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FIRENZE NOTA TERRITORIALE

a cura dell’Ufficio Provinciale di FIRENZE Sergio Mongelli (referente OMI)

Andamento del mercato immobiliare nel II semestre 2011 Settore residenziale

con la collaborazione della Direzione Centrale Osservatorio del Mercato Immobiliare e dei Servizi Estimativi

Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare data di pubblicazione: 22 giugno 2012

Le informazioni rese nella presente nota sono di proprietà esclusiva dell’Agenzia del Territorio. Non è consentito vendere, affittare, trasferire, cedere i dati contenuti o assumere alcune altre obbligazioni verso terzi. Le informazioni possono essere utilizzate, anche ai fini della loro elaborazione, purché, nel caso di pubblicazione, venga citata la relativa fonte.

Indice

Introduzione ................................................................................................................................. 1

Mercato regionale ......................................................................................................................... 2

Mercato provinciale ....................................................................................................................... 9

Mercato del comune di Firenze .................................................................................................... 19

Note metodologiche .................................................................................................................... 29

Indice delle tabelle...................................................................................................................... 31

Indice delle figure ....................................................................................................................... 31

Introduzione

La presente Nota Territoriale, relativa al II semestre 2011, è stata realizzata dall’Ufficio Provinciale di Firenze, in collaborazione con l’Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare della Direzione Centrale OMISE dell’Agenzia del Territorio ed ha lo scopo di illustrare composizione e dinamiche del mercato residenziale della provincia di Firenze. Sono stati analizzati i principali dati strutturali del mercato delle abitazioni rilevati dall’Osservatorio del mercato immobiliare della regione Toscana con approfondimenti sulla provincia di Firenze ed in particolare sul capoluogo. I dati analizzati e presentati nella nota sono:

◊ il numero di transazioni normalizzate (NTN) delle abitazioni e relative variazioni di periodi; ◊ l’intensità del mercato immobiliare (IMI); ◊ le quotazioni medie delle abitazioni ed il numero indice quotazioni dal I semestre 2004; ◊ lo stock e NTN per dimensione delle abitazioni.

Per una più efficace lettura dei dati, si è ritenuto opportuno suddividere il territorio provinciale in 7 macroaree più il capoluogo di provincia e il territorio comunale in 9 macroaree, caratterizzate al loro interno, per quanto possibile, dalla omogeneità di alcuni parametri fondamentali, quali le caratteristiche geografiche, sociali, immobiliari ed economiche.

2

Mercato regionale

In questa prima parte è analizzato il comportamento del mercato immobiliare residenziale della Toscana nel II semestre 2011 che con 19.365 transazioni (NTN) rappresenta il 6,43% del mercato immobiliare residenziale italiano. Nella Tabella 1 sono riportati i dati complessivi relativi alle province della Toscana (capoluogo e comuni), mentre nella Tabella 2 sono esplicitati i dati dei soli comuni capoluogo di provincia. La variazione del numero di transazioni normalizzate (NTN) nel II semestre 2011, rispetto al II semestre 2010, registrata nella regione è pari a -0,5%, valore in controtendenza con il medesimo dato segnato a livello nazionale (+0,9%). Articolato appare il quadro delle varie province toscane, con Firenze (+5,3%), Grosseto (+6,7%), Pisa (+3,7%) e, in particolare, Massa (+35,6%), positive, rispetto alle altre sei province, tutte negative e tra le quali spicca Siena (-20,1%) che, per il secondo semestre consecutivo, fa registrare il più pesante calo di transazioni tra le province toscane (-18,3% nel I semestre 2011 rispetto al I semestre 2010). Riguardo alle quotazioni, si registra un leggero decremento, rispetto al I semestre del 2011, del valore medio regionale (-0,7%). La tendenza che mostrano i dati provinciali non appare omogenea: a fronte di una variazione dei valori registrata in quasi tutte le province, contenuta al di sotto del punto percentuale, si evidenziano le province di Prato, con +1,2%, Firenze, -1,0%, e Siena, -6,8%. Considerando la scala dei valori medi provinciali della regione, la provincia di Firenze (2.713 €/mq) mantiene, nonostante la flessione, la quotazione media più elevata, seguita a poca distanza da Livorno (2.645 €/mq) e Lucca (2.595 €/mq), province queste ultime, caratterizzate da pregevoli località costiere di interesse turistico.

Tabella 1: NTN, quotazioni medie e variazioni % - province

Province NTN II sem

2011

Var %NTN II sem 2011 / II sem 2010

Quota % NTN Italia

Quotazione II sem 2011

€/mq

Var % quotazione II sem 2011 / I

sem 2011

N. indice quotazioni II

sem 2011 (base = I sem

2004)

Firenze (FI) 4.938 5,3% 1,64% 2.713 -1,0% 135,7

Arezzo (AR) 1.499 -12,3% 0,50% 1.410 0,9% 114,4

Grosseto (GR) 1.535 6,7% 0,51% 1.963 0,0% 126,5

Livorno (LI) 2.108 -9,2% 0,70% 2.645 -0,1% 145,5

Lucca (LU) 1.887 -2,9% 0,63% 2.595 -0,8% 170,2

Massa (MS) 1.449 35,6% 0,48% 1.864 0,6% 134,6

Pisa (PI) 2.569 3,7% 0,85% 1.849 0,8% 155,0

Prato (PO) 951 -0,6% 0,32% 2.206 1,2% 127,4

Pistoia (PT) 1.172 -8,8% 0,39% 1.857 0,2% 133,9

Siena (SI) 1.257 -20,1% 0,42% 2.081 -6,8% 89,7

Toscana 19.365 -0,5% 6,43% 2.233 -0,7% 134,2

Italia 301.306 0,9% 100% 1.583 0,0% 129,9

Limitando l’analisi ai soli capoluoghi di provincia, con riferimento al NTN, si osserva innanzitutto che il dato regionale (+0,1%), pur positivo, si discosta dal ben più sostanzioso dato nazionale (+2,2%) e, tuttavia, migliora decisamente il pesante calo del I semestre 2011 (-8,1%). Ancora una volta, come appare confrontando le tabelle 2 e 3, il dato regionale dei capoluoghi diverge da quello dei comuni non capoluogo, -0,9%, confermando il fenomeno del maggior calo di vendite nei comuni più piccoli. I dati più significativi, tra i capoluoghi, risultano Firenze (+12,7%) in contrasto con i dati di Lucca (-14,1%), Pistoia (-14,8%) e Siena (-27,4%). Tra i comuni non capoluogo spicca il dato di Massa con +48%. Le quotazioni medie delle città capoluogo mostrano, infine, un sensibile calo dei valori nella città di Siena con una diminuzione di -10,9%, mentre Firenze, pur in calo dello 0,7%, si riappropria della leadership di capoluogo più caro della regione Toscana (3.294 €/mq).

