RETAIL trends - Diritto24 · 2 3 RETAIL trendS 2019 Prefazione e ringraziamenti Evoluzione,...

RETAIL trends20172019

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RETAIL trends2017

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retail trends 2019

Prefazione e ringraziamenti

Evoluzione, rivoluzione, sostenibilità tre parole per il 2019 nel mondo Retail: un anno di svolta, pieno di sfide e di ambiziosi progetti.Evoluzione, perché molti brands hanno virato con decisione - finalmente - verso una piena integrazione con il digitale, senza se e senza ma.Rivoluzione, perché molti brands hanno di fronte una tale quantità di cambiamenti nei gusti e nelle abitudini dei consumatori che non possono non rivoluzionare i loro paradigmi di business: ripensandoli, rovesciandone i presupposti, esplorando Sostenibilità, perché il consumatore vuole comprare da retailers che “fanno la cosa giusta” e sempre più vuole essere coinvolto in un dialogo proattivo e propositivo con i brands.Il consumatore è quindi sempre al centro, ed è sempre più sofisticato, giovane e attento alle tematiche sociali e ambientali.Anche in questo turbolento anno il nostro Retail Trends 2019 intercetta dunque con le molte interviste ai protagonisti del mercato le tendenze emergenti, le commenta, le analizza: con sempre più dati, analisi statistiche e ricchezza nell’elaborazione dell’informazione.Come sempre, ringraziamo i market leaders che hanno contribuito rendendosi disponibili per le interviste (pagina a fianco).Il report di quest’anno risulta poi arricchito - come per gli anni passati - da un focus sul mercato tedesco, predisposto dall’Avvocato Peter Vöcke dello studio legale Heuking Kühn Lüer Wojtek, a conferma della vocazione di Cocuzza & Associati di guardare sempre con attenzione a cosa accade oltre frontiera.Non ultima poi la sezione sulle novità legali si propone di offrire al lettore una panoramica, pur sintetica, ricognitiva delle novità legali di questo nostro 2019.Buona lettura da tutto il Team Real Estate di Cocuzza & Associati.

Milano, ottobre 2019

Preface and acknowledgments

Evolution, revolution, sustainability: three keywords for the world of Retail in 2019, a year that marked a pivotal point, full of challenges and ambitious projects.Evolution: because numerous brands have - finally - embraced full digital integration, no ifs and buts.Revolution: because many brands are facing such changing tastes and consumer habits that they simply must revolutionise their business paradigms – rethinking them, reversing their assumptions, and exploring new frontiers.Sustainability: because the consumer wants to buy from retailers who “do the right thing” and increasingly wants to be involved in a proactive dialogue with brands.The consumer therefore remains central, increasingly young, sophisticated and attentive to social and environmental issues.Once again in this turbulent year, Retail Trends 2019 identifies emerging trends through extensive interviews with market leaders, and provides comment and analysis with even more data, statistical analysis, and in-depth information processing.As always, our thanks go to the market leaders who gave their time to be interviewed (next page).This year’s report is again enriched – as in previous years – by a focus on the German market, prepared by Peter Vöcke of Heuking Kühn Lüer Wojtek law firm, confirming Cocuzza & Associati’s dedication to keeping a close watch on developments outside of Italy.Last but not least, the section on legal news aims to give the reader an overview assessing legislative developments in 2019.We hope you enjoy the read - from the Real Estate Team at Cocuzza & Associati.

Milan, October 2019

Luigi Battuello, SEA Aeroporti Milano

Sara Bernabè, Planet

Maristella Brambilla, 18 Montenapoleone Retail Consultancy & Brokerage

Simone Burasanis, Rustioni&Partners

Victor Busser Casas, Arcus Real Estate

Italo Bussoli, Assofranchising

Francesca Cattagni - Maddalena Panu, Savills

Francesco Della Cioppa, Cushman&Wakefield

Giampiero Di Maio - Ettore Papponetti, Ceetrus

Corrado Di Paolo, Svicom

Davide Lardera, Locate District

Roberto Liscia, Netcomm

Luca Macario, Gruppo Cremonini

Pierluigi Marinelli, Gruppo Teddy

Massimo Moretti, Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali

Savino Natalicchio, Duff & Phelps REAG

Roberto Nava - Gianluca Sinisi, Engel & Voelkers Commercial

Paolo Negri, Gruppo Irgen

Pier Luigi Paolettoni, CBRE

Mario Resca, Confimprese

José Maria Robles, Sonae Sierra Italy

Giuseppe Roveda, Aedes SIIQ

Gianni Saccani, Grandi Stazioni Retail

Adolfo Suarez, Gruppo Lombardini22

Zoia Roberto, IGD SIIQ

Claudio Cocuzza Claudio Cocuzza

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Luigi Battuello

Corrado Di Paolo

Victor Busser Casas

Gianluca Sinisi

Maddalena Panu

Francesca Cattagni

Sara Bernabè

Adolfo Suarez

Roberto Liscia

Paolo Negri

Maristella Brambilla

Roberto Nava

Gianni SaccaniJosé Maria Robles

Francesco Della Cioppa

Italo Bussoli

Massimo Moretti

Ettore Papponetti

Savino Natalicchio

Simone Burasanis

Pierluigi Marinelli

Mario Resca

Roberto Zoia

Davide Lardera

Contributors

Giampiero Di Maio Pier Luigi Paolettoni

Luca Macario

Giuseppe Roveda

Summary

Preface and acknowledgements 2Contributors 4Company index 8Introduction 9

chaPter 1The privileged vantage point of trade association representatives1. develoPment of direct retail and franchising 112. shoPPing centres: hubs

of exPerience and needs 143. digitalisation: not just ecommerce 17

chaPter 2Economics1. investments: rising exPectations for the second

half of the year 202. rents: new criteria 213. returns close

to Pre-crisis levels 23

chaPter 3High street shopping: luxury and food 1. toP shoPPing districts 242. focus on the ‘Quadrilatero della moda’ 263. newcomer brands and new formats 27

chaPter 4Shopping centres: short pipeline, quality projects1. overview: the nomisma analysis 312. evolving formats

and management styles 323. urban location, food

and Personal services 354. outlets: increasing turnovers

and further gla 415. new design contents 44

chaPter 5Railway stations and airports: retail on the go1. increasing sales flows 462. enhancing retail in italy’s

14 major railway stations 473. sea: the offer takes flight with luxury,

fast fashion and dining 49

chaPter 6The retailer’s point of view1. fast fashion 522. food 54

chaPter 7Brand development in figures 57

chaPter 8Retail Trends in the German Market1. engel & völkers analysis 622. the Point of view of Peter vöcke,

heuking kühn lüer wojtek market overview 71

chaPter 9 Legal contributions1. online sales and geoblocking regulation 802. growing sustainability: “green leases” 823. milan’s new territorial Planning Program 844. influencers: innovative marketing,

new legal issues 885. selective distribution of luxury brands

and limitations on digital marketPlaces 89

COCUZZA & ASSOCIATI 92

Sommario

Prefazione e ringraziamenti 2Contributors 5Indice per azienda 8Introduzione 9

CaPitolo 1L’osservatorio privilegiato dei rappresentanti di categoria1. SviluPPo retail, diretto e in affiliazione 112. Centri CommerCiali:

hub di eSPerienze e neCeSSità 143. digitalization: non Solo eCommerCe 17

CaPitolo 2Economics1. inveStimenti: aSPettative in rialzo

Per il SeCondo SemeStre 202. Canoni, verSo nuovi Criteri 213. rendimenti viCini ai livelli Pre-CriSi 23

CaPitolo 3High street tra luxuxy e food1. le PrinCiPali Piazze dello ShoPPing 242. foCuS Sul Quadrilatero della moda 263. newComer brand e nuovi format 27

CaPitolo 4Centri commerciali: pipeline corta, progetti di qualità1. overview: la riCerCa nomiSma 312. format e geStione in evoluzione 323. urban loCation, offerta food e Servizi

alla PerSona 354. outlet: fatturati in aumento

e ulteriore gla 415. nuovi Contenuti nella Progettazione 44

CaPitolo 5Stazioni e aeroporti: retail on the go1. fluSSi in CreSCita 462. la valorizzazione CommerCiale

delle 14 grandi Stazioni 473. Sea: deColla l’offerta Con luSSo,

faSt faShion e riStorazione 49

CaPitolo 6Il punto di vista del retailer1. faSt faShion 522. food 54

CaPitolo 7Lo sviluppo dei brand in numeri 57

CaPitolo 8I trend nel retail nel mercato tedesco1. l’indagine di engel & völkerS 622. il Punto di viSta di Peter vöCke, Studio legale

heuking kühn lüer wojtek: PanoramiCa 71

CaPitolo 9 Contributi legali1. vendite on line e regolamento geobloCking 802. verSo una SemPre maggiore SoStenibilità:

i “green leaSeS” 823. il nuovo Piano di governo del territorio

del Comune di milano 844. influenCer: marketing innovativo,

nuovi Problemi legali 885. diStribuzione Selettiva dei brand del luSSo

e limitazioni vendita Su digital marketPlaCe 90

COCUZZA & ASSOCIATI 92

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Indice per azienda/Company index page introduzione

La settima edizione di retail trends

Deragliata a Ferragosto, sul progetto dell’Alta Ve-locità Torino-Lione, la fragile maggioranza politi-ca a sostegno del governo giallo-verde, anche il tema delle chiusure domenicali e nei giorni festivi – la cui proposta di legge ha prodotto non poca incertezza soprattutto tra gli investitori e la forte reazione delle associazioni di categoria – dovreb-be essere finito su un binario morto. La priorità nel breve termine è che venga disinnescato dal nuo-vo esecutivo giallo-rosso l’aumento dell’IVA così come promesso. Segue, a ruota, la necessità che siano approvate per il 2020 politiche di espansio-ne economica, dopo che il primo semestre 2019 è stato contrassegnato dall’indicatore del Pil in-chiodato sullo “zero”. L’orizzonte internazionale si conferma nebuloso, con la Germania locomoti-va d’Europa che ha rallentato, il nodo della Brexit e il protrarsi della guerra dei dazi tra l’America di Donald Trump e la Cina.Nel frattempo, il mercato italiano del retail ha at-traversato un secondo trimestre difficile per quanto concerne i consumi, dettato anche da motivazioni esogene come il perdurare a maggio di una condi-zione metereologica avversa che ha condizionato l’avvio della stagione primavera-estate. Tra i prin-cipali deal, spicca l’acquisizione da parte di Conad della quasi totalità delle attività di Auchan Retail Italia, che conta circa 1.600 punti vendita tra iper-mercati, supermercati, negozi di prossimità con i marchi Auchan e Simply. Nella prima metà del 2019 non sono mancate inoltre importanti aperture sul fronte degli shopping mall e dei factory outlet villa-ge, come GranRoma nella Capitale, The Mall San-remo, La Birreria a Napoli, l’extension di Settimo Cielo Retail Park a Torino, il completamento della fase 1 di Scalo Milano Outlet & More, l’ampliamen-

introduction

Introduction: Seventh edition of Retail Trends

Similar to the much debated high-speed railway project between Turin and Lyon, the fragile po-litical majority in support of the “yellow-green” [respectively, the Five Star Movement and the Lega party] government’s proposal for store clos-ings on Sundays and public holidays derailed in mid-August. The relevant draft law - which cre-ated a lot of uncertainty, above all among inves-tors, and strong reactions from trade associations - seems to have ended in deadlock. The short term priority is that the new yellow-red cabinet [the Five Star Movement and the Democratic Par-ty], deactivates the proposed VAT increase. This makes it immediately necessary for economic ex-pansion policies to be approved for 2020 after GDP remained static at “zero” for the first half of 2019. The international context is once again rather uncertain, with the slowdown of Germany, Europe’s growth engine, the Brexit issue and the continuation of the customs tariff war between America under the Trump administration and China.Meanwhile, the Italian retail market has been through a difficult second quarter in terms of con-sumption, driven also by exogenous factors, such as the persistent adverse weather conditions in May that affected the start of the spring-summer season. Major deals include Conad’s acquisition of nearly all the businesses of Auchan Retail Italia, which has approximately 1,600 stores, including hypermarkets, supermarkets, and local stores un-der the Auchan and Simply brands. In the first half of 2019, there were also several major openings of shopping centres and factory outlet villages, such as GranRoma in the Italian capital, The Mall in Sanremo, La Birreria in Naples, the extension

18 Montenapoleone Retail Consultancy&Brokerage.........................26Aedes SIIQ ...........................................................................................34Arcus Real Estate ................................................................................42Assofranchising ...................................................................................13BNP PARIBAS Real Estate Italy ............................................................20CBRE ..............................................................................................21, 39Ceetrus ................................................................................................33Chef Expres (Gruppo Cremonini) ........................................................54 Confimprese ........................................................................................11Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali ......................................15Cushman&Wakefield ....................................................................22, 33Duff & Phelps REAG ............................................................................32Engel & Völkers Commercial ...............................................................27Grandi Stazioni Retail .........................................................................46IGD SIIQ ...............................................................................................40Irgen ....................................................................................................37L22Retail (Gruppo Lombardini22) ......................................................44Locate District (Gruppo Lonati) ..........................................................43Netcomm ............................................................................................17Nomisma .............................................................................................31Planet ............................................................................................24, 41Rustioni & Partners .............................................................................37Savills ............................................................................................30, 34Sea Aeroporti Milano .........................................................................49Sonae Sierra Italy ................................................................................35Svicom .................................................................................................28Teddy Group ........................................................................................52

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retail trends 2019

The privileged vantage point of trade association representatives

1. develoPment of direct retail and franchising

A barometer for retail development in Italy, for the second half of the current year the Osserva-torio Confimprese [an Italian Retail Association Observatory] predicts 675 new store openings employing a total of 6,750 staff and growth of 10% compared to the same period in 2018. This small positive rebound is due to the need of re-tailers to continue to focus on development of the distribution network. The Osservatorio Conf-imprese also reports that the number of stores in shopping centres and historic centres is basical-ly equal: 40% of stores with an area of less than 250 m2 are located in shopping centres, 40% in historic centres and 20% in suburban areas. In contrast, businesses with an area of 400 to 1,500 m² or more, such as restaurants, fast food outlets and clothing stores are mainly located in shop-ping centres and retail parks. In parallel, both in the food and fashion sectors, retailers with stores of 400 to 1,500 m² and above are opening fewer stores, especially in shopping centres. The home furnishing industry has already revised develop-ment plans for shopping centres downward and currently only plans openings in historic centres. Bookshops, which typically open in reconverted independent bookshops, plan to establish them-selves only in city centres. “We closed 2018 with

CaPitolo / chaPter 1

L’osservatorio privilegiato dei rappresentanti di categoria

1. SviluPPo retail, diretto e in affiliazione

Termometro dello sviluppo retail in Italia, l’Osser-vatorio Confimprese prevede per il secondo se-mestre dell’anno in corso 675 aperture di nuovi punti vendita con un impiego di 6.750 risorse totali e una crescita del 10% sullo stesso periodo 2018. Il lieve rimbalzo positivo è da ascrivere alla neces-sità, da parte dei retailer, di continuare a puntare sullo sviluppo della rete distributiva. L’Osservatorio Confimprese segnala inoltre una sostanziale parità nel numero dei punti vendita nei centri commer-ciali e nei centri storici: quelli con metrature sotto i 250 mq sono per il 40% negli shopping mall, per il 40% in centro storico e per il 20% in periferia. Di contro, gli esercizi commerciali con metratura dai 400 ai 1.500 mq e oltre come ristoranti, fast food e negozi di abbigliamento sono localizzati princi-palmente nei centri commerciali e retail park. Pa-rallelamente, sia nel food sia nel fashion proprio i retailer con i punti vendita dai 400 ai 1.500 mq e oltre frenano nelle aperture soprattutto negli shop-ping center. Il settore arredo casa ha già rivisto al ribasso i piani di sviluppo per i centri commercia-li e al momento prevede aperture solo nei centri storici. Le librerie, che in genere aprono su ricon-versione di indipendenti, contano di insediarsi solo nei centri città. «Abbiamo chiuso il 2018 con 152 miliardi di fatturato a parità di rete, in crescita del

to di Belpò vicino a Piacenza e il refurbishment con ampliamento del centro Archimede di Siracusa.L’edizione 2019 di Retail Trends, la settima del re-port promosso dallo studio legale Cocuzza & As-sociati di Milano, consolida il proprio format con oltre 20 realtà intervistate operative a vario titolo nei settori high street e centri commerciali, e cre-sce con l’ingresso nel proprio perimetro di analisi del segmento travel: aeroporti e stazioni. Ulteriore novità, il coinvolgimento diretto di retailer che per progetti di sviluppo, dimensione e presenza in vari canali distributivi possono considerarsi ambascia-tori del retail made in Italy.

of the Settimo Cielo Retail Park in Turin, the com-pletion of Phase 1 of the Scalo Milano Outlet & More, the expansion of Belpò near Piacenza and the refurbishment and extension of the Archime-de Shopping Centre in Syracuse, Sicily.The 2019 edition of Retail Trends - the seventh edition of the report sponsored by Cocuzza & Associati Studio Legale of Milan - is now even more complete with more than 20 companies in-terviewed that are involved in various ways in the high streets and shopping centre sectors, and has now grown to include retail analysis in the travel sector, namely airports and railway stations. Also new for this edition is the direct involvement of retailers who, in terms of development projects as well as their size and presence in various dis-tribution channels, can be considered “Made in Italy” retail ambassadors.

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CaPitolo / ChaPter 1L’osservatorio privilegiato dei rappresentanti di categoria / The privileged vantage point of trade association representatives retail trends 2019

no il valore della quota venduta e permettono la crescita di valore di quella residua. A crescere è anche il numero di investitori stranieri nelle azien-de italiane. In considerazione delle recenti transa-zioni di private equity e di private debt eseguite in Italia negli ultimi due anni, il retail & consumer product ha attirato l’interesse di investitori italiani e stranieri, con multipli sull’ebitda frequentemente superiori al sette e un numero crescente di opera-zioni di finanziamento tramite strumenti di debito».Particolare attenzione sul mondo dell’affiliazione è rivolta invece da Assofranchising, con il Rapporto annuale che ha fissato in oltre 25 miliardi di euro il giro d’affari nel 2018. Tra gli altri dati: +3,4% di in-segne, +4,5% di punti vendita, +3,8% di occupati (sopra quota 200mila persone) e +2% di fattura-to. «Il franchising è di per sé un settore di impre-se estremamente dinamiche, attente a cogliere i trend che maggiormente si profilano nella nostra società, di start-up che intercettano nuove forme di consumo e di business. Anche per questi moti-vi si conferma un settore appetibile e in continua crescita – commenta Italo Bussoli, presidente di Assofranchising –. La ristorazione, con in testa bar, gelaterie, pasticcerie, pub, secondo i dati del no-stro Rapporto Assofranchising 2019, la fa da pa-drone, mettendo a segno un +20% sull’anno pre-cedente, per un giro di affari che nel 2018 è stato di oltre 447 milioni di euro. Questo è anche uno dei settori dove l’eCommerce ha pochissima in-cidenza e dove, invece, l’esplosione delle nuove forme di delivery sta alimentando nuovi business e nuovi investimenti. Sono settori che attraggono anche i più giovani che si affacciano per la prima volta al mondo del lavoro e che possono sviluppa-re una propria attività con il supporto di un marchio che mette a disposizione esperienza, formazione, assistenza, comunicazione, azzerando o quasi il rischio d’impresa. Sempre nell’ambito food, assi-stiamo anche a una forte crescita dell’alimentare specializzato, con il moltiplicarsi di negozi dedi-cati alla vendita di prodotti per diete specifiche o gusti particolari, come gli store per celiaci, bio, vegani, tipici regionali, pescherie e fruttivendoli. Questo settore, nel solo 2018, ha visto incremen-tare il proprio fatturato del 23,3% superando i 227 milioni di euro. Stabile e sempre ben posizionato il comparto delle palestre e dei centri benessere ed estetici. Se crescono i piccoli brand più specia-lizzati, una lieve flessione viene registrata invece dal settore della GDO Food con un -2,0%. Il fat-

3,2% rispetto al 2017. I nostri obiettivi sono chia-ri: tutelare gli interessi degli associati, mantenere aperto un confronto costruttivo con le istituzioni, raccogliere le sfide imposte dall’evoluzione del mercato e dalla competizione, sia nei tradizionali canali del retail sia nell’eCommerce – dichiara Ma-rio Resca, presidente Confimprese –. Vogliamo continuare a essere il veicolo del successo del ma-de in Italy, dall’alimentare alla moda, puntiamo a difendere e a qualificare ancora di più i nostri mar-chi, vogliamo valorizzare competenze, esperienze e cultura del nostro tessuto economico. Aiutiamo inoltre le nostre imprese ad accettare e a vincere le sfide dell’internazionalizzazione, qualche passo in avanti è già stato compiuto ma è necessario in-sistere, rafforzare la presenza all’estero perché il mondo non sta fermo». Casual e street food non conoscono sosta e aprono nuovi punti vendita, «sono epigoni di una generazione veloce, che ha fatto della razionalizzazione del proprio tempo il punto di partenza per un nuovo modo di impo-stare la giornata professionale, senza rinunciare alla genuinità del cibo e alla rapidità del servi-zio», prosegue il presidente di Confimprese. Tra gli associati, da segnalare il nuovo locale di 400 mq a insegna Rossopomodoro che ha aperto ai primi di luglio presso La Reggia Designer Outlet di McArthurGlen a Caserta, l’ingresso di KFC in Trentino Alto Adige, il primo Burger King in pro-vincia di Ancona e il nuovo format in piazza Cor-dusio a Milano frutto di un’operazione di cobran-ding tra Yamamay (Pianoforte Holding) e Panino Giusto: fashion e food uniti insieme in uno store su due piani per offrire al consumatore una total experience. «In questo contesto non si può non parlare di finanza – precisa Resca –. L’imprenditoria italiana dovrà sempre più fare i conti con l’ingresso dei fondi private equity nel retail, diventato appe-tibile per gli investitori. Nel 2018 gli investimenti private equity nel retail sono stati 14, coinvolgen-do tra i vari marchi Rossopomodoro, Temakinho, La Perla, Kiko e Panapesca (dati Aifi). Non è vero che piccolo è più bello in un mercato globalizzato. Il private equity segue con crescente attenzione il mondo del retail a riprova dell’attrattività e della forza delle catene italiane e ha dimostrato di valu-tare a multipli crescenti le prospettive di sviluppo del retail, che attira i player private equity perché offre la possibilità di implementazione di fatturati e utili attraverso la valorizzazione degli asset prin-cipali: le operazioni di private equity massimizza-

a turnover of €152 billion, with the same network, up 3.2% compared to 2017. Our goals are clear: protecting associate interests, maintaining a con-structive dialogue with institutions, and taking on the challenges imposed by market develop-ments and competition, both in traditional retail channels and eCommerce”, states Mario Resca, President of Confimprese. “We want to continue to be the vehicle of success for the Made in Ita-ly concept, from food to fashion; we aim to de-fend and further qualify our brands, and we want to highlight the skills, experiences and culture of our economic fabric. We also help our asso-ciates to accept and overcome the challenges of internationalisation; we have already taken a few steps forward but we need to persist in or-der to strengthen our presence abroad because the world never stops evolving.” Casual fashion and street food are unstoppable and are opening new stores, “They are disciples of a fast genera-tion, which has made the rationalisation of time the starting point for a new way of organising the working day, without sacrificing the authenticity of food and speed of service”, continues the Pres-ident of Confimprese. Of note among associates are the new 400 m2 Rossopomodoro store, which opened in early July at La Reggia Designer Out-let by McArthurGlen in Caserta, the arrival of KFC in Trentino Alto Adige, the first Burger King in the province of Ancona and the new format in Piazza Cordusio in Milan, resulting from a co-branding between Yamamay (Pianoforte Holding) and the Panino Giusto eatery: fashion and food togeth-er in a single store covering two floors, to offer the consumer a total experience. “In this context you can’t talk about finance”, says Resca. “Italian entrepreneurship will increasingly have to deal with the arrival of private equity funds in retail, which have become attractive to investors. In 2018, there were 14 private equity investments in the retail sector, including the brands Rosso-pomodoro, Temakinho, La Perla, Kiko and Pan-apesca (data source: Aifi). It’s not true that small is more beautiful in a globalised market. Private equity is observing the retail world with growing attention, proving the appeal and strength of Italian chains, and has been shown to value retail development prospects more and more, some-thing that attracts private equity players because it gives them the possibility of achieving turnover and profits by exploiting main assets: private eq-

uity transactions maximise the value of the quota sold and enable the rise in value of the residual quota. The number of foreign investors in Italian companies is also growing. In view of the recent private equity and private debt transactions car-ried out in Italy in the past two years, the retail & consumer product sector has attracted the in-terest of both Italian and foreign investors, with multiples based on the EBITDA frequently above seven and an increasing number of financing transactions through debt instruments.”The Italian association Assofranchising, on the other hand, has given special attention to the world of franchising, with its Annual Report de-termining turnover for 2018 at over €25 billion. Other data included an increase of +3.4% in re-tailers, +4.5% in sales outlets, +3.8% in employ-ment (above 200,000 people) and +2% in turn-over. “Franchising is a very dynamic industry in itself, attentive to embracing the trends that are most prevalent in our society, and start-ups that bring new types of consumption and business. It is also for these reasons that it remains an ap-pealing industry in continuous expansion”, com-ments Italo Bussoli, President of Assofranchising. “The catering sector, primarily cafés, ice cream parlours, cake shops, and pubs, according to the data from our 2019 Assofranchising Report, tops the bill, gaining an increase of +20% com-pared to the previous year and a turnover of over €447 million in 2018. This is also one of the sec-tors where eCommerce accounts for only a tiny share, while the explosion of the new forms of delivery in the sector is powering new businesses and investments. These are sectors that attract even the youngest people who are entering the world of work for the first time and are able to develop their own business with the support of a brand that provides expertise, training, support, and marketing, totally cutting out, or almost cut-ting out, any business risk. Staying in the food sector, we are witnessing strong growth in spe-ciality food, with a huge increase in speciality shops selling products for specific diets or special tastes, such as stores for coeliacs as well as those with organic, vegan, typical regional produce in addition to fishmongers and fruit and vegetable shops. In 2018 alone, this sector saw an increase in turnover of 23.3%, reaching over €227 million. The sector of gyms and wellness centres/beauty spas remained stable and well-positioned. While

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once again focused on the individual and directly targets individuals, who are at the centre of their decision-making system: the mantra has become everything and immediately, here and now, and expectations have been raised,” is the verdict of the President of Confimprese.Massimo Moretti, President of the CNCC (Con-siglio Nazionale dei Centri Commerciali [National Council of Shopping Centres]), has carried out an extensive analysis for Retail Trends, focusing primarily on the institutional role that CNCC con-solidated in the long political debate on the draft law on Sunday and public holiday openings: “I am proud of the work done by the CNCC, to-gether with the other associations, naturally, be-cause it took a leading institutional role in the relationship with Parliament, reinforcing this role in various consultations and relations with politi-cal representatives. This is an important theme of making our association identifiable to politicians and the media. As a result of this battle I hope and I believe that Sunday openings are currently no longer a priority.” Parallel to this, in the first half of 2019, the shopping centre market suf-fered due to the difficult economic situation. “As regards consumption and traffic, although the data has not yet been consolidated, the initial re-search shows a slight decline in the order of 2%. A figure that I think it is more likely to be linked to the weather factor, with the spring season starting very late, rather than to a general con-sumer stall or eCommerce, we do not see a dis-ruptive and immediate impact in online sales. On the investment side”, continues Moretti, “I see first and foremost a European trend influenced by the decisions made by American investors, who are experiencing an oversupply of obsolete products. Then there is an Italian component that negatively affected the first quarter, concerning the uncertainty of Sunday opening. The result for the first quarter was very negative, followed by a good recovery in the following three months. And for the second part of the year I am opti-mistic, thanks to high interest from investors who are seeing shopping centres as an opportunity once more, perhaps with a more opportunistic approach. Looking at the openings for this year, the pipeline has proved to be significant with approximately 200,000 m2 of new GLA. Among the projects that were opened are La Birreria in Naples, Archimede in Syracuse, GranRoma, the

turato comunque è sempre consistente, superiore ai 7 miliardi di euro tanto da incidere per il 30,9% sul totale del giro di affari del franchising – preci-sa Bussoli –. E ancora vediamo alcuni settori con-trarsi o ridimensionarsi sensibilmente: nel 2018, ad esempio, le librerie hanno perso il 19,2% e le profumerie il 15,5%».

2. Centri CommerCiali: hub di eSPerienze e neCeSSità

Dal Rapporto Confimprese-Reno sull’andamen-to dei centri commerciali in Italia, emerge che gli shopping mall chiusi in Italia sono pochi, tenden-zialmente piccoli e distribuiti su tutto il territorio, che aumentano i retail park (180 vs 172) e che sono stabili gli outlet (30 vs 31). Il totale merca-to raggiunge così 1.158 strutture aperte con 79 nuovi progetti in pipeline entro il 2022, di cui 38 centri commerciali. E nel 2019 si contano an-che quattro nuovi ampliamenti di livello A-AAA. I tripla A incrementano il valore del rating anche perché hanno poche operazioni di ricommercia-lizzazione e il rate è fermo all’1%, nei doppia A è all’1,50%, nei tripla B cresce dal 3% al 3,8 per cento. «In questo scenario si delinea un trend di cui operatori e mercato dovranno tenere conto sul breve periodo: i centri di medio e alto livello mostrano una maggiore tenuta e compensano le chiusure dei piccoli. Il 7% dei centri tripla B (25-80 negozi, 3,5-5 milioni di visitatori l’anno) non riesce a mantenere il traffico e perde posizione. Solo chi ha avuto il coraggio di rinnovare la gal-leria ne ha tratto beneficio», spiega Mario Re-sca, presidente Confimprese. Sul futuro dei centri commerciali, insomma, l’Osservatorio Confimpre-se-Reno non lascia spazio a dubbi. «Nel tempo il retail è diventato autoreferenziale ed è prevalsa un’omologazione dell’offerta a livello globale in nome del primato dei volumi. L’online è un fe-nomeno inesorabile, un’alternativa di consumo anche se l’Italia sconta un ritardo rispetto alle economie anglosassoni. In UK gli shopper online sono l’80%, negli Usa il 78% e in Italia il 35%. È stata la tecnologia che ha rimesso al centro l’in-dividuo e si è rivolta direttamente ai singoli che sono al centro del proprio sistema decisionale: il mantra è diventato tutto e subito, qui e ora, e l’aspettativa si è alzata», sentenzia il presidente di Confimprese.

Di consumi, investimenti, trend di sviluppo e pi-peline legati al settore degli shopping mall, Mas-simo Moretti, presidente del Consiglio Naziona-le dei Centri Commerciali, ha realizzato un’am-pia disamina per Retail Trends, soffermandosi in primis sul ruolo di interlocutore istituzionale che il CNCC ha saputo consolidare in occasione del lungo dibattito politico dedicato al disegno di legge sulle aperture domenicali e nei giorni festi-vi: «Sono orgoglioso del lavoro svolto dal CNCC, ovviamente insieme alle altre associazioni, perché si è reso protagonista istituzionale nella relazione con il Parlamento, consolidando il proprio ruolo nelle varie audizioni e nei rapporti con i rappre-sentanti della politica. Questo è un tema impor-tante di riconoscibilità che la nostra associazio-ne può vantare con la politica e con i media. Nel merito del risultato di questa battaglia, credo e spero che oggi quello delle aperture domenicali sia un tema non più prioritario». Parallelamente, nel primo semestre del 2019, il mercato dei cen-tri commerciali ha risentito di un quadro econo-mico difficile. «Sul fronte dei consumi e delle af-fluenze, pur ragionando su dati non ancora con-solidati, dalle prime ricerche emerge un leggero calo, nell’ordine del 2%. Dato che a mio avviso è legato più a un fattore meteorologico, con la stagione primaverile partita molto tardi, piutto-sto che a un generale stallo dei consumi o all’e-Commerce. Non avvertiamo, infatti, nelle ven-dite online un effetto dirompente e immediato. Lato investimenti – prosegue Moretti – vedo in-nanzitutto una tendenza europea che sconta le scelte degli investitori americani, i quali vivono un effetto di oversupply di prodotti obsoleti. Vi è poi una componente italiana che ha condizio-nato negativamente il primo quarter, relativa al clima di incertezza sulle aperture domenicali. Il risultato nel primo trimestre è stato molto nega-tivo, cui è seguita una buona ripresa nei tre mesi successivi. E per la seconda parte dell’anno sono ottimista, in virtù del grande interesse degli inve-stitori che stanno vedendo nuovamente i centri commerciali come un’opportunità, magari con un approccio più opportunistico. Guardando in-vece alle aperture di quest’anno, la pipeline si è dimostrata importante con circa 200mila mq di nuova GLA. Tra i progetti arrivati al taglio nastro menziono La Birreria a Napoli, Archimede a Si-racusa, GranRoma, l’extension di Belpò vicino a Piacenza, il luxury outlet The Mall Sanremo, l’am-

smaller, more specialised brands are growing, there was a slight decline in the large-scale retail sector for Food at -2.0%. Turnover was still con-sistent, however, at €7 billion, thus accounting for 30.9% of the total turnover in the franchising sector”, notes Bussoli. “Furthermore, certain sec-tors witnessed a considerable drop or downsiz-ing: in 2018, for example, bookshops suffered a decrease of 19.2% and perfume shops dropped by 15.5%”.

2. shoPPing centres: hubs of exPerience and needs

From the Confimpresa-Reno Report on the per-formance of Italian shopping centres, it emerg-es that only a few shopping centres in Italy have closed, most of them being small and distrib-uted across the nation, that retail parks are on the increase (180 compared to 172) and that the number of outlet centres remains stable (30 vs 31). The total market has thus reached 1,158 open structures with 79 new projects scheduled to open by 2022, including 38 shopping centres. And 2019 also counts four new A-AAA level ex-tensions. Triple A rating value has increased, also because there were only a few remarketing oper-ations and the rate is stable at 1%, in the case of double A it is 1.5%, while triple B increased from 3% to 3.8%. “In this scenario, we can see a trend that retailers and the market in general will have to take into account in the short-term: medium and high-level centres hold their own better and compensate for the small centres closing down. Of the triple B centres (25-80 stores, 3.5-5 mil-lion visitors per year) 7% are unable to maintain traffic and are losing their position. Only those who have had the courage to renew their centre’s layout have benefited,” says Mario Resca, Presi-dent of Confimprese. So, on the future of shop-ping centres, the Osservatorio Confimprese-Re-no has no doubt. “Over time, retail has become self-referential and global demand has become standardised on the basis of the bulk volumes involved. Online sales are a relentless phenom-enon, an alternative type of consumption even though Italy is lagging behind compared the economies of Anglo-Saxon countries. In the UK, online shoppers account for 80%, with 78% in the USA and 35% in Italy. It is technology that has

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extension of Belpò near Piacenza, the luxury outlet The Mall Sanremo, the expansion of Sca-lo Milano, and Phase 2 of Settimo Cielo Retail Park. These operations highlight two trends: expansion concurrent with refurbishment, with the goal of renewing the portfolio life cycle, and also retail parks, which are less expensive and targeted at a sector of the public who want a dif-ferent shopping experience. For the future, I see a great appetite for the development of quality products, in other words those located in impor-tant, increasingly urban locations, in areas with a low-intensity of competition or in basins where they are destined to become dominant. It’s im-portant to examine not so much the quantity of competition but the quality, and “dominant” is the key word. In this sense, I see significant pipelines in Rome and Milan, but also in Bolo-gna, Florence, Genoa and the Veneto region. In general, in the medium and long term, what we all need to work on is what I already defined years ago as “the third revolution in the shop-ping centre sector”, with products related to the user experience. Furthermore, it is increasingly necessary to update the merchandising mix, first and foremost to include food outlets: from an average that up to a few years ago was less than 5% of the GLA, in the new centres this is rising to 10% and in some areas is likely to reach as much as 20%. In parallel, leisure proposals have to be created that are aimed not just at children but the whole family, and also services. Servic-es aren’t being talked about much, but they are experiencing a boom, with personal care at the centre of proposals that are no longer limited to dental clinics but also real medical centres, outpatient clinics inside shopping centres that thus become hubs for people’s experiences and needs. There is also no shortage of servic-es aimed at pets. In parallel, some sectors have been downsized: electronics are being reduced to an optimal size and prior to this it was the turn of travel agencies. With regard to apparel, on the other hand, I think a transformation of store layout is more likely than a reduction in space: on the one hand, retailers need a show-room where they can display their products and create an experience; on the other hand, faced by logistic needs dictated by the costs of eCom-merce in product handling and in particular re-turns, the store is becoming a delivery point.”

ri che hanno subito un downsizing: l’elettronica sta atterrando sulle dimensioni ottimali e prima è toccato alle agenzie di viaggio. Mentre per l’ab-bigliamento penso più a una trasformazione del layout dei negozi che a una riduzione degli spazi: da un parte gli operatori devono fare show-ro-oming, mettendo in risalto i prodotti e creando un’esperienza; dall’altra, a fronte di un’esigenza logistica dettata dai costi dell’eCommerce nella gestione del prodotto e in particolare dei resi, il punto vendita diventa il luogo della consegna».

