Studio di Fattibilità per la promozione di unaSocietà di Trasformazione Urbana nelle aree

industriali Zip Nord e Zip Sud di Padova

Padova, 22 Settembre 2006

Comunedi Padova

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Chi siamo – Presentazione del gruppo di lavoro

Nomisma S.p.A., Società di Studi Economici impegnata in attività di ricerca,consulenza ed assistenza tecnica a livello internazionale, nazionale e localesull’economia dei settori, delle imprese, sui problemi dello sviluppo reale edella crescita, nell’ottobre del 2004 si è aggiudicata la gara indetta dal Comunedi Padova per la redazione di uno Studio di Fattibilità (finanziato con fondiministeriali) avente come obiettivo la verifica della sussistenza delle condizioniper una gestione delle trasformazioni in atto nella zona industriale di Padovaattraverso l’istituto giuridico della STU.

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per gli aspetti giuridico-procedurali

Studio Legale Delli Santi &Partners

per gli aspetti economico-finanziari

Mediobanca

per gli aspetti tecnico-urbanisticiDipartimento di Architettura,Urbanistica e Rilevamentodell’Università di Padova (DAUR)

Nello svolgimento dello studio di fattibilità, Nomisma ha coordinato ungruppo di lavoro fortemente multidisciplinare, di seguito sintetizzato:

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Gli ambiti territoriali di intervento

L’analisi, in particolare, ha riguardato le aree della Zona Industriale di Padovaindividuate come ZIP Nord e ZIP Sud, di seguito schematizzate, secondoquanto riportato nella Delibera del C.C. n. 105 del 29 ottobre 2001.

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Individuazione di uno scenario di qualificazione e valorizzazionestrategica, funzionale ed urbanistica della Zip Nord e della Zip Sud.

Attivazione di un processo di rivitalizzazione economica delle areeoggetto di studio, partendo dalle peculiarità urbanistiche, territorialie socio-economiche della realtà padovana, con importanti ricadutesu tutto il territorio urbano.

Individuazione di una ipotesi di trasformazione e valorizzazionedell’area che sia fattibile sotto il profilo economico-finanziario(capacità di “reggersi” economicamente) e sotto il profilo giuridico-procedurale

Gli obiettivi dello studio di fattibilitàGli obiettivi assunti dallo studio di fattibilità possono essere riassuntinei seguenti.

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Cos’è una STU

Prima di passare ad illustrare le risultanze dello studio di fattibilitàrealizzato vediamo cosa si intende per STU.

Le città metropolitane e i comuni, anche con la partecipazione dellaprovincia e della regione, possono costituire

società per azioniper progettare e realizzare interventi di trasformazione urbana,

in attuazione degli strumenti urbanistici vigenti.A tal fine le deliberazioni dovranno in ogni caso prevedere che gli azionisti

privati della società per azionisiano scelti tramite

procedura di evidenza pubblica.(art.120 TUEL, comma primo)

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Le risultanze dello studio di fattibilità:L’analisi socio-economica

L’analisi condotta sulla ZIP Nord ha rivelato i seguenti aspetti

• Il sovradimensionamento degli spazi produttivi e conseguente relativoadeguamento alle mutate esigenze d’uso del settore

• Il consolidarsi del fenomeno del decentramento produttivo

• La necessità di creare economie di scala tra le aziende

• La necessità di ridurre i costi delle infrastrutture e dei servizi alle imprese

• L’opportunità di rigenerare le tecnologie ed i settori industriali maturi

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Le risultanze dello studio di fattibilità:Gli incontri con gli imprenditori

Al fine di poter incrementare la competitività delle PMI nell’economia globale,gli imprenditori padovani ritengono che sia necessario:

• investire in ricerca, alta tecnologia e risorse umane (61,4%);

• innovare nel prodotto e nel processo (60%);

• creare partnership con altre piccole e medie imprese dello stesso settore(45,6%)

Emerge pertanto la consapevolezza che non sia più praticabile la competizionedei costi e che si debba operare sul piano della qualità.

