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PEREQUAZIONE, COMPENSAZIONE ED INCENTIVAZIONE URBANISTICA: NUOVE MODALITÀ DI ATTUAZIONE DELLA

PIANIFICAZIONE DEL TERRITORIO

PEREQUAZIONE, COMPENSAZIONE E INCENTIVAZIONE URBANISTICA. SCHEMI

TEORICI E MODELLI OPERATIVI

Pierluigi [email protected]

Francavilla Fontana, 4 luglio 2012

Articolazione dell’intervento1.- PremessaIl contesto in cui hanno avuto origine la perequazione e la compensazione urbanisticaLe finalità della perequazione e della compensazioneLa perequazione e la compensazione urbanistica nella normativa nazionale e pugliese

2.- Aspetti teorici della perequazione urbanisticaPerequazione: l’etimologia della parola La perequazione urbanistica: i soggetti interessatiLa componente “programmatoria” della perequazioneLa componente “attuativa” della perequazioneI modelli del piano perequativo

3.- La compensazione urbanisticaContenutiRiferimenti normativiL’equivalenza tra le risorse cedute e quelle avute in compensazione

4.- L’incentivazione urbanisticaL’art.5, comma 9 del Dlgs n.70/2011 – “Il Nuovo Piano Casa” Il “Nuovo Piano Casa” nella normativa della Regione Puglia

Riferimenti bibliografici essenziali

1.- PREMESSA

Il contesto in cui hanno avuto originela perequazione e la compensazione

urbanistica• Forte attenzione allo sviluppo sostenibile e alla qualità

dell’ambiente naturale e costruito;

• Inadeguatezza della procedura “tradizionale” di attuazione del piano urbanistico basata sull’apposizione del vincolo preordinato all’esproprio e sulla successiva acquisizione forzosa degli immobili -aree e/o manufatti- destinati ad opere pubbliche;

• Ridotta disponibilità di risorse finanziarie pubbliche e, viceversa, elevato valore di mercato degli immobili urbani;

• Riconoscimento della natura “complessa” delle trasformazioni urbane e della necessità di un approccio “integrato”;

• Marcata “instabilità” del mercato immobiliare.

Le finalità perseguite

• Trattamento indifferente delle proprietà immobiliari rispetto alle scelte urbanistiche;

• Acquisizione non onerosa delle aree o di risorse finanziarie destinate alle opere pubbliche, e/o realizzazione diretta da parte dei privati di opere pubbliche o di iniziative di interesse generale;

• Efficacia e fattibilità dei piani e dei progetti, nonché sviluppo sostenibile delle città del territorio;

• Ricorso a procedure consensuali e riduzione del contenzioso.

La perequazione e la compensazione urbanistica trovano riferimenti:

a) nell’art.30, comma 1, della Legge n.47/1985, in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere abusive;

b) nelle leggi sui “programmi integrati” e sui “programmi complessi” (Legge n.179/92, Legge 493/1993, ecc.);

c) nell’art.1, comma 21 e comma 22, della Legge n.308/2004, avente ad oggetto il riordino, il coordinamento e l'integrazione della legislazione in materia ambientale;

d) nell’art.1,commi 258 e 259, della Legge n.244/2007 (la legge finanziaria del 2008);

e) nell’art.11 (Piano Casa), comma 5, della Legge n.133/2008 (la legge finanziaria del 2009);

f) nell’art.5, comma 3, del Dlgs n.70/2011;

f) nella sentenza n.179/1999 della Corte Costituzionale, sull’illegittimità costituzionale del mancato pagamento di un indennizzo ai proprietari degli immobili oggetto di reiterazione dei vincoli urbanistici preordinati all’espropriazione o dei vincoli che comportano l’inedificabilità;

g) nella sentenza n.4545/2010 del Consiglio di Stato, Sez.IV, che ha rinvenuto la copertura normativa della perequazione e della compensazione nel combinato disposto degli artt.1, comma 1bis, e 11 della legge n.241/90 in materia di procedimento amministrativo.

