Nota territoriale Napoli - Andamento del mercato ... territoriali semestra… · valore delle ville...

NAPOLI NOTA TERRITORIALE a cura dell’Ufficio Provinciale di NAPOLI

Giuseppe Saviano (referente OMI) Manlio Petagna (collaboratore)

Andamento del mercato immobiliare nel I semestre 2011 Settore residenziale

con la collaborazione della Direzione Centrale Osservatorio del Mercato Immobiliare e dei Servizi Estimativi

Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare data di pubblicazione: 28 novembre 2011

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Le informazioni rese nella presente nota sono di proprietà esclusiva dell’Agenzia del Territorio. Non è consentito vendere, affittare, trasferire, cedere i dati contenuti o assumere alcune altre obbligazioni verso terzi. Le informazioni possono essere utilizzate, anche ai fini della loro elaborazione, purché, nel caso di pubblicazione, venga citata la relativa fonte.

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Indice

Introduzione ............................................................................................................................. 3 Mercato regionale ...................................................................................................................... 4 Mercato provinciale.................................................................................................................... 8 Mercato del comune di Napoli ................................................................................................... 18 Indice delle tabelle .................................................................................................................. 38 Indice delle figure.................................................................................................................... 38

Introduzione

La presente Nota Territoriale, relativa al I semestre 2011, è stata realizzata dall’Ufficio Provinciale di Napoli, in collaborazione con l’Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare della Direzione Centrale OMISE dell’Agenzia del Territorio ed ha lo scopo di illustrare composizione e dinamiche del mercato residenziale della provincia di Napoli. Sono stati analizzati i principali dati strutturali del mercato delle abitazioni rilevati dall’Osservatorio del mercato immobiliare della regione Campania con approfondimenti sulla provincia di Napoli ed in particolare sul capoluogo. I dati analizzati e presentati nella nota sono:

◊ il numero di transazioni normalizzate (NTN) delle abitazioni e relative variazioni di periodi; ◊ le quotazioni medie delle abitazioni ed il numero indice quotazioni dal I semestre 2004; ◊ lo stock1 e NTN per dimensione delle abitazioni.

Il territorio della regione Campania presenta una molteplicità di contesti immobiliari, spaziando da aree a ridotta densità abitativa lungo la dorsale appenninica alla conurbazione urbana del capoluogo che presenta in alcuni tratti la densità abitativa maggiore dell’intera nazione (non solo Napoli2, ma anche Portici e San Giorgio a Cremano3). La provincia di Napoli annovera alcune tra le città più popolose d’Italia non capoluogo: Torre del Greco, Pozzuoli e soprattutto Giugliano in Campania4. Il divario di quotazione immobiliare tra la periferia degradata dell’hinterland partenopeo e le residenze sull’isola di Capri non conosce pari in nessun’altra provincia italiana. Lo stesso divario si ritrova anche nel solo capoluogo, confrontando la differenza di valore delle ville di Posillipo e degli appartamenti popolari delle “Vele di Scampia”, almeno quelle ancora in piedi. In base a queste premesse, è stato indispensabile suddividere il territorio della provincia e di Napoli città in macroaree provinciali e macroaree urbane, caratterizzate al loro interno, per quanto possibile, da un’omogeneità dei parametri fondamentali per una lettura organica del mercato immobiliare.

1 Per le definizioni di NTN e stock si veda il Glossario a fine Nota 2 Napoli è la città d’Italia con oltre 60.000 abitanti con la densità abitativa maggiore (fonte ISTAT al 1/1/2010), intorno a 8.500 abitanti/kmq con la punta di quasi 35.000 ab./kmq nel quartiere San Lorenzo. Con una popolazione di circa 50.000 residenti, pur essendo in “zona rossa” per la estrema vicinanza al Vesuvio, Portici (prima assoluta in Italia) e San Giorgio presentano valori di 12.000 ab./kmq circa. La densità media nazionale è 200 ab./kmq 3 Nel seguito, per brevità, i nomi composti dei comuni verranno abbreviati: San Giorgio per San Giorgio a Cremano. Giugliano in luogo di Giugliano in Campania, Castello e non Castello di Cisterna, ecc. 4 Giugliano (fonte ISTAT) è per popolazione 38° in Italia con quasi 118.000 abitanti, per intenderci più di città come Trento, Vicenza e Novara. E’, comunque, in atto una proposta di enucleare la parte costiera (località Licola, Varcaturo, Lago Patria) per costituire un nuovo comune a sé, probabilmente con l’antico nome di Liternum.

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Mercato regionale

In questa sezione si analizza il comportamento del mercato immobiliare residenziale della provincia di Napoli nel primo semestre 2011 in relazione alle altre province della Campania e agli anni precedenti5. Si riportano di seguito due tabelle inerenti NTN e quotazioni medie riferite alle cinque province campane e ai soli capoluoghi. La sezione è poi completata con dei grafici inerenti la distribuzione delle compravendite in ambito regionale e l’andamento del NTN e delle quotazioni a partire dal primo semestre 2004.

Tabella 1: NTN, quotazioni medie e variazioni % - province

Province NTN I sem 2011

Var % NTNI sem 2011 / I

sem 2010

Quota % NTN Italia

QuotazioneI sem 2011

€/mq

Var % quotazione I

sem 2011 / II sem 2010

N. indice quotazioni I

sem 2011 (base = I sem

2004)

Avellino 1.417 -4,8% 0,48% 845 0,2% 115,3

Benevento 887 -6,9% 0,30% 1.265 0,3% 224,4

Caserta 3.354 -4,4% 1,13% 1.159 -0,6% 168,1

Napoli 8.696 -8,2% 2,93% 2.002 -0,8% 134,4

Salerno 3.493 -15,0% 1,18% 1.425 -3,1% 140,0

Campania 17.846 -8,6% 6,01% 1.601 -1,1% 140,2

Italia 296.792 -5,3% 100,00% 1.588 0,5% 129,9

Il mercato immobiliare campano con poco meno di 18.000 compravendite normalizzate nel primo semestre 2011 ha rappresentato il 6% del totale italiano, incrementando significativamente (quasi un punto percentuale) tale percentuale rispetto al semestre precedente. E’ indice che, non solo la perdurante fase di stallo immobiliare è comune all’intero territorio nazionale, ma ci sono altre regioni in cui il trend è anche peggiore di quello locale. Tuttavia, rispetto al corrispondente semestre 2010 – fase in cui tra gli operatori di mercato ci si era illusi di intravedere la fine della fase negativa6 - la regione ha fatto registrare una riduzione significativa di NTN (-8,6%) superiore al dato nazionale (-5,3%), contrariamente a quanto era avvenuto nel semestre immediatamente precedente, in cui la tendenza positiva (+6,6%) aveva alimentato delle speranze non suffragate dai fatti. C’è da aggiungere che il dato negativo, verificatosi in tutte le cinque province, è stato più marcato nelle province più rilevanti, Napoli e Salerno. Mentre il comprensorio di Napoli (-8,2%), che rappresenta la metà circa delle compravendite regionali complessive, è in linea col dato regionale, la provincia più meridionale della regione marca una diminuzione da un anno all’altro del 15,0%, pervenendo come numero di transazioni ad un livello quasi pari alla meno vasta provincia casertana. Al contrario, proprio l’area di Terra di Lavoro, che nel semestre precedente aveva denotato riduzioni significative negli scambi residenziali, è stata nel primo semestre 2011 quella che ha meno risentito della congiuntura sfavorevole. Oltre a quella partenopea, anche le province di Salerno e Caserta superano la soglia dell’1% come percentuale nazionale di compravendite. Permane una quotazione residenziale media regionale leggermente più elevata di quella globale italiana, anche se dovuta unicamente alla provincia di Napoli, risultando inferiore quella delle altre province. Di lieve entità, oltre che con segni discordi, le oscillazioni nei valori economici delle medie provinciali nel confronto col semestre precedente (2° 2010), con l’eccezione di quella di Salerno, contraddistintasi in senso negativo da una flessione superiore al 3,0%. Tale dato, letto unitamente a quello 5 Per il parametro NTN si è considerato significativa la comparazione con l’omologo semestre dell’anno precedente (primo 2010), mentre le quotazioni sono state rapportate al semestre immediatamente precedente (secondo 2010). Inoltre, al fine di avere una omogenea lettura dei dati delle diverse province, nel presente paragrafo il valore medio residenziale calcolato per Napoli non è pesato con lo stock della singola Zona OMI. Il valore medio pesato viene elaborato nell’analisi del mercato comunale. 6 Nel 2010 il volume di compravendite di abitazioni è aumentato dello 0,5% rispetto al 2009 (dopo tre anni consecutivi in cui si erano registrate diminuzioni medie intorno al 10%). Ma tale incremento è interamente ascrivibile ai dati della prima metà dell’anno. Infatti, il tasso tendenziale trimestrale del settore residenziale (rapporto tra i valori del NTN di trimestri omologhi) ha mostrato segnali positivi nei primi due trimestri (+4,3% e + 4,5%) e quindi nuovamente negativi negli ultimi due trimestri dell’anno (-2,7% e -4,1%), disattendendo le attese suscitate.

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precedentemente esposto di una contrazione dei flussi immobiliari residenziali non può non far squillare un campanello di allarme nel corrispondente mercato. Rispetto al primo semestre 2004 l’incremento delle quotazioni nella provincia di Napoli, e di conseguenza nell’intera regione, è stato superiore, anche se non di molto, alla media nazionale.

Tabella 2: NTN, quotazioni medie e variazioni % - capoluoghi

Capoluoghi NTN I sem 2011

Var % NTNI sem 2011 / I

sem 2010

Quota % NTN Italia


€/mq

Var % quotazione I

sem 2011 / II sem 2010

N. indice quotazioni I

sem 2011 (base = I sem

2004)

Avellino 232 8,7% 0,24% 1.375 0,1% 125,8

Benevento 223 11,9% 0,23% 1.723 0,6% 196,9

Caserta 317 -2,1% 0,33% 2.015 -1,5% 186,1

Napoli 3.402 -4,7% 3,57% 2.531 -1,5% 127,3

Salerno 492 -13,4% 0,52% 2.771 -2,4% 129,3

Campania 4.667 -4,3% 4,90% 2.430 -1,5% 131,5

Italia 95.296 -2,9% 100,00% 2.299 0,5% 130,7

Concentrando l’attenzione sui soli capoluoghi (tabella 2), il cui mercato è corrisposto a oltre un quarto dell’intero panorama regionale, lo scenario delle transazioni manifesta qualche segnale positivo: a differenza degli altri (variazioni negative) Avellino7 e Benevento8 hanno denotato una crescita dell’ordine del 10%. Si potrebbe essere portati a giustificare tale fenomeno ricordando che i due capoluoghi più interni - al contrario di Napoli, Caserta e Salerno che godono di una pletora di cittadine limitrofe più o meno sviluppate - non sono caratterizzati da un’intensa conurbazione nell’immediato ambito dei confini comunali, dove, a parità di caratteristiche intrinseche, i valori immobiliari sono di norma inferiori, per cui maggiormente appetibili in periodi di congiuntura economica negativa. Invece, seppur negative, le diminuzioni di compravendite nei capoluoghi sono state inferiori a quelle delle rispettive province. Potrebbe essere una motivazione (come visualizzabile dalla successiva figura 3) il superiore rafforzamento delle quotazioni negli ultimi anni dei comuni della provincia rispetto ai capoluoghi, per cui la maggiore convenienza economica non risulta più compensata dalla minore quantità di servizi. Dal confronto delle due tabelle si ricava che numericamente, con l’eccezione di Napoli9, in riferimento alle percentuali nazionali la quota NTN dei singoli capoluoghi campani è sensibilmente inferiore a quella della corrispondente provincia (ad esempio Caserta capoluogo 0,33%, tabella 2; Caserta provincia 1,13%, tabella 1). Il valore immobiliare residenziale medio dei capoluoghi campani è maggiore di oltre la metà rispetto a quello regionale, limite non superato a livello nazionale, segnale della forte valenza economica del centro amministrativo rispetto all’hinterland10. Come riscontrato anche per l’intera regione, quotazioni globalmente in leggera flessione rispetto al semestre precedente, di segno discorde, quindi, con la tendenza media nazionale. Diminuzione più significativa solo a Salerno, in linea con gli altri dati negativi già discussi, probabilmente in virtù di quotazioni precedenti sovrastimate per una città di circa 150.000 abitanti, che permane, però, il capoluogo regionale con la quotazione maggiore11. Il capoluogo regionale rispetto al semestre base del primo 2004 presenta una crescita non difforme dal dato regionale e nazionale.