3. digitalization: non Solo eCommerCe

Dal fisico al digitale e dal digitale al fisico. Se è ormai consolidato il percorso che i campioni del brick and mortar hanno fatto sul web, anche in ri-sposta ai marketplace nativi digitali, da qualche tempo quest’ultimi stanno convergendo sul mat-tone, aprendo i primi store fisici. Si inserisce in questo filone la recente apertura del negozio di AliExpress, società del gruppo Alibaba, presso lo shopping centre Xanadú di Madrid, che assume un’ulteriore valenza essendo anche il primo store del colosso cinese delle vendite online in Europa.Venendo all’Italia, l’eCommerce nel 2019 varrà il 7% dei consumi retail, per un valore stimato in oltre 31 miliardi di euro, in crescita del 15% ri-spetto al 2018 (fonte: Netcomm). «L’impatto sui negozi è innegabile. Molti acquisti si stanno spo-stando dal canale offline a quello online, ma oc-corre sottolineare che i dati dimostrano il ruolo ancora fondamentale dei negozi fisici, anche per gli acquisti online – spiega Roberto Liscia, pre-sidente Netcomm –. Secondo l’ultima ricerca di Netcomm in collaborazione con Diennea, infatti, il punto vendita fisico mantiene la sua efficacia: la visita in negozio è decisiva per il 18,4% dello shopping online, prima di consigli e passaparola (16,4%) e della pubblicità, che si attesta al quarto posto generando l’11% degli acquisti. Se l’eCom-merce, così come lo si concepiva fino a qualche anno fa, sta cambiando, è perché a cambiare è stato in primis il consumatore: basti pensare che la distinzione stessa tra acquisto in un punto fisico o online non esiste nemmeno più tra i millennial o la generazione z. I consumatori oggi si aspetta-no, online e offline, esattamente gli stessi servizi e lo stesso tipo di esperienza. I negozi fisici che

pliamento di Scalo Milano e ancora la fase due di Settimo Cielo Retail Park. Tali operazioni met-tono in luce due tendenze: quella degli amplia-menti contestuali ai refurbishment, con l’obietti-vo di rinnovare il ciclo di vita del portafoglio, e dei retail park che sono prodotti meno costosi e mirati per un pubblico che vuole un’esperienza di acquisto differente. Per il futuro vedo grande appetito sullo sviluppo di prodotti qualitativi, si-tuati quindi in location importanti, sempre più inurbate, in zone a bassa intensità di concorren-za o in bacini dove sono destinati a diventare dominanti. È importante prendere in esame non tanto la quantità della concorrenza ma la quali-tà, e “dominante” è la parola chiave. In questo senso vedo pipeline significative a Roma e Mila-no, ma anche a Bologna, Firenze, Genova e nel Veneto. In generale, nel medio e lungo termine, ciò su cui tutti dobbiamo lavorare è quello che già anni fa ho definito “la terza rivoluzione del settore dei centri commerciali”, con prodotti le-gati all’esperienza dell’utilizzatore. Poi è sempre più necessario aggiornare il merchandising mix, ospitando in primis più ristorazione: da una me-dia che sino a qualche anno fa era inferiore al 5% della GLA, nelle nuove realizzazioni si sta andan-do verso il 10% e probabilmente, in alcuni am-biti, si arriverà al 20%. Parallelamente si devono implementare la proposta di leisure, rivolta non solo ai bambini ma a tutta la famiglia, e quella dei servizi. Proprio di quest’ultima si parla poco ma sta vivendo una fase di boom, con la cura della persona al centro di proposte che non so-no più solo le cliniche odontoiatriche ma anche dei veri e propri centri medici, dei poliambulatori all’interno dei centri commerciali che diventano quindi hub per le esperienze e le necessità delle persone. E non mancano servizi rivolti anche agli animali domestici. Parallelamente ci sono setto-

3. digitalisation: not just ecommerce

From physical to digital and digital to physi-cal. If the brick-and-mortar champions are now well-established on the web, also in response to native digital marketplaces, for some time, digital has been closing in on brick-and-mortar, open-ing their first physical stores. The recent store opening of AliExpress, a company in the Alibaba group, in Madrid’s Xanadú shopping centre, is one example and is of even greater importance as it is also the Chinese online sales giant’s first store in Europe.With regard to Italy, eCommerce in 2019 will ac-count for 7% of retail consumption, for a value es-timated at over €31 billion, up 15% compared to 2018 (source: Netcomm). “The impact on stores is undeniable. Many purchases are moving from offline to online, but it’s important to emphasise that data shows the role of physical stores is cru-cial, even for online purchases”, explains Rob-erto Liscia, President of Netcomm, “according to the latest Netcomm study - implemented in partnership with Diennea - the physical point of sale maintains its effectiveness: the in-store visit is decisive for 18.4% of online shopping, more than advice and word-of-mouth (16.4%) and ad-vertising, which ranks in fourth position, gener-ating 11% of purchases. If eCommerce, as it was conceived until a few years ago, is changing, it is because above all consumers have changed: just think that the distinction between buying at a physical or online point of sale does not even exist any longer among millennials or Generation Z. Consumers today expect, online and offline, exactly the same services and experience. The physical stores that have adopted digital mod-els are those that have increased their business development, up to three times as much as sin-

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data di consegna, scegliere giorno e orario esatti e ricevere i propri ordini a casa sabato e domeni-ca». Vi sono quindi fattori come l’intelligenza arti-ficiale, la blockchain e i big data, che sono diven-tati le tecnologie abilitanti per la crescita dell’in-dustria. Ma in quale misura trovano reale appli-cazione nel mondo del retail? «Oggi, e ancora di più in futuro, la chiave della competitività per le aziende che operano nel commercio digitale sta nel rendere sempre più personalizzata l’esperien-za di acquisto dei consumatori e, nello specifico, la blockchain consente di ottimizzare i processi di tracciabilità in tutta la filiera, mentre l’AI consente di adottare modelli predittivi in grado di costrui-re proposte su misura per i consumatori. Il retail è uno dei canali in cui queste tecnologie sono e saranno impattanti per un processo progressiva-mente più rapido e sofisticato, per questo occor-re investire nella trasformazione tecnologica delle imprese. Si tratta di un elemento discriminante se l’Italia vuole stare al passo con i mercati interna-zionali, soprattutto considerando che negli Stati Uniti il 41% delle aziende ha già adottato questo tipo di soluzioni, in Cina lo ha fatto il 20% e in UK l’8%. Grazie all’AI, in particolare, i motori di ricerca svolgeranno sempre più, da un lato, la funzione di riduttori di costi su tutta la catena del valore nel commercio e, dall’altro, una funzione di supporto per le scelte del consumatore. L’intelligenza arti-ficiale saprà ridurre i costi dei processi produttivi, come il costo di magazzino o quello di logistica, ma anche ottimizzare l’esperienza di acquisto, per-ché è risaputo che l’ampiezza di scelta disponibile oggi genera anche una sorta di ansia da parte del consumatore». ¾

hanno saputo adottare modelli digitali sono quelli che hanno permesso un elevato incremento dello sviluppo del proprio business, fino a tre volte tanto rispetto ai modelli monocanale. La chiave vincente sta, quindi, nel saper soddisfare tutti gli step della customer journey, online e offline, applicando un modello integrato. Non a caso grandi player in-ternazionali dell’eCommerce si stanno inserendo nello scenario del retail più tradizionale aprendo punti vendita fisici. La direzione deve essere quella dell’integrazione dei canali e i negozi devono inve-stire nella digitalizzazione dell’esperienza in store dei consumatori, a partire dall’implementazione di sistemi di pagamento flessibili, rapidi e innovativi, a cui l’online ci ha ormai abituati».La logistica è uno dei processi della value chain in cui l’impatto del commercio digitale è indub-biamente più incisivo. L’acquisto online presuppo-ne la necessità, da parte dei retailer, di adottare modelli di spedizione efficienti per garantire una consegna sempre più rapida. «L’evoluzione dei multimarca online e offline sta portando a nuo-ve dinamiche di cross-retail, generate dalla crea-zione di magazzini virtuali, che sono la somma di quanto è stoccato nei singoli negozi e di quanto è disponibile a livello centrale – continua Liscia –. Questo consente agli operatori di effettuare con-segne sulla base della disponibilità del prodotto nel negozio più vicino o di quello che ha la mer-ce effettivamente in magazzino. Un ulteriore ele-mento di novità che il commercio digitale porta i retailer ad affrontare riguarda la possibilità, da parte del consumatore, di acquistare cross-coun-try in tutti i Paesi e questo impone di ragionare in modo globale anche in termini logistici, per quan-to riguarda la consegna e i resi, sempre più de-terminanti nella customer experience online. Gli ultimi dati, in particolare per il settore del fashion, dimostrano che la consegna rappresenta un fatto-re particolarmente critico per i consumatori onli-ne italiani, che chiedono alle aziende consegne ecosostenibili, personalizzate e possibilità di reso immediate. Dall’ultima ricerca netRetail emerge, infatti, che i giovani italiani di età compresa tra i 16 e i 24 anni hanno particolarmente a cuore il te-ma delle consegne: il 39% di loro vorrebbe poter scegliere opzioni di consegna a ridotto impatto ambientale e il 53% desidera ricevere pacchi già pronti per essere restituiti in caso il prodotto non soddisfi le proprie esigenze. Il 25% degli eShopper italiani, inoltre, vorrebbe poter cambiare orario e

gle-channel models. They key is, therefore, to ful-fil all of the steps in the customer journey, online and offline, by applying an integrated model. It is no coincidence that major international eCom-merce players are entering the more traditional retail scenario by opening physical stores. The di-rection that must be taken is channel integration and stores need to invest in digitising the in-store consumer experience, starting with implementa-tion of the flexible, fast and innovative payment systems that we are now accustomed to thanks to online shopping.”Logistics is one of the value chain processes in which digital commerce is undoubtedly more im-pactful. Online purchasing implies the need for retailers to adopt efficient shipping models in order to guarantee increasingly faster deliveries. “The evolution of multi-brand retailers both on-line and offline is bringing us to new cross-retail dynamics, generated by the creation of virtual warehouses, which are the total of the stock in individual stores and what is available centrally”, continues Liscia. “This allows operators to make deliveries based on the availability of the product in the nearest store or the store that actually has the merchandise in stock. Another novelty that digital commerce forces retailers to address is the consumer’s ability to buy cross-border in all coun-tries, and this requires global thinking including in terms of logistics, delivery, and returns, which are increasingly influential in the customer expe-rience online. The latest data, particularly for the fashion industry, demonstrates that delivery is a particularly crucial factor for Italian online con-sumers, who demand eco-friendly, personalised delivery and the possibility of immediate returns. The last netRetail research shows that young Ital-ians aged 16-24 are particularly passionate about the subject of delivery: 39% of them would like to be able to choose delivery options with a re-duced environmental impact and 53% would like to receive packages that are ready to be returned if the product does not meet their needs. 25% of Italian eShoppers would furthermore like to be able to change the delivery date and time, choose the exact day and time, and receive their orders at home on Saturdays and Sundays.” As a result, there are factors such as artificial intelli-gence, blockchain, and big data which have be-come the industry’s growth technologies. But to what extent are they actually applied in the retail

world? “Today, and even more in the future, the key to competitiveness for companies who oper-ate in digital commerce is to make the consumer buying experience more and more personalised and, specifically, the blockchain optimises tracea-bility processes across the supply chain, while AI enables the adoption of predictive models that can create tailor-made proposals for consumers. Retail is one of the channels in which these tech-nologies are and will be impactful for a progres-sively faster and more sophisticated process, so for this reason it is necessary to invest in the tech-nology transformation of businesses. This is a de-fining factor if Italy wants to keep up with interna-tional markets, especially considering that such solutions have been adopted by 41% of compa-nies in the United States, 20% in China and 8% in the UK. Thanks to AI, in particular, search engines will increasingly be used, on the one hand, to re-duce costs across the value chain in commerce and, on the other, to act as a support for consum-er choices. Artificial intelligence will be able to reduce the cost of production processes, such as inventory or logistics costs, but also optimise the shopping experience because we know that the breadth of choice available today also generates a sort of anxiety on the part of the consumer.” ¿

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CaPitolo / ChaPter 2Economics / Economics

lioni di euro investiti nel Q2 portano il totale del primo semestre 2019 a circa 800 milioni di euro.Restringendo l’analisi al settore dei centri com-merciali, «nel 2019, il volume degli investimenti ha subito un rallentamento in tutta Europa rispetto agli anni passati – specifica Pier Luigi Paolettoni, senior leasor e head of development projects di CBRE –. In Italia il mercato è storicamente domi-nato da capitali esteri che hanno contribuito per la maggior parte del volume transato. I capitali americani e inglesi, le cui scelte hanno un impatto determinante sulla strategia di investimento di tut-to il mercato, sono oggi molto restii a investire in questo settore perché preoccupati della presunta minaccia dell’eCommerce e dell’impatto che avrà sull’industria dei centri commerciali. Diverse tran-sazioni sono ancora in corso, prevediamo infatti una continuità nell’attività d’investimento da parte di molti fondi opportunistici sui centri commerciali, anche se probabilmente l’anno 2019 si chiuderà a un valore complessivamente inferiore al 2018 e in linea con il primo semestre».

2. Canoni, verSo nuovi Criteri

In tema di canoni, per quanto riguarda l’high stre-et, i valori sono in lieve crescita nelle strade prime luxury delle principali città turistiche. Canoni stabili invece nelle principali strade prime internazionali con un livello di insegne fast fashion. «In partico-lare in questo segmento, fast fashion appunto, si registra un rallentamento nelle tempistiche neces-sarie ad affittare spazi di grandi dimensioni, che si traduce in alcuni casi nella diminuzione del canone ottenibile dai tenant – spiega Pier Luigi Paoletto-ni, senior leasor e head of development projects di CBRE –. I centri commerciali prime hanno subi-to un rallentamento della crescita dei canoni, che continuano a salire anche se a ritmi meno sostenu-ti che in passato. Si amplia invece la forbice con i canoni dei centri commerciali secondari, dove una serie di fattori concorrono a ridurre i fatturati: da una graduale obsolescenza dei formati a un ina-sprimento della competizione, a fronte di una si-tuazione generale che penalizza in questo momen-to i consumi delle famiglie». «Dalle informazioni in nostro possesso – illustra Savino Natalicchio, MRICS, managing director, special divisions & fea-sibility, advisory & valuation dept. di Duff & Phelps REAG – si evince una stabilizzazione dei canoni


Economics

1. inveStimenti: aSPettative in rialzo Per il SeCondo SemeStre

Focalizzando l’attenzione sul mercato nazionale, l’Ufficio Studi di BNP PARIBAS Real Estate Italy ha evidenziato volumi di investimento nel compar-to immobiliare commerciale quasi raddoppiati nel Q2 2019 rispetto allo stesso periodo del 2018 e al primo semestre 2019: circa 3,4 miliardi di euro rag-giunti grazie alla chiusura di oltre 60 operazioni. Si tratta del miglior secondo trimestre di sempre per il mercato immobiliare commerciale italiano con valori decisamente superiori alla media quinquen-nale e decennale di riferimento. Tale risultato ha consentito di chiudere il primo semestre 2019 con investimenti record per circa 5,1 miliardi di euro. Nel prodotto Retail sono stati investiti circa 600 milioni di euro nel Q2, con una crescita del 25% circa rispetto al Q2 2018. Tuttavia questo risultato non consente di colmare il gap dei volumi Retail rispetto al 2018: il primo semestre 2019 rimane infatti sottodimensionato del 40% circa rispetto allo stesso periodo dello scorso anno.Milano si conferma la città di maggior appeal, con un contributo sul totale Italia tradizionalmente in-torno al 35-40%, registrando nel Q2 2019 investi-menti per circa un miliardo di euro. Risultato che porta a due miliardi circa il totale da inizio anno. Il prodotto Uffici ha dominato il mercato mene-ghino, ma è da evidenziare la chiusura di alcune operazioni relative al prodotto Retail, tra cui una rilevante transazione high street avvenuta nel cen-tro città. Spostando i riflettori su Roma, i 600 mi-

Economics

1. investments: rising exPectations for the second half of the year

Focusing on the national market, the Research Department of BNP PARIBAS Real Estate Ita-ly has highlighted nearly doubled investment volumes in the commercial real estate sector in Q2 2019 compared to the same period in 2018 and the first half of 2019 – approximately €3.4 billion achieved through the completion of over 60 transactions. This is the second best quarter ever for the Italian commercial real estate mar-ket with values far above the average for the reference five-year and ten-year periods. This resulted in closing the first half of 2019 with re-cord investments of approximately €5.1 billion. In etail, approximately €600 million was invest-ed in Q2, with a growth of approximately 25% compared to Q2 2018. However, this result does not close the retail volume gap with respect to 2018: the first half of 2019 is still undersized by about 40% compared to the same period of the previous year.Milan has confirmed itself as the most appealing city, with a traditional contribution of around 35-40% of Italy’s total, recording investments in Q2 2019 of approximately one billion Euros. This re-sult leads to a total of approximately two billion Euros YTD. Office space dominated the Milan market, but some noteworthy Retail-related op-erations were also concluded, including a major high street transaction in the city centre. Moving the spotlight to Rome, €600 million invested in

Q2 takes the total for the first half of 2019 to about €800 million.Narrowing the analysis to the sector of shopping centres, “in 2019, the volume of investments has been slower across Europe compared to past years”, explains Pier Luigi Paolettoni, Senior Leasor and Head of Development Projects of CBRE. “In Italy, the market has been historical-ly dominated by foreign capital investments that have contributed to most of the traded volume. US and English capital investors, whose choices have a major impact on the investment strategy of the entire market, are now very reluctant to in-vest in this industry because they are concerned about the alleged threat of eCommerce and the impact it will have on the shopping centre indus-try. Several transactions are still underway, and we expect continuity in investment activities by many opportunistic funds in shopping centres, even though the year 2019 is likely to close with a lower overall value compared to 2018 and in line with the first half of the year.”

2. rents: new criteria

On the topic of rents, with regard to high street stores, the values are increasing slightly in the prime luxury streets of major tourist cities. Rents remain stable, on the other hand, in main interna-tional prime streets with a high concentration of fashion stores. “Especially in this segment, name-ly fast fashion, there is a slowdown in the time re-quired to rent large spaces, which translates into some cases in the reduction of the rent that can be obtained from the tenant”, explains Pier Luigi Paolettoni, Senior Leasor and Head of Develop-ment Projects of CBRE. “The increase in rents has slowed down in prime shopping centres, which continue to rise, albeit at a slower pace than pre-viously. On the other hand, the rental gap is wid-ening with regard to secondary shopping centres, where a series of factors are contributing to a re-duction in turnover: from a gradual obsolescence of formats to a tightening of competition, in view of a general situation that is currently penalising household consumption.” “From the information we have”, explains Savino Natalicchio, MRICS, Managing Director - Special Divisions & Feasibil-ity, Advisory & Valuation Dept. of Duff & Phelps REAG, “we can infer a stabilisation of high street

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CaPitolo / ChaPter 2Economics / Economicsretail trends 2019

i canoni saranno presi in considerazione anche dei sistemi di rilevazione sempre più precisi dei flussi di clientela all’interno di ciascuna attività commerciale».

3. rendimenti viCini ai livelli Pre-CriSi

Sul fronte dei rendimenti, «la tendenza generale degli ultimi 10 anni ha visto una costante compres-sione che ha determinato un lento ritorno ai livelli pre-crisi registrati nel 2007 – illustra Savino Natalic-chio, MRICS, managing director, special divisions & feasibility, advisory & valuation dept. di Duff & Phelps REAG –. Nel corso del 2018, i rendimenti sono rimasti stabili, nonostante l’incertezza poli-tico-economica, a causa della scarsità di prodotti e del perdurante appetito degli investitori per gli asset retail. Nel 2019, con la prosecuzione di con-dizioni di incertezza, nonché fattori esogeni quali la paventata legge sulle chiusure domenicali, i ren-dimenti dei centri commerciali prime hanno subito una lieve compressione attorno ai 10 punti base attestandosi tra il 5% e il 6%. Gli immobili sulle hi-gh street si confermano la tipologia più ricercata dagli investitori, disposti a pagare per la mancanza di prodotti appetibili nelle migliori posizioni delle città primarie e secondarie del Nord Italia. L’inte-resse dei retailer internazionali è ancora incentrato su Roma e Milano, grazie agli elevati flussi turistici. Per le high street a Milano, dopo cinque trimestri consecutivi sotto al 3%, con valori che hanno toc-cato il 2,75-2,85%, è in atto una stabilizzazione dei valori attorno al 2,8%. Per le high street di Roma, invece, è evidente una piccola decompressione, intorno ai cinque punti base, fino a raggiungere l’attuale 3%. I centri top secondary e i retail park prime rimangono su rendimenti compresi in range molto ampi, tra il 5,5% e il 7,5%. Le prospettive per i prossimi mesi potranno tornare a essere po-sitive: nonostante la riduzione delle operazioni e il rallentamento dei piani di espansione, si preve-de che i centri commerciali torneranno a essere il fulcro delle strategie dei retailer, che si focalizze-ranno principalmente sulle prime location, men-tre i centri secondary e i big box richiederanno più tempo per essere affittati. I parchi commerciali rappresentano un’asset class molto interessante e ricercata, anche se la mancanza di prodotto appe-tibile resta evidente». ¾

high street dopo avere raggiunto punte difficil-mente superabili nelle più importanti vie del lus-so di Milano, Roma, Venezia, Firenze e Torino. Rivolgendo lo sguardo verso le grandi strutture pianificate, assistiamo a un ulteriore allargamen-to della forbice tra i centri top performing, dove la richiesta è sempre molto sostenuta e i canoni rinegoziati segnano ancora incrementi, e la gran parte dei centri italiani (circa l’85%) di dimensio-ne medio-piccola, dove i canoni vengono rine-goziati in linea con quelli uscenti, o evidenziando segni al ribasso per centri in crisi che necessitano di investimenti per il loro rilancio. In tutti i casi è la verifica di sostenibilità rispetto ai fatturati il metro di giudizio nella rinegoziazione degli affitti tra le parti. L’incidenza dell’eCommerce, ancora bassa in Italia, non è ad oggi in grado di alterare significativamente le vendite generate all’interno del negozio fisico, e quindi i rent-to-sale ratio, ma questo è un tema che in prospettiva diventerà di attualità sul mercato». Dell’incidenza, attuale e in prospettiva, delle vendite online sulle perfor-mance dei negozi fisici e quindi sui canoni di lo-cazione corrisposti alle proprietà immobiliari ne parla anche Francesco Della Cioppa, MRICS in-ternational partner – head of asset services Italy presso Cushman&Wakefield: «Mi preme eviden-ziare la stretta connessione che nel breve termi-ne si avrà tra l’esatta determinazione del fattura-to delle attività commerciali e la determinazione del canone di affitto. Occorre prendere atto che il fatturato legato alla spesa fisica nel punto ven-dita tenderà nel tempo a diminuire a favore della spesa online. E nell’ambito dell’online, particola-re attenzione va data alla vendita di prodotti da parte delle aziende commerciali verso i colossi del settore come Amazon e Zalando. E questo vale anche per il comparto food. Occorre quindi aprire un tavolo di discussione, il più ampio pos-sibile, tra landlord e tenant per avere la massima trasparenza possibile. È infatti interesse di tutti dare serenità agli investitori che i soldi investiti abbiano un ritorno se non certo altamente pre-vedibile. Tale discussione dovrà poi riverberarsi su testi contrattuali in linea con i tempi, capaci di dare la possibilità di capire realmente quale sia il fatturato generato direttamente o indiret-tamente da ciascun punto vendita. Senza questa discussione, l’incertezza sulla reale determinazio-ne dei fatturati non potrà non incidere sulle scelte degli investitori. In prospettiva, nel determinare

rents after reaching unsurpassed peaks in the most important luxury streets in Milan, Rome, Venice, Florence and Turin. Looking at the large structures planned, we can see a further widening of the gap between top performing centres, where the demand is always very high and the renegotiated rents still show increases, and most of the medium to small Italian cen-tres (about 85%), where rents are renegotiated in line with the previous ones, or downward for centres in crisis that need investments for their relaunch. In all cases, it is sustainability - rather than turnover - that is the ultimate criterion for the renegotiation of rents between the parties. The effect of eCommerce, still low in Italy, has not to date, significantly altered sales generat-ed in physical stores - and therefore the rent-to-sales ratio - but this is expected to become a relevant topic on the market.” The current and prospective influence of online sales on phys-ical store performance, and therefore on rent paid to real estate owners, is also mentioned by Francesco Della Cioppa, MRICS Interna-tional Partner – Head of Asset Services Italy at Cushman & Wakefield: “I must stress the close connection in the short term between the exact determination of sales turnover and the deter-mination of rent. It’s important to note that turn-over linked with physical shopping in stores will tend to diminish over time in favour of online purchases. And with regard to online sales, par-ticular attention should be given to the sale of products from companies to commercial giants such as Amazon and Zalando. This is also true for the food sector. It is thus necessary to open the widest possible debate between landlords and tenants to ensure maximum transparency. It is in fact in everyone’s interest to give peace of mind to investors that the money invested will generate a return, if not certain then at least highly predictable. This discussion should then be reflected in contractual texts in line with the timelines, which give the opportunity to truly understand what turnover is generated directly or indirectly from each store. Without this dis-cussion, uncertainty about the real determina-tion of turnover will influence investor choices. In perspective, for the determination of rent, increasingly accurate measurement systems of customer flows within each store will also be taken into account.”

3. returns close to Pre-crisis levels

With regard to returns, “the overall trend of the past 10 years has showed a constant downturn that has resulted in a slow return to pre-crisis lev-els recorded in 2007”, according to Savino Na-talicchio, MRICS, Managing Director, Special Di-visions & Feasibility, Advisory & Valuation Dept. of Duff & Phelps REAG –. During 2018, returns remained stable despite political and economic uncertainty, due to the scarcity of products and the persisting appetite of investors for retail assets. In 2019, with the continuation of uncer-tainty, as well as exogenous factors such as the feared law on Sunday closure, the returns from prime shopping centres suffered a slight drop of around 10 base points, settling at 5% to 6%. High street property is still the most sought-after type by investors, who are willing to pay for the lack of desirable products in the primary and second-ary cities in northern Italy. The interest of interna-tional retailers is still focused on Rome and Milan due to high tourist flows. For Milan’s high streets, after five consecutive quarters below 3%, with values that touched 2.75-2.85%, values are now stabilising at around 2.8%. With regard to Rome’s high streets, on the other hand, there was a slight drop of around five base points, before reach-ing the current 3%. Top secondary centres and prime retail parks still show returns in very broad ranges, between 5.5% and 7.5%. Prospects for the coming months may become positive once again: despite a reduction in transactions and slowing down of expansion plans, shopping cen-tres are expected to be once again at the heart of retailers’ strategies, which will focus primarily on prime locations, while secondary centres and “big boxes” will take longer to rent. Retail parks represent a very interesting and sought-after as-set class, although the lack of desirable product remains apparent.” ¿

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CaPitolo / ChaPter 3High street tra luxuxy e food / High street shopping: luxury and foodretail trends 2019


High street tra luxuxy e food

1. le PrinCiPali Piazze dello ShoPPing

«Il settore tax free in Italia lo scorso anno ha su-perato i 3 miliardi di euro in volume d’affari e costituisce un asset molto importante per l’eco-nomia nazionale – spiega Sara Bernabè, general manager Planet in Italia –. Gli introiti generati dai turisti in visita al nostro Paese, in particolare da quelli extra-europei, so-no vitali per moltissime realtà del made in Italy, in particolare nel segmento lusso. Basti pensare che a livello europeo, gli acquirenti internazionali spendono in media 3,7 volte di più di quelli na-zionali, con alcuni rivenditori che registrano fino al 60% delle vendite da clienti non domestici. Par-liamo di una spesa media che nelle principali vie dello shopping d’alta gamma in Italia supera con facilità i mille euro. Ai vertici, via Sant’Andrea a Milano dove lo scontrino medio nei primi sei mesi del 2019 ha raggiunto la cifra record di 2.641 eu-ro, seguono piazza della Signoria a Firenze (1.840 euro), via San Moisè a Venezia (1.666 euro) e, infine, piazza di Spagna a Roma (1.510 euro)».Nel corso della prima metà dell’anno, Planet ha reso noto l’andamento 2018 del tax free shop-ping in quattro città italiane, Milano, Roma, Fi-renze e Venezia, da cui emerge che nella top 10 dei centri con la crescita maggiore nelle vendite esentasse Milano risulta sesta con un +1%, dopo Roma (sempre +1%), Parigi (+2%), Francoforte (+6%), Vienna (+12%) e Firenze, prima fra tutte con un +14,5%. All’interno dello scenario nazio-nale, Milano è risultata prima nel valore medio

per singola transazione, registrando uno scontri-no medio di 1.319 euro. Il più alto d’Italia a cui se-guono quelli di Venezia (1.295 euro), Roma (960 euro) e Firenze (956 euro). Ottimo risultato in ter-mini assoluti che però non si riflette egualmente nel tasso di crescita del medesimo valore. Infatti, con un +0,1%, il centro meneghino ha registrato la crescita più bassa nella spesa media tax free del 2018, seconda solo alla flessione di Venezia (-3%). Firenze e Roma si posizionano invece al primo e al secondo posto con rispettivamente un +8% e un +3,4%. A livello di nazionalità di prove-nienza, il mercato tax free milanese risulta princi-palmente suddiviso fra acquirenti cinesi, russi e statunitensi, che ne detengono rispettivamente il 30%, l’11% e l’8%. Per quanto riguarda invece i tassi di crescita rilevati nelle vendite esentasse, a primeggiare sono state quelle a turisti americani (+24%, con un picco del +55% a ottobre 2018), a turisti tailandesi (+21,5% con un picco del +57% a settembre 2018) e ucraini (+16%, con un picco del +58% a ottobre 2018). Fra coloro che hanno speso in media di più per lo shopping made in Milan, il podio è invece composto da viaggiatori di Hong Kong (1.737 euro per singolo scontrino medio), degli Emirati Arabi Uniti (1.544 euro) e tailandesi (1.526 euro). Da un punto di vista topo-grafico, gli acquisti tax free si suddividono fra via Monte Napoleone (37%), via Sant’Andrea (29%) e Galleria Vittorio Emanuele (10%). Nelle tre lo-cation gli scontrini tax free medi registrati sono stati rispettivamente di 1.498, 2.375 e 985 euro. Il mercato tax free capitolino risulta invece prin-cipalmente suddiviso fra acquirenti cinesi, statu-nitensi e russi, che ne detengono rispettivamente il 25%, il 15% e il 9%. Per quanto riguarda i tassi di crescita rilevati nelle vendite esentasse, a pri-meggiare sono state quelle a turisti sudcoreani (+30%, con un picco del +80% a gennaio 2018), americani (+16% con un picco del +50% a gen-naio 2018) e di Singapore (+15%, con un picco del +244% ad aprile 2018). Fra coloro che han-no speso in media di più per lo shopping made in Rome, i viaggiatori tailandesi (1.407 euro per singolo scontrino medio), taiwanesi (1.313 euro) e di Singapore (1.306 euro). Da un punto di vi-sta topografico, gli acquisti tax free si suddivido-no fra piazza di Spagna (37%), via dei Condotti (32%) e via Borgogna (11%), dove gli scontrini tax free medi registrati sono stati rispettivamente di 1.538, 1.034 e 968 euro.

High street shopping: luxury and food

1. toP shoPPing districts

“Tax-free shopping in Italy last year surpassed €3 billion in turnover and is a very important asset for the national economy”, explains Sara Bernabè, General Manager of Planet in Italy. “The income generated by tourists visiting our country, particularly those from outside Eu-rope, is vital for a variety of Made in Italy com-panies, particularly in the luxury segment. Just think that at the European level, international buyers spend an average of 3.7 times more than domestic buyers, with some retailers re-cording up to 60% of sales from non-domestic customers. We are talking about an average expenditure which - in Italy’s top high-end shopping streets - easily exceeds a thousand euros. The highest is Via Sant’Andrea in Mi-lan where the average receipt in the first six months of 2019 reached the record figure of €2,641, followed by Piazza della Signoria in Florence (€1,840), Via San Moisè in Venice (€1,666) and finally, Piazza di Spagna in Rome (€1,510).”During the first half of the year, Planet an-nounced the 2018 tax-free shopping trend in four cities in Italy; Milan, Rome, Florence and Venice, which showed that in the top 10 cen-tres with the largest growth in tax-free sales, Milan ranks in sixth position with +1%, after Rome (also +1%), Paris (+2%), Frankfurt (+6%), Vienna (+12%) and Florence, which ranks first with +14.5%. Within the national context,

Milan was top in terms of the average value per transaction, with an average receipt of €1,319, the highest in Italy, followed by Ven-ice (€1,295), Rome (€960) and Florence (€956). This result is excellent in absolute terms but is not reflected equally in a growth rate of similar value. In fact, with +0.1%, Milan city centre re-corded the lowest growth in the 2018 average tax-free expenditure, second only to the drop recorded in Venice (-3%). Florence and Rome, on the other hand, hold first and second place with +8% and +3.4%, respectively. With re-gard to the nationalities of the clientele, the tax-free market in Milan is mainly divided be-tween Chinese, Russian and US buyers, who account respectively for 30%, 11%, and 8% of the total. I relation to the growth rates record-ed in tax-free sales, American tourists were in first place (+24%, with a peak of +55% in Oc-tober 2018), followed by Thai tourists (+21.5% with a peak of +57% in September 2018) and Ukrainians (+16%, with a peak of +58% in October 2018). Among those who spent the most, on average, shopping in Milan, the po-dium is made up of visitors from Hong Kong (€1,737 average single transaction), United Arab Emirates (€1,544 Euro) and Thai (€1,526 Euro). From a geographic point of view, tax-free purchases are split between Via Mon-te Napoleone (37%), Via Sant’Andrea (29%) and Galleria Vittorio Emanuele (10%). In the three locations, the average tax-free receipts recorded were €1,498, €2,375, and €985 re-spectively. The tax-free market in Rome is mainly divided between Chinese, US and Rus-sian purchasers, buying 25%, 15%, and 9%, respectively. As for the growth rates record-ed in tax-free sales, first place goes to tour-ists from South Korea (+30%, with a peak of +80% in January 2018), America (+16% with a peak of +50% in January 2018) and Singapore (+15%, with a peak of +244% in April 2018). Among those who spend more, on average, on shopping in Rome, are travellers from Thai-land (€1,407 per average single transaction), Taiwan (€1,313) and Singapore (€1,306). From a geographic point of view, tax-free purchases are split between Piazza di Spagna (37%), Via dei Condotti (32%) and Via Borgogna (11%), where the average tax-free receipts registered were €1,538, €1,034, and €968 respectively.

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ri degli interi immobili consiglio di dedicare aree alla ristorazione: il food aumenta il valore dell’e-dificio nel suo complesso ed è così che bisogna pensarlo. È un elemento di distinzione che attrae chiunque dando un valore aggiunto all’immobile e alla via stessa. Oggi i marchi che vogliono sta-re nel Quadrilatero, prediligono alcune posizioni rispetto ad altre anche in virtù di questi servizi», spiega Brambilla.

3. newComer brand e nuovi format

«L’Italia e Milano presentano due situazioni mol-to differenti: la staticità del Paese contro l’efferve-scenza del capoluogo lombardo. Le previsioni per i prossimi tre anni sono state abbastanza negative, si è parlato di rallentamento e non di crescita. Ab-biamo spesso sentito dire che in questo scenario non florido Milano continuerà a stagliarsi, favori-ta soprattutto da alcune importanti novità come le Olimpiadi Invernali 2026 o il Salone dell’Auto trasferito da Torino. In base al nostro osservatorio pensiamo che i prossimi sei mesi non mostreranno grande discontinuità rispetto a quelli precedenti – raccontano Roberto Nava e Gianluca Sinisi, ri-spettivamente head of retail services - office ma-nager e license partner presso Engel & Völkers Commercial –. Food, design e showroom di moda sono in deciso sviluppo. L’abbigliamento, invece, sembra in fase di contrazione in quanto mancano novità. E anche la GDO si sta muovendo: Esselun-ga presenterà un nuovo format e l’acquisizione di Auchan dovrebbe cambiare qualche equilibrio. Il fenomeno più evidente che possiamo segnalare è una mutazione dei punti vendita, soprattutto per quanto concerne la metratura: la multicanalità ha di fatto ridotto la superficie di vendita. Le dinami-che sono in continua evoluzione e ci domandiamo chi saranno i futuri grandi player». «Milano resta la città nella quale stare e dove iniziare lo sviluppo di una catena – sostiene anche Pier Luigi Paoletto-ni, senior leasor e head of development projects di CBRE, prima di addurre numerosi esempi –. A seguito del progetto di ristrutturazione di palaz-zo Broggi, si è registrata l’apertura del primo Star-bucks a fine 2018 e sempre nello stesso immobi-le continuano le aperture fronte via Orefici di Un-der Armour, Levi’s e Tommy Hilfiger. Gli immobili, dunque, che si affacciano su piazza Cordusio sono

2. foCuS Sul Quadrilatero della moda

«Nell’ultimo anno ancora di più, percepiamo fer-mento nel segmento del luxury a Milano: sia da parte delle aziende che vogliono avere una vetri-na sul mondo, sia da parte degli investitori che sono molto interessati ad avere spazi da ristruttu-rare, rilanciare e rimettere sul mercato. E qualche risultato già si vede – spiega Maristella Brambil-la, partner di 18 Montenapoleone Retail Con-sultancy&Brokerage –. Nel 2018 avevo accen-nato su Retail Trends al progetto di via Verri: ad agosto 2019 i lavori sono entrati nel vivo e stia-mo registrando un crescente e forte interesse per le diverse opportunità offerte da questo immobi-le. Molte sono le cose, poi, che incominciano a “muoversi” anche in via della Spiga: al momento non considerata tra le vie di eccellenza del Qua-drilatero, soffre un calo di immagine. Sono, però, dell’idea che chi la considera una via secondaria abbia una visione un po’ miope del mercato. Bi-sogna infatti dire che il suo essere momentanea-mente svuotata è dovuto anche ad acquisizioni di interi palazzi da parte di investitori che, per prima cosa, hanno sgomberato gli immobili per poterli ristrutturare e quindi sviluppare secondo una lo-ro visione. Nel complesso nel Quadrilatero della Moda, i valori sono alle stelle. È difficile persino quantificare il valore di mercato di un immobile: da una parte vi è pochissimo prodotto in vendi-ta, a volte addirittura nullo, e dall’altra investitori così interessati che sono pronti a impegnare im-portanti cifre. Investitori che nella maggior parte dei casi sono rappresentati da fondi. Molte sono le novità in arrivo e non possiamo che guardare attentamente al futuro. Da parte nostra, oltre al già citato progetto di via Verri, possiamo dire di aver acquisito un mandato per un’importante porzio-ne immobiliare in Monte Napoleone, per la quale stiamo già registrando molto interesse, e l’incarico esclusivo per la locazione di un’intera palazzina in via Santo Spirito. Al momento i brand candidati, oltre a qualcuno che ancora non è presente nel Quadrilatero, sono operatori che già oggi vi occu-pano posizioni primarie». Cambiamenti di rilievo interesseranno anche il comparto del food, set-tore che da sempre fa più fatica a trovare spazio nel Quadrilatero a causa della minore reddittività che riesce a garantire. «Agli investitori proprieta-

2. focus on the ‘Quadrilatero della moda’

“In the last year particularly, we have perceived more movement in the luxury segment in Milan: both on the part of companies who want to have a showcase on the world, and investors who are very interested in having space to restructure, re-launch, and put back onto the market. And some results are already visible”, explains Maristella Brambilla, Partner in 18 Montenapoleone Retail Consultancy&Brokerage. “In the 2018 edition of Retail Trends, I had mentioned the Via Verri project: in August 2019, work got underway and we are experiencing an increasing and strong interest in the different opportunities offered by this property. There are so many things that are starting to “move” including in Via della Spiga: not currently considered one of the streets of excellence in the Quadrilatero [the high-fashion district of Milan], and suffering from a decline in its image. I believe, however, that the people who consider it a secondary route have a slight-ly short-sighted view of the market. It should be pointed out that the fact it is currently empty is also due to purchases of entire buildings by in-vestors who cleared the buildings completely in order to restructure them and then develop them according to their vision. Overall - in the Fash-ion District - values have reached a peak. It’s hard to even quantify the market value of a building: on the one hand, there is very little property up for sale, sometimes even none at all, and on the other hand there are investors that are so inter-ested that they are ready to spend significant sums. Investors in most cases are represented by Funds. There are many new arrivals and we can only look to the future with great attention. In ad-dition to the Via Verri project already mentioned, for our part, we can say that we have acquired a mandate for an important portion of real estate in Via Montenapoleone, for which we have al-ready received a lot of interest, and the exclusive mandate for the rental of an entire building in Via Santo Spirito. Currently, brand candidates are operators that already occupy primary positions, along with others who are not yet present in the Fashion District.” Major changes will also affect the food sector, which has always struggled more to find space in the Fashion District because of

the lower income that it can guarantee. “I rec-ommend investors who own entire buildings to dedicate some areas of the property to cater-ing: an eatery increases the value of the building as a whole, and we should consider it from this perspective. It’s a distinguishing element that at-tracts anyone, giving added value to the property and the street itself. Today, brands that want to be in the Fashion District prefer some locations rather than others, including by virtue of these services,” explains Brambilla.