Riferimenti normativi e giurisprudenzialisul tema della perequazione e della compensazione urbanistica

La perequazione e la compensazione urbanistica nella normativa pugliese

LR n.20 del 27/07/2001 (Norme generali di governo e uso del territorio)

art.2 (Principi):“La presente legge assicura il rispetto dei

principi di: a) sussidiarietà.., omissis,..d) perequazione”;

art.14 (Perequazione urbanistica):“Al fine di distribuire equamente, tra i proprietari interessati

dagli interventi, i diritti edificatori attribuiti dalla pianificazione urbanistica e gli oneri conseguenti alla

realizzazione degli interventi di urbanizzazione del territorio, il PUG può riconoscere la stessa suscettività

edificatoria alle aree comprese in un PUE”.

La perequazione e la compensazioneurbanisticanella normativa pugliese

LR n.3 del 22/02/2005 (Disposizioni regionali in materia di espropriazioni per pubblica utilità

e prima variazione al bilancio di previsione per l'esercizio finanziario 2005)

art.21 (Permuta di terreni in esproprio con diritti volumetrici):

“I Comuni, all'interno di piani attuativi, sia di iniziativa pubblica che privata, esecutivi dello strumento urbanistico vigente, possono riservarsi una quota dei diritti volumetrici di edificazione, per la perequazione volumetrica territoriale con aree da espropriare

individuate fuori dal perimetro del piano.

Tali diritti volumetrici possono essere attribuiti, con accordo di cessione volontaria stipulato ai sensi dell'articolo 45 del d.p.r. 327/2001 e successive modifiche, ai proprietari di terreni da espropriare per

pubblica utilità, in luogo dell'indennità spettante per l'espropriazione ”.


LR n.12 del 21/05/2008 (Norme urbanistiche finalizzate ad aumentare

l’offerta di edilizia residenziale sociale)

art.1:“Per il soddisfacimento del fabbisogno di edilizia

residenziale sociale i comuni possono prevedere...l’utilizzazione di:

a) ambiti destinati a servizi che siano in esuberorispetto alla dotazione minima inderogabile dispazi pubblici o riservati alle attività collettive,

a verde pubblico o a parcheggi di cui aldecreto interministeriale 1444/1968, assegnando

a essi una previsione edificatoriasecondo il metodo della perequazione urbanistica;

b) ambiti a prevalente destinazione residenzialeconsentendo un surplus di capacità edificatoria”.


LR n.21 del 29/07/2008 (Norme per la rigenerazione urbana)

art.7bis (Interventi di riqualificazione edilizia attraversola delocalizzazione delle volumetrie):

comma 1: “I comuni possono individuare edifici, anchecon destinazione non residenziale, legittimamenterealizzati o per i quali sia stata rilasciata sanatoriaedilizia, da rimuovere in quanto contrastanti, per

dimensione, tipologia o localizzazione, con il contestopaesaggistico, urbanistico e architettonico circostante”;

comma 2: “Per incentivare gli interventi di cui al comma 1,il piano urbanistico esecutivo può prevedere, comemisura premiale, il riconoscimento di una volumetria

supplementare nel limite massimo del 35 percento di quella preesistente”.


Cenni alla perequazione urbanistica si trovano nella parte III: “Orientamenti per l’applicazione del principio della

perequazione”, dello:

SCHEMA DI DOCUMENTO REGIONALE DI ASSETTO GENERALE (DRAG)

“INDIRIZZI, CRITERI E ORIENTAMENTI PER LA FORMAZIONE, IL DIMENSIONAMENTO E IL CONTENUTO DEI PIANI

URBANISTICI GENERALI (PUG)”(Legge Regionale 27 luglio 2001, n. 20, art. 4, comma 3, lett. b e

art. 5, comma 10 bis)


Ampi riferimenti alla perequazione e alla compensazione urbanistica si trovano nella parte III: “ Criteri per agevolare la fattibilità e per

applicare il principio della perequazione”, dello:

SCHEMA DI DOCUMENTO REGIONALE DI ASSETTO GENERALE (DRAG)

“CRITERI PER LA FORMAZIONE E LA LOCALIZZAZIONE DEI PIANI URBANISTICI ESECUTIVI (PUE)”

(Legge Regionale 27 luglio 2001, n. 20, art. 4, comma 3, lett. b e art. 5, comma 10 bis)

BURP n.7 del 14/01/2011

2.- ASPETTI TEORICI DELLA PEREQUAZIONE URBANISTICA

Perequazione: l’etimologia della parola

Dal latino “peraequatio” (per-aequare), che vuol dire:

«rendere uguale una cosa tra più persone».

In altri termini, si tratta della:

«distribuzione o attribuzione di “qualcosa” a soggetti diversi in base a criteri di equità».

