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Geom. Alfredo Frati Via Enrico Mattei n. 36, frazione Moie

60030 Maiolati Spontini (AN) Tel. 0731 700773 / 339 4309172

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INDICE

Premessa ......................................................................................................... 3

Descrizione ..................................................................................................... 4

Propietà, stato di possesso o detenzione ......................................................... 8

Identificazione catastale ................................................................................. 8

Situazione urbanistica ..................................................................................... 8

Stima del valore di mercato .......................................................................... 13

Conclusioni ................................................................................................... 20

Elenco allegati .............................................................................................. 21



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PREMESSA

Su incarico dell’Avv. Monica Bisio, Curatrice Fallimentare della

società “ALCA COSTRUZIONI s.r.l.” viene redatta la presente perizia di

stima per la determinazione del più probabile valore di mercato di un

immobile in corso di costruzione ubicato in via Rodi, nel centro storico di

Senigallia.

La documentazione urbanistica e catastale è stata acquisita

direttamente presso l’Agenzia del Territorio e presso l’Ufficio Tecnico del

Comune.

Per la determinazione delle consistenze ci si è basati sulla

documentazione progettuale reperita, con le misure verificate a campione

direttamente sul posto durante i vari sopralluoghi effettuati.

Al fine di definire la situazione urbanistica dell’edificio, i cui lavori

sono stati interrotti, si sono avuti numerosi incontri presso l’Ufficio Tecnico

del Comune coi tecnici responsabili del procedimento.

Successivamente si sono svolte ricerche dei valori di mercato e sono

stati consultati operatori del settore immobiliare, acquisendo tutta la

documentazione disponibile per basare la valutazione su dati attendibili.

Sono stati eseguiti quindi alcuni sopralluoghi presso l’immobile,

durante i quali si è provveduto a verificare analiticamente lo stato di

avanzamento dei lavori eseguiti.

Nella relazione che segue verrà innanzitutto fornita una descrizione

generale dell’immobile, alla quale seguirà l’indicazione della proprietà e lo

stato di possesso, la situazione catastale ed urbanistica ed infine la stima del

valore di mercato.



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A chiusura, verrà riportato l’elenco degli allegati

DESCRIZIONE

L’immobile è situato nel quartiere “Porto” del centro storico,

all’interno della vecchia cinta muraria realizzata a metà del XV secolo, su

un’area confinante con la stessa.

Sull’area erano presenti alcune costruzioni di scarso pregio che sono

state abbattute seguendo le previsioni delle apposite schede normative del

piano particolareggiato approvato dal Comune di Senigallia (Schede D-

Bastione di via Rodi).

Le caratteristiche dell’intervento sono in linea con i caratteri

tradizionali dell’edilizia storica all’interno del “Centro murato”, con

copertura a padiglione da realizzare con coppi in cotto.

L’immobile è a destinazione residenziale, con le unità abitative

distribuite su tre piani, e con la presenza di un parcheggio privato su due

piani interrati (il primo piano interrato corrisponde al piano terra su via

Rodi) e corti private.

Sono da realizzare alcune opere di urbanizzazione a corredo del

fabbricato, da cedere al Comune come meglio specificato in seguito.

Planimetricamente il fabbricato ha forma rettangolare, allungata, con

orientamento che segue la disposizione “a pettine” dell’edificato esistente.

Sono presenti due blocchi scala serviti da ascensore; l’immobile è

diviso strutturalmente in due porzioni simili per dimensioni, separate da

giunto sismico, con una chiostrina al centro dell’immobile che dà luce ed

aria ai locali che vi si affacciano.



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È stato realizzato con struttura in calcestruzzo armato ordinario, con

i primi due solai a predalles e i rimanenti in laterocemento, e fondazione di

tipo superficiale a platea.

Lungo via Rodi si hanno i due accessi pedonali alla palazzina e gli

ingressi carrabili per le autorimesse private ed il parcheggio pubblico.

