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Osservatorio congiunturale sull'industria delle costruzioni - ANCE

Il ruolo della tassazione (Osservatorio congiunturale sull'industria delle costruzioni - ANCE)

Secondo gli ultimi dati contenuti nello studio del Dipartimen-to delle Finanze e dell’Agenzia del Territorio “Gli immobili in Italia”, nel nostro Paese il gettito fiscale degli immobili (per uso abitativo e produttivo) derivante dalle principali imposte sul possesso, sulla locazione e sulle compravendite è sti-mato nel 2012 in circa 44 miliardi di euro. Le imposte sugli immobili risultano, pertanto, aumentate nel 2012 del 37,2% rispetto al 2011, ovvero di circa 12 miliardi di euro. !L’aumento del gettito è da attribuire all’incremento della tassazione sul possesso degli immobili che, passando da 9,2 miliardi di euro del 2011 (ICI) ai 23,8 miliardi del 2012 (IMU) e ai 23,7 miliardi del 2014 (IMU+TASI), risulta più che raddoppiata. !Diversamente si osserva una riduzione delle entrate deri-vanti dalle imposte dirette (sui redditi) che sono passate da 8,2 miliardi di euro nel 2011 a 6,6 nel 2012 (-18,8%). Tale riduzione è dovuta al fatto che l l’IMU ha assorbito l’Irpef sugli immobili non locali. !Anche le imposte sui trasferimenti (registro e ipo-catastale) e sulle locazioni hanno prodotto un gettito inferiore, rispetti-vamente dell‘1,7% e del 4,1%, rispetto al 2011 da collegarsi alla persistente crisi del mercato immobiliare. !Più della metà (51,9%) del prelievo sugli immobili è ricon-ducile all’IMU, un ulteriore 15,1% alle imposte di natura “reddituale”, mentre le imposte sui trasferimenti e sulle lo-cazioni incidono rispettivamente per il 28,8% e 4,2%. Nel 2014 l’introduzione della nuova TASI genera un aumen-to della tassazione per tutti gli immobili, dall’ “abitazione principale” alle case affittate, come per i “capannoni” delle imprese.

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Complessivamente, in termini di gettito, siamo passati da 9 miliardi di euro di ICI 2011 a 23 miliardi di euro di IMU 2012, fino a circa 26 miliardi di euro, attesi per il 2014 da IMU più TASI. !

Nel dettaglio, dalle simulazioni effettuate su 3 grandi città italiane (Milano, Roma e Napoli), questi i risultati più signifi-cativi: !!!

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1 - “Abitazione principale”: !La nuova TASI comporta una sostanziale reintroduzione dell’imposta patrimoniale sulla “prima casa”, con aliquota inferiore rispetto all’IMU del 2012, ma che non garantisce una corrispondente riduzione del prelievo. !Infatti, il vantaggio di aliquote TASI per il 2014, più basse di quelle IMU del 2012, è completamente annullato dalla forte riduzione delle detrazioni. !In altri termini, lo sconto per la TASI, oggi scelto dai Comuni per reddito e figli a carico, non è riconosciuto a tutti ed è nettamente inferiore alle riduzioni IMU ammesse per tutti nel 2012. !Dai calcoli fatti, prendendo a base una abitazione tipo (con una rendita di circa 500 euro), si arriva addirittura ad un aumento della tassazione, tra il 2012 ed il 2014, sino al 50% come il caso di Milano. !2 - Abitazione locata: !Per le “seconde case” date in locazione, per il 2014, nella maggior parte dei Comuni (Milano e Roma), TASI e IMU si sommano, con un aumento di tassazione fino al 3,6%. !Tradotto in numeri, su una casa affittata, che rende 4.800 euro l’anno (ossia un canone mensile di 400 euro), si arriva a pagare tasse (tra IMU, TASI e IRPEF) fino a 1.928 euro, come a Roma. !Questo vuol dire che circa il 40% del reddito va al fisco ed è come se l’inquilino, per più di un terzo dell’anno, pagasse l’affitto allo Stato e al Comune. !Un discorso diverso va fatto, invece, per gli affitti “a canone concordato”, dove effettivamente, tra 2012 e 2014, si regi-

