rinascimentale, già menzionato, e una


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statua del Santo, forse della fine del sec. XVII, attribuita a G. Colombo. Un'opera di particolare rilievo,

infine, era la tela della Madonna col Bambino, della prima metà dei Seicento, che si venerava nella chiesa

della Madonna delle Grazie, alla periferia del nucleo urbano e che è stata rubata anni or sono e sino ad ora

non ritrovata.

Architetture militari

Il castello di Nusco, antico e glorioso maniero di epoca longobarda, fu costruito intorno al IX secolo.

Dopo alterne vicende, tra le sue mura trovarono rifugio Guglielmo, ultimo duca di Puglia, e il re Manfredi,

fu feudo dei De Aquino, Giamvilla, De Aczia, Caracciolo, Imperiale. L'adesione alla Repubblica Partenopea

di Giulio Imperiale II, signore del castello, costò cara alla città. La restaurazione sanfedista (1799-1806)

portò paura, scompiglio e morte.

A Nusco, come scrive Giuseppe Passaro (Nusco, città dell'Irpinia, Tip. Napoletana 1974, p. 252), «Prima

che vi arrivassero i soldati del Cardinale Ruffo scomparvero, dalle sale del castello, mobili, arazzi,

specchiere, candelabri, armi, armature e furono svuotati i depositi di vettovaglie. Una volta saccheggiato fu

poi dato alle fiamme.» Nel 1908 le mura perimetrali raggiungevano ancora l'altezza primitiva. L'interno del

perimetro del castello ad oggi è oggetto di scavi archeologici che stanno riportando alla luce camere ed

archi in pietra locale la cui esistenza era sino ad oggi soltanto supposta.”

***

Molte sono le manifestazioni organizzate durante l’anno nella città di Nusco, grazie proprio a

queste attrazioni organizzate da Pro‐loco del posto, nelle stagioni sia estiva che invernale, vengono

organizzate moltissimi eventi e manifestazioni a tema, manifestazioni che attirano la curiosità di

migliaia di persone da tutta l’Irpinia e zone limitrofe.

Dopo aver fatto una panoramica generale sul Comune di Nusco, sulla zona di appartenenza ove

è situato l’immobile da periziare e sulla vicina Lioni, bisogna comunque dire e ribadire che tutti

questi fattori positivi e/o negativi del sito in cui si trova l’immobile, di fatto relegano l’immobile, in

una condizione di mediocre apprezzamento del mercato immobiliare da parte dell’utenza

“media”.

Nel corso delle operazioni peritali sono state chieste ed ottenute, per motivi personali dello

scrivente CTU, per la consegna della documentazione da parte del Comune di Nusco, n. 02


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proroghe per il deposito della Consulenza, la prima in data 08 settembre 2014 e la seconda in data

26 febbraio 2015.

5) Risposte ai quesiti

Quesito n. 01 (Previo controllo della completezza dei documenti di cui all’art.…….etc)

Come precedentemente detto nel punto n. 3 –svolgimento delle operazioni‐ accettato l’incarico

in data 03 marzo 2014 ed acquisito copia dei documenti presenti agli atti ed i documenti allegati al

procedimento de quo, procedevo, tornato a studio, ad esaminare gli stessi. La documentazione

presente in cancelleria la quale ne è stata acquisita copia dallo scrivente,, dal punto di vista

dell’art. 567 c.p.c. 2° comma, modificato dall’art. 1 Legge 03.08.1998 n. 302 e s.m.i. , è risultata

essere soddisfacente a parere dell’esperto, in quanto è stata redatta in data 08 ottobre 2013, dal

Notaio dott. Massimo DES LOGES Notaio in Avellino, iscritto al Collegio dei Distretti riuniti di

Avellino e Sant’Angelo dei Lombardi, una regolare Certificazione Notarile, la cui riporta la storia

dell’ultimo ventennio dell’immobile, inoltre è presente in allegato, sempre per la completezza e il

rispetto dell’art. 567 c.p.c. e s.m.i. , l’Elaborato Planimetrico, la visura storica catastale e l’estratto

di mappa della particella/e oggetto. La sola mancanza riscontrata nella documentazione agli atti,

come è stato prontamente già comunicato al G.E. in data 27 marzo 2014 e, segnalato anche nella

“schema di verifica dei documenti preliminari”, della sola Notificazione ai creditori iscritti ex art.

498 c.p.c. , come meglio già descritto nel punto n. 3.

Vista la completezza dei documenti, il sottoscritto scrivente, in data 24 marzo 2014, provvedeva

a fissare l’inizio delle operazioni peritali, fissato per il giorno 14 aprile 2014 alle ore 10.00,

rientrando nei primi 45 gg dalla nomina dell’incarico, come da “Vademecum” , comunicando con

avviso inoltrato alle parti a mezzo “pec” all’avv. Lucio GRANATA (per il creditore procedente), a


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mezzo fax sul recapito personale all’avv. Giuseppe D’AGOSTINO (per il debitore) e a mezzo

raccomandate A/R n.° 14467929479‐7 al Sig. Amato DELLI GATTI (debitore esecutato) inviata in

data 24.03.2014 e consegnata dal portalettere delle Poste in data 28.03.2014.

In data 13 giugno 2014, l’esperto provvedeva a fissare la data per il secondo sopralluogo, fissato

per il giorno 30 giugno 2014 alle ore 10.00, comunicando con avviso inoltrato alle parti a mezzo

“pec” all’avv. Lucio GRANATA (per il creditore procedente), a mezzo fax sul recapito personale

all’avv. Giuseppe D’AGOSTINO (per il debitore) e a mezzo raccomandate A/R n.° 14467929481‐0 al

Sig. Amato DELLI GATTI (debitore esecutato) inviata in data 13.06.2014 e consegnata dal

portalettere delle Poste in data 18.06.2014.

Premesso ciò, il CTU relaziona che:

1.a Il bene immobile/fabbricato oggetto di pignoramento, trattasi di “villetta unifamiliare”, essa

è sito nel Comune di Nusco (AV) alla Contrada Campo n. 9/TER, zona periferica/rurale del

Comune, una delle contrade più vaste e popolate del Comune.

L’immobile è costituito da due piani fuori terra e uno seminterrato, esso è dotato di una

corte in parte carrabile e pedonale e per la maggior parte adibita a giardino, allo stato

comune alle due unità immobiliari.

Data la conformazione dell’intero immobile e le caratteristiche dello stesso, a parere dello

scrivente, è da escludere la possibilità di vendita dell’immobile in due o più lotti, per cui è

esclusa la possibilità tecnica di suddividerlo in porzioni autonome, perché non si gioverebbe

ne dal punto di vista funzionale che commerciale. LOTTO UNICO.


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Vista aerea del LOTTO in oggetto, immobile sito nel Comune di Nusco, C.da Campo n. 9/TER – fonte Google Maps ‐

1.b Per verificare la regolarità urbanistica dell’immobile si è proceduto, comparando il progetto

originale fornitomi dall’esecutato all’atto dei sopralluoghi effettuati in data 14 aprile 2014

(primo sopralluogo) e in data 30 giugno 2014 (secondo sopralluogo), da una prima analisi

effettuata durante i sopralluoghi, si sono riscontrate delle difformità urbanistiche rispetto al

confronto fatto tra stato di fatto e progetto fornito dall’esecutato, oltre ad una costruzione

tipo box/tettoia in legno distaccata dal fabbricato in oggetto ma sempre ricadente nella

particella pignorata, posizionata sul lato sud sud‐ovest rispetto al fabbricato, che sul

progetto non viene proprio menzionata. Visto ciò, il sottoscritto si è recato presso l’ufficio

tecnico Comunale, con lo scopo di rintracciare eventuali varianti e/o progetti successivi a

quello risalente all’epoca della costruzione dell’immobile, dopo aver presentato richiesta di

verifica di tutta la documentazione tecnica utile all’inquadramento urbanistico ed edilizio

dell’immobile. Nel corso di tale accertamento si è riuscito a rintracciare, presso i competenti

uffici Comunali, solo parte della documentazione utile ed essenziale a far si che si possa ben

inquadrare l’immobile dal punto di vista edilizio, oltre ad aver richiesto ed acquisito il


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Certificato di destinazione Urbanistica per verificare i vari indici di fabbricazione e le varie

prescrizioni previste nella zona ove ricade il fabbricato, si riporta di seguito l’elenco dei

documenti più significativi rintracciati:

‐ Relazione tecnica illustrativa e grafici di progetto (non allegati alla presente);

‐ Comunicazione di inizio lavori;

‐ Comunicazione di struttura ultimata;

‐ Comunicazione di avvenuto deposito del progetto presso il gli uff. del Genio Civile;

Vista la carenza dei documenti reperiti, lo scrivente ha effettuato una ricerca anche presso

gli uffici del Genio Civile di Avellino in data 14 ottobre 2014, dove da una scrupolosa ricerca

si è riuscito a rintracciare, anche se con molta fatica, documenti utili da aggiungere a quelli

già in possesso come:

‐ Relazione struttura ultimata;

‐ Certificato di Collaudo.

Dalle ricerche effettuate non si è riuscito a rintracciare però, il certificato di agibilità e/o

abitabilità dell’immobile in oggetto, per cui si presume che lo stesso non sia mai stato

richiesto.

Allo stato di fatto, nell’immobile oggetto di pignoramento, risultano opere di edilizia interne

non dichiarate e/o autorizzate all’atto della presentazione del progetto, come divisioni

interne diverse rispetto al progetto autorizzato, corpi di fabbrica non realizzati, come il

porticato dichiarato nel progetto ma non realizzato, la scala di accesso al piano primo, che da

progetto risulta essere dall’esterno, ma in realtà si accede stesso dall’interno del piano terra

e, risulta inoltre, un intero piano dell’immobile, con destinazione d’uso diversa rispetto al

progetto approvato e concesso, per cui lo stato delle opere non è conforme al progetto.


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Per sanare tali opere si può fare riferimento all’art. 46 del D.P.R. 06 giugno 2001 n. 380, fa

obbligo all’aggiudicatario di immobile a seguito di procedura esecutiva di chiedere il rilascio

del permesso a costruire in sanatoria, qualora l’immobile si trovi nelle condizioni per poter

essere assentito in sanatoria, entro centoventi (120) giorni dalla notifica del decreto di

trasferimento emesso dall’autorità giudiziaria.

Secondo una recente sentenza de T.A.R. Abruzzo ‐ Pescara, dell’ 11 aprile 2007, n. 435,

“…..prescrivendo la norma l’obbligo di ottenere, ove possibile, l’assenso in sanatoria, non può

che abilitare l’interessato a chiedere ed ottenere il condono in base alla legge 24/11/2003, n.

326, che è l’unica che lo ha nuovamente previsto”.

Ed ancora “l’art. 32, comma 28 legge n. 326/2003 ha si rinviato …. alle disposizioni di cui alle

leggi n. 47/85 e n. 724/94, ma non per quanto concerne le misure dell’oblazione, che sono

state aggiornate e che si applicano a prescindere dalla data, più o meno risalente nel tempo,

della costruzione abusiva. Il comma 38 del menzionato art. 32, infatti, dispone che ‐ la

misura dell’oblazione e dell’anticipazione degli oneri concessori, nonché le relative

modalità di versamento, sono disciplinate nell’allegato 1 al presente decreto ‐, senza

null’altro specificare”.

