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TRIBUNALE DI TERAMO

SEZIONE FALLIMENTARE

FALLIMENTO N. 49/2010

XXXXXXXXXXXX

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

XXXXXXXXXX

GIUDICE DELEGATO:

DOTT. CIRILLO GIOVANNI

CURATORI:

AVV. LUIGI CORUZZI

DOTT. PAOLO LATTANZI

PERIZIA TECNICO-ESTIMATIVA

INTEGRAZIONE

I C .T .U.:

ARCH. MARCO DI GIUSEPPE CAFA'

GEOM. PASQUALE NOLI

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SOMMARIO

Incarico ............................................................................................................................................................................................... 3

Premessa ............................................................................................................................................................................................ 3

Descrizione ....................................................................................................................................................................................... 3

Bene N° 5 - Fabbricato Civile ubicato a Tortoreto (TE) - Via Giosuè Carducci, 38 ........................................ 3

Bene N° 6 - Fabbricato Civile ubicato a Tortoreto (TE) - Via Giosuè Carducci, 38/b ................................... 3

Lotto 5 ................................................................................................................................................................................................. 3

Titolarità ....................................................................................................................................................................................... 4

Confini ............................................................................................................................................................................................ 4

Consistenza .................................................................................................................................................................................. 4

Cronistoria Dati Catastali ....................................................................................................................................................... 4

Dati Catastali ............................................................................................................................................................................... 6

Parti Comuni ................................................................................................................................................................................ 6

Servitù ............................................................................................................................................................................................ 7

Caratteristiche costruttive prevalenti............................................................................................................................... 7

Stato di occupazione ................................................................................................................................................................ 7

Provenienze Ventennali .......................................................................................................................................................... 7

Formalità pregiudizievoli ....................................................................................................................................................... 9

Normativa urbanistica .......................................................................................................................................................... 10

Regolarità edilizia ................................................................................................................................................................... 10

Lotto 6 .............................................................................................................................................................................................. 10

Titolarità .................................................................................................................................................................................... 11

Confini ......................................................................................................................................................................................... 11

Consistenza ............................................................................................................................................................................... 11

Cronistoria Dati Catastali .................................................................................................................................................... 12

Dati Catastali ............................................................................................................................................................................ 13

Parti Comuni ............................................................................................................................................................................. 13

Servitù ......................................................................................................................................................................................... 13

Caratteristiche costruttive prevalenti............................................................................................................................ 13

Stato di occupazione ............................................................................................................................................................. 14

Provenienze Ventennali ....................................................................................................................................................... 14

Formalità pregiudizievoli .................................................................................................................................................... 15

Normativa urbanistica .......................................................................................................................................................... 16

Regolarità edilizia ................................................................................................................................................................... 16

Stima / Formazione lotti .......................................................................................................................................................... 17

Lotto 5 ........................................................................................................................................................................................ 17

Lotto 6 ........................................................................................................................................................................................ 17

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INCARICO

Gli scriventi arch. Marco Di Giuseppe Cafà, con studio sito in Teramo, viale F. Crucioli n. 97, iscritto all'Ordine degli Architetti della Provincia di Teramo al n. 426 e geom. Pasquale Noli con studio sito in Teramo in via Torre Bruciata n. 3, iscritto al Collegio dei Geometri della Provincia di Teramo al n. 705 presentano la seguente relazione tecnico - estimativa in integrazione, su incarico dei Curatori Dtt. Paolo Lattanzi e Avv. Luigi Coruzzi ed autorizzato dall'Ill.mo G.D. dott. Cirillo Giovanni in data 03/02/2015 che, li hanno nominati Consulenti Tecnici d’Ufficio, per definire il valore del compendio immobiliare nella procedura fallimentare n. 49/2010 a carico della Società “xxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx” nonchè dei singoli soci.

La presente relazione è ad integrazione della precedente, depositata nel dicembre 2010, in quanto con sentenza n. 1471/2014 depositata il 27/10/2014, il Tribunale di Teramo ha dichiarato l'inefficacia nei confronti della Curatela Fallimentare degli atti di compravendita per Notaio Cappelli del 19/03/2009 rep. 106626 e del 11/11/2009 rep. 108299 con la quale il fallito Sig. xxxxxxxxxxxxxxxxxxx vendeva i beni di sua proprietà.