La facciata dell’immobile è scandita da paraste, con aperture

posizionate tra di esse, con marcapiani in corrispondenza dei solai. Sono

presenti balconi lungo le due facciate principali.

In copertura era previsto un impianto fotovoltaico per le utenze

condominiali e solare termico per l’impianto centralizzato.

Il progetto attuale prevede la realizzazione di 22 appartamenti, di

superficie utile variabile tra 63 mq e 130 mq, distribuiti su tre livelli, di 47

autorimesse distribuite su due livelli interrati, di 10 cantine, anch’esse

distribuite sui due livelli interrati, e di locali ad uso condominiale.

Al primo livello abitativo (al primo piano su via Rodi,

corrispondente al piano terra sul fronte opposto) sono presenti come da

progetto 8 appartamenti, alcuni dei quali con corti esterne private. Le

caratteristiche distributive interne variano, ed in generale presentano ognuno

un’ampia zona soggiorno- pranzo-cucina all’ingresso.

Al secondo livello abitativo gli appartamenti previsti sono 7, tutti

dotati di balconi e con ampia zona giorno all’ingresso, come anche al piano

superiore. Alcuni appartamenti al piano superiore hanno un soppalco sulla

zona giorno da realizzare con struttura in acciaio.

Al primo piano interrato sono presenti 21 autorimesse, 2 cantine, una

sala condominiale ed il locale caldaia, mentre al secondo piano interrato



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sono presenti 26 autorimesse e 8 cantine. Alcuni box su entrambi i piani

presentano delle aperture a bocca di lupo. Un paio di autorimesse sono

dotate di serranda basculante, chiusa, pertanto non è stato possibile

l’accesso.

Le superfici totali, ricavate dalla documentazione progettuale sono,

approssimativamente, le seguenti:

- superficie residenziale lorda 1.900 mq

- superficie delle corti 200 mq

- superficie dei balconi 170 mq

- superficie dei soppalchi 39 mq

- superficie delle autorimesse 970 mq

- superficie delle cantine 105 mq

Le altezze interne negli appartamenti sono pari a 2,70 m, con altezza

media maggiore in quelli dell’ultimo piano per la presenza dei soppalchi. Al

primo piano interrato l’altezza finita risulterà pari a circa 2,40 m a lavori

ultimati, mentre al secondo piano interrato risulterà pari a circa 2,50 m.

Esternamente è prevista la realizzazione di una cabina elettrica in

prossimità della facciata sud dell’immobile.

In sede di progetto è stato previsto altresì un camminamento a

ridosso delle mura storiche che circonderà l’edificio su tre lati, con relative

alberature e sistemazioni a verde.

Allo stato attuale è stata realizzata la sola struttura in calcestruzzo

armato con le tamponature esterne, e buona parte delle suddivisioni tra le

varie unità. In alcuni appartamenti sono state realizzate anche le

suddivisioni interne.



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Mancano tutte le finiture (massetti, impianti, rivestimenti, sanitari,

pavimentazioni, intonaci, infissi esterni ed interni, manto di copertura e

discendenti, opere da fabbro), essendo state predisposti solo alcune colonne

di scarico ed essendo state realizzate solo alcune tracce per l’impianto

elettrico, e mancano anche le sistemazioni delle corti private e delle aree

esterne alla palazzina.

Alla sospensione dei lavori probabilmente si stava adeguando la

costruzione all’ultima variante presentata, per cui sono presenti alcune

incongruenze nella distribuzione dei tramezzi e nella divisione tra le varie

unità, come pure sono presenti alcune aperture al piano interrato ed in cima

alla chiostrina che andranno tamponate come da progetto approvato. Le

dimensioni degli ingressi pedonali sono leggermente diverse dal progetto.

Sull’elaborato grafico, probabilmente per un errore materiale, non sono

riportate le ultime rampe delle scale condominiali.

Non è stato presentato il Certificato a struttura ultimata e non è stato

ancora eseguito il collaudo della struttura.

Le opere di urbanizzazione previste non sono ancora state realizzate.