7 Nell’analisi del semestre precedente, invece, Avellino e Benevento avevano presentato andamenti opposti: Avellino un incoraggiante +20,2%, mentre Benevento era stato l’unico capoluogo con marcato risultato negativo (-7,2%). 8 Sarebbe da analizzare più approfonditamente la discrepanza profonda tra dato provinciale e comunale per Benevento, in considerazione che nell’ ambito provinciale non esistono comuni significativi oltre al capoluogo: Montesarchio e Sant’Agata dei Goti sono gli unici che superano di poco i 10.000 residenti. Tanto che Benevento città, similmente a Napoli, presenta una popolazione nell’ordine del 30% del totale provinciale, mentre gli altri tre capoluoghi della regione rientrano nell’ordine del 10% della popolazione complessiva della provincia. 9 Napoli provincia costituisce meno della metà del NTN regionale, ma Napoli città rappresenta quasi i ¾ del NTN totale dei capoluoghi. 10 Il dato è ancora più rimarchevole se si ricorda la presenza nella regione di località turistiche dalle quotazioni ben superiori ai capoluoghi (Capri, Ischia, Sorrento, Amalfi, Positano, ecc.). 11 In realtà, il valore pesato con le singole zone OMI per Napoli è ampiamente superiore a quello di tabella 2, ma non è possibile effettuare un confronto con l’analogo valore per Salerno.

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La distribuzione del NTN nei cinque ambiti provinciali non riserva particolari sorprese, con quello partenopeo che vale quasi la metà del mercato regionale, seguito dalle altre due province che si affacciano sul mare, Caserta e Salerno, con circa il 20% del totale. Le province interne contribuiscono in maniera notevolmente minore, in particolare Benevento rappresenta solo un ventesimo degli scambi immobiliari residenziali della regione.

Figura 1: Distribuzione NTN I semestre 2011 per provincia

7,9%

5,0%

18,8%

48,7%

19,6%

Avellino Benevento Caserta Napoli Salerno

Le figure successive descrivono l’andamento degli indici dei volumi di compravendita e delle quotazioni nei capoluoghi e nelle province campane a confronto con i corrispondenti indici regionali e nazionali. A partire dal I semestre 2004 (base di confronto in tutto il presente lavoro) i volumi di compravendita (Figura 2) hanno mostrato per i non capoluoghi un andamento simile a quello medio nazionale, mentre fino al 2008 per i capoluoghi la linea spezzata ne è stata costantemente al di sotto, in alcuni tratti anche in misura rilevante, determinando un andamento analogo anche per il dato regionale complessivo (tranne poche eccezioni, come quella del primo semestre 2010). Dopo un paio di anni di sostanziale stabilità come NTN, dal II semestre 2006 si è registrata una progressiva diminuzione delle compravendite, che ha segnato i minimi nel II semestre 2008 per i capoluoghi e nel II sem. 2010 per i non capoluoghi, con perdite massime rispettivamente nell’ordine del 40% e del 30% rispetto al 2004. Negli ultimi semestri entrambi gli indici si sono contraddistinti per un’oscillazione costante senza mostrare una decisa linea di tendenza a lungo termine. In ogni caso, per il semestre sotto esame, sia per i capoluoghi che il resto delle province, gli indici sono risultati comparabili con il dato medio nazionale. L’andamento altalenante degli ultimi due anni non ha avuto riscontro a livello nazionale, dove si è registrata una tendenza quasi costante. In Figura 3 è possibile apprezzare l’andamento delle quotazioni medie delle abitazioni che mostra un andamento più monotono rispetto al grafico precedente. Fino al 2006 le tre curve di interesse regionale hanno proseguito sovrapposte con valori superiori a quella nazionale. Nei due anni successivi si sono aperte a ventaglio, con l’incremento delle quotazioni dei non capoluoghi maggiormente marcato. In realtà, mentre le quotazioni dei centri maggiori rimanevano pressoché invariate, sono aumentate quelle dei centri minori in virtù della maggiore domanda di alloggi a prezzi sostenibili al di fuori delle città.

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Figura 2: Numero indice NTN dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi

10098,1

104,5103,8106,4

97,4 97,3

87,6

82,5

74,9 75,072,3

80,0

68,1

73,1

97,2

101,6101,5101,0

86,5 87,5

74,171,6

62,6

69,5

64,9

75,1

65,5

71,9

98,4

105,5104,6

108,4

101,4 100,9

92,6

86,5

79,377,0 75,0

81,7

69,0

73,5

60

70

80

90

100

110

120

I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11

Italia

Campania

Capoluoghi

Non capoluoghi

Figura 3: Numero indice quotazioni medie dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi

100

103,9

109,3

113,8

120,0

127,6

132,8 138,2141,5

144,2 143,5

143,3

141,7

141,8

140,2

105,2

110,2

114,0

120,3126,2

130,2133,4

135,0 136,8134,5 134,6 133,4

133,4131,5

103,2

108,8

113,6

119,8

128,3

134,3

140,8

145,0148,1 148,3 148,0 146,2 146,2

144,8

95

105

115

125

135

145

155


Italia

Campania

Capoluoghi

Non capoluoghi

Negli ultimi due anni e mezzo si registra un generalizzato leggero calo delle quotazioni12, confermato nel primo semestre 2011, grosso modo in linea col dato nazionale, che, seppur sempre al di sotto dei numeri indici campani, risulta in fase di leggerissimo recupero. 12 Per i capoluoghi il massimo si è avuto nel II sem. 2008, per gli altri comuni nel semestre successivo

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Mercato provinciale

Come già per i precedenti rapporti, l’intero territorio della Provincia di Napoli è stato suddiviso in 8 macroaree più il capoluogo: Acerra-Pomigliano, Area Flegrea, Giuglianese, Nolano, Napoli Nord, Penisola Sorrentina, Vesuviana Costiera e Vesuviana Interna. In figura 4 è riportata la suddivisione con il nome di ogni comune e la numerosità per macroarea.

Figura 4: Macroaree provincia di Napoli

La suddivisione tiene conto delle peculiarità socio-economico-ambientali dei diversi ambiti provinciali, anche se, per contenerle in una numerosità congrua con gli scopi dello studio, alcune macroaree possono racchiudere realtà non del tutto omogenee13. Nella presente sezione, oltre ai dati più evidenti dell’ultimo semestre, sono stati inseriti alcuni spunti sull’andamento degli indicatori immobiliari, precipuamente delle compravendite, nel corso degli ultimi anni di macroaree o di singoli comuni della provincia. In tabella 3, analogamente a quanto riportato per la regione in tabella 1, sono indicati valori e variazioni di NTN e quotazioni di ogni singola macroarea. Nel primo semestre 2011 si è riscontrata una diminuzione di compravendite rispetto all’anno precedente in tutte le macroaree provinciali, con l’unica eccezione del Giuglianese14, seppur praticamente in

13 Ad esempio nella macroarea Flegrea il comune di Quarto, limitrofo a Napoli, dal quale ha ricevuto una consistente fetta di immigrazione, non presenta molte analogie con i comuni dell’isola d’Ischia, così come nella Penisola Sorrentina, Casola di Napoli non gode dei medesimi flussi turistici di Sorrento.

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pareggio. Molto alte le perdite di NTN nelle aree Flegrea e Napoli Nord, ben oltre il 20%, il primo per i vincoli che vi limitano l’edificazione, il secondo per l’alto grado di saturazione edilizia del territorio. Stranamente si riscontrano perdite contenute nelle altre zone sature o vincolate (Napoli, Vesuviana Costiera e Penisola Sorrentina), mentre sono superiori al 10% nelle aree interne (Nolano e Vesuviana Interna) dove i prezzi sono più contenuti15. Escluso Napoli solo la macroarea Vesuviana Costiera ha superato le 1.000 transazioni semestrali. In valore assoluto la città partenopea ha rappresentato circa il 39% delle compravendite totali, con una percentuale leggermente superiore in confronto ai semestri precedenti. Il saldo NTN del capoluogo, ma non eccessivamente (-4,7%), ha contribuito con il suo notevole peso a non rendere troppo critico il dato medio provinciale.

Tabella 3: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali

Macroaree provinciali NTN I sem 2011

Var % NTN I sem 2011 / I sem 2010

Quota % NTN provincia

Quotazione I sem 2011 €/mq

Var % quotazione I sem 2011 / II sem 2010

N. indice quotazioni I sem 2011 (base = I sem 2004)

Acerra-Pomigliano 815 -8,0% 9,37% 1.345 -1,2% 135,8

Flegrea 432 -22,3% 4,97% 2.544 -0,4% 163,4

Giuglianese 918 0,6% 10,55% 1.431 -0,6% 140,5

Napoli città 3.402 -4,7% 39,12% 2.531 -1,5% 127,3

Napoli Nord 624 -25,6% 7,18% 1.410 -0,2% 134,4

Nolano 364 -15,5% 4,19% 1.020 0,4% 119,3

Penisola Sorrentina 292 -1,9% 3,36% 3.588 -0,1% 160,1

Vesuviana Costiera 1.276 -3,9% 14,67% 1.836 -0,2% 127,6

Vesuviana Interna 572 -12,0% 6,58% 1.169 -0,5% 125,6

Provincia Napoli 8.696 -8,2% 100,00% 2.002 -0,8% 134,4 Di entità trascurabili le variazioni delle quotazioni, con solo Acerra-Pomigliano e il capoluogo con riduzioni superiori all’1%, e l’eccezione del Nolano, in leggerissima crescita. Pertanto, non mutano i rapporti di valore tra le diverse macroaree, con la Penisola Sorrentina ampiamente al di sopra delle altre16, seguita dalle altre due uniche sopra la media provinciale, macroarea Flegrea e Napoli, in ordine invertito rispetto al semestre precedente. Il Nolano si conferma la macroarea con il valore inferiore, poco sopra 1.000 €/mq, mentre a livello intermedio si collocano tutte le altre, comprese in una fascia che va dai quasi 1.150 €/mq della Vesuviana Interna ai circa 1.850 €/mq della Vesuviana Costiera. Le macroaree più vicine al capoluogo non sature dal punto di vista edilizio e quelle a maggiore vocazione turistica sono quelle che dal 2004 hanno fatto registrare i maggiori incrementi delle quotazioni. Può risultare interessante comparare le curve della figura 5, riportante gli andamenti di NTN e quotazioni per Napoli e gli altri 91 comuni della provincia dal primo semestre 2004, con i grafici delle figure 2 e 3. Nel più ristretto ambito provinciale non si nota il forte divario rilevato a livello regionale (fig. 2) tra l’andamento delle compravendite del capoluogo e del suo hinterland, tanto che le due linee si sono più volte intersecate negli ultimi anni. Tale segnale indica che il mercato immobiliare provinciale può ritenersi oramai influenzato dai medesimi fattori, a differenza di quello regionale, dove in passato i capoluoghi avevano esercitato un forte ruolo come polo d’attrazione residenziale. Entrambe le curve di NTN hanno raggiunto un massimo nel primo semestre 2006, di poco superiori ai dati del semestre di base, per poi crollare letteralmente nei due anni successivi. Napoli ha proseguito per un altro semestre con la “picchiata”, pervenendo ad inizio 2007 ad un minimo che ha comportato in solo due anni e mezzo una contrazione dei flussi immobiliari superiore al 40%. Il resto della provincia ha subito un rallentamento più graduale, toccando il minimo solo nel semestre scorso17, sempre con una riduzione del 40% rispetto al massimo di inizio 2006. Infatti, la spezzata relativa al NTN di Napoli

14 Negli ultimi cinque anni, cioè dal primo semestre 2006 in cui aveva toccato il suo massimo con 1.511 transazioni, il Giuglianese ha perso quasi il 40% delle transazioni, concentrata interamente dal 2006 al 2009. 15 La Macroarea Vesuviana Interna aveva denotato incrementi significativi negli ultimi due semestri, con un saldo netto positivo di oltre il 15% nell’anno 2010, rispetto al 2009. 16 Escludendo i comuni di Capri e Anacapri il valore residenziale medio della Penisola Sorrentina precipiterebbe a 2.909 €/mq, nonostante l’isola di Capri rappresenti meno del 13% dello stock totale della macroarea. 17 Come era da immaginarsi, i minimi di Napoli e relativa provincia si riscontrano nei medesimi semestri di capoluoghi campani e resto regione di figura 2, ricoprendo la provincia di Napoli metà del mercato campano.

10

risulta nel grafico sopra quella degli altri comuni nel momento iniziale in cui il mercato era in crescita (fino al primo semestre 2006), per poi comparirne costantemente al di sotto nei successivi quattro anni di crisi immobiliare; negli ultimi tre semestri, invece, si è ritornati alla gerarchia dei primi anni. Approfondendo gli andamenti delle singole macroaree si constata che hanno subito tutte notevoli diminuzioni di compravendite dal primo semestre 2004, tra il 30 e il 46%, ad eccezione della Vesuviana Interna18 che non raggiunge (si fa per dire) il 20%. Nelle otto macroaree dell’hinterland i minimi si sono verificati tra il secondo semestre 2009 e quello in esame. Conforme, invece, alla tendenza regionale (fig. 3) l’evoluzione delle quotazioni, simile per Napoli città e resto provincia fino al 2006, con massimo raggiunto simultaneamente a fine 200819, per poi posizionarsi nel corso di un paio d’anni a livelli diversi. La disamina di dettaglio delle nove macroaree manifesta un calo di quotazioni abbastanza contemporaneo, leggermente ritardato per i comprensori di maggior valenza turistica. Le aree non particolarmente distanti dal capoluogo con maggiori potenzialità edificatorie (Giuglianese e Acerra-Pomigliano) hanno registrato i cali maggiori rispetto al momento di picco delle quotazioni.