GIURIDICA: uguale trattamento dei cittadini di fronte alla legge (“la legge è uguale per tutti”);

FISCALE: uguale trattamento dei contribuenti nei confronti del prelievo fiscale (IRPEF: sistema impositivo di tipo proporzionale e progressivoin base agli “scaglioni” di reddito);

AMMINISTRATIVA: equo trattamento dei partecipanti a una procedura di gara o ad un concorso attraverso la definizione preliminare dei criteri che saranno applicati per la valutazione comparativa;

URBANISTICA : uguale trattamento dei soggettiche -a vario titolo- sono interessati dalle scelte urbanistiche.

Perequazione

Tipologie di perequazione

La perequazione urbanistica: i soggetti interessati dalle scelte urbanistiche

Perequazione urbanistica:

uguale trattamento dei soggetti che -a vario titolo-

sono interessati dalle scelte urbanistiche attraverso l’equa

ripartizione degli oneri e dei vantaggi che derivano

da queste scelte.

La perequazione urbanistica: i soggetti interessati dalle scelte urbanistiche


uguale trattamento dei soggetti che -a

vario titolo-sono interessati

dalle scelte urbanistiche.

● i proprietari degli immobili interessati dalle scelte urbanistiche;

• l’operatore pubblico (in rappresentanza degli interessi della collettività) e gli imprenditori privati interessati all’attuazione delle iniziative sul territorio.

La perequazione urbanistica: le componentiComponente “programmatoria”

attribuzione delle stesse potenzialità edificatorie atutti i suoli chiamati ad usi urbani che si trovano nel-

le medesime condizioni di fatto e di diritto al momento della redazione del piano urbanistico.Perequazione

urbanistica:



dalle scelte urbanistiche.

Proprietari degli immobili interessati dallescelte urbanistiche

La perequazione urbanistica: le componenti

Componente “attuativa”

ricerca dell’equilibrio delle convenienze finanziariedegli operatori pubblico e privato coinvolti nell’intervento

di trasformazione urbana.




dalle scelte urbanistiche. Operatore pubblico e imprenditori privati

cointeressati all’attuazione delle iniziative sul territorio

La perequazione urbanistica: le componenti “programmatoria” e “attuativa”

Perequazioneurbanistica

Componente “programmatoria”

attribuzione delle stesse potenzialità edificatorie atutti i suoli chiamati ad usi urbani che si trovano nel-

le medesime condizioni di fatto e di diritto al momento della redazione del piano urbanistico.

Componente “attuativa”

ricerca dell’equilibrio delle convenienze finanziariedegli operatori pubblico e privato coinvolti nell’intervento

di trasformazione.

La componente “programmatoria” della perequazione:l’equo trattamento delle proprietà immobiliari

L’ambito diIntervento

55

53

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Il piano urbanistico “tradizionale”: sperequazione e inefficacia

Spub

SprivSpriv

Spub

La procedura “canonica” per l’acquisizione dei suoli: i limiti dell’approccio espropriativo

L’approccio “espropriativo”:

a) è stato dichiarato incostituzionale per diversi aspetti (sentenze della Corte Costituzionale n.55/68, n.5/80, n.179/99, n.348/07, n.349/07, n.181/11);

b) richiede ingenti capitali, requisito non sempre compatibile con la scarsa disponibilità delle risorse pubbliche e altresì col fatto che l’acquisizione interessa quasi sempre aree centrali con elevati valori di mercato o comunque aree agricole di consistente estensione;

c) impedisce la partecipazione dei proprietari degli immobili all’iniziativa, instaurandosi -quasi sempre- a seguito dell’evento ablatorio rapporti conflittuali tra questi e la Pubblica Amministrazione

d) comporta il rispetto “rigoroso” dei tempi e delle fasi della procedura espropriativa (principio della “riserva di legge”).

St = Superficie territoriale

dell’ambito di trasf.

It = Indice di edificabilità territoriale

SLPtot = Superficie lorda di

pavimentazione complessivamente

realizzabile


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realizzabile

SLPtot = It x St


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realizzabile

SLPtot = It x St

La SLPtot (diritti edificatori) va ripartita pro quota tra i proprietari degli immobili in

relazione al valore della relativa proprietà; i proprietari sono tenuti a partecipare pro

quota agli oneri dell’iniziativa.


