STIMA DEI FABBRICATI CIVILI Istituto Tecnico per Geometri A. Pozzo Prof. Romano Oss

STIMA DEI FABBRICATI CIVILI

Istituto Tecnico per Geometri A. Pozzo

Prof. Romano Oss

Corso Praticanti - Prof. Romano Oss

SINTESI DEI CONTENUTI DI UNA VALUTAZIONE IMMOBILIARE

Committente: nominativi, qualifiche, indirizzi

Scopo della valutazione: deve essere chiaro (bilancio, compravendita, mutuo …)

Data di riferimento: della perizia, apertura successione, dell’evento,sinistro … non può essere mai futura

Aspetto economico: come derivato dallo scopo

Ipotesi: trasformabilità, piani urbanistici, concessioni edilizie, vincoli …

Ubicazione e identificazione del bene: riportare documentazione, fotografica, catastale, fiscale

Impianti: precisa valutazione dello stato degli impianti.

Fonti: citare fonti e attendibilità

Proprietà: documentare la proprietà e i vincoli esistenti su questa

Sopralluoghi: citare date e natura dei sopralluoghi.


Definizione generale: un fabbricato è costituito da una o più unità immobiliari riunite in un corpo unico, in una porzione di fabbricato o in più corpi che nello stato in cui si trovano sono atti a produrre un reddito proprio.

Gli aspetti economici utilizzati nelle stime sono:

Valore di Mercato Rilevazione dei prezzi di vendita

Valore di Costruzione o Rilevazione del costo di costruzioneRicostruzione Modifica in base alla vetustà

Valore di Trasformazione Valore del fabbricato trasformato meno i costi di trasformazione

Valore Complementare Valore di una parte di fabbricato separata

Valore di Capitalizzazione Valore attuale dato dai redditi futuri


Il metodo di stima impone che la valutazione si basi sulla comparazione .

Nel caso dei fabbricati esistono elementi oggettivi che permettono sia la comparazione sia la definizione dei beni comparabili.

Tali elementi possono inquadrarsi in una serie di caratteristiche di similarità che permettono di costruire un database di immobili simili di cui si conoscono le valutazioni di mercato e che permettono di stabilire il valore ordinario inteso come valore medio di riferimento per ogni categoria di fabbricati.

Tali caratteristiche riguardano:

l’ambiente

l’immobile


Caratteristiche estrinseche relative all’ambiente nel quale si trova l’immobile

Ubicazione

Vie di comunicazione

Servizi

Qualitàurbanistico-ambientale

CentroZona intermediaPeriferia (periferia urbana, suburbana, zona agricola)

Strade (autostrade, statali)

Trasporti pubblici (ferrovie, metropolitane, pullman a percorso urbano o interurbano)

Scuole dell’infanzia, dell’obbligoNegozi, supermercati

Altri servizi, pubblici o privati ,chiese, ospedali, banche, impianti sportivi

Aree residenziali pregiateAree residenziali di nuova espansioneAree degradateVerdeMicrocriminalitàInquinamento (emissioni gassose, traffico ecc.)


Caratteristiche intrinseche proprie del fabbricato

Tipologia edilizia

Tipologia costruttiva

Qualità edilizia

Ubicazione nel fabbricato

Dimensione

Case singole (ville, villini, case singole comuni)Case singole raggruppate (ville bifamiliari e a schiera)Case condominiali (appartamenti in palazzo, in palazzina)

Muratura, Cemento armato, PrefabbricatoFerro, Tipologia mista, Casa clima

Età, Stato di conservazione, Finiture, Impianti

Piano, Esposizione, Prospetto

Piccolo (monolocale), inferiori a 45 m2

Medio-piccolo (bilocale), da 45 a 70 m2

Medio (3-4 locali), da 70 a 120 m2

Medio-grande (4-5 locali), 120-150 m2

Grande, oltre 150 m2


Aspetti legali e catastali relativi a passato e presente

Regolarità della costruzione

Regolarità degli impianti

Regolarità catastale

Diritti di terzi

Permesso di costruire o concessione edilizia. CondoniAgibilità o abitabilità

Conformità degli impianti (legge 46/1990)