Figura 5: Numero indice dal I semestre 2004 NTN e quotazioni medie – capoluogo e resto provincia

105,5111,1

113,3

119,4125,2126,3 129,2130,2 131,1 129,3 129,3 128,7

129,2

127,3

100104,8

110,1113,0

117,2

127,0130,9

137,5141,3 144,0 142,7 141,3 140,4140,3 139,8

92,0

99,495,3

103,6

92,290,1

79,1

74,4

65,6 66,364,0

72,1

61,864,7

94,4100,1

102,4

102,4

86,8 87,3

69,8 70,8

60,3

66,362,6

72,9

62,2

69,4

50

60

70

80

90

100

110

120

130

140

150


Quotazioni Napoli

Quotazioni Resto provincia

NTN Resto provincia

NTN Napoli

Di fatto il mercato residenziale provinciale permane in una fase di incertezza, e in linea generale i tempi necessari per portare a compimento una transazione immobiliare rimangono molto elevati, anche se in linea con la media nazionale. Molti acquirenti prediligono un atteggiamento di riflessione e di attesa, nonostante il valore di richiesta iniziale degli immobili sia mediamente inferiore a quella degli anni scorsi: la domanda non è affatto diminuita, ma resta, per così dire, “sospesa”. La possibilità di un margine di trattativa superiore favorisce, comunque, il ribasso dei prezzi richiesti, seppur solo di qualche punto percentuale. Non molto da aggiungere sulla distribuzione del NTN nelle nove macroaree provinciali. A parte Napoli, che da sola costituisce quasi il 40% delle transazioni totali, altre due superano la soglia del 10%,

18 Era arrivata ad oltre il 30% in meno nel II sem. 2009. 19 Cioè nel momento di maggior crisi per le transazioni a Napoli e negli altri capoluoghi.

11

nell’ordine Vesuviana Costiera e Giuglianese20. Nolano e Penisola Sorrentina contribuiscono per meno del 5%, soglia appena superata dalla Flegrea.

Figura 6: Distribuzione NTN I semestre 2011 per macroaree provinciali

9,4%

5,0%

10,6%

39,1%

7,2%

4,2%

3,4%

14,7%

6,6%

Acerra-Pomigliano Flegrea GiuglianeseNapoli città Napoli Nord NolanoPenisola Sorrentina Vesuviana Costiera Vesuviana Interna

Nelle mappe di seguito riportate (figure 7 e 8) sono evidenziati con differente grado cromatico per i 92 comuni della provincia i valori del NTN e del differenziale delle quotazioni rispetto alla media provinciale nel primo semestre 2011. Dalla figura 7 si nota come il numero di compravendite sia più consistente, oltre che a Giugliano, sulla fascia litoranea da Pozzuoli a Castellammare e lungo la congiungente verso i capoluoghi interni che attraversa la provincia da Casoria ad Acerra, passando per Casalnuovo ed Afragola. Dietro Napoli, con oltre 3.400 transazioni nell’ultimo semestre, c’è Giugliano con 432; molto distanziate le altre città, con solo Torre del Greco e Portici che superano a stento le 200 compravendite, così come nel semestre precedente. Solo altri 13 comuni superano quota 100 transazioni residenziali nel semestre. Il minimo assoluto si è riscontrato a Liveri e Comiziano nel Nolano con appena due compravendite Ci sono altri 8 comuni, tra cui Anacapri21, con meno di dieci transazioni. Fino a tutto il 2009 erano i comuni del Nolano che occupavano gli ultimissimi posti nella graduatoria del NTN, mentre, similmente ai due semestri 2010, se ne rinvengono solo tre tra gli ultimi dieci, tanti quanto in Penisola Sorrentina. In confronto al primo semestre 2010 il maggior incremento percentuale di compravendite si riscontra nel poco significativo comune di Pimonte22 (150%); già più di un certo rilievo quello di Boscoreale (oltre

20 Nel secondo semestre 2010, anche Acerra-Pomigliano superava quota 10%. 21 Mentre ad Anacapri gli scambi immobiliari sono diminuiti di quasi il 60% negli ultimi sette anni, il comune di Capri è uno dei pochi della provincia dove nello stesso periodo le compravendite sono aumentate. 22 In realtà ci sono state tre compravendite in più, essendone solo due nel I sem. 2010

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62% in più), Poggiomarino23 e, tra i comuni con NTN superiore a 100, gli exploit superiori al 30% di Villaricca e, in maniera sorprendente, di Caivano24, con un valore di transazioni che non si registrava dal 2007. Poggiomarino, 143,1% in più con quasi 79 transazioni. La diminuzione maggiore, quasi il 68%, si è verificata a Terzigno, tristemente nota per l’annosa problematica delle discariche in pieno Parco Nazionale del Vesuvio. Dei comuni col maggior numero di transazioni, Casoria25 è quello che ha visto maggiormente decrescere la quantità di scambi (35,0%), mentre tra gli altri comuni di un certo rilievo si segnalano con diminuzioni superiori al 30% anche Frattamaggiore26 e Nola. Da quando l’Osservatorio ha iniziato a monitorare con dettaglio i flussi immobiliari, cioè dal 2004, solo sedici comuni hanno incrementato le compravendite, tra cui solo Boscoreale, Poggiomarino e Cercola con NTN iniziale superiore a 50. Ben 23 hanno visto, invece, diminuire le transazioni di oltre il 50%, tra cui Frattamaggiore, Sant’Antimo, Melito e Marigliano con una base di partenza (ora non più) superiore a 100 come NTN27.

Figura 7: Mappa della distribuzione NTN comunale I semestre 2011

23 Anche nel semestre precedente Poggiomarino aveva visto di molto incrementare le transazioni, tanto da far desumere che oltre alla ripresa dei flussi immobiliari ci sia stata una iniezione di nuove costruzioni. 24 A Pascarola, frazione di Caivano, c’è da tempo un centro CDR (combustibile da rifiuti), ma è abbastanza lontano dal centro cittadino per influenzarne così marcatamente le dinamiche immobiliari, anche se risulta abbastanza fantasioso definirlo CDR e non centro di rifiuti tal quale (depositi di ecoballe). 25 A ben guardare, nel semestre di confronto il numero di transazioni di Casoria era stato molto anomalo, superiore a 300. Il valore del I sem. 2011, molto prossimo a 200, a parte quello già citato del primo 2010, non si verificava dall’inizio del 2008. 26 Anche nel II semestre 2010 aveva in maniera preoccupante segnato un decremento rispetto all’anno prima di oltre il 50%. La motivazione più probabile di questo fenomeno è che le quotazioni degli immobili, destinati soprattutto ad un mercato interno, fossero in realtà sovrastimate rispetto al reale valore intrinseco in riferimento ai comuni limitrofi. La crisi perdurante ha fatto emergere quest’anomalia ingiustificata. 27 Solo Villaricca, Mugnano, Caivano e Portici tra i comuni attuali con NTN in tripla cifra negli ultimi sette anni hanno perso meno del 30% di compravendite.

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Figura 8: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale

In termini di quotazioni, Capri e Anacapri hanno presentato ovviamente valori medi residenziali per il primo semestre 2011 di molto superiori alla media provinciale (rispettivamente 4,66 e 3,24), seguiti da Sorrento e tutte le altre località turistiche della Penisola Sorrentina e dell’isola d’Ischia28. Napoli a parte, che presenta rispetto alla provincia una quotazione media superiore del 26%, tra le città non imperniate sul turismo le più care dal punto di vista immobiliare si sono rivelate Pompei e Castellammare, seguite dai comuni marini immediatamente ai lati del capoluogo: da Monte di Procida a Portici, passando per Bacoli, Pozzuoli e San Giorgio. I tredici comuni con i valori inferiori appartengono o al Nolano o all’area Vesuviana Interna. Complessivamente sono ventitré i comuni della provincia con quotazione residenziale media superiore a 2.000 €/mq e diciotto quelli con quotazione inferiore a 1.000 €/mq, tra cui ben undici comuni del Nolano. Il minimo provinciale semestrale è stato rilevato ancora a Terzigno, a causa della diminuzione delle quotazioni dovuto alla gravissima problematica delle cave per lo smaltimento rifiuti ubicate nel suo territorio, con il susseguirsi di scontri tra la popolazione e le forze dell’ordine. Le variazioni rispetto al semestre precedente sono state contenute in un ± 3%, con agli estremi Arzano (aumento delle quotazioni) e Somma (diminuzione). Nelle tabelle da 4 a 12 (formata dalle nove sottotabelle di macroarea) sono mostrati i valori di NTN e quotazioni per il primo semestre 2011 dei comuni all’interno di ogni macroarea e le loro variazioni rispetto al precedente semestre significativo, completati con il differenziale per ogni comune rispetto al valore medio comunale della provincia, esplicitato graficamente in figura 8.

28 Ai primi 14 posti ci sono solo comuni della Penisola Sorrentina e dell’Area Flegrea

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Tabella 4: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Acerra-Pomigliano

Comune NTN I sem 2011

Var % NTNI sem 2011 /

I sem 2010



€/mq

Var % quotazione I

sem 2011 / II sem 2010

Differenziale quotazione I

sem 2011 rispetto alla

media di provincia

Acerra 188 -13,8% 2,16% 1.344 -1,7% 0,67

Afragola 140 -19,6% 1,61% 1.283 -1,0% 0,64

Brusciano 31 -12,4% 0,36% 1.099 0,0% 0,55

Caivano 110 36,7% 1,26% 1.165 -1,7% 0,58

Cardito 45 -20,6% 0,52% 1.113 0,0% 0,56

Casalnuovo di Napoli 128 -20,5% 1,47% 1.633 -1,7% 0,82

Castello di Cisterna 37 -28,9% 0,42% 1.053 0,0% 0,53

Mariglianella 38 106,5% 0,43% 999 0,0% 0,50

Pomigliano d`Arco 99 9,8% 1,14% 1.634 -0,7% 0,82

Acerra-Pomigliano 815 -8,0% 9,37% 1.345 -1,2% 0,67

Tabella 5: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Flegrea



I sem 2010



€/mq

Var % quotazione I

sem 2011 / II sem 2010



media di provincia

Bacoli 41 -35,4% 0,48% 2.302 0,9% 1,15

Barano d`Ischia 17 -8,5% 0,19% 2.458 0,0% 1,23

Casamicciola Terme 7 -62,9% 0,09% 3.213 0,0% 1,60

Forio 33 -32,1% 0,38% 3.288 0,4% 1,64

Ischia 28 -22,7% 0,32% 3.528 0,0% 1,76

Lacco Ameno 12 68,1% 0,14% 3.473 0,0% 1,74

Monte di Procida 15 38,2% 0,17% 2.147 0,0% 1,07

Pozzuoli 176 -24,2% 2,03% 2.277 -1,7% 1,14

Procida 23 51,2% 0,26% 2.778 0,0% 1,39

Quarto 76 -20,6% 0,87% 1.699 0,0% 0,85

Serrara Fontana 4 -49,6% 0,05% 3.146 0,0% 1,57

Flegrea 432 -22,3% 4,97% 2.544 -0,4% 1,27

Tabella 6: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Giuglianese



I sem 2010



€/mq

Var % quotazione I

sem 2011 / II sem 2010



media di provincia

Calvizzano 20 -13,9% 0,23% 1.296 0,0% 0,65

Giugliano in Campania 432 2,7% 4,97% 1.376 0,0% 0,69

Marano di Napoli 157 -15,8% 1,80% 1.593 -1,6% 0,80

Mugnano di Napoli 104 1,3% 1,20% 1.590 0,0% 0,79

Qualiano 60 -13,1% 0,69% 1.254 0,0% 0,63

Villaricca 145 30,8% 1,67% 1.348 -2,5% 0,67

Giuglianese 918 0,6% 10,55% 1.431 -0,6% 0,72

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Tabella 7: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Napoli Città