PREMESSA

I beni appartenenti alla procedura sono costituiti dai seguenti immobili:

Bene N° 5 - Fabbricato Civile ubicato a Tortoreto (TE) - Via Giosuè Carducci, 38

Bene N° 6 - Fabbricato Civile ubicato a Tortoreto (TE) - Via Giosuè Carducci, 38/b

DESCRIZIONE

BENE N° 5 - FABBRICATO CIVILE UBICATO A TORTORETO (TE) - VIA GIOSUÈ CARDUCCI, 38

Fabbricato bifamiliare da cielo a terra su tre piani con corte, attualmente le abitazioni sono fuse in un'unica unità immobiliare composta al piano terra da ingresso con vano scala, soggiorno, cucina, cantina, fondaco, garage e ripostiglio, al piano primo da quattro camere e bagno con terrazzo e balcone, piano secondo da locale soffitta allo stato grezzo. Corte con diritto di passaggio in favore del lotto 6 intercluso.

BENE N° 6 - FABBRICATO CIVILE UBICATO A TORTORETO (TE) - VIA GIOSUÈ CARDUCCI, 38/B

Diritti pari a 1/3 della piena proprietà su fabbricato bifamiliare da cielo a terra su due piani con corte esterna. Appartamento al piano terra composto da ingresso/disimpegno, cucina, soggiorno, due camere e bagno. Appartamento al piano primo composto da ingresso/disimpegno, cucina, soggiorno, due camere e bagno. Area esterna comune di circa mq. 280, pavimentata e recintata.

LOTTO 5

Il lotto è formato dai seguenti beni:

Bene N° 5 - Fabbricato Civile ubicato a Tortoreto (TE) - Via Giosuè Carducci, 38

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TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti debitori:

**** Omissis **** (Proprietà 1/1)

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

**** Omissis **** (Proprietà 1/1)

Regime patrimoniale di separazione legale dei beni

Si precisa che gli immobili di cui al presente lotto, con sentenza n. 1471 del 2014, il Giudice ha dichiarato inefficaci i due titoli di compravendita del marzo 2009 e del novembre 2009 nei quali il sig. **** Omissis **** vendeva a **** Omissis **** che a sua volta vendeva a **** Omissis **** e **** Omissis **** in regime di comunione legale dei beni.

Pertanto l'inefficacia comporta una differente intestazione di diritti ma che, di fatto, sono stati inseriti nel compendio immobiliare della procedura.

CONFINI

Il lotto confina a nord con Via Carducci, a est con proprietà **** Omissis ****, proprietà **** Omissis **** e altri, a sud con successivo lotto 6, a ovest con proprietà **** Omissis ****.

CONSISTENZA

Destinazione Superficie Netta

Superficie Lorda

Coefficiente Superficie Convenzionale

Altezza Piano

Abitazione PT 98,00 mq 116,00 mq 0,80 92,80 mq 3,15 m T

Abitazione P1 70,00 mq 85,00 mq 1,00 85,00 mq 3,15 m 1

Terrazzo e balconi 54,00 mq 54,00 mq 0,33 17,82 mq 0,00 m 1

Soffitta > H 1,50 40,00 mq 40,00 mq 0,33 13,20 mq 1,90 m 2

Vano scala 37,00 mq 37,00 mq 0,33 12,21 mq 0,00 m T-1-2

Corte comune 103,00 mq 103,00 mq 0,05 5,15 mq 0,00 m T

Totale superficie convenzionale: 226,18 mq

Incidenza condominiale: 0,00 %

Superficie convenzionale complessiva: 226,18 mq

I beni sono comodamente divisibili in natura.

CRONISTORIA DATI CATASTALI

Periodo Proprietà Dati catastali

Dal 09/05/1969 al 12/12/1996 **** Omissis **** Catasto Terreni Fg. 19, Part. 452 Qualità F.U. DA ACCERTARE

5

Superficie (ha are ca) 00.02.30 Reddito agrario € 0,00

Dal 09/06/1989 al 12/12/1996 **** Omissis **** Catasto Terreni Fg. 19, Part. 553 Superficie (ha are ca) 00.00.15 Reddito agrario € 0,00

Dal 12/12/1996 al 24/02/2015 **** Omissis **** Catasto Terreni Fg. 19, Part. 2300 Qualità F.U. DA ACCERTARE Superficie (ha are ca) 00.02.45 Reddito agrario € 0,00

Dal 12/12/1996 al 24/02/2015 **** Omissis **** Catasto Terreni Fg. 19, Part. 2300 Qualità ENTE URBANO Superficie (ha are ca) 00.02.45 Reddito agrario € 0,00

Dal 31/12/1996 al 20/10/2008 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 19, Part. 2300, Sub. 1 Categoria E

Dal 31/12/1996 al 20/10/2008 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 19, Part. 2300, Sub. 2 Categoria A2 Piano T

Dal 31/12/1996 al 20/10/2008 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 19, Part. 2300, Sub. 3 Categoria C1 Piano T

