L’IMPIANTO ELETTRICO NEL CONDOMINIO - Studio tecnico · CORRENTE TRIFASE Si utilizza corrente...

L’IMPIANTO ELETTRICO

NEL CONDOMINIOGiorgio Croce – 3280170805 – [email protected]

PRINCIPALI GRANDEZZE ELETTRICHE

Intensità di corrente:È il rapporto tra la quantità di carica elettrica che attraversa la sezione di unconduttore ed il tempo impiegato per tale attraversamento. Si misura inampere [A].

Differenza di potenziale:Si intende sempre valutata tra due punti ed è espressa dal rapporto tra illavoro necessario per trasferire la carica positiva da un punto all’altro dellamisurazione. Si misura in volt [V].

Potenza elettrica:E’, in un certo istante t e con riferimento ad un bipolo di morsetti, ilprodotto fra i valori istantanei dell’intensità di corrente e la differenza dipotenziale. Si misura in watt [W]. [W] = [A] x [V].

IMPIANTI ELETTRICI - Ing. Giorgio Croce

CORRENTE CONTINUA E ALTERNATA

La corrente è una conseguenza del fatto che un generatore viene collegatoad un circuito elettrico chiuso. E’ il generatore che impone al circuito,generando tensione, il tipo di corrente che può essere continua oalternata.

La corrente continua è quella prodotta dalle pile, dalle batterie delle auto odalle batterie ricaricabili, dalle dinamo e dagli alimentatori elettronicistabilizzati e dalle celle fotovoltaiche che sono tutti generatori di tensionecontinua. La caratteristica fondamentale dei generatori di tensionecontinua consiste nel presentare ai morsetti una polarità fissa (un polopositivo ed uno negativo). Si indica con la sigla «CC».

La tensione alternata è prodotta dagli alternatori delle centrali elettriche.In corrente alternata la polarità dei morsetti si inverte continuamente ad unritmo costante sotto forma di un onda sinusoidale che, in Europa, si ripete50 volte al secondo. La tensione di casa è di circa 220-230 volt èuna tensione alternata a 50Hz (Hertz o volte al secondo). Si indica con lasigla «AC».


CORRENTE TRIFASE

Si utilizza corrente alternata perché i generatori, per convenienzaeconomica e semplicità costruttiva, producono con maggiore facilitàcorrente alternata.

La distribuzione in corrente alternata è più efficiente (minore perdita dipotenza lungo la linea) della corrente continua per le trasmissioni dipotenza elevata.

La trasmissione di corrente alternata di tipo trifase è particolarmenteefficiente ed è quindi la più utilizzata date le minori dispersioni per effettoJoule (occorrono quindi sezioni di conduttore inferiori, cioè fili più piccoli).

Per sistema trifase si intende un particolare sistema di produzione,distribuzione e utilizzo dell’energia elettrica basato su tre tensionielettriche, alternate, aventi la stessa frequenza e la stessa differenza di fase


CORRENTE TRIFASE

Nel sistema elettrico europeo la tensione di fase è fissata pari a 220-230 V ela frequenza pari a 50 Hz. La tensione presente tra due diversi fili di linea èchiamata tensione di linea V. Si dimostra che V = (3)^(0.5) x E.

Nel sistema elettrico europeo la tensione di linea (trifase) è quindi pari a380-400 V.


IMPIANTI ELETTRICI NEL CONDOMINIO

In un edificio ci sono gli impianti elettrici delle singole unità immobiliari equello del condominio. Anche se apparentemente sono distinti eindipendenti, un difetto nell’impianto elettrico di un appartamento puòinterferire sugli altri impianti.

L’amministratore del condominio, pur non avendo la facoltà di interveniredirettamente sulle parti private, deve per questo sollecitare i proprietari adadeguare gli impianti delle singole abitazioni alle norme di sicurezza, anchecon un invito semplicemente formale che sarà messo a verbale alla primaassemblea. Per l’impianto condominiale, il semplice funzionamento non èdi per sé indice di sicurezza, in quanto può nascondere difetti e insidie chesi possono evidenziare solo con opportuni controlli.