I sem 2010



€/mq

Var % quotazione I

sem 2011 / II sem 2010



media di provincia

Napoli città 3.402 -4,7% 39,12% 2.531 -1,5% 1,26

Tabella 8: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Napoli Nord



I sem 2010



€/mq

Var % quotazione I

sem 2011 / II sem 2010



media di provincia

Arzano 71 -5,9% 0,82% 1.446 2,8% 0,72

Casandrino 34 -46,5% 0,39% 1.168 0,0% 0,58

Casavatore 43 -27,8% 0,50% 1.540 0,0% 0,77

Casoria 198 -35,0% 2,28% 1.577 0,0% 0,79

Crispano 19 17,7% 0,22% 1.081 0,0% 0,54

Frattamaggiore 59 -33,4% 0,67% 1.631 -1,4% 0,82

Frattaminore 18 -48,0% 0,21% 1.133 0,0% 0,57

Grumo Nevano 31 -27,5% 0,36% 1.110 0,0% 0,55

Melito di Napoli 93 -2,3% 1,07% 1.402 -1,2% 0,70

Sant`Antimo 57 0,2% 0,66% 1.226 -1,6% 0,61

Napoli Nord 624 -25,6% 7,18% 1.410 -0,2% 0,70

Tabella 9: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Nolano



I sem 2010



€/mq

Var % quotazione I

sem 2011 / II sem 2010



media di provincia

Camposano 11 -48,7% 0,13% 886 0,0% 0,44

Casamarciano 10 8,2% 0,11% 1.082 0,0% 0,54

Cicciano 32 28,8% 0,36% 936 0,0% 0,47

Cimitile 15 -19,4% 0,17% 1.098 0,0% 0,55

Comiziano 2 -25,0% 0,03% 873 0,0% 0,44

Liveri 2 -61,2% 0,03% 838 0,0% 0,42

Marigliano 64 -1,6% 0,73% 1.136 1,7% 0,57

Nola 76 -39,9% 0,88% 1.163 0,0% 0,58

Roccarainola 12 -55,4% 0,14% 848 0,0% 0,42

San Paolo bel Sito 13 -4,2% 0,15% 968 0,0% 0,48

San Vitaliano 41 94,0% 0,48% 905 0,0% 0,45

Saviano 39 11,4% 0,44% 912 0,0% 0,46

Scisciano 22 -35,8% 0,26% 877 0,0% 0,44

Tufino 17 88,8% 0,19% 837 0,0% 0,42

Visciano 7 -52,3% 0,08% 816 0,0% 0,41

Nolano 364 -15,5% 4,19% 1.020 0,4% 0,51

16

Tabella 10: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Penisola Sorrentina



I sem 2010



€/mq

Var % quotazione I

sem 2011 / II sem 2010



media di provincia

Agerola 15 1,1% 0,18% 918 0,0% 0,46

Anacapri 7 -29,0% 0,08% 6.486 0,0% 3,24

Capri 23 12,8% 0,26% 9.325 0,0% 4,66

Casola di Napoli 4 -52,4% 0,05% 1.148 0,0% 0,57

Gragnano 56 -9,2% 0,65% 1.940 0,0% 0,97

Lettere 13 119,3% 0,14% 1.146 0,0% 0,57

Massa Lubrense 44 48,6% 0,51% 3.070 0,0% 1,53

Meta 16 -25,3% 0,18% 3.489 0,0% 1,74

Piano di Sorrento 27 25,0% 0,31% 3.675 0,0% 1,84

Pimonte 5 150,0% 0,06% 968 0,0% 0,48

Sant`Agnello 24 -6,3% 0,28% 4.076 0,0% 2,04

Sorrento 41 11,4% 0,47% 5.302 -0,4% 2,65

Vico Equense 17 -56,2% 0,20% 3.042 0,0% 1,52

Penisola Sorrentina 292 -1,9% 3,36% 3.588 -0,1% 1,79

Tabella 11: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Vesuviana Costiera



I sem 2010



€/mq

Var % quotazione I

sem 2011 / II sem 2010



media di provincia

Boscoreale 81 62,1% 0,93% 1.144 0,0% 0,57

Boscotrecase 18 -38,2% 0,21% 1.115 0,0% 0,56

Castellammare di Stabia 176 5,5% 2,02% 2.394 -0,7% 1,20

Ercolano 134 -2,6% 1,55% 1.610 -0,2% 0,80

Pompei 41 -1,9% 0,47% 2.413 0,0% 1,21

Portici 213 -0,9% 2,45% 2.122 0,0% 1,06

San Giorgio a Cremano 142 -9,0% 1,63% 2.053 1,2% 1,03

Sant`Antonio Abate 19 -46,3% 0,22% 1.316 0,0% 0,66

Santa Maria la Carita` 14 -6,5% 0,16% 1.458 0,0% 0,73

Torre Annunziata 146 19,0% 1,68% 1.512 0,4% 0,76

Torre del Greco 258 -22,6% 2,97% 1.773 -1,3% 0,89

Trecase 34 34,7% 0,39% 1.172 0,0% 0,59

Vesuviana Costiera 1.276 -3,9% 14,67% 1.836 -0,2% 0,92

17

Tabella 12: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Vesuviana Interna



I sem 2010



€/mq

Var % quotazione I

sem 2011 / II sem 2010



media di provincia

Carbonara di Nola 7 -53,2% 0,08% 824 0,0% 0,41

Cercola 60 4,4% 0,69% 1.493 0,0% 0,75

Massa di Somma 12 -20,2% 0,13% 1.347 0,0% 0,67

Ottaviano 48 -25,8% 0,56% 1.078 0,0% 0,54

Palma Campania 53 -26,0% 0,61% 1.063 -0,7% 0,53

Poggiomarino 63 33,2% 0,73% 917 0,0% 0,46

Pollena Trocchia 36 -3,0% 0,42% 1.263 0,0% 0,63

San Gennaro Vesuviano 25 -7,3% 0,28% 1.053 0,0% 0,53

San Giuseppe Vesuviano 38 -15,8% 0,44% 1.079 0,0% 0,54

San Sebastiano al Vesuvio 28 40,7% 0,32% 1.909 0,0% 0,95

Sant`Anastasia 67 -7,8% 0,78% 1.287 0,0% 0,64

Somma Vesuviana 64 -19,4% 0,73% 1.196 -3,1% 0,60

Striano 12 -23,4% 0,14% 834 0,0% 0,42

Terzigno 8 -67,8% 0,09% 804 0,0% 0,40

Volla 51 -10,8% 0,58% 1.507 0,0% 0,75

Vesuviana Interna 572 -12,0% 6,58% 1.169 -0,5% 0,58

18

Mercato del comune di Napoli

Napoli è una delle più antiche città d’Europa e l’attuale conformazione urbanistica conserva gli elementi di tutto il suo straordinario percorso storico ricco d’eventi. Il suo sistema di strade, la coesistenza delle tracce di epoche e stili diversi, che si alternano e si mescolano, integrandosi come le tessere di un mosaico, la ricchezza e la varietà dei suoi edifici di varie epoche storiche, la sua collocazione nel golfo, le attribuiscono uno straordinario e unico valore senza confronti. Napoli conserva ancora in buona parte intatto il tessuto edificato del periodo borbonico29, “intaccato” solo da due eventi principali. Il primo è lo sventramento – per dirla come la celebre giornalista Matilde Serao – dei quartieri Porto, Pendino e Mercato a seguito dell’epidemia di colera del 1884, cioè il cosiddetto “Risanamento” di Napoli, fondato soprattutto su assi rettilinei; il secondo è stato la guerra, che con i bombardamenti degli alleati ha compromesso irrimediabilmente l’intera fascia edilizia antistante la zona portuale e l’area tra via Medina e via Roma. Negli ultimi cinquant’anni, fino al recente Piano Regolatore, il mercato immobiliare napoletano è stato caratterizzato da degrado e incuria di molte infrastrutture cittadine30, spesso abbandonate a se stesse. A ciò si è aggiunto l’abusivismo, che negli anni della speculazione edilizia ha creato dal nulla interi quartieri privi delle regole urbanistiche di base31, e il microabusivismo che ha deteriorato il patrimonio immobiliare esistente. Lo sviluppo puntuale ed eterogeneo è avvenuto sia in maniera centripeta che centrifuga per motivi di carattere territoriali, politici, sociali ed economici. Quindi, la città non si presenta con un unico centro, semicentro e periferia come altre città italiane, ma in sé racchiude più centri semicentri e periferie, che si irradiano dal mare alla collina. Nella tabella sotto riportata è inquadrato il comune di Napoli fra le 8 maggiori città italiane, costituenti nel semestre quasi la metà del mercato nazionale dei capoluoghi. Il capoluogo partenopeo rappresenta il 3,6% della quota di NTN di tutti i capoluoghi d’Italia, registrando la peggiore variazione percentuale delle transazioni (-4,7%) tra le maggiori città italiane rispetto al primo semestre del 2010. Approfondendo l’esame della tabella si nota che le variazioni negative riguardano tutte il centro-sud.

Tabella 13: NTN, quotazioni e variazioni delle principali città italiane

Principali Capoluoghi NTN I sem 2011 Var % NTN

I sem 2011 /I sem 2010

Quota % NTN capoluoghi ITALIA

BOLOGNA 2.428 1,8% 2,5%

FIRENZE 2.341 0,2% 2,5%

GENOVA 3.576 3,8% 3,8%

MILANO 9.855 1,2% 10,3%

NAPOLI 3.402 -4,7% 3,6%

PALERMO 2.807 -3,5% 2,9%

ROMA 16.599 -3,5% 17,4%

TORINO 6.126 4,7% 6,4%

Principali Capoluoghi 47.134 -0,6% 49,5%

Italia Capoluoghi 95.296 -2,9% 100,0%

29 Nel XVIII secolo era arrivata, molto probabilmente, ad essere la più popolosa città d’Europa. 30 Solo ad inizio degli anni ’90 si è iniziato una stagione di recupero, purtroppo breve, degli spazi pubblici, che ha restituito alla cittadinanza molte piazze, tra cui Piazza del Plebiscito, inopinatamente adibite a parcheggio a tappeto. 31 Emblematico il celebre film di Francesco Rosi del 1963 “Le mani sulla città”, dove pur non nominando quasi mai il nome di Napoli, i panorami e gli accenti dei protagonisti la individuavano univocamente. La didascalia del film diceva: «I personaggi e i fatti sono immaginari, ma autentica è la realtà che li produce».

19

Come già per le altre maggiori città italiane32, si è provveduto a suddividere il territorio del Comune di Napoli in dieci macroaree urbane (figura 9), intese come aggregati di zone OMI contigue con caratteristiche similari dal punto di visto edilizio, storico o sociale. L’elenco dettagliato delle macroaree, con denominazione e zone OMI che le compongono, è riassunto nella tabella 1433. Sono denominati “sobborghi”, per distinguere dalla “periferia”34, i comprensori delle frazioni inglobate nel periodo Fascista al comune di Napoli, dove è possibile rinvenire ancora degli autonomi nuclei di edilizia antica35. Sarebbe stato comodo considerare come macroaree le dieci Municipalità36 in cui è stata amministrativamente suddivisa Napoli, ma non ci sarebbe stata la sovrapponibilità con la partizione delle zone OMI. Inoltre, le Municipalità sono state create con la finalità di avere ambiti con numero di abitanti il più possibile similare, piuttosto che omogeneità di apprezzamento immobiliare37. Nel seguito sono esplicitati numericamente i fenomeni immobiliari, intesi come valori e variazioni di NTN38 e quotazioni, per queste maggiori aggregazioni territoriali urbane, da cui saranno enucleati successivamente i dati delle singole zone OMI.

Figura 9: Mappa delle macroaree urbane di Napoli

32 Ad esempio, a Roma le zone OMI sono ben 308, raggruppate in 23 macroaree. 33 Nella conclusiva tabella 26 è riportata la denominazione di tutte le zone OMI 34 In linea approssimativa coincidente con la distinzione OMI di fascia periferica e suburbana 35 Soccavo, Pianura, Chiaiano, Marianella, Piscinola, Miano, Secondigliano, San Pietro a Patierno, Barra, Ponticelli e San Giovanni a Teduccio. 36 Aggregati dei 30 Quartieri in cui era da tempo suddivisa la città

37 La IV Municipalità (S. Lorenzo, Vicaria, Poggioreale, Zona Industriale) racchiude simultaneamente l’acropoli della Citta Greca, il Moderno Centro Direzionale, la Stazione Ferroviaria, il Porto, l’Area Cimiteriale e la Zona Industriale: francamente “troppo variegata” per poter essere individuata come un’area con una parvenza di omogeneità ai fini del mercato immobiliare. 38 Per Napoli il numero di transazioni e lo stock immobiliare sono stati ricavati dalle banche dati di catasto e conservatoria, associando gli immobili alle diverse zone OMI mediante gli identificativi catastali (vedi Nota metodologica). Per errori imputabili all’inesatta identificazione degli immobili, tale associazione non ha ricoperto il 100% degli immobili. Tuttavia, le considerazioni esposte si possono ritenere di indubbio valore, in quanto il mancato abbinamento ha riguardato solo lo 0,48% delle transazioni.

20

La quotazione comunale di Napoli presentata in questa sezione di approfondimento comunale differisce da quella di Tabella 2, poiché calcolata pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni zona, depurando lo stock totale della quota dello stesso non associabile39.