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53

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La componente “programmatoria” della perequazione:l’equo trattamento delle proprietà immobiliari e l’acquisizione

non onerosa dei suoli per le opere pubbliche

SprivSpub



SprivSpub



Cessione consensuale e nononerosa dei suoli

alla Pubblica Amministrazione.

Operatore pubblico Operatore privato

pagamento degli oneri concessori (L.10/77) o realizzazione diretta

di opere di urbanizzazione primaria e secondaria a scomputo

dei relativi oneri

cessione gratuita (L.765/67) e

idoneizzazione (L.179/92) delle aree

per le opere di urbanizzazione prim.

e sec.

cessione gratuita e bonifica di aree

aggiuntive e/o altri immobili per usi

pubblici

diritti edificatori (It, Rc, destinazioni d’uso, ecc.)

riduzione dei tempi e semplificazione delle

procedure amministrative

La componente “attuativa” della perequazione:l’equilibrio delle convenienze finanziarie degli operatori pubblico

e privato coinvolti nell’attuazione attraverso la definizione dell’indice di edificabilità perequativo

Operatore pubblico Operatore privato

pagamento degli oneri concessori (L.10/77) o realizzazione diretta

di opere di urbanizzazione primaria e secondaria a scomputo

dei relativi oneri

cessione gratuita (L.765/67) e

idoneizzazione (L.179/92) delle aree

per le opere di urbanizzazione prim.

e sec.

cessione gratuita e bonifica di aree

aggiuntive e/o altri immobili per usi

pubblici

diritti edificatori (It, Rc, destinazioni d’uso, ecc.)

riduzione dei tempi e semplificazione delle

procedure amministrative

Mercato immobiliare

La componente “attuativa” della perequazione:l’equilibrio delle convenienze finanziarie degli operatori pubblico

e privato coinvolti nell’attuazione attraverso la definizione dell’indice di edificabilità perequativo

Gli “ambiti” di applicazione del principio perequativo

Aree di trasformazione urbanistica:

aree del territorio comunale destinate a mutare sotto il

profilo funzionale e morfologico sulla base delle

indicazioni normative e progettuali degli strumenti

urbanistici:

• le aree di nuovo impianto, vale a dire i suoli agricoli che lo strumento regolatore destina ad usi urbani;

• aree da riconvertire a nuovi usi con interventi di ristrutturazione urbanistica (ex fabbriche, caserme, aree di sedime ferroviario, ecc.)

I modelli del piano perequativo

La perequazione può essere:

• generalizzata, quando è applicata alla totalità degli ambiti di trasformazione del territorio comunale (è il caso di Livorno, Reggio Emilia, Parma, La Spezia, Ivrea, Torino, Cesena, ecc.);

• parziale, quando è implementata solo su determinati ambiti per risolvere situazioni particolarmente complesse (è il caso di Ravenna, Padova, Venezia, ecc.).

Trasferimento di diritti edificatori fra aree contiguecomprese nello stesso comparto perequativo


Comparto perequativo

Trasferimento di diritti edificatori fra aree contiguecomprese nello stesso comparto perequativo


SprivSprivComparto

perequativo

Trasferimento dei diritti edificatori “a distanza” con vincolo di localizzazione


Trasferimento dei diritti edificatori a distanza con vincolo di localizzazione in comparto perequativo ad “arcipelago”


Il trasferimento dei diritti edificatori

- Il valore dei diritti edificatori non costituisce una misura assoluta ma è correlato all’apprezzamento che il mercato esprime in funzione dell’area sulla quale saranno utilizzati;

- Il valore dei diritti edificatori è legato alla domanda che il mercato manifesta per le destinazioni d’uso in cui i diritti saranno tradotti;

- Il valore dei diritti edificatori può oscillare, per una stessa area di atterraggio, in relazione alla congiuntura attraversata dal mercato immobiliare.

3.- LA COMPENSAZIONE URBANISTICA

La compensazione urbanistica: la logica

La compensazione urbanistica consiste nella cessione

consensuale e non onerosa da parte dei privati di immobili e/o di altre risorse ad uso pubblico, o

nella realizzazione diretta di opere di interesse collettivo in

cambio di diritti edificatori equivalenti da localizzare su aree preposte allo scopo o di immobili

o di risorse equivalenti di proprietà degli enti locali.