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stra un risparmio di imposta complessivo, fino ad un 34,7% , come a Napoli. !Questo, però, è dovuto prevalentemente alla scelta del Go-verno di diminuire la «cedolare secca» (dal 19% al 10%). !3 - “Capannoni” delle imprese: !Sui “capannoni” delle imprese, la TASI si aggiunge all’IMU, duplicando il prelievo e annullando, di fatto, l’effetto della deducibilità del 30% dell’IMU dalle imposte sul reddito. !Dalle città campione, infatti, risulta che la TASI assorbe completamente il vantaggio di potersi scaricare dalle impo-ste sul reddito il 30% dell’IMU pagata. Mentre addirittura, in alcune realtà come Milano, tra il 2012 ed il 2014, la tassa-zione aumenta del 2,3%. Facendo un esempio, su un capannone di “valore commer-ciale” di 200.000 euro, l’impresa arriva a pagare, con tutta l’agevolazione, fino a 1.684 euro l’anno di IMU e TASI, an-che se, a causa della crisi, l’attività è fortemente ridotta o addirittura totalmente ferma. !Secondo l’ANCE, questo livello di tassazione è assurdo, in quanto si tratta di immobili che vengono utilizzati nell’eser-cizio dell’attività produttiva, cioè per produrre reddito (quin-di, entrate per l’Erario) e per cercare occupazione. !4 - “Invenduto” delle imprese edili: !Come settore, infine, resta il problema della tassazione dei “fabbricati invenduti” che comunque, dopo l’abolizione del-l’IMU, si vedono introdurre una nuova imposta patrimoniale (TASI), che, anche se per il 2014 è più bassa dell’IMU pa-gata nel 2012, dal 2015 potrà raggiungere gli stessi livelli (fino al 10,6 per mille). !

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Sulle aree edificabili, nei Comuni campionati, si pagano sia l’IMU che la TASI, praticamente con un prelievo elevatissi-mo che arriva fino a 6.270 euro l’anno. !In conclusione, i numeri ci indicano due semplici conside-razioni:- è solo stato cambiato il nome dell’imposta ma sempre di “patrimoniale” si tratta, che spesso si somma all’IMU!- è stato generato in sostanza un aumento del prelievo ed

una gran confusione. La soluzione è, quindi, di arrivare a un’unica imposta patri-moniale (IMU o TASI), stabile quanto meno per 3 anni ed integralmente destinata ai Comuni per il finanziamento dei servizi, con l’ovvia esclusione dell’ “invenduto” delle impre-se edili. !Gli effetti negativi sul mercato derivanti dalle frequenti revi-sioni della normativa fiscale sono messi in evidenza anche dalla Banca d’Italia. Il recente rapporto sulla Stabilità finan-ziaria rileva che le modifiche della tassazione immobiliare determinano incertezza sulle prospettive del mercato e che “in un quadro di persistenti difficoltà reddituali, l’incertezza circa il trattamento fiscale della proprietà immobiliare po-trebbe aumentare lo squilibrio tra offerta e domanda di abi-tazioni, con effetti negativi sui prezzi di mercato”. !Le scadenze per il versamento della TASI per l'anno 2014 sono state rimodulate dal decreto-legge n. 66 del 2014, che ha fissato diversi termini per il pagamento del tributo da par-te dei contribuenti, a seconda della tempestività del Comu-ne nell'adozione e comunicazione al MEF delle delibere e dei regolamenti relativi al tributo stesso. Ai comuni per i quali si applica il differimento dell'imposta viene erogata un'anticipazione pari al 50% del gettito annuo stimato ad aliquota di base. La TASI dovuta dall'occupante, in casi di mancata delibera comunale, è pari al 10% del tri-buto.

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La TASI e il nuovo assetto dell'IMU per il 2014 La legge di stabilità 2014 (L. 147/2013, commi 639 e se-guenti) istituisce l'Imposta Unica Comunale (IUC), che si basa su due presupposti impositivi:

• uno costituito dal possesso di immobili e collegato alla loro natura e valore: si tratta dell'imposta muni-cipale propria (IMU), di natura patrimoniale dovuta dal possessore di immobili, escluse le abitazioni principali;

• l'altro collegato all'erogazione e alla fruizione di ser-vizi comunali: la componente riferita ai servizi, a sua volta si articola in un tributo per i servizi indivisibili (TASI), a carico sia del possessore che dell'utilizza-tore dell'immobile; la tassa sui rifiuti (TARI), destina-ta a finanziare i costi del servizio di raccolta e smal-timento dei rifiuti, a carico dell'utilizzatore.

