TRIBUNALE CIVILE DI VARESE - Aste Immobiliari stima ARCHIPLAN.pdf · sgretolano (vedasi fotografie...

1/116

TRIBUNALE CIVILE DI VARESE

SEZIONE FALLIMENTARE

FALLIMENTO Reg.Gen. N.3861/2011: ARCHI-PLAN s.r.l.

GIUDICE DELEGATO: Dott. MIRO SANTANGELO

CURATORE: Dott. GIUSEPPE DEL BENE

PERIZIA DI STIMA BENI IMMOBILI di proprietà del

Fallimento Archi-Plan slr in FOSSANO (Cn)

Varese, 12.01.2012

2/116

01) PREMESSA

Il Curatore del Fallimento Archi-Plan s.r.l.,

dott. Giuseppe Del Bene, in data 18-08-2011 ha

nominato il sottoscritto dott. ing. Livio Galfrè di

Cuneo, con studio in Cuneo via Negrelli 11,

iscritto all’Albo degli Ingegneri di Cuneo con il

numero 406, tecnico per la stima dei beni del

Fallimento in Fossano (Cn) affidando al

sottoscritto il seguente incarico: “Perizia

estimativa delle unità immobiliari della società

fallita”.

02) MODALITA’ OPERATIVE DELLA PERIZIA

Il sottoscritto ha effettuato le seguenti verifiche

presso i competenti Enti:

a) Verifiche presso l’Agenzia del Territorio

della Provincia di Cuneo (Catasto Edilizio –

Allegato 33)

b) Verifiche presso il Servizio di Pubblicità

Immobiliare dell’Ufficio Provinciale di Cuneo

dell’Agenzia del Territorio (ex Conservatoria

Registri Immobiliari)

c) Verifiche presso l’Amministratore pro tempore

3/116

del Condominio “Palocca Parking” (anche detto

“Autoparcheggio Sotterraneo Palocca”) di

Fossano (Condominio all’interno del quale sono

inserite le unità immobiliari di proprietà del

Fallimento)

d) Verifiche presso il Comune di Fossano, Ufficio

Urbanistica ed Edilizia privata

e) Ispezione degli immobili di proprietà del

Fallimento nel Comune di Fossano.

per compiere gli accertamenti necessari che il

sottoscritto riporta in sintesi nei Capitoli

seguenti.

03) ELENCO DEI BENI DI PROPRIETA’ DEL FALLIMENTO:

3.1)

Occorre premettere che tutte le proprietà del

“Fallimento Archi-Plan srl”, site nel Comune di

Fossano, sono oggi contrassegnate da una

numerazione catastale diversa rispetto a quella con

la quale furono “accatastate” nell’anno 2000 dalla

“Archi-Plan srl” (allora erano subalterni della

particella 95 del Foglio 150).

4/116

Infatti nel 2005 l’Agenzia del Territorio, con

propria unilaterale iniziativa, ha cambiato la

numerazione delle particelle catastali (oggi sono

tutte subalterni della particella 434 del Foglio

146 e sono anche cambiati i numeri dei subalterni).

3.2)

Pertanto l’attuale numerazione delle proprietà del

Fallimento Archi-Plan srl per il Catasto Urbano è

quella riportata in chiaro nella seguente tabella

(mentre in scuro è riportata la numerazione

originale):

attuale attuale Attua-le

ex ex ex

Foglio Parti-cella

Sub Categ Foglio Parti-cella

Sub

146 434 21 C/6 150 95 22 146 434 22 C/6 150 95 23 146 434 23 C/6 150 95 24 146 434 37 C/6 150 95 38 146 434 38 C/6 150 95 39 146 434 39 C/6 150 95 40 146 434 40 C/6 150 95 41 146 434 41 C/6 150 95 42 146 434 42 C/6 150 95 43 146 434 43 C/6 150 95 44 146 434 51 C/6 150 95 52 146 434 83 C/6 150 95 84 146 434 84 C/6 150 95 85 146 434 85 C/6 150 95 86 146 434 86 C/6 150 95 87 146 434 87 C/6 150 95 88 146 434 88 C/6 150 95 89 146 434 89 C/6 150 95 90 146 434 90 C/6 150 95 91 146 434 100 C/6 150 95 101

5/116

146 434 126 C/1 150 95 127 146 434 127 C/1 150 95 128 146 434 128 C/1 150 95 129 146 434 129 C/1 150 95 130 146 434 130 C/1 150 95 131

3.3)

Tutte le unità immobiliari suddette hanno sede in

Fossano (CN), piazza Vittorio Veneto, all’interno

di un auto-parcheggio, oggi denominato

“Autoparcheggio Sotterraneo Palocca”.

Le particelle “21-22-23-37-38-39-40-41-42-43-51-83-

84-85-86-87-88-89-90-100” sono autorimesse site al

quarto piano interrato dell’edificio (piano -4).

Le particelle “126-127-128-129-130” sono magazzini

siti al primo piano interrato dell’edificio (piano

-1).

Le particelle “126-127-128-129-130” sono

accatastate quali “negozi”, sebbene al momento,

come spiegato più oltre, sono locali autorizzati

dal Comune di Fossano come magazzini.

3.4)

Per il Condominio “Autoparcheggio Sotterraneo

Palocca” i vari box-autorimessa posti all’interno

del quarto piano interrato dell’autoparcheggio

hanno però mantenuto la numerazione corrispondente

6/116

alla iniziale numerazione catastale, che viene

riportata sia sulla porta di ingresso di ogni box-

autorimessa che sulla planimetria generale

condominiale del quarto piano interrato

(planimetria che allego alla presente relazione

quale “Scheda n. 23”).

04) CONTESTO NEL QUALE SONO INSERITI I BENI DI PROPRIETA’ DEL FALLIMENTO: 4.1)

La valutazione dei beni immobiliari di proprietà

del Fallimento Archi-Plan srl, inseriti

nell’edificio “Autoparcheggio Sotterraneo Palocca”,

non può prescindere dal contesto immobiliare

all’interno del quale tali beni sono inseriti.

Nei paragrafi seguenti descriverò quindi

dettagliatamente sia il contesto generale (urbano)

che il contesto particolare (condominiale).

4.2)

L’edificio dell’ “Autoparcheggio Sotterraneo

Palocca” è un edificio multipiano interrato la cui

copertura sommitale coincide con il sagrato della

Piazza comunale denominata “piazza Vittorio

Veneto”.

7/116

L’edificio è compreso tra piazza Vittorio Veneto e

via Palocca.

L’ingresso/uscita pedonale all’edificio può

avvenire da piazza Vittorio Veneto e, per il primo

piano interrato, anche da via Guglielmo Marconi.

L’ingresso carraio avviene da via Guglielmo Marconi

e l’uscita dei veicoli avviene in via Palocca.

4.3)

I vari piani dell’edificio “Autoparcheggio

Sotterraneo Palocca” hanno attualmente la seguente

destinazione:

- Piano terra: piazza pubblica con piccolo

edificio emergente che ospita le scale e

l’ascensore verso i piani sottostanti (nelle

fotografie 1-2-3 dell’Allegato n. 26 è

mostrato il contesto generale del piano terra

e la scarpata che copre l’edificio vista dal

basso, cioè da via Palocca).

- Piano “-1”: locali a destinazione commerciale,

magazzini e locali destinati alla gestione e

controllo dell’auto-parcheggio (nella

fotografia 4 dell’Allegato 26 è mostrato il

contesto generale del piano “-1”).

- Piano “-2”: autorimessa pubblica con ingresso

8/116

a pagamento (nella fotografia 5 dell’Allegato

26 è mostrato il contesto generale del piano

“-2”).