La legge n. 46/1990 prescrive che i lavori di istallazione, manutenzione,riparazione e ampliamento di qualunque parte dell’impianto elettricodebbano essere affidati unicamente a imprese od operatori abilitati.


PROGETTISTA ED INSTALLATORE

Il progettista e l’installatore sono due figure fondamentali,per la sicurezza elettrica, sia dal punto di vista dellaprofessionalità, sia da quello della responsabilità di frontead eventuali incidenti. Se l’amministratore ordina lavori sugliimpianti, come rifacimenti, modifiche o adeguamenti checomportino l’obbligo della stesura di un progetto, è compitodel progettista elaborare il progetto e dell’installatorerealizzare un impianto a “regola d’arte”.


L’installatore può, al tempo stesso, diventare promotoreattivo della sicurezza suggerendo interventi e dandoconsigli utili per un uso corretto dell’elettricità. Altermine dei lavori l’installatore deve rilasciare la“dichiarazione di conformità”, un documento cheattesta l’esecuzione dei lavori secondo la regola dell’artee che solleva l’amministratore da ogni responsabilità.

OBBLIGO DEL PROGETTO


Secondo la L. 46/90 e D.M. 37/2008 ricorre l’obbligo di redigere il progettodell’impianto elettrico sulle nuove costruzioni a qualsiasi destinazioned’uso, che comprende ambienti o strutture di tipo civile, industriale,commerciali o altro, che abbiano una delle seguenti caratteristiche o limitidimensionali:- la superficie dell’ambiente maggiore di 200 mq (400 mq per locali di

singole unità abitative);- la potenza impegnata superiore a 6 kW;- utenze alimentate a tensioni maggiori di 1000 V ( ad esempio con

cabine elettriche).Inoltre è obbligatorio se gli ambienti, di ogni genere, sono soggetti anormativa speciale del CEI, cioè:- adibiti a locali medici;- soggetti a maggior rischio in caso di incendio;- soggetti a rischio di esplosione.E’ inoltre obbligatorio anche per impianti di protezione dalle scaricheatmosferiche per edifici maggiori di 200 mc.

L’IMPIANTO DI MESSA A TERRA


Spesso nel condominio sono presenti lavoratori dipendenti diretti, come ilportiere, o attività professionali o commerciali. In questi casi è obbligatoriala verifica dell’impianto di messa a terra, secondo il DPR n. 462/2001.

L’impianto di terra è costituito da un conduttore che collega le masse aduna serie di dispersori o picchetti, che disperdono nel terreno sottostantel’edificio quella corrente che invece potrebbe provocare anche lafolgorazione di chi entrasse in contatto con una massa metallicaaccidentalmente in tensione. Coordinato con un adeguato interruttoredifferenziale, l’impianto di terra costituisce una garanzia di sicurezzaperché:

- disperde nel terreno le correnti di guasto dovute acedimenti dell’isolamento (guasto a terra) di uncomponente dell’impianto elettrico;

- disperde nel terreno le correnti provenienti dailimitatori di sovratensione (SPD);



- elimina il pericolo di entrare in contatto con masse metalliche intensione esistenti nell’area condominiale ed il relativo rischio difolgorazione;

- disperde eventualmente nel terreno le correnti dei fulmini inassociazione all’impianto parafulmine (LPS).



Secondo la legge n. 46/1990, tutti gli impianti elettrici, e quindi anchel’impianto di terra, devono essere realizzati a “regola d’arte”. Un impiantorealizzato secondo le norme CEI è considerato “a regola d’arte” (comestabilito dalla legge 1° marzo 1968, n° 186 all’art.2), tenendo presente chein un condominio possono coesistere unità immobiliari con alimentazionielettriche in bassa tensione di 230/400 V (sistemi di I categoria) e/o in altatensione sino a 30 kV (sistemi di II categoria), nel caso di utenze di elevatapotenza elettrica.Le norme CEI prevedono che l’impianto di terra nei condomìni debbaessere unico e comprendere i collegamenti equipotenziali principali tra larete di terra e le tubazioni metalliche che dall’esterno entrano nelcondominio (ad esempio, tubi di acqua potabile, del gas, ecc.).Nell’edificio può essere già stato realizzato un unico impianto di terracondominiale e la distribuzione a tutte le unità immobiliari del conduttoredi protezione impropriamente denominato “conduttore di terra”.A tale conduttore, di colore giallo/verde, devono essere collegate tutte leutenze condominiali e gli impianti delle singole unità immobiliari.