L'IMU, che viene resa permanente, non si applica quindi all'abitazione principale (ad eccezione degli immobili di lus-so), ma continua ad applicarsi agli altri immobili, compresi le seconde case e i beni strumentali, sommandosi alla TASI e alla TARI (le due componenti della IUC). Resta riservato allo Stato il gettito IMU derivante dagli immobili ad uso pro-duttivo, che viene in parte reso deducibile dalle imposte sui redditi nella misura del 30 per cento per il 2014; successi-vamente, la quota deducibile a regime sarà del 20 per cen-to. Rispetto alla previgente disciplina IMU, la nuova imposta assoggetta a IRPEF per il 50 per cento il reddito degli im-mobili ad uso abitativo non locati. Sono esentati da IMU, a decorrere dal 2014, i fabbricati rurali ad uso strumentale.

Per quanto riguarda il tributo per i servizi indivisibili comu-nali - TASI, esso viene destinato al finanziamento dei servizi comunali rivolti all'intera collettività. Soggetto passivo è il

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possessore o il detentore dell'immobile; la base imponibile è il valore dell'immobile rilevante a fini IMU. La TASI avrà un'aliquota base dell'1 per mille, che potrà essere azzerata o modificata dai Comuni.

Il decreto-legge n. 16 del 2014 attribuisce ai comuni la pos-sibilità di elevare l'aliquota massima TASI di un ulteriore 0,8 per mille rispetto al limite del 10,6 per mille fissato per la sola IMU al 31 dicembre 2013 (vale a dire con una aliquota massima pari all'11,4 per mille in caso di aliquota ordinaria ovvero la minore aliquota prevista per le specifiche tipologie di immobili). La facoltà di aumentare l'aliquota è condiziona-ta al finanziamento di detrazioni d'imposta sulle abitazioni principali che generino effetti equivalenti alle detrazioni IMU. In merito, si veda la risposta del Governo all'interroga-zione a risposta in Commissione Finanze n. 5-03618. Le nuove aliquote massime per la TASI sull'abitazione prin-cipale potranno essere, quindi, pari al 3,3 per mille (rispetto all'originario limite del 2,5 per mille fissato dalla legge di stabilità per il 2014). Tale limite riguarda il solo anno 2014, non avendo il legislatore introdotto analoga previsione per gli anni successivi.

Il decreto-legge n. 66 del 2014 è intervenuto sulla disciplina relativa al versamento della TASI per l'anno 2014, fissando diverse scadenze per il pagamento del tributo da parte dei contribuenti, a seconda della tempestività del Comune nel-l'adozione e comunicazione al MEF delle delibere e dei re-golamenti relativi al tributo stesso. Ai comuni per i quali si applica il differimento dell'imposta viene erogata un'antici-pazione pari al 50 per cento del gettito annuo stimato ad aliquota di base. La TASI dovuta dall'occupante, in casi di mancata delibera comunale, è pari al 10 per cento del tribu-to. Analoga norma era contenuta nel decreto-legge n. 88 del 2014, non convertito.

Sono esenti dalla TASI (articolo 1, comma 3, ed articolo 2, comma 1, lettera f), del decreto-legge n. 16 del 2014):

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• gli immobili dello Stato, delle regioni e degli enti ter-ritoriali posseduti sul proprio territorio nonché gli immobili dagli enti del servizio sanitario nazionale, destinati esclusivamente ai compiti istituzionali;

• i rifugi alpini non custoditi, i punti d'appoggio e i bi-vacchi;

• gli immobili già esenti dall'ICI e cioè: stazioni, ponti, fabbricati destinati ad esigenze pubbliche, ecc.; i fabbricati con destinazione ad usi culturali, quelli per l'esercizio del culto e i fabbricati della Santa Sede; i fabbricati appartenenti agli Stati esteri e alle orga-nizzazioni internazionali; gli immobili utilizzati dagli enti non commerciali per attività non commerciali;

• i terreni agricoli. Sono invece assoggettate a TASI le aree scoperte perti-nenziali e le aree condominiali non occupate in via esclusi-va.