Nel caso che ci occupa la tipologia di abuso commesso è quella individuata con il n. 01 nella

tabella C allegata alla legge n. 326/2003 e precisamente: “…Opere realizzate in assenza o in

difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle

prescrizioni degli strumenti urbanistici”

Per tale tipo di abuso la misura dell’oblazione, per immobili residenziali , è stabilita in €

100,00 per mq di costruzione.


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Da notizie assunte direttamente presso il Comune di Nusco, parlando con il Responsabile del

Settore Tecnico/Urbanistico, sottoponendo il tipo di difformità riscontrata, si è trovata

un’altra soluzione per regolarizzare tali difformità, si è arrivato alla conclusione che è

possibile regolarizzare il tutto, sfruttando la recente Legge “PIANO CASA CAMPANIA” , attiva

ed utilizzata già da qualche anno e, di anno in anno è stata sempre prorogata e modificata

(L.R. 19/2009 coordinato con le modifiche introdotte dalla L.R. 1/2011), fino a l’ultima

proroga pubblicata sul Burc della Legge Regionale 9 gennaio 2014, n. 2 , che ha prorogato il

termine della scadenza di tale Legge fino a Gennaio 2016 e, che permette di regolarizzare

una vasta gamma di interventi come:

‐ ampliamento volumetrico (20%);

‐ demolizione e ricostruzione con incremento volumetrico (35%);

‐ riqualificazione delle aree urbane degradate;

‐ cambiamento di destinazione d’uso;

‐ interventi edilizi e urbanistici;

questa norma, a quanto sembra ha buone possibilità di essere ulteriormente prorogata,

visto che il settore dell’edilizia e professionale abbia dato un lieve segno di ripresa grazie ad

essa. Tale Legge ci permette di effettuare il cambio di destinazione d’uso, dichiarando e

giustificando nella richiesta che potrà effettuare l’eventuale acquirente dell’immobile, come

richiesta di cambio destinazione per “ESIGENZA ABITATIVA” .

Gli importi degli oneri concessori da esigere al Comune di Nusco sono:

‐ costo costruzione = (245,46 x 0,40 x 6,5%);

‐ costo urbanizzazione = € 0,45 € al metro cubo;

‐ diritti di segreteria = € 0,30 al metro cubo;


Condomini

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Per quanto riguarda la tettoia/box realizzato senza titolo abilitativo, la misura dell’oblazione

prevista è una sola sanzione amministrativa di € 516,00 oltre ai diritti di segreteria.

L’argomento sarà trattato nello specifico nei paragrafi successivi.

1.c Catastalmente, l’immobile viene riportato (come da visure catastali), al N.C.E.U. del Comune

di Nusco, in Contrada Campo snc, intestato al Sig. Delli Gatti Amato nato a Nusco il

11/12/1969 per diritti di piena proprietà.

Esso consiste in:

‐ Catasto terreni

L’intera particella oggetto di pignoramento, viene riportata al foglio 31, particella 333, di

qualità ENTE URBANO per una sup. di 38 (are) e 94 (ca).

‐ Stralcio planimetria catastale con fabbricato e area corte comune ‐

posta

Rettangolo

posta

Rettangolo

posta

Rettangolo


Condomini

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‐ Catasto urbano

il fabbricato in oggetto, viene individuato a seguito dell’accatastamento effettuato dall’Arch.

De Simone Gelsomino, come segue:

N. Foglio Particella Sub Cat./qualità Classe Consistenza Rendita

1 31 333 1

2 31 333 2 A/7 U 11 Vani Euro 908,96

3 31 333 3 C/2 1 51 mq Euro 71,12

Tale identificazione è stata desunta dalle visure catastali aggiornate acquisite

telematicamente presso i competenti uffici del catasto di Avellino (in allegato) e, risultano

coincidere con i dati catastali riportati nei certificati allegati alla documentazione

ipocatastale, rilasciata dal Notaio dott. Massimo DES LOGES, nelle visure allegate alla

documentazione presente agli atti. Si è inoltre provveduto ad acquisire la copia dell’estratto

di mappa, dell’elaborati planimetrico e, la planimetria catastale dell’immobile in formato A4

(vedasi allegati) e, con tali documenti si è potuto verificare all’atto del sopralluogo la

conformità o meno dello stato di fatto dell’immobile oggetto di pignoramento con quanto

dichiarato al catasto.

Per cui riepilogando il tutto, possiamo dichiarare che per quando riguarda l’immobile e il suo

interno, salvo piccole variazioni interne, che a mio avviso sono ininfluenti ai fini catastali per

l’aumento della consistenza e della rendita dello stesso, la planimetria catastale è conforme

allo stato di fatto attuale, come rilevato.

Il problema lo troviamo all’esterno dell’immobile, sulla corte comune, in quanto il

box/tettoia in legno, come riportato e descritto al precedente punto “1.b”, non risulta


Condomini

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accatastata, per cui se si intende sanarlo va comunque accatastato come box/tettoia. L’altra

difformità catastale riscontrata sulla corte esterna è sull’estensione della particella 333,

infatti guardando l’elaborato planimetrico redatto dall’Arch. De Simone, tecnico incaricato

dal Sig. Delli Gatti per l’accatastamento dell’immobile nel 2001 e confrontandolo con

l’estratto di mappa ricavato presso gli atti depositati in cancelleria, lo scrivente notava la

difformità nella forma e nel posizionamento del fabbricato oggetto sulla mappa, ne

comunicava al G. E. con istanza di autorizzazione alla rettifica e/o aggiornamento della banca

dati catastale in data 28/10/2014, il quale nella stessa data, la S.V. autorizzava lo scrivente

ad effettuare l’aggiornamento e a comunicarlo al creditore procedente presentando una

nota di spesa per la rettifica e a ricevere l’incarico. Il sottoscritto provvedeva dopo che il

creditore (avv. Granata Lucio) in data 19/12/2014 autorizzava ad effettuare l’aggiornamento,

in data 30/12/2014 mi recai presso l’ufficio del catasto di Avellino per rettificare il tutto (si

riporta di seguito l’estratto di mappa prima dell’aggiornamento).

Stralcio planimetria catastale prima della correzione e/o aggiornamento della banca dati catastale –


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Si è dovuto aggiornare la banca dati del catasto in quanto, nel 2001 quando il tecnico

incaricato dall’esecutato per l’accatastamento del proprio immobile, ha effettuato

l’accatastamento, il sistema o l’operatore del catasto all’epoca non ha registrato in modo

corretto la pratica, infatti il tecnico dell’esecutato ha effettuato una pratica di

accatastamento come “Mappale + Frazionamento” , in pratica ha frazionato parte della

particella 332 (ex 122) di proprietà dell’esecutato e, l’ha “fusa” , “unita”, alla particella 333

(ex 162) creando la corte comune alle unità immobiliare pignorata.

In sintesi, dal punto di vista catastale, l’immobile in oggetto, per quanto riguarda l’interno,

tralasciando lievi differenze della planimetria, non rilevanti ai fini della consistenza e della

rendita, la stessa risulta conforme allo stato dei luoghi, per quanto riguarda l’esterno o la

corte dell’immobile, sistemato il tutto presso gli uffici del catasto risulta conforme, l’unica

difformità resta il corpo di fabbrica realizzato abusivamente, cioè, il box/tettoia in legno, che

va accatastato ex novo, per cui quest’ultimo non è conforme allo stato dei luoghi.

‐ Confini

L’immobile o meglio la particella 333 oggetto del presente pignoramento confina, partendo

da nord e seguendo un senso orario con: NORD – terreno agricolo individuata catastalmente

come particella 332 (ex 122) di proprietà dello stesso esecutato, ma non oggetto di

pignoramento; EST ‐ con terreno agricolo individuato come particella 332 (ex 122) dello

stesso esecutato ma non oggetto di pignoramento; SUD – con strada Comunale Contrada

Campo; OVEST – con particella 161 e particella 68 di proprietà di altra ditta.


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Quesito n. 02 (REDIGA una relazione generale di consulenza che sia esaustiva.…….etc)

2.A‐ La elencazione delle pratiche edilizie svolte relative all’immobile........etc

Collegandoci a quanto precedentemente detto al punto “1.b.” si riporta di seguito sotto

forma di elenco le pratiche edilizie svolte per la realizzazione dell’immobile pignorato.

‐ Regolarità Amministrativa

L’immobile oggetto di pignoramento è stato realizzato a fine anni novanta, l’epoca della

sua costruzione risale al “1998”, essa è stata autorizzata con concessione edilizia al N. 15/98

approvata in data 03‐03‐1998, rilasciata dal Comune di Nusco (AV) per la “COSTRUZIONE DI

UN FABBRICATO RURALE DA ADIBIRE AD ABITAZIONE CON ANNESSE PERTINENZE

AGRICOLE”, notificata all’esecutato Sig. DELLI GATTI Amato in data 20.03.1998, ma come

detto al punto “1.b” da sopralluogo effettuato, si è potuto constatare che l’immobile non è

conforme al progetto presentato e autorizzato dal Comune di Nusco e non è conforme allo

strumento urbanistico del Comune di Nusco, in quanto l’intero piano terra del fabbricato

risulta essere la “zona giorno” dell’abitazione, invece da progetto autorizzato doveva esserci

un deposito agricolo a servizio dell’abitazione posta al piano primo, inoltre i due piani sono

collegati tra di loro da una scala interna, non prevista nel progetto approvato dalla

commissione. All’esterno del fabbricato, sulla corte esterna (giardino), risulta un box/tettoia

in legno distaccato dal fabbricato in oggetto a circa 15/20 metri, ma ricadente sempre nella

stessa particella oggetto di pignoramento, da controlli effettuati presso gli uffici del Comune,

non sono stati trovate pratiche in merito a tale tettoia/box in legno.


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Allo stato, perciò, riepilogando il tutto, il piano terra risulta non conforme allo strumento

urbanistico per il superamento degli indici urbanistici fissati dal Piano vigente e, per la

tettoia/box in legno cosi come realizzati, risultano abusivi.

Il deposito degli elaborati esecutivi presso l’Ufficio del Genio Civile di Avellino è stato

effettuato in data 06.03.1998 al n. 46935.

Che in data 15 giugno 1998, il Direttore dei Lavori Arch. De Simone Gelsomino,

comunicava al Comune l’avvenuto inizio dei lavori in data 12.06.1998 e, che l’impresa

esecutrice fosse la ditta edile “Napolillo Michele” con sede in Nusco, che come Collaudatore

in corso d’opera veniva nominato l’Ing. Salvatore Fierro.

Il Direttore dei Lavori comunicava al Comune di Nusco in data 08 gennaio 2001, il

completamento della struttura avvenuta in data 20.12.2000.

Il Direttore dei Lavori, Arch. De Simone Gelsomino, ha ottemperato al disposto dell’art. 6

della Legge n. 1086/71 depositando in data 06.02.2001 al prot. n. 001570 la Relazione Finale

del Direttore dei Lavori, in merito al progetto depositato al n. 46935.

Il Collaudo Statico, ing. Salvatore Fierro, ha ottemperato al disposto dell’art. 7 della Legge

n. 1086/71 depositando in data 16.02.2001 al prot. n., 2010 la Relazione di Collaudo delle

strutture in conglomerato cementizio armato, in merito al progetto depositato al n. 46935.

Da informazioni desunte dagli uffici del Comune di Nusco, risulta che il Sig. Delli Gatti

Amato ha provveduto al pagamento degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione

del progetto approvato.