3

Tabella 2: NTN, quotazioni medie e variazioni % - capoluoghi

Capoluoghi NTN II sem

2011

Var %NTN II sem 2011

/ II sem 2010

Quota % NTN Italia


€/mq


sem 2011


sem 2011 (base = I sem 2004)

Firenze 2.272 12,7% 2,43% 3.294 -0,7% 134,5

Arezzo 455 -5,6% 0,49% 1.608 0,1% 108,9

Grosseto 540 8,2% 0,58% 1.814 -0,1% 127,3

Livorno 910 -10,4% 0,97% 2.336 -0,1% 138,6

Lucca 496 -14,1% 0,53% 2.336 -1,7% 172,9

Massa 310 3,6% 0,33% 2.484 0,4% 124,9

Pisa 748 8,1% 0,80% 2.441 0,4% 156,7

Prato 703 1,2% 0,75% 2.247 1,1% 123,9

Pistoia 327 -14,8% 0,35% 1.946 -0,2% 130,7

Siena 247 -27,4% 0,26% 3.172 -10,9% 88,5

Toscana 7.007 0,1% 7,50% 2.552 -0,9% 130,5

Italia 93.470 2,2% 100% 2.299 0,0% 130,7

Tabella 3: NTN, quotazioni medie e variazioni % - non capoluoghi

Non capoluoghi NTN II sem

2011

Var %NTN II sem 2011

/ II sem 2010

Quota % NTN Italia


€/mq


sem 2011


sem 2011 (base = I sem 2004)

Firenze 2.666 -0,4% 1,28% 2.332 -1,2% 136,9

Arezzo 1.044 -15,0% 0,50% 1.340 1,2% 116,9

Grosseto 995 5,9% 0,48% 2.017 0,0% 126,3

Livorno 1.198 -8,3% 0,58% 2.820 -0,1% 148,9

Lucca 1.391 1,8% 0,67% 2.660 -0,7% 169,6

Massa 1.140 48,0% 0,55% 1.587 0,8% 142,4

Pisa 1.822 2,0% 0,88% 1.649 1,0% 154,2

Prato 248 -5,3% 0,12% 2.088 1,6% 139,1

Pistoia 845 -6,3% 0,41% 1.819 0,4% 135,4

Siena 1.010 -18,1% 0,49% 1.807 -4,9% 90,3

Toscana 12.358 -0,9% 5,95% 2.080 -0,6% 136,5

Italia 207.836 0,4% 100% 1.319 0,0% 129,3

Leggermente diversa è la lettura fornita dall’IMI (intensità del mercato immobiliare) rispetto all’NTN. Il dato complessivo della Toscana, sia per l’intera provincia (1,87%) che per i comuni non capoluogo (1,76%), è di poco superiore al dato nazionale, rispettivamente (1,80%) e (1,69%). A livello di comuni capoluogo l’Intensità del Mercato Immobiliare si dimostra leggermente più debole (2,09%) rispetto a quella nazionale (2,10%). A livello di singola provincia, Pisa (2,29%), Livorno (2,03%), Firenze (2,02%) si confermano i mercati più attivi della regione, pur con una flessione rispetto all’anno 2010. Il mercato della provincia di Siena, quarto mercato più attivo l’anno precedente, manifesta anche con l’indice IMI il pesante calo evidenziato dal numero di transazioni. I grafici polari nelle figure che seguono consentono, leggendo i valori su ogni raggio, il confronto tra l’IMI nazionale e regionale e l’IMI delle singole province della Toscana per i soli capoluoghi (figura 2) e per i comuni non capoluogo (figura 3). Riguardo ai singoli capoluoghi, i mercati più attivi si dimostrano quelli delle città di Pisa (2,51%), Grosseto, (2,40%), Livorno (2,35%) e Firenze (2,32%), mentre i più statici quelli delle città di Pistoia (1,42%) e Massa (1,49%). Diversa è la distribuzione dell’IMI che appare nei comuni non capoluogo, laddove le uniche province che superano il 2% sono Pisa (2,22%) e Massa (2,07%) mentre Lucca (1,49%) e Arezzo (1,54%) mostrano i segnali di sofferenza maggiori.

4

I valori medi regionali dell’IMI nel 2011, come mostrano con evidenza le serie storiche dell’IMI dal I semestre 2004, riportate nella figura 6, ritornano a percorrere il trend negativo che nel 2010 aveva subito una occasionale inversione. Tali valori danno una netta percezione di quanto poco attivo sia ora il mercato immobiliare rispetto ai livelli raggiunti negli anni 2004-2007 in cui tale indice toccava con continuità il 3,00%. La serie storica del numero indice NTN dal I semestre 2004, riportata in Figura 4, mostra ancora una volta la quasi totale aderenza delle curve rappresentative del mercato della regione Toscana (capoluogo e non capoluogo) all’andamento nazionale. Diversa, invece, è la tendenza per le serie storiche del numero indice delle quotazioni dal I semestre 2004, riportate in Figura 5. Interessante appare la parziale divergenza fra la curva relativa ai capoluoghi, che a partire dal II semestre 2007 rimane sostanzialmente costante, e quella dei comuni non capoluogo. Entrambe, tuttavia, mostrano nel II semestre 2011 un primo evidente calo di valori.

Tabella 4: NTN , variazioni % e IMI - consuntivo annuo

Province

Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi

NTN 2011

Var % NTN

2011 / 2010

IMI 2011 NTN 2011

Var % NTN

2011 / 2010

IMI 2011 NTN 2011

Var % NTN

2011 / 2010

IMI 2011

Firenze 10.137 0,1% 2,02% 4.613 6,0% 2,32% 5.524 -4,3% 1,82%

Arezzo 2.982 -9,3% 1,61% 891 -7,1% 1,83% 2.091 -10,2% 1,54%

Grosseto 3.065 -5,2% 1,82% 1.080 -5,6% 2,40% 1.985 -5,0% 1,61%

Livorno 4.318 -12,4% 2,03% 1.812 -13,8% 2,35% 2.506 -11,4% 1,85%

Lucca 3.752 -8,4% 1,62% 977 -18,2% 2,11% 2.776 -4,4% 1,49%

Massa 2.466 11,3% 1,89% 599 -8,9% 1,49% 1.868 19,8% 2,07%

Pisa 4.936 -1,0% 2,29% 1.360 6,1% 2,51% 3.576 -3,4% 2,22%

Prato 1.986 -2,1% 1,83% 1.458 -2,4% 1,82% 529 -1,2% 1,86%

Pistoia 2.406 -8,9% 1,55% 656 -15,7% 1,42% 1.751 -6,0% 1,61%

Siena 2.506 -19,2% 1,61% 540 -14,5% 1,73% 1.966 -20,4% 1,58%

Toscana 38.555 -5,1% 1,87% 13.984 -4,1% 2,09% 24.570 -5,7% 1,76%

Italia 598.224 -2,2% 1,80% 188.795 -0,4% 2,10% 409.429 -3,1% 1,69%

5

Figura 1: Distribuzione NTN II semestre 2011 per provincia

25,5%

7,7%

7,9%

10,9%9,7%

7,5%

13,3%

4,9%

6,1%

6,5%

Firenze Arezzo Grosseto Livorno Lucca

Massa Pisa Prato Pistoia Siena

6

Figura 2: IMI 2011 - capoluoghi

1,83%

2,32%

2,40%

2,35%

2,11%

1,49%

2,51%

1,82%

1,42%

1,73%

0,00%

1,00%

2,00%

AR

FI

GR

LI

LU

MS

PI

PO

PT

SI

Italia

Toscana

Capoluoghi

Figura 3: IMI 2011 - non capoluoghi

1,54%

1,82%

1,61%

1,85%

1,49%

2,07%

2,22%

1,86%

1,61%

1,58%

0,00%

1,00%

2,00%

AR

FI

GR

LI

LU

MS

PI

PO

PT

SI

Italia

Toscana

Non capoluoghi

7

Figura 4: Numero indice NTN dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi

68,968,369,375,472,6

69,0

77,7

83,0

100 101,6 98,3 101,5

104,3101,0

100,2

96,2

74,674,374,5

98,5 98,798,0

105,5

100,6

98,7

92,0

81,8

80,8

72,474,1

80,8

66,165,366,6

103,1

98,1

103,3

103,7 101,2

101,0

98,3

83,6

76,2

67,3

71,8 72,6

60

70

80

90

100

110

120

I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 II_11

Italia

Toscana

Capoluoghi

Non capoluoghi

Figura 5: Numero indice quotazioni medie dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi

134,2135,2134,5134,1

132,7132,5131,8

131,7

130,6

127,9

125,7

120,8

117,1

112,6

104,1

100

130,5131,7

131,4131,5130,9131,3

131,4

131,7131,3

128,2

126,0

120,9

116,8

112,9

103,8

136,5137,3136,4

135,7133,9133,3132,0131,8

130,2

127,7

125,5

120,7117,3

112,4

104,2

95

105

115

125

135


Italia

Toscana

Capoluoghi

Non capoluoghi

8

Figura 6: IMI 2004-2011 - capoluoghi e non capoluoghi

2,09%

2,20%2,09%

2,35%

2,79%

3,06%

3,00%

3,07%

1,89%1,76%

3,05%

2,85%

3,14%

2,24%

1,91%

3,00%

1,97%

1,99%

3,12%3,02%

3,03%

2,28%

1,87%

2,83%

1,50%

1,70%

1,90%

2,10%

2,30%

2,50%

2,70%

2,90%

3,10%

3,30%

3,50%

3,70%

3,90%

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Capoluogo

Resto provincia

Toscana

Italia

9

Mercato provinciale

La provincia di Firenze, costituita da 44 comuni, è stata ripartita in 7 macroaree più il capoluogo. In alcuni casi tale perimetrazione rispecchia ambiti già istituzionalizzati sotto forma di consorzio di comuni omogenei (Consorzio Empolese Val D’Elsa), in altri riprende una storica identità geografica (Mugello, Chianti e Valdarno), in altri ancora raccoglie comuni fra loro apparentemente disomogenei (Cintura Fiorentina) eppure caratterizzati dalla comune influenza subita dalla città di Firenze.

Figura 7: Macroaree provinciali Firenze

Il numero di transazioni normalizzate della provincia pari a 4.938 NTN nel II semestre 2011 ha fatto registrare una variazione tendenziale semestrale del +5,3% che però si riferisce al pessimo risultato del II semestre 2010, il peggiore dal I semestre 2004. A livello di macroarea, spiccano in positivo i dati della città di Firenze (+12,7%) che rappresenta il 46,00% del mercato provinciale, del Basso Mugello (+7,3%) che si confronta con il poco lusinghiero risultato del II semestre 2010. In un quadro stabile o leggermente positivo, quale quello delle altre macroaree provinciali, da segnalare, in pesante negativo, il dato del Valdarno (-21,5%) che aggrava la perdita fatta segnare nel precedente semestre (-12,0%). Confrontando nella tabella 6 i dati di NTN, riferiti all’intero anno 2011, si osserva una sostanziale stabilità delle transazioni a livello provinciale

10

(+0,1%) tendenza da cui si scostano, positivamente la macroarea Firenze (+6,0%), negativamente Valdarno (-16,5%), Chianti (-15,9%) e Alto Mugello (-15,5%). Le quotazioni per macroarea registrano un calo generalizzato che oscilla fra Empolese Val d’Elsa (-0,7%) e Alto Mugello (-4,5%). In valore assoluto, le quotazioni medie più elevate rimangono a Firenze (3.294 €/mq) e nella Cintura Fiorentina (3.074 €/mq). Le quotazioni più basse si registrano nell’Alto Mugello (1.349 €/mq). I dati dell’IMI, indicativi della vivacità del mercato residenziale, segnalano una crescita del mercato della sola città di Firenze (2,32%), dato migliore sia rispetto al 2010 che al 2009, rispetto al calo generalizzato delle altre zone, in cui si registra nel 2011, senza esclusione alcuna, il valore peggiore a partire dal 2004. Interessante appare analizzare con quali differenze sia maturato nel tempo il calo di transazioni normalizzate che ha interessato tutta la provincia a partire dal I semestre 2004. Confrontando i dati rilevati nel II semestre 2011 rispetto al I semestre 2004, si registra che, a fronte di un calo di transazioni di -28,5% dell’intera provincia, gli ambiti più penalizzati sono nell’ordine il Chianti (-48,9%), il Valdarno (-46,7%), l’Alto Mugello (-43,3%), il Basso Mugello (-38,6%). Seguono l’Empolese Val D’Elsa, la Piana e la Cintura Fiorentina, rispettivamente con (-33,1%), (-30,6%) e (-26,3%), per concludere con Firenze con (-17,9%). Il confronto tra le serie storiche riportate nelle figure 8 e 9 ci porta a due considerazioni. La prima è che la continua erosione delle quotazioni negli anni più recenti (2008-2011), sia in provincia che nel capoluogo, comincia a segnare una differenza più marcata rispetto ai picchi di valore registrati negli anni 2007-2008, senza, tuttavia, il crollo registrato su altri mercati immobiliari. La seconda considerazione discende dal confronto delle curve di NTN e IMI, nelle figure 8 e 9, per capoluogo e resto provincia: si conferma, infatti, un calo di transazioni meno sensibile per la città di Firenze rispetto al resto della provincia negli anni 2008-2011. Tale fenomeno potrebbe ricondursi al fatto che, in presenza di quotazioni più accessibili nelle fasce periferiche del comune di Firenze, i residenti del capoluogo siano tornati a privilegiare la propria città rispetto ai comuni della provincia.

