IL SETTIMANALEde il Quotidiano Immobiliare

2022 settembre 2017

IntervIsta esclusIva a carlo GIordano, ad ImmobIlIare.It

SicurezzaUn piano d’interventiper l’italia

diamo Voceal residenziale

Servizi peril real eStatele anticipazionisUl prossimo focUsqi

S

Main Sponsor

SERVIZI: COME VALORIZZARE IL BUILDINGI nuovi modelli di un comparto fondamentale per mantenere gli edifici sul mercato

giovedì 7 settemBre, ore 09:00 - innovation campus milano

Scopri di più

ilQIConvegno

Sponsor

i servizi per un nuovo mercatoleo civelli, dUff & pHelps reag - assoimmoBiliarealessandro Pasquarelli, innovation real estate

vincenzo albanese, sigest

la progettazione integrataPaolo Facchini, lomBardini22luigi celeste, mitsUBisHi electricemanuela recchi, reccHiengineering

massimiliano Passoni, prelios integraGabriele scicolone, artelia italia - oice

Giordano Graff, avalon tecHnical servicesAlberto Panfilo, eUropa gestioni immoBiliari

la valorizzazioneGiuseppe bonomi, colliers international

i servizi che creano valoreStefano Magnolfi, crifmassimo roj, progetto cmr

Federico donda, agire

la gestione del buildingdavid vichi, revaloFabio bruschi, HoneYWell BUilding solUtions

nicola Pane, camevincenzo acunto, groma

il ciclo di vita dell’immobilemicaela musso, aBaco teamGiorgio da rold, Bnp pariBas re propertY management italY

alessandra Finazzi, cBreeugenio cecchin, ideal standard

claudio sposato, engieKarl oberhollenzer, zUmtoBel groUp

energia e manutenzioneantonio Ive, rics italia

maurizio negri, praxi real estateandrea Garibaldi, Yard

la valutazionePiercarlo rolando, axia.re

3S

articoli

spazio agli affitti e al ratingcasapagina 9

sommarIo

sommario

un paese a rischio (naturale)pagina 16

ioT, Big data, Bim e le altre innovazioni nei building

pagina 21

abusivismo edilizio: vero o falso? pagina 26

rUBricHe

editoriale

report

AVVISO DI VENDITA DELL’IMMOBILE SITO IN BRINDISI, PIAZZA VITTORIO EMANUELE II 4 SENZA BASE D’ASTA

La Banca d’Italia, con sede legale in Roma, Via Nazionale 91, intende alienare l’edificio sito in Brindisi, Piazza Vittorio Emanuele II n. 4, con una procedura di vendita senza base d’asta. Il complesso immobiliare, di interesse storico-artistico, è completamente libero e situato nella piazza cittadina più vicina al porto, in prossimità del centro storico.L’asset è composto da tre corpi di fabbrica in buono stato di conservazione

e costituito da seminterrato, piano rialzato, tre piani e un piano di copertura, con accesso da Piazza Vittorio Emanuele II, 4 e da Via Filomeno Consiglio 36.

La superficie totale lorda è di circa 3.600 mq.

Le destinazioni d’uso principali sono “Istituto di credito”, “Residenziale” e “Box auto”. EP gl,nren: da 108.7820 a 222.9840 kWh/m2 anno. Classe energetica: G Il termine per la presentazione delle manifestazioni di interesse è il 26 ottobre 2017.

Per maggiori dettagli, www.bancaditalia.it/chi-siamo/beni-immobili

Guglielmo Pellicciolifondatore ed editorialista de il Quotidiano Immobiliare

5S

siamo uominio caporali?

torniamo a parlare di casa. continuiamo a parlare di casa con immobiliare.it e il suo amministratore delegato carlo giordano, a cui abbiamo dedicato la copertina dell’odierno numero de il settimanale de ilqi. perché il compito di rilanciare la casa passa attraverso l’impegno, il lavoro, l’ingegno di ciascu-no di noi. il tema è troppo importante per abbando-narlo come abbiamo fatto negli anni scorsi, presi dalla sbornia della finanza e dalle grandi operazio-ni immobiliari. la casa è il futuro del nostro lavoro, soprattutto se ad essa torneremo a guardare in ter-mini di qualità, di sicurezza, di valore economico, di bellezza e di diritto costituzionale non negato.i prossimi mesi saranno importanti perché il mon-do immobiliare trovi una sintesi e un programma di cose da fare secondo un ordine non solo di emer-genza ma di obiettivo. a noi piacerebbe che da uo-mini che conoscono la materia nascesse un proget-to di sistemazione dell’italia in sintonia con quanto già ha elaborato la commissione azzone per casa italia. partiamo da lì e non fermiamoci davanti ai piccoli distinguo e alle piccole beghe di cortile. sia-mo uomini o caporali?

