Project work IPE-ElleSgr
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Salvatore De Simone Angela Marotti Ciro Novizio Alfonso Ponticelli Master in Finanza Avanzata 2011 SGR e Fondi Immobiliari: la gestione della liquidità e l’analisi delle opportunità di investimento
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Economy & Finance
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Obiettivo del presente lavoro è quello di analizzare l’operatività in Italia delle Società di Gestione del Risparmio e dei fondi comuni di investimento. Si è proceduto ad una descrizione specifica dell’operatività di ELLE SGRpA in prospettiva anche del lancio del suo primo fondo immobiliare speculativo ELLE UNO, che permette di garantire ai partecipanti una redditività pari almeno al 7-8% investendo la propria liquidità in titoli obbligazionari. Inoltre, numerosi progetti di investimento ad apporto al fondo compatibili con le linee guida stabilite dal CdA sono vagliati per ottimizzare il rendimento complessivo: si sono analizzati in particolare due progetti di investimento sui quali è stata effettuata un analisi quali-quantitativa per valutarne l’opportunità. L’ultima parte del progetto, invece, ha visto costruire, a titolo esemplificativo, un portafoglio di titoli obbligazionari di varia natura. L’obiettivo è quello di porre in evidenza i criteri di selezione di titoli in portafoglio, in ottemperanza al principio cardine di pronta e sicura liquidità, nonché l’attività di monitoraggio giornaliero creato secondo un modello definito su canoni prefissati da ELLE SGRpA, ed effettuato al fine di evidenziare un eventuale plus/minusvalenza netta del portafoglio. The aim of this paper is to analyze the operations in Italy of the Company Asset Management and investment funds (Legislative Decree 58/1998 TUF). There has been a specific description of ELLE SGRpA operations in perspective of the launch of its first fund speculative real estate ELLE UNO, which allows participants to ensure a return of at least 7-8% by investing its cash in bonds. In addition, several investment projects contribution to the fund consistent with the guidelines established by the Board are screened to optimize the overall performance: in particular we have analyzed two investment projects on which was carried out a quantitative analysis to evaluate the opportunity. The last part of the project, however, has seen building, for example, a portfolio of bonds of various kinds. The aim is to highlight the criteria for selection of portfolio securities in accordance with the cardinal principle of prompt and secure liquidity, as well as the daily monitoring of activities created in a format defined set of canons from ELLE SGRpA, and made to highlight a possible capital gain/loss net of the portfolio.
Transcript of Project work IPE-ElleSgr
Salvatore De SimoneAngela Marotti
Ciro NovizioAlfonso Ponticelli
Master in Finanza Avanzata 2011
SGR e Fondi Immobiliari: la gestione della liquidità e l’analisi delle opportunità di
investimento
Agenda
| Introduzione: ELLE SGRpA ed il fondo ELLE UNO
| Analisi delle opportunità di investimento Il caso “Bologna” Il caso “Cinema”
| Gestione della liquidità Selezione e monitoraggio titoli Sintesi di portafoglio e impatto sul bilancio di esercizio
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ELLE SGRp.A. ELLE SGRp.A. è una Società di Gestione del Risparmio
specializzata in Investimenti Immobiliari
Nasce dall’idea di un gruppo di imprenditori e professionisti che hanno individuato nei fondi immobiliari uno strumento innovativo da utilizzare per la partecipazione ad operazioni di sviluppo, riconversione e recupero di beni immobili.
3/21
ELLE UNO Il Fondo ELLEUNO è un fondo comune di investimento immobiliare, promosso e gestito da
ELLE SGRpA, la cui partecipazione può avvenire sia tramite versamenti di liquidità che tramite “apporto” di valori immobiliari
Il Fondo ELLEUNO si distingue per un modello di creazione del valore coerente con la evoluzione in corso nel mercato immobiliare
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I Fondi immobiliari: Il Fondo Elle Uno
Edifici con destinazione residenziale o turistico – residenziale
Terreni già dotati di convenzione urbanistica
Diritti reali di godimento immobiliari Partecipazioni, anche di controllo, in
società immobiliari quotate e non
Pronti contro termine Obbligazioni con rating “investment
grade” Strumenti finanziari finalizzati alla
copertura di eventuali rischi di cambio
Fondi immobiliari: fondi che investono esclusivamente o prevalentemente in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari. (Art. 1 comma 1 lettera d-bis) Regolamento n. 228/1999).