Tabella 5: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali

Macroaree provinciali NTN II sem

2011

Var %NTN II sem 2011 / II sem 2010

Quota % NTN Provincia


€/mq


sem 2011


sem 2011 (base = I sem

2004)

Firenze 2.272 12,7% 46,00% 3.294 -0,7% 134,5

Alto Mugello 65 3,0% 1,31% 1.349 -4,5% 123,3

Basso Mugello 431 7,3% 8,72% 2.151 -2,6% 140,3

Chianti 157 -0,6% 3,18% 2.584 -1,0% 138,5

Cintura Fiorentina 410 -0,2% 8,30% 3.074 -0,8% 132,9

Empolese Val d'Elsa 744 4,1% 15,06% 2.011 -0,7% 138,9

Piana 622 -0,5% 12,60% 2.557 -1,0% 139,2

Valdarno 238 -21,5% 4,83% 1.932 -1,1% 130,9

Provincia di Firenze 4.938 5,3% 100% 2.713 -1,0% 135,7

11

Tabella 6: NTN, variazioni % e IMI - consuntivo annuo macroaree provinciali

Macroaree provinciali NTN 2011 Var % NTN 2011 / 2010

IMI 2011

Firenze 4.613 6,0% 2,32%

Alto Mugello 121 -15,5% 1,07%

Basso Mugello 866 -2,0% 1,73%

Chianti 304 -15,9% 1,35%

Cintura Fiorentina 810 0,7% 1,67%

Empolese Val d'Elsa 1.537 -1,2% 1,88%

Piana 1.356 -2,5% 2,09%

Valdarno 530 -16,5% 2,14%

Provincia di Firenze 10.137 0,1% 2,02%

Figura 8: Numero indice dal I semestre 2004 NTN e quotazioni medie – capoluogo e resto provincia

103,0

121,0 126,5

130,2133,3 133,7

137,0137,0137,6137,5 137,0 136,5

136,1135,5

134,5

100

103,0

120,0

132,9 133,7

137,4 137,8139,6139,6140,0 140,2 139,8 139,4138,8138,6

136,9

64,5

69,1

64,7

76,181,7

74,9

69,1

71,7

98,4

102,9

97,0101,2

99,8104,5

104,4

82,1

84,6

72,8

84,4

78,1

74,0

92,8

82,283,0

93,4

87,6

97,7

88,7

92,393,1

60

70

80

90

100

110

120

130

140


Quotazioni Firenze

Quotazioni Resto provincia

NTN Resto provincia

NTN Firenze

12

Figura 9: IMI 2004-2011 - capoluogo e resto provincia

2,32%

2,20%

2,70%2,70%

2,92%

2,54%2,49%

2,15%

1,82%1,93%

1,97%

2,25%

2,94%3,01%

3,13%

3,28%

1,50%

2,50%

3,50%

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Capoluogo

Resto provincia

Figura 10: Distribuzione NTN II semestre 2011 per macroaree provinciali

46,0%

1,3%8,7%

3,2%

8,3%

15,1%

12,6%

4,8%

Firenze Alto Mugello Basso Mugello

Chianti Cintura Fiorentina Empolese Val d'Elsa

Piana Valdarno

13

Figura 11: IMI 2011 per macroaree provinciali

2,32%

1,07%

1,73%

1,35%

1,67%

1,88%

2,09% 2,14%2,02%

0,00%

0,50%

1,00%

1,50%

2,00%

2,50%

Firenze Alto Mugello BassoMugello

Chianti CinturaFiorentina

EmpoleseVal d'Elsa

Piana Valdarno PROVINCIA

14

Nella figura 12 la mappa della distribuzione provinciale del NTN evidenzia come il maggior numero di transazioni si concentri nella città di Firenze (2.272) e, a seguire, nel comune di Empoli (212), nei popolosi comuni della Piana, Sesto Fiorentino (209), Campi Bisenzio (178) e Calenzano (102), nei comuni di Scandicci (207) e Borgo San Lorenzo (101). Nella figura 13, la mappa dei differenziali rispetto alla quotazione media provinciale evidenzia con la colorazione più scura (quotazioni più elevate) la città di Firenze e due comuni della Cintura Fiorentina (Fiesole con 3.550 €/mq e Bagno a Ripoli con 3.331 €/mq), molto vicini al capoluogo toscano, caratterizzati da un territorio collinare di grande panoramicità e dalla predominanza di abitazioni tipiche fiorentine, aspetti che risultano molto apprezzati sul mercato immobiliare di livello medio-alto. Le quotazioni medie più basse si registrano nei comuni dell’Alto Mugello di Marradi (1.175 €/mq) e Palazzuolo sul Senio (1.138 €/mq). I valori dell’IMI più elevati, come appare dalla figura 14, sono nei comuni di Capraia e Limite (3,00%) e Incisa in Val d’Arno (2,93%).

Figura 12: Mappa della distribuzione NTN comunale II semestre 2011

15

Figura 13: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale

Figura 14: Mappa della distribuzione dell’IMI comunale 2011

16

Di seguito si riportano, per ciascuna macroarea provinciale, in dettaglio il NTN, l’IMI, le quotazioni e le rispettive variazioni di periodo.

Tabella 7: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Alto Mugello

Comune NTN II

sem 2011

Var %NTN II sem

2011 / II sem 2010

Quota % NTN

Provincia

IMI 2011

Quotazione II sem 2011 €/mq


sem 2011

Differenziale quotazione II

sem 2011 rispetto alla

media di provincia

Firenzuola 27 28,3% 0,54% 0,94% 1.355 -3,2% 0,50

Londa 11 -15,4% 0,22% 1,56% 1.725 -2,1% 0,64

Marradi 16 4,2% 0,32% 1,08% 1.175 -6,5% 0,43

Palazzuolo sul Senio 1 -89,4% 0,02% 0,37% 1.138 -12,5% 0,42

San Godenzo 10 137,2% 0,20% 1,68% 1.506 -2,0% 0,56

Alto Mugello 65 3,0% 1,31% 1,07% 1.349 -4,5% 0,50

Tabella 8: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Basso Mugello

Comune NTN II

sem 2011

Var %NTN II sem

2011 / II sem 2010

Quota % NTN

Provincia

IMI 2011



sem 2011



media di provincia

Barberino di Mugello 54 0,8% 1,09% 1,68% 2.264 -2,8% 0,83

Borgo San Lorenzo 101 26,4% 2,04% 2,17% 1.967 -2,4% 0,72

Dicomano 20 -49,2% 0,41% 1,32% 1.860 -3,6% 0,69

Pelago 42 9,7% 0,86% 1,83% 2.075 -2,2% 0,76

Pontassieve 69 4,6% 1,40% 1,47% 2.469 -3,7% 0,91

Rufina 28 8,2% 0,57% 1,67% 2.050 -3,5% 0,76

San Piero a Sieve 27 -7,9% 0,55% 2,46% 1.950 0,0% 0,72

Scarperia 36 11,5% 0,72% 1,74% 2.025 -1,3% 0,75

Vaglia 21 9,8% 0,43% 1,64% 2.844 -1,0% 1,05

Vicchio 32 90,0% 0,66% 1,45% 1.781 -2,7% 0,66

Basso Mugello 431 7,3% 8,72% 1,73% 2.151 -2,6% 0,79

Tabella 9: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Chianti

Comune NTN II

sem 2011

Var %NTN II sem

2011 / II sem 2010

Quota % NTN

Provincia

IMI 2011



sem 2011



media di provincia

Barberino Val D Elsa 30 93,5% 0,61% 1,81% 2.003 -1,4% 0,74

Greve in Chianti 52 -9,2% 1,05% 1,33% 2.881 -2,1% 1,06

San Casciano Val di Pesa 53 14,1% 1,08% 1,28% 2.613 0,0% 0,96

Tavarnelle Val di Pesa 22 -43,6% 0,44% 1,24% 2.331 -0,2% 0,86

Chianti 157 -0,6% 3,18% 1,35% 2.584 -1,0% 0,95

17

Tabella 10: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Cintura Fiorentina