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Le risultanze dello studio di fattibilità:Le risorse

Il tessuto produttivo locale sembra essere caratterizzato dai seguentifattori di promozione:

• alto livello di prestazione della “ingegnerizzazione del progetto”;• forte vocazione logistica dell’area;• buone potenzialità per fungere da incubatore di imprese;• presenza di un terziario di ricerca avanzato e di una industria solida;• presenza di importanti risorse ambientali;• ruolo del termovalorizzatore;• vicinanza con il centro abitato;• appartenenza di Padova alla vetrina del Made in Italy;

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Le risultanze dello studio di fattibilità:I vincoli

Le possibilità di trasformazione e valorizzazione dell’area ZIP nord sonoostacolate dai seguenti aspetti:

• la facile convertibilità delle aree industriali in insediamenti terziari, chedetermina facili plusvalenze e deprime investimenti a breve-medio termine;

• la tendenziale propensione all’isolamento del tessuto imprenditorialelocale;

• la polverizzazione della offerta nel settore della ricerca;• l’esistenza di vincoli di natura immobiliare, quali proprietà frazionata,

piccolo taglio e scarsa propensione alla delocalizzazione;• difficoltà strutturali da parte della PMI ad introdurre innovazioni;• scarsa propensione all’innovazione;• mancanza di servizi per prove/test e controlli qualità.

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Le risultanze dello studio di fattibilità:Le azioni

Ai fini della trasformazione della ZIP nord si ritiene indispensabile:

• creare laboratori per la ricerca applicata;• promuovere le imprese di venture capital;• creare consorzi per la ricerca scientifica e tecnologica;• investire sull’Università, CNR e Parchi Scientifici e Tecnologici;• promuovere processi incrementali di innovazione di prodotto;• adottare programmi di gestione del patrimonio;• riqualificare dal punto di vista ambientale le aree produttive;• recuperare le aree industriali dismesse e/o sottoutilizzate;• garantire spazi per showroom;• realizzare un museo per l’innovazione e il design;• promuovere corsi di Master.

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Le risultanze dello studio di fattibilità:La proposta - Il Polo dell’Innovazione

Il Polo dell’Innovazione può essere pensato come “luogo fisico” in cuiorganizzare, in una ottica di contiguità e con un approccio multidisciplinare,l’insieme dei servizi e delle professionalità necessarie a supportare i percorsidi innovazione delle imprese.

L’innovazione va intesa sia in termini di prodotto che di processo.

Il Polo dell’Innovazione dovrebbe garantire la nascita di un’adeguata divisione“ricerca e sviluppo” condivisibile in rete, in modo tale da garantire adeguateeconomie di scala ai soggetti sottoscrittori, superandone i limiti imputabili alladimensione. In tal senso è opportuno pensare l’attivazione e la messa asistema dell’offerta esistente.

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Le risultanze dello studio di fattibilità:Le funzioni

Il Polo dell’Innovazione potrebbe accogliere le seguentifunzioni:

• spazi per la ricerca applicata;• cluster dedicato ad attività di ricerca e sviluppo;• incubatore di imprese;• spazi per l’esposizione permanente;• spazi per corsi di formazione e Master;• spazi congressuali e per meetings;• spazi per le società di servizi.

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Le risultanze dello studio di fattibilità:I soggetti coinvolgibili

I soggetti coinvolgibili nel Polo dell’Innovazione potrebbero essere:

Parco Galileo; Veneto Innovazione; Trastec; Centro Triveneto per la ricerca e prove sui materiali S.R.L.; Veneto Nanotech; Camera di Commercio con Promex; Ente Fiera di Padova; Amministrazioni pubbliche; Fondazione Cassa di Risparmio di Rovigo e di Padova; SGR Galileo Spa.

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Le risultanze dello studio di fattibilità:la Residenza

Un altro aspetto analizzato dallo studio di fattibilità riguarda ilproblema della residenza, con particolare riferimento agli alloggi diedilizia convenzionata rivolti a specifiche categorie sociali, qualifamiglie di lavoratori extra-comunitari qualificati.

