TI SPEZZOIN DUE (O più)

di Teresa Campo

í"N empre più vivo l'interes-se degli investitori per gli

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appartamenti di grandi di-mensioni, specie se in centroo semicentro e non ristrut-

turati: perché costano meno, perchési trovano in genere in condomini econtesti di buon livello, e soprattut-to perché si possono frazionare. «Laripresa del mercato residenziale nel-le grandi città e il boom degli affitti,soprattutto brevi e transitori, hannodato nuova linfa alla domanda degliinvestitori privati che negli apparta-menti da ristrutturare da 120-150

metri quadri a oltre 200 vedonoun'ottima opportunità di guadagno»,conferma Alessandro Ghisolfi, re-sponsabile Centro Studi di AbitareCo.«Poiché buona parte della domandadi chi compra casa, o soprattutto dichi ne cerca una in affitto, si concen-tra su abitazioni di piccole e mediedimensioni, tra 50 e 70 metri quadri,il loro costo è tra i più alti al metroquadro. Il contrario di quanto acca-de alle abitazioni più grandi, menogettonate e quindi meno care, per cuispesso la decisione di frazionare ri-sulta vincente».La ricetta è applicabile anche a interepalazzine, da acquistare e suddivide-

re. Possibili tra l'altro anche soluzioniintermedie, ovvero frazionamento epoi locazione degli appartamenti piùpiccoli, magari lasciandone uno a di-sposizione del proprietario. Il tuttoovviamente a canoni maggiori rispettoa quelli pre suddivisione e riqualifi-cazione. Possibile anche frazionare eriqualificare per poi rivendere a prez-zi più alti, «ma in tempi di mercatoresidenziale ancora incerto l'operazio-ne può presentare più rischi rispettoalla locazione», avverte Ghisolfi.

Dal punto di vista geografico la

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domanda si concentra nel centroe semicentro delle grandi città,ma si sta anche allargando allezone periferiche specie da par-te di single, studenti fuori sede,lavoratori e immigrati. Meglioancora se si tratta di quartierivicini a strutture o attività chetengano alta la domanda di lo-cazione (aziende, università,tribunali , ospedali... ). Quanto altipo di abitazioni , gli investitoripreferiscono quelle in piccole pa-lazzine con pochi condomini cosìda limitare discussioni e lungag-gini in caso modifiche strutturaliche coinvolgono le parti comunida far approvare all'assembleacondominiale.Come premesso, a spingere versoquesto tipo di investimento sonoin primo luogo i prezzi convenien-ti rispetto a un appartamento piùpiccolo che si trovi nello stesso edi-ficio. Quanto convenienti è prestodetto. In media nelle grandi cittàgli appartamenti di grandi dimen-sioni da ristrutturare costano il5% in meno rispetto a monoloca-li e bilocali se si trovano in centro,divario che sale al 7% nelle zonesemicentrali e al 10 % in quelleperiferiche . «Ma in passato il dif-ferenziale è stato molto più alto,anche di cinque punti percentua-li, e proprio questo testimonia lacrescente vivacità di questo seg-mento», sottolinea Ghisolfi. «Nel2013 per esempio , per gli appar-tamenti di oltre 150 metri quadrilo sconto medio era del 15% ri-spetto al prezzo di un monolocaleo di un bilocale analoghi per sta-to e posizione. Chi ha acquistatoallora quindi ha sicuramente fat-to un buon affare guadagnandogià una decina di punti solo sulprezzo di acquisto , senza conta-re l'eventuale ristrutturazione esuddivisione».