Comune NTN II

sem 2011

Var %NTN II sem

2011 / II sem 2010

Quota % NTN

Provincia

IMI 2011



sem 2011



media di provincia

Bagno a Ripoli 88 7,0% 1,79% 1,58% 3.331 -0,2% 1,23

Scandicci 207 -7,9% 4,19% 1,74% 2.838 -1,6% 1,05

Fiesole 51 17,7% 1,04% 1,57% 3.550 -0,6% 1,31

Impruneta 64 5,7% 1,29% 1,68% 2.922 0,0% 1,08

Cintura Fiorentina 410 -0,2% 8,31% 1,67% 3.074 -0,8% 1,13

Tabella 11: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Empolese Valdelsa

Comune NTN II

sem 2011

Var %NTN II sem

2011 / II sem 2010

Quota % NTN

Provincia

IMI 2011



sem 2011



media di provincia

Capraia e Limite 57 27,3% 1,16% 3,00% 2.207 -0,3% 0,81

Castelfiorentino 56 -16,3% 1,13% 1,45% 1.753 0,0% 0,65

Cerreto Guidi 44 -22,6% 0,89% 1,79% 1.828 0,0% 0,67

Certaldo 64 29,1% 1,29% 1,63% 2.050 -0,5% 0,76

Empoli 212 21,9% 4,29% 2,16% 2.109 -1,1% 0,78

Fucecchio 85 -2,9% 1,73% 1,62% 1.763 0,0% 0,65

Gambassi Terme 26 53,5% 0,52% 2,05% 1.850 0,0% 0,68

Montaione 16 8,8% 0,32% 1,65% 1.725 0,0% 0,64

Montelupo Fiorentino 66 -19,7% 1,33% 2,22% 2.338 0,0% 0,86

Montespertoli 66 -4,5% 1,33% 1,69% 2.321 -1,1% 0,86

Vinci 53 -0,5% 1,07% 1,65% 1.944 -2,8% 0,72

Empolese Valdelsa 744 4,1% 15,06% 1,88% 2.011 -0,7% 0,74

Tabella 12: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Piana

Comune NTN II

sem 2011

Var %NTN II sem

2011 / II sem 2010

Quota % NTN

Provincia

IMI 2011



sem 2011



media di provincia

Calenzano 102 -1,6% 2,06% 2,35% 2.622 -1,0% 0,97

Campi Bisenzio 178 -6,3% 3,61% 2,20% 2.288 -1,4% 0,84

Lastra a Signa 72 -4,6% 1,46% 1,89% 2.421 0,0% 0,89

Sesto Fiorentino 209 13,3% 4,24% 2,01% 2.913 -1,3% 1,07

Signa 61 -15,0% 1,23% 2,03% 2.278 0,0% 0,84

Piana 622 -0,5% 12,60% 2,09% 2.557 -1,0% 0,94

18

Tabella 13: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Valdarno

Comune NTN II

sem 2011

Var %NTN II sem

2011 / II sem 2010

Quota % NTN

Provincia

IMI 2011



sem 2011



media di provincia

Figline Valdarno 85 -19,9% 1,71% 2,26% 1.871 -2,8% 0,69

Incisa in Val d'Arno 42 97,3% 0,84% 2,93% 1.806 -1,4% 0,67

Reggello 69 -37,9% 1,39% 1,79% 1.889 0,0% 0,70

Rignano sull'Arno 44 -34,4% 0,88% 2,10% 2.230 0,0% 0,82

Valdarno 238 -21,5% 4,83% 2,14% 1.932 -1,1% 0,94

19

Mercato del comune di Firenze

Nella tabella sotto riportata è inquadrato il comune di Firenze, fra le 8 maggiori città italiane. Il capoluogo toscano rappresenta il 2,4% della quota di NTN di tutti i capoluoghi d’Italia, registrando un incremento percentuale di +12,7% delle transazioni rispetto al II semestre del 2010. Nel confronto con le altre principali città, Firenze presenta il recupero di transazioni più marcato (+12,7%).

Tabella 14: NTN IMI e variazioni dei principali capoluoghi

Principali Capoluoghi NTN II sem

2011

Var % NTN II sem 2011 / II sem 2010

Quota % NTN capoluoghi

IMI 2011

Bologna 2.362 1,8% 2,5% 2,16%

Firenze 2.272 12,7% 2,4% 2,32%

Genova 3.429 0,1% 3,7% 2,15%

Milano 9.319 2,3% 10,0% 2,43%

Napoli 3.231 6,1% 3,5% 1,55%

Palermo 2.645 8,0% 2,8% 1,71%

Roma 17.028 6,6% 18,2% 2,41%

Torino 5.909 9,2% 6,3% 2,41%

Principali capoluoghi 46.195 5,6% 49,4% 2,23%

Italia capoluoghi 93.470 2,2% 100,0% 2,10%

Nel seguito del paragrafo si illustrano le dinamiche del mercato immobiliare residenziale del II semestre 2011 nella città di Firenze. Per consentire una migliore lettura dei dati, le 30 zone OMI del comune di Firenze sono state aggregate in 9 macroaree. I dati relativi all’NTN, come già detto, ampiamente positivi a livello comunale, mostrano un variegato quadro a livello di macroarea. Osservando in particolare le macroaree più grandi si segnala il dato del Centro Storico stabile per il terzo trimestre consecutivo, curiosamente con lo stesso dato di NTN (327), Novoli-Castello-Rifredi, con un marcato incremento (+34,8%), che segue il positivo dato del precedente semestre (+17,0%), attestatosi sui livelli del II semestre 2009. A seguire la macroarea Semicentrale e centrale di pregio (+3,0%), stabile con lievi oscillazioni negli ultimi tre semestri, Europa - Bellariva – Varlungo (+39,6%), in decisa crescita rispetto ad un anno fa, eppure in leggero calo rispetto al semestre precedente. Infine, Isolotto - Ponte a Greve (-10,3%) in calo per il secondo semestre consecutivo. Tutte in crescita sono le tre macroaree “pregiate” marginali di Firenze (Collinare di pregio a Nord-Est, Collinare di pregio a Sud e Galluzzo-Le due Strade), con abbondanti incrementi in doppia cifra, mentre è in calo la macroarea periferica residenziale e industriale di Peretola – Osmannoro. La mappa della distribuzione dell’IMI (Figura 17) evidenzia cromaticamente le zone OMI con il mercato più attivo (IMI più elevato) con, nell’ordine: C2 - San Jacopino Ponte Alle Mosse Cascine (3,50%) e C1 - Le Due Strade San Gaggio (3,00%) a cui fanno da contraltare le zone D12 - Cupolina Osmannoro (0,57%) e – D6 - Le Piagge (0,83%). Sotto l’aspetto delle quotazioni, svetta la macroarea “Collinare di pregio a Sud”, con 4.370 €/mq, nota per le panoramiche colline che guardano su Firenze e per la presenza del Piazzale Michelangelo, seguita dall’altra macroarea “Collinare di pregio a Nord-Est” con 3.712 €/mq e dal Centro Storico con 3.625 €/mq che, tuttavia, mostra il calo più marcato (-2,0%) tra le macroaree. Come mostra cromaticamente la figura 18, i valori più elevati del comune si dispiegano lungo l’asse che da Nord-Est a Sud-Ovest taglia la città, interessando le zone collinari, il Centro Storico e le zone semicentrali e centrali di pregio molto ricercate dai residenti per la buona dotazione di servizi e di urbanizzazioni. Le variazioni registrate dalle quotazioni rispetto al I semestre 2011, confermano una generale tendenza al ribasso che non risparmia, questa volta, le zone OMI più pregiate e ricercate del Centro e delle colline, stabili nei semestri precedenti.

