CITTA’ DI SIRACUSAASSESSORATO URBANISTICA

SETTORE PIANIFICAZIONE ED EDILIZIA PRIVATA

PIANO

REGOLATORE

GENERALE

D. Dir. A.R.T.A. n. 669 del 03 agosto 2007

Supplemento Ordinario GURS del 28 settembre 2007 n. 46

Visualizzazione ai sensi dell’art. 4 del D. Dir. n. 669/07

RIQUALIFICAZIONE DEI TESSUTI CONSOLIDATI

DI VALORE AMBIENTALE

z.t.o. B1.2 – Borgata S. Lucia e Zona Stazione

ELABORATI DI PROGETTO

Allegato AD

RELAZIONE GENERALE

RELAZIONE GENERALE

Consulente prof. arch. B. GABRIELLI

Coordinatore

arch. P. COZZANI

Responsabile del Procedimento dott. ing. M. CALAFIORE

Funzionario Responsabile

arch. N. NAVARRA

Dirigente del Settore dott. ing. N. BORGIONE

Assessore all’Urbanistica

avv. E. P. REALE

Sindaco On. avv. G. BUFARDECI

D. Dir. ARTA 3 agosto 2007 n. 669 Pubblicato nel Supplemento Ordinario GURS del 28 settembre 2007 n. 46

-------------------------------------------- VISUALIZZAZIONE NOVEMBRE 2007

INDICE 1.1 Premessa …………………………………………………………………………….. 1 1.2 L’attuale forma urbana – Zona B1.2 …………………………………………….. 2 1.3 Obiettivi ed approccio metodologico …………………………………………… 4 1.4 La regolamentazione e le norme attuative per gli interventi nella zona

B1.2 ……………………………………………………………………………………. 8 1.5 Verifica complessiva delle aree a servizi per il soddisfacimento del

fabbisogno di standard ……………………………………………………………. 10 1.6 Elaborati contenuti nel documento urbanistico ……………………………… 12 Allegato 1: Glossario esplicativo della scheda tecnica …………………………. 14 Allegato 2: Scheda unità edilizia ……………………………………………………… 22 Allegato 3: Scheda isolato ……………………………………………………………. 24

1

1.1 Premessa

La vasta area, oggetto dell’analisi particolareggiata, è il prodotto della aggregazione

di tessuti storici, soggetti a processi di crescita singolarmente omogenei.

Dall’analisi delle cartografie storiche, emerge uno sviluppo che può essere

sintetizzato con l’individuazione di tre aree omogenee:

• Zona umbertina (primo nucleo di espansione “a cavallo” del ponte umbertino

verso il “nuovo” Corso Umberto), quartiere residenziale sviluppatosi a seguito

dell’abbattimento delle fortificazioni, con la creazione di un ampio asse

stradale – Corso Umberto - di collegamento tra il centro storico e la stazione

ferroviaria.

• Il Borgo Sant’Antonio, antica area extra urbana, affacciata sul Porto

Grande, caratterizzata da un tessuto costituito da case rurali e strutture

produttive, volte a rappresentare la cerniera tra il centro abitato, limitato alla

sola isola di Ortigia, e la campagna.

• La Borgata Santa Lucia, area agricola extra urbana di raccordo tra il Porto

Piccolo e la zona di Acradina, sottoposta dal 1885 al 1925 ad una intensa

attività edificatoria compiuta mediante lottizzazione e costruzione da parte di

privati, che frazionarono i terreni e li divisero in lotti, secondo accurati piani di

lottizzazione, con la creazione di lunghi rettifili, una ampia piazza, una maglia “

a scacchiera “.

• Esiste infine una quarta area, assimilabile alla zona della Borgata Santa Lucia

e pertanto classificabile come zona omogenea a quest’ultima, che funge da

raccordo e ricucitura delle tre. L’area si estende dalla stazione ferroviaria all’ex

Piazza d’armi, raccordandosi con la zona umbertina; a sud è tangenziale al

Borgo Sant’Antonio e a nord tocca le propaggini della Borgata Santa Lucia.

2

1.2. L’attuale forma urbana - Zona B1/2

Il processo di crescita e la progressiva saturazione all’interno degli isolati e dei lotti

ha prodotto una stratificazione che presenta livelli di consolidamento e di

“densificazione” differenziati nelle diverse parti urbane.

Tale processo, strettamente connesso alla forma delle parti urbane, è evidente nella

tavola storica che mostra la successiva formazione degli isolati oggetto di piani di

lottizzazione.

Il processo di costruzione dell’isolato avviene, dapprima, attraverso l’occupazione dei

lotti prospicienti l’attuale piazza santa Lucia.

A questa prima fase corrisponde e segue una configurazione per saturazione dei

singoli lotti appartenenti all’isolato, caratterizzata sul fronte dei lotti da una cortina

compatta di edifici, qualificati da elementi architettonici di pregio; tale configurazione

è ancora oggi evidente negli isolati di margine rispetto alla l’attuale piazza Santa

Lucia e in diversi isolati del fitto tessuto urbano.