- Piano “-3”: autorimessa pubblica con ingresso

a pagamento (nella fotografia 6 è mostrato il

contesto generale del piano “-3”).

- Piano “-4”: autorimesse private (nelle

fotografie 7-8 è mostrato il contesto generale

del piano “-4”).

4.4)

L’“Autoparcheggio Sotterraneo Palocca” è situato in

una zona del centro storico di Fossano posta

all’inizio di via Roma, cioè la via principale del

centro storico, sulla quale si attestano il

Municipio, i principali uffici ed i migliori negozi

di questa cittadina di 25.000 abitanti.

Il fabbisogno pregresso di parcheggi di questa zona

della città è superiore a quello dei parcheggi

esistenti, ma questa considerazione si scontra con

la realtà dell’“Autoparcheggio Sotterraneo

Palocca”, dove l’intero piano terzo interrato è

oggi tenuto chiuso dal gestore del parcheggio,

perché raramente viene riempito il parcheggio del

piano soprastante, nonchè con i prezzi dei box-

9/116

autorimessa privati del piano quarto, i quali

recentemente sono scesi nelle compravendite.

Probabilmente la causa delle situazioni sopra

esposte è correlata con quanto spiegato nei punti

successivi.

4.5)

L’intero edificio dell’“Autoparcheggio Sotterraneo

Palocca” appare oggi piuttosto trascurato ed in

certi casi già deteriorato in modo molto maggiore

rispetto all’età.

Quando piove entra acqua da alcune canalizzazioni

verticali, bagnando i vari piani e soprattutto le

scale interne; gli intonaci in alcuni punti si

scrostano; i sottofondi dei pavimenti dei

pianerottoli delle scale in alcuni punti si

sgretolano (vedasi fotografie 7-8-9-10-11).

Non si tratta di problematiche irresolubili, perché

sono solo il frutto di una mancata puntuale ed

efficace manutenzione ordinaria, ma contribuiscono

a dare un’impressione negativa dell’intero

complesso immobiliare.

4.6)

Il primo piano interrato dell’edificio è costituito

dai magazzini di proprietà del Fallimento Archi-

10/116

Plan srl, che non sono ultimati, e da un locale ad

“uso commerciale” con annessi magazzini che in

passato era la sede di un supermercato e che oggi è

completamente abbandonato e preda di vandalismi

(vedasi fotografia 12).

Gli stessi locali che dovrebbero essere la sede

della gestione dell’autoparcheggio sono in disuso

ed abbandonati.

Anche queste situazioni di completo abbandono

contribuiscono notevolmente a dare un’impressione

negativa dell’intero complesso immobiliare, sebbene

esso sia situato in una zona molto bella ed

accessibile della città e con una vista panoramica

particolarmente interessante.

05) - CONVENZIONI TRA IL COMUNE DI FOSSANO E LA ARCHI-PLAN s.r.l. RELATIVAMENTE ALL’AUTOPARCHEGGIO (Ovvero: Atti di Provenienza dei Beni del Fallimento) - COLLAUDO DELL’AUTOPARCHEGGIO 5.1)

L’immobile, oggi costituente l’“Autoparcheggio

Sotterraneo Palocca”, è stato realizzato in base ad

una Convenzione tra il Comune di Fossano e la

Società Archi-Plan srl contenuta nell’Atto del 26-

09-1996 Repertorio 4575 della Città di Fossano

11/116

davanti al dr. Carlo Morra, Segretario Generale del

Comune di Fossano – trascritto con il numero 25 del

08-04-1997, num. 3261 del Registro Generale, num.

2681 del Registro Particolare.

La Convenzione prevede la concessione da parte del

Comune di Fossano per 90 anni (rinnovabili per

altri 90) del terreno sul quale realizzare la

struttura dell’autoparcheggio e l’affidamento alla

società Archi-Plan srl della progettazione,

realizzazione, manutenzione e gestione dello stesso

autoparcheggio nei piani secondo-terzo e quarto

interrati e del primo piano interrato da destinarsi

ad “attività ricreative, ricettive e direzionali”.

La Convenzione prevede anche che al termine del

periodo della convenzione l’intero immobile ritorni

nella disponibilità del Comune di Fossano, senza

corrispettivo alcuno.

I 90 anni decorrono “dalla data di riconsegna al

concessionario dell’opera finita” alle condizioni

della Convenzione.

L’Atto viene prodotto come Allegato 32/A.

5.2)

In data 16-03-2000, con atto Repertorio 5267 della

Città di Fossano davanti al dr. Carlo Morra,

12/116

Segretario Generale del Comune di Fossano,

trascritto con il numero 16 del 31-03-2000, num.

2658 del Registro Generale, num. 1951 del Registro

Particolare, veniva fatta una integrazione-

correzione del precedente atto.

L’Atto viene prodotto come Allegato 32/B.

5.3)




registrato a Fossano con il numero 653 del 21-07-

2000, veniva fatta una integrazione dei precedenti

atti per modificare le destinazioni d’uso dei vari

piani nel modo seguente:

- al primo piano interrato “attività ricreative,

ricettive, direzionali e commerciali di tipo

esclusivamente alimentare”; la superficie di

vendita di tipo alimentare non può superare il

50% della superficie complessiva del piano

cioè non potrà superare i 1556 mq;

- secondo e terzo piano interrati: posti auto ad

uso pubblico con sistema di pagamento a

tariffa o abbonamento;

- quarto piano interrato: box-autorimessa ad uso

13/116

privato in misura pari al 30% dei posti auto

complessivamente realizzati da assegnare anche

attraverso il trasferimento dei diritti di

proprietà superficiaria;

- piano terra (soletta di copertura): 34 posti

auto di parcheggio pubblico da gestirsi sempre

da parte del concessionario.

Lo stesso Atto prevede anche che il Concessionario

al momento del Collaudo dell’opera, consegni al

Comune di Fossano 15 (quindici) box-autorimesse a

titolo gratuito.

L’Atto viene prodotto come Allegato 32/C.

5.4)




trascritto con il numero 27 del 22-03-2001, num.

2605 del Registro Generale, num. 2076 del Registro

Particolare, veniva fatta una integrazione dei

precedenti atti per dare la possibilità alla Archi-

Plan srl di realizzare la centrale termica

necessaria per il primo piano interrato.

L’Atto viene prodotto come Allegato 32/D.

5.5)

14/116


Città di Fossano davanti alla dr. Laura Fenoglio,


registrato a Fossano in data 08/07/2005 al n. 496

Serie 1a, veniva fatta una integrazione alla

convenzione per meglio precisare aspetti relativi

al tunnel di uscita dei parcheggi, alla gestione

dei parcheggi di superficie, alla pavimentazione

del sagrato della piazza Vittorio Veneto, alla

specificazione del diritto di superficie.

Nello stesso atto il Comune autorizzava a destinare

le aree residuali del primo piano interrato non già

occupate dalla superficie commerciale, cioè i

locali oggi ancora di proprietà del Fallimento,

agli ulteriori seguenti scopi: “esercizi

artigianali compatibili con quelli assentibili

nelle aree residenziali (art. 4.2.2 delle Norme di

Attuazione del Piano Regolatore Generale)”.

L’Atto viene prodotto come Allegato 32/E.

5.6)

In data 03-08-2006, con atto Pubblico Unilaterale

Repertorio 6306 della Città di Fossano davanti alla

dr. Laura Fenoglio, Segretario Generale del Comune

di Fossano, registrato a Fossano con il numero 282

15/116

serie 1a del 23-08-2006, veniva permesso alla

Archi-Plan srl di cedere la concessione a soggetti

presentanti requisiti tecnici ed economici idonei,

previo assenso dell’organo esecutivo comunale.

L’Atto viene prodotto come Allegato 32/F.