3. newcomer brands and new formats

“Italy and Milan have two very different situa-tions: the static scenario of the country compared to the effervescence of the capital of Lombardy. Forecasts for the next three years have been rather negative, estimating a slow-down and not growth. We’ve often heard that in this unpros-perous scenario, Milan will continue to stand out above the rest, favoured in particular by certain important new developments such as the 2026 Winter Olympics or the Salone dell’Auto [Car Show] which has been transferred there from Tu-rin. According to our observatory, we think the next six months will not show much discontinuity compared to previous ones”, say Roberto Nava and Gianluca Sinisi, respectively Head of Retail Services - Office Manager and License Partner at Engel & Völkers Commercial. “Food, design and fashion showrooms are definitely evolving. Apparel, on the other hand, seems to be on the decline due to the lack of novelty. Large-scale distribution is also moving: Esselunga will pres-ent a new format and the acquisition of Auchan should shift some balances. The most obvious phenomenon we can report is a change in the sales outlets, especially in terms of surface area: the multi-channel system has actually reduced the sales floor space. Dynamics are constant-ly evolving and we wonder who will be the big players in the future.” “Milan remains the city to be in and from which to start the development of a chain”, confirms Pier Luigi Paolettoni, Sen-ior Leasor and Head of Development Projects of CBRE, before giving numerous examples. “Fol-lowing the renovation project of Palazzo Broggi, the first Starbucks opened in late 2018, and in the

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stinato a Tommy Hilfiger, Under Armour e Levi’s. Poco distante, in via Torino 45, sempre nel 2019 è in programma l’opening del primo store italiano di Primark in centro città. Altro debutto top (anche se non il primo punto vendita sul territorio italia-no) sarà il negozio di Victoria’s Secret che sbarca a Milano nella location occupata da Excelsior in Galleria del Corso 4. Sicuramente il flagship più grande dell’insegna, non solo a Milano ma in tutta Europa. Starbucks, dopo piazza Cordusio, ha aper-to altri sette punti vendita, NBA ha avviato a fine 2018 in Galleria Passerella a Milano il suo primo negozio in tutta Europa e il terzo al mondo; Nike, Xiaomi, Fielmann che nel 2019 ha dato il via al grande sviluppo dei suoi punti vendita, Lush che a fine 2018 ha aperto il suo più grande store in Italia, tappa obbligatoria per un’esperienza multisenso-riale, ubicato in piazza Duomo a Milano, sono so-lo alcuni dei brand che hanno reso più appetibile il mercato – prosegue Corrado Di Paolo –. Anche i format gourmet crescono: il Bistrot firmato da Carlo Cracco in via Victor Hugo, nei dintorni del Duomo, espressione di cucina intesa come diver-timento e come esperienza più accessibile; il ri-storante Attimi di Heinz Beck aperto a CityLife, in una food court che spazia dalla cucina stellata al fast food. A confermare che il bistrot stellato po-trebbe essere il futuro non possiamo dimenticare il locale aperto nel 2018 da Massimo Bottura (tre stelle Michelin con l’Osteria Francescana di Mode-na) nel Gucci Garden di Firenze al primo piano di palazzo della Mercanzia, in piazza della Signoria; il gruppo Alajmo, che dopo le tre stelle Michelin delle Calandre di Padova, ha deciso di cimentarsi in un nuovo format di ristorazione in corso Como 10 chiamato Amor, disegnato da Philippe Starck: un concept innovativo incentrato sulla pizza a va-pore. Un formato che si rivolge non solo alla fre-netica tribù metropolitana, ma anche agli amanti della buona cucina, luogo dove ci si reca per una pausa veloce ma anche gratificante e salutare. Mi-scusi, un format italiano semplice ma geniale che sta esportando uno dei migliori prodotti della cu-cina italiana, la pasta; Briscola e Temakinho, con-cept moderni che propongono una buona cucina. Interessanti sono anche le recenti riqualificazioni di vecchi edifici o ex scali ferroviari: ad esempio La Bullona a Milano, uno dei locali più “in” della città che unisce la cucina al divertimento, è diventato un luogo da vivere e dove intrattenersi piacevol-mente; Starbucks, che nasce dalla riqualificazione

in forte riposizionamento, fattore che ha attratto l’interesse di primarie aziende retail, consolidando l’area come zona fortemente attrattiva per brand internazionali e non, valorizzandola enormemen-te. Inoltre, Foot Locker ha inaugurato il suo più grande store a Milano, segnale della politica che molte aziende stanno percorrendo, e cioè quella di valutare l’incremento di dimensioni degli store sulle vie maggiormente performanti invece che aumentare la numerosità di negozi sul mercato. Questa tendenza ha l’obiettivo di creare nel con-sumatore un’emozione, il ricordo di una shopping experience all’interno di uno store iconico dove respirare e vivere fino in fondo i valori del mar-chio. Sempre su Milano, registriamo altre aree che esprimo dinamicità: nel Quadrilatero merita una menzione lo spostamento di Balenciaga da Santo Spirito a Monte Napoleone e di Yves Saint Laurent da Sant’Andrea a Monte Napoleone. Cambiando area geografica ma rimanendo su prime location – prosegue il manager di CBRE – nei prossimi me-si si attende l’apertura di Apple a Roma in via del Corso, dalla quale ci si aspetta una modifica dei flussi e del livello di domanda su quella porzione di strada, e sempre a Roma l’opening del secon-do flagship italiano di Five Guys».I nuovi format visti nella città di Milano sono indi-ce di come il mercato stia cambiando e di come l’attenzione si sia concentrata su alcuni dettagli. «Uniqlo ha aperto a settembre il suo primo punto vendita italiano nella centralissima piazza Cordu-sio, dove di fianco è entrato in precedenza Yama-may su circa mille mq con lo spazio food al primo piano sviluppato da Panino Giusto – racconta Cor-rado Di Paolo, head of leasing di Svicom –. Nella vicina via Orefici, l’ex building di Luxottica è de-

same building, openings are continuing facing Via Orefici for Under Armour, Levi’s and Tommy Hilfiger. The real estate overlooking Piazza Cor-dusio, therefore, has been strongly repositioned, a factor that has attracted the interest of major re-tail companies, consolidating the area as a strong attraction for international and non-international brands, greatly enhancing it. In addition, Foot Locker opened its largest store in Milan, a sign of the strategy being pursued by many companies, in other words evaluating bigger stores on the highest performing streets instead of increasing the number of stores in the market. This trend aims to create an experience for the consumer, a memorable shopping experience within an iconic store where they can breathe and live the brand values to the fullest. Staying in Milan, we can see other dynamic areas: in the Fashion District, it is worth mentioning Balenciaga’s move from Via Santo Spirito to via Montenapoleone and Yves Saint Laurent’s move from Via Sant’Andrea to Via Montenapoleone. Moving to another geograph-ic area while remaining within prime locations, “ continues the Manager of CBRE, “in the coming months, Apple is expected to open in Rome’s Via del Corso, where a change in flow and demand level is expected on that part of the street, and again in Rome the opening of Five Guys’ second Italian flagship is also expected.”The new formats seen in the city of Milan are an indication of how the market is changing and how attention has focused on certain details. “Uniqlo opened its first Italian store in the very central Piazza Cordusio in September, where, next to it, Yamamay had already arrived with a floor space of approximately a thousand square metres, with an eatery on the first floor developed by Panino Giusto”, says Corrado di Paolo, Head of Leas-ing at Svicom. “In the nearby Via Orefici, the for-mer Luxottica building has been taken over by Tommy Hilfiger, Under Armour and Levi’s. Not far away, at Via Torino 45, the opening of the first Italian Primark store in the city centre is sched-uled for 2019. Another top debut (albeit not the first point of sale in the Italian territory) will be the Victoria’s Secret store that is due to launch in Milan at the location formerly occupied by Excel-sior at Galleria del Corso 4 - certainly the biggest flagship of the brand, not only in Milan but across Europe. After Piazza Cordusio, Starbucks has opened seven more stores, in 2018, NBA opened

its first store in Europe and the third worldwide in the Galleria Passerella in Milan; Nike, Xiaomi, Fielmann, which in 2019 started the large-scale development of its stores, Lush, which at the end of 2018 opened its largest store in Italy, a must-visit for a multi-sensory experience located in Piazza Duomo in Milan, are just some of the brands that have made the market more attrac-tive”, continues Corrado Di Paolo. “Gourmet formats are also on the rise: the Bistrot by Carlo Cracco in Via Victor Hugo, near the Duomo, of-fering fun cuisine that is also more affordable; the Attimi restaurant from Heinz Beck that opened in CityLife, in a food court that ranges from Miche-lin-starred cuisine to fast food eateries. Confirm-ing that Michelin-starred bistros could be the fu-ture, we can’t forget the venue opened in 2018 by Massimo Bottura (three Michelin stars with the Osteria Francescana of Modena) in the Guc-ci Garden in Florence on the first floor of Palaz-zo della Mercanzia, in Piazza della Signoria; the Alajmo group, which - after the three Michelin stars of the Calandre of Padua - decided to focus on a new restaurant format in Corso Como 10, called Amor, designed by Philippe Starck: an in-novative concept focused on steamed pizza. The format appeals not only to the frenetic metropol-itan tribe, but also to lovers of fine dining, with a place that offers a fast but satisfying and healthy break. Miscusi, a simple, yet genius Italian format that is exporting one of the best products in Ital-ian cuisine, pasta; Briscola and Temakinho, mod-ern concepts that offer fine cuisine. Also interest-ing are the recent repurposing of old buildings or former railway stations, such as La Bullona in Milan, one of the city’s most “in” establishments that combines cuisine with fun and has become a place to experience and enjoy oneself; Star-bucks, which was created from the repurposing of the former Poste Italiane building, is an exam-ple of how the product can be sold in a unique, recognisable setting where the origin and work behind it are also evident.”The dynamic nature of demand for development in food & beverage is thus still strong: “The in-dustry experts focus great attention not only on the menu but also the location and aesthet-ics of the environment, with flagship locations frequently inserted in shopping streets, such as the Starbucks Roastery in Piazza Cordusio and PIE in Piazza San Fedele”, comments Francesca

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retail trends 2019


Centri commerciali: pipeline corta, progetti di qualità

1. overview: la riCerCa nomiSma

L’analisi presentata a giugno da Nomisma, con-dotta per conto del CNCC e intitolata “Industry dei Poli Commerciali in Italia. Tra filiera e ruolo sociale”, ha consentito di mappare e dimensiona-re le caratteristiche dei poli commerciali, con ap-profondimenti relativi alla capacità di attivazione socio-economica e al ruolo sociale e relazionale che distingue l’industry. Nel 2018, alle 1.254 strut-ture presenti in Italia (1.020 delle quali sono cen-tri commerciali, 181 parchi commerciali, 30 out-let center e 23 leisure center) sono collegati 71,6 miliardi di fatturato diretto (netto IVA), 587.000 posti di lavoro e un contribuito al gettito fiscale per 27,8 miliardi di euro. In aggiunta, il comparto ha acquistato beni e servizi attivando rapporti di fornitura per ulteriori 54,1 miliardi di euro, che si sono tradotti anche in 159.000 posti di lavoro ad-dizionali. Gli impatti diretti e indiretti hanno origi-nato reddito addizionale distribuito agli occupati coinvolti nella filiera per un valore di 13,4 miliardi di euro. La capacità di attivazione complessiva dei poli commerciali si attesta quindi a 139,1 miliardi di euro e genera 783.000 occupati. Le attività di mappatura dell’industry condotte dal noto istitu-to di ricerca sono state arricchite da una fase di ascolto della popolazione, finalizzata a indagare il posizionamento dei centri commerciali nelle abitu-dini degli italiani. Da tale indagine è emerso che gli shopping mall, senza perdere la loro funzione

del palazzo dell’ex Poste Italiane, è un esempio di come il prodotto possa essere venduto in un am-biente unico, riconoscibile, in cui si capisce anche la provenienza e il lavoro che c’è dietro».Si mantiene forte, dunque, la dinamicità delle richieste di sviluppo nel food & beverage: «Gli esperti del settore curano con molta attenzione non solo l’elaborazione dei menù ma anche la ri-cerca della location e l’estetica dell’ambiente, con flagship inseriti spesso nelle vie dello shopping come Starbucks Roastery in piazza Cordusio e PIE in piazza San Fedele – commenta Francesca Cat-tagni, head of high street retail di Savills –. Nel complesso, si assiste sempre più a veri e propri processi di urbanizzazione dei brand già esistenti e di relocation, spesso nelle stesse strade, a favo-re di spazi e layout di maggiore efficacia e impat-to, come Foot Locker in corso Buenos Aires. La razionalizzazione dei punti vendita da parte dei brand presenti nel Paese è un fenomeno conti-nuo dettato dalla necessità di migliorare gli spazi retail esistenti aumentandone la redditività. L’at-tuale competition sul mercato guida le insegne verso scelte che impattano contemporaneamente sul marketing e sulle strategie di sviluppo, le quali devono inevitabilmente poter prevedere fatturati e sostenibilità dei punti di vendita». ¾

Shopping centres: short pipeline, quality projects

1. overview: the nomisma analysis

The analysis presented in June by Nomisma - conducted on behalf of CNCC and entitled “In-dustry of the Commercial Centres in Italy. Supply chain and social role” - made it possible to map and measure the characteristics of commercial centres, with insights into socio-economic activa-tion capability and the social and relational role that characterises the industry. In 2018, the 1,254 structures in Italy (1,020 of which are shopping centres, 181 retail parks, 30 outlet centres, and 23 leisure centres) generated a direct turnover of €71.6 billion (net of VAT), 587,000 jobs and a tax contribution of €27.8 billion. In addition, the industry purchased goods and services, es-tablishing supply relationships for an additional €54.1 billion, which also translated into 159,000 additional jobs. Direct and indirect impacts orig-inated additional income distributed to the em-ployees involved in the supply chain for a total of €13.4 billion. The overall activation capability of the commercial centres is therefore €139.1 billion and generates 783,000 employees. The industry mapping activities conducted by the renowned research institute were enriched by a survey of the population to investigate the positioning of shopping centres in the habits of Italians. From this survey, it emerged that shopping centres, without losing their core function, namely that of purchases made by 86% of regular users (at least

Cattagni, Head of High Street Retail at Savills. “Overall, we are increasingly witnessing real ur-banisation processes of existing brands, and re-locations, often in the same streets, in favour of more effective and impactful spaces and layouts, such as Foot Locker in Corso Buenos Aires. The rationalisation of stores by the brands present in Italy is a continual phenomenon dictated by the need to improve existing retail spaces to increase profitability. The current competition in the mar-ket guides brands, which inevitably must be able to predict the turnover and sustainability of the sales outlets, towards choices that impact mar-keting and development strategies at the same time.” ¿

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CaPitolo / ChaPter 4Centri commerciali: pipeline corta, progetti di qualità / Shopping centres: short pipeline, quality projectsretail trends 2019

vo shopping center con oltre 350 negozi e 98.000 mq complessivi, integrato con la metropolitana, entro il 2022. E la cessione di Merlata Mall S.p.a. al gruppo costituito da Ceetrus, ImmobiliarEuro-pea e SAL Service ha sbloccato la realizzazione di Cascina Merlata, la cui apertura è prevista per la fine del 2021: sarà il più grande centro commer-ciale mai realizzato entro i confini del Comune di Milano. Gran parte dei progetti prevedono inau-gurazioni entro il 2022 e comprendono centri per i quali sono previsti dai 6 ai 12 milioni di visitatori annui. Tra i più importanti Westfield Milano e Ca-selle Open Mall, che per dimensioni e numero di negozi rappresentano una nuova frontiera per il retail italiano».Ciò conferma, una volta di più, come il mercato sia sempre più complesso e non consenta un ap-proccio standardizzato. «Ogni centro commercia-le è un prodotto a sé che vuole azioni e soluzioni specifiche – testimonia Francesco Della Cioppa, MRICS international partner – head of asset ser-vices Italy presso Cushman&Wakefield –. Questa situazione, se da un lato rende il nostro lavoro più difficile, dall’altro porta a una reale valorizzazione delle professionalità e a un apprezzamento delle società che si strutturano per presidiare ogni area afferente alla gestione degli immobili commerciali. E questo lo trovo un bene; se confronto la qualità delle gestioni di oggi a quelle di quindici anni fa, si capisce come si sia evoluto il mercato e di co-me le professionalità siano sempre più richieste e apprezzate dai nostri clienti». Proprio in tema di gestione, Francesco Della Cioppa ha sottolinea-to che «cominciano ad affacciarsi sul mercato so-luzioni tecnologiche che permettono di seguire e analizzare caratteristiche e abitudini dei clienti, ma anche tese a creare un rapporto più stretto e a fornire significativi sevizi ai tenant. Queste so-luzioni hanno un certo costo. Ma, mentre in pas-sato non vi era la volontà di investire molto, ora vi è un approccio differente perché tutti si rendo-no conto che per fornire a clienti e tenant servizi soddisfacenti occorre investire negli strumenti che consentono soluzioni e risposte adeguate». Nella situazione di mercato attuale, dove le campagne di marketing colpiscono continuamente l’attenzio-ne dei clienti a più livelli, le aziende devono quin-di saper utilizzare tutti gli strumenti disponibili per raggiungere il proprio target. «Una strategia omnicanale comporta l’uso di ca-nali online e offline in modo da garantire la mas-

core, ossia quella degli acquisti effettuati dall’86% dei regular user (frequenza di almeno due volte al mese), si configurano sempre più come social hub: luoghi di aggregazione e socializzazione in cui tra-scorrere il tempo libero e fruire di servizi accesso-ri. Per l’83% dei regular user, infatti, lo shopping center diviene un luogo in cui trascorrere il tempo libero guardando vetrine e curiosando tra le offer-te, mentre il 38% usufruisce anche delle proposte enogastronomiche presenti nella galleria.

2. format e geStione in evoluzione

«In Italia nel 2018 sono stati completati quasi 100.000 mq di GLA, prevalentemente progetti di nuovi centri commerciali e, in misura minore, l’e-stensione di mall esistenti. Il rallentamento rispet-to al 2017 riflette la crescente maturità del settore retail nella Penisola ed è in linea con la più am-pia tendenza europea – illustra Savino Natalic-chio, MRICS, managing director, special divisions & feasibility, advisory & valuation dept. di Duff & Phelps REAG –. Ciò dimostra come il ciclo di vita dei centri commerciali stia entrando in una nuova fase: developer/proprietari e retailer stanno ripen-sando ai propri modelli di business e alle strategie localizzative, focalizzate sul riposizionamento dei centri esistenti e, pur se in modo molto selettivo, sui nuovi sviluppi». Il 2019 è iniziato con un rallen-tamento del trend delle nuove aperture di strut-ture retail: «Tra le poche da segnalare nel primo trimestre – prosegue il manager – l’inaugurazione a Terni del centro commerciale Cospea 2 di cir-ca 12.000 mq e di due parchi commerciali, uno a Perugia e l’altro ad Avigliana, rispettivamente per circa 6.000 e 8.000 metri quadrati. Nel secondo trimestre 2019, le principali sono state registrate entrambe a maggio: l’espansione di Settimo Cielo Retail Park per circa 26.000 mq e l’inaugurazione di GranRoma, di oltre 32.000 mq, nella zona est della Capitale, in prossimità del GRA. Ma la pipeline di sviluppi in Italia per il 2019-2020, pur se contenu-ta, colloca il Paese nella top 10 europea e da qui al 2022 è prevista la realizzazione di 79 progetti, tra i quali 38 centri commerciali nuovi o in amplia-mento. Sono partiti nel mese di giugno 2019 le demolizioni della vecchia struttura che lascerà il posto al centro commerciale Milanord2 di Cinisel-lo Balsamo (MI), con l’intento di inaugurare il nuo-

2022. And the sale of Merate Mall S.p.a. to the group comprising Ceetrus, ImmobiliarEuropea and SAL Service has unlocked the construction of Cascina Merlata, which is expected to open at the end of 2021, and will be the largest shopping centre ever built within the boundaries of the mu-nicipality of Milan. Most projects are scheduled to open by 2022 and include centres for which 6 to 12 million annual visitors are expected. Among the most important are Westfield Milano and Caselle Open Mall, whose size and number of stores represent a new frontier for Italian retail.”This confirms, once more, how the market is in-creasingly complex and does not allow a stand-ardised approach. “Every shopping centre is a unique product that requires specific actions and solutions”, confirms Francesco Della Ciop-pa, MRICS International Partner – Head of Asset Services Italy at Cushman & Wakefield. “While this situation makes our work more difficult on the one hand, on the other it really highlights the professionalism and recognises companies that structure themselves to take care of each area of retail property management. And that’s a good thing; if you compare the quality of today’s man-agement structures to those of 15 years ago, it is easy to understand how the market has evolved and how professionalism is increasingly sought after and valued by our customers.” With regard to management, Francesco Della Cioppa empha-sises that “technological solutions are beginning to appear on the market that make it possible to follow and analyse customer characteristics and habits, but also to build a closer relationship and deliver important services to tenants. These solu-tions have a certain cost. However, while there was no desire to invest heavily in the past, there is now a different approach because everyone realises that it is necessary to invest in tools that allow adequate solutions and answers to provide

twice a month), they are increasingly becoming considered as social hubs: places of congrega-tion and socialisation in which people can spend free time and enjoy ancillary services. For 83% of regular users, in fact, the shopping centre is be-coming a place in which to spend free time win-dow shopping and browsing through the things on offer, while 38% also make use of the food and drink outlets in the shopping centre.

2. evolving formats and management styles

“In 2018, nearly 100,000 m2 of GLA were com-pleted, mainly in projects for new shopping centres and, to a lesser extent, the extension of existing shopping centres. Slowing down from 2017, this reflects growing retail maturity in Ita-ly and is in line with the wider European trends – Savino Natalicchio, MRICS, Managing Direc-tor, Special Divisions & Feasibility, Advisory & Valuation Dept. of Duff & Phelps REAG. “This demonstrates how the life cycle of shopping cen-tres is entering a new phase: developers/owners and retailers are rethinking their business models and location strategies, focusing on reposition-ing existing centres and, while very selectively, on new developments.” The year 2019 began with a slowdown in the trend of new retail facilities openings: “Among the few to be reported in the first quarter”, continues the Director, “were the opening in Terni of the Cospea 2 shopping cen-tre of about 12,000 m2 and two retail parks, one in Perugia and the other in Avigliana, for approx-imately 6,000 and 8,000 m2 respectively. In the second quarter of 2019, the main openings were both recorded in May: the expansion of Settimo Cielo Retail Park covering approximately 26,000 m2 and the grand opening of GranRoma, with more than 32,000 m2 in the eastern part of the capital near the GRA motorway. But the develop-ment pipeline in Italy for 2019-2020, although re-duced, places the country in the European Top 10 and there are 79 projects in the making for 2022, including 38 new or expanding shopping centres. In June 2019, demolition began of the old struc-ture that will make room for Cinisello Balsamo’s Milanord2 shopping centre (MI), with the aim of opening the new shopping centre with over 350 stores and 98,000 m2, linked to the metro, by

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ciale. Quanto ai costi, canoni e costi di gestione, dovranno essere compatibili con l’attrattiva com-merciale del complesso. In sostanza la posizione vale in termini locativi quanto è in grado di offrire ai retailer in termini di potenziali risultati. Come sempre, la regola la fa il mercato».

3. urban loCation, offerta food e Servizi alla PerSona

La riqualificazione di zone urbane dismesse o ab-bandonate rappresenta una grande opportunità per lo sviluppo di progetti innovativi che, grazie all’introduzione di nuovi negozi e servizi studiati sulla base delle esigenze degli abitanti, posso-no dare un importante valore aggiunto all’intera opera di riconversione, contribuendo a migliora-re la qualità della vita dei cittadini che vivono nel-la zona interessata. «Sonae Sierra è estremamen-te interessata ai progetti di rigenerazione urbana e in Italia stiamo continuando a lavorare in que-sta direzione, guardando con interesse a possibili nuovi sviluppi in questo ambito. Il caso di CityLife a Milano e del suo Shopping District, che ha vi-sto Sonae Sierra fornire tutti i servizi professionali durante le fasi di sviluppo e costruzione del cen-tro e che vede l’azienda attualmente impegnata nell’asset e property management, è un esempio perfetto di come un intervento di rigenerazione urbana sia riuscito a rivitalizzare un’area in disuso portando un grande valore aggiunto a tutta la co-munità – spiega Josè María Robles, general ma-nager per il property management, Sonae Sierra Italy –. Il tenant mix è stato ideato con il fine di attirare continuamente i visitatori e di rispondere alle loro esigenze che variano nel tempo. Abbia-mo dedicato grande attenzione alla definizione della proposta commerciale di CityLife Shopping District, che vanta anche una vasta offerta enter-tainment e di servizi di grande qualità, apprezzati sia dai clienti abituali che da un’utenza turistica o proveniente dalle zone limitrofe». Parallelamente, CityLife Shopping District è anche un hub di di-versi e di nuovi concetti ristorativi: «Vorrei citare la presenza di nomi importanti della ristorazione e della gastronomia italiana presenti al suo inter-no – continua il manager di Sonae Sierra –: Peck, storico brand milanese che ha scelto lo Shopping District per aprire il suo secondo spazio in città, e Attimi, il nuovo format dello chef stellato Heinz

sima copertura e massimizzare il valore del mar-chio – spiega Maddalena Panu, head of research di Savills –. L’obiettivo non è solo quello di mas-simizzare i punti di contatto con il cliente, ma an-che garantire al cliente stesso un’esperienza sod-disfacente e raccontare una storia coerente con i valori del brand su tutti i canali di contatto. All’in-terno degli shopping center, che ospitano marchi diversi, la necessità di una strategia omnicanale non è meno importante. Essendo esclusivamente un punto di contatto offline, il centro commercia-le ha bisogno di integrarsi con i canali online per poter trasformare un possibile competitor in un ulteriore punto di contatto con il cliente».Giuseppe Roveda, ceo di Aedes SIIQ, introduce il tema dell’ibridazione dei formati, che porterà inevitabilmente a una convergenza o quantome-no a un avvicinamento nella proposta commercia-le e di servizi. «Il retail park è nato come format ad alta efficienza, sostanzialmente price driven, articolato in grandi e medie superfici specializza-te con un parcheggio in comune. Quindi votato all’acquisto di convenienza e di facile accessibilità. Oggi ha mantenuto la predominanza di medie e grandi superfici, ma ha aggiunto esercizi specia-lizzati, quote anche importanti di food&beverage, spazi comuni di relazione gradevoli e curati che favoriscono visite prolungate e un diverso tipo di fruizione, in linea con la richiesta dei visitatori di esperienze più complete e condivisibili: in altri ter-mini è molto più simile a un centro commerciale all’aperto e anche la sua gestione ha assunto le stesse caratteristiche. Credo sia solo questione di tempo per vedere l’inserimento di un’offerta di intrattenimento mentre quella dei servizi alla persona è già in atto. A quel punto l’ibridazione sarà completa e si potrà parlare semplicemente di una diversa tipologia formale di centro commer-

customers and tenants with satisfactory servic-es”. In today’s market situation, where marketing campaigns continually catch the attention of cus-tomers at multiple levels, companies must know how to use all the tools available to reach their target. “An omni-channel strategy involves online and offline channels to ensure maximum coverage and maximise brand value”, explains Maddale-na Panu, Head of Research at Savills. The goal is not only to maximise customer contacts, but also to ensure that the customer has a satisfying experience and to tell a story consistent with the brand values across all contact channels. Inside shopping centres, which host different brands, the need for an omni-channel strategy is no less important. As shopping centres are exclusively an offline point of contact, they need to be integrat-ed with online channels in order to transform a possible competitor into an additional point of contact with the customer.”Giuseppe Roveda, CEO of Aedes SIIQ, intro-duces the topic of format hybridisation, which will inevitably lead to convergence of retail stores and services, or at least bring them closer togeth-er. “Retail parks were created as a high efficien-cy format, essentially price driven, articulated in large and medium outlets with shared parking facilities. They were thus aimed at convenience purchasing and easy accessibility. Today, they are still predominantly made up of medium and large outlets, but have the addition of specialised stores, with significant areas also dedicated to food & beverage, pleasant and manicured public spaces that encourage extended visits and a dif-ferent type of use, in line with visitors’ demand for more complete and shareable experiences: in other words, they are much more similar to out-door shopping centres and their management has assumed the same characteristics. I think it is only a question of time before we will see the entry of entertainment facilities, while personal services are already in place. At that point the hybridisation will be complete and you can sim-ply talk about a different formal type of shopping centre. Costs, rent and management costs must be compatible with the commercial appeal of the centre. Essentially, the rental position depends on what it can offer retailers in terms of potential results. As always, the market dictates the rules.”

3. urban location, food and Personal services

The repurposing of urban areas that are no longer used or abandoned is a great opportunity to de-velop innovative projects which, through the in-troduction of new stores and services designed on the basis of the needs of the inhabitants, can provide important added value to the entire re-conversion, helping to improve the quality of life of citizens living in the area in question. “Sonae Sierra is extremely interested in urban regen-eration projects and, in Italy, we are continuing to work in this direction, looking with interest at possible new developments in this context. The case of CityLife in Milan and its Shopping District, which has seen Sonae Sierra provide all profes-sional services during the development and con-struction of the centre, and which sees the com-pany currently involved in the asset and property management, is a perfect example of how urban regeneration has succeeded in revitalising an area in disuse, bringing great value to the entire community”, explains José María Robles, Gen-eral Manager for Property Management, Sonae Sierra Italy. “The tenant mix has been designed to continuously attract visitors and meet their changing needs over time. We’ve taken great care in defining the commercial proposal of the CityLife Shopping District, which also boasts vast entertainment facilities and high-quality services, valued by both regular customers and tourists, or people coming from neighbouring areas.” In parallel, CityLife Shopping District is also a hub of different and new restaurant concepts: “I would like to mention the important names in Italian food and beverage within the centre”, continues the manager of Sonae Sierra, “Peck, the histor-ic Milanese brand that has chosen the Shopping District to open its second city location, and At-timi, the new format from Michelin-starred chef, Heinz Beck. This confirms how shopping centres, especially the most innovative ones inserted into urban settings, are increasingly open to welcom-ing new developments in the food sector to drive growth across the entire structure, providing the visitor with new concepts that generate traffic, increase the time they spend in the centre, and contribute to increased spending at the stores of the tenants. According to the Sonae Sierra

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co-working e di promozione di progetti per la co-munità – rendono noto Giampiero Di Maio, head of leasing department north area, ed Ettore Pap-ponetti, head of leasing department south area, di Ceetrus –. Tra le proposte food più interessanti al momento sul mercato segnaliamo l’etnico con due esempi, per il segmento delle pokerie Poke House e per quello messicano Calavera, di Gruppo Cre-monini, e Bodega Mexicana, che sta sviluppando molto bene. Vi sono poi i classici con pizza, pasta, tra cui citiamo Alice Pizza e Pizzium, e le steakhou-se, tra cui si distinguono Roadhouse Restaurant di Gruppo Cremonini e Old Wild West di Grup-po Cigierre». I progetti urbani portano dunque a nuove opportunità commerciali molto interessanti, avvicinandosi ai residenti e creando, talvolta, delle alternative commerciali alle high street cittadine. In tali casi si riesce anche ad alzare il profilo delle insegne presenti con una significativa presenza di brand premium o luxury affortable. «WaltherPark a Bolzano, Milano Porta Vittoria e Scalo Ferroviario di Porta Genova sono alcuni esempi di progetti in pipeline che saranno sviluppati nei prossimi anni in ambiti cittadini – testimonia Simone Burasanis, head of shopping centers, retail parks and stand alones presso Rustioni & Partners –. In Walther-Park, il progetto che stiamo commercializzando a Bolzano, abbiamo previsto diversi concetti di ri-storazione: street food al piano terra che permette di avere flussi di ingresso diretti dalle stesse risto-razioni alla galleria commerciale e viceversa, cre-ando numerosi collegamenti con il tessuto urba-no piuttosto che con i classici ingressi del centro commerciale; ristoranti tradizionali al primo livello affacciati sui giardini esterni e in sintonia con il po-sizionamento premium della galleria; la food hall al secondo livello che si svilupperà su circa 4.500 mq con i maggiori brand di ristorazione veloce. Il food diventerà quindi una delle àncore del centro e l’incidenza della superficie sarà vicina al 20% del-la GLA complessiva, in linea con gli ultimi sviluppi internazionali nei mercati più evoluti». «Sempre di più si parla di “luoghi non luoghi” dove la missione dello shopping center è in primis la riqualificazione dei centri urbani – aggiunge Paolo Negri, ceo del Gruppo Irgen –. L’esempio più calzante in questo senso è il centro Maximall Pompeii, oggi in costru-zione, che nasce nell’agglomerato urbano dei Pa-esi Vesuviani, a 500 metri dall’ingresso principale degli Scavi Archeologici di Pompei ed è pertanto destinato ad essere crocevia di target differenti.

Beck. Questo conferma come i centri commer-ciali, specialmente quelli più innovativi inseriti in contesti urbani, siano sempre più aperti ad acco-gliere novità in campo food per trainare la cresci-ta dell’intera struttura, offrendo al visitatore nuovi concept capaci di generare traffico, incrementare il tempo di permanenza e contribuire all’aumento della spesa presso i tenant del centro. Secondo lo studio MyCourt di Sonae Sierra, il food è un ele-mento che condiziona fortemente i consumatori quando si tratta di scegliere quale luogo visitare e il 66% dei visitatori dei centri commerciali di Sonae Sierra usufruisce delle aree food durante le visite presso le strutture.Alla luce di queste evidenze, dal 2016 Sonae Sier-ra sta portando avanti un progetto a livello inter-nazionale volto a trasformare le food court, dove il fast food era l’elemento predominante, in food hall: luoghi dinamici, dagli spazi innovativi, in cui mangiare, trovare prodotti di qualità, lavorare, ri-lassarsi, socializzare e vivere quindi un’esperienza che va oltre il cibo. Un’analisi condotta dalla so-cietà ha infatti evidenziato che la trasformazione delle food court in food hall ha incrementato la fruibilità degli spazi in alcune fasce orarie anche del 40%».Con l’acquisizione del progetto di Cascina Mer-lata insieme a ImmobiliarEuropea e SAL Service(parallelamente a Milanord2, in partnership con LSGI Italia, e all’ampliamento di Rescaldina), Ce-etrus diventa protagonista del più grande centro commerciale che verrà realizzato entro il perime-tro del comune di Milano, 100.000 mq comples-sivi di cui circa 70.000 di superficie affittabile per un investimento di circa 330 milioni di euro, il cui bacino primario sarà composto da un nuovo quar-tiere con migliaia di residenti distanti pochi minuti a piedi. E la ristorazione sarà l’anima di questa ini-ziativa immobiliare commerciale urbana. «Sino a ieri, la GLA dedicata al food in Ceetrus corrispon-deva in media al 10% circa. In futuro nei centri che consentono di dedicarvi spazi ad hoc, perché non tutti si prestano ad avere piazze, palchi, sedute e intrattenimento, e in generale negli shopping mall di prossima realizzazione, la GLA dedicata alla ri-storazione sarà superiore al 15%. E lo sarà sicura-mente nel progetto di Cascina Merlata, iniziativa che incarnerà perfettamente il nuovo DNA di Ce-etrus: un’azienda in grado di creare veri spazi di vita al servizio dei cittadini, in cui il commercio si integra con i servizi, con aree di condivisione, di

MyCourt study, food is an element that strongly conditions consumers when it comes to choos-ing which place to visit and 66% of visitors to So-nae Sierra’s shopping centres use the food areas during their visits to the centres. In light of this evidence, since 2016 Sonae Sierra is conducting an international project to transform food courts, where fast food was the predominant element, into food halls: dynamic places, innovative spac-es where people can eat, find quality products, work, relax, socialise, and thus have an experi-ence that goes beyond just eating. An analysis by the company has showed that the transformation of food courts into food halls increased the usa-bility of spaces in certain time slots by as much as 40%.”With the acquisition of the Cascina Merlata pro-ject together with ImmobiliarEuropea and SAL Service (in parallel with Milanord2, in partner-ship with LSGI Italia, and the expansion of Res-caldina), Ceetrus will be the protagonist behind the largest shopping centre to be built within the perimeter of the municipality of Milan, covering a total of 100,000 m2, of which approximately 70,000 will be rentable space for an investment of approximately €330 million, whose primary catchment area will consist of a new neighbour-hood with thousands of residents within a few minutes’ walk. And dining will be the soul of this urban commercial real estate initiative. “Until yesterday, the GLA dedicated to food in Ceet-rus averaged approximately 10%. In the future, in centres that allow you to focus on ad-hoc spac-es, because not all are suitable for piazzas, stag-es, seating and entertainment, and in general in next-generation shopping centres, the GLA ded-icated to dining will be more than 15%. And it will certainly be in the Cascina Merlata project, which will perfectly embody the new DNA of Ceetrus: a company that creates real living spaces to serve citizens, where retail integrates with services, with public and co-working areas and zones for the promotion of community projects”, announces Giampiero Di Maio, Head of Leasing Depart-ment North Area, and Ettore Papponetti, Head of Leasing Department South Area for Ceetrus. “Some of the most interesting food offerings in the market include ethnic food, with two exam-ples, for the poke sector - Poke House - and for Mexican food, Calavera, in the Cremonini Group, and Bodega Mexicana, which is developing very

well. Then we have the classics with pizza and pasta, including Alice Pizza and Pizzium, and steakhouses, including the Roadhouse Restau-rant from the Cremonini Group and Old Wild West from the Cigierre Group.” Urban projects therefore lead to exciting new business oppor-tunities, getting closer to residents and creating retail alternatives to the high street. In such cas-es, the profile of the retailers can also be raised with a significant presence of premium or af-fordable luxury brands. “WaltherPark in Bolzano, Milan Porta Vittoria and Scalo Ferroviario at Porta Genova, are a few examples of pipeline projects that will be developed in the coming years in the city”, confirms Simone Burasanis, Head of Shop-ping Centres, Retail Parks and Stand-Alones at Rustioni & Partners. “At WaltherPark, the pro-ject we’re marketing in Bolzano, we’ve planned a variety of catering concepts: street food on the ground floor that allows you to have direct en-trance flows from the restaurants themselves to the commercial gallery and vice versa, creating numerous urban links rather than the classic shop-ping centre entrances; traditional restaurants on the first level overlooking the landscaped gar-dens and in tune with the premium placement of the centre; the second-level food hall that will cover about 4,500 m2 with the biggest fast-food brands. Food will then become one of the an-chors of the centre and the area will account for almost 20% of the overall GLA, consistent with the latest international developments in the most developed markets:” “There is increasing talk of ‘non-places’ where the mission of the shopping centre is primarily to repurpose urban centres”,

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derni e di alto design, aree relax, servizi quali wi-fi, pop up o chioschi che consentono di dare brio al merchandising mix. Spazi dedicati al co-working, student housing, eventi, benessere, sono gli ele-menti chiave che permettono a un urban mall di vincere la sfida con colossi dello shopping e agli utenti di soddisfare i propri bisogni. D’altra parte, i retailer potranno trovare una maggiore clientela in un bacino già consolidato, e testare anche for-mat più innovativi, avendo a disposizione clienti che possono raggiungere il centro con maggiore facilità». «Un centro commerciale urbano aumen-ta, e di molto, l’attrattiva commerciale della città o del quartiere dove è ubicato – concorda Giu-seppe Roveda, ceo di Aedes SIIQ –. Ma non basta l’elevatissimo interesse dei retailer per queste ini-ziative a renderle concrete. Servono altre compe-tenze, più precisamente quelle degli sviluppatori professionali, in grado di concepire, organizzare e realizzare progetti complessi che creino un tessuto commerciale ex novo. Un centro commerciale ur-bano non è soltanto un diverso formato di strada commerciale progettato, realizzato e gestito unita-riamente, per la massima aderenza alla domanda esistente, ma è un luogo, cioè uno spazio fisico dove relazioni sociali, economiche e tecnologiche producono significati condivisi. Vi sono operatori con queste capacità, come vi sono numerose op-portunità per poterle utilizzare. Quello che man-ca è la comprensione delle eccezionali potenzia-lità dello sviluppo commerciale in ambito urbano da parte delle pubbliche amministrazioni. Quindi, purtroppo, vi sono pochissime operazioni di que-sto tipo in pipeline e quelle sino ad ora concluse hanno richiesto tempi lunghissimi per essere por-tate a termine».La ristorazione guadagna dunque un ruolo sem-pre più importante all’interno dei centri e parchi commerciali, soprattutto in un’ottica strategica di consolidamento dei flussi e aumento della per-manenza media. L’ampliamento delle food court e l’ingresso del concetto di food hall vanno di pari passo con una disseminazione più puntuale di lo-cali destinati al food & beverage anche lungo le gallerie commerciali, intervallando gli altri punti vendita. «La quota di GLA destinata alla ristorazio-ne è in aumento – specifica Pier Luigi Paolettoni, senior leasor e head of development projects di CBRE –. I nuovi sviluppi superano il 10% e nelle ristrutturazioni la ridefinizione degli spazi destinati al food&beverage assume un ruolo centrale per il

Parallelamente, la food court di un centro commer-ciale rappresenta il biglietto da visita dello stesso: un’attrattiva forte che non solo si compenetra ma addirittura è a sé stante rispetto a quella retail. Oggi il food genera oltre il 30% dell’intero fattu-rato anche se, ovviamente, abbassa lo scontrino medio. La sua presenza e la ricchezza dell’offerta aumentano il tempo di permanenza del visitatore che in generale è di circa 2 ore e mezza. I nostri nuovi format commerciali danno spazio rilevante all’intrattenimento e alla cura della persona. Ab-biamo pertanto valutato l’inserimento di forme di intrattenimento culturali rivolte soprattutto ai giovani, aree scoperte per sport all’aperto, beau-ty spa con aree relax e massaggi, aree business. Ciò sia nei centri di nuova costruzione che in quelli già presenti dove l’ampliamento è finalizzato pro-prio all’inserimento di questi elementi aggiuntivi».La scelta di location urban, dunque, è assoluta-mente in linea con le esigenze di mercato e i cam-biamenti nelle abitudini dei consumatori. Questi ultimi, avendo a disposizione sempre meno tem-po, trovano negli shopping mall di città il perfet-to compromesso tra shopping, relax e intratteni-mento. «I centri commerciali urbani devono inte-grarsi con i servizi di trasporto pubblico, gli uffici, le scuole, le università, e presentare un perfetto mix merceologico di ristorazione, servizi, leisure e commerciale – commenta Corrado Di Paolo, head of leasing di Svicom –. I principali brand attractor dovranno essere la food court e l’intrattenimento. Il primo, con un’offerta variegata e differenziata che diventa anche luogo di ritrovo per passare del tempo libero, offrendo talvolta spazi da dedicare al co-working; il secondo vede la presenza di pa-lestre, servizi quali centri medici e per la cura della persona, in cui il cliente è al centro di tutto. Meno lusso e più ristoranti nei nuovi mall, dunque, che diventano luoghi di aggregazione e socializzazione per i regular users ma anche per i new users. Alcuni esempi sono Valle Aurelia a Roma o il centro com-merciale Go! Torino che nascerà nel 2021 nell’o-monima città con 26.000 mq di GLA. Il surplus di quest’ultimo sarà dato da un parco di 18.000 mq direttamente collegato alla food court di oltre 3.500 mq di GLA, che offrirà al cliente un’espe-rienza unica, a 360 gradi. Il trend attuale è quello di focalizzarsi non più sullo shopping, che passa quasi in secondo piano, ma su tutto ciò che possa attirare l’attenzione e aumentare i tempi di perma-nenza – prosegue Corrado Di Paolo –: spazi mo-

adds Paolo Negri, CEO of the Irgen Group. “The best example in this sense is Maximall Pom-peii, currently under construction, which was built in the urban agglomerate of the Vesuvian towns, 500 metres from the main entrance to Pompeii’s Archaeological Excavations, and is therefore in-tended as a crossroads for different targets. In parallel, a shopping centre’s food court is also its business card: a strong attraction that is not only part of the shopping centre but is also an attraction in its own right compared to the retail. Today, the food sector generates more than 30% of the entire turnover even if it naturally lowers the average receipt. The presence and wealth of the food offering increases the visitor’s length of stay, which is generally about 2.5 hours. Our new retail formats provide significant space for entertainment and personal care. We have there-fore assessed introducing cultural entertainment aimed at young people, outdoor sports areas, beauty spas with relaxation and massage areas, and business areas. This applies to both newly constructed centres and existing centres where the expansion is aimed at the inclusion of these additional elements.”The choice of urban locations, therefore, is abso-lutely consistent with market needs and changes in consumer habits. Consumers, who have less and less time at their disposal, find the perfect balance of shopping, relaxation and entertain-ment in city shopping centres. “Urban shopping centres must integrate with public transportation services, offices, schools, universities, and pres-ent a perfect product mix of dining, services, lei-sure and business”, comments Corrado di Paolo, Head of Leasing at Svicom. “The main attractor brands must be the food court and entertain-ment. The first, with a diverse and differentiated offer that also becomes a gathering place for free time, sometimes offering co-working spaces; the second sees the presence of gyms, services such as medical and personal care centres, where the customer is at the heart of everything. Less luxury and more restaurants in the new shopping cen-tres, therefore, which become places of congre-gation and socialisation for regular users but also for new users. Examples are Valle Aurelia in Rome or the Go! shopping centre in Turin, which will be built in 2021 in the city of Turin, with 26,000 m2 of GLA. The surplus of the latter will be a 18,000 m2 park directly connected to the food court on over

3,500 m2 of GLA, which will offer the customer a unique 360 degree experience. The current trend is to no longer focus on shopping - which is al-most relegated to a secondary position - but on everything that can attract attention and increase the length of stay”, continues Corrado di Paolo, “modern and high-end-design spaces, relaxation areas, amenities such as wi-fi, pop-ups or kiosks that allow you to add flair to the merchandising mix. Co-working spaces, student housing, events, well-being, are the key elements that allow an ur-ban shopping centre to win the challenge against shopping giants, and users to have their needs met. On the other hand, retailers can find more customers in an already consolidated basin, and test even more innovative formats, with custom-ers who can reach the centre more easily.” “An urban shopping centre greatly increases the commercial appeal of the city or neighbourhood in which it is located”, agrees Giuseppe Roveda, CEO of Aedes SIIQ. “But the extremely high in-terest of retailers in these initiatives is not enough to make them a reality. Other skills are required, namely the skills of professional developers, who can conceive, organise, and deliver complex pro-jects that create a totally new commercial fabric. An urban shopping centre is not just a different retail street format that is designed, built and managed singly, for maximum adherence to ex-isting demand, but it is a place, in other words a physical space where social, economic and tech-nological relationships produce shared mean-ings. There are operators with these capabilities, and also many opportunities to use them. What is missing is an understanding, on the part of public authorities, of the tremendous potential of urban retail development. So, unfortunately, there are very few operations of this type in the pipeline and those that have been finalised have taken a very long time to complete.”Food is therefore becoming increasingly impor-tant in shopping centres and retail parks, espe-cially in a strategic context of consolidation of flow and increased average stay. The expansion of food courts and the introduction of the food hall concept go hand in hand with better distri-bution of food and beverage venues through-out the shopping centres, alternating with other outlets. “The percentage of GLA dedicated to dining is increasing”, specifies Pier Luigi Paolet-toni, Senior Leasor and Head of Development

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nuove offerte nella ristorazione puntano sempre più al bio e avere un concept green è molto ap-pealing anche in questo settore. Il valore della so-stenibilità è decisamente apprezzato dai clienti in questa fase storica».

