TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA€¦ · infissi esterni in PVC con vetrocamera e scuri esterni in...

Arch. Aida Morelli via Magazzini Posteriori, 41 – 48122 Ravenna (RA)

TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA

ALL’ILLUSTRISSIMO GIUDICE DELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI

PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 299/2016 R.G.E.

PROMOSSO DA

-------------------

CONTRO

-------------------

RELAZIONE DI ACCERTAMENTO PERITALE

TECNICO INCARICATO:

ARCH. AIDA MORELLI

via Magazzini Posteriori, 41 – 48122 Ravenna (RA)

Tel. 0544/35345 - Fax 0544/35345

Mail [email protected] - PEC [email protected]

Ravenna, novembre 2017

Procedimento di esecuzione immobiliare n.299/2016 R.G.E.

------------------- contro -------------------1/24 Relazione di accertamento peritale


TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA

GIUDICE DELL’ESECUZIONE DR. ROBERTO SERENI LUCARELLI

* * *

PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 299/2016 R.G.E.

Promosso da:

PROCEDENTE ------------------- (avv. -------------------)

contro

ESECUTATO -------------------

* * *

DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI

Il bene oggetto di pignoramento risulta essere un appartamento al piano primo e sottotetto con

magazzino/cantina a piano terra inserita in un fabbricato risalente al dopoguerra ed oggetto di interventi

di ampliamenti/ristrutturazione/manutenzione nel corso del tempo, costituito da due piani fuori terra e

sottotetto, a destinazione residenziale/direzionale/commerciale per 3 abitazioni, un'unità direzionale (già

filiale bancaria) ed una commerciale ed area cortilizia comune.

L'immobile è situato in Comune di Cervia, località Tagliata, in via Sicilia n. 58, con accesso dalla strada, nel

centro della località, in zona a destinazione prevalentemente residenziale (ma con diverse attività

commerciali e ricettive), in prossimità delle spiagge della località.

L'unità abitativa, con accesso dalla strada attraverso l'area cortilizia comune, è costituita da: a piano primo,

accessibile attraverso scala esterna di uso esclusivo, da soggiorno/pranzo, n. 1 camera da letto, bagno,

servizio, ampio terrazzo; a piano secondo (sottotetto), accessibile da scala interna, da un vano ad uso

sottotetto (deposito occasionale), bagno (autorizzato come deposito occasionale) e disimpegno. A piano

terra, cantina/magazzino con WC e ripostiglio.




Lo stato di conservazione è buono, connesso ai recenti interventi e all'utilizzo come abitazione affittata per

brevi periodi nei mesi estivi. Sono presenti difformità e necessita di regolarizzazione edilizio-urbanistica.

Superficie reale: abitazione circa 104 mq, di cui mq 51 di sottotetto; terrazzo mq 79; cantina mq 17.

Superficie commerciale: circa 106 per l'abitazione.

Rimandando anche alla documentazione fotografica redatta e prodotta in allegato, le caratteristiche del

fabbricato possono riportarsi come segue, per quanto rilevabili durante il sopralluogo:

• struttura del fabbricato:

◦ struttura presumibilmente in muratura;

◦ solai presumibilmente in latero cemento;

◦ scala esterna presumibilmente in cemento armato, interna in arredo;

◦ copertura in legno, con manto di copertura in laterizio;

• finiture esterne del fabbricato e dell'unità immobiliare:

◦ elementi verticali in muratura intonacata e tinteggiata;

◦ infissi esterni in PVC con vetrocamera e scuri esterni in legno;

◦ parapetti nelle finestre in ferro verniciato, nei balconi in ferro verniciato ovvero in muratura

intonacata;

◦ pavimentazione dei balconi in gres da esterni

◦ area esterna (comune) con masselli autobloccanti;

◦ soglie e davanzali in pietra chiara, tipo Trani;

◦ canali di gronda e pluviali in rame;

• finiture e caratteristiche interne:

◦ pareti intonacate al civile e tinteggiatura in bianco;

◦ porte interne in legno tamburato di colore scuro




◦ portoncino di ingresso di sicurezza, con citofono

◦ pavimentazione e rivestimenti nei bagni in ceramica;

◦ pavimentazione nelle camere in ceramica;

◦ pavimentazione nei rimanenti vani in ceramica;

◦ scala interna con montante in metallo e gradini a vista in legno;

◦ bagni/WC dotati di sanitari e rubinetterie standard, con doccia;

◦ impianto di riscaldamento autonomo con caldaia murale e caloriferi in acciaio verniciato nei

vani, di cui il futuro acquirente dovrà verificare la conformità alle vigenti normative (non è

stata reperita dichiarazione di conformità); impianto di condizionamento con split e

macchine esterne;

◦ impianto elettrico sottotraccia, di cui il futuro acquirente dovrà verificare la conformità alle

vigenti normative (non è stata reperita dichiarazione di conformità);

• caratteristiche magazzino/cantina:

◦ esternamente intonacato e tinteggiato;

◦ apertura con porta in alluminio anodizzato

◦ copertura apparentemente in pannello sandwich;

◦ pavimento in ceramica;

◦ dotato di impianto idrosanitario e elettrico;

◦ sussistono evidenti infiltrazioni da verificare e risolvere dal futuro acquirente;

• considerazioni generali:

◦ lo stato di manutenzione è buono relativamente all'appartamento, da riprendere rispetto al

magazzino/cantina.




DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA

La documentazione fotografica (effettuata durante i sopralluoghi del 05/10/2017 e del giorno 07/11/2017)

viene allegata alla presente perizia, anche per la completa descrizione dell'immobile.

IDENTIFICAZIONE CATASTALE

Alla data del 09/07/2017, i beni immobili oggetto di stima risultavano così identificati al Catasto Fabbricati

del Comune di Cervia:

• beni intestati a:

◦ ------------------- con sede in -------------------, C.F. ------------------- – in proprietà per 1000/1000

• dei seguenti beni:

◦ Sezione urbana --, Foglio 75, Particella 970, Sub. 9, Categoria C/2, Classe 2, Consistenza 15

m2, Superficie catastale: 17 m2, Rendita € 58,10 in viale Sicilia n. 58, piano T

◦ Sezione urbana --, Foglio 75, Particella 970, Sub. 11, Categoria A/3, Classe 2, Consistenza 4

vani, Superficie catastale: totale 80 m2, totale escluse aree scoperte 67 m2, Rendita € 402,84 in

viale Sicilia n. 58, piano T-1-2

Le unità immobiliari insistono, unitamente ad altre, sull'area distinta al Catasto Terreni del

Comune di Cervia:

◦ Foglio 75, Particella 970, Qualità Ente Urbano, Superficie 449

CONFINI

------------------- (sub. 10), -------------------/------------------- (sub. 12), ------------------- (sub. 13), corte comune (part. 787),

varie proprietà (part. 969), salvi altri apparenti alle planimetrie al Catasto Terreni o Fabbricati o variazioni

intervenute.

In merito alla delimitazione delle aree e delle unità immobiliari, si precisa che dovrà essere cura del futuro

acquirente la verifica dei confini e di eventuali discordanze nella loro materializzazione in sito.




PROPRIETÀ

Come detto, da un punto di vista catastale, l'immobile risultava alla data del 09/07/2017 intestato a:

• ------------------- con sede in -------------------, C.F. ------------------- – in proprietà per 1000/1000

Nella certificazione notarile redatta su incarico del procedente dal Notaio Antonacci di Bologna in data

18/11/2016 (ma riferita al 17/11/2016), ovvero nell'atto di provenienza (scrittura privata autenticata Notaio

Giunchi del 27/11/1999, Rep. 118.634/37.833), la proprietà (ancorché rispetto ad una diversa consistenza)

veniva individuata analogamente.

PROVENIENZA DEL BENE

Nel la certificazione notarile del Notaio Antonacci di Bologna in data 18/11/2016 (ma riferita al

17/11/2016), redatta su incarico del procedente, viene riportato:

“Al 01/10/1996 gli immobili in oggetto, se pur con diversa consistenza, risultavano di proprietà della

società «-------------------», con sede in -------------------, in virtù di giusti e legittimi titoli ultraventennali;

- in data 12 dicembre 1998, con atto di conferimento in società a rogito del Notaio Paolo Giunchi di

rep. n. 113506, trascritto a Ravenna il 5 gennaio 1999 all'art. 100 ed in rettifica il 5 febbraio 1999

all'art. 1148, essi diventavano della società «-------------------», con sede in -------------------, per la piena

proprietà;

- in data 27 novembre 1999, con atto autenticato dal Notaio Paolo Giunchi di rep. n. 118634, trascritto

a Ravenna il 22 novembre 1999 all'art. 12636, la predetta società modifica la propria denominazione

sociale assumendo quella attuale di «-------------------», all'epoca con sede in -------------------.

Dichiaro inoltre che, per gli immobili in oggetto, non esistono passaggi per donazione nei venti anni e

non esistono successioni aperte nell'ultimo decennio.”

Quale più prossimo titolo d'acquisto, si riporta in allegato l'atto di conferimento in società a rogito del

Notaio Paolo Giunchi di rep. n. 113506, con cui il bene divenne di proprietà della società «-------------------»,




con sede in -------------------, nonché come atto di provenienza, l'atto autenticato dal Notaio Paolo Giunchi di

rep. n. 118634, trascritto a Ravenna il 22 novembre 1999 all'art. 12636, la predetta società modifica la

propria denominazione sociale assumendo quella attuale di «-------------------».

ATTI PREGIUDIZIEVOLI

Nel la certificazione notarile del Notaio Antonacci di Bologna in data 18/11/2016 (ma riferita al

17/11/2016), redatta su incarico del procedente, viene riportato:

“Sugli immobili in oggetto gravano le seguenti iscrizioni, trascrizioni pregiudizievoli, vincoli:

ISCRIZIONI

- Ipoteca volontaria iscritta a Ravenna il 13/05/2011 al n. 1715 particolare e n. 8718 generale, per Euro

560.000,00, in favore di -------------------, con sede in ------------------- (Domicilio ipotecario eletto presso la

propria -------------------), a carico della società «-------------------», a garanzia dell'originario debito di Euro

280.000,00, contratto con mutuo a rogito Notaio P.M. Plessi in data 04/05/2011 Repertorio n. 85833.

TRASCRIZIONI SEQUESTRI E PIGNORAMENTI

- Pignoramento immobiliare trascritto a Ravenna in data 8/11/2016 all'art. 11833 in favore di

«-------------------» con sede in -------------------, Codice Fiscale: -------------------, a carico della società «-------------------»,

in forza di verbale di pignoramento dell'Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Ravenna in data

19/10/2016 rep. n. 3502/2016.”