Tabella 14: Dettaglio macroaree urbane con denominazione e elenco zone OMI

MACROAREA Denominazione (dettaglio quartieri)

Sobborghi Occidentali - Zone C15-D08-D12-E10-E11-E12-E13-E14-E19-E21 1

Pianura, Soccavo, Agnano

Periferia Occidentale - Zone C16-C18-D13-D14-D15-D16-D17-D18-D19 2 Fuorigrotta, Bagnoli

Zona Pregiata - Zone B05-B06 3 Posillipo, Chiaia, San Ferdinando

Zona Collinare - Zone B01-B03-C01-C09 4 Vomero, Arenella, Colli Aminei

Periferia Nord - Zone E07-E23-E25 5 Camaldoli, San Rocco

Sobborghi Settentrionali - Zone E01-E02-E03-E04-E05-E24 6 Chiaiano, Miano, Piscinola, Secondigliano, San Pietro

Semicentro storico - Zone B02-B07-C02-C03-C04-C05-C06-C07-C08-C10-C17-C19-D05 7 Quartieri Spagnoli, Materdei, Sanità, Carlo III, Vicaria

Centro Antico - Zone B04-C11-C12-C13-C20 8 Centro Antico, Piazza Municipio

Periferia Orientale - Zone C14-D01-D02-D04-D06-D07-D09-D10-D20-E06-E26 9 Poggioreale, Centro Direzionale, Zona Industriale, Calata Capodichino

Sobborghi Orientali - Zone E08-E15-E17-E18-E20 10 Barra, san Giovanni, Ponticelli

Dall’analisi della tabella 15 emerge, così come già nei semestri precedenti, che il 40% del mercato partenopeo è costituito da due sole macroaree, rispettivamente con NTN nel primo semestre 2011 pari a 644 e 745, Zona Collinare (Vomero in senso lato), e Semicentro Storico (ampia fascia residenziale di costruzione prevalentemente anteguerra che avvolge a ferro di cavallo la città antica, dai Quartieri Spagnoli alla Ferrovia). Le altre macroaree, ad eccezione della più piccola Periferia Nord (meno dell’1% delle transazioni comunali), sono comprese nel ristretto range tra 235 e 347 transazioni. La diminuzione del NTN comunale rispetto al primo semestre 2010 (-4,7%) è dovuta, più che ad una flessione del mercato, al dato anomalo di confronto, relativo ad un periodo in cui si era formata una leggera euforia che aveva fatto presagire un’inversione di tendenza. Il numero di compravendite, con l’eccezione dell’anomalo primo semestre 2010, è risultato comparabile, e spesso superiore, ai dati degli ultimi sette semestri: l’incertezza amministrativa e finanziaria ha controbilanciato le due tendenze ad aspettare tempi migliori per l’acquisto e ad investire nel “mattone” come bene sicuro. Eppure, analizzando le diverse macroaree si riscontra un’oscillazione non indifferente: si passa dai notevoli cali, superiori al 20%, del Centro Antico e dei Sobborghi Orientali e Settentrionali, agli incrementi rilevanti dei Sobborghi Occidentali e, in particolare, della Periferia Orientale (27,9%). Quindi, non è possibile rintracciare alcuna linea di tendenza, rinvenendo segni diametralmente opposti sia per tipologia di area (sobborghi), sia per comprensori confinanti (Periferia e Sobborghi Orientali).

39 Per Napoli è stata eseguita la media pesata utilizzando lo stock immobiliare 2010 delle singole zone OMI; solo lo 0,05% è risultato non associabile ad alcuna zona. Per il numero indice delle quotazioni si sono considerati per Napoli valori non pesati con il diverso stock delle zone OMI, non essendo possibile compiere tale operazione per il 2004. Tra l’altro, trattandosi di rapporti e non di valori assoluti, il discorso riveste una minore importanza.

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Tabella 15: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Napoli

Macroaree urbane NTN I sem 2011


I sem 2010

Quota % NTN comune


€/mq

Var % quotazione I

sem 2011 / II sem 2010

Differenziale quotazione I sem 2011 rispetto alla media comunale

Centro Antico 265 -20,6% 7,78% 3.232 -2,2% 1,10

Semicentro Storico 745 -10,8% 21,90% 2.581 -2,2% 0,88

Zona Collinare 644 7,0% 18,94% 4.151 -3,2% 1,41

Zona Pregiata 238 -2,8% 6,99% 5.746 -2,7% 1,96

Periferia Nord 33 -9,5% 0,98% 2.354 0,0% 0,80

Periferia Occidentale 347 -1,8% 10,21% 3.137 -1,9% 1,07

Periferia Orientale 297 27,9% 8,72% 1.829 -0,2% 0,62

Sobborghi Settentrionali 264 -20,7% 7,77% 1.798 0,8% 0,61

Sobborghi Occidentali 318 16,3% 9,34% 2.244 -0,2% 0,76

Sobborghi Orientali 235 -21,7% 6,91% 1.645 1,5% 0,56

N.D. 16 - 0,48% - - -

Napoli 3.402 -4,7% 100,00% 2.934 -1,8% 1,00

Dalla cartina nella successiva figura 10, relativa al NTN per zone OMI, non è facile a colpo d’occhio rilevare l’exploit di compravendite verificatosi già negli ultimi due anni, della macroarea Semicentro Storico, in quanto aggregato di ben 13 piccole zone OMI40. C’è da tener presente che tale macroarea comprende in buona parte una fascia cittadina orograficamente in pendenza (Quartieri Spagnoli, Sanità, Miracoli), per cui è attraversata da pochi assi viari rilevanti. Si tratta, pertanto, di un tessuto urbano molto antico41, privo, però, di quei caratteri di monumentalità che interessano i flussi turistici. Di conseguenza, pur essendo in concreto limitrofa alla zona centrale, verso cui si riversa quotidianamente la gran massa dei pendolari, quest’ambito territoriale è contraddistinto da valori immobiliari meno elevati, che attraggono investimenti per l’alta redditività42. Importante anche l’incremento degli scambi nella Zona Collinare (7,0%), storicamente tra gli ambiti maggiormente interessati dalle dinamiche immobiliari cittadine per la qualità medio-alta della tipologia residenziale e per la bassa incidenza percentuale di edilizia economica o popolare. Di rilievo la constatazione che per il secondo semestre consecutivo la macroarea Periferia Orientale abbia denotato il maggior incremento assoluto di compravendite nei confronti dell’omologo semestre dell’anno precedente, in entrambi i casi oltre il 25%. Difficile concludere che si tratti di una coincidenza; più probabile che si sia creata un’aspettativa economica degli investitori in attesa delle trasformazioni e riqualificazioni che dovranno avvenire nell’area in un prossimo futuro (riqualificazione e conversione delle aree industriali dismesse, Porto turistico di Vigliena). Importante per gli operatori di settore, come “termometro” del mercato, monitorare la tendenza di due aree strategiche della città: la parte con l’edilizia più datata e quella pregiata. Il primo ambito, formato principalmente da Centro Antico e Semicentro Storico, ha evidenziato riduzioni di compravendite, nonostante la seconda permanga quella con NTN più elevato: può essere un indicatore che gli investitori stiano attentamente valutando la convenienza a investire nel settore delle ristrutturazioni, in un momento in cui sono aumentate le spinte per produrre edilizia nuova, cronicamente limitata in ambito cittadino, sia per mancanza oggettiva di spazi, sia per vincoli di ordine storico-ambientale. La Zona Pregiata, invece, ha sostanzialmente confermato il livello di transazioni (-2,8%), ed è un segnale importante, perché manifesta che in un momento in cui è proprio la liquidità uno dei problemi maggiori del mercato, il “mattone” costituisce, comunque, il settore dove “parcheggiare” con minori rischi il capitale.

40 Ad esempio la macroarea Zona Collinare è formata da solo quattro zone OMI e la Pregiata da due. Tale discrepanza è figlia della suddivisione in Microzone, a cui si è dovuta adeguare la partizione in zone OMI, operata dal Comune di Napoli per il DPR 138/98. 41 Napoli ha il centro antico ancora abitato risalente al ‘700 più esteso d’Europa. Si pensi, inoltre, che al momento dell’Unità d’Italia, aveva circa il doppio degli abitanti di Roma e Milano. 42 All’interno di quest’area si rinvengono porzioni (Cavone, Moiariello) ad alta concentrazione di immigrati più o meno regolari, con fitti temporanei superiori alle normali medie.

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La Zona Pregiata Chiaia-Posillipo è ovviamente quella con la quotazione maggiore, quasi doppia rispetto alla media comunale, seguita a grande distanza dalla Zona Collinare. Anche la Periferia Occidentale (zona di Fuorigrotta-Bagnoli) e il Centro Antico marcano quotazioni superiore alla media. Sobborghi Settentrionali e Periferia e Sobborghi Orientali, cioè la fascia da Scampia a San Giovanni includendo la Zona Industriale, sono le macroaree con le quotazioni inferiori, 40-45% inferiori alla media. Nelle macroaree con quotazioni residenziali maggiori si è avvertito maggiormente il fenomeno del lieve calo di prezzi, che ha toccato la punta nella Zona Collinare (-3,2%). Come evidenziato in precedenza, però, proprio il ribasso delle quotazioni sarà stato il fattore principale per la ripresa del volume di transazioni. Scendendo nell’analisi di dettaglio per singola zona OMI i grafici delle figure 10 e 11 illustrano NTN e differenziale rispetto alla quotazione media del comune di Napoli43. La zona C01 (Vomero Alto, Camaldolilli, Colli Aminei, via Castellino), come si è regolarmente verificato negli ultimi cinque semestri44, presenta il valore di NTN maggiore nel primo semestre 2011, costituendo oltre l’8% del totale comunale, unica con 285 compravendite ad oltrepassare quota 200, seguita da B01 (Arenella, via Cilea) e C18 (Fuorigrotta). Oltre 150 NTN anche in zone eterogenee come la E08 (periferie di Ponticelli, Barra e San Giovanni, Zona Industriale), E10 (Pianura) e B05 (Chiaia) 45. Complessivamente nel periodo in esame sono undici le zone OMI di Napoli con oltre 100 compravendite e sedici quelle che non arrivano a dieci compravendite.

Figura 10: Mappa della distribuzione del NTN nelle zone OMI I semestre 2011

Per quanto concerne gli incrementi rispetto al primo semestre 2010, tralasciando le zone scarsamente significative per una bassa densità edilizia, tra quelle con NTN semestrale superiore a 100 la “palma del migliore” spetta alla zona E10 (Pianura)46, con un importante +35,2%, seguita dalla C01 già più volte citata, quasi il 20% in più. Ben 41 zone OMI hanno evidenziato un saldo NTN negativo, contro 31 e 19

43 Per Napoli l’omogeneità della zona OMI, così come riportata nella definizione del Glossario a fine Nota, è un concetto sicuramente più flessibile rispetto ad altri comuni con meno storia e, purtroppo, meno abusivismo e speculazione edilizia. 44 La differenza rispetto alla zona OMI seconda come NTN è però enormemente aumentata rispetto a prima. Si è passato dalle poche transazioni in più dei semestri del 2009 a quasi il 50% in più in quello in esame: 285 contro 194 della seconda, zona B01. 45 In linea di massima sono anche le zone OMI con lo stock immobiliare residenziale più rilevante, superiore alle 17.000 unità. Il massimo si riscontra nella E08 con oltre 28.000 unità censite. 46 Nel II semestre 2010, al contrario, oltre il 10% in meno rispetto al II 2009.

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dei due semestri precedenti. Si annotano come rilevanti i cali superiori al 25% della E04 (Corso Secondigliano) e, soprattutto, della C10 (Stella, via Carbonara). Oltre il 20% in meno, confermando il trend sfavorevole del semestre precedente, anche Corso Umberto (C12) e area orientale (E08). La disamina delle variazioni di segno opposto consolida il discorso già intrapreso per i valori assoluti delle transazioni: nel primo semestre 2011 non si è palesato un orientamento univoco del mercato nel privilegiare le transazioni di una determinata fascia territoriale (semicentrale, periferica, ecc.)

Per le quotazioni delle diverse zone OMI47, si propone in figura 11 un grafico con evidenziati i differenziali rispetto alla media residenziale comunale. Si sono apprezzati alcuni aggiustamenti nelle quotazioni di mercato, principalmente al ribasso, anche in zone di rilievo per il mercato, dove l’offerta tende ancora a sopravvalutare i reali valori immobiliari, non contestualizzati al particolare momento economico. I prezzi restano alti anche rispetto alla qualità degli immobili offerti, non incoraggiando la domanda di abitazioni, che resta elevata ma insoddisfatta, soprattutto per la taglia medio piccola (70-80 mq), in posizione centrale e con buone qualità contestuali. Sul versante opposto si sono notati leggeri incrementi delle quotazioni di alcune zone suburbane dove, probabilmente, ha influito l’immissione sul mercato di edilizia di più recente costruzione.

Figura 11: Mappa dei differenziali delle quotazioni rispetto alla media comunale nelle zone OMI I semestre 2011

I valori più alti si rinvengono, com’era lecito aspettarsi, nella zona B06, la collina di Posillipo, con una quotazione media di 6.450 €/mq e un differenziale pari a 2,26 rispetto alla media residenziale della città, seguita dall’altra zona OMI della macroarea urbana Pregiata, la B05 (zona di Chiaia) con rispettivi valori pari a 5.310 €/mq e 1,86. Completano il novero delle aree più appetite le zone B03, B04, B01 e B07 (nel’ordine di quotazione decrescente), interessando complessivamente una vasta area cittadina che dalla collina del Vomero scende alla Riviera di Chiaia e a Piazza Municipio. Valori intermedi si rilevano nell’arco tra i Colli Aminei e Fuorigrotta e nella zona antica intorno via Roma e via Monteoliveto. Nella fascia periferica, a cui afferiscono unicamente per un discorso territoriale, si distinguono come valori immobiliari le aree di Soccavo e Bagnoli.