Il D.L. n. 47 del 2014 ha previsto che dal 2015 è assogget-tata al regime IMU prima casa l'unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani pensionati non residenti nel territorio del-lo Stato e iscritti all'Anagrafe degli Italiani residenti all'Estero (AIRE), purché non sia locata o data in comodato d'uso (articolo 9-bis, introdotto nel corso dell'esame parlamenta-re). Su detti immobili la TARI e la TASI sono applicate nella misura agevolata. In sostanza detti immobili godranno ex lege dell'esenzione da IMU, se non si tratta di immobili "di lusso" (categorie catastali A/1, A/8 ed A/9); altrimenti usu-fruiranno dell'aliquota agevolata allo 0,4 per cento e della detrazione di 200 euro prevista dalla legge.

La legge di stabilità 2014, oltre ad individuare la disciplina generale dell'Imposta unica comunale (IUC), ne demanda l'applicazione al regolamento comunale: riguardo alla TASI il regolamento comunale disciplina, oltre alle riduzioni, l'individuazione dei servizi indivisibili e l'indicazione analiti-

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ca, per ciascuno di tali servizi, dei relativi costi alla cui co-pertura la TASI è diretta. Sono introdotte una serie di san-zioni in caso di mancata collaborazione, omissione di ver-samento, infedele dichiarazione e così via. Non è più previ-sta (articolo 1, comma 1 del D.L. n. 16 del 2014) la possibili-tà di affidare la gestione dell'accertamento e della riscos-sione della TASI ai soggetti ai quali, nel medesimo anno, risulta attribuito il servizio di accertamento e riscossione dell'IMU. Ciò al fine di consentire il predetto affidamento mediante svolgimento di una gara ad evidenza pubblica.

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Dall'ICI all'IMU In estrema sintesi, si rammenta che il decreto-legge n. 93 del 2008 aveva disposto l'esenzione ICI dell'immobile adibi-to ad abitazione principale del soggetto passivo d'imposta e delle relative pertinenze, nonché delle unità immobiliari che il comune avesse assimilato all'abitazione principale. Suc-cessivamente, il decreto legislativo n. 23 del 2011, in mate-ria di federalismo fiscale municipale ha istituito l’Imposta municipale propria - IMU, volta a sostituire sia la componen-te del reddito IRPEF (e relative addizionali) relativa agli im-mobili, sia l'ICI, con un'applicazione in origine prevista per l'anno 2014 e senza colpire l'abitazione principale del con-tribuente.

Tuttavia, per esigenze di risanamento dei conti pubblici, l'applicazione dell'IMU, ai sensi dell'articolo 13 del D.L. 201/2011, è stata anticipata al 2012 e la sua disciplina è stata profondamente innovata. In particolare, l'IMU è appli-cata dal 2012 al possesso di immobili (fabbricati, aree fab-bricabili e terreni agricoli), compresa l'abitazione principale e le pertinenze della stessa; essa è dovuta nella misura del-lo 0,76 per cento del valore dell'immobile, determinato ai sensi della disciplina ICI (articolo 5 del D.Lgs. n. 504/1992); inoltre è stata innalzata la misura dei moltiplicatori da appli-carsi alla rendita catastale per calcolare la base imponibile dell'imposta. In relazione all'abitazione principale, per il 2012 e il 2013 (in quest'ultimo anno con specifiche limita-zioni ed esenzioni, su cui si dirà infra) l'imposta è stata ap-plicata con aliquota di base pari allo 0,4 per cento ed una detrazione d'imposta pari a 200 euro, incrementata di 50 euro per ciascun figlio residente e dimorante nell'abitazione medesima purché di età non superiore a 26 anni (fino al limite massimo di 400 euro).

Ai Comuni è stata data possibilità di modificare le aliquote di base IMU (sia per l'abitazione principale che per gli altri

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immobili), in aumento o diminuzione, entro margini stabiliti dalla legge. Sono previste misure di aliquota ridotta per leg-ge e misure di aliquote che i comuni hanno la facoltà di ri-durre (ad esempio, per gli immobili locati è prevista la facol-tà di riduzione allo 0,4 per cento).