▪ non oneroso: consente l’acquisizione di aree e manufatti ad uso pubblico o garantisce la realizzazione da parte dei privati di iniziative di pubblico interesse, senza la corresponsione di un importo monetario;

▪ flessibile : applicabile, senza modifiche sostanziali, ad iniziative diverse;

▪ consensuale : favorisce la partecipazione dei proprietari alle iniziative, contenendo il sorgere dei contenziosi e riduce altresì i tempi della disponibilità degli immobili per le opere pubbliche.

La compensazioneurbanistica

è un dispositivo:

I “punti di forza” della compensazione urbanistica

Le origini della compensazione urbanistica possono essere individuate:

a) nell’art.30, commi 1 e 2, della Legge n.47/1985, in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere abusive;

b) nella sentenza n.179/1999 della Corte Costituzionale, sull’illegittimità costituzionale del mancato pagamento di un indennizzo ai proprietari degli immobili oggetto di reiterazione dei vincoli urbanistici preordinati all’espropriazione o dei vincoli che comportano l’inedificabilità.

Le origini della compensazione urbanistica

Riferimenti normativialla compensazione urbanistica

Nelle leggi nazionali e regionali la compensazione urbanistica è indicata come lo strumento per:

- acquisire aree e/o immobili privati ad uso pubblico in maniera consensuale e non onerosa (art.32 Lr n.57/2007 Friuli Venezia Giulia; art.30 Lr n.11/2005 Umbria; art.39 Lr n.11/2004 Veneto);

- risarcire i soggetti che operano demolizioni -senza ricostruzionedi immobili e/o di detrattori ambientali per finalità di recupero e di riqualificazione di spazi pubblici (art.30 Lr n.11/2005 Umbria; art.36 Lr n.11/2004 Veneto; art.7bis Lr n.21/2008 Puglia);

- ricompensare i soggetti che attuano interventi di rinnovo edilizio, anche finalizzato al risparmio energetico, o di miglioramento della qualità urbana, paesaggistica e ambientale (art.11 Lr n.12/2006 Lombardia; art.36 Lr n.11/2004 Veneto; art.1, comma 259, Legge n.244/2007 );

- indennizzare i proprietari degli immobili oggetto di esproprio o di reiterazione dei vincoli preordinati all’esproprio (art.34 Lr n.11/2004 Veneto; art.21 Lr n.3/2005 Puglia);

- remunerare i promotori degli interventi di realizzazione di spazi e servizi pubblici o di costruzione di unità abitative destinate alla locazione a canone agevolato o alla alienazione in favore delle categorie sociali più deboli (Legge n.133/2008).

L’ “equivalenza” tra le risorse cedute e quelle ottenute in compensazione

Suoli privati

Edifici privati

Realizzazione di opere pubbliche

Attuazione di interventi di riqualificazione e/o di

recupero ambientale

Crediti edilizi dalocalizzare su apposite

aree

Suoli pubblici

Edifici pubblici

Risorse (valore delle)cedute consensualmente

Risorse (valore delle)ottenute in compensazione

Determinazionedell’equivalenza

Schemi compensativi

In definitiva, si profilano quattro possibili schemi compensativi:

1) immobili in cambio di diritti edificatori;2) esecuzione di interventi di pubblico interesse in cambio

di diritti edificatori;3) immobili in cambio di immobili;4) esecuzione di interventi di interesse pubblico in cambio

di immobili.


Suoli privati

Edifici privati



recupero ambientale


aree

Suoli pubblici

Edifici pubblici




L’equivalenza va determinata

in termini di valore


Suoli privati

Edifici privati



recupero ambientale


aree

Suoli pubblici

Edifici pubblici






Stima del valoredelle risorse cedute


Suoli privati

Edifici privati



recupero ambientale


aree

Suoli pubblici

Edifici pubblici






Stima del valoredelle risorse cedute

Determinazione della misuradelle risorse in compensazione

equivalente in terminidi valore

Questioni delicate

I punti delicati riguardano:

1) la definizione dell’equivalenza tra le risorse avutee le risorse riconosciute in compensazione,

che va fatta in maniera “equa” e collegata allecondizioni del mercato immobiliare e allo stato

di fatto e di diritto delle risorseal momento dell’accordo di cessione;

2) la messa a punto di criteri e di strumenti a supportodelle decisioni della Pubblica Amministrazione

per favorirne l’efficacia e la trasparenza(sentenza della Corte Costituz. n.38/1966).