Dal 31/12/1996 al 19/03/2009 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 19, Part. 2300, Sub. 4, Zc. 1 Categoria A2 Cl.1, Cons. 4,5 Rendita € 336,99 Piano 1

Dal 20/10/2008 al 19/03/2009 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 19, Part. 2400, Sub. 5, Zc. 1 Categoria A3 Cl.3, Cons. 5,5 Superficie catastale , Rendita € 340,86 Piano T Graffato ,

Dal 20/10/2008 al 19/03/2009 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 19, Part. 2300, Sub. 6, Zc. 1 Categoria C2 Cl.1 Superficie catastale 60 Rendita € 130,15 Piano 2

Dal 19/03/2009 al 03/11/2009 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 19, Part. 2300, Sub. 4 Categoria A2 Piano 1

Dal 19/03/2009 al 03/11/2009 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 19, Part. 2300, Sub. 5 Categoria A3 Piano T

Dal 19/03/2009 al 03/11/2009 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 19, Part. 2300, Sub. 6 Categoria C2

6

Piano 2

Dal 03/11/2009 al 24/02/2015 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 19, Part. 2300, Sub. 4 Categoria A2 Piano 1

Dal 03/11/2009 al 24/02/2015 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 19, Part. 2300, Sub. 5 Categoria A3 Piano T

Dal 03/11/2009 al 24/02/2015 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 19, Part. 2300, Sub. 6 Categoria C2 Piano 2

Dal 20/10/2008 al 24/02/2015 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 19, Part. 2300, Sub. 7 Categoria E Piano T-1-2

In data 03/11/2009 (TR. 4015 del 09/04/2009), il Sig. **** vendeva al Sig. **** Omissis **** che a sua volta vendeva in data 03/11/2009 (TR. 11471 del 11/11/2009) ai Sig.ri **** Omissis ****. Con sentenza del 2014, i suddetti due atti compravendita, sono stati dichiarati inefficaci nei confronti della Curatela Fallimentare.

DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens.

Categoria Classe Consistenza Superficie catastale

Rendita Piano Graffato

19 2300 4 1 A2 1 4,5 336,99 1

19 2300 5 1 A3 3 5,5 340,86 T

19 2300 6 1 C2 1 60 130,15 2

19 2300 7 E

Corrispondenza catastale

Sussiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale esistente ad eccezione di piccole difformità di tramezzature interne e dell'immobile che, di fatto, è un'unica unità immobiliare.

PARTI COMUNI

Il lotto ha, come parti comuni, l'area esterna adibita a camminamento che è gravata da un servitù di passaggio.

7

SERVITÙ

Dato che il fabbricato adiacente (contraddistinto con lotto 6) è - allo stato - intercluso, sul presente lotto grava una servitù di passaggio sul lato est sia pedonale che carraia e solo pedonale sul lato ovest, definita esclusivamente con una scrittura privata del 14/01/1993 fornita dal Sig. **** Omissis ****. Nell'atto si concede al fondo dominante (lotto 6) una servitù carrabile, pedonale e di attraversamento condotta sulla strada lato est del lotto servente (lotto 5) delle dimensioni m. 3,40x23,00 oltre il passaggio pedonale sul lato ovest di m. 1,50x23,00.

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

Fabbricato composto da due unità immobiliari ed un locale soffitta ma, di fatto, adibito ad un'unica abitazione con accessori. Le rifiniture sono scadenti, mancanza di manutenzione, presenza di umidità al piano terra sono visibili ancora i danni dell'alluvione del 2007, gli impianti sono obsoleti e non a norma.

L'immobile è stato realizzato in tempi differenti, la struttura portante è in muratura e copertura a tetto in legno con sovrastanti tegole.

Pavimentazione per la zona giorno (PT) principalmente in graniglia di marmo, granito per il soggiorno, travertino per la scala e ceramica per il w.c.; per la zona notte (P1) in mattonelle di spezzame di marmo e monocottura, ceramica.

Infissi esterni parte in legno verniciato con vetro semplice e persiane e parte in alluminio anodizzato e tapparelle; presenza, nelle due camere al P1, di doppi infissi in alluminio e, al locale adibito a garage al PT, una serranda avvolgibile in alluminio con passo carrabile.

Portoncino d'ingresso in alluminio anodizzato e vetro, porte interne in legno tamburato di diversi modelli.

Terrazzo e balconi pavimentanti e ringhiera in ferro.

Impianto di riscaldamento autonomo per l'intero immobile con caldaia a gas ed elementi radianti in ghisa, termoconvettore per il soggiorno al PT.

Soffitta allo stato grezzo avente un'altezza massima pari a m 2.50 circa e un'altezza minima di m. 0.90 circa, nella stima è stata contemplata la superficie avente un'altezza maggiore di m. 1.50.

