PIANO DI RECUPERO ROBARELLO via Molinetto di Lorenteggio 1 e 3

Lotto B

RELAZIONE ISTRUTTORIA Il tecnico incaricato: - p.t. Riccardo Rinaldi

Corsico, 4 novembre 2015

SOMMARIO

0) PREMESSE.............................................................................................3

0.1) Incarico e competenze ......................................................................3 0.2) L’area in oggetto e il procedimento .................................................3

1) STATO DI FATTO ................................................................................4

2) PIANO DI RECUPERO PRESENTATO ............................................4

2.1) Documentazione presentata .............................................................4 2.2) Descrizione dell’intervento proposto ...............................................5

3) ISTUTTORIA DEL PIANO DI RECUPERO.....................................6

3.1) Incongruenze formali........................................................................6 3.2) Analisi della compatibilità urbanistica ............................................7 3.3) Quadro economico .........................................................................10 3.4) Convenzione urbanistica per l’attuazione......................................14 3.5) Incongruenze sostanziali ................................................................14

4) CONCLUSIONI ...................................................................................15

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0) PREMESSE

0.1) Incarico e competenze In data 08.08.2014 il sottoscritto professionista ha ricevuto dall’amministrazione comunale di Corsico comunicazione dell’avvenuto affidamento d’incarico, approvato con Determinazione Dirigenziale n. 691 del 25.07.2014, per il “Servizio attinente all’urbanistica per la redazione di variante al Documento di Piano aree di trasformazione ATp3 e ATs4 e supporto alle procedure urbanistiche” tra cui è contemplata, come specificato nel Capitolato d’oneri allegato alla Lettera d’invito alla procedura negoziata ricevuta in data 23.07.2014, l’attività di “Verifica di conformità urbanistica agli strumenti vigenti e le attività gestionali finalizzate all’approvazione dei piani attuativi e delle convenzioni urbanistiche quali la predisposizione degli atti amministrativi per la approvazione dei piani, la valutazione delle osservazioni e la redazione controdeduzioni”, e nello specifico anche quella relativa all’area del P.R. Robarello, come definita dal Piano delle Regole vigente.

0.2) L’area in oggetto e il procedimento Diversi privati cittadini sono proprietari delle varie unità immobiliari (subalterni catastali: 2, 3, 4, 5, 801, 802, 803, 804 e 1, quest’ultimo relativo alla corte interna e al cortile esterno comuni) costituenti la Cascina Robarello situata su un’area di circa 1.829 mq, identificata a catasto al foglio 5, mappale 25. L’area è classificata dal vigente Piano delle Regole (PdR) del Piano di Governo del Territorio (PGT) come Ambito del Tessuto Urbano Consolidato prevalentemente residenziale ad alta densità (TUCr1), perimetrata, come indicato nell’elaborato PdR 05.01, insieme al confinante edificio di proprietà comunale e il tutto assoggettato ad approvazione ai sensi degli art. 12 e 14 della L.R. 12/2005 (LUR) di Piano di Recupero denominato “Robarello”. In seguito alla presentazione, già nel 2013, di richiesta di parere preventivo e a diversi incontri con la proprietà e i tecnici incaricati utili allo svolgimento di un esame preventivo circa l’aderenza del progetto allo strumento urbanistico generale e alla definizione della volumetria esistente ai sensi dell’art. 38 delle norme del PdR, in data 23.02.2015, protocollo n. 3293, è stata presentata una proposta di Piano Recupero finalizzato alla quasi integrale demolizione e ricostruzione dell’edificio a corte con il mantenimento delle facciate est e ovest vincolate dal PdR, il risanamento conservativo di alcuni locali, la sistemazione della corte interna da destinarsi a parcheggi e verde e la cessione del cortile esterno lato nord. In data 25.03.2015, protocollo 6418, è stata inviata al progettista incaricato dai proprietari Richiesta di integrazione documentale con allegata Relazione preistruttoria, depositata agli atti, indicante le varie incongruenze formali e sostanziali da modificarsi al fine dell’adozione del P.R.. In data 11.05.2015, protocollo 9340, è stata presentata la documentazione sostitutiva e integrativa del P.R. proposto. La presente relazione, da allegarsi alla deliberazione d’adozione, riporta una sintesi del P.R. presentato, nonché le valutazioni definitive

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sull’ammissibilità dello stesso finalizzate all’adozione del P.R. da parte della giunta comunale ai sensi dell’art. 14 della LUR, verificando la coerenza urbanistica del progetto proposto per il Lotto B e la coerenza degli elaborati generali del P.R. validi anche per il Lotto A. Tale Lotto A resterà assoggettato alle sole Norme Tecniche d’Attuazione (NTA) del P.R..