editoriale

I NUOVI MODELLI ABITATIVIDomotica e servizi per la casa di domani

Giovedì 21 SetteMbre - Milano Scopri di più

RELATORI

Guglielmo Pelliccioliil Quotidiano Immobiliare

in collaborazione con

ilQI

Elena MolignoniNomisma

Mario AbbadessaHines Italia

Davide Albertini PetroniRisanamento

Massimo VillaBTicino

Marco GrilloAbitare IN

Enzo AlbaneseFIMAA Milano,

Monza & Brianza

Giuseppe PizzutiBNP Paribas RE Italia

Christian MocellinNctm Studio Legale

report 7S

la domanda è diminuita negli ultimi anni, ma c’è ancora chi cerca un rustico, sia come prima casa sia come investimento o casa vacanza. Un monitoraggio effet-tuato dall’Ufficio studi del Gruppo Tecnocasa mostra i prezzi nelle sette principali zone italiane dove si concentra questo tipo di immobile (vedi tabella in pagina). gli acquirenti sono interessati soprattutto alla zona delle langhe (dopo essere stata dichiarata zona Unesco, le richieste sono notevolmente aumentate). piacciono le zone di Barolo, dogliani, la morra e monforte, dove i prezzi partono da 200 mila euro per soluzioni da ristrutturare per arrivare anche al milione per quelle ristrut-turate. nel territorio del Barolo sono aumentate le richieste di acquirenti stranieri in cerca di cascine da ristrutturare in zona. arrivano dal nord europa, ma anche dagli stati Uniti.dinamico anche il mercato in Franciacorta soprattutto per villette di testa, case indipendenti, piccoli rustici e porzioni di cascina indipendenti. richieste di secon-de case in calo invece in oltrepo pavese (presenti solo pochi acquirenti di mila-no), mentre si registrano richieste come prima casa da parte di persone residenti a stradella e dintorni. la tipologia più apprezzata è il cascinale da ristrutturare (tra 90-110 mq con terreni circostanti da 2 a 4 mila mq).

report a cura diTecnocasa

prezzo medio dei rustici in € al mq - ii semestre 2016

Il fascIno del rustIco In campagnaI mercati di Langhe, Franciacorta e Oltrepo

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

450 450 350

700

475 610

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2000

Provincia di Bologna

Provincia di Roma

Provincia di Pavia

Provincia di Bari

Provincia di Perugia

Provincia di Brescia

Provincia di Cuneo

Prezzo medio dei rustici in € al mq - II sem 2016

Da ristrutturare Già ristrutturati

AppALTI pUBBLICI E pRIVATINovità e opportunità introdotte dal nuovo Codice

Giovedì 12 ottobre - Milano Scopri di più

RELATORI

Guglielmo Pelliccioliil Quotidiano Immobiliare

in collaborazione con

ilQI

Mirko AnnibaliCDP Investimenti SGR

Attilio Di CuntoEuroMilano

Ada Lucia De CesarisNctm Studio Legale

Antonio GennariANCE

Katia ZulbertiNctm Studio Legale

Fabrizio MajaMitsubishi Electric

carlo Giordano

Persona

9SSpazio aGli affitti e al ratinGcaSa

Le strategie del portale di annunci Immobiliare.itdi Cristina Giua

Un mercato della casa che cambia, come cambiano le abitudini abitative degli italiani. a parlarcene è carlo giordano, amministratore delegato di immobiliare.it, nell’intervista che potete leggere qui di seguito e nel-la video-intervista, che trovate in queste pagine, con-dotta negli studi de ilqi da guglielmo pelliccioli, dove giordano parla dell’adesione di immobiliare.it al pro-getto ratingcasa.

una prima domanda d’obbligo a carlo giordano: che tipo di mercato residenziale vi aspettate per quest’autunno e, a seguire, per l’anno prossimo? l’italia è composta da mercati troppo disomogenei fra loro per fare un discorso unico. proviamo quin-di a smontare il territorio per macro-tipologie, par-tendo dai due “locomotori” che sono milano e roma. sono entrambe città che continueranno a cresce-re, come qualunque metropoli in giro per il mondo, seguendo un trend di concentrazione metropolita-na, ma con un modello abitativo diverso. la quota

spazio agli affittie al ratingcasa

carlo giordano, amministratore delegato di immo-biliare.it, intervistato negli studi della qitv da gu-glielmo pelliccioli su mercato residenziale in italia e sul ratingcasa.

IMMOBILIARE.IT SOSTIENE IL RATINGCASACOpERNICO 40

I pROTAGONISTIpROVA ORAhAI GIà pROVATO RATINGCASA?

immoBiliare.iT

socieTà

10SSpazio aGli affitti e al ratinGcaSa

affitto nelle grandi città può infatti solo crescere. Chi arriva nelle grandi città ci accede per il mondo del lavoro e se quello è il punto di partenza, ovviamen-te una “soluzione abitativa transitoria” come quella della locazione è guardata con maggiore attenzione. allo stesso tempo l’italia è stabilmente un paese di piccoli proprietari. la quota dei piccoli proprietari di prima casa resta molto alta e tale rimarrà anche nei prossimi passaggi generazionali (la casa dei genitori che passa in proprietà ai figli e così via). Tornando a milano e roma, la quota di acquisto della prima casa è, e sarà, molto più piccola rispetto al passato: chi fa il mercato oggi è la quota di acquisto in sostituzio-ne. il giovane che al primo lavoro compra casa è un modello che non esiste più: il possesso sta diventa-no un modello vecchio, favorito da modelli di sharing economy. diventa quindi più frequente la locazione della prima casa, dove l’acquisto scatta solo quando hai figli. Se guardo alle grandi città, se si vuole esse-re interessanti per la fascia di clientela giovane che ha un potere d’acquisto sulla locazione, l’offerta deve essere di qualità. Un’offerta diversa quindi rispetto a quello che oggi è disponibile.