Dichiarazione al catasto dell’edificazione e delle unità immobiliari

Diritto di usufrutto o abitazioneContratto di locazioneIpoteche


VALORE DI MERCATO

Rappresenta il valore che il fabbricato realizza sul mercato confrontato con altri di caratteristiche simili e compravenduti recentemente

(il periodo economico da considerare è inferiore all’anno)

I procedimenti utilizzabili sono: sintetico e analitico

I procedimenti sintetici sono di vari tipi anche se il più condiviso è il procedimento comparativo monoparametrico;

qualora ci siano molte variabili in gioco conviene utilizzare un procedimento comparativo per coefficienti, definendo gli aspetti da comparare.

Il procedimento analitico si basa esclusivamente sulla capitalizzazione del Reddito Netto


Procedimento sintetico monoparametrico

Si basa sull’equazione ΣV : Σp = Vx : px da cui

ΣVVx = px

Σp

Fondamentale è la definizione del parametro di comparazione e il mercato impone il mq commerciale per gli immobili ad uso abitativo, professionale o commerciale mentre per altri casi viene utilizzato il metro cubo.


La base per il confronto diventa la superficie commerciale espressa in metri quadrati.

La superficie commerciale si ottiene sommando:

100% della superficie abitabile (netta calpestabile)

100% dei muri divisori interni

100% dei muri perimetrali esterni

50% dei muri perimetrali interni (confinanti con altre unità immobiliari)

25% dei balconi o terrazzi scoperti

35% dei balconi coperti, chiusi su 3 lati, patii e porticati

50% di taverne, cantine, solai comunicanti

25% delle cantine o solai non comunicanti

15% dei giardini a uso esclusivo

In prima approssimazione si può calcolare pari al 15-20% della superficie calpestabile dell’unità immobiliare. (non può in ogni caso superare il 30%)


Superficie commerciale degli accessoriCoefficienti di differenziazione da moltiplicare per la superficie

TIPOMANUALEG.Castello

COLLEGIO GEOMETRI TRENTO

CONSULENTE IMMOBILIARE

Sole24ore

Balconi 0,25-0,35 0,30 0,25-0,40

Terrazze 0,30-0,50 0,20-0,25 0,15-0,45

Verande 0,90 0,35-1,00 0,95

Cantina 0,20-0,30 0,20-0,35 0,20

Cantina collegata 0,50 0,50

Soffitta 0,40 0,10-0,40 0,33

Soppalco praticabile 1,00

Posto auto scopertoconParcheggi abbondantiParcheggi mediParcheggi scarsi

--

0,300,500,90

Variabile --

0,35-0,500,70-0,950,90-1,10

Posto auto copertoconParcheggi abbondantiParcheggi mediParcheggi scarsi

--

0,500,801,10

Variabile --

0,50-0,700,70-1,050,90-1,20

Box autocon Parcheggi abbondantiParcheggi mediParcheggi scarsi

--

0,750,951,25

Da 0,50 in su --

0,60-0,900,80-1,301,00-1,40

Giardino esclusivo 0,05-0,10 0,18


DETERMINAZIONE DELLA SUPERFICIE CONVENZIONALE

DESTINAZIONE COEFFICIENTI

CANTINE 0.30

SOFFITTE H > 1.80 m 0.50

SOFFITTE H < 1.80 m 0.15

TERRAZZE COPERTE 0.35

TERRAZZE SCOPERTE 0.25

LOGGE 0.40

BOX AUTO 0.50

POSTO AUTO COPERTO 0.30

GIARDINO 0.15

CORTILE 0.10

PIAZZALE CARICO-SCARICO 0.15


ALTEZZA DI PIANO COEFFICIENTE

RESIDENZE E UFFICI con ascensore senza ascensore

INTERRATO 0.70 0.70

SEMINTERRATO 0.75 0.75

PIANO TERRA 0.85 0.85

PIANO RIALZATO 0.90 0.90

PIANO PRIMO 1.00 0.95

PIANI INTERMEDI 1.00 0.90

PIANO ULTIMO 1.10 0.90

ATTICO 1.20 0.90



COMMERCIALE con ascensore senza ascensore

INTERRATO 0.70 0.70





PIANI INTERMEDI 0.85 0.80

PIANO ULTIMO 0.85 0.80

ATTICO 1.00 0.80



MAGAZZINO con ascensore senza ascensore

INTERRATO 0.70 0.50







LABORATORIO con ascensore senza ascensore

INTERRATO 0.70 0.50







CAPANNONE con ascensore senza ascensore

INTERRATO 0.70 0.50






Parametri utilizzati dal Consulente Tecnico d’Ufficio e dal Catasto per la valutazione delle superfici relative all’interno di un immobile