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‐ Sanabilità delle opere

Come precedentemente detto al punto “1.b”, da notizie assunte direttamente presso il

Comune di Nusco, nel caso di aggiudicazione dell’immobile, l’acquirente può usufruire della

Legge “PIANO CASA CAMPANIA” ancora in vigore fino a gennaio 2016 con possibilità di un

ulteriore proroga della stessa, presentando un progetto per il piano terra dell’immobile

pignorato, di richiesta cambio destinazione d’uso da “deposito agricolo” ad “abitazione”,

giustificando tale richiesta come “esigenze abitative” .

Gli importi degli oneri concessori sono:

‐ costo costruzione = (245,46 x 0,40 x 0,065) = 6,38 €/mq. (eventuale S.n.r. valutata al 60%)

‐ costo urbanizzazione = € 0,45 € al metro cubo;

‐ diritti di segreteria = € 0,30 al metro cubo.

Per le modifiche interne non autorizzate e/o non comunicate con variante in corso

d’opera all’atto della realizzazione dello stesso, o eventualmente, modifiche effettuate a

seguito della chiusura dei lavori della concessione emessa dal Comune per la realizzazione

dell’immobile e, che non sia mai stata richiesta altra concessione e/o autorizzazione al

Comune tipo (D.I.A. o S.C.I.A.) nel corso degli anni per effettuare tali modifiche interne.

Questo vale per tutti i piani dell’immobili ove non è stato rispettato il progetto autorizzato

con concessione emessa, quindi, sia per il piano seminterrato ove è stato creato un

bagnetto di servizio (non autorizzato e/o comunicato), sia per il piano terra dove è stato

creato sia un bagno di servizio che una stanza adibita a cucina/sala pranzo, sia una stanza

adibita a studio e, inoltre, una scala di collegamento interna tra piano terra e primo (non

autorizzato e/o comunicato). Il piano primo dove sono state modificate leggermente i muri


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divisori interni ed è stato creato un bagno interno ad una camera (non autorizzato e/o

comunicato), tutto questo siccome rientra nella tipologia di abuso individuata nella tabella C

allegata alla Legge n. 326/2003 e precisamente “…Opere di manutenzione straordinaria

come definite dall'articolo 3, comma 1 lettera b) del D.P.R. 6 Giugno 2001 n. 380 e dalla

normativa regionale , realizzate in assenza e difformità del titolo abilitativo edilizio ; opere

o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superfici e di volume.” , per tale tipo di

abuso è prevista una sola sanzione amministrativa di € 516,00.

Per la tettoia/box in legno realizzata nel giardino (corte) esterno, oltre alla sanzione

amministrativa come sopra di € 516,00 per aver realizzato un opera senza titolo abilitativo,

c’è da considerare anche gli oneri di costruzione, di urbanizzazione e di diritti di segreteria,

pertanto gli importi degli oneri concessori sono:

‐ costo costruzione = (245,46 x 0,60 x 0,065) = 9,57 €/mq.

‐ costo urbanizzazione = € 0,22 € al metro cubo vuoto per pieno;

‐ diritti di segreteria = € 0,30 al metro cubo.

‐ Calcolo delle superfici da sanare

I beni oggetto di sanatoria (nel caso di specie la tettoia/box in legno) non risulta iscritta

nel N.C.E.U. di conseguenza come detto al punto “1.c” ogni e qualsiasi attività finalizzata alla

regolarizzazione amministrativa deve essere accompagnata dalla regolarizzazione catastale

del bene oggetto di sanatoria.

Tale procedura, se dovesse successivamente essere autorizzata, comporterebbe un costo

di € 3.500,00 (tremilacinquecento/00) circa, oltre spese ed oneri accessori come spettanti

per legge (IVA e Cassa).


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Calcolo superfici e volumi

Piano Terra cambio destinazione d’uso deposito > abitazione ( altezza interna 2,90)

‐ Destinazione S.u.a.(mq) S.n.r.(mq) Esposizione Volume (mc)

‐ Soggiorno 80,00 ‐‐‐ Nord 232,00 ‐ Cucina 20,51 ‐‐‐ Est 59,48 ‐ Wc 7,00 ‐‐‐ Ovest 20,30 ‐ Ingresso 7,35 ‐‐‐ Est 21,31 ‐ Studio 18,30 ‐‐‐ Sud 53,07_________

Totali mq. 133,16 386,16

Calcolo superfici e volumi tettoia/box esterna

Tettoia/box in legno ( altezza media interna 3,75)

‐ Destinazione S.u.a.(mq) S.n.r.(mq) Esposizione Volume (mc)

‐ Tettoia/box ‐‐‐ 60,00 Nord 225,00_________ Totali mq. 60,00 225,00

‐ Costo per sanare le difformità amministrative e catastali

Costo per cambio destinazione d’uso da deposito ad abitazione p.t. ‐ ( A ) ‐

‐ Superficie da destinare ad abitazione = mq 133,16

‐ Costo Costr.ne = mq 113,16 x 6,38 €/mq = € 721,96 ‐ Oneri di Urba.ne = mc 386,16 x 0,45 €/mc = € 173,77 ‐ Diritti di segreteria = mc 386,16 x 0,30 €/mc = € 115,84_

Sommano € 1.011,57

Sanzione amministrativa prevista per Legge per opere eseguite in assenza o in

difformità del titolo abilitativo ‐ riferita alle opere interne all’immobile‐ ( B ) ‐

‐ Sanzione per opere interne non autorizzate = € 516,00_ Sommano € 516,00

***

Costo del Condono per la tettoia/box in legno ‐ ( C ) ‐

‐ Superficie della tettoia/box = mq 60,00 ‐ Costo Costr.ne = mq 60,00 x 9,57 €/mq = € 574,20 ‐ Oneri di Urba.ne = mc 225,00 x 0,22 €/mc = € 49,50 ‐ Diritti di segreteria = mc 225,00 x 0,30 €/mc = € 67,50


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‐ Sanzione amministrativa = _€ 516,00_ Sommano € 1.207,20

Costo totale per sanare le difformità

‐ Totale A + B + C = (1.011,57 + 516,00 + 1.207,20) = € 2.734,77 ‐ Competenze tecniche per autorizzazioni amministrative = € 2.000,00 ‐ Competenze tecniche per accatastamento tettoia/box = € 1.500,00

Totale € 6.234,77

2.B‐ La descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi in ogni singolo lotto........etc

‐ Descrizione generale dell’immobile

L’area su cui insiste il bene pignorato particella 333 (ex 162 e parte della ex 122) foglio 31

del Comune di Nusco, assomma complessivamente a mq 3.894,00 circa di cui mq 185,00

lordi coperti dal fabbricato, mq 60,00 circa dalla tettoia/box in legno, mq 3.649,00 circa

destinati a vialetto d’accesso, parcheggi, corte/camminamenti e giardino.

Il fabbricato (villino unifamiliare), oggetto di stima, è stato realizzato nella “ZONA

AGRICOLA – Sottozona E2 –Area seminative ed a frutteto” del vigente P.R.G. del Comune di

Nusco. Visto dall’alto il fabbricato, sembra avere una forma tipo pentagono irregolare con la

punta mozzata, esso si eleva su due livelli fuori terra e uno seminterrato, dove al piano

seminterrato abbiamo il deposito agricolo e, la parte abitativa è al piano terra e primo, il

tutto è circondato da terreno (giardino) di proprietà esclusiva (cfr. rilievo fotografico).

La struttura portante del fabbricato e in c.a. con telai a maglia chiusa poggiante su un

graticcio di travi di fondazione.

I solai sono gettati in opera, con travetti in c.a. e laterizi di alleggerimento.


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Le tompagnature (muratura esterne), sono in laterizio tipo “Alveolater” di 13 cm esterno

e da 15 cm interno con intercapedine di 5 cm di spessore, per un complessivo di 32 cm, i

tramezzi e/o divisori interni sono in forati da 8 cm.

L’isolamento è di sughero di 3 cm posto nell’intercapedine dei muri, mentre sui pilastri è

previsto a “cappotto” realizzato con pannelli di stiropiuma di 3 cm incollati, inchiodati con

tasselli, ricoperti da rete in poliestere e da uno strato di colla.

Il tetto ha struttura in c.a. a falde con inclinazioni variabili del 35 % e, sarà realizzato con

tegole di argilla del tipo portoghesi.

Il fabbricato nel complesso si presenta con delle linee architettoniche decise e funzionali

ad un tempo, nonostante l’esterno non è completato, infatti manca di tinteggiatura finale,

emerge lo stesso l’accuratezza della forma e l’armonia del fabbricato, con le sue cornici di

decoro posizionate a contorno delle finestre, le fasce marcapiano, i portoni sia quello

d’accesso che gli altri che danno sbocco sul giardino sono molto eleganti e lavorati, essi sono

rivestiti da cornici e lavorazioni in pietra o marmo di forme geometriche molto armoniose e

decorative, che danno un tocco di eleganza e fanno capire che l’intera struttura è stata

studia in ogni minimo particolare.

E’ importante inoltre tenere in considerazione per il valore venale del terreno che

seppure siamo in zona agricola, sono state realizzate le opere di urbanizzazione primaria,

cioè sono presenti reti viarie, idriche, elettriche e telefoniche ad eccezione di quella fognaria

e, di come già detto precedentemente della presenza della stazione ferroviaria locale con

sosta proprio nella contrada Campo di Nusco.


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Per bypassare il problema dello scarico fognario, il fabbricato è dotato di una vasca

settica a tenuta (fossa biologica) per far convogliare le acque reflue e/o di rifiuto. Il

manufatto adottato è di forma circolare a fondo concavo. La tenuta della struttura è

assicurata da intonaco interno di cemento a doppio strato e uno strato di vernice protettiva.

Il manufatto è completamente interrato con uno strato di argilla di 30‐40 cm di spessore

disposto al di sotto del fondo ed intorno alle pareti. L’accesso all’interno è previsto dall’alto

per mezzo di un pozzetto munito di doppia chiusura, con guarnizione, il tubo di immissione

degli scarichi proveniente dall’edificio è del diametro di 15 cm. La capacità è pari a 350 l/ab

giorno, le dimensioni saranno di circa 7 mc, il tutto realizzato in conformità a quanto previsto

dal D.lgs. 152/99 e s.m.i. .

La pavimentazione esterna al fabbricato è suddivisa in marciapiedi perimetrali, scale di

accesso all’immobile e scala di collegamento esterna tra piano terra e seminterrato. Le scale

esterne e i marciapiedi di camminamento, sono stati realizzati con pietra o marmo tipo

travertino bianco, la parte invece carrabile è in ghiaietto delineato da siepi che sembrano

guidarci fino alla tettoia/box in legno.

Lo stato di manutenzione e conservazione della costruzione, realizzata tra il 1998/2000, si

presenta anche se priva di finitura finale “tinteggiatura” in buone condizioni (cfr. rilievo

fotografico esterno).

La recinzione esterna non è completata, ad oggi sono presenti solo i muri in c.a. che

delimitano il confine lungo la strada Comunale detta Contrada Campo sul lato sud‐est ma

ancora senza recinzione, sul lato sud sud‐ovest è presente una recinzione in rete zincata del

tipo economico, per i restanti lati , la siepe fa da recinzione.


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Gli infissi esterni sono stati realizzati in alluminio/legno del tipo a taglio termico con

doppio vetro, con apertura sia normale classica che del tipo a vasistas, all’esterno sono in

alluminio di colere verde scuro e all’interno sono di color legno ciliegio.