La “lettura” del processo di edificazione all’interno dei lotti consente di rintracciare,

almeno fino agli anni ’50, una chiara relazione fra la formazione delle aggregazioni e

delle tipologie edilizie e la forma e dimensione dei lotti.

Raramente i lotti sono occupati da edifici singoli o unitari; nella maggioranza dei casi,

soprattutto nei lotti rettangolari allungati ed in quelli trapezoidali o triangolari, i

fabbricati sono formati da cellule elementari (cioé formate da una singola campata ad

un solo o due livelli fuori terra), affiancate.

I tessuti di cui è costituita la Borgata, sono dunque il prodotto di una sedimentazione

progressiva di unità edilizie entro una maglia strutturale permanente molto forte e

secondo relazioni tipo-morfologiche vincolanti che soltanto negli ultimi cinquant’anni

circa sono state bruscamente interrotte dall’inserimento “libero” di tipologie a “torre” o

dalla sostituzione edilizia e da completamenti con tipologie edilizie “moderne”,- quali

edifici pluripiano .

3

Quest’ultimi rimangono, oggi, “incastonati” nel tessuto urbano in quanto

testimonianza di un processo storico, legittimo, seppure “di rottura” e di discontinuità

rispetto alla struttura storica della Borgata.

Il legame fra la Borgata e la città, che affonda le radici nella storia delle prime

pianificazioni territoriali del territorio siracusano, ancor prima del 900, ci pone in

accordo con quanti propendono a considerare questa zona quale rinnovata centralità

urbana, centralità capace di esprimere qualità da tempo sommerse da epidemici

abbandoni, una centralità che, attraverso il recupero del patrimonio edilizio esistente

ed il completamento, sostituzione e cambio di destinazione d’uso, ove possibile e

compatibile, consenta di offrire nuove residenze e servizi anche a scala d’oltre

quartiere.

L’area in oggetto va tutelata per il “tessuto urbano”, che, nella sua semplicità,

contiene notevoli elementi di pregio, caratterizzanti l’epoca della sua realizzazione.

4

1.3 Obiettivi ed approccio metodologico

Obiettivi

L’obiettivo generale del documento urbanistico oggetto della presente relazione è

quello di migliorare la qualità abitativa ed urbana negli agglomerati di interesse

storico-ambientale, in maniera congruente con le regole morfologiche di costituzione

e mantenendone i pesi insediativi.

In particolare gli obiettivi sono:

obiettivo tecnico-urbanistico:

• fornire uno strumento urbanistico snello ed immediatamente operativo, capace

di non rimandare ad ulteriori piani attuativi;

obiettivo alla scala urbana:

• localizzare attrezzature collettive all’interno del tessuto consolidato in modo da

migliorare la dotazione degli standards urbanistici in una logica di

conservazione delle aree libere rimaste e innescando un progressivo ripristino

delle stesse nelle parti più densificate;

• inserire quote controllate di attività diverse da quella residenziale al fine di

aumentare il grado di vivibilità delle parti dal punto di vista funzionale e

valorizzarle con la presenza di attività e servizi tali da far assumere ad esse un

ruolo a scala urbana;

obiettivo alla scala abitativa:

• avviare un processo di cambio di destinazione d’uso per i piani terra con la

progressiva sostituzione della residenza ai piani terra;

• migliorare il comfort abitativo in senso stretto attraverso la dotazione di servizi

propri dell’abitazione. (ad esempio i garage ove possibile).

obiettivo sociale economico:

• ripopolare la Borgata garantendo una migliore qualità di vita ai residenti attuali

e futuri, tramite la realizzazione di servizi alla scala di quartiere e di interesse

comune per la città, attraverso:

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- La riqualificazione dei fronti prospettanti la ex linea ferrata;

- Il criterio della “sopraelevazione integrata”;

- Lo studio progettuale per la riqualificazione dello stadio De Simone;

- Il riutilizzo della cintura ferroviaria dimessa.

Si crea pertanto una grossa connessione fra quelli che sono i grandi temi del P.R.G.

e la vasta area della Borgata, facendo sì che quest’ultima non sia avulsa dalle

dinamiche in atto del P.R.G., ma che al contrario si sviluppi ed articoli intorno ad essi.

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L’approccio metodologico

Il metodo generale per condurre l’analisi particolareggiata, al fine di produrre una

normativa, tale da fornire indicazioni puntuali sugli interventi ammessi per le singole

uniità edilizie, è stato articolato in più fasi operative, di seguito riportate.

• Realizzazione di un supporto cartaceo valido in funzione dell’obiettivo e cioè,

l’analisi puntuale sulle singole unità edilizie. E’ stata realizzata, pertanto, una

cartografia di base nata dalla fusione “ragionata” fra il catastale urbano e

l’ultima aerofotogrammetria.