Lo stato generale dell’immobile può ritenersi buono, salvo il

normale deterioramento dovuto alla sospensione dei lavori (presenza di

guano di piccioni all’ultimo piano, crescita di vegetazione attorno

all’edificio, ecc.). Si dovrà provvedere poi alla messa in sicurezza del

cantiere con una migliore recinzione, allo sfalcio dell’erba, alla rimozione

della gru e ad una pulizia generale dello stesso.

Il costo per l’ultimazione dell’edificio e delle relative opere verrà

quantificato nel paragrafo successivo, e sarà detratto dal valore di stima



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PROPRIETA’, STATO DI POSSESSO O DETENZIONE

L’immobile appartiene per intero alla società “Alca Costruzioni srl”,

ed al momento è libero, essendo ancora in corso di costruzione

IDENTIFICAZIONE CATASTALE

L’area su cui sorge il fabbricato è distinta al Foglio 9, particella 912

del Catasto Fabbricati del Comune di Senigallia, come area urbana di

consistenza pari a 2.641 mq

SITUAZIONE URBANISTICA

L’immobile rientra nell’ambito della riqualificazione del centro

storico della città, all’interno del Piano Particolareggiato del Centro Storico

approvato definitivamente con delibera del Consiglio Comunale nell’anno

2009 (zona omogenea “A”, art. 15 delle Norme Tecniche di Attuazione del

Piano Regolatore Generale del Comune si Senigallia).

In tale ambito è ammesso l’intervento diretto previa stipula di

apposita convenzione urbanistica a garanzia dell’attuazione delle opere di

urbanizzazione previste.

L’intervento è stato attuato ai sensi degli artt. 5.2 e 23.2 delle Norme

Tecniche di Attuazione del Piano, come modificato nel tempo dalle delibere

di giunta che sono seguite anche allo scopo di adeguare le previsioni

normative alla crisi perdurante del settore immobiliare.

L’area confina con le mura urbiche, e pertanto risulta assoggettata a

vincoli storici, artistici e archeologici ai sensi del D. Lgs. 42/2004.

L’iter che ha portato alla realizzazione dell’edificio è il seguente



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(vengono citati solo i passaggi più significativi):

- Presentazione DIA per demolizione fabbricati esistenti, pratica

10/408 del 10/06/2010

- Stipula convenzione urbanistica in data 28/10/2010. La

Convenzione prevedeva, tra l’altro:

a) il raggiungimento della sostenibilità almeno pari ad 1, definito

secondo il Protocollo Itaca Marche

b) che la realizzazione delle previsioni contenute all’interno del

programma di riqualificazione doveva essere completata, con il

conseguimento dell’agibilità per la parte privata ed il collaudo e

presa in consegna delle opere di urbanizzazione, entro il

03/11/2019, termine prorogabile al 03/11/2022 su richiesta del

promotore o di chi ne avesse avuto titolo

c) l’obbligo della società di assumere il ruolo di stazione appaltante

ai fini dell’individuazione del soggetto esecutore delle opere di

urbanizzazione, ai sensi del D. Lgs. 163/2006 e s.m.i., e ad

eseguire tutti gli adempimenti previsti dalla legge stessa per la

realizzazione di tali opere

- Rilascio del Permesso di Costruire n. 10/234 del 14/12/2010,

riguardante sia la realizzazione dell’edificio che le opere di urbanizzazione

- Comunicazione inizio lavori, datata 10/05/2011, per il giorno

18/05/2011

- Sospensione lavori per ritrovamenti archeologici (contrafforti delle

mura urbiche rinvenuti nell’interrato) dal 18/05/2011 al 14/07/2011

- Richiesta di Permesso di Costruire in variante n. 11/228 del



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01/07/2011 per adeguamento del piano interrato a tutela dei contrafforti

rinvenuti

Relativamente a questa richiesta venne stipulato un accordo tra il

Comune e la società Alca Costruzioni srl (e per i successori e aventi causa e

diritto a qualsiasi titolo) per la sottoscrizione di una ulteriore convenzione

integrativa che prevedesse:

a) il versamento al Comune di una somma pari a 20.000 Euro, in

unica soluzione, al momento della richiesta di agibilità, e comunque non

oltre il termine di validità della convenzione

b) l’assunzione da parte del promotore dell’onere perpetuo della

manutenzione del parcheggio pubblico, ivi compresa la pulizia dello stesso,

trascrivendolo in tutti i successivi atti di trasferimento

c) di attenersi alle prescrizioni della Soprintendenza per i Beni

Architettonici e Paesaggistici delle Marche

- Approvazione della variante con Delibera di Giunta Comunale n.