4. outlet: fatturati in aumento e ulteriore gla

A trainare la crescita del commercio esentasse in Italia è soprattutto il comparto outlet, che, dopo aver raggiunto nel 2018 il 9% dell’interno mercato tax free, vede incrementare questo trend nel pri-mo trimestre del 2019, nel quale ha registrato un +11% rispetto allo scorso anno. Gli outlet village si confermano un polo di attrazione sempre più importante per lo shopping internazionale in Italia, in grado di intercettare tanto le consuete naziona-lità di spicco del tax free che i viaggiatori di paesi emergenti. Secondo un recente studio condotto da Planet, fra i turisti che apprezzano particolar-mente l’esperienza di acquisto nei grandi mall di alta gamma si riconfermano i cinesi, che nel pri-mo trimestre 2019 hanno rappresentato il 24% dell’intero mercato outlet, con uno scontrino me-dio di circa 606 euro. Seguono i viaggiatori dalla Corea del Sud, con il 18% di market share (+49% di vendite vs Q1 2018) e uno scontrino medio di 643 euro, che scalzano dalla seconda posizione i turisti russi, stabili intorno al 13% di quota di mercato. Al quarto posto Taiwan, con circa il 5%, precede gli Stati Uniti in crescita al 3,5%. In par-ticolare, proprio i viaggiatori statunitensi sembra-no sempre più attratti proprio dall’esperienza di acquisto nei mall di lusso, dove si sono registrati i livelli di crescita più alti, tanto in termini di volumi d’acquisto (+55%) che di scontrino medio (+15%), rispetto al 2018. «Gli outlet sono diventati in alcuni casi vere e proprie destinazioni turistiche, più visi-tati di molti siti monumentali o museali. In queste realtà non solo i singoli retailer, ma la stessa ge-stione dell’outlet mette a disposizione dei turisti dei servizi altamente professionali, dall’assistenza per l’acquisto tax-free al personal shopper, per rendere l’esperienza di visita quanto più gratifi-cante possibile – racconta Giuseppe Roveda, ceo di Aedes SIIQ –. In aggiunta alla convenienza sul prezzo di acquisto, rispetto ai punti di vendita full price, l’outlet di successo deve infatti offrire un ambiente particolarmente accogliente e curato,

rilancio dei centri commerciali. Anche gli ipermer-cati, a seguito di un clima di crisi dei formati più tradizionali, stanno rispondendo con l’introduzione di punti in cui il cliente può consumare i prodotti in vendita. Il food & beverage presenta risultati in-teressanti in questa fase di marcato e sono diverse le tipologie di offerte di successo, anche a secon-da dei contesti urbani o centri commerciali in cui si sviluppano. Stiamo registrando un alto numero di nuovi format e insegne proposte sul mercato, indice sia dell’appetibilità del settore sia dell’ipo-tetico alto livello di turnover atteso negli anni a venire. Tuttavia, ci aspettiamo nel prossimo futuro una selezione dei diversi format legata all’aspetto della proposta, al posizionamento, al tipo di offer-ta e, ultimo ma non meno importante, all’effettiva validità dei progetti. Nelle aree con alto afflusso turistico, le catene fast food continuano ad avere altissimi livelli di performance. La propensione al consumo di pasti fuori casa, in particolare delle nuove generazioni, spinge sempre di più il setto-re a differenziare l’offerta con proposte creative e concept innovativi, con una forte concentrazione sia nelle aree ad alta densità come uffici, in parti-colare per colazione/pranzo, e centri commercia-li, specialmente in gallerie urbane o in centri con presenza di attività leisure, sia nelle aree con una maggiore frequentazione serale. In ambienti abbi-nati ad attività leisure e sulla base dei singoli for-mat proposti, le ristorazioni assumo caratteristiche di intrattenimento e vengono caratterizzate non solo per la proposta di cucina o piatti tipici (cu-cina tex-mex, fusion, hamburger, ecc.), ma anche per la particolarità degli ambienti, creando veri e propri saloon o drive in americani piuttosto che taverne messicane, e per il tipo di relazione con il personale di servizio. I nuovi progetti di centri commerciali presentano grandi food court / food hall e numerosi servizi che fanno di queste strut-ture destinazioni non solo deputate allo shopping, ma anche, e sempre di più, all’intrattenimento e alla cura della persona». «Non esiste dunque una ricetta valida per tutti i centri commerciali in modo indistinto. Il merchandising mix è da valutare sulla base della specifica realtà nella quale è situato il centro commerciale. La percentuale di food, così come di leisure, dipende molto, ad esempio, dal territorio in cui sorge il complesso commerciale e dalla lontananza o vicinanza da uffici e case – sottolinea Roberto Zoia, direttore sviluppo e ge-stione patrimonio di IGD SIIQ, che aggiunge – le

Projects of CBRE. “In new developments it ex-ceeds 10% and renovation of food & beverage space is assuming a central role in the re-launch of shopping centres. Hypermarkets, as a result of a crisis in the more traditional formats, are also responding with the introduction of places where the customer can consume the products on sale. Food & beverage is showing interesting results in the current market phase, and there are dif-ferent types of successful offerings, depending also on the urban settings or shopping centres in which they develop. We are recording a high number of new formats and brands proposed on the market, which indicate both the industry’s ap-peal and the high-level of turnover expected for years to come. However, we expect a selection of different formats in the near future related to the appearance of the proposal, the positioning, offering type, and last but not least, to the effec-tive validity of projects. In areas of high tourism, fast food chains continue to obtain high levels of performance. The propensity to eat outside the home, particularly for new generations, is increasingly pushing the industry to differentiate the offering with creative proposals and innova-tive concepts, with a strong concentration in both high density areas with offices - particularly for breakfast/lunch, and shopping centres, especially in urban shopping centres or those which have leisure activities - as well as in areas with a high-er amount of evening activities. In environments coupled with leisure activities and on the basis of the individual format proposed, restaurants are assuming the characteristics of places of en-tertainment and are known not only for the type of cuisine they offer (Tex-Mex, fusion, burgers, etc.), but also for the particularity of the settings, creating real saloons, American-style drive-ins or Mexican taverns, and for the relationship with the service staff. New shopping centre designs feature large food courts/food halls and numer-ous services that make these structures not only shopping destinations, but also - more and more - places for entertainment and personal care.” “Therefore there is no recipe that is valid for all shopping centres indiscriminately. The product mix has to be assessed based on the specif-ic situation in which the centre is located. The percentage of food, as well as leisure, depends greatly on the area where the business complex is located and the distance or proximity from of-

fices and homes”, emphasises Roberto Zoia, Di-rector of Development and Asset Management of IGD SIIQ, adding “the new dining offerings focus increasingly on organic products and have a green concept too. The value of sustainability is greatly appreciated by customers in this historical phase.”

4. outlets: increasing turnovers and further gla

Driving the growth of tax-free retail in Italy is the outlet division above all, which, after reach-ing 9% of the tax-free market in 2018, sees this trend increase in the first quarter of 2019, registering +11% compared to last year. The outlet village is an increasingly important hub for international shopping in Italy, which is able to attract the usual nationalities of tax-free cli-entele and travellers from emerging countries. According to a recent study conducted by Planet, tourists who particularly appreciate the shopping experience in high-end large shop-ping centres include the Chinese, who in the first quarter of 2019 represented 24% of the entire outlet market, with an average receipt of approximately €606. Visitors from South Korea, with an 18% market share (+49% sales vs Q1 2018), and an average receipt of €643, driving Russian tourists out of second position, who re-main stable at around 13% of the market share. Taiwan is fourth, with about 5%, ahead of the United States growing at 3.5%. In particular, US travellers seem increasingly attracted by the shopping experience in luxury malls, where the highest growth levels were recorded, both in terms of purchase volumes (+55%) and average receipts (+15%), compared to 2018. “In some cases, outlets have become real tourist desti-nations, more visited than many monuments or museums. In these centres, not only individu-al retailers, but the management itself of the outlet provide tourists with highly professional services, from assistance with tax-free services to personal shoppers, to make the visit as re-warding as possible”, according to Giuseppe Roveda, CEO of Aedes SIIQ. “In addition to the cost-effectiveness of the purchase price, compared to full price shops, a successful out-let must provide an environment that is particu-

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“tranquilli” solo quando operano in un contesto a loro dedicato. Ma per implementare il brand mix dei nostri asset dobbiamo restare vigili perché il mercato continua a correre: bisogna intercettare i nuovi trend ed essere aggiornati sul comporta-mento dei consumatori. Ad esempio, occorre sa-pere dove si recano i turisti cinesi, come si spo-stano, che metodo utilizzano per comunicare tra di loro, che è totalmente diverso dal nostro, e, parallelamente, guardare al bacino locale. Non dobbiamo mai dimenticare che chiediamo ai no-stri clienti di spostarsi mediamente di circa 80 km per venire nei nostri outlet».Nel 2019, oltre al taglio del nastro di The Mall Sanremo, progetto di luxury outlet sviluppato da Gruppo Kering e caratterizzato da una superficie di 32mila mq dove hanno trovato posto inizialmente 15 negozi e 25 marchi, si è distinto l’ampliamen-to di Scalo Milano Outlet & More: circa 3.800 mq aggiuntivi con 22 nuovi negozi, per una GLA com-plessiva di 35mila mq e un totale di 150 negozi. «Contiamo di avere questo spazio fully let entro fi-ne anno, con un target di brand che si mantiene su un posizionamento premium e medium – dichiara Davide Lardera, amministratore delegato di Lo-cate District Spa, la società del Gruppo Lonati cui fa capo Scalo Milano –. Per costruire la nuova area sono stati necessari 11 mesi di lavoro, mentre l’investimento, comprensivo anche della realizza-zione dei nuovi uffici di direzione, ammonta a circa 5 milioni di euro». Tra i brand che hanno arricchito l’offerta di Scalo Milano Outlet & More si spazia dal mondo del fashion con Aldo, che vi ha aper-to il suo primo outlet in Italia, Les Bourdelles Des Garcons, marchio di posizionamento elevato del Gruppo Piazza Italia, Harmont & Blaine Junior, Sun Fashion Lab, CafèNoir e con il multibrand Garage Moda che propone tra i marchi principali Crocs, passando dal mondo della casa con Lagostina e Rowenta, agli accessori per la scuola e i giocattoli con Back to School by Toys con Te e arrivando fino a La Genesi - Pet Store, il primo negozio di ani-mali che inaugura a Scalo Milano. «Mentre il set-tore del fashion e quello della ristorazione hanno accolto positivamente la trasformazione in outlet, abbiamo dovuto rivedere in parte la nostra offer-ta dedicata al design, che rappresenta la terza ec-cellenza di Scalo Milano – specifica Lardera –. Nel corso dell’ultimo anno abbiamo dovuto ridurlo, so-stituendo grandi brand come Cassina, B&B Italia, Poliform e Molteni &C che non si sono allineati.

non solo dal punto di vista ambientale, ma come capacità di eliminare o risolvere qualsiasi problema che il visitatore abbia. E i riscontri sono estrema-mente positivi, dove questo obbiettivo viene rag-giunto». Una gestione di altissima qualità è anche un driver fondamentale per attirare e consolidare la presenza dei brand di lusso. «Dal nostro punto di vista l’outlet funziona e continuerà a funziona-re se riuscirà a implementare determinate com-ponenti, tra cui sicuramente il food che favorisce la visita e allunga il tempo di permanenza. Ma i veri driver saranno il brand mix e la gestione – spiega Victor Busser Casas, general manager di Arcus Real Estate, società della “galassia” Percas-si –. In futuro, gli outlet che avranno un brand mix inclusivo del lusso e che faranno una gestione a 360 gradi per attrarre anche i turisti - in particola-re cinese, russo, sud-est asiatico - saranno quelli che riusciranno ad avere una crescita maggiore. E noi vogliamo continuare su questa direzione. Di-sponiamo, a riconferma, di un dipartimento retail che spinge ogni marchio a offrire il prodotto e la percentuale di sconto giusti. Così come stiamo portando la gestione davvero al limite, quasi fos-se quella di un albergo a sei stelle. In Arcus Re-al Estate, insieme ad Antonio Percassi, abbiamo preso questa scelta 7 anni fa e da allora abbiamo creato/ampliato due outlet, Sicilia Outlet Village e Torino Outlet Village, cui seguirà il terzo a Ro-ma. Nel nostro portfolio brand vantiamo firme del calibro di Gucci, Prada, Dolce & Gabbana, Polo Ralph Lauren, Armani, Tod’s, Hogan, Fay, Roberto Cavalli, Jimmy Choo, Coach, Michael Kors, solo per citarne alcune. E sono sicuro che con il tra-scorrere del tempo questa offerta si consoliderà ulteriormente perché i marchi del lusso si sentono

larly welcoming and well-groomed, not only from an environmental perspective, but also in terms of the ability to eliminate or resolve any problems the visitor may have. Feedback is also extremely positive where this goal is achieved.” High quality management is also a key driver to attract and strengthen the pres-ence of luxury brands. “From our point of view, outlets work and will continue to work if you can implement certain components, certainly including food & beverage which facilitates the visit and extends the time spent at the outlet. But the true drivers will be the brand mix and management”, explains Victor Busser Casas, General Manager of Arcus Real Estate, a com-pany within the Percassi “universe”. “In the fu-ture, outlets that have a brand mix that includes luxury and 360-degree management to attract tourists – particularly the Chinese, Russians, Southeast Asians – will be the most profitable. And we want to continue in this direction. To highlight the fact, we have a retail sector that pushes each brand to offer the right product and discount percentage. In the same way we are taking management to the limit, almost like a six-star hotel. In Arcus Real Estate, along with Antonio Percassi, we took this decision seven years ago and since then we have created/ex-panded two outlets, Sicily Outlet Village and Torino Outlet Village, which will be followed by a third in Rome. In our brand portfolio we boast high-calibre names such as Gucci, Prada, Dolce & Gabbana, Polo Ralph Lauren, Arma-ni, Tod’s, Hogan, Fay, Roberto Cavalli, Jimmy Choo, Coach, and Michael Kors, to name but a few. And I’m sure that over time this offer will strengthen further because luxury brands only feel “comfortable” when they operate in a dedicated setting. But to implement the brand mix of our assets we need to stay vigilant be-cause the market continually moving: you need to intercept the new trends and be updated on consumer behaviour. For example, you need to know where the Chinese tourists are going, how they travel, what method they use to com-municate with each other, which is totally dif-ferent from ours, and, in parallel, to look at the local basin. We should never forget that we are asking our customers to travel an average of 80 km to come to our outlets.”In 2019, as well as opening of The Mall Sanre-

mo, a luxury outlet project developed by Ker-ing Group and a 32,000 m2 area where the first 15 stores and 25 brands have been installed, the expansion of Scalo Milano Outlet & More, approximately 3,800 m2, with 22 new stores, for a total GLA of 350 m2 and a total of 150 stores. “We expect to have this space fully let by year-end, with a brand target remaining on premium and medium positioning”, says Da-vide Lardera, Managing Director of Locate District Spa, a company in the Lonati Group which Scalo Milano is part of. “The new area took 11 months to build, and the investment, including the building of the new management offices, totals about €5 million.” The brands that enrich the offer at Scalo Milano Outlet & More range from fashion - with Aldo, which opened its first outlet in Italy, Les Bourdelles Des Garçons, the high positioning brand of the Piazza Italia Group, Harmont & Blaine Junior, Sun Fashion Lab, Cafè Noir, and the multi-brand Garage Moda, which features among its main brands Crocs - to the world of household items, with Lagostina and Rowenta, accessories for school and toys with Back to School by Toys con Te, and finally La Genesi - Pet Store, the first shop for animals to open in Scalo Milan. “While the fashion and food sector have pos-itively embraced the outlet transformation, we had to review our design offering in part, which represents the third specialisation of Scalo Mi-lan”, specifies Lardera. “Over the last year we had to reduce it, replacing large brands such as Cassina, B&B Italia, Polyform and Molteni &C which did not align themselves. Among those left, Poltrona Frau is performing very well, and also Calligaris and Kartell. Specifically, we moved Rifle in place of B&B Italia but above all we inserted Puma, which replaced Cassina with a unique outlet format covering 600 m2. How-ever, with some of the design brands that have left and with others, we are working on a very important project of multi-brand outlet stores dedicated to the home.” The decision taken by the manager in 2018 to reposition Scalo Milano as an outlet space, was recognised and reward-ed by the public with approximately 900,000 more visitors with compared to a total of 1.75 million the previous year. And for 2019, a total of 3.4 million visitors are expected.

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redo e altri elementi progettuali – specifica Adolfo Suarez –. Ancora prima dell’ambientazione, tramite la definizione del layout si delineano la circolazione principale e i flussi. In generale, anche la necessaria riduzione degli ipermercati rivoluziona gli equilibri dell’asset che, da ipercentrico, si trasforma sempre più in asset commerciale dotato di un’àncora ali-mentare. Tale trasformazione è complessa perché il centro non è sempre in grado di assorbire le medie superfici ricavate dalla riduzione in quanto i tenant si sono già installati nel territorio all’esterno del centro. È dunque necessario integrare funzioni non pretta-mente commerciali, come centri medici e altri ser-vizi, in un’ottica di trasformazione più profonda che fa capo a un pensiero strategico per la creazione di un’offerta attraente. In questo nuovo equilibrio si in-tegra la componente di leisure; è esemplare il caso di Zero Gravity che, selezionate location non prime, si comporta da àncora in grado di attrarre nuovi tar-get all’interno dell’asset. La realizzazione di centri commerciali urbani, a fronte della riqualificazione di ex aree industriali, rappresenta un altro trend. Tali strutture, nonostante l’intrinseca rigidità dell’impian-to esistente, si prestano molto alla riqualificazione e alla conversione in centro commerciale grazie alla resilienza che le contraddistingue. Il carattere e la qualità architettonica di alcune di esse rappresenta invece un valore aggiunto che ben si sposa con la tendenza degli ultimi anni a prediligere il riuso, acco-gliendo le opportunità dell’esistente. Un esempio a cui abbiamo lavorato di recente è il centro commer-ciale La Birreria, che sorge all’interno di un immobile storico per il territorio, ex stabilimento della fabbrica Birra Peroni. Inaugurato nel 1953, fu uno dei birrifici più moderni dell’epoca, il cui stile architettonico ha profondamente ispirato la realizzazione del nuovo complesso commerciale, che ne celebra l’estetica con due interventi paralleli e complementari: il re-cupero dell’edificio preesistente e la costruzione di una nuova porzione integrata. Fulcro del progetto è la piazza del corpo preesistente, spazio sormontato dai caratteristici lucernari industriali a shed in cui ori-ginariamente avveniva l’imbottigliamento della birra. Uno spazio potente quadrangolare in cui è stato in-serito un “fungo” centrale vetrato di negozi, circon-dato da uno shop-front ininterrotto sui quattro lati del perimetro che lo contiene, uno dei quali adibito a food court. Ne risulta una circolazione ad anello da cui partono due gallerie gemelle che conducono alla parte di nuovo ampliamento». ¾

Tra quelli rimasti, Poltrona Frau sta performando molto bene, così come Calligaris e Kartell. Nel dettaglio, abbiamo spostato Rifle al posto di B&B Italia ma soprattutto abbiamo inserito Puma, che è entrato al posto di Cassina con un format outlet unico nel suo genere su 600 metri quadrati. Tut-tavia, con alcuni dei marchi del design fuoriusciti e con altri stiamo lavorando a un progetto molto importante di store outlet multibrand dedicato alla casa». La scelta, adottata dal manager nel 2018, di riposizionare Scalo Milano su un’offerta outlet è stata capita e premiata dal pubblico con circa 900mila presenze in più rispetto alle complessive 1,75 milioni dell’anno precedente. E per il 2019 si punta ai 3,4 milioni di visitatori.

5. nuovi Contenuti nella Progettazione

La metodologia per la progettazione dei centri com-merciali ha inizio con la fase di brief, che rappresen-ta un momento cruciale per la riuscita del progetto. Durante questa fase sono molteplici le figure coin-volte: vengono raccolte le indicazioni del cliente in-sieme ai dati relativi alle analisi sempre più ampie. «Oltre al professionista incaricato a elaborare la stra-tegia di commercializzazione del centro, si stanno diffondendo nuove figure quali l’esperto di leasing nell’ambito della ristorazione, figure per la ricerca di mercato sia in ambito di ristorazione che nel lei-sure in grado di dare indicazioni su quali tipologie di attività inserire e le relative dimensioni consiglia-te – spiega Adolfo Suarez, partner Lombardini22, director L22 Retail –. La metodologia progettuale rimane invariata ma si arricchisce di contenuti sem-pre più dettagliati e precisi. Per quanto riguarda gli spazi comuni assistiamo a un incremento della su-perficie, tendenza che implica una nuova comples-sità nella gestione che in alcuni casi virtuosi porta fino alla nomina di direttori di animazione con espe-rienza in ambito teatrale, criticità analoga a quella emersa in ambito digitale in seguito all’inserimento di schermi negli asset. In parallelo, siamo consape-voli di un tema emergente riguardo la necessità di rinnovamento della contrattualistica per la locazione di questi spazi. Come architetti ci troviamo davanti alla sfida di raccogliere questa complessità assor-bendo i contenuti prodotti dalle figure coinvolte e disegnare uno spazio che incornici le attività tramite l’illuminazione, la diffusione sonora, i materiali, l’ar-

5. new design contents

The planning of a shopping centre begins with the brief phase, which is a critical time for the success of a project. During this phase, there are multiple stakeholders: the client’s specifications are col-lected along with the broader analysis data. “In addition to the professional who is responsible for developing the site’s commercialisation strat-egy, new figures are being introduced such as a food-based leasing expert, food and beverage market research figures that provide guidance on what types of activities to insert and their recom-mended dimensions” explains Adolfo Suarez, partner Lombardini22, director L22 Retail. “The design methodology remains the same, but con-tent is more detailed and accurate. For common spaces, there has been an increase in the surface area, resulting in increased complexity in man-agement that - in some exemplary cases - leads to the appointment of entertainment directors with theatre experience, similar to the critical is-sue that emerged in the digital context after the introduction of screens within assets. In parallel, we are aware of an emerging theme regarding the need for renewal of the rental contracts for these spaces. As architects, we are faced with the challenge of harnessing this complexity by absorbing the content produced by the profes-sionals involved and drawing a space framing the activities through lighting, sound, materials, furnishings and other design elements”, speci-fies Adolfo Suarez. “Before the setting, the main circulation and flows are outlined by defining the layout. In general, the necessary reduction in hypermarkets is revolutionising the balance of assets which, from hyper-centres, are being increasingly transformed into retail assets an-chored around food service. This transformation is complex because the centre is not always able to absorb the average surface areas left over by the downsizing, because the tenants are already present in the region outside of the centre. It is therefore necessary to integrate functions that are not strictly retail related, such as medical centres and other services, with view to a deeper transformation that requires strategic thinking to create an attractive offering. The leisure compo-nent is integrated in this new balance; a prime example is the case of Zero Gravity which, select-ing non-prime locations, acts as an anchor capa-

ble of attracting new targets to the asset. The cre-ation of urban shopping centres, as a result of the repurposing of former industrial areas, is another trend. These structures, despite the inherent ri-gidity of the existing structure, are well suited to being redeveloped and converted into shopping centres, due to their resilience. The character and architectural quality of some of them represents and added value that marries well with the recent trend of reuse, thereby embracing existing op-portunities. An example we recently worked on is the La Birreria shopping centre, which is housed in a historic building for the region, formerly the Peroni Beer factory. Opened in 1953, it was one of the most modern breweries of the era, whose architectural style deeply inspired the construc-tion of the new retail complex, celebrating its aesthetics with two parallel and complementary interventions: the recovery of the pre-existing building and the construction of a new integrat-ed portion. The cornerstone of the project is the “piazza” from the pre-existing body, a space that is overlooked by distinctive industrial shed-style skylights, where the beer was originally bottled. A powerful quadrangular space where a central glass-fronted “mushroom” of shops is surrounded by an uninterrupted shop-front on the four sides of its perimeter, one of which is a food court. This results in a ring circulation from which two twin galleries lead to the newly expanded part.” ¿

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CaPitolo ChaPter 5Stazioni e aeroporti: retail on the go / Railway stations and airports: retail on the go retail trends 2019

no, sono stati 187,5 i milioni di persone transita-ti lo scorso anno nei 42 aeroporti nazionali rap-presentati, in crescita del 5,9% rispetto al 2017. Flusso destinato ad aumentare nel 2019 in virtù di un ulteriore +5% registrato nel primo semestre dell’anno, prendendo a riferimento lo stesso perio-do del 2018. Va sottolineato inoltre che lo scorso 28 marzo è stata conclusa l’operazione di cessio-ne ad Altarea Cogedim, da parte di FS Italiane e Rete Ferroviaria Italiana (RFI), del 100% del capi-tale di Centostazioni Retail. La società è titolare della valorizzazione commerciale e pubblicitaria di lungo termine in cinque stazioni ferroviarie italia-ne: Milano Porta Garibaldi, Torino Porta Susa, Pa-dova, Roma Ostiense e Napoli Afragola. L’attività di Centostazioni Retail interessa aree attualmente pari a oltre 18mila mq, con un potenziale di cresci-ta al 2026 fino a 26mila mq, mentre i viaggiatori che transitano annualmente nei cinque scali sono oltre 70 milioni.

2. la valorizzazione CommerCiale delle 14 grandi Stazioni

Attraversate da circa 750 milioni di persone all’an-no, le 14 principali stazioni ferroviarie italiane rap-presentano un network da 230mila mq di GLA, 790 unità commerciali e oltre 1.900 impianti media. «A tendere arriveremo oltre 800 punti vendita, anche a seguito dei progetti di riqualificazione che stia-mo portando avanti su Roma, Milano, Torino e Napoli, che prevedono innanzitutto un ammoder-namento dell’immagine dei negozi, con interventi migliorativi legati al rifacimento delle vetrine, re-alizzazione di insegne a bandiera, miglioramento dell’illuminazione in alcune zone delle parti comu-ni, miglioramento della segnaletica e del customer journey – spiega Gianni Saccani, head of leasing di Grandi Stazioni Retail –. In particolare, nelle stazioni di Torino Porta Nuova e Napoli Centrale realizzeremo ex novo delle importanti food hall in ambiti non sfruttati commercialmente. A Milano Centrale e soprattutto a Roma Termini andremo invece a riconfigurare parzialmente il layout degli spazi commerciali con una serie di frazionamenti e rimodulazioni, in modo da ampliare la proposta commerciale, definire meglio il brand mix ed ele-vare in generale la qualità dell’offerta, riducendo

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Stazioni e aeroporti: retail on the go

1. fluSSi in CreSCita

Le grandi stazioni da una parte e gli aeroporti dall’al-tra rappresentano le nuove destinazioni per lo shop-ping e non solo, hub di servizi a 360 gradi che ser-vono un flusso in costante aumento e sempre più segmentato tra viaggiatori occasionali, passeggeri business e turisti sia italiani sia stranieri UE ed ex-tra UE. Sono 750 milioni i viaggiatori che transita-no annualmente nel network dei principali 14 sca-li ferroviari italiani, gestititi quest’ultimi da Grandi Stazioni Retail per la valorizzazione commerciale e pubblicitaria. Mentre, dati Assaeroporti alla ma-

2. enhancing retail in italy’s 14 major railway stations

Transited by around 750 million people per year, the 14 major Italian railway stations rep-resent a 230,000 m2 network of GLA, 790 retail units and more than 1,900 medium facilities. “We’re going to reach more than 800 stores, also following repurposing projects that we’re moving forward with in Rome, Milan, Torino and Naples, which will above all modernise the image of the stores, with improvements related to refurbishing the shop fronts, creation of pro-jecting signs, improving lighting in some parts of common areas, improving signage and the customer journey”, explains Gianni Saccani, Head of Lease for Grandi Stazioni Retail. “In particular, in the Torino Porta Nuova and Na-poli Centrale stations, we will create major food halls in unexploited areas. In Milano Centrale station, and especially in Roma Termini station, we’re going to partially reconfigure the layout of the commercial spaces with a series of divi-sions and resizings to broaden the retail offer-ing, better define the brand mix, and elevate the quality of the offering in general, reducing the area of some large stores. It is strategic for us to improve comfort in the station, which is also related to the clarity of the customer jour-ney, the merchandising mix, the quality of the brands and the legibility of the pathways; if the visitor understands the world in which they find themselves as well as the services that are avail-able, whether rail or retail, they become more relaxed. This allows them, and will increasingly allow them, to better perceive what the com-mercial offer is and tend to remain in the station for longer, resulting in an improved conversion rate. Increased comfort means increasing the length and frequency of visits by those who are not necessarily at the station for a rail journey. People passing through are also those arriving by public transport or living, working or study-ing within a 15/20 minute walk. People arriving from long-distance train journeys also requires us to look at an enlarged, multi-regional cus-tomer base. As a result, Grandi Stazioni Retail’s leasing business does not consist of simply fill-ing spaces for the highest profitability, but pays

Railway stations and airports: retail on the go

1. increasing sales flows

Major stations on the one hand and airports on the other represent new destinations for shop-ping and more, 360-degree service hubs serv-ing an ever-increasing flow and increasingly segmented into occasional travellers, business passengers, and tourists from Italy, the EU and outside the EU. 750 million travellers transit an-nually through the network of the top 14 Italian railway stations, which are managed by Grandi Stazioni Retail for the economic exploitation of the commercial and advertising spaces. As-saeroporti data meanwhile, shows that 187.5 million people last year transited through the 42 national airports represented, up 5.9% com-pared to 2017. This flow is destined to increase in 2019 with an additional +5% recorded in the first half of the year, compared to the same peri-od in 2018. It should also be noted that on 28th March last year the operation assigning 100% of the share capital of Centostazioni Retail to Altarea Cogedim, from FS Italiane (Italian rail-ways) and the Rete Ferroviaria Italiana (RFI), was completed. The company controls the eco-nomic exploitation of the long-term retail and advertising in five Italian train stations: Milan Porta Garibaldi, Torino Porta Susa, Padua, Rome Ostiense and Naples Afragola. Centostazio-ni Retail’s activities currently cover more than 18,000 m2, with growth potential by 2026 of up to 26,000 m2, while the number of travellers transiting through the five stations annually is more than 70 million.

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del capoluogo lombardo». A testimonianza dell’e-voluzione che stanno vivendo le stazioni in termini di offerta retail, e non soltanto food, la presenza sempre più marcata di brand anche del fashion. «Nelle stazioni il fashion sta andando meglio che negli altri contesti, ovviamente le stagionalità in-fluiscono ma con un impatto meno forte. Questo perché i flussi sono garantiti e in costante cresci-ta – sottolinea il manager di GS Retail –. E non è un caso che alcune aziende, le quali tradizional-mente erano un po’ diffidenti verso il mondo del travel retail ferroviario in quanto ritenevano che i tempi di passaggio fossero troppo brevi, si siano rese conto che c’è compatibilità. I tempi in stazio-ne infatti si stanno via via dilatando e non sono più esclusivamente legati al treno. A dimostrazione, un brand come Zara, che a Milano Centrale performa molto bene, ha deciso di raddoppiare la dimen-sione del proprio punto vendita. L’Alta Velocità, utilizzata sempre di più non solo da chi viaggia per lavoro ma anche dai turisti italiani e stranieri, tra i quali spicca una forte componente asiatica, ha permesso negli ultimi dieci anni di intercetta-re una fascia di consumatori molto più qualifica-ta dal punto di vista socio economico e culturale, tant’è che già nel 2015 il trasporto ferroviario ha superato quello aereo sulla tratta Roma-Milano».

3. Sea: deColla l’offerta Con luSSo, faSt faShion e riStorazione

Con Expo 2015 quale spartiacque per vedere rea-lizzati i primi interventi della gestione di Luigi Bat-tuello, direttore commerciale non aviation di Sea Aeroporti Milano dal 2010, l’offerta retail di Mal-pensa diventa un omaggio alla città meneghina, partendo dalla Piazza del Lusso inaugurata proprio in vista dell’Esposizione Universale. «Ho iniziato la mia carriera nel travel retail aeroportuale, dalla parte di un retailer che oggi si chiama Dufry: il più grande gruppo al mondo nel travel retail, con circa 9 miliardi di franchi svizzeri di ricavi. I miei compiti erano puramente di gestione delle operazioni re-tail, dallo stock planning, alle vendite, passando per la gestione del personale. Poi sono andato in McArthurGlen in quanto l’idea di essere protago-nista nello sviluppo di questo nuovo canale, gli outlet, che sta stava arrivando in Italia, mi attirava

l’estensione di alcuni negozi grandi. Per noi è stra-tegico migliorare il confort nella stazione, che è anche legato alla chiarezza del customer journey, al merchandising mix, alla qualità dei brand e al-la leggibilità dei percorsi; se il visitatore capisce meglio il mondo in cui si trova, i servizi che ha a disposizione, siano essi ferroviari o commerciali, si pone in una condizione di maggiore rilassatez-za. Ciò gli permette e permetterà sempre di più di percepire meglio qual è l’offerta commerciale e a tendere di restare più tempo in stazione, con un conseguente miglioramento del tasso di conver-sione. Miglior confort significa inoltre aumentare il tempo di permanenza e la frequentazione di chi non va in stazione necessariamente per un viaggio ferroviario. Chi vi transita è anche una persona che vi arriva con i mezzi pubblici oppure vive, lavora o studia nel raggio dei 15/20 minuti a piedi. Le provenienze dalle lunghe distanze di chi viaggia in treno ci impongono inoltre di guardare a un ba-cino di utenza allargato, sovraregionale. Di con-seguenza, l’attività di leasing adottata da GS Re-tail non consiste semplicemente nel riempire degli spazi inseguendo la migliore redditività, ma presta grande attenzione alle nuove dinamiche dei com-portamenti di acquisto, ai cambiamenti in corso nelle abitudini del consumatore e alle trasforma-zioni anche sociali. Ad esempio, l’offerta di risto-razione non deve più essere finalizzata soltanto a soddisfare la necessità di uno specifico momento – illustra Saccani –, ma deve garantire un’offerta qualitativamente più elevata e articolata e un ser-vizio ad alto valore aggiunto. E la sua evoluzione è favorita dal fatto che stanno andando in scaden-za una serie di vecchi contratti, che ci permettono di ampliare il ventaglio delle proposte. Riteniamo, nel complesso, che le grandi stazioni diventeran-no sempre più una destinazione nelle città perché sono un vero e proprio hub, sono all’interno del percorso naturale del centro città: l’ambito meglio connesso dal punto di vista del trasporto pubblico, emblema inoltre di un trasporto sostenibile. La fu-tura apertura di Mercato Centrale nello scalo me-neghino, su piazza IV Novembre, si inserisce nella nostra strategia di introdurre player che siano essi stessi delle destination in quanto portatori di inno-vazione: dopo il successo a Roma Termini, dove ha favorito la riqualificazione di via Giolitti, Merca-to Centrale a Milano soddisferà con una proposta mirata e metrature importanti un’utenza anche in-ternazionale, in linea con la vocazione del turismo

close attention to the new dynamics of buying behaviours, changing consumer habits, and so-cial transformation. For example, the food of-fering should no longer aim to meet the needs of a specific moment” explains Saccani, “but must guarantee a higher quality and more ar-ticulated offer and service providing high add-ed-value. And its evolution is helped by the fact that a number of old contracts are expiring, allowing us to expand the range of the offer-ings. We think, overall, that the large stations will increasingly become a destination in cities because they are a hub, they are within the natural pathway of the city centre – the plac-es best connected by public transport, which is also sustainable transport. The future opening of Mercato Centrale in the Milano Centrale sta-tion, on Piazza IV Novembre, fits into our strat-egy to introduce players that, as innovators, represent a destination in themselves. After its success in Roma Termini, where it helped rede-velop Via Giolitti, Mercato Centrale in Milan, with a targeted offer and a significant surface area, will also meet the needs of international customers, in line with the tourism mission of the Lombardy capital.” A testament to the evo-lution that stations are experiencing in terms of retail offerings, and not just as regards food, is the ever-increasing presence of fashion brands. “In the stations fashion is performing better than in other contexts, of course seasonality has an effect but with a less powerful impact. This is because the flows are guaranteed and constantly growing”, the Grandi Stazioni Retail manager highlights. “And it’s no coincidence that some companies that traditionally were a bit sceptical about railway travel retail, because they believed that the transit times were too short, have realised that there is compatibil-ity. The time spent in the station is gradually increasing and is no longer solely connected to the trains. A brand like Zara, which in Milano Centrale is very well established, has decided to double the size of its store. The High-Speed network, which is increasingly used not only by business travellers but also by Italian and for-eign tourists, including a strong Asian compo-nent, has allowed us to intercept in the last 10 years a much higher economic and cultural con-sumer group, so much so that in 2015 rail trans-portation air travel on the Rome-Milan route.”