20

Figura 15: Mappa delle macroaree urbane di Firenze

Tabella 15: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Firenze

Macroaree urbane NTN II

sem 2011

Var % NTN

II sem 2011 / II

sem 2010

Quota % NTN

comune

IMI 2011 Quotazione

II sem 2011 €/mq

Var % quotazione

II sem 2011 / I

sem 2011

Differenziale quotazione

II sem 2011 rispetto alla

media comunale

Centro Storico 327 0,1% 14,39% 1,92% 3.625 -2,0% 1,11

Collinare di pregio a Nord-Est 55 44,7% 2,43% 1,69% 3.712 -0,1% 1,14

Collinare di pregio a Sud 33 61,9% 1,46% 1,29% 4.370 0,0% 1,34

Europa - Bellariva - Varlungo 266 39,6% 11,70% 2,23% 3.334 -1,2% 1,02

Galluzzo-Le due Strade 40 49,9% 1,77% 1,89% 3.519 -0,9% 1,08

Isolotto - Ponte a Greve 242 -10,3% 10,66% 1,84% 2.827 -1,2% 0,87

Novoli - Castello - Rifredi 568 34,8% 24,99% 2,61% 2.885 -1,6% 0,89

Peretola - Osmannoro 65 -24,7% 2,88% 1,62% 2.537 -1,7% 0,78

Semicentrale e centrale di pregio 434 3,0% 19,10% 1,95% 3.513 -0,5% 1,08

ND1 241 - 10,62% - - - -

Firenze 2.272 12,7% 100% 2,32% 3.2582 -1,2% 1,00

1 NTN per le quali le informazioni dedotte dalla Nota Unica di Trascrizione non hanno consentito la georeferenziazione nelle zone OMI del comune. 2 La quotazione comunale qui presentata differisce da quella di Tabella 2, in quanto, calcolata pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni zona, depurando lo stock totale della quota dello stesso non associabile (ND).

21

Figura 16: Mappa della distribuzione del NTN nelle zone OMI II semestre 2011

Figura 17: Mappa della distribuzione dell’IMI nelle zone OMI anno 2011

22

Figura 18: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI II semestre 2011

Nelle tabelle che seguono si riporta, per macroarea e singola zona, il dettaglio di NTN e IMI, delle quotazioni e relative variazioni. Nei grafici a barre (Figure da 19 a 27) è rappresentata, per macroarea, la distribuzione delle compravendite del semestre per classi di dimensione delle abitazioni, con riferimento all’NTN, confrontata con la distribuzione per classi dimensionali dello Stock. Pur in presenza di una diversa distribuzione del patrimonio abitativo per classi dimensionali, sulle diverse macroaree, una costante ricorrente è che il mercato movimenta principalmente i tagli più piccoli. Soltanto nelle macroaree “collinari di pregio”, caratterizzate dalla prevalenza di tagli medi e grandi, il mercato risulta più attivo per le classi più elevate. In tutte le macroaree, ad ogni modo, la classe dimensionale grande, in relazione allo stock di pertinenza, risulta quella meno oggetto di scambio.

Tabella 16: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Storico

Zona OMI

Denominazione NTN II sem

2011

Var % NTN II sem 2011

/ II sem 2010

Quota % NTN

comune IMI 2011


€/mq

Var % quotazione

II sem 2011 / I sem

2011



media comunale

B1 Centro Storico 327 0,1% 14,39% 1,92% 3.625 -2,0% 1,11

Centro Storico 327 0,1% 14,39% 1,92% 3.625 -2,0% 1,11

23

Figura 19: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Centro Storico

11,9%

25,8%

19,5%

25,0%

17,8%

23,4%25,2%

19,7%20,7%

11,0%

Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande

Stock NTN

Tabella 17: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Collinare di pregio a Nord-Est

Zona OMI


2011


/ II sem 2010

Quota % NTN

comune IMI 2011


€/mq

Var % quotazione

II sem 2011 / I sem

2011



media comunale

C12 La Pietra Camerata 31 53,6% 1,36% 1,87% 3.883 0,0% 1,19

D10 Careggi Cercina Trespiano 18 82,5% 0,80% 1,60% 3.400 -0,5% 1,04

D13 Settignano 6 -25,0% 0,26% 1,38% 3.783 0,0% 1,16

Collinare di pregio a Nord-Est 55 44,7% 2,43% 1,69% 3.712 -0,1% 1,14

Figura 20: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Collinare di pregio a Nord-Est

5,1%

17,2% 16,8%

27,2%

33,7%

3,0%

19,6%

13,2%

39,2%

24,9%


Stock NTN

24

Tabella 18: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Collinare di pregio a Sud

Zona OMI


2011


/ II sem 2010

Quota % NTN

comune IMI 2011


€/mq

Var % quotazione

II sem 2011 / I sem

2011



media comunale

C10

Bobolino Poggio Imperiale Pian Dei Giullari 24 56,0% 1,06% 1,29% 4.475 0,0% 1,37

C11 Marignolle Monte Oliveto Le Campora 9 80,0% 0,40% 1,30% 4.050 0,0% 1,24

Collinare di pregio a Sud 33 61,9% 1,46% 1,29% 4.370 0,0% 1,34

Figura 21: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Collinare di pregio a Sud

5,7%

16,3% 15,6%

29,7%32,7%

4,4%

17,4%19,4%

30,5%28,3%


Stock NTN

Tabella 19: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Europa - Bellariva - Varlungo

Zona OMI


2011


/ II sem 2010

Quota % NTN

comune IMI 2011


€/mq

Var % quotazione

II sem 2011 / I sem

2011



media comunale

C7 Madonnone San Salvi Bellariva 144 52,2% 6,35% 2,59% 3.417 -2,8% 1,05

C8 Bandino Viale Europa Anconella 65 11,6% 2,86% 2,17% 3.367 0,0% 1,03

D3 Nave A Rovezzano Ponte A Ema 19 16,2% 0,85% 1,61% 3.200 0,0% 0,98

D11 Varlungo Rovezzano 37 80,5% 1,63% 1,89% 3.150 0,0% 0,97

Europa - Bellariva - Varlungo 266 39,6% 11,70% 2,23% 3.334 -1,2% 1,0

25

Figura 22: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Europa - Bellariva - Varlungo

4,0%

19,1%22,2%

43,5%

11,3%10,5%

28,6%

21,1%

33,5%

6,3%


Stock NTN

Tabella 20: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Galluzzo-Le due Strade