47 Vedi nota metodologica

24

Nella zona E02 sono stati riscontrati i valori immobiliari residenziali inferiori (1.427 €/mq)48. Si tratta della zona di Scampia nella periferia nord di Napoli49. In ogni caso, come si può evincere, l’intera fascia suburbana nord-orientale presenta dei valori mediamente inferiori a quella occidentale, dove solo le zone collinari ai confini con Quarto e Marano (E07, E11 e E12), ricadono tra le zone OMI con quotazioni basse.

48 Come esposto nelle Note Metodologiche, le medie di zona sono ottenute computando con ugual peso tutte le diverse tipologie residenziali (abitazioni civili, abitazioni economiche e, laddove presenti, anche abitazioni signorili e villini), cioè come se fossero equiripartite sul territorio nella medesima percentuale. Pertanto, dove è ampiamente prevalente la tipologia economico-popolare, la media ricavata potrebbe risultare falsata in eccesso, perchè si conferisce alla quotazione della tipologia civile un peso superiore a quello dell’effettiva presenza sul territorio. 49 Ad onor del vero, potenzialmente, Scampia avrebbe tutti, o quasi, i fattori posizionali tipici di una zona residenziale ambita: strade larghe, massima densità di verde stradale, edilizia non intensiva, assenza di traffico, alta concentrazione di trasporti su gomma e rotaia, immediata vicinanza ai collegamenti stradali a scorrimento veloce, prossimità alla zona Ospedaliera, all’aeroporto e ai grandi Centri Commerciali, presenza di un grande parco urbano attrezzato, servizi quali ASL, teatri, scuole, piscine, ecc. Inoltre, a fianco dell’edilizia economica e popolare (le famigerate “Vele” in parte già abbattute), ci sono parchi costituiti da cooperative di enti pubblici (almeno in passato) quali Poste, Ferrovie, Telefoni di Stato, con campi da tennis e di basket, strutturalmente non inferiori alla coeva edilizia del Vomero degli anni ’70-80’. Tali comprensori sono anche abitati da strati sociali non disomogenei con altri contesti borghesi della città. E’ vero, da Scampia non si vede il mare, ma neanche dalla stragrande maggioranza dei palazzi del Vomero.

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Di seguito (tabelle da 16 a 25) sono esposti i medesimi indicatori riguardanti NTN50, IMI e quotazioni51 della tabella 15 per tutte le zone OMI di Napoli, suddivise nelle dieci macroaree urbane. Inoltre (figure da 12 a 21) per ogni macroarea urbana è sviluppata una comparazione tra NTN e stock per cinque diverse classi dimensionali52.

Tabella 16: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Antico

Zone OMI NTN I sem 2011


I sem 2010

Quota % NTN

comune


€/mq

Var % quotazione I

sem 2011 / II sem 2010


B04 35 0,2% 1,03% 4.625 0,0% 1,58

C11 16 -14,7% 0,47% 3.192 -3,5% 1,13

C12 123 -22,7% 3,61% 2.992 -3,5% 1,06

C13 33 -31,3% 0,96% 3.642 -3,3% 1,28

C20 58 -20,5% 1,70% 2.617 0,0% 0,89

Centro Antico 265 -20,6% 7,78% 3.232 -2,2% 1,10

Figura 12: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Centro Antico

29,4%

23,3%

16,4%

19,7%

11,2%

31,8%

28,9%

17,1%14,3%

7,8%

Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande

Stock NTN

La macroarea Centro Antico53 ha presentato ingenti diminuzioni nel numero di transazioni in quasi tutte le sue zone, accompagnate spesso anche da una diminuzione delle quotazioni di un certo rilievo da un semestre all’altro. Le due zone principali, la C12 (Università, Mercato, Corso Umberto, Porta Nolana) e la C20 (via Tribunali) hanno costituito oltre il 5,3% del mercato cittadino contro il quasi il 4,5% del semestre precedente, a conferma che una diminuzione dei prezzi tende a spostare sovente i flussi immobiliari in senso positivo. I valori medi vanno decrescendo da ovest verso est all’interno della macroarea, che nella sua interezza si colloca al di sopra della media. Essendovi ubicati diversi complessi universitari, è molto fiorente il mercato delle tipologie di minor dimensione, monolocali compresi, suscettibili di locazione a studenti fuori sede e, quindi, caratterizzati da una presunta rendita potenziale. Si conferma il forte ribasso della domanda per gli appartamenti di media e grande dimensione ubicati

50 Laddove nel primo semestre 2010 o 2011 in una zona OMI non ci sono state transazioni, si è indicato il dato di variazione 2011/2010 con “nd” (non definibile). 51 Per le zone OMI D16 e D10 (Italsider e Darsena) non ci sono valori OMI residenziali: “nd” (non definito). Pertanto, si è riportato con “nd” anche la variazione rispetto al semestre precedente e il differenziale confrontato con la media cittadina. 52 Per un maggiore dettaglio sulle ampiezze di tali classi si fa riferimento alla tabella in “Note Metodologiche”. 53 Con la locuzione “centro antico” intendiamo il perimetro originario della Napoli Greco-Romana e tardo-medievale, per distinguerlo dalle aree delle successive edificazioni extra-moenia a partire dal periodo vicereale.

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lungo i principali assi viari (Corso Umberto, via De Pretis, ecc.), che hanno evidentemente perso parte del fascino di cui godevano. A differenza di quanto avviene nelle altre principali città storiche (Roma, Firenze, Venezia), il Centro Antico non presenta le quotazioni cittadine più alte, essendo appena del 10% superiori alla media54.

Tabella 17: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Semicentro Storico



I sem 2010

Quota % NTN

comune


€/mq

Var % quotazione I

sem 2011 / II sem 2010


B02 83 -17,3% 2,44% 3.217 -4,2% 1,14

B07 128 -6,4% 3,77% 4.017 -4,7% 1,44

C02 19 -9,4% 0,55% 2.542 0,0% 0,87

C03 12 -33,8% 0,34% 2.683 0,0% 0,91

C04 47 -26,3% 1,39% 2.013 -3,0% 0,71

C05 25 -23,1% 0,73% 1.838 0,0% 0,63

C06 89 2,8% 2,62% 1.963 0,0% 0,67

C07 50 -18,1% 1,46% 2.038 0,0% 0,69

C08 124 8,3% 3,63% 2.088 0,0% 0,71

C10 60 -34,7% 1,77% 2.175 0,0% 0,74

C17 58 11,3% 1,72% 2.088 0,0% 0,71

C19 42 -5,4% 1,25% 3.058 -2,4% 1,07

D05 8 -33,3% 0,24% 1.863 -2,6% 0,65

Semicentro Storico 745 -10,8% 21,90% 2.581 -2,2% 0,88

Figura 13: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Semicentro Storico

32,3%

23,3%

18,3%19,9%

6,2%

30,6%

26,7%

19,2% 20,1%

3,4%


Stock NTN

Come già informato, la macroarea urbana Semicentro Storico presenta la maggior quota di transazioni,

54 Eppure è patrimonio dell’UNESCO per la quantità e varietà di tesori artistici e archeologici racchiusi. Le potenzialità sono enormi, ma per tanti motivi, la cui disamina esula da una Nota Territoriale incentrata su dati statistici, purtroppo non vengono messe a frutto.

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quasi il 22% del totale, vantando anche lo stock più elevato55. Tuttavia è somma di ben tredici zone OMI di diversa grandezza, nessuna tra le primissime come NTN. Globalmente ha fatto registrare una diminuzione di compravendite, mentre incentrando l’analisi sulle singole zone OMI ci si accorge che la parte orientale della macroarea formata dall’area oltre Corso Garibaldi (C08 e C17), ha incrementato di circa il 10% le transazioni. Non si è verificato il fenomeno, riscontrato in altri ambiti, che ad una diminuzione delle quotazioni corrisponde un aumento dei flussi immobiliari. Le quotazioni variano spostandosi tra le zone del comprensorio, esibendo il massimo gap all’interno di una macroarea: si passa dal valore 0,63 come differenziale rispetto alla media comunale della zona dell’Ospedale San Gennaro (C05) al 1,44 dei Quartieri Spagnoli56 (B07), alla cui quotazione contribuiscono, però, le prestigiose arterie di confine, via Toledo e Corso Vittorio Emanuele. Possiede la più ampia percentuale di monolocali della città, generalmente molto richiesti per la vicinanza al centro e la relativa economicità, anche se nell’ultimo semestre la tipologia che ha maggiormente incontrato il favore relativo degli acquirenti è stata il taglio piccolo.

Tabella 18: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Zona Collinare



I sem 2010

Quota % NTN

comune


€/mq

Var % quotazione I

sem 2011 / II sem 2010


B01 195 -2,7% 5,72% 4.263 -3,1% 1,50

B03 143 -0,3% 4,22% 4.963 -4,2% 1,77

C01 285 18,6% 8,39% 3.558 -2,5% 1,24

C09 21 18,8% 0,62% 3.225 0,0% 1,10

Zona Collinare 644 7,0% 18,94% 4.151 -3,2% 1,41

Figura 14: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Zona Collinare

6,7%

13,2%

18,0%

42,5%

19,5%

8,2%

16,5%

21,7%

39,8%

13,8%


Stock NTN

La Zona Collinare rappresenta in massima parte il frutto della prima speculazione edilizia postbellica di Napoli al punto da costituirne il nuovo centro residenziale57. E’ costituita da solo quattro zone, tra cui, però, quelle con numero di transazioni maggiori, B01 e C01 (fascia collinare da via Cilea al Bosco di Capodimonte) e quella di maggior valore, B03 (Vomero storico) dopo le zone pregiate, importante

55 Oltre 76.000 unità abitative, poco più del 18% del totale cittadino, però in larga misura di bassa quadratura, anche più del Centro Antico, con oltre il 32% di monolocali. Le tre taglie inferiori costituiscono il 73,9% dello stock complessivo, contro il 69,2% del Centro Antico e, ad esempio, il 38,0% della Zona Collinare. 56 In realtà c’è da tener presente che la zona B07 (Quartieri Spagnoli) è costituita essenzialmente da abitazioni economiche, ma la media di zona è calcolata senza poter considerare gli stock delle singole tipologie (nota 41). 57 Napoli si può considerare, differentemente dalle altre principali metropoli italiane, una città policentrica.

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anche per numero di transazioni. Come macroarea è seconda sia nelle quotazioni, sia come NTN, ma insieme le tre zone sopra citate (B01, C01 e B03), su 68 totali, costituiscono oltre il 18% dell’intero mercato cittadino nel primo semestre 201158, con la C01 che da sola copre ben l’8,39%. L’area, ambito di elezione della media borghesia cittadina, può tranquillamente considerarsi il fulcro nevralgico del mercato immobiliare partenopeo per quantità e qualità dei flussi immobiliari, vero termometro per poter valutare con oculatezza gli scenari futuri. La circostanza che in un momento così sfavorevole per il mercato globale, seppur a fronte di un calo delle quotazioni, si sia verificato un incremento delle compravendite nella macroarea del 7,0% induce gli operatori di settore locali ad un cauto ottimismo. Predomina la tipologia media, ben oltre il 40%, con un’incidenza superiore agli altri ambiti cittadini, ma si registra, chiaro sintomo della minore disponibilità economica, una più scarsa incidenza di scambi per le due tipologie abitative di maggiore quadratura59. Sono risultati nel semestre più ricercati i tre tagli di minore ampiezza, non particolarmente apprezzati negli anni scorsi, tanto da non far intravedere in passato la necessità di edificare alloggi di bassa quadratura60.

Tabella 19: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Zona Pregiata



I sem 2010

Quota % NTN

comune


€/mq

Var % quotazione I

sem 2011 / II sem 2010


B05 161 -2,2% 4,74% 5.310 -2,7% 1,86

B06 77 -4,1% 2,25% 6.450 -2,6% 2,26

Zona Pregiata 238 -2,8% 6,99% 5.746 -2,7% 1,96

Figura 15: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Zona Pregiata

15,5% 15,1%12,1%

26,0%

31,3%

17,4% 18,0%

13,1%

30,1%

21,4%


Stock NTN

L’ultima macroarea, Zona Pregiata, che include tutta la fascia costiera dall’ex Zona Industriale dell’Italsider di Bagnoli al Porto, è costituita da appena due zone, entrambe di discreta ampiezza territoriale61, rappresentanti però il salotto-buono della città con valori medi molto elevati, anche in riferimento assoluto rispetto al panorama nazionale, con ben oltre 5.000 €/mq, in particolare per l’area di Posillipo (zona B06). Il comprensorio, a fronte di un piccolo ribasso nelle quotazioni, ha marcato una variazione di compravendite negativa ma non troppo, che abbinata al leggero incremento del semestre precedente dà conferma del discreto grado di tenuta del mercato degli immobili di qualità. La zona 58 Rappresentano il 15,7% dell’intero stock immobiliare residenziale. 59 Ovvero, l’imperativo è “Non rinuncio alla casa al Vomero. Piuttosto, mi adatto con un vano in meno”. 60 L’incidenza nello stock delle due tipologie di taglia inferiore (monolocali e piccola) è la più bassa delle dieci macroaree. 61 In realtà la zona B05 (Chiaia, via Caracciolo, via Partenope) presenta anche al suo interno zone nettamente di minor valore intrinseco (Monte di Dio est, zona a nord della Torretta), ma che non è stato ritenuto conveniente, anche per la non favorevole suddivisione in fogli catastali, enucleare dal maggiore contesto.