1) STATO DI FATTO L’area oggetto del P.R. proposto è sita in un ambito al confine comunale est verso il comune di Milano in prossimità dell’alzaia del naviglio Grande non distante dal nucleo storico. L’ambito si trova isolato rispetto al tessuto storico o di prima espansione, delimitato dal confine comunale verso est, oltre il quale si trovano aree degradate pubbliche e di proprietà delle ferrovie, a sud da un edificio comunale degli anni ’70 e una piccola porzione residuale della primaria corte della cascina Robarello fronteggiante il naviglio, a ovest da impianti industriali e dall’antica area di pertinenza della cascina e verso nord da un reliquato di un piccolo corso d’acqua storicamente al servizio della cascina oltre il quale si trovano gli unici due edifici residenziali della zona. La parte privata, costituente il lotto B oggetto della proposta, è composta da un’unica corte storica, la secondaria rispetto all’impianto originario prospiciente il naviglio Grande risalente al XVIII secolo, a pianta rettangolare e di altezza di due piani fuori terra, oltre ad un’area a nord costituita da un cortile coperto con una struttura metallica provvisoria. Entrando nella corte dall’ingresso est, al civico 3 della via Molinetto di Lorenteggio in senso orario sono individuati i vari subalterni catastali costituenti le diverse unità immobiliari esistenti: 2, 3 (portico), 4, 5, 804, 803, 802, 801, questi ultimi due entrambi includenti porzioni di un portico interno. In base al rilievo riportato negli elaborati e condotto secondo gli obbiettivi fissati dall’art. 38, comma 2, delle Norme del PdR la corte ha una consistenza complessiva di 1.391,61 mq di Slp suddivisa in 685,45 mq al piano terra e 706,17 mq al piano primo, con l’esclusione delle superfici al piano terra porticate interne e dell’androne di ingresso est, per un totale di 161,48 mq, nonché di quello nord. In tale rilievo sono stati computati anche volumi le cui coperture e, a volte, solai, siano crollati per vetustà, ma la cui preesistenza è accertata in base a documentazione storica. Tutte le superfici della corte, benché storicamente con parti destinate alla residenza dei conduttori agricoli, hanno destinazioni legate all’attività agricola e dunque, come giustamente specificato negli elaborati presentati, la destinazione d’uso esistente è da considerarsi agricola ai sensi dell’art. 5 delle Norme del PdR.

2) PIANO DI RECUPERO PRESENTATO

2.1) Documentazione presentata Allegati alla lettera di integrazione e sostituzione documentale, quali elaborati definitivi di adozione, tutti con protocollo 9340 del 11.05.2015, si trovano:

• Fascicolo “Convenzione” contenente:

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- Schema di convenzione sottoscritto dai proprietari

- 1.0 Inquadramento urbanistico, parametri PGT/Pac Robarello - 1:500;

- 1.1 Vincoli Amministrativi e estratto catasto terreni - 1:500;

- 2 Stato di Fatto Calcolo della SLP esistente - 1:500;

- 3.0 Stato di Fatto: Suddivisione Subalterni catastali Piano Terra - 1:200;

- 3.1 Stato di Fatto: Suddivisione Subalterni catastali Piano Primo - 1:200;

- 4.0 Stato di Progetto: Suddivisione nuove U.I. e SLP Piano Terra - 1:200;

- 4.1 Stato di Progetto: Suddivisione nuove U.I. e SLP Piano Primo - 1:200;

- 4.2 Stato Fatto-Progetto: Verifica superficie coperta e altezze max - 1:500;

- 5 Stato di Progetto: Verifica Superfici a Parcheggi e Drenanti - 1:100;