Valore Unitario del mq commercialeespresso in €/mq ΣV (di immobili simili)

Vu =Σp (delle sup. comm. relative)

Il Valore unitario è un dato che si deve acquisire dal mercato e deve essere riferito a un preciso ambito spaziale (zona) e a un preciso ambito temporale (6 mesi - 1 anno)

Le “fonti” del valore unitario possono essere: mediatori listini di agenzie immobiliari riviste specializzate listini CCIAA (mercuriali) Agenzia del territorio (catasto) professionisti (notai, tecnici ecc.)


Una volta ottenuto il dato medio, ordinario di mercato si deve valutare se il bene è effettivamente molto aderente all’ordinarietà oppure differisce per alcuni aspetti fondamentali.

In questo ultimo caso si può ricorrere ai coefficienti di comparazione.

Stima multiparametrica per coefficienti di differenziazione

Quando si dispone di scarsi elementi di confronto e si voglia effettuare una stima sintetica, dopo un’accurata verifica del bene da stimare è possibile impostare una valutazione basata sull’adozione di una serie di coefficienti di merito relativi a caratteristiche estrinseche e intrinseche che caratterizzano il bene.


Si tratta di impostare una stima multiparametrica ponderata(più parametri con diverso peso definito da coefficienti)

Procedimento in alcuni casi approssimato che necessita della massima attenzione!!!Si può definire di utilizzare tabelle parametriche fornite da agenzie o istituti di ricerca o stabilire che il valore ordinario ha parametro 1 e possono trovarsi situazioni migliori o peggiori tali da modificare il coefficiente in + o –

Non si può stabilire una scala predeterminata dei coefficienti, ma devono essere studiati e adattati caso per caso: questa operazione rappresenta la vera stima. Inoltre non è necessario utilizzarli tutti.


Parametri zonali detti anche estrinseci

Fascia urbana di ubicazione zonale

Centrale, tra centro e periferia, periferica, nuova zona di espansione, zone degradate, zone di particolare pregio.

Attribuendo il valore 1 alla zona centrale si possono definire i coefficienti delle altre zone:

Centrale Tra centro e periferia

Periferia Nuove zone di espansione

Zone degradate

Zone di pregio

1,00 0,90 0,85 0,80 0,70 0,95


Altri parametri che possono essere utilizzati in relazione alle condizioni sono:

Arredo urbano e salubrità

Buono Normale Scarso Problematico

1,10 1,00 0,80 0,70 Servizi presenti e infrastrutture (collegamenti, attività private e pubbliche, opere pubbliche …)

Buoni Normali Scarsi Mancanti

1,10 1,00 0,90 0,80

Ceto sociale degli abitanti

Elevato Medio Degradato 1,10 1,00 0,80


FINITURE COEFFICIENTIOttime 1.00Normali 0,90Scadenti 0,70

STATO DEGLI IMPIANTI COEFFICIENTI

Ottimo e recente 1,10A norma 1,00Da mettere a norma 0,90 *•La spesa andrà in detrazione al valore.