Si tratta di attività residenziali speciali che, per la loro vocazione dipubblico interesse, possono trovare una felice integrazione con ilsistema insediativo diffuso nella zona denominata ZIP sud,ponendosi a servizio del Polo dell’Innovazione.

Il tal modo verrebbe sancito l’avvenuto superamento dellaproduzione di beni a favore di quella dei servizi nella zonaindustriale padovana.

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Le risultanze dello studio di fattibilità:la sostenibilità tecnico-territoriale degli interventi

strategici proposti

Gli obiettivi assunti dallo studio di fattibilità hanno richiesto un’attentavalutazione tecnico-territoriale che si è esplicitata attraverso:

Analisi conoscitiva tesa all’individuazione degli strumenti dipianificazione e gestione attivi nell’area oggetto della S.T.U.

Rilievo diretto volto all’individuazione delle aree più appetibili allatrasformazione ed alla delineazione dei caratteri urbanistici eproduttivi del territorio

Valutazione della sostenibilità ambientale degli interventi sull’area edel rapporto tra le attività produttive e quelle da insediare.

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Caratteri tecnico - territoriali

L’analisi degli strumenti in atto ha postol’accento sui caratteri estremamente diversidelle due aree di intervento ponendol’accento su problematiche quali:• La trasformazione in atto e la necessità diricomporre i caratteri urbanistico -funzionali;• Il rinnovo del patrimonio edilizio esistente ele nuove forme architettoniche;• L’assetto fondiario;• Il mutato quadro di riferimento nellalegislazione urbanistica regionale;• La normativa ambientale.

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Ricomposizione urbanistica e assetto fondiario

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Le problematiche ambientaliI punti sensibili:• L’inquinamento dell’aria• I rifiuti• Il degrado delle strutture• Il rapporto con i canali• Il rapporto tra edificio e strada• Il rapporto con la produzione e lematrici ambientali

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Il polo dell’innovazione• La localizzazione;• La tipologia;• I caratteri distributivi e funzionali;• Il dimensionamento.

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Il polo dell’Innovazione

Piano terra+4piani

3x62.250 mqModulo seviziale per l’impresa +trasferimento tecnologico

Piano terra+4piani

8x33.000 mqLaboratori di ricerca + Incubatore d’impresa

Piano terra+1piano

10x31.500 mqServizi Comuni

Piano terra3x3225 mqModulo master e corsi di formazione

Piano terra11x82.200 mqModulo esposizioni

Piano terra6x6900 mqModulo congressuale

2 piani interrati + 5fuori terra

3x31.575 mqBlocco scale ed ascensori

Piano terra3x325 mqHall - reception

2 piani interrati25x1213.000 mqAutorimessa

PianiModuliSuperficieAttività

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Le risultanze dello studio di fattibilità:la sostenibilità economico-finanziaria degli

interventi strategici propostiL’analisi della sostenibilità economico-finanziaria è stata condotta in modo disgiunto per la

realizzazione del Polo dell’Innovazione nell’area ZIP Nord e di un complesso di ediliziaresidenziale pubblica, nelle sue varie forme di edilizia sovvenzionata, agevolata econvenzionata, all’interno dell’area ZIP Sud.

Si potrebbero formulare due ipotesi in merito al cronoprogramma complessivo dell’operazione(Polo Innovazione in ZIP Nord e Residenza in ZIP Sud):

• realizzazione della residenza successivamente allo sviluppo e cessione del Polodell’Innovazione, potendo quindi utilizzare il guadagno derivante dalla cessione del Polodell’Innovazione (ZIP Nord) per finanziare la seconda parte del progetto (ZIP Sud);

2. alternativamente, qualora si intenda procedere alla realizzazione dei due insediamenti inparallelo, si dovrà prevedere un orizzonte di lungo periodo per poter ripagare il debito conla riscossione degli affitti ed un maggior esborso di equity da parte del committente.

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Sostenibilità economico-finanziaria del Polodell’Innovazione

Il business plan del Polo dell’Innovazione, che prevede la realizzazione di circa 28.450 mq, è statocostruito su un arco temporale di 9 anni (2006-2014), così suddiviso:

un primo periodo di demolizioni e bonifiche pari a 9 mesi;un secondo periodo di costruzione di durata pari a 30 mesi;un terzo periodo di messa a reddito degli asset ed infine la vendita degli stessi.

Per la stima dei costi relativi alla realizzazione del progetto si sono individuate tre macro categorie:land cost: costo dell’area;hard cost: costi di costruzione, demolizione, bonifica o ad essi riconducibili;soft cost: costi operativi per servizi professionali e gestione dell’iniziativa.

Per la stima dei ricavi si è assunto un valore di affitto medio ponderato sulle diverse destinazionid’uso che saranno ospitate all’interno del Polo dell’Innovazione per gli anni a partire dal 2010, ilvalore di affitto è stato progressivamente incrementato negli anni per tenere conto dell’effettoinflattivo.

Si è poi stimato che il Polo dell’Innovazione venga ceduto nell’ultimo trimestre del business plan: ilprezzo di vendita è stato ipotizzato usando l’affitto stimato nel 2014 diviso per un cap rate pari al 7%.

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Si è ipotizzato che l’iniziativa sia finanziata con una leva 80:20 sia sull’acquisto dell’area, sia sui costidi sviluppo del progetto dei primi tre anni, dal quarto anno con gli affitti attivi percepiti vengonopagati i costi di struttura e rimborsato il debito con la cassa disponibile. Il debito sarà definitivamenteestinto con la cassa riveniente dalla vendita degli asset nell’ultimo trimestre del 2014.

L’equity (capitale sociale più finanziamento soci) richiesta serve fino alla fine della costruzione comecomplemento al debito per pagare land cost, hard cost, soft cost ed oneri finanziari. Dal quarto anno irichiami di equity sono giustificati solo per pagare oneri fiscali.

Sulla base delle assunzioni elaborate e dell’analisi svolta si ritiene che il progetto sia sostenibileeconomicamente e finanziariamente; di seguito si riportano alcuni indicatori sintetici economici efinanziari:

INDICATORITotale Ricavi 74.354.150Ebitda di Progetto 37.966.644Utile Netto 14.185.023IRR after tax 14,51%Equity Pick 10.671.959Debt Pick 30.007.154

Sostenibilità economico-finanziaria del Polodell’Innovazione

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L’analisi della sostenibilità giuridica della STU ha avuto ad oggetto la possibilità di costituire unaSTU volta alla realizzazione e successiva commercializzazione del Polo dell’Innovazionenell’ambito dell’area ZIP Nord e di un complesso di edilizia residenziale pubblica nell’ambitodell’area ZIP Sud.In primo luogo, si è proceduto a verificare la conformità delle destinazioni d’uso degli interventiipotizzati con la destinazione di zona impressa dalla normativa urbanistica vigente. Da tale analisi èemerso che l’intervento di edilizia residenziale pubblica non è conforme alla destinazioneurbanistica dell’area ZIP SUD. Pertanto, l’intervento urbanistico attuato dalla STU dovrà essere invariante al PRG e tale variante dovrà divenire «vigente» secondo le procedure previste dallalegislazione nazionale e regionale in materia di varianti urbanistiche.In secondo luogo, dall’esame del contesto territoriale è emerso un elevato frazionamentodell’assetto proprietario delle aree comprese nella ZIP Nord, nonché la presenza di numeroseattività produttivo/artigianali ivi recentemente insediate. Conseguentemente, ben difficilmente sipotrà addivenire all’acquisizione dell’area necessaria per realizzare il Polo dell’Innovazionemediante procedura consensuale, ma si dovrà ricorrere alla procedura espropriativa.

Le risultanze dello studio di fattibilità:la sostenibilità giuridico-procedurale degli interventi

strategici proposti

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PRINCIPALI ADEMPIMENTI PER LA COSTITUZIONE DELLA STU• FASE PUBBLICISTICA

1.1 Delibera del Consiglio comunale con la quale si manifesta la volontà di costituire la STU.

Contenuti della delibera:- indicazione degli eventuali partner pubblici (con i quali sia stato raggiunto accordo preventivo), quali

ad esempio il Consorzio ZIP, la Camera di Commercio, la Provincia, la Regione, l’ATER;- individuazione delle aree di intervento con conseguente dichiarazione di pubblica utilità;- specificazione delle quote di capitale;- approvazione del bando della procedura ad evidenza pubblica per la scelta dei soci privati;- approvazione dello schema di atto costitutivo e di statuto della STU- approvazione dello schema di convenzione volto a regolare i rapporti tra Comune e STU.

Ai sensi della giurisprudenza amministrativa più recente, la delibera di individuazione delle aree diintervento vale ex se come dichiarazione di pubblica utilità, mentre, nel caso in cui si intendaaddivenire all’acquisizione delle aree mediante l’attivazione della procedura di esproprio, è necessarioapporre esplicitamente il vincolo preordinato all’esproprio sulle aree individuate, garantendo lapartecipazione dei privati proprietari delle aree conformemente alle disposizioni contenute nel TestoUnico n. 327 del 2001 in materia di espropriazione per pubblica utilità (cfr. T.A.R. Veneto, sez. I, 9dicembre 2004, n. 4280).

Le risultanze dello studio di fattibilità:la sostenibilità giuridico-procedurale degli interventi

strategici proposti

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1.2 Scelta del socio o dei soci privati con procedura ad evidenza pubblica.

Tipo di procedura: procedura concorsuale ristretta (secondo la circ. min. 622 del 2000) o asta pubblica con il criterio dell’offerta economicamente più vantaggiosa.

Contenuto essenziale del bando:- indicazione del programma di intervento;- contenuto essenziale dell’atto costitutivo, dello statuto e della convenzione;- capitale sociale e ripartizione delle azioni;- soggetti ammessi e requisiti di partecipazione;- condizioni minime per la partecipazione di carattere tecnico-finanziario; (possono essere individuati a seconda del tipo di intervento e differenziati per tipologia disoggetti);- Contenuto dell’offerta: programma di intervento e piano economico finanziario a sostegnodello stesso;- Riunione concorrenti;- Individuazione del socio o dei soci privati;- Forme di pubblicità.

Le risultanze dello studio di fattibilità:la sostenibilità giuridico-procedurale degli interventi

strategici proposti

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2) FASE PRIVATISTICA

2.1 Costituzione della società secondo la vigente normativa in materia;Stipula dell’ atto costitutivo (per atto pubblico) ed iscrizione dellasocietà nel registro delle imprese; 2.2 Stipula della convenzione tra la STU e il Comune.

Le risultanze dello studio di fattibilità:la sostenibilità giuridico-procedurale degli interventi

strategici proposti

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PUNTO DI FORZA DELLA STU E’ L’ACQUISIZIONE DELLE AREE OGGETTO DIINTERVENTO

L’acquisizione delle aree può avvenire secondo le seguenti modalità: • Procedura espropriativa;

• Procedura consensuale;

• Partecipazione dei privati proprietari delle aree alla STU, i quali conferiscono nellaSTU i propri terreni (al fine di avvalersi di tale modalità di acquisizione delle aree,l’Amministrazione comunale è tenuta a dimostrare che la partecipazione deiproprietari delle aree si rende necessaria per la riuscita dell’operazione e che nonsono verosimilmente individuabili alternative valide).

Le risultanze dello studio di fattibilità:la sostenibilità giuridico-procedurale degli interventi

strategici proposti

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TRASFORMAZIONE URBANA

FINALIZZATA ALLA COMMERCIALIZZAZIONE DEGLI INTERVENTI REALIZZATI

(commercializzazione da intendere secondo la più generale accezione di sfruttamento economicodegli interventi realizzati)

L’ente locale può decidere di prolungare l’attività operativa della STU alla fase successiva allacommercializzazione; non vi è, infatti, alcun ostacolo di carattere giuridico alla gestione da parte della

STU di quanto realizzato, ricorrendo a forme di revisione dello statuto societario.

OBIETTIVO DELLA STU

Le risultanze dello studio di fattibilità:la sostenibilità giuridico-procedurale degli interventi

strategici proposti