3. sea: the offer takes flight with luxury, fast fashion and dining

With Expo 2015 as the dividing line for see-ing the first management operations from Luigi Battuello - Non-Aviation Commercial Director of SEA Aeroporti Milano since 2010 – become reality, Malpensa’s retail offer has become a homage to the city of Milan, starting with the Piazza del Lusso opened in view of the World’s Fair. “I started my career in airport travel retail, with a retailer that today is called Dufry: the world’s largest travel retail group, with about 9 billion Swiss francs in revenue. My tasks were pure management of the retail operations, from stock planning to sales and staff manage-ment. Then I went to McArthurGlen because the idea of being involved in the development of this new channel of outlet centres which was arriving in Italy was very attractive. During my time there, I opened virtually all of the Italian McArthurGlen outlets, and when I moved to SEA, the Serravalle Designer Outlet already had about 210 stores. When I came to the offic-es in Linate, the then President, Bonomi, asked me to develop the non-aeronautical business, which also includes sectors that I wasn’t familiar with at the time, such as car rentals, car park-ing, etc. The work of those years is especially visible in Malpensa’s Terminal 1, which we’ve transformed entirely with the idea of making it the airport for the city of Milan. My vision, in particular, was to make it the duty free and luxury shopping airport. And its large size al-lowed us to develop it almost as if it was a mall. I would define my contribution as bringing the vision of a manager of pan-European retail as-sets to the world of airports. When I arrived”, recalls Battuello, “there was already a refur-bishment project for Terminal 1 which after a few months I got up the courage to change, as there were a series of elements that wouldn’t maximise shopping. Expo was a watershed, and we faced it with just half the airport ready because the Schengen part was only ready a year and a half ago. I know few airports like Malpensa, with a surface area that allows you to develop several clusters, Copenhagen and London Heathrow T5 are certainly like this. In

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dove abbiamo collocato il fast fashion tra cui Zara, che abbiamo convinto offrendogli non solo una lo-cation grande ma soprattutto iconica. Mentre nel-la Piazza del Lusso abbiamo portato specialmente griffe italiane, in quella del Pop abbiamo voluto insegne internazionali. Guardando al futuro dello scalo, Malpensa diventerà ultra specializzata an-che sulla parte etnica del food, che oggi vede per esempio Wagamama ma che non è ancora svilup-pata in profondità».Nel periodo di chiusura di Linate, con i lavori che coinvolgono innanzitutto la pista, il pensiero di Battuello si concentra anche sul rinnovo dell’offer-ta retail. «Linate non deve somigliare a Malpen-sa, ma a quella parte della città in cui è inserito. E mentre Malpensa avrà sempre di più un’offerta retail che parla a tutti i passeggeri, dai low cost ai top spender, il city airport milanese si rivolge a un passeggero che nel 60-70% dei casi è busi-ness, più uomo che donna, e che in media ha po-chissimo tempo. Quindi dobbiamo realizzare un aeroporto veloce, smart, interessante per questa tipologia di viaggiatori, portando un mix di brand premium, anch’esso smart non solo per la parte non food ma anche food». In un periodo di forte digitalizzazione del retail, l’offerta commerciale de-gli aeroporti deve essere high tech. E il direttore non aviation di Sea non dimentica di sottolinear-lo: «La prossima frontiera è l’omnicanalità, su cui sto già lavorando: c’è un progetto, almeno per il segmento del lusso a Malpensa, che consiste nel-la realizzazione di un mall digitale. Il passeggero dovrà poter fare browsing sulla galleria virtuale e prenotare i prodotti da ritirare nei negozi in aero-porto. Magari, in un futuro prossimo, potrà anche pagarli direttamente online». ¾

moltissimo. Durante il mio incarico ho aperto pra-ticamente tutti gli outlet italiani di McArthurGlen e quando sono passato in Sea il Serravalle Desi-gner Outlet contava già circa 210 punti vendita. Approdato negli uffici di Linate, la richiesta dell’al-lora presidente Bonomi era quella di sviluppare l’attività non aeronautica, che comprende anche settori che in quel momento non conoscevo quali gli autonoleggi, i parcheggi, ecc. Il lavoro svolto in questi anni è visibile soprattutto al Terminal 1 di Malpensa, che abbiamo trasformato interamen-te con l’idea di renderlo l’aeroporto della città di Milano. La mia visione, in particolare, era di farne l’aeroporto dello shopping duty free e di lusso. E le sue grandi dimensioni ci hanno permesso di svilupparlo quasi come se fosse un mall. Potendo definire il mio contributo, è stato quello di porta-re la vision di un gestore di asset commerciali pan europeo e di adeguarla alla realtà aeroportuale. Quando sono arrivato – ricorda Battuello – c’era già un progetto di rifacimento del Terminal 1 che dopo alcuni mesi ho maturato il coraggio di cam-biare, in quanto c’erano una serie di elementi che non potevano massimizzare lo shopping. Expo è stato uno spartiacque, e lo abbiamo affrontato con solo metà dell’aeroporto pronto perché la parte Schengen è stata finita soltanto un anno e mezzo fa. Conosco pochi aeroporti come Malpensa, con un’estensione che permette di sviluppare diversi cluster, tra questi sicuramente Copenaghen e il T5 di Londra-Heathrow. In quest’ottica di clusterizza-zione, abbiamo sviluppato la parte centrale dove c’è il duty free, che intercetta tutti i passeggeri i quali scendono in un unico punto. Poi si artico-la, andando verso il controllo passaporti, la parte extra-Schengen luxury, che abbiamo chiamato la Piazza del Lusso: un tributo doveroso alla Galleria Vittorio Emanuele e al Quadrilatero della Moda. È stato un progetto avvincente perché lo abbiamo pensato sulla carta, lo abbiamo voluto fortemente, e poi abbiamo avuto successo nel venderlo. E lo abbiamo voluto molto milanese, quindi abbiamo persuaso lo chef Davide Oldani, decisamente cor-teggiato in città, a creare una caffetteria che stes-se al centro della Piazza del Lusso. La ristorazione, diffusa e non concentrata in una food court, messa prima del controllo passaporti e non dissociata dal retail, serviva inoltre a invitare i passeggeri a non fuggire via. Dopo aver inserito il lusso, poi il pre-mium e il food, dall’altra parte abbiamo realizzato la Piazza del Pop: un’area, scintillante negli arredi,

view of this clustering, we developed the cen-tral part where the duty free is, intercepting all passengers who come out in one place. Then, as you go towards passport control, there is the non-Schengen luxury part, which we called the Piazza del Lusso [luxury square]: a tribute to the Galleria Vittorio Emanuele and the Fash-ion District in Milan. It was a compelling project because we created it on paper, we really want-ed it, and then we were successful in selling it. And we wanted it to be very Milanese, so w persuaded the chef Davide Oldani, who is very popular in the city, to create a café in the middle of the Piazza del Lusso. The food offer, which is widespread and not concentrated in a food court, located before passport control and not separated from the retail, also invites passengers to not rush away. After inserting luxury, then premium and food, we made the Piazza del Pop: an area with eye-catching fur-nishings, where we’ve placed the fast fashion including Zara, which we convinced by offering a location that is not only large, but also icon-ic. While brought Italian brands in particular to the Piazza del Lusso, we wanted international brands at Pop. Looking to the future of the airport, Malpensa will also become ultra-spe-cialised as regards ethnic food, today we have Wagamama for example, but this hasn’t been fully developed yet.”During the period in which Linate is closed down, with works on the runway above all, Bat-tuello is also focusing on renewal of the retail offering. “Linate should not resemble Malpen-sa, but rather the part of the city in which it is located. And while Malpensa will increasingly have a retail offer that speaks to all passengers, from low cost to top spenders, the Milanese city airport caters to passengers that in 60-70% of cases is a business traveller, with more men than women, and who on average has very little time. So we need to make a fast, smart airport that appeals to this kind of traveller, bringing a mix of premium brands which will also be smart; not only for with regard to non-food but also food.” In a period of strong retail digitisation, the retail offer in airports must be high tech. And the non-aviation Director of Sea doesn’t forget to underline this: “The next fron-tier is to be omni-channel, which I’m already working on: there’s a project, at least for the

luxury segment in Malpensa, which consists of creating a digital mall. The passenger should be able to browse the virtual gallery and book the products to be picked up at the airport. Perhaps, in the near future, they’ll also be able to pay directly online.” ¿

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CaPitolo ChaPter 6Il punto di vista del retailer / The retailer’s point of view retail trends 2019

presi va di pari passo con l’essere un’azienda che continua a produrre utili che vengono reinvestiti. Con la fine del 2019 si chiude anche un proget-to quinquennale di aperture che ha previsto l’in-vestimento di 130 milioni tra il 2015 e il 2019. La maggior parte degli obiettivi, e sono quelli a cui tenevamo di più, è stata raggiunta: riposizionare la catena senza perdere troppi affiliati e comun-que dando ai meritevoli la possibilità di continua-re a lavorare con noi al di là delle loro capacità economiche di investimento; ottimizzare i mercati dove siamo presenti andando a raggiungere fat-turati sostenibili o saturarli se possibile; rinnovare i layout dei nostri tre brand e inserire sia l’intimo che il kids da Calliope; sviluppare rapporti con il cliente più stretti e che lo mettono al centro del nostro interesse utilizzando tecnologia e servizi omnicanale non tanto e solo per vendere di più, ma per fidelizzarlo. Tutto questo in un compar-to, quello dell’abbigliamento, impegnativo, con alcuni mercati in cui le monete si sono svalutate, si pensi per esempio al rublo russo e a tutte le monete a questa agganciate o la sterlina egizia-na. Abbiamo una fortuna, non siamo quotati, non dobbiamo sottostare alle rigide regole della trime-strale e possiamo quindi permetterci di rimodulare gli obiettivi a seconda degli interessi del gruppo e dei nostri partner. Per quanto concerne la scelta delle location, tra centri città, shopping center e parchi commerciali, la nostra presenza in ben 40 paesi ci spinge ad attuare una strategia differente per ogni mercato; ma possiamo dire che il mondo ormai è in mano alla distribuzione concentrata in centri commerciali, con eccezioni di qualche paese dove il fenomeno del parco commerciale organiz-zato o spontaneo crea alternative allettanti per reti retail come le nostre. Di certo il centro commercia-le dà garanzia di visibilità e di prestigio oltre che di servizio e di forza attrattiva verso il cliente, ma

CaPitolo chaPter 6

Il punto di vista del retailer

1. faSt faShion

Pierluigi Marinelli, direttore sviluPPo gruPPo teddy

«Il lavoro di sviluppo degli ultimi 10 anni ha visto Teddy e i suoi brand impegnati in un progetto di riposizionamento della propria rete passando da piccole e medie superfici a grandi superfici di ven-dita capaci di ospitare tutte le linee, per proporre ai consumatori un’offerta di prodotto sempre più completa. Ogni anno quindi procediamo con circa 100 operazioni di apertura, dislocate tra le 10 e le 20 nazioni. Entro la fine del 2019 dovremmo supe-rare i 700 negozi nel mondo, oltre 300 in Italia. Nel secondo semestre del 2019, il negozio Terranova che apriremo nel centro commerciale Grand’Pla-ce a Grenoble rappresenterà di certo una grande sfida che potrà mostrarci la reale potenzialità del nostro brand in Francia. Aggiungerei l’apertura dello store sempre Terranova di oltre 1.000 mq nell’importante centro commerciale di Mosca ME-GA Khimki in Russia. Questa apertura sottolinea il buon lavoro svolto in tutti questi anni e la fine del periodo di crisi che questo mercato ha passato a causa della svalutazione del rublo. Mentre l’aper-tura nel prestigiosissimo centro commerciale Zlo-te Tarasy a Varsavia in Polonia ci rappresenterà al meglio in questo mercato altamente competitivo. Detto questo i negozi più importanti aperti e che apriremo nel 2019 saranno come sempre quelli che ci porteranno l’utile e che ci permetteranno di sostenere il nostro business senza indebitamento. Essere un’azienda seria e rispettosa degli impegni

The retailer’s point of view

1. fast fashion

Pierluigi marinelli, DeveloPment Director teDDy grouP

“Development work over the past 10 years has seen Teddy and its brands in a network reposi-tioning project, moving from small to medium surface areas to large sales areas that host all the lines to give consumers an ever-more complete product offering. Each year, we move forward with approximately 100 openings, spread over 10 to 20 nations. By the end of 2019, we should exceed 700 stores worldwide, over 300 in Italy. In the second half of 2019, the Terranova store opening in the Grand’Place shopping centre in Grenoble will be a big challenge that will show us the true potential of our brand in France. I would add the opening of another 1000 m2 Terranova store in Russia’s MEGA Khimki shopping centre in Moscow. This opening underscores the good work done in all these years and the end of the crisis period that this market underwent due to the devaluation of the rouble. Meanwhile the opening in the prestigious Zlote Tarasy shopping centre in Warsaw, Poland, will represent us at our best in this highly competitive market. That said, the most important stores opened and opening in 2019 will always be the ones that generate profit and help us to sustain our business with-out indebtedness. Being a serious and respectful company goes hand in hand with being a compa-ny that continues to produce profits that are rein-vested. The end of 2019 also brings to a close a

five-year project of openings involving the invest-ment of €130 million between 2015 and 2019. Most of the goals, and the ones that were most important to us, have been reached – reposition-ing the chain without losing too many affiliates, and still giving worthy people the opportunity to continue to work with us regardless of their in-vestment capacity; optimising the markets we are present in to achieve sustainable revenue or sat-urate them if possible, renewing layouts for our three brands and adding underwear and kids to Calliope; developing stringer relationships with the customer and putting them at the centre of our focus using technology and omni-channel services not only to sell more, but to retain cus-tomers. All of this in one department, clothing, is challenging, with some markets where the curren-cy has been devalued, think of the Russian rouble and all the currencies linked to it or the Egyptian pound. We are lucky in that we are not listed, we don’t have to obey the strict rules of the quar-terly reports and we can therefore redefine goals depending on the interests of the group and our partners. As for location selection, between city centres, shopping centres and retail parks, our presence in 40 countries drives us to implement a different strategy for each market; but we can say the world is now in the hands of shopping centres, with exceptions in some countries where the retail park phenomenon creates attractive alternatives for retail networks like ours. Malls undoubtedly guarantee visibility and prestige as well as service and strong customer attraction, but only if its management top level. Otherwise it becomes a source of high losses as costs are nor-

5554

CaPitolo ChaPter 6Il punto di vista del retailer / The retailer’s point of view retail trends 2019

Agape, oggi è controllata al 100% dalla holding Cremonini Spa ed è strutturata in modo autonomo rispetto alle altre attività del Gruppo (produzione e distribuzione). La società si è specializzata fin dall’inizio nelle attività di ristorazione in conces-sione, soprattutto nel segmento dei viaggi, avvian-do la gestione di bar e ristoranti all’interno delle stazioni ferroviarie e la ristorazione a bordo treno. Negli anni il business si è sviluppato anche nel settore delle aree di servizio autostradali e negli aeroporti. All’estero, attraverso varie controllate, Chef Express è diventato uno dei primi operatori in Europa nella ristorazione a bordo dei treni ad alta velocità in UK, Francia, Belgio e Turchia, oltre ad aver rilevato la catena inglese Bagel Factory. La società opera con marchi propri, come Chef Express, Mokà, Gusto Ristorante, Juice Bar, Pomo-doro&Mozzarella e Bagel Factory, e in licenza tra cui McDonald’s, RossoSapore, Panella e Cioccola-titaliani. Dal 2001 ha esteso l’attività alla ristorazio-ne commerciale, lanciando la catena di steakhouse Roadhouse Restaurant, che negli anni è cresciuta ed è diventata una società autonoma – Roadhou-se Spa – controllata al 100% dalla Chef Express, e ha ampliato la sua mission sviluppando nuovi marchi nel segmento del casual dining, come Ca-lavera Fresh Mex, una catena di ristoranti ispirati alla cucina messicana. Nel 2018 Chef Express ha realizzato ricavi per 626 milioni di euro, con quasi

sempre solo se la sua gestione è al top. In caso contrario diventa fonte di grandi perdite in quanto i costi normalmente sono più alti di aperture rea-lizzate in parchi commerciali. Quest’ultimi, quindi, con oneri più bassi di gestione e con la capacità di rendere all’esterno maggiormente visibile il brand, possono essere delle giuste alternative in grado di ridurre il rischio e aumentare il profitto. Ovvio che tali location posizionano il brand in un certo modo. I centri storici ad oggi non sono profitte-voli come una volta e in molti casi nascondono elementi di rischio legati agli investimenti di rea-lizzazione layout difficilmente quantificabili a priori oltre che risulta molto difficile trovare location di grandi dimensioni adatte a marchi come i nostri, in particolare per Terranova e Calliope. Offrono però, specialmente nelle grandi città, visibilità al brand e posizionamento, ma occorre stare atten-ti a non esagerare e a non rischiare troppo negli affitti da pagare. Infine, sull’eCommerce abbiamo una visione molto chiara: è un servizio al cliente, che deve offrire un’esperienza strettamente lega-ta a quella dello store fisico. Oltretutto siamo tra quelli, a quanto ne so, non tanti, che hanno deci-so di ampliare la formula di affiliazione anche alle vendite online. Questo proprio perché il cliente è unico e va soddisfatto sempre in ogni punto di contatto con il brand».

2. food

luca Macario, resPonsabile coMunicazione e ufficio staMPa di gruPPo creMonini

«Chef Express è la società che gestisce tutte le at-tività di ristorazione del gruppo Cremonini: nata 36 anni fa nell’ambito della strategia di diversifica-zione del gruppo industriale, all’inizio si chiamava

mally higher than openings in retail parks. These, with lower management fees and the ability to make the brand more visible externally, can be the right option to reduce risk and increase profit. Obviously, these locations position the brand in a certain way. Town centres are currently not as profitable as they once were, and in many cases, hides risk elements related to investments in lay-out that are difficult to quantify as well as the fact it is very difficult to find large locations suitable for brands such as ours, particularly for Terranova and Calliope. They do offer, however, brand vis-ibility and positioning, especially in large cities, but you have to be careful not to go overboard and not risk too much on the rent to be paid. Finally, on eCommerce we have a very clear vi-sion – it’s a service to the customer, which needs to deliver an experience that is closely related to that of the physical store. We’re also amongst those few, as few as I know, who have decided to extend the franchising formula to online sales as well. This is because the customer is unique and must always be satisfied at every point of contact with the brand.”

2. food

luca macario, cremonini grouP PreSS office anD communication manager

“Chef Express is the company that manages all the restaurant activities of the Cremonini Group: born 36 years ago as part of the diver-sification strategy of the industrial group and called Agape in the beginning, it is now 100% controlled by the holding company Cremonini Spa and is independently structured with re-gard to the other Group activities (production and distribution). The company has been spe-cialising in concession food service activities, especially in the travel segment, initiating the management of bars and restaurants within railway stations and on-board food service on trains. Over the years, the business has also developed in the area of motorway service areas and airports. Overseas, through various subsidiaries, Chef Express has become one of Europe’s leading operators in high-speed rail dining in the UK, France, Belgium and Turkey in

addition to taking over the English Bagel Fac-tory chain.The company operates with its own brands, such as Chef Express, Mokà, Gusto Ristorante, Juice Bar, Pomodoro&Mozzarella and Bagel Factory, and licensed brands including McDon-ald’s, RossoSapore, Panella and Cioccolatital-iani. Since 2001, it has expanded its business to retail food service, launching the Roadhouse Restaurant steakhouse chain, which has grown and has become a standalone company – Road-house Spa – a full subsidiary of Chef Express, and expanded its mission by developing new brands in the casual dining segment such as Calavera Fresh Mex, a Mexican food-inspired restaurant chain. In 2018, Chef Express gener-ated revenues of €626 million, with nearly 400 stores and 8,000 employees. In 2018, and the first half of 2019, around 50 new stores were opened, including 25 new Roadhouse Restau-rants, a dozen Calavera Fresh Mex restaurants, and the remainder local Chef Express stores in stations, motorway services and airports. By the end of the year, an additional 10 Road-house openings are expected, three for Calav-era and two important ones for Chef Express in the Turin and Bari airports. Roadhouse in par-ticular is a great success story – the public ap-preciates the formula and the offer which is the

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retail trends 2019

400 punti vendita e 8.000 dipendenti. Nel 2018 e nella prima parte del 2019 sono stati inaugurati una cinquantina di punti vendita, di cui 25 nuo-vi Roadhouse Restaurant, una decina di Calavera Fresh Mex e il resto locali Chef Express in stazio-ni, autostrade e aeroporti. Entro la fine dell’anno in corso sono previste altre 10 aperture di Roa-dhouse, tre di Calavera e due importanti per Chef Express negli aeroporti di Torino e Bari. In partico-lare Roadhouse vanta una grande storia di succes-so: il pubblico apprezza la formula e l’offerta che, value for money, è la migliore possibile. Apriamo una ventina di nuovi locali ogni anno e, per preci-sa strategia della proprietà, i ristoranti sono tutti a gestione diretta. Abbiamo pertanto sviluppato un enorme know-how nella gestione di questi lo-cali che vogliamo mettere a servizio anche del-le nuove tendenze che emergono dal mercato. È nato così Calavera Fresh Mex, un ristorante dedi-cato alla cucina messicana e alle sue declinazioni meno conosciute, come i piatti di verdure, zuppe vegetali, ecc. che ben si inseriscono nell’attuale trend salutista. Il format è declinato anche nel-la versione Calavera Rapido, adatto soprattutto ai centri commerciali. La catena ha già raggiunto una ventina di locali in poco meno di due anni. Altri progetti riguardano più direttamente Roa-dhouse, come la sua versione premium Meatery inaugurato all’interno della food court di CityLife a Milano. Da segnalare inoltre la grande area di servizio autostradale a ponte di Novara, sull’au-tostrada Milano-Torino, che è un’area storica e la prima in assoluto nelle nostre autostrade. E an-cora, abbiamo voluto alzare ulteriormente l’asti-cella della qualità avviando diverse partnership con importanti chef con i quali, in alcuni contesti, abbiamo sviluppato format di ristorazione ecce-zionali. Basti pensare al ristorante Attimi by Heinz Beck, aperto nell’aeroporto di Roma Fiumicino e nel complesso di CityLife a Milano. Sia nelle auto-strade che nelle stazioni o centri commerciali, ab-biamo un obiettivo trasversale: far diventare tutti i nostri punti vendita dei luoghi di destinazione e non solo di passaggio». ¾

CaPitolo / ChaPter 7

Lo sviluppo dei brand in numeri

Last but not least, la parola ai retailer attraverso un percorso di grafici volto a delineare le tipologie di asset e location più ricercate, nonché le modali-tà di sviluppo on e off line. Il campione (che non ha valore statistico) è stato costruito in modo da rappresentare i principali segmenti merceologici attivi sul mercato retail italiano.¾

best value for money possible. We’re opening about twenty new establishments each year, and due to a precise strategy from the own-er, the restaurants are all managed directly. We have therefore developed huge know-how in the management of these establishments that we also want to put to use in the new market trends emerging. That’s how Calavera Fresh Mex was born, a restaurant dedicated to Mex-ican cuisine and its lesser known variations such as vegetable dishes, vegetable soups, etc. - which fits into the current healthy trend very well. The format has also diversified into the Calavera Rapido version, which is especial-ly suitable for shopping centres. The chain has already reached around 20 establishments in just under two years. Other projects are more directly related to Roadhouse, such as its pre-mium Meatery version that opened in the food court at Citylife in Milan. Also worth mention-ing is the large service area at the Novara mo-torway bridge on the Milan-Turin motorway, which is a historic location and the first on our motorways. In addition, we wanted to further raise the bar by launching several partnerships with top chefs with whom we have developed exceptional food and beverage formats. Think of the restaurant Attimi by Heinz Beck, which opened at Rome Fiumicino Airport and in the CityLife complex in Milan. Whether it’s on mo-torways or in railway stations or shopping cen-tres, we have a cross-sector objective: making all our sales outlets destinations and not just places to pass through.” ¿

Brand development in figures

Last but not least, we give the floor to retailers through a series of graphics that aims to outline the most sought-after types of assets and loca-tions as well as the methods of both online and offline growth. The sample (which has no statisti-cal value) has been constructed to ensure that all product segments active in the Italian retail mar-ket are represented. ¿

QUAL È IL CORE BUSINESS DEL VOSTRO BRAND?What is the core business of your brand?

SOMMINISTRAZIONE CIBI E BEVANDEFood & Beverage

33,3%

CASA Household goods

4,8%

PNEUMATICI / Tyres4,8%

CALZATURE / PELLETTERIAFootwear/leather goods

19%

CINEMA / Cinema4,8%

BEAUTY & COSMESI Cosmetics

4,8%

ABBIGLIAMENTO & ACCESSORI

Clothing & accessories28,6%

5958

CaPitolo / ChaPter 7Lo sviluppo dei brand in numeri / Brand development in figuresretail trends 2019

QUANTE APERTURE AVETE PROGRAMMATO PER L’ANNO 2019 IN ITALIA?

How many openings have you programmed for the year 2019 in Italy?

QUALI AREE ITALIANE GUARDATE CON MAGGIORE INTERESSE PER LO

SVILUPPO NEL BREVE/MEDIO TERMINE?What areas in Italy are you looking at with

the greatest interest for development in the short/medium term?

QUAL È LA PRIMA CITTÀ ITALIANA PER INTERESSE?

Which Italian city is the most interesting to you?

QUANTO PESA IL FRANCHISING IN PERCENTUALE SULLO SVILUPPO 2019?What is the percentage impact of franchising

on development for 2019?

19% 9,5%9,5%

23,8%

38,1%

NORD OVESTNorth West

52,4%

SUD E ISOLESouth

and the Islands19%

CENTROCentre14,3%

ROMA9,5%

TORINO14,3%

VERONA14,3%

MILANO71 ,4%

NORD ESTNorth East

14,3%

Da/from 1 a/to 5Da/from 6 a/to 10Da/from 11 a/to 20Da/from 21 a/to 30Più di/more then 50

9,5%

14,3%

14,3%

Da/from 0 a/to 5Da/from 6 a/to 10Da/from 11 a/to 20Da/from 21 a/to 30Da/from 31 a/to 49Da/from 50 a/to 75

4,8%

14,3%

4,8%

381%

QUAL È LA SECONDA CITTÀ ITALIANA PER INTERESSE?

Which Italian city is the second most interesting to you?

QUAL È IL PRIMO CANALE DISTRIBUTIVO PER INTERESSE?

Which distribution channel is the most interesting to you?

QUAL È IL SECONDO CANALE DISTRIBUTIVO PER INTERESSE?

Which distribution channel is the second most interesting to you?

QUAL È LA TERZA CITTÀ ITALIANA PER INTERESSE?

Which Italian city is the third most interesting to you?

VENEZIA4,8%

TORINO9,1%

BARI9,5%

PALERMO9,5%

MODENA4,8%

MILANO4,8%

TORINO14,3%

VENEZIA4,8%

NAPOLI4,8%

FIRENZE4,8%

ROMA28,6%

VERONA14,3%

FIRENZE19%

NAPOLI9,1%

CENTRO CITTÀCity centre

23,8%

VIE DEL LUSSOLuxury retail streets

9,5%

CENTRO COMMERCIALEShopping centre

42,9%PARCO COMMERCIALE

Retail park9,5%

PARCO COMMERCIALERetail park

23,8%


38,1%

AEROPORTO Airport9,5%


42,9%

MILANO9,1%ROMA

42,9%

GENOVA4,8%

6160

CaPitolo / ChaPter 7Lo sviluppo dei brand in numeri / Brand development in figuresretail trends 2019

CENTRO CITTÀXxxxxxx

9,1%

QUAL È IL TERZO CANALE DISTRIBUTIVO PER INTERESSE?

Which distribution channel is the third most interesting to you?

È CORRETTO DIRE CHE GLI ACQUISTI IN MULTICANALITÀ STANNO CAMBIANDO

I CRITERI PER VALUTARE IL VALORE DI UNA LOCATION?

Is it correct to say that multi-channel purchases are changing the criteria for the

assessment of the value of a location?

È CORRETTO DIRE CHE LA CROSS-CANALITÀ STA INCIDENDO NEL RIDURRE GLI SPAZI DEI NEGOZI?Is it correct to say that cross-channelling is leading to a reduction of store space?

È CORRETTO DIRE CHE IL SITO E-COMMERCE PORTA TRAFFICO

NEL NEGOZIO FISICO?Is it correct to say that the e-commerce site

is bringing customers into brick and mortar stores?

SÌ / yesNO / no

OUTLET19%

VIE DEL LUSSOLuxury retail streets

9,5%

57,1%

SÌ/yes66,7% SÌ/yes

81%

42,9%

NO33,3% NO

19%


19%

SÌ / yesNO / no

SÌ / yesNO / no

È CORRETTO DIRE CHE IL NEGOZIO FISICO PORTA TRAFFICO

NELLO STORE ONLINE?Is it correct to say that brick and mortar

stores are bringing customers to the online store?

QUAL È IL TREND DI CRESCITA DEL VOSTRO E-COMMERCE?

What is the growth trend of your e-commerce business?

QUANTO INCIDE L’ECOMMERCE SUL TOTALE DELLE VOSTRE VENDITE?

What impact does e-commerce have on your total sales figures?

Non cresce It is not growingDa/from 1 a/to 2,5%Da/from 2,6 a/to 5%Da/from 5 a/to 10%Da/from 10 a/to 20%Da/from 20 a/to 30%Da/from 30 a/to 50%Oltre/wwwwwww 50%

Maggiore offerta F&BHigher offer of F&BPuntare su leisure ed entertainmentMore leisure and entertainment servicesLocker in galleriaLockers in the mall

È irrilevante/It is irrelevant Da/from 1 a/to 2,5%Da/from 2,6 a/to 5%Da/from 5 a/to 10%Da/from 20 a/to 30%

47,6%

4,8%

4,8%

9,5%

9,5%9,5%

9,5%14,3% 14,3%

28,6%

38,1%

9,5%

33,3%

9,5%

4,8%

4,8%

42,9%

SÌ / yesNO / no


19% PARCO COMMERCIALERetail park

19%

AEROPORTOAirport4,8%

STAZIONE FERROVIARIARailway station

9,5% 90,5%9,5%

QUALI SERVIZI DOVREBBERO INSERIRE I GRANDI CENTRI COMMERCIALI PER FAVORIRE VENDITE E FLUSSI

Which services should be offered inside big shopping centres to favour sales and footfall?

Totem per acquisti online in galleriaTotem for online purchases in the mallAree attrezzate per il ritiro della merce acquistata onlineAreas for delivery of merchandise purchased online

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CaPitolo / ChaPter 8I trend nel retail nel mercato tedesco / Brand development in figures retail trends 2019

Retail Trends in the German Market

1. engel & völkers analysis

The numbers of consumers who are turning their heads away from traditional shopping towards online businesses, which can score not only with a comfortable order and fast delivery time, but also with the fact that anyone can go online any-where at any time and find almost anything they desire for a fair price, is increasing every year, and this trend is keeping up the pressure on rents. Still some businesses were able to maintain their level of rent, also due to the continuous increase of demand and the very limited supply of specif-ic locations, which usually are urban/high street channels and shopping malls, due to their attrac-tion of people. 38 of 64 cities, which were regu-larly analyzed, showed no change in the top rent. In 24 cities it decreased between 2% and 11%. The only top locations to show a decline were Hamburg with -2% and Berlin with -3%.We see an increase in lettings and openings if we take a look at the top 10 cities of Germany, but nationwide we are confronted with a decrease. This is also due to the fact that brands are play-ing a huge role in impacting consumer choices and therefor A-cities, which attract more interna-tional franchises, see an overall increase. Zalando for example does not see this as a problem but more as an investment possibility, and they plan to further expand their businesses in B-cities such as Münster to fill the gap. The letting market was clearly dominated by clothing in the last years, and this trend continued into 2018.Because most businesses are concentrated in urban/high street channels and many people do

not just go there for an hour or two, but spend half the day checking out different shops and brands, we see an increase in shares of contracts of the catering industry, which supply the masses of shoppers with food and drinks. They increased their shares of the markets by 4% in 2018 alone and by an astonishing 18% in the last 5 years.

rents in Primary locationsThe top rent (in Euro/sqm/month) for prime shopping streets went down or stayed the same in almost all major German cities when we com-pare the years 2017 and 2018. Shops outside of prime shopping streets are feeling the impact of the increasing shares of the online market way faster and heavier than shops located in or close to prime shopping streets. 48% of the entire transaction volume of the retail market was due to businesses or shops at A-locations and 18% by shopping malls/centres therefore not leaving much behind for shops at less visited B-locations. The only B-locations that actually saw an increase in their value were shops which focused on food and groceries. This matches with the overall in-crease of shares of catering and groceries stores.

more and less attractive Product categoriesThe product categories “furniture” and “clocks and jewelry” have decreased over the past few years especially in retail. The Swedish Ikea Group, on the other side, reached a revenue of more than 5 billion Euros for the first time in the year 2017/18 in Germany and thereby achieved a growth of 2.8% compared to the year before. The consumer seems to tend to go to chain stores to have a broader selection and get better pric-es. The clothing industry had an even more sig-nificant increase of 8 % compared to last year. In 2018 the consumer spending of the German population for clothes and shoes amounted to 77.6 billion Euros. The digital and electronic sector saw an increase of 6.7% but this trend is anything else than extraordinary since more and more people are digitalizing themselves. Not just because of that but also because of the fact that there is still so much to develop and discover in this sector and that new products are not rare to find, we will see this trend continuing over the next couple of years. The gastronomical sector made a revenue of 53.9 Billion Euros in 2018,


I trend nel retail nel mercato tedesco

1. l’indagine di engel & völkerS

Il numero dei consumatori che si stanno allonta-nando dai tradizionali punti di vendita cresce ogni anno, con conseguenze apprezzabili per i canoni. Questo fenomeno è acuito dal fatto che le nuove modalità dello shopping possono vantare tempi e modi di consegne più efficaci abbinati a prezzi più competitivi. Alcune attività sono comunque riusci-te a mantenere costanti i loro livelli di canone, an-che grazie alla continua crescita della domanda di mercato e alla scarsa offerta delle specifiche loca-tion, normalmente high streets e centri commerciali che continuano ad attrarre clienti. 38 delle 64 città oggetto di costante analisi non hanno mostrato al-cun cambiamento rispetto alla fascia più alta dei canoni. In 24 città è sceso di una percentuale che oscilla fra il 2% e l’11%. Le uniche top location che hanno mostrato una decrescita apprezzabile sono state Amburgo (-2%) e Berlino (-3%). È apprezzabile un aumento nelle locazioni e nelle aperture se si prendono in considerazione le pri-me dieci città della Germania, ma su scala nazio-nale si registra una decrescita. Ciò è dovuto an-che al fatto che i brand stanno giocando un ruolo enorme nell’impatto sulle scelte dei consumatori e sulle città principali, che notoriamente attraggono maggiormente insegne internazionali. Zalando, ad esempio, non vede questo come un problema, ma più come una opportunità di investimento e ha in programma di espandere ulteriormente le proprie attività in città come Münster per colmare il divario. Il mercato delle locazioni è stato chiaramente domi-nato dall’abbigliamento negli ultimi anni e questa tendenza è proseguita nel 2018.