DISPONIBILITA’ COEFFICIENTE

Immobili liberi 1,00Immobili locati con contratto 0,90


ESPOSIZIONE IMMOBILE COEFFICIENTE

VEDUTE PANORAMICHE 1.20

GIARDINI DI PREGIO 1.10

STRADE 1.00

CORTILI 0.80

CHIOSTRINE 0.70

VANI SENZA FINESTRE 0.60

LOCALI CANTINATI 0.60


Età in anni Buone condizioni di manutenzione Mediocri condizioni di manutenzione

Fino a 10 - 0,98

Da 10 a 20 0,98 0,94

Da 20 a 30 0,93 0,88

Da 30 a 40 0,87 0,82

Da 40 a 50 0,83 0,76

Da 50 a 60 0,79 0,71

Da 60 a 70 0,77 0,66

Da 70 a 80 0,73 0,62

Da 80 a 90 0,71 0,61

Da 90 a oltre 100 0,70 0,60

Tabella dei coefficienti relativi alla vetustà


Infine si moltiplicano i coefficienti parametrici fra di loro ottenendo il coefficiente globale che, moltiplicato per il valore unitario ordinario a mq dell’immobile di confronto, ci permette di ottenere il valore di stima cercato.

Ad esempio se l’immobile di confronto vale 2800 €/mq e i coefficienti rilevati sono 0,85 x 1,1 x 1,00 x 0,93 il coefficiente globale risulta 0,87 perciò il valore a mq dell’immobile di stima risulterà:2800 x 0,87 = 2436 €/mq

Ovviamente si deve verificare la presenza assenza di eventuali aggiunte o detrazioni non considerate: debito residuo di mutuo, posto macchina, diritti …


COEFFICIENTI QUALITATIVI

Applicati al valore a mq. delle abitazioni nuove permettono di stabilire il valore indicativo dei principali accessori

Cantine e soffitte (da non abitabili ad abitabili) 0,10-0,75

Balconi 0,25-0,40

Balconi protetti anche sui lati 0,30-0,50

Verande e mansarde 0,35-1,00

Terrazze scoperte 0,15-0,25

Terrazze coperte 0,30-0,50

Posti macchina 0,30-1,25

Giardino esclusivo 0,05-0,50

Box auto in relazione alle difficoltà di parcheggio 0,60-1,5


Procedimento analiticoTradizionalmente per stima analitica si intende la capitalizzazione dei redditi, che consiste nell’effettuare la comparazione in base al parametro reddituale (il reddito netto). Si ha quindi:

Rn ΣRn V= dove r/cap si ricava dal mercato attraverso beni di

r/cap ΣV confronto

Il Reddito netto da attribuire al bene è quello ordinario e non quello attuale reale e si ricava dalla formula:

Rn = Rpl - (Q +Tr + Amm e Svz. + Sf e In + I)

Rpl = Sommatoria delle rate di locazione a fine anno ad esempio con rate mensili anticipate:

Rpl = rata (12 + r x 78/12)


Le spese possono essere calcolate come una percentuale sul Canone Annuo (Mai dell’Rpl)

Q (reint, ass, man.str.) 6 - 8%Tributi 23 - 26%Amm e Serv. 4%Sf e In 2%

Interessi mediamente anticipati sulla somma totale

Totale 35 - 40%

Con buona approssimazione si possono ritenere le spese pari al 40% del Canone annuo e considerarle mediamente anticipate; il Reddito netto nel caso di rate mensili anticipate diventa:

Rn = rata (12+r x 78/12) - canone annuo x 0,40x(1+r x 6/12)


Valore ordinarioQuale sia il procedimento adottato si arriva al Valore ordinario attribuito all’immobile considerando che si trova nelle condizioni desunte dagli immobili presi a confronto:

Stima sintetica: Valore ordinario = Valore unitariomq x mqcomm.

Stima analitica: Valore ordinario = Rn ordinario r cap

Tale valore non corrisponde, nella grande maggioranza dei casi, alla realtà, ma deve venire modificato tenendo conto di situazioni particolari collegate con l’immobile.

Tali condizioni possono essere non modificabili o modificabili con qualche intervento.