Il portone principale di accesso all’immobile è del tipo blindato, color legno noce scuro,

mentre le porte di accesso al piano seminterrato sono in alluminio di color verde scuro.

L’immobile è privo di persiane esterne o tapparelle.

L’intonaco interno è del tipo liscio per civile abitazione, rifinito con stucco in polvere di

marmo, le pareti delle camere poste al piano primo, sono tinteggiate con colori vivaci e

moderni, mentre il resto dell’immobile è di color bianco ad eccezione del salone a piano

terra che sono tinteggiate con pittura e tecniche decorative speciali di elevato costo, il tutto

si addice molto con l’arredamento moderno e con il complesso dell’abitazione.

L’impianto idrico e sanitario dell’intero immobile è servito dalla rete idrica Comunale,

quindi sia del piano seminterrato, terra e primo è servito dagli stessi è risale all’epoca della

costruzione dell’immobile, esso si conserva in un buono stato, lo stesso vale anche per gli

impianti elettrici di buona qualità e le placche applicate sugli interruttori si diversificano in

ogni locale dell’immobile che variano dai classici colori pastello a quelle del tipo più elegante

del tipo cromato, anch’esse sono in buone condizioni.

L’immobile ha un impianto termico di riscaldamento del tipo a pavimento in tutti gli

ambienti dell’abitazione del deposito al piano seminterrato, esso è alimentato sia dal

termocamino a legna posizionato nel salone, sia con caldaia a gas posizionata nel locale

magazzino al piano seminterrato, l’impianto di riscaldamento è in ottimo stato di


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manutenzione, in quanto l’esecutato effettua periodicamente manutenzione e revisioni sullo

stesso, sulla caldaia e sul termocamino.

L’immobile è dotato di sistema d’allarme funzionante e in buono stato di manutenzione.

Lo stato d’uso interno è in ottime condizioni, gli ambienti si presentano freschi e privi di

umidità e/o condensa, ad eccezione però del vano posto al piano primo adibito a ripostiglio,

che presenta delle macchie di umidità.

I pavimenti e rivestimenti interni visto che si differenziano da stanza a stanza,

necessitano di essere distinti per singoli ambienti e/o piani, anche ai fini della giusta

quantificazione del valore commerciale del bene oggetto della presente valutazione.

Deposito agricolo (piano seminterrato – altezza interna mt. 2,55 ‐ cfr. servizio fotografico)

Il piano seminterrato ha accesso plurimo esterno, uno posto sul lato “ovest”

dell’immobile, dove percorrendo una piccola rampa si arriva al portoncino in alluminio, che

ci immette nel deposito agricolo adibito a “tavernetta”, l’ambiente si presenta accogliente e

funzionale, il pavimento è in piastrelle di marmo di color marroncino del tipo “giallo

girasole” di dim. 30 x 30, le pareti sono intonacate con intonaco del tipo liscio per civile

abitazione e tinteggiate con pittura lavabile colorata, in alcuni punti vicino alle finestre

l’intonaco si presenta distaccato dal muro, a causa di infiltrazioni d’acqua dalle finestre

stesse, inoltre all’interno di questo ambiente è presente sia un caminetto rivestito in pietra

bianca decorata e un forno a legna. Percorrendo la tavernetta (deposito), ci immettiamo in

un altro piccolo vano adibito a magazzino, dove troviamo sia la seconda entrata a detto

deposito posta sul lato “est” dell’immobile collegata ad una scala esterna che porta fino alla

corte esterna, nel magazzino è presente la caldaia a gas e un boiler coibentato collegato


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all’impianto di idrico sanitario. Sempre all’interno del locale magazzino è stato ricavato un

piccolo bagno di servizio provvisto di tazza wc e lavabo, quest’ultimo ha un pavimento

differente rispetto al resto del deposito, esso è in lastroni di pietra o marmo tipo travertino,

come anche le piastrelle delle pareti a listelli di dim. 20 x 40. Gli infissi interni sono in legno

tamburato color ciliegio. Nel complesso le finiture interne sono di ottima fattura, ottima è la

qualità dei materiali impiegati e, buono è lo stato d’uso e di manutenzione.

Abitazione

“zona giorno” (piano terra – altezza interna mt. 2,90 ‐ cfr. servizio fotografico)

Ad essa si accede salendo una scala esterna in pietra o marmo tipo travertino, il

portoncino d’ingresso è del tipo blindato color legno scuro e con rifiniture, l’ingresso è

posizionato sul lato “sud” dell’immobile, una volta entrati nell’abitazione, ci troviamo nella

zona giorno, dove notiamo subito che il piano di calpestio dell’abitazione, è stato realizzato

su due livelli differenti, nella parte più alta troviamo: l’ingresso, il vano cucina (sulla Dx

dell’ingresso) e lo studio (sulla Sx dell’ingresso). Questi tre ambienti sono leggermente più

alti rispetto al resto del piano composto da: soggiorno e bagno. Realizzando questo sbalzo di

solai è stato possibile poter costruire il piano seminterrato descritto al punto precedente,

tale sbalzo però, interessa solo parte dell’immobile, il salto di quota non è eccessivo circa

100/120 cm, esso è ammorbidito da una scala con linee armoniose e architettoniche, che

accompagnano la discesa nel salone ampio e ben illuminato da tre porte‐finestre che danno

sulla corte esterna (giardino) e che sono posizionate sul lato “nord, ovest ed est”, il vano

cucina è comunicante con il salone, ad esso si può accedere sia dalla porta interna

posizionata sulla destra del pianerottolo d’ingresso che dai scalini che accompagnano la


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discesa o salto dello sbalzo del solaio, fino nel soggiorno. Gli infissi interni sono in legno

massello color ciliegio con delle rifiniture e/o decori realizzate sulle stesse. Dall’ingresso,

scendendo le scale, si giunge nel salone, dove su una parte c’è il termocamino a legna,

rivestito in pietra o marmo di ottima qualità e decorato, il pavimento del salone,

dell’ingresso della cucina e dello studio è in marmo color beige del tipo “Giallo Egiziano” con

dei decori di forme e grandezze differenti a secondo dell’ambiente dove ci troviamo,

effettuati con marmo di color grigio con macchie rosse e bianche del tipo “Onice

miele/Salomè”. Sulla sinistra del salone, troviamo il bagno di servizio, dotato di tazza wc,

bidet e lavabo, il pavimento in quest’ultimo è differente rispetto al resto del piano, a terra

abbiamo un marmo di color grigio con macchie rosse e bianche del tipo “Onice

miele/Salomè”, così anche il rivestimento del bagno fino ad una altezza di 90/100 cm, il

lavabo è incastonato nel marmo e ben rifinito, sono stati creati inoltre dei piccoli spazi tipo

nicchie utilizzati come armadietti, lo stesso anche sui lati dell’ingresso dove da spazi

inutilizzabili sono state create dei piccoli cappottiere.

La scala interna, di collegamento tra il piano terra e il piano primo, è rivestita in marmo di

color beige del tipo “Giallo Egiziano” per le alzate e in marmo di color grigio con macchie

rosse e bianche del tipo “Onice miele/Salomè” per le pedate, protetta da ringhiera in ferro

lavorato di color grigio, l’inizio della rampa è posizionata sul pianerottolo dell’ingresso.

“zona notte” (piano primo – altezza media interna mt. 3,80 ‐ cfr. servizio fotografico)

Per accedere al piano primo “zona notte” bisogna usufruire della scala interna descritta in

precedenza, arrivati in cima ci troviamo sul disimpegno del piano primo, esso è di forma

semicircolare con affaccio sul salone sottostante e, sempre protetta da ringhiera inferro


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lavorato. Lungo il disimpegno troviamo le varie camere da letto, il bagno, il ripostiglio e le

porte finestre con affaccio sui balconi laterali coperti, posti sul lato “nord e est”

dell’immobile. Anche su questo livello troviamo i solai di calpestio posti su due altezze

differenti tra loro come al piano terra.

L’altezza interna del piano primo varia a seconda di dove ci troviamo, siccome le falde

dell’immobile di diversa inclinazione abbiamo il punto esterno di ogni ambiente di h = 3,40

m, mentre per la parte dell’immobile con i solai sopraelevati, il punto più alto è di h = 4,20

m, invece nella parte dell’immobile con il solaio più basso, il punto alto della copertura è di h

= 4,60 m.

Le pareti nelle camere da letto sono tinteggiate con colori pastello molto vivaci, che

danno un tocco di modernità all’abitazione.

Gli infissi interni sono in legno massello color ciliegio con delle rifiniture e/o decori

realizzate sulle stesse.

Sulla parte del bassa del piano primo, o meglio dove c’è l’arrivo della scala interna,

abbiamo due camerette, che affacciano su un terrazzino coperto posto sul lato “nord” del

fabbricato, poi abbiamo un ripostiglio e il bagno principale, alle estremità del disimpegno

semicircolare, ci sono due scale che conducono alla parte alta e/o rialzata del piano primo,

ognuno di essa porta in una camere da letto matrimoniale, una padronale e l’altra degli

ospiti. Quella sulla parte destra salendo la scala di collegamento tra piano terra e piano

primo, è la camera padronale questa ha bagno interno e affaccia su un terrazzino coperto

posizionato sul lato “sud” del fabbricato.


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I pavimenti sono simili a quelli del piano terra, infatti nelle due camerette, nel disimpegno

semicircolare e nel ripostiglio abbiamo pavimenti di marmo color beige del tipo “Giallo

Egiziano” , mentre nel bagno principale, abbiamo il pavimento e il rivestimento a parete di

marmo color rosso e verdino del tipo “Rosso Francia e Onice del Pakistan” , detto bagno è

dotato di tazza wc, bidet, vasca e lavabo, quest’ultimo interamente in marmo color rosso del

tipo “Rosso Francia”.

I pavimenti della camera degli ospiti, che sarebbe quella sulla sinistra salendo la scala

interna, ha pavimenti in marmo di color bianco con venature grigie tipo “marmo Arabescato

Corchia” .

La camera padronale, posizionata sull’altro lato ha pavimenti in marmo color rosa

Portoghese con venature nere del tipo “Rosa Tea” il bagno in camera invece ad uso esclusivo

della camera padronale è dotata di vasca idromassaggio, doccia separata e lavabo, il

pavimento è in marmo di color bianco con macchie gialle e nere del tipo “Bianco cristallino”.

Sui terrazzini del piano primo, abbiamo piastrelle di color bianco del tipo travertino.

Nel complesso l’immobile sia al piano terra “zona giorno” che al piano primo “zona notte”

è curato nei minimi particolari, le finiture interne sono di ottima fattura, ottima è la qualità

dei materiali impiegati, i pavimenti e rivestimenti in marmo che troviamo nei vari ambienti,

sono tutti di ottima qualità e prodotti anche molto costosi, possiamo dire che lo stato d’uso

e di manutenzione dell’intero immobile è in ottimo stato.

Accessori non comunicanti

“Tettoia/box in legno” ( altezza interna mt. 3,75 ‐ cfr. servizio fotografico)


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La tettoia/box posizionata a sud del lotto in oggetto, essa è realizzata interamente in

legno, con travi circolari e/o quadrati, con chiusura dei tre lati con pannelli in legno e

copertura a una falda con sovrastanti tegole.

La pavimentazione è in getto di cemento, l’altezza interna variabile, la parte bassa è di

3,00 m, fino ad un max di 4,50 m.

Detta tettoia come già detto nella risposta ai quesiti precedenti è interamente abusiva e

non risulta denunciata al catasto urbano.