Agenda
| Introduzione: ELLE SGRpA ed il fondo ELLE UNO
| Analisi delle opportunità di investimento Il caso “Bologna” Il caso “Cinema”
| Gestione della liquidità Selezione e monitoraggio titoli Sintesi di portafoglio e impatto sul bilancio di esercizio
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Caso “Bologna”
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Obiettivo: valutare l’acquisizione di un immobile e la sua potenziale redditività, allo scopo di decidere se investire o meno parte del patrimonio del fondo immobiliare nello stesso.
Analisi qualitativa
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Ubicazione immobile: Bologna, zona centrale;
Destinazione d’uso: residenziale;
Dimensione: 2.164,09 mq, eventualmente divisibili in 19 unità abitative, oltre posti auto e cantine;
Stato locativo: disponibile
Analisi demografica
366000
368000
370000
372000
374000
376000
378000
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Anni
Popolazione Residente
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
0 4 8 12 16 20 24 28 32 36 40 44 48 52 56 60 64 68 72 76 80 84 88 92 96
100
e più
Età
Po
po
lazi
on
e
Distribuzione per età
Analisi di mercato
8/21
0
500
1000
1500
2000
2500
2001 2002 2003 2004 2005 2006
Anni
Red
dito
pro
-cap
iteEmilia-Romagna
Italia
Reddito pro-capite
Volumi di compravendita
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Indice di intensità del mercato immobiliare
0,00%
0,50%
1,00%
1,50%
2,00%
2,50%
3,00%
3,50%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Bologna Italia
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Valore dell’immobile
TipologiaStato
conservativo
Valore di mercato (€/mq)Valori di locazione
(€/mq x mese)
Min. Max. Min. Max.
Residenziale Normale 3300 3800 9,5 12
Valori di mercato e di locazione
Immobile: totale mq 2.164,09
3.300 x 2.164,09 = 7.141.497 € > 6.100.00 €
Canone di locazione annuo:
9,5 x 2.164,09 x 12 = 246.706,26 €
Tasso annuo di rendimento dell’investimento i:
i = 246.706,26 / 6.100.000 = 4,04%
Fonte: Agenzia del Territorio
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Caso Cinema Vasto
Obiettivo: valutare l’acquisizione di un immobile e la sua potenziale redditività, allo scopo di decidere se investire o meno parte del patrimonio del fondo immobiliare nello stesso.
La società, attuale proprietaria dello stabile, svolge la propria attività nel settore della gestione di sale di proiezione cinematografica, di teatri, di complessi e altri stabilimenti in genere, per il servizio dello spettacolo nel comune di Vasto.
Analisi qualitativa
Ubicazione immobile: Vasto, zona centrale
Destinazione d’uso: Cinema Teatro
Parte integrante di un edificio condominiale
Disposto su tre livelli: piano terra: ingresso, biglietteria, di 88 mq; primo piano interrato: sala di attesa (Hall), zona Bar e servizi igienico sanitari, di 225 mq; secondo livello interrato: sala cinematografica, sala Teatro con zona palco, camerini e zona servizi,
di 890 mq.
N° posti a sedere: 600
11/21
Analisi quantitativa
0,00%
5,00%
10,00%
15,00%
20,00%
25,00%
30,00%
35,00%
40,00%
multiplex piccoli multiplex (5-7schermi)
multisala più piccoli(2-4 schermi)
monosala
Incassi cinema Italia nel 2010 - incrementi % rispetto al 2009
0,00%
5,00%
10,00%
15,00%
20,00%
25,00%
multiplex piccoli multiplex (5-7 schermi)
multisala più piccoli(2-4 schermi)
monosala
Presenze cinema Italia nel 2010 - incrementi % rispetto al 2009
Marzo 2011 incassi: -32,51% rispetto a marzo 2010
biglietti venduti: -24,53% rispetto a marzo 2010
Straordinario successo delle nuove tecnologie 3D
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Valore dell’immobile (1/2)
TipologiaStato
conservativo
Valore di mercato (€/mq)Valori di locazione
(€/mq x mese)
Min. Max. Min. Max.
Commerciale Normale 2300 4000 9,7 17
Valori di mercato e di locazione
Immobile: totale mq 1.203
2.300 x 1.203 = 2.766.900 €
Stima dei beni interni alla struttura (arredi, angolo bar, attrezzature): 130.000 €
Totale: 2.766.900 + 130.000 = 2.896.900 €
Stima della società:• 206.800 € per gli 88 mq del piano terra;• 1.397.250 € per i 1.115 mq dei locali sottostrada; • 130.000 € per gli impianti interni;
• Totale: 2.734.050 €.