• Approfondimento volto all’individuazione dei vincoli che attualmente ricadono

sull’area in oggetto (vincolo archeologico imposto ai sensi dell’art. 21 della

Legge 1089/39, vincoli ex art. 1 commi 3 e 4 della legge 1497/39, vincoli ex

art. 1 comma 1 della legge 1497/39 che interessa l’area del Porto Grande,

vincolo ex art. 55 legge regionale 71/78, perimetro esistente ed ampliamento

proposto);

• Approfondimento volto all’individuazione di sub zone omogenee (viene

condotto col supporto dell’analisi storica dei tessuti e col confronto fra le

cartografie storiche del Cavallari del 1881, le piante catastali del 1913/14-30,

del 1932 e del 1963, le cartografie dei primi P.R.G. della città e le carte

storiche delle lottizzazioni).

• Progettazione di una scheda per unità edilizia, con indicazione delle

caratteristiche morfo-tipologiche, delle pertinenze, delle destinazioni d’uso,

dell’articolazione delle proprietà, delle condizioni di occupazione, delle cause

di alterazione dello stato d’equilibrio, dello stato di conservazione e di

manutenzione e delle caratteristiche qualitative delle unità edilizie.

• Progettazione di una scheda per isolato, con indicazione della tipologia di

appartenenza, dell’alterazione tipologica, della qualità architettonica e della

qualità urbana, in termini di tipologia e strutturazione degli spazi e di opere di

urbanizzazione primaria ed elementi d’arredo. E’ stata inoltre valutata

l’adattabilità dell’isolato urbano ad assolvere nuove funzioni.

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• Compilazione, con rilievi sul campo, delle schede per unità edilizia ed isolato e

catalogazione di immagini fotografiche delle singole unità edilizie.

• Realizzazione delle carte tematiche gestite tramite un sistema informatico,

costituito da una banca dati che contiene tutte le informazioni relative alle

unità edilizie raccolte sulle apposite schede, correlata alla cartografia “

ragionata “ digitalizzata.

• Realizzazione della tavola normativa riguardante gli interventi ammessi per le

singole unità edilizie.

• Definizione delle aree d’intervento soggette a ristrutturazione urbanistica e

successiva progettazione di tre comparti.

• Realizzazione di un sistema informatico flessibile, tale da consentire

all’Amministrazione comunale, una rapida ed efficace gestione delle

informazioni sulle unità edilizie e di verificare per ognuna gli interventi

ammessi. Il sistema informatico è, inoltre, espandibile, per consentire di

aggiornare le trasformazioni del patrimonio edilizio abitativo ed annotare

eventuali nuove autorizzazioni o aggiornare variazioni cartografiche.

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1.4 La Regolamentazione e le norme attuative per gli interventi nella zona

B1/2

La Regolamentazione disciplina gli interventi di manutenzione ordinaria,

straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia,

ristrutturazione urbanistica, demolizione senza ricostruzione,nuova edificazione,

sopraelevazione integrata e/o allineamento dei fronti, riconfigurazione dei fronti

esistenti estesi all’unità edilizia.

Tale Regolamentazione costituisce il primo passo dell’Amministrazione comunale per

avviare la riqualificazione delle aree di interesse storico ambientale.

L’obiettivo della Regolamentazione è quello di fornire parametri normativi che

fungano da guida ai metodi della riqualificazione, arginando il processo di

modificazione in atto che, attraverso incongrui e spontanei interventi sulle singole

unità edilizie, ha apportato profondissime trasformazioni ed impoverito -

frequentemente snaturato - non solo i caratteri architettonici, ma anche quel

particolare rapporto fra gli edifici e gli spazi di pertinenza.

La Regolamentazione dunque, oltre a definire il tipo di intervento ammissibile per le

unità edilizie, fornisce anche indicazioni sui modi nei quali condurre i singoli

interventi.

Il suo campo di applicazione è dunque sostanzialmente quello della conservazione e

della riqualificazione dei singoli edifici, facendo particolare attenzione agli interventi di

sopraelevazione integrata e/o allineamento dei fronti e riconfigurazione dei fronti

esistenti che prospettano la ex linea ferrata.

La portata degli obiettivi delle Norme attuative per la riqualificazione dei tessuti

consolidati di valore ambientale investe sia la singola unità edilizia che l’isolato

d’appartenenza.

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Le Norme assumono le regole e le prescrizioni per gli interventi sulle singole unità

edilizie e si avvalgono, in tre aree soggette a ristrutturazione urbanistica, di uno

specifico strumento attuativo, la “Scheda Norma”, per la definizione delle prescrizioni

- morfologiche, quantitative e funzionali – secondo le quali, all’interno di una

determinata unità minima di intervento, il Comparto operativo, sono possibili

interventi condotti in maniera unitaria.