Comodi e scomodi

MODIFICHE AL VALORE ORDINARIO

Con procedimento sintetico i comodi sono considerati con coefficienti di differenziazione. Devono essere considerati globalmente e non uno per uno. Sono di difficile valutazione e possono generare errori. Solitamente si considerano: altezza di piano con o senza ascensore; esposizione; prospetto; parcheggi; rumorosità … In totale ci si orienta in un 5-10% in più o in meno del valore ordinario

Con procedimento analitico i coefficienti di differenziazione devono essere applicati al saggio di capitalizzazione.In questo caso si modifica il saggio di capitalizzazione individuato sul mercato con una variazione di più o meno 2,5 per mille (±0,0025)in presenza di comodi si passa da 0,02 a 0,0175in presenza di scomodi si passa da 0,02 a 0,0225


Aggiunte e detrazioni

Le aggiunte e detrazioni possono essere applicate sia nel procedimento sintetico sia analitico (è una fase ulteriore ed eventuale della stima) e vanno calcolate singolarmente.

Le più comuni aggiunte: stato di manutenzione superiore alla norma, finiture di pregio (pavimentazioni, serramenti, impianti di sicurezza ...) valore di mobili e arredi. valore di pertinenze eccedenti

Le più comuni detrazioni: stato di manutenzione inferiore alla norma oneri per sanare irregolarità edilizie mutui ipotecari mancati redditi temporanei valore dell’usufrutto valore di rendite perpetue o vitalizie


Valore di costruzione o ricostruzione

Procedimento sintetico Procedimento analitico

Costo unitario dimensione

Analisi e calcolo dettagliato di tutte le spese da sostenere per edificare il fabbricato da parte di un imprenditore ordinario

Computo metrico estimativo

Costo sostenuto da imprenditori edili per edificare fabbricati simili (costo unitario €/m3 o €/m2)

Coefficiente di vetustà(per l’età e lo stato di usura)

Si applica quando: non esiste un mercato di fabbricati simili nelle stime dei danni; per la stima del valore di trasformazione di un’area edificabile


Coefficiente di vetustàSi applica al costo di costruzione a nuovo, quando la stima riguarda un fabbricato esistente, con una certa età e stato di conservazione.Si può utilizzare la formula funzione di degrado:

Nella formula: n = età del fabbricato; Eu = vita utile del fabbricatoSi applica solamente quando non siano stati fatti lavori di rinnovamento

La stima del coefficiente di vetustà può essere effettuata considerando lo stato di manutenzione del fabbricato in modo sintetico applicando una percentuale che può variare dal 70 al 98%

n 2

x 100 + 20

Eu

Cv (%) = - 2, 86

140


Valore di trasformazione

Si ottiene dalla differenza tra il valore di mercato del fabbricato considerato già trasformato e il costo della trasformazione:

Considerando la disposizione temporale dei valori:

fabbricati da restaurare o ristrutturarefabbricati dismessifabbricati non ancora ultimatila convenienza ad eseguire un determinato progetto

Il fabbricato è ordinariamente destinato ad essere trasformato:

Vt = Vm - K

VmVt = - K0 (1+r)n


Valore complementareLa stima riguarda una parte di un fabbricato unitario.

Il valore si ottiene per differenza:

Vengono interrotti gli originari rapporti di complementarietà. Caso tipico, previsto dalla normativa, l’esproprio parziale.

La somma dei valore delle parti, considerate separatamente, è inferiore al valore del bene unitario.

Tuttavia l’ipotesi della complementarietà tra le parti non è automatica: i fabbricati possono essere frazionati in unità immobiliari senza che vi sia una diminuzione del valore complessivo.

Valore dell’intero meno valore della parte residua

Va = V - Vb


COSTI MEDI DI COSTRUZIONE DEI FABBRICATI

Riferimento anno 2009

Tali costi riguardano la pura messa in opera del fabbricato e non comprendono:

Valore dell’area; progetto e direzione lavori; sicurezza, collaudo; oneri di urbanizzazione; profitto del costruttore; IVA

Tali costi sono da considerarsi medi e indicativi

Alloggi tipo signorile €/mq.comm 1320

Alloggi tipo civile €/mq.comm 1100

Alloggi tipo economico €/mq.comm 1100

Alloggi tipo schiera €/mq.comm 1045


Al costo secco di cantiere vanno aggiunte le maggiorazioni dovute:

Progettazione, direzione, sicurezza, collaudo 2,5 – 14%Oneri di concessione e urbanizzazione 7 – 16%Profitto medio 25%IVA variabile 10 – 20%

Nel caso di progettazione in zona sismica i costi possono aumentare dal 10 al 30% in relazione alla raffinatezza dell’intervento e si riferiscono a strutture in c.a.

Tali percentuali sono molto variabili in relazione alle diverse situazioni, zone e momento economico.


INDAGINI CAUTELATIVE NELLA COMPRAVENDITA DI IMMOBILI

•Assumere informazioni sul venditore per evitare che nel caso di

fallimento dello stesso si subisca la revocatoria fallimentare e perdita

dell’immobile.

•Registrare all’Ufficio Tavolare il proprio preliminare di vendita per far

scattare le garanzie della legge provinciale n°30 del febbraio 1997 che

prevede che in caso di fallimento della ditta costruttrice al compratore

venga restituita la caparra secondo un canale preferenziale.

•Verificare all’Ufficio Tavolare se il venditore ha la piena proprietà del

bene

•Verificare se l’immobile è gravato da diritti, vincoli, servitù, ipoteche.

•Verificare l’accatastamento del fabbricato e che consistenza e

planimetria corrispondano a quelle denunciate e, in caso di discordanza,

verificare che sia stata presentata la domanda di condono.

•Assicurarsi mediante visione della dichiarazione dei redditi del venditore

che l’immobile sia stato denunciato al fisco (condizione indispensabile

alla vendita)


Scheda per la rilevazione delle caratteristichedi un fabbricato

Utilizzata per:•descrizione sintetica di un fabbricato da stimare•stabilire la similarità per i fabbricati di confronto•formare una banca dati dei fabbricati•descrivere un fabbricato per l’erogazione di un mutuo

Si considerano le caratteristiche: •Estrinseche o ambientali che descrivono la zona in cui è inserito il fabbricato da stimare•Intrinseche che descrivono le qualità del fabbricato•Legali e catastali che considerano gli aspetti giuridici


CARATTERISTICHE ESTRINSECHE

Ubicazione

Zona: denominazione o rione …………………………….….. centrale periferica economica tra centro e periferia zona agricola periferia di pregio ……………….

Indirizzo

Importanza della strada:nome e n° civico ………………………………………… via principale o piazza via secondaria località o toponimo

Prospetti

su strada principale ferrovia strada secondaria zona rumorosa zona pedonale zona verde piazza panoramica piazzetta parco


Collegamenti

Mezzi pubblici: autobus urbani a Km o mt ……. mezzi interurbani a Km o mt …… ferrovia a Km o mt ….. metropolitana a Km o mt …..Stradali: autostrada

Servizi pubblici

Scuola materna servizi commerciali Scuola elementare servizi terziari Scuola media servizi sociali Scuola superiore intrattenimento Università servizi religiosi

Qualità urbana

Ceto sociale prevalente …………………Sicurezza tranquillaSicurezza problematicaTraffico elevato scarsoRumorosità elevata scarsaSalubrità buona con problemi…………………………………………………………………………………………………………………………


CARATTERISTICHE INTRINSECHE

Destinazione d’uso

abitazione ufficio negozio studio

Tipologia edilizia

Appartamento: in condominio casa a schiera in palazzo di pregio villa singola in palazzina altro …………………. in villapiano …………………di tipo: lusso economico signorile popolare civile altro ………………….

Tipologia costruttiva

muratura prefabbricato cemento armato ………………….


VetustàAnno di costruzione ……………………..

Dotazione di impianti

Ascensore SI NO

Impianto idrico-sanitario Nuovo MedioDa restaurare

Impianto elettrico Impianto di riscaldamento conforme alle norme conforme alle norme SI NO efficiente autonomo obsoleto centralizzato mancante

Finiture esterne

Descrizione dei materiali di facciata……………………………………………………………..……………………………………………………………..stato complessivo nuovo usato buono da restaurare


Finiture interne

Pavimenti e rivestimenti MaterialiStato complessivo nuovo piastrelle: ceramica, cotto medio marmo o pietra, graniglia da restaurare legno o parquet moquette, gomme varie

Serramenti interni Serramenti esterniStato complessivo Stato complessivo nuovo nuovo medio medio da restaurare da restauraremateriale materiale legno legno legno verniciato pvc o plastiche altro alluminio, metallo………………………..


Dimensione

Superficie abitabile mq ……Balconi mq … x …% di riduzione = mq …Terrazza mq . x …% di riduzione = mq …Soffitta mq … x …% di riduzione = mq …Cantina mq… x …% di riduzione = mq ………….. mq .. x …% di riduzione = mq ………….. mq .. x …% di riduzione = mq ………….. mq …x …% di riduzione = mq ………….. mq .. x …% di riduzione = mq ………….. mq .. x …% di riduzione = mq …Totale mq …Box singolo doppio

Note varie


ASPETTI LEGALI E CATASTALI

Regolarità della costruzione

concessione edilizia o licenza n°……. del ……….… concessione in sanatoria n°……. del ……….… edificato prima del 01/09/1967 certificato di abitabilità n° …….del …………

Dati catastali

Partita n° ……foglio ………... mappale ……….. categoria …………… classe……………consistenza ……..…… RI ……..protocollo n° ………

Dati tavolariG.N. ………….. P.t. …………………p.ed. …………….. porzione materiale …………….. non dichiarato

Annotazioni

Schema di perizia relativa alla valutazione di un appartamento

Premessa

Il Geom. Mario Albertini ha ricevuto dal sig. Mario Scartezzini l’incarico in data 15 settembre 2007 di stimare l’appartamento, sito nel rione di Cristo Re a Trento in via Moggioli, 8 al secondo piano di una palazzina di quattro piani, allo scopo di compravendita.

Ricerche e indagini svolte

L’appartamento è parte di un piccolo edificio condominiale costituito da otto unità immobiliari di cui occupa la parte ovest al secondo piano. L’edificio è simile a molti altri edificati in zona all’inizio degli anni ‘90. La superficie calpestabile misurata in occasione di sopralluogo risulta pari a mq 92, è presente un balcone con vista sul parco e sull’Adige misurato in 12 mq collegato al soggiorno. L’appartamento dispone di un garage di m.2,50 x 4,90 e di una piccola cantina di m. 3x2.

Dall’indagine effettuata risulta la necessità di rifare l’impianto di riscaldamento passando da centralizzato ad autonomo come deliberato dalla decisione all’unanimità presa dalla assemblea condominiale nella primavera 2007. Lo stato di conservazione è buono e non si ravvedono motivi di intervento.

Il condominio è recintato e una agevole zona di rispetto permette di accedere comodamente ai garages. La tipologia costruttiva è in cemento armato.


L’appartamento è censito nella partita catastale n° 35422 del Catasto Urbano di Trento con i dati riportati in tabella:

Foglio Mappale Categoria Classe Vani Rendita €

22 35/3 A/2 9 5,5 875,25Presso il Libro Fondiario l’immobile risulta nella P.T. 896 del Mandamento di Trento, Comune catastale di Trento, porzione materiale 4

Il Foglio A2 indica come unico proprietario il sig. Scartezzini Mario.

IL Foglio C indica l’esistenza di un mutuo ipotecario a favore della Cassa Rurale di Trento per un importo di € 60.000 acceso all’inizio del 1992 al saggio del 4,5% per la durata di 20 anni ad estinzione mensile.

L’appartamento è costituito da: ingresso, soggiorno, cucinotto, due stanze, ripostiglio, bagno e balcone. I locali hanno un’altezza di m 2,70. Il pavimento è in legno in tutti i locali con esclusione di cucinotto e bagno che presentano piastrelle di buona qualità. Gli infissi sono di buona qualità e conservazione con vetri antirumore.

La zona in cui sorge l’edificio è interna a via Maccani, ben collegata al centro, dispone dei servizi essenziali e non risente di rumorosità di traffico.

La qualità urbanistico ambientale è buona.


Dati rilevati sul mercato:Gli appartamenti simili di cui si sono potuti verificare i dati sono:

APP. Mq/comm Valore in Euro Canone loc. €/annoA 101 252000 9000 B 98 242.000 8820C 90 220.500 8100D 95 244.000 8500E 92 230.900 8300

Totali 476 1.189.400 42.720

Il saggio di interesse medio si aggira attorno al 1,7%

Il saggio di capitalizzazione per la zona e il tipo di immobili è del 2,17%


Dalle indagini esperite presso alcune ditte il tecnico ha appurato che il costo dell’impianto di riscaldamento da rifare è di € 7000,00 pagabili ¼ subito, ¾ tra un anno.

PARTE VALUTATIVA

Procedimento sintetico

Stima del valore ordinario mediante comparazione con i dati rilevati sul mercato.

Poiché i dati rilevati si riferiscono alla superficie commerciale si trasforma la superficie calpestabile di mq. 92 in quella commerciale aggiungendo il 20%

92 x 1,20 = 110 arrotondato.

Valore di mercato a mq = 1.189.400/ 476 = 2498,74 arrotondato a:

2500 €/mq.comm

Valore ordinario = 110 x 2500 = 275.000 €

Non si ravvisano motivi di variazione dovuti a comodi o scomodi.


Procedimento analitico

Determinazione del Reddito netto ordinario

Dai dati raccolti si individua il il canone di locazione annuo a mq.commerciale

Σ canoni/Σ mq.commerciali: 42720/476 = € 89,75 /mq.comm.

Canone ordinario annuo appartamento = 110 x 89,75 = 9872,5 €

calcolo del Rn annuo

Rn = rata (12+r x 78/12) - canone annuo x 0,40x(1+r x 6/12)

9872,5/12(12+0,017 x 78/12) - 9872,5 x 0,40 x (1+0,017 x 6/12)

€ 5981 arrotondato

Il saggio di capitalizzazione del 2,17 % non subisce variazioni dovute a comodi/scomodi.

Valore ordinario = 5981/0,0217 = 275.600 €

La piccola differenza tra i due valori trovati è dovuta alle approssimazioni del calcolo, ma è più che accettabile per la approssimazione delle stime.


Verifica delle aggiunte e detrazioni

Dalle indagini esperite risulta che l’appartamento è gravato da un mutuo ipotecario per cui necessita calcolare il debito ancora da pagare Debito Residuo (il mutuo è legato al bene e non al proprietario)

Si deve inoltre rifare l’impianto di riscaldamento per una spesa di € 7000 da pagarsi 1/4 subito e 3/4 tra un anno.

Calcolo del Debito Residuo: 0,045/12x(1+0,045/12)20x12

Quota di ammortamento mensile 60.000 x = 379,59 (1+0,045/12)20x12-1

Debito Residuo: il mutuo è stato contratto all’inizio del 1992 e si estinguerà dopo 20 anni nel 2012; rimangono da pagare le rate tra il 2007 e il 2012 quindi se viene riferito all’inizio del presente anno rimangono 6 anni.

(1+0,045/12)6x12-1D.R. = 379,59 x = 23.912 €

0,045/12x(1+0,045/12)6x12


Calcolo della detrazione dovuta al rifacimento dell’impianto di riscaldamentoLa spesa di € 7000 va ripartita in 1/4 subito e 3/4 tra un anno:7000/4 = 1750; 1750x3 = 5250Spesa = 1750 + 5250/1,02 = 6897 supponendo un saggio di sconto del 2%

Valore attuale dell’appartamento€ 275.000 - Dr € 23.912 - spesa € 6897€ 244.000 arrotondato.

A questo valore si deve aggiungere la valutazione del garage2,50 x 4,90 x 0,75 x 2500 = € 23.000Conclusioni

A seguito dell’incarico conferitomi in data 15 settembre 2007, dopo aver esperito le opportune indagini riportate nella relazione, stimo che l’appartamento in via Moggioli di proprietà del sig, Mario Scartezzini possa riscuotere un valore di compravendita pari ad

€ 244.000 + 23.000 = 267.000Trento, 30 settembre 2007

Il perito incaricatoGeom Mario AlbertiniTimbro, iscr. Albo n° 0000

STIMA DEI FABBRICATI CIVILI Istituto Tecnico per Geometri A. Pozzo Prof. Romano Oss

Documents

Transcript of STIMA DEI FABBRICATI CIVILI Istituto Tecnico per Geometri A. Pozzo Prof. Romano Oss