34 del 06/03/2012

- Modifica della tempistica dell’intervento, con delibera di Giunta

Comunale n. 214 del 19/11/2013, che prevedeva:

1) l’inizio delle opere di urbanizzazione entro il 3 maggio 2014

2) il completamento di tutti gli interventi con il conseguimento

dell’agibilità per i fabbricati e il collaudo e/o la presa in consegna delle

opere di urbanizzazione da parte del Comune entro il 3 novembre 2019

- Stipula della convenzione integrativa, in data 19/12/2013, di

recepimento delle modifiche pattuite col Comune




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relativo alla 1° variante

- Richiesta al Comune di una seconda variante, in data 01/07/2013,

per modifiche interne e di facciata, e approvazione con delibera di Giunta n.

22 dell’11/02/2014

- Comunicazione di sospensione dei lavori (mai più ripresi) da parte

della società, dal 31/01/2014, con nota del 07/02/2014


relativo alla 2° variante

- Richiesta da parte della società della proroga di 24 mesi per

l’ultimazione dei lavori, in data 23/04/2014, concessa dal Comune in data

20/06/2014 (proroga fino al 17/05/2016).

Le opere di urbanizzazione da realizzare a spese e cure del

promotore previste nella Convenzione consistevano in:

- realizzazione di un parcheggio pubblico interrato, di superficie

pari a 601,67 mq e 21 posti auto (poi ridotti a 19 nella

convenzione integrativa), e opere connesse, con ingresso da via

Rodi

- realizzazione e/o sistemazione di un tratto stradale di via Rodi,

con l’illuminazione pubblica e la raccolta delle acque

meteoriche, di superficie pari a 119,20 mq (porzione da

realizzare, di proprietà Alca Costruzioni srl e da cedere poi al

Comune) e a 713 mq, già di proprietà comunale, da sistemare

- realizzazione di un’area a verde pubblico attrezzata, con percorso

pedonale adiacente le mura storiche, di superficie pari a 1.295,10

mq, da cedere al Comune,



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per un totale di superfici, che dovevano essere cedute gratuitamente,

di area pari a 2.015,97 mq.

L’importo attuale della base di appalto dei lavori per le opere di

urbanizzazione, risultante dal quadro economico del progetto preliminare

delle opere, era pari a 1.260.000 Euro, comprensivo degli oneri per la

sicurezza, al quale andavano aggiunte le somme a disposizione

dell’amministrazione, pari a 349.000 Euro. In sede di una migliore

definizione del progetto esecutivo o di una modifica delle opere da

concordare col Comune, sarebbe stato necessario il parere della

Soprintendenza.

Potrà essere ridotto l’impegno convenzionale alla realizzazione del

parcheggio pubblico interrato (19 posti auto come da ultimo progetto

depositato), che dovrà essere comunque realizzato e destinato a parcheggio

privato, a condizione che il nuovo soggetto attuatore assuma i seguenti

impegni nei confronti del Comune:

1) entro e non oltre 1 anno dalla data di stipula dell’atto di

trasferimento dell’immobile:

- dovrà richiedere un nuovo titolo edilizio, sia per il completamento

dell’edificio che per la realizzazione delle opere di urbanizzazione (previa

presentazione e approvazione del progetto esecutivo di quest’ultime)