Fonte: Agenzia del Territorio
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Canone di locazione annuo:
9,7 x 1.203 x 12 = 143.172 €
Tasso annuo di rendimento dell’investimento i:
i = 143.172 / 2.734.050 = 5,24%
Crescita popolazione Vasto: 7,5% negli ultimi 20 anni
Sviluppo demografico e industriale negli ultimi 40 anni
Benefici per settore immobiliare in
ottica medio – lungo periodo
Valore dell’immobile (2/2)
Agenda
| Introduzione: ELLE SGRpA ed il fondo ELLE UNO
| Analisi delle opportunità di investimento Il caso “Bologna” Il caso “Cinema”
| Gestione della liquidità Selezione e monitoraggio titoli Sintesi di portafoglio e impatto sul bilancio di esercizio
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Selezione e Monitoraggio Titoli (1/3)
Criteri di Selezione Titoli Obbligazionari
Diversificazione Settoriale e Geografica
Titoli di Stato e organismi internazionali quotati – Italia
Titoli di Stato e organismi internazionali quotati – UE
Titoli di Debito quotati – UE
Titoli di Debito quotati – OCSE
16/21
Selezione e Monitoraggio Titoli (2/3)
Data Cod. Isin Titolo S. Cedola Rating TITOLIPrezzo Lordo Acq.
Prezzo netto Acq.
Prezzo
24.06.11
Prezzo
Netto
Vend.
Corso tel
quel
aquisto
Valore Pot. Vend.
Ratei Maturati
Plus / Minus lorda
Plus / Minus netta
Rend. Netto
15:06:11XS01483
10294
EIB 5,375% -
1215:10:00 Aaa 100.000 104,840 104,924 104,810 104,726 108.502,29 104.726,15 3.710,96 -197,72 -65,18 -0,060%
24:06:11XS01483
10294
EIB 5,375% -
1315:10:00 Aaa 50.000 104,825 104,909 104,810 104,726 54.309,92 52.363,08 1.855,48 -91,36 -91,36 -0,168%
150.000 104,919 162.812,21 157.089,23 5.566,44 -289,08 -156,54 -0,096%
15:06:11US22541
LBK89
Credit Suisse 5,125% - 15
15:02 Aa1 100.000 110,840 110,929 109,850 109,762 79.616,58 77.215,70 2.583,83 -21,92 182,95 0,230%
Prezzo medio ponderato
-0,743%-0,773%
-0,730%
-0,804%
-0,624%-0,656%
-0,734%-0,734% -0,720%
-0,677%-0,659%
-0,9%
-0,8%
-0,7%
-0,6%
-0,5%
-0,4%
-0,3%
-0,2%
-0,1%
0,0%
16/6 17/6 18/6 19/6 20/6 21/6 22/6 23/6 24/6 25/6 26/6 27/6 28/6 29/6 30/6
ROI
Guadagno: circa 1.300 €
17/21
Data acquisto
TassoStacco Cedola
Rating CostoComm
+ Spese
Int. Ant. Num. Cambio Importo
15.06.11 0,0513 15-feb Aa1 110,84 61,742.378,9
6100000 1,4362 79.616,58
110,929 77.237,62
CREDIT SUISSE FB USA INC 5.125% 15/08/2015
Data Vend.
Val. Unitario
Comm. +Spese
Int. Ris. Num. Cambio Importo I. R. - I. A.Plus/Minus
28.06.11 110,94 62,94 2.685,30 100.000 1,4102 81.292,05 1.675,47
110,851 78.606,76 306,33 1.369,13
Selezione e Monitoraggio Titoli (3/3)
18/21
€ 5.828,00
€ 8.884,45
€ 10.743,15
€ 25.455,58
€ 200.437,00
€ 319.166,73
€ 367.610,00
€ 887.213,73
€ 912.669,30 TOTALE ATT. FIN. DETENUTE PER LA NEGOZIAZIONE AL 30.06.2011
INVESTIMENTI IN TITOLI
TITOLI DI STATO - ITALIA
TITOLI DI STATO - ALTRI STATI UE
TITOLI DI DEBITO QUOTATI - ALTRI PAESI UE
Totale Interessi maturati e non riscossi
STATO PATRIMONIALE (SINTESI AL 30.06.11)
TITOLI DI STATO - ALTRI STATI UE
TITOLI DI DEBITO QUOTATI - ALTRI PAESI UE
Totale
ATTIVITA' FINANZIARIE DETENUTE PER LA NEGOZIAZIONE
INTERESSI MATURATI E NON RISCOSSI TITOLI DI STATO - ITALIA
Totale interessi maturati nell'holding period, che va dalla data di acquisto dei titoli del 15.06.11 alla semestrale