- 6 Stato di Progetto: Superfici Drenanti Edif. Comunale e Area a cessione - 1:100;

- 7 Calcoli Urbanistici Stato di Progetto. SLP, Drenante e Parcheggi;

- 8 Schema Ipotesi aperture su Facciate vincolate e Calcolo Oneri e Monetizzazioni - 1:200;

- 9.0 Ipotesi Schema impianto fognatura acque bianche – 1:200;

- 9.1 Ipotesi Schema impianto fognatura acque nere – 1:200;

• Allegato n. 10 – Norme Tecniche di Attuazione (che sarà sostituito d’ufficio);

• Allegato n. 11 – Relazione tecnica;

• Allegato n. 12 – Atti di proprietà e provenienza;

• Allegato n. 13 – Documentazione catastale;

• Allegato n. 14 – Documenti di identità e codici fiscali;

• Allegato n. 15 – Delega signor Pecora Mario a Pecora Alice.

2.2) Descrizione dell’intervento proposto Il piano presentato, elaborato da tecnico abilitato, si prefigge una complessiva ristrutturazione della corte, con una quasi totale demolizione e ricostruzione e un minimo intervento di risanamento conservativo, il tutto finalizzato al recupero di tutte le superfici edificate per l’adeguamento alla destinazione d’uso residenziale. Nello specifico il piano proposto prevede:

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− nel Lotto B, di proprietà privata e oggetto del piano presentato, la demolizione degli attuali 7 subalterni, individuati catastalmente a seguito della suddivisione della proprietà prima indivisa dell’intera corte, con mantenimento delle facciate est e ovest vincolate dal PdR e ricollocazione delle superfici sempre disposte a corte e su due piani a formazione di 11 nuove unità immobiliari (attuale previsione progettuale, ma con possibilità di giungere sino a 14 unità e un’ipotetica dodicesima ricavabile in continuità con la corte in posizione dell’attuale portico sud grazie allo scomputo delle murature esterne), per un totale di 1.382,69 mq di slp di cui però 86,94 mq relativi a due locali posti nell’angolo sud-ovest, parte del subalterno 4, oggetto di risanamento conservativo finalizzato al mantenimento degli affreschi esistenti vincolati de iure;

− nel Lotto A, a titolo di proposta poiché di proprietà comunale, nessuna specifica indicazione circa gli interventi da effettuare, ma il conteggio della superficie drenante attuale al fine di soddisfare il rapporto drenante in ragione dell’intera superficie.

Per quanto riguarda l’elaborazione di particolari Norme Tecniche d’Attuazione (NTA) del P.R. si è ritenuto necessario, considerate le peculiari caratteristiche tipo-morfologiche, che fossero predisposte dall’amministrazione comunale congiuntamente con i progettisti al fine di precisamente individuare le modalità di intervento, eventuali servitù tra lotti ed ogni altra prescrizione tecnica rilevante per l’intero ambito. I proponenti e i progettisti hanno quindi presentato in sede di integrazione a titolo di perfetta conoscenza e accettazione, un testo elaborato dal comune e condiviso al quale, come specificato in seguito, saranno apportate alcune modifiche d’ufficio e allegato alla deliberazione di adozione del P.R. quale documentazione presentata dal comune.

3) ISTUTTORIA DEL PIANO DI RECUPERO

3.1) Incongruenze formali Le incongruenze formali individuate in sede di preistruttoria sono state integralmente eliminate negli elaborati integrativi e sostitutivi presentati e non vi sono quindi più elementi formali che incidono sulla conformità urbanistica del P.R.. La documentazione presentata è sufficiente e qualitativamente adeguata a definire e disciplinare tutti gli aspetti del piano di recupero in particolare rispetto a quanto richiesto in sede preistruttoria in sede di integrazione documentale sono stati integrati tutti gli elaborati precedentemente assenti: atti di proprietà, copie dei documenti di identità dei proprietari (o aventi titolo) proponenti, l’estratto di mappa catastale, Relazione tecnica (contenente l’individuazione dell'area, lo stato di fatto, la proposta di intervento con le linee generali di progetto, la compatibilità urbanistica -con particolare attenzione ai vincoli presenti in zona-, ambientale -in particolare gli effetti sul ciclo dell’acqua- e paesaggistica, l’elenco dei mappali catastali inclusi nel perimetro del P.R., il quadro economico - oneri e monetizzazione- e gli eventuali rinvii a tali componenti negli altri elaborati presentati).

