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Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamProf.Claudio Cacciamani [email protected]@unipr.it

LA CORRELAZIONE RISCHIO/RENDIMENTO DI UN’OPERAZIONE

IMMOBILIARE: TECNICHE DI VALUTAZIONE ECONOMICA COMPARATA

Prof.Claudio CacciamaniUniversità degli Studi di Parma

Dipartimento di Economia


RISCHIO GLOBALE DI UN’UNITA’ RISCHIO GLOBALE DI UN’UNITA’ IMMOBILIAREIMMOBILIARE

MODELLO RER (Real Estate Risk)MODELLO RER (Real Estate Risk) Individuazione criteri di misurazione e Individuazione criteri di misurazione e

valutazione dei rischi immobiliari;valutazione dei rischi immobiliari; supporto nelle decisioni di investimento supporto nelle decisioni di investimento

degli operatori;degli operatori; attribuzione di rating agli investimenti;attribuzione di rating agli investimenti; applicazione nella valutazione del profilo di applicazione nella valutazione del profilo di

rischio di immobili di tipo strumentale, rischio di immobili di tipo strumentale, capaci di generare flussi di cassa positivi capaci di generare flussi di cassa positivi per l’investitore.per l’investitore.



Individuazione dei diversi profili di rischio Individuazione dei diversi profili di rischio cui l’immobile risulta maggiormente cui l’immobile risulta maggiormente espostoesposto

Rischio-locatario;Rischio-locatario; rischio-contesto;rischio-contesto; rischio-property.rischio-property.

Analisi di un gruppo limitato di variabiliAnalisi di un gruppo limitato di variabili

Modello semplice e operativoModello semplice e operativo


MODELLO RERMODELLO RER

Possibilità di rappresentazione grafica Possibilità di rappresentazione grafica del rischio globale attraverso la del rischio globale attraverso la “struttura a diamante”;“struttura a diamante”;

attribuzione di un’espressione attribuzione di un’espressione numerica ai singoli fattori di rischio;numerica ai singoli fattori di rischio;

attribuzione di uno scoring compreso attribuzione di uno scoring compreso tra 1 e 10;tra 1 e 10;

area della figura tanto più ampia area della figura tanto più ampia quanto più elevato è il rischio quanto più elevato è il rischio dell’immobile.dell’immobile.


MODELLO RERMODELLO RERCiò permette:Ciò permette:

l’attivazione di processi strutturati di l’attivazione di processi strutturati di analisi analisi delle decisioni di delle decisioni di investimento;investimento; un adeguato presidio di merito in fase un adeguato presidio di merito in fase strategico-decisionale;strategico-decisionale; la conoscenza delle singole dimensioni di la conoscenza delle singole dimensioni di

rischio gravanti sull’asset;rischio gravanti sull’asset; l’implementazione di una l’implementazione di una diversificazione diversificazione degli investimenti e una degli investimenti e una riduzione del riduzione del rischio del portafoglio rischio del portafoglio immobiliare.immobiliare.



Rischio locatario

Rischio property - Endogeno

Rischio contesto - esogeno

Rischio massimo

Rischio immobile

0

10


VARIABILI CHE IMPATTANO SUL VARIABILI CHE IMPATTANO SUL GRADO DI RISCHIO: IL RISCHIO-GRADO DI RISCHIO: IL RISCHIO-

LOCATARIOLOCATARIO1.1. Settore di appartenenzaSettore di appartenenza

Struttura del compartoStruttura del comparto

Relativa intensità concorrenzialeRelativa intensità concorrenziale

Grado di ciclicitàGrado di ciclicità

2.2. Caratteristiche merceologiche Caratteristiche merceologiche dell’attività esercitatadell’attività esercitata

MINACCE E OPPORTUNITA’