Per quanto riguarda le agevolazioni e le esenzioni, non vi è una perfetta sovrapposizione tra agevolazioni ICI e agevo-lazioni IMU; le norme del decreto legislativo n. 504 del 1992, che ha istituito e disciplinato l'imposta comunale sugli immobili, risultano infatti applicabili solo ove espressamente richiamati. In particolare, in virtù di tale esplicito rinvio, sono esenti da IMU (come lo erano da ICI) gli immobili posseduti da enti non commerciali, con un regime tuttavia profonda-mente diverso. L'articolo 91-bis del D.L. 1 del 2012 ha san-cito che dal 2013 l'esenzione da IMU (ex ICI) per gli immo-bili di enti non commerciali adibiti a specifiche attività sarà applicabile solo nel caso in cui le predette attività siano svolte con modalità non commerciali. Con DM del 19 no-vembre 2012 sono state introdotte le disposizioni attuative, ai fini dell'individuazione dell'area di esenzione dall'IMU per gli immobili su cui svolgono la propria attività gli enti non commerciali. L'articolo 9 del decreto-legge n. 174 del 2012 ha poi sottratto gli immobili delle fondazioni bancarie dall'e-senzione IMU disposta in favore degli enti non commerciali. Sui criteri per la determinazione della "non commercialità" è intervenuto il Ministero dell'Economia e delle finanze, nella risposta all'interrogazione 5-02444, chiarendo che i requisiti specificati nel regolamento corrispondono ai criteri eviden-ziati in sede Europea. L'articolo 11-bis del decreto-legge n. 149 del 2013 che abroga il finanziamento pubblico diretto dei partiti politici assoggetta a IMU gli immobili dei partiti politici indipendentemente dalla loro destinazione d'uso, in deroga alla disciplina generale dell'imposta applicabile agli immobili degli enti non commerciali.

Con il Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 26 giugno 2014 è stato approvato il modello di dichiara-

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zione IMU e TASI per i richiamati enti non commerciali, con le relative istruzioni. Al riguardo si segnala l'interrogazione in Commissione Finanze n. 5-03221, rispondendo alla qua-le il Governo ha fornito chiarimenti circa l'esenzione dall'I-MU e dalla TASI degli immobili di enti non commerciali uti-lizzati per attività sanitarie e socio-sanitarie.

Per quanto concerne la destinazione del gettito IMU, per il 2012 è stata riservata allo Stato una quota di imposta pari alla metà dell'importo calcolato applicando l'aliquota di base alla base imponibile di tutti gli immobili, fatte salve l'abitazi-one principale e le relative pertinenze, nonché i fabbricati rurali ad uso strumentale, il cui gettito IMU è stato integral-mente devoluto ai comuni. La legge di stabilità 2013 ha in-novato tale assetto, destinando integralmente ai comuni il gettito IMU 2013, con riserva allo Stato solo di quello deri-vante dagli immobili ad uso produttivo.

Il D.L. 54 del 2013, nelle more di una complessiva riforma della disciplina dell'imposizione fiscale sul patrimonio im-mobiliare, ha sospeso il pagamento della prima rata IMU 2013 su abitazioni principali, terreni agricoli e fabbricati ru-rali. Sul tema, il Ministero dell'Economia e delle finanze ha diffuso, sul proprio sito internet, un documento recante al-cune Ipotesi di revisione del prelievo sugli immobili.

Successivamente, il D.L. 102 del 2013 ha abolito per l'anno 2013 la prima rata dell'IMU su abitazioni principali, terreni agricoli e fabbricati rurali. Il D.L. 102/2013 ha inoltre innova-to il panorama delle esenzioni e agevolazioni: in particolare, sono esentati dalla seconda rata dell'IMU per l'anno 2013, e dal pagamento dell'imposta a decorrere dal 1° gennaio 2014, i cosiddetti "beni merce", ossia i fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano locati. Sono equi-parati all'abitazione principale gli immobili appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazio-ne principale nonché gli alloggi sociali, mentre per gli alloggi

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regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (IACP) o dagli enti di edilizia residenziale pubblica si prevede l'applicazione della detrazione d'imposta nella misura prevista per l'abitazione principale; si dispone inoltre l'esenzione, a decorrere dal 2014, dall'IMU degli immobili destinati alla ricerca scientifica.