Sulla base delle regole scaturite dall’analisi dei processi di costruzione e della qualità

del tessuto, della valutazione delle condizioni e delle cause del degrado ivi esistente,

all’interno del comparto si individuano, avendo chiari gli obiettivi dell’intervento:

- eventuali vincoli sovraordinati;

- le funzioni caratterizzanti e le funzioni secondarie in termini di destinazione d’uso;

- i parametri dell’edificazione in termini di superficie lorda ammissibile;

- l’altezza massima;

- il rapporto di copertura;

- il rapporto di permeabilità;

- le superfici delle aree soggette a cessione gratuita;

- le regole morfologiche (allineamenti, giaciture, rapporti con gli spazi di relazione,

assi di permeabilità visiva)

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1.5 Verifica complessiva delle aree a servizi per il soddisfacimento del

fabbisogno di standard

E’ di seguito riportata la verifica del fabbisogno di standard richiesti dalla zona

B1.2 Borgata S. Lucia.

Il calcolo è stato condotto considerando nell’analisi del fabbisogno pregresso e

nell’analisi del fabbisogno determinato dalle sopraelevazioni una dotazione di

standard pari a 9 mq/ab; considerando, invece, nell’analisi del fabbisogno

determinato dagli abitanti insediati nei comparti una dotazione di standard pari a 18

mq/ab.

ANALISI DEL FABBISOGNO PREGRESSO*

Volume SL Esistente Abitanti S1 S2 S3 S4 Totale 2.561.349 472.860 15.762 35.465 15.762 70.930 19.703 141.858

STANDARD ESISTENTE

S1 S2 S3 S4 Totale 4.863 8.817 22.526 3.790 39.996 VERIFICA DELLO STANDARD

S1 S2 S3 S4 Totale 4.863 8.817 22.526 3.790 39.996 - 35.465 15.762 70.930 19.703 141.858 = - 30.602 - 6.945 - 48.404 - 15.913 - 101.862 *N.B. Il calcolo dello standard è stato eseguito considerando la dotazione di 9 mq/ab

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FABBISOGNO DETERMINATO DAGLI ABITANTI INSEDIATI CON LE SOPRAELEVAZIONI*

Volume SLA Abitanti S1 S2 S3 S4 Totale 200.000 46.140 1.538 3.462 1.538 6.923 1.923 13.842

*N.B. Il calcolo dello standard è stato eseguito considerando la dotazione di 9 mq/ab FABBISOGNO DETERMINATO DAGLI ABITANTI INSEDIATI NEI COMPARTI** SLA Abitanti S1 S2 S3 S4 Totale 3.300 110 496 220 992 276 1.980 **N.B. Il calcolo dello standard è stato eseguito considerando la dotazione di 18 mq/ab FABBISOGNO COMPLESSIVO DI AREE A STANDARD S1 S2 S3 S4 Totale 30.602 6.945 48.404 15.913 101.862 + 3.462 1.538 6.923 1.923 13.842 + 496 220 992 276 1.980 = 34.559 8.704 56.319 18.111 117.684 AREE A SERVIZI DETERMINATE NEI COMPARTI S1 S2 S3 S4 Totale - 7.987 31.538 22.174 61.699 VERIFICA COMPLESSIVA DELLE AREE A STANDARD S1 S2 S3 S4 Totale - 34.559 - 8.704 - 56.319 - 18.111 - 117.684 - - 7.987 31.538 22.174 61.699 = - 34.559 - 717 - 24.781 4.063 - 55.985

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1.6 Elaborati contenuti nel documento urbanistico

ALL. A D) La presente relazione generale

ALL. A E) Tavola di progetto estesa alle zone A1 – Zona Umbertina, B1.1 – Borgo S. Antonio, B1.2 – Borgata Santa Lucia e Zona Stazione:

ALL. A E1) carta della perimetrazione dei tessuti delle Zone A1, B1.1, B1.2;

ALL. A P) Tavole di progetto estese alla zona B1.2 – Borgata Santa Lucia e Zona Stazione: ALL. A P1) carta della perimetrazione dei tessuti in zona B1.2;

ALL. A P2) tavola normativa dei vincoli ai sensi del D. Lgs. 490/99, del D.A.

2340/88 e dell’art. 55 L.R. 71/78;

ALL. A P3) carta delle caratteristiche di adattabilità degli isolati urbani a

nuove funzioni;

ALL. A P4) tavola normativa delle nuove destinazioni d’uso degli isolati (piani

terra);

ALL. A P5) tavola normativa degli interventi ammessi per unità edilizia;

ALL. A P6) aree di intervento soggette a scheda norma;

ALL. A P7) sistema del verde urbano.

ALL. A N) Normativa particolareggiata per la riqualificazione dei tessuti

consolidati di valore ambientale

ALL. A NS) Comparti e Schede Norma:

ALL. A NS1) quadro d’unione dei comparti;

ALL. A NS2a) comparto 1 – stadio: stato di fatto, stralcio catastale su

aerofotogrammetria;

ALL. A NS2b) comparto 1 – stadio:destinazioni d’uso;

ALL. A NS2c) comparto 1 –stadio:progetto con schema d’impianto urbanistico;

ALL. A NS3) comparto 2 - linea ferrata tratto Stazione - Piazza Cappuccini;

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ALL. A NS4a) comparto 3 - isolato di via Bologna: stato di fatto, progetto

destinazioni d’uso, espropri e demolizioni, planimetria catastale,

rilievo;

ALL. A NS4b) comparto 3 - isolato di via Bologna: progetto con schema

d’impianto urbanistico.