MESSA A TERRA: L’AMMINISTRATORE


L’amministratore deve accertarsi che l’impianto sia conforme alleprescrizioni di legge. L’accertamento di tale conformità deve esseredemandata ai tecnici specializzati iscritti agli Albi Professionali (progettisti)o alla Camera di Commercio (installatori elettrici).L’efficienza dell’impianto di terra è legata alla sua verifica periodica comeprescritto dal DPR n. 462/2001, che prevede l’obbligo di richiedere laverifica dell’impianto di terra (e dell’impianto di protezione dai fulmini,qualora esistente) in tutti i luoghi di lavoro. Quindi per gli edificicondominiali c’è l’obbligo di verifica quando sono presenti nel condominioattività lavorative alla diretta dipendenza del condominio, come peresempio il portiere. È l’amministratore che deve farsi carico dellamanutenzione e delle verifiche dell’impianto di terra in conformità al DPR462/2001. Laddove nel condominio siano presenti altre attivitàprofessionali (es. studi professionali, attività commerciali, etc.) ognidatore di lavoro ha l’obbligo di richiedere la verifica dell’impianto di terrarelativo alla propria attività, indipendentemente dalla verifica dell’impiantodi terra richiesta per il condominio.

MESSA A TERRA: L’AMMINISTRATORE


Quindi se viene verificato l’impianto di terra del condominio, rimanecomunque l’obbligo per il singolo datore di lavoro di richiedere la verificaper la propria attività.Nei casi in cui non si applica il DPR 462/2001, perché non vi sono lavoratoridipendenti, è comunque necessario mantenere in efficienza l’impianto diterra condominiale. A tal fine è opportuno prevedere controlli periodici concadenza ogni 2 o 5 anni a seconda della tipologia dell’impianto.

MANUTENZIONE ORDINARIA


La definizione di manutenzione ordinaria è contenuta nella legge n.46/1990 e nel relativo regolamento di attuazione (art. 8 del DPR n.447/1991): “Per interventi di ordinaria manutenzione degli impianti si

intendono tutti quelli finalizzati a contenere il degrado normale d’uso

nonché a far fronte ad eventi accidentali che comportino la necessità di

primi interventi, che comunque non modifichino la struttura essenziale

dell’impianto o la loro destinazione d’uso”.

MANUTENZIONE STRAORDINARIA


Per manutenzione straordinaria di un impianto si intendono gli interventi,con rinnovo e/o sostituzione di sue parti, che non modifichino in modosostanziale le sue prestazioni, siano destinati a riportare l’impianto stessoin condizioni ordinarie di esercizio e richiedano in genere l’impiego distrumenti o di attrezzi particolari, di uso non corrente.Si tratta d’interventi che, pur senza obbligo di redazione del progetto daparte di un professionista abilitato, richiedono una specifica competenzatecnico-professionale e la redazione da parte dell’installatore delladichiarazione di conformità. Secondo la Guida CEI 0-3 punto 2.4 alcuniesempi di manutenzione straordinaria sono i seguenti:- Sostituzione di un componente dell’impianto con un altro aventecaratteristiche diverse;- Sostituzione di un componente o di componenti guasti dell’impianto perla cui ricerca siano richieste prove ed un accurato esame dei circuiti;- Aggiunta o spostamento di: prese a spina su circuiti esistenti, punti diutenza (centri luce, ecc.) su circuiti esistenti.

MANUTENZIONE ORDINARIA E STRAORDINARIA


Per funzionare correttamente, gli impianti elettrici devono essere soggetti ainterventi di manutenzione, onde evitare rischi d’incidenti. Spesso, invece,si tende ad intervenire solo quando si verificano disfunzioni o, peggio,incidenti.