La scrivente ha quindi proceduto alla verifica presso l'Agenzia delle Entrate – Servizio di Pubblicità

Immobiliare di ulteriori atti pregiudizievoli trascritti o iscritti relativamente all'immobile in oggetto

successivamente alla certificazione notarile. Dalle ispezioni svolte alla data del 19/11/2017 non risultano

ulteriori trascrizioni ed iscrizioni sui beni oggetto del pignoramento.

Fermo restando ogni controllo e verifica a cura del rogitante, gli atti pregiudizievoli che dovranno essere

oggetto di cancellazione e/o annotamento sono quindi le seguenti:




• iscrizione n. 8.718/1.715 del 13/05/2011

• trascrizione n. 18.272/11.833 del 08/11/2016

PLANIMETRIA E DATI CATASTALI

Le planimetrie catastali sono state reperite dall'esperto presso l'Agenzia dell'Entrate e allegate alla

relazione peritale. I dati catastali sono stati riportati al paragrafo “Identificazione catastale”.

Relativamente alla conformità allo stato di fatto, si segnalano alcune difformità tra le planimetrie e lo stato

dei luoghi, meglio descritte nel paragrafo “Regolarità edilizia e urbanistica ed agibilità”, che potranno

essere aggiornate a cura del futuro acquirente anche in relazione agli adempimenti necessari per la

regolarizzazione amministrativa, in seguito indicati.

OMISSIONI FISCALMENTE RILEVANTI

Posto che i beni in oggetto sono pervenuti all'esecutato attraverso atto di compravendita e non per via

successoria, come indicato nella certificazione notarile redatta su incarico del procedente dal Notaio

Antonacci di Bologna in data 18/11/2016 (ma riferita al 17/11/2016), ovvero nell'atto di provenienza

(scrittura privata autenticata Notaio Giunchi del 27/11/1999, Rep. 118.634/37.833) e nel più prossimo

titolo d'acquisto (atto di conferimento in società a rogito del Notaio Paolo Giunchi di rep. n. 113506)

rimandando ogni ulteriore controllo a cura del rogitante, non risultano in riferimento omissioni

fiscalmente rilevanti connesse a provenienza per via successoria.

SITUAZIONE OCCUPAZIONALE E DI POSSESSO DEL BENE

Sulla base del sopralluogo svolto in data 07/11/2017 alla presenza del l.r. della società esecutata sig.

------------------- e del custode giudiziario rag. Ida Mazzoni, l'immobile risultava occupato dalla società

-------------------, con sede a ------------------- (--), C.F. -------------------.

Sulla base delle informazioni acquisite anche attraverso l'Agenzia delle Entrate – Ufficio del Registro,

l'immobile risulta essere oggetto di un contratto di locazione stipulato il 15/06/2017, registrato in via




telematica all'Ufficio del Registro di Ravenna il 30/06/2017 al n. 3.956, serie 3T, identificativo telematico

TGZ17T003956000OF, tra la società -------------------, con sede in ------------------- (--), C.F. -------------------, e la

società -------------------, con sede in ------------------- (--), C.F. -------------------.

Relativamente alla data di registrazione del contratto, questa risulta posteriore alla trascrizione del

pignoramento del 08/11/2016.

Il contratto inerisce “le unità immobiliari site in Cervia (RA) Via Sicilia n. 58 censite al N.C.E.U. del

Comune di Cervia:

a) Foglio 75 part. 970 sub. 9 cat. C/2 cl. 2 mq 15 rendita 58,10

b) Foglio 75 part. 970 sub. 11 cat. A/3 cl. 2 vani 4 rendita 402,84”.

Viene inoltre definito che:

• la durata della locazione è di anni 4 (quattro) a partire dalla data del 15/06/2017 e scadenza al

14/06/2021, rinnovabile tacitamente per la stessa durata salvo disdetta ai sensi dell'art. 3, c. 1 della

L. 431/1998, da effettuarsi almeno 12 mesi prima della scadenza;

• il canone di locazione è pari a € 4.500,00 annui, con la precisazione che i canoni di locazione si

intendono percepiti fino al 18/11/2018, dandone col contratto quietanza.

Il contratto precisa inoltre che questo si rendeva necessario in quanto:

“In data 19/11/2014 era stato sottoscritto un contratto di locazione fra le medesime parti,

registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Ravenna in data 17/12/2014 al n. 5819 serie T,

comprendente, oltre agli immobili oggetto del presente contratto, anche degli immobili venduti

successivamente. Si è reso quindi necessario effettuare il recesso dal contratto originario per gli

immobili non più di proprietà della ------------------- e la prosecuzione della locazione attraverso il

presente contratto, in accordo tra le parti.

Essendo il canone di locazione pattuito nel precedente contratto già integralmente percepito per




l'intera durata della locazione, se ne tiene conto nel presente contratto come anticipo di

locazione.”

• il contratto contemplava la possibilità di sublocazione o di comodato per il conduttore, previa

comunicazione al locatore

• il contratto prevedeva inoltre il diritto di prelazione nella vendita a favore del conduttore.

Riguardo alla congruità del canone di locazione ai prezzi di mercato, si segnala che, sulla base delle

superfici commerciali in seguito determinate, l'applicazione dei valori di riferimento O.M.I.

determinerebbe in termini indicativi un canone annuo minimo pari a € 7.350,00 circa e un canone annuo

massimo pari a € 10.800,00 circa. Appare dunque (a meno delle considerazioni rispetto al fatto che il

canone era stato corrisposto anticipatamente) che il canone vigente si debba considerare leggermente

sottostimato rispetto alle potenzialità dell'immobile.