Zona OMI


2011


/ II sem 2010

Quota % NTN

comune IMI 2011


€/mq

Var % quotazione

II sem 2011 / I sem

2011



media comunale

B4 Galluzzo 20 23,9% 0,87% 1,41% 3.333 -1,0% 1,02

C1 Le Due Strade San Gaggio 16 113,0% 0,70% 3,00% 3.817 -0,9% 1,17

D4 Cascine Del Riccio Certosa 5 32,4% 0,20% 1,19% 3.550 -0,7% 1,09

Galluzzo-Le due Strade 40 49,9% 1,77% 1,89% 3.519 -0,9% 1,08

Figura 23: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Galluzzo-Le due Strade

5,4%

20,3%18,7%

34,4%

21,1%

11,9%

26,1%

15,9%

32,4%

13,6%


Stock NTN

26

Tabella 21: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Isolotto - Ponte a Greve

Zona OMI


2011


/ II sem 2010

Quota % NTN

comune IMI 2011


€/mq

Var % quotazione

II sem 2011 / I sem

2011



media comunale

D1 Legnaia Soffiano Monticelli Pignone 138 -2,7% 6,06% 1,94% 2.983 -0,6% 0,92

D2 Isolotto 47 9,9% 2,05% 2,47% 2.825 -0,9% 0,87

D5 Argingrosso San Bartolo A Cintoia 46 -30,3% 2,02% 1,34% 2.575 -2,8% 0,79

E1 Ponte A Greve Ugnano Mantignano 12 -40,1% 0,54% 1,75% 2.758 0,0% 0,85

Isolotto - Ponte a Greve 242 -10,3% 10,66% 1,84% 2.827 -1,2% 0,87

Figura 24: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Isolotto - Ponte a Greve

3,4%

15,6%

22,1%

50,5%

8,4%10,2%

29,1%

21,9%

33,5%

5,3%


Stock NTN

Tabella 22: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Novoli - Castello - Rifredi

Zona OMI


2011


/ II sem 2010

Quota % NTN

comune IMI 2011


€/mq

Var % quotazione

II sem 2011 / I sem

2011



media comunale

C2 San Jacopino Ponte Alle Mosse Cascine 241 75,9% 10,61% 3,50% 3.000 -0,6% 0,92

C3 Dalmazia Romito 48 37,1% 2,12% 2,34% 3.017 0,0% 0,93

D8 Novoli Piana Di Castello 161 10,8% 7,10% 2,10% 2.675 -2,7% 0,82

D9 Castello Il Sodo Rifredi 117 13,5% 5,16% 2,44% 3.000 -2,2% 0,92

Novoli - Castello - Rifredi 568 34,8% 24,99% 2,61% 2.885 -1,6% 0,89

27

Figura 25: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Novoli - Castello - Rifredi

5,9%

25,5%24,2%

36,9%

7,5%

15,7%

38,3%

19,5%22,4%

4,1%


Stock NTN

Tabella 23: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Peretola - Osmannoro

Zona OMI


2011


/ II sem 2010

Quota % NTN

comune IMI 2011


€/mq

Var % quotazione

II sem 2011 / I sem

2011



media comunale

D6 Le Piagge 10 -35,0% 0,43% 0,83% 2.433 -1,4% 0,75

D7

Peretola Brozzi Quaracchi San Donnino 56 -21,5% 2,45% 1,97% 2.583 -1,9% 0,79

D12 Cupolina Osmannoro 0 -100,0% 0,00% 0,57% 2.400 0,0% 0,74

Peretola - Osmannoro 65 -24,7% 2,88% 1,62% 2.537 -1,7% 0,78

Figura 26: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Peretola - Osmannoro

4,2%

23,2%21,5%

41,5%

9,6%11,0%

33,9%

25,1%27,5%

2,4%


Stock NTN

28

Tabella 24: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Semicentrale e centrale di pregio

Zona OMI


2011


/ II sem 2010

Quota % NTN

comune IMI 2011


€/mq

Var % quotazione

II sem 2011 / I sem

2011



media comunale

B2 Lungarno Donatello Beccaria Liberta 97 -1,3% 4,26% 2,07% 3.683 -0,5% 1,13

B3 Piazza Ferrucci Ricorboli 18 -43,4% 0,78% 1,92% 3.433 0,0% 1,05

C4 Poggetto Statuto Ponte Rosso 110 6,0% 4,86% 1,67% 3.367 0,0% 1,03

C5 Le Cure 52 29,4% 2,31% 2,01% 3.733 -0,9% 1,15

C6 Campo Di Marte 95 4,0% 4,17% 2,05% 3.433 -0,5% 1,05

C9 Coverciano 62 10,2% 2,72% 2,20% 3.517 -1,4% 1,08

Semicentrale e centrale di pregio 434 3,0% 19,10% 1,95% 3.513 -0,5% 1,08

Figura 27: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Semicentrale e centrale di pregio

4,0%

16,5%

20,0%

38,6%

21,0%

14,1%

28,6%

17,2%

28,9%

11,1%


Stock NTN

29

Note metodologiche

Le fonti utilizzate

I dati elaborati sono contenuti negli archivi delle banche dati catastali, di pubblicità immobiliare e dell’Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia del Territorio. Dalle Banche Dati Catastali sono desunte le informazioni relative alla consistenza degli stock esistenti delle unità immobiliari censite come abitazioni. Dalle Banche Dati della Pubblicità immobiliare (ex Conservatorie) sono desunte le informazioni relative alle unità immobiliari (esclusi i terreni) compravendute. I dati relativi al NTN sono estratti con cadenza trimestrale e, a causa di possibili registrazioni avvenute oltre i termini di legge, per il consolidamento finale i dati sono estratti nuovamente nei due trimestri successivi. Per tale ragione i dati del NTN relativi ad un semestre possono variare in questa Nota territoriale rispetto a quanto pubblicato nelle precedenti Note.

Dalle Banche dati delle Quotazioni OMI sono desunte le informazioni relative ai valori immobiliari delle tipologie residenziali (abitazioni di tipo economico, abitazioni civili, abitazioni signorili, ville e villini).

I criteri metodologici adottati

L’elaborazione dei dati, con particolare riferimento alla natura tipologica e alla dimensione degli immobili, impone l’adozione di alcuni criteri convenzionali basati sulle categorie catastali in uso e sulla consistenza delle unità immobiliari. Di seguito sono riportate le tabelle delle aggregazioni delle categorie catastali e delle classi dimensionali delle abitazioni.

Tabella delle aggregazioni delle categorie catastali

Settore residenziale

Categoria catastale

A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A11

Descrizione

Abitazione di tipo signorile Abitazioni di tipo civile Abitazioni di tipo economico Abitazioni di tipo popolare Abitazioni di tipo ultrapopolare Abitazioni di tipo rurale Abitazione in villino Abitazione in villa Castelli, palazzi di pregio artistici o storici Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi.

Tabella delle classi dimensionali delle unità a destinazione residenziale

Monolocali Fino a 2,5 vani catastali

Piccola da 3 e fino a 4 vani catastali

Medio piccola da 4,5 e fino a 5 vani catastali

Media da 5,5 e fino a 7 vani catastali

Grande Maggiore di 7 vani catastali

Esistono unità, sia per lo stock sia per il NTN, per le quali non è disponibile l’informazione sulla consistenza in vani catastali e pertanto non classificabili per dimensione.