RISCHIO-LOCATARIORISCHIO-LOCATARIO

3.3. Fase del ciclo di vita del settore in Fase del ciclo di vita del settore in cui il conduttore opera:cui il conduttore opera:

introduzioneintroduzione

svilupposviluppo

maturitàmaturità

declinodeclino

Rischio di fuoriuscitadell’impresadal mercato

Rischio di tensionefinanziaria

dell’azienda


RISCHIO-LOCATARIORISCHIO-LOCATARIO

4.4. Grado di solvibilità del conduttoreGrado di solvibilità del conduttore

indiciindici

analisi dei trendanalisi dei trend

confronticonfronti

5.5. Numerosità dei conduttoriNumerosità dei conduttori

LIQUIDITA’ SOLIDITA’

Rischio ridotto se locazione frazionata(suddivisa fra più di 5 conduttori)

Rischio massimo con la presenza soltanto di 1 o 2 locatario se il bene è occupato da più conduttori appartenenti

a settori correlati positivamente


VARIABILI CHE IMPATTANO SUL VARIABILI CHE IMPATTANO SUL GRADO DI RISCHIO: IL RISCHIO GRADO DI RISCHIO: IL RISCHIO

ESOGENOESOGENO

Variabili relative al contesto in cui il bene Variabili relative al contesto in cui il bene risulta inseritorisulta inserito

Variabili capaci di determinare, nel medio-lungo periodo,

una variazione di tassi di rendimentodi una unità immobiliare


IL RISCHIO ESOGENOIL RISCHIO ESOGENO

1.1. Rango della cittàRango della città PIL dell’area;PIL dell’area; efficienza reti di comunicazione;efficienza reti di comunicazione; dimensione contesto urbano;dimensione contesto urbano; posizionamento geografico;posizionamento geografico; ecc.ecc.

Posizionamento della città

all’interno di una graduatoria

RANGO MIGLIORE

MAGGIORE DOMANDA

UNITA’ IMMOBILIARI

MINORE RISCHIO

DI VACANCYDEGLI ASSET



Impossibilità di stilare una classifica delle Impossibilità di stilare una classifica delle aree urbane valida per qualunque tipo di aree urbane valida per qualunque tipo di soggetto (aziende, singoli,…);soggetto (aziende, singoli,…);

valutazione non statica ma dinamica, valutazione non statica ma dinamica, influenzata anche da:influenzata anche da:– presenza di esternalità positive;presenza di esternalità positive;– esistenza di una struttura produttiva articolata;esistenza di una struttura produttiva articolata;– presenza di una limitata domanda di servizi resi presenza di una limitata domanda di servizi resi

in competizione con altre aree del medesimo in competizione con altre aree del medesimo rango.rango.



2.2. Caratteristiche di affidabilità del Caratteristiche di affidabilità del mercato immobiliare locale, misurato mercato immobiliare locale, misurato tramite indicatori di:tramite indicatori di:

- variabilità del rendimento di locazione variabilità del rendimento di locazione registrata nel tempo;registrata nel tempo;

- volatilità del prezzo degli edifici;volatilità del prezzo degli edifici;- divario tra prezzo inizialmente richiesto e divario tra prezzo inizialmente richiesto e

prezzo finale di compravendita;prezzo finale di compravendita;- tempi medi di liquidazione tempi medi di liquidazione

dell’investimento;dell’investimento;- numero di transazioni concluse nella zona.numero di transazioni concluse nella zona.



Andamento dei mercati locali

dinamica generale del mercatoimmobiliare

Forte eterogeneità fraCentri del Nord,

Centro e Sud

Disomogeneità tra città maggiori, intermedie

e minori

Cessione agevole enel tempo

economicamenteconveniente

RIDUZIONEDEL RISCHIO



3.3. Location o posizione del bene Location o posizione del bene all’interno del contesto urbano:all’interno del contesto urbano:

- - zona pregiata;zona pregiata;

- zona centrale;- zona centrale;

- zona semicentrale;- zona semicentrale;

- zona periferica.- zona periferica.