ALL. A F) Schede delle singole unità edilizie.

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ALLEGATO 1: GLOSSARIO ESPLICATIVO DELLA SCHEDA TECNICA

UNITÀ EDILIZIA

Ampiezza sezione stradale: secondo le categorie del D.M. 16-01-96

L ≤ 3 m (H=3) 3 ≤ L ≤ 11 (H = L) L > 11 [H = 11 + 3 · (L - 11)].

Caratteristiche morfologiche Edificio con superfetazioni: edificio il cui carattere originario è stato alterato con la

costruzione di corpi, in genere abusivi, quali verande, bagni esterni, locali parzialmente

sopraelevati.

Edificio programmato: edificio progettato ma non ultimato in tutti i suoi piani che

presenta a livello dell'ultimo solaio riconoscibili elementi di completamento quali lesene,

balconi o elementi decorativi di facciata.

Edificio con fronti omogenei: edificio facente parte di un unico organismo edilizio che

presenta sui fronti identiche caratteristiche strutturali e/o decorative agli edifici adiacenti; si

ipotizza derivante da un frazionamento particellare di una unica unità.

Edificio di sostituzione: edificio realizzato ex novo, utilizzando tecniche costruttive

moderne, in seguito alla demolizione delle preesistenze generalmente in muratura.

Pertinenze Cortili: sono quegli spazi aperti, interni agli edifici con funzione di distribuzione interna e

dei corpi di fabbrica che permettono la diretta areazione ed illuminazione dei locali delle

abitazioni.

Chiostrine: sono quegli spazi di dimensioni ridotte (max 4 mq.) che permettono la diretta

areazione ed illuminazione di servizi igienici, bagni, lavanderie, scale, ripostigli e corridoi

disimpegno.

Posto auto: si intende quello posto al piano terra interno all'unità immobiliare e

generalmente scoperto.

Verde privato: sono quelle aree a giardino, interne alle unità immobiliari, generalmente

scoperte o attrezzate con strutture removibili.

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Destinazioni d'uso Residenziale: abitazioni mono, plurifamiliari, collettive. Produttiva: comprende le attività di produzione industriale e artigianale con i servizi

strettamente afferenti; si distingue in:

a) attività artigianali di servizio compresi depositi merci, corrieri, autotrasportatori;

b) attività artigianali di produzione;

c) attività industriali di modeste dimensioni, non nocive o moleste ai sensi delle vigenti

leggi;

d) attività di stoccaggio e lavorazione di beni poveri (rottamazione, deposito materiale

edile, etc.) e lavorazione di materiali lapidei e del legno;

e) lavorazione e conservazione di prodotti agricoli (caseifici, macellazione e

lavorazione carni, impianti di refrigerazione per prodotti ortofrutticoli);

f) impianti tecnologici per l'erogazione di energia elettrica, gas, telefono, etc.

Commerciale e direzionale: comprende le attività terziarie con i servizi ad essa afferenti;

si distingue in:

a) attività commerciali al dettagli e all'ingrosso;

b) studi professionali, uffici direzionali (bancari, assicurativi, agenzie varie);

c) pubblici esercizi, uffici pubblici e privati;

d) sedi di associazioni e attività culturali, scuole private, attrezzature private per attività

ricreative per lo sport e il tempo libero, per lo spettacolo (sale teatrali e

cinematografiche, etc.);

e) ipermercati.

Turistico e ricettiva: a) alberghi;

b) residence;

c) ostelli;

d) motel;

e) bar, ristorazione.

Servizi di livello comunale per gli insediamenti residenziali: a) istruzione dell'obbligo e pre-obbligo (asili nido, scuole materne, elementari e medie);

b) attrezzature di interesse comune (sedi delle pubbliche amministrazioni, chiese e

centri religiosi, biblioteche, attrezzature assistenziali e ambulatori);

c) verde e attrezzature sportive;

d) parcheggi.

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Servizi ed attrezzature di interesse generale: a) attrezzature per l'istruzione superiore;

b) ospedali, cliniche, residenze per anziani;

c) parco;

d) porto, darsena;

e) impianti militari.

Cause di alterazione dello stato di equilibrio originario Cause intrinseche:

a) relative al posizionamento (precedenti la nascita dell'edificio e causate da

caratteristiche ambientali, geomorfologiche del sito, topografiche);

b) relative alla struttura (errori di progettazione, di esecuzione o relativi alle scelte e alla

composizione dei materiali).