‐ Calcolo superfici

Di seguito verrà descritto l’intero immobile sotto forma tabellare per avere le misure

esatte rilevate di ogni ambiente, della sua esposizione e dello stato di manutenzione.

Piano seminterrato ( altezza interna 2,55)

‐ Destinazione S.u.a.(mq) S.n.r.(mq) Esposizione Stato di manutenzione

‐ Deposito/Taver. ‐‐‐ 34,67 Sud‐est buono ‐ Magazzino/rip. ‐‐‐ 12,78 Nord‐Est “ ‐ Wc servizio 3,10 ‐‐‐ Est “________ Totali mq. 3,10 47,45

Per un totale al piano terra/primo di: DEPOSITO + MAGAZZINO/RIP. = mq 47,45 S.n.r. ; WC = mq 3,10 S.u.a.

Piano Terra “zona giorno” ( altezza interna 2,90)


‐ Soggiorno 80,00 ‐‐‐ Nord‐ovest‐est ottimo ‐ Cucina 20,51 ‐‐‐ Sud / sud‐Est “ ‐ Wc 7,00 ‐‐‐ Ovest “ ‐ Ingresso 7,35 ‐‐‐ Est “ ‐ Studio 18,30 ‐‐‐ Sud “ ‐ Scala interna ‐‐‐ 4,90 ‐‐‐ “ ‐ Ingresso abit.ne ‐‐‐ 12,06 Sud buono________

Totali mq. 133,16 16,96


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Piano primo “zona notte” ( altezza media interna 3,75)


‐ Disimpegno (p.p.) 22,13 ‐‐‐ Ovest‐est ottimo ‐ Cameretta 1 14,00 ‐‐‐ Nord‐ovest “ ‐ Cameretta 2 15,39 ‐‐‐ Nord‐ovest “ ‐ Ripostiglio 6,75 ‐‐‐ Nord buono ‐ Wc principale 8,15 ‐‐‐ Ovest ottimo ‐ Camera ospiti 22,00 ‐‐‐ Sud “ ‐ Camera padr.le 21,91 ‐‐‐ Est “ ‐ bagno padronale 9,57 ‐‐‐ Est “ ‐ Terrazzo 1 ‐‐‐ 7,25 sud‐est “ ‐ Terrazzo 2 ‐‐‐ 5,98 Nord‐Ovest “ ‐ Terrazzo 3 ‐‐‐ 2,96 Ovest “ ‐ Terrazzo 4 _____‐‐‐ 2,96 Nord “______

Totali mq. 119,90 18,61

Per un totale al piano terra/primo di: ABITAZIONE = mq 253,06 S.u.a. ; e mq 35,57 S.n.r. Per un totale di mq realizzati così ripartiti:

‐ Superficie Deposito agr. (piano seminterrato) S.u.a. = mq 3,10 ; S.n.r. = mq 47,45

‐ Superficie abitazione (piano terra e primo) S.u.a. = mq 253,06 ; S.n.r. = mq 18,61

Totale S.u.a. = mq 256,16 ; S.n.r. = mq 66,06

Accessori esterni


‐ Tettoia/box legno ‐‐‐ 60,00 Nord‐est discreto Per un totale di: TETTOIA/BOX = mq 60,00 S.n.r.

Pertinenze esterne

‐ Destinazione S.u.a.(mq) S.n.r.(mq) Esposizione rif. catastale

‐ Pavim.ne esterna ‐‐‐ 200,00 N‐S‐O‐E Fg. 31 – p.lla 333 ‐ vialetto ghiaia ‐‐‐ 150,00 Sud‐Ovest Fg. 31 – p.lla 333 ‐ Giardino ‐‐‐ 3.299,00 N‐S‐O‐E Fg. 31 – p.lla 333 Per un totale di: PERTINENZE = mq 3.649,00 S.n.r.


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Dal confronto tra le misurazioni rilevate in sito e la configurazione del lotto riportato in

catasto non si riscontrano differenze apprezzabili.

2.C‐ Il perito indicherà altresì le eventuali dotazioni condominiali......etc

L’immobile in oggetto trattasi di “villino unifamiliare”, per cui gli spazi esterni corte‐

giardino e tutti gli accessori diretti non comunicanti e i servizi che offre l’immobile, sono ad

uso esclusivo dell’immobile, per cui, privo di eventuali dotazioni condominiali.

2.D‐ La valutazione complessiva dei beni e/o del singolo bene......etc

Questo quesito rappresenta il fine ultimo del procedimento in corso ed il nocciolo dell’intera

relazione.

Un bene può assumere più aspetti economici a seconda dello scopo della stima.

Dall’esame degli atti allegati al fascicolo del procedimento emerge che occorre determinare la

quantità di moneta con la quale l’immobile può essere scambiato o compravenduto in un dato

mercato, il valore di cui il G. E. chiede la determinazione è, quindi, il più probabile valore di

mercato e ad esso chi scrive farà riferimento.

Il metodo col quale verrà effettuata la stima nel caso specifico, sarà quello cosiddetto

“sintetico‐comparativo” che consiste nello stabilire una relazione analogica tra i valori, le

caratteristiche di eventi noti e l'immobile in oggetto; il procedimento che verrà impiegato in

questo caso nell'applicazione del metodo estimativo è, il cosiddetto procedimento sintetico. Esso

consentirà nel conoscere un ordine di grandezza ragionevolmente attendibile al più probabile

valore venale degli immobili da stimare.


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‐ Criteri estimativi adottati

Valutata la consistenza dei luoghi ed esaminato lo stato degli immobili si è proceduto:

0) Mediante le valutazioni sintetiche comparative dirette sugli immobili stessi,

elaborate dalle Agenzie Immobiliari della zona. presenti nei paesi vicini al Comune di Nusco;

1) Controllare tale risultato mediante l’utilizzo della banca dati quotazioni immobiliari

dell’ Agenzia del Territorio;

2) Controllare nuovamente i due risultati precedenti con una terza valutazione

sull’immobile ottenuta per via analitica (sulla base dei canoni di locazione).

Con l’ utilizzo della prima metodologia è stato possibile “svincolarsi” dal parere dell’esperto,

conoscere meglio alcune caratteristiche del posto dialogando con gli operatori immobiliari e

chiedendo loro una motivazione ed una giustificazione del loro giudizio estimativo, quindi portare

in conto molteplici fattori che sfuggono ad una analisi peritale superficiale ed eccessivamente

standardizzata, quali ad esempio:

- Poca richiesta di abitazioni nel Comune Nusco principalmente in zona “periferica”, inoltre

questo tipo di pezzatura medio‐grande, hanno uno scarso mercato;

- Tendenza all’acquisto di immobili con caratteristiche analoghe agli immobili sopradescritti,

per uso diretto e non come fonte di investimento immobiliare.

Sono state confrontate le informazioni desunte da più Agenzie immobiliari, queste fonti dirette

sono state ricavate da agenzie immobiliari del luogo (Agenzia immobiliare DRAGONE Via Filippo

Bonavitacola, 7 – Montella (AV); Agenzia immobiliare DOMUS ‐ VIA Marconi, 107 – Lioni (AV);

Agenzia immobiliare TERRENOCASA – Piazza della Vittoria, 18 – Lioni (AV)) e da siti web

(www.casa.it , www.immobiliare.it ), ricercando immobili con caratteristiche simili ai beni oggetto


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di stima. i criteri alla base del campione di immobili preso in considerazione riguardano in primis la

collocazione, rigorosamente nella zona “Periferica/rurale” del Comune di Nusco, in secondis l’età

degli immobili e la loro consistenza rispetto al bene oggetto di stima.

I prezzi che le agenzie immobiliari ci hanno fornito, sono riferiti a reali immobili, da loro gestiti e

in vendita nella zona di “Nusco – Lioni – Montella” e/o stime di valutazioni fatte sull’immobile in

oggetto.

Con l’utilizzo della seconda metodologia (fonti indirette) è stato possibile controllare eventuali

sbilanciamenti del primo risultato, collegando la reale consistenza metrica del bene ad un valore

unitario, frutto di una più estesa indagine (non solo locale) implementata da un modello statistico

e analisi ufficiali dell’ Agenzia dell’Entrate.

Sono stati considerati i valori delle abitazioni del tipo ville e villini in Nusco, fascia/zona

Periferica, codice di zona D1, Microzona 1, anno 2014 – 1° semestre.

Tipologia: ville e villini;

Stato conservativo : OTTIMO;

Valore di mercato €/mq: min € 620 – max € 730; (superfice lorda)

Valori di locazione €/mq: min € 2,6 – max € 3,1 ; (superfice lorda)

L’Osservatorio dell’Agenzia del Territorio, ci mette a disposizione un valore minimo e un valore

massimo, che dovrebbe corrispondere al valore del mq, di un immobile in condizioni “ottimi”, Il

valore che andremo ad usare come valore guida, per la comparazione, viste e considerate le

condizioni dell’immobile, il valore che prenderemo come guida sarà il massimo, cioè: 730,00 €/mq

per la vendita, per la locazione avremo un valore di 3,10 €/mq, ad esso andranno applicati i

coefficienti di correzione, di apprezzamento e/o di deprezzamento in base alle caratteristiche


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estrinseche ed intrinseche dell’immobile, tutto questo servirà a portare un valore che si adegui alle

caratteristiche del nostro immobile oggetto di stima.

Con la terza metodologia è stato possibile collegare il valore dell’immobile alla redditività

considerandone l’accumulazione iniziale dei redditi.

I dettagli dei calcoli dei 3 procedimenti saranno illustrati nelle relazioni di stime dell’ immobile.

Per sviluppare al meglio ed avere un valore più congruo dalle tre metodologie sopra citate,

bisognerà ricavare la superficie commerciale vendibile (SCV) deve intendersi una superficie basata

sulla somma delle “superfici ponderate” che compongono l’immobile, questo metodo rappresenta

un parametro di mercato oggettivo al quale attenersi per le valutazioni patrimoniali. Alla superficie

commerciale vendibile (superficie lorda) e non alla superficie utile interna (superficie netta), si va

ad applicare il valore in euro/mq ricavato, come previsto dalla Norma UNI 10750 appresso

riportata in sintesi:

“…La superficie commerciale, è misurata dalla somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali; · le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini · le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, ecc.) Il computo delle superfici coperte deve essere effettuato con i criteri seguenti: a. 100% delle superfici calpestabili; b. 100% delle superfici pareti divisorie interne (non portanti); c. 50% delle superfici pareti portanti interne e perimetrali. Nel caso di immobili indipendenti e/o monofamiliari la percentuale di cui al punto c) deve essere considerata al 100%. Il computo delle superfici di cui al punto non potrà, comunque, eccedere il 10% della somma di cui ai punti a) e b). Per il computo delle superfici scoperte devono essere utilizzati i seguenti criteri di ponderazione: 25% dei balconi e terrazze scoperti; 35% dei balconi e terrazze coperti (per coperto si intende chiuso su tre lati); 35% dei patii e porticati; 60% delle verande; 15% dei giardini di appartamento; 10% dei giardini di ville e villini. Per le superfici vani accessori e parcheggi: dal 20% al 50% Sup. di Cantine, soffitte e locali accessori (non collegati ai vani principali); 35% Superfici di Locali accessori (collegati ai vani principali);


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15% Superfici di Locali tecnici (altezza minima di mt 1,50); 45% Box (in autorimessa collettiva); 50% Box (non collegati ai vani principali); 60% Box (collegati ai vani principali); 35% Posti auto coperti (in autorimessa collettiva); 20% Posti auto scoperti; Le quote percentuali indicate possono variare in rapporto alla particolare ubicazione dell'immobile, alle superfici esterne, le quali possono essere o meno allo stesso livello, alle superfici complessive esterne, le quali comunque non eccedano il 30% di quella coperta, fatti salvi tutti quei fattori incrementativi o decrementativi che caratterizzano il loro particolare livello di qualità ambientale…”.