11SSpazio aGli affitti e al ratinGcaSa

Questione prezzi: quando si tornerà a parlare di cre-scita?nelle zone centrali, di qualità e ben servite a milano e roma la ripresa dei prezzi c’è già. tanto quanto i va-lori hanno perso meno negli ultimi anni, tanto quanto oggi hanno già iniziato a salire. l’offerta locativa di qualità sta seguendo lo stesso trend, a maggior ra-gione con l’introduzione degli affitti brevi (fenomeno molto forte a roma), con zone più fortunate di altre.pensando ai 13 capoluoghi di provincia, a metà stra-da tra i piccoli centri e milano e roma, abbiamo feno-meni di successo e difficoltà. Cito la mia Torino, che ha saputo sfruttare molto bene il fenomeno olimpia-di e adesso lo sta perdendo: l’onda dura per un po’ e poi si sgonfia. Mediamente questi Comuni intermedi stanno soffrendo sul fronte del lavoro, dell’occupa-zione e delle prospettive sul futuro e quello è l’indice più diretto per l’andamento del mercato della casa. rispetto a milano e roma, non hanno la fortuna di un mercato che cresce in termini di domanda d’ac-quisto. anche se le compravendite hanno smesso di scendere, la ripresa non è così chiara e il segno “più” sugli scambi nasce anche da chi ha rimandato il bi-sogno d’acquisto per anni e da chi è più vicina alla necessità di vendere e quindi svende. manca insom-ma un clima di fiducia che lascia queste città in un limbo, anche qui con eccezioni in caso di immobili di qualità. per la profonda provincia invece la situazio-ne resta di grossa difficoltà per valori e tipo di offerta: hanno un po’ perso la loro ragione d’essere zone di risparmio rispetto alla città. diverso il discorso sul segmento della seconda casa, che ha cambiato na-tura in italia e su cui si assiste a un ritorno della do-manda da investimento.

12SSpazio aGli affitti e al ratinGcaSa

come state gestendo l’aumento di domanda sugli affitti?nel tempo ci siamo resi conto che immobiliare.it aveva un’offerta di annunci di immobili in affitto bas-sa, molto più bassa rispetto agli annunci di vendi-ta. Parimenti la richiesta di affitto nelle grandi città è superiore a quella di acquisto (mentre nei capo-luoghi intermedi è pari e in provincia è più bassa). La riflessione che abbiamo fatto è che l’affitto era poco pubblicizzato da parte degli agenti immobiliari, a vantaggio delle offerte di acquisto, da cui gli agenti immobiliari pensano di ricavarne un ritorno maggio-re. dall’inizio di quest’anno abbiamo quindi cambiato il modello: gli spazi per gli annunci di locazione agli abbonati di immobiliare.it sono regalati, perché que-sto è l’unico modo per togliere la valutazione costo/opportunità. in pratica, acquisti 40 spazi di vendita su immobiliare.it e io ti regalo altrettanti spazi per la locazione. il risultato? in pochi mesi gli annunci sulle locazioni sono raddoppiati. la domanda di lo-cazione su alcuni mercati è infatti alta e immobiliare.it, che dà voce all’offerta, non può che seguire que-sta indicazione. l’agente immobiliare deve percepire come importante anche il segmento delle locazioni, sia dal punto di vista economico sia da quello pro-fessionale. Sulle grandi città trovo oggi superficiali gli agenti immobiliari che dicono “io non faccio gli affitti”, perché vuol dire non riconoscere una doman-da che c’è e che, se guardo ai trend sociali di cui ho parlato, può solo crescere. Il segmento delle locazio-ni è inoltre un’opportunità professionale di cresci-ta di competenze, anche in chiave di consulenza al

13SSpazio aGli affitti e al ratinGcaSa

cliente, conquistando così il valore della provvigio-ne. a livello pratico stiamo quindi lavorando molto sulle schede degli annunci di affitto, rendendole più specifiche. Abbiamo un progetto in corso per inizia-re a introdurre le condizioni che il proprietario pone all’inquilino (ad esempio, segnalando negli annunci la richiesta di fideiussione o cauzione, se l’apparta-mento è arredato o non arredato) in modo da aiutare a individuare richieste ed esigenze diverse da quelle della compravendita. da oltre un anno abbiamo an-che aggiunto l’opzione di “compro o affitto”, offrendo al proprietario la possibilità di valutare le due strade.

se dovessi fare un bilancio di questi primi 11 anni di immobiliare.it, cosa diresti?direi che siamo una bella storia italiana: abbiamo l’u-miltà di dire di non aver inventato qualcosa – non abbiamo inventato un facebook o un Whatsapp, per intenderci – ma abbiamo valutato le esigenze del-le persone che cercano casa utilizzando il digitale. in italia il tema era rendere meno opaco il merca-to residenziale. abbiamo fatto molti passi avanti nel ruolo di educare l’inserzionista verso le esigenze del lettore, con annunci sempre più completi ed esausti-vi. pensando al progetto ratingcasa de ilqi: lì sarà una nuova battaglia, lo introdurremo su immobilia-re.it perché dà più informazioni che aiutano tutte le parti coinvolte, a partire dall’agente immobiliare che deve aiutare il proprietario e compratore a valutare i plus e i minus dell’immobile in vendita. il ratingcasa porterà in evidenza parametri – alcuni semplici altri sofisticati – che aiutano a individuare pregi e difetti di una casa. mi aspetto una battaglia con l’inserzio-nista (che si chiederà: serve o non serve?) e una dif-ficoltà con il lettore nello spiegare a che cosa serve. Però è un percorso che va fatto.