Poiché la maggior parte delle attività commercia-li è concentrata nelle high street e molte persone non ci vanno solo per un’ora o due, ma preferisco-no trascorrere mezza giornata girando fra negozi di diversi marchi, assistiamo ad un aumento delle quote di contratti del settore della ristorazione, che forniscono cibo e bevande alle masse di acquiren-ti. Questa categoria merceologica ha aumentato le proprie quote di mercato del 4% solo nel 2018 e di un sorprendente 18% negli ultimi 5 anni.

i Canoni nelle Primary location. il gaP riSPetto riSPetto alle location SeCondarie Ad un confronto fra il 2017 e il 2018, emerge che il canone massimo (€/ mq / mese) per le principali vie dello shopping è diminuito o è rimasto lo stesso in quasi tutte le principali città tedesche. I negozi siti di fuori delle principali vie dello shopping stanno subendo l’impatto dell’aumento delle quote del mercato online molto più velocemente e più pe-santemente dei negozi situati nelle adiacenze del-le principali vie dello shopping. Il 48% dell’intero volume delle transazioni del mercato al dettaglio era dovuto ad attività commerciali o negozi siti in prime location, mentre il 18% da centri commercia-li, non lasciando molto spazio per negozi siti nelle località meno visitate. Le uniche location non pri-me che sono andate incontro ad un aumento del proprio valore sono i negozi che si concentravano su generi alimentari, tendenza che si ascrive armo-niosamente nel più generale aumento complessi-vo delle quote dei negozi di catering e alimentari.

le merCeologie Più dinamiChe e Quelle meno Il ruolo delle categorie di prodotti “mobili” e “oro-logi e gioielli” nel mondo del commercio al det-taglio ha mostrato segni di decrescita. In contro-tendenza rispetto a questo andamento è il gruppo svedese Ikea, che ha realizzato per la prima volta un fatturato di oltre 5 miliardi di euro nell’anno 2017/18 in Germania, segnando così un +2,8% ri-spetto all’anno precedente. Il consumatore sembra andare nei negozi della catena per avere una sele-zione più ampia e ottenere prezzi migliori. L’indu-stria dell’abbigliamento ha registrato un aumento ancora più significativo, raggiungendo un + 8% ri-spetto all’anno precedente. Nel 2018 la spesa dei consumatori della popolazione tedesca per vestiti e scarpe ammontava a 77,6 miliardi di euro. Il set-

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and it is expected to grow to 61.5 Billion Euros in the next 3 years. 600.000 people are working in the food & beverage industry, and this number is growing every year.If we look at the German population, we see their mind shifting towards healthy products, and this will definitely become an increasingly good op-portunity to invest over the next couple of years, since more and more people will be changing their eating habits. Another upcoming trend is the development of unpackaged food. There ex-ist already five stores in Cologne which do not use packaging, and another couple in other Ger-man cities, too. This trend has just started.The most adapted position for any retailer lies in the multi-channel module. With the increasing presence of e-commerce retailers will have to start to become more present in the digital mar-ket as well as keep their shops up to date and consumer friendly. What customers expect from the stores really depends on the branch, since people are emphasizing different aspects in dif-ferent store categories.

international tourism as a driverThe tourism component plays a major role in high streets and outlet stores. Over 37 million people from all around the world visit Germany each year. Since most people visit Germany for its major cities, it is not surprising that Germa-ny’s ten most visited cities are its biggest, too. Munich, Frankfurt and Berlin make up more than 50% of the total tourism revenue. Retailers know that the major hubs of Germany are attracting most of the tourists, and especially the food sec-tor depends on a steady flow of new customers from all around the world. International brands know that every tourist is a possible custom-er, and that they are more likely to spend their money on certain products than locals. That is why we can find almost any major brands in the big cities of Germany, and those brands are not just attracting international tourists but domestic tourists as well, with people going on vacation for the sole reason of going shopping and having the possibility to choose from a broad selection of offers. According to Eurostat, Germany is the biggest domestic tourism market within Europe. The increase of tourism matches with the overall increase of market shares of the food, catering and clothing industry, and we can see how impor-

tant a continuously flow of tourists is for retailers in those sectors.

shoPPing centresAt the beginning of the year 2018 there were 479 shopping centres in Germany with a total surface of over 15 million m2. Most of these shopping centres are integrated into the city and not in the outskir-ts. There have been 4 new openings in 2018, and 14 new shopping centres will open by 2019. The new concept of shopping centres is to make them some kind of “lifestyle hubs” to fight against the continuously increasing tendency of consumers to buy their products online. Those major hubs will be attracting massive amounts of tourists and cu-stomers, since they are positioned in A-cities at A-locations.CC projects are not as interesting for investors any-more as they were years ago. CC shops have to fi-ght against an increasing market share of discoun-ters. The only retailers for them remaining is the gastronomical and hotel industry and even they are increasingly looking for cheaper alternatives on fo-reign markets and international brands.

retail ParksRetail parks enjoy increasing popularity. With the increase in acceptance and popularity, the customer's expectations are also increasing. They convince with their supply character and must therefore be easily accessible. This presup-poses that the location has good connections and various parking facilities. In this case, the customer takes over the picking of the goods in the shop and the transport to the front of the house. The market for retail parks is booming. This form of retailing is enjoying increasing pop-ularity among international investors in particu-lar. This can also be seen in the steady growth of the market share of retail parks. With the de-mands of customers, the price of these proper-ties has also risen in recent years. Both the price per square metre and the management costs have risen. The property must be modern and visually appealing. In addition, it must be man-aged comprehensively and in detail. The assort-ment and equipment must also be adapted to the location and the demand. In addition, the gastronomic offer plays an important role. It in-creases the length of stay and the quality of the stay. This all leads to higher costs.

tore digitale ed elettronico ha registrato un aumen-to del 6,7%, ma questa tendenza è tutt’altro che straordinaria se iscritta in un generale fenomeno di digitalizzazione di massa. Non solo per questo, ma anche per il fatto che c’è ancora così tanto da sviluppare e scoprire in questo settore e che i nuovi prodotti non sono rari da trovare, vedremo questa tendenza continuare nei prossimi due anni. Il setto-re gastronomico ha realizzato un fatturato di 53,9 miliardi di euro nel 2018 e si prevede che crescerà a 61,5 miliardi di euro nei prossimi 3 anni. 600.000 persone lavorano nel settore del food & beverage, e si stima che questo numero continuerà a cresce-re di anno in anno.Guardando alla popolazione tedesca, si assiste a un progressivo cambiamento di attitudine per quanto concerne il rapporto col cibo: si favoriscono prodotti sani e di origine controllata. Non si trat-ta solo di un trend salutista ma anche di un’ottima opportunità di investimento, dato che sempre più persone cambieranno le proprie abitudini alimen-tari. Un’altra tendenza imminente è lo sviluppo di alimenti non confezionati. Esistono già cinque ne-gozi a Colonia che non usano imballaggi, pratica abbracciata anche da negozi in altre due città te-desche e siamo solo agli inizi. In questo momento la situazione più appetibile per un rivenditore è nel multicanale. In virtù del cre-scente ruolo giocato dall’ e-commerce, i rivenditori dovranno iniziare a diventare più presenti nel mer-cato digitale, nonché mantenere i loro negozi ag-giornati e adatti per i nuovi consumatori. Ciò che i clienti si aspettano dai negozi dipende in realtà dal punto fisico, poiché le persone stanno enfatizzan-do aspetti diversi nelle diverse categorie di negozi.

il driver del turiSmo internazionaleLa componente turistica svolge un ruolo importan-te nelle principali high-street e negli outlet. Oltre 37 milioni di persone da tutto il mondo visitano la Germania ogni anno. Poiché la maggior parte dei turisti si reca in Germania per le sue città, non sor-prende che oltre il 50% delle entrate totali del tu-rismo si registri a Monaco, Francoforte e Berlino. I rivenditori sanno che i principali hub della Germa-nia stanno attirando la maggior parte dei turisti, e in particolare il settore alimentare vanta un flusso costante di nuovi clienti da tutto il mondo. I brand internazionali sanno bene che dietro ogni turista si cela un possibile cliente, che in quanto turista ha maggiori probabilità di spendere i propri soldi per

prodotti che non susciterebbero le attenzioni dei locali. Questo è il motivo per cui possiamo trovare quasi tutti i principali marchi nelle grandi città della Germania, e quei marchi non attirano solo turisti internazionali ma anche indigeni. Addirittura si as-siste al fenomeno di persone che vanno in vacanza per il solo motivo di fare shopping e avere la pos-sibilità di scegliere fra un’ampia offerta di prodot-ti. Secondo Eurostat, la Germania è il più grande mercato turistico interno in Europa. L’aumento del turismo coincide con l’aumento complessivo del-le quote di mercato del settore alimentare, della ristorazione e dell’abbigliamento e possiamo ve-dere quanto sia importante un flusso continuo di turisti per i rivenditori in quei settori.

i Centri CommerCialiAll’inizio del 2018 in Germania c’erano 479 centri commerciali con una superficie totale di oltre 15 milioni di mq. La maggior parte di questi centri commerciali erano integrati col tessuto urbano e non nelle periferie. Ci sono state 4 nuove apertu-re nel 2018 e 14 nuovi centri commerciali verran-no aperti nel corso del 2019. Il nuovo concetto di centri commerciali è quello di renderli una sorta di “hub di vita” per combattere la tendenza in costan-te aumento dei consumatori ad acquistare i loro prodotti online. Questi importanti hub attireranno enormi quantità di turisti e clienti, poiché sono po-sizionati nelle migliori location delle città principali.I progetti di nuovi centri commerciali non sono più così interessanti per gli investitori come lo era-no anni fa. I negozi nei centri commerciali devono lottare contro una quota di mercato crescente di discount. Gli unici retailer interessati sono l’indu-stria gastronomica e alberghiera, nonostante an-che questi siano alla continua ricerca di alternati-ve più economiche sui mercati esteri e sui marchi internazionali.

i retail ParkI punti vendita al dettaglio godono di una crescen-te popolarità, con conseguente aumento delle aspettative del cliente. Una peculiarità di questi negozi è l’accessibilità: devono poter vantare buo-ni collegamenti e vari parcheggi. In questo caso, il cliente acquista la merce in negozio e si fa carico del trasporto verso la propria abitazione. Il mercato dei parchi commerciali è in forte espansione, come mostrato dal grande interesse mostrato dagli inve-stitori internazionali. Ciò si può vedere anche dalla

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CaPitolo / ChaPter 8I trend nel retail nel mercato tedesco / Brand development in figures

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retail trends 2018

costante crescita della quota di mercato dei parchi al dettaglio. Con le esigenze dei clienti, il prezzo di queste proprietà è aumentato anche negli ultimi an-ni. Sono aumentati sia il prezzo al metro quadro sia i costi di gestione. L’immobile deve essere al passo coi tempi e accattivante per soddisfare i sempre più elevanti standard estetici dei consumatori. L’assorti-mento e le attrezzature devono anche essere adat-tati alla posizione e alla domanda. Inoltre, l’offerta gastronomica svolge un ruolo importante, in quan-to aumenta la durata del soggiorno e la qualità del soggiorno. Tutti questi fattori contribuiscono tutta-via a un inevitabile aumento dei costi di gestione.

omniCanalitàL’e-commerce in Germania è aumentato dell’11,4% rispetto allo scorso anno e rappresentava il 10,1% dei consumi al dettaglio. All’inizio dell’anno 2019 il settore della vendita al dettaglio online valeva 65,1 miliardi di euro. I mercati online, i rivenditori multi-canale e i player del settore stanno aumentando le loro quote di mercato con una rapidità crescente e esercitano una pressione ancora maggiore su negozi e aziende. Si stima che nei prossimi 10-15 anni oltre 50.000 negozi chiuderanno a causa della mancanza di clienti. L’e-commerce offre semplicemente mag-giore comfort, trasparenza e una gamma di prodotti più ampia rispetto ai negozi tradizionali. Il mercato al dettaglio tuttavia non sembra estinguersi, perché almeno l’11% dei rivenditori online solo prevede di aprire negozi fisici. Se i negozi vogliono tenere il passo con il cambiamento di tendenza, dovran-no adattarsi alle nuove norme o uscire dal merca-to. Con le persone che perdono interesse nei centri commerciali e che vanno a fare shopping anche in altre location, si prevede una riduzione della quan-tità di commissioni dei centri commerciali oppure il ritiro di molti franchising e negozi a causa degli alti costi e dei bassi profitti. I centri commerciali stanno assistendo a questa tendenza e stanno reagendo cercando di cambiare la customer experience. Dal momento che i consumatori sono in grado di acqui-stare online senza doversi più recare fisicamente in un centro commerciale, è necessario saper regala-re al consumatore un’esperienza di acquisto unica nel suo genere e memorabile. Se volessimo preve-dere cosa accadrà in futuro potremmo prendere in considerazione il caso degli Stati Uniti d’America, da sempre anticipatori e forieri di novità. Contraria-mente a quel che ci potremmo aspettare, assistia-mo a molte e massicce chiusure di vari centri com-

merciali. Gli esperti prevedono che nei prossimi due anni l’abbassamento del numero dei clienti condurrà alla chiusura di un centro commerciale su cinque. E le cose potrebbero non essere molto diverse in Germania.

le ConSeguenze dell’omniCanalità Sui negozi fiSiCiRecenti studi hanno evidenziato che il mercato al dettaglio non sta andando male come ipotizzato da alcuni. Almeno il 59% dei tedeschi ha dichiara-to in un sondaggio di andare a fare shopping al-meno una volta alla settimana. Gli investitori e le società non sembrano aver paura di aprire nuovi negozi, ma il loro concetto sta cambiando. In que-sto contesto possiamo parlare dell’effetto ROPO - abbreviazione di “ricerca online, acquisto offline” - e questo comportamento sta aumentando in tut-ta la popolazione. Le società di vendita al detta-glio stanno rispondendo a questo sviluppo com-binando canali di vendita online e offline, metodo di acquisto particolarmente popolare tra i millen-nial. Molti proprietari di negozi tendono anche a ridurre le dimensioni dei propri punti vendita e a trasformarli in una sorta di showroom. L’intero mo-dello di business sta cambiando: la priorità non è più l’ampia metratura; gli ultimi modelli di business sembrano tendere verso showroom in cui i clienti entrano e provano il prodotto che vogliono acqui-stare senza portarlo a casa. I clienti vanno in questi showroom, guardano i prodotti che vogliono ac-quistare e pagano per una consegna a domicilio. Questo modello di comportamento non rende più necessario accumulare prodotti in spaziosi magaz-zini, andando ad incidere profondamente sulle di-mensioni del punto vendita.

le ConSeguenza dell’omniCanalità Sulla logiStiCall mercato dell’e-commerce non funzionerebbe senza un settore logistico ben sviluppato. Per da-re alcuni numeri: i tedeschi ordinano in media 24 pacchi pro capite all’anno pari a quasi 2 miliardi (1.986.960.000) consegnati all’anno. Si prevede che il settore dell’e-commerce crescerà del 10% ogni an-no nei prossimi due anni, aumentando costantemen-te la pressione sui corrieri. La Germania sta benefi-ciando delle sue infrastrutture ben sviluppate ed è, finora, in grado di tenere il passo con una domanda in continua crescita. Il settore logistico sta cambian-do, nella misura in cui le quantità di consegna so-

omnicanalityE-commerce in Germany has increased by 11.4% compared to last year and accounted for 10.1% of retail consumption. At the beginning of the year 2019 the online retail industry was worth 65.1 billion Euros. Online marketplaces, multichannel retailers and pure players are increasing their market shares with a rapid growth and put even more pressure on stores and businesses. In the next 10 to 15 years over 50.000 stores are expected to close due to the lack of customers. E-commerce just simply offers more comfort, transparency and a larger product range than traditional stores. But the retail market does not seem to die out, because at least 11% of the online only retailers plans on opening brick and mortar stores thereby combining the best of both. If stores want to keep up with the trend shift, they will either have to adapt to the new norms or go out of business. With people losing interest in shop-ping malls and going out to go shopping in general we expect to see a decrease in the amount of fees of shopping centres or else the withdrawal of many franchises and shops due to the high costs and low profits. Shopping centres are seeing this trend, and are reacting to this by trying to change the experi-ence. With people being able to buy online anything they want without the need to drive to a shopping centre, they will have to change and not only focus on the shopping experience but on entertainment in general to make the people believe that it was worth it going there. We can only try to predict what is going to happen in the future, but if we take a look at the United States of Ameri-ca, which always seem to be ahead of Europe trend wise, we see that the country, which is known for its huge shopping centres, already has to fight with massive closings. Experts are predicting that in the next couple of years 1 every 5 shopping centres will be closing down due to lack of customers, and we most likely will see this trend to continue into Ger-many as well.

the conseQuences of omnicality on brick and mortar storesA study found out that the retail market is not do-ing as bad as thought. At least 59% of the German people told a survey that they were going shop-ping at least once a week. Investors and companies do not seem to be afraid to open up new stores, but their concept is changing. In this context we can talk about the ROPO effect which is short for

“research online, purchase offline”, and this behavior is increasing throughout the popula-tion. Retail companies are responding to this development by combining online and offline sales channels. This shopping method is espe-cially popular among millennials. Many shop owners lately also tend to decrease the size of their points of sales, and to transform them to some kind of showrooms. The entire business model is changing. They do not need much sales space, since the latest business models seem to tend towards showrooms where cus-tomers come in and try the product which they want to buy without actually taking it home. The customers go into these showrooms, look at the products they want to buy and pay for a delivery at home. There is no need of stock-piling products in the back of your store, and therefore there is also less need for a big point of sale.

the conseQuences of omnicanality on logisticsThe e-commerce market would not work with-out a well-developed logistic sector. To give you some numbers: Germans are ordering an average of 24 parcels per capita a year which equals to almost 2 billion (1.986.960.000) be-ing delivered per year. The e-commerce sector is expected to grow by 10% every year over the next couple of years, by that continuously increasing the pressure on couriers. Germany is profiting off its well-developed infrastruc-tures, and is, up to now, able to keep up with the increasing demand. The logistic sector is changing in the way that delivery quanti-ties are smaller and delivery stops are more frequent: therefore, couriers are in need of a large number of small vehicles instead of fewer large trucks. With a 5% net expansion of the share of e-commerce as part of the total retail trade volume, an additional 8.000 trucks would be needed to carry out deliveries. This would correspond to an increase by about half of the currently used number of vehicles for courier, express and parcel services.

new tecnologies in shoPPing mallsGermany is not leading in this sector and will have to try to keep up with all the technolog-ical innovations on the international market in

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no inferiori e le mete di consegna sono più frequenti: pertanto, i corrieri hanno bisogno di un gran numero di veicoli di piccole dimensioni anziché di camion di grossi mezzi. Con un’espansione netta del 5% della quota dell’e-commerce come parte del volume to-tale del commercio al dettaglio, sarebbero necessa-ri altri 8.000 camion per effettuare le consegne. Ciò corrisponderebbe a un aumento di circa la metà del numero attualmente utilizzato di veicoli per servizi di corriere, espresso e consegne a domicilio. La Germa-nia non è leader in questo settore e dovrà cercare di tenere il passo con tutte le innovazioni tecnologiche sul mercato internazionale al fine di mantenere aggior-nato il proprio mercato al dettaglio. Abbiamo già vi-sto in altri paesi come la più moderna tecnologia pos-sa agire positivamente sul numero dei consumatori.

le nuove teCnologie nei Centri CommerCialiLa realtà aumentata (AR) è già ampiamente utiliz-zata come dispositivo di intrattenimento in molti centri commerciali, soprattutto in virtù del fatto che ad ora non in molti possiedono tali apparecchiatu-re che sono tuttavia molto desiderate. Offrendo ai propri clienti la possibilità di entrare in una realtà o dimensione diversa, i centri commerciali hanno trovato un nuovo modo di attrarre e intrattenere le masse. L’intelligenza artificiale (AI), come il giappo-nese “Pepper Robot” e il software di analisi delle vendite, hanno dimostrato di essere estremamen-te efficaci nell’attirare più clienti e nell’ottimizzare le vendite. I centri commerciali che hanno utilizzato il robot hanno registrato un aumento del 98% nel-le interazioni con i clienti, un aumento del 20% nel traffico di alimenti e un sorprendente aumento del 300% delle entrate. L’interesse delle persone per la nuova tecnologia sembra aumentare la popolarità dei centri commerciali e attirare una grande folla di persone di età diverse, e quindi un ampio spettro di possibili clienti. Il software di analisi delle vendite utilizza i sistemi CCTV per capire quali sono le per-sone che acquistano di più, e in generale analizza il loro comportamento di acquisto per massimizzare il profitto e l’interesse dei consumatori. Raccogliendo enormi quantità di dati saranno in grado di preve-dere, in una certa misura, le scelte dei consumatori.

food Court e Servizi di intrattenimento nei Centri CommerCialiL’inserimento di una food court aumenta la durata e la permanenza della visita in un centro commerciale.

Il numero di passanti è influenzato positivamente an-che dalle offerte gastronomiche, per le quali è possibi-le distinguere tra prodotti da asporto, prodotti freschi, panetterie e ristoranti con show cooking, che offrono agli operatori l’opportunità di orientare con precisio-ne i flussi dei clienti attraverso i centri commerciali. Per questo motivo gli operatori dei centri commerciali si avvalgono di sofisticate strategie di marketing per orientare e manipolare i flussi dei clienti all’interno dei centri commerciali. In Germania, il consumo fuori casa è in costante aumento e la rigida suddivisione della giornata in pasti fissi si sta rapidamente sgretolando. L’industry del food & beverage ha registrato nel 2018 un + 9,9%. Tale mercato ha beneficiato di un anda-mento di mercato complessivamente positivo, cui han-no contribuito cambiamenti di abitudini e consumi fra cui spicca la crescente popolarità di cucine straniere, asiatiche e mediterranee. I consumatori mostrano una crescente attenzione verso i prodotti e sono sensibi-lizzati rispetto a temi come il biologico e il commer-cio equo-solidale, per cui sembrano anche disposti a spendere più denaro.Sempre più discount e supermercati stanno iniziando a introdurre panetterie nei negozi per ridurre i costi e poter consegnare pane appena sfornato durante il giorno. Il potenziale di crescita si basa anche su cere-ali integrali, senza glutine e prodotti mediterranei, dal momento che sempre più persone seguono diete rigi-de e sono interessate alla provenienza e alla compo-sizione ciò che mangiano. Lo stesso vale anche per la produzione lattiero-casearia. Le vendite di yogurt na-turale sono cresciute del 50% dal 2011, mentre le ven-dite di yogurt con additivi sono diminuite del 30%. Un altro grande settore di mercato è quello dei prodotti lattiero-caseari senza lattosio che ha circa 3,5 milioni di consumatori e dovrebbe crescere anche.La Germania è il maggiore consumatore europeo di bibite e bevande alcoliche. Il mercato tedesco delle bevande è molto diversificato e le prime tre società sono responsabili solo per un terzo delle vendite to-tali. Ciò rende questo settore attraente per le possibili aziende future. Anche i consumatori si prendono cura di ciò che bevono. Bevande analcoliche zuccherate, acque minerali arricchite e bevande biologiche diven-teranno sempre più dominanti sul mercato.In generale, possiamo dire che la mentalità delle per-sone sta cambiando: il consumatore sta diventando sempre più sofisticato e la correlazione fra cattiva ali-mentazione e malattie quali diabete, ipertensione e colesterolo ha convinto molte persone a ripensare le proprie abitudini alimentari. Si giunge quindi alla con-

order to keep their retail market up to date. We have already seen in other countries how modern technology can improve consumer numbers.Especially augmented reality (AR) is already broad-ly used as an entertainment device in many shop-ping centres, since, so far, not many people own them but most people would like to try one. By giving their customers the possibility to step into a different reality or dimension, shopping centres found a new way to attract and to entertain the masses. Artificial Intelligence (AI), such as Japa-nese “Pepper Robot” and sales analysis software, have shown to be extremely effective in attracting more customers and in optimizing sales. Shopping centres which used the robot experienced a 98% increase in customer interactions, a 20% increase in food trafficking, and an astonishing 300% increase in revenue. The people's interest in the new tech-nology seems to boost the popularity of shopping centres, and to attract a large crowd of people of different ages, and therefore a broad spectrum of possible clients. Sales analysis software use the cctv systems to figure out what people tend to buy most, and in general analyze their shopping be-haviour to maximize profit and consumer interest. By collecting massive amounts of data they will be able to predict, to some extent, consumer choices.

food courts and entertainment in shoPPing centresThe implementation of a food court increases the length of stay and the quality of the stay. The num-ber of passers-by is also increased by gastronomic offers. Gastronomic offerings are particularly pop-ular in retail parks and shopping centres. A distinc-tion can be made between take-away products, fresh convenience, bakeries and show cooking res-taurants. They offer operators the opportunity to precisely steer customer flows through shopping centres. In this way, the operator of a shopping centre in particular can manipulate customers with marketing instruments. Shopping opportunities continue to develop into a third place. The fusion of retail and gastronomy offers a modern place to stay and network. In Germany, consumption out-side the home is steadily increasing and rigid meal structures are dissolving.The food & beverage industry grew by 9.9% in the year 2018. Especially quick service and full service profited from the positive market environ-ment, but also casual food service concept such as

e.g. “Asian” or “Mediterranean” enjoy a grow-ing popularity among the population. Consum-ers have a growing demand for quality products (such as organic, fair trade, etc.), and also seem to be willing to spend more money on them.More and more discounters and supermarkets are starting to introduce in-store bakeries to cut costs and to be able to deliver freshly baked bread throughout the day. Growth potential also rests on whole grain, gluten free and Mediterranean products, since more and more people look care-fully after their diet and what they eat. The same applies to the dairy production as well. Sales of natural yogurt have grown by 50% since 2011, while sales of yogurts with additives declined by 30%. Another big market sector is lactose-free dairy products which has around 3.5 million con-sumers and is expected to grow as well.Germany is Europe’s largest consumer of soft drinks and alcoholic beverages. The German beverage market is highly diversified with the top three companies being responsible for only one third of the total sales. This makes this sec-tor attractive for possible future companies. Consumers also look after what they drink, and no sugar soft drinks, enriched mineral waters and organic beverages will become more and more dominant on the market.In general, we can say that the mindset of the people is changing. People are becoming more sophisticated and scientific reports linking a bad diet with diabetes, high blood pressure and cho-lesterol convinced many people to overthink their eating habits, and therefore we come to the conclusion that the organic food sector will continue to increase.Shopping centres of the future will be less about in-store shopping (since you can go shopping anywhere at any time with your phone), and therefore more about entertaining the people in a way their smartphone could not. Shopping Centres will have to invest in modern technology to be able to offer their customers something exceptional. It is not just about the purchase anymore, but about the entire experience that comes with going to a shopping centre. That is the challenge that shopping centres have to tackle in order to stay in business.

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clusione che il settore degli alimenti biologici con-tinuerà ad aumentare.I centri commerciali del futuro saranno meno orien-tati allo shopping in negozio (dal momento che è possibile fare shopping ovunque e in qualsiasi mo-mento col proprio telefono), ma si dovranno pre-occupar di offrire esperienza. I centri commerciali dovranno investire in tecnologia moderna per of-frire ai propri clienti qualcosa di eccezionale. Non si tratta più solo dell’acquisto, ma dell’intera espe-rienza derivante dall’andare in un centro commer-ciale. Questa è la sfida che i centri commerciali de-vono affrontare per rimanere in attività!

Come influiSCe lo SviluPPo teCnologiCo Sull’organizzazione dei Centri CommerCialiDal lato della domanda, sono stati sviluppati nuo-vi requisiti che dovrebbero essere attuati entro un considerevole periodo di tempo, specialmen-te in un mercato in fermento. I clienti desidera-no una carta cliente che possa essere utilizzata per pagare in tutti i negozi del centro. Inoltre, i clienti vorrebbero essere in grado di preordina-re gli alimenti e poi ritirarli nel negozio dopo un breve controllo di qualità. Al giorno d’oggi, per essere competitive, un rivenditore deve offrire la possibilità di visualizzare le sue scorte online. Ciò offre ai clienti una migliore comparabilità e chiarezza. La disponibilità a pagare per i preordini online e la consegna a domicilio è recentemen-te aumentata. Il puro orientamento al prezzo e la mentalità d’occasione sono diminuiti, l’aspet-to della qualità si sta ulteriormente focalizzando. Inoltre, si può ancora osservare la tendenza verso la condivisione dell’economia. I consumatori de-siderano più offerte di noleggio nel commercio al dettaglio. Una società di vendita al dettaglio non può evitare l’implementazione di moderni sistemi di pagamento.I driver dell’innovazione per la vendita al detta-glio sono, oltre alle grandi aziende già affermate, soprattutto start-up specializzate che dinamizza-no il commercio con soluzioni tecniche. Aiutano a ridefinire il concetto di shopping.Numerosi concetti di vendita al dettaglio innovati-vi, alcuni dei quali sono ancora in una fase iniziale, come Amazon Go, Wanzl Connect o Smart Retail, nonché giovani start-up come AiFi e Checkout Te-chnologies, illustrano il potenziale che si sta aprendo in relazione alle tecnologie digitali nel loro insieme.

Il focus di quasi tutte le innovazioni di recente svi-luppo serve a ottimizzare il percorso del cliente. Questo inizia già nel parcheggio sotterraneo o nel parcheggio. L’obiettivo è semplificare la ricerca del cliente di un parcheggio e il processo di pagamen-to. A tale scopo sono già disponibili soluzioni di parcheggio digitali senza contanti. Inoltre, i gara-ge sotterranei potrebbero evolversi in stazioni di rifornimento elettriche del futuro. Il soggiorno di acquisto del cliente sarà migliorato dalla possibilità di ricaricare l’auto o qualsiasi altro veicolo elettrico indirizzandolo già a livello di parcheggio. Un’altra innovazione potrebbe riguardare il carrello. I carrelli intelligenti consentono funzioni come la scansione del prodotto, la navigazione e l’autotest. Un’altra innovazione è lo spazio pubblicitario interattivo. Queste possibilità di acquisto 24/7 consentono ai clienti di fare acquisti al di fuori degli orari di aper-tura. L’operatore ha anche l’opportunità di promuo-vere prodotti tutto il giorno.

2. il Punto di viSta di Peter vöCke, Studio legale heuking kühn lüer wojtek: PanoramiCa

Il mercato tedesco è attualmente variegato e, quin-di, interessante. Dal 2017, la Germania è il primo mercato per gli investimenti immobiliari in Europa. I canoni per gli spazi commerciali nelle principali città tedesche ovvero Berlino, Colonia, Düsseldorf, Francoforte, Amburgo, Monaco e Stoccarda stanno rapidamente raggiungendo quelli di Londra, Parigi o Milano. D'altro canto, i canoni relativi agli spazi commerciali in città non altrettanto rilevanti come quelle sopra citate si riducono costantemente. Ne-gli anni '90 e 2000, durante l'epoca d'oro dei centri commerciali in Germania, la superficie di vendita al dettaglio in Germania è stata – nel complesso – no-tevolmente ampliata. Ciò ha portato ad un eccesso di offerta di superficie di vendita (1,44 metri qua-drati pro capite). Questo, il crescente ruolo delle vendite online e i problemi strategici delle società di commercio al dettaglio – in particolare i retailer di abbigliamento nei centro-città e nei centri com-merciali – hanno comportato una diffusa riluttan-za ad espandersi, la chiusura di negozi e persino il fallimento di alcuni noti retailer di abbigliamento. Ciò influisce anche sui canoni. Nel 2018 si è regi-

how technology is influencing the organization of shoPPing centresOn the demand side, new requirements have developed which should be implemented with-in a considerable period of time, especially in a tense market. Customers want a cross-center customer card which can ideally be used to pay. In addition, customers would like to be able to pre-order food, and then pick it up at the store after a short quality check. Nowadays, a retailer must offer the option to view its stock online in order to remain competitive. This gives customers better comparability and clari-ty. The willingness to pay for online pre-orders and home delivery has recently increased. Pure price orientation and bargain mentality have declined, the quality aspect is moving further into focus. In addition, the trend towards shar-ing-economy can still be observed. Consumers want more rental offers in the retail trade. A re-tail company cannot avoid the implementation of modern payment systems. 1The innovation drivers for brick and mortar re-tail are, in addition to already established large companies, above all specialized start-ups that dynamize the trade with technical solutions. They help to redefine the concept of shopping.Numerous innovative retail concepts, some of which are still at an early stage, such as Ama-zon Go, wanzl connect or Smart Retail, as well as young start-ups such as AiFi and Checkout Technologies, illustrate the potential that is opening up for brick and mortar retail in con-nection with digital technologies as a whole.The focus of almost all newly developed inno-vations serves to optimize the customer’s jour-ney. This begins already in the underground car park or on the parking lot. The aim is to simplify the customer's search for a parking space and the payment process. Digital, cashless parking solutions are already available for this purpose. In addition, underground garages could evolve into electric filling stations of the future. The customer's shopping stay will be improved by the possibility to refill the car or any other elec-tric vehicle. The customer is already addressed at the parking level. Another innovation could concern the shopping cart. Smart carts enable functions such as product scanning, navigation and self-checkout. Another innovation is inter-active advertising space. These 24/7 Shopping

Windows allow customers to shop outside opening hours. The operator also has the op-portunity to promote products all day long.

2. the Point of view of Peter vöcke, heuking kühn lüer wojtek law firm: market overview

The German market is currently in a diverse and, thus, interesting state. Since 2017, Germa-ny is the top market for real estate investments in Europe. The rents for retail space in the first tier cities of Berlin, Cologne, Düsseldorf, Frank-furt, Hamburg, Munich and Stuttgart are rapidly catching up to those in London, Paris or Milan. On the other hand, rents for retail space in tier 2 and tier 3 cities are constantly shrinking and under pressure. During the golden age of shop-ping centres in Germany in the 1990s and the 2000s, the overall retail space in Germany was greatly expanded. This led to an oversupply of retail space (1.44 square metres per capita). This, the increasing significance of online-retailing and strategic problems of the retail companies – in particular inner city and shopping centre textile retailers – has resulted in a widespread hesi-tance to expand, closure of stores and even to the bankruptcy of some well-known (textile) re-tailers. This also effects the rents. There was a year-on-year decline in the majority of the 132 largest cities in 2018. In 67 of those cities, rents have declined by more than 5 %, and in 24 cities rents have shrunken by between 0 and 5 %. In 37 cities the rents remained stable. Rents rose in just four cities (Berlin, Düsseldorf, Freiburg and Konstanz). In terms of city size, it is revealed that far more smaller cities are affected by the decline in rent than larger cities with a population of over 500.000. However, even though the German economy has cooled somewhat as a result of both de-mand-side and supply-side development, the retail sector, led by the mentioned tier 1 cities, is still performing well overall. According to a pre-liminary information from the German Retail Fed-eration (HDE), the volume of retail sales in 2018 was over EUR 520.00 billion, which corresponds to a real growth of 1.5 %.

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strato un calo rispetto agli anni precedenti nella maggior parte dei 132 maggiori centri abitati. In 67 di queste città, i canoni sono diminuiti di oltre il 5% mentre in 24 di esse i canoni si sono ridotti di una percentuale al di sotto del 5%. In 37 città i canoni sono rimasti stabili. I canoni sono aumentati in sole quattro città (Berlino, Düsseldorf, Friburgo e Costanza). In termini di dimensioni delle città, si è osservato che il calo dei canoni ha colpito mag-giormente città più piccole che città più grandi, con una popolazione di oltre 500.000 abitanti. Tuttavia, anche se l'economia tedesca si è in qual-che modo raffreddata a causa dello sviluppo sia dal lato della domanda sia da quello dell'offerta, il settore del commercio al dettaglio, guidato dal-le sopra citate città più importanti, nel complesso sta ancora ottenendo buoni risultati. Secondo le informazioni preliminari della Federazione Tede-sca del Commercio al Dettaglio (HDE), il volume delle vendite al dettaglio nel 2018 è stato di oltre 520 miliardi di euro, il che corrisponde a una cre-scita reale dell'1,5%. Alla luce di questo sviluppo, i centro-città belli e attraenti con servizi elevati, che tradizionalmente svolgono la funzione di magnete per la città stes-sa e la sua area metropolitana, sono ancora la pri-ma tappa per gli amanti dello shopping. Mentre la differenza tra vendite online e vendite nei negozi tradizionali sta diventando sempre più obsoleta a causa, tra l'altro, dei retailer che implementano mo-dalità di vendita al dettaglio su più canali, i negozi nelle c.d. “high street” ed il loro personale forni-scono ancora punti di contatto diretti per i consu-matori e, pertanto, continueranno a svolgere un ruolo indispensabile nell'era digitale. Tuttavia, poi-ché la tendenza si allontana dai centri commercia-li “puri” come sono stati ideati e costruiti durante l'epoca d'oro, il futuro dei centro-città sarà sempre più definito da una combinazione di negozi, lavoro, somministrazione, comunicazione, spazi pubblici, punti di incontro sociale e cultura.Tempi interessanti e piuttosto travagliati, come quelli attuali, hanno portato a varie nuove tendenze nel settore delle locazioni le quali non sono tutte negative. Diamo un'occhiata ad una di queste ten-denze relativa alle dimensioni delle unità di ven-dita al dettaglio. Qui vediamo una stagnazione o una contrazione della domanda da parte di con-duttori per unità di vendita al dettaglio di 1.000,00 metri quadrati o più, spesso con almeno tre piani. Ciò vale in particolare per il tradizionale rivendito-

re di moda del centro della città, come ad esem-pio Esprit, Gerry Weber, s.Oliver, H & M ed Indi-tex, con il suo fiore all'occhiello ZARA. In passato, in genere, tutti questi retailer hanno stipulato un elevato numero di contratti di locazione ogni an-no e spesso si trovano anche in location di impor-tanza secondaria. D'altra parte, stiamo assistendo all’ingresso nel mercato tedesco di molti nuovi con-cept di commercio al dettaglio di prodotti tessili, in particolare dall'estero. La maggior parte sono marchi di piccole e medie dimensioni con negozi tra i 100,00 e i 600,00 metri quadrati. Un esempio ben noto dall'estero è Topshop/Topman. Il fatto che il "prezzo" sia ancora un punto rilevante per i clienti risulta chiaramente dalla progressiva espan-sione di retailer a prezzi aggressivi come TK Maxx, Primark, Woolworth, Tedi ed Action. In particolare, TK Maxx è spesso considerato un’ancora di salvez-za per centri urbani e centri commerciali in difficoltà in aree di secondaria importanza. Tuttavia, questo non cambierà sicuramente il fatto che in futuro ve-dremo meno retailer di prodotti tessili nelle città e nei centri commerciali tedeschi. Quanto sopra è in qualche modo compensato dal fatto che i tedeschi hanno scoperto il loro amore per il cibo. I retailer di prodotti alimentari di qualità, in particolare i due leader di mercato Edeka e Rewe, stanno aprendo flagship store in grandi unità nei centri urbani e nei centri commerciali, offrendo una vasta scelta di cibi gourmet internazionali. Inoltre, sta emergendo un numero crescente di negozi di alimenti biologici (ad esempio Alnatura, Denn's e Biocompany). Molti aspiranti conduttori si trovano nel settore della somministrazione di alimenti e be-vande. I ristoranti si stanno affermando sempre di più nelle migliori posizioni, dove stanno accrescen-do il valore ricreativo e l'attrattiva dei centro-città e dei centri commerciali. I ben noti nuovi arrivati sono FIVE Guys, bona’me, mama trattoria, dean & david, coa, hans im glück, The Ash, L’Osteria, Ruff’s Burger e B.Good. Anche catene tradizionali come Burger King e in particolare KFC si stanno espan-dendo. Solo Vapiano, insegna vincente del passa-to, sta diminuendo i suoi ristoranti in Germania a causa di problemi di qualità del servizio. Nonostante molte sfide, il numero delle transazioni nel mercato immobiliare tedesco rimane eccezio-nalmente elevato a causa dello sviluppo econo-mico complessivamente positivo della Germania e del suo status di sede di investimento di fama mondiale. Tuttavia, questo non è del tutto vero per

In light of this development, good and attractive city centres with high amenity values that tradi-tionally perform a magnet function for the city itself and its metropolitan area are still the first stop for shoppers. As the distinction between online and offline shopping is becoming increas-ingly obsolete as a result of, inter alia, retailers implementing omnichannel retail concepts, high street stores and their sales staff still provide di-rect touchpoints for consumers and, thus, will continue to play an indispensable role in the dig-ital age. However, as the trend goes away from pure shopping centres as they were built during the golden age, the future of city centres will more and more be defined by a combination of shopping, working, food, communication, public spaces, social meeting points and culture. Interesting and somewhat troubled times, as they currently are, have led to various new rental busi-ness trends, not all of which are negative. Let’s take a look at a trend regarding the size of retail units. Here we see a stagnation or shrinkage of tenant demand for large retail units of 1,000.00 square metres or larger, often with three or more floors. This applies in particular to the tradition-al city centre retailer of fashion as Esprit, Gerry Weber, s.Oliver, H & M and Inditex with its ZARA flagship. In the past, all these retailers have typ-ically concluded a high number of lease agree-ments each year and are often also found in tier 2 or even tier 3 locations. On the other hand, we are currently seeing a lot of new textile retail con-cepts entering the German market, in particular from abroad. Most are small and medium sized brands with stores between 100.00 and 600.00 square metres. A well-known example from abroad is Topshop/Topman. That the “price” still is an argument for customers is clearly document-ed by the progressive expansion of aggressively priced retailers such as TK Maxx, Primark, Wool-worth, Tedi and Action. In particular TK Maxx is often regarded as the saviour for struggling city centres and shopping centres in tier 2 and tier 3 locations. This all will, however, definitely not change the fact that we will be seeing fewer tex-tile retailers in German cities and shopping cen-tres in the future. This is somewhat compensated by the fact that Germans have discovered their love for food. Quality food retailers, in particular the two mar-ket leaders Edeka and Rewe are bringing flagship

stores in large units into city centres and shop-ping centres offering a high choice of internation-al gourmet food. Additionally, an increasing num-ber of organic food stores (e.g. Alnatura, denn’s and Biocompany) are emerging. A lot of sustain-able and aspiring tenants can be found in the food and beverage sector. Eateries are increas-ingly establishing themselves in top locations, where they are enhancing the amenity value and attractiveness of city centres and shopping cen-tres. Well known newcomers are FIVE Guys, bo-na’me, mama trattoria, dean & david, coa, hans im glück, The Ash, L’Osteria, Ruff’s Burger and B.Good. Traditional chains like Burger King and in particular KFC are currently expanding as well. Only past-time-champion Vapiano is decreasing its restaurants in Germany due to problems with the service quality. Despite many challenges, the level of transactions in the German property mar-ket remains exceptionally high due to Germany’s positive overall economic development and its status as a world-renowed investment location. However, this is not fully true for the German re-tail real estate market. Investors are currently ex-ercising more caution as a result of uncertainty about the future development of online retail and rents. Nevertheless, the transaction volume for the year 2018 has been very respectable. Overall, the volume of retail property investments of approx. more than EUR 10.00 billion is in line with three previous three years. However, the transaction business is still characterised by an explicit short-age of available products and, thus, the demand from diverse categories of investors (investment and pensions funds, insurance companies and family offices) from Germany and abroad exceeds the supply. In the tier 1 cities, a high demand still exists for all retail properties in nearly all locations, including development projects. In the tier 2 and tier 3 cities, demand is far more specific.In summary, despite many challenges, retail real estate in Germany is strong and the German con-sumer will – as customers from other countries – never be tired of spending money for good prod-ucts in good locations.

lease negotiationGerman lease agreements come in many varie-ties depending on the market power of the ten-ant and the location and attractiveness of the lo-cation of the retail lease object.

