PROCEDURA ESECUTIVA N. R.G.E. 640/2010 1 –...

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1 PROCEDURA ESECUTIVA N. R.G.E. 640/2010 1 – UBICAZIONE ED ACCESSIBILITA’ DEI BENI Gli immobili oggetto di descrizione e verifica fanno parte di un fabbricato, denominato “Residenza Bidoggia” ubicato in Comune di Ponte di Piave (TV), località Busco, Via Ilario Coden n. 4. La “Residenza Bidoggia” comprende tre edifici, a due piani, ognuno composto da n.8 unità residenziali. Le unità oggetto di perizia sono ubicate nel condominio posto più a sud del lotto ed hanno accesso diretto da Via I.Coden. Il complesso “Residenza Bidoggia” confina a nord e ad est con aree verdi e agricole mentre a sud e ad ovest con aree residenziali. 2 – IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI – Comune di Ponte di Piave (TV)– – Catasto Fabbricati – Sez. C Fg. 2 Mappale n.485 sub. 52, Via I.Coden n.4 - Piano T- Cat.A/2 - cl. 2 - Consistenza 2 vani - R.C. €. 163,51 - (abitazione con corte esclusiva di 25 mq. e lastrico solare di 22 mq.); Sez. C Fg. 2 Mappale n.485 sub. 43, Via I.Coden n.4 - Piano S1- Cat.C/6 - cl. 2 - Consistenza 14 mq. - R.C. €. 23,14 - (garage). Il complesso è stato edificato sul Mappale n. 485 del Catasto Terreni, Foglio n. 23, Ente Urbano di mq. 2575. 3 – CONFINI Partendo da nord in senso orario, e salvo altri o frazionati, le unità confinano rispettivamente:

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PROCEDURA ESECUTIVA N. R.G.E. 640/2010

1 – UBICAZIONE ED ACCESSIBILITA’ DEI BENI

Gli immobili oggetto di descrizione e verifica fanno parte di un fabbricato,

denominato “Residenza Bidoggia” ubicato in Comune di Ponte di Piave

(TV), località Busco, Via Ilario Coden n. 4.

La “Residenza Bidoggia” comprende tre edifici, a due piani, ognuno

composto da n.8 unità residenziali. Le unità oggetto di perizia sono

ubicate nel condominio posto più a sud del lotto ed hanno accesso

diretto da Via I.Coden.

Il complesso “Residenza Bidoggia” confina a nord e ad est con aree

verdi e agricole mentre a sud e ad ovest con aree residenziali.

2 – IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI

– Comune di Ponte di Piave (TV)–

– Catasto Fabbricati –

Sez. C Fg. 2 Mappale n.485 sub. 52, Via I.Coden n.4 - Piano T-

Cat.A/2 - cl. 2 - Consistenza 2 vani - R.C. €. 163,51 - (abitazione con

corte esclusiva di 25 mq. e lastrico solare di 22 mq.);

Sez. C Fg. 2 Mappale n.485 sub. 43, Via I.Coden n.4 - Piano S1-

Cat.C/6 - cl. 2 - Consistenza 14 mq. - R.C. €. 23,14 - (garage).

Il complesso è stato edificato sul Mappale n. 485 del Catasto Terreni,

Foglio n. 23, Ente Urbano di mq. 2575.

3 – CONFINI

Partendo da nord in senso orario, e salvo altri o frazionati, le unità

confinano rispettivamente:

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- il sub. 52 (abitazione con corte esclusiva e lastrico solare): a nord

confina con il Mn.485 sub.51 -appartamento- e con il Mn.485 sub.57

-cavedio-, a est confina con il Mn.485 sub.3 -zona contatori e serbatoio-,

a sud confina con il Mn.485 sub.1 -strada privata-, a ovest con il Mn.485

sub.48 -abitazione- e con il Mn.485 sub.57 -cavedio-.

- il sub. 43 (garage): a nord confina con il Mn.485 sub.42 -garage-, ad

est e a sud con nessuna unità immobiliare, mentre ad ovest confina con

il Mn.485 sub. 39 -rampa ed area manovra garages-.

6 – DESCRIZIONE DEI BENI

I lavori di costruzione del fabbricato, di cui fanno parte i beni oggetto di

perizia, sono iniziati in data 07.08.2001 e terminati in data 14.07.2005; il

relativo certificato di agibilità è stato rilasciato in data 22.11.2005.