com’è composta attualmente la galassia immobi-liare.it? fino a tre anni fa il nostro risultato era in pareggio (in pratica, quello che guadagnavo, spendevo): da tre anni a questa parte abbiamo raggiunto una dimen-sione di capacità di investimento e una assenza di concorrenti sul nostro livello, che ci permette di dire “non ho bisogno di spendere tutto quello che guada-gno”. Abbiamo però scelto di non distribuire utili, ma di investire in una serie di startup – vedi casavacan-za, ma c’è anche agriturismo.it, prontopro.it, voila.it – che con l’immobiliare non hanno nulla a che fare, ma che rendono il nostro gruppo un marketplace che mette in contatto lettore e inserzionista.

e invece cosa immobiliare.it vuole diventare in fu-turo? e su quali progetti state investendo?immobiliare.it ha 9 agenzie immobiliari su 10 tra i suoi inserzionisti/abbonati, mentre 8 persone su 10 tra coloro che cercano casa in italia la cercano su im-mobiliare.it. Quest’anno abbiamo fatto molta affis-sione, che in passato abbiamo fatto in maniera mol-to sperimentale, con l’obiettivo di crescere ancora sui due fronti, inserzionisti da una parte e lettori dall’al-tra. ci stiamo proponendo spazi di crescita aggiun-tivi: in particolare stiamo facendo un bel lavoro sulle aste immobiliari. in passato era un mondo aperto ai professionisti/speculatori, ora non è più così. l’asta ha delle peculiarità che abbiamo studiato (ha una scadenza, ad esempio, entro cui depositare l’offerta, così come è possibile richiedere un mutuo studiato ad hoc). abbiamo così iniziato a predisporre, come abbiamo fatto per i costruttori, un canale prima ver-ticale, poi integrato alle altre offerte di immobiliare.it. È un mercato importante per l’aspetto numerico, non una nicchia: ogni anno in Italia finiscono in asta 298 mila immobili.

14SSpazio aGli affitti e al ratinGcaSa

AVVISO DI VENDITA DELL’IMMOBILE SITO IN ROMA, VIA DEI DUE MACELLI 74/75 “SALONE MARGHERITA”,

SENZA BASE D’ASTA

La Banca d’Italia, con sede legale in Roma, Via Nazionale 91, intende alienare l’immobile sito in Roma, Via Dei Due Macelli, 74/75, con una procedura di vendita senza base d’asta. L’unità è un teatro, noto come “Salone Margherita” e occupa una porzione longitudinale di un edificio ottocentesco situato nel centro storico di Roma, nel rione Campo Marzio, nelle immediate vicinanze di Piazza di Spagna. L’immobile

è insediato nel Tessuto T2 della Città storica e rientra nella “Carta per la qualità” del Comune di Roma. L’immobile si sviluppa su tre piani fuori terra e un piano seminterrato per una superficie totale lorda di circa mq 2.504. EP gl,nren: 16.8440 KWh/m2 anno.Classe energetica: E.Attualmente, il teatro è affittato con contratto in scadenza per il 31 dicembre 2018.

Il termine per la presentazione delle manifestazioni di interesse è il 26 ottobre 2017.

Per maggiori dettagli, www.bancaditalia.it/chi-siamo/beni-immobili

16S

sembra un gioco di parole: cosa è naturale? che l’i-talia sia un paese comunque a rischio o che questi rischi siano solo quelli naturali? in entrambi i casi non è una bella situazione. per il momento limitiamoci a ragionare della seconda ipotesi come uomini del set-tore immobiliare che davanti a questa condizione di rischio abbiano il dovere e la responsabilità di avan-zare delle idee e delle proposte ma, soprattutto, di assumere impegni precisi, partendo dalla considera-zione generale che il nostro paese ha nella sicurezza contro i rischi naturali una delle sfide più importanti da giocare, cioè da vincere.

un paeSe a riSchio (naturale)

un paesea rischio(naturale)I punti chiavedi un Piano sicurezzache coinvolga Statoe mondo immobiliare

di Guglielmo Pelliccioli

17Sun paeSe a riSchio (naturale)

siamo infatti soggetti, come nessun altro paese, a un insieme di eventi naturali che vanno dai fenomeni sismici a quelli franosi a quelli alluvionali, senza con-tare quelli dovuti all’incuria, alla mancata osservanza di norme di sicurezza e, ultimo ma non ultimo, all’a-busivismo. ai rischi naturali quindi noi sommiamo con la massima indifferenza i rischi calcolati da im-perizia o grave negligenza o peggio irresponsabilità.solo gli eventi naturali hanno causato negli ultimi 70 anni più di 10 mila morti con danni economici che sono stati stimati dagli esperti in 290 miliardi di euro: più di 4 miliardi l’anno, con tendenza a crescere.possiamo permetterci di rimanere indifferenti davan-ti a questo stillicidio di eventi drammatici che, oltre ai numeri sopra esposti, ha anche implicazioni gravi sulla competitività e sulla qualità della vita del nostro paese? ogni persona di buon senso direbbe di no. se ne è reso conto anche il governo che nel settembre 2016 ha avviato il progetto casa italia, costituendo una commissione guidata dal professor azzone per delineare le linee guida generali degli interventi da adottare e le scelte progettuali da promuovere.perché è importante investire sulla sicurezza?> perché abbiamo il patrimonio residenziale più vec-chio che si possa immaginare e con un’azione di ri-generazione si possono ottenere contemporanea-mente tre effetti: la messa in sicurezza degli edifici e dei sistemi urbani, il miglioramento delle prestazioni

18S

energetiche degli stessi, la riduzione delle emissioni inquinanti dovute alla produzione del riscaldamento e del raffrescamento.• perché siamo il paese al mondo con il più impor-

tante patrimonio artistico. non possiamo permet-tere che questa immensa ricchezza culturale vada dispersa a causa di eventi franosi, sismici o allu-vionali. oltretutto si tratta di un patrimonio assolu-tamente non rigenerabile.