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3.2) Analisi della compatibilità urbanistica

a) Classificazione dell’intervento proposto e procedimento L’area oggetto del proposto P.R. è situata in zona classificata dal vigente Piano delle Regole (PdR) del Piano di Governo del Territorio (PGT) come Ambito del Tessuto Urbano Consolidato prevalentemente residenziale ad alta densità (TUCr1), perimetrata, come indicato nell’elaborato PdR 05.01, insieme al confinante edificio di proprietà comunale e il tutto assoggettato ad approvazione ai sensi degli art. 12 e 14 della L.R. 12/2005 (LUR) di Piano di Recupero denominato “Robarello”. In base al tipo di interventi specificati nel paragrafo 2.2) previsti dal P.R. è stato quindi necessario procedere alla presentazione di un piano di recupero ai sensi della L.R. 12/2005, il cui iter procedurale prevede l’adozione e l’approvazione di quanto proposto attraverso deliberazioni di giunta comunale. Le tempistiche, ai sensi dell’art. 14 della L.R. 12/2005, prevedono, a seguito dell’adozione, 15 giorni di deposito della deliberazione e degli atti, 15 giorni per le osservazioni e un termine ultimo di 60 giorni dalla scadenza del termine di presentazione delle osservazioni per le eventuali controdeduzioni e l’approvazione definitiva. Quanto alle tempistiche per la stipula della convenzione non trova applicazione la disciplina fissata dall’art. 5, comma 6, della L.R. 31/2014 che fissa in 12 mesi il limite massimo per la sottoscrizione, in quanto, come specificato dagli “Indirizzi applicativi della L.R. 28 novembre 2014, n. 31” emanati dalla Giunta Regionale - Direzione generale territorio, urbanistica e difesa del suolo - il 24.03.2015, le procedure relative ai piani attuativi relativi al PdR ne sono esclusi.

b) Parametri urbanistici e destinazioni d’uso

Tutti i parametri, limiti, indici e rapporti, nonché i dimensionamenti delle destinazioni d’uso specifiche, sono soggetti, in caso di modifiche planivolumetriche operanti in sede di titolo abilitativo permesse ai sensi dell’art. 14, c. 12 della L.R. 12/2005, a nuova verifica di soddisfacimento. Nel caso in cui le modifiche planivolumetriche incidano sul dimensionamento delle aree a servizi o sui parametri fissati dal P.R., comunque nei limiti massimi previsti dal Piano delle Regole, tali modifiche comporteranno proposta di variante al P.R. stesso.

• Superficie territoriale e superficie fondiaria

L’area individuata dal P.R., pressoché identica con quella perimetrata dal PdR, è pari a 2.282,24 mq libera da vincoli ad esclusione di quelli relativi alla verifica dell’interesse culturale dell’edificio comunale (ex Parte I, in particolare artt. 10 e 12, del D.Lgs. 42/2004) e quello riferito agli affreschi esistenti tutelate de iure. Gli elaborati del P.R. presentato riportano una superficie territoriale (lotto A: 453,14 mq; lotto B: 1.829,10 mq) pari a 2.282,24 mq, alla quale andrebbero sottratti i mq di aree per dotazioni a servizi pubblici da cedere per ottenere la superficie fondiaria, ma tale riduzione non comporta modifiche all’edificabilità dell’area che è fissata dal PdR pari all’indice di fabbricabilità territoriale esistente. È dunque fondamentale l’individuazione dei volumi esistenti recuperabili.