> Computo Superficie commerciale abitazione

‐ Superfice utile interna comprensiva di pareti interne PT + P1 = 273,44 mq

‐ Pareti perimetrali fino a 50 cm = 27,27 mq al 100% = 27,27 mq

‐ Balcone terrazzo scoperto = 5,98 mq al 25% = 1,495 mq

‐ Balcone terrazzo coperto + ingr. abitaz.ne = 18,23 mq al 35% = 6,380 mq

‐ Cantine, soffitte e locali accessori (non collegati ai vani principali) dep. agr. al “piano seminterrato”

= 51,50 mq al 50% = 25,75

Superficie lorda Tot. = 334,335 mq

Il deposito agricolo al piano seminterrato, è stato inglobato nel calcolo della superficie

commerciale dell’abitazione e valutato al 50%, per via delle sue finiture che si avvicinano più ad

un’abitazione che a un deposito agricolo.

Il Box/tettoia in legno verrà stimato a parte ed escluso dal computo del superficie commerciale

dell’abitazione.

> Computo Superficie commerciale Box/tettoia in legno

‐ Box tettoia in legno (non collegati ai vani principali) = 60,00 mq = 60,00 mq

Superficie lorda Tot. = 60,00 mq

> Computo Superficie commerciale pertinenze esterne

Viste le eccessive dimensioni delle pertinenze esterne all’immobile (corte/giardino), saranno

calcolati a parte e non aggiunti come superficie commerciale all’immobile come previsto dalla

normativa al 10% .


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‐ Pavimentazione esterna (marciapiedi e scale esterne) in marmo di travertino = 200,00 mq

‐ Vialetto d’accesso carrabile in ghiaietto = 150,00 mq

‐ Giardino “ville e villini” = 3.299,00 mq

Superficie lorda Tot. = 3.649,00 mq

‐ Stima sintetica dell’immobile

Con la prima metodologia e cioè attraverso le valutazioni elaborate dalle agenzie immobiliari di

zona e parlando con colleghi della zona, si è riscontrato che il mercato immobiliare a Nusco, dove

è ubicato l’immobile da stimare, esiste un mercato immobiliare piuttosto attivo nella zona del

paese, mentre è in una fase dormiente la richiesta di immobili nelle zone del “periferica/rurale”

dove ricadono oltre all’immobile in oggetto altri immobili di vecchia costruzione, per questo anche

gli agenti delle agenzie immobiliari, hanno problemi a concludere vendite in questa zona.

Di seguito si riportano le valutazioni immobiliari dell’immobile oggetto di stima, eseguita dalle

agenzie immobiliari operanti nel Comune di Nusco/Lioni/Montella/Sant’Angelo dei Lombardi e

zone limitrofe.

A ciascuna delle agenzie consultate sono state sottoposte:

∙ Le foto del rilievo fotografico sullo stato dei luoghi dell’ immobile oggetto di stima;

∙ La planimetria toponomastica di Nusco con l’ individuazione dell’ubicazione dell’immobile;

∙ I dati della superficie netta e lorda delle varie parti costitutive del bene immobiliare da

valutare;

∙ Indicazioni delle condizioni interne ed esterne dell’ immobile.

Le valutazioni delle agenzie sono da intendersi già al netto delle provvigioni spettanti all’agente

immobiliare e dunque più vicine alla libera contrattazione di mercato.

Dalle valutazioni delle tre agenzie è stata effettuata una media aritmetica.

Risultati delle ricognizioni delle 3 agenzie operanti nel Comune di Nusco e zone limitrofe:


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1. Nome agenzia: Agenzia immobiliare DRAGONE

Indirizzo: Via Filippo Bonavitacola, 7 – Montella (AV)

Valutazione: 401.200,00 €

Tecnica di valutazione: A corpo

2. Nome agenzia: Agenzia immobiliare Domus

Indirizzo: Via Marconi, 107 – Lioni (AV)



3. Nome agenzia: Agenzia immobiliare Terrenocasa

Indirizzo: Piazza della Vittoria, 18 – Lioni (AV)



Risultato comparazione diretta:

1. € 401.200,00

2. € 418.000,00

3. € 451.350,00

Totale = € 1.270.550,00 / 3 = € 423.516,66 arrotondato a € 423.500,00

Con la seconda metodologia, è stata effettuata utilizzando i parametri dell’Osservatorio

Nazionale del Mercato Immobiliare dell’Agenzia dell’Entrate accessibili tramite il sito

www.agenziaentrate.it la cui fonte di rilevazione è rappresentata da agenti immobiliari, stime

interne, atti di compravendita indicanti un valore significativamente diverso dal valore catastale,

nonché offerte pubblicitarie.

I valori unitari rilevati dall’osservatorio dei beni immobiliari, sono riferiti al metro quadro di

superficie commerciale (lorda) ovvero di superficie utile (netta).


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La rilevazione viene effettuata con opportune schede, relative ad unità con destinazione

residenziale che siano oggetto di dinamiche di mercato.

I valori unitari di mercato sono espressi in euro/mq, e possono far riferimento alla superficie

netta (N) ovvero lorda (L) e ad uno stato di conservazione e manutenzione dell’immobile ottimo,

normale o scadente. Considerando i dati dell’Osservatorio risulta che il valore di mercato in euro

/mq per abitazioni tipo ville e villini con destinazione residenziale nel Comune di Nusco, ubicate

nella zona periferica, in stato conservativo ottimo, oscilla tra un valore min. di 620 €/mq ed un

valore max di 730 €/mq, in riferimento alla superficie coperta lorda.

Essendo l’immobile in oggetto in ottimo stato di conservazione ed il contesto di ubicazione e,

dotata di finiture di pregio all’interno dell’immobile, considerando anche il livello dei materiali

impiegati e utilizzati per la realizzazione dello stesso. degli impianti termici e isolanti, ed essendo

una villetta di medio‐grande metratura, si decide di utilizzare come valore di riferimento quello

massimo, visto che da ricerche effettuate presso gli uffici del comune e presso agenzie immobiliari

della zona, sono state prese in considerazioni immobili simili nella dimensione e nell’ubicazione

della zona, ma tutta quelle prese in considerazioni avevano materiali di costruzioni del tipo

economico, per cui si applicherà in aggiunta o in detrazione a tale somma un ulteriore coefficiente

di correzione di apprezzamento o deprezzamento in base alle condizioni e caratteristiche

(intrinseche ed estrinseche) del immobile.

Per cui il valore sarà:

Ville e villini: €/mq 730 = €/mq 730


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I coefficienti possono essere desunti dai correttivi della Legge sull’Equo Canone “Legge

27/07/1978 n. 392”, per cui terremo conto, della tipologia di abitazione, ubicazione dell’immobile,

della vetustà, conservazione e manutenzione dell’immobile.

I coefficienti che prenderemo in esame saranno:

Tipologia – Villini (A/7) ‐ coeff. 1.40

Demografia – Abitanti Comune fino a 10.000 ‐ coeff. 0.80

Ubicazione – zona agricola ‐ coeff. 0.85

Vetustà – 15 anni dall’ultimazione dei lavori ‐ coeff. 0.90

Conservazione e manutenzione – Stato buono ‐ coeff. 1.20

Caratteristiche intrinseche (pavimenti, impianti, etc...) – Stato ottimo ‐ coeff. 1.40

Caratteristiche estrinseche – Stato normale ‐ coeff. 1.20

somma coefficienti rilevati: 1.40 x 0,80 x 0.85 x 0.90 x 1,20 x 1.40 x 1,20 = 1.727 coefficiente

correttivo arrotondato a = 1,73.

Applicando questo coefficiente al prezzo di mercato precedentemente rilevato, avremmo, 730

x 1,73 = €/mq 1262,90 x 334,335 mq = € 422.231,67 che viene arrotondato a € 442.250,00.

Per cui con la metodologia sopra riportata avremmo un valore dell’immobile di € 442.250,00.

‐ Stima analitica per capitalizzazione dei redditi (al netto)

Per verificare il risultato ottenuto con la stima sintetica comparativa (diretta e indiretta), si

procederà ora, tramite la stima del valore di mercato con il procedimento analitico per

capitalizzazione dei redditi al netto, dove Vmercato / Saggio di capitalizzazione netto.

Questo procedimento di stima avviene seguendo cinque passaggi:

1. stima del reddito lordo ordinario;

2. stima delle spese in detrazione e conseguente determinazione del reddito netto;


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3. stima del saggio di capitalizzazione ordinario;

4. apporto delle aggiunte e detrazioni al saggio di capitalizzazione in funzione delle

caratteristiche dell’immobile;

5. formulazione del giudizio di stima

Stima del Reddito Lordo Ordinario

Per determinare il valore medio dei canoni di locazione a Nusco “zona periferica/rurale”, ci

siamo serviti del borsino dell’Agenzia del Territorio.

Valori di locazione €/mq: min € 2,60 – max € 3,10, dove noi come innanzi effettuato per il

valore a mq, prenderemo come riferimento viste le caratteristiche dell’immobile, il valore di

locazione max applicando in aggiunta o detrazione ad esso il coefficiente correttivo, per cui

avremo = €/mq 3,10 x 1,73 (coefficiente di correttivo) = 5,363 €/mq

Il valore considerato per la stima del reddito lordo annuale è il valore medio, ovvero 5,363

€/mq* mese.

Mensilità = valore di locazione medio (€/mese)* consistenza bene oggetto di stima (mq) = 5,363

x 334,335 = 1793,00 €/mese

Annualità (reddito lordo) = mensilità (€/mese)*12 mesi = 1793,00 x 12 = 21.516,00 €/anno

Spese in detrazione – Reddito Netto

Spese in detrazione:

‐ Spese condominiali (non esistenti in quando trattasi di abitazione singola)

‐ Manutenzione

‐ Imposte (acqua, rifiuti, ecc.)


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la somma di tale spese (imposte) mediamente si aggira intorno al 10‐15% del reddito lordo, per

cui:

Reddito Netto = reddito lordo (€/anno) – spese in detrazione (15% del reddito lordo) = 21.516,0

– 3227,40 = 18.288,60 €/anno

Stima del Saggio di Capitalizzazione Medio Ordinario

La determinazione del saggio di capitalizzazione fa solitamente riferimento ad un valore medio,

ricavato da analisi statistiche su dati relativi a centri di differenti caratteristiche urbane e

demografiche. Il metodo proposto dall’Orefice prevede un campo di oscillazione del saggio di

capitalizzazione medio in funzione delle dimensioni del centro abitato:

Si considera il saggio riportato da Orefice per i centri di limitata dimensioni, che oscilla tra il

2,00% e il 6,00% , effettuando una media fra i due valori avremmo un saggio medio base di 4,00%.