Area esterna di circa mq. 100 di cui per circa mq. 40 è adibita a parcheggio, la restante superficie è adibita a camminamento ed è gravata da servitù di passaggio sia pedonale che carraio e attraversamento utenze, definita solo con scrittura privata, a favore del lotto 6 contiguo.

STATO DI OCCUPAZIONE

L'immobile risulta occupato dal Sig. **** Omissis **** in forma gratuita, senza titolo.

PROVENIENZE VENTENNALI

Periodo Proprietà Atti

Dal 09/05/1969 al **** Omissis **** Compravendita

8

19/03/2009 Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

Notaio Ielo 09/05/1969 58718 5480

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Teramo 14/05/1969 4536

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Giulianova 13/05/1969 633 84

Dal 09/06/1989 al 19/03/2009

**** Omissis **** Compravendita

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

Notaio Ielo 09/06/1989 123306

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Teramo 22/06/1989 6486 4419

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Giulianova 19/06/1989 903

Dal 19/03/2009 al 03/11/2009

**** Omissis **** Compravendita

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

Notaio Cappelli Nazzareno

19/03/2009 106626 27025

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Teramo 09/04/2009 6242 4015

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Dal 03/11/2009 **** Omissis **** Compravendita

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

Notaio Cappelli Nazzareno

03/11/2009 108299 27839

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Teramo 11/11/2009 18979 11471

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

9

Per quanto riguarda l'immobile oggetto di stima:

Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data della sentenza di fallimento;

La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione della sentenza di fallimento risulta variata;

La situazione della proprietà risulta variata.

Con sentenza n.1471 del 2014 è stata dichiarata l'inefficacia, a favore della Curatela Fallimentare, dei due atti di compravendita di cui alla trascrizione n. 4015 del 09/04/2009 e la successiva trascrizione n. 11471 del 11/11/2009, annotate con le rispettive formalità annotamento n. 58 del 20/01/2015 e annotamento n. 59 del 20/01/2015.

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia del Territorio di Teramo aggiornate al 26/02/2015, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:

Trascrizioni

Domanda Giudiziale per revoca atti soggetti a trascrizione Trascritto a Teramo il 07/06/2011 Reg. gen. 8605 - Reg. part. 5447 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis ****, **** Omissis **** Note: Con la presente domanda giudiziale si chiede di sentir dichiarare dal Tribunale di Teramo la inefficacia, nei confronti dei creditori concorsuali, degli atti di compravendita per Notar Nazzareno Cappelli di Ascoli Piceno del 19/03/2009 (rep. 106626 racc. 27025), trascritto il 09/04/2009 (R.G. 6242 R.P. 4015) e del 03/11/2009 (rep. 1088299 racc. 27839) trascritto l'11/11/2009 /R.G. 18979 R.P. 11471) e per l'effetto revocarli ai sensi del combinato disposto degli Artt. 66 L.F. e 2901 C.C. il soggetto a favore, in persona dei Curatori Dott. Paolo Lattanzi e Avv. Luigi Coruzzi. Domanda giudiziale annotata con formalità n. 60 del 20/01/2015 di sentenza di inefficacia a favore della Curatela fallimentare della società **** Omissis ****.

Sentenza dichiarativa di fallimento Trascritto a Teramo il 21/04/2015 Reg. gen. 5080 - Reg. part. 3757 Quota: 1/1 p.p. A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Note: La presente nota e' ad integrazione della precedente trascrizione n. 6182 del 01/07/2010 in quanto sono stati aggiunti gli immobili di proprieta' del sig. xxxxxxxxxxxxxx come descritti nel quadro "b" in quanto il tribunale di teramo, definitivamente pronunziando sull'azione revocatoria ex art.2901 c.c., con sentenza n. 1471 depositata in data 27/10/2014 ha provveduto a dichiarare l'inefficacia nei confronti dei creditori concorsuali del fallimento "xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx" degli atti di compravendita per Notar Nazzareno Cappelli di Ascoli Piceno in data 19 marzo 2009 (rep. 106626 rac. 27025), trascritto il successivo 9 aprile 2009 ed in data 3 novembre 2009 (rep. 108299, racc. 27839) trascritto il successivo 11 novembre 2009.