L’intero edificio ha una struttura in cemento armato formata da travi e

pilastri con murature perimetrali di tamponamento in laterizio rivestite

con intonachino colorato, i solai sono in latero-cemento e la copertura è

a due falde con manto in coppi e grondaie in lamiera verniciata color

testa di moro.

Nell’area scoperta sono individuate delle aree per i camminamenti, per i

posti auto esterni e per la viabilità; rispettivamente pavimentate con

piastre in cemento tipo ghiaino lavato, betonelle in cemento e asfalto.

Le unità residenziali hanno accesso, indipendente, dalla pubblica via

tramite l’area pertinenziale delimitata da recinzioni in rete metallica con

zoccolo in cls e cancello pedonale in ferro.

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Le autorimesse si trovano al piano interrato e si accede alle stesse

tramite una rampa esterna in cemento e da un’area di manovra

pavimentata in calcestruzzo lisciato.

I contatori dell’ intero complesso, risultano raggruppati in un’area

scoperta comune.

Le facciate esterne presentano alcune micro fessurazioni di

assestamento, nulla di grave.

Il fabbricato complessivamente risulta in buone condizioni statiche e le

opere di finitura presentano un discreto grado di usura.

Da accertamenti effettuati il complesso non risulta essere gestito da un

amministratore di condominio.

Mn. 485 sub. 52 -Appartamento al piano terra-:

Le unità residenziali risultano apparentemente mai abitate.

Trattasi di un appartamento-monolocale al piano terra, composto da un

unico vano con zona cottura, un bagno, una loggia con un piccolo

ripostiglio e una centrale termica.

All’unità si accede dalla loggia tramite l’area scoperta in proprietà.

Il monolocale è pavimentato con piastrelle in ceramica monocottura.

Il rivestimento delle pareti della zona cottura e il rivestimento delle pareti

e i pavimenti del bagno sono in piastrelle di ceramica monocottura.

I serramenti esterni sono in legno laccati color bianco con vetro-camera

mentre gli scuri sono del tipo monoblocco in legno laccati color verde

scuro. Il davanzale è in marmo a filo muro.

La porta del bagno è in legno tamburato color bianco.

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La finestra del bagno, che si affaccia sul cavedio comune, è stata

tamponata con un pannello in legno.

Il serramento della vetrata d’ingresso è stato manomesso e necessita di

essere riparato.

L’unità è provvista di impianto citofonico.

L’ impianto di riscaldamento e acqua calda è autonomo con caldaia

marca Immergas, ubicata nella loggia esterna; è

composto da termosifoni a parete e termostati per la regolazione della

temperatura non ancora installati.

L’impianto risulta non completo in quanto la caldaia non è collegata.

L’impianto elettrico è incompleto in quanto manca il quadro elettrico, le

prese e le relative placche.

La loggia d’ingresso è pavimentata con piastrelle in ceramica per

esterni.

L’area scoperta è distinta in due porzioni rispettivamente da un lastrico

solare di 22 mq., pavimentato con piastre in cemento tipo ghiaino lavato,

e da un’area verde esclusiva di 25 mq..

L’area scoperta esclusiva è delimitata da una recinzione con zoccolo in

calcestruzzo con soprastante rete metallica, mentre il tratto di recinzione

che delimita l’area scoperta dell’unità oggetto di perizia con l’unità

abitativa adiacente è in metallo.

Complessivamente le pavimentazioni interne dei locali e le varie opere

di finitura si trovano in buone condizioni di manutenzione e presentano

un discreto grado di usura.

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L’appartamento ha una superficie commerciale comprensiva delle

murature di mq. 35,41 e un’altezza di ml. 2.70; il ripostiglio e la centrale

termica hanno una superficie commerciale complessiva di mq. 2,15.

La loggia ha una superficie commerciale di mq. 5,38.

Mn. 485 sub. 43 -Garage-:

Trattasi di autorimessa per un posto auto, al piano interrato, con

accesso dall’ area scoperta tramite una rampa in cemento e da un’area

di manovra comune.

L’autorimessa è pavimentata in cemento lisciato ed ha un

basculante in lamiera di color grigio chiaro.

L’ autorimessa ha una superficie commerciale comprensiva delle

murature di mq. 16,91 e un’ altezza interna di ml. 2,40.