Aggiunte e detrazioni al saggio di capitalizzazione medio ordinario

Il saggio di capitalizzazione r si ricava effettuando una serie di aggiunte o detrazioni derivanti

dal giudizio attribuito alle seguenti caratteristiche, sono stimate in base agli intervalli forniti da

Orefice:

‐ Ubicazione dell’immobile rispetto al centro urbano, oltre i 1000 metri: +0,15%;

‐ Vie non servite dagli autobus pubblici – linea assente fermata entro i 500 metri: +0,02%;

‐ Presenza di attrezzature collettive a dist. pedonale (scuole, mercati, ed. pubb.,etc.): +0,28%;

‐ Disponibilità di spazi utilizzabili a parcheggio – buona: ‐0,03%;

‐ Caratteristiche di panoramicità – sufficiente: +0,00%;

‐ Caratteristiche di prospicienza e di luminosità:

Caratteristiche di prospicienza – buona: ‐0,05%

Caratteristiche di luminosità – buono: ‐0,05%


Condomini

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‐ Grado di rifinitura interna ed esterna. Livello tecnologico e di efficienza degli impianti:

Grado di rifinitura interno – Ottimo: ‐0,06%

Grado di rifinitura esterno – buono: ‐0,04%

Livello tecnologico degli impianti – buono: ‐0,03%

‐ Necessità di manutenzione ordinaria e straordinaria:

Stato di conservazione interno – Ottimo: ‐0,06%

Esterno – mediocre: +0,03%

‐ Età dell’edificio – 15 anni dalla costruzione: +0,11%;

Saggio di capitalizzazione = saggio medio + aggiunte e detrazioni = 4,00% + (+0,15% +0,02%

+0,28% ‐0,03% +0,00% ‐0,05% ‐0,05% ‐0.06% ‐0,04% ‐0,03% ‐0,06% +0,03% +0,11%) = 4,27%

Formulazione del giudizio di stima

Vmercato = spese reddito netto annuale / saggio di capitalizzazione =18.228,60 / 0,0427 = €

428.304,49 arrotondato a € 428.300,00

Per cui, con il terzo metodo di stima avremmo un valore dell’immobile di € 428.300,00.

‐ Riepilogo dei tre processi estimativi

Riepilogando quindi i tre risultati dei tre criteri estimativi adottati, che peraltro presentano

valori numerici molto vicini tra loro, si ha:

Valore risultante dal primo metodo di stima sintetica, cioè, attraverso la media delle valutazioni

eseguite dalle Agenzie Immobiliari operanti in zona: € 423.500,00

Valore risultante dal secondo metodo di stima, cioè attraverso i dati desunti dall’ Osservatorio

dell’Agenzia dell’Entrate: € 422.250,00

Valore risultante dal terzo e ultimo metodo di stima analitica, cioè attraverso i canoni di

locazione: € 428.300,00

Da cui, eseguendo la media aritmetica dei tre valori, risulta:


Condomini

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VALORE CAPITALE MEDIO = 423.500,00 + 422.250,00 + 428.300,00 / 3 = 424.683,33 che verrà

arrotondato a € 424.700,00

Al valore stimato dell’immobile desunto dalla media dei tre metodi di stima usati, andranno

aggiunti i valori stimati a parte dall’esperto, in base alla propria esperienza di mercato.

‐ Per il box/tettoia in legno l’esperto ha voluto fare un altro tipo di ragionamento, essa sarà

valutata a parte, ciò è stato possibile grazie a esperienze dirette di mercato, per cui, tenuto conto

dei materiali utilizzati per la realizzazione della stessa di qualità “economica”, delle difformità di

tipo urbanistico‐catastale, la tettoia sarà valutata a 100,00 €/mq.

Per cui avremo il valore della tettoia/box pari a:

Superficie utile tettoia/box = 60,00 mq

Valore al mq = €/mq 100,00

Stima Valore tettoia/box = 60,00 x 100,00 = 6.000,00 €

‐ Riguardo, invece, alle pertinenze esterne di natura esclusiva e/o comuni i valori unitari di

€/mq = 65,00; €/mq = 30,00; €/mq = 4,50 sono stati stimati a forfait, in funzione della tipologia e

della utilizzazione, questo è stato possibile grazie anche all’esperienze dirette di mercato e in

campo edile dello scrivente.

Per cui avremo:

‐ Pertinenze esterne

Corte e camminamenti:

Sup. tot. Camminamenti in Travertino = mq 200,00


Mq 200,00 x €/mq 65,00 = € 13.000,00


Condomini

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Vialetto d’accesso carrabile:

Sup. tot. Vialetto d’accesso in ghiaietto = mq 150,00


Mq 150,00 x €/mq 30,00 = € 4.500,00

Giardino:

Sup. tot. giardino ad uso esclusivo dell’abitazione = mq 3359,00


Mq 3.299,00 x €/mq 4,50 =_ € 14.845,50_

Valore totale pertinenze = € 32.345,50

Valore di mercato finale dell’immobile

‐ Valore dell’immobile = € 424.700,00

‐ Valore della tettoia/box = € 6.000,00

‐ Valore pertinenze esterne = € 32.345,50

Totale valore LOTTO = € 463.045,50

Alla luce di quanto esposto in precedenza, il sottoscritto C.T.U. , ritiene di poter correttamente

attribuire all’unità immobiliare oggetto di pignoramento un valore finale definitivo pari a €

463.045,50, che verrà arrotondato a:

€ 463.000,00 (euro quattrocentosessantatremila/00).

‐ Ipotesi di vendita del bene

Di seguito verranno elencate, le tre diverse ipotesi del valore finale del bene, o del prezzo a

base d’asta:

Valore totale del LOTTO UNICO con oneri a carico della procedura


Condomini

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Valore dell’immobile, con oneri per il ripristino delle difformità urbanistiche–catastali

totalmente a carico della procedura, per cui, al prezzo stimato di euro 463.000,00, vanno aggiunti

gli oneri e i costi delle pratiche tecniche per il ripristino delle difformità, pari a euro 6.234,77:

VALORE TOTALE EURO 469.234,77

Valore totale del LOTTO UNICO con oneri assunti limitatamente della procedura

Valore dell’immobile, con oneri per il ripristino delle difformità urbanistiche–catastali

limitatamente a carico della procedura, per cui, si ipotizza che la procedura si accolli i soli oneri

Comunali e sanzioni amministrative, lasciando a carico dell’acquirente le spese tecniche, pertanto,

è da aggiungere al prezzo stimato di euro 463.000,00, i soli oneri di spese tecniche, utili ad

effettuare il ripristino delle difformità, pari a euro 3.500,00:

VALORE TOTALE EURO 459.500,00

Valore totale del LOTTO UNICO con oneri totalmente a carico dell’acquirente

Valore dell’immobile, con oneri per il ripristino delle difformità urbanistiche–catastali,

totalmente a carico dell’acquirente, per cui, al prezzo stimato di euro 463.000,00, vanno decurtati

gli oneri e i costi delle pratiche tecniche per il ripristino delle difformità, pari a euro 6.234,77:

VALORE TOTALE EURO 456.765,23 arrotondato a:

456.800,00

‐ Stato di possesso

I beni pignorati, al momento degli accessi, erano occupati dallo stesso proprietario Sig.

Delli Gatti Amato.

posta

Rettangolo


Condomini

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‐ Vincoli ed oneri giuridici

Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell’acquirente.

‐ Domande Giudiziali o altre Trascrizioni Pregiudizievoli: NESSUNA;

‐ Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione casa coniugale: NESSUNA;

‐ Altre limitazioni d’uso: NESSUNA;

Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura.

Dall’analisi dei documenti in atti (certificazione Notarile) e dalle ispezioni catastali aggiornate al

07.03.2015, si è potuto dedurre che alla data del 07.03.2015, sull’immobile oggetto di esecuzione,

gravano i seguenti vincoli ed oneri giuridici ‐ iscrizioni e trascrizioni ‐:

‐ ISCRIZIONE DI IPOTECA VOLONTARIA di complessiva somma di Lire 260.000.000 (pari a

Euro 134.278,79) pubblicata in data 06 agosto 2001, ai numeri 13723/1267, in favore della

“BANCA 121 SpA”, con sede legale in Lecce (LE), contro il Sig. DELLI GATTI Amato, a

garanzia del mutuo fondiario di Lire 130.000.000 (pari ad Euro 67.139,40) concesso al

nominato Delli Gatti Amato, con atto ricevuto dal Notaio MORONI RENATO sede BUCCINO

(SA), in data 02.08.2001, numero di repertorio 4236, estinguibile in 15 anni, ipoteca

gravante esclusivamente, per la piena ed esclusiva proprietà, sui beni oggetto di

esecuzione siti in Nusco al Foglio 31, P.lla 333, sub 1, 2 e 3.

‐ ISCRIZIONE IPOTECA GIUDIZIALE per la complessiva somma di Euro 117.500,00 pubblicata

in data 03 novembre 2007 ai numeri 23867/6182, in favore della “MERCANTILE LEASING

SpA”, con sede legale in Firenze (FI), ivi elettivamente domiciliata alla Piazza della Libertà n.

13, contro il Sig. DELLI GATTI Amato e il Sig. RULLO Salvatore Antonio, nato a Nusco (AV) il

06.08.1967, in virtù del Decreto ingiuntivo n.5452 reso dal Tribunale di Firenze in data 15

posta

Rettangolo

posta

Rettangolo

posta

Rettangolo


Condomini

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ottobre 2007, per la somma di Euro 82.967,76, oltre interessi e spese; ipoteca gravante

sull’immobile sito in Nusco al Foglio 31, P.lla 333 sub 2, 3 e 1, oltre ad altri immobili non

oggetti della presente.

‐ TRASCRIZIONE DEL VERBALE DI PIGNORAMENTO notificato ai sensi di Legge dall’Ufficiale

Giudiziario del Tribunale di Sant’Angelo dei Lombardi in data 13 giugno 2013 al numero di

repertorio – cronologico 389/2013, trascritto il 08 agosto 2013 ai numeri 13865/11149, in

favore della “BANCA MONTE PASCHI DI SIENA S.p.A.” con sede legale in Siena (SI), contro

il Sig. DELLI GATTI Amato, formalità gravante esclusivamente, per la piena ed esclusiva

proprietà sul cespite in esame sito in Nusco al Foglio 31 p.lla 333 sub 2, 3 e 1 .

Oneri di regolarizzazione urbanistico‐catastale.

‐ Accertamento di conformità urbanistico‐edilio: come riportato e meglio specificato ai

punti “1.b e 2.A‐“, sull’immobile sussiste una difformità, riguardante il superamento degli

indici di fabbricabilità, modifiche interne non autorizzate e/o concesse, costruzione di un

box/tettoia in legno sulla corte dell’immobile in assenza di titolò abilitativo.

‐ Accertamento di conformità Catastale come riportato e meglio specificato ai punti “1.c e

2.A‐“ , sussiste una difformità per la tettoia/box in legno, non riportata al Catasto terreni e

fabbrcati.

‐ Altre informazioni per l’acquirente

‐ Spese fisse annue di gestione dell’immobile o di manutenzione (acqua, spazzatura, etc..): a

forfait € 3.227,40.


Condomini

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2.E‐ Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì......etc.

Il bene immobile oggetto della presente, alla data del deposito del pignoramento, risulta essere

di piena proprietà del Sig. DELLI GATTI Amato, per cui non si tratta di quota indivisa.

2.F‐ Alleghi il perito a ciascuna relazione di stima almeno quattro fotografie......etc.

Sono state scattate n. 93 foto tra interno ed esterno. con macchina fotografica reflex digitale

Canon EOS 1100D, di proprietà del sottoscritto, le stesse saranno allegate alla presente.

2.G‐ Per la categoria “terreni”, alleghi alla documentazione già depositata in......etc.