In merito alla opponibilità alla procedura esecutiva del contratto di affitto, posto che l'anteriorità della

trascrizione del pignoramento alla registrazione del contratto indurrebbe la scrivente a ritenere

l'inefficacia della locazione, lo scrivente si rimette ad ogni decisione in merito dell'Illustrissimo Giudice e

del Professionista Delegato, anche con riferimento alla precedente locazione (registrata anteriormente alla

trascrizione del pignoramento) espressamente citata nel contratto.

Pertanto, a fini estimativi, la scrivente opererà sia nel caso di immobile da liberarsi al decreto di

trasferimento (dunque libero da contratti di locazione) che in caso di efficacia del contratto di

locazione.

FORMALITÀ, VINCOLI E ONERI (ANCHE DI NATURA CONDOMINIALE)

In merito alle formalità ipotecarie (trascrizioni, iscrizioni, annotamenti, ecc.) si rimanda al paragrafo “Atti

pregiudizievoli”, in cui vengono indicati anche quelli oggetto di futura cancellazione.

In merito ai vincoli urbanistici e/o paesistici, idrogeologici, forestali, storico-artistici, di prelazione dello




stato, si rimanda al paragrafo “Destinazione urbanistica”. Tali vincoli rimarranno in capo anche al futuro

acquirente.

In merito ad oneri di natura condominiale, secondo le informazioni assunte dal l.r. della società esecutata,

non risulta nominato un amministratore condominiale né prodotto un regolamento di condominio, per

cui si demanderà a quanto previsto dal Codice Civile. Di fatto, il fabbricato (insistente con le pertinenze su

più particelle catastali) è composto da due unità commerciali/direzionali a piano terra e da tre unità

abitative a piano primo e dunque non assoggettabile a specifica amministrazione condominiale.

Si riporta che nel più prossimo titolo d'acquisto (atto di conferimento in società a rogito del Notaio Paolo

Giunchi di rep. n. 113.506, con cui il bene divenne di proprietà della società «-------------------», con sede in

-------------------), veniva segnalato che il conferimento in società avveniva “con tutti i relativi diritti,

accessori, inerenti quanto in oggetto, nulla escluso od eccettuato, assumendo la società scissa, come

rappresentata, tutte le garanzie di legge da evizione e molestie e per la libertà di quanto trasferito da

ipoteche e da ogni trascrizione comunque pregiudizievole...” Tali oneri resteranno a carico

dell'acquirente.

Nelle planimetrie catastali viene indicato che la particella 787 sia corte comune alle unità. La stessa unità

immobiliare è distinta al Catasto Fabbricati del Comune di Cervia, Foglio 75, Particella 787, Sub. 1, come

bene comune non censibile dal 11/03/1989.

Di fatto, tale area cortilizia può configurarsi anche come una servitù passaggio (e ragionevolmente anche

di condutture) a favore delle unità sulla retrostante particella 969, che prospetta con un cancello carrabile

sulla corte stessa nonché alcuni armadi contatori. Peraltro, sulla stessa limitrofa particella 969 (di proprietà

di terzi) è presente un passaggio pedonale di limitata larghezza che collega via Sicilia a viale Città

Gemellate anche attraverso la particella 787 in questione.

In merito, la scrivente ha proceduto alla verifica delle note di trascrizioni delle compravendite precedenti




(sino al 1977), riportando in particolare che nella nota di trascrizione n. 3.114/2.498 del 23/03/1977 (della

scrittura privata autenticata del Notaio Pasi del 03/03/1977, Rep. 39.943/1.734), avente oggetto la vendita

di “porzione di fabbricato urbano posto in Tagliata di Cervia, nella via Sicilia n. 58 e precisamente la

porzione costituita al piano terra da un vano-bar, da due salette, da due retri e da accessori”, veniva

indicato che “alla suddetta porzione di immobile va unita in piena ed assoluta proprietà l'area

cortilizia distinta nel Catasto Terreni del Comune di Cervia al foglio 75, con la particella frazionata

n. 787 di mq 256 [corrispondente all'attuale consistenza].”

Il futuro acquirente si intenderà edotto di questa situazione nonché di tutte le possibili azioni

conseguenti, compresa ogni eventuale costituzione di servitù, se ed in quanto legittima.

SPESE FISSE DI GESTIONE E MANUTENZIONE E SPESE CONDOMINIALI

Come già specificato, secondo le informazioni assunte dal l.r. della società esecutata, non presenti

targhette indicative del condominio in loco, non risulta nominato un amministratore condominiale né

prodotto un regolamento di condominio.

Non è quindi al momento possibile indicare le spese annuali di amministrazione ordinaria relative

all’abitazione oggetto della presente perizia, né risultano determinate spese condominiali e/o eventuali

insoluti ovvero riferibili spese condominiali di natura straordinaria.

Infine, non risulta possibile determinare specificamente un importo relativo alle spese fisse di gestione

dell'immobile, dipendendo questo anche dalle modalità di utilizzo, al regime fiscale e patrimoniale del

futuro acquirente.

DESTINAZIONE URBANISTICA ED EVENTUALE CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA

Secondo la Tavola dei Vincoli del R.U.E. del Comune di Cervia (in adozione), l'area e il fabbricato non

risultano oggetto di vincolo.