Nel semicentro di Torino, adesempio, un appartamento frazio-nabile di 200 metri quadri e piùnel 2013 in media costava il 15%al metro quadro in meno rispettoa un bilocale analogo, differenzache oggi si è ridotta all'8%, valea dire 7 punti in meno. Allora ilprezzo medio di un appartamentofrazionabile in una zona semicen-trale era di 2.300 euro/mq, cifraora salita a 2.600 euro/mq, il 10%in più. Trend ancora più spinto aMilano, grazie anche a un merca-

to immobiliare tra i più vivaci inItalia. Dopo l'Expo, con la cresci-ta dei turisti in città, la domandadi appartamenti di piccolo ta-glio in affitto ha subito un vero eproprio boom, continuato anchenegli anni a seguire. Per questosono numerose le transazioni digrandi abitazioni che invece ne-gli anni della crisi accusavano uncalo della domanda del 12%. Crisidei piccoli professionisti e migra-zione di attività dal centro versozone meno care della città han-no liberato uno ampio stock diabitazioni. Negli ultimi tre annil'inversione di tendenza si è con-solidata e oggi sono numerosi gliedifici riconvertiti al residenziale.Rispetto al 2016 Milano e Firenzerisultano le città più vivaci sulfronte degli acquisti a fini di ri-strutturazione e frazionamento.«A spingere la città d'arte è inparticolare la domanda da partedei turisti, sempre molto viva-ce», aggiunge Ghisolfi. «Graziesoprattutto agli affitti brevi, dal2010 a oggi la domanda di case inaffitto a Firenze è aumentata del55%. Circa la metà sceglie un mo-nolocale, mentre il 35% preferisceun bilocale, e solo il 15% cerca ap-partamenti più grandi».

Ma come scegliere la ca-sa giusta da frazionare? Primadell'acquisto occorre assicurarsiche l'immobile non sia vincolatoe controllare la pianta dell'ap-partamento tenendo presenteche le future unità avranno biso-gno ciascuna di un ingresso. Percreare una seconda entrata sulpianerottolo serve il consensodel condominio. Prima di ac-quistare è bene poi verificareche il regolamento di condomi-nio non vieti il frazionamentodelle abitazioni. Se la divisio-ne non comporta la modificadi parti comuni non occorro-no autorizzazioni. Attenzioneinoltre a regolamenti e norma-tive locali: controllare quindi laconformità urbanistica e cata-stale, in modo da attivare larichiesta di autorizzazione eil permesso a costruire. Dopola divisione, occorrerà ricon-teggiare le quote millesimali.Inoltre, nel caso l'investito-re volesse vendere uno degliappartamenti, dovrà procede-re alla voltura e registrazionedella proprietà tramite at-to notarile. È possibile infinefrazionare anche il mutuo. (ri-produzione riservata)

IL TREND DEL MERCATO DEI FRAZIONAMENTI SETTORE PER SETTOREVar. % annua di domanda e offerta di appartamenti

da ristrutturare di grandi dimensioni

Domanda Offerta

n BARI 10,7 5,8

n BOLOGNA 7,9 11,5

n FIRENZE 9,9 10,7

n GENOVA 11,7 14,8

n MILANO 18,6 6,9

n NAPOLI 12,4 13,8

n ROMA 14,6 11,4

n TORINO 9,8 7,6

GRAFICA MF-MILANO FINANZA

Percentuale stimata di appartamenti compravendutiper frazionamento sullo stock totale degli immobili

di grande metratura

n BARI 5,6%

n BOLOGNA 7,9%

Stima dei numero di appartamenti vendutidi oltre 6 vani da poter frazionaree relativa var. % rispetto al 2016

N° unità Var. %

n BARI 55 10,5

n BOLOGNA 70 13,4

n FIRENZE 8,6% n FIRENZE 90 16,8

n GENOVA 15,7%

n MILANO 18,7%

n NAPOLI

n ROMA

n TORINO

6,9%

n GENOVA 140 9,9

n MILANO 360 16,4

n NAPOLI 118 9,8

11,2% n ROMA 510 11,4

17,5% n TORINO 130 12,6

Fonte: elaborazioni Centro Studi Abitare Co su dati Agenzia del Territorio e Istat