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• Volumi e superfici lorde di pavimento

Secondo quanto indicato negli elaborati della proposta di P.R., in particolare nell’allegato 2, in base al rilievo condotto la corte ha una consistenza complessiva di 1.391,61 mq di Slp suddivisa in 685,45 mq al piano terra e 706,17 mq al piano primo, oltre a 161,48 mq di superfici porticate. Tale rilievo, corretto a seguito di preistruttoria, è stato regolarmente realizzato secondo gli obbiettivi fissati dall’art. 38, comma 2, delle Norme del PdR. È inoltre indicata la slp rilevata nel lotto A, pari a 520,85 mq, ma la stessa sarà determinata dal rilievo e dalla progettazione relative a tale lotto. Al solo fine di individuare l’indice di fabbricabilità territoriale (It), fatta salva la non incidenza dello stesso sull’edificabilità effettiva poiché fissata in termini assoluti, gli elaborati indicano un volume esistente complessivo dell’ambito pari a 6.311,10 mc corrispondente ad un It di 2,77 mc/mq. La Slp di progetto, verificata nell’allegato n. 7, risulta essere per il Lotto B pari a 1.382,69 mq, di poco inferiore quindi alla massima ammessa. Si deve sottolineare che tale Slp include una superficie di 86,94 mq relativa ai locali che ospitano gli affreschi tutelati ex lege che saranno oggetto solo di risanamento conservativo.

• Superficie coperta e rapporto di copertura

Negli elaborati sostituiti a seguito di preistruttoria (allegato 4.2) è correttamente riportata una verifica della superficie coperta (inclusa quella relativa ai portici) esistente e di progetto e dei relativi rapporti di copertura. Poiché il limite è fissato dal PdR nel 50% della St, salvo il caso in cui l’esistente sia superiore, la verifica condotta sul Lotto B in ragione della calcolata Sc esistente, pari a 877,75 mq risulta ampiamente soddisfatta e ancor di più quella circa il rapporto di copertura in progetto ove la Sc in progetto è pari a 871,69 mq. Verificato inoltre il rapporto sull’intera area oggetto del P.R. le NTA del P.R. definiscono quale limite complessivo un Rc pari al 50% così suddiviso: Lotta A pari a 260,42 mq (equivalente all’esistente), Lotto B pari a 880,70 mq (pari al 50% della superficie relativa).

• Altri parametri (Rd, Ia, n. piani f.t., H max, Hf max, Ds, Dc, Df)

Secondo quanto indicato negli elaborati della proposta di P.R., come modificati in sede di integrazione, in particolare negli allegati 4.0, 4.1, 4.2, 5, 6, e 7, risultano soddisfatti i parametri fissati dalla scheda del catalogo dei Piani Attuativi Comuali del PdR. In particolare: - la superficie drenante (Sd) di progetto risulta essere pari a 457,02 mq che soddisfa il valore minimo fissato dal RLI nel 20% della St, pari a 456,45 mq; - l’indice arboreo (Ia) verificato in base ai parametri fissati dal comma 4 dell’art. 11 delle norme del PdR in relazione alla Slp in prevista demolizione e ricostruzione (1.295,75 mq / 100 mq ad albero = 13 alberi esistenti e/o di nuovo impianto) risulta soddisfatto: nella convenzione è proposto che tale dotazione sia monetizzata;

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- per quanto riguarda il numero di piani fuori terra, l’altezza massima, l’altezza di facciata previsti dal progetto, per come indicato anche nella Relazione tecnica (allegato n. 11 alla convenzione) benché non espressamente quantificate sono conformi alle prescrizioni del P.G.T. e le stesse sono oggetto di dettaglio e limitazione massima nelle NTA del P.R.; - allo stesso modo per quanto riguarda le distanze da strade, confini e tra fronti sono soddisfatte nei casi in cui siano ristabilite in base alle esistenti, come indicato nelle planimetrie di progetto, e qualora ristabilite a seguito di demolizioni e ricostruzioni nei confronti di terzi (dando invece per concesso, dal momento dell’approvazione del P.R., rispetto alle proprietà pubbliche e comunali) dovranno essere oggetto di accordi di reciprocità di cui all’art. 13 delle norme del PdR.