Non vi sono ulteriori vincoli apparenti, salvo quanto espresso dagli strumenti urbanistici vigenti.




In particolare, il PRG classifica l'area in zona “B3 - Area residenziale estensiva - satura o di

completamento (ART. 25)”.

In particolare, il PSC attualmente in adozione classifica l'area in “ambiti consolidati a prevalente funzione

abitativa”. Si rimanda agli elaborati dello strumento urbanistico per previsioni di maggiore dettaglio.

In particolare, il RUE attualmente in adozione classifica l'area in “tessuti residenziali di rigenerazione

urbana”. Si rimanda agli elaborati dello strumento urbanistico per previsioni di maggiore dettaglio.

Per la tipologia di immobile in questione (abitazione con cantina), ai sensi della L. 47/85, il trasferimento

della proprietà non necessita del certificato di destinazione urbanistica.

REGOLARITÀ EDILIZIA E URBANISTICA ED AGIBILITÀ

Sulla base di quanto fornito ed esaminato presso lo Sportello Unico per l'Edilizia del Comune di Cervia,

nonché quanto riportato nel titolo d'acquisto, sussistono i precedenti amministrativi relativi all'immobile

oggetto di esecuzione (ovvero al fabbricato in cui questo insiste):

• licenza edilizia n. 71/1967 prat. 135 per ampliamento e sistemazione bar-pizzeria

• licenza edilizia n. 481/1967 prat. 205 per variante al bar-pizzeria

• licenza edilizia n. 391/1970 prat. 531 per variante al progetto approvato per fabbricato ad uso bar-

pizzeria

• dichiarazione di abitabilità n. 30 del 02/02/1971 (riferita anche ai vani a piano primo)

• domanda di licenza edilizia del 15/05/1971, prot. 10598 per sopraelevazione di fabbricato ad uso

civile abitazione, oggetto di sospensione da parte del Comune di Cervia in data 24/06/1971;

• domanda di autorizzazione del 06/07/1984, prot. 23763 per la costruzione di recinzione

antistante, oggetto di parere negativo del Comune di Cervia in data 17/09/1984

• autorizzazione n. 955 del 28/11/1988 per manutenzione del fabbricato sito in via Sicilia n. 58 e

denominato Condominio Silvia (non risulta possibile, stante l'assenza di grafici, accertare




l'effettivo riferimento della pratica al fabbricato oggetto di accertamento, ovvero all'effettiva

costituzione del condominio, anche rispetto a quanto detto nel paragrafo specifico)

• concessione edilizia in sanatoria n. 2583 del 05/07/1994, prot. 3162 a seguito di domanda di

condono n. 32537 del 30/08/1986 per cambio d'uso in abitazione al primo piano, ampliamento e

realizzazione di vano utile in sottoscala, variazioni esterne ed interne ai locali del bar

• domanda del certificato di abitabilità del 24/04/1996, prot. 9780, oggetto di richiesta di

integrazione del 22/11/1996 (di cui non risulta adempimento)

• denuncia di inizio attività del 07/02/2000, prot. 4174, per opere di ristrutturazione

(manutenzione)

• denuncia di inizio attività del 30/03/2000, prot. 12812, per realizzazione di agenzia bancaria in

variante a precedente DIA

• comunicazione di fine lavori del 03/08/2000, prot. 32368 della precedente DIA

• concessione edilizia n. 161/753 del 12/06/2000 per realizzazione di nuova copertura in un

fabbricato (riferita oggetto di rilascio di certificato di conformità edilizia e agibilità)

• certificato di agibilità n. 38 del 09/02/2001, prot. 9888 relativo all'agenzia bancaria

• denuncia di inizio attività del 13/03/2001, prot. 10212, n. 360/F, per varianti alla concessione n.

161/753

• comunicazione di fine lavori del 22/06/2001, prot. 26172 della DIA n. 360/F

• denuncia di inizio attività del 28/01/2011, prot. 3863, n. 54/F, per recupero di sottotetto ad uso

deposito occasionale.

Fermo restando ogni verifica – anche conseguente ad un rilievo di dettaglio – ed approfondimento a cura

del futuro acquirente con proprio tecnico incaricato e e di concerto con lo Sportello Unico per l'Edilizia

dell'Unione del Comune di Cervia, rispetto ai grafici allegati alle pratiche citate (denuncia di inizio attività




del 28/01/2011, prot. 3863, n. 54/F ovvero pratiche precedenti), durante il sopralluogo si verificavano le

seguenti difformità:

• nel magazzino, non appare corretta l'effettiva posizione del muro di divisione con l'unità limitrofa

(per quanto correttamente rappresentato catastalmente) e non era rappresentata nella pratica

edilizia la corretta dimensione del WC, oltre a indicare anche un secondo accesso al sottoscala;

• a piano primo, non appare corretta la posizione del tramezzo di separazione tra servizio e letto

nonché risultava assente il tramezzo che definiva l'antibagno (obbligatorio secondo il vigente

regolamento edilizio comunale)

• l'attuale scala risulta di larghezza inidonea (circa pari a 65 cm) a vani con funzione abitativa né a

sottotetti a destinazione a deposito, a meno della sua trasformazione in scala retrattile;

• lo stesso sottotetto risulta avere altezza maggiore (di circa 30 cm alla gronda e di circa 22 cm al

colmo) a quella indicata nelle pratiche edilizie, ottenendo dunque un'altezza media superiore;

• uno dei vani a sottotetto (deposito occasionale) risulta essere trasformato in bagno, destinazione

comunque non ammissibile in ragione della limitata larghezza della scala di accesso;

• inoltre, la denuncia di inizio attività del 28/01/2011, prot. 3863, n. 54/F, non risulta essere stata

oggetto di richiesta di conformità edilizia e agibilità.