Cause estrinseche: a) dovute all'azione dell'uomo: modificazioni notevoli delle unità abitative (fusioni,

frazionamenti, sopraelevazioni); restauro che ha cancellato il maggior numero di

elementi originari (sostituzione di elementi decorativi esterni con elementi di

materiale diverso, sostituzione degli infissi, piastrellatura delle facciate); modifica

dell'organismo edilizio senza averne previsto prima le conseguenze dal punto di

vista strutturale;

b) dovute ad agenti naturali ad azione prolungata (fisica, chimica, biologica,

microbiologica).

Stato di conservazione: riguarda solamente l'aspetto strutturale; Ridotto a rudere: edificio privo di copertura e di finiture con forti lesioni strutturali.

Pessimo: edificio parzialmente coperto con presenza di dissesti statici e lesioni strutturali;

con spanciamento delle murature e strapiombo di pareti; con perdita della malta tra i giunti

delle pietre;

Discreto: edificio con copertura integra, qualche lesione strutturale orizzontale o verticale

e con lesioni superficiali (mensole dei balconi, muretti atticali);

Buono: edificio con lesioni superficiali (mensole dei balconi, muretti atticali, etc.);

Ottimo: edificio privo di dissesti statici, lesioni strutturali o superficiali.

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Stato di manutenzione: riguarda solamente le finiture esterne;

Pessimo: edificio con facciate senza intonaco per una porzione superiore al 50 %; privo o

parzialmente privo di infissi esterni; con collegamenti verticali, ove visibili, in precarie

condizioni funzionali.

Discreto: edificio con facciate parzialmente prive di intonaco; con infissi esterni in cattivo

stato di manutenzione; con alveolizzazione degli intonaci e/o del paramento lapideo; con

scagliatura dei conci lapidei; con presenza di umidità.

Buono: edificio con parziale scrostamento dell'intonaco non superiore del 20 % della

facciata.

Ottimo: edificio i cui elementi originari sono ben manutenuti.

Caratteristiche qualitative Edificio di qualità scarsa: edificio in cui non sono presenti elementi decorativi e la cui

tipologia è riconducibile ad una edilizia spontanea.

Edificio di qualità comune: edificio in cui non sono presenti elementi decorativi ma la cui

tipologia è riconducibile ad una edilizia progettata, spesso con tipologia a palazzetto.

Edificio qualificato da alcuni elementi architettonici: edificio in cui sono presenti in

facciata elementi architettonici originari, sopravvissuti alle sostituzioni ma non identificabile

come notevole.

Edificio notevole: edificio che presenta elementi architettonici con funzione decorativa

e/o strutturale originali di particolare pregio quali partiture decorative delle aperture,

mensole dei balconi, portali, cornicioni; di epoca non ulteriore a metà Novecento.

Categorie di intervento Manutenzione ordinaria: sono gli interventi di riparazione, rinnovamento e parziale

sostituzione delle finiture degli edifici (intonaci, pavimenti, etc.) condotti senza alterarne i

caratteri originari né aggiungere nuovi elementi. Tale intervento concerne anche la

sostituzione e l’adeguamento degli impianti tecnologici esistenti senza l’apporto di

modifiche alla struttura o all'organismo edilizio e senza la realizzazione di nuovi locali.

Manutenzione straordinaria: sono tutte le opere e le modifiche necessarie per rinnovare

e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare o integrare i servizi

igienico-sanitari e gli impianti tecnologici, sempre che non alterino il volume del fabbricato,

le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modificazioni delle destinazioni

d'uso.

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Restauro e risanamento conservativo: è finalizzato principalmente alla conservazione,

alla valorizzazione e al recupero igienico e funzionale di edifici di interesse storico-

artistico, architettonico o ambientale per i quali si rendono necessari il consolidamento e

l'integrazione degli elementi strutturali e la modificazione dell'assetto planimetrico, anche

con l'impiego di materiali e tecniche diverse da quelle originarie purché congruenti con i

caratteri degli edifici.

Ristrutturazione edilizia: sono interventi volti a trasformare un organismo edilizio

mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in

tutto o in parte diverso dal precedente conservandone però le caratteristiche tipologiche.

Ristrutturazione urbanistica: sono gli interventi rivolti a sostituire l'esistente tessuto

urbanistico-edilizio con altro diverso mediante un insieme sistematico di interventi edilizi,

anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati, della rete infrastrutturale e

dei servizi pubblici e privati.

Demolizione senza ricostruzione: sono gli interventi diretti a riconfigurare il tessuto

urbanistico mediante la realizzazione di spazi pubblici aperti.

Nuova edificazione: sono gli interventi edilizi volti alla utilizzazione di aree inedificate con

la realizzazione di nuovi edifici, manufatti e infrastrutture, atti a consentire l'insediamento di

abitanti, ovvero l'installazione e il funzionamento di attività produttive e commerciali.

Demolizione con ricostruzione: gli interventi sono diretti alla sostituzione totale dell’unità

edilizia esistente fatiscente o priva di qualità morfo-tipologica con altra analoga per

volume, nel rispetto delle regole insediative.