5.7)

In data 22-11-2006, con atto Pubblico Unilaterale

Repertorio 6361 della Città di Fossano davanti alla

dr. Laura Fenoglio, Segretario Generale del Comune

di Fossano, registrato a Fossano con il numero 397

serie 1a del 16-12-2006, preso atto della cessione

di proprietà superficiaria avvenuta dalla Archi-

Plan srl alla “S.S.I.T. Gestione s.p.a.” (con atti

Rogito del Notaio Fabio di Russo di Spoleto

rispettivamente Repertorio 15710 del 09/08/2006 e

Repertorio 15721 del 10/08/2006), veniva

riconosciuto in capo alla “S.S.I.T. Gestione

s.p.a.” con sede in Spoleto il diritto di

superficie alla base della Convenzione n. 4575 del

26-09-1996 .

L’Atto viene prodotto come Allegato 32/G.

5.8)

La Convenzione tra il Comune di Fossano ed Archi-

Plan srl prevede che al termine dell’opera sia

16/116

fatto il collaudo tecnico-amministrativo della

stessa.

Per l’effettuazione di tale collaudo è stata

nominata una Commissione di collaudo costituita

dall’ing. Liviana Di Stilo di Torino, l’ing. Pier

Franco Brizio di Fossano e l’ing. Giovanni Tomatis

di Fossano.

La Commissione di collaudo ha effettuato l’ultimo

sopralluogo in data 29-12-2004, redigendo un

verbale con il quale vengono rimarcate alcune

situazioni edili da sistemare e l’assenza del

Certificato di Prevenzione Incendi e che quindi in

tale data non era possibile effettuare il Collaudo

Tecnico-Amministrativo dell’Opera. Il Verbale è

stato inoltrato alla Archi-Plan srl ed al Comune di

Fossano (Allegato n. 35).

Ho sentito personalmente l’ing. Liviana Di Stilo

per sapere se dopo tale verbale sia stata ancora

fatta qualche operazione di collaudo, ma mi ha

confermato che quel verbale è stato l’ultimo atto

della Commissione.

Ne consegue che allo stato attuale l’Autoparcheggio

di piazza Vittorio Veneto non dispone del collaudo

tecnico-amministrativo.

17/116

5.9)

La Convenzione tra il Comune di Fossano e l’Archi-

Plan srl prevedeva che il Comune di Fossano avrebbe

dovuto compensare l’opera realizzata da Archi-Plan

srl, oltre che con la concessione novantennale

della gestione dell’Autoparcheggio e con il diritto

di superficie novantennale dei piani quarto e primo

interrati, anche con un finanziamento erogato dalla

Regione Piemonte sul “Programma regionale dei

parcheggi”.

L’assenza del Collaudo Tecnico-Amministrativo, di

cui al paragrafo 5.8 precedente, ha determinato

l’impossibilità da parte della Regione Piemonte di

erogare al Comune di Fossano la quarta ed ultima

rata di finanziamento dell’autoparcheggio pari a

€uro 293.605,80, corrispondente al 10% del

contributo concesso.

Si allega come Allegato 36 la lettera della Regione

Piemonte prot. 5395/26.02 del 05/05/2005 con la

quale la Regione Piemonte comunica l’impossibilità

di erogare il saldo del finanziamento.

06) SITUAZIONI URBANISTICA, TECNOLOGICA, CONDOMINIALE REGOLARITA’ ENERGETICA

18/116

Situazione Urbanistica: 6.1)

L’Autoparcheggio sotterraneo di Piazza Vittorio è

stato realizzato sulla base delle Concessioni

Edilizie e Permessi di Costruire più oltre

elencati, correlati e subordinati con la

Convenzione di cui al precedente paragrafo 5.1:

- Concessione edilizia n. 180/1996 del 08-09-

1997

- Concessione edilizia Variante n. 1 alla n.

180/1996 del 24-04-2000


180/1996 del 02-06-2000


180/1996 del 14-09-2000


180/1996 del 28-11-2000

- Autorizzazione edilizia in subdelega L.R.

80/1989 n. 13/2000 per la pratica edilizia

180/1996, del 04-12-2000


180/1996 del 28-12-2000


19/116

180/1996 del 21-02-2001


180/1996 del 04-02-2003


180/1996 del 27-05-2003

- Permesso di Costruire in Sanatoria Variante 9

alla n. 180/1996 del 05-07-2004

- Permesso di Costruire Variante n. 10 alla n.

180/1996 del 21-12-2006.

6.2)

Il Comune di Fossano, con Certificazione P.E.

180/96 del 21-06-2000, ha rilasciato la “Usabilità

parziale relativa ai piani 2°-3°-4° interrati”

dell’autoparcheggio. Allegato 25B.

Questa certificazione di usabilità comprende anche

i box-autorimessa del piano 4° interrato di

proprietà del Fallimento Archi-Plan srl particelle

catastali “21-22-23-37-38-39-40-41-42-43-51-83-84-

85-86-87-88-89-90-100”, che risultano pertanto

disporre della necessaria usabilità-agibilità.

6.3)

Unità Immobiliari del primo piano interrato:

6.3.1)

Il Comune di Fossano, con l’Autorizzazione

20/116

all’Usabilità Parziale del 23-03-2001, ha

rilasciato la “Usabilità parziale relativa ad una

parte dei locali ubicati a piano seminterrato, con

destinazione commerciale (supermercato)” per la

superficie di 900 mq dell’attività di vendita al

dettaglio e 1184 mq per altri usi come da

planimetria allegata al provvedimento. Allegato

25C.

Tale provvedimento di “Usabilità parziale” non

comprende le superfici dei magazzini di proprietà

del Fallimento Archi-Plan srl, particelle catastali

“126-127-128-129-130”, che quindi al momento

risultano sprovvisti di agibilità-usabilità.

6.3.2)

Occorre a questo proposito evidenziare che i locali

particelle catastali “126-127-128-129-130” di

proprietà del Fallimento sono stati realizzati in

base ad autorizzazioni edilizie del Comune di

Fossano che li classificano “magazzini”

contrariamente a quanto previsto dalla Convenzione

illustrata nel Capitolo 5 e negli Atti integrativi

seguenti, che ammetterebbe per tali locali la

destinazione “attività ricreative, ricettive,

direzionali e artigianali compatibili con quelli

21/116

assentibili nelle aree residenziali” ma non più

quella commerciale che si è esaurita con la

realizzazione del supermercato.

Pertanto, in base alla Convenzione tra il Comune e

la Archi-Plan srl, i magazzini di proprietà del

Fallimento potrebbero ancora essere destinati ad

“attività ricreative, ricettive, direzionali e

artigianali compatibili con quelli assentibili

nelle aree residenziali” previo Permessi di

Costruire onerosi da richiedersi al Comune di

Fossano (escludendosi comunque le “attività

commerciali”).

Situazione Tecnologica: 6.4)

L’Amministratore del Condominio “Palocca Parking”

in data 15-06-2010 ha presentato al Comando dei

Vigili del Fuoco di Cuneo la Dichiarazione di

Inizio Attività e la Richiesta di Rilascio del

Certificato di Prevenzione Incendi per l’attività

di Autoparcheggio in base ai progetti approvati dai

Vigili del Fuoco ed alle prescrizioni impartite

dagli stessi Vigili del Fuoco.

22/116

Di tali documenti viene prodotta la documentazione

avuta dall’Amministratore (Allegato 34).

6.5)

Le strutture portanti dell’autoparcheggio sono in

cemento armato ed hanno la resistenza al fuoco

prevista per questo tipo di attività.