Fermo restando ogni verifica – anche conseguente ad un rilievo di dettaglio – ed approfondimento cura

del futuro acquirente con proprio tecnico incaricato e di concerto con lo Sportello Unico per l'Edilizia

Comune di Cervia, dovrà procedersi ai seguenti adempimenti:

• regolarizzazione delle difformità rilevate a piano terra e primo mediante presentazione di CILA in

sanatoria per la regolarizzazione delle difformità evidenziate. Questa dovrà essere preceduta

dall'esecuzione dei ripristini per la conformazione ai regolamenti edilizi, quali in particolare la

realizzazione dell'antibagno;




• regolarizzazione delle difformità rilevate a piano sottotetto mediante rimozione dell'attuale scala

in arredo e sostituzione con scala retrattile di larghezza superiore a 65 cm e rimozione dei sanitari

realizzanti il bagno a piano sottotetto. Dovrà inoltre procedersi alla regolarizzazione della

maggiore altezza interna mediante richiesta di applicazione di sanzione pecuniaria art. 15 della

L.R. 23/2004 (ovvero altra pratica che vorrà presentare il futuro acquirente secondo le proprie

modalità di utilizzo del bene) con relativa oblazione, sempreché accoglibile da parte del Comune

di Cervia e fermo restando l'attuale destinazione d'uso a deposito occasionale

• a perfezionamento di quanto sopra, previo anche aggiornamento delle planimetrie catastali, dovrà

procedersi alla richiesta di conformità edilizia ed agibilità.

Sulla base di quanto sopra detto, in via forfettaria ed indicativa (fermo restando le incertezze e le

indeterminatezze che potranno essere risolte solo progettualmente), può indicarsi un importo

complessivo di € 15.000,00 per le spese tecniche, diritti ed eventuali oblazioni connessi alla presentazione

delle necessarie pratiche edilizie e catastali, compresa anche la presentazione di segnalazione certificata di

conformità edilizia ed agibilità, nonché l'esecuzione degli interventi di ripristino e di rimozione sopra

detti.

In generale, l’aggiudicatario potrà comunque, ricorrendone le condizioni di legge, accedere ad eventuali

sanatorie per violazioni anche non rilevate, ai sensi del T.U. di cui al DPR n.380/01 e della L.47/85 e

successive modificazioni.

GRAVAMI PER CENSO, LIVELLO OD USO CIVICO

Fermo restando ogni controllo e verifica a cura del rogitante, secondo quanto indicato nella certificazione

notarile redatta su incarico del procedente dal Notaio Antonacci di Bologna in data 18/11/2016 (ma riferita

al 17/11/2016), ovvero nell'atto di provenienza (scrittura privata autenticata Notaio Giunchi del

27/11/1999, Rep. 118.634/37.833) e nel più prossimo titolo d'acquisto (atto di conferimento in società a




rogito del Notaio Paolo Giunchi di rep. n. 113506), il diritto del debitore esecutato era di proprietà e non

derivante da censo, livello od uso civico e i beni non risultavano gravati da tali pesi.

EVENTUALE ACCATASTAMENTO

Le unità immobiliari oggetto di stima risultano essere censiti al Catasto Fabbricato secondo gli identificativi

sopra riportati e le planimetrie allegate.

Non appare pertanto necessario procedere all'accatastamento ex-novo, per quanto sussistano alcune

difformità tra lo stato di fatto e le planimetrie catastali, che potranno essere regolarizzate a cura e spese

del futuro acquirente.

SEGNALAZIONE DI EVENTUALI VARIAZIONI COLTURALI O CAMBI D'USO

Non sussistono variazioni colturali (non pertinenti rispetto alla tipologia del bene) o cambi d'uso,

permanendo la destinazione delle unità ad abitazione e a magazzino/cantina.

CONSISTENZA COMMERCIALE

Le superfici commerciali delle unità immobiliari sono state computate, al lordo delle murature, sulla base

dell'ultimo progetto rinvenuto in Comune e sulla base delle planimetrie catastali:

• Appartamento (piano primo): circa mq 53 di superficie (pari anche alla superficie ragguagliata)

• Deposito occasionale (piano sottotetto): circa mq 51 di superficie, pari a mq 25,50 di superficie

ragguagliata

• Terrazzo/scala (piano primo): circa mq 79 di superficie, pari a mq 12,90 di superficie

ragguagliata

• Cantina (piano terra): circa mq 17 di superficie, pari a mq 4,25 di superficie ragguagliata.

Complessivamente quindi la superficie commerciale è di mq 95,65 per l'abitazione.

Per superficie ragguagliata si intende la consistenza vendibile del bene, considerando il 50% della

superficie del sottotetto (vani accessori a servizio indiretto dei vani principali comunicanti con i vani




principali), il 30% (sino a 25 mq) ed il 10% (per la superficie rimanente) della superficie dei balconi,

terrazze e simili, di pertinenza esclusiva e il 25% (vani accessori a servizio indiretto dei vani principali non

comunicanti con i vani principali) della superficie dell'area cortilizia.