- sottoscrivere una nuova Convenzione col Comune con, tra l’altro,

idonea garanzia a favore del Comune pari a 100% del costo tecnico di

produzione delle opere di urbanizzazione, e cessione gratuita al Comune

delle aree su cui insistono le opere di urbanizzazione

- la corresponsione secondo le modalità vigenti presso il Comune



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delle somme dovute a saldo per il contributo di costruzione ed eventuali

monetizzazioni, nonché la corresponsione del contributo di costruzione

afferente al parcheggio privato in luogo del parcheggio pubblico

- corresponsione in unica soluzione delle eventuali somme spese dal

Comune per la messa in sicurezza e il decoro del cantiere

- ritiro del permesso di costruire per la realizzazione degli interventi

afferenti alla sfera privata e le opere di urbanizzazione

- inizio dei lavori sia degli interventi afferenti alla sfera privata che

delle opere di urbanizzazione

2) entro e non oltre 3 anni dalla data di stipula dell’atto di

trasferimento dell’immobile, il nuovo soggetto attuatore dovrà:

- completare l’intervento privato (quanto meno l’involucro esterno

dell’immobile e i relativi spazi di pertinenza)

- completare la realizzazione delle opere di urbanizzazione con

collaudo e presa in consegna da parte del Comune

In caso di inadempimento anche parziale il Comune provvederà ad

escutere la garanzia secondo le quote e i modi già stabiliti dall’Ente stesso

STIMA DEL VALORE DI MERCATO

Le quotazioni di mercato indicate dalle varie fonti, per le

compravendite di fabbricati, fanno riferimento alla cosiddetta superficie

commerciale, cioè comprensiva dei muri interni e di quelli perimetrali (o di

una loro quota nel caso di muri di confine), così da determinare la superficie

principale lorda dell’immobile, calcolata in accordo col DPR 138/98. Alla

superficie principale lorda si aggiunge quella delle superfici accessorie,



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omogeneizzate tramite dei coefficienti di ragguaglio, determinati in questo

caso in base alle indicazioni contenute nelle istruzioni per la determinazione

della consistenza degli immobili dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare.

I coefficienti utilizzati sono:

- per le aree scoperte (nel caso specifico per le corti private) viene

utilizzato un coefficiente di ragguaglio pari a c = 0,1

- per i balconi e le terrazze un coefficiente c = 0,3

- per le superfici accessorie (nel caso specifico per i soppalchi) c =

0,5

Per la stima viene utilizzato il metodo del valore di trasformazione,

essendo l’immobile in corso di costruzione. Questo metodo parte dal valore

a nuovo del prodotto finito, dal quale si detraggono le spese necessarie per

la produzione del bene.

La stima del valore a nuovo del prodotto finito viene effettuata col

metodo sintetico comparativo diretto, che consiste nella determinazione del

valore per confronto con beni simili per tipologia, dimensione, posizione e

grado di manutenzione. Tale metodo è utilizzabile quando non esiste un

campione significativo di prezzi di transazioni di beni omogenei e analoghi

dai quali poter ricavare un valore medio in termini statistici, ma solo un

ipotetico bene di riferimento simile. Tramite la ponderazione delle

caratteristiche estrinseche ed intrinseche dell’immobile da valutare,

riguardanti essenzialmente l’ubicazione, le condizioni di manutenzione, la

tipologia, il grado di finitura e le dimensioni del bene, si determina il valore

unitario da applicare all’immobile.

Dall’analisi di offerte commerciali di immobili simili nelle



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vicinanze, sono stati reperiti i seguenti dati:

- appartamento in via XX Settembre, consegna prevista nel 2020,

74 mq di superficie, con 50 mq di terrazzi, con cantina e posto

auto esterno, per una superficie commerciale stimata di 90 mq,

classe energetica B, prezzo richiesto 335.000 Euro, per un valore

stimato unitario pari a circa 3.700 Euro /mq

- appartamento in via Mamiani, in buono stato, superficie 95 mq,

con autorimessa da 13 mq, soffitta e terrazzino, per una

superficie commerciale stimata di 105 mq, classe energetica F,

prezzo richiesto 220.000 Euro, per un valore unitario pari a circa

2.100 Euro /mq

- appartamento zona via Rodi, in buono stato, superficie 120 mq

con terrazza da 15 mq, per una superficie commerciale di 124,5

mq, classe energetica F, prezzo richiesto 260.000 Euro, per un

valore unitario pari a circa 2.090 Euro /mq

- appartamento in via Annibal Caro, anno di costruzione 1980, in

buono stato, superficie 120 mq, con terrazza da 25 mq, per una

superficie commerciale stimata di 127,5 mq, classe energetica F,

prezzo richiesto 260.000 Euro, per un valore unitario pari a circa

2.040 Euro /mq

- appartamento in via Annibal Caro, in buono stato, superficie 100

mq, con balcone e autorimessa, per una superficie commerciale

stimata di 110 mq, classe energetica G, prezzo richiesto 230.000

Euro, per un valore unitario pari a circa 2.090 Euro /mq

Le quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare



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dell’Agenzia delle Entrate riportano, nella zona in cui ricade l’immobile,

valori oscillanti tra 1.650 e 2.100 Euro /mq per edifici civili in condizioni

“normali”, cioè fabbricati la cui costruzione può essere fatta risalire a 20-30

anni fa, il cui grado di manutenzione può essere giudicato “normale”, e

valori oscillanti tra 2.000 e 2.900 Euro /mq per edifici signorili, nelle stesse

condizioni. La fascia in cui ricade l’immobile comprende abitazioni ubicate

anche parecchio distanti dal centro storico, per cui si ritiene opportuno

prendere come riferimenti anche la zona “Centro storico” situata nelle

immediate vicinanze, che dà valori oscillanti tra 1.850 e 2.500 Euro /mq, e

tra 2.300 e 3.400 Euro /mq rispettivamente per abitazioni civili e abitazioni

signorili. Queste quotazioni sono riferite al 2° semestre del 2018, le ultime

rese disponibili dall’Agenzia delle Entrate e si riferiscono alla superficie

commerciale lorda come innanzi definita. I valori indicati come massimi e

minimi non corrispondono necessariamente ai massimi e ai minimi valori

rilevati dall’Ente nella zona, ma si riferiscono ad immobili con

caratteristiche “medie”, non considerando immobili con caratteristiche

particolari di pregio o di difetto. Per ottenere un paragone con immobili

nuovi o di recentissima costruzione, è possibile incrementare le quotazioni

indicate di almeno una percentuale del 30%.

Alla luce delle considerazioni esposte e delle caratteristiche del

fabbricato, viene stabilito un valore unitario di vendita a nuovo pari a 3.200

Euro /mq per le residenze, e ad 800 Euro /mq per le cantine. Per i box, data

la scarsa presenza di parcheggi pubblici nelle aree limitrofe e la conseguente

grande richiesta degli stessi, viene fissato un valore unitario pari a 1.600

Euro /mq.



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Le superficie lorde commerciali, calcolate nei modi detti, ed

arrotondate, sono le seguenti:

- superficie lorda commerciale delle residenze 1.990 mq

(comprensiva della quota dei balconi, delle corti e dei soppalchi)

- superficie lorda commerciale delle autorimesse 970 mq, alla

quale va aggiunta l’ulteriore superficie delle autorimesse private

da realizzare al posto di quelle pubbliche, pari a circa 285 mq,

per 19 posti auto come da ultima variante approvata, per un

totale complessivo di 1.255 mq

- superficie lorda commerciale delle cantine 105 mq

per cui il valore di vendita del prodotto finito ammonta a 8.460.000

Euro.

Le spese necessarie per il completamento vengono calcolate

ipotizzando una superficie da realizzare pari a 3.650 mq, avendo inserito per

intero le superfici residenziali e quelle condominiali (ingressi, vani scala,

sala condominiale), e la restante superficie dei piani interrati (autorimesse,

corsie di manovra, cantine, locali tecnici), quelle dei balconi, quelle dei

soppalchi, delle corti private, della chiostrina e della cabina elettrica con un

coefficiente di incidenza pari a 0,5.