Classificazione variabilee funzione della destinazione

d’uso dell’asset



VALORE DELLE AREEVALORE DELLE AREE

Elevato nel centro città

Declina con l’aumentodella distanza dal centro

Relazione tra valore e classeurbana NON COSTANTE,

presenza di punti di massimo e minimo relativo


VARIABILI CHE IMPATTANO SUL VARIABILI CHE IMPATTANO SUL GRADO DI RISCHIO: IL RISCHIO GRADO DI RISCHIO: IL RISCHIO

ENDOGENOENDOGENO1.1. Caratteri tipologici e qualitativi del beneCaratteri tipologici e qualitativi del bene

residenzialeresidenziale

commercialecommerciale

industrialeindustriale

terziarioterziario

Mercato real estate

Qualità degliinterventi

Vetustà

Confronto dei contenuti del bene con lo

standard di mercato

NECESSITA’DI

CERTIFICAZIONI


IL RISCHIO ENDOGENOIL RISCHIO ENDOGENO

2.2. Dimensione dell’immobileDimensione dell’immobile

RISCHIO CORRELATO AL LIVELLO DI COERENZA TRA DIMENSIONE DELL’IMMOBILE

E ATTIVITA’ SVOLTA AL SUO INTERNO

Dimensione asset in linea conquanto commercializzabile

sul mercato

RISCHIO LIMITATO

Incremento Vacancy rate

AUMENTO PROPORZIONALE DEL GRADO

DI RISCHIO



3.3. Caratteristiche di fungibilità dell’assetCaratteristiche di fungibilità dell’asset

possibilità di impiego possibilità di impiego alternativo alternativo

dell’edificiodell’edificioCosti di adattamento da sostenereValore dell’immobile

Rapporto elevato = minori possibilità di utilizzo

alternativo del bene



4.4. Fattori esterni condizionantiFattori esterni condizionantiAnalisi oggettivaAnalisi oggettiva

Suddivisione in funzione dell’orizzonte Suddivisione in funzione dell’orizzonte temporale di riferimentotemporale di riferimento

RISCHIO MASSIMO

RISCHIO MEDIO-ALTO

RISCHIO MEDIO-BASSO

Azione revocatoriaIpoteche/Servitù

rilevanti

Azioni legali pendenti/Servitù meno rilevanti


DETERMINAZIONE DEL DETERMINAZIONE DEL COEFFICIENTE DI RISCHIOCOEFFICIENTE DI RISCHIO

DETERMINAZIONE DEL GRADO DI RISCHIODETERMINAZIONE DEL GRADO DI RISCHIO

DI UNA SINGOLA VARIABILEDI UNA SINGOLA VARIABILE Breve questionario per verificare l’esposizione Breve questionario per verificare l’esposizione

ad uno specifico rischio;ad uno specifico rischio; assegnazione di uno scoringassegnazione di uno scoring

(da 1 a 10) alle singole risposte;(da 1 a 10) alle singole risposte; calcolo della media ponderata dei punteggi calcolo della media ponderata dei punteggi

assegnati alle singole risposte.assegnati alle singole risposte.

SCORING ELEVATO = MAGGIORE

RISCHIO

RISCHIO IMPLICITO IN CIASCUNA VARIABILE


ESEMPIO DI ATTRIBUZIONE DEL GRADO ESEMPIO DI ATTRIBUZIONE DEL GRADO DI RISCHIO A UNA SINGOLA VARIABILEDI RISCHIO A UNA SINGOLA VARIABILE

QUESITIQUESITI RISPOSTRISPOSTEE

GRADO GRADO DI DI

RISCHIORISCHIO

PONDERAZIONPONDERAZIONEE

Qual è il grado di Qual è il grado di capitalizzazione che capitalizzazione che caratterizza l’azienda caratterizza l’azienda (mezzi propri/debiti (mezzi propri/debiti finanziari)?finanziari)?