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Annotazioni a trascrizioni

SENTENZA DI INEFFICACIA Trascritto a Teramo il 20/01/2015 Reg. gen. 694 - Reg. part. 60 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis ****, **** Omissis **** Note: La presente annotazione per far risultare che il Tribunale di Teramo, con la sentenza emessa in data 27/10/2014, ha dichiarato l'inefficacia nei confronti dei creditori concorsuali del Fallimento **** Omissis **** gli atti di compravendita per Notar N. Cappelli del 19/03/2009 rep. 106626/27058 trascritto il 09/04/2009 al n. 4015 di formalità e del 03/11/2009 rep. 108299/27839 trascritto l'11/11/2009 al n. 11471 di formalità.

NORMATIVA URBANISTICA

L'area su cui sorge il fabbricato ricade in zona "A1 Recupero e riqualificazione urbana" del PRG Vigente Art. 12 e in zona "D - Trasformazione a regime ordinario" del Piano Paesistico Regionale.

REGOLARITÀ EDILIZIA

L'immobile non risulta regolare per la legge n° 47/1985. La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici.

Il fabbricato è stato oggetto di:

Nulla osta per esecuzioni di lavori edili prot. 19/E pratica n. 15 del 09/05/1969 per lavori di "ridimensionare, sistemare e ammodernare il fabbricato";

Concessione in sanatoria n. 259 del 19/03/1998 per le opere abusive di "trasformazione di parte del piano terra da negozio in abitazione, ampliamento piano terra e portico, terrazzo e balcone al piano primo".

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

Non esiste il certificato energetico dell'immobile.

Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.

Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.

Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.

Esiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi ed il progetto allegato all'ultima autorizzazione ad eccezione di piccoli spostamenti di tramezzature e il cambio di destinazione da due unità immobiliari in una.

LOTTO 6

11

Il lotto è formato dai seguenti beni:

Bene N° 6 - Fabbricato Civile ubicato a Tortoreto (TE) - Via Giosuè Carducci, 38/b

TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti debitori:

**** Omissis **** (Proprietà 1/3)

nonché ai seguenti comproprietari:

**** Omissis **** (Proprietà 1/3)

**** Omissis **** (Proprietà 1/3)

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

**** Omissis **** (Proprietà 1/3)

Regime patrimoniale di separazione legale dei beni

Si precisa che gli immobili di cui al presente lotto, con sentenza n. 1471 del 2014, il Giudice ha dichiarato inefficaci i due titoli di compravendita del marzo 2009 e del novembre 2009 nei quali il sig. **** Omissis **** vendeva a **** Omissis **** che a sua volta vendeva a **** Omissis **** e **** Omissis **** in regime di comunione legale dei beni.

Pertanto l'inefficacia comporta una differente intestazione di diritti ma che, di fatto, sono stati inseriti nel compendio immobiliare della procedura.

CONFINI

Immobile confinante a nord con precedente lotto 5, a est con proprietà **** Omissis **** e altri, a sud con proprietà **** Omissis ****, a ovest con proprietà **** Omissis ****.

CONSISTENZA

Destinazione Superficie Netta

Superficie Lorda

Coefficiente Superficie Convenzionale

Altezza Piano

Appartamento PT 74,00 mq 92,00 mq 0,80 73,60 mq 3,19 m T

Appartamento P1 75,00 mq 110,00 mq 1,00 110,00 mq 3,19 m T-1

Corte comune 280,00 mq 280,00 mq 0,05 14,00 mq 0,00 m T

Totale superficie convenzionale: 197,60 mq

Incidenza condominiale: 0,00 %

Superficie convenzionale complessiva: 197,60 mq

I beni sono comodamente divisibili in natura.

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CRONISTORIA DATI CATASTALI

Periodo Proprietà Dati catastali

Dal 20/06/1997 al 20/06/1997 **** Omissis **** Catasto Terreni Fg. 19, Part. 2474 Qualità Seminativo arborato Cl.2 Superficie (ha are ca) 00.03.90 Reddito agrario € 2,32

Dal 20/06/1997 al 20/06/1997 **** Omissis **** Catasto Terreni Fg. 19, Part. 2474 Qualità Ente urbano Superficie (ha are ca) 00.03.90 Reddito agrario € 0,00

Dal 26/12/1992 al 19/03/2009 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 19, Part. 2474, Sub. 2, Zc. 1 Categoria A3 Cl.3, Cons. 4,5 Rendita € 278,89 Piano T

Dal 26/12/1992 al 19/03/2009 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 19, Part. 2474, Sub. 3, Zc. 1 Categoria A3 Cl.3, Cons. 5 Rendita € 309,87 Piano T-1

Dal 19/03/2009 al 03/11/2009 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 19, Part. 2474, Sub. 2, Zc. 1 Categoria A3 Cl.3, Cons. 4,5 Rendita € 278,89 Piano T

Dal 19/03/2009 al 03/11/2009 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 19, Part. 2474, Sub. 3, Zc. 1 Categoria A3 Cl.3, Cons. 5 Rendita € 309,87 Piano T-1