30

Glossario

NTN: n. di transazioni di unità immobiliari “normalizzate” (Le compravendite dei diritti di proprietà sono “contate” relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della quota di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se di una unità immobiliare é compravenduta una frazione di quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come una transazione, ma come 0,5 transazioni).

Stock di unità immobiliari: n. di unità immobiliari censite negli archivi catastali relativamente ad un determinato ambito territoriale.

IMI (Intensità del Mercato Immobiliare): rapporto percentuale tra NTN e stock di unità immobiliari, indica la quota percentuale di stock compravenduto in un determinato periodo.

Quotazione media comunale: La banca dati delle quotazioni OMI fornisce per tutti i comuni italiani (8.096), a loro volta suddivisi in circa 31.000 zone omogenee, un intervallo dei valori di mercato e di locazione sia delle tipologie residenziali (abitazioni signorili, civili, economiche, ville e villini), sia delle principali altre tipologie di fabbricati: uffici, negozi, laboratori, capannoni, magazzini, box e posti auto. L’aggiornamento delle quotazioni avviene con cadenza semestrale. La quotazione in €/mq a livello comunale è calcolata come media dei valori centrali degli intervalli di tutte le tipologie residenziali presenti in ogni zona OMI appartenente al comune. La quotazione media comunale può subire modifiche rispetto quanto già pubblicato nei precedenti rapporti e note per effetto della ricostruzione della serie storica nei comuni per i quali, nel semestre in esame, è stato variato il dettaglio delle quotazioni delle tipologie residenziali (ad esempio in una zona OMI sono stati introdotti nuovi intervalli di valore riferiti a ulteriori tipologie o nuovi stati di conservazione e manutenzione degli immobili).

Quotazione media pesata: Quando si esaminano raggruppamenti territoriali (Italia, macroarea geografica, regione, provincia, macroarea provinciale) le quotazioni di riferimento relative, sono calcolate pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni comune, rapportato allo stock totale dell’aggregazione considerata. Inoltre, per il comune capoluogo oggetto di analisi nella presente nota, il valore medio viene calcolato pesando le quotazioni di zona con lo stock abitativo presente in ogni zona, rapportato allo stock comunale.

Quotazione media di zona OMI: La quotazione media di zona delle abitazioni è la media aritmetica dei valori centrali degli intervalli di quotazioni OMI riferiti alle tipologie edilizie residenziali (Abitazioni signorili, Abitazioni civili, Abitazioni di tipo economico e Ville e villini) valorizzate in quella zona.

Differenziale valore medio: Rapporto tra il valore medio di un ambito territoriale (comune, macroarea urbana, zona OMI) rispetto al valore medio pesato dell’aggregazione di livello superiore.

Zona OMI: La zona OMI è una porzione continua del territorio comunale che riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali. Tale uniformità viene tradotta in omogeneità nei caratteri posizionali, urbanistici, storico-ambientali, socio-economici degli insediamenti, nonché nella dotazione dei servizi e delle infrastrutture urbane. Nella zona omogenea individuata i valori di mercato unitari delle unità immobiliari, in stato di conservazione e manutenzione ordinario, hanno uno scostamento, tra valore minimo e valore massimo, non superiore al 50%, riscontrabile per la tipologia edilizia prevalente, nell’ambito della destinazione residenziale.

31

Indice delle tabelle

Tabella 1: NTN, quotazioni medie e variazioni % - province ....................................................... 2 Tabella 2: NTN, quotazioni medie e variazioni % - capoluoghi ................................................... 3 Tabella 3: NTN, quotazioni medie e variazioni % - non capoluoghi ............................................. 3 Tabella 4: NTN , variazioni % e IMI - consuntivo annuo ............................................................ 4 Tabella 5: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali .................................. 10 Tabella 6: NTN , variazioni % e IMI - consuntivo annuo macroaree provinciali .......................... 11 Tabella 7: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Alto Mugello ....................... 16 Tabella 8: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Basso Mugello ..................... 16 Tabella 9: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Chianti ............................... 16 Tabella 10: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Cintura Fiorentina ............. 17 Tabella 11: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Empolese Valdelsa ............ 17 Tabella 12: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Piana ................................ 17 Tabella 13: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Valdarno ........................... 18 Tabella 14: NTN IMI e variazioni dei principali capoluoghi ....................................................... 19 Tabella 15: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Firenze .............. 20 Tabella 16: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Storico ........ 22 Tabella 17: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Collinare di pregio a Nord-Est ............................................................................................................................... 23 Tabella 18: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Collinare di pregio a Sud ...................................................................................................................................... 24 Tabella 19: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Europa - Bellariva - Varlungo .............................................................................................................................. 24 Tabella 20: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Galluzzo-Le due Strade ........................................................................................................................................... 25 Tabella 21: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Isolotto - Ponte a Greve ................................................................................................................................... 26 Tabella 22: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Novoli - Castello - Rifredi .................................................................................................................................. 26 Tabella 23: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Peretola - Osmannoro ........................................................................................................................................... 27 Tabella 24: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Semicentrale e centrale di pregio .................................................................................................................. 28

Indice delle figure

Figura 1: Distribuzione NTN II semestre 2011 per provincia....................................................... 5 Figura 2: IMI 2011 - capoluoghi ............................................................................................... 6 Figura 3: IMI 2011 - non capoluoghi ........................................................................................ 6 Figura 4: Numero indice NTN dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi ....................... 7 Figura 5: Numero indice quotazioni medie dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi .... 7 Figura 6: IMI 2004-2011 - capoluoghi e non capoluoghi ............................................................ 8 Figura 7: Macroaree provinciali Firenze ..................................................................................... 9 Figura 8: Numero indice dal I semestre 2004 NTN e quotazioni medie – capoluogo e resto provincia .............................................................................................................................. 11 Figura 9: IMI 2004-2011 - capoluogo e resto provincia ............................................................ 12 Figura 10: Distribuzione NTN II semestre 2011 per macroaree provinciali ................................. 12 Figura 11: IMI 2011 per macroaree provinciali ........................................................................ 13 Figura 12: Mappa della distribuzione NTN comunale II semestre 2011 ..................................... 14 Figura 13: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale ............................................................................................................................ 15 Figura 14: Mappa della distribuzione dell’IMI comunale 2011 ................................................... 15 Figura 15: Mappa delle macroaree urbane di Firenze ............................................................... 20 Figura 16: Mappa della distribuzione del NTN nelle zone OMI II semestre 2011 ........................ 21

32

Figura 17: Mappa della distribuzione dell’IMI nelle zone OMI anno 2011 ................................... 21 Figura 18: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI II semestre 2011 ................. 22 Figura 19: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Centro Storico ............................. 23 Figura 20: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Collinare di pregio a Nord-Est ....... 23 Figura 21: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Collinare di pregio a Sud .............. 24 Figura 22: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Europa - Bellariva - Varlungo ........ 25 Figura 23: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Galluzzo-Le due Strade ................ 25 Figura 24: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Isolotto - Ponte a Greve ............... 26 Figura 25: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Novoli - Castello - Rifredi .............. 27 Figura 26: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Peretola - Osmannoro .................. 27 Figura 27: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Semicentrale e centrale di pregio .. 28

Nota territoriale Firenze - Andamento del mercato ... territoriali... · Ufficio Statistiche e...

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