Non viene considerata la superficie del sottoscala a piano terra mentre viene considerata interamente la

superficie del sottotetto in ragione della sua fruibilità e della percentuale di ragguaglio applicata.

STIMA DEL BENE

Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto dei singoli beni, della loro

destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato

esperite anche presso gli operatori settoriali di Cervia, la sottoscritta ritiene di poter indicare il più

probabile valore commerciale dei beni in argomento, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si

trovano, stimati a corpo ma considerando quanto riportato dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare

dell'Agenzia del Territorio, 1° Semestre 2017, per la fascia periferica, zona Pinarella-Tagliata Zona centrale

e balneare, codice di zona D1, Microzona 0, riportante i prezzi:

• delle abitazioni di tipo economico in stato conservativo normale (min/max):

€/mq 2.000,00/2.900,00

Ciò stante, si assume il seguente prezzo unitario, considerando in particolare la posizione dell'immobile,

le caratteristiche intrinseche ed estrinseche e quant'altro d'interesse per la stima:

• abitazione €/mq 2.200,00

DEPREZZAMENTI

Al valore così ottenuto, anche secondo quanto previsto dall'art. 568 c.p.c., si opereranno le previste

detrazioni, qualora pertinenti.

Relativamente allo stato d'uso e di manutenzione, nonché alle stesse particolari caratteristiche

dell'immobile, occorre osservare che queste possano ritenersi comprese nello stato conservativo normale




a cui si riferiscono i valori di riferimento assunti, in ragione in particolare delle finiture, delle

caratteristiche e della vetustà del bene (ovvero della recente ristrutturazione e del ridotto utilizzo

dell'immobile).

Relativamente allo stato di possesso, ai vincoli e agli oneri giuridici non eliminabili nel corso del

procedimento esecutivo, stante la previsione di liberare l'immobile al decreto di trasferimento e potendo

ritenere le servitù sopradescritte comunque elementi ormai intrinsechi al bene e fermo restando che

l'immobile sarà in ogni caso trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, non si opereranno

ulteriori specifiche detrazioni.

Nell'ipotesi di efficacia del contratto di locazione (con scadenza al 14/06/2021), si applicherà invece una

detrazione del 15% in ragione della indisponibilità del bene (vincolo locativo), valore desunto da

letteratura estimativa ma anche correlabile all'ammontare dei canoni annui prevedibili da una locazione

dell'immobile (ottenuti come valore medio tra i minimi e massimi basati sui riferimenti O.M.I.).

Relativamente agli oneri per la regolarizzazione urbanistica, non essendo state rilevate difformità

sostanziali rispetto alle pratiche amministrative e/o catastali, così come segnalato nello specifico paragrafo,

sarà valutato forfettariamente ed indicativamente un deprezzamento di € 15.000,00 per le spese tecniche,

diritti ed eventuali oblazioni connessi alla presentazione delle necessarie pratiche e catastali.

Relativamente infine alle eventuali spese condominiali insolute, così come detto nei paragrafi precedenti,

non si ritengono pertinenti eventuali detrazioni.

Relativamente all'assenza di garanzia per vizi del bene venduto (nonché anche per le stesse modalità di

vendita), verrà infine operata una detrazione del 10% del valore.

CONTEGGI DI STIMA.

In ipotesi di inefficacia del contratto di locazione, il più probabile valore del bene oggetto di stima

sopra descritto viene pertanto determinato come segue.




valore dell'abitazione mq 95,65 x €/mq 2.200,00 € 210.430,00

sommano € 210.430,00

detrazioni per stato d'uso e di manutenzione e particolari caratteristiche dell'immobile 0,00% € 0,00

restano € 210.430,00

detrazioni per regolarizzazione edilizio-urbanistica e/o catastale -€ 15.000,00

restano € 195.430,00

detrazioni per stato di possesso, ai vincoli e agli oneri giuridici non eliminabili 0,00% € 0,00

restano € 195.430,00

detrazioni per spese condominiali insolute € 0,00

restano € 195.430,00

detrazioni per assenza di garanzia per vizi e per le modalità di vendita del bene -10,00% -€ 19.543,00

restano € 175.887,00

valore da inserire nel bando1 € 176.000,00

In ipotesi di efficacia del contratto di locazione, il più probabile valore del bene oggetto di stima sopra

descritto viene pertanto determinato come segue.

valore dell'abitazione mq 95,65 x €/mq 2.200,00 € 210.430,00

sommano € 210.430,00

detrazioni per stato d'uso e di manutenzione e particolari caratteristiche dell'immobile 0,00% € 0,00

restano € 210.430,00

detrazioni per regolarizzazione edilizio-urbanistica e/o catastale -€ 15.000,00

restano € 195.430,00

detrazioni per stato di possesso, ai vincoli e agli oneri giuridici non eliminabili -15,00% -€ 31.564,50

restano € 163.865,50

detrazioni per spese condominiali insolute € 0,00

restano € 163.865,50

detrazioni per assenza di garanzia per vizi e per le modalità di vendita del bene -10,00% -€ 16.386,55

1 Valore approssimato alle migliaia di Euro inferiori o superiori




restano € 147.478,95

valore da inserire nel bando2 € 147.000,00

NOMINATIVO DEI COMPROPRIETARI

Come precedentemente descritto, non esistono comproprietari non esecutati e non sussiste il

pignoramento di singole quote.