Dal 03/11/2009 al 24/02/2015 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 19, Part. 2474, Sub. 2, Zc. 1 Categoria A3 Cl.3, Cons. 4,5 Rendita € 278,89 Piano T

Dal 03/11/2009 al 24/02/2015 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 19, Part. 2474, Sub. 3, Zc. 1 Categoria A3 Cl.3, Cons. 5 Rendita € 309,87 Piano T-1

Dal 26/12/1992 al 24/02/2015 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 19, Part. 2474, Sub. 1 Categoria E Rendita € 0,00 Piano T

Successivamente, in data 03/11/2009 (TR. 4015 del 09/04/2009), il Sig. xxxxxxxxxxxx vendeva al Sig. **** Omissis **** che a sua volta vendeva in data 03/11/2009 (TR. 11471 del 11/11/2009) ai Sig.ri

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**** Omissis ****. Con sentenza del 1471 del 2014, i suddetti due atti compravendita, sono stati dichiarati inefficaci nei confronti della Curatela Fallimentare.

DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens.

Categoria Classe Consistenza Superficie catastale

Rendita Piano Graffato

19 2474 2 1 A3 3 4,5 278,89 T

19 2474 3 1 A3 3 5 309,87 T-1

19 2474 1 E 0 T

Corrispondenza catastale

Sussiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale esistente ad eccezione di piccole difformità di tramezzature interne.

Si precisa che l'immobile non risulta riportato sulla mappa catastale.

PARTI COMUNI

Il lotto ha, come parti comuni, l'area esterna adibita a camminamento di circa mq. 280. Si precisa che una parte dell'area comune ricompresa nella recinzione non è di proprietà (mq. 72).

SERVITÙ

Dato che il fabbricato è - allo stato - intercluso, sul lotto limitrofo (denominato lotto 5) grava una servitù di passaggio sia pedonale che carraia a favore del presente immobile (lotto 6), definita esclusivamente con una scrittura privata del 14/01/1993 fornita dal Sig. **** Omissis ****.

Nell'atto si concede al fondo dominante (lotto 6) una servitù carrabile, pedonale e di attraversamento condotta sulla strada lato est del lotto servente (lotto 5) delle dimensioni m. 3,40x23,00 oltre il passaggio pedonale sul lato ovest di m. 1,50x23,00.

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

Fabbricato, costituito da due abitazioni, l'accesso è garantito da servitù di passaggio dal lotto attiguo (lotto 5), dotazione di area esterna, recintata e pavimentata; si precisa che nella recinzione è ricompresa una superficie di circa mq. 72 (in C.T. particella 3565 del foglio 19) non di proprietà e non inclusa nella presente stima che, al momento dell'aggiudicazione, dovrà essere stralciata.

Immobile ante '67 avente struttura portante in muratura e copertura a tetto.

L'appartamento al piano terra, presenta delle rifiniture scadenti e scarsa manutenzione, sono visibili ancora i danni causati dall'alluvione del 2007. La pavimentazione è in graniglia di marmo, ceramica

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per i bagni e la cucina; gli infissi esterni sono in legno verniciato con persiane, portoncino d'ingresso in vetro e alluminio; sulle pareti, rivestimento in legno a causa dell'umidità proveniente dal terreno di fondazione.

L'appartamento al piano primo, con accesso da vano scala, ha rifiniture sufficienti; pavimentazione in graniglia di marmo e ceramica per il bagno; infissi esterni in legno verniciato e tapparelle in PVC; portoncino d'ingresso del vano scala in legno. Balconi pavimentati.

Impianto di riscaldamento centralizzato per entrambi gli appartamenti con caldaia a gas esterna ed elementi radianti in ghisa, l'acqua calda sanitaria è garantita da scaldabagno a gas posto al piano primo ammezzato.

STATO DI OCCUPAZIONE

Da quanto dichiarato dal Sig. **** Omissis ****, l'immobile è occupato dai comproprietari.

PROVENIENZE VENTENNALI

Periodo Proprietà Atti

Dal 26/12/1992 al 19/03/2009

**** Omissis **** Dichiarazione di successione

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

26/12/1992

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Teramo 13/10/2003 16148 10769

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Giulianova 27/08/1997 60 276

Dal 19/03/2009 al 03/11/2009

**** Omissis **** Compravendita

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

Notaio Cappelli Nazzareno

19/03/2009 106626 27025

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Teramo 09/04/2009 6242 4015

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Dal 03/11/2009 **** Omissis **** Compravendita

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

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Notaio Cappelli Nazzareno

03/11/2009 108299 27839

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Teramo 11/11/2009 18979 11471

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Per quanto riguarda l'immobile oggetto di stima:

Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data della sentenza di fallimento;

La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione della sentenza di fallimento risulta variata;

La situazione della proprietà risulta variata.