< 80%< 80% 99 30%30%

Come valutate il grado di Come valutate il grado di solvibilità dell’impresa solvibilità dell’impresa (EBIT/oneri finanziari)?(EBIT/oneri finanziari)?

22 77 50%50%

Quale livello di sviluppo è Quale livello di sviluppo è previsto nei piani strategici previsto nei piani strategici della società?della società?

ElevatoElevato 88 20%20%

Grado di rischio Grado di rischio complessivo della complessivo della variabilevariabile

7.807.80


DETERMINAZIONE DEL DETERMINAZIONE DEL COEFFICIENTE DI RISCHIOCOEFFICIENTE DI RISCHIO

Calcolo della media ponderata del rischio Calcolo della media ponderata del rischio delle diverse variabili:delle diverse variabili:

(Tenant specific risk)+(Context specific risk)+(Property specific risk)

3

TOTAL RISK


ESEMPIO DETERMINAZIONE ESEMPIO DETERMINAZIONE GRADO DI RISCHIO GRADO DI RISCHIO

COMPLESSIVO IMMOBILECOMPLESSIVO IMMOBILE

Grado di rischio Grado di rischio dei singoli fattoridei singoli fattori

RischioRischio PonderazionePonderazione

Ciclicità settoreCiclicità settore 7.207.20 30%30%

MerceologiaMerceologia 8.808.80 10%10%

SolvibilitàSolvibilità 7.807.80 20%20%

Numero conduttoriNumero conduttori 6.606.60 40%40%

RISCHIO LOCATARIORISCHIO LOCATARIO 7.247.24

Rango cittàRango città 3.103.10 30%30%

Posizione immobilePosizione immobile 8.008.00 20%20%

Mercato immobiliareMercato immobiliare 1.501.50 50%50%

RISCHIO-CONTESTORISCHIO-CONTESTO 3.283.28


ESEMPIO DETERMINAZIONE ESEMPIO DETERMINAZIONE GRADO DI RISCHIO GRADO DI RISCHIO

COMPLESSIVO IMMOBILECOMPLESSIVO IMMOBILE

Grado di rischio Grado di rischio dei singoli fattoridei singoli fattori

RischioRischio PonderazionePonderazione

DimensioneDimensione 5.805.80 30%30%

Tipologia/qualitàTipologia/qualità 3.703.70 10%10%

FungibilitàFungibilità 8.308.30 30%30%

Fattori esterniFattori esterni 5.955.95 30%30%

RISCHIO PROPERTYRISCHIO PROPERTY 6.386.38

GRADO DI GRADO DI RISCHIO RISCHIO COMPLESSIVOCOMPLESSIVO

5.645.64


ESEMPIO DI RAPPRESENTAZIONE ESEMPIO DI RAPPRESENTAZIONE GRAFICA DEL “DIAMANTE DEL GRAFICA DEL “DIAMANTE DEL

RISCHIO”RISCHIO”

0

10 Rischio locatario

Rischio esogeno

Rischio endogeno

Rischio massimoRischio immobile

Impresa in fase di start-up, settore information-technology. Rischio maggiormente legato agli aspetti relativi al conduttore.


ESEMPIO DI RAPPRESENTAZIONE ESEMPIO DI RAPPRESENTAZIONE GRAFICA DEL “DIAMANTE DEL GRAFICA DEL “DIAMANTE DEL

RISCHIO”RISCHIO”

0

10

Rischio endogeno

Rischio esogeno

Rischio locatarioRischio massimoRischio immobile

Albergo - una catena internazionale con ottima solidità patrimoniale-finanziaria. Maggiormente esposto al rischio relativo al contesto ambientale.


CONCLUSIONICONCLUSIONI

MODELLO RERMODELLO RER

Strumento di determinazione del Strumento di determinazione del grado di rischio immobiliaregrado di rischio immobiliare

Rapida consultazione

Rapida comprensione

Elevata analiticità

PER QUALUNQUE TIPOLOGIA IMMOBILIARE

flessibilità

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