La manutenzione ordinaria può essere eseguita anche da personale nonspecializzato anche se la Guida CEI 0-3 consiglia di affidarla ad impreseabilitate.

Per la manutenzione straordinaria la legge 46/1990 stabilisce che: “Ilcommittente o il proprietario è tenuto ad affidare i lavori d’installazione,di trasformazione, di ampliamento e di manutenzione degli impianti adimprese abilitate”. Pertanto l’amministratore condominiale, che è ilcommittente, è tenuto ad affidare la manutenzione straordinaria adimprese abilitate.

CERTIFICATO DI CONFORMITA’ IMPIANTO EL.


AUMENTO POTENZA EL. SINGOLO CONDOMINO


Non è raro che un singolo condomino abbia bisogno di aumentare lapotenza elettrica del proprio impianto, modificando il contratto conl’azienda erogatrice. Ciò può comportare problemi e danni alle condutturedei servizi condominiali o alle condutture elettriche che alimentano le altreunità immobiliari, in quanto l’aumento della corrente che percorre un cavopuò produrre i seguenti effetti:- un aumento della caduta di tensione che può creare problemi al regolarefunzionamento degli utilizzatori;- un surriscaldamento dei conduttori con conseguente rapidoinvecchiamento dell’isolante dei cavi;- il trasferimento del proprio calore ai cavi che alimentano le altre unitàimmobiliari o quelli condominiali con conseguente rapido invecchiamentodell’isolante dei cavi;- l’incendio.Tali effetti possono essere superati ricorrendo alla sostituzione deiconduttori con altri aventi sezioni maggiori. La sostituzione risulta possibilese esiste un tubo per ogni unità immobiliare con diametro che permettal’introduzione dei nuovi conduttori.

AUMENTO POTENZA EL. SINGOLO CONDOMINO


I percorsi delle condutture montanti dipendono dall’ubicazione deicontatori, i quali possono trovarsi nei seguenti punti:A) all’interno dall’appartamento;B) in apposito vano accessibile dall’azienda erogatrice dalla pubblica via;C) in vani predisposti a livello di piano;D) centralizzati in un locale comune del piano terreno o seminterrato delcondominio.Nel caso A) l’intervento riguarda il singolo proprietario dell’unitàimmobiliare ed in generale non si hanno ricadute sulle condutturecondominiali se l’azienda erogatrice ha una conduttura in grado disopportare la nuova richiesta.Nei rimanenti casi è opportuno che l’amministratore emani una circolarecontenente l’invito ad essere preventivamente avvisato della richiesta diaumento di potenza dei singoli condomini, al fine di verificare la fattibilità ole eventuali ricadute sull’impianto condominiale e sulle rimanenti unitàimmobiliari. Se esiste la necessità di modificare i montanti sorge l’esigenzadi progettare l’intervento da parte di un professionista iscritto negli albiprofessionali, nell’ambito delle rispettive competenze.

AUMENTO POTENZA ELETTR. CONDOMINIALE


L’impianto elettrico condominiale destinato all’illuminazione delle particomuni ed al funzionamento degli impianti, ai sensi dell’art. 1117 delCodice Civile è da considerarsi proprietà comune di tutti i condomini fino alpunto di diramazione dello stesso ai locali di proprietà esclusiva.L’ampliamento della potenza contrattuale del contatore condominiale (lucescale, ascensore, centrale termica, antenna centralizzata, citofoni,videocitofoni, autoclave e tutti i servizi di uso comune) deve essererealizzato dall’amministratore con il consenso dei condomini tramiteassemblea appositamente convocata a norma dell’art. 1136 del CodiceCivile e con le maggioranze prescritte dal IV comma. Inoltre, occorrel’ausilio di un tecnico per verificare che l’impianto condominiale sia in gradodi sopportare l’aumento di potenza in sicurezza.L’amministratore deve anche tenere presente che, in base all’art. 1102 delCodice Civile, “ogni condomino può servirsi della cosa comune, purché non

ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne

parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie

spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa

comune”.