Con sentenza n.1471 del 2014 è stata dichiarata l'inefficacia, a favore della Curatela Fallimentare, dei due atti di compravendita di cui alla trascrizione n. 4015 del 09/04/2009 e la successiva trascrizione n. 11471 del 11/11/2009, annotate con le rispettive formalità annotamento n. 58 del 20/01/2015 e annotamento n. 59 del 20/01/2015.

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia del Territorio di Teramo aggiornate al 26/02/2015, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:

Trascrizioni

Domanda Giudiziale per revoca atti soggetti a trascrizione Trascritto a Teramo il 07/06/2011 Reg. gen. 8605 - Reg. part. 5447 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis ****, **** Omissis **** Note: Con la presente domanda giudiziale si chiede di sentir dichiarare dal Tribunale di Teramo la inefficacia, nei confronti dei creditori concorsuali, degli atti di compravendita per Notar Nazzareno Cappelli di Ascoli Piceno del 19/03/2009 (rep. 106626 racc. 27025), trascritto il 09/04/2009 (R.G. 6242 R.P. 4015) e del 03/11/2009 (rep. 1088299 racc. 27839) trascritto l'11/11/2009 /R.G. 18979 R.P. 11471) e per l'effetto revocarli ai sensi del combinato disposto degli Artt. 66 L.F. e 2901 C.C. il soggetto a favore, in persona dei Curatori Dott. Paolo Lattanzi e Avv. Luigi Coruzzi. Domanda giudiziale annotata con formalità n. 60 del 20/01/2015 di sentenza di inefficacia a favore della Curatela fallimentare della società **** Omissis ****.

Sentenza dichiarativa di fallimento Trascritto a Teramo il 21/04/2015 Reg. gen. 5080 - Reg. part. 3757 Quota: 1/1 p.p. A favore di **** Omissis ****

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Contro **** Omissis **** Note: La presente nota e' ad integrazione della precedente trascrizione n. 6182 del 01/07/2010 in quanto sono stati aggiunti gli immobili di proprieta' del sig. xxxxxxxxxxxxxxxxx sull'azione revocatoria ex art.2901 c.c., con sentenza n. 1471 depositata in data 27/10/2014 ha provveduto a dichiarare l'inefficacia nei confronti dei creditori concorsuali del fallimento "xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx" degli atti di compravendita per Notar Nazzareno Cappelli di Ascoli Piceno in data 19 marzo 2009 (rep. 106626 rac. 27025), trascritto il successivo 9 aprile 2009 ed in data 3 novembre 2009 (rep. 108299, racc. 27839) trascritto il successivo 11 novembre 2009.

Annotazioni a trascrizioni

SENTENZA DI INEFFICACIA Trascritto a Teramo il 20/01/2015 Reg. gen. 694 - Reg. part. 60 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis ****, **** Omissis **** Note: La presente annotazione per far risultare che il Tribunale di Teramo, con la sentenza emessa in data 27/10/2014, ha dichiarato l'inefficacia nei confronti dei creditori concorsuali del Fallimento **** Omissis **** gli atti di compravendita per Notar N. Cappelli del 19/03/2009 rep. 106626/27058 trascritto il 09/04/2009 al n. 4015 di formalità e del 03/11/2009 rep. 108299/27839 trascritto l'11/11/2009 al n. 11471 di formalità.

NORMATIVA URBANISTICA

L'area su cui sorge il fabbricato ricade parte in zona "A1 Recupero e riqualificazione urbana" del PRG Vigente Art. 12, parte in sottozona "B1 - completamento e ristrutturazione art. 14".

Facente parte inoltre della zona "D - Trasformazione a regime ordinario" del Piano Paesistico Regionale.

REGOLARITÀ EDILIZIA

L'immobile risulta regolare per la legge n° 47/1985. La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici.

L'immobile, realizzato antecedentemente al 1° settembre 1967, è privo di autorizzazioni edilizie.

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

Non esiste il certificato energetico dell'immobile.

Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.

Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.

Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.

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STIMA / FORMAZIONE LOTTI

Il valore commerciale dei beni è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca di mercato, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima.