Per la determinazione dello stato di avanzamento dei lavori sono

state consultate varie tabelle edite da regioni, istituti bancari e pubblicazioni

varie riguardanti edifici residenziali pluripiano. Mediando i valori e valutato

quanto eseguito percentualmente per ogni singola lavorazione, viene

definito uno stato di avanzamento complessivo del 41%.

Il costo unitario di completamento viene stabilito mediando i risultati



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ottenuti dalla consultazione di tabelle contenenti i costi medi di costruzione

per edifici pluripiano in calcestruzzo armato edite dai vari ordini

professionali, ottenendo un costo per unità di superficie da realizzare pari a

1.300 Euro /mq.

Con questi dati il costo di costruzione dell’edificio ammonterebbe a

4.745.000 Euro per cui, per uno stato di avanzamento del 41%, il costo di

completamento ammonterebbe a 2.799.550 Euro.

Al costo di costruzione vanno aggiunti gli oneri necessari per le

opere di urbanizzazione. Con la sottoscrizione di una nuova Convenzione

col Comune, e nel rispetto delle condizioni riportate precedentemente, si

stima un valore delle opere da realizzare a scomputo degli oneri di

urbanizzazione per un importo pari a 760.000 Euro, per un totale

complessivo di costi stimati per il completamento dell’edificio e per la

realizzazione delle opere di urbanizzazione pari a 3.559.550 Euro

A questo costo vanno sommate le ulteriori voci derivanti da:

- spese derivanti dallo stato di abbandono del cantiere (spese di

ripristino del cantiere, eventuali ammaloramenti e pulizia

dell’immobile, ecc.), e per eventuali adeguamenti a normative

sopravvenute

- stima dei costi di monetizzazione dei parcheggi pubblici non più

realizzati, del contributo sul costo di costruzione per la

realizzazione dei parcheggi privati, eventuali altri oneri (che

potrebbero riguardare: contributi sul costo di costruzione residui,

monetizzazioni, diritti di segreteria, somme spese dal comune per

l’eventuale messa in sicurezza del cantiere, eventuali altri oneri



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per richiesta titoli edilizi, ecc.)

- spese tecniche, per richiesta nuovi titoli edilizi e presentazione

delle relative pratiche, per eventuali adeguamenti a normativa,

piani di sicurezza, eventuali ricalcoli strutturali e presentazione

pratica al Genio Civile, collaudo, accatastamenti finali e

frazionamento delle aree da cedere al Comune, agibilità, ecc.

- spese generali dell’azienda, permessi e autorizzazioni varie di

altri Enti, diritti vari, spese di allaccio ai sottoservizi, ecc.

- imprevisti

- oneri finanziari

- fidejussioni e polizza assicurativa decennale, spese di

commercializzazione

- utile del promotore

Il primo gruppo di spese viene determinato applicando una

percentuale di incidenza pari al 5% sul solo costo di completamento

dell’edificio, e quindi pari a 139.978 Euro.

I vari oneri da corrispondere al comune, le spese tecniche, le spese

generali e varie e gli imprevisti vengono calcolate sulla somma dei costi di

completamento dell’edifico più le spese per le opere di urbanizzazione e

vengono stabilite, nell’ordine, con le percentuali del 5%, 6%, 2% e 5%

rispettivamente, per un costo totale pari a 640.719 Euro.

Per gli oneri finanziari viene ipotizzato un ricorso al prestito per un

importo pari alla metà delle spese totali fin qui indicate, per un periodo di

due anni, applicando una percentuale globale del 7%, per un costo quindi

pari a 151.909 Euro.



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ELENCO ALLEGATI

1. Inquadramento territoriale dell’intervento

2. Mappa catastale

3. Elaborato planimetrico

4. Visura catastale

5. Stralcio PRG del Comune di Senigallia

6. Titoli edilizi (Permessi di Costruire)

7. Elaborati grafici ultima variante approvata

8. Allegato fotografico

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