Il D.L. n. 133 del 2013 ha esentato dal pagamento della se-conda rata dell'IMU 2013 le seguenti categorie di immobili: abitazioni principali e assimilati; casa coniugale assegnata al coniuge; immobili del personale in servizio permanente delle Forze armate; terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali; fabbri-cati rurali ad uso strumentale. Tuttavia, il contribuente è sta-to chiamato a versare una quota (pari al 40 per cento) della differenza tra l'ammontare dell'IMU (e delle detrazioni "pri-ma casa") deliberata o confermata dal comune per l'anno 2013 e, se inferiore, quello risultante dall'applicazione del-l'aliquota e della detrazione di base previste dalle norme statali, entro il 24 gennaio 2014 (cd. miniIMU).

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Detrazioni per spese di ristrutturazione e riqualificazione energetica La legge di stabilità per il 2014 (articolo 1, comma 139 della legge n. 147 del 2013) aveva già previsto la proroga delle detrazioni per le ristrutturazioni edilizie e per il risparmio energetico. In particolare, per le ristrutturazioni edilizie, con-fermando il limite di 96.000 euro per immobile, viene proro-gata sino al 31 dicembre 2014 la misura della detrazione al 50 per cento, stabilendo altresì che la detrazione si applichi nella misura del 40 per cento per l'anno 2015. Con riferi-mento agli interventi relativi all'adozione di misure antisi-smiche, viene prorogata sino al 31 dicembre 2014 la misura della detrazione al 65 per cento, stabilendo altresì che la detrazione si applichi nella misura del 50 per cento per l'anno 2015. Con riferimento agli interventi di riqualificazio-ne energetica relativi a parti comuni degli edifici condomi-niali si proroga sino al 30 giugno 2015 la misura della de-trazione al 65 per cento (attualmente prevista sino al 30 giugno 2014), prevedendo altresì che la detrazione si appli-chi nella misura del 50 per cento nei 12 mesi successivi. E' stato eliminato l'obbligo, per i contribuenti interessati alla detrazione IRPEF delle spese sostenute per la riqualifica-zione energetica degli edifici i cui lavori proseguono oltre il periodo di imposta, di inviare all'Agenzia delle entrate un'apposita comunicazione in cui sono elencati i dati delle spese sostenute nei periodi di imposta precedenti (articolo 12 del D.Lgs. n. 175 del 2014).

Tali norme sono ulteriormente prorogate dal disegno di leg-ge di stabilità 2015 (A.S. 1698,articolo 1, comma 42), e sono state estese - nel corso dell'esame alla Camera - alle schermature solari, agli impianti di climatizzazione invernale alimentati da biomasse combustibili (nel limite massimo di detrazione di 30.000 euro) nonché all'adozione di misure

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antisismiche, confermando la misura del 65 per cento. Con riferimento alle spese per l'acquisto di mobili per l'arredo dell'immobile oggetto di ristrutturazione il termine entro cui devono essere sostenute le spese ai fini della detrazione prevista, pari a 50 per cento nel limite di 10.000 euro, è pro-rogato al 31 dicembre 2015. Si ricorda al riguardo che il D.L. n. 47 del 2014 consente di usufruire della detrazione per le spese sostenute per l'acquisto di mobili anche ove dette spese superino quelle sostenute per i connessi lavori di ristrutturazione. Analoga norma era stata prevista dal D.L. n. 151 del 2013 che, tuttavia, non era stato conver-tito.

L'articolo 12 del D. Lgs. n. 175 del 2014 (in tema di sempli-ficazioni fiscali) elimina l'obbligo, per i contribuenti interes-sati alla detrazione IRPEF delle spese sostenute per la ri-qualificazione energetica degli edifici i cui lavori proseguono oltre il periodo di imposta, di inviare all'Agenzia delle entrate un'apposita comunicazione in cui sono elencati i dati delle spese sostenute nei periodi di imposta precedenti.

L'ammontare dagli investimenti generati dai due bonus fi-scali del 50% e del 65%, riconfermati dal disegno di legge di stabilità per il prossimo anno, ammontano a diciannove miliardi di euro nel 2013 e diciannove e mezzo stimati per il 2014. Il bonus per le ristrutturazioni (14,5 miliardi nel 2013 e 15,1 miliardi nel 2014) incide di più rispetto rispetto a quello per il risparmio energetico (4,5 miliardi sia nel 2013 che nel 2014). Il documento prevede anche la ricaduta occupazio-nale delle agevolazioni: 283.000 posti (di cui 189.000 diretti) nel 2013 e 291.000 (di cui 194.000 diretti) nel 2014.