• Destinazioni d’uso

Il catalogo, elaborato 05.01 del PdR, fissa nel limite massimo del 20% l’insediamento della destinazione terziaria direzionale, lasciando la possibilità di insediamento della destinazione residenziale in tutto l’ambito nel suo complesso. Il progetto presentato prevede l’insediamento della sola destinazione residenziale. L’eventuale modifica di destinazione d’uso, nel limite fissato del 20% da destinarsi a terziario direzionale, sarà ammessa e fissata in sede di primo insediamento o, a seguito di riconoscimento da parte dell’assemblea condominiale secondo le modalità di conguaglio per aree a servizi e contributo di costruzione definite dalle NTA del P.R..

c) Dotazioni di servizi Per la dotazione di servizi i parametri da considerarsi sono: per i parcheggi privati e la dotazione arborea quelli di cui all’art. 11 delle norme del PdR e per le aree a servizi quelli di cui all’art. 6 delle norme del PdS. Ne derivano dunque le seguenti verifiche: Dotazioni di servizi

Parcheggi pertinenziali (art. 11 PdR)

Aree a servizi (art. 6 PdS)

Parametro per la Slp residenziale

1/3 mq/mq di slp1/1 p.a./u.i

30 mq/ab – 40% Slp(ab = 115 mc;

mc = slp x 3,3) Fabbisogno 460,90 mq (1.190,32 – 553,08=)

637,24 mqDotazione di P.R.:

Reperita 461,77 mq*14 p.a.

332,27 mq*

Da monetizzare

0 mq 304,97 mq*

*Valori indicati negli elaborati (allegati 7 e 8). I parametri risultano quindi verificati ed in particolare per la dotazione di aree a servizi, parzialmente tramite monetizzazione, come proposta nello schema di convenzione, per aree pari a 304,97 mq. L’area in prevista cessione (area esterna nord) dovrà includere le aree attualmente pertinenziali ai vari subalterni presenti lungo il fabbricato

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esistente, salvo ridefinizione dell’area e maggior monetizzazione in relazione alle aree non cedute. La verifica è stata correttamente effettuata a conguaglio rispetto alla destinazione d’origine assunta come agricola ed equiparata per dotazione a quella industriale/artigianale, pari al 40% della slp oggetto di recupero. L’area in cessione dovrà essere catastalmente frazionata e unicamente individuata prima della stipula della convenzione. Si deve precisare che tutti i valori sopra riportati come fabbisogno minimo sono ricavati in base al progetto presentato su una slp complessiva di 1.382,69 (di cui 1.295,75 oggetto di demolizione e ricostruzione) e dunque soggetti a riverifica e relativo conguaglio se necessario, nel caso di modifiche di tale valore base ammissibili sino al limite massimo di 1.391,61 mq riferito alla slp esistente, il tutto come specificato dalla NTA del P.R..

d) Compatibilità paesaggistica Per quanto attiene alla compatibilità paesaggistica del progetto, in particolare in riferimento ai vincoli imposti dagli elaborati del PdR (in particolare art. 20 comma 4 delle norme e PdR 05.02) sulle facciate esterne est e ovest della corte, lo “Schema di ipotesi nuove aperture sulle facciate” di cui all’allegato 8 risulta essere compatibile con le indicazioni di vincolo. Lo schema proposto porta ad un disegno delle facciate coerente con la tipologia storica dell’insediamento e l’indicazione dell’applicazione di eventuali lucernari o pannelli solari o termici in falda solo sulle falde rivolte verso l’interno della corte ne preserva la percezione estetica dalle aree pubbliche coerentemente con l’insediamento storico. Altre indicazioni di dettaglio circa la conservazione delle facciate vincolate o la conservazione tutti gli elementi costruttivi e decorativi di pregio esistenti ai sensi dell’art. 20 delle norme del PdR sono definite nelle NTA del P.R..

3.3) Quadro economico In base a quanto presentato, in particolare nello schema di convenzione presentato, è possibile elaborare uno schema di quadro economico del P.R.. Come indicato nello schema di convenzione presentato e nell’allegato 8, è previsto il versamento degli oneri di urbanizzazione primaria oltre che delle monetizzazioni alla stipula della convenzione, lasciando dunque il versamento degli oneri per le urbanizzazioni secondarie e il contributo di costruzione all’atto del rilascio del primo permesso di costruzione unitario che dovrà dimostrare il raggiungimento degli obbiettivi di risparmio energetico al fine della riduzione degli oneri secondari. Per come proposta, l’operazione comporta i corrispettivi a favore dell’amministrazione comunale riportati nella seguente tabella. Valore Totale (€) A1) Oneri di urbanizzazione primaria

1.295,75 mq di slp(= 4.275,98 mc di V)

7,29 (€/mc)

31.171,89*

A2) Oneri di urbanizzazione secondaria

1.295,75 mq di slp(= 4.275,98 mc di V)

16,22 (€/mc)

69.356,40*

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A2b) Riduzione oneri di urb. secondaria per risparmio energetico

Ai sensi dell’art. 10 dei Criteri di

applicazione (allegato C alla DCC

n.55/2001) e del titolo V del R.E.