• perché se non si adeguano strutturalmente le case il loro valore è destinato fatalmente a scendere fino a finire fuori mercato, inoltre la loro vulnerabi-lità può indurre una sorta di riduzione del turismo sempre restio a tornare dove si sono verificati epi-sodi di disagio a causa delle calamità. oltre a que-sti aspetti negativi, ve ne è uno però anche forte-mente positivo ed è quello che accennavamo per il mondo immobiliare. Un intervento di recupero e messa in sicurezza dei soli edifici più a rischio nei 648 comuni italiani a maggiore pericolosità sismi-ca genererebbe lavori per 36,8 miliardi di euro con un effetto sull’indotto di circa 130 miliardi di euro, nonché la creazione di 570 mila posti di lavoro.

Fin qui i numeri e le opportunità. Cosa manca affin-ché si possa dar vita a un’azione decisa e di forte impatto per affrontare seriamente il problema della sicurezza del territorio e del costruito? sicuramente al primo posto c’è la carenza di risorse finanziare, an-che se il “Bonus sismico” contenuto nell’ultima legge di stabilità mette a disposizione riduzioni di impo-ste che, se applicate al patrimonio da ristrutturare

un paeSe a riSchio (naturale)

Non si tratta di fare promesse mirabolanti, ma di buon senso definendo un target di interventi basici da incrementare sia in termini di dimensioni che di orizzonti temporali sulla basedei risultati ottenuti

19Sun paeSe a riSchio (naturale)

dei 648 comuni di cui sopra, “peserebbe” allo stato almeno 25 miliardi di minori entrate che possiamo quindi equiparare a dei finanziamenti.tuttavia il problema va visto in un’altra ottica. direi con più logica, cercando di distinguere tra quanto deve essere messo dallo stato e quanto dai privati cittadini, visto che le abitazioni sono per la stragran-de maggioranza di proprietà privata. a cui si potreb-be aggiungere in una seconda fase anche l’europa comunitaria. innanzitutto lo stato deve allocare le sue risorse non a pioggia ma in maniera più mira-ta ed efficiente mentre il privato, vedi il settore edi-lizio, deve adottare soluzioni progettuali ed esecuti-ve più adeguate. qui non si tratta di fare promesse mirabolanti, ma di buon senso definendo un target di interventi basici da incrementare sia in termini di dimensioni che di orizzonti temporali sulla base dei risultati ottenuti. in altre parole nessun piano globale di soluzione ma piccoli interventi graduati partendo dalle situazioni più critiche.si deve ricorrere a un sistema che si adatti con in-telligenza strategica al problema della messa in si-curezza e che sia guidato da un soggetto in grado di stimolare le iniziative e secondo un obiettivo preciso e con modalità di coordinatore. in questa sua azione andrebbero definiti i seguenti punti:• avere una visione nazionale che consenta ai sog-

getti pubblici e privati di comprendere le priorità su cui intervenire.

La costituzione del Dipartimento per la promozione della sicurezza del patrimonio abitativo presso la Presidenza del Consiglio dei Ministri costituisce la risposta più appropriata da partedel Governo

20S

• Individuare interventi specifici partendo da quelli già in corso che finirebbero per essere potenziati secondo un preciso piano d’azione.

• stimolare le risorse pubbliche ad indirizzarsi su in-terventi specifici che puntino a risolvere casi in cui il rischio naturale sul territorio è più elevato.

Se ben condotto e coordinato, questo Piano può cambiare il paese portando in evidenza il quadro del-le urgenze e indicando all’industria delle costruzioni soluzioni innovative di alto contenuto (sensoristico, tecnologico, di nuovi materiali, senza trascurare an-che una sensibilità estetica da sempre privilegio e vanto del nostro paese).cosa si deve fare per promuovere questo piano d’a-zione? È compito del governo agire e trovare le solu-zioni sul solco di queste indicazioni che sono quelle, appunto, formulate dalla commissione azzone e di cui stanno già parlando i giornali. la costituzione del dipartimento per la promozione della sicurezza del patrimonio abitativo presso la presidenza del consi-glio dei ministri costituisce la risposta più appropria-ta da parte del governo.questo dipartimento essenzialmente avrebbe i se-guenti compiti:• curare l’avvio dei piani d’azione proposti sul terri-

torio coinvolgendo sia i soggetti pubblici sia quelli privati e individuando le amministrazioni respon-sabili dell’attuazione di ciascun piano.

• monitorare l’esecuzione e l’avanzamento dei piani con il ruolo di project management segnalando al governo eventuali aggiustamenti correttivi.