DIVISIBILITÀ



In ogni caso, stante la natura del compendio e il valore dello stesso, non risulta opportuna o realizzabile

una comoda divisibilità del bene.

ATTI PREGIUDIZIEVOLI SULL'INTERO IMMOBILE



Si rimanda pertanto a quanto espresso nel paragrafo “Atti pregiudizievoli”.

DESCRIZIONE SINTETICA DEI BENI

Rimandando alla precedente più completa descrizione, il bene oggetto di pignoramento risulta essere un

appartamento al piano primo e sottotetto con magazzino/cantina a piano interrato inserita in un

fabbricato risalente al dopo guerra ed oggetto di interventi di ampliamenti/ristrutturazione/manutenzione

nel corso del tempo, costituito da tre piani fuori terra, a destinazione residenziale/direzionale/commerciale

per 3 abitazioni, un'unità direzionale (già filiale bancaria) ed una commerciale ed area cortilizia comune.

L'immobile è situato in Comune di Cervia, località Tagliata, in via Sicilia n. 58, con accesso dalla strada, nel

2 Valore approssimato alle migliaia di Euro inferiori o superiori




centro della località, in zona a destinazione prevalentemente residenziale (ma con diverse attività

commerciali e ricettive), in prossimità delle spiagge della località

L'unità abitativa, con accesso dalla strada attraverso l'area cortilizia comune, è costituita da: a piano primo,

accessibile attraverso scala esterna di uso esclusivo, da soggiorno/pranzo, n. 1 camera da letto, bagno,

servizio, ampio terrazzo; a piano secondo (sottotetto), accessibile da scala interna, da un vano ad uso

sottotetto (deposito occasionale), bagno e disimpegno. A piano terra, cantina/magazzino con WC e

ripostiglio.

Lo stato di conservazione è buono, connesso ai recenti interventi e all'utilizzo come abitazione affittata per

brevi periodi nei mesi estivi.

Sono presenti difformità e necessita di regolarizzazione edilizio-urbanistica.

Superficie reale: abitazione circa 104 mq, di cui mq 51 di sottotetto; terrazzo mq 79; cantina mq 17.

Superficie commerciale: circa 106 per l'abitazione.

FORMAZIONE IN LOTTI

Stante la natura del compendio e il valore dello stesso, non risulta opportuna o realizzabile una comoda

divisibilità del bene.

CODICE FISCALE DEL DEBITORE ESECUTATO

Sulla base di quanto indicato nelle visure catastali, il codice fiscale del debitore esecutato è il seguente:

• -------------------: -------------------

STATO CIVILE E REGIME PATRIMONIALE DEL DEBITORE ESECUTATO

Essendo esecutata una società, non si ritiene pertinente.

CERTIFICATO STORICO DI RESIDENZA DEGLI OCCUPANTI

Come detto, l'immobile risulta dato in locazione attraverso un contratto di locazione registrato

successivamente al pignoramento ad altra società di cui si allega visura camerale.




PENDENZA DI CAUSE RELATIVE ALLE EVENTUALI DOMANDE GIUDIZIALI

Secondo quanto indicato nella certificazione notarile redatta su incarico del procedente dal Notaio

Antonacci di Bologna in data 18/11/2016 (ma riferita al 17/11/2016), e quanto risultante dalle successive

verifiche presso l'Agenzia delle Entrate – Servizio di Pubblicità Immobiliare, non risultano trascritte

domande giudiziali sull'immobile oggetto di pignoramento.

EVENTUALE PROVVEDIMENTO DI ASSEGNAZIONE DELLA CASA FAMILIARE

Essendo esecutata una società, non si ritiene pertinente.

[OMISSIS]

CONCLUSIONI

Il valore dell'immobile da inserire nel bando viene quindi determinato come segue:

Abitazione di tipo economico e cantina

Valore degli immobili (in ipotesi di inefficacia del contratto di locazione) nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, siti a Cervia, località Tagliata (RA), viale Sicilia n. 58, distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Cervia, Foglio 75, Particella 970, Sub. 9 e 11 € 176.000,00

Abitazione di tipo economico e cantina

Valore degli immobili (in ipotesi di efficacia del contratto di locazione) nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, siti a Cervia, località Tagliata (RA), viale Sicilia n. 58, distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Cervia, Foglio 75, Particella 970, Sub. 9 e 11 € 147.000,00

Ravenna, 20 novembre 2017

Con Osservanza

Il Consulente Tecnico

Arch. Aida Morelli




ALLEGATI

1. Documentazione catastale

2. Documentazione planimetrica

3. Documentazione fotografica

4. Certificazione notarile prodotta dal procedente

5. Nota di trascrizione dell'atto di pignoramento

6. Titolo d'acquisto (atto Notaio Giunchi del 12 dicembre 1998, rep. 113506)

7. Atto di provenienza (atto Notaio Giunchi del 27 novembre 1999, rep. 118634)

8. Documentazione ipotecaria (integrativa alla certificazione notarile)

9. Stralcio degli strumenti urbanistici

10. Documentazione amministrativa

11. Valori di riferimento

12. Riscontro dell'Agenzia dell'Entrate in merito a contratti di locazione (e relativi contratti di

locazione)

13. Visura camerale della società esecutata

14. Visura camerale della società conduttrice dell'immobile

15. Allegato “A”



TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA€¦ · infissi esterni in PVC con vetrocamera e scuri esterni in...

Documents

Transcript of TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA€¦ · infissi esterni in PVC con vetrocamera e scuri esterni in...