del 30.06.11
Liquidità totale investita
Valore complessivo dei titoli+
interessi maturatial 30.06
19/21
-€ 1.993,04-€ 3.294,81-€ 3.265,32
-€ 8.553,16
Profitti realizzati al 30.06.11 1.369,13
-€ 7.184,03
-0,66%
TITOLI DI STATO - ITALIA
CONTO ECONOMICO (SINTESI AL 30.06.11)
RENDIMENTO NETTO PORTAFOGLIO TITOLI
CREDIT SUISSE FB USA INC 5.125% venduto il 28.06.11
RISULTATO NETTO DELLE ATTIVITA' DI NEGOZIAZIONE
TITOLI DI STATO - ALTRI STATI UE
TITOLI DI DEBITO QUOTATI - ALTRI PAESI UE
Totale Plus/Minusvalenze non realizzate su Titoli
RISULTATO NETTO DELLE ATTIVITA' DI NEGOZIAZIONE PLUS/MINUSVALENZE NON REALIZZATE SU TITOLI
Minsvalenza non realizzata al 30.06 per titoli in portafoglio che
risentono della quotazione a ribasso dei prezzi nel periodo
15.06 / 30.06
Il risultato negativo delle attività finanziare tenute per la
negoziozione è mitigato dal profitto realizzato con la
vendita del titolo Credit Suiss il 28.06
20/21
La valutazione degli strumenti finanziari secondo i principi IFRS: un ipotesi al 31.12.11 (1/2)
Data Cod. Isin Titolo S. Cedola Rating TITOLIPrezzo
Lordo Acq.Prezzo
netto Acq.
Corso secco
d'acquistoInt. Ant
15.06.11ES0000011
868BONOS 6% -
202931.01. Aa2 100.000 100,630 100,711 100.630 2.219,18
15.06.11XS0148310
294EIB 5,375% -
1215.10 Aaa 100.000 104,840 104,924 104.840 3.578,42
24.06.11XS0148310
294EIB 5,375% -
1315.10 Aaa 50.000 104,825 104,909 52.413 1.855,48
150.000 104,919 157253 5433,90
Prezzo medio ponderato di carico utilizzato come confronto al
31.12
Prezzo
31.12.11
Valore
31.12.11
Prezzo
Netto
Vend.
Corso tel
quel aquisto
Corso secco Vend. Pot.
Int. Mat. E non
riscossi
Corso tel quel
vendita pot.
Plus / Minus lorda
Plus / Minus netta
Rend. Netto
100,300 100300,00 100,220 102.929,68 100.219,76 2.465,75 102.685,51 -490,74 -244,17 -0,237%
104,580 104580,00 104,496 108.502,29 104.496,34 3.799,32 108.295,65 -427,53 -206,64 -0,190%
104,580 52290,00 104,496 54.309,92 52.248,17 1.899,66 54.147,83 -206,27 -162,09 -0,298%
156.870,00 162.812,21 156.744,50 5.698,97 162.443,48 -633,81 -368,73 -0,226%
medio ponderato di carico
prezzo fair value di carico al 01.01
La valutazione degli strumenti finanziari secondo i principi IFRS: un ipotesi al 31.12.11 (2/2)
21/21
SINTESI PORTAFOGLIO INVESTITO AL 31.12
RISULTATO NETTO DELLE ATTIVITA' DI NEGOZIAZIONE Sintesi al 31.12
Variazione al Fair Value Profitti realizzati 1.369,13
TITOLI DI STATO E ORGANISMI INTERNAZIONALI QUOTATI - ITALIA -€ 1.993,04 Perdite realizzate 0
TITOLI DI STATO E ORGANISMI INTERNAZIONALI QUOTATI - ALTRI STATI UE -€ 3.294,81
TITOLI DI DEBITO QUOTATI - ALTRI PAESI UE -€ 3.265,32 Minusvalenze non realizzate -€ 8.553,16
Totale -€ 8.553,16 Plusvalenze non realizzate 0
Totale complessivo -€ 7.184,03
Profitti realizzati al 31.12.11 1.369,13
CREDIT SUISSE FB USA INC 5.125% venduto il 28.06.11
RISULTATO NETTO DELLE ATTIVITA' DI NEGOZIAZIONE -€ 7.184,03
RENDIMENTO NETTO PORTAFOGLIO TITOLI -0,659387%
Valore da imputare aconto economico
secondo IFRS9 (IAS39)
Grazie per l’attenzione!
I.P.E. Scuola di Alta Formazione
Riviera di Chiaia, 26480121 Napoli
Tel: +39 081.245.70.74
www.ipeistituto.it
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