• individuare di volta in volta, sulla base di informa-zioni aggiornate sui rischi nel paese, le nuove pri-orità d’intervento.

un paeSe a riSchio (naturale)

21Siot, biG data, biM e le altre innovazioni nei buildinG

ioT, Big data, Bime le altre innovazioni nei buildingIl nuovo corso immobiliare nel FocusQI sui servizi

di Cristina Giua

dal progetto alla manifattura, dallo sviluppo alla ge-stione: sono moltissimi gli ambiti della filiera immo-biliare che stanno subendo cambiamenti epocali. con il quotidiano immobiliare ne parleremo il 7 set-tembre, in occasione del convegno dal titolo servizi: come valorizzare il building. nella stessa occasione verrà distribuito un nuovo numero dei focusqi, a cui abbiamo voluto dare un titolo che va a pari passo con il convegno, ovvero: i servizi immobiliari che danno valore al building. al centro della scena ci saranno, dunque, i servizi per il costruito, visti attraverso la lente d’ingrandimento dell’innovazione tecnologica in chiave digitale, che sul mondo del real estate sta impattando in maniera determinante. ed è proprio sfogliando gli articoli scritti per questo nuovo nume-ro del magazine de ilqi – di cui abbiamo voluto darvi qui di seguito una serie di anticipazioni – che i cam-biamenti in atto saltano all’occhio, permettendoci di gettare uno sguardo su un futuro che è già un po’ presente.

servizi: comevalorizzareil building

ore 9:00 - milano

giovedì 7 settembre

scopri di più

convegno

“il nostro settore, sotto l’influenza dei mega-trend in atto a livello globale, ha subito negli ultimi otto-dieci anni una fortissima accelerazione – scrive sul fo-cusqi roberto martino, contractors manager e ar-chitecture firm & real estate di geWiss – . tutto sembra diventare smart, dall’automobile agli edifici, dall’illuminazione alle reti, fino ad arrivare ad interi complessi urbani: il comune denominatore è proprio la componente tecnologica nella quale a giocare un ruolo fondamentale saranno ancora le aziende elet-trotecniche ed elettroniche”. “per rispondere a questa evoluzione in atto – scrive ancora martino – abbia-mo ampliato l’offerta di prodotti e servizi strutturan-dola secondo una prospettiva di sistemi integrati, per il residenziale, il terziario e l’industriale. stiamo infatti dando forma ad un modello innovativo di piattafor-ma digitale che combina le architetture impiantisti-che contemporanee, con le nuove tecnologie digitali (iot e cloud), che promuoveranno nuovi stili di vita in una logica di modularità delle soluzioni, replicabili ad altre infrastrutture”. sullo stesso tema Francesco giaccio, direttore ge-nerale Johnson controls italia, aggiunge: “l’intel-ligenza dell’edificio non ha ancora raggiunto i suoi massimi livelli e per questo Jc sta giocando un ruolo fondamentale nello sviluppo di sensori e dispositivi intelligenti di tipo internet of things (iot), che offrono nuove fonti di dati per migliorare la qualità e la tem-pestività delle informazioni, con un livello di analisi che garantisce l’efficienza dell’edificio e degli occu-panti. ad esempio, le nostre soluzioni integrate pos-sono avvisare gli operatori di sicurezza fisica quando un individuo entra in un’area specifica protetta da un sistema di videosorveglianza, ma nello stesso tempo

22Siot, biG data, biM e le altre innovazioni nei buildinG

roBerTo marTino

Persona

Gewiss

socieTà

possono anche modificare automaticamente la tem-peratura degli ambienti in base alla loro occupazione effettiva e alle previsioni meteo, oppure possono ot-timizzare l’utilizzo dell’energia e prevenire i problemi prima che si sviluppino in maniera irreversibile”.accanto allo iot, ruolo di primissimo piano anche per i Big data. lo ricorda Fabio bruschi, direttore gene-rale di honeywell building solutions italia, che sul focusqi in uscita il 7 settembre scrive: “la crescita del numero di dispositivi mobili, di oggetti connessi e di informazioni archiviate in cloud sta generando un incremento significativo della quantità di dati dispo-nibili. È necessario, quindi, selezionare e convertire i dati generati dagli edifici in informazioni utilizzabi-li per trasformare gli stabili in asset strategici”. “in questo senso – prosegue Bruschi – un aspetto im-portante riguarda la manutenzione predittiva, dove la ‘lettura’ intelligente dei dati del building permette di individuare preventivamente eventuali problemi e malfunzionamenti, in modo da poter intervenire pri-ma che il guasto si manifesti”.tante le innovazione in atto non solo in termini di prodotto, ma anche in termini di sviluppo immobilia-re e progettazione. “La vera sfida che l’intera filiera si trova ad affrontare – scrive davide albertini petroni,