Gli scriventi hanno ritenuto opportuno procedere alla formazione dei seguenti lotti:

LOTTO 5

Bene N° 5 - Fabbricato Civile ubicato a Tortoreto (TE) - Via Giosuè Carducci, 38 Fabbricato bifamiliare da cielo a terra su tre piani con corte, attualmente le abitazioni sono fuse in un'unica unità immobiliare composta al piano terra da ingresso con vano scala, soggiorno, cucina, cantina, fondaco, garage e ripostiglio, al piano primo da quattro camere e bagno con terrazzo e balcone, piano secondo da locale soffitta allo stato grezzo. Corte con diritto di passaggio in favore del lotto 6 intercluso. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 19, Part. 2300, Sub. 4, Zc. 1, Categoria A2 - Fg. 19, Part. 2300, Sub. 5, Zc. 1, Categoria A3 - Fg. 19, Part. 2300, Sub. 6, Zc. 1, Categoria C2 - Fg. 19, Part. 2300, Sub. 7, Categoria E L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: € 192.000,00

Identificativo corpo

Superficie convenzionale

Valore unitario Valore complessivo

Quota in vendita

Valore lotto

Bene N° 5 - Fabbricato Civile Tortoreto (TE) - Via Giosuè Carducci, 38

226,18 mq 850,00 €/mq € 192.253,00 100,00 € 192.000,00

Totale lotto: € 192.000,00

Valore di stima: € 192.000,00

Deprezzamento del 20,00 %

Valore finale di stima: € 153.000,00

Il valore del bene proposto per la vendita, in considerazione della mancanza di garanzia per vizi, delle modalità di pagamento, dello stato di conservazione, dello stato occupazionale, e degli altri fattori incidenti nella procedura è determinabile con un abbattimento pari a circa il 20% relativo ad una libera contrattazione di mercato.

LOTTO 6

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Bene N° 6 - Fabbricato Civile ubicato a Tortoreto (TE) - Via Giosuè Carducci, 38/b Diritti pari a 1/3 della piena proprietà su fabbricato bifamiliare da cielo a terra su due piani con corte esterna. Appartamento al piano terra composto da ingresso/disimpegno, cucina, soggiorno, due camere e bagno. Appartamento al piano primo composto da ingresso/disimpegno, cucina, soggiorno, due camere e bagno. Area esterna comune di circa mq. 280, pavimentata e recintata. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 19, Part. 2474, Sub. 2, Zc. 1, Categoria A3 - Fg. 19, Part. 2474, Sub. 3, Zc. 1, Categoria A3 - Fg. 19, Part. 2474, Sub. 1, Categoria E L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/3) Valore di stima del bene: € 46.000,00

Identificativo corpo

Superficie convenzionale

Valore unitario Valore complessivo

Quota in vendita

Valore lotto

Bene N° 6 - Fabbricato Civile Tortoreto (TE) - Via Giosuè Carducci, 38/b

197,60 mq 700,00 €/mq € 138.320,00 33,33 € 46.000,00

Totale lotto: € 46.000,00

Valore di stima: € 46.000,00

Deprezzamento del 20,00 %

Valore finale di stima: € 37.000,00

Il valore del bene proposto per la vendita, in considerazione della mancanza di garanzia per vizi, delle modalità di pagamento, dello stato di conservazione, dello stato occupazionale, e degli altri fattori incidenti nella procedura è determinabile con un abbattimento pari a circa il 20% relativo ad una libera contrattazione di mercato.

Assolto il proprio mandato, i sottoscritti Consulenti Tecnici d'Ufficio depositano la relazione di perizia presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.

Teramo, li 23/04/2015

Il C.T.U. Il C.T.U.

Arch. Marco Di Giuseppe Cafà Geom. Pasquale Noli

ELENCO ALLEGATI:

Altri allegati - Tutti i lotti: Visure ipotecarie

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Altri allegati - Tutti i lotti: Scrittura privata costituzione servitù

Lotto N° 5 Visure e schede catastali - Visura catastale

Lotto N° 5 Estratti di mappa

Lotto N° 5 Planimetrie catastali - Elaborato planimetrico, elenco sub e accatastamento

Lotto N° 5 Certificato destinazione urbanistica - Destinazione urbanistica

Lotto N° 5 Concessione edilizia - Autorizzazioni edilizie

Lotto N° 5 Altri allegati - Rilievo stato di fatto

Lotto N° 5 Ortofoto - Veduta satellitare

Lotto N° 5 Foto - Documentazione fotografica

Lotto N° 6 Visure e schede catastali - Visura catastale

Lotto N° 6 Estratti di mappa

Lotto N° 6 Planimetrie catastali - Elaborato planimetrico, elenco sub e accatastamento

Lotto N° 6 Certificato destinazione urbanistica - Destinazione urbanistica

Lotto N° 6 Altri allegati - Rilievo stato di fatto

Lotto N° 6 Ortofoto - Veduta satellitare

Lotto N° 6 Foto - Documentazione fotografica