AUMENTO POTENZA ELETTR. CONDOMINIALE


Pertanto il singolo condomino può legittimamente praticare incavi nel murocomune (corridoio comune, cantina, pianerottolo comune) se ciò noncostituisce danno o pericolo per alcuno (Cassazione, sentenza n° 1158 del04/4/1957) ed eseguire tracce o canali per l’incasso di impianti elettrici(Tribunale di Milano, sentenza del 24/6/1991). In ogni caso, il condominonon può effettuare opere che offendono l’estetica e deturpano l’armoniadella cosa comune, ma al tempo stesso può impugnare la deliberadell’assemblea che autorizza l’aumento di potenza dell’impiantocondominiale se tale innovazione è contraria al “decoro architettonico” ese varia l’estetica dell’edificio (Cass. sent. N. 175 del 15/1/1986).

RIPARTIZIONE SPESE LUCE SCALE


Sulla questione della ripartizione delle spese relative all'illuminazione dellescale a comune è intervenuta la Cassazione fin dal 1993, precisando che lespese vanno suddivise non per millesimi di proprietà ma esclusivamente inbase all'altezza del piano. Indicazione confermata anche dalla sentenza8657/96 nella quale si legge che «in tema di ripartizione di oneri

condominiali, le spese per l'illuminazione e la pulizia delle scale non

configurano spese per la conservazione delle parti comuni, tendenti cioè a

preservare l'integrità e a mantenere il valore capitale delle cose (artt. 1123,

comma primo e 1124, comma primo, c.c.), ma utili a permettere ai

condomini un più confortevole uso o godimento delle cose comuni e di

quelle proprie; con la conseguenza che ad esse i condomini sono tenuti a

contribuire, non già in base ai valori millesimali di comproprietà, ma in base

all'uso che ciascuno di essi può fare delle parti comuni in questione, secondo

il criterio fissato dall'art. 1123, comma secondo, c.c.». L'articolo 1123 delCodice civile richiamato dalla sentenza, stabilisce che quando si tratta di«cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono

ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne».

CHIARIMENTI SULL’USO


Per quanto generica sia la norma in questione, una cosa è certa: l’uso di cuiparla il legislatore, all’art. 1123 secondo comma c.c., non è quello personalee soggettivo di ogni condomino in relazione al proprio stile di vita.Esempio: se un condomino ha il proprio appartamento al primo piano diuno stabile e, per vari motivi personali non usa l’ascensore, per ciò solo nonpotrà richiedere una diminuzione della propria quota di spesa in relazioneai costi di gestione dell’impianto. In questo caso, infatti, ciò che conta èl’uso potenziale ed astratto che ogni singola persona, che abita al primopiano di un edificio, possa fare dell’ascensore e non il fatto che queldeterminato condomino per delle proprie convinzioni (e non per datiobiettivi) non usi il bene comune.

ESEMPIO


Prendiamo il caso del proprietario di un locale commerciale posto, al pianoterreno di un condominio. La sua proprietà ha un ingresso indipendente ela possibilità di accedere all’androne comune solo tramite il portoned’ingresso che dà sulla pubblica via. In questi casi molti condominiritengono di dover contribuire in misura minore o addirittura di doveressere esentati dalle spese di illuminazione della scala interna a comune.Cerchiamo di comprendere quale sia la soluzione. La prima cosa da fare èleggere l’atto d’acquisto della singola unità immobiliari. Questo ci puòaiutare nel comprendere quale siano le parti comuni e se ad esempioqualcuna di quelle indicate dall’art. 1117 c.c. non sia comune alcommerciante. Successivamente occorre comprendere se il regolamento dicondominio, o una qualche delibera assembleare, deroghi alla disciplinalegale nei modi e nei termini sopra esposti. Verificato tutto ciò, ed inassenza di qualunque disposizione pattizia, il condomino proprietario dellocale commerciale sarà tenuto a pagare, seppur in misura ridotta rispettoagli altri per la manutenzione delle scale ecc. Si tratta, di una soluzione dimassima e puramente esemplificativa che non può in alcun modoconsiderarsi quale modello generale.

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