Tante le innovazionein atto non solo in

termini di prodotto,ma anche in termini

di sviluppo immobiliaree progettazione

23Siot, biG data, biM e le altre innovazioni nei buildinG

faBio Bruschi

Persona

honeywell BuildinG soluTions

socieTà

johnson conTrols

socieTà

francesco Giaccio

Persona

direttore generale di risanamento – è quella di ade-guarsi ai nuovi cambiamenti coniugando lo sviluppo tecnologico dei materiali, dei software di gestione e di progettazione integrata (vedi Bim), alla logica ar-tigianale di cantiere che ad oggi è il processo di filie-ra che è rimasto più indietro. In definitiva, dobbiamo considerare l’immobiliare un vero settore industria-le, trasferendo nel mondo del costruito, metodologie dell’industria avanzata, analisi e ricerche di mercato e sviluppo del prodotto, progettazione integrata, la-voro off-site ed assemblaggio insite”.di rilevo anche l’impatto sulla gestione degli asset immobiliari. ne traccia un quadro micaela musso, direttore generale di abaco team: “il mercato è or-mai orientato su un modello integrato di attività di gestione (property e Building management) con ser-vizi specialistici di ingegneria (project management e monitoring) e tutti i servizi tecnici e legali di sup-porto: due diligence, analisi tecniche, regolarizzazio-ni, studi di fattibilità per le valorizzazioni. il gestore sfrutta infatti la sinergia di competenze e database condivisi per dare una risposta più efficiente ed effi-cace alle strategie dell’asset management, essendo

24Siot, biG data, biM e le altre innovazioni nei buildinG

daVidealBerTini PeTroni

Persona

risanamenTo

socieTà

micaela musso

Persona

aBaco Team

socieTà

il primo detentore dell’informazione di dettaglio degli immobili”. “a questa prima integrazione – conclude musso – vediamo oggi, come gruppo gabetti di cui abaco team fa parte, molto interesse anche per le sinergie con le strutture di vendita e locazione, ove le strategie del portafoglio lo richiedano, che completa-no la competenza del full services provider”.Infine in questa rapida carrellata, che vuole essere solo un “assaggio” di quello che l’intero focusqi, non può mancare il punto di vista di un advisor interna-zionale: “cBre – scrive alessandra Finazzi, deputy to Head of technical property management di cbre italia – ha avviato già da diversi mesi un proces-so di integrazione dei servizi immobiliari per fornire consulenza a 360 gradi su ogni aspetto che riguar-da la gestione di un asset: non solo progettazione o ottimizzazione di costi, ma anche attrattività dell’as-set e persino marketing dell’immobile. la collabora-zione con il cliente diventa dunque continuativa, si in-staura un rapporto di partnership, dove gli obiettivi di cBre coincidono con quelli del proprio cliente: nasce in questo modo un approccio tenant care, che punta a differenziare l’asset in gestione non solo in termi-ni di savings sui costi operativi, ma anche di tenant retention con l’utilizzo di strumenti di marketing, per creare una community all’interno del singolo asset o, più in grande, di un intero business district”.

alessandra finazzi

Persona

cBre

socieTà

25Siot, biG data, biM e le altre innovazioni nei buildinG

rosario manzo

Persona

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a seguito delle dichiarazioni di agosto del candidato siciliano del m5s, si è acceso un dibattito che ha vi-sto in campo diversi soggetti a favore o contro que-ste affermazioni. la sintesi è che non sia più possibi-le intervenire sul cosiddetto abusivismo di necessità ma devono essere eseguite le sentenze di condan-na emesse dal giudice per la demolizione. il ministro delle infrastrutture ha dichiarato che verranno impu-gnate tutte le leggi regionali di sanatoria. il presiden-te della regione campania ha risposto che di fronte a un abusivismo dilagante se non si ammette una “sanatoria” sarebbe necessario l’intervento dell’eser-cito con la demolizione di migliaia di immobili illegali. Ho letto dichiarazioni apoditticamente a favore della legalità, come altre che pensano si tratti di un feno-meno inevitabile e senza rimedio.

Un’illegalità che danneggia tutti

di Rosario Manzo

abusivismo edilizio:vero o falso?

abuSiviSMo edilizio: vero o falSo?

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Ho notato, in queste dichiarazioni, notevoli impreci-sioni; escludo la malafede, penso vi sia poca cono-scenza della normativa, delle responsabilità e delle azioni fino ad oggi faticosamente messe in campo contro l’illegalità urbanistica. non cito gli autori di queste affermazioni, perché non è rilevante. È impor-tante, invece, che i mezzi di comunicazione non si prestino a episodi di cattiva informazione, perché il tema è molto delicato ed è fondamentale informare con correttezza.

“si abbatta quando lo ordina il giudice, ma non si vol-tino le spalle a chi paga l’assenza di pianificazione […] se c’è una sentenza di demolizione di una casa abusiva, la sentenza va eseguita”. giusto, ma oc-corre tenere presente che prima della sentenza del giudice il comune avrebbe dovuto accertare l’abuso ed effettuare il sequestro preventivo, l’ordinanza di demolizione a carico dell’abusivo, la verifica di ot-temperanza alla demolizione, l’acquisizione al patri-monio indisponibile, la demolizione in danno. quindi, esiste un ampio margine di intervento preventivo ob-bligatorio dei comuni (e delle regioni, in via sostitu-tiva, non va dimenticato) per reprimere il fenomeno. Chi “paga l’assenza della pianificazione” ha spesso utilizzato l’inesistenza delle regole (o ignorato, lad-dove ci sono), mentre chi avrebbe dovuto vigilare non lo ha fatto con la dovuta attenzione. quindi, non risponde al vero il fatto che “servono le sentenze dei giudici, perché i sindaci non possono procedere motu proprio”.