4.- L’INCENTIVAZIONE URBANISTICA

L’art.5, comma 9 del Dlgs n.70/2011 – “Il Nuovo Piano Casa”

L’obiettivo di questa norma è:

• incentivare la razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente;

• promuovere e agevolare la riqualificazione di aree degradate con presenza di funzioni eterogenee e tessuti edilizi disorganici o incompiuti;

• promuovere e agevolare la riqualificazione di edifici a destinazione non residenziale dismessi o in via di dismissione;

• favorire lo sviluppo dell’efficienza energetica e delle fonti rinnovabili.

Per raggiungere tali obiettivi, le Regioni sono sollecitate ad approvare, entro 60 giorni dall’entrata in vigore della legge di conversione del Dlgs n.70/2011, delle norme che, anche in deroga alle disposizioni urbanistiche vigenti, prevedano:

• il riconoscimento, come misura premiale, di una volumetria aggiuntiva rispetto a quella esistente;

• la demolizione e la delocalizzazione delle volumetrie in area o in aree diverse;

• la modifica delle destinazioni d’uso, purché le nuove destinazioni siano complementari o compatibili con quelle originarie;

• la modifica della sagoma dei fabbricati per armonizzarli con gli organismi edilizi circostanti.


Decorsi 60 giorni dall’entrata in vigore della legge di conversione del Dlgs n.70/2011, e fino all’entrata in vigore delle normative regionali, si applicano le seguenti disposizioni:

• su delibera del consiglio comunale è consentito il rilascio del permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici generali, anche per il mutamento delle destinazioni d’uso;

• i piani attuativi conformi allo strumento urbanistico generale sono approvati dalla giunta comunale;

• la volumetria aggiuntiva da riconoscere quale misura premiale è ammessa in misura non superiore al 20% del volume dell’edificio esistente, se residenziale; non superiore al 10% della superficie coperta, se l’edificio ha destinazione non residenziale;

• va garantito il rispetto degli standard urbanistici e delle altre normative di settore che incidono sulla disciplina dell’attività edilizia.


Il “Nuovo Piano Casa” nella normativa della Regione Puglia

Dlgs n.70/2011

convertito nella

L 106/2011

Lr pugliese n.21/2011

Lr pugliese n.14/2009“Misure straordinarie e urgenti a sostegnodell’attività edilizia e per il miglioramento

della qualità del patrimonio edilizio esistente”(ex Piano casa)

Lr n.13/2008“Norme per l’abitare sostenibile”

Lr pugliese n.21/2008“Norme per la rigenerazione urbana”

Interventi straordinari diampliamento di

fabbricati residenziali(art.3 Lr 14/2009 e smi)

Interventi straordinari didemolizione ricostruzionedi fabbricati residenziali(art.4 Lr 14/2009 e smi)

Riqualificazione ambientale attraversointerventi di demolizione di manufatti edilizi,

residenziali e non, collocati in zone “sensibili” e la delocalizzazione delle relative volumetrie

(art.7bis Lr 21/2008 e smi)

Riqualificazione urbana a mezzo di interventi di demolizione e ricostruzione

di edifici destinati a residenza o ad usi connessi, anche con delocalizzazione delle volumetrie

(art.7ter Lr 21/2008 e smi)

Riqualificazione urbana attraversointerventi di demolizione e ricostruzione di

edifici produttivi dismessi e non, anchecon delocalizzazione delle volumetrie

(art.7quater Lr 21/2008 e smi)

Lr pugliese n.21/2011


Incremento dei volumi

esistenti

Ripristino ambientale delle aree di sedime e

di pertinenza dei fabbricati demoliti

Cessione al Comune delle

aree dei manufatti demoliti

Cessione aree a standard e a parcheggi di pertinenza o

monetizzazione

Ricostruzione secondo le

norme dell'edilizia sostenibile

Pagamento degli oneri di costruzione

Trasferimento dei volumi

Cambio di destinazione

d'uso

Possibile cumulo

degli incentivi

Interventi straordinari diampliamento (in contiguità o in

sopraelevazione) difabbricati residenziali

(art.3 Lr 14/2009 e smi)

max 20% e comunque ≤

200 mc- - si si si no no no

Interventi straordinari didemolizione ricostruzionedi fabbricati residenziali (art.4 Lr 14/2009 e smi)