Stimato sino a

max 30%

- 20.806,92*

B) Contributo sul costo di costruzione

Calcolo da allegare alla richiesta di titolo abilitativo

C1) Monetizzazione aree a servizi

304,97 mq*(= 637,27 – 332,27 =

fabbisogno – cessione prevista)

100 (€/mq)

30.497,00

C2) Monetizzazione dotazione arborea

13 alberi(1.295,75/100)

134,93 (€/cad)

1.754,09

TOTALE 111.972,46* valori indicati nello schema di convenzione parzialmente differenti da quelli di cui all’allegato n. 8. Per gli oneri di urbanizzazione sono presi a riferimento quelli vigenti, alla data di presentazione della richiesta, per la nuova costruzione (equiparabile alla demolizione e ricostruzione ai sensi del comma 8 dell’art. 44 della L.R. 12/2005) per la destinazione residenziale in zona B1 del vecchio PRG, poiché l’area è individuata come TUCr1 e Nucleo di Antica Formazione. Resta esclusa la slp relativa ai locali in cui si trovano gli affreschi tutelati oggetto di risanamento conservativo e dunque non oneroso ai sensi del D.P.R. 380/2001. Mentre il contributo sul costo di costruzione potrà essere stabilito solo a seguito della presentazione della richiesta di titolo abilitativo corredata dal relativo calcolo di cui al D.M. n. 801 del 10 maggio 1977. Quanto alla monetizzazione della dotazione arborea, di cui alla punto C2 della tabella, si prende come riferimento il “Listino prezzi per l’esecuzione di opere pubbliche e manutenzioni – edizione 2015” pubblicato dal Comune di Milano, in particolare il Volume 1.1 relativo alle opere di urbanizzazione, sezione “1U.06.200 - Opere di piantagione, sostegno, protezione”. La messa a dimora di alberi a foglia caduca o persistente, a filare o in gruppo, con scavo, piantumazione, rinterro, formazione di tornello, fornitura e distribuzione di concimi o ammendanti 50 l/pianta, bagnatura con 150-200 l di acqua; inclusa la fornitura delle piante di circonferenza da 15 a 20 cm - altezza da 301 a 350 cm oltre fornitura e posa di due pali tutori trattati in autoclave contro la mercescienza, a sostegno delle piante, compresi i tagli, la fornitura dei legacci e la relativa legatura alla pianta hanno un costo complessivo di 134,93 € /cad. Quanto alla monetizzazione della dotazione di aree a servizi non reperita, oltre alla precisazione relativa alla quantificazione del fabbisogno e alla corretta quantificazione dell’area proposta in cessione riportate nel

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paragrafo relativo alla dotazione di servizi si deve procedere alla dimostrazione della congruità del valore a mq proposto. Il valore della monetizzazione delle aree a servizi non reperite, di cui al punto C1 della tabella, è fissato sulla base di una stima che consideri l’utilità economica conseguita dalla mancata cessione, i valori medi di mercato per l’acquisizione e realizzazione di aree a servizi similari e la localizzazione. In base ai valori di quotazione pubblicati dall’Agenzia del Territorio (1° semestre 2014) per la zona in oggetto (Periferica) a destinazione residenziale il valore massimo, preso come riferimento in considerazione del tipo di intervento finalizzato alla creazione di unità nuove e ad alta efficienza energetica, di mercato è 1.700 €/mq sia per le “ville e villini” sia per le “abitazioni civili” entrambe in stato normale. In considerazione della posizione e del tipo di intervento si incrementa tale valore di 50 €/mq. Altri parametri di riferimento sono: tempo di trasformazione 2 anni, costo di costruzione slp residenziale 1.050 €/mq, costo di costruzione area a parcheggio 120 €/mq, contributo stimato sul costo di costruzione 8%, superfici accessorie 8% della slp, saggio di sconto 3,5 %. Di seguito si riporta la stima puntuale realizzata con il metodo del valore di trasformazione attualizzato, che restituisce un valore a mq di St pari a 99,40 €/mq.