Il sottoscritto C.T.U. in data 08 agosto 2014 effettuava richiesta di presa visione dei documenti

in possesso degli uffici del Comune e nella stessa data richiedeva anche il Certificato di

Destinazione Urbanistica del terreno e/ corte del fabbricato, che veniva rilasciato dallo stesso Ente

in data 01 settembre 2014 (si allega alla presente).

Si riporta di seguito stralcio del P.R.G. del Comune di Nusco, ripreso dal Certificato di

destinazione urbanistica rilasciato dall’ente Comune, per quanto riguarda invece, le distanze dai

confini, la distanza dalla strada, l’altezza di gronda max, il numero max di piani fuori terra,

l’immobile risulta essere conforme allo strumento urbanistico, mentre invece non è conforme

come specificato nel punto ”1.b e 2.A”, per quando riguarda gli indici di fabbricabilità fondiaria,

l’esecutato avrebbe vincolato e/o asservito all’immobile da costruire, un lotto di terreno di mq

12030 ossia la particella 333 (ex 162) e 332 (ex 122) del foglio 31.

Per la zona dove ricade l’immobile, il terreno in questione, come tutta la zona circostante, è

sottoposto al vincolo SIC – IT8040003 Alta Valle del Fiume Ofanto.


Condomini

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In allegato alla presente, il sottoscritto C.T.U. , depositerà copia del Certificato di destinazione

urbanistica, copia delle visure catastali (agg. al 25.02.2015), copia dell’estratto di mappa (agg. al

25.02.2015) ‐ richiesto successivamente alla correzione effettuata dal sottoscritto, autorizzata dal G. E. e

accettata dal creditore procedente‐.


Condomini

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Sul terreno in oggetto, non c’è presenza di limitazioni e di vincoli in genere e, non è gravante di

diritti di servitù.

2.H‐ Per la categoria “costruzioni” e in particolar modo per tutte le costruzioni edificate

prima del 1967, alleghi......etc.

‐ L’immobile oggetto di stima è stato edificato successivamente al 1967 ‐ .

2.I‐ Per la categoria “costruzioni” e in particolar modo per tutte le costruzioni edificate

dopo il 1967, oltre alla documentazione di cui al punto H......etc.

In allegato alla presente il sottoscritto C.T.U. depositerà come richiesto e, come già riportato al

punto “2.G”, il certificato di destinazione urbanistico, riportante i:

‐ Vincoli della zona dove ricade l’immobile (SIC – IT8040003 Alta Valle del Fiume Ofanto);

‐ Il piano attuativo vigente previsto dal P.R.G. del Comune di Nusco per la ZONA AGRICOLA –

sottozona E2 (indice di fabbricabilità fondiaria: 0,03 mc/mq per l’abitazione; 0,10 mc/mq per le pertinenze

agricole).

Inoltre si allega, copia della visura catastale sia terreni che fabbricati aggiornata richiesta dal

sottoscritto C.T.U. in data 25.02.2015 e, la planimetrica catastale, richiesta telematicamente dal

sottoscritto in data 18.06.2014, planimetria depositata dall’Arch. De Simone Gelsomino, in data

04.07.2006 al protocollo n. AV0093154.

Dato che non è stato possibile reperire il certificato di agibilità e/o abitabilità, si presuppone

che lo stesso non è mai stato richiesto, si allega anche tutta la documentazione reperita presso gli

uffici del Comune e del Genio Civile, meglio riportati al punto “1.b e 2.A”


Condomini

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2.J‐ Per la categoria “costruzioni” e in particolare modo per tutti gli edifici ancora in

fase di costruzione,......etc.

In risposta al presente quesito, il C.T.U. rende noto che l’immobile in oggetto non è in corso di

costruzione, ma risulta ultimato a far data dal 06.02.2001 .

Si allega alla presente copia della Concessione Edilizia N. 15/98 rilasciata il 20 marzo 1998.

2.K‐ Per la categoria “costruzioni”, con riferimento al solo involucro edilizio......etc.

Dalle informazioni assunte, lo scrivente CTU, non ha rintracciato alcuna Attestato di

Qualificazione Energetica di cui ai sensi dell’art. 2 del D.lgs. 311/06 per l’immobile oggetto della

presente, per cui, si presuppone che non sia mai stato redatto.

2.L‐ Depositi in particolare, ove non in atti, copia dell’atto di provenienza......etc.

Come già detto in precedenza, l’atto di provenienza dell’immobile e/o dei diritti sul terreno, è

stato fornitomi dall’esecutato, alla data del primo sopralluogo.

Il Sig. DELLI GATTI Amato (esecutato) ha avuto con un atto di DONAZIONE dal padre DELLI

GATTI Michele, la piena proprietà sul terreno sito in Nusco (AV), alla C.da Campo e, precisamente,

terreno agricolo dell’estensione catastale di ettaro uno are venti e centiare trenta (Ha 1.20.30), al

Catasto terreni riportato alla partita 9878, Foglio 31, particelle 122 e 162.

Detto atto è stato redatto dal Notaio Leonardo BALDARI, Notaio in Nusco, iscritto nel ruolo dei

Distretti Notarili Riuniti di Avellino e S. Angelo dei Lombardi, l’atto redatto in data 28 maggio 1997,

Rep. n. 10.723 Racc. n. 3.702 , Registrato a Sant’angelo dei Lombardi il 16.06.1997 al n. 924 serie

I/V .


Condomini

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La parte donante ovvero il Sig. Delli Gatti Michele, dichiara nell’atto di trasferimento al figlio,

che quanto donato, cioè la particella 122 del Foglio 31 è ad essa pervenuta in virtù di atto a rogito

del Notaio Francesco Quarantelli in data 13.08.1970, registrato in Montella il 27.08.1970 ai n.

11285/10449, mentre la particella 162 (ex 66/d) del foglio 31 è ad essa pervenuta per

USUCAPIONE in seguito al possesso ultraventennale, palese, pacifico ed ininterrotto.

L’immobile all’atto del sopralluogo, risulta abitato dall’esecutato, per cui non esistono terzi

occupanti.

2.M‐ Il G.E. autorizza altresì il perito ad accedere ad ogni documento concernente gli

immobili pignorati......etc.

Nel corso delle operazioni peritali, il sottoscritto C.T.U. ha effettuato la richiesta di accesso agli

atti del Comune di Nusco e al Genio Civile di Avellino, per la ricerca di documenti non reperibili

presso l’esecutato.

Si è dovuto fare un ulteriore accesso agli atti presso gli uffici del Catasto di Avellino per la

verifica prima e, per la rettifica e/o aggiornamento successivo, della banca dati del catasto, in

merito alla difformità catastale riscontrata e, comunicata al G.E. e al Creditore procedente, in data

28.10.2014, dove nella stessa data il G.E. autorizzava lo scrivente C.T.U. ad regolarizzare tale

difformità e, chiedeva di comunicare al creditore procedente la nota di spesa per regolarizzare tale

difformità (si rimanda al punto 1.c per una corretta descrizione della difformità riscontrata).

‐ Rassegna Incarico

Lo scrivente Consulente incaricato rassegna, con la presente relazione, l’incarico ricevuto, nel

giusto convincimento di averlo correttamente eseguito e di aver fornito a l’Ill.mo Sig. G. E., dott.


Condomini

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__________________________________________________________________________________________________________73


Gaetano Guglielmo, tutti gli elementi necessari e indispensabili richiesti per la stima dell’immobile,

lo scrivente ringrazia la S.V. per la fiducia accordata e, si dichiara disponibile a corredare la

presente relazione con eventuali integrazioni ed ulteriori delucidazioni a riguardo.

La presente verrà spedita al creditore procedente e all’esecutato per eventuali note di chiarimento

e, successivamente sarà depositata in Cancelleria, come previsto.

La relazione è costituita da nr. 75 (settantacinque) pagine dattiloscritte, nr. 13 allegati “A”, nr. 1

allegato “B”, oltre all’allegato in formato informatizzato e caricato su supporto digitale “CD Rom”

allegato “C”.

Si comunica inoltre, che il creditore procedente, ha già provveduto al versare l’acconto di € 500,00

come disposto dal G.E. all’atto del conferimento dell’incarico, ma non ha ancora provveduto a

liquidare la parcella già spedita allo stesso, per le “correzioni catastali” eseguite, l’importo è di €

400,00 più oneri come per Legge.

Calabritto, 10 marzo 2015

L’ Esperto (Geom. Giuseppe Spatola)


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ELENCO ALLEGATI

Allegati alla Perizia:

Allegato “A”

1. SCHEDA SINTETICA DELL’IMMOBILE;

2. COPIA DECRETO FUORI UDIENZA E VERBALE DI CONFERIMENTO INCARICO;

3. COPIE DOCUMENTAZIONE ACQUISITA AL TRIBUNALE:

a. – Certificazione notarile;

b. – Istanza di vendita;

c. – Atto di pignoramento;

4. COPIE DOCUMENTAZIONE FORNITA L’ESECUTATO:

a. – Atto e/o Titolo di provenienza;

b. – Copia Concessione edilizia;

c. – Copia progetto originale approvato;

5. DOCUMENTAZIONE CATASTALE:

a. – Ispezioni ipotecarie – aggiornate al 07/03/2015 ‐

b. ‐ Visure catastale;

c. ‐ Planimetrie catastale ‐ scala 1:200;

d. ‐ Elaborato planimetrico – scala 1:500;

e. ‐ Estratto di mappa ‐ scala 1:2000;

6. DOCUMENTAZIONE COMUNALE;

a. ‐ Richiesta verifica documenti presente agli atti;

b. – Comunicazione inizio lavori;

c. – Comunicazione di struttura ultimata;

d. – Comunicazione di avvenuto deposito del progetto c/o gli uffici del Genio Civile;

e. – Certificato di destinazione urbanistica;

7. DOCUMENTAZIONE GENIO CIVILE;

a. – Relazione struttura ultimata;

b. – Certificato di collaudo;;

8. TAVOLA GRAFICA piante immobile con indicazioni superfici ‐ (p. sem. int, p. t., p.1);


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9. COMUNICAZIONI, RICEVUTE E VERBALI DI SOPRALLUOGO (nr. 1, 2);

10. ISTANZE INVIATE AL G. E. E NOTIFICHE DEL TRIBUNALE:

a. ‐ Istanza mancanza avvisi ai creditori iscritti;

b. – Comunicazione di avvenuto deposito intervento “RELEASE SpA”;

c. ‐ Istanza di richiesta 1° proroga udienza del 27‐10‐2014;

d. ‐ Istanza comunicazione difformità catastali riscontrate;

e. ‐ Istanza di richiesta 2° proroga udienza del 16‐03‐2015

11. COPIA BORSINO OMI DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE;

12. DICHIARAZIONE INVIO COPIE PERIZIA ALLE PARTI;

13. COMPENSO PROFESSIONALE E NOTA SPESE (solo nel fascicolo originale)

Allegato “B”

1. DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA – Esterno ed interno ‐

Allegato “C”

‐ Supporto magnetico (CD – Rom) con i seguenti file:

1. Relazione – Word e PDF ‐;

2. Relazione Oscurata ‐ in formato protetto PDF ‐;

3. Planimetria – PDF ‐;

4. Foto – formato JPEG ‐;

5. Scheda – Word e PDF ‐‐;

6. Scheda oscurata – PDF ‐‐;

7. Istanza di Liquidazione “Parcella tecnica” – PDF ‐ ;

L’ Esperto (Geom. Giuseppe Spatola)

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