max 35% - - si si si no no no

Riqualificazione ambientale attraverso interventi di

demolizione di manufatti edilizi, residenziali e non, collocati in zone

“sensibili” e la delocalizzazione delle relative volumetrie

(art.7bis Lr 21/2008 e smi)

max 35% - in casi particolari (PRIU ed ERS)

fino al 45%

si, con obbligo di apposizione di vincolo

di inedificabilità assoluta a carico del

propriatrio

si, se il Comune lo ritiene

opportuno

non menzionate esplicitamente si

non menzionato

esplicitamente

si, nell'area o nelle aree

specificamente indicate nella convenzione stipulata tra il

Comune e l'interessato

no, la nuova destinazione deve essere

"omogenea" a quella d'origine

si, in casi particolari

con gli incentivi della Lr 13/2008

Riqualificazione urbana a mezzo di interventi di demolizione e

ricostruzione di edifici destinati a residenza o ad usi connessi

anche con delocalizzazione delle volumetrie

(art.7ter Lr 21/2008 e smi)

max 10% - in casi particolari (PRIU, ERS, ecc.) fino al

35%

si non menzionata esplicitamente


non menzionato

esplicitamente

a seconda dei casi

si, ma la nuova destinazione deve essere

"strettamente connessa" a

quella d'origine

no

Riqualificazione urbana attraverso interventi di demolizione e

ricostruzione di edifici produttivi dismessi e non, anche con

delocalizzazione delle volumetrie (art.7quater Lr 21/2008 e smi)

max 5% - in casi particolari (PRIU, ERS, ecc.) fino al

30%

si non menzionata esplicitamente


non menzionato

esplicitamente

a seconda dei casi

si, ma la nuova destinazione deve essere

"strettamente connessa" a

quella d'origine

no

Tipologie d'intervento

Modalità


Riqualificazione ambientale attraversointerventi di demolizione di manufatti edilizi, residenziali e non, collocati in zone “sensibili” e la delocalizzazione

delle relative volumetrie (art.7bis Lr 21/2008 e smi)

Demolizione dell’edificiocon obbligo di ripristino ambientale delle

aree di sedime e di pertinenza, apposizione del vincolo di inedificabilità assoluta

ed eventuale cessione delle stesse aree al Comune

Trasferimento e ricostruzione dei volumi nell’area onelle aree specificate nella

convenzione tra il Comune e l’interessato

Destinazione d’uso dell’immobilericostruito “omogenea” a quella

dell’edificio demolito

Ricostruzione attuata secondo i criteri di edilizia sostenibile della Lr n.13/2008

(raggiungimento almeno del punteggio 2)

Incremento di volumetria al piùdel 35% di quella preesistente

Possibile cumulo con gli incentivi della Lr 13/2008:- incremento ulteriore di volumetria del 10%- riduzioni ICI, oneri di costruzione, ecc.

Reperimento delle aree per standard eper parcheggi pertinenziali omonetizzazione delle stesse


Riferimenti bibliografici essenzialiBartolini A. (2007), Profili giuridici del c.d. credito di volumetria, relazione tenuta al convegno “La disciplina del territorio tra regole

del mercato e mercato dei diritti”, Pescara, 28 giugno 2007.

Lavitola G. (2008), Perequazione e compensazione nella legislazione vigente e nella giurisprudenza, atti del convegno “Perequazione Urbanistica, Compensazione, Crediti edilizi”, Fondazione Astengo, Roma 3 e 4 aprile.

Morano P. (2007), La stima degli indici di urbanizzazione nella perequazione urbanistica. Alinea, Firenze.

Morano P. (2009), Perequazione e compensazione: aspetti da precisare per assicurare l’operatvità dei dispositivi. Urbanistica Informazioni n.220.

Morano P. (2009), La compensazione urbanistica nell'acquisizione consensuale non onerosa di aree ad uso pubblico. In LABOREST, Laruffa editore.

Morano P. (2010), La compensazione urbanistica nell’acquisizione consensuale non onerosa di risorse ad uso pubblico. In: Bentivegna V. E Miccoli S. (a cura di), Valutazione Progettazione Urbanistica. Metodologia e applicazioni., ROMA, DEI –Tipografia del Genio Civile.

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PEREQUAZIONE, COMPENSAZIONE E INCENTIVAZIONE …€¦ · I modelli del piano perequativo 3.- La...

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