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il mercato immobiliare tedesco del retail. Gli inve-stitori sono attualmente più cauti a causa dell'in-certezza sullo sviluppo futuro delle vendite al det-taglio online e delle locazioni. Ciò nonostante, il volume delle transazioni relativo all'anno 2018 è stato di tutto rispetto. Complessivamente, il volu-me di oltre 10 miliardi di euro degli investimenti immobiliari relativi al commercio al dettaglio è in linea con i tre anni precedenti. Tuttavia, il mercato delle transazioni immobiliari è ancora caratterizza-to da un'esplicita carenza di location disponibili e, pertanto, la domanda che viene da diverse cate-gorie di investitori (fondi di investimento e fondi pensione, compagnie assicurative e family office), sia tedeschi sia esteri, supera l'offerta. Nelle mag-giori città esiste ancora una forte domanda relati-va a tutte le proprietà retail in quasi tutte le loca-tion, compresi progetti di sviluppo. Nelle città di secondaria importanza, la domanda è molto più specifica in termini di location. In sostanza, nonostante molte sfide, il settore im-mobiliare per il commercio al dettaglio in Germania è forte e il consumatore tedesco, così come i con-sumatori di altri Paesi, non si stancherà mai di spen-dere soldi per buoni prodotti in buone location.

la trattativa Per le loCazioniI contratti di locazione in Germania possono variare molto a seconda del potere di mercato del condut-tore e della location nonché dell'attrattiva dell'ubi-cazione dell’immobile oggetto del contratto.

a. Canone, indiCizzazione, oneri aCCeSSoriIl canone relativo agli immobili commerciali è nor-malmente impostato come una combinazione di un canone minimo anticipato, che deve essere pagato mensilmente, ed un canone annuo variabile basato sulle vendite, laddove il canone variabile sia mag-giore di quello minimo. Il canone minimo è normal-mente calcolato su base "Euro per metro quadra-to". Per il canone variabile, la percentuale specifica è negoziabile, ma sarà spesso determinata in base agli standard del settore della particolare categoria di cui il conduttore fa parte. Nei centri commercia-li, entrambe le tipologie di canone tendono ad es-sere più basse per i conduttori siti nelle cosiddette “ancore”. Inoltre, a causa degli attuali cambiamenti della situazione del mercato, alcuni dei principali at-tori del mercato stesso stanno negoziando in modo aggressivo contratti con canone unicamente basato

sulle vendite al fine di vincolare il valore e la buona riuscita dal punto di vista economico del contratto anche per il proprietario ai ricavi generati dall’attivi-tà condotta nell’immobile.Normalmente, il canone (incluso un eventuale ca-none minimo, ma escluso un canone basato sulle vendite) è soggetto ad indicizzazione in base alle variazioni dell'Indice dei Prezzi al Consumo per la Germania (CIP) e, di conseguenza, il canone varia in base all'andamento del prezzo per beni di consu-mo. Poiché la legge tedesca consente unicamente un'indicizzazione secondo l'Indice dei Prezzi al Con-sumo per la Germania (CIP), laddove il proprietario sia vincolato dal contratto per un periodo di tempo maggiore di dieci anni, è usuale anche un canone graduato. Attualmente, gli aumenti annuali tendono ad essere compresi tra l'1,5% e il 2,5%. Il condutto-re è normalmente obbligato anche a sostenere gli oneri accessori. Si tratta in effetti di una ripartizione contrattuale dei costi del proprietario (imposta sul-la proprietà, assicurazioni, manutenzione delle aree comuni, pulizia ecc.) tra i conduttori. Questi ultimi devono sostenere tali oneri accessori e devono cor-risponderli anticipatamente ogni mese. Dopo la fine del rispettivo periodo contabile, vale a dire normal-mente l'anno solare, il proprietario deve presentare un resoconto che mostri la distribuzione degli oneri accessori effettivi ed i pagamenti anticipati effettuati dal conduttore. La differenza deve essere compen-sata dal proprietario o dal conduttore. Tuttavia, con riguardo al controllo dei termini e delle condizioni generali e della giurisprudenza dei tribunali tedeschi, la redazione delle corrispondenti clausole è diventa-ta uno sforzo non indifferente. Inoltre, diversi opera-tori del mercato ed i loro consulenti sono diventati molto professionali nell'esame dei conti sugli oneri accessori per verificarne la correttezza. A causa della complessità della ripartizione di tali oneri e, quindi, delle difficoltà nel suddividerli tra i conduttori in mo-do giuridicamente valido, le parti a volte concordano somme forfetarie a copertura degli oneri accessori. Alcuni importanti attori del mercato, come Aldi o TK Maxx, non sono disposti a sostenere oneri accessori e tentano di negoziare una somma forfetaria o addi-rittura un canone che comprenda tutti gli oneri ac-cessori dell’immobile.

b. termini e oPzioniNell'epoca d'oro dei contratti di locazione per il commercio al dettaglio in Germania, il proprieta-rio era spesso in grado di negoziare contratti con

a. rent, indexation, ancillary costsThe rent for retail spaces is normally set as a com-bination of a minimum rent, which has to be paid monthly in advance, and a sales-based rent to be paid annually, if the sales-based rent exceeds the minimum rent. The minimum rent is normally based on a “Euro per square metres” basis. For the sales-based rent, the specific percentage is nego-tiable, but will often be determined with regard to industry standards given the tenant’s particular cat-egory of use. In shopping centres, both rents tend to be lower for anchor-tenants. Additionally, due to the current changes of the market situation, some major market players are aggressively negotiating lease agreements with only sales-based rents to bind the economic success of the lease agreement for the landlord to the revenue generated in the lease object. Normally, the rent (including a possible minimum rent, but excluding a sales-based rent) is subject to indexation according to changes of the Consumer Price Index for Germany (CIP) and, thus, the rent changes in accordance with the price development for consumer goods. As German law only allows an indexation according to the Consumer Price Index for Germany if the landlord is bound by the agree-ment for more than ten years, a graduated rent is also usual. Current annual increases tend to be in the 1.5 % to 2.5 % range.The tenant is normally also obligated to bear the ancillary costs. This is in fact a contractually stip-ulated allocation of the landlord’s costs (property tax, insurances, maintenance of the common areas, cleaning and caring etc.) to the tenants of the prop-erty. The tenant has to bear those ancillary costs and has to render monthly prepayments. After the end of the respective accounting period, i.e. regu-larly the calendar year, the landlord has to submit an account showing the actual ancillary costs being allocateable and the prepayments made by tenant. The difference has to be offset by either landlord or tenant. However, with regards to the control of general terms and conditions and the rules set by German courts, drafting the corresponding pro-visions has become a difficult endeavour. Addi-tionally, a lot of market players and their advisors have become very professional in examining the accounts on the ancillary costs for their correct-ness. Due to the complexity of the allocation of such costs and, thus, the difficulties in allocating ancillary costs to the tenants in a legally valid way,

the parties sometimes stipulate lump sums for the ancillary costs. Some major market players, such as Aldi or TK Maxx, are not willing to bear ancillary costs and try to negotiate a lump sum or even a rent, including all ancillary costs of the real estate.

b. terms and oPtionsIn the golden age of German retail lease agree-ments, the landlord was often able to negotiate contracts with a minimum term of 10 to 15 years. This is still true for objects in first tier locations such as Düsseldorf or Munich. The current trend for most locations, however, provide for lease agreements with a term of only five years plus an option to renew the lease agreement for ad-ditional five years. Hence, the landlord only has a secured rental income for five years. Longer terms are not uncommon though. Additionally, tenants are successfully negotiating lease agree-ments with a term of ten years, but with a spe-cial termination right in case that the revenues generated in the lease object are not reaching a specific threshold. The adjustment of the rent to the economic cir-cumstances during the term of the lease agree-ment is normally conducted by stipulating an in-dexation of the rent according to the Consumer Price Index for Germany. This is the reason why landlords will always try to bind themselves for more than ten years. Alternatively, the parties will stipulate a graduated rent. References to a “fair market rent” as determined pursuant to a non-judicial appraisal and arbitration process being common for other markets are rather uncommon in the German market.

c. the “550 issue”A well known and quite unique characteristic of German lease law is the so called “550 Issue”. Pursuant thereto, a lease agreement for a longer period than one year shall be in written form. The legal consequence of a violation of this stat-utory written form is the right of each party to terminate the deficient lease agreement within the legal notice period even if the parties agreed on a fixed term. Over the years German courts have developed extensive case law making the observance of the statutory written form require-ment a difficult endeavour even for experienced lawyers, especially if the parties of a lease agree-ment request an addendum for the purpose of

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una durata minima di 10-15 anni. Questo è ancora vero per immobili nelle città principali quali Düss-eldorf o Monaco. Tuttavia, l'attuale tendenza per la maggior parte delle location prevede contratti di locazione con una durata di soli cinque anni più un'opzione per rinnovare il contratto per altri cinque anni. Quindi, il proprietario ha un reddito derivante dalla locazione garantito soltanto per una durata di cinque anni. D’altra parte, termini più lunghi non sono rari. Inoltre, i conduttori stanno negoziando con successo contratti di durata pari a dieci anni, ma prevedendo un meccanismo di risoluzione specifico nel caso in cui i ricavi generati nell'immobile ogget-to del contratto non raggiungano una determinata soglia. L'adeguamento del canone alle contingen-ze economiche durante il periodo del contratto di locazione viene normalmente previsto tramite la stipulazione di un'indicizzazione del canone in ba-se all'Indice dei Prezzi al Consumo per la Germania (CIP). Questo è il motivo per cui i proprietari cer-cheranno sempre di legarsi per più di dieci anni. In alternativa, le parti concordano un canone “a sca-letta”. I riferimenti a un "canone di mercato equo" come determinato secondo una valutazione non giudiziale e un processo di arbitrato, comuni ad al-tri mercati, sono piuttosto rari sul mercato tedesco.

C. il Problema dell’art. 550 del CodiCe Civile tedeSCoUna caratteristica ben nota e piuttosto singolare della legge tedesca sulle locazioni è quella conte-nuta nell’art. 550 del codice civile tedesco. In forza della norma contenuta in tale disposizione di leg-ge, un contratto di locazione per un periodo su-periore a un anno deve essere stipulato in forma scritta. La conseguenza legale della violazione di questa previsione è il diritto di ciascuna parte di risolvere il contratto di locazione entro il periodo di preavviso legale anche se le parti hanno con-cordato una scadenza fissa superiore all’anno. Nel corso degli anni i tribunali tedeschi hanno svilup-pato un'ampia giurisprudenza rendendo l'osser-vanza del requisito della forma scritta obbligatoria uno sforzo difficile anche per gli avvocati esperti, soprattutto se le parti di un contratto di locazio-ne stipulano un addendum al fine di modificare il contenuto del contratto originario. Pertanto, il ri-spetto della forma scritta è una parte importante della gestione dei contratti di locazione. Inoltre, a causa di queste difficoltà e delle gravi conseguenze legali ed economiche della sua violazione, il rispet-

to dell’art. 550 del codice civile tedesco è molto importante nel condurre qualsiasi due diligence legale finalizzata all’acquisto di beni immobili: da un lato l’art 550 Issue" dà all'acquirente la possi-bilità di risolvere i contratti di locazione che non si adeguano alle sue aspettative di profitto o alla sua strategia di uscita. D'altro canto, l’art. 550 può met-tere a rischio contratti di locazione estremamente importanti per il nuovo proprietario, in particolare quelli con conduttori c.d. “ancóra”, dando così a questi ultimi la possibilità di risolvere immediata-mente contratti di locazione non convenienti.

d. garanzieI conduttori sono quasi sempre obbligati a fornire una garanzia per la locazione, variabile a seconda della loro solvibilità e della posizione dell’immobi-le. L'importo della garanzia varia da 3 a 12 mensi-lità del canone netto, generalmente comprensive degli importi degli oneri accessori e dell’IVA. La garanzia può essere prestata in contanti oppure sotto forma di garanzia bancaria o come lettera di patronage. I principali attori del mercato sono spesso in grado di negoziare quest’ultima come unica garanzia della locazione. È relativamente co-mune che l’importo delle garanzie venga ridotto se il conduttore è adempiente alle proprie obbli-gazioni di pagamento.

e. Condizioni di ConSegna dell'immobile, Contributo Per i lavoriLe pattuizioni relative alle condizioni di consegna dell'immobile oggetto della locazione possono prevedere o la consegna del bene nelle condizio-ni attuali o la consegna del bene nelle condizio-ni richieste dal conduttore. La maggior parte dei conduttori eseguirà comunque l'allestimento del bene locato direttamente ed in base al rispettivo concept di allestimento ed identità aziendale. La maggior parte dei contratti di locazione condiziona l'allestimento dell'immobile da parte del condut-tore all’approvazione del proprietario. Nell'attuale situazione di mercato, il proprietario spesso conce-de al conduttore un contributo ai costi dei lavori, sia come remunerazione per le migliorie apportate dal conduttore all’immobile o, più comunemente, come incentivo per la conclusione del contratto di locazione in quanto tale. Le disposizioni relative al contributo per i lavori dovrebbero sempre essere riviste dal punto di vista fiscale se soggette ad IVA.Normalmente, l'obbligazione di pagamento del

changing the content of the original lease agree-ment. Hence, the adherence of the written form is an important part of the management of lease agreements. Additionally, because of this difficul-ties and the severe legal and economic conse-quences of its violation the “550 Issue” is very important in conducting any legal due diligence for the purpose of purchasing real estates: On the one hand the “550 Issue” gives the purchas-er the chance to terminate lease agreements not keeping up with his profit expectations or his exit strategy. On the other hand the “550 Issue” can put lease agreements, which are extremely important for the new landlord, especially those with anchor tenants, at risk, thereby giving the tenant the possibility to terminate from now un-pleasant lease agreements.

d. rental securitiesTenants are nearly always obligated to render a rental security, depending on the creditworthi-ness of the tenant and the location of the lease object. The amount of the rental security ranges from 3 to 12 monthly net rents, usually including prepayments on the ancillary costs and VAT. The rental security might be rendered in cash, as a bank guarantee or as a letter of comfort by the holding company. Major market players are of-ten able to negotiate a letter of comfort by the holding company as the only rental security. It is relatively common that rental securities are re-duced if the tenant does stay out of default with his payment obligations.

e. handover condition of the lease object, building cost subsidiaries The provisions regarding the handover condition of the lease object may vary from “as is” to “turn-key condition”. Most retailers will in any case conduct the fit-out of the lease object on their own according to their respective store concept and corporate identity. Most lease agreements will subject the fit-out of the lease object by the tenant to a corresponding approval by the land-lord. Under current market situation, the landlord will often grant the tenant a building cost subsid-iary, either as a remuneration for improvements conducted by the tenant in the lease object or more usual as an incentive for the conclusion of the lease agreement as such. Provisions regard-ing a building cost subsidiary should always be

reviewed from a tax vantage point if those are subject to VAT. Normally, the obligation of the tenant to pay the monthly rent will start as of handover of the lease object. Under current market condition it is also not uncommon to grant the tenant a rent free period, in particular in the period between handover and opening. This is often not only stipulated in the interest of the tenant, but also in the landlord’s interest, as a rent free period might be used to raise the monthly rent. As purchase prices are normally calculated on the basis of the yearly rental income of an object, the benefits of a higher rent might offset the costs of the rent free period.

f. use and oPeration of the lease objectThe purpose of lease and the product range of-fered by the tenant will usually be narrowly de-scribed in the lease agreement. This is important for the landlord who will usually have a concept regarding the stores located in the shopping centre. However, tenants with a strong leverage might be able to negotiate some flexibility re-garding the offered product range. Such tenants might also be able to negotiate a protection from competition, prohibiting the landlord to lease ar-eas in the shopping centre or the object to com-petitors of the tenant. Landlord will in return try to prohibit the tenant from opening another store in the vicinity of the object. Due to the common problematic of “Dead Malls”, landlords will try to include an operation obligation of the tenant. Such an operation obligation prohibits the tenant from closing his store and might also be enforced by a preliminary injunction. The wording of such operation obligation, however, requires diligent drafting, in order to comply with the legal re-quirements of such provision within standard terms and conditions.Tenants with a strong market position, in particu-lar large food retailers as Aldi or Edeka, will try to include a tenant easement in the lease agree-ment. A tenant easement is stipulated to prevent the ordinary termination of a lease agreement due to insolvency of the landlord or due to sale of the lease object by way of foreclosure. If a ten-ant easement is registered in the land registry, the lessee can rely on the lessee easement for its right to possess, even though the lease agree-

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canone mensile a carico del conduttore decorre dalla data di consegna dell'immobile. Nelle attua-li condizioni di mercato, non è insolito che venga concesso al conduttore un periodo di free rent, in particolare nel periodo compreso tra la conse-gna dell’immobile e l'apertura al pubblico. Questo spesso non è previsto solo nell'interesse del con-duttore, ma anche nell'interesse del proprietario, in quanto un periodo di free rent potrebbe essere utilizzato per aumentare il canone mensile. Poiché i prezzi di acquisto sono normalmente calcolati sulla base del reddito annuo di locazione di un immo-bile, i vantaggi di un canone più elevato potreb-bero compensare i costi del periodo di free rent.

f. uSo del bene loCatoL’oggetto del contratto di locazione e la gamma di prodotti offerti dal conduttore vengono general-mente descritti in modo dettagliato nel contratto stesso. Questo è importante per il proprietario che di solito ha un proprio concept relativo ai negozi situati nel centro commerciale. Tuttavia, i condut-tori con una forte leva possono essere in grado di negoziare una certa flessibilità per quanto riguarda la merceologia. Gli stessi possono anche essere in grado di negoziare una clausola di non concorren-za, che vieta al proprietario di locare altri locali nel centro commerciale o altri locali di sua proprietà ai propri concorrenti. In cambio, il proprietario prova normalmente a vietare al conduttore di aprire un altro negozio in prossimità dell'immobile. A causa della comune problematica dei "Dead Malls", i pro-prietari cercano normalmente di inserire nel contrat-to l’impegno del conduttore a mantenere il nego-zio aperto al pubblico (“keep open clause”). Tale obbligo proibisce al conduttore di tenere chiuso il proprio negozio e può anche essere fatto rispetta-re tramite provvedimento giudiziario. Tuttavia, la formulazione di questa obbligazione richiede una redazione attenta, al fine di soddisfare i requisiti legali di tale disposizione entro termini e condizio-ni standard. I conduttori con una forte posizione di mercato, in particolare i grandi retailer di generi alimentari come Aldi o Edeka, cercano di include-re nel contratto una clausola di salvaguardia della detenzione del locale. Tale clausola viene stipulata per impedire il venir meno degli effetti del contratto di locazione nel caso di fallimento del locatore o di vendita dell'immobile a seguito di pignoramento. Se tale clausola viene trascritta nel registro dei be-ni immobili, il conduttore può mantenere la deten-

zione dell’immobile, anche nell’ipotesi in cui il con-tratto di locazione può essere risolto ai sensi della legge fallimentare tedesca. Per l'acquirente di un immobile, tale clausola può essere problematica in quanto potrebbe complicare il finanziamento, il rifi-nanziamento o la vendita dell’immobile, se la pattu-izione non è conforme alle relative norme di legge.

g. SubloCazione e CeSSioneLa sublocazione è di solito soggetta all'approvazio-ne da parte del proprietario, che può essere nega-ta solo per giusta causa. I conduttori con qualche leva sono spesso in grado di negoziare il diritto di sublocare a una società del proprio gruppo o ad un franchisee. Inoltre, alcuni retailer del food ge-neralmente insistono per ottenere il diritto di su-blocare porzioni dell’immobile a una panetteria o ad una gastronomia. Per quanto riguarda la ces-sione dell'intero contratto di locazione a terzi, il conduttore in genere negozia il diritto di cedere il contratto a società del proprio gruppo.

h. negoziazioneIl processo di negoziazione del contratto di loca-zione in Germania inizia in genere con la negozia-zione di una lettera di intenti non vincolante, come comunemente accade in molti mercati. Nella lette-ra di intenti, le parti chiariscono le loro intenzioni in merito ai termini essenziali del contratto di lo-cazione che prospettano di concludere. Sebbene ciò possa comportare un certo ritardo nonché co-sti aggiuntivi, i conduttori dovrebbero coinvolgere un consulente legale durante la negoziazione della lettera di intenti. In caso contrario, potrebbero tro-varsi nella svantaggiosa situazione di dover tentare di introdurre una pattuizione su un aspetto sostan-ziale, non precedentemente inclusa nella lettera di intenti, durante le trattative per la definizione del contratto di locazione. In alternativa, le parti si ac-cordano sulle condizioni economiche più importan-ti del contratto di locazione in una semplice offerta predisposta dal proprietario. A seguito della defi-nizione della lettera di intenti, le parti negoziano il contratto di locazione. Nei centri commerciali è piuttosto comune che il contratto di locazione sia composto di tre parti: la prima parte contenente le condizioni economiche del contratto, la seconda parte contenente le condizioni generali di contratto dello specifico centro commerciale e la terza parte contenente le modifiche e le deroghe alla secon-da parte che siano state negoziate tra le parti. ¾

ment can be terminated under German insolven-cy law. For the purchaser of a real property, the tenant easement can be problematic as it might complicate financing, refinancing or selling of the real property, if it does not comply with specific rules.

g. subleasing and assignmentSubleasing is usually subject to a corresponding approval by the landlord, which might only be refused for good cause. Tenants with some lev-erage will often be able to negotiate a right to sublease the lease object to an affiliated compa-ny or franchisee. Additionally, some food retailers will usually insist on the right to sublease parts of the lease object to a bakery or a gastronome. Re-garding a transfer of the whole lease agreement to a third party, the tenant will typically negotiate a right to transfer the lease agreement to an affil-iated company.

h. conducting negotiationsThe lease negotiation process in Germany typ-ically starts with the negotiation of a non-bind-ing letter of intent, which is common for many markets. In the letter of intent, the parties spell out their intention with regard to the most es-sential terms of the envisaged lease agreement. Although doing so may result in some delay as well as in additional costs, tenants should involve legal counsel during the negotiations of the let-ter of intent. Otherwise the tenant may find itself at in a disadvantageous situation in trying to in-troduce a material term or position that had not been addressed in the letter of intent during lease negotiations. Alternatively, the parties will only agree on the most important economic terms of the envisaged lease agreement in a simple offer made by the landlord. After the letter of intent has been finalized, the parties will negotiate the lease agreement. In shopping centres, it is rath-er common that the lease agreement consists of three parts: part 1 containing the important eco-nomic conditions of the lease agreement, part 2 containing the general terms and conditions for lease agreements in the specific shopping cen-tres and part 3 containing the individual changes and deviations from part 2 negotiated between the parties. ¿

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CaPitolo / ChaPter 9 Contributi legali / Legal contributionsretail trends 2019


Contributi legali

1. vendite on line e regolamento geobloCking

Il 3 dicembre 2018 è entrato in vigore il Regola-mento (EU) 302/2018 del Parlamento Europeo e del Consiglio, del 28 febbraio 2018 (“Regolamen-to”) recante misure volte a impedire, relativamente alle vendite on line, i blocchi geografici e altre for-me di discriminazione dei clienti basate sulla nazio-nalità, il luogo di residenza o il luogo di stabilimen-to di questi ultimi nell’ambito del mercato interno.

SCoPo Il Regolamento intende mettere fine ai blocchi ge-ografici, vale a dire alla possibilità per gli operatori di limitare e/o impedire l’accesso di un cliente al-la loro interfaccia on line per motivi legati alla na-zionalità, al luogo di residenza o al luogo di stabi-limento del cliente. In pratica, i clienti UE hanno diritto di accedere a qualsiasi sito di un opera-tore che venda on line all’interno dell’UE, indi-pendentemente dalla loro nazionalità, residenza o stabilimento, di confrontare i prezzi praticati da quest’ultimo nei vari paesi e di acquistare il be-ne dal sito del paese che offre le condizioni per lui più vantaggiose. L’eventuale re-indirizzamento del cliente ad altro sito dovrà essere autorizzato da quest’ultimo mediante il suo espresso consenso. Inoltre, ogni cliente UE ha il diritto non essere discriminato anche con riferimento alle modali-tà di pagamento dei beni acquistati on line nel senso che devono essere per lui parimenti acces-sibili tutte le modalità di pagamento offerte dall’o-peratore ai clienti locali.Per fare un esempio, ad un cliente tedesco che

vuole comperate da un website.fr non potrà es-sere negato né l’accesso al sito né tanto meno l’acquisto dal sito website.fr. Inoltre, tale cliente avrà il diritto di pagare le merci acquistate utiliz-zando le modalità di pagamento indicate nel sito website.fr senza limitazione alcuna, alla pari di un cliente locale. Il Regolamento tuttavia non obbliga gli operatori a consegnare i beni acquistati al di fuori dell’a-rea indicata nel sito scelto dal cliente per il pro-prio acquisto. Per tornare all’esempio preceden-te, l’operatore non avrà l’obbligo di consegnare i prodotti acquistati dal cliente tedesco in Germania ma potrà metterli a disposizione di quest’ultimo in Francia con le stesse modalità usate per i clienti lo-cali. Questo aspetto se, da un lato, è certamente rilevante, perché limita l’applicazione della legge del paese del cliente al singolo contratto di com-pravendita, dall’altro lato, riduce la competitività dell’operatore rispetto ai propri concorrenti e va contro l’integrazione del mercato unico prevista dal Regolamento.

a Chi Si aPPliCa il regolamento Il Regolamento si applica principalmente ai rap-porti fra operatori e consumatori (vendite B2C) ma anche nei rapporti fra operatori (B2B) ogni qual volta il cliente (operatore) utilizzi i beni acquistati come cliente finale. Queste le principali novità del Regolamento. Per-tanto, le aziende che non vi avessero ancora prov-veduto dovranno al più presto aggiornare i loro siti per recepire le nuove disposizioni il cui obiettivo è quello di migliorare l'integrazione fra i paesi UE e di creare di un mercato veramente unico dando al contempo un forte impulso al mercato del com-mercio elettronico.

Quali riSChi Per gli oPeratori dalle nuove diSPoSizioni? Certamente ve ne sono ed andranno attentamente valutati, non solo nella redazione delle condizioni generali di vendita, ma anche nella concreta ese-cuzione dei rapporti con i clienti. Per citare i più evidenti: l’applicazione al contratto di compraven-dita della normativa del paese dell’acquirente/con-sumatore, la possibile applicazione al contratto in alcuni casi anche della normativa locale in materia di etichettatura e composizione dei prodotti, della normativa fiscale del paese dell’acquirente e infine la possibilità di essere citati in giudizio in tale paese.

Legal contributions

1. online sales and geoblocking regulation

On 3 December 2018, Regulation (EU) 302/2018 of the European Parliament and of the Council, dated 28 February 2018 (“Regulation”) came into force; this contains measures aimed at preventing, with regard to online sales, geographic blocks and other forms of customer discrimination based on their nationality, place of residence or place of es-tablishment within the internal market.

PurPose The Regulation is intended to end geographic blocks, which means the possibility for operators to limit and/or prevent a customer from access-ing their online interface for reasons related to nationality, place of residence or place of estab-lishment of the customer. In practice, EU custom-ers are entitled to access any site of an oper-ator who sells online within the EU, regardless of their nationality, residence or places of estab-lishment, to compare the prices that are made by the latter in the different countries and buy the item from the country site that offers the most favourable conditions. Customer re-routing to another site must be authorised by the latter with his/her express consent. Also, every EU customer has the right not to be discriminated against with regard to the pay-ment methods for purchased goods on line in the sense that all payment methods offered by the operator to local customers must be equally accessible to the online customer.To give an example, a German customer who

wants to buy from a website.fr cannot be denied access to the site nor the right to purchase from the website.fr site. In addition, such customer shall have the right to pay for the goods pur-chased using the payment methods stated on the website.fr without limitation, in exactly the same way as a local customer. The Regulation, however, does not force opera-tors to deliver goods purchased outside of the area indicated in the site chosen by the custom-er for his/her purchase. To return to the example above, the operator will not be obliged to deliver the products purchased by the German customer in Germany but can place them at the latter’s dis-posal in France in the same manner used for local customers. While, on the one hand, this aspect is certainly relevant because it restricts the appli-cation of the law of the customer’s country to the single trading contract, on the other hand, it re-duces the operator’s competitiveness compared to others and goes against the integration of the single market envisaged by the Regulation.

to whom the regulation aPPlies The Regulation applies primarily to the relation-ships between operators and consumers (B2C sales) but also relationships between operators (B2B) whenever the customer (operator) uses the goods purchased as a final customer. These are the main highlights of the Regulation. As a result, companies that have not yet done so will need to update their websites as soon as possible to implement the new provision, which aims to improve integration between EU coun-tries and create a truly single market, while pro-viding strong momentum to the e-commerce market.

what risks do the new Provisions bring for oPerators? Certainly, there are risks and these need to be carefully evaluated, not only when drafting gen-eral conditions of sale, but also in practical deal-ings with customers. To cite the most evident: the application of the regulation of the purchas-er/consumer’s country to purchase contracts, the possible application to contracts, in some cases, also of local regulations regarding product label-ling and composition, the tax legislation of the purchaser’s country, and finally the possibility of being taken to court in such country.

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denti accreditati su cui basarsi. Comunemente, in Inghilterra e in Francia, le pattuizioni “verdi” sono incorporate nel contratto di locazione mediante un programma comunemente definito “memorandum of understanding.Inoltre, i Green Lease possono essere utilizzati non solo per nuovi sviluppi con caratteristiche di pro-gettazione sostenibile, ma anche per edifici esi-stenti.In tali casi, laddove un proprietario intenda ammo-dernare edifici esistenti con elementi di design so-stenibile, può prendere in considerazione l’incor-porazione di disposizioni di tipiche dei Green Lease nel contratto di locazione esistente adeguando il relativo contratto.Un contratto di locazione verde dovrebbe conte-nere di solito cinque punti essenziali:1. Certificazione dell’edificio (ad esempio, secon-

do gli standard BREEAM) da verificare con ca-denza annuale.

2. Misurazione digitale separata dei consumi3. Un comitato di gestione dell’edificio di cui i lo-

cali fanno parte 4. Un piano di gestione dell’energia5. Un sistema di risoluzione delle controversieInfine, si elencano qui di seguito alcune clausole del modello di locazione verde che dovrebbero essere prese in considerazione e aggiunte duran-te la stesura del contratto: Preambolo / Accordo di cooperazione / Uso ge-nerale, Gestione: il successo di un contratto di locazione verde dipende tanto dall’effettiva coo-perazione tra le parti quanto dall’esistenza di rigo-rosi obblighi giuridici. Come tale, è utile include-re una dichiarazione di intenzione non vincolante che esponga le proposte delle parti di stipulare un contratto di locazione verde. Questo può essere incluso nel preambolo o utilizzato come introdu-zione a un programma ambientale.Clausola di efficienza energetica e di energie rinnovabili / illuminazione: l’UE promuove l’uso di energie rinnovabili definendo obiettivi per il con-sumo di energia. I proprietari potrebbero preve-dere che l’X% dell’energia elettrica acquistata per l’immobile in affitto provenga esclusivamente da fonti di energia rinnovabile. Inoltre i proprietari po-trebbero valutare l’aggiunta di energie rinnovabili in loco, ad esempio mediante l’installazione - ove possibile - di pannelli solari. Altra soluzione per l’illuminazione potrebbe essere quella di preve-dere che l’inquilino possa utilizzare solo prodotti

2. verSo una SemPre maggiore SoStenibilità: i “green leaSeS”

L’argomento sostenibilità in ambito retail real esta-te è di primaria attualità ed importanza sia per i brand che per le proprietà. Da un lato, infatti, la rapida evoluzione del retail dimostra che il consumatore è sempre più consa-pevole ed è disposto a premiare i brand che di-mostrano di elevare i loro standard di responsabi-lità sociale e di rispetto per l’ambiente nello svol-gimento della loro attività, nella realizzazione dei loro negozi e dei prodotti messi in vendita.Dall’altro lato, sono ormai numerosi i provvedimen-ti legislativi - per la maggior parte di derivazione comunitaria - che vanno nella direzione della so-stenibilità. Si pensi, ad esempio, alle disposizioni in materia di prestazione ed efficienza energetica degli edifici. In molti paesi dell’Unione Europea, fra i quali anche l’Italia, è ormai obbligatorio dichiarare la prestazione energetica degli immobili come con-dizione per la vendita o la locazione dei medesimi.Molte proprietà hanno già intrapreso investimenti mirati a migliorare l’efficienza energetica dei loro immobili andando anche oltre la normativa vigen-te ed ottenendo le certificazioni ambientali, la cui adozione, pur rimanendo ancora volontaria, rap-presenta una garanzia di commerciabilità dell’im-mobile. Più in generale, si può affermare che la sostenibilità sta diventando un valore fondante nella progetta-zione degli spazi retail e degli immobili in genere. Si tratta di un plus riconosciuto sia dagli operato-ri, sempre più attenti all’impatto ambientale e so-ciale della loro attività e ai costi complessivi per la manutenzione degli immobili locati, sia dagli in-vestitori, che preferiscono iniettare i capitali in im-mobili che presentano meno rischi e risultano più appetibili al mercato. In questo ambito si inseriscono le cd. locazioni ver-di o Green Lease, vale a dire quei contratti di lo-cazione che contengono disposizioni che incorag-giano l’adozione di pratiche sostenibili e rispetto-se dell’ambiente da parte sia del proprietario che dell’inquilino. Un contratto di locazione Di norma, i contratti di locazione verdi non sono regolamentati per legge e, poiché tali contratti si stanno sviluppando len-tamente in Italia, non ci sono ancora testi o prece-

2. growing sustainability: “green leases”

The sustainability issue with regard to real estate retail is of primary relevance and importance both for the brands and for the properties. On the one hand, the rapid evolution of retail shows that the consumer is increasingly aware and is willing to reward brands that demonstrate that they are raising their standards of social re-sponsibility and respect for the environment in the performance of their business, their stores, and the products they sell.On the other hand, there are now many legis-lative measures -- mostly deriving from EU law - that go in the direction of sustainability. Just think, for example, of the provisions for the en-ergy efficiency of buildings. In many countries in the European Union, including Italy, it is now mandatory to declare the energy performance of real estate as a condition for the sale or lease of the property.Many owners have already undertaken invest-ments aimed at improving the energy efficiency of their buildings, going beyond current legisla-tion and obtaining environmental certifications, and although still voluntary, this represents a guarantee of marketability for the building. More generally, it can be confirmed that sustain-ability is becoming a fundamental value in the design of retail space and real estate in gener-al. This vantage is recognised both by operators, who are increasingly aware of the environmental and social impact of their business, and the total cost of maintaining the leased buildings, and by investors, who prefer to inject capital into real es-tate that have less risks and are more attractive to the market. This perspective extends to the so-called Green Leases, namely lease agreements that contain provisions that encourage the adoption of sus-tainable and environmentally friendly practices by both the owner and tenant. Generally, green lease agreements are not regu-lated by law, and as such contracts are develop-ing slowly in Italy, as yet there are no reliable texts or previous agreements to be used as a basis. Typically, in England and France, “green” agree-ments are incorporated into the lease agreement using a programme commonly defined as a

“memorandum of understanding”.In addition, Green Leases can be used not only for new developments with sustainable design features, but also for existing buildings.In such cases, where an owner intends to mod-ernise existing buildings with sustainable design elements, it may consider incorporating provi-sions typical of Green Leases in the existing lease agreement by adjusting the relative contract.A green lease should typically contain five essen-tial points:1. Building certification (e.g., according to the

BREEAM standards) to be verified annually.2. Individual digital consumption metering4. A management committee for the building of

which the premises are part 4. An energy management plan5. A legal dispute resolution systemFinally, the following are some of the clauses of the green lease template that should be consid-ered and added when drafting the contract: Preamble / Cooperation Agreement / General Purpose, Management: The success of a green lease depends as much on the actual coopera-tion between the parties as on the existence of strict legal obligations. As such, it is useful to in-clude a non-binding declaration of intent that ev-idences the proposals of the parties to enter into a green lease agreement. This can be included in the preamble or used as an introduction to an environmental program.Energy efficiency and renewable energy / light-ing clause: The EU promotes the use of renew-able energy by setting targets for energy con-sumption. Owners may provide that X% of the electricity purchased for the rental property will come exclusively from renewable energy sources. In addition, owners may consider adding renewa-ble energy on site, for example by installing solar panels, where possible. Another lighting solution may be to provide that the tenant can only use low power energy-saving products such as LED light bulbs and T5 lamps. This is a provision that is accepted more regularly due to the expected savings for both parties. Waste management and cleaning clause: In green lease agreements, owners and tenants should ideally establish a solid waste manage-ment plan that imposes specific standards for the separation of waste for recycling purposes. Waste management strategies are more difficult

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a risparmio energetico a basso consumo elettrico come LED e lampade T5. Si tratta di una disposi-zione che viene accettata più regolarmente a causa dei risparmi previsti per entrambe le parti. Clausola gestione rifiuti e pulizie: nei contratti di locazione verde, i proprietari e gli inquilini do-vrebbero idealmente stabilire un piano di gestione dei rifiuti solidi che imponga standard specifici per la separazione dei rifiuti ai fini del riciclaggio. Le strategie di gestione dei rifiuti sono più difficili da integrare nei contratti di locazione in Italia, dove la gestione dei rifiuti è già regolata a livello ammi-nistrativo dai singoli Comuni. Inoltre, il contratto di locazione verde può anche stabilire criteri per la pulizia ecologica. Questo può riguardare sia il modo e la tipologia di prodotti con cui l’inquilino pulisce la sua unità, sia il modo in cui le aree co-muni del centro commerciale vengono pulite dal proprietario o dalle imprese da questo incaricate.Riparazioni e modifiche: i lavori nell’edificio po-trebbero includere elementi verdi (ad esempio, ga-rantire che gli appaltatori utilizzati per tali lavori prevedano adeguate disposizioni per la separazio-ne e il riciclaggio dei rifiuti, utilizzino materiali privi di emissioni o a bassa emissione e, ove possibile, riutilizzino il maggior numero possibile di materia-li). Inoltre, il proprietario prima di autorizzare i la-vori potrebbe richiedere all’inquilino di presentare una dichiarazione su come i lavori di allestimento o le modifiche saranno coerenti con gli obiettivi ambientali dell’edificio (e il proprietario potreb-be rifiutare il consenso se i lavori di allestimento dell’inquilino non sono compatibili con uso e ge-stione sostenibili dell’edificio).

3. il nuovo Piano di governo del territorio del comune di milano

A sette anni dalla sua entrata in vigore, il Comu-ne di Milano si appresta a modificare il proprio strumento urbanistico, costituito dal Piano di Go-verno del Territorio (P.G.T.), la cui variante è stata adottata il 5 marzo 2019 ed ora in fase di definiti-va approvazione.La modifica dello strumento urbanistico è stata det-tata dalla necessità di sostituire la componente del PGT costituita dal Documento di Piano, per il quale la legge fissa una validità limitata nel tempo, non-

ché per recepire i cambiamenti che in questi anni si sono verificati, sia nel panorama legislativo che, più in generale, nello scenario economico e socia-le che il PGT deve regolamentare.La variante si propone cinque obiettivi principali di sviluppo della città: una pianificazione urbanistica fortemente connessa allo sviluppo delle infrastrut-ture della mobilità, prevedendo incentivi volumetri-ci per gli interventi in zone ad elevata accessibilità. L’individuazione di specifiche zone (n. 6 aree) il cui sviluppo sarà connesso alla realizzazione di grandi progetti di insediamento di nuovi servizi (ospedali, impianti sportivi, parchi urbani - c.d. Grandi Fun-zioni Urbane - GFU). La valorizzazione dei quar-tieri della città, con il miglioramento dello spazio pubblico e dei servizi per i cittadini. In quest’otti-ca, per esempio, si pone la riqualificazione degli ex scali ferroviari e la rigenerazione di sette piazze caratterizzate da elevata accessibilità (es. piazzale Loreto, Maciachini). In linea con la più recente le-gislazione anche europea, il nuovo PGT si muove verso un’ulteriore riduzione del consumo di suolo (stimata nel 4% in meno rispetto al PGT ancora vi-gente), attraverso, per esempio, il vincolo ad uso agricolo di oltre tre milioni di mq di aree, la rea-lizzazione di un grande parco metropolitano dato dalla connessione dei parchi agricoli oggi presen-ti a nord e a sud della città. Sempre nell’ottica di ridurre il consumo di suolo, il PGT pone l’accento sulla rigenerazione e la riqualificazione delle aree urbanizzate, in particolare dei c.d. Ambiti di Rige-nerazione Urbana, costituiti da aree ai margini del territorio urbano che dovranno essere valorizzate con interventi di recupero del patrimonio edilizio considerato degradato. Inoltre, più in generale, il nuovo PGT prevede incentivi volumetrici per i progetti diretti alla riqualificazione degli edifici esi-stenti considerati degradati o dismessi e, parallela-mente, misure che penalizzano la mancata riquali-ficazione degli stessi in tempi ragionevoli, quali la drastica riduzione della volumetria che sarà pos-sibile mantenere.In coerenza con gli obiettivi di cui sopra, la varian-te del PGT tocca anche la disciplina urbanistica dettata per le attività commerciali, il cui insedia-mento resta favorito (con l’eccezione delle grandi strutture di vendita) dal mantenimento della c.d. indifferenza funzionale, che consente il libero inse-diamento di tutte le funzioni praticamente in ogni ambito della città.Per gli esercizi di vicinato (esercizi con superficie di

to integrate into lease contracts in Italy, where waste management is already regulated at an administrative level by individual municipalities. Additionally, the green lease may also establish criteria for ecological cleaning. This can relate both to the methods and type of products used by the tenant to clean his or her unit, and the way in which common areas of a shopping centre are cleaned by the owner or cleaning firms engaged by the latter.Repairs and alterations: work in the building may include green elements (e.g., ensuring that contractors deployed for such work have ade-quate provisions for the separation and recycling of waste, use non-emissions or low-emission ma-terials, and, where possible, reuse as many mate-rials as possible). In addition, prior to authorising work, the owner may require the tenant to submit a declaration explaining how the outfitting work or modifications will be consistent with the build-ing’s environmental objectives (and the owner may refuse consent if the tenant’s outfitting is not compatible with the sustainable building use and management).