6.6)

6.6.1)

L’Autoparcheggio per i piani secondo, terzo e

quarto interrati destinati a “parcheggio per auto”,

dispone della normale dotazione impiantistica per

questo tipo di attività (impianto Sprinkler,

idranti antincendio, impianto di rilevamento

antincendio, scarichi acque meteoriche, impianti di

illuminazione, scale antincendio, ascensori, filtri

antincendio con porte e portoni taglia-fuoco,

impianto di viedeo-sorveglianza, ecc.).

6.6.2)

Il piano primo interrato, destinato ad “attività

ricreative, ricettive, direzionali, commerciali di

tipo esclusivamente alimentare e artigianali

compatibili con quelli assentibili nelle aree

residenziali” dispone dei seguenti impianti

presenti in tutte le unità immobiliari: impianto

23/116

Sprinkler, impianto di rilevamento antincendio,

idranti antincendio, scarichi acque meteoriche,

impianti di illuminazione comuni, scale

antincendio, ascensori, scarichi per le acque

fognarie nere e grigie, tubazioni per l’acqua

potabile, impianto di video-sorveglianza.

L’impianto termico e l’impianto di refrigerazione

sono attualmente collegati esclusivamente ai locali

per i quali è già stata rilasciata l’usabilità da

parte del Comune, ovvero l’“Usabilità parziale

relativa ad una parte dei locali ubicati al piano

seminterrato, con destinazione commerciale

(supermercato)”.

I magazzini del primo piano interrato di proprietà

del Fallimento attualmente non sono collegati agli

impianti termico e di refrigerazione e non

dispongono di impianti interni collegabili a agli

impianti termico e di refrigerazione.


del Fallimento sono tecnicamente collegabili alla

centrale termica ed all’impianto di refrigerazione,

ma con difficoltà operative notevoli soprattutto

per quanto riguarda il collegamento alla centrale

termica che è esterna all’edificio

24/116

dell’autoparcheggio ed attualmente nella

disponibilità esclusiva del locale di Terzi “con

destinazione commerciale (supermercato)”.


del Fallimento sono attualmente privi di impianti

elettrici interni e privi di servizi igienici (ma

esistono le predisposizioni impiantistiche per la

loro realizzazione).

Situazione Condominiale: 6.7)

L’edificio dell’autoparcheggio è costituito in

Condominio con il nome di “Condominio Palocca

Parking” (ma in atti condominiali viene anche

denominato “Autoparcheggio Sotterraneo Palocca”) ed

il Regolamento di Condominio è stato allegato

all’Atto Notarile Rep. 73.188, Raccolta 21.304, del

Notaio Giovanni Maccagno in data 17-03-2000, di

vendita di parti dell’immobile dalla Archi-Plan srl

alla “Trenova (Italia) Impresa generale srl” ed

alla Sig.ra Masotti Fortunata Paola.

L’atto ed il Regolamento sono allegati a questa

perizia (come Allegato 27).

6.8)

25/116

La tabella millesimale dell’edificio allegata al

suddetto atto notarile è stata successivamente

modificata ed attualmente l’Amministratore

utilizza la tabella millesimale redatta in data 27-

10-2001 dal geometra Aldo Pistone per conto di

Archi-Plan srl.

La tabella millesimale è allegata a questa perizia

(come Allegato 27B).

6.9)

Vengono allegati alla presente Perizia (come

Allegati 28/29/30) i Bilanci consultivi 2008-2009-

2010 ed il Bilancio di Previsione 2011 (come

Allegato 30) del Condominio “Autoparcheggio

Sotterraneo Palocca”, sui quali è possibile

esaminare le quote di spesa di competenza delle

proprietà del Fallimento Archi-Plan srl, tenendo

conto che la numerazione data alle unità

immobiliari dal Condominio non coincide con la

numerazione catastale delle particelle e dei

subalterni, secondo quanto spiegato nel paragrafo

3.2 (comunque nelle schede di ogni unità

immobiliare ho riportato sia la numerazione

catastale che quella data dal Condominio).

6.8)

26/116

Regolarità Energetica: L’edificio non dispone del certificato di

regolarità energetica.

Tale certificato non è necessario per il quarto

piano interrato dove sono ubicati i box-autorimessa

di proprietà del Fallimento Archi-Plan srl.

Per quanto riguarda il primo piano interrato, dove

sono ubicati i magazzini di proprietà del

Fallimento Archi-Plan srl, al momento è impossibile

pervenire alla certificazione di regolarità

energetica perché gli immobili non sono stati

ultimati.

07) SITUAZIONE IPOTECARIA

Ispezione Ipotecaria:

Con le ispezioni ipotecarie fatte rispettivamente:

Ispezione “1” in data 08/11/2011



Ispezione “4” in data 11/01/2012 (nota 1)

(1) Nota: l’ispezione “4” è stata effettuata

solo per verificare se la situazione delle

27/116

tre precedenti fosse cambiata, ma la

situazione al 11/01/2012 risulta uguale a

quella delle ispezioni precedenti, che

vengono quindi confermate.

Le Visure Ipotecarie sono allegate come Allegato n.

24.

È stato accertato il seguente quadro ipotecario:

Ispezione

1 Ispezione

2 Ispezione

3 Iscrizione Iscrizione Iscrizione 31/07/03 31/01/09 03/11/09 IPOTECA

n.1 GIUDIZIALE

IPOTECA n.2

LEGALE

IPOTECA n.3

LEGALE Foglio Parti

cella Sub Categ a favore a favore a favore

Impresa Costruzioni Rosso F. & Figli

spa

Equitalia Esatri spa

Equitalia Esatri spa

146 434 21 C/6 attiva attiva attiva










146 434 51 C/6 attiva attiva attiva 146 434 83 C/6 attiva attiva attiva





28/116




146 434 100 C/6 attiva attiva attiva 146 434 126 C/1 attiva attiva attiva 146 434 127 C/1 attiva attiva attiva




Le ipoteche accertate con le ispezioni suddette,

con riferimento ai documenti rilasciati

dall’Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità

Immobiliare (ex Conservatoria dei Registri

Immobiliari) ed allegati, sono le seguenti:

Ipoteca n. 1:

Presentazione n. 63 del 31/07/2003

Pubblico Ufficiale: Tribunale di Torino – c.f.:

80100830019

Atto Giudiziario del 14/07/2003 – numero di

Repertorio 1766 – derivante da Decreto Ingiuntivo

Richiedente Notaio Francesca Cilluffo di Torino

Ipoteca a favore dell’Impresa Costruzioni Rosso

geom. Francesco e Figli s.p.a. – Torino – c.f.:

94500670016

IPOTECA GIUDIZIALE per il Diritto di PROPRIETÀ

SUPERFICIARIA per la quota 100/100

29/116

Capitale €. 889.794,56

Totale con interessi e spese €. 964.794,56

L’ipoteca riguarda tutte le unità immobiliari di

proprietà della Archi-plan s.r.l. di cui alla

precedente tabella.

Ipoteca n. 2:

Presentazione n. 01 del 03-11-2009

Pubblico Ufficiale: Equitalia Esatri s.p.a.,

Milano, c.f.: 09816500152

Atto Pubblico Amministrativo del 29/09/2009 –

numero di Repertorio 13558/117 – derivante da Norma

Art. 77 DPR 29/09/1973 n. 602

Ipoteca a favore Equitalia Esatri s.p.a., Milano,

c.f.: 09816500152 – Domicilio Ipotecario: Cuneo,

c.so IV Novembre 18

IPOTECA LEGALE per il Diritto di PROPRIETÀ

SUPERFICIARIA per la quota 100/100

Capitale €. 203.565,11




precedente tabella, oltre al lastrico solare Foglio

146 di Catasto, particella 434, subalterno 2,

30/116

costituente la piazza Vittorio Veneto, oggi non più

di proprietà o in diritto di superficie del

Fallimento Archi-Plan s.r.l., perché in diritto di

superficie del Comune di Fossano.