Sopraelevazione integrata: sono gli interventi volti ad aumentare la volumetria esistente

mediante l'estensione in senso verticale del fabbricato.

Allineamento dei fronti: gli interventi sono diretti al completamento dell’ultimo livello

dell’edificio, attualmente, parzialmente edificato, mediante addizioni orizzontali

determinanti un incremento volumetrico complessivo, al fine di una migliore definizione

della quinta stradale.

Riconfigurazione delle facciate: gli interventi sono diretti alla realizzazione di

ampliamenti volumetrici che riguardino l’intera unità edilizia da realizzarsi attraverso

organiche addizioni orizzontali e verticali.

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ISOLATO Tipologia isolato Chiuso, a cortina edilizia continua:

a) corte (edificio che rappresenta una unità tipologica che si aggrega in un sistema

coerente organizzando spazi aperti riconoscibili - corti aperte o chiuse);

b) linea (corpo di fabbrica che si sviluppa secondo un asse longitudinale, generalmente

multipiano);

c) torre (corpo di fabbrica che si sviluppa secondo un asse verticale);

d) villetta (edificio mono o bi-familiare prevalentemente disposto al centro del lotto, con

o senza giardino);

e) palazzina (edificio plurifamiliare prevalentemente disposto al centro del lotto, con o

senza giardino, generalmente con elevazione non superiore ai tre livelli fuori terra);

f) capannone (corpo di fabbrica prevalentemente ad un livello adibito ad attività

terziarie, con evidenti differenze per la consistenza volumetrica e le altezze dalla

tipologia residenziale);

g) misto:

- prevalentemente case a schiera (edificio monofamiliare ad uno o due piani con

aree di pertinenza sul retro o anche sul fronte; l'aggregazione di più edifici a

schiera definisce un percorso edilizio o una strada);

- prevalentemente case terranee (corpo di fabbrica monofamiliare, unicellulare,

terra-tetto; l'aggregazione lineare di più case terranee configura dei veri e propri

isolati);

- prevalentemente palazzetto (corpo di fabbrica mono o bi-familiare a due piani

generalmente con fronti riconoscibili dalla presenza di balconi al primo piano;

l'aggregazione lineare dei palazzetti configura un percorso).

Aperto: si intende la presenza di uno o più passaggi nel corpo dell'isolato che mettono in

relazione spazi aperti.

Alterazione tipologica dell'isolato Saturazione degli spazi aperti: si intende la progressiva occupazione dello spazio

interno alla corte.

Aggregazione: si verifica quando abbiamo un accrescimento in altezza delle costruzioni

ad un' elevazione con l'introduzione di due nuove strutture componenti, il solaio e la scala,

fino a quel momento realizzate solo occasionalmente. Le case tendono ad avere l'accesso

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al piano superiore mediante una scala direttamente aeroilluminata e connessa alla porta

d'ingresso, in questo modo il meccanismo distributore diventa verticale così come cambia

la distribuzione dell'utenza dal piano terreno (magazzino) al piano primo (abitazione).

Sopraelevazione: è la crescita di ulteriori piani, oltre il secondo o terzo livello;

a) integrata (quando realizza un ampliamento dello spazio abitativo in modo ordinato e

coerente con le strutture murarie sottostanti);

b) non integrata (quando si hanno crescite incongrue facilmente riconoscibili perché

occupano solo parzialmente il solaio piano di copertura e spesso sono costruite con

materiali inadeguati e tecnologie precarie).

Qualità architettonica isolato Isolato di scarsa qualità: isolato in cui non sono presenti edifici di pregio la cui tipologia è

riconducibile ad una edilizia spontanea.

Isolato poco notevole: isolato in cui non sono presenti edifici di pregio la cui tipologia è

comunque riconducibile ad una edilizia progettata, spesso con tipologia a palazzetto e

caratterizzata in facciata da elementi architettonici originari.

Isolato notevole: isolato in cui sono presenti edifici caratterizzati da elementi architettonici

con funzione decorativa e/o strutturale originari di particolare pregio quali partiture

decorative delle aperture, mensole dei balconi, portali, cornicioni, di epoca non ulteriore a

metà Novecento.

Tipologia degli spazi Spazi verdi:

a) strutturati (si intendono quegli spazi verdi progettati, quali viali alberati di pertinenza

urbana, piazze con alberature, giardini privati);

b) non strutturati (si intendono quegli spazi verdi sorti spontaneamente).

Spazi vuoti: c) strutturati (si intendono quegli spazi aperti progettati quali, piazze, slarghi, ronchi);

d) non strutturati (si intendono quegli spazi aperti sorti spontaneamente).

Opere di urbanizzazione primaria: si intende mettere in evidenza la presenza di fili o

cavi (energia elettrica, telefono), condutture (gas metano) sulla facciata degli edifici o

tombini lungo le strade.