3. milan’s new territorial Planning Program

seven years since it came into force, Milan City Council is preparing to change its urban planning tool, which consists of the Territorial Planning Pro-gramme (Piano di Governo del Territorio - PGT), the variant of which was adopted on 5 March 2019 and is now in the final approval phase.The modification of the urban planning tool was dictated by the need to replace the PGT com-ponent consisting of the Planning Document, for which the law limits the duration, as well as to re-flect changes both in the legislative context and, more generally, in the economic and social scene that the PGT oversees.The variant sets five major development objec-tives for the city: urban planning which is high-ly-connected to the development of mobility infrastructure, with volumetric incentives for projects in accessible-friendly areas. The identi-fication of specific zones (6 areas) which will be connected to the implementation of major new service installation projects (hospitals, sports fa-cilities, urban parks - the so-called GFUs (Grandi

Funzioni Urbani [Major Urban Functions]). En-hancing the city’s neighbourhoods, improving public spaces and services for citizens. For exam-ple, the redevelopment of former railway stations and the regeneration of seven accessible-friendly squares (e.g., Piazzale Loreto, Maciachini) fall un-der this category. In line with the latest Europe-an legislation, the new PGT is moving towards further reduction of land consumption (estimated at 4% less than the current PGT) restricting, for example, areas covering more than three million square metres to exclusively agricultural use, and the creation of a large metropolitan park by connecting existing green belts in the north and south of the city. As a result of reducing land con-sumption, the PGT emphasises regeneration and redevelopment of urbanised areas, particularly of so-called Urban Regeneration Environments: zones at the edge of the urban area that must be enhanced by recovering property assets con-sidered to be in disrepair. In addition, the new PGT provides volumetric incentives for projects to redevelop existing buildings deemed to be in disrepair or derelict, and also sets out measures penalising the failure to redevelop these in a rea-sonable time frame, such as a drastic reduction in the building volume that can be retained.In line with the above objectives, the PGT vari-ant also touches on urban planning regulations for commercial activities, which (with the excep-tion of large retail structures) is favoured by the maintenance of so-called functional indifference, allowing for the free establishment of all usage functions in practically all parts of the city.For local businesses (sales surface area up to 250 m2), free establishment is confirmed in both the historic city centre and in the surrounding areas. As an incentive to drive building recovery, be-yond enhancing the service function of local busi-ness, the programme sets out, for example, that in areas subject to regeneration (such as Trans-port Interchanges, External Historic Centres, and GFU environments), neighbourhood businesses (up to 250 m2 Gross Floor Area - GFA) which are located on the ground floor and opening onto public roads are excluded from the overall cal-culation of the GFA that can be created. This is provided that the intended use is registered with a deed transcribed in the public property records and that the rent for the premises and the man-agement of the business has been agreed with

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vendita sino a 250 mq) è confermato il libero inse-diamento sia nel centro storico che nelle aree più esterne. Nell’ottica di incentivare il recupero degli edifici, oltre che al fine di valorizzare la funzione di servizio data dal commercio di prossimità, è stato previsto, per esempio, che negli ambiti oggetto di rigenerazione (tra i quali, i Nodi di interscambio, i Nuclei storici esterni, e gli ambiti GFU) gli eserci-zi di vicinato (fino a 250 mq di Superficie lorda di pavimento - Slp) posti al piano terra con affaccio sulla via pubblica siano esclusi dal calcolo della Slp complessivamente realizzabile con l’intervento. Ciò a condizione che la destinazione d’uso così im-pressa risulti da atto trascritto nei pubblici registri immobiliari e che il canone per l’affitto dei locali e la gestione dell’attività sia stato “convenzionato” con l’Amministrazione comunale. Tale misura po-trà sicuramente, da un lato, incentivare l’insedia-mento del piccolo commercio, tuttavia, dall’altro, potrebbe determinare l’insorgere di un eccesso di offerta di spazi commerciali dedicati, che, se non fruiti, sarebbero difficilmente riconvertibili e uti-lizzabili per altre attività, per esempio, di servizio, dato il vincolo funzionale impresso all’atto della loro realizzazione.Relativamente alle medie strutture di vendita (sup. vendita da 250 mq a 2.500 mq), la variante elimina la distinzione attualmente prevista in fasce dimen-sionali, sulla base delle quali è definita la modalità insediativa (intervento edilizio diretto, permesso di costruire convenzionato, etc.), contemplando un’u-nica tipologia di struttura di vendita normalmen-te insediabile con intervento edilizio diretto, salvo il ricorso al permesso di costruire convenzionato nel caso in cui sussista l’obbligo di reperire aree per attrezzature pubbliche, oppure, per altri aspetti oggetto di opportuno convenzionamento. La nuo-va disciplina introduce quindi una semplificazione in ordine al procedimento edilizio richiesto per le medie strutture, prevedendo il procedimento con-venzionato (sicuramente più gravoso quanto alle tempistiche di conclusione) solo in specifiche ipo-tesi, una delle quali, tuttavia, risulta non sempre facilmente prevedibile, restando la decisione circa l’opportunità o meno del convenzionato sogget-to anche ad una valutazione dell’Amministrazione che presenta ragionevoli margini di discrezionalità.Modifiche sono state previste anche relativamente alla dotazione di aree a parcheggio di pertinenza degli esercizi commerciali; confermato che l’inse-diamento degli esercizi di vicinato non determina

l’obbligo di reperimento di parcheggi, viene pre-cisato (recependo un indirizzo già espresso dagli uffici comunali) che la dotazione di aree a parcheg-gio è richiesta solo nel caso di interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione edilizia finalizzanti all’insediamento di medie (e grandi) strutture, e so-lo con riferimento alla nuova S.l.p. così generata o della quale viene mutato l’uso. Viene inoltre con-fermato che l’insediamento di esercizi di vendita nelle aree pedonali o nelle ZTL senza limitazioni temporali non determina l’obbligo di reperire la dotazione di parcheggi, ipotesi alle quali sono sta-te aggiunte le zone ricomprese nell’Area C nonché quelle definite a pedonalità privilegiata e gli spazi a vocazione pedonale. Anche con riferimento al-la dotazione territoriale per servizi pubblici legate all’insediamento degli esercizi di vendita, è previ-sto che la stessa non sia dovuta nel caso di nuova costruzione con l’utilizzo dell’Indice di edificabili-tà territoriale unico (0,35 mq/mq) o di recupero di S.l.p. esistente senza cambio d’uso, mentre resta per tutte le atre ipotesi di intervento.Un aspetto di sicuro rilievo è la disciplina previ-sta per le grandi strutture di vendita (sup. vendita superiore a 2.500 mq), compresi i centri commer-ciali, che attualmente è possibile insediare su tut-to il territorio urbano, compreso il centro storico (N.A.F.). Con la variante proposta il PGT ne limita l’insediamento che resta possibile solo in alcuni precisi ambiti, ovvero all’interno dei c.d. Nodi di Interscambio e negli ambiti per le Grandi Funzio-ni Urbane (GFU). La scelta di limitare gli ambiti di insediamento è stata dettata per un verso, dalla volontà di tutelare il commercio urbano, per altro verso, da necessità di prevedere l’insediamento di tali strutture in zone che sono (o che saranno) dotate di infrastrutture e da livelli di accessibilità ritenuti adeguati.Tale scelta, tuttavia, finisce per non prendere in considerazione gli effetti postivi che l’insediamen-to delle strutture di vendita di maggiori dimensioni può determinare anche sulle aree più urbanizzate e centrali della città, potendo, per esempio, costitu-ire un incentivo per interventi di recupero di edifici esistenti (che la variante al PGT vuole che si realiz-zino su tutto il territorio), oltre che un potenziale fattore di rivitalizzazione dell’area in cui ricadono, con benefici indotti anche sul commercio urbano, quali il maggior flusso di potenziale clientela, sen-za che ciò determini necessariamente l’insorgere di un aggravio sulla rete infrastrutturale e l’acces-

the City Council. This measure may, on one hand, incentivise the establishment of small traders but, on the other hand, it could result in an excess of dedicated commercial spaces, which, if not oc-cupied, would be difficult to convert and use for other activities, such as broader services, given the functional constraint applied when they were created.With regard to medium-sized retail facilities (sales area from 250 m2 to 2,500 m2), the variant eliminates the current distinction in size bands, on which means of establishment is based (direct construction, approved permit to build, etc.), by allowing a single type of retail structure nor-mally established by direct construction, unless an approved permit to build is required in the case where areas for public equipment must be provided, or for other instances governed by the appropriate authorisations. The new regulations therefore introduce a simplification as regards the construction process required for medium-sized structures. This is done by setting out the ap-proved process (certainly more burdensome in terms of finalisation timelines) only in specific cases, one of which, however, is not always easy to predict, given that the decision regarding the requirement for the approved process is also subject to an evaluation by the council that al-lows for reasonable discretionary margins.Changes have also been included regarding the provision of parking areas for commercial busi-nesses; it is confirmed that the establishment of local businesses does not carry the obligation to provide parking, and specified (acknowledging a sentiment already expressed by the city coun-cil) that the provision of parking areas is only re-quired in the case of new construction or renova-tion of buildings to establish medium (and large) structures, and only with respect to the newly generated GFA, or the GFA with modified use. It is also confirmed that the establishment of re-tail businesses in pedestrian areas or ZTLs (Zone Traffico Limitato [Restricted traffic zones]) without time limits does not result in the requirement to provide parking areas. Zones in Area C have also been added to this hypothesis, as well as those defined as pedestrian-priority areas and spaces dedicated to pedestrians. With reference to the planning requirement for public services in con-nection with retail business establishment, it is indicated that this is not necessary in the case of

new buildings using the Single Territorial Building Index (0.35 m2/m2) or recovery of existing GFA without changing the use, while it remains valid for all other types of intervention.A significant aspect is the regulation for large re-tail structures (sales area over 2,500 m2), includ-ing shopping centres, which can currently be built across the city, including within the historic city centre. With the proposed variant, the PGT limits their establishment to certain precise settings, i.e. within so-called Transport Interchanges and areas for Major Urban Functions (GFUs). The choice to limit the establishment areas was dictated on the one hand by a desire to protect urban commerce, and on the other by the need to provide for the establishment of such structures in areas that are (or will be) equipped with infrastructure and ac-cessibility levels deemed adequate.This decision, however, ends up not taking into account the positive effects that the establish-ment of larger retail structures can also have in the city’s most urbanised and central areas. This is the case where they constitute, for example, an incentive for the recovery of existing buildings (which the PGT variant hopes to achieve across the territory), as well as a potential revitalisation of the area in which they are located, with benefits for urban trade, such as greater flows of potential customers, without this necessarily causing strain on infrastructure and accessibility. This is particu-larly relevant in central areas of the city, where the accessibility guaranteed by public transport is of a high standard.In this sense, some observations have been pre-sented as regards the PGT, which are now being examined by the City Council, and on which it will express an opinion in the final approval of the variant. Based on some statements made to the press by political leaders of the City Council, it seems that they are considering the possibility of also establishing large structures in other areas of the city, including the historic city centre, provid-ed that previously identified entire buildings are fully recovered and redeveloped. If this direction is confirmed, in addition to ensuring the objec-tives of the variant to the PGT, it would allow for the exploitation of the positive effects of opening new, large structures also in the historical centre, as already recognised for example by the legis-lation of other Regions (e.g. the Veneto), which went so far as to incentivise the establishment of

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sibilità, soprattutto nelle zone centrali della città, dove l’accessibilità garantita dai mezzi pubblici ri-sulta comunque di buon livello.In questo senso sono state presentate alcune os-servazioni agli atti di PGT, ora al vaglio dell’Am-ministrazione comunale e sulle quali dovrà espri-mersi in sede di definitiva approvazione della va-riante. In base ad alcune dichiarazioni rese alla stampa dai vertici politici dell’Amministrazione, sembrerebbe che quest’ultima si stia determi-nando nel prevedere la possibilità di insediare le grandi strutture anche in altre zone della cit-tà, compreso il centro storico (N.A.F.), purché nell’ambito di progetti di recupero e riqualifica-zione di interi edifici previamente individuati. Se tale indirizzo fosse confermato, oltre a meglio garantire gli obiettivi della variante al PGT, con-sentirebbe di sfruttare gli effetti positivi conse-guenti all’apertura di nuove grandi strutture an-che nel centro storico, come già riconosciuti, per esempio, dalla legislazione di altre Regioni (es. Regione Veneto), che addirittura hanno incentiva-to l’insediamento di tali esercizi nel centro città, con la previsione di agevolazioni sia procedurali che di natura urbanistica.

4. influenCer: marketing innovativo, nuovi Problemi legali

Ci sono aziende di moda il cui budget marketing è stato deviato completamente dalla carta stam-pata al marketing online, per la gran parte per mezzo di bloggery, youtuber e influencer. È ov-vio perciò che il rapporto con queste categorie, spesso non professionisti, deve essere attenta-mente disciplinato. Per le aziende diventa importante capire come regolamentare contrattualmente il rapporto con il soggetto cui si affiderà una parte importante del proprio marketing e della comunicazione sul brand e/o su singoli prodotti.Per comodità ci riferiremo genericamente agli influencer. Il contratto ha alcune caratteristiche dei contratti con i “testimonial” di un prodotto, forma più vecchia di pubblicità, ma ne reca di di-verse ed ulteriori, considerato il nuovo mezzo di espressione rappresentato dai social network, e le sue implicazioni giuridiche.

Per prima cosa è necessario definire chiaramente l’oggetto della prestazione che l’influencer si ob-bliga a effettuare. Quanti post deve effettuare? Su quali social? Con quale cadenza? Avrà costui libertà creativa ed editoriale nella configurazione del messaggio? Il contenuto potrà/dovrà essere preapprovato/riutilizzato/modificato dal brand? Un controllo eccessivo può togliere spontaneità al post e sollevare problematiche di natura giu-slavoristica (si veda più oltre). Inoltre, sarà impor-tante disciplinare la proprietà dei contenuti anche dal punto di vista della proprietà intellettuale.È poi necessario pattuire chiaramente una du-rata certa sia del rapporto con l’influencer sia di ciascuna campagna/post. Di tutta utilità sono le c.d. sunset clauses, cioè le pattuizioni relative alla durata della permanenza dei post online e sull’u-so successivo che entrambe le parti contrattuali potranno – eventualmente - farne.È opportuno pattuire chiare esclusive sia sul tipo di prodotto pubblicizzato che su altre categorie di beni o aziende cui l’influencer possa fare pubbli-cità, per evitare che la sua immagine finisca per essere non allineata con l’obiettivo di marketing e l’immagine dell’azienda. L’argomento è tuttavia delicato in quanto ha rilevanti punti di contatto con il diritto del lavoro che esamineremo appres-so, per questo motivo bisogna misurare le restri-zioni che si impongono all’influencer.Deve essere chiarito che una condotta inidonea dell’influencer rispetto all’immagine del brand ov-vero il sopraggiungere di scandali mediatici, per-mette una semplice e lineare uscita dal contratto.Il rapporto di collaborazione con l’influencer ne-cessita di un certo grado di “direzione e controllo” da parte dell’azienda a tutela del proprio brand e della propria immagine. Questo potrebbe indurre qualcuno - specie tra i micro influencers - a chie-dere il riconoscimento della natura subordinata del rapporto lavorativo. Ricordando che la subordina-zione non si può escludere contrattualmente, ma deve essere esclusa nei fatti: diventa dunque fon-damentale disciplinare un contratto che escluda nella sua stessa esecuzione la natura subordinata della collaborazione dell’influencer.Da ultimo è chiaro che le normative in merito all’a-dvertising, all’antitrust e alla protezione dei con-sumatori debbono essere rispettate sia da parte dell’azienda che dell’influencer: in caso di dubbio, è consigliabile allegare un “influencer playbook” al contratto.

these businesses in the city centre, offering both procedural and planning benefits.

4. influencers: innovative marketing, new legal issues

There are fashion companies whose marketing budget has been completely redirected from paper to online marketing, largely through blog-gers, YouTubers and influencers. It is obvious that the relationship with these individuals, who are often not professionals, must be carefully regu-lated. It is important for companies to understand how to contractually govern the relationship with an individual who will form an important part of their marketing and communication for the brand and/or individual products.For convenience’s sake, we will talk about influ-encers in general. The contract has some of the characteristics of contracts with “ambassadors” of a product, an older form of advertising, but also has different and additional features, given the new means of expression represented by so-cial networks, and their legal implications.Firstly, the subject of the service that the influenc-er is to carry out must be clearly defined. How many posts must they produce? On which social media channels? How often? Will they have cre-ative and editorial freedom in creating the mes-sage? Can/must the content be pre-approved/reused/modified by the brand? Excessive control can make posts less spontane-ous and raise problems relating to employment law (see below). In addition, it is also important to regulate the ownership of content from an in-tellectual property perspective.It is then necessary to clearly agree on a precise duration of both the relationship with the influ-encer and each campaign/post. So-called sun-set clauses can be very useful, i.e., defining the duration of postings online and the subsequent use that both contractual parties may – possibly – make of them.Exclusivity agreements should be reached, both with regard to the type of product advertised and other categories of goods or companies that the influencer can promote, in order to prevent their image becoming misaligned with the marketing objective and image of the company. This, how-

ever, is a delicate question as it touches on em-ployment law, which we will look at below, so the restrictions that are imposed on the influencer should be limited.It should be clarified that inappropriate conduct on the part of the influencer with respect to the brand image, or the emergence of media scan-dals, will enable simple and linear exit from the contract.The relationship with the influencer requires a certain degree of “direction and control” by the company to protect its brand and image. This could cause some - especially micro-influencers - to ask that the relationship be recognised as one of subordinate employment. Bearing in mind that subordinate employment cannot be excluded contractually, it must therefore be excluded, and so it becomes essential to draw up a contract that excludes the subordinate nature of the influenc-er’s collaboration.Lastly, it is clear that the regulations regarding advertising, antitrust and consumer protection must be respected by both the company and the influencer: if in doubt, it is best to attach an “in-fluencer playbook” to the contract.

5. selective distribution of luxury brands and limitations on digital marketPlaces

On 3 July 2019, the Court of Milan issued an in-junction order with respect to a dispute between a French company producing high-end cosmetics and a well-known digital marketplace.The order substantially prohibited the market-place - on penalty of considerable sanctions - from “marketing, offering for sale, promoting or advertising on Italian territory” the products of said company, in ways that the Court defined as “harmful to the image and prestige” of the brand.In the wake of the 2017 judgement of the Eu-ropean Court of Justice – the famous “Coty” judgement (Coty Germany vs. Parfümerie Akz-ente) – the Court of Milan therefore reiterated that the brand image and brand value must be highly protected, including when it comes to po-sitioning the product in certain market segments, and that luxury companies can practise – and im-

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5. diStribuzione Selettiva dei brand del luSSo e limitazioni vendita Su digital marketPlaCe

Il 3 luglio 2019 il Tribunale di Milano ha emesso un’ordinanza in sede di reclamo cautelare con ri-ferimento ad una controversia nata tra una società francese produttrice di cosmetici di alta fascia e un noto digital marketplace.L’ordinanza ha sostanzialmente vietato al marketpla-ce – pena la comminazione di consistenti sanzioni - di "commercializzare, offrire in vendita, promuo-vere o pubblicizzazione sul territorio italiano" i pro-dotti della citata società, con modalità che la stessa Corte ha definito "lesive dell’immagine e del pre-stigio" del brand.Nella scia della sentenza della Corte di Giustizia Eu-ropea del 2017 – la famosa sentenza “Coty” (Coty Germany contro Parfümerie Akzente) – il Tribunale di Milano ha ribadito dunque che l’immagine di un brand ed il valore del marchio debbono godere di una forte tutela anche quando si tratta del posizio-namento del prodotto in determinate fasce di mer-cato e che le aziende del lusso ben possono pra-ticare – e imporre ai terzi rivenditori - la cosiddetta “distribuzione selettiva”.La distribuzione selettiva, in deroga al principio della libera concorrenza, permette infatti ai brand del lus-so di selezionare, anche in modo mediato, i canali di vendita dei propri prodotti, escludendo quelli che possono recare danno e svilire l’immagine del brand a causa della mancata differenziazione dell’offerta dei loro prodotti da prodotti simili, ma non altret-tanto prestigiosi o esclusivi.Tuttavia il fatto che sussista un legittimo sistema di distribuzione selettiva non è sufficiente, essendo ne-cessario verificare caso per caso se via sia concreto pregiudizio per il marchio. Il Tribunale, ritenendo il pregiudizio sussistente nel caso di specie, ha dunque confermato che le azien-de del lusso - allo scopo di garantire il rispetto degli elevati standard di qualità e di immagine del pro-prio brand - possono impedire che gli operatori dei marketplace digitali, espongano e promuovano la vendita dei loro prodotti in modo indistinto rispet-to a prodotti simili ma di fascia di prezzo inferiore, sminuendo o annullando così il valore ed il prestigio del marchio di lusso ¾.

pose upon third-party retailers – so-called “selec-tive distribution”.Selective distribution, a derogation from the prin-ciple of free competition, allows luxury brands to select, including by contractual means, the chan-nels of sale of their products, excluding those that may harm and detract from the brand image due to the lack of differentiation of their products from similar products that are not as prestigious or exclusive.However, the fact that a legitimate selective dis-tribution system exists is not enough, as it is nec-essary to confirm on a case-by-case basis wheth-er there is actual harm to the brand. The Court, deeming harm to exist in the case in question, therefore confirmed that luxury compa-nies - to ensure that their brand’s high standards of quality and image are respected - can prevent digital marketplace operators from displaying and promoting the sale of their products indis-tinctly from similar but lower-priced products, thereby diminishing or eliminating the value and prestige of the luxury brand. ¿

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CHI SIAMO / ABOUT USFondato nel 1993, Cocuzza & Associati ha avuto una crescita ed uno sviluppo costanti: oggi, con 25 anni di esperienza, si propone di rispondere alle nuove sfide del mercato dei servizi legali ed a quelle dell’impresa moderna, ponendosi come obiettivo chiaro la ricerca di un equilibrio tra professionalità, efficienza e rapporto interpersonale e tra specializzazione e copertura di un’ampia gamma di servizi. Siamo uno Studio Italiano ed indipendente.¾Since its founding in 1993, Cocuzza & Associates has steadily grown and expanded. We now have over 25 years of experience and set ourselves out to take up the new challenges of the legal services market and those of the modern business enterprise, focusing on striking a balance between professionalism, efficiency and inter-personal relations on the one hand and specialisation and the ability to cover a wide range of services on the other.We are an independent Italian law firm.

COME LAVORIAMO / OUR WORKLa vasta conoscenza maturata, un ampio numero di operazioni concluse e un costante approfondimento delle novità in tema di real estate e retail pongono lo Studio all’avanguardia e al passo con i nuovi trend e sviluppi del settore.¾The extensive knowledge gained, a large number of transactions carried out and a constant close examination of the new developments involving real estate and retail have placed our law firm at the cutting edge of new industry trends and developments.

RETAILCocuzza & Associati offre la propria assistenza a società italiane ed estere con un focus rivolto in particolare a quelle operanti nel settore del retail, nell’ambito dello sviluppo della loro rete di esercizi di vendita sul territorio italiano. Tra i nostri clienti annoveriamo importanti operatori del settore retail quali noti marchi della moda internazionale e nazionale, società operanti nel settore dell’innovazione tecnologica, catene multibrands e operatori del food, mediatori, sviluppatori, investitori, proprietari e fondi.Ci occupiamo della redazione di lettere d’intenti, di contratti di locazione, di affitto di ramo d’azienda, di affidi in gestione di reparti, concessione di compravendita di azienda nonché di tutti i contratti connessi (quali accordi per il pagamento di key-money, garanzie, appalti).Gestiamo ogni genere di problematica di diritto amministrativo legata alla normativa in tema di commercio.¾Cocuzza & Associati offers its services to Italian and international retail sector companies wishing to develop their business and sales network in our country.Our clients include major retail operators in the industry such as renowned international and national fashion brands, technological innovation companies, multi-brand chains, food concepts, brokers, developers, investors, property owners and investment funds.We provide assistance in drawing up letters of intent, lease agreements, business lease agreements, agreements for corners in department stores and concessions and business purchase agreements, including connected legal transactions, such as key money agreements, guarantees and construction

contracts.

Da anni lo studio cura e coordina la pubblicazione del rapporto RETAIL trends, un barometro del settore sviluppato grazie al contributo dei principali advisors operanti nel settore ed al tempo stesso un valido strumento di analisi del mercato, delle norme, delle criticità burocratiche e amministrative che troppo spesso le aziende e gli investitori debbono affrontare per investire in Italia.The firm publishes the RETAIL Trends report, a barometer in the industry developed with the contribution of leading advisors working in the industry and a valid tool for analysing the market, standards, bureaucratic and administrative issues that companies and investors must face when investing in Italy.

REAL ESTATE

Cocuzza & Associati vanta una lunga esperienza in materia di operazioni immobiliari. Assistiamo importanti operatori privati ed istituzionali in ambito commerciale, industriale, residenziale, nel campo degli acquisti e delle dismissioni, degli appalti, dei finanziamenti e degli accordi di sviluppo, oltre che nel contenzioso connesso a tali operazioni.Offriamo, inoltre, assistenza ai nostri clienti in ogni fase delle trattative, dalla redazione di lettere di intenti, nel compimento delle attività di due diligence immobiliare, nella redazione dei contratti di compravendita degli immobili o delle relative società veicolo e, infine, nell’assistenza durante il clo-sing e nella fase successiva. Curiamo gli aspetti amministrativi di pratiche edili ed urbanistiche. ¾Cocuzza & Associates has extensive experience in real estate transactions. We advise large private and institutional operators on commercial, industrial and residential property, in acquisitions and divestments, works contracts, financing and development agreements, as well as any litigation arising from real estate transactions.We also provide advice to our clients at every stage of negotiations, from drafting letters of intent to due diligence on real estate projects, from drawing up real estate purchase and sale agreements to closing the deal and taking subsequent action. We managed all kind of administrative law issues related to trade regulations in planning and urban practices.

COMPETENZE ULTERIORI / ADDITIONAL PRACTICE AREAS

corPorate – Mergers & acquisitions Cocuzza & Associati assiste società, istituzioni finanziarie, fondi di investimento e di buy-out in ope-razioni domestiche e internazionali di M&A, sia attraverso l’acquisto di quote societarie sia mediante compravendite di aziende, in investimenti di venture capital e private equity e altre operazioni straor-dinarie. Forniamo assistenza nella redazione di lettere di intenti, attività di due diligence delle società target, nella redazione di contratti di compravendita quote o aziende (nonché i correlati contratti di garanzia, pegno, patti parasociali ecc.), nel closing e nella fase successiva. Assistiamo società este-re nella costituzione di società italiane controllate e di sedi secondarie nonché nello svolgimento dei molteplici adempimenti a ciò connessi.¾Cocuzza & Associati offers help to Italian and foreign companies, financial institutions, investment funds and buyout funds with domestic and international M&A transactions through buying equity and purchasing businesses, venture capital and private equity investments and other extraordinary transactions. We assist in drawing up letters of intent, conducting due diligences on the target companies, preparing agreements for the purchase of shares or businesses (with the related

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collateral contracts, pledges, shareholders’ agreements, etc.), closing and the subsequent phase. We assist foreign companies in setting up Italian subsidiaries and branches and in complying with and discharging the many formalities involved.

coMMercial transactionsCocuzza & Associati offre la propria assistenza a società italiane ed estere nell’ambito di operazioni di distribuzione commerciale, forniture nazionali ed internazionali di beni, costituzione di reti di agenzia, master franchising e costituzione di reti di franchising, licenze di marchi, ecc.Offriamo la nostra assistenza a società italiane nella realizzazione di joint venture all’estero avvalendo-ci anche dei numerosi contatti con studi stranieri. Assistiamo la clientela straniera nella creazione dei loro rapporti commerciali con partner italiani.Ci occupiamo di assistere il cliente nella scelta della più efficiente impostazione del rapporto com-merciale seguendolo in ogni fase della negoziazione e della redazione dei contratti sino alla stipula-zione, nonché anche attraverso l’organizzazione di corsi di formazione ad hoc nelle materie della con-trattualistica internazionale.¾Cocuzza & Associati provides Italian and foreign companies with assistance in commercial distribution operations, the procurement of goods in Italy and abroad, the creation of agency and master franchising and franchising networks, registering trademarks, etc. We assist Italian companies to set up joint ventures in other countries, availing ourselves of our many contacts with foreign law firms as appropriate.We assist foreign clients in entering into trade relations with Italian partners. We help our clients choose the most efficient set-up for establishing commercial relationship, guiding them through each phase of negotiation, from d drawing up the agreement up to execution. We also arrange and provide training courses specifically in the area of international contract law.

labour lawCocuzza & Associati offre ai propri clienti un servizio completo di consulenza e di assistenza nei vari ambiti del diritto del lavoro, del diritto sindacale e delle relazioni industriali. Ci occupiamo di controversie in materia di licenziamenti individuali e collettivi, trasferimenti d’azienda e sospensioni del rapporto, qualificazione e mutamento mansioni, trasferimenti individuali, procedimenti disciplinari, violazione del patto di non concorrenza e storno di dipendenti.Offriamo consulenza in tema di costituzione del rapporto di lavoro parasubordinato e autonomo, pre-visione di piani di incentivazione e vincoli di esclusiva per il personale direttivo e dirigenziale delle imprese, procedure di trasferimento d’azienda e riduzione del personale. Forniamo, infine, assistenza in merito a controversie che coinvolgono enti previdenziali e imprese – sia in fase amministrativa sia davanti all’autorità giudiziaria – e in merito alla stesura e revisione di contratti e accordi collettivi di la-voro a livello nazionale, territoriale e aziendale.¾Cocuzza & Associati offer its clients a comprehensive range of advisory services and assistance in various areas of labour law, trade union law and industrial relations. We handle disputes concerning individual and collective dismissals, company moves and the suspension of employment contracts, retraining programmes and changing employees’ duties, transfers of individual employees, disciplinary proceedings, violations of non-compete agreements and employee poaching.We advise on preparing contracts for quasi-subordinate and self-employed workers, arranging incentive plans and exclusivity clauses for managers and top executives, business transfer procedures and staff reductions. Finally, we assist in disputes between social insurance agencies and companies, both in the administrative phase and in court, and in drawing up and revising collective labour agreements and contracts at national, regional and international level.

litigation & arbitrationCocuzza & Associati assiste i propri clienti nei procedimenti di natura contenziosa sia dinanzi alle autorità ordinarie sia dinanzi ad arbitri. Ci occupiamo di seguire ogni fase a partire dall’analisi preliminare della controversia, per consentire al cliente di compiere scelte consapevoli, anche mediante la valutazione del rapporto costi/benefici delle cause rispetto a soluzioni stragiudiziali eventualmente percorribili. Forniamo

assistenza in tema di diritto commerciale e, in particolare, per locazioni e affitti di rami d’azienda, diritto societario, concorrenza sleale, contratti commerciali, appalti, risarcimento danni e recupero crediti. Possediamo inoltre una vasta esperienza in arbitrati in qualità di arbitri.¾Cocuzza & Associati assists its clients in litigation proceedings both before the courts and in arbitration forums. We undertake to guide our clients through every step in the dispute starting from a preliminary analysis, in which we may also assess the cost and benefit relationship between proceeding with the action and pursuing any out-of-court settlement option that may be open to us, so that the client can take an informed decision. We advise on commercial law, especially on leasing and renting business units, company law, unfair competition, commercial contacts, works contracts, claims for damages and credit recovery. We also have vast experience in acting as arbitrators in arbitration proceedings.

coMPetition & antitrustCocuzza & Associati assiste i propri clienti in materia di diritto comunitario e di Antitrust, nell’attuazione di procedure volte al rispetto delle norme in materia di concorrenza e in tutti i procedimenti avviati dalle competenti Autorità garanti della concorrenza con riferimento ad intese restrittive della concorrenza ed abusi di posizione dominante.Lo studio fornisce inoltre consulenza relativa ad operazioni di concentrazione, anche in relazione all’ot-tenimento delle necessarie autorizzazioni da parte delle competenti autorità italiane e comunitarie.¾Cocuzza & Associati assists its clients in matters of EU and competition law, in following the procedures necessary for compliance with competition rules and in all proceedings brought by competent and markets authorities with regard to agreements restricting competition and abuse of a dominant position. Our firm also advises on concentration transactions and assists in obtaining the necessary clearances from the competent Italian and EU competition and markets authorities.

intellectual ProPerty & inforMation technologyCocuzza & Associati offre ai propri clienti un servizio completo di consulenza e di assistenza nella protezione e nello sfruttamento dei diritti di proprietà intellettuale ed industriale anche in sede contenziosa. In tale ambito fornisce tutela e consulenza in materia di marchi, brevetti, disegni, modelli di utilità, know-how, segreti industriali e concorrenza sleale.La consulenza include la predisposizione e negoziazione di contratti. Ci occupiamo altresì di diritti di proprietà intellettuale in ambiente Internet, anche in relazione a website, prodotti multimediali, servi-zi on-line, software e distribuzione digitale di opere protette. Grazie a partner internazionali consoli-dati siamo in grado di offrire ai nostri clienti competenza ed affidabilità su scala globale. Garantiamo alla nostra clientela un’assistenza completa per quanto riguarda la registrazione di marchi e brevetti e li assistiamo in relazione all’implementazione del regime PATENT BOX.¾Cocuzza & Associati assists its clients in the protection and use of intellectual property rights. The assistance covers trademarks, patents, designs, utility models, know-how, trade secrets and unfair competition. We deal with all issues connected to drafting and negotiating contracts in the above matters. We offer assistance and support on internet-based intellectual property rights, including those related to websites, multi-media products, on-line services, software and copyright digital distribution. We assist our clients in litigation and arbitration in IP and IT cases. Thanks to our well-established networks of international partners we are able to offer outstanding expertise on a global scale. We also support our clients in all matters related to trademark and patent registration and we assist our clients in relation to the implementation of the PATENT BOX regime.

bankruPtcy & restructuringCocuzza & Associati ha maturato una competenza specifica anche nel settore del diritto fallimentare e delle procedure concorsuali, assistendo imprese in crisi nelle procedure di concordato preventivo e fallimentare e nel raggiungimento di accordi di ristrutturazione del debito, nonché assistendo creditori di imprese in stato di dissesto finanziario nel contesto di procedure concorsuali.¾Cocuzza & Associati has also acquired specific experience in bankruptcy law and insolvency procedures, assisting companies in crisis in composition with creditors and bankruptcy procedures

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retail trends 2018

and in reaching debt restructuring agreements; we also assist creditors of failing companies in the insolvency procedures involved.

coMPliance – PrivacyCocuzza & Associati assiste regolarmente i propri clienti nell’impostazione di procedure e nella redazione della documentazione ai fini dell’adempimento da parte delle società alla normativa in materia di privacy.¾Cocuzza & Associati regularly assist clients in the implementation of procedures and drafting of documents for companies’ compliance with data protection legislation;

coMPliance - Modelli organizzativi / organizational moDelS ex d. lgs. 231/2001Cocuzza & Associati provvede alla redazione ed all’attuazione dei Modelli Organizzativi previsti dal d.lgs. 231/2001 e di tutto ciò che è necessario all’istituzione e al funzionamento degli Organismi di Vigilanza.Tale attività di consulenza comprende pure il necessario coordinamento del Modello organizzativo con i sistemi di gestione aziendale adottati dalle società in materia di qualità, ambiente, sicurezza sul lavoro, sicurezza delle informazioni e anticorruzione in ambito ISO.¾Cocuzza & Associati assists its clients in drafting and implementing Organizational Models pursuant to Legislative Decree 231/2001, and in all the necessary steps for the appointment and the implementation of the Supervisory Boards.Our assistance also covers the coordination of the Organizational Model with the company management systems adopted by the companies and concerning quality, environment, H&S, data protection and ISO anti-corruption.

coMPliance – antiriciclaggio / anti-money launDering lawCocuzza & Associati offre ai propri clienti una consulenza specialistica sugli adempimenti della normativa antiriciclaggio (d.lgs. 231/2007). L’assistenza riguarda gli intermediari finanziari, gli operatori non finanziari e gli altri destinatari, ivi compresi i professionisti.Tra le prestazioni che lo Studio offre rientra, oltre alla pareristica su profili specifici, anche l’attività di formazione richiesta e la difesa nei confronti di contestazioni delle autorità amministrative preposte.¾Cocuzza & Associati advises on anti-money laundering legislation (Legislative Decree 231/2007). Our assistance is offered to financial intermediaries, non-financial operators and other subjects such as professionals.In addition to legal opinions on specific issues, we also offer training on anti-money la undering protocols, and we assist in disputes before the administrative authorities.

diritto Penale d’iMPresa / corPorate criminal lawCocuzza e Associati offre assistenza e difesa giudiziale e consulenza stragiudiziale nelle principali aree del diritto penale d’impresa (in particolare: reati societari, reati tributari, reati bancari e finanziari, reati in materia di lavoro e ambiente, reati contro la Pubblica Amministrazione, reati fallimentari, reati in materia di marchi e brevetti, violazione del diritto d’autore).Tali attività professionali possono riguardare sia persone fisiche che società ed enti collettivi, ai sensi del d.lgs. 231/2001.¾Cocuzza e Associati assists it clients before the Italian Courts and out of Courts in the main areas of corporate criminal law (in particular: corporate crimes, tax crimes, bank and financial crimes, crimes related to work and the environment, crimes against the Public Administration, bankruptcy crimes, trademark and patent offenses, copyright infringement).Our assistance in corporate criminal law is rendered both to individuals and companies as well as to organizations, pursuant to Legislative Decree 231/2001.

diritto aMMinistrativo / aDminiStrative lawCocuzza & Associati offre la propria consulenza nell’ambito del diritto amministrativo, con particolare riguardo alle problematiche legate all’urbanistica ed all’edilizia, alla disciplina delle attività commerciali e di servizio, oltre che in materia di appalti pubblici.In ambito stragiudiziale lo studio offre consulenza ed assistenza ai privati, ad esempio, nell’ambito di procedimenti urbanistici/edilizi finalizzati allo sviluppo ed al recupero degli assets, nella gestione dei rapporti con i vari Enti coinvolti sino alla conclusione dell’iter amministrativo e nella successiva fase di realizzazione dell’intervento.In materia di appalti pubblici, l’assistenza offerta riguarda sia le fasi preliminari di preparazione della partecipazione alla gara che la successiva gestione del procedimento e l’esecuzione del contratto di appalto.Relativamente agli aspetti amministrativi legati alle attività commerciali e di servizio, lo studio offre il proprio supporto agli operatori sia nella definizione delle strategie di sviluppo, mediante, ad esem-pio, analisi di fattibilità urbanistico-commerciale, che nell’ambito dei procedimenti finalizzati al rilascio dei titoli amministrativi commerciali, edilizi, etc., per la realizzazione dell’intervento e l’insediamento delle attività, così come nelle successive fasi di gestione e modifica. Lo studio offre la propria consu-lenza anche agli Enti pubblici relativamente tematiche di natura giuridico-amministrativa legate alle attività commerciali e produttive in genere, nonché nel campo dell’urbanistica e dell’edilizia.Cocuzza & Associati, infine, offre la propria assistenza anche nell’ambito del contenzioso avanti alla giurisdizione amministrativa e contabile, sia a soggetti privati che ad Enti pubblici, con particolare ri-ferimento alle materie della disciplina del commercio e dell’urbanistica.¾Cocuzza & Associati assists on administrative law matters, specifically with regard to issues related to urban planning and construction, trade licenses, as well as to public procurement.Our firm offers assistance to individuals, for instance, in urban planning and construction procedures aimed at the development and recovery of assets, in the management of relations with the various involved authorities, from the beginning to the conclusion of the administrative procedure, and in the following phase of implementation.In the field of public procurement, our assistance covers both the preparation of the tender offer, and the following steps up to the execution of the contract.With regard to trade licenses, our firm offers its support to operators both in developing strategies of urban-commercial feasibility, and in procedures for trade licenses and building titles necessary for implementing the intervention as well as in the following phases. Our firm also offers its assistance to public entities on administrative law matters related to trade and production activities as well as in the field of urban planning and building.Lastly, Cocuzza & Associati offers its assistance also in litigation before administrative and accounting jurisdiction, both for private and public entities specifically on trade and urban planning matters.

attività internazionale / international activityAbbiamo sviluppato un’estesa rete nazionale ed internazionale di Studi legali ed avvocati indipendenti di altissima reputazione, con cui abbiamo creato, attraverso la conoscenza personale e l’esperienza diretta, rapporti professionali che ci consentono di fornire un’appropriata assistenza legale in qualsiasi area territoriale, in Italia e nel mondo. Partecipiamo e siamo attivamente coinvolti in organismi rappresentativi dell’avvocatura a livello internazionale ricoprendo anche ruoli istituzionali in varie commissioni di studio e approfondimento su materie attinenti alla nostra pratica professionale.¾We have developed an extensive national and international network of correspondent law firms and individual lawyers of the highest reputation, with whom we have created, through personal knowledge and direct experience, professional relationships which allow us to provide appropriate legal assistance in any geographical area, in Italy and worldwide. We belong to international associations representing the legal profession where we take active roles, filling institutional positions on various committees that study and conduct in-depth analyses of matters relating to our professional practice.

Cocuzza & Associati Studio Legale

via San Giovanni sul Muro 1820121 Milano - ItaliaTel. +39 02 866096 - Fax. +39 02 [email protected]

versione PDF / PDF versionretail trends 2019

Autore: Andrea Penazzi

Grafica: Mariella Salvi

Realizzato da Edifis S.p.A. viale Coni Zugna - 20144 Milano

www.edifis.it

RETAIL trends - Diritto24 · 2 3 RETAIL trendS 2019 Prefazione e ringraziamenti Evoluzione,...

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Transcript of RETAIL trends - Diritto24 · 2 3 RETAIL trendS 2019 Prefazione e ringraziamenti Evoluzione,...