Ipoteca n. 3:

Presentazione n. 67 del 31-01-2011

Pubblico Ufficiale: Equitalia Esatri s.p.a.,

Milano, c.f.: 09816500152

Atto Pubblico Amministrativo del 18/01/2011 –

numero di Repertorio 19720/117 – derivante da Norma

Art. 77 DPR 29/09/1973 n. 602

Ipoteca a favore Equitalia Esatri s.p.a., Milano,

c.f.: 09816500152 – Domicilio Ipotecario: Cuneo,

c.so IV Novembre 18

IPOTECA LEGALE per il Diritto di PROPRIETÀ

SUPERFICIARIA per la quota 100/100 su tutte le

unità immobiliari della tabella precedente, escluso

il subalterno 434, sul quale è IPOTECA LEGALE PER

IL Diritto di SUPERFICIE

Capitale €. 397.891,00



31/116


precedente tabella, oltre al lastrico solare Foglio

146 di Catasto, particella 434, subalterno 2,

costituente la piazza Vittorio Veneto, oggi non più

di proprietà o in diritto di superficie del

Fallimento Archi-Plan s.r.l., perché in diritto di

superficie del Comune di Fossano in virtù della

Convenzione tra il Comune e la Archi-Plan srl

contenuta nell’Atto del 26-09-1996 Repertorio 4575

della Città di Fossano.

08) MODALITÀ DI STIMA DEI BENI DI PROPRIETÀ DEL FALLIMENTO ARCHIPLAN

8.1)

La verifica dei valori correnti di mercato è stata

condotta traendo informazioni da:

- Pubblicazioni specifiche quali i bollettini

dell’Osservatorio Mercato Immobiliare (O.M.I.)

curato dall’Agenzia del Territorio.

- Agenti ed agenzie immobiliari operanti sulla

Città di Fossano.

- Relazione di stima di struttura multipiano

destinata a parcheggio in Fossano, piazza

32/116

Vittorio Veneto, redatta dall’Agenzia del

Territorio per conto del Comune di Fossano in

data 30/09/2009 (Allegato n. 31).

- Professionisti operanti su Fossano.

8.2)

Valutazione delle autorimesse-box del quarto piano

interrato

8.2.1)

Riporto i dati raccolti dalle varie fonti

relativamente ai valori medi di mercato dei box-

autorimessa, che si riferiscono però a situazioni

un poco diverse da quelle di un auto-parcheggio

multipiano, perché sono riferite a box-autorimessa

abbinati a fabbricati residenziali o per uffici in

stato conservativo normale:

- Valutazione fatta per autorimesse simili

dall’Osservatorio Mercato Immobiliare (O.M.I.) in

zona centro storico (B2): 800-1200 €uro/mq (che

equivale a valori di 11.200-16.800 €uro/cadauno per

box-autorimessa aventi superficie media pari a

circa 14 mq)


destinata a parcheggio in Fossano, piazza Vittorio

Veneto, redatta dall’Agenzia del Territorio per

33/116

conto del Comune di Fossano in data 30/09/2009:

1000-1500 €uro/mq (che equivale a valori di 14.000-

21.000 €uro/cadauno per box-autorimessa aventi

superficie media pari a circa 14 mq)


Città di Fossano: 900-1700 €uro/mq (che equivale a

valori di 12.600-23.800 €uro/cadauno per box-

autorimessa aventi superficie media pari a circa 14

mq)

- Professionisti operanti su Fossano: 900-1700

€uro/mq (che equivale a valori di 12.600-23.800

€uro/cadauno per box-autorimessa aventi superficie

media pari a circa 14 mq).

La media aritmetica dei valori precedenti è la

seguente:

- 900 €uro/mq (12.600 €/cadauno per box-

autorimessa di 14 mq) quale valore minimo

- 1525 €uro/mq (21.350 €/cadauno per box-

autorimessa di 14 mq) quale valore massimo.

8.2.2)

Nel nostro caso si deve tenere conto del contesto

generale (urbano) e del contesto particolare

(condominiale) nel quale i box-autorimessa del

Fallimento sono ubicati.

34/116

A questo proposito si rimanda al precedente

Capitolo 4, dove viene ben descritto tale contesto

di inserimento.

Dalla lettura del Capitolo 4 emerge chiaramente che

il valore dei box-autorimessa siti al quarto piano

interrato dell’autoparcheggio risulta essere più

vicino ai valori medi della precedente stima, che a

quelli massimi.

Occorre anche tenere conto del fatto che i box-

autorimessa del Fallimento non sono inseriti

all’interno dei fabbricati residenziali

pertinenziali, bensì ubicati sotto una piazza

eccentrica rispetto ai fabbricati che devono essere

serviti dai box-autorimessa.

Tutte le precedenti considerazioni hanno portato a

determinare il seguente valore per i box-

autorimessa del Fallimento:

- Box-autorimessa con aerazione diretta dalle

intercapedini laterali fino a 15 mq di

superficie utile: 16.500,00 €uro (rispetto

agli altri box sono leggermente penalizzati

per il fatto di avere grosse griglie sul

portone basculante che servono a ventilare la

corsia comune)

35/116

- Box-autorimessa con aerazione dalla grata del

portone basculante fino a 15 mq di superficie

utile, aventi porta di ingresso alta 205 cm:

17.000,00 €uro




14.000,00 €uro




17.700,00 €uro

Nei paragrafi descrittivi di ogni singolo box-

autorimessa verranno riportati i valori di stima

dello stesso con riferimento alle sopra riportate

valutazioni.

8.3)

Valutazione dei magazzini del primo piano interrato

8.3.1)

Occorre preliminarmente rimandare alle

considerazioni riportate nel Capitolo 6.3, per

effettuare una valutazione dei locali del

Fallimento posti al primo piano interrato.

Ricordo che attualmente tali locali sono

36/116

autorizzati dal Comune solo come “magazzini”, anche

se nel futuro, in base alla Convenzione Comune-

Archi-Plan srl, si potrebbe richiedere al Comune il

Permesso di Costruire per uso “attività ricreative,

ricettive, direzionali ed esercizi artigianali


residenziali”.

8.3.2)

Riporto i dati raccolti dalle varie fonti

relativamente ai valori medi di mercato dei locali

da destinarsi a “magazzini”, in stato conservativo

normale:

- Valutazione fatta per “magazzini”,


zona centro storico (B2): 600-900 €uro/mq

- Valutazione fatta per “attività del Terziario”,


zona centro storico (B2): 1200-1800 €uro/mq


destinata a parcheggio in Fossano, piazza Vittorio

Veneto, redatta dall’Agenzia del Territorio per

conto del Comune di Fossano in data 30/09/2009.

Valutazione dei magazzini in zone limitrofe: 600-

900 €uro/mq

37/116


Città di Fossano per “magazzini”: 800-1600 €uro/mq


Città di Fossano per “attività del Terziario”:

1600-2200 €uro/mq

- Professionisti operanti su Fossano per

“magazzini”: 800-1600 €uro/mq

- Professionisti operanti su Fossano per “attività

del Terziario”: 1800-2200 €uro/mq.

Il valore medio dei valori suddetti per i

“magazzini” è pari a 975,00 €/mq.

Il valore medio degli importi suddetti per locali

destinati ad “attività del Terziario” è pari a

1800,00 €/mq, da intendersi come superficie utile

maggiorata della quota di competenza dei muri

perimetrali.

8.3.3)

Dato che al momento i locali di proprietà del

Fallimento sono autorizzati come “magazzini”, ma

potrebbero essere trasformati in locali per

“attività del Terziario, cioè attività ricreative,

ricettive, direzionali ed esercizi artigianali


38/116

residenziali”, ritengo che il loro valore più

vicino ai valori del Terziario, quindi: 1650,00

€uro/mq.