DATI RELATIVI ALLA PRESTAZIONE ENERGETICA

In merito alla classificazione energetica degli immobili, si precisa che gli

stessi risultano edificati in base a titolo edilizio richiesto in data anteriore

al 08.10.2005 e che successivamente a tale data non risulta siano stati

effettuati interventi atti ad una riqualificazione energetica degli stessi.

Dalla verifica della documentazione depositata presso l’Ufficio Tecnico

del Comune di Ponte di Piave (TV) non sono inoltre stati rinvenuti né

l’Attestato di Qualificazione Energetica, né l’Attestato di Certificazione

Energetica.

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Si è provveduto alla redazione dell’Attestato di Prestazione Energetica,

dal quale risulta che l’unità abitativa rientra nella classe energetica “G”

come da copie depositate con la presente perizia.

7 – DESCRIZIONE DELLA SITUAZIONE URBANISTICA E

CONFORMITA’ ALLE PRATICHE EDILIZIE

Attualmente il lotto rientra in un’ area classificata dal P.R.G. “Z.T.O. C2”.

Le norme tecniche di attuazione del Comune di Ponte di Piave

definiscono le aree classificate in zona “C2” quelle parti di territorio

inedificate o dove la superficie coperta degli edifici esistenti è inferiore

al 7,5% della superficie fondiaria della zona e la densità territoriale è

inferiore a 0,50 mc/mq.

A seguito ritiro copia della documentazione, relativa ai beni pignorati,

presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Ponte di Piave si è appurata

l’esatta situazione edilizia-urbanistica:

- In data 20.07.2001 è stata rilasciata dal Comune di Ponte di Piave

Concessione Edilizia n. 4101 prot.n.8501 per la “costruzione di un

complesso residenziale composto da tre fabbricati da otto alloggi”;

- In data 03.08.2001 è stata presentata al Comune di Ponte di Piave

Denuncia Inizio Attività prot.n.9182;

- In data 07.08.2001 vengono iniziati i lavori di “costruzione di un

complesso residenziale composto da tre fabbricati da otto alloggi

limitatamente al complesso “A”, di cui fanno parte le unità oggetto di

perizia;

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- In data 22.01.2002 è stata presentata al Comune di Ponte di Piave

Denuncia Inizio Attività con prot.n.784;

- In data 14.07.2005 vengono terminati i lavori di “costruzione di un

complesso residenziale composto da tre fabbricati da otto alloggi-

limitatamente al complesso “A”, di cui fanno parte le unità oggetto di

perizia;

- In data 22.11.2005 viene rilasciato, dal Comune di Ponte di Piave il

Certificato di Agibilità n. 4101/2 limitatamente al complesso “A”, di cui

fanno parte le unità oggetto di perizia.

CONFORMITA’ ALLA DENUNCIA INIZIO A TTIVITA’ DEL

22.01.2002 PROT. n. 784;

L’ Esperto Stimatore dopo aver eseguito nelle unità immobiliari oggetto

di perizia dettagliati rilievi metrici, elaborazioni grafiche degli stessi e

confrontato i risultati ottenuti con la Denuncia Inizio Attività del

22.01.2002 prot.n.784, segnala le seguenti difformità urbanistiche-

edilizie:

1- Difformità sanabili con sanzione amministrativa pari ad €. 516,00

(D.P.R. n.380 del 6 Giugno 2001):

Unita’ sub. 52

a. lievi modifiche alla foratura esterna;

b. lievi modifiche alla muratura interna;

c. ricavo di un ripostiglio e di una centrale termica nella loggia.

Unità sub. 43

a. lievi modifiche alla muratura interna.

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L’ Esperto Stimatore fa presente che le considerazioni delle difformità

sopradescritte possono variare per diversa interpretazione e procedura

da parte del Comune al momento dell’ effettiva istruttoria della pratica

stessa.

Nelle tavole grafiche “C/1” e “C/2” sono evidenziate le difformità

riscontrate.

8 – DESCRIZIONE SITUAZIONE CATASTALE

A seguito accertamenti presso l’Agenzia delle Entrate -Ufficio

Provinciale di Treviso- risulta che le unità sono state denunciate come

segue:

- al Catasto Terreni il Mappale n.485, Ente Urbano di Ha 00.25.75,

deriva dalla fusione dei Mn. 429, Mn. 430, Mn. 431, Mn. 432,

Mn.435, Mn. 436, Mn. 439, Mn.440 e Mn. 441 in forza del Tipo

Mappale in data 23.05.2003 al n.4629.1/2003 introdotto in atti

catastali in pari data con prot.n.253342;

- al Catasto Fabbricati il Mn.485 sub.52 e il Mn.485 sub.43 sono stati

denunciati con variazione in data 01.09.2005 prot.n.TV0262087.