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pregiata di Chiaia e Posillipo presenta caratteristiche peculiari rispetto alle altre: è l’unica in cui le abitazioni medio-piccole risultano percentualmente le meno numerose, e addirittura le abitazioni di grande dimensione sono quelle più frequenti, oltre il 30% del totale. In ogni caso, come può emergere solo da un’analisi di questo tipo, proprio queste ultime hanno risentito enormemente della congiuntura (dieci punti percentuali in meno tra stock e NTN), con spostamento delle preferenze degli investitori distribuito tra gli altri quattro tagli, in particolar modo verso il taglio medio62.

Tabella 20: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Periferia Nord



I sem 2010

Quota % NTN

comune


€/mq

Var % quotazione I

sem 2011 / II sem 2010


E07 0 nd 0,00% 1.500 0,0% 0,51

E23 12 -30,0% 0,34% 2.292 0,0% 0,78

E25 22 12,6% 0,64% 2.408 0,0% 0,82

Periferia Nord 33 -9,5% 0,98% 2.354 0,0% 0,80

Figura 16: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Periferia Nord

13,7%

23,0% 24,2%

29,1%

10,0%12,0%

39,1%

26,3%

16,5%

6,0%


Stock NTN

La macroarea Periferia Nord incide per meno dell’1% nel mercato delle compravendite. E’ una zona cuscinetto tra gli insediamenti residenziali di maggior valore intrinseco del comprensorio Vomero-Arenella-Colli Aminei e i sobborghi dell’estrema periferia settentrionale: con incoerenza tutta italiana, non essendo stata una scelta imputabile solo al Comune, nel raggio di pochi chilometri racchiude la porzione maggiore dell’ampia Zona Ospedaliera63, cioè il più vasto ambito nosocomiale del sud, e le controverse Cave di Chiaiano, utilizzate come discarica. Sono risultate molto apprezzate in questa macroarea le abitazioni di taglio piccolo, all’incirca i due vani degli annunci immobiliari, a scapito delle tipologie di quadratura più ampia. E’ vero che i numeri di compravendite sono talmente esigui da conferire validità molto limitata a ragionamenti di questo tipo, però le medesime statistiche si erano riscontrate anche nei due semestri precedenti. Complessivamente presenta valori abbastanza inferiori alla media cittadina, ma annovera le due zone OMI in fascia suburbana con le quotazioni maggiori64, tra i 2.300 e i 2.400 €/mq, racchiudendo approssimativamente l’area a monte e a valle del Nuovo Policlinico.

62 Mutatis mutandis (cioè la disponibilità economica) è un discorso completamente analogo a quello del Vomero (Zona Collinare), dove la media-borghesia ha gioco forza dovuto accontentarsi di appartamenti di taglio medio piccolo e non più medio. La fascia alta della società partenopea, invece, è migrata dal taglio grande al medio. 63 Solo per una questione di confini di fogli catastali ne è esclusa l’Azienda Ospedaliera Cardarelli. 64 Non a caso la macroarea è stata appellata come “periferia”. Delle rimanenti 20 zone in fascia suburbana, solo un’altra presenta valori superiori ai 2.000 €/mq.

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Tabella 21: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Periferia Occidentale



I sem 2010

Quota % NTN

comune


€/mq

Var % quotazione I

sem 2011 / II sem 2010


C16 15 13,4% 0,44% 2.788 -3,9% 0,99

C18 182 -5,8% 5,36% 3.475 -1,7% 1,20

D13 71 -12,9% 2,07% 3.050 0,0% 1,04

D14 70 24,5% 2,05% 2.450 -5,3% 0,88

D15 1 0,0% 0,02% 1.700 0,0% 0,58

D17 9 10,7% 0,27% 2.663 0,0% 0,91

D18 0 nd 0,00% 1.613 0,0% 0,55

D19 0 nd 0,00% 3.150 0,0% 1,07

D16 0 nd 0,00% nd nd nd

Periferia Occidentale 347 -1,8% 10,21% 3.137 -1,9% 1,07

Figura 17: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Periferia Occidentale

7,1%

23,1%

26,9%

36,9%

5,9%7,3%

25,5%27,7%

35,0%

4,5%


Stock NTN

La macroarea Periferia Occidentale, comprendente le zone di Fuorigrotta e Bagnoli, è da intendersi solo geograficamente65 come periferia, non in senso funzionale, né tantomeno con le accezioni negative del termine, tanto da avere valore globale superiore alla media. L’area di Bagnoli, poi, con la dismissione delle acciaierie dell’Italsider sta acquisendo un valore intrinseco progressivamente crescente. La zona OMI C18 (Fuorigrotta) è una delle tre zone OMI di Napoli con oltre il 5% delle transazioni totali; con la D13 (Bagnoli) e D14 (Cavalleggeri) rappresentano quasi il 93% delle compravendite nella macroarea, in quanto le altre zone sono costituite principalmente da aree demaniali, militari o industriali dismesse. Dalla tabella superiore si evince come anche in questa macroarea si sia riscontrato un aumento di compravendite dove le quotazioni sono diminuite, zone D14 e C16 (Bagnoli e l’area all’uscita della Galleria Laziale). Si conferma un sostanziale equilibrio tra percentuale stock e numero di compravendite per le diverse classi di ampiezza, trattandosi di un’area con un equilibrato mix di tessuto residenziale civile ed economico, industriale e terziario.

65 Infatti, per l’Osservatorio del Mercato Immobiliare Fuorigrotta è inserita nella fascia semicentrale

31

Tabella 22: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Periferia Orientale



I sem 2010

Quota % NTN

comune


€/mq

Var % quotazione I

sem 2011 / II sem 2010


C14 40 61,5% 1,17% 2.125 0,0% 0,72

D01 62 16,9% 1,81% 2.100 0,0% 0,72

D02 20 622,4% 0,59% 1.513 0,0% 0,52

D04 25 -29,6% 0,74% 1.817 0,0% 0,62

D06 14 -25,5% 0,40% 1.613 0,0% 0,55

D07 19 18,8% 0,56% 2.275 -2,7% 0,80

D09 27 43,3% 0,79% 1.613 0,0% 0,55

D20 11 -27,1% 0,33% 1.453 0,0% 0,50

E06 20 -3,2% 0,60% 1.483 0,0% 0,51

E26 59 121,4% 1,74% 1.667 0,0% 0,57

D10 0 nd 0,00% nd nd nd

Periferia Orientale 297 27,9% 8,72% 1.829 -0,2% 0,62

Figura 18: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Periferia Orientale

20,4%

30,2%

24,6%21,8%

2,9%

14,3%

33,9%30,4%

19,2%

2,1%


Stock NTN

La macroarea Periferia Orientale, pur essendo composta da undici zone OMI, non presenta un numero di compravendite elevato66. La parte meridionale è costituita principalmente da terreni anticamente paludosi storicamente adibiti a terziario e industriale, per cui non ha mai partecipato allo sviluppo residenziale intensivo. La parte settentrionale comprende i territori di Poggioreale e Capodichino, separati dalle aree cimiteriali, che non sono mai stati rappresentativi di un’edilizia di particolare valore. Ciò nonostante, confermando in pieno la tendenza del semestre precedente67, ha fatto registrare una variazione notevolmente positiva (27,9%), favorita in questo momento di scarsa liquidità dalla propensione all’acquisto di immobili di minor valore, contemplando ben cinque zone nelle ultime quattordici posizioni come quotazioni di mercato. Il taglio abitativo piccolo e medio-piccolo, caratteristici normalmente di un’edilizia economico-popolare, sono stati quelli maggiormente oggetto di scambio, a scapito non solo delle ampiezze maggiori, ma anche dei monolocali: si tratta di una residenzialità per famiglie dalle non elevate disponibilità economiche. Da notare che, tra tutte le dieci macroaree urbane,

66 massimo NTN semestrale pari a 62 nella D01. 67 Incremento nella seconda metà del 2010 pari al 25,9% rispetto al II sem. 2009, mentre al contrario ad inizio 2010 aveva denotato una profonda flessione, oltre il 36%, rispetto al I sem. 2009.

32

presenta la maggior percentuale di unità residenziali di taglio piccolo (unica oltre il 30%) e la minore di taglio grande (unica sotto il 3%).

Tabella 23: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Sobborghi Settentrionali



I sem 2010

Quota % NTN

comune


€/mq

Var % quotazione I

sem 2011 / II sem 2010


E01 65 -8,4% 1,90% 1.850 2,8% 0,61

E02 11 -20,7% 0,33% 1.427 0,0% 0,49

E03 19 -33,7% 0,56% 1.700 0,0% 0,58

E04 99 -27,8% 2,90% 1.967 0,0% 0,67

E05 12 -42,9% 0,35% 1.658 0,0% 0,57

E24 58 -5,5% 1,72% 1.725 0,0% 0,59

Sobborghi Settentrionali 264 -20,7% 7,77% 1.798 0,8% 0,61

Figura 19: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Sobborghi Settentrionali

19,9% 20,1% 19,3%

33,1%

7,6%

16,8%

21,3% 21,4%

34,0%

6,5%


Stock NTN

La macroarea Sobborghi Settentrionali, come già nel semestre precedente, ha segnato decrementi di NTN anche significativi in tutte le sue zone OMI, di particolare rilievo per l’area dominante sia come quotazioni sia come numerosità abitativa, la E04 (principalmente intorno Corso Secondigliano), che con una contrazione non distante dal 30% è scesa al di sotto di 100 NTN. Vi è compreso anche il quartiere di Scampia (zona E02), dove si registrano le quotazioni medie minime della città. Logicamente le quotazioni, escludendo la E02, sono tutte ben al di sotto della media con valori abbastanza prossimi tra loro nelle altre cinque zone OMI. L’attenzione delle compravendite è stata accordata, in raffronto allo stock immobiliare, preferenzialmente alle abitazioni di taglio centrali, con minor interesse per i monolocali e il taglio grande.

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Tabella 24: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Sobborghi Occidentali



I sem 2010

Quota % NTN

comune


€/mq

Var % quotazione I

sem 2011 / II sem 2010


C15 9 -33,3% 0,26% 2.138 -5,5% 0,77

D08 122 8,2% 3,60% 2.850 0,0% 0,97

D12 2 19,8% 0,06% 1.888 0,0% 0,64

E10 158 35,2% 4,63% 1.925 0,0% 0,66

E11 1 -78,3% 0,03% 1.463 0,0% 0,50

E12 0 n.d. 0,00% 1.463 0,0% 0,50

E13 8 62,6% 0,24% 1.825 0,9% 0,62

E14 15 0,0% 0,44% 2.167 0,0% 0,74

E19 3 -7,3% 0,08% 1.560 -4,5% 0,56

E21 0 n.d. 0,00% 1.633 0,0% 0,56

Sobborghi Occidentali 318 16,3% 9,34% 2.244 -0,2% 0,76

Figura 20: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Sobborghi Occidentali

9,5%

18,0%

28,3%

39,0%

5,1%8,9%

20,9%25,1%

41,2%

4,0%


Stock NTN

La macroarea Sobborghi Occidentali è rappresentata dai quartieri di Soccavo e Pianura, con le zone OMI D08 ed E10 che ne costituiscono l’ossatura: entrambe hanno denotato da un anno all’altro un’incremento negli scambi; molto ragguardevole quello dell’area centrale di Pianura, la più alta tra le zone OMI con NTN superiore a 100, quinta in assoluto, con oltre il 35% in più. Le quotazioni sono tutte inferiori alla media comunale, con l’area di Soccavo intorno a Via Epomeo (D08) molto vicina al pareggio. Anche se la taglia media costituisce quasi il 40% del patrimonio abitativo residenziale, è la macroarea con la maggiore presenza di tipologia residenziale medio-piccola, dovuta alla massiccia presenza di edilizia economico-popolare, specie in zona D1268, la cui alienazione è dal punto di vista statistico sicuramente più improbabile della tipologia civile. Il diagramma stock/NTN non evidenzia particolari fenomeni: è confermato, seppur non con differenze particolarmente marcate, il concetto esposto in precedenza della maggiore predisposizione alla compravendite di appartamenti di taglia media, rispetto ai medio-piccoli.