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Elementi di arredo urbano: si intende mettere in evidenza la presenza di elementi di

arredo urbano dislocati negli spazi pubblici o lungo le strade.

Adattabilità del costruito a nuove funzioni A – Adattabilità ottima: quando l’adattabilità a nuove funzioni è attuabile nelle unità

edilizie che costituiscono l’isolato urbano;

B – Adattabilità buona: quando l’adattabilità a nuove funzioni è attuabile in parti delle

unità edilizie che costituiscono l’isolato urbano;

C – Adattabilità discreta: quando l’adattabilità a nuove funzioni è attuabile nel solo piano

terreno delle unità edilizie che costituiscono l’isolato urbano;

D – Adattabilità scarsa: quando non è attuabile una funzione diversa da quella già

esistente.

ALLEGATO 2:SCHEDA UNITA’ EDILIZIA UNITA’ EDILIZIA

DATI IDENTIFICATIVI Data ________________________ Foglio n°________________________ Foto n° ________________________ Particella n°_____________________ Indirizzo ___________________________________________________________ DATI CARATTERISTICI

Epoca di costruzione Dati metrici Ante 1942 □ Numero fronti _________________ Tra 1942 e 1967 □ Numero piani _________________ Tra 1967 e 1981 □ Ampiezza sezione stradale ________ Post 1981 □

Caratteristiche dell’edificio Tipologia strutturale muratura □ c.a. □ mista □ Tipologia copertura piana □ a falde □ mista □

Caratteristiche morfologiche Pertinenze Edificio con superfetazioni □ Cortili □ Edificio programmato □ Chiostrine □ Edificio con fronti omogenei □ Posto auto □ Sostituzione □ Verde privato □ USO

Destinazione d’uso P.T. (%) Destinazione d’uso altri L. (%) Residenziale ______ % Residenziale ______% Produttiva ______ % Produttiva ______% Commerciale/Direzionale ______ % Commerciale /Direzionale ______% Turistico/ Ricettiva ______ % Turistico/Ricettiva ______% Servizi di livello comunale Servizi di livello comunale per gli insediamenti residenziali______ % per gli isediamentiresidenziali______% Servizi ed attrezzature Servizi ed attrezzature di interesse generale ______ % di interesse generale ______ %

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Articolazione della destinazione d’uso Articolazione della destinazione d’uso P. T. (%) altri L. (%) Privata ______ % Privata ______ % Pubblica ______ % Pubblica ______ %

Condizione di occupazione P. T. (%) Condizione di occupazione altri L. (%) Occupato ______ % Occupato ______ % Non occupato ______ % Non occupato ______ %

Cause di alterazione dello stato di equilibrio originario Cause intrinseche □ Cause estrinseche antropiche □ naturali □

Stato di conservazione Ridotto a rudere □ Pessimo □ Discreto □ Buono □ Ottimo □

Stato di manutenzione Pessimo □ Discreto □ Buono □ Ottimo □

Caratteristiche qualitative Edificio di scarsa qualità □ Edificio di qualità comune □ Edificio qualificato da alcuni elementi architettonici □ Edificio notevole □

IPOTESI DI INTERVENTO

Ridotto a rudere □ Edif. scarsa qualità □ Manutenzione ordinaria □ Pessimo □ Edif. qualità comune □ Manutenzione straordinaria □ Discreto □ Edif. qualificato da…. □ Restauro e risanam. conser. □ Buono □ Edif. Notevole □ Ristrutturazione edilizia □ Ottimo □ Ristrutturazione urbanistica □ Demolizione senza ricostruzione □ Nuova edificazione □ Demolizione con ricostruzione □ Sopraelevazione integrata □ Allineamento dei fronti □ Riconfigurazione delle facciate Note ____________________________________________________________________________________________________________________________________

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ALLEGATO 3: SCHEDA ISOLATO

ISOLATO N° Tipologia isolato Aperto □ Chiuso, a cortina edilizia continua corte □ linea □ torre □ villetta □ palazzina □ capannone□ misto □ prev. case a schiera □ prev. case terrane □ prev. palazzetto □

Alterazione tipologica Qualità architettonica Saturazione spazi aperti □ Di scarsa qualità □ Aggregazione □ Poco notevole □ Sopraelevazione integrata □ Notevole □ Sopraelevazione non integrata □

QUALITA’ URBANA

Tipologia e strutturazione degli spazi (descriverne forma di utilizzazione) Spazi verdi strutturati □_________________________________________ Spazi verdi non strutturati □_________________________________________ Spazi vuoti strutturati □_________________________________________ Spazi vuoti non strutturati □_________________________________________

Opere di urbanizzazione primaria e elementi di arredo urbano Cavi e/o Condutture □ Tombini □ Elementi di arredo _______________________________________________

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Caratteristiche visive dell’isolato in rapporto ad ipotesi di ristrutturazioni urbane al contorno __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________

Adattabilità degli isolati urbani a nuove funzioni A □ B □ C □ D □ Note __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________