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Molte mancate adesioni alle tre

sanatorie edilizie sono state causate

dalla (quasi) certa sicurezza di non essere scoperti

e dalla pervicace volontà di evadere

le tasse immobiliari

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“non c’è un’altra linea rispetto alla legalità, c’è il diritto alla casa, certo. e, infatti, se una famiglia non ha i fondi necessari per comprarla o per andare in affitto ormai ci sono una serie di possibilità, senza dover ricorrere all’abusivismo. c’è l’edilizia popolare, c’è la legge 20 che permette la costruzione in hou-sing sociale, c’è l’affitto a riscatto aiutato dallo Stato con cdp. insomma, ci sono molte possibilità”. cor-retto, ma se ci fosse stata una risposta adeguata al fabbisogno abitativo il fenomeno non avrebbe avuto ragione di esistere. a tacere della convinzione tutta italiana che il diritto di costruire sia connaturato alla proprietà del terreno, va detto che le costruzioni abu-sive scontano una differenza di costo di oltre il 50% rispetto a quelle legali – con un vero e proprio merca-to parallelo – e che usufruiscono di “sconti” fiscali a danno della collettività. molte mancate adesioni alle tre sanatorie edilizie sono state causate dalla (quasi) certa sicurezza di non essere scoperti e dalla pervi-cace volontà di evadere le tasse immobiliari.

“purtroppo a volte i comuni non hanno nemmeno i soldi delle demolizioni, alcune regioni hanno fatto leggi per cui anticipano i fondi, se lo stato facesse la stessa cosa i comuni potrebbero demolire i fabbri-cati abusivi rispettando così le sentenze dei giudici quando ci sono”. “Bisogna tenere duro sulla legalità. e sarebbe utile l’aiuto dello stato con un fondo per rendere operative le demolizioni, perché a volte non abbiamo nemmeno i soldi per le ruspe”. falso. dal

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2004 è disponibile un fondo di rotazione per i comu-ni per finanziare le spese derivanti dall’esecuzione delle procedure di repressione degli abusi, le spese legali, di frazionamento e di voltura della proprietà, di demolizione e ripristino dello stato di luoghi; certo, poi occorre recuperare i soldi spesi dal responsabile dell’abuso e restituirli al fondo, a pena della detrazio-ne dai trasferimenti erariali da parte dello stato.

“se ci sono le condizioni per non demolire, se cioè si è distanti dal mare o dalle faglie, si potrebbe proce-dere con una progettualità. si potrebbe cioè mettere in campo un piano di riqualificazione e rigenerazione con la demolizione di alcuni edifici. Si può pensare a dei piani a cura di privati, con un aiuto pubblico per quel che riguarda il progetto e il collegamento dei privati”. vero, ma chi lo afferma dimentica che dal 1985 esiste una norma per il recupero dei nuclei in-teressati dall’abusivismo edilizio e che l’elaborazio-ne di piano urbanistico (ne saranno stati fatti, negli ultimi 32 anni?) non può ignorare un fenomeno del genere. ormai a 23 anni fa la disciplina sul recupero urbanistico fu integrata cosi: “le proposte di varianti di recupero urbanistico possono essere presentate da parte di soggetti pubblici e privati, con allegato un piano di fattibilità tecnico, economico, giuridico e amministrativo, finalizzato al finanziamento, alla re-alizzazione e alla gestione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria e per il recupero urbanistico ed edilizio, volto al raggiungimento della sostenibilità ambientale, economica e sociale, alla coesione degli abitanti dei nuclei edilizi inseriti nelle varianti e alla ri-vitalizzazione delle aree interessate dall’abusivismo edilizio”.

abuSiviSMo edilizio: vero o falSo?

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“agli italiani onesti che non hanno fatto i furbi e che si sono comprati una casa con sacrifici e che ancora oggi la pagano con un mutuo o a chi la casa non se la può permettere e paga un affitto si deve spiegare perché devono pagare con le loro tasse gli oneri di ur-banizzazioni di chi ha costruito abusivamente”. vero, ma occorre qualche ulteriore precisazione per capire le effettive responsabilità. con il condono dell’85 fu previsto che gli oneri di urbanizzazione (peraltro ri-dotti) fossero riscossi al rilascio della concessione edilizia. nel condono del ‘94, visto che la mancata istruttoria non ne aveva consentito la riscossione, fu introdotta l’anticipazione degli oneri a favore delle casse comunali e la possibilità di costituire consorzi per la realizzazione delle opere pubbliche, indispen-sabili per riqualificare i tessuti urbani abusivi.

ad oggi, mancano all’appello numerose istruttorie di condono e ormai l’anticipazione è diventata defini-tiva. recuperare l’impatto urbanistico e ambientale delle lottizzazioni abusive è sicuramente più costo-so di quanto sia possibile riscuotere e su questo si registra una notevole inerzia. Infine, esiste un’ovvia correlazione diretta tra edilizia illegale e scarsa qua-lità dei materiali e delle tecnologie utilizzate che en-fatizza, spesso, una caratteristica che riguarda an-che costruzioni legali, in particolare realizzate prima dell’entrata in vigore delle prescrizioni statiche e si-smiche.

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la discussione non si fermerà qui, sicuramente an-drà avanti con posizioni inconciliabili; lo sono ormai da più di trenta anni. ma poiché il tema è troppo rile-vante per non dover esporre le proprie opinioni, qual-siasi esse siano, con la dovuta correttezza, ho rite-nuto utile questo commento, per contribuire ad un più serio e costruttivo dibattito che porti ad azioni re-almente efficaci contro una illegalità che danneggia tutti gli italiani, abusivi compresi, come insegnano, ancora una volta, le recenti vicende di ischia.

abuSiviSMo edilizio: vero o falSo?

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