Si segnala che la Legge di Stabilità 2015 in corso di appro-vazione al Senato ha previsto la proroga del regime incenti-vante della detrazione del 65% per l’efficientamento ener-getico e del 50% per le ristrutturazioni anche per il 2015.

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Le imposte sui trasferimenti im-mobiliari L'articolo 26 del decreto-legge n. 104 del 2013, attraverso una novella all'articolo 10 del D.Lgs. n. 23 del 2011 (c.d. federalismo municipale) ha modificato, a decorrere dal 1° gennaio 2014, le imposte di registro, ipotecaria e catastale, relativamente ai trasferimenti immobiliari.

E' introdotta un'aliquota unica, pari al 9 per cento, per tutti i trasferimenti immobiliari, ad eccezione della casa adibita ad abitazione principale non di lusso, cui si applica l'aliquota del 2 per cento.

Viene confermata l'esenzione dall'imposta di bollo, dai tribu-ti speciali catastali e dalle tasse ipotecarie per gli atti trasla-tivi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godi-mento e tutti gli atti e le formalità direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il ca-tasto ed i registri immobiliari, mentre i predetti atti sono as-soggettati a ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro (mentre nel testo previgente, che sarebbe stato applicato dal 1° gennaio 2014, era previ-sta l'esenzione totale).

E' elevato da 168 a 200 euro l'importo di ciascuna delle im-poste di registro, ipotecaria e catastale in tutti quei casi in cui esso sia stabilito in misura fissa da disposizioni vigenti anteriormente al 1° gennaio 2014. Sull'interpretazione delle nuove norme è intervenuto uno studio del notariato.

Ulteriori modifiche al regime dei trasferimenti immobiliari sono state introdotte dalla legge di stabilità 2014 (L. 147/2013):

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• il comma 164, in deroga al principio di alternatività Iva/registro, prevede l'applicazione dell'imposta di registro in misura proporzionale (nella misura del 4 per cento) sulle cessioni da parte degli utilizzatori di contratti di locazione finanziaria di immobili strumen-tali;

• il comma 729 sopprime la devoluzione ai comuni del gettito della fiscalità immobiliare prevista nel D.Lgs. n. 23 del 2011 sul federalismo municipale (imposte di registro, ipotecarie, ipocatastali, cedolare secca ed altre);

• il comma 608 ripristina le agevolazioni per la piccola proprietà contadina già soppresse dal D.Lgs. n. 23 del 2011: pertanto gli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze, qualificati agricoli in base a strumenti urbanistici vigenti, posti in essere a favore di coltivatori diretti ed imprenditori agricoli professionali, sono soggetti alle imposte di registro ed ipotecaria nella misura fissa ed all'impo-sta catastale nella misura dell'1 per cento; gli onorari dei notai per gli atti suindicati sono ridotti alla metà;

• il comma 609 stabilisce che qualora il trasferimento abbia per oggetto terreni agricoli e relative pertinen-ze a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali l'imposta si applica nella misura del 12 per cento;

• il comma 737 stabilisce che agli atti aventi ad ogget-to trasferimenti gratuiti di beni di qualsiasi natura, effettuati nell'ambito di operazioni di riorganizzazio-ne tra enti appartenenti alla medesima struttura or-ganizzativa politica, sindacale, di categoria, religio-sa, assistenziale o culturale, si applicano le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Successivamente l'articolo 13 del D.L. n. 47 del 2014 ha confermato le agevolazioni fiscali previste dagli articoli 19 e

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20 dell'Accordo tra la Repubblica italiana e il BIE sulle misu-re necessarie per facilitare la partecipazione all'Esposizione universale di Milano, Expo 2015, ratificato con legge 14 gennaio 2013, n. 3.

Da ultimo, l'articolo 20, comma 4-ter, del decreto-legge n. 133 del 2014 ha previsto ulteriori ipotesi in cui continuano ad applicarsi le esenzioni e le agevolazioni tributarie: si trat-ta, in particolare delle operazioni di permuta tra beni immo-bili dello Stato e degli enti locali, della vendita a trattativa privata anche in blocco e delle procedure di valorizzazione e dismissione del patrimonio immobiliare pubblico, anche attraverso fondi immobiliari e società di cartolarizzazione, nonché dei trasferimenti di proprietà per edilizia residenzia-le pubblica, della concessione del diritto di superficie sulle aree stesse e della cessione a titolo gratuito delle aree a favore dei comuni.