68 La zona D12, pur vantando uno stock tutt’altro che esiguo, oltre mille unità residenziali, presenta regolarmente un NTN bassissimo.

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Tabella 25: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Sobborghi Orientali



I sem 2010

Quota % NTN

comune


€/mq

Var % quotazione I

sem 2011 / II sem 2010


E08 154 -25,1% 4,52% 1.650 2,5% 0,55

E15 12 -31,8% 0,36% 1.500 0,0% 0,51

E17 31 -29,5% 0,90% 1.767 0,0% 0,60

E18 9 44,9% 0,28% 1.608 -1,0% 0,55

E20 29 6,3% 0,86% 1.533 0,0% 0,52

Sobborghi Orientali 235 -21,7% 6,91% 1.645 1,5% 0,56

Figura 21: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Sobborghi Orientali

22,2% 23,0% 23,0%

27,7%

4,1%

21,3% 21,5%

24,8%27,4%

4,9%


Stock NTN

La macroarea urbana Sobborghi Orientali corrisponde ai territori delle frazioni di San Giovanni a Teduccio, Barra e Ponticelli, con le enclavi dei tre centri storici e dell’area denominata “167 di Ponticelli” (E18) conglobate nella zona OMI E08, non solo la più estesa del panorama cittadino, ma anche quella con lo stock più elevato. Nonostante ciò, avvalorando il trend marcatamente negativo della precedente rilevazione, quest’ultima zona non è risultata nel semestre in esame neanche tra i primi cinque mercati cittadini, avendo segnato una notevole contrazione rispetto al primo semestre 2010 (oltre il 25%), trascinandosi di conseguenza tutta la macroarea, oltre il 20% in meno. La regressione in termini di compravendite della zona E08 è stata in parte compensata da un leggero aumento delle quotazioni. E’ la macroarea con il valore medio residenziale inferiore, attestandosi con sufficiente uniformità tutte le zone OMI tra il 50 e il 60% della quotazione media. Altro tratto peculiare è dato, non considerando la tipologia di più ampia dimensione, da una distribuzione dello stock immobiliare uniformemente distribuito nelle altre quattro categorie, senza evidenziare neanche differenze apprezzabili nelle propensioni degli acquirenti.

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Tabella 26: Denominazione delle sessantotto zone OMI del comune di Napoli

zona OMI denominazione B01 ARENELLA, P.zza Medaglie d'Oro, via Cilea B02 via S. Rosa, CAVONE B03 P.zza Vanvitelli, San Martino, Floridiana B04 P.zza Plebiscito, MUNICIPIO, POSTA CENTRALE B05 via Caracciolo, Piazza Amedeo, via Partenope, via Tasso (lato sud), MONTE DI DIO B06 POSILLIPO B07 QUARTIERI SPAGNOLI C01 VOMERO ALTO, CAMALDOLILLI, COLLI AMINEI, via Castellino C02 Sant'Eframo, via Carlo de Marco C03 Parco Villa Teresa C04 P.zza G.B. Vico, P.zza S. Ferdinando C05 OSPEDALE SAN GENNARO C06 SANITA', OSSERVATORIO ASTRONOMICO C07 MIRACOLI, ORTO BOTANICO C08 ARENACCIA, VASTO, Corso Garibaldi (parte bassa) C09 via Pigna C10 STELLA, via Carbonara C11 POLICLINICO VECCHIO, via Costantinopoli C12 UNIVERSITA', MERCATO, Corso Umberto, Porta Nolana C13 P.zza del Gesù, P.zza Borsa, Molo Beverello C14 via Vespucci C15 LA LOGGETTA C16 via Fuorigrotta C17 Corso Garibaldi (parte alta) C18 FUORIGROTTA, via Piave, via Caravaggio C19 MATERDEI C20 via Tribunali D01 DOGANELLA, calata Capodichino, via Masoni D02 RIONE LUZZATTI D04 Calata Capodichino (parte alta), via Ponti Rossi D05 SAN GIOVANNIELLO D06 Nuovo complesso INAIL D07 CENTRO DIREZIONALE D08 SOCCAVO, viale Traiano D09 via Ferraris, via Gianturco, Ponte della Maddalena D10 Darsena D12 via Cintia (zona bassa), via Giustiniano (zona bassa) D13 via Terracina, BAGNOLI D14 via Campegna, CAVALLEGGERI D15 ARSENALE MILITARE D16 ex ITALSIDER D17 ARENILE BAGNOLI D18 Area Militare Costone Coroglio D19 NISIDA D20 Via Don Bosco, via De Giaxa E01 MIANO, PISCINOLA, MARIANELLA, Cimitero Chiaiano, via S. Maria a Cubito E02 167 Secondigliano E03 S. PIETRO A PATIERNO E04 Corso Secondigliano, BOSCO CAPODIMONTE, AEROPORTO E05 CHIAIANO E06 ZONA ARPINO E07 Cave di Chiaiano E08 PONTICELLI, BARRA, SAN GIOVANNI (escluso centri storici), ZONA INDUSTRIALE E10 PIANURA, via Croce di Piperno E11 via Marano-Pianura E12 PERIFERIA PIANURA E13 PARCO CAMALDOLI, EREMO E14 via Beccadelli, via Sartania E15 PONTICELLI CENTRO E17 corso S. Giovanni a Teduccio E18 167 PONTICELLI E19 IPPODROMO e TERME di AGNANO E20 BARRA CENTRO E21 NUOVA UNIVERSITA' di MONTE S. ANGELO E23 via san Rocco, via Toscanella E24 Carcere di Secondigliano, via del Cassano, Don Guanella E25 NUOVO POLICLINICO, via Guantai ad Orsolona E26 VIA Stadera, ex Macello, CIMITERO

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Note metodologiche

Le fonti utilizzate I dati elaborati sono contenuti negli archivi delle banche dati catastali, di pubblicità immobiliare e dell’Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia del Territorio. Dalle Banche Dati Catastali sono desunte le informazioni relative alla consistenza degli stock esistenti delle unità immobiliari censite come abitazioni. Dalle Banche Dati della Pubblicità immobiliare (ex Conservatorie) sono desunte le informazioni relative alle compravendite. Dalle Banche dati delle Quotazioni OMI sono desunte le informazioni relative ai valori immobiliari delle tipologie residenziali (abitazioni di tipo economico, abitazioni civili, abitazioni signorili, ville e villini).

I criteri metodologici adottati L’elaborazione dei dati, con particolare riferimento alla natura tipologica e alla dimensione degli immobili, impone l’adozione di alcuni criteri convenzionali basati sulle categorie catastali in uso e sulla consistenza delle unità immobiliari. Di seguito sono riportate le tabelle delle aggregazioni delle categorie catastali e delle classi dimensionali delle abitazioni.

Tabella delle aggregazioni delle categorie catastali

Settore residenziale

Categoria catastale

A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A11

Descrizione

Abitazione di tipo signorile Abitazioni di tipo civile Abitazioni di tipo economico Abitazioni di tipo popolare Abitazioni di tipo ultrapopolare Abitazioni di tipo rurale Abitazione in villino Abitazione in villa Castelli, palazzi di pregio artistici o storici Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi.

Tabella delle classi dimensionali delle unità a destinazione residenziale Monolocali Fino a 2,5 vani catastali

Piccola Tra 2,5 e 4 vani catastali

Medio piccola Tra 4 e 5,5 vani catastali

Media Tra 5,5 e 7 vani catastali

Grande Maggiore di 7 vani catastali

Esistono unità, sia per lo stock sia per il NTN, per le quali non è disponibile l’informazione sulla consistenza in vani catastali e pertanto non classificabili per dimensione.

Glossario NTN: n. di transazioni di unità immobiliari “normalizzate” (Le

compravendite dei diritti di proprietà sono “contate” relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della quota di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se di una unità immobiliare é compravenduta una frazione di quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come una transazione, ma come 0,5 transazioni).

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Stock di unità immobiliari: n. di unità immobiliari censite negli archivi catastali relativamente ad un determinato ambito territoriale.

IMI (Intensità del Mercato Immobiliare): rapporto percentuale tra NTN e stock di unità immobiliari, indica la quota percentuale di stock compravenduto in un determinato periodo.

Quotazione media comunale: La banca dati delle quotazioni OMI fornisce per tutti i comuni italiani (8.096), a loro volta suddivisi in circa 31.000 zone omogenee, un intervallo dei valori di mercato e di locazione sia delle tipologie residenziali (abitazioni signorili, civili, economiche, ville e villini), sia delle principali altre tipologie di fabbricati: uffici, negozi, laboratori, capannoni, magazzini, box e posti auto. L’aggiornamento delle quotazioni avviene con cadenza semestrale. La quotazione in €/mq a livello comunale è calcolata come media dei valori centrali degli intervalli di tutte le tipologie residenziali presenti in ogni zona OMI appartenente al comune. La media comunale delle quotazioni OMI può subire modifiche, rispetto quanto già pubblicato nei precedenti rapporti e note, in alcuni comuni per effetto della ricostruzione della serie storica laddove, nel semestre in esame, è stata modificato il dettaglio delle quotazioni delle tipologie residenziali (ad esempio con l’introduzione di nuovi intervalli di valore riferiti a ulteriori stati di conservazione e manutenzione degli immobili).

Quotazione media pesata: Quando si esaminano raggruppamenti territoriali (Italia, macroarea geografica, regione, provincia, macroarea provinciale) le quotazioni di riferimento relative, sono calcolate pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni comune, rapportato allo stock totale dell’aggregazione considerata. Inoltre, per il comune capoluogo oggetto di analisi nella presente nota, il valore medio viene calcolato pesando le quotazioni di zona con lo stock abitativo presente in ogni zona, rapportato allo stock comunale.

Differenziale valore medio: Rapporto tra il valore medio di un ambito territoriale (comune, macroarea urbana, zona OMI) rispetto al valore medio pesato dell’aggregazione di livello superiore.

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Indice delle tabelle

Tabella 1: NTN, quotazioni medie e variazioni % - province.......................................................................4 Tabella 2: NTN, quotazioni medie e variazioni % - capoluoghi ...................................................................5 Tabella 3: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali ....................................................9 Tabella 4: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Acerra-Pomigliano......................................14 Tabella 5: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Flegrea......................................................14 Tabella 6: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Giuglianese................................................14 Tabella 7: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Napoli Città................................................15 Tabella 8: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Napoli Nord ...............................................15 Tabella 9: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Nolano ......................................................15 Tabella 10: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Penisola Sorrentina...................................16 Tabella 11: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Vesuviana Costiera ...................................16 Tabella 12: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Vesuviana Interna ....................................17 Tabella 13: NTN, quotazioni e variazioni delle principali città italiane ........................................................18 Tabella 14: Dettaglio macroaree urbane con denominazione e elenco zone OMI .......................................20 Tabella 15: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Napoli.......................................21 Tabella 16: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Antico................................25 Tabella 17: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Semicentro Storico........................26 Tabella 18: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Zona Collinare ..............................27 Tabella 19: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Zona Pregiata ...............................28 Tabella 20: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Periferia Nord ...............................29 Tabella 21: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Periferia Occidentale .....................30 Tabella 22: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Periferia Orientale .........................31 Tabella 23: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Sobborghi Settentrionali ................32 Tabella 24: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Sobborghi Occidentali....................33 Tabella 25: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Sobborghi Orientali .......................34 Tabella 26: Denominazione delle sessantotto zone OMI del comune di Napoli...........................................35

Indice delle figure

Figura 1: Distribuzione NTN I semestre 2011 per provincia........................................................................6 Figura 2: Numero indice NTN dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi .......................................7 Figura 3: Numero indice quotazioni medie dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi ....................7 Figura 4: Macroaree provincia di Napoli ....................................................................................................8 Figura 5: Numero indice dal I semestre 2004 NTN e quotazioni medie – capoluogo e resto provincia .........10 Figura 6: Distribuzione NTN I semestre 2011 per macroaree provinciali....................................................11 Figura 7: Mappa della distribuzione NTN comunale I semestre 2011 ........................................................12 Figura 8: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale...........................................................................................................................................................13 Figura 9: Mappa delle macroaree urbane di Napoli ..................................................................................19 Figura 10: Mappa della distribuzione del NTN nelle zone OMI I semestre 2011 .........................................22 Figura 11: Mappa dei differenziali delle quotazioni rispetto alla media comunale nelle zone OMI I semestre 2011 ....................................................................................................................................................23 Figura 12: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Centro Antico ..............................................25 Figura 13: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Semicentro Storico.......................................26 Figura 14: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Zona Collinare .............................................27 Figura 15: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Zona Pregiata ..............................................28 Figura 16: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Periferia Nord ..............................................29 Figura 17: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Periferia Occidentale ....................................30 Figura 18: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Periferia Orientale........................................31 Figura 19: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Sobborghi Settentrionali ...............................32 Figura 20: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Sobborghi Occidentali ..................................33 Figura 21: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Sobborghi Orientali ......................................34

Nota territoriale Napoli - Andamento del mercato ... territoriali semestra… · valore delle ville...

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