A tale valore occorre comunque applicare una

riduzione del 15% per tenere conto del contesto

generale nel quale sono inseriti e del fatto che

trattasi di immobili da ultimare (manca parte

dell’impiantistica, mancano gli impianti termico e

di refrigerazione, che sono difficili da realizzare

in questo contesto, mancano i pavimenti ed i

controsoffitti e sono necessarie opere di

sistemazione delle parti già realizzate).

Il loro valore viene quindi stimato pari a:

0,85*1650,00= 1402,50 €uro/mq = circa 1400,00

€uro/mq, valore da intendersi come superficie utile

maggiorata della quota di competenza dei muri

perimetrali.

09) DESCRIZIONE E STIMA DEI BENI DI PROPRIETA’ DEL FALLIMENTO: 9.1)

Vengono allegate a questa relazione le schede

relative ad ognuno degli immobili di proprietà del

Fallimento Archi-Plan srl.

39/116

La corrispondenza tra ogni scheda ed ogni immobile

è riportata sulla seguente tabella:

Numero scheda

Parti-cella

Sub

1 434 21 2 434 22 3 434 23 4 434 37 5 434 38 6 434 39 7 434 40 8 434 41 9 434 42 10 434 43 11 434 51 12 434 83 13 434 84 14 434 85 15 434 86 16 434 87 17 434 88 18 434 89 19 434 90 20 434 100 21 434 126 21 434 127 21 434 128 21 434 129 22 434 130

La sola scheda numero 21 descrive unitamente più

particelle e precisamente le particelle 434

subalterni 126-127-128-129 del piano primo

interrato, perché attualmente tali immobili non

hanno muri di separazione tra loro e rappresentano

40/116

un unico locale.

9.2)

Ogni scheda riporta i dati seguenti:

- Scheda planimetrica catastale

- Fotografie dell’immobile

- Planimetria con le misure reali dell’immobile

- Determinazione della superficie utile reale

interna di ogni immobile (nel solo caso

dell’immobile costituito dalle particelle 434

subalterni 126-127-128-129 del piano primo

interrato oltre alla superficie utile di ogni

particella, la scheda riporta la superficie

utile di tutte le particelle unite tra loro in

assenza di tramezzature).

9.3)

Gli altri dati relativi ai vari immobili e la loro

stima vengono riportati nei paragrafi seguenti.

9.4)

DESCRIZIONE E STIMA DEGLI IMMOBILI

9.4.1)

AUTORIMESSA-BOX particella n. 434/21

Catasto:

L’immobile è censito al N.C.E.U. come segue:

41/116

Comune di Fossano, Foglio 146, particella 434 sub21

Tipo di proprietà:

diritto di superficie per novanta anni (rinnovabili

per altri 90 anni) secondo quanto spiegato nel

precedente paragrafo 5.1.

Descrizione:

Autorimessa in autoparcheggio multipiano, chiusa

superiormente da solaio in cemento armato ed

inferiormente dal pavimento in calcestruzzo

lisciato posato sul terreno; chiusa lateralmente da

muratura in blocchetti di calcestruzzo.

Superficie utile mq 14.57, idonea per un solo

autoveicolo.

Altezza utile interna 270 cm - Altezza utile del

portoncino di ingresso 205 cm.

Chiusura mediante portoncino basculante metallico

motorizzato.

Ventilazione direttamente da intercapedine mediante

finestra. Servitù di ventilazione della corsia

comune mediante grate sul portoncino di ingresso.

Nella suddivisione condominiale assume la

numerazione di box-autorimessa 22.

L’accesso avviene dalla corsia comune delle

autorimesse del quarto piano interrato, la quale a

42/116

sua volta è servita dalla rampa elicoidale di

accesso ed uscita dell’autoparcheggio.

Per le altre caratteristiche vedasi la “Scheda

grafica n. 1”.

Situazione attuale dell’immobile:

Il box-autorimessa è in buone condizioni, ma ha il

sistema di apertura del portone basculante rotto e

deve essere riparato (200 €uro circa).

Confini:

- Frontalmente: corsia comune

- Lateralmente: altri due box-autorimessa

- Retro: intercapedine aerata.

Situazione urbanistica:

regolare, con usabilità acquisita, secondo quanto

spiegato nel Capitolo 6.

Provenienza:

Atto del 26-09-1996 Repertorio 4575 della Città di

Fossano davanti al dr. Carlo Morra, Segretario

Generale del Comune di Fossano, e sue modifiche ed

integrazioni così come meglio dettagliate nel

Capitolo 5 precedente.

Situazione Ipotecaria:

L’immobile è gravato da 2 Ipoteche legali ed 1

Ipoteca giudiziale come dettagliato nel Capitolo 7

43/116

precedente.

Stima:

La stima ha seguito i criteri spiegati nel

precedente Capitolo 8, ai quali si rimanda, quindi

tenendo conto della detrazione del costo di

sistemazione del meccanismo di apertura:

Valore stimato: 16.300,00 €uro

Spese Condominiali relative al box-autorimessa:

Vedasi Paragrafo 6.9 precedente.

Elementi utili per l’I.C.I./I.M.U.:

Rendita catastale: 106,29 €uro

Stato di possesso:

L’immobile è libero ed immediatamente occupabile.

-*-*-*-*-*-*-*-*-

9.4.2)


Catasto:



Tipo di proprietà:




44/116

Descrizione:







autoveicolo.




motorizzato.



comune mediante grate sul portoncino di ingresso e

servitù di passaggio dalla corsia all’intercapedine

per manutenzione impianti.








45/116

grafica n. 2”.


Il box-autorimessa è in buone condizioni.

Confini:







Provenienza:









precedente.

Stima:


precedente Capitolo 8, ai quali si rimanda, quindi,

tenendo conto della detrazione del valore della

46/116

servitù passiva per il passaggio verso gli

impianti:






Stato di possesso:


-*-*-*-*-*-*-*-*-*-

9.4.3)


Catasto:



Tipo di proprietà:




Descrizione:




47/116



Superficie utile mq 14,34, idonea per un solo

autoveicolo.




motorizzato.











grafica n. 3”.



Confini:



48/116





Provenienza:









precedente.

Stima:


precedente Capitolo 8, ai quali si rimanda, quindi:






Stato di possesso:

49/116


-*-*-*-*-*-*-*-*-

9.4.4)


Catasto:



Tipo di proprietà:




Descrizione:







autoveicolo.




motorizzato.

50/116

Ventilazione dalla corsia comune mediante grate sul

portoncino di ingresso.








grafica n. 4”.



Confini:


- Lateralmente: un box-autorimessa sul lato

destro e la corsia comune sul lato sinistro

entrandovi

- Retro: altro box-autorimessa.




Provenienza:



51/116







precedente.

Stima:








Stato di possesso:


-*-*-*-*-*-*-*-

9.4.5)


Catasto:



52/116

Tipo di proprietà:




Descrizione:







autoveicolo.




motorizzato.









53/116


grafica n. 5”.



Confini:







Provenienza:









precedente.

Stima:



54/116






Stato di possesso:


-*-*-*-*-*-*-*-

9.4.6)


Catasto:



Tipo di proprietà:




Descrizione:






55/116


autoveicolo.


portoncino di ingresso 180 cm perché l’ingresso è

limitato superiormente da un trave in cemento

armato ribassato rispetto al solaio.


motorizzato.










grafica n. 6”.



Confini:




56/116




Provenienza:









precedente.

Stima:








Stato di possesso:


57/116

-*-*-*-*-*-*-*-

9.4.7)


Catasto:



Tipo di proprietà:




Descrizione:







autoveicolo.




motorizzato.