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Per il caso specifico però essendo l’edificabilità dell’area stabilita in maniera fissa e dunque non incidendo la cessione o asservimento di parte dell’area sull’edificabilità totale, tale stima ha valore solo in considerazione di un’ipotetica acquisizione di altra area similare da destinare a servizi pubblici. Considerando poi che non vi sono in zona aree da destinare a servizi alla cui acquisizione sia interessata l’amministrazione comunale, che altre aree in zona sono comunque dotate di capacità edificatoria con destinazione residenziale e considerando i valori presi a riferimento per le monetizzazioni nella vigente delibera di adeguamento oneri adeguati con

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indice istat (media annua 1997 – febbraio 2015, 120.000 L = 61,975 € x 1,387 = 85,96 €) si ritiene ammissibile assumere come valore per la monetizzazione, così come proposto nel P.R. presentato e nello schema di convenzione, quello di 100 €/mq di aree non reperite.

3.4) Convenzione urbanistica per l’attuazione Lo schema di convenzione allegato alla presentazione del P.R. è in linea con i requisiti fissati dal Piano di Governo del Territorio e tutte le incongruenze sostanziali sono state rimosse in sede di integrazione documentale come richiesto nella Relazione presistruttoria. Si devono fare comunque, anche in riferimento a quanto specificato nella presente relazione, le seguenti osservazioni:

• all’art. 3, comma 2, in riferimento alla slp esistente il numero “1.421,99” dev’essere sostituito dal corretto “1.391,61 mq”;

• in sede di integrazione documentale è stato integrato un comma nell’art. 8: tale comma è da eliminare poiché prevede obblighi per soggetti non firmatari della convenzione (futuri eventuali proprietari del Lotto A), viene dunque correttamente inserito nell’art. dedicato (art. 12 “Disciplina dello smaltimento delle acque e delle reti di servizi”) delle NTA del P.R. elaborato legittimato a dettare prescrizioni sull’intero ambito del P.R..

Resta inteso che errori di battitura e simili saranno corretti, così come saranno integrati i riferimenti ai successivi passaggi dell’iter di approvazione ed ogni altro aspetto formale richiesto dal notaio, in sede di stipula della convenzione.

3.5) Incongruenze sostanziali In seguito alla presentazione della documentazione integrativa e sostitutiva non sono presenti incongruenze sostanziali che impediscano il proseguimento dell’iter di approvazione del P.R..

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4) CONCLUSIONI In base a quanto sopra esposto il Piano di Recupero proposto è da considerarsi conforme agli strumenti urbanistici vigenti nonché alle leggi in materia. In particolare ciò vale per tutto quanto relativo al Lotto B del P.R., mentre il Lotto A resterà assoggettato alle sole Norme Tecniche d’Attuazione (NTA) del P.R. necessitando di separato iter di adozione e approvazione (degli elaborati relativi, ivi inclusi planivolumetrico e schema di convenzione) previa verifica dell’interesse culturale ai sensi della Parte II del D.Lgs. n. 42/2004 relativa alla porzione di edificio di proprietà comunale di esecuzione risalente ad oltre 70 anni. La fase di istruttoria tecnica per gli elaborati generali del P.R. e per il Lotto B è quindi da considerarsi conclusa e di tale conclusione con esito positivo viene data comunicazione al soggetto proponente ai sensi dell’art. 14, comma 1, della L.R. 12/2005. La presente Relazione istruttoria e la documentazione del P.R., incluse le Norme Tecniche d’Attuazione modificate secondo le indicazioni presenti in questa relazione, sono dunque trasmesse alla giunta comunale ai fini della deliberazione di adozione del P.R..

* * * Il tecnico incaricato __________________ p.t. Riccardo Rinaldi