L'Agenzia delle entrate ha emanato la circolare n.2/E del 21 febbraio 2014 che reca i chiarimenti in materia di trasferi-menti immobiliari alla luce della nuova disciplina.

Si ricorda inoltre che il D. Lgs. n. 175 del 2014 (in materia di semplificazione fiscale) contiene alcune novità che si riflet-tono sul regime fiscale dei trasferimenti di immobili. Anzitut-to,l'articolo 33 del D. Lgs. n. 175 del 2014 ha modificato i criteri da utilizzare per l'individuazione degli immobili per cui è possibile fruire delle agevolazioni Iva per gli atti di trasfe-rimento riguardanti gli immobili a uso abitativo. Non assu-mono più rilievo, ai fini dell'applicazione delle agevolazioni sulle "prime case" di abitazione, i criteri dettati per l'indivi-duazione degli immobili "di lusso" dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969; in luogo di tali criteri, si fa riferimento alle categorie catastali, per cui l'abitazione prin-cipale che usufruisce delle agevolazioni è quella che non rientra nelle categorie A1, A8 e A9 (rispettivamente abita-zioni signorili, ville e castelli).

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Il successivo articolo 34 mira a rendere operativa la norma-tiva introdotta dal decreto-legge n. 145 del 2013 in materia di attestazione della prestazione energetica degli edifici. Si specifica che la presentazione "successiva" dell'attestato di prestazione energetica (dopo il pagamento della sanzione e, comunque, entro quarantacinque giorni) sia effettuata al Ministero dello sviluppo economico. L'Agenzia delle entrate, sulla base dì apposite intese con il MISE individua, nel qua-dro delle informazioni disponibili acquisite con la registra-zione nel sistema informativo dei contratti di trasferimento cui è obbligatorio allegare la certificazione, le informazioni rilevanti ai fini del procedimento di irrogazione delle sanzio-ni amministrative e le trasmette, in via telematica, allo stes-so Ministero dello sviluppo economico.

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Redditi da locazione La legge di stabilità 2014 (articolo 1, commi 49 e 50) per assicurare il contrasto all'evasione fiscale nel settore delle locazioni abitative, ha attribuito ai Comuni compiti di monito-raggio in relazione ai contratti di locazione, anche utilizzan-do il registro di anagrafe condominiale. Si dispone inoltre che i pagamenti riguardanti canoni di locazione di unità abi-tative, fatta eccezione per quelli di alloggi di edilizia resi-denziale pubblica, devono essere corrisposti obbligatoria-mente, quale ne sia l'importo, escludendo l'uso del contante e assicurando la tracciabilità anche ai fini della assevera-zione dei patti contrattuali per l'ottenimento delle agevola-zioni e detrazioni fiscali da parte del locatore e del condutto-re.

Per quanto riguarda i redditi di locazione di immobili ad uso abitativo, con decorrenza 2011 è stata introdotta una impo-sta sostitutiva dell'IRPEF e relative addizionali (cd. "cedola-re secca"). Per quanto riguarda gli immobili locati a canone "concordato" il D.L. 102 del 2013 ha stabilito una riduzione al 15 per cento dell'aliquota a decorrere dall'anno di impo-sta 2013. Il D.L. n. 47 del 2014 ha ridotto ulteriormente tale aliquota al 10 per cento per il quadriennio 2014-2017. L'ap-plicazione della aliquota ridotta viene inoltre consentita an-che per le abitazioni locate a cooperative o enti senza sco-po di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.

Il D.L. n. 16 del 2012 (articolo 4, commi 5-quinquies e 5-se-xies) ha fissato al 35 per cento la riduzione applicabile per determinare il reddito da locazione imponibile a fini IRPEF e IRES degli immobili aventi interesse storico o artistico.

L'articolo 4, comma 74 della legge n. 92 del 2012 ha ride-terminato le modalità di calcolo del reddito dei fabbricati im-

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ponibile ai fini IRPEF; in particolare, dal 2013 è diminuita dal 15 al 5 per cento la riduzione applicabile ai canoni dei fabbricati concessi in locazione, utile ai fini della determina-zione del reddito imponibile IRPEF.

!!!!!!!!!!!!Fonte: Ufficio studi della Camera | Informazioni aggiornate il 2 dicembre 2014

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