58/116









grafica n. 7”.



Confini:







Provenienza:





59/116





precedente.

Stima:








Stato di possesso:


-*-*-*-*-*-*-*-

9.4.8)


Catasto:



Tipo di proprietà:


60/116



Descrizione:







autoveicolo.




motorizzato.










grafica n. 8”.

61/116



Confini:







Provenienza:









precedente.

Stima:




62/116





Stato di possesso:


-*-*-*-*-*-*-*-

9.4.9)


Catasto:



Tipo di proprietà:




Descrizione:







63/116

autoveicolo.




motorizzato.










grafica n. 9”.



Confini:







64/116

Provenienza:









precedente.

Stima:








Stato di possesso:


-*-*-*-*-*-*-*-*-

9.4.10)


65/116

Catasto:



Tipo di proprietà:




Descrizione:







autoveicolo.




motorizzato.






66/116





grafica n. 10”.



Confini:







Provenienza:









precedente.

67/116

Stima:








Stato di possesso:


-*-*-*-*-*-*-*-*-

9.4.11)


Catasto:



Tipo di proprietà:




Descrizione:



68/116





autoveicolo.




motorizzato.










grafica n. 11”.



Confini:


- Lateralmente: il vano scala sulla destra ed un

69/116

box-autorimessa sulla sinistra entrando nel

box-autorimessa





Provenienza:









precedente.

Stima:







70/116


Stato di possesso:


-*-*-*-*-*-*-*-*-*-

9.4.12)


Catasto:



Tipo di proprietà:




Descrizione:







autoveicolo.


portoncino di ingresso 180 cm. Il portoncino è alto

71/116

soltanto 180 cm perché sopra l’ingresso è presente

un trave in cemento armato ribassato rispetto al

solaio.


motorizzato.










grafica n. 12”.



Confini:


- Lateralmente: altri due box





72/116

Provenienza:









precedente.

Stima:








Stato di possesso:


-*-*-*-*-*-*-*-*-

9.4.13)


73/116

Catasto:



Tipo di proprietà:




Descrizione:







autoveicolo.




motorizzato.




numerazione di box-autorimessa85.


74/116





grafica n. 13”.


Il box-autorimessaè in buone condizioni.

Confini:







Provenienza:









precedente.

75/116

Stima:








Stato di possesso:


-*-*-*-*-*-*-*-*-

9.4.14)


Catasto:



Tipo di proprietà:




Descrizione:



76/116





autoveicolo.




motorizzato.










grafica n. 14”.



Confini:


77/116






Provenienza:









precedente.

Stima:








78/116

Stato di possesso:


-*-*-*-*-*-*-*-*-

9.4.15)


Catasto:



Tipo di proprietà:




Descrizione:







autoveicolo.




79/116

motorizzato.










grafica n. 15”.



Confini:







Provenienza:




80/116






precedente.

Stima:








Stato di possesso:


-*-*-*-*-*-*-*-*-

9.4.16)


Catasto:



Tipo di proprietà:

81/116




Descrizione:







autoveicolo.




motorizzato.










82/116

grafica n. 16”.



Confini:







Provenienza:









precedente.

Stima:



83/116






Stato di possesso:


-*-*-*-*-*-*-*-*-

9.4.17)


Catasto:



Tipo di proprietà:




Descrizione:






84/116


autoveicolo.


portoncino di ingresso 180 cm (altezza ridotta

perché sul portoncino di ingresso è presente un

trave ribassato in cemento armato).


motorizzato.










grafica n. 17”.



Confini:



85/116





Provenienza:









precedente.

Stima:








Stato di possesso:

86/116


-*-*-*-*-*-*-*-*-

9.4.18)


Catasto:



Tipo di proprietà:




Descrizione:







autoveicolo.




motorizzato.

87/116










grafica n. 18”.



Confini:







Provenienza:




88/116






precedente.

Stima:








Stato di possesso:


-*-*-*-*-*-*-*-

9.4.19)


Catasto:



Tipo di proprietà:

89/116




Descrizione:







autoveicolo.




motorizzato.










90/116

grafica n. 19”.



Confini:


- Lateralmente: la corsia comune

dell’autoparcheggio sul lato sinistro ed un

altro box-autorimessa sulla destra per chi

entra nel box





Provenienza:









precedente.

91/116

Stima:








Stato di possesso:


-*-*-*-*-*-*-*-

9.4.20)


Catasto:


Comune di Fossano, Foglio 146, partic.la 434 sub100

Tipo di proprietà:




Descrizione:



92/116





autoveicolo.




motorizzato.











grafica n. 20”.



Confini:


93/116






Provenienza:









precedente.

Stima:








94/116

Stato di possesso:


-*-*-*-*-*-*-*-*-

9.4.21)

MAGAZZINO particella n. 434/126

Catasto:



Tipo di proprietà:




Descrizione:

Magazzino attualmente non ultimato ed ancora non

separato dagli altri locali destinati a magazzino.

Al Catasto Urbano il locale è stato “accatastato”

come Negozio, ma per le autorizzazioni comunali

tale immobile attualmente è un magazzino privo di

usabilità, secondo quanto spiegato nel paragrafo

6.3.2.

Il locale si presenta come un vano chiuso

anteriormente da una vetrata, lateralmente e

posteriormente da pareti, superiormente da una

95/116

soletta che dovrà ospitare un controsoffitto

attualmente assente, inferiormente da un sottofondo

destinato ad ospitare il pavimento che attualmente

non c’è. Il muro divisorio verso il magazzino

subalterno 127 non è ancora stato realizzato.

Per quanto riguarda la situazione tecnologica si

rimanda ai paragrafi 6.4-6.5-6.6 (in particolare

occorre considerare che non sono stati previsti

collegamenti del locale alla centrale termica ed

alla centrale di refrigerazione).

Superficie utile 64.38 mq.

Superficie lorda dei muri perimetrali: 69,70 mq

Altezza interna 475 cm tra il sottofondo dei

pavimenti e la soletta di copertura (dalla quale

sporgono travi ribassati anche di 110 cm).


numerazione di locale 126.

L’accesso avviene dalla corsia pedonale comune del

piano primo interrato, accessibile a sua volta sia

con la scala condominiale che da accessi diretti

dalle strade.


grafica n. 21”.

Confini:

96/116

- Frontalmente: corsia pedonale comune

- Lateralmente: sulla sinistra rispetto

all’ingresso locale commerciale di terzi,

sulla destra ma senza muro divisorio altro

magazzino del Fallimento

- Retro: locale commerciale di terzi.


Permesso di Costruire ad uso magazzino, con

usabilità non ancora richiesta, secondo quanto


Non dispone del certificato di regolarità

energetica.

Provenienza:









precedente.

Stima:


97/116


Superficie lorda 69,70 mq * 1400,00 €/mq =

97.580,00 €uro


Spese Condominiali relative al magazzino:




Stato di possesso:


-*-*-*-*-*-*-*-

9.4.22)


Catasto:



Tipo di proprietà:




Descrizione:



98/116





6.3.2.


anteriormente da una vetrata, superiormente da una




non c’è.

I muri divisori verso i magazzini subalterno 126 e

127 non sono ancora stati realizzati.












99/116





dalle strade.


grafica n. 21”.

Confini:



all’ingresso magazzino del Fallimento ma senza

muro divisorio, sulla destra ma senza muro

divisorio altro magazzino del Fallimento







energetica.

Provenienza:




100/116






precedente.

Stima:




81.270,00 €uro






Stato di possesso:


-*-*-*-*-*-*-*-*-

9.4.23)


Catasto:


101/116


Tipo di proprietà:




Descrizione:







6.3.2.







non c’è.