9 – DISPONIBILITA’ DEGLI IMMOBILI

Gli immobili oggetto di perizia attualmente risultano non abitati.

10 – DIVISIBILITA’ DEI BENI

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Il bene non è divisibile in quanto le unità immobiliari formano un unico

lotto.

11– STIMA DEL PIU’ PROBABILE VALORE DI MERCAT O

La determinazione del più probabile valore venale in comune commercio

di un bene economico può farsi per via analitica o capitalizzazione dei

redditi oppure per via sintetica, adottando i prezzi offerti dal mercato

immobiliare praticato in loco mediante appositi sistemi ponderali di

confronto.

Del resto, in ultima analisi stimare vuol dire confrontare, mediante

apposite scale di merito, beni di valore incognito con beni consimili di

valore cognito. Nella fattispecie, non essendo verificate tutte le

condizioni nelle quali può ritenersi applicabile la stima analitica, si è

adottata la stima sintetica e pertanto le indagini sono state rivolte a

conoscere il valore di mercato di beni consimili compravenduti in data

recentissima, tenendo conto di tutte le considerazioni derivanti da fatti

evidenti ed impliciti che possono concorrere alla formazione del più

probabile valore del bene quali: la posizione del lotto, l’accessibilità,

l’ubicazione, l’esposizione delle unità immobiliari e in particolar modo

l’uso delle parti comuni (camminamenti, strade e servitù di ogni genere).

Inoltre nel caso specifico, nella valutazione, si è tenuto conto delle spese

necessarie per il completamento dei lavori mancanti di finitura su

impianti e serramenti necessari per rendere abitabile l’alloggio oggetto di

stima.

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VALUTAZIONE

Mn.485 Sub.52 - Appartamento al piano terra:

Appartamento

Mq. 35,41 x €./Mq. 1200,00 = €. 42.492,00

Ripostiglio e centrale termica

Mq. 2,15 x €./Mq. 700,00 = €. 1.505,00

Loggia

Mq. 5,38 x €./Mq. 650,00 = €. 3.497,00

Lastrico solare

Mq. 22 x €./Mq. 40,00 = €. 880,00

Corte esclusiva

Mq. 25 x €./Mq. 30,00 = €. 750,00

Totale = €. 49.124,00

Mn.485 Sub.43 – Autorimessa al piano interrato:

Mq. 16,91 x €./Mq. 700,00 = €. 11.837,00

Somma totale (Sub.52 e Sub.43) €. 60.961,00

Le operazioni di confronto hanno condotto a stabilire per le unità

immobiliari in oggetto un valore complessivo di €. 60.961,00

arrotondato ad €. 61.000,00 (diconsi euro sessantunomila/00).

QUANTIFICAZIONE DELLE SPESE

L’Esperto Stimatore per poter stimare e dare un giusto valore alle unità

immobiliari oggetto di stima, ha quantificato le spese necessarie per la

presentazione di una pratica edilizia in sanatoria per le opere realizzate

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in difformità e conseguente denuncia all’Agenzia delle Entrate -Ufficio

Provinciale di Treviso-, il tutto così meglio dettagliato:

1- Spese tecniche per presentazione pratica edilizia;

€. 300,00

2- Sanzione amministrativa per le opere realizzate in difformità alla

Denuncia Inizio Attività (D.P.R. n.380 del 6 Giugno 2001);

€. 516,00

3- Spese tecniche e diritti catastali per presentazione di denuncia di

variazione all’ Agenzia delle Entrate-Ufficio Provinciale di Treviso-;

a corpo €. 400,00

Totale €. 1.216,00

VALORE FINALE DEGLI IMMOBILI

Per ottenere il valore definitivo delle unità immobiliari viene detratto

dall’ammontare del valore venale degli immobili l’ ammontare delle

spese preventivate sopra descritte:

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Unità sub.52 e sub.43:

Valore di mercato €. 61.000,00

Spese preventivate €. 1.216,00

Valore finale di stima €. 59.784,00

Il suddetto valore viene arrotondato ad €. 60.000,00 (diconsi euro

sessantamila/00)