I muri divisori verso i magazzini subalterno 127 e

129 non sono ancora stati realizzati.



102/116














dalle strade.


grafica n. 21”.

Confini:




all’ingresso magazzino del Fallimento ma senza

muro divisorio, sulla destra ma senza muro

divisorio altro magazzino del Fallimento


103/116






energetica.

Provenienza:









precedente.

Stima:




87.360,00 €uro



104/116




Stato di possesso:


-*-*-*-*-*-*-*-

9.4.24)


Catasto:



Tipo di proprietà:




Descrizione:







6.3.2.

105/116







non c’è. Il muro divisorio verso il magazzino

subalterno 128 non è ancora stato realizzato.
















dalle strade.

106/116


grafica n. 21”.

Confini:


- Lateralmente: sulla destra rispetto

all’ingresso il locale comune del condominio,

sulla sinistra ma senza muro divisorio altro

magazzino del Fallimento







energetica.

Provenienza:









107/116

precedente.

Stima:




79.380,00 €uro






Stato di possesso:


-*-*-*-*-*-*-*-

9.4.25)


Catasto:



Tipo di proprietà:




108/116

Descrizione:

Magazzino attualmente non ultimato.





6.3.2.







non c’è.






Superficie utile 169,68 mq.


Altezza interna tra il sottofondo dei pavimenti e

la soletta di copertura (dalla quale sporgono travi

ribassati anche di 80 cm): 475 cm in una parte del

109/116

magazzino e 445 cm nella seconda parte del

magazzino.






dalle strade.


grafica n. 22”.

Confini:



all’ingresso locale commerciale di terzi,

sulla destra il muro perimetrale condominiale







energetica.

Provenienza:


110/116








precedente.

Stima:




258.888,00 €uro






Stato di possesso:


-*-*-*-*-*-*-*-*-

9.5) TABELLA RIASSUNTIVA

111/116

Foglio Parti-cella

Sub Categ Stima €uro

146 434 21 C/6 16.300,00 146 434 22 C/6 16.000,00 146 434 23 C/6 16.500,00 146 434 37 C/6 17.000,00 146 434 38 C/6 17.000,00 146 434 39 C/6 14.000,00 146 434 40 C/6 17.000,00

146 434 41 C/6 17.000,00

146 434 42 C/6 17.000,00

146 434 43 C/6 17.000,00

146 434 51 C/6 17.700,00 146 434 83 C/6 14.000,00 146 434 84 C/6 17.000,00

146 434 85 C/6 17.000,00

146 434 86 C/6 17.000,00

146 434 87 C/6 17.000,00

146 434 88 C/6 14.000,00 146 434 89 C/6 17.000,00

146 434 90 C/6 17.000,00

146 434 100 C/6 16.500,00 146 434 126 C/1 97.580,00 146 434 127 C/1 81.270,00 146 434 128 C/1 87.360,00 146 434 129 C/1 79.380,00 146 434 130 C/1 258.888,00 TOTALE 933.478,00

10) CONSIDERAZIONI ED INFORMAZIONI ULTERIORI

10.1)

La vendita dei box-autorimessa del quarto piano

interrato risulterà più conveniente se fatta

singolarmente (cioè la vendita dei singoli box-

autorimessa e non la vendita di tutti i box-

autorimessa insieme).

112/116

10.2)

10.2.1)

Occorre tenere in considerazione quanto riportato

nell’art. 5 comma “d” dell’atto Repertorio 5366

della Città di Fossano del 18-07-2001, registrato a

Fossano con il numero 653 del 21-07-2000, che

modifica l’art. 6 comma 2 della Convenzione

iniziale introducendo che il Concessionario, a

titolo di corrispettivo, si obbliga “alla cessione

gratuita al Comune, all’atto del Collaudo

dell’impianto, di 15 box-auto,. . . omissis”.

Ne consegue che il Fallimento dovrà verificare se

il Comune ha adempiuto a tutti i propri obblighi

stabiliti dalla Convenzione nell’art. 6 comma 1

verso il Concessionario Archi-Plan srl, ed in caso

affermativo dovrà consegnare 15 box-auto al Comune

di Fossano.

In particolare, per la verifica degli obblighi

reciproci tra Comune ed Archi-Plan srl si rimanda a

quanto spiegato nel paragrafo 5.9 precedente in

merito all’erogazione dell’ultima rata del

finanziamento regionale.

10.2.2)

113/116

Poiché la Convenzione non precisa quali siano i

box-auto che il Fallimento deve consegnare al

Comune, ove tale obbligo sussista in ragione di

quanto spiegato nel punto 10.2.1 precedente, è

opportuno che il Fallimento consegni al Comune i

box-autorimessa che nella stima sono valutati con i

valori inferiori.

10.3)

Poiché i magazzini del primo piano interrato

“accatastati” con le particelle 126-127-128-129

sono molto piccoli e poco sfruttabili per le loro

dimensioni strette e lunghe e poiché essi sono

affiancati e non separati da murature, risulterà

più conveniente la loro vendita aggregata, cioè

tutti i magazzini 126-127-128-129 in un unico

blocco, per dare origine ad un magazzino più

sfruttabile.

Qualora la vendita nelle prime aste dovesse

risultare difficoltosa, solo in un secondo momento

si potrebbe ridurre il “taglio” degli immobili

separandoli nelle aste successive.

10.4)

Il magazzino del primo piano interrato

114/116

“accatastato” con la particella 130 ha dimensioni e

caratteristiche tali da risultare più conveniente

la vendita isolata rispetto agli altri magazzini

(cioè è più conveniente vendere tale magazzino da

solo).

Varese, 12.01.2012

Allegati:

� N. 22 schede descrittive degli immobili

(complete di fotografie e planimetria

catastale), numerate da 1 a 22

� N. 1 scheda Condominiale illustrante la

planimetria completa del quarto piano interrato,

numerata con il n. 23

� Visure Ipotecarie (allegato n. 24)

� Concessioni edilizie e documentazione

urbanistica (allegato 25A; certificazione di

usabilità parziale autorimesse (allegato n.

25B); certificazione di usabilità parziale piano

primo interrato (allegato 25/C)

� Documentazione fotografica del contesto che

circonda gli immobili peritati (allegato n. 26)

115/116

� Regolamento del Condominio “Palocca Parking”

(anche detto “Autoparcheggio Sotterraneo

Palocca”) comprensivo di Tabelle Condominiali

aggiornate – (Allegati n. 27 e 27B)

� Verbali delle ultime Assemblee condominiali con

le tabelle di spesa delle varie unità

immobiliari (Allegati 28-29-30)

� Relazione di Stima fatta dall’Agenzia del

Territorio per il Comune di Fossano (Allegato

31)

� Convenzione tra il Comune di Fossano e Archi-

Plan srl (composta da 7 Atti, Allegati 32A-32B-

32C-32D-32E-32F-32G)

� Estratti del catasto delle singole unità

immobiliari (Allegato 33)

� Documentazione di Prevenzione Incendi (Allegato

34)

� Verbale di mancato collaudo dell’autoparcheggio

sotterraneo da parte della Commissione Collaudo

(Allegato 35)

� Lettera della Regione Piemonte del 05/05/2005 –

Determina Dirigenziale di impossibilità di

erogare il contributo (Allegato 36).

116/116

Il tecnico incaricato dott. ing. Livio Galfrè

_________________________

TRIBUNALE CIVILE DI VARESE - Aste Immobiliari stima ARCHIPLAN.pdf · sgretolano (vedasi fotografie...

Documents

Transcript of TRIBUNALE CIVILE DI VARESE - Aste Immobiliari stima ARCHIPLAN.